EFECTOS DE LA CRISIS EN LA ACCESIBILIDAD A LA … · eFectos de la crisis en la accesiBilidad a la...

economía de la vivienda en españajulio-agosto 2012. n.o 867 51ICE

1. Introducción: escalas de equivalencia y medidas de accesibilidad

la vivienda y sus costes han sido y son un tema de vital importancia tanto para las familias como para el Gobierno. para las primeras, la vivienda constituye su núcleo afectivo (representa el hogar —nido—) y su nú-cleo económico (patrimonio). para el segundo, por una parte es el eje de recaudación de varios impuestos y por otra, las condiciones de acceso a la vivienda configuran uno de los determinantes básicos de la distribución de la renta y la equidad.

* Universidad complutense de madrid.

Aurelia Valiño Castro*

EFECTOS DE LA CRISIS EN LA ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA DE LAS FAMILIAS EN FUNCIÓN DE SU COMPOSICIÓN Y RESIDENCIASe efectúa un análisis de los efectos de la crisis en la accesibilidad a las viviendas y en la quiebra familiar por comunidades autónomas, a través de varios indicadores tales como el número de salarios medios necesarios para el pago de la vivienda adquirida con hipoteca, el importe de las cuotas sobre la renta y el número de salarios necesarios para poder pagar sin incurrir en quiebra. Todos estos indicadores se cuantifican convirtiendo los salarios a rentas equivalentes. También se analiza la medida en la que el precio de la vivienda protegida permite el acceso a la vivienda.

Palabras clave: vivienda, accesibilidad, vivienda protegida, quiebra familiar.Clasificación JEL: D14.

Hasta el estallido de la crisis financiera, en España ha predominado la preferencia por la compra de vivienda frente al alquiler. según la encuesta de presupuestos Familiares del ine, un 84, 57 por 100 de los hogares en 2004 vivían en una vivienda de su propiedad y solo el 10,16 por 100 lo hacían en una de alquiler. además, en la casi generalidad de los casos para la compra de una nueva vivienda tenían que acudir a un crédito hipoteca-rio, por lo que una gran parte de los ahorros familiares se tenían que dedicar al pago de intereses y devolución del principal. con la crisis, en 2011, ha bajado la propor-ción de la vivienda en propiedad al 81,9 por 100 de los hogares y el alquiler ha pasado al 11,8 por 100. si esta preferencia por vivir en la propia casa es una conclusión para la media de los hogares españoles, se generaliza a nivel europeo para la mayoría de los que tienen más de 50 años (ver Angelini y Laferrère, 2008).

aUrelia valiño castro

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es imprescindible valorar los costes de accesibilidad y las políticas públicas de ayuda desde la óptica fami-liar, para lo que inevitablemente debe incorporarse como punto de partida la composición de las familias y su renta correspondiente. No tener en cuenta el tamaño familiar sobrevalora las posibilidades de pago y distorsiona las conclusiones sobre el esfuerzo que han de realizar las familias. de hecho ha sido uno de los principales cau-santes de la gestación de la burbuja inmobiliaria.

Para valorar el esfuerzo y la accesibilidad según los tamaños de las familias y sus características, han de te-nerse en cuenta las rentas equivalentes, o rentas que ponderan tanto las necesidades de gasto de sus miem-bros como el peso de las economías de escala en el consumo que realizan, derivadas de la vida en común. estos análisis son necesarios siempre que se plantean estudios de desigualdad.

las escalas de equivalencia han sido ampliamente analizadas en la literatura (ver Goerlich y Villar, 2009). aún así es preciso dejar claros algunos conceptos. el primero es reconocer que en ningún caso son una me-dida perfecta sino aproximada, pero presentan ventajas frente a la renta per cápita derivadas de que ésta última no tiene en cuenta ni la composición familiar (no consu-me lo mismo un adulto que un niño), ni los ahorros de la convivencia en el hogar (duplicar el número de personas en el hogar no duplica los gastos de consumo).

la formulación general de la renta ajustada por las escalas de equivalencia es:

HIEt =

Σnj = 1 Σk

k = 1 xjkt

m(a, n)

donde HIEt es el ingreso equivalente neto del hogar enel año t; j indica el número de individuos en el hogar( j = 1, 2,…, n) y k indica las fuentes de ingreso. el de-nominador es el valor de la escala de equivalencia que depende del tamaño del hogar (n) y de la composición del hogar (a) (edad de los individuos o rol dentro delhogar). dada la amplitud de escalas de equivalencia existentes, resultantes de la distinta importancia que se dé a la composición del hogar, he optado por realizar el

análisis utilizando las más comunes: la de la OCDE, la de la OCDE rectificada propuesta por el Eurostat y la de Buhmann et al. (1988).

