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Las vivienderas y protección del índice Habita. Pacto Nacional de Vivienda

Sergio Solís Tepexpa* Kerena Torres Castañeda***

RESUMEN

El periodo presidencial de Felipe Calderón inicio con la promesa de convertirse en el

sexenio de la vivienda. Aún y con el cambio de rumbo durante el primer tercio del

periodo, se inicio un proceso en el cual las llamadas vivienderas tenían un papel

preponderante. Este proceso de transformación en el sector hipotecario permitió a

personas excluidas por el sistema bancario, tener la oportunidad de adquirir una

vivienda a través de diversos mecanismos de financiamiento. La crisis del mercado

hipotecario en Estados Unidos tuvo un fuerte impacto en las desarrolladoras de vivienda

por la parte del endeudamiento y las obligaciones que debían cumplir. Es por ello, que

para 2009, debido los fuertes indicios de sobreendeudamiento de las Sofomes, Sofoles

especializadas y Constructoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de

Valores, se lanza el Pacto Nacional por la Vivienda para vivir mejor, con el cual el

gobierno federal inyecta 60 mil 150 millones de pesos en su lanzamiento y 16 mil

millones en el siguiente año para continuar con su política de créditos. Sin embargo,

este programa creó una burbuja que estalló en el 2013 con el anunció de la quiebra de

SuCasita, y los problemas de Homex, Urbi Ara y Geo. En este sentido, el presente

trabajo tiene por objetivo analizar el efecto del Pacto Nacional por la Vivienda en el

Índice Habita y su desvinculación del comportamiento de las emisoras miembro de este

sector en la Bolsa Mexicana de Valores.

Palabras Clave: Índice Habita, VAR, vivienda, SHF, Crédito Hipotecario

Clasificación JEL C32, G17, G21

* Profesor – Investigador del Departamento de Producción Económica, UAM – Xochimilco. Calzada del Hueso 1100. Colonia Villa Quietud. Delegación Coyoacán. C.P. 04960. Tel. 5483-7100. E-mail: [email protected] *** Egresada de la Licenciatura en Economía, UAM – Xochimilco. Calzada del Hueso 1100. Colonia Villa Quietud. Delegación Coyoacán. C.P. 04960. Tel. 5483-7100. E-mail: [email protected]

2

Introducción Durante la primera década del siglo, el mercado hipotecario de vivienda en

México vivió un proceso de transformación que permitió, a personas excluidas

por el sistema bancario, tener la oportunidad de adquirir una vivienda a través

de diversos mecanismos de financiamiento. En el año 2001, se realizó una

reforma sustancial que dio origen a una nueva Ley de vivienda que, entre otras

cosas, respaldaba la emisión de hipotecas a través de la figura de la Sociedad

Hipotecaria Federal, y lo blindaba ante factores de riesgo como el

incumplimiento de pago o pago inoportuno. Dado este contexto, el sexenio de

Felipe Calderón ha sido llamado como el sexenio de la vivienda por el número

de créditos otorgados y la forma en que Infonavit y FOVISSSTE se han

transformado en intermediarios para colocar dichos créditos hipotecarios. Cabe

recordar que a partir de los años 90, los Organismos Nacionales de Vivienda

(Onavis), Infonavit y FOVISSSTE, abandonaron su papel de promotores de

vivienda para convertirse en facilitadores, abriendo las posibilidades de

ganancias en el ámbito financiero nacional e internacional para las empresas

privadas; de igual manera, esta política de subsidios continua privilegiando los

intereses privados a costa de la población de menores ingresos. Incluso, existe

el señalamiento al Programa de Subsidios por la Auditoría Superior de la

Federación y la Comisión Nacional de Evaluación de la Política Nacional, en

relación a la existencia de inequidad en la distribución de los subsidios, de tal

manera que éstos no llegan a la población de menores ingresos.

Para 2009, debido a la crisis hipotecaria estadounidense y los fuertes indicios

de sobreendeudamiento de las Sofomes, Sofoles especializadas y

Constructoras de vivienda se lanza el Pacto Nacional por la Vivienda para vivir

mejor, con el cual el gobierno federal inyecta 60 mil 150 millones de pesos en

su lanzamiento y 16 mil millones en el siguiente año para continuar con su

política de créditos. Sin embargo, este programa creó una burbuja que estalló

el 2013 con el anunció de la quiebra de SuCasita, y los problemas de Homex,

Urbi, Ara y Geo. En este sentido, el presente trabajo tiene por objetivo analizar

