AVALÚO DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES

Ing. Alicia Beatriz González AbadC.I.V. Nº 16.742 / ASAPROVE Nº 326

SUDEBAN Nº P – 2.467 / FOGADE N-1202 SUDEBIP N°370-14

Correo: aliciagonzalez0809@gmail.com

Teléfonos: 0414 1774027 0416 87877782.015

CONTENIDO PROGRAMÁTICOIntroducción1.- Enfoques de Valoración 1.1.- Enfoque de Comparación Directa1.2.- Enfoque del Costo1.2.1.- Costo de Reposición1.2.2.- Estructura de Costos1.2.2.1.- Directos1.2.2.2.- Indirectos2. Depreciación2.1.- Conceptos2.2.-Causas2.3.- Métodos2.3.1.- Línea Recta2.3.2.- Kuenzle2.3.3.- Ross2.3.4.- Ross-Heidecke2.3.5.- Jans3. Terminología

CONTENIDO PROGRAMÁTICO4. Avalúo de Inmuebles (Terreno – Bienhechuría)4.1. Enfoque de Comparación Directa (Mercado)4.1.1.- Homogeneización de datos de mercado4.1.2.- Regresión Múltiple4.1.2.1.- Excel4.1.2.2.- Programa estadísticoApartamentos, locales comerciales4.2.- Enfoque del Costo (Costo de reposición)Viviendas (Aisladas, Pareadas, continuas), Apartamentos, LocalesComerciales, Galpones, Cobertizos, Edificios, Paredes Perimetrales,Piscinas, patiosEjercicios5. Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ejercicios6. Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial7.- Informe de Avalúo8.- Tabla para el cálculo de honorarios9.- Referencias Bibliográficas

ENFOQUE DE COMPARACIÓN DIRECTA: se basa en la búsqueda y selección de

elementos (Datos de Mercado) comparables al sujeto de estudio, en cuanto a sus

características intrínsecas y extrínsecas.

Es condición fundamental para la aplicación de este enfoque la existencia de un

conjunto de datos que pueda ser tomado, estadísticamente, como muestra de

mercado.

Bajo este enfoque cualquier bien puede ser valorado, siempre que existan datos que

puedan ser considerados como una muestra representativa. Ejemplo de ello, se puede

valorar:

Inmuebles

Muebles y Utensilios

Automóviles

Semovientes

Maquinas y equipos

Se debe cumplir las siguientes etapas:

Inspección del Bien tasable

Identificación de las Variables Influyentes

Levantamiento de Datos de mercado

Homogeneización de valores

El procesamiento de la muestra, dependerá de su tamaño y del manejo de los

distintos procedimientos estadísticos y matemáticos

Inspección del Bien Tasable: Para valorar hay que conocer; para conocer es

necesario inspeccionar, esta debe ser muy cuidadosa de todo aquello que pueda

influir en el valor, tanto interno como externamente. Por lo que hay que inspeccionar

de la mejor manera el inmueble a valorar y el contexto urbano donde se encuentra el

inmueble. En esta etapa se debe disponer de: documentos, planos, tradición legal,

etc., a objeto de chequear en sitio. Se constata áreas, linderos, retiros, espacio

interno de las bienhechurías.

Identificación de las Variables Influyentes: se entiende como variable a la medida

que asume valores diferentes en distintos puntos de la observación. Existen variables

fáciles de identificar, como el frente de una parcela y el área; otras más complejas,

como la localización. Las variables presentan dos características fundamentales:

a) Son aspectos observables de un fenómeno

b) Deben presentar variaciones o diferencias en relación con el mismo fenómeno o

con otros

Levantamiento de Datos de mercado: se obtiene la información que servirá de

base para el tratamiento estadístico a ser utilizado. Es una etapa de gran importancia

en el proceso de valoración; se debe aplicar técnicas de muestreo, así como técnicas

de entrevista, a fin de obtener una muestra válida y confiable para explicar el mercado

Homogeneización de valores: al tener los datos, formada por inmuebles con

características heterogéneas, se deben homogeneizar con relación al bien

tasable.

La homogeneización puede ser realizada en dos formas:

Tradicional: aplicación de formulas, con la consecuente pérdida del nivel de

precisión de la valoración

Científico: por la adopción de modelos realizados a partir de los métodos

científicos sustentados por la inferencia estadística. Aquí el comportamiento del

mercado es explicado a través de modelos de regresión, da mayor precisión

Referenciales compraventa

Obtenidas en las Oficinas de Registro Inmobiliario o de publicaciones

especializadas como AVALUALKA DATOS ESTADÍSTICOS, CINPRONET, DATAINCO,

AVILAMALL.COM, C.A. y otros proveedores en el país.

El procedimiento consiste en seleccionar operaciones de compraventa

ocurridas en el período inmediato a la fecha del avalúo, procurando concentrar

la mayor cantidad de operaciones comparables de acuerdo con el tipo de

inmueble, ubicación, características del sector, uso, área y edad.

Estas operaciones pueden ser las provenientes del Registro Inmobiliario o de

ofertas

. La Oferta, existen tres maneras diferentes de considerarla:

1. Preventa, valor presente del precio estimado de venta cuando ésta se realice,

meses después de su fijación, una vez concluida la edificación, radicando la

ventaja para el comprador en asegurar un mejor precio mediante su pago, total o

parcial, por adelantado.

2. El mercado primario: lo conforman las unidades totalmente nuevas y en los precios

de venta tienen más influencia el costo de los insumos, incluido el terreno y la

construcción con todos sus componentes directos, indirectos y asociados, gastos

financieros, utilidad y todos los otros factores del proceso productivo.

3. El mercado secundario lo conforman las unidades que se reincorporan al mercado

para ser vendidos nuevamente. En este caso, las motivaciones para la venta y las

aspiraciones sobre el monto a percibir son totalmente diferentes y tendrá un peso

decisivo la deseabilidad del bien en oferta, medido en términos de su calidad,

vecindario, servicios, conservación y mantenimiento de la edificación, ya que

muchas veces debe competir con unidades nuevas.

ENFOQUE DEL COSTO: La estimación del valor de la propiedad se estima

comparándola con el costo de producir una nueva propiedad o una propiedad

sustituta, según lo que el mercado sugiera sea la comparación más idónea. El costo

es comparado con el valor de la propiedad existente, haciéndose los ajustes

necesarios por diferencias en antigüedad, condición y utilidad de la propiedad

valuada. Apraisal Institute US.

