1

DINMICA DE LA CONSTITUCIN DE LOS DERECHOS REALES Y

SU REPERCUSIN REGISTRAL

(Trabajo publicado en Anuario de Derecho Civil, T 1, Alveroni, Crdoba, 1994, pg. 187 a 207)

Por Gabriel B. Ventura

Sumario: I- Introduccin. II- Ttulo y modo. III- La ins-

cripcin. IV- Se registran slo los ttulos. V- Supues-

tos de excepcin a la regla que establece la inscrip-

cin slo de los ttulos o causas. VI- Algunas preci-

siones sobre la titularidad de los derechos reales. VII-

Clases de modos. VIII- Clases de ttulos. IX- Los dis-

tintos ttulos y modos frente a la registracin. X- Es-

quema grfico. XI Conclusiones.

I- INTRODUCCIN Resulta frecuente que ciertos problemas jurdicos que la doctrina

estudia con minuciosidad elaborando principios y determinando efec-

tos, luego, en la prctica, pierdan eficacia o caigan en olvido como si

sus conclusiones fueran slo aplicables a un mbito puramente

acadmico y especulativo. Numerosos ejemplos pueden citarse en los

que advertimos esta situacin: cuntos autores, por ejemplo, manifies-

tan que la prescripcin liberatoria y la adquisitiva son anverso y reverso

de una misma moneda; pero luego, cuando se trata de aplicar dicha

Acadmico de Nmero de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales. Profesor

Titular de Derechos Reales y de Derecho Notarial de la Universidad Nacional de Crdoba.

Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Catlica de Crdoba.

2

manifestacin a los hechos concretos, comienzan a hacer distingos que

se oponen a aquella afirmacin1; igual ocurre cuando recavan en que

los modos originarios implican la adquisicin del derecho real libre de

todo vicio, carga o gravamen existente en la titularidad del propietario

anterior y luego, sin embargo, niegan la prevalencia del usucapiente

frente al acreedor hipotecario2.

En fin podramos llenar numerosas pginas con ejemplos con-

cretos de esta ambigua actitud doctrinaria que pareciera contraponer

teora y prctica. Pero nuestro cometido en el presente estudio radica

justamente en lo contrario: concretar la teora del ttulo y modo a los

casos particulares de constitucin, para demostrar que dicha teoria tie-

ne una coherente aplicacin prctica3 y que coadyuva a la comprensin

de la funcin de la registracin como requisito de oponibilidad.

II- TTULO Y MODO

Sabido es que Vlez adopta una posicin especial en cuanto a la

constitucin de los derechos reales, apartndose del modelo francs en

el que el solo consenso entre transmitente y adquirente opera ya la

transmisin del derecho real4.

1 VENTURA, Gabriel B.; La prescripcin liberatoria y la usucapin, en Zeus, Rosario, Dia-

rio N 2849, del 27/2/86, Tomo 40. 2 VENTURA, Gabriel B.; La usucapin opuesta al acreedor hipotecario, en LL Crdoba,

1988, pg. 613. 3 La teora del ttulo y modo, para algunos, slo tendra aplicacin frente a los modos derivados

(tradicin) y no para los supuestos de modos originarios. ARGAARS, Manuel J.; por ejem-

plo, anotando a Salvat, Raymundo M.; en su Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos

Reales, 5ta. Ed. TEA, 1961, Tomo I, pg. 8, pareciera sostener ese criterio transcribiendo a

Maynz (...) en muchos casos la causa remota (...) falta. LPEZ DE ZAVALA, Fernando J.; Derechos Reales, Tomo I, remarca el fenmeno: Es hoy comn el sostener que la teora del ttulo y el modo se encuentra totalmente desprestigiada. Entre nosotros Emilio DAZ REY-NA, en sus clases, sostiene asimismo que la teora del ttulo y modo slo es aplicable a los

supuestos de adquisiciones derivadas. 4 Cdigo Civil Francs, art. 1138: Lobligation de livrer la chose est parfaite par le seul con-

sentement des parties contractantes. MAZEAUD, Henri, Len y Jean; Lecciones de Dere-cho Civil, Trad. por Luis Alcal Zamora y Castillo, Bs. As. Ed. Ejea, 1960, pg. 190 y ss. LA-

FAILLE, Hctor; Tratado de los Derechos Reales, Bs.As. Ediar 1943, Tomo I, pg. 492.

3

En efecto, expresamente en el art. 577 del Cdigo Civil, siguien-

do la doctrina tradicional romana, establece que antes de la tradicin

de la cosa no se adquiere sobre ella ningn derecho real. Quedar en-

tonces al adquirente alguna accin personal por cumplimiento de con-

trato, pero no emanada de un derecho real que, a consecuencia de la

falta de tradicin, no pudo nacer en cabeza del acreedor5.

Es esta una de las diferencias sustanciales que suelen citarse

entre los derechos reales y los personales; mientras los ltimos quedan

constituidos slo con el ttulo (consenso, convenio o contrato) los pri-

meros exigen tambin una exteriorizacin, en definitiva una publicidad

que determina la constituci8n del derecho que se pretende transmitir.

III- LA INSCRIPCIN

Con la nueva redaccin del art. 2505 del Cdigo Civil por la ley

17.711, en materia de inmuebles, aquella teora del ttulo y modo, tuvo

que vrselas con el requisito de la registracin. La perfeccin del dere-

cho real, en virtud de la citada norma, slo se produce mediante la ins-

cripcin de los respectivos derechos.

