DISPUTAS DE LA CONSTRUCCIÓN “Construction …...c. Comisión para la Resolución de Disputas o...

>Para aprender, practicar.

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CURSO/GUÍA PRÁCTICA DE

DISPUTAS DE LA CONSTRUCCIÓN

“Construction Claims Management”

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ? ______________________________________________12

Introducción ___________________________________________________13

PARTE PRIMERA ________________________________________________15

¿Por qué surgen las disputas en la construcción? ____________________________ 15

Capítulo 1. La problemática del contrato de construcción. ________________15

1. El contrato de construcción multiparte con estipulaciones técnicas y jurídicas. ___ 15

2. Es imposible prever en un contrato todo lo que puede suceder en una obra. _____ 16

Capítulo 2. Las causas de las disputas de construcción ___________________17

1. ¿Cuáles son las principales causas de disputas en la construcción? ____________ 17 Organización _____________________________________________________________ 17 Contractual ______________________________________________________________ 17 Técnica _________________________________________________________________ 17

2. Comprender cómo surgen las disputas en la obra puede ser muy útil para anticipar situaciones que pueden ser graves. _____________________________ 18 La relación del cliente con el proyectista. _______________________________________ 18 La relación del proyectista con otro proyectista __________________________________ 18 La relación del cliente con el contratista principal _________________________________ 18 La relación del contratista principal con los proveedores. ___________________________ 18

3. Las principales causas de malentendidos en la construcción. _________________ 18

4. El pago y el presupuesto como causa de disputa en la construcción. ___________ 19

5. Los ocho errores básicos que podrían evitar muchas disputas en la construcción. _ 20

6. Incertidumbre y los contratos imperfectos. ______________________________ 21 a. Comunicación ineficaz. ___________________________________________________ 21 b. Choque de expectativas y asignación del riesgo. _______________________________ 21 c. Suministros y servicios ___________________________________________________ 21

Capítulo 3. Causas contractuales de disputas en la construcción. ___________23

1. Las condiciones del contrato __________________________________________ 23

2. La deficiencia de diseño ______________________________________________ 23

3. Conflictos durante el proceso de construcción. ____________________________ 24

Capítulo 4. Identificar las posibles causas de disputas durante la construcción

de proyectos. ___________________________________________________25

1. Causas potenciales de disputas durante la construcción de proyectos __________ 25 a. Mala comunicación ______________________________________________________ 25 b. Interpretación del contrato ________________________________________________ 26 c. Meteorología adversa. ____________________________________________________ 26 d. Calidad de diseño _______________________________________________________ 26

2. Obteniendo aprobaciones y mediciones. _________________________________ 26

3. Estrategias para eliminar / minimizar las causas de las disputas de la construcción. ______________________________________________________ 27 a. Estrategias para eliminar / minimizar las causas de las disputas de la construcción. ____ 27 b. Identificar y diferenciar los diferentes métodos de resolución alternativa de disputas. __ 28

Capítulo 5. La gestión de disputas en proyectos de construcción. __________29

Índice



1. Prevención de disputas de la construcción. _______________________________ 29

2. Causas de las disputas de obra. ________________________________________ 30 a. La disputa en la obra se empieza a percibir antes de que ocurra. __________________ 30 b. ¿Cómo solucionar una disputa de obra? ______________________________________ 30 c. Disputas por objetivos ____________________________________________________ 31 d. Objetivos contradictorios. _________________________________________________ 31 e. Disputas de asignación ___________________________________________________ 31 f. Disputas de decisión _____________________________________________________ 32 g. Disputas de poder _______________________________________________________ 32 h. Disputas por cambio de las condiciones ______________________________________ 33 i. Disputas de comunicación _________________________________________________ 33 j. Disputas de relación ______________________________________________________ 34 k. Disputas de rol _________________________________________________________ 34

3. Cuando no se han cumplido las expectativas del contrato de obra y hay que

buscar un responsable. ______________________________________________ 34

4. ¿Cómo superar las disputas e intentar solucionarlos?_______________________ 35 a. Las actitudes personales ante las disputas. ___________________________________ 35 b. Estrategias ante disputas en proyectos _______________________________________ 36