Se basa en la premisa que normalmente el comprador no paga más por un bien que

lo que le costaría construir uno de características constructivas en tamaño, ubicación,

espacio y utilidad similar al estudiado, sobre condiciones de terreno similares

existentes

El valor total del inmueble será la sumatoria del valor que se determine para el terreno

y el de mejoras, bienhechurías, equipos, obras exteriores y cualquier otro

componente físico.

ENFOQUE DE LA RENTA: Es aquel que estima el valor de un bien o de sus partes

constitutivas con base a la capitalización presente en su renta líquida, real o

prevista.

Los aspectos fundamentales a tomar en cuenta son:

• Determinación del período de capitalización

• Tasa de descuento a ser usada

Existen bienes como una mina, que no se encuentran a la venta en el mercado, ni

pueden ser reproducidos, pero que tienen un gran potencial de generación de renta; el

valor de este bien puede ser obtenido bajo el enfoque de la renta, no se estima valor de

mercado, pero sí un valor máximo de viabilidad que un inversionista estaría dispuesto a

pagar por el bien, en las condiciones por él establecidas.

Una forma de estimar el valor de mercado de un bien por renta, es cuan se trabaja con

la tasa de rentabilidad de este bien en el mercado. Si se usa una tasa mínima de interés

definida por el inversionista, se obtiene una estimación del valor máximo que él mismo

pagaría por este bien

COSTO DE REPOSICION: Es el costo de la construcción NUEVA, similar al que se va a valorar

Las edificaciones usadas pierdencon el tiempo el valor, debiendoaplicárseles métodos dedepreciación para llegar al valoractual o presente

Si la construcción es muy antigua,se aplicará el valor deSUSTITUCION, es decir, identificaruna construcción con materiales ytécnicas actuales.

VALOR: Expresiónmonetaria de un bieninmueble a la fecha dereferencia de la tasación

PRECIO: Es lo que sepaga en bolívares porun bien inmueble en elmercado

COSTO: Inversiones de Capital relacionadas con la construcción, que comprende costos Directos e indirectos

‘

?

PRECIO DE MERCADO

•Es la cantidad en dinero por la cual una mercancía puede cederse (H.de Caires)

• Es el que se paga efectivamente por la propiedad, sin considerar motivos, ni

presiones ni la inteligencia.

• El Precio difiere del Valor de Mercado porque se trata de un hecho histórico o

concreto, mientras el valor de mercado permanece en el avalúo hasta que es

comprado. (Appraisers)

ESTRUCTURA DE COSTOS

COSTOS DIRECTOS

Materiales

Mano de obra

Equipos

Gastos de administración

Costos Asociados

Utilidad e imprevistos constructor

IVA

COSTOS INDIRECTOS

Permisología

Costo Proyectos

Costos Financieros

Seguros

Costos Legales

Los Costos de la Construcción se pueden obtener por:

1. Por cantidades de obra que tiene la construcción (Bienhechuría), que

se va a valorar, obteniendo el presupuesto de obras para ese bien. A cada

partida se le calcula su valor unitario (mediante análisis de precio) y cantidad

de obra y así determinamos el Costo de Reposición a nuevo del bien a

valorar. La inspección es más rigurosa, porque hay que medir, puertas,

ventanas, altura de techo, número de baños, calidad de los baños, closet,

cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos, medir

ambientes

El análisis de Precios Unitarios es quizás el instrumento más confiable para la

determinación del Costo de Reposición.

COSTOS DIRECTOS

El análisis consiste en desglosar en tres (3) grandes grupos:

MATERIALES, EQUIPOS Y MANO DE OBRA (Además de agregar los

Costos Administrativos, Utilidad Empresarial, I.V.A.).

Lo más importante de un Análisis de Precios Unitarios es fijar el

RENDIMIENTO de la obra, o sea la cantidad de obra que se ejecutará en

un día o por la unidad de medida. Este parámetro es el más importante ya

que todos los términos gravitarán en torno a este concepto ya que se

define como UNIDAD para cada partida el Costo dividido entre el

Rendimiento

Los Costos unitarios se pueden tomar del Visor CIV, APV, Contraloría

Estatales, Ministerios, Manual LUZ, entre otros

Nº Descripción Unidad Cantidad Precio Unitario

Precio Total

1 Trabajos preliminares* Proyecto SG* Replanteo de laObra m2

2 Infraestructura*Concreto en fundaciones m3

* Concreto en pedestales y riostras m3

* Acero de Refuerzo Kg3 Superestructura

* Concreto en vigas y columnas m3

* Concreto en losas de piso m3

* Encofrado en Vigas y Columnas m2

* Encofrado en Losas m2

* Acero de Refuerzo Kg4 Instalaciones Sanitarias

* Puntos de aguas blancas Pto * Puntos de aguas negras Pto* Bajante de aguas servidas ml* Montaje de aguas Blancas ml* Tubería de AN 4" ml* Tubería de AN 2" ml* Puntos de ventilación Pto* Artefactos Sanitarios Pto

PRESUPUESTO OBRAS EXISTENTESPresupuesto General de ObrasObra:Propietario: Fecha:Dirección

5 Instalaciones eléctricas* Punto de Iluminación Pto * Puntos de tomacorriente Pto* Montaje de Electricidad ml* Tableros y Breakers Pza

6Instalaciones Mecánicas y Especiales* Ventilación Forzada SG* Ascensores Und

* Instalaciones contra incendio Pto, ml, Pza

7 Albaliñería* Bloque de e = 10 cms m2

8Revestimiento y Acabado Interno* Friso Base m2

* Friso Liso m2

* Pintura Caucho en Paredes Exteriores m2

9Revestiniento y Acabado Externo* Revestimiento en Fachadas m2

* Pintura en Fachada m2

10 Pavimentos* Cerámica en Pisos m2

* Cerámica en Paredes m2

11 Carpinteria* Puertas y Marcos de Madera m2

12 Herrería

* Puertas, Rejas y Marcos Metálicos m2 , ml

13 Cerrajería14 Obras Exteriores

Total General BsImpuesto I.V.A.

