TEMA V
DE LAS COSAS, DE LOS DERECHOS REALES DE
LA PROPIEDAD Y SUS ELEMENTOS
5.1 De las cosas.
El término cosa, en el Derecho privado, se refiere al objeto
de la relación jurídica, que puede ser un bien, un derecho o
incluso una obligación, en la que además intervendrán
personas, siendo éstas los sujetos de tal relación.
Sobre las cosas recaen los distintos derechos reales (como,
por ejemplo, la propiedad) sobre los que son titulares las
personas. Además, la cosa puede ser objeto de posesión,
siendo éste un hecho fáctico de gran importancia jurídica.
5.1.1. Generalidades.
Los derechos reales, que consisten en los diferentes
beneficios que el hombre puede obtener de una cosa, son
en número limitado.
Las legislaciones modernas no han aumentado su lista,
quedando, sobre poco más o menos, los mismos que habían
en derecho romano
Unos han sido organizados por el derecho civil, y los otros
han sido admitidos y sancionados por el derecho
pretoriano.
El derecho de propiedad, tal como está concebido en el
Código, procede del liberalismo francés, y era equivalente a
la totalidad del poder de disfrute y enajenación a cualquier
título. Es el derecho subjetivo por excelencia, que se
concreta en la titularidad de un poder que se puede ejercer
de diferentes maneras en relación a una cosa determinada.
5.1.2. Clasificación.
Corporales e incorporales.
Corporales: son todas aquellas que tienen un existencia
física. Por lo tanto pueden ser percibidas por los sentidos.
Incorporales: aquellas que no tienen una existencia física
por ejemplo. Los derechos y créditos.
5.2. Los Derechos reales en general.
Son lo que ejercen sobre las cosas. Ejemplos:
Cosas es todo lo que existe material o inmaterial. Excepto
las personas libres.
Se denomina “derechos reales” a aquellos derechos
subjetivos de carácter absoluto y contenido patrimonial que
recaen directamente sobre cosas. Sus caracteres más
relevantes, que permiten distinguirlos de los derechos de
crédito, son los siguientes:
a) Atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre
una cosa material o inmaterial, y no sobre una prestación o
conducta de otro sujeto.
b) Ese poder es eficaz y oponible frente a todos (“erga
omnes”), y no sólo frente a un sujeto determinado.
c) El titular de un derecho real sobre una cosa lo puede
ejercitar aun en el caso de que ésta cambie de propietario o
de poseedor (“reipersecutoriedad”).
d) Dado que los derechos reales, por su propia naturaleza,
deben afectar a terceros, es imprescindible establecer
mecanismos que permitan darles la necesaria publicidad.
Tales mecanismos que, como regla general, no se aplican a
los derechos de crédito son principalmente la posesión y el
Registro de la Propiedad.
e) En caso de concurrencia de diferentes derechos reales
sobre una misma cosa, los mismos se organizan entre sí
con arreglo al principio de prioridad temporal (“prior
tempore, potior iure”): los derechos reales posteriores no
pueden perjudicar en ningún caso a los derechos reales
anteriores.
5.2.1. La propiedad sus elementos y
caracteres:
El derecho de propiedad se caracteriza por su enorme
elasticidad, que lo hace capaz de alcanzar las más distintas
facultades de uso y de disposición de la cosa sujeta al
señorío de la misma y por la aptitud que tiene también para
comprimirse y reducirse en su contenido hasta quedar casi
anulado como poder del dueño, sin que , no obstante,
llegue a destruir totalmente el vínculo de pertenencia de la
cosa a la persona.
Real: Que es todo lo que pertenece a su dueño legalmente,
origina el derecho que el dueño tiene directamente con la
cosa.
Individual y exclusiva: Porque es de un solo sujeto y
exclusivo porque los derechos reales sobre la propiedad son
de un bien particular.
Se perpetúan en el tiempo: Porque una persona se
establece en una propiedad y con el tiempo la propiedad
prescribe a su favor.
Carácter relativo: Que la ley lo limita y restringe a
desacuerdo con las necesidades sociales pudiendo llegar
hasta la suspensión o anulación del mismo
5.2.2. Tipos:
• TIPOS
Derecho real pleno:
Derecho total sobre la cosa. Por ejemplo el derecho de
propiedad.
Derecho real limitado:
Son aquellos que recaen sobre cosa ajena.
Derecho real de garantía (hipoteca, prenda)
Derecho real de goce:
El usufructo: usar y disfrutar de una cosa ajena con la
obligación de conservar su forma.
La servidumbre: gravamen de un inmueble sobre otro
inmueble. Por ejemplo el derecho a cruzar por una
propiedad para llegar a la tuya si no hay otra forma de
hacerlo.
Derecho real de adquisición preferente:
Por ejemplo una cosa es propiedad de 3 personas y una de
ellas quiere vender su parte, pues las otras 2 tienen
preferencia de compra frente a terceros.
5.2.3. Modo de adquisición:
Por ocupación: tomar la ocupación de una cosa sin dueño
con ánimo de hacerla propia.
Por prescripción adquisitiva.
Por ley.