la escala de la ocde se basa en un sistema de pon-deraciones que otorga el valor de 1 al sustentador prin-cipal, 0,7 a los adultos y 0,5 a los menores de 14 años. para el eurostat esta escala presenta el problema de sobrevalorar el consumo de las familias numerosas; por ello, reduce el valor de los adultos a 0,5 y a 0,3 el valor de los menores de 14 años. La escala de Buhmann et al. (1988) no distingue por edades y eleva el número de miembros a un parámetro f (elasticidad de equivalen-cia) comprendido entre 0 y 1.

eh = nϕh, 0 ≤ f ≥ 1

siendo n el número de miembros del hogar h. en eu-ropa se propone f=0,5, con lo que la escala equivale ala raíz cuadrada del número de miembros del hogar. Si f=0 hay economías absolutas, y si f=1, no hay econo-mías de escala y el ingreso per cápita es el indicador del bienestar.

existen distintas alternativas para evaluar la accesi-bilidad de las familias a la vivienda (ver levenfeld y Gó-mez, 1993 y Valiño, 2007). Todos los indicadores son valores medios aproximados. Uno de los más utilizados, por su sencillez, es el que pone en relación el precio de la vivienda y el ingreso salarial, aproximado por el coste medio salarial. mide la accesibilidad por el número de años de sueldo medio que hay que ahorrar para pagar la vivienda.

otro indicador responde a la idea de esfuerzo; así,el esfuerzo bruto se expresa como el porcentaje de la renta dedicado al pago de la vivienda, que puede expre-sarse en términos netos si se deduce el importe de las desgravaciones fiscales existentes por la adquisición de la vivienda principal. Uno de estos indicadores sería el de Bacon (2000) que calcula una medida definida como la ratio de la renta neta después de impuestos del com-prador marginal en relación con el coste de servicio de la hipoteca.

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Existen matizaciones o distintas vestimentas de es-tos indicadores que intentan darles algo más de sofis-ticación, como observar la relación entre los precios de la vivienda y la renta bruta disponible, que es el que utiliza el Banco de España, pero pasado por el tamiz que implica tener en cuenta el número de perceptores de renta en la familia. por ejemplo, el BBva (2003, pá-ginas 17 y 18) elabora un indicador de accesibilidad al que denomina de accesibilidad ponderada, porque pondera los ingresos familiares multiplicando el sa-lario medio por el número de personas que trabajan por hogar; y otro más al que denomina capacidad de financiación o vivienda adquirible que no es más que un indicador de esfuerzo, en el que la renta son los in-gresos ponderados de la familias según el número de perceptores (se incluirían, como diferencia frente al an-terior, otras rentas que las derivadas del trabajo). las informaciones que se obtienen con estos indicadores se pueden matizar a su vez con medidas de sensibi-lidad, que responderían a la pregunta de qué ocurriría si variasen los tipos de interés, fundamentalmente, o la renta de las familias.

la existencia de hipotecas permite reducir la distan-cia entre renta disponible y precio de la vivienda. la ratio de la renta neta después de impuestos del com-prador marginal en relación con el coste de servicio de la hipoteca tiene en cuenta este efecto. también tiene efecto sobre la accesibilidad, la facilidad con la que los compradores potenciales pueden obtener la financia-ción que puede quedar reflejada en la deuda viva por hipotecas en vivienda como parte del piB.

pero ninguno de los anteriores indicadores tiene en cuenta la composición familiar, que condiciona clara-mente la renta disponible para hacer frente a la vivien-da y a su hipoteca.

En las líneas que siguen se realiza un análisis com-parado por comunidades autónomas de la accesibi-lidad de las familias, tras estallar la crisis económica, cuantificando las dificultades por niveles de renta equi-valentes. para ello partimos de suponer una «familia media». A efectos del análisis se define una familia me-