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS Fecha: Partida Nº

Empresa CódigoObra: Ubicación:

Descripción: UnidadCantidad:Rendimiento:

M A T E R I A L E SCÓDIGO DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO TOTAL

TOTAL DE MATERIALE

SCOSTO TOTAL MATERIALES:

EQUIPOS

CÓDIGO DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO DIARIO

TOTAL EQUIPOSCOSTO TOTAL EQUIPOS:

M A N O D E O B R A

CÓDIGODESCRIPCIÓN CANTIDAD SALARIO COSTO DIARIO

D.D. H.H. TOTAL SALARIO:280% COSTOS ASOCIADOS A LOS SALARIOS

OBSERVACIONES:

TOTAL MANO DE OBRA

COSTO UNITARIO MANO DE OBRA:

COSTO DIRECTO POR UNIDAD, SUB-TOTAL "A"

10%

ADMINISTRACIÓN Y GASTOS GENERALES

SUB-TOTAL "B"

15%UTILIDAD

SUB-TOTAL "C"

12%I.V.A.

PRECIO UNITARIO EN Bs.:D.D. Duración en Días H.H. Horas Hombres Necesarias

2. Por Tipología de la construcción: Manual de evolución de costos de la

construcción de “CINPRONET” (Real Estate Systems), correspondiente al

trimestre de elaboración del informe de avalúo. SOITAVE – Tipos de

Construcción; Se debe tener experiencia y conocimiento para poder

determinar si cada una de las partidas de obra presentadas en una

determinada tipología, está presente en nuestra obra a valorar.

Tabla N° 5: Aspecto de Costos de Construcción

Descripción ObservaciónMaterial Precios al nivel de fabricante y

distribuidor mayorista.Equipos Propio y/o alquilado.

Mano de Obra Según el contrato de la construcciónvigente.

Costos asociados Según contrato de la construcción.

Gastos de Administración

Referido la incidencia de los gastos de laconstructora (15 %)

Utilidad e imprevistos Referido a la incidencia de los gastos dela constructora (10 %)

Impuesto Impuesto al valor agregado (I.V.A.)- 12 %

Nota: Se destaca que no se consideran los costos o gastos asociados como: Permisería, Proyecto, financiamiento, Promoción y Venta. Tampoco se incluye el valor del terreno.

La incidencia de Costos por tipología presentan dos aspectos muy importantes

precios unitarios de construcción elaborados por cómputos métricos,

dependiendo de los elementos constructivos, de la edificación (baja, media,

superior) y del área. Además proporciona el porcentaje de incidencia de costos

por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras públicas y

privadas.

CIMPRONET se actualiza cada trimestre www.cinpro.net/

Detalle de la Tipología Adoptada Nº 81 CIMPRONET

Comercio construcción tradicional 0 Tipología Original

No. Descripción (%) Bs (M2)

1 Trabajos Preliminares 0,92 73,302 Infraestructura 9,16 729,853 Superestructura 25,03 1.994,344 Instalaciones Sanitarias 8,15 649,385 Instalaciones Eléctricas 7,56 602,376 Paredes 7,91 630,257 Sistema de bombeo 0,89 70,918 Impermeabilización 2,98 237,44

9 Rev est. y Acabado Interno 3,20 254,97

10 Rev est. y Acabado Ex terno 1,09 86,8511 Pav imento 9,18 731,4412 Carpintería 0,65 51,7913 Herrería 10,64 847,7714 Cerrajería 0,52 41,4315 Pintura 1,66 132,2716 Vidrios 0,54 43,0317 Artefactos Sanitarios 0,89 70,9118 Otros Equipos 4,69 373,6919 Obras Ex teriores 4,34 345,80

Totales por tipo y % aplicable 100,00 7.967,80CIMPRONET del 30-12-12

Se puede aplicar varias tipologías constructivas según el tipo de obras existentes:

Nº DESCRIPCIÓN DEL ÁREA

USO ASIGNADO UNIDAD CUBIERTA DESCUBIERTA %

APLICABLEP.U.

Bs/m2/m3/ltsTOTAL

Bs

1 Vivienda uso familiar m2 150,00 100% 3600,00 540.000,00

2 Local 1 comercio m2 35,00 100% 3600,00 126.000,00

3 Local 2 comercio m2 40,00 100% 3600,00 144.000,00

4 Losas Estacionamiento servicios m2 100,00 100% 1200,00 120.000,00

5 Tanque de agua servicios m3 2000,00 100% 3400,00 3.400,00

6 Cerca de malla ciclón ml 100,00 100% 190,00 19.000,00

952.400,00

3,00% 28.572,00

5,00% 47.620,00

1,00% 9.524,00

1,00% 9.524,00

10,00% 95.240,00

1.047.640,00

1,50% 14.286,00

1,50% 14.286,00

0,00% 0,00

15,00% 142.860,00

4,00% 38.096,00

22,00% 209.528,00

32,00% 1.257.168,00

Total Costos Prom. Y Ganancias Bs. (Sub Total 3)

Total Costo Actual Bs./m2 (1+ 2 + 3)

Costos de Promoción y Ganancias

Inversión Previa

Inspección de la Obra

Gastos Financieros

Ganancia Empresarial

Promoción y venta

Proyecto, Permisología y Estudio de Suelos

Gastos Generales y Administración

Costos Directos

Costos Indirectos

Total Costos Asociados Bs. (Sub Total 2)

Parcial Sub Total 1 + Sub Total 2)

TOTAL COSTO DIRECTO

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR EL COSTO

CUADRO DE ÁREAS CONSTRUÍDAS SEGÚN MEDICIONES VALOR REPOSICIÓN

Costos Asociados al Promotor

3. Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector

Agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre anterior

al de elaboración del informe de avalúo. Es usado en Edificaciones,

Construcciones Rurales

4. Banco de datos del tasador

5. Empresas constructoras: ubicadas en la localidad donde reside el tasador

COSTOS INDIRECTOS

Costo Asociado Descripción

Uni

fam

iliar

Apa

rtam

ento

Ofic

ina

Loca

l Com

erci

al

Gal

pón

Hot

el

Estudio de Factibilidad y Mercado (EFM) 2,00% 2,00% 5,00% 5,00% 2,00% 5,00%Estudio de suelo (ES) 2,00% 2,00% 2,50% 2,50% 2,00% 2,50%Levantamiento Topográfico (LT) 1,00% 2,00% 2,00% 2,00% 1,00% 2,00%Proyecto de Arquitectura e Ingeniería (PAI) 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 7,00%