Sea con una finalidad puramente publicitaria, sea un acto sus-

tancial de constitucin del derecho, lo cierto es que la inscripcin regis-

MUSTO, Nstor J.; Derechos Reales, Santa Fe, Ed. Rubinzal Culzoni, 1983, Tomo II, pg. 159. MARIANI DE VIDAL, Marina; Curso de Derechos Reales, Bs.As. Ed. Zavala, 1993, Tomo I, pg. 309 a 311. 5 Pareciera que los fundamentos de la postura de Vlez para apartarse de la fuente francesa en

cuanto a la necesidad de la tradicin para que se adquiera sobre la cosa un derecho real, plas-

mada en la extensa e ilustrativa nota al art. 577 del C.C., le lleva al extremo de aplicar el prin-

cipio de la tradicin como modo transmisivo, no slo al mbito de los derechos reales, sino

tambin en las obligaciones. Ello se desprende de la discutible norma del art. 3265 del C.c.

cuando expresa que Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos derechos, por la tradicin, con excepcin de lo que se dispone

respecto de las sucesiones. Sobre este exceso cometido por Vlez, SEGOVIA, Lisandro en su Cdigo Civil de la Repblica Argentina Con su explicacin y crtica bajo la forma de notas, Bs. As. Ed. Coni, 1881, Tomo II, nota al art. 3267, pg. 390, prefiere remarcar que las palabras

de Vlez en el citado art. 3265, (...) deben restringirse a los derechos reales, excepto la hipote-ca y ciertas servidumbres, que no requieren tradicin. Sin embargo, por nuestra parte desta-camos que la citada norma no establece dicha limitacin.

4

tral ha venido a sumarse a los elementos ttulo y modo que se involu-

craban en el acto trasnmisivo o adquisitivo6.

IV- SE REGISTRAN SLO LOS TTULOS

No nos satisfacen las opiniones que se han dado en doctrina

sobre las relaciones entre la teora del ttulo y modo y la registracin.

As, disentimos con Musto cuando expresa que en lo que respecta a la

inscripcin de derechos sobre inmuebles cabe apuntar que puede ser

(la inscripcin) un modo originario o derivado, revistiendo el primer

carcter la inscripcin de la sentencia que declara la prescripcin7.

Con dicha postura habra que concluir que el adquirente por usucapin

necesita dos modos: la prescripcin y la inscripcin.

Tampoco compartimos la opinin de Lpez de Zavala8, pues al

hablar de modos y de medios adjudica a estos ltimos la funcin de

superar las falencias del modo que l denomina imperfecto, aquel que

requiere de otro elemento para cumplir su funcin constitutiva y perfec-

cionadora del derecho real. Sera un modo imperfecto la tradicin

cuando se exige como requisito de oponibilidad la registracin, y sta

la registracin aparecera como el medio con el que se subsana su

inoponibilidad.

No compartimos, decamos, las opiniones vertidas porque a

nuestro parecer la inscripcin registral no integra ni el ttulo ni el modo;

pero no se agota aqu nuestro disenso, ya que si por alguna circuns-

tancia debiramos pronunciarnos por incluirla dentro de alguno de es-

tos elementos, nos inclinaramos a relacionarla ms con el ttulo. Los

modos, como regla general, no deben ingresar a un registro de ttulos.

6 MOISSET DE ESPANS, Luis; Publicidad Registral, Crdoba, Ed. Advocatus, 1992, pg.

29-30, aclara que no siempre ha sido funcin de la tradicin la publicidad. En el derecho roma-

no su exigencia obedeca al formalismo caractersticos de un perodo. 7 MUSTO, Nstor J., Ob.cit. Tomo II, pg. 162.

8 LPEZ DE ZAVALA, Fernando J.; Ob.cit., Tomo I, pg. 263.

5

Por supuesto esta regla no ser aplicable a las inscripciones constituti-

vas en cuyos casos, el modo tratitio rei es virtualmente sustituido por el

modo traditio inscriptoria9.

El ttulo o causa de adquisicin del derecho real, ser oponible

slo entre partes mientras no est registrado. El carcter erga omnes

tpico del derecho real, se ver menoscabado ante la falta de inscrip-

cin, ya que su derecho no ser oponible al tercero registral10.

V- SUPUESTOS DE EXCEPCIN A LA REGLA QUE ESTABLECE

LA INSCRIPCIN SLO DE LOS TTULOS O CAUSAS

Advirtamos que, conforme al art. 577 del C.C. y a la regla gene-

ral que hemos sentado manifestando que a un registro declarativo slo

ingresan los ttulos y no los modos, ni la existencia de un ttulo o causa,

ni su registracin pueden determinarnos o probar acabadamente que

estamos frente al verdadero titular de un derecho real, a un dominus,

puesto que al adquirente pudo no habrsele hecho tradicin.

Contadas excepciones confirman la regla establecida en los

prrafos precedentes. As encontramos cuatro supuestos en los que,

como excepcin, podramos tener la certeza de que el registrado tiene

efectivamente la titularidad del derecho real de que se trata. Tales su-

puesto se presentan en los siguientes casos:

9 MOISSET DE ESPANS, Luis; Dominio de Automotores y Publicidad Registral, Bs.As.

Ed. Hammurabi, 1981, pg. 43. 10

Es tercero registral, a quien no ser oponible el acto jurdico no registrado, aquel que ha

obtenido colocacin registral, sea como titular de un derecho real sobre la cosa (compatible o

incompatible con el no inscripto) sea como titular de una medida precautoria tutelando un

crdito. La teora del tercero registral, procura establecer un distingo entre el simple tercero del

Cdigo Civil y el tercero desde el punto de vista registral. El simple tercero no puede amparar-

se en la falta de registracin; para l el derecho real naci en cabeza del adquirente con el ttulo

y el modo. En cambio, para el tercero registral (el que ha obtenido colocacin registral) el

derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada. Ver sobre el punto ADROGU,

Manuel I.; El Tercero Registral, en Temas de Derechos Reales, Bs.As. Ed. Plus-Ultra, 1979, pg. 290.