5. Tácticas de la estrategia de solución de la disputa de obra. __________________ 37 a. Cooperación ___________________________________________________________ 37 b. Separación de partes implicadas ____________________________________________ 37 c. A través de un tribunal ___________________________________________________ 38 d. Confrontación __________________________________________________________ 38 e. Actuar por detrás. Juego sucio. _____________________________________________ 38 f. Tratar las disputas de modo natural con el equipo de la obra. _____________________ 39 g. Retrasar las disputas por si el tiempo las soluciona. _____________________________ 40

6. Gestión operativa y efectiva de las disputas de obra. _______________________ 41

7. Esquemas de solución de conflictos de obra. ______________________________ 42

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________44

La disputa típica de todas las obras: cambios o modificaciones durante la construcción de un Proyecto, ya sean que surgen de parte del Promotor, del Arquitecto o son sugeridas por el Contratista. _____________________________ 44

1. Todo cambio en la obra tiene que estar registrado y documentado o habrá una disputa. __________________________________________________________ 44

2. ¿Qué es una Orden de Cambio o Modificación de obra?______________________ 44

3. Documentar los cambios de obra y firmarlos. _____________________________ 45

4. Detallar los costes del cambio de obra. __________________________________ 45

5. Especialidades en obras públicas (proceso administrativo). __________________ 46

PARTE SEGUNDA ________________________________________________47

¿Cómo solucionar las disputas de la construcción? ___________________________ 47

Capítulo 6. El conflicto la antesala de la disputa. _______________________47

1. Conflicto, reclamación y disputa en la construcción. ________________________ 47

2. La disputa tiene su origen en un riesgo constructivo. _______________________ 48

3. Una eficaz gestión de los riesgos evita las disputas. ________________________ 48

4. Disputas más frecuentes en los proyectos de Construcción __________________ 49

5. ¿Cómo solucionar las disputas en la construcción? _________________________ 50 a. Ir a juicio ______________________________________________________________ 50



b. Conciliación o arbitraje. MASC “mecanismos alternativos de solución de conflictos” o RAD

(Resolución Alternativa de Disputas). __________________________________________ 50

6. La mediación ______________________________________________________ 51

7. El arbitraje ________________________________________________________ 52

8. Dispute boards – paneles de expertos ___________________________________ 52


Métodos de resolución de disputas de construcción __________________________ 54

1. Derecho de retención de materiales por falta de pago. ______________________ 54

2. Litigio judicial _____________________________________________________ 54

3. Resolución de conflicto alternativa. _____________________________________ 55 Negociación ______________________________________________________________ 55 Mediación _______________________________________________________________ 55 Conciliación ______________________________________________________________ 56 Adjudicación _____________________________________________________________ 56 Arbitraje ________________________________________________________________ 57

4. Ventajas del arbitraje _______________________________________________ 57 Privacidad _______________________________________________________________ 57 Experiencia del árbitro _____________________________________________________ 57 Enfoque _________________________________________________________________ 57


El proceso de mediación _______________________________________________ 59 a. Las partes expresan su visión ______________________________________________ 59 b. Recopilación de información _______________________________________________ 59 c. Identificación de problemas ________________________________________________ 59 d. Determinar opciones _____________________________________________________ 60 e. Alcanzar o no alcanzar un acuerdo __________________________________________ 60 f. La función del mediador ___________________________________________________ 60 g. Función de los representantes legales en la mediación. __________________________ 60

Capítulo 7. Disputas en contratos de construcción, ingeniería e

infraestructura. _________________________________________________62

1. Causas de disputas en la ejecución de los contratos de construcción e ingeniería

internacionales. ____________________________________________________ 62

2. Resolución de disputas. ______________________________________________ 63 a. Evitar la interrupción del calendario de obras __________________________________ 63 b. Cláusulas de resolución de disputas _________________________________________ 63 c. Comisión para la Resolución de Disputas o una Comisión para la Revisión de Disputas. _ 63 d. Arbitraje ______________________________________________________________ 63