Gastos Legales (GL) 7,00% 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%Gastos Técnicos (GT) 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 5,00% 7,50%

Intereses Financieros (IF) 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 5,00% 5,00%

Gastos por Inspección Técnica (GIT) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 5,00%

Impuestos Municipales (IM) 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Primas de Seguro (PS) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Derechos de Incorporación (DINC) 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Publicidad y Venta (PV) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 4,00%

Administración (ADM) 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 10,00% 15,00%60,00% 61,00% 62,50% 62,50% 45,00% 65,00%

COSTOS ASOCIADOS A LA CONSTRUCCIÓN

Fuente: Prof. Miguel Camacaro

Estudios Básicos (EB)

TOTAL

Asesorías (AS)

Financiamiento (FIN)

Administración, Servico y Ventas (ASV)

¿Qué bienes se valúan?Técnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad lo que se valúa mas que el activo tangible o intangible de acuerdo

al siguiente esquema:

ACTIVOS TANGIBLES

Terrenos

Edificios y Construcciones

Maquinaria y Equipo

Mobiliario y Equipo de Oficina

Equipo de Computación

Equipo de Transporte.

ACTIVOS INTANGIBLES

Marcas

Patentes

Diseños Industriales

Cartera de Clientes

Derechos de propiedad literaria

Bibliotecas, Filmotecas

Composiciones, Trabajos literarios

PRINCIPIO DE LOS RENDIMIENTO CRECIENTES Y DECRECIENTES

PRINCIPIO DEL USO MEJOR Y MAS PRODUCTIVO

PRINCIPIO DEL BALANCE O DEL EQUILIBRIO

PRINCIPIO DE LA OFERTA Y DE LA DEMANDA

PRINCIPIO DE LA CONFORMIDAD PRINCIPIO DE INTEGRACION

PRINCIPIO DE LA COMPETENCIA PRINCIPIO DEL NIVEL DE PRECIOS

PRINCIPIO DE LA UTILIDAD PRINCIPIO DE LA PREDICCION

PRINCIPIO DE LA SUSTITUCION PRINCIPIO DEL CAMBIO

VALOR DE MERCADO DEL

INMUEBLE

PRINCIPIOS DEL PROCESO DE VALUACIÓN:

Privado o particular

TIPOS DE AVALÚOS

Solicitud de Crédito

Contables:

Expropiaciones

Judiciales

Sucesiones

TERMINOLOGÍA BÁSICA• VALOR: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la

tasación .

• PRECIO: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado

• VALOR INICIAL O DE COMPRA: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar suconstrucción o edificación. Se llama también valor histórico.

• VALOR DE REPOSICIÓN: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmuebleigual o semejante al que se está tasando, pero nuevo.

VR = BD + r., donde BD es la base depreciable

• VALOR RESIDUAL: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida útil. Se lellama también valor de salvamento, valor de chatarra. Elio D´Caires en suManual de avalúos, considera este valor entre 5 – 15% del valor.

r = VR – BD.

• VIDA ÚTIL: El número de años que se considera que el inmueble prestará susservicios en condiciones normales

• AÑOS DE USO: Número de años que tiene el inmueble de haber sido construido.

• EDIFICACIONES CONVENCIONALES: Son las que se construyen mediante un

proyecto de arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y

supervisada por un equipo de profesionales universitarios.

• EDIFICACIONES NO CONVENCIONALES: Son aquellas que se construyen sin

proyectos de arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no

son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios.

• EDIFICACIONES AISLADAS: Es la que no está adosada a otra edificación por

ninguno de sus lados.

• EDIFICACIÓN PAREADA: Es la que está adosada por uno de sus costados.

• ÁREA BRUTA DE LA PARCELA: Área total del terreno.

• ÁREA BRUTA DE CONSTRUCCIÓN: Es la suma del área techada de una

edificación, incluyendo las áreas con pérgolas y sótanos.

• ALTURA DE FACHADA: Medida vertical de la fachada de una edificación

• ZONIFICACIÓN: Clasificación del uso del suelo en el área urbana

• PARCELA: superficie delimitada de terreno, resultante de un proceso de

Parcelamiento o de urbanización, y por tanto provista de servicios en las

condiciones y requerimientos establecidos en la zonificación correspondiente,

totalmente aprovechable para el uso que se le haya asignado, o que le

corresponda según la zona donde ella esté localizada.

• APARTAMENTO: Unidad de vivienda superpuesta a otras unidades, que

integran una edificación y comparten bienes y servicios comunes en una misma

parcela.

• GALPÓN: Construcción formada por un techo soportado por columnas con

cerramientos.

• COBERTIZO: Construcción formada por un techo, soportada por columnas sin

cerramientos.

• CANEY: Construcción formada por un techo de forma cónica sin cerramientos.

• ACABADO. Último tratamiento superficial que recibe un elemento de la

construcción

• ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS: Son todos aquellos elementos que

constituyen la parte esencial de una estructura. Podemos nombrar

fundaciones, columnas, muros, vigas, paredes, revestimiento, instalaciones

eléctricas, instalaciones sanitarias, herrería, y demás elementos de una

edificación

OBRAS PRELIMINARES: Son aquellas que se hacen antes de iniciar la

construcción. Ejemplo: Limpieza del terreno, demoliciones, remoción de

escombros.

MOVIMIENTO DE TIERRA: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes,

muros, gaviones.

ESTRUCTURA: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se

dividen en; infraestructura, superestructura y cubierta de techos.

INFRAESTRUCTURA: Es el sistema estructural diseñado y construido para unir la

superestructura con el suelo y/o subsuelo, se le conoce como las fundaciones de la

edificación.

SUPERESTRUCTURA: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas,

que afloran desde el suelo de fundación hasta la altura de diseño de la

edificación, a través de esta se transmiten las cargas a la infraestructura y de allí

al suelo y/o subsuelo.