6

a) Cuando la registracin tiene efecto constitutivo; tal el caso,

por ejemplo, de los automotores. Al registrarse la transferen-

cia no slo se da publicidad al evento traslativo sino que se

cumple con el modo traditio inscriptoria. Luego aqu, frente al

titular registral, salvo los supuestos de error, estaremos ante

el efectivo titular del derecho real.

b) Otro ejemplo lo constituiran, en nuestra Provincia, las adqui-

siciones por subastas pblicas, ya que el art. 916 del Cdigo

Procesal Civil y Comercial de Crdoba establece la necesi-

dad de inscribir previamente las diligencias relativas a la ad-

judicacin y POSESIN del adquirente en subasta. Ello posi-

bilita afirmar vlidamente que, frente a la registracin de un

adquirente por subasta, ha debido necesariamente efectuar-

se tradicin de la cosa. Este supuesto constituye a nuestro

entender, una patologa del sistema, ya que en estos casos

no es menester la registracin del modo11.

c) La incorporacin de inmuebles al Registro General en los ca-

sos de bienes que an no han sido matriculados (art. 44 de la

ley 17801 y arts. 28 y 29 de la ley provincial 5771), constituye

otro supuesto, tambin patolgico, de excepcin a la menta-

da regla de que al registro slo ingresan los ttulos y no los

derechos reales. En efecto, una poco afortunada resolucin

del Registro de Propiedades de Crdoba, la N 28 de 1988,

exige para proceder a la incorporacin de los inmuebles,

amen de los documentos que acrediten la titularidad del peti-

cionante y la vala de los ttulos un acta judicial o notarial

que acredite que los titulares del dominio se encuentran en

posesin del bien. En definitiva cuando un inmueble se in-

11

A la fecha de publicacin de este trabajo todava rega en la Provincia de Crdoba, el viejo

Cdigo Procesal (Ley 1419), sustituido luego, en 1995, por la ley 8465. Este nuevo Cdigo,

siguiendo nuestra crtica, en su art. 599, ya no exige la registracin de la posesin.

7

corpora al Registro por esta va, tendremos la certeza, obran-

te en instrumento pblico (el acta judicial o notarial), de que

su actual titular se encuentra en posesin de la cosa. No po-

demos dejar de recalcar, aun cuando excede el inters de es-

te anlisis, lo nefasto de esta resolucin registral. El titular no

podr ejercer su derecho de dominio y las acciones que de l

emergen, si el inmueble se encuentra usurpado, puesto que

no podr registrarlo y esa circunstancia lo hace inoponible al

usurpador.

d) Otro supuesto excepcional y no patolgico, lo constituyen las

adquisiciones por modos originarios. En la usucapin, por

ejemplo, ha debido acreditarse al Juez de la causa el cum-

plimiento del supuesto fctico POSESIN; ello nos garantiza

que, el ingreso de un ttulo por usucapin ha producido NE-

CESARIAMENTE la constitucin del derecho real de que se

trate.

Alguien podra reprocharnos el no haber colocado a la hipoteca

como uno de estos supuestos excepcionales. Para la hipoteca, por de-

finicin (art. 3108 del Cdigo Civil) Vlez no previ modo alguno, sino

slo su registracin (art. 3134 y 3135 del C.C.) la que, segn dijimos,

no integra ni el ttulo ni el modo. Por ello, al no haberse exigido aqu

modo alguno, se nos podra exigir agregar este supuesto a las excep-

ciones enumeradas. Sin embargo, en nuestra opinin, del art. 3108 del

C.C. surge la necesidad de que el constituyente de la hipoteca no slo

haya tenido la posesin de la cosa, sino que debe conservarla en su

PODER, segn reza la norma, pendiente la obligacin garantizada. Si

bien no exigimos modo en la hipoteca, ello no nos exime de exigrselo

al constituyente de quien el acreedor tiene su derecho hipotecario. De

manera pues que la inseguridad en cuanto a la titularidad dominial veri-

8

ficada slo en sede registral, incidir tambin en la inseguridad de la

titularidad de la hipoteca12. Por ello, en atencin a los fundamentos

apuntados, hemos excluido el supuesto como ejemplo de excepcin.

Pero as como hemos encontrado ejemplos en los que podemos

decir que ingresan al registro no slo los ttulos sino tambin una com-

probacin del cumplimiento del modo, lo que nos permitira concluir

vlidamente, ante la sola verificacin registral, la titularidad del derecho

real; tambin hemos encontrado un curioso supuesto que orilla en el

otro extremo: existiendo un ttulo y aun teniendo la certeza, por verifi-

cacin directa del cumplimiento del modo, dicho modo no habr produ-

cido el efecto del art. 577 del Cdigo Civil y, en consecuencia, no esta-

remos en un caso indubitado de dominio. El supuesto se encuentra

contemplado en el art. 1211 del C.C., cuando, al referirse a los contra-

tos celebrados en el extranjero para transferir derechos reales sobre

inmuebles ubicados en el Pas, luego de establecer que tendrn la

misma fuerza que los celebrados en nuestro territorio, remarca que

si por ellos se transfiriese el dominio de bienes races, LA TRADI-

CIN DE STOS NO PODR HACERSE CON EFECTOS JURDICOS

HASTA QUE ESTOS CONTRATOS NO SE HALLEN PROTOCOLIZA-

DOS POR ORDEN DEL JUEZ COMPETENTE. En conclusin, la en-

trega de la cosa, sin haberse operado la protocolizacin por orden judi-

cial, carece de efectos del modo y su valor constitutivo13.