3. El procedimiento de conciliación en la construcción. ________________________ 64 a. Conciliación ad hoc ______________________________________________________ 64 b. Conciliación institucional. _________________________________________________ 64

4. La mediación en la construcción como variación de la conciliación. ____________ 65

5. El llamado “juicio informal”. __________________________________________ 66


La asociación de empresas como herramienta para evitar disputas. _____________ 68


El peritaje técnico ____________________________________________________ 69

1. Contratos de alta tecnología internacionales. _____________________________ 69



2. Centro Internacional de Peritaje _______________________________________ 70

3. Peritaje opcional ___________________________________________________ 70

4. Obligación de presentar las disputas a peritaje, seguido de arbitraje si es necesario. _________________________________________________________ 71

5. La Cámara de Comercio Internacional como autoridad designadora en un peritaje administrado por las partes ___________________________________________ 71

PARTE TERCERA _________________________________________________72

El arbitraje de la construcción ___________________________________________ 72

Capítulo 8. Arbitraje _____________________________________________72

1. Concepto de arbitraje. _______________________________________________ 72

2. Arbitraje institucional _______________________________________________ 72

3. Elección de la institución de arbitraje ___________________________________ 73

4. Asistencia de las instituciones de arbitraje _______________________________ 74 a. Tipos de asistencia ______________________________________________________ 74 b. Servicios típicos ________________________________________________________ 74

5. El acuerdo de arbitraje ______________________________________________ 75 a. ¿Es necesario introducir una cláusula compromisoria? ___________________________ 75 b. La cláusula compromisoria debe efectuarse por escrito. __________________________ 76 c. Funciones de una cláusula compromisoria ____________________________________ 76 d. ¿Cláusula compromisoria o acuerdo de sometimiento a arbitraje? __________________ 77 e. Incorporación de la cláusula compromisoria por referencia _______________________ 77 f. Separabilidad de la cláusula compromisoria ___________________________________ 78

6. ¿Quién puede suscribir un acuerdo de arbitraje? __________________________ 79

7. Legislación aplicable al acuerdo de arbitraje validez del acuerdo de arbitraje. ___ 79

8. La cuestión de la validez de un contrato de arbitraje _______________________ 80 a. Al principio o en una fase durante el procedimiento de arbitraje. ___________________ 80 b. Al final del arbitraje ______________________________________________________ 81

9. Las normas que determinan la arbitrabilidad difieren entre países y sistemas legales. ___________________________________________________________ 81

10. Laudo final _______________________________________________________ 82 a. Laudos parciales y provisionales ____________________________________________ 82 b. Laudo aceptado _________________________________________________________ 83

11. Reconocimiento y ejecución _________________________________________ 83

Capítulo 9. El arbitraje de la construcción. ____________________________85

1. ¿Qué es el arbitraje? ________________________________________________ 85

2. Arbitraje internacional. Resolución Alternativa de Disputas o RAD (Alternative

Dispute Resolution o ADR). ___________________________________________ 86

3. La distinción entre el arbitraje de la construcción y la determinación por perito de la construcción. ____________________________________________________ 86

4. La incorporación de la cláusula de arbitraje en los contratos de la construcción. _ 87 Laudo Ejecutable __________________________________________________________ 87 Independencia ____________________________________________________________ 88 Confidencialidad __________________________________________________________ 88 Experiencia técnica de la construcción _________________________________________ 88 Menos burocracia procesal __________________________________________________ 88 Elección de los árbitros _____________________________________________________ 89 Más barato que ir a juicio ___________________________________________________ 90



Medidas preventivas _______________________________________________________ 90 Incorporación al arbitraje en curso de partes y controversias previo consentimiento. _____ 91 Sin los recursos que eternizan los juicos. _______________________________________ 91 El Tribunal de arbitraje _____________________________________________________ 91