CUBIERTA DE TECHO: tipo de material que cubre la parte superior de la

edificación, esta puede ser de; acerolit, caña, teja, mini-teja, concreto,

machihembrado con teja, tabelones en perfiles metálicos, losa maciza, loseta

prefabricada con perfiles metálicos, losa reticulada, liviano zinc

ENFOQUE DEL COSTO: Se basa en la premisa que un comprador bien

informado no pagara mas por una casa que el costo que le significaría construir otra

casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes

VALOR DE REPOSICIÓN: Consiste en determinar el valor de una construcción

considerando el monto en dinero que es necesario desembolsar para obtener una

obra similar a la que estamos avaluando. Similitud que debe existir en cuanto a los

materiales constructivos, acabados, áreas terminadas y otros detalles

APROXIMACIÓN AL COSTO: Son las estimaciones necesaria que se hacen para

aproximarnos al costo de reposición, cuando las características constructivas del

bien avaluado no se consiguen en un mercado por estar en desuso.

VIDA DE LAS CONSTRUCCIONES:

Vida física: es el tiempo total que dura una construcción. Este periodo puede ser

de varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Los castillos europeos

pueden tener 10 siglos o más de acuerdo con la calidad de materiales con que se

construyeron. Las edificaciones en América datan de la Colonia y en su mayor parte

han tenido que ser reconstruidas como monumentos históricos. La vida física de las

construcciones va hasta el momento de su ruina y puede superar 100 o 200 años con

los materiales que se hacían en dicha época en nuestras ciudades.

Vida Técnica: es el periodo que dura una construcción hasta cuando es

utilizable en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales

o reconstrucción en sus partes esenciales. Durante su uso es lógico que se

apliquen reparaciones de mantenimiento o reconstrucciones menores en partes

tales como instalaciones hidráulicas, eléctricas, pisos, enchapes, aparatos y

equipos. Pero no en la estructura, cimientos o cubierta. De acuerdo con la

experiencia de diferentes países la vida técnica de las edificaciones se sitúa entre

los 60 y 80 años. El criterio del avaluador deberá definir el tipo de construcción y la

duración esperada de la vida técnica. Este dato es definitivo porque es la base para

aplicar la depreciación de una construcción.

Vida Económica: es el periodo que dura una edificación para el uso económico

que fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su

explotación como edificación. Cuando se hace una casa se destina a la

habitación de familias y tanto su uso como su explotación es la vivienda familiar o el

alquiler para dicho uso. Pero cuando la zona o la calle se vuelven comerciales,

carece de sentido continuar con el uso de vivienda y podría transformarse en local

comercial o en casa para oficinas. Asimismo es posible que la casa ya no tenga

utilidad mantenerla como edificación y dado el uso del sector sea más conveniente

demolerla para dar paso a un edificio nuevo. Su vida económica ha terminado y la

construcción carece de valor, adquiriéndolo el lote que servirá para el nuevo edificio.

Están sujetos a la pérdida de su valor por obsolescencia funcional, física y

Económica.

La transformación a otro uso es Costosa

Requieren tiempo para su ejecución.

Tienen vida finita.

CARACTERÍSTICAS DE LOS BIENES INMUEBLES

VALOR ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN

VA = VR - DA

Valor Actual = Valor de Reposición – Depreciación Acumulada

Cualquier edificación a la que se le ha calculado según sus áreas y costo de

reposición a nuevo, debe ser depreciado o adaptado a su condición actual,

ajustar los valores calculados a la realidad física, funcional, de

mantenimiento y obsolescencia funcional propias de esa edificación, se

debe calcular ese valor de ajuste que se conoce como DEPRECIACIÓN

ACUMULADA

DEPRECIACIÓN: Es la perdida del valor de una edificación por causa del tiempo,

mal uso, causas de agente externos, falta de mantenimiento, desuso, obsolescencia

física o funcional del bien

La depreciación en las edificaciones se originan por causas:

1. Causas Físicas: Ocurre por causas intrínsecas al inmueble, tales como: edad,

causas contingentes (explosión, agua, fuego, vandalismo)

2. Obsolescencia Funcional: se refiere a la pérdida del valor del bien inmueble por

diseños arquitectónicos inadecuados falta o exceso de facilidades estructurales,

equipos pasados de moda, sub utilización de espacios construidos.

3. Obsolescencia Económica: se debe a causas extrínsecas a la construcción,

mala ubicación (cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias,

quebradas, avenidas o calles de mucho transito vehicular, cambios de

zonificación, vecindarios indeseables)

TIPOS DE DEPRECIACIÓN

Tasativo: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo,

debido a que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado

y no el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar

y el proceso inflacionario del país, además de considerar los factores año

de uso, vida útil, considera otros como son:

Estado de Conservación.

Mantenimiento

Deprecian a los activos en línea curva que es lo que acontece en la

realidad.

¿ COMO SE CALCULA LA DEPRECIACIÓN ACUMULADA

EN LOS BIENES INMUEBLES ?

1. Línea Recta Mejorada

2. Parábola de KUENTZLE

3. De ROSS

4. Criterio de ROSS-HEIDECKE

MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN

MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN

MÉTODO DE LÍNEA RECTA MEJORADA : Consiste en considerar la depreciación

como función lineal de la edad del inmueble con variación uniforme a lo largo de

su vida útil.

Este método deprecia los activos en línea recta tomando en consideración dos

factores:

• años de uso y

•vida útil,

Para la demostración de la formula anterior, se usa el siguiente argumento

El valor de reposición (VR), está constituido por dos valores: la base depreciable

(BD) y el valor residual o de salvamento ( r )

( )

−−=

TnrVRVA *11*

DAVRVA −=

rBDVR +=

MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN

Donde ( r ) es un porcentaje del valor de reposición (VR), determinado por el

avaluador, que, según Elio D’ Caires oscila entre 5 y 15%.

La depreciación anual (CD) es la relación entre la base despreciable y la vida útil.

