DESPERECTOS Y HUMEDADES JILGUERO.pdf

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INFORME TECNICO Y VALORACION DE

ACTUACIONES REALIZADAS EN TERRAZA DEL

APARTAMENTO Nº 31 EDIFICIO JILGUERO,

GUADALMINA ALTA. SAN PEDRO DE ALCANTARA -MARBELLA.

PROMOTOR: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS “EL JILGUERO”

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INDICE:

- OBJETO

- ANTECEDENTES

- OBRAS A INSTANCIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

- DESCRIPCION Y VALORACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS.

- CONCLUSIONES.

ANEXOS:

- ANEXO 1: REPORTAJE FOTOGRAFICO.

- ANEXO 2: MEDICION Y PRESUPUESTO.

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OBJETO.

Se redacta el presente informe por encargo del Sr. Feder Riborg Ib Andersen, propietario del apartamento nº 25 del edificio EL JILGUERO con objeto de tratar de clarificar las causas que han motivado el avanzado estado de deterioro y conservación de la terraza del apartamento nº 31, como origen de las humedades y filtraciones en su propiedad sita en el piso inmediatamente inferior.

Así mismo, se proponen soluciones técnicas complementarias para subsanar los desperfectos así como una valoración estimativa de las obras.

ANTECEDENTES

El apartamento nº 31 se ubica en la quinta planta del edificio el Jilguero. Este apartamento cuenta con una amplia terraza al descubierto de ciento cincuenta metros cuadrados (150 m2) bordeada en todo su contorno por una jardinera a modo de peto de protección. En esta terraza se localizaba una barbacoa y piscina de uso privativo pertenecientes al diseño original del edificio, y cuya alteración ha motivado la elaboración del presente informe a raíz de las fotografías aportadas desde la Administración de la Comunidad de Propietarios. Debido a los problemas de humedad aparecidos en el apartamento nº 25 (apartamento situado debajo del nº 31) se ha puesto de manifiesto que esta terraza ha sufrido algunos cambios respecto a su estado original consistente en: - Se ha modificado la solería de la terraza, pasando de una solería flotante de de baldosas de terrazo a otra de gres con sistema de evacuación de agua por cazoletas sumidero.

- Se ha sustituido la primitiva piscina circular realizada con chapa de hierro por otra de hormigón de forma rectangular duplicando aproximadamente su tamaño y capacidad.

- Se ha incorporado una terraza cubierta al salón sustituyendo la solería flotante por otra de mármol.

Consultados los archivos de la administración de la Comunidad de Propietarios no se han encontrado ni existe constancia que los

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vecinos del apartamento nº 31 hayan solicitado autorización a la Comunidad ni Licencia para realizar estos cambios en la terraza. Así mismo, no costa ningún Proyecto de la nueva piscina en el que se ponga de manifiesto que la estructura portante del edificio sea capaz de soportar las nuevas solicitaciones de la piscina, que como hemos dicho anteriormente es de mayor tamaño y está realizada con materiales mucho más pesados. Se estima que en su origen la piscina original pesaba aproximadamente llena de agua: 5.000 kg. (3.500 Kg. agua + 1.500 Kg/recipiente), la nueva piscina pesaría aproximadamente: 11.000 Kg (7.000 Kg. llena de agua + 4.000 Kg. de recipiente). El cambio de las solerías, de flotante a continua de gres mediante cazoletas sumidero, también ha provocado alteraciones importantes en los drenajes del edificio, debido a que las terrazas flotantes son una solución constructiva adecuada en aquellas edificaciones escalonadas (como es el caso) donde unas terrazas van desaguando en escalón de una planta a otra, por debajo de la solería sin que sea visible aunque de fácil registro y con la ventaja añadida de no necesitar tuberías ocultas o empotradas. Estas alteraciones son más importantes cuando se incorporan partes de las terrazas al interior de los apartamentos, como es el caso, dificultando extraordinariamente la localización de los puntos comunitarios de recogida de agua.