La elección de las reglas o reglamentos de arbitraje internacional en disputas de la construcción. ______________________________________________________ 94

1. Escoger instituciones y reglamentos: ___________________________________ 94 La Corte Internacional de Arbitraje de la Cámara de Comercio Internacional (CCI). ______ 94 La Corte de Arbitraje Internacional de Londres (LCIA). ____________________________ 94 El Centro Internacional para la Resolución de Disputas (ICDR). Asociación de Arbitraje Americana (AAA) ___________________________________________________________________ 94

2. ¿Cuánto cuesta un arbitraje internacional de la construcción? ________________ 95

3. Arbitrajes no administrados y ad hoc ___________________________________ 96

4. Procedimientos del arbitraje internacional de la construcción. ________________ 97

5. Cláusulas modelo de arbitraje internacional. _____________________________ 99 Cámara de Comercio Internacional ICC ________________________________________ 99 Corte de Arbitraje Internacional de Londres LCIA _________________________________ 99 Centro Internacional de Resolución de Disputas conforme al Reglamento de Arbitraje Internacional ICDR _______________________________________________________ 100 Reglamento de arbitraje de UNCITRAL (CNUDMI) _______________________________ 100 Cláusula ADR y arbitraje ___________________________________________________ 100

Capítulo 10. ¿Cuál es la clave del arbitraje de la construcción? Documentación

soporte de la obra. _____________________________________________ 102

1. Los documentos de la obra son la clave del éxito de todo arbitraje. ___________ 102

2. La importancia de los documentos para un arbitraje en materia de construcción. 102 a. Los documentos son la carga de la prueba ___________________________________ 103 b. Justificación de las demoras en obra con planes de proyecto. ____________________ 103 c. Calidades de obra y cambiar la carga de la prueba. ____________________________ 103 d. La documentación protege contra reclamaciones posteriores alegando actos propios o renuncia. 104

3. Aportación forzosa de documentos internos de la obra. BIM como medio de

prueba. __________________________________________________________ 104

4. La documentación refuerza el peritaje. _________________________________ 105

5. La importancia de la documentación simultánea de los costes de la obra. ______ 105

6. Clases de documentación en el arbitraje de la construcción. ________________ 106 a. Documentos de licitación y asunciones precontractuales ________________________ 106 b. Notificaciones entre partes durante el curso de la obra. _________________________ 107 c. Actas de las reuniones de obra. ___________________________________________ 108 d. Ordenes de cambios en el tajo y modificaciones del alcance en obra. ______________ 109

7. Cronogramas de proyecto en reclamaciones por demora en ejecución de obra. __ 110

8. Registro diario, horas de trabajo y reportes del proyecto en las reclamaciones por sobrecostes de obra. _______________________________________________ 111 a. La reclamación por sobrecostes laborales ____________________________________ 111 b. Métodos de registro de obra. _____________________________________________ 112 Mantener registros diarios detallados y reportes. ___________________________ 112 Metodología de cómputo de horas por tajo de obra. _________________________ 112 Experto independiente ________________________________________________ 113

9. Especificaciones técnicas, dibujos y planos. _____________________________ 113



10. Documentación de computación de daños y perjuicios ____________________ 113

Capítulo 11. La especialidad del arbitraje de la construcción. ____________ 116

1. Arbitraje de la construcción __________________________________________ 116

2. Requisitos especiales de los árbitros de la construcción. ___________________ 116

3. La integración del tribunal arbitral en un conflicto sobre construcción. ________ 117 a. Clases de tribunales arbitrales de la construcción. _____________________________ 117 b. Tribunal de equidad ____________________________________________________ 117 c. Tribunal de derecho. ____________________________________________________ 118 1. ¿Es un problema técnico o jurídico sobre el que queremos un arbitraje? _______ 118 2. Supuesto en que el arbitraje es sobre un problema técnico de la construcción. __ 118 3. Un tribunal técnico _________________________________________________ 119 4. Cuando se opta por un arbitraje de derecho pero los árbitros son juristas que no saben

nada del problema técnico que se plantea. ___________________________________ 119 5. Un Tribunal arbitral en materia de construcción, debe estar familiarizado con conceptos

técnicos relativos a la ingeniería o edificación. ________________________________ 121 d. El Tribunal mixto (técnicos de la edificación o ingeniería y juristas). _______________ 123