12

VENTURA, Gabriel B.; La usucapin opuesta Ob.cit. Decamos all: Es evidente que la ley, al crear la garanta hipotecaria, presupone ttulo y posesin en el constituyente. El hecho

de que la hipoteca no exija tradicin segn disposicin del art. 3108 del C.C. no implica que el constituyente no deba tener posesin; todo lo contrario, ello surge de manera expresa de la

ltima parte de la misma norma cuando expresa que los bienes continan en poder del deudor. Esa continuacin en poder no es ms que la continuacin y permanencia en la pose-sin. 13

La discutible norma del art. 1211 del Cdigo Civil, ha pasado inadvertida para la mayora de

la doctrina. Advirtase que cuando expresamos, como lo haremos ms adelante en este trabajo,

que todo modo es un hecho, no recavbamos en que an producido ese hecho, en estos casos

concretos, ese modo no produca efectos jurdicos. SEGOVIA, a propsito de este artculos

(Ob.cit. Tomo I, nota al art. 1212, pg. 342) manifiesta su desconcierto al expresar que no se percibe bien la razn o necesidad de protocolar un instrumento pblico legalizado, y que la

9

VI- ALGUNAS PRECISIONES SOBRE LA TITULARIDAD DE LOS

DERECHOS REALES

Atento a la posibilidad de que figure inscripto quien no sea el titu-

lar efectivo del derecho, aun habindosele hecho tradicin de la cosa,

se hace necesario, antes de entrar concretamente a la temtica que

nos atae principalmente, aclarar que al hablar de TITULARIDAD DE

UN DERECHO REAL podemos estar haciendo alusin a tres situacio-

nes o tipos de titularidades. A saber:

A) TITULARIDAD CARTULAR O INSTRUMENTAL: Es la que

se logra con el instrumento apropiado (con las formas establecidas por

ley), conteniendo una causa idnea para producir la adquisicin, modi-

ficacin, etc. de derecho real sobre inmuebles (compraventa, donacin,

permuta, etc.). As, por ejemplo, cuando se instrumenta en escritura

pblica la venta de un inmueble entre el Seor A y el Seor B, se est

haciendo titular cartular al Sr. B, de la cosa objeto del acto instrumen-

tado; tambin constar la titularidad de B, cuando el juez, luego de

efectuadas las operaciones de particin de los bienes hereditarios que-

dados a fallecimiento de A, aprueba las mismas que adjudican los bie-

nes a B.

B) TITULARIDAD REGISTRAL: Es la que surge de las constan-

cias registrales. As diremos que es titular quien figure en los asientos

como sujeto activo del derecho real de que se trate. Generalmente esta

titularidad registral surge como consecuencia de una titularidad cartular

o instrumental que la precede, puesto que la ley impone como obligato-

omisin cause la importante restriccin de inhabilitar la adquisicin de la propiedad (art. 577 y

3267) (hoy 3265). Por nuestra parte advertimos la importancia del dispositivo merced a la observacin formulada por el Asesor del Registro General de la Provincia, Notario Miguel

Lorenzo Re, ante un ttulo celebrado en la Repblica de Bolivia e inscripto en dicho registro

sin la protocolizacin judicial.

10

ria14, al menos en el derecho argentino, la registracin de los ttulos de

derechos reales sobre inmuebles. El valor de esta titularidad depender

del valor que se le adjudique a la registracin en cada sistema jurdico.

En un sistema de registracin constitutiva, como ya hemos dicho, salvo

los supuestos de error, la sola inscripcin nos determina, amen de la

titularidad registral, la titularidad real. En un sistema convalidante, por

ejemplo, en el que la sola registracin subsane los defectos de que

adolecieren los ttulos, como es el caso del sistema Torrens, hasta en

los casos de error, esta titularidad podr determinar la titularidad del

derecho mismo. Cuando el sistema es no convalidante, como nuestro

registro inmobiliario (art. 4 ley 17801), la mera titularidad registral no

nos determina irrefutablemente la titularidad real del derecho.

C) TITULARIDAD REAL: sta es, sin dudarlo, la ms completa

e implica tener efectivamente el derecho real que se pretende. Si se

tiene un ttulo idneo para adquirir derechos reales, con todas las for-

malidades de ley y, adems, se ha producido el modo sobre la cosa

(art. 577, 2601, 2602 y 2603 del C.C.), estamos en presencia de un

titular real de ese bien.

Cada una de estas situaciones pueden presentarse por separa-

do y no necesariamente en forma conjunta. Ello ocurre, en algunos ca-

sos por meras patologas, como lo es el de la inexactitud por error re-

gistral, en la que se consigna a un titular registral que no lo es ni cartu-

lar ni real.

Se puede ser titular cartular sin ser titular real, cuando se ha

otorgado ttulo y no la posesin. A su vez, ese ttulo pudo ingresar vli-

damente al registro con lo que el sujeto adquirente obtuvo tambin titu-

laridad registral; y sin embargo no tenemos la certeza de que sea titular

real. Se hizo efectivamente tradicin de la cosa?... No lo sabemos. El

caso tambin puede plantearse cuando se ha adquirido en virtud de un

14

MOISSET DE ESPANS, Luis; Publicidad Registral, Ob.cit. pg. 81.