el efecto del Pacto Nacional por la Vivienda en el Índice Habita y su

desvinculación del comportamiento de las emisoras miembros de este sector

3

en la Bolsa Mexicana de Valores1. Los resultados encontrados, muestran que

existe una gran desvinculación entre el comportamiento individual de las

emisoras y el Índice Habita, el cual, se supone muestra el comportamiento del

sector hipotecario. Esta desincronización es en parte, resultado de la Política

de Vivienda impulsada por el gobierno mediante el Pacto, que fue firmada por

las Onavis, las constructoras y el gobierno, que fomentó el crédito para

vivienda nueva. Cabe destacar que a raíz de la caída de las vivienderas en la

Bolsa de Valores, otras desarrolladoras de vivienda como Sadasi y Casas

Javer y Grupo Vivo han sido las favoritas de Infonavit y Fovissste para otorgar

subsidios para la construcción de vivienda,

Programa Nacional de Vivienda

Durante los últimos años, la política oficial en materia de vivienda, ha

privilegiado la construcción de vivienda nueva, sin importar la ubicación, el

acceso a servicios básicos y la calidad de la vivienda, y ejemplo de ello es que

la propia Conavi reconoce la existencia de cerca de 5 millones de viviendas

desocupadas (ver gráfica 1). Otra de las aristas de los programas de desarrollo

social del gobierno federal, se centró en la sustitución de pisos de tierra a

través del programa “Piso firme”, sin mejorar de manera sustancial las

condiciones de habitabilidad de las familias, lo cual resulta contradictorio, ya

que las propias cifras oficiales reconocen que el rezago habitacional es de 8.9

millones de viviendas y que el 57% del déficit está en el segmento de

trabajadores que ganan menos de 4 salarios mínimos mensuales generales,

según datos de Conavi en 2012 (ver tabla 1).

Es importante destacar de la tabla anterior que el rezago no sólo se

refiere a la falta de vivienda, sino también a la falta de condiciones físicas de la

vivienda para considerarla óptima para habitar. Las viviendas en diversas

ocasiones muestran características que dificultan el bienestar de las familias

que las habitan, y éstas no tienen los recursos económicos que les permitan

1 Sólo seis cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Es decir, cumplen con las características de transparencia en información y administración profesional: Consorcio Ara (Ara), Corporación Geo (Geo), Consorcio Hogar (Hogar), Desarrolladora Homex (Homex), Sare Holding (Sare) y Urbi (Urbi).

4

darles solución. De acuerdo a Conorevi (2011), el rezago es 8.9 millones de

viviendas si se considera únicamente el hacinamiento general, es decir cuando

viven 2 o más familias en una sola vivienda, el deterioro y falta de materiales

resistentes en la vivienda, sin embargo, si se considera la presencia de pisos

de tierra, el hacinamiento por habitación, se eleva el rezago hasta 13.8 millones

de hogares (ver tabla2).

Tabla 1

Rezago de Vivienda al 2011 Número de viviendas

Rezago Habitacional Localización Mejoramiento Fisico

y Vivienda inicial Vivienda Completa

8,946,725 Urbano 3,827,852 1,559,785 2,268,067

En transición 1,512,839 893,088 619,751

Rural 3,606,034 2,696,771 909,263

Fuente: Conorevi, 2011

Tabla 2

Comparativo de Rezago Habitacional Millones de hogares al 2011

Definiciones

Hacinamiento Deterioro Rezago Básico

Materiales Regulares

Rezago ampliado

A Hacinamiento: 2 hogares o más por vivienda

0.6 1.1 1.7 7.3 8.9

Deterioro: en paredes; material de desecho, lámina de cartón, carrizo, bambú, palma, embarro o bajareque; en techos: material de desecho, lámina de cartón, palma o paja

Materiales Regulares: en paredes: lámina metálica o de asbesto, madera o adobe; en techos: lámina metálica o de asbesto, madera, tejamanil o teja

B Hacinamiento: más de 2 personas por dormitorio

9.4 0.9 10.3 3.5 13.8 Deterioro: paredes y techos, igual que en A, además de pisos de tierra

Materiales regulares: igual que en A más pisos firmes

Fuente: Conorevi, 2011 con base a datos de INEGI

Las condiciones actuales del parque habitacional muestran un avance

de tan sólo 10 millones de viviendas en diez años, al pasar de 25.9 a 35.6

millones de viviendas, como puede observarse en la gráfica 1, con lo que no se

logra cubrir el rezago de 13.8 millones. Adicionalmente, un aspecto que

destaca en la gráfica, es el relacionado con la vivienda deshabitada, que se

5

incrementa de manera significativa un 66.67% del año 2000 al 2010, y pasa de

3 a 5 millones, por lo que resulta un asunto a tomar en cuenta por parte de

aquellos que desarrollan las políticas públicas en materia de vivienda. Este

fenómeno se transforma en un problema social de origen, ya que, como se

mencionó, algunas viviendas son abandonadas por la falta de infraestructura,

tales como carreteras de acceso, agua potable, luz eléctrica, drenajes o más

aún condiciones de seguridad pública. Conorevi (2011), muestra datos de

Bancomer Research, sobre las regiones del país que tienen un mayor número

de viviendas deshabitadas, donde destacan los estados con alta emigración

(Ver gráfica 2).