PARTE CUARTA _______________________________________________ 124

El arbitraje en la construcción. _________________________________________ 124

Capítulo 12. Arbitraje en España. _________________________________ 124

1. La Ley 60/2003, de 23 de diciembre. Modelo UNCITRAL. ___________________ 124

2. Principales instituciones arbitrales de España. ___________________________ 125

3. Designación de árbitros _____________________________________________ 125

4. Motivos de anulación del laudo arbitral. ________________________________ 125

5. Convenios internacionales suscritos por España en materia de arbitraje. ______ 126

6. Reconocimiento y ejecución de laudos extranjeros ________________________ 127

PARTE QUINTA _______________________________________________ 129

Mecanismo de resolución de disputas de los contratos estandarizados de la construcción. _____________________________________________________ 129

Capítulo 13. Resolución de disputas de los contratos FIDIC. ____________ 129

1. Resolución de disputas de los contratos FIDIC ___________________________ 129 a. La decisión del Ingeniero ________________________________________________ 129 b. La decisión del Ingeniero puede ser revisado por una Junta de Resolución de Disputas 129 c. Las partes deben intentar una solución amistosa de la controversia________________ 130 d. Arbitraje o un tribunal nacional, según el acuerdo de las partes en las Condiciones Particulares del Contrato. ____________________________________________________________ 130

2. Tratamiento contractual de los mecanismos de resolución de disputas del Libro Rojo de la FIDIC (Proyecto y Obra, aplicado a los trabajos de ingeniería y

construcción). ____________________________________________________ 130 Ingeniero _______________________________________________________________ 130 Panel, Junta o Board de Adjudicación de Disputas _______________________________ 130 Árbitros ________________________________________________________________ 130

3. El Libro Rojo FIDIC es aplicado para la ejecución de obras civiles de construcción con diseño elaborado por el propietario o comitente. ______________________ 131

4. Los modelos estandarizados (FIDIC, AIA, etc.) y la interpretación sistemática de dichos contratos por parte de la actividad arbitral. ________________________ 132 a. Los contratos modelo internacionales para el sector de la ingeniería y construcción ___ 133 b. Las ventajas de la utilización de los contratos modelos de la construcción. __________ 134 Para el contratista y el propietario _______________________________________ 134



Para el ingeniero supervisor ____________________________________________ 134

5. Proceso de estandarización internacional de los contratos de construcción. ____ 134

Capítulo 14. El Libro Rojo FIDIC __________________________________ 136

1. El Libro Rojo es el modelo contractual más reconocido y utilizado. ___________ 136

2. Ventaja comparativa del sistema de gestión conflictual convencional del Libro Rojo FIDIC. _______________________________________________________ 137 a. Regla de eficiencia: curva de influencia del coste ______________________________ 137 b. Resolución de disputas On Time y On Site ___________________________________ 138

Capítulo 15. Sistema de gestión conflictual convencional Fidic del Libro Rojo.139

1. El papel histórico del ingeniero en la resolución de conflictos en la construcción. 139

2. Eliminación de la función decisoria del ingeniero. Libro naranja y últimas ediciones del libro rojo. _____________________________________________ 140

3. Modelo de la Cláusula Arbitral ________________________________________ 141 Etapa de Gestión Contractual / Evitar la Disputa ________________________________ 141 Primera etapa: Determinativa _______________________________________________ 142 Segunda etapa: Conflicto __________________________________________________ 142 Tercera etapa: Acuerdo Amistoso ____________________________________________ 142 Cuarta etapa: Arbitraje Internacional _________________________________________ 142