11

contrato celebrado en el extranjero el que, segn ya vimos en el art.

1211 del Cdigo Civil, no permitir efectuar una tradicin vlida en

nuestro Pas si no fuere protocolizado por orden de juez competente.

Aqu tendremos la certeza, al no estar protocolizado, de que no hay

titularidad real, puesto que no pudo efectivizarse el modo.

Sin lugar a dudas el supuesto ms interesante se ha de plantear

en el caso inverso: cuando siendo titular real, no se es titular cartular ni

registral. El caso se plantea a diario cuando un sujeto posee durante

veinte aos un inmueble con las dems condiciones legales previstas

para producir la adquisicin por usucapin (art. 4015 y 4016 del C.C.).

El solo transcurso del tiempo, como es sabido, con independencia de

trmite judicial alguno15 transforma a ese poseedor en titular real, ello a

pesar de no contar con titularidad cartular ni registral. Es ms, como se

ver ms adelante, dicha titularidad, aun sin registracin, podr ser

opuesta a terceros.

VII- CLASES DE MODOS

Generalmente al aplicarse la doctrina del ttulo y modo dentro de

la dinmica constitutiva de los derechos reales, se comienza con el ttu-

lo. Metodolgicamente es lo correcto. El ttulo, como causa generadora,

precede al modo que aparece como la efectivizacin concreta de las

pretensiones de los sujetos de la causa. Sin embargo, aqu haremos a

la inversa, puesto que nuestra particular postura procura una nueva

clasificacin de las causas o ttulos.

15

La sentencia de usucapin es slo declarativa y no constitutiva del derecho adquirido. Ver

LEVITN, Jos; Prescripcin Adquisitiva de dominio, 2da. Ed. Bs.As. Ed. Astrea, 1979, pg. 138. LAPALMA BOUVIER, Nstor D.; El Proceso de Usucapin, Sante Fe, Ed. Ru-binzal Culzoni, 1979, pg. 19. MARCOLN de ANDORNO, Marta N.; Prescripcin Adquisi-tiva, 2da. Ed. Zeus, Rosario 1975, pg. 119, 121. AREAN de DAZ DE VIVAR, Beatriz; Juicio de Usucapin, Bs.As. Ed. Hammurabi, 1984, pg. 297, 298. BEUCK de BANCHIO, Antonia del V.; Efecto adquisitivo de la Usucapin Inmobiliaria en Derecho Civil y Comer-cial Cuestiones Actuales, Crdoba, Ed. Advocatus, 1990, pg. 291, 292.

12

Entre las ms importantes clasificaciones que se han efectuado

sobre los distintos modos de adquirir, partiendo del art. 2524 del Cdi-

go Civil16, la ms interesante es la que establece la diferencia entre los

modos originarios y los derivados.

Un modo es originario cuando frente al supuesto fctico que lo

erige en tal, el derecho se constituy con independencia de todo dere-

cho anterior sobre la cosa. En definitiva, es originario porque el derecho

all nace, sin detenernos siquiera a analizar si la cosa tuvo o no un pro-

pietario o titular anterior. Ejemplo clsico de este modo: la caza o la

pesca. El pez, como res nullius es susceptible de apropiacin (art. 2527

del Cdigo Civil). El aluvin, la avulsin y la usucapin extraordinaria o

veinteaal, resultan ejemplos ms interesantes; sobre todo el ltimo,

que, como regla general, trabaja en contra de las pretensiones de un

anterior titular dominial.

Por definicin el modo originario, por ser origen, proporciona un

dominio impecable, desprovisto de todos los vicios, gravmenes y ca-

ractersticas generales de tipo jurdicas con las que pudiera existir en

cabeza de un anterior titular17. Ya en otras oportunidades18 hemos opi-

nado sobre el punto, haciendo prevalecer al usucapiente frente a todos

los que pretendan un derecho sobre la cosa proveniente de la titulari-

dad dominial anterior. Es, en definitiva la originalidad del modo y su

consecuencia la adquisicin libre de vicios o gravmenes, uno de los

aspectos ms interesantes de esta clasificacin. Como se ve, ella no

slo denota una curiosidad jurdica, sino que repercute tremendamente

en las pretensiones del adquirente.

16

VENTURA, Gabriel B.; El Art. 2412 del C.C.: Modo de adquirir el dominio de muebles, en J.A. Bs.As. 1985, N 5410. 17

SALVAT, Raymundo M.; Ob.cit., Tomo II, pg. 16. 18

VENTURA, Gabriel B.; La Usucapin opuesta Ob.cit. pg. 617: Dar prevalencia a la hipoteca constituida durante el lapso de la posesin del usucapiente, brindara la posibilidad de

operaciones fraudulentas por parte del titular registral que, en vez de encarar los riesgos de una

reivindicacin, solicita un prstamo o mutuo con garanta hipotecaria abandonando el bien en

manos del usucapiente.

13

Cuando el modo es derivado, necesariamente contaremos con

un complemento contractual19, sea verbal, escrito, con determinadas

formas; pero en definitiva salvo el caso de sucesin mortis causa

existir un convenio con todas las caractersticas previstas en los arts.

1137 y 1197 del Cdigo Civil, cuyo cumplimiento, en todas sus partes,

acarrear la constitucin del derecho real de que se trate.

