Dra. Adriana N. Abella INEXACTITUDES REGISTRALES SUBSANACIÓN Dra. Adriana N. Abella.
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INEXACTITUDES REGISTRALES
SUBSANACIÓN
Dra. Adriana N. AbellaDra. Adriana N. Abella
Seguridad jurídica en el Seguridad jurídica en el negocio inmobiliarionegocio inmobiliario
Depende de la previa titularidad que Depende de la previa titularidad que ostente el transferenteostente el transferente
El titulo formal es solo un medio para El titulo formal es solo un medio para lograr la finalidad del derecholograr la finalidad del derecho
El registro El registro es una institución de seguridad es una institución de seguridad
La propiedad se justifica gracias a la La propiedad se justifica gracias a la posesiónposesión
SEGURIDAD JUSTASEGURIDAD JUSTA
No existe verdad dogmática del registroNo existe verdad dogmática del registro
Límites intrínsecos: defectos, Límites intrínsecos: defectos, inexactitudes.inexactitudes.
Imposibilidad de contradecir la realidad Imposibilidad de contradecir la realidad notorianotoria
Límites extrínsecos: fraude documental, Límites extrínsecos: fraude documental, la usucapiónla usucapión
Justicia y Seguridad Justicia y Seguridad jurídicajurídica
Justicia materialJusticia material
Justicia formal, de aparienciaJusticia formal, de apariencia
Seguridad jurídica es una forma de Seguridad jurídica es una forma de justiciajusticia
La seguridad jurídica debe contar La seguridad jurídica debe contar son una suficiente base de justiciason una suficiente base de justicia
Sistemas registralesSistemas registralesDiferencias Diferencias
con efectos de presunción de con efectos de presunción de exactitudexactitud
(declarativos no convalidantes)(declarativos no convalidantes)
con efectos de presunción de con efectos de presunción de exactitud y plena protección a terceros exactitud y plena protección a terceros ( fe pública registral)( fe pública registral)
(convalidante declarativo o constitutivo)(convalidante declarativo o constitutivo)
plena eficacia formal o sustantivaplena eficacia formal o sustantiva (convalidante constitutivo) (convalidante constitutivo)
SistemasSistemas Mera publicidadMera publicidad
De inoponibilidadDe inoponibilidad
De fe pública registralDe fe pública registral
Obligatorios o voluntariosObligatorios o voluntarios
TécnicasTécnicas Personales elemento básico la Personales elemento básico la
persona, asientos cronológicos y se persona, asientos cronológicos y se buscan por orden alfabéticobuscan por orden alfabético
Reales asiento es la cosaReales asiento es la cosa
Clasificación de los Clasificación de los registrosregistros
de de trascripción o de inscripcióntrascripción o de inscripción por técnica de registración por técnica de registración
personales o reales ppersonales o reales por la unidad or la unidad de registraciónde registración bajo la cuales se bajo la cuales se organizanorganizan
Inscripción Inscripción perfecciona la perfecciona la oponibilidadoponibilidad
Efectos de la inscripción. legitimación Efectos de la inscripción. legitimación registral registral
La ley hipotecaria española (art.38) La ley hipotecaria española (art.38)
La ley argentina La ley argentina Existe presunción de exactitud, Existe presunción de exactitud, ee integridad y integridad y
completitividadcompletitividad Tercero, Interesado, buena feTercero, Interesado, buena fe
Inoponibilidad de lo no inscriptoInoponibilidad de lo no inscripto
II Congreso Internacional II Congreso Internacional de Derecho Registralde Derecho Registral
se aceptó la designación genérica de se aceptó la designación genérica de situaciones jurídicas registrablessituaciones jurídicas registrables,,
que interesa al derecho por sus que interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a terceros efectos de oponibilidad a terceros interesados, denominación que más interesados, denominación que más se ajusta a la temática registral se ajusta a la temática registral imperante.imperante.