4. El procedimiento pre arbitral _________________________________________ 145 a. El Ingeniero como autoridad en obra _______________________________________ 145 b. El DAB y la Adjudicación _________________________________________________ 145 Adjudicación y DAB como Métodos Adjudicativos Pre Arbitral __________________ 146 Naturaleza del DAB __________________________________________________ 147 Constitución y nombramiento del DAB ____________________________________ 149 Modalidades del DAB y modalidad elegida por la FIDIC (Libro Rojo) _____________ 150 (i) El DAB Permanente ________________________________________________ 150 (ii) El DAB Ad Hoc ___________________________________________________ 151 Finalidad del DAB ____________________________________________________ 151

5. Requisitos previos al procedimiento pre arbitral. _________________________ 151 a. El procedimiento de reclamación contractual del contratista. _____________________ 151 b. El procedimiento de reclamación contractual del comitente ______________________ 152 c. La determinación de la controversia ________________________________________ 153 d. El procedimiento pre-arbitral _____________________________________________ 154 (i) La obligación de sometimiento de la controversia _________________________ 154 (ii) La adopción de la decisión __________________________________________ 154 (iii) Negociaciones para una solución amistosa previas al arbitraje ______________ 154

6. El proceso arbitral _________________________________________________ 155 a. El arbitraje como mecanismo definitivo o de resolución de controversias de la construcción.155 b. Participación del Tribunal Arbitral __________________________________________ 157 c. Análisis de la competencia de los árbitros ____________________________________ 158

PARTE SEXTA _________________________________________________ 160

La vía judicial en las disputas de la construcción. ___________________________ 160

Capítulo 16. Los juicios por disputas de la construcción o ingeniería de

infraestructuras. ______________________________________________ 160

1. Procedimientos judiciales por disputas de la construcción. _________________ 160

2. Proceso judicial ___________________________________________________ 160 a. Partes de la misma nacionalidad. __________________________________________ 160 b. Partes de diferente nacionalidad. Asuntos internacionales. ______________________ 160

3. Medidas cautelares en el procedimiento judicial. _________________________ 161



4. Peritaje técnico de la construcción ordenado por un Tribunal. _______________ 162

5. Supuestos internacionales de nombramiento de peritos de mediación ordenada por los tribunales (Francia, Reino Unido, etc.). ___________________________ 163

6. ¿Litigio judicial o arbitraje? __________________________________________ 164

7. ¿Es mejor recurrir al arbitraje que utilizar métodos de resolución alternativa de disputas como la conciliación o la mediación? ____________________________ 165

8. Combinación de arbitraje y mediación. Mediación y si no funciona arbitraje. ____ 166

Capítulo 17. Juicios de la construcción en España. ____________________ 167

1. Introducción. La importancia del perito y Ley de Enjuiciamiento Civil. _________ 167 Cuando se va a juicio: lo único que cuenta es lo que diga el perito. _______________ 167

2. La importancia del acertado nombramiento del perito. ____________________ 169

3. Las listas de peritos de los Colegios profesionales. ________________________ 170

4. La actuación del perito en el juicio. La importancia de los detalles en el Dictamen

de Peritos. _______________________________________________________ 171

5. Muchas veces el problema es que el perito está mal elegido (competencias entre arquitectos, ingenieros, aparejadores, etc). _____________________________ 172

PARTE SÉPTIMA _______________________________________________ 174

Responsabilidad en España de la conflictividad entre agentes de la edificación. ___ 174

Capítulo 18. ¿Qué agentes de la edificación son los responsables de la

conflictividad en la construcción? _________________________________ 174

1. Promotor ________________________________________________________ 174

2. El constructor _____________________________________________________ 180

3. El subcontratista __________________________________________________ 183

4. El Arquitecto y los técnicos. __________________________________________ 186 a. Proyectista. ___________________________________________________________ 187 b. Director de obra. _______________________________________________________ 189 c. Director de ejecución. ___________________________________________________ 192 d. Suministradores de productos ____________________________________________ 193 e. Las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación ________________ 195