Gráfica 1 Parque Habitacional 2000-2010

Millones de Hogares


Ante estas condiciones de la vivienda en el entorno nacional, la política de

vivienda del sexenio de Calderón se definió a través del Programa Nacional de

Vivienda 2007-2012, donde se establece que el “sector de la vivienda al

registrar una importante reactivación que le convirtió en una actividad moderna

y en expansión sostenida, gracias a lo cual ha logrado cumplir con el rol social

de donde obtiene su sentido esencial: producir una oferta de vivienda para

cada vez más familias y generar más empleos directos para los mexicanos”

(Conavi, 2008).

1.0 1.4 2.0 3.0 4.3 5.0

21.9 24.7

28.6

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

40.0

2000 2005 2010

Millones de Hogares

Uso Temporal Deshabitada Habitada

6

Gráfica 2 Viviendas deshabitadas por zona del país

Porcentaje


El programa planteó como uno de sus objetivos, el incremento de la

cobertura de financiamientos de vivienda, particularmente para las familias de

menores ingresos para lograr una meta de 6 millones de créditos. Las

estrategias y líneas de acción propuestas para la consecución de dicha meta,

contemplan la participación de instituciones del sector, las entidades

financieras de vivienda (Infonavit, FOVISSSTE, principalmente), la industria de

la construcción, incluso la inversión extranjera directa en el sector, y los

intermediarios financieros (Sofoles y posteriormente Sofomes). Este proceso

participativo, que ofrece productos financieros para el acceso a créditos para

vivienda a la población, es abiertamente una transformación del derecho a la

vivienda en una relación de mercado, donde el derecho a la vivienda se

convirtió de facto en el derecho a un crédito para la vivienda. Los objetivos y

estrategias del Programa Nacional de Vivienda 2007-2012: Hacia un desarrollo

habitacional sustentable, como se le llamó, eran los siguientes:

35.17% 32.53%

20.30% 23.15%

44.53% 44.32%

0.00%

20.00%

40.00%

60.00%

80.00%

100.00%

120.00%

2005 2010

Porcentaje de Hogares

Entidades con alta Emigración Entidades Fronterizas Resto del País

7

Tabla 3 Objetivos y estrategias del PNV 2007 - 2012

Eje Objetivo

Cobertura

Incrementar la cobertura de financiamientos de vivienda ofrecidos a la población, particularmente para las familias de menores ingresos.

Calidad y

Sustentabilidad

Impulsar un desarrollo habitacional sustentable.

Integridad y

Calidad Consolidar el Sistema Nacional de Vivienda, a través de mejoras a la gestión pública.

Apoyos

Gubernamentales

Consolidar una política de apoyos del Gobierno Federal que facilite a la población de menores ingresos acceder al financiamiento de vivienda, y que fomente el desarrollo habitacional sustentable.

Fuente: Elaboración propia con datos de Conorevi, 2013

Como una estrategia surge el Programa Esquemas de Financiamiento y

Subsidio Federal para Vivienda “Esta es tu casa”, con el objeto de contribuir a

que la población de bajos ingresos tenga acceso a una solución habitacional, a

través de un subsidio federal para adquirir una vivienda nueva o usada, mejorar

o ampliar su vivienda, adquirir un lote con servicios o autoproducir vivienda,

bajo un mecanismo con tres componentes: ahorro previo del beneficiario,

crédito/financiamiento de una entidad ejecutora y el subsidio federal otorgado

por la Comisión Nacional de Vivienda. Este Programa inició con un

presupuesto para el periodo 2007 - 2012, de 3,746 millones de pesos, sin

embargo, se fue incrementando con el tiempo hasta alcanzar 7,495 millones de

pesos, es decir el 200% de incremento. Dichos subsidios fueron dispersados

por diferentes instituciones (entidades ejecutoras) agrupadas en

“Subprogramas” por la CONAVI: Infonavit, FOVISSSTE, Fuerzas Armadas,

Desarrollos Urbanos Integrales, Programa 2X1, Producción Social de Vivienda

Asistida, Organismos Estatales de Vivienda, Intermediarios Financieros, Cajas

Solidarias y Reconstrucción, dichos “subprogramas” suman 131 entidades

hasta 2012.