Documento inscribibleDocumento inscribible Documento auténtico, hDocumento auténtico, hagan fe por sí agan fe por sí
mismos o con otros complementariosmismos o con otros complementarios
Que estén constituidos por escritura Que estén constituidos por escritura notarial, resolución judicial o notarial, resolución judicial o administrativaadministrativa
Originales y copias tengan las Originales y copias tengan las formalidades establecidas en la leyformalidades establecidas en la ley
InscripciónInscripción Aspecto sustantivo. Aspecto sustantivo. Técnica de registraciónTécnica de registración
Inscripción: acto inscriptorio Inscripción: acto inscriptorio administrativoadministrativo
Asiento registral Documento Contenido (Arts. 10 a 13 Ley 17801) Valor del asiento Reconstrucción del
documento (art.29)
Tipos de asiento Definitivos Provisional Condicional Preventivo Aclaratorio Extintivo
Efectos jurídicos que trae aparejados la
técnica del folio real Los asientos deben ser llevados
cumplimentando determinados requisitos, entre ellos la “firma del registrador responsable”.
Con la técnica del folio real se facilita su reproducción.
En casi todos los registros el escribano es quien realiza la calificación de la información que el organismo tiene asentada.
Si el asiento de inscripción tiene errores se reclama
Folio RealFolio Real
CONTENIDO del asiento Objeto
Sujeto
Causa
Documento inscripto
DiferenciasDiferencias
La INSCRIPCIÓN Es la toma de razón de carácter: definitivo,
provisorio, condicional que se práctica en el asiento como consecuencia de la presentación de un documento que contiene un acto dispositivo, trasmisivo o constitutivo, declarativo, aclaratorio o extintivo de un derecho real
La ANOTACIÓN se practica con relación a una inscripción por la
presentación de un documento que contiene un acto que puede afectar la integridad de la inscripción
Anotaciones preventivas
Publican la posibilidad de un cambio en la situación registral del bien
Medidas cautelares se concreta en asiento definitivo
Certificados
Derechos distintos tutelados por ambos institutos jurídicos.
¿Que entendemos por ¿Que entendemos por inexactitud?inexactitud?
DISCORDANCIA entre los derechos y las situaciones jurídicas registradas y la
realidad extraregistral
DISCONFORMIDAD entre lo registrado en el asiento y lo exteriorizado en los certificados
Error especie de inexactitud. Fuga Responsabilidad puede ocurrir en una
inscripción o en una anotación.
DistinguirDistinguir
Falta de exactitudFalta de exactitud
Porqué se produjo la inexactitudPorqué se produjo la inexactitud
Quién la produjo Quién la produjo
Clases de inexactitudClases de inexactitud Normal o sobrevinienteNormal o sobreviniente
Anormal por vicio o defecto originario Anormal por vicio o defecto originario o sobrevivienteo sobreviviente
Anormal puede ser causada en el Anormal puede ser causada en el proceso registral y ser originaria o proceso registral y ser originaria o sobreviniente por reconstrucción de la sobreviniente por reconstrucción de la matriculamatricula
Clases de inexactitudClases de inexactitud Endógena la realidad material y el Endógena la realidad material y el
documento son exactos pero el documento son exactos pero el asiento no lo esasiento no lo es
Exógena la falta de coincidencia se Exógena la falta de coincidencia se produce en la realidad material produce en la realidad material
Presunción de exactitudPresunción de exactitud No se ha incorporado el principio de No se ha incorporado el principio de
fe pública registralfe pública registral
Efectos de la Publicidad formal. Efectos de la Publicidad formal. Emisión de un certificadoEmisión de un certificado
Tercero de buena fe y a título Tercero de buena fe y a título onerosooneroso
Cuestiones relevantesCuestiones relevantes Asiento es válido y eficaz hasta tanto se
lo rectifique
Los Efectos para los que adquirieron derechos a partir de él
La intervención judicial determinará la
buena fe del tercer adquirente.
Ante una inexactitud por nulidad absoluta no tiene eficacia lo registrado
Causas de registro inexacto
TíTítulos inscriptos que contienen una falsedad de fondo o de forma
Error como equivocación material o de concepto
Condiciones, prescripción.