Por sucesión. Mediante ciertos contratos (compraventa).
Prescripción adquisitiva:
Es la adquisición de un bien por el transcurso del tiempo.
La posesión ha de ser pacífica (que nadie pida su
devolución), con ánimo de ser dueño, pública e
ininterrumpida durante ese tiempo.
Prescripción ordinaria: se exige buena fe y justo título. La
propiedad se adquiere tras la posesión pacífica durante:
3 años para bienes muebles.
10 años para bienes inmuebles, entre presentes.
20 años para bienes inmuebles, entre ausentes
(desaparecidos).
Prescripción extraordinaria: cuando se exige solo la
posesión pacífica, sin interrupción de la cosa y con ánimo
de hacerla propia. Se requiere que transcurra un tiempo
de :
6 años para bienes muebles.
30 años para bienes inmuebles.
5.2.4. Extinción y transmisión.
1. Cumplimiento del plazo fijado.
2. Cumplimiento del objeto de la sociedad.
3. Perdida entera del capital.
4. En caso de quiebra.
Cuando solo hay participaciones o acciones laborales los
administradores son nombrados por mayoría.
Los acuerdos de la sociedad pueden ser impugnados
cuando incumplan los estatutos o cuando lesionen a la
sociedad a favor de algún socio o tercero.
5.3.1. La posesión.
-Por actos entre vivos:
-Originarios: Aprehensión, Ocupación
- Derivados: Tradición, Ocupación A causa de
muerte .Sucesión a título universal
-Sucesión a título singular.
En rigor nuestro código no admite la usucapión ni la
ocupación de inmuebles, quedando reducido a cuatro las
formas de adquirir la posesión.
5.3.2. La servidumbre y el usufructo.
Según el art. 530 del Código Civil, la servidumbre es “un
gravamen impuesto sobre un impuesto perteneciente a
distinto dueño”. Nuestro Código Civil contempla la
servidumbre en más de setenta artículos (530 a 604), con
una regulación minuciosa, la mayor parte dedicada a
regular servidumbres concretas, aunque reconociendo
amplio poder de acción a la autonomía de la voluntad,
encontrándose en el art. 594 de nuestro Código que “todo
propietario de una finca puede establecer en ella las
servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y
forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a
las leyes ni al orden público”.
la servidumbre continúe, realmente se trata de una
imprecisión lingüística, pues realmente se crea una
nueva servidumbre.
La servidumbre limita el derecho de propiedad. No puede
ser presumida sino probada su constitución.
La servidumbre es inseparable de la finca a que
pertenece e indivisible.
Según el art.467 del Código Civil, “el usufructo da derecho
a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar
su forma y sustancia a no ser que el título de su
constitución o la ley autoricen otra cosa”.
El usufructo es un derecho real porque da a su titular una
situación de señorío o potestad respecto de unos bienes,
engendrando por ello una situación especialmente
protegida frente a terceros. Pero esta inicial visión no debe
ocultar que la constitución del usufructo crea, sobre todo,
una relación jurídica compleja entre usufructuario y
propietario, ambos con facultades y deberes.
5.4.1. Los Derechos reales pretorianos.
Es el que los pretores introdujeron a los fines de ayudar,
suplir y corregir el derecho civil cuando necesidades de
utilidad pública lo reclamaron"'.
El modo de funcionamiento tanto del derecho civil como del
derecho pretoriano lo hemos estudiado en oportunidad de
analizar los conceptos e ideas fundamentales del Derecho
Romano, a cuyo examen nos remitimos.
Basta con aclarar que aquí sólo nos referimos al derecho
pretoriano stricto sensu, es decir, a la producción jurídica
del pretor urbano, pues es este magistrado quien realiza la
adaptación interna del derecho romano: el tratamiento de
la actividad del pretor peregrino excedería el marco de
nuestras pretensiones metodológicas.
Según el derecho civil el locatario del suelo de otro no es
propietario del edificio que él ha construido, porque el
propietario del terreno no es quien tiene la propiedad de la
superficie. Por tanto si el concesionario era perturbado en
su goce por el propietario, podían tan solo reclamarle daños
e intereses por la acción conducta y si era perturbado por
terceros, obtener del propietario la cesión de sus acciones.
El pretor juzgo equitativo concederle una protección más
eficaz.
5.4.2. Importancia.
La importancia fundamental radica en que, los derechos
reales contribuyen a la paz social que trasciende el mero
interés individual para proyectarse a toda la comunidad.
5.4.3. La superficie y la Enfiteusis.
La enfiteusis se incluye entre los llamados derechos reales.
En cuanto que, como se verá, consiste en un derecho
relativo a una cosa-bien inmueble, ejercido al menos por
dos sujetos, uno de los cuales ostenta al menos su uso y
disfrute. La enfiteusis es una institución de derechos griego
que significa hacer plantaciones. A pesar de que esta
locución jurídica procede del griego, este nombre no le fue
dado en Grecia, sino en Roma.