Además, como parte de este objetivo de ampliar la cobertura de

financiamiento, se diseño una estrategia que buscaba ampliar los recursos de

8

las instituciones del sector, a través de nuevos instrumentos de fondeo para el

financiamiento de vivienda. Es preciso señalar que el panorama

Macroeconómico del país en ese momento, se consideraba propicio para el

desarrollo de nuevos instrumentos financieros, como los Borhis y los Cedevis.

Para ello se implementaron las siguientes líneas de acción:

• Impulsar programas de bursatilización de carteras hipotecarias de las

instituciones de vivienda.

• Fomentar el cofinanciamiento de créditos en las entidades financieras de

vivienda.

• Impulsar la optimación y la eficiencia de los mecanismos de

otorgamiento de créditos hipotecarios y administración de carteras de las

instituciones de vivienda.

• Promover la participación de los intermediarios del sector privado y de la

banca de desarrollo en el financiamiento a la vivienda hacia la población

de menores ingresos.

• Estimular el crecimiento de la industria de la construcción y propiciar el

incremento de la inversión extranjera directa en el sector.

“Pacto Nacional de Vivienda. Para vivir mejor” y sus efectos

Después de la crisis hipotecaria subprime en Estados Unidos, el sector

vivienda mexicano sufre una contracción importante, lo cuál se refleja en el

comportamiento de las emisoras miembros del Índice Habita. Esto se debe a

que las Sofoles y Sofomes Hipotecarias adquirieron deudas en el mercado

externo, en su mayoría estadounidenses, y en el momento de las crisis les

fueron exigidos los pagos correspondientes a estos pasivos. Dado esto, el

gobierno mexicano convoca a los sectores participantes en el mercado de

vivienda a firmar el “Pacto Nacional de Vivienda. Para vivir mejor”, que tiene

por objetivo el mantener el mercado de crédito hipotecario intacto ante la

volatilidad externa. Sin embargo, la política es orientada a la vivienda social, la

cual tiene bajo costo y representa un flujo de efectivo menor que la vivienda

media o residencial para las desarrolladoras (Ara, Geo, Homex, Hogar, Urbi y

Sare). En la firma del pacto se plantean compromisos de parte de los diversos

actores del sector, por un lado, el gobierno, en materia de financiamiento

9

privado, pretende: i) mantener la disponibilidad de créditos puente a la

construcción de vivienda para proyectos viables y para su individualización,

dando preferencia a la vivienda económica, social y sustentable; ii) incentivar y

fortalecer la cultura de pago y la mediación como mecanismo alternativo de

solución de controversias; y iii) desarrollar esquemas de solución para

regularizar el crédito hipotecario y proteger el patrimonio de la clientela, ante la

eventualidad de la pérdida de la relación laboral (Sedesol, 2009). Esto genera

un repunte del número de créditos de 2009 a 2010, por parte de Infonavit,

dados los subsidios, pero una caída en el caso de la Banca Comercial y

Sofoles, como se muestra en la gráfica 3.

Gráfica 3 Número de créditos otorgados en la primera década del siglo XXI


Como se observa, en el comportamiento de los créditos otorgados (ver

gráfica 3), las Sofoles, Sofomes y Bancos estaban perdiendo fuerza, y esto

impactó de manera significativa a las emisoras miembros del Índice Habita, ya

que los intermediarios financieros privados estaban profundamente ligados a la

liquidez de las constructoras. Por ello, dada la restricción crediticia de los

mercados internacionales y su consecuente efecto en la falta de financiamiento

privado a las Sofoles y Sofomes Hipotecarias para créditos a la construcción de

vivienda, y para concluir una cantidad importante de proyectos de producción

de vivienda se generan dos programas temporales de apoyo, con el objeto de

evitar el peligro de caer en incumplimiento.

0

100

200

300

400

500

600

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Miles de créditos otorgados

Infonavit Fovissste Banca Comercial y Sofoles

10

En primer lugar, para viviendas con valor de $300,000 hasta $600,000,

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ofreció financiamiento a las Sofoles y

Sofomes para la conclusión de estos proyectos, siempre y cuando dichos

proyectos fueran presentados con los desarrolladores al INFONAVIT y/o el

FOVISSSTE, para que, considerando el avance de sus programas crediticios,

la demanda prevista de crédito y los criterios establecidos por estas

instituciones, los desarrolladores obtuvieran las cartas en las cuales

INFONAVIT y/o el FOVISSSTE, evaluaban y garantizaran, en su caso, la

disponibilidad de créditos individuales, a fin de contar con la fuente de pago a

los créditos a la construcción vía el crédito individual.