Registro de Anotaciones personales
INEXACTITUD INTERNA
a) Error u omisión en el documento (matriz o expediente)
b) Error u omisión en el asiento registral
c) Error u omisión en el asiento registral porque difiere la minuta del documento
INEXACTITUD EXTERNA
a)Cuando el Registro publicita situaciones jurídicas que no responden a la realidad extraregistral
b) Cuando las certificaciones registrales no publicitan la realidad registrada en los asientos. Discordancia entre el asiento y su exteriorización
Inexactitud y el tractoInexactitud y el tracto Diferenciar registración de Diferenciar registración de
otorgamientootorgamiento Sistema registral declarativoSistema registral declarativo Principio de Identidad y de Continuidad. Principio de Identidad y de Continuidad. Caso adquisición por usucapiónCaso adquisición por usucapiónTracto abreviadoTracto abreviado SupuestosSupuestos AsientosAsientos Técnica de redacción escriturariaTécnica de redacción escrituraria
CasuísticaCasuística Boleto suscripto por el causante o su cónyugeBoleto suscripto por el causante o su cónyuge Acto otorgado por los herederos de bienes a Acto otorgado por los herederos de bienes a
nombre del causantenombre del causante Partición de comunidad hereditaria o Partición de comunidad hereditaria o
ganancial por divorcio ganancial por divorcio Actos simultáneos. DiscrepanciasActos simultáneos. Discrepancias Otorgamiento sucesivos. Presentaciones Otorgamiento sucesivos. Presentaciones
simultáneassimultáneas Venta de parte indivisa de inmueble Venta de parte indivisa de inmueble
integrante de una comunidad integrante de una comunidad
CasuísticaCasuística1) Ingreso de una cautelar y no se toma
razón. Los titulares enajenan.
2) Inscripción de títulos válidos con error en la expresión del asiento
3) Cautelar inscripta y su asiento es cancelado indebidamente.
4) Asiento en base a un título falso
CasuísticaCasuística Error en los datos del sujeto
Error en los datos del objeto
Error en el negocio causal
Error en la designación del objeto
Cambio en la configuración parcelaria
Carta de Roma 1982Carta de Roma 1982 En caso de inexactitud es necesario En caso de inexactitud es necesario
que los medios para subsanarla se que los medios para subsanarla se inspiren en principios de agilidad, inspiren en principios de agilidad, eficacia, seguridad.eficacia, seguridad.
Presunción de exactitud e integridad de lo Presunción de exactitud e integridad de lo registradoregistrado
Procedimiento rectificatorio
1) error u omisión del documento
2) Resolución judicial con los elemento necesarios a tal efecto
3) Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con
relación al documento, se rectificará con el documento a la vista
Modalidades
• A pedido de parte•Voluntarios o por resolución judicial Judiciales por controversia por dirimir nulidades o doble titularidad, o alitigiosa solo para rectificar el asiento
•De oficio Con apoyatura en documento auténtico en caso de errores materiales
Instrumentos utilizados para la rectificación
Iguales o superiores características formales del que generó el asiento
Notariales: Notas marginales, Escritura complementaria aclaratoria, rectificatoria,
ampliatoria Escritura de confirmación del acto Nulidades absolutas: casos por vicios del negocio y
por vicios del documento
Documentos Judiciales
Legitimados para rogarLegitimados para rogarActivamente: El titular del derecho inscripto El tercero con derechos adquiridos o
interés legítimo El autor del documento
Pasivamente: Aquel cuyo derecho va a ser mutado una
vez realizada la rectificación Puede ser el mismo registro
Efectos de la Efectos de la rectificaciónrectificación
Subsanación de la inexactitud
Modificación de condiciones negociales
Puede en algunos casos provocar el desplazamiento del titular registral
No puede afectar a terceros interesados
Asiento
No puede hacerse tachaduras o borrados ni colocarse error una vez cerrado el asiento.
Debe practicarse un nuevo asiento específico o contra asiento
Cancelación de Asiento
Por documento en el que consta la extinción del derecho registrado
Mutación- Documento contiene acto de transferencia de derecho inscripto.
Sentencia judicial Confusión La ley: declara extinguido el derecho
Caducidad de asiento
de pleno derecho sin actividad ni rogación
Es vía de extinción de la inscripción hipotecaria y de la anotación preventiva, , de cautelares y de los asientos de reserva de prioridad, de los asientos condicionales
ResponsabilidadResponsabilidad
Existencia de dañoExistencia de daño Relación causal entre la acción o Relación causal entre la acción o
inacción y el dañoinacción y el daño Nexo causalNexo causal Hecho realizado en ejercicio de las Hecho realizado en ejercicio de las
funcionesfunciones La inexactitud interna se traslada al La inexactitud interna se traslada al
plano externo por la publicidad de los plano externo por la publicidad de los asientos asientos
MUCHAS GRACIASMUCHAS GRACIAS
DRa. Adriana N. DRa. Adriana N. AbellaAbella