, representa la depreciación anual y n es la cantidad de años del activo,

la Depreciación Acumulada seria:

Se tiene , despejando

Y sustituyendo

FdBDDA *=

TBDCD =

TBD

rBDVR +=

nT

BDDA *=

VrVRBD −=

rVRVr *=

MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN

DAVRVA −=

( )rVRBD −= 1*

( )TnrVRVRVA *1* −−=

Donde se tiene que el valor de rescate (Vr) es igual al valor de reposición del

bien, para el momento del avalúo, por el porcentaje (r) que oscila entre 5 a 15%

)*( rVRVRBD −=

Volvemos a la expresión:

( )[ ]FdrVRVA *11* −−=

TnFd =

nT

BDDA *=

Inicia 100% el valor depreciable (Vd) en el año “0” en el cual VR = BD + Vr

La base depreciable va disminuyendo de acuerdo a la depreciación de manera

uniforme hasta llegar a un valor cero en el último año de su vida útil, donde solo

queda el valor residual

LINEA RECTA

10 50 20,00

20 50 40,00

30 50 60,00

35 50 70,00

40 50 80,00

50 50 100,00

DEPRECIACIÓNT años

n años

MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN

MÉTODO DE KUENZLE: La representación de la fórmula de Kuentzle es una

parábola, que tiene un decrecimiento reducido en los primeros años y se expresa el

factor de depreciación a través de la fórmula

= 2

2

TnFd

KUENTZLE %

10 50 4,00

20 50 16,00

30 50 36,00

35 50 49,00

40 50 64,00

50 50 100,00

DEPRECIACIÓNT años

n años

( )[ ]FdrVRVA *11* −−=

( )

−−= 2

2

*11*TnrVRVA

MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN

MÉTODO DE LÍNEA PARABÓLICA INTERMEDIA “ROSS”: Ross prefiere un

intermedio entre los métodos de la Línea Recta y el de Kuentzle, con el fin de

Obtener una depreciación no tan acelerada como la Línea Recta, ni tan lenta como

el Método de Parábola o Kuentzle. Se expresa a través de la fórmula:

+= 2

2

*21

Tn

TnFd

Ninguno de los métodos vistos, consideran el estado de conservación ymantenimiento del inmueble a valorar, por ello HEIDECKE, implementó uncoeficiente por conservación y mantenimiento

DEPRECIACIÓNRoss

10 50 12,00

20 50 28,00

30 50 48,00

35 50 59,50

40 50 72,00

50 50 100,00

T años

n años

( )[ ]FdrVRVA *11* −−=

( )

+−−= 2

2

*21*11*

Tn

TnrVRVA

LINEA RECTA KUENTZE Ross

10 50 20,00 4,00 12,00

20 50 40,00 16,00 28,00

30 50 60,00 36,00 48,00

35 50 70,00 49,00 59,50

40 50 80,00 64,00 72,00

50 50 100,00 100,00 100,00

DEPRECIACIÓNT años

n años

1: LÍNEA RECTA2: KUENZLE3: ROSS

VA

r

Bs

3

Valorn

1

2

BD

VR

0 n

MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN

1. Reparaciones menores: estas reparaciones consisten en la pintura general, en

el arreglo de la fachada ( si son casas), enchapes de baños y cocinas, estado de

los pisos (enchapes o madera, tapete, etc. ), humedades, impermeabilización de

cubiertas.

2. Reparaciones medianas: Se trata de instalaciones hidráulicas, sanitarias o

eléctricas. Reparación de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos

sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes en baños y cocina. Severas

filtraciones de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos muros o pañetes

(repellos o enlucidos).

3. Reparaciones importantes. Se trata de daños en la cubierta o en la estructura y

cimentación de la edificación. Rehacer la mampostería o muros. Cambio total de

las instalaciones hidráulicas o sanitarias. Fallas en la cimentación, hundimiento

de pisos o peligros en la estructura.

HEIDECKE

Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por el estado de

conservación del inmueble y se simboliza por la letra “C”. Esta depreciación se

añade a la depreciación por edad encontrada por el método de Ross

Estado Condiciones Físicas Coeficiente C1 Nuevo 0,00%

1,5 Entre nuevo y regular 0,32%2 Regular 2,52%

2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%3 Reparaciones sencillas 18,10%

3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 32,20%4 Reparaciones importantes 52,60%

4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%5 Sin Valor 100,00%

Depreciación Física Heidecke

MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN

ROSS – HEIDECKE: El Método de Ross nos permite depreciar por edad una

construcción. Pero con la misma edad es posible que una construcción esté mejor

conservada que otra. El estado de conservación lo verifica el avaluador mediante la

visita ocular. No se debe dejar llevar de las apariencias, ya que existen elementos

constructivos que inducen a pensar que la construcción está en grave deterioro y

solamente se trata de reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de

construcción o reparación nos pueden indicar cómo calificar una construcción usada: .

MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN

CAAFRH *)1( −+=

C= Estado de conservación y mantenimiento (Heidecke)

A= Factor Ross

+= 2

2

*5,0Tn

TnA

( ) ( )[ ]{ }CAArVRVA *1*11* −+−−=

( ){ }FRHrVRVA *11* −−=

PROCEDIMIENTO AVALÚO:

Valoración del Terreno: Enfoque Comparación Directa (Método de

Mercado): Obtención de los referenciales, correcciones y homogeneización de la

muestra por Métodos Tradicionales: Estadística Descriptiva; o por Cálculos

Avanzados: Regresión Múltiple. 1.- Métodos Directos: Enfoque de Mercado: Buscar

referenciales, depurar y homogenizar la muestra, bien sea por Métodos

Tradicionales (Homogeneización) o por Métodos Avanzados: Regresión Lineal.

Cálculo Precio Unitario (Bs/m2)

Área Total (m2)

Valor Total del Terreno (Bs)

2.- Métodos Indirectos

Valoración de la Edificación: Enfoque del Costo

1. Determinación de la Cantidades de Obra:

1.1. Unidad de Obra de construcción.

1.2. Metro cuadrado de obra, según su tipología

2. Estimación del Costo de Reposición:

2.1. Bien por Presupuesto de Obra Nueva

2.2. Por obra por análisis porcentual del costo de Reposición por Tipología de obra

3. Estimación de la Depreciación: por el Método seleccionado

4. Valor Edificación: VR – DA

Valor final del Inmueble: Suma del Valor de la tierra más el valor de la edificación.

EQUIPO PARA REALIZAR INSPECCIÓN

Cinta métrica.

Cámara fotográfica

GPS (ubicación y levantamiento de áreas extensas de terreno)

Libreta de anotaciones u hoja de inspección

Lápiz

PASOS PRÁCTICOS – INSPECCIÓN1. Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios

profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos,

documentación municipal (cédula Catastral, Solvencias, Patentes, etc.) y otros

documentos que así lo ameriten.