En un segundo programa para viviendas con valor de $600,001 hasta

$2,000,000 los desarrollos se presentaron al INFONAVIT y/o FOVISSSTE y

aquellos que cumplían, con el avance de los programas crediticios, la demanda

prevista de crédito y los criterios establecidos por las Onavis, participaron junto

con las propias Sofoles y Sofomes Hipotecarias, en los esquemas de

“cofinanciamiento” y canalizados a créditos individuales. Estas acciones, no

sólo limitaron a las desarrolladoras a un mercado de vivienda social, sino que

provocó una contracción en la participación del mercado de vivienda por parte

de las emisoras del Habita, hasta sólo representar el 17% de éste en 2013.

Además, como puede observarse en la gráfica 4, el flujo de financiamiento a la

vivienda de Sofoles, Sofomes y Banca se invirtió con respecto al INFONAVIT a

partir de 2008 y para 2010 prácticamente el INFONAVIT obtiene el doble de

dicho flujo.

La firma del Pacto Nacional de Vivienda las forzó a permanecer en un

nicho de negocio donde los subsidios eran el incentivo a la demanda, pero, les

impedía incursionar en un mercado más fuerte como el de la vivienda media,

residencial o residencial plus a la cual se orientó la banca. La gráfica 5 muestra

como la cartera de la banca tiene una tendencia de crecimiento y su Índice de

morosidad, a pesar de la crisis, se mantiene bajo control.

11

Gráfica 4 Flujo de Financiamiento a la vivienda 2000-2010

(A precios de abril de 2011)


Gráfica 5

Cartera de crédito hipotecario vigente de la banca comercial


En este sentido, el gobierno de Calderón buscó encapsular los efectos del

sobreendeudamiento de Ara, Geo, Homex, Hogar, Sare y Urbi, en un espacio

controlado por INFONAVIT y FOVISSSTE, y así evitar que todo el sistema

hipotecario entrara en crisis. La muestra de ello es la desvinculación que se da

entre el Índice Habita y sus seis emisoras; esto, para brindar certidumbre a las

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Milies de millones de pesos

Infonavit Fovissste Banca Comercial y Sofoles

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Porcentaje

Miles de Millones de Pesos

Saldo de cartera vigente (Lado Izquierdo) Índice de Morosidad (Lado derecho)

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emisiones de Certificados de Vivienda emitidos por INFONAVIT. Para mostrar

esta desvinculación se desarrolla un modelo de Vectores Autorregresivos.

Modelo de Vectores Autorregresivos

Para realizar el análisis sobre la forma en que la operación de cada una de las

emisoras que forman parte del Habita influyen, en éste se utilizó la metodología

de los Vectores Autorregresivos, la cual se explica con mayor detalle a

continuación: A primera vista, la metodología VAR se asemeja a los modelos

de ecuaciones simultáneas, pues considera diversas variables endógenas de

manera conjunta. Pero cada variable endógena se explica por sus valores

rezagados, o pasados, y por los valores rezagados de todas las demás

variables endógenas en el modelo; usualmente no hay variables exógenas en

el modelo. Al considerar los modelos de ecuaciones simultáneas o

estructurales, algunas variables se tratan como endógenas y otras como

exógenas o predeterminadas (exógenas y endógenas rezagadas). El término

“autorregresivo” se refiere a la aparición del valor rezagado de la variable

dependiente en el lado derecho, y el término “vector” se atribuye a que

tratamos con un vector de dos (o más) variables. Matemáticamente el modelo

se resume de la siguiente manera.

𝐴!𝑋! = 𝐴!𝑋!!!

!

!!!

+ 𝜀!

Con 𝐸 𝜀!´𝜀! = 𝐼 𝑠𝑖 𝑡 = 𝑠 𝑦 𝐸 𝜀!´𝜀! = 0 𝑠𝑖 𝑡 ≠ 𝑠 𝑦

En donde 𝐴! 𝑦 𝐴! son matrices y 𝜀! es la parte no explicada del modelo, que

se incluye como un vector de variables ruido blanco.

Como ya se ha mencionado en el modelo VAR se expresa como una variable

lineal de sus propios valores pasados, de todas las demás variables y de un

término de error estocástico. Formalmente el VAR se presenta como:

𝐵!𝑦! = 𝑍 + 𝐵!𝑦!!! + 𝐵!𝑦!!! +⋯+ 𝐵!𝑦!!! + 𝑒!

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Donde 𝐵! es una matriz de 𝑘 𝑥 𝑘 de coeficientes de las variables incluidas en el

VAR, Z es un vector de constantes, 𝐵!.𝛽!…, 𝛽! son matrices de coeficientes de

los rezagos y 𝑒! es un vector de errores ruido blanco. Además, se supone que

sigue un proceso autorregresivo de orden 𝑟.

𝑒! = 𝐹!𝑒!!! + 𝐹!𝑒!!! +⋯+ 𝐹!𝑒!!! + 𝑢!