DESCRIPCION DE LAS PATOLOGIAS.

Existen tres focos de humedad en el interior del apartamento nº 25 localizados en distintas zonas del salón-comedor tal y como se puede apreciar en la fotografías.

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El primero de ellos de menor entidad se encuentra en el hall de entrada coincidiendo con uno de los soportes de una antigua pérgola de madera instalada en la terraza del apto. Nº 31.

El segundo y tercer foco de entrada de humedad se ubican justo debajo de donde se encontraba la piscina hoy desaparecida tal y como se aprecia en la fotografía.

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Asimismo, existe otra entrada de agua que afecta al dormitorio situado junto al salón y justo debajo de la terraza cubierta y a la que se le cambió en su día la solería.

OBRAS REALIZADAS EN LA TERRAZA DEL APARTAMENTO Nº

31

A raíz de las abundantes precipitaciones del año 2.009 se pusieron además de las patologías comentadas en el apartamento nº 25 otras en diferentes partes del edificio. Por ello, el Presidente y Administrador de la Comunidad tomaron la decisión de encargar un informe para evaluar el alcance de dichas patologías y proponer las soluciones técnicas más adecuadas para su reparación, este informe se encargo al mismo técnico que suscribe este otro nuevo informe y cuyas conclusiones se presentaron con fecha 22 de marzo 2.010.

Las conclusiones del informe ponían de manifiesto que la mayor parte de las humedades procedían del apartamento nº 31 por lo que se decidió que este fuera el punto de comienzo de las reparaciones.

En el informe concluía que en el Salón-Comedor del apartamento nº25 aparecían tres focos localizados de entrada de agua, dos de ellos debajo de la piscina situada en la terraza del apartamento nº 31 y el otro en una zona donde en el pasado se había instalado una pérgola cuyo anclaje pudiera haber dañado la impermeabilización.

Después de evaluar las alternativas existentes el propietario de la vivienda nº 31 procedió a realizar una reparación consistente en eliminar la piscina e impermeabilizar nuevamente todo su contorno, todo ello, teniendo en cuenta que las humedades estaban localizadas y evaluando el peligro potencial de esa piscina respecto a la capacidad portante del edificio.

Las obras se desarrollaron durante los meses de mayo-septiembre de 2.010. Una vez finalizados los trabajos, se hicieron pruebas de estanqueidad, tapando las bajantes e inundando toda la zona reparada con agua procedente de las mangueras de riego situadas en la terraza. Se tardo mucho en volver a pavimentar la terraza puesto que las pruebas se repitieron varias veces.

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Las lluvias del pasado otoño han puesto de manifiesto que las obras realizadas no han sido suficientes para subsanar las patologías en el apartamento nº 25. Las reparaciones puntuales realizadas en la terraza del apartamento nº 31 no han sido suficientes para eliminar las patologías descritas, ya que el agua de lluvia pudiera filtrase desde puntos muy dispares sobre todo teniendo en cuenta que la terraza es flotante. Por todo ello, debería extenderse las obras a la impermeabilización de toda la terraza y restituir la solería a su estado original para garantizar el correcto mantenimiento de la misma.

VALORACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS DE

REPARACION.

A la vista de todo lo descrito se proponen las siguientes actuaciones al objeto de subsanar y garantizar la reparación las patologías descritas.

Con objeto de obtener una garantía por parte de una empresa constructora se propone la impermeabilización completa de la terraza, incluyendo la impermeabilización de las jardineras. Para ello, se levantará la solería y elementos de apoyo de la misma, se demolerán igualmente los obstaculicen del drenaje original y se volverá a reponer la terraza con la misma solería de terrazo del edificio.

En el Anexo 2 se puede ver el presupuesto detallado de las obras a realizar cuyo importe ascendería a 35.606,74 €.

CONCLUSIONES

Los vecinos de los apartamentos tienen la obligación de mantener sus propiedades y elementos comunes, ya sean de uso general o particular, en buen estado de conservación evitando que causen daños o desperfectos que perjudiquen a la Comunidad.