La superficie es uno de los derechos reales pretorios que
permite gozar a perpetuidad o a largo plazo una
construcción hecha sobre el terreno de otro, a cargo de
pagar una retribución al propietario este derecho es
transmisible inter vivo y mortis causa. Aquí los interpretes
ven una propiedad distinta de la del suelo, por tanto es una
derogación al principio superficie solo cedit (la
construcción accede al suelo).
La superficie como ya lo hemos establecido a lo largo de
este trabajo es un derecho real que permite al superficiario
de pleno disfrute de un edificio levantado en suelo ajeno: es
además trasmisible inter vivos y mortis causa.
5.4.4. Definición y caracteres.
Es aquel derecho subjetivo que atribuye al titular un poder
o señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada,
sin necesidad de intermediario alguno personalmente
obligado y que impone así mismo a todo el mundo erga
omnes un deber de respeto o exclusión y a veces, cuando
se trata de derecho limitado, un hacer o un no hacer
posiblemente conectado con un soportar.
El titular del derecho real no solo tiene, en mayor o menos
medida, poder sobre la cosa sino que en ciertos casos,
surgen del propio poder sobre la cosa, debemos que
incumben al titular del derecho real y cuyo cumplimiento
constituye el reflejo del derecho real o de su ejercicio.
Es un derecho absoluto: es decir no reconoce límites. Hoy
día se reconocen más límites a favor de la sociedad y
Caracteres: Enumeración y explicación de cada uno de
ellos.
5.4.5. La hipoteca.
La hipoteca es una forma de garantía, considerada eficaz
por las entidades financieras de crédito, bancos y cajas de
ahorros, por lo que es mayoritariamente usada por
entidades para la concesión de préstamos y créditos,
llamados hipotecarios por hallarse su devolución
garantizada por el derecho real de hipoteca, y por cuya
gran confianza se ha propiciado un notorio desarrollo del
crédito territorial y favorecido así, en numerosos casos, la
creación de las llamadas burbujas inmobiliarias.
La hipoteca es un derecho real constituido en seguridad de
un crédito cierto en dinero, sobre bienes inmuebles que
continúan en poder del deudor".
Esta definición resulta sin embargo incompleta puesto que
la hipoteca puede ser también constituida por un tercero.
Nuestro Código no contiene una definición, sin embargo el
art. 2356 establece:
"Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble
determinado, que continúa en poder del constituyente, en
garantía de un crédito cierto en dinero. Cuando un tercero
lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se
obligará personalmente, como deudor directo o
subsidiario".
La garantía consiste en el derecho que tiene el acreedor
hipotecario de ejecutar y hacer vender en subasta pública
el bien inmueble hipotecado, para cobrarse su crédito con
el producido por la venta.
5.4.6 Caracteres.
Caracteres: Enumeración y explicación de cada uno de
ellos.
La hipoteca presenta los siguientes caracteres:
A). Es un Derecho Real, porque integra la enumeración
taxativa de los derechos reales previsto en el art. 1953 del
Código Civil;
B). Es un Derecho Accesorio, porque se constituye en
garantía de un crédito, que es lo principal, y por ello la
hipoteca se halla supeditada a todas las contingencias de la
deuda que garantiza. Así por ejemplo: la inexistencia de la
deuda, su nulidad o rescisión, determinarán iguales efectos
respecto de la hipoteca. Desde el punto de vista procesal,
todo lo relativo a la ejecución de la hipoteca es de
competencia del juez llamado a entender en la obligación
principal;
C). La hipoteca se constituye sobre INMUEBLES (ver art.
2356);
D). Tiene el carácter SOLEMNNE: La hipoteca sólo puede ser
constituida por ESCRITURA PUBLICA. Este requisito
formal tiene carácter solemne, de tal modo que su falta
priva de todo efecto a la hipoteca. En consecuencia no sería
válida una hipoteca constituida por instrumento privado.
E). Convencional: Este derecho real accesorio es fruto de
un acuerdo de partes, debiendo en todos los casos y bajo
pena de afectar la validez del acto, constar la aceptación
del acreedor en la Escritura Pública.
F). Indivisible: el Art. 2364 establece: "La hipoteca es
activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas
afectadas a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el
pago de toda la deuda y de cada parte de la misma. Pero si
al ejecutarse el crédito o al dividirse el inmueble gravado,
fuere éste susceptible de un útil fraccionamiento, la venta o
la partición se hará en esta forma". El principio de
indivisibilidad significa que mientras haya un saldo impago,
la hipoteca subsiste integra sobre la totalidad del inmueble.
La cancelación parcial de la deuda no da lugar a la
extinción parcial de la hipoteca. Sin embargo, la norma
posibilita que si el crédito del demandado pudiera ser
satisfecho con la venta de sólo alguno de los inmuebles
hipotecados y no de todos, o aquellos con los cuales
procediendo a una división útil del inmueble hubiese podido
ser cubierto igual propósito, sin una subasta total, se haga
de esa forma.
5.4.7. Extinción.
Hay dos maneras de extinción de los derechos reales, por
un lado la extinción objetiva, se extingue el objeto y
también la relación jurídica. Pero en otros casos se extingue
la relación jurídico real pero el objeto.
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