Una vez que se resuelve el sistema se encuentra la forma reducida:

𝑦! = 𝑐 + ∅!𝑦!!! + ∅!𝑦!!! +⋯+ ∅!𝑦!!! + 𝜀!

Donde 𝑐 = 𝛽!!!𝑍: ∅ = 𝛽!!!𝛽 𝑠; 𝜀! = 𝛽!!!𝑒! .

Modelo Econométrico

Acorde a la metodología antes explicada, en primer lugar es necesario un

análisis exploratorio sobre el comportamiento de las series y la forma en que se

relaciona el comportamiento individual de cada emisora, ARA, GEO, HOGAR

Construcciones, Desarrolladora HOMEX, SARE y URBI, con el Índice Habita.

Para ello se utilizan series mensuales de los precios de cierre de cada una de

las emisoras y el nivel del Índice de 2008 a 2012.

Se utiliza este periodo, ya que es el momento donde se suscita la crisis

hipotecaria estadounidense y el gobierno mexicano inyecta 76 mil millones de

pesos para subsidiar créditos vía INFONAVIT. Además, de acuerdo a las

pruebas de raíces unitarias, que se muestran más adelante, las series son I(1),

y por lo tanto se pueden calcular las primeras diferencias a los datos y con ello

los rendimientos. Se utilizará el siguiente conjunto de variables para realizar el

modelo de Vectores Autorregresivos:

D(LHABITA) D(LARA) D(LGEO) D(LHOGAR) D(LHOMEX) D(LSAREB)

D(LURBI) @ C DUM2

El objetivo es determinar el nivel de influencia de cada emisora constructora en

el nivel del Índice Habita, mediante la descomposición de la varianza, las

funciones Impulso – respuesta y las pruebas de Granger – causalidad.

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Estadísticos descriptivos de las variables

Como puede observarse el la multigráfica de abajo, el Índice Habita tuvo una

fuerte caída hacia finales de 2008 y el primer semestre de 2009, su

recuperación coincide con el anuncio de programas de apoyo a la vivienda por

parte del gobierno federal, en especial, el Pacto Nacional por la vivienda, que

genera un incremento en el otorgamiento de créditos por parte de INFONAVIT.

Por parte de las emisoras, Geo, Homex, Ara y Urbi tiene recuperación

momentánea ocasionada por la venta de carteras o inyección de capital por

parte de Sociedad Hipotecaria Federal; sin embargo, la tendencia de caída no

se detiene y acompañan a las otras emisoras (Hogar y Sare).

Gráfica 6 Comportamiento de los rendimientos de las emisoras y el Habita

2008- 2012

Fuente: Elaboración propia con datos de BMV

Relación lineal entre variables

Otro proceso descriptivo a realizar es el scatter para determinar si existe

relación funcional lineal entre las variables involucradas. En este caso, es

5.2

5.6

6.0

6.4

6.8

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV2008 2009 2010 2011 2012

LHABITA

1.2

1.4

1.6

1.8

2.0

2.2

2.4

2.6


LARA

2.6

2.8

3.0

3.2

3.4

3.6

3.8


LGEO

0

1

2

3

4

5


LHOGAR

3.2

3.6

4.0

4.4

4.8


LHOMEX

-0.4

0.0

0.4

0.8

1.2

1.6

2.0

2.4

2.8


LSAREB

1.6

2.0

2.4

2.8

3.2

3.6

4.0


LURBI

15

posible observar que Geo, Homex, Ara y Urbi guardan una relación tipo lineal

con el índice Habita, pero Sare y Hogar no muestran esa condición, como

puede observarse en la gráfica 2. Por lo tanto, para complementar este

análisis, es necesario calcular el nivel de correlación, mediante la matriz de

correlación.

Gráfica 7 Diagrama de Dispersión Índice Habita vs Emisoras

Fuente: Elaboración propia con datos de BMV

Modelo Utilizado

Antes de poder utilizar el método Autorregresivo es necesario conocer el orden

de integración de las series. Para ello, se realizaron las pruebas de Dickey-

1.2

1.4

1.6

1.8

2.0

2.2

2.4

2.6

5.2 5.6 6.0 6.4 6.8

LHABITA

LARA

2.6

2.8

3.0

3.2

3.4

3.6

3.8

5.2 5.6 6.0 6.4 6.8

LHABITA

LGEO

0

1

2

3

4

5

5.2 5.6 6.0 6.4 6.8

LHABITA

LHOGAR

3.2

3.6

4.0

4.4

4.8

5.2 5.6 6.0 6.4 6.8

LHABITA

LHOMEX

-0.4

0.0

0.4

0.8

1.2

1.6

2.0

2.4

2.8

5.2 5.6 6.0 6.4 6.8

LHABITA

LSAREB

1.6

2.0

2.4

2.8

3.2

3.6

4.0

5.2 5.6 6.0 6.4 6.8

LHABITA

LURBI

16

Fuller Aumentada, Phillips Perron y KPSS, y a continuación se presentan los

resultados.