Aqu el derecho deriva o deviene de un anterior titular. Volun-

tariamente se compromete a transferirlo, o mejor dicho a constituirlo en

cabeza del adquirente. El transmitente, al efectuar la tradicin, cumplir

con la obligacin de entregar una cosa con el fin de constituir sobre

ella derechos reales prevista en el art. 574 del Cdigo Civil para que

se cumpla el art. 577, en armona con las normas del art. 2601 al 2603

del mismo Cdigo. Por ello, en los supuestos de constitucin por mo-

dos derivados es de plena aplicacin el art. 3270 del C.C., cuya norma,

ms que jurdica lgica, no permite transmitir a otro un derecho que no

se tiene (nemo plus iuris ad allium transferre potest quam ipse haberet).

Si el transmitente tena un derecho viciado por la nulidad de su ttulo,

por ejemplo, o si pesaba sobre la cosa algn gravamen o medida pre-

cautoria de carcter real, sin duda esa circunstancia pasar al adqui-

rente, quien slo pudo adquirir el derecho tal como exista en cabeza

de su transmitente. Por otra parte dicha consecuencia se encuentra

expresamente establecida en el art. 2603 cuando establece que los

nicos derechos que pueden transferirse por la tradicin, son los pro-

pios del que la hace.

VIII- CLASES DE TTULOS

19

MUSTO, Nstor J.; Ob.cit. Tomo II, pg. 200: La tradicin(...) slo tiene eficacia por el acuerdo de transferir(...) al que estar vinculada necesariamente para que tenga eficacia trasla-

tiva.

14

Sentadas las diferencias entre los modos originarios y los deri-

vados, nos toca ahora determinar cul va a ser el papel del ttulo frente

a cada una de estas clases de modos. Sea el modo originario o deriva-

do, siempre debe existir un complemento causal. Sin causa el modo no

posibilita la constitucin de ningn derecho real20.

Dicha afirmacin constituye una verdad irrefutable frente a los

modos derivados, ya que el propio Vlez se encarg de especificarlo

en el art. 2602 del C.C. cuando al referirse a la tradicin traslativa del

dominio expresa que La tradicin debe ser por ttulo suficiente para

transferir el dominio. En materia de modos originarios, en cambio, la

cuestin es ms intrincada. Encontrar el complemento causal en estos

supuesto no nos resultar tan sencillo desde el punto de vista prctico.

No contamos pues, aqu, con una norma concreta que nos muestre la

vigencia de la teora del ttulo y modo tambin cuando estamos en pre-

sencia de un modo originario.

Sin embargo, en nuestra opinin bastar con clasificar adecua-

damente los distintos tipos de causas. As, haremos un distingo entre

CAUSAS ESPECFICAS y CAUSAS GENRICAS.

CAUSA ESPECFICA: Hay causa especfica cuando en el ttulo

de adquisicin se concretan o determinan los sujetos y el objeto de la

pretensin jurdico real. Ello ocurre con antelacin o anterioridad a la

efectiva constitucin del derecho. Por ello explica muy bien Moisset de

Espans21 que cuando el adquirente pretende transformarse en titular

de un derecho real, comienza por hacer nacer en su favor un crdito,

un derecho personal, por el cual, el vendedor se transforma en deudor

de la obligacin de entregar (obligacin de dar con el fin de constituir

20

LPEZ DE ZAVALA, Fernando J.; Ob.cit., Tomo I, pg. 265, dice: Todos los modos, sin excepcin alguna, tienen en este sentido ttulo. Para algunos modos, como la tradicin, el ttulo

consiste en un negocio jurdico, para otros como la apropiacin, (el ttulo) reside en la ley(...) (Lo entre parntesis es nuestro, la frase original del Maestro Lpez de Zavala, seguramente

por error de tipeado, consgina el modo). 21

MOISSET DE ESPANS, Luis; en su clase de concurso para la titularidad de la Ctedra de

Derecho Civil IV, Reales (1986).

15

sobre la cosa derechos reales art. 574 C.C.) para que, una vez cum-

plida (la entrega) quede en definitiva constituido a su favor el derecho

real de que se trate22. Siempre, como se ve, las causas especficas

procuran el cumplimiento de un modo derivado.

CAUSAS GENRICAS: Todo lo contrario ocurre con las causas

genricas de adquisicin de los derechos reales. Las causas genricas

prevn supuestos fcticos que una vez cumplidos, producen la consti-

tucin del derecho real. Constituyen causas genricas todos los su-

puestos legales previstos de manera indeterminada en cuanto a cosa y

sujetos adquirentes. Cuando el sujeto cumple el supuesto fctico legal

previsto como causa genrica de adquisicin, se constituye a su favor

el derecho real. En definitiva, la causa genrica es siempre la ley. As,

las normas previstas para adquisicin por apropiacin (art. 2525 del

C.C.); aluvin (art. 2572 C.C.); avulsin (art. 2583 C.C.); usucapin

veinteaal (art. 4015 y 4016 C.C.) etc. constituyen causas genricas y

el modo complementario, en cada caso, ser la conducta de un sujeto

determinado que se coloca en dicho supuesto23.

Cuando el art. 4015 del C.C. establece Prescrbese tambin la

propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la pose-

sin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s

elabora una causa genrica de adquisicin24. Y cuando un sujeto de-

22

LPEZ DE ZAVALA, Fernando J.; Teora de los Contratos Parte General, Bs. As. Ed. Zavala, 1975, pg. 69. 23

LPEZ DE ZAVALA, Fernando J.; Derechos Reales, Ob.cit., Tomo I, pg. 264, refirin-dose ms o menos al mismo fenmeno que aqu rescatamos, llama a estas causas ttulos nor-ma individuales (nuestras causas especficas) y ttulos norma generales (nuestras causas genricas). 24

Un importante argumento en contra de nuestra postura radicara en la norma expresa del art.