5. La compañía aseguradora. ___________________________________________ 196

6. Los propietarios y usuarios __________________________________________ 198

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 200

Plan de seguridad y salud laboral en la construcción. ________________________ 200

1. Plan de seguridad y salud laboral _____________________________________ 200

2. Estudio de seguridad y salud _________________________________________ 200

3. Número de planes de seguridad y salud en el caso de varias obras. ___________ 201

4. Obligación del contratista de elaborar el plan de seguridad y salud ___________ 201

5. Técnico competente en la redacción del Plan de Seguridad y Salud.___________ 202

6. Aprobación del plan de seguridad y salud _______________________________ 202

7. Contenido del plan de seguridad y salud en el trabajo _____________________ 203

TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 205

La ley de subcontratación. El libro de subcontratación. Ley 32/2006, de 18 de



octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción. _____ 205

Caso práctico: Responsabilidad del contratista principal en las subcontratas en un caso de infracción de medidas de seguridad. _____________________________ 212


Soluciones a la responsabilidad subsidiaria de los promotores y constructores en la Ley General Tributaria. Responsabilidad por las deudas del contratista o subcontratista. ____________________________________________________ 216 Responsabilidad tributaria derivada de la subcontratación _________________________ 218


La pluralidad de responsables en la LOE. _________________________________ 223


Plazos de garantía y de plazos de prescripción. ____________________________ 226

Capítulo 19. Régimen de garantías en la Ley de Ordenación de la Edificación. 229

1. Responsabilidad civil de los agentes ___________________________________ 229

2. Garantías y seguros. _______________________________________________ 230

3. El régimen de garantías de la LOE. ____________________________________ 231

4. Las Garantías y el Registro de la Propiedad. _____________________________ 233

5. La responsabilidad civil del promotor, constructor y propietarios ADEMÁS de la

LOE. ____________________________________________________________ 235 a. La individualización de la responsabilidad ____________________________________ 236 b. Carácter subsidiario de la Solidaridad _______________________________________ 237


El porqué de la responsabilidad del promotor. _____________________________ 241


¿Qué límites tiene la responsabilidad del promotor? _________________________ 248

Capítulo 20. La reparación de los daños. ____________________________ 260

1. Las acciones previstas en la LOE. _____________________________________ 260

2. La acción de resolución. _____________________________________________ 263

3. La alegación de los posibles daños materiales para no pagar al promotor. _____ 265


Responsabilidades comunes a todos los agentes. ___________________________ 266

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 268

La responsabilidad en la venta de viviendas defectuosas. ____________________ 268


Las partes del libro del edificio. _________________________________________ 293

1. Cuaderno Registro _________________________________________________ 293

2. Documento de especificaciones técnicas (DET) ___________________________ 294

3. El archivo de documentos ___________________________________________ 295


El Libro del edificio y sus implicaciones en la declaración de obra nueva a efectos del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el



texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. _________________ 297

CHECK-LIST __________________________________________________ 304

1. ¿De qué responden los agentes de la edificación?_________________________ 304 a. Introducción. __________________________________________________________ 304 b. Promotores, promotor o gestor de cooperativas, comunidades de propietarios y otras figuras afines. _________________________________________________________________ 304 c. Proyectista. ___________________________________________________________ 304 d. Constructor ___________________________________________________________ 305 e. Responsabilidad del subcontratista. ________________________________________ 305 f. Responsabilidad por deficiencias de los productos empleados. ____________________ 305 g. Director de la obra y Director de la ejecución de la obra. ________________________ 305 h. Excepción de responsabilidad: Caso fortuito o fuerza mayor. _____________________ 306 i. Responsabilidades contractuales ___________________________________________ 306

2. ¿Durante cuanto tiempo son responsables? Plazos de garantía. ______________ 306 a. Código Civil. __________________________________________________________ 306 b. LOE. ________________________________________________________________ 307 Diferencia entre los plazos de garantía y de prescripción. _________________________ 308

3. ¿Cómo responde individual o solidariamente? ___________________________ 309

4. ¿Y cuando piden responsabilidades, qué hacer? __________________________ 310

Capítulo 21. Responsabilidad fuera de la LOE: ruina pasados 10 años. _____ 312



¿QUÉ APRENDERÁ?