Tabla 4 Pruebas de raíces unitarias (ADF, PP y KPSS)

Fuente: Elaboración Propia

Como se observa en la tabla anterior, todas las series tienen orden de

integración uno I(1), por lo que es necesaria la primera diferencia de cada

variable, para poder tener estacionariedad en ellas, y cumplir con dicha

condición en la elaboración del modelo.

Una vez hecho el análisis de raíces unitarias de las series, se propone un

sistema de ecuaciones para la realización del modelo de Vectores

autorregresivos con cuatro rezagos, es decir un VAR(4). Dicho modelo muestra

estabilidad, de acuerdo a los resultados de las inversas de las raíces del

polinomio característico, que, como se muestra gráficamente, son menores a 1,

ya que ningún punto rebasa la línea del círculo unitario.

Gráfica 8 Estabilidad del modelo

Círculo unitario

ADF Phillips Perron KPSS1ª dif 1ª dif 1ª dif

-5.226238 -16.927990.0000 0.0000

-5.138003 -18.574380.0000 0.0000

-4.807597 -16.231430.0000 0.0000

-5.151043 -3.6156720.0001 0.0305

-6.015636 -15.846220.0000 0.0000

-4.611883 -2.1988530.0000 0.0271

-6.154468 -18.292580.0000 0.0000

-8.402096 -8.3561860.0000 0.0000

-8.576393 -8.5127680.0000 0.0000

-5.101494 -13.963910.0000 0.0000

I(1)

I(1)

I(1)

CAT

TI

FIX

I(1)

I(1)

I(1)

I(1)

I(1)

I(1)

I(1)

0.198457

0.212162

0.059611

HABITA

ARA

GEO

HOGAR

HOMEX

SAREB

URBI

0.110756

0.100434

0.106768

0.046624

0.090834

0.07823

Variable Orden de Integración

Pueba de Raíces Unitarias

0.089496

17

Fuente: Elaboración propia

Otra condición que debe cumplir el modelo es la normalidad en los errores, y

para ello, se utiliza el test Jarque-Bera. En los resultados obtenidos se obtiene

normalidad conjunta e individual, ya que los valores de probabilidad están por

encima del 0.05, y esto indica que es posible no rechazar la hipótesis nula de

normalidad, como se muestra a continuación:

Tabla 5 Prueba de Normalidad en los Errores

Comp. Jarque -

Bera df Prob.

1 0.273812 2 0.8721

2 0.060508 2 0.9702

3 0.383149 2 0.8257

4 0.913466 2 0.6333

5 0.043608 2 0.9784

6 3.742322 2 0.1539

7 0.081531 2 0.9601

CONJ. 5.498398 14 0.9776


Utilizando el software E-Views 8, se obtiene un sistema de ecuaciones con 7

ecuaciones, que están constituidas por las variables independientes y los

cuatro rezagos correspondientes y una variable dummy como exógena. Para

los objetivos de este trabajo, sólo es de interés la ecuación referente al impacto

-1.5

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

1.5

-1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5

Inverse Roots of AR Characteristic Polynomial

18

de las emisoras en el rendimiento del Índice Habita, por lo que sólo se

presentan dichos choques en las siguientes funciones de impulso respuesta:

Gráfica 9 Impulso respuesta. Habita vs Emisoras


-.10

-.05

.00

.05

.10

.15

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Response of D(LHABITA) to D(LHABITA)

-.10

-.05

.00

.05

.10

.15

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Response of D(LHABITA) to D(LARA)

-.10

-.05

.00

.05

.10

.15

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Response of D(LHABITA) to D(LGEO)

-.10

-.05

.00

.05

.10

.15

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Response of D(LHABITA) to D(LHOGAR)

-.10

-.05

.00

.05

.10

.15

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Response of D(LHABITA) to D(LHOMEX)

-.10

-.05

.00

.05

.10

.15

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Response of D(LHABITA) to D(LSAREB)

-.10

-.05

.00

.05

.10

.15

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Response of D(LHABITA) to D(LURBI)

Response to Cholesky One S.D. Innovations ± 2 S.E.

19

En la gráfica 9 se observa que en un periodo de doce meses, el rendimiento

del Índice Habita no es afectado, con significancia, por algún choque en los

rendimientos de cualquiera de las Emisoras que lo integran, lo cual, prueba la

hipótesis de que el índice responde a sí mismo y no al comportamiento de sus

componentes. Para reforzar esta afirmación se utiliza el Test de Granger –

Causalidad, cuya hipótesis nula es la no Granger Causalidad.