2. Se dirige al sitio según hora y fecha determinada, llevando consigo los

siguientes instrumentos: documento (sirve para identificar el inmueble), Cámara

fotográfica, tabla de apoyo, papel o instrumento, portaminas, G.P.S ó plano

cartográfico.

3. Realizar una inspección entendiéndose esta como la actividad técnica de

campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las características

cualitativas externas e internas del inmueble a tasar

4. Realizar análisis del entorno para verificar, el acceso a la zona, desarrollo,

servicios, población, actividades económicas predominantes, tipos de

construcción del sector, nombre de las urbanizaciones cercanas.

5. De el documento de propiedad el avaluador le interesa la siguiente

información: nombre del propietario, numero de cédula de identidad,

dirección, propiedad, linderos, área, cita de registro (Nº del documento,

tomo, protocolo, año, trimestre), datos de condominio si es el caso

6. Mide el terreno, para comparar con las medidas del documento de

propiedad.

7. Medición de la Bienhechuría

8. Elaborar la memoria descriptiva. Infraestructura, Superestructura, Entre

pisos, Pisos, Ventanas, Paredes, Puertas, Cocina, Revestimientos,

Instalaciones eléctricas, Instalaciones sanitarias.

9. Años de uso, Vida útil, Área, Distribución.

10. Elaborar un croquis de distribución del inmueble

11. Elaborar un croquis de ubicación y situación, donde resalte las actividades

económicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias,

instituciones públicas, principales avenidas y calles. Google Maps – Earth.

12. Realizar las mediciones correspondientes

13. Toma de fotografías. MEMORIA FOTOGRÁFICA

14. Establecer el estado del conservación de la edificación según Heidecke

Terreno

Aleros

b

a

Terreno

Aleros b

a

Área = a * b

MEDICIÓN DE LAS BIENHECHURÍAS

A2A1

Planta Alta Planta BajaB

A1

A2

Aleros

Salientes de losas

Área = (A1 * b) + (A2* b)

CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS:•Infraestructura: fundaciones, vigas de riostra, bases de pavimento

•Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado

•Entre pisos:

•Pisos:

•Ventanas:

•Paredes:

•Puertas:

•Cocina:

•Revestimientos:

•Instalaciones eléctricas:

•Instalaciones sanitarias:

Además:

•Años de uso:

•Área (m2):

•Estado de conservación según Heidecke:

Aplicación de la depreciación a la Construcción usada

1. Determinamos: área, edad, estado de conservación

2. Se define tipología y se busca la fuente de información (costo directo)

3. Se le agrega el costo indirecto (1,25 – 1,60)

4. Calculamos valor residual (r), 10%, que corresponde al saldo del valor de la

construcción final (demolición)

5. Base depreciable

6. Calculo depreciación total

7. Al valor de reposición se le resta la depreciación

8. Valor total de la construcción: valor actual por área de construcción

9. Si es el caso se le suma el valor del terreno

Para el costo indirecto el Profesor Oscar Borrero Ochoa, en su libro Avalúos de Inmuebles y garantías, propone los siguientes multiplicadores en condiciones normales:

Vivienda Popular = 1,3

Vivienda Media = 1,35

Vivienda Media Alta = 1,4

Vivienda Alta = 1,45

Oficinas Rango Media = 1,4

Oficinas Rango Alto = 1,5

Bodegas = 1,4

Esta información debe adaptarla el avaluador en cada ciudad y país ya que depende de las características propias del sector construcción en cada lugar

Costo Asociado Descripción

Uni

fam

iliar

Apa

rtam

ento

Ofic

ina

Loca

l Com

erci

al

Gal

pón

Hot

el

Estudio de Factibilidad y Mercado (EF 2,00% 2,00% 5,00% 5,00% 2,00% 5,00%

Estudio de suelo (ES) 2,00% 2,00% 2,50% 2,50% 2,00% 2,50%

Levantamiento Topográfico (LT) 1,00% 2,00% 2,00% 2,00% 1,00% 2,00%

Proyecto de Arquitectura e Ingeniería ( 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 7,00%

Gastos Legales (GL) 7,00% 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

Gastos Técnicos (GT) 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 5,00% 7,50%

Intereses Financieros (IF) 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 5,00% 5,00%

Gastos por Inspección Técnica (GIT) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 5,00%

Impuestos Municipales (IM) 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Primas de Seguro (PS) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Derechos de Incorporación (DINC) 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Publicidad y Venta (PV) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 4,00%

Administración (ADM) 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 10,00% 15,00%

60,00% 61,00% 62,50% 62,50% 45,00% 65,00%

COSTOS ASOCIADOS A LA CONSTRUCCIÓN (INDIRECTOS)

Fuente: Prof. Miguel Camacaro

Estudios Básicos (EB)

TOTAL

Asesorías (AS)

Financiamiento (FIN)

Administración, Servico y Ventas (ASV)

¿QUE FOTOGRAFÍAS DEBEMOS TOMAR ?

1. Frente

2. Fachada lateral:

Izquierda

Derecha

3. Fachada posterior

4. Áreas internas:

Salas, pasillos

5. Cocina – comedor

6. Habitaciones

7. Salas sanitarias (opcional)

8. Garaje

9. Áreas verdes, Piscinas, bohíos, cercas perimetrales, anexos

10. Entorno urbano

BIBLIOGRAFÍA

1. ABUNAHMAN, Sergio A., (2.005) Curso Básico de: INGENIERÍA LEGAL Y DE TASACIONES. Traducción al español. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela

2. ALVES D., Rubens. (2.002) INGENIERÍA DE TASACIONES: Una introducción a la metodología científica. Traducción al español. Editorial PINI Ltda. Barquisimeto. Venezuela

3. AZNAR, Jerónimo, et al. VALORACIÓN INMOBILIARIA, Métodos y Aplicaciones, Editorial Universidad de Valencia. España e Iberoamérica, 2.012

4. BORRERO O. Oscar, (2.002) Avalúos de Inmuebles y Garantía. Colombia

5. CABRITA P. Raúl. El Justiprecio Inmobiliario. 2da. Edición

6. CONTRERAS S. José. (2.008) Manual de Avalúo Bienes Inmuebles I y II.

7. DESEDA M. Luis. (2.002) Avalúo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2002

BIBLIOGRAFÍA

8. GUERRERO, Dante. (1.984) MANUAL DE TASACIONES. Propiedades urbanas y rurales. Editorial Alsina. Buenos Aires.

9. HERNÁNDEZ J. Samuel. (2.006) Métodos Estadísticos Como Herramienta en la Valoración de Bienes Inmuebles.

10. MAIA NETO, Francisco. (2.006) Manual práctico de experticias y peritajes judiciales. Traducción al español. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela

11. STUMPF GONZÁLEZ, Marco Aurelio. (2.006) Metodología para la Tasación de inmuebles. Traducción al español. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela

12. Piol, Roberto (1.994). Valuación de Edificaciones Inconclusas. Caracas -Venezuela

http://www.grc.com.ve/grc/

Precios de ConstrucciónInsumosEquiposMano de ObraPartidasE.1 Obras PreliminaresE.2 Movimiento de TierraE.3 EstructurasE.4 Obras de ArquitecturaE.5 Instalaciones EléctricasE.6 Instalaciones SanitariasE.8 Obras de ServiciosE.9 TransporteR RemodelacionesC Vialidad

http://www.apvobras.com/descargas.php#Guía de Costos

Guía de Costos

Precios Vigentes desde el 01 de Septiembre de 2012 *

Distribuidora 3HP, C.A., informa que por disposición del SENIAT, en su decreto N°5.770 publicado en la Gaceta Oficial N° 38.839 de fecha 27 de Diciembre del 2007, pasamos a ser Contribuyentes Ordinarios, por lo que a desde el 1ro. de Abril del 2008 toda nuestra facturación se emite con el impuesto al valor agregado (IVA).NUEVO FORMATO DE VENTA E INSTALACIÓN DE LAS GUÍAS REFERENCIALES DE COSTOS

ACTIVACIÓN POR INTERNETLa piratería y la venta ilegal de la información contenida en las bases de datos que se entregan con cada edición de las Guías Referenciales de Costos delColegio de Ingenieros de Venezuela han puesto en grave peligro la elaboración de las mismas con la calidad y seriedad acostumbradas.Para intentar revertir esta tendencia y evitar la desaparición de las Guías, ha sido necesario limitar el número de instalaciones permitidas por cada licenciaotorgada, además de iniciar otras acciones que se están tomando conjuntamente con los cuerpos de seguridad del estado para castigar a quienes incurrenen prácticas ilegales que abiertamente dañan al Colegio de Ingenieros y a quienes laboramos en Distribuidora 3HP, C.A.A partir de la edición de SEPTIEMBRE 2011 de las Guías Referenciales de Costos para la Construcción del Colegio de Ingenieros de Venezuela, esnecesario activar Visor antes de poder utilizarlo.Para esto es imprescindible que el computador en que se desean instalar las Guías Referenciales tenga una conexión estable y confiable a Internet, ya queel programa Visor debe validar la licencia que intenta instalar. Esto se hace automáticamente al iniciar Visor luego de la instalación. Dependiendo del tipo delicencia que adquirió, usted tiene 1, 2 o 3 activaciones. Una vez utilizadas estas activaciones, no podrá efectuar una nueva instalación de la misma edición ylicencia a menos que adquiera activaciones adicionales.

Guía de Costos COLEGIO INGENIEROS DE VENEZUELA

GUÍAS REFERENCIALES DISPONIBLES Valor de la Unidad en Bs. *

GUÍA 1 - EDIFICACIONES

GUÍA 2 - REPARACIONES, REFORMAS Y MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES EXISTENTES y OBRAS MENORES NUEVAS

GUÍA 3 - URBANISMO

GUÍA 4 - ELECTROMECÁNICA

GUÍA 5 - VIALIDAD

GUÍA 6 - ELÉCTRICA (REDES AÉREAS)

GUÍA 7 - SANEAMIENTO AMBIENTAL

LICENCIA DE UNA (1) GUÍA 610

Departamento de Análisis y Costos, Piso 3, Colegio de Ingenieros de Venezuela, Sede Principal, Caracas o comuníquese por los siguientes

Teléfonos: (0212) 576-6415, 576-4917, Fax: 577-5184e-mail: distribuidora3hp@distribuidora3hp.com

distribuidora3hp@gmail.comPágina web: www.distribuidora3hp.com

Unidades en Propiedad

Horizontal (I) Terrenos Urbanos (II)

Casas, quintas y

bienhechurías (III) Galpones (IV)

Terrenos con

construcción en proceso

o paralización (V)

Conjunto de Unidades

no sujetas a

Propiedad Horizontal

Terrenos extraurbanos,

Fincas, Predios, Haciendas

(VII)H = 0,03% * MA + 50 UT H = 0,03% * MA + 80 UT H = 0,03% * MA + 120 UT H = 0,03% * MA + 150 UT H = 0,03% * MA + 180 UT H = 0,03% * MA + 200 UT

MA= Monto del Avalúo H= Honorarios 1 UT = Bs. (2015) 150

MONTO AVALUO (Bs.)

500.000,00

1.000.000,00

1.000.000,00

1.000.000,00

1.000.000,00

2.000.000,00

5.000.000,00

Fuente :SOITAVE

TABLA BASE PARA EL CALCULO DE HONORARIOS

AVALÚO DE INMUEBLES URBANOS, EXTRAURBANOS Y FINCAS RURALES

H = 0,03% * MA + 300 UT

UT= Unidad Tributaria Vigente

EJEMPLO DE APLICACIÓN

CLASE DE INMUEBLE CALCULO DE HONORARIOS HONORARIOS (Bs.)

Unidad en Propiedad Horizontal H = 0,03 % * 500.000 + UT * 50 7.650,00

Terrenos Urbanos H = 0,03 % * 1.000.000 + UT * 80 12.300,00

Casas, Quintas H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 120 18.300,00

Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios,

Haciendas H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 300 46.500,00

Galpones H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 150 22.800,00

Conjunto de Unidades no sujetas a Propiedad

Horizontal (Edificios) H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 200 30.600,00

Terrenos con construcción en proceso o

paralizaciónH= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 180 27.300,00

“Ante todo un cordial saludo, por medio de la presente se le informa que elvalor al realizar la valoración de los inmuebles y muebles no sedeben redondear. "

Agradeciendo la atención a la misma se despide,

Atentamente,

Dr. Marco SarmientoJefe del Departamento de Inspección y Avalúos.

COMUNICACIÓN FOGADE