Tal y como se ha puesto de manifiesto en este informe, los vecinos del apartamento nº 31, no ha cumplido con este compromiso debido a la alteración realizada en las instalaciones y elementos de su terraza de uso privado.

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Las abundantes lluvias del año 2.009 ha forzado al propietario del apartamento nº 31 a realizar obras para tratar de paliar las deficientes condiciones de salubridad que presenta el apartamento nº 25. Desgraciadamente las obras realizadas hasta ahora no han sido suficientes para subsanar completamente las humedades en dicho apartamento aunque si para eliminar el riesgo de sobrepeso de la piscina sobre la estructura del edificio.

A mi juicio, el causante de las alteraciones en la terraza, independientemente si es un elemento comunitario, debería ser quien se hiciera cargo de las siguientes fases de reparación con el fin de restituir la terraza a su estado original.

Lo que pongo en su conocimiento según mi leal saber y entender.

Marbella a 20 de enero de 2011

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ANEXOS

ANEXO 1: REPORTAJE FOTOGRAFICO.

TERRAZA APARTAMENTO Nº 31

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ESTADO ORIGINAL TERRAZA

ESTADO REFORMADO TERRAZA

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ESTADO ORIGINAL PISCINA Y SUELO

ESTADO REFORMADO PISCINA

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ESTADO ACTUAL CON SUPRESIÓN DE LA PISCINA

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VISTA ORIGINAL TERRAZA CUBIERTA

VISTA ACTUAL TERRAZA INCORPORADA EN SALON

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HUMEDADES EN SALON-COMEDOR APARTAMENTO Nº 25

(SITUADAS BAJO PISCINA APTO. 31).

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VISTA PANORÁMICA SALÓN CON HUMEDADES EN TECHO

HUMEDADES EN TECHO DORMITORIO

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HUMEDADES EN TECHO DORMITORIO

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ANEXO 2: VALORACION DE LAS OBRAS.

PRESUPUESTO Y MEDICIONESJILGUERO APTO Nº 31 CÓDIGO RESUMEN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE

CAPÍTULO 01 DEMOLICIONES Y TRABAJOS PREVIOS

01.01 M2 LEVANT. PAVIM. BALD. CERÁM. A MANO

M2. Levantado, por medios mecanicos y manuales, de solado de baldosas cerámicas o gres, inclu-so p.p. de rodapie i/retirada de escombros a pie de carga y p.p. de costes indirectos, segúnNTE/ADD-10.

Terraza 1 150,00 150,00

150,00 19,40 2.910,00

01.02 M2 DEMOL. RELLENO PENDIENT. AZOTEA

M2. Demolición de formación de pendientes de hormigón celular en azoteas, de 15 cm. de espesormedio, con compresor de 2000 l/min.,incluyendo impermeabilización ex istente, soportes de cemen-to/ladrillo para suelo flotante y soleria primitiva perdida de terrazo i/retirada de escombros a pie decarga, maquinaria aux iliar de obra y p.p. de costes indirectos, según NTE/ADD-6.

Terraza 1 150,00 150,00

150,00 26,60 3.990,00

01.03 Ml DEMOL. BATIENTE SALIDA TERRAZA

Demolición de batiente salida a terraza bajo carpinteria de aluminio, incluyendo desmontaje pieza demarmol y formación realizada en ladrillo, realizado por medios manuales, incluso carga y trasporte apie de carga.

Salón 2 2,00 4,00

4,00 45,00 180,00

01.04 M2 DEMOL. SOLERA HORM. 15 CM. C/COM.

M2. Demolición de solera de hormigón en masa, de 15 cm. de espesor, con martillo compresor de2.000 l/min., i/retirada de escombros a pie de carga, maquinaria aux iliar de obra y p.p. de costes in-directos, según NTE/ADD-19.