Tabla 6 Granger causalidad en bloque

Excluded Chi-sq df Prob.

D(LARA) 0.760307 4 0.9437

D(LGEO) 1.085471 4 0.8966

D(LHOGAR) 2.863369 4 0.5809

D(LHOMEX) 1.926736 4 0.7492

D(LSAREB) 2.648075 4 0.6183

D(LURBI) 0.570671 4 0.9663

All 22.75952 24 0.5340


Se observa en la tabla 6, que no es posible rechazar la hipótesis nula, ni de

manera individual, y lo más importante de manera conjunta. Como ya se

mencionó, hay evidencias de que el Índice Inmobiliario mexicano responde a

impulsos externos, y no al comportamiento de las empresas que conforman el

Sistema Hipotecario Mexicano, de manera específica, las constructoras que

tienen un efecto importante en la oferta de casas Media y Social. La

descomposición de la Varianza del modelo VAR(4) que se realizó es útil para

evidenciar que en el primer mes el comportamiento del índice responde al

100% a su propio comportamiento, y es hasta el quinto mes cuando cerca del

30% de su comportamiento depende del comportamiento de los rendimientos

de las constructoras, como puede observarse en tabla 7.

20

Tabla 7 Descomposición de la Varianza

Mes D(LHABITA) D(LARA) D(LGEO) D(LHOGAR) D(LHOMEX) D(LSAREB) D(LURBI)

1 100 0 0 0 0 0 0

2 90.31003 6.733077 1.269383 0.984815 0.535131 0.134727 0.032833

3 79.52656 6.362516 1.493645 1.855887 3.826406 6.146869 0.78812

4 77.67739 6.281294 2.465355 1.779659 4.59818 6.055938 1.142187

5 68.50285 5.712942 9.173537 5.306312 4.382386 5.724674 1.197299

6 64.5891 5.536973 12.40047 6.725582 4.080656 5.462872 1.204339

7 63.13081 5.660636 12.01853 7.324944 4.992452 5.709991 1.16264

8 60.673 7.463327 11.29871 9.032323 4.818722 5.423972 1.289949

9 57.88171 8.283659 10.74155 8.61612 6.918057 5.535254 2.023648

10 56.74866 8.226919 10.66683 8.586142 7.571076 5.485383 2.714992

11 56.33066 8.119201 10.53898 8.54752 8.178338 5.501171 2.78413

12 56.29161 8.07196 10.49063 8.508114 8.234787 5.549523 2.853377


COMENTARIOS FINALES

La evidencia encontrada muestra que no existe una relación directa entre el

comportamiento de los rendimientos de las constructoras de vivienda que

cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y el Índice creado para medir el

comportamiento del sector. Algo que ha distorsionado esta relación es la

inyección de capital por parte de organismos como Sociedad Hipotecaria

Federal y el propio Gobierno Federal. En el primer caso, se buscó solventar a

algunas empresas, comprando su cartera vencida, sin embargo, no han podido

disminuir el sobreendeudamiento que las envuelve.

Por el lado del Gobierno Federal, el apoyo fue destinado al INFONAVIT para

incentivar la demanda vía créditos a los derechohabientes. Sin embargo, la

estrategia gubernamental muestra una doble intención, en primer lugar, aislar

la problemática de las seis emisoras al sector de vivienda social, donde, vía el

subsidio, INFONAVIT y FOVISSSTE, es posible controlar tanto la demanda

como la oferta sin contaminar la totalidad del sector y sin tener la figura de

Estado intervencionista. En un segundo momento, el gobierno buscó blindar las

emisiones de Certificados de Vivienda promoviendo un Índice Habita desligado

de las seis emisoras en problemas, ya que como lo plantea la propia BMV,

dicho índice es referencia para los inversionistas.

21

Otro aspecto a destacar es que en la Bolsa de New York se iniciaron procesos

para desvincular las acciones en BMV de los ADR’s emitidos por parte de las

desarrolladoras de vivienda, en especial de Homex. Además, el sector

hipotecario nacional tiene un nicho de mercado cautivo y la baja de oferta no

era una opción, por lo que se dio pie al cambio de proveedores. Este cambio

beneficio a empresas de menor tamaño y sin emisiones de acciones en la

BMV, como Sadasi, Casas Javer y Grupo Vivo, quienes recibieron parte de los

subsidios 70-70 para terminar de construir sus conjuntos habitacionales. Dicho

subsidio consistía en otorgar un subsidio por el 70% del valor de la vivienda

cuando se terminaba el 70% de la misma, lo cual inyecta liquidez al proveedor.

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23

Humanidades, Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad.

UNAM, México.

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