dia como aquella integrada por dos cónyuges de unos 35 años y un hijo de seis, que percibe uno o dos sueldos medios (calculando el sueldo medio anual en cada co-munidad autónoma a partir de las encuestas trimestra-les de costes laborales del ine) y que compra una vi-vienda nueva de 100 metros cuadrados, que constituye su primera vivienda habitual en propiedad, para lo que solicita un préstamo sobre el 80 por 100 del valor de la vivienda a un tipo del 3,5 por 100 variable y a 25 años (valores medios para 2011), suponiendo además que no hay pagos anticipados. a partir de aquí se efectúan las comparaciones para las distintas familias estableciendo los cambios correspondientes en las variables que las caracterizan; por ejemplo: número de hijos, número de salarios medios representativos de distintos niveles de renta, y cambios en las condiciones de la hipoteca, tipo de interés y/o período de amortización. a partir de aquí se calcula el número de años de salario medio nece-sarios para efectuar el pago total de la vivienda, el por-centaje de cuota de la hipoteca sobre el salario medio y el número de salarios medios necesarios para que el coste de la hipoteca no supere el 30 por 100 de la renta equivalente (porcentaje a partir del cual comienzan los problemas para el pago de la hipoteca según el ine). Los datos se presentan para el año 2011, teniendo en cuenta los precios de la vivienda de nueva construcción y el salario medio en cada comunidad. estudios previos para los años 2004 y 2006 nos permiten comparar y ver el efecto que la crisis ha producido en la accesibilidad.

para efectuar la comparación en cuanto a las consecuencias derivadas del tamaño familiar se han ana-lizado las dificultades de acceso para las familias nu-merosas en la categoría general (consideramos aquí exclusivamente las compuestas por tres hijos) y en la categoría especial (consideramos aquí exclusivamente las compuestas por cinco hijos). no se tienen en cuenta otras modalidades en las mismas categorías, sino que se suponen representadas por éstas. Se cuantifica así el mayor esfuerzo que para igual salario o renta han de hacer las familias, según aumenta su tamaño, en cada comunidad autónoma.



2. Las deudas para la adquisición de la vivienda y la quiebra familiar

Como he indicado, las familias españolas prefieren la vivienda en propiedad frente al alquiler. en el cuadro 1 se muestran los porcentajes de vivienda en propiedad, con y sin hipoteca, en la Europa de los 15. España cuen-ta con los mayores porcentajes de vivienda en propiedad que han aumentado hasta 2010. en 2009 un 83,2 por 100 de los hogares españoles tenían vivienda en pro-piedad y en 2011, según datos del ine, un 81,9. sin em-bargo no es en España donde se presentan los mayores porcentajes de vivienda habitual en propiedad con hipo-teca, sino en Holanda y dinamarca. con la crisis se ha producido un incremento de las hipotecas en todos los países, salvo irlanda. el crecimiento más destacado se produce en Grecia, donde alcanza un 157 por 100 entre 2005 y 2009. En España, el crecimiento es del 44 por 100. como en todos los países, salvo en italia y luxem-burgo, aumenta el porcentaje de vivienda en propiedad; y, salvo en Dinamarca y Holanda, en todos se acompaña de un crecimiento de la proporción de hipotecas.

Desde 2002, cada tres años, el Banco de España realiza encuestas financieras, donde se recoge informa-ción, entre otras, de las deudas hipotecarias. observan-do la carga hipotecaria de los hogares con deudas pen-dientes, podemos tener una primera información de las dificultades de los hogares españoles para abordar los pagos correspondientes a estas deudas y las caracte- rísticas de los hogares con mayores problemas. en pri-mer lugar las deudas por hipotecas constituyen la causa principal del endeudamiento de las familias.

Un indicador del grado de endeudamiento es la ratio de pagos por deudas respecto a la renta del hogar. la situación deviene en crítica, según el Banco de España, para ratios superiores al 40 por 100.

en el cuadro 2 se resume este porcentaje para las tres oleadas existentes de la encuesta hasta el momento. se observa el importante incremento que supone el número de hogares que se encuentran en situación crítica por los pagos de la deuda, según este indicador, comparando la

primera y la última oleada. el porcentaje de hogares con deudas pendientes, con graves problemas por superar los pagos de sus deudas, equivalentes al 40 por 100 de su renta, es claramente superior para las familias en los percentiles de renta más bajos. pero, aunque los porcen-tajes de hogares con problemas aumentan en todos los percentiles, los mayores incrementos se producen en los percentiles intermedios. el exceso de endeudamiento ha hecho mella en todos los niveles de renta, pero su inci-dencia ha crecido especialmente en las rentas medias. antes de la crisis, no había grandes diferencias en este indicador para las familias, clasificadas según la edad del cabeza de familia; pero tras su inicio, las encabezadas por los más jóvenes y por los que tienen entre 65 y 74 años son las que experimentan situaciones críticas y en las que crece en mayor medida el porcentaje con problemas. Antes de la crisis los hogares encabezados por empleados por cuenta propia y los inactivos y parados eran los que tenían mayor porcentaje en quiebra. tras estallar la crisis, aumentan un 342 por 100 los hogares encabezados por empleados por cuenta ajena y un 100 por 100 los jubilados que entran en quiebra.