Zona piscina 1 4,00 2,00 8,00

8,00 28,98 231,84

01.05 Ml ROZA FÁBR. LAD. MACIZO A MANO

Ml. Apertura de rozas en encuentro de fachada con terraza al objeto de solapar la tela asfaltica conlos paramentos verticales a una altura de 30 cms. (respecto al nivel final de soleria) en fábricas de la-drillo macizo, por medios manuales, i/replanteo inicial, retirada de escombros a pie de carga y p.p.de costes indirectos.

Fachada 1 14,00 14,00Jardineras 1 40,00 40,00

54,00 5,50 297,00

01.06 M2 LEVANTADO CARP. ALUMINIO

M2 Levantado, por medios manuales, de cercos hasta 3 m2. en muros, i/traslado y apilado de mate-rial recuperable, retirada de escombros a pie de carga y p.p. de costes indirectos, segúnNTE/ADD-18.

SALON-COMEDOR 2 2,00 2,00 8,00

8,00 24,61 196,88

01.07 M3 TRANSP. ESCOMBRO A VERTED. <10 KM

M3. Transporte de escombros a vertedero en camión de 10 Tm., a una distancia menor de 10 Km.,i/p.p. de costes indirectos.

Part. 1.01 1 6,00 6,00Part. 1.02 1 24,00 24,00Part. 1.03 1 0,50 0,50Part. 1.04 1 2,00 2,00Part. 1.05 1 1,00 1,00

33,50 47,50 1.591,25

TOTAL CAPÍTULO 01 DEMOLICIONES Y TRABAJOS PREVIOS....................................................................... 9.396,97

22 de enero de 2011 Página 1


CAPÍTULO 02 CONSTRUCCION DE TERRAZA

02.01 M2 FORMACION DE PENDIENTES TERRAZA

M2. Formación de pendientes en terraza, incluyendo recibidos en encuentros de cazoletas sumideroy formacion de media caña en encuentros con paramentos verticales (jardineras y fachada) median-te recrecido de mortero de cemento y arena de río M 2,5 según UNE-EN 998-2, de 3/4 cm. de es-pesor, regleado.

Terraza 1 150,00 150,00

150,00 18,40 2.760,00

02.02 M2 IMPERM. 4 Kg. FP:250 PA-6 DANOSA

M2. Impermeabilización monocapa en cubiertas con pendiente del 1% al 15% transitables para usopeatonal privado, sistema adherido, constituida por una lámina asfáltica de betún modificado con elas-tómeros SBS y peso medio de 4 Kg/m² acabada con film de polietileno por ambas caras, POLY-DAN 40 P ELAST, con plegabilidad positiva a -20ºC y armadura de fieltro de poliéster de 225 gr/m²(Tipo LMB-40-FP-225), adherida al soporte con soplete, prev ia imprimación de la base con 0.3Kg/m² de emulsión asfáltica CURIDAN, incluso protección superficial con capa de mortero de ce-mento 3 cms. s/UNE 104-402/96.

Terraza 1 150,00 150,00

150,00 16,42 2.463,00

02.03 M2 SOL. TERRAZO FLOTANTE 50x50 CMS.

M2. Solado de terrazo 50x50 cm., china gruesa, colocado flotante sobre bases de ladrillo macizo re-cibidos y nivelados con mortero de cemento según sistema tradicional del edificio, p.p. de rodapié de7 cm. del mismo material, rejuntado y limpieza, s/NTE-RSP-6. P.V.P. material 25 €/m2.

Terraza 1 150,00 150,00

150,00 75,00 11.250,00

02.04 Ml BATIENTE DE MARMOL SALIDA TERRAZA

Batiente de marmol salida a terraza compuesto por: formación de peldaño con ladrillo hueco doble re-cibido con mortero de cemento, enfoscado e impermeabilizado con pintura de caucho, incluso piezade marmol crema de coronación. Medida la longitud ejecutada.