4016 que al establecer que al que ha posedo durante veinte aos no puede oponrsele la falta de ttulo, parece sugerir que en los supuestos de usucapin no fuera menester el ttulo. Ello no es as, todo derecho exige una causa que lo genere. La falta de ttulo a que hace referencia el

art. citado es el que proporciona la titularidad cartular. Consecuencia del mismo error llega a

exprear Lafaille, Ob.cit., Tomo I, pg. 606, sin hacer el necesario distingo, que no basta con poseer(...) es necesario obtener el ttulo de prescripcin a fin de poder enajenarlo o gravar-lo(...). Igual se advierte en LAPALMA BOUVIER, Ob.cit. pg. 20 (...) el nuevo titular del dominio carece de ttulo con que acreditar instrumentalmente su condicin.

16

terminado posee durante el plazo legal un inmueble tambin determi-

nado, se produce el modo complementario. En definitiva, segn se ve,

siempre las causas genricas de adquisicin requieren modos com-

plementarios de carcter originario. Advirtase que al concretarse el

modo (posesin ms tiempo) se especifican o determinan el sujeto y el

objeto sobre el cual recaer el derecho.

Podramos remarcar las siguientes diferencias entre las causas

genricas y las especficas.

a) Las causas genricas exigen modo originario como

complemento. En las causas especficas el modo ser

siempre derivado.

b) Las causas genricas preexisten siempre a la preten-

sin adquisitiva; mientras que las especficas nacen al

momento de dicha pretensin.

c) Consecuencia de la diferencia anterior, es que en las

causas genricas estn indeterminados los sujetos y

la cosa motivo de la adquisicin; mientras que en las

especficas, cumplindose con la especialidad, se en-

cuentran determinados ab initio el sujeto y la cosa.

IX- LOS DISTINTOS TTULOS Y MODOS FRENTE A

LA REGISTRACIN

Cuando dentro del esquema precedente hacemos aparecer la

registracin como otro factor perfeccionador, las conclusiones resultan

an ms interesantes.

Ya hemos expresado ms arriba que el registro inmobiliario ar-

gentino establece una inscripcin declarativa; es decir que hasta que

no se registra el derecho, salvo a las personas enumeradas en el art.

20 de la ley 17801, no resulta oponible; pues bien, en esta instancia, a

17

dicha afirmacin deberemos efectuarle algunos ajustes. Es acertada

como un principio rector; pero, a la hora de hacerla jugar dentro de los

casos concretos advertiremos serias excepciones.

Observamos con frecuencia que al efecto declarativo de la regis-

tracin inmobiliaria se la precede la expresin meramente, cargndola

as de un contenido peyorativo25. Frente al contundente efecto constitu-

tivo de las registraciones con ese carcter: Automotores, Caballos pura

sangre de carrera (Dto. Ley 6582/58 y Ley 20378), aparece como una

categora inferior que pareciera desprovista de efectos sustanciales, la

registracin meramente declarativa. Sin embargo el efecto declarativo

de la registracin produce, tambin aqu, importantsimas consecuen-

cias sustanciales, ya que el hablar de la OPONIBILIDAD de los dere-

chos no es slo una cuestin formal sino que permite a los sujetos a

quienes no es oponible el derecho, prescindir absolutamente del mis-

mo. Tanto vale decir: ese derecho no me es oponible como: el acto

jurdico por el cual ese derecho habra nacido, para m no existe. Por

ello Moisset de Espans aclara que (...) si falta la inscripcin los terce-

ros interesados podrn actuar como si la titularidad todava no se

hubiere transferido26.

De ello concluimos vlidamente que, la oponibilidad o inoponibi-

lidad de los derechos, producir, para un sector de la comunidad, la

existencia o no de los mismos con sus lgicas consecuencias sustan-

ciales.

En un sistema registral de derechos sobre bienes, sea con efec-

tos constitutivos o declarativos, la plenitud y eficacia misma del derecho

real depender pues de su registracin.

25

Tambin formula la observacin Manuel ADROGU, Ob.cit., pg. 293: Resulta comn subestimar inadvertidamente las normas contenidas en dicha ley (se refiere a la 17.801), como

si sus disposiciones (...) no hubieran introducido profundas modificaciones en nuestro derecho

civil. 26

MOISSET DE ESPANS, Luis; La Transmisin del Dominio y otros Derechos Reales en la Reforma del Cdigo Civil, en Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, Espaa, Madrid, 1981, N 544, pg. 397.

18

Sin embargo, en los supuestos de adquisicin por modos origi-

narios, en los cuales, segn vimos, el complemento causal es la ley

misma (causa genrica de adquisicin), el derecho constituido podr

oponerse con independencia de su registracin. El adquirente por una

causa genrica y modo originario de adquisicin, opone su derecho

constituido frente a todo titular anterior, sea cartular o registral. El ad-

quirente por una causa genrica es en definitiva el titular real del bien

adquirido. No es dable en estos supuestos exigir inscripcin alguna, ya

que al registro, a los fines de la oponibilidad, segn se dijo, ingresan

slo las causas especficas de adquisicin. Las causas genricas (las

leyes) no se inscriben ni podran inscribirse. Faltan en ellas las especi-

ficaciones de los sujetos adquirentes y de los objetos implicados. A te-

nor de este pensamiento, como habamos adelantado, debemos agre-

gar una diferencia ms a las ya apuntadas entre las causas genricas y

causas especficas. Mientras las ltimas exigen la registracin para ser

oponibles, aqullas en cambio no necesitan inscripcin a esos fines. El

adquirente por usucapin, por ejemplo, aun sin tener registrado su de-

recho real (no hay titularidad registral) podr sin embargo oponer con

xito su adquisicin frente al anterior dominus y contra todos los que

hubieren pretendido adquirir un derecho de aqul27.