cUadro 1

Porcentaje de vIvIenda en ProPIedad

sin hipoteca con hipoteca

2005 2009 2005 2009

Ue (15) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 44,1 22 27,9Bélgica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 32,5 33 40,2 dinamarca . . . . . . . . . . . . . . . . 11 13,5 51 52,8 alemania. . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 – 18 –Grecia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 61,1 6 15,4España . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 48,7 24 34,5Francia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 35,6 14 27,4irlanda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 40,8 34 32,9italia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 57,0 13 15,4 luxemburgo . . . . . . . . . . . . . . . 54 30,0 23 40,4 Holanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 09,2 44 59,2austria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 30,5 21 27,0 portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 44,7 18 29,9 Finlandia. . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 30,4 27 43,7reino Unido . . . . . . . . . . . . . . . 24 25,4 35 44,5

Fuente: encuesta europea de calidad de vida (2006 y 2010).



estas conclusiones se repiten en términos generales si se consideran las ratios de deuda respecto a la renta del hogar, que alcanza situaciones críticas para ratios su-

periores a tres y la ratio de deuda respecto a la riqueza bruta del hogar, siendo problemática la situación cuando alcanza valores superiores al 75 por 100.

cUadro 2

carga de La deuda de Los hogares con deudas PendIentes

ratio de pagos por deudas/ ratio de deuda/ ratio de deuda/renta del hogar renta del hogar riqueza bruta del hogar

porcentaje de hogares con ratios superiores al 40 por 100

porcentaje de hogares con ratios superiores a 3

porcentaje de hogares con ratios superiores al 75 por 100

2002 2005 2008 2002 2005 2008 2002 2005 2008

todos los hogares . . . . . . . . 6,7 11,8 16,6 7,8 19,4 23,1 8,5 11,1 14,8percentil de rentamenor de 20 . . . . . . . . . . . . .. 29,7 48,5 46,7 34,5 42,4 34,1 10,6 26,4 25,2entre 20 y 40. . . . . . . . . . . . .. 12,8 22 27,5 12,4 28,3 29,7 11,3 14,8 21,8entre 40 y 60 . . . . . . . . . . . .. 4,8 9,7 16,4 8,6 23,4 28,1 11,2 12,4 14,5entre 60 y 80 . . . . . . . . . . . . . 2,8 5,7 11,9 3,6 15 21,9 8,3 9,5 17entre 80 y 90 . . . . . . . . . . . .. 2,4 3,7 9,8 0,9 11,3 16,3 4,2 8,6 6,1entre 90 y 100 . . . . . . . . . . .. 1,5 1,6 3,3 1,6 4,6 8,3 4,1 1,2 6,2

Edad del cabeza de familiaMenor de 35 años . . . . . . . .. 8,4 15,2 24,4 16,1 36,5 38,1 15 21,4 31,8Entre 35 y 44 años . . . . . . . .. 6,4 11 17,1 8,7 18,5 26,8 7,4 10,3 15,6Entre 45 y 54 años . . . . . . . .. 6,6 11,5 16 3,1 14,4 20 6,5 8,9 8,3Entre 55 y 64 años . . . . . . . . 5,4 9,7 9,5 4,6 12 9 7,1 4,9 5,3Entre 65 y 74 años . . . . . . . .. 5,3 12,2 14,2 1,6 12 14,9 5,2 8,5 13,6Mayor de 74 años . . . . . . . . . 9 5 8,5 8,3 1,6 7,7 0 2,1 7,4

Situación laboral del cabeza de familiaempleado por cuenta ajena .. 3,3 8,9 14,6 7,1 18,9 23,3 9 12 15,1empleado por cuenta propia . 16,3 20,1 22,7 12,6 23,1 26,3 4,3 4,4 4,1jubilado . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,4 11 10,8 1,2 12,5 11,9 6,8 8 7,7otro tipo de inactivo o parado . 13,2 18,7 22,8 11,2 24,2 27,1 12,6 17,6 28,3

número de miembros del hogar trabajandoninguno . . . . . . . . . . . . . . . . . 14,5 16 22,5 11,1 21,2 25,8 10,8 15 20,4Uno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 12,9 15,5 10,2 25,5 21,6 8,9 13 16,3dos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,2 8,4 16,5 5,7 15,7 24,9 7,6 9,9 11,7tres o más . . . . . . . . . . . . . . 2,5 9 11,4 1,1 12,1 15 7,9 6,4 15,6