Prevención y Soluciones a las disputas de la construcción.



Introducción

Las principales causas de disputa en la construcción son las derivadas de vicios constructivos, los problemas de diseño, los cambios en las condiciones del

contrato, ya sea por temas derivados de cambios en las condiciones pactadas o nuevas condiciones no contempladas en el contrato, cambios en el plan de trabajo y problemas de pagos.

Las disputas referidas a contratos de construcción generalmente surgen en

contextos que en la gran mayoría de los casos difieren los unos de los otros. Es por ello que el grado de especialización que surge de este tipo de disputas puede ser mucho mayor al que surge con motivo de otro tipo de disputas en donde nos

encontramos con controversias menos técnicas.

Una solución a esa exigencia de especialización es el arbitraje de la construcción. Los arbitrajes relativos a los contratos de construcción presentan una serie de

características que los convierten en únicos.

En el arbitraje en materia de construcción, la importancia de la carga de la prueba es esencial.

Como simple ejemplo, un contratista exigiendo daños y perjuicios por una demora indemnizable en el plan proyectado, probablemente deba asumir la carga

de demostrar que: 1) la demora ocurrió; 2) la demora fue causada por eventos fuera del control de la contraparte; 3) el contratista no fue responsable por

ninguna demora concurrente; 4) la demora causó daños al contratista; y 5) el valor de esos daños.

En los procedimientos arbitrales relativos a los contratos de construcción se han establecido medidas y procedimientos tendientes a mejorar los parámetros de

calidad del procedimiento, con el objeto de aumentar la efectividad de los mismos.



La práctica arbitral de la Cámara de Comercio Internacional en el sector de la

construcción cuenta con un número considerable de laudos arbitrales que ya han sido publicados y sistematizados por las revistas especializadas.

Las cláusulas sobre resolución de conflictos y arbitramento en los contratos internacionales de construcción son de gran relevancia si se tiene en cuenta la

naturaleza de la actividad, la cantidad de prestaciones que se presentan en este tipo de contratos, los largos periodos de tiempo en que se realizan las obras y la

naturaleza internacional de las partes contratantes. Los asuntos tratados en los litigios relacionados con los Contratos Internacionales

de Construcción se encuentran relacionados generalmente con problemas técnicos, las técnicas y tecnologías involucradas en los contratos de construcción

son difíciles de entender y sujetas siempre a cambios. Mención especial merece el Libro Rojo de FIDIC en la resolución de disputas de

contratos internacionales de la construcción.

El Libro Rojo establece tal vez, uno de los procedimientos o medidas más adecuados para la resolución de controversias entre las partes en el contrato de construcción internacional. Ese procedimiento consta de tres etapas principales.

Una primera etapa en la cual la controversia ha de ser resuelta por el ingeniero.

Si la decisión del ingeniero no es aceptable para alguna de las partes, la parte inconforme deberá solicitar la intervención del Consejo de Resolución de Disputas

(segunda etapa). Sí, una vez conocida la decisión del Consejo de Resolución de Disputas, la misma no satisface el interés de alguna de las partes entonces se acude al arbitraje (tercera etapa).

Ese método de resolución de controversias sin lugar a dudas permite una gestión

más eficiente de las disputas que se generan con motivo de las obras o de la ejecución del contrato en general.

Estas cuestiones se analizan desde una perspectiva práctica y profesional en la guía de disputas de la construcción “Construction Claims Management”.



PARTE PRIMERA

¿Por qué surgen las disputas en la construcción?

Capítulo 1. La problemática del contrato de construcción.

1. El contrato de construcción multiparte con estipulaciones técnicas y jurídicas.

DISPUTAS DE LA CONSTRUCCIÓN “Construction …...c. Comisión para la Resolución de Disputas o...

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