En definitiva concluimos que las causas genricas slo ingresan

al registro cuando se hubieren especificado y contaren ya con titulari-

dad cartular, es decir cuando se hubiese cumplido ya, respecto de

ellas, el modo y ello constare en un instrumento idneo. O sea que un

sujeto determinado, protagonizando el supuesto legal, hubiese cumpli-

do con el modo originario sobre una cosa tambin determinada.

La tradicin, complemento necesario de las causas especficas,

es hecho fsico. El modo complemento de las causas genricas, tam-

27

VENTURA, Gabriel B.; La usucapin opuesta Ob.cit., pg. 618.

19

bin lo es; constituyndolo la conducta del sujeto al colocarse en el su-

puesto normado.

Por ello decamos, ante la imposibilidad de registrar las causas

genricas, que ellas resultan naturalmente oponibles sin necesidad de

registracin alguna. Su inscripcin slo ser procedente una vez obte-

nida la titularidad cartular con la SENTENCIA FAVORABLE en la que

se involucra al sujeto adquirente y al objeto sobre el cual recae.

X- ESQUEMA GRFICO

Esquematizando esta dinmica adquisitiva, advertimos que para

las causas especficas el sujeto adquirente hace nacer un crdito a su

favor, una obligacin de dar (art. 574 C.C.) que una vez cumplido, co-

mo hecho, produce la constitucin del derecho. En las causas genri-

cas, en cambio, el sujeto adquirente protagoniza un supuesto ya nor-

mado y su modo (la actividad de colocarse en dicho supuesto) se mez-

cla entre el nacimiento del derecho y la causa misma.

En el esquema que sigue, con un vector hemos representado al

modo: la actividad del sujeto tendiente a constituir el derecho real. De-

ntro de los crculos se han colocado las causas unidas al nacimiento de

cada derecho complementadas con la tradicin. En cuanto a la regis-

tracin en cada caso de adquisicin derivada u originaria, la veremos

vincularse en distintas instancias en este esquema dinmico. Para las

causas especficas la inscripcin aparece, como necesario requisito de

oponibilidad, en la primera y segunda etapa, involucrando la causa y el

derecho personal que de ella habra nacido. Para las causas genricas

en cambio, la inscripcin aparece involucrando la totalidad del derecho

real y no tiene carcter necesario para su oponibilidad.

20

MODO DERIVADO MODO ORIGINARIO

XI- CONCLUSIONES

1) La inscripcin registral, en un sistema declarativo, no integra

ni el ttulo ni el modo. Pero se relaciona ms con el ttulo ya

que los modos, como regla general, no deben ingresar a los

registros jurdicos de bienes.

2) Contadas excepciones confirman esa regla: As no ser apli-

cable a las inscripciones constitutivas; a las adquisiciones por

subastas pblicas28; a los supuestos de incorporacin de in-

muebles al Registro General en los casos de bienes que an

no han sido matriculados ni en la usucapin veinteaal.

28

Ver nota 11 de este trabajo.

Registro

no necesario para su oponibilidad

Registro nece-

sario para su

oponibilidad

Causa Especfica

Causa

Genrica

Derecho

Personal

Derecho

Real

Derecho

Real

Tradicin

(Modo)

Cumpli-

miento del supuesto

(Modo)

21

3) Al referirse a la titularidad de los derechos reales debe efec-

tuarse el distingo entre tres situaciones: a) La titularidad car-

tular que hace referencia al instrumento idneo que acredita

el derecho; b) La titularidad registral que surge de las cons-

tancias registrales y c) La titularidad real que es la ms sus-

tancial e implica tener efectivamente el derecho real que se

pretende.

4) Sea el modo originario o derivado, siempre debe existir un

complemento causal. Sin causa el modo no posibilita la cons-

titucin de ningn derecho real.

5) Dicha afirmacin, que constituye una verdad irrefutable frente

a los modos derivados, resulta ms difcil de demostrar en

materia de modos originarios. No contamos pues con una

norma concreta, como la del 2602 C.C. para los modos deri-

vados, que nos determine la vigencia de la teora del ttulo y

modo tambin cuando estamos en presencia de un modo

originario.

6) Sin embargo bastar con clasificar adecuadamente las cau-

sas en especficas y genricas. Las primeras la constituyen

los contratos que dan nacimiento a la obligacin de entregar,

y las segundas son las leyes que prevn los supuestos de

hecho para que nazcan los correspondientes derechos. En

las especficas se encuentran determinados ab initio los suje-

tos adquirentes y el objeto; en las genricas (como que son

supuestos de leyes generales) estn indeterminados dichos

elementos.

7) En un sistema registral de derechos sobre bienes, sea con

efectos constitutivos o declarativos, la plenitud y eficacia

misma del derecho real depender pues de su registracin.

22

8) Sin embargo, en los supuestos de adquisicin por modos ori-

ginarios, en los que el complemento causal es la ley misma

(causa genrica de adquisicin), el derecho constituido podr

oponerse con independencia de su registracin. El adquiren-

te por una causa genrica y modo originario de adquisicin,

opone su derecho constituido frente a todo titular anterior,

sea cartular o registral.

9) La tradicin, complemento necesario de las causas especfi-

cas, es hecho fsico. El modo complemento de las causas

genricas, tambin lo es y lo constituye la conducta del sujeto

al colocarse en el supuesto normado.

Gabriel B. Ventura