Salón-Comedor 2 2,00 4,00

4,00 145,00 580,00

02.05 M2 RECIB. CARPINT. ALUMINIO

M2. Recibido de carpinteria de aluminio ex istente de cualquier material en muro de cerramiento exte-rior para revestir, utilizando mortero de cemento M 10 según UNE-EN 998-2, totalmente colocado yaplomado, i/p.p. de medios auxiliares.

Corredera aluminio 2 2,00 2,00 8,00

8,00 36,20 289,60

02.06 M2 REMATES ENFOSC. MAESTR. FRAT. M 15 VERT.

M2. Enfoscado maestreado y fratasado, de 20 mm. de espesor en toda su superficie, con mortero decemento y arena de río M 15 según UNE-EN 998-2, sobre paramentos verticales, con maestras ca-da metro, i/preparación y humedecido de soporte, limpieza, medios aux iliares con empleo, en su ca-so, de andamiaje homologado, así como distribución de material en tajos y p.p. de costes indirectos.

1 70,00 0,80 56,00

56,00 16,50 924,00

02.07 M2 REMATES PINTURA PÉTREA FACHADAS RODILLO

M2. Pintura pétrea Juno-red o similar a base de resinas de polimerización acrílica, aplicada con rodi-llo sobre paramentos verticales y horizontales de fachada, dos manos color.

1 70,00 0,80 56,00

56,00 7,50 420,00

02.08 M2 IMPERM. JARDINERA POLIESTER+FV

M2. Impermeabilización continua en jardineras compuesta por: imprimación del soporte con una capade resina de poliéster rígido AL-100-Y; manta de fibra de v idrio de 450 gr/m2 MAT-450; nueva capade resina y , una vez completamente seca, otra capa de resina con un total de 3,50 Kg/m2, rematan-do con una protección de resina de gran pureza TOP-COAT a razón de 0,3 Kg/m2, incluso adiciónde 20 c.c. de catalizador peróx ido de MEKT y 10 c.c. de endurecedor por cada Kg de resina prepa-rada, y p.p. de elementos auxiliares y de limpieza.



1 40,00 1,50 60,00

60,00 20,19 1.211,40

TOTAL CAPÍTULO 02 CONSTRUCCION DE TERRAZA....................................................................................... 19.898,00



CAPÍTULO 03 VARIOS

03.01 Ud VACIADO Y REPOSICION DE JARDINERA

Ud. Vaciado de tierra en jardinera y llenado con la misma tierra vegetal, incluso plantacion de arbus-tos de Abelia floribunda (Abelia) de 0,3 0,4 m.

1 1,00

1,00 455,24 455,24

03.02 Ud REPOSICION ELECTRIDAD EXTERIOR

Ml. Circuito "usos varios", hasta una distancia máxima de 16 metros, realizado con tubo PVC co-rrugado de D=16/gp. 5 y conductores de cobre unipolares aislados para una tensión nominal de 750V. y sección 3x2,5 mm2., en sistema monofásico, (activo, neutro y protección), incluído p./p. de ca-jas de registro y regletas de conex ión.

1 1,00

1,00 425,00 425,00

TOTAL CAPÍTULO 03 VARIOS............................................................................................................................... 880,24

TOTAL...................................................................................................................................................................... 30.175,21


RESUMEN DEL PRESUPUESTO

RESUMEN POR CAPÍTULOS : Capítulo 01 .- DEMOLICIONES .................................................................................. 9.396,97 Euros Capítulo 02 .- CONSTRUCCION DE TERRAZA ....................................................... 19.898,00 Euros Capítulo 03 .- VARIOS ................................................................................................... 880,24 Euros ------------------------ PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL TOTAL ............................................ 30.175,21 Euros

PRESUPUESTO DE EJECUCION MATERIAL 30.175,21€ IVA 18% 5.431,53 € PRESUPUESTO DE EJECUCION POR CONTRATA 35.606,74 €

Asciende el presente Presupuesto de Contrata a la cantidad de: TREINTA Y CINCO MIL

SEISCIENTOS SEIS EUROS Y SETENTA Y CUATRO CENTIMOS.

Marbella 20 de Enero 2.011

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