Percentil de riqueza netamenor de 25 . . . . . . . . . . . . . 10,9 16 25 14,8 24,7 31,8 40,9 50,2 58,8entre 25 y 50 . . . . . . . . . . . . . 4,1 12,9 15,6 8 24,5 26,7 0 0 0,6entre 50 y 75 . . . . . . . . . . . . . 6,3 8,4 11,1 4,8 13,1 15,3 0 0 0entre 75 y 90 . . . . . . . . . . . . . 4,6 8,1 9,5 3,6 14,2 12,3 0 0 0entre 90 y 100 . . . . . . . . . . .. 9,3 13,1 22,3 6,8 16,2 26,4 0 0 0

Fuente: Banco de españa y elaboración propia.



la evolución de las hipotecas por comunidades au-tónomas se encuentra en el cuadro 3. se puede obser-var que el número mayor se produce en el año 2006 y a partir de este año se inicia una tendencia decreciente, alcanzando valores ya inferiores a los de 2003 en 2008. Andalucía, Cataluña y Madrid son las Comunidades donde se constituye un mayor número de hipotecas.

el aumento de las situaciones críticas y el consiguien-te impago que acarrean ha incrementado las ejecucio-nes hipotecarias. No hay mayor reflejo de la situación de quiebra familiar que entrar en impagos de la hipoteca. al dejar de pagar entre tres y seis cuotas, el Banco inicia el proceso de ejecución por el que reclama el conjunto de la deuda a través del juzgado.

en el cuadro 4 se recogen las reclamaciones por comunidades autónomas. se observa el gran salto de las

ejecuciones hipotecarias que se produce en el conjun-to nacional en 2008 y 2009. En 2010 y 2011 empiezan a bajar, pero todavía mantienen números muy superiores a los de 2007. en total, desde 2007, unas 350.000 hipotecas han sido ejecutadas en el conjunto del territorio espa-ñol. Las comunidades que más han sufrido los problemas de impagos, con cifras bastante similares entre sí pero con grandes diferencias con el resto, han sido andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana. La Comunidad de madrid se encuentra entre las de mayores ejecuciones hi-potecarias, pero está en torno a la mitad de cualquiera de las anteriores. la rioja, cantabria y navarra se encuen-tran en el otro extremo, con los valores menores.

existe una obvia gran correlación entre el número de ejecuciones hipotecarias y el número de hipotecas constituidas. El efecto de la crisis se pone de manifiesto

cUadro 3

número de vIvIendas hIPotecadas

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

nacional . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989.439 1.107.664 1.257.613 1.342.171 1.238.890 836.419 650.889 607.535 409.337andalucía . . . . . . . . . . . . . . . . . 176.726 197.480 241.470 269.178 254.771 157.125 116.183 107.032 78.319aragón . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25.447 27.290 32.176 34.562 33.824 24.556 21.189 17.202 11.637asturias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20.817 21.236 20.042 21.934 22.164 16.795 13.810 13.769 356Baleares . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.916 29.884 36.554 38.093 35.025 20.969 18.249 17.318 518canarias . . . . . . . . . . . . . . . . . 38.669 51.205 62.214 66.987 60.921 41.547 32.820 26.236 450cantabria . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.384 12.399 13.519 15.876 16.685 13.893 12.021 9.477 5.628castilla y león . . . . . . . . . . . . . 47.721 47.414 48.961 56.931 56.058 46.527 36.821 32.642 22.553castilla-la mancha . . . . . . . . . 33.247 38.689 48.831 58.034 66.720 45.523 26.322 23.353 14.731Cataluña . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193.121 211.116 229.425 243.346 196.457 119.315 94.277 94.752 63.584comunidad valenciana . . . . . 139.146 156.790 182.876 191.072 179.062 105.091 83.357 70.256 44.350extremadura . . . . . . . . . . . . . . 14.995 15.215 18.412 20.129 23.030 17.856 13.520 12.739 8.651Galicia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38.745 44.453 44.806 42.903 42.936 36.925 33.197 31.778 21.782madrid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132.970 153.666 164.084 159.564 137.344 101.758 81.509 85.088 56.054murcia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35.726 42.323 50.602 54.859 51.690 38.678 25.032 20.652 13.376navarra . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.214 11.648 12.614 13.292 12.246 8.603 7.357 7.076 5.473país vasco . . . . . . . . . . . . . . . . 36.693 37.208 41.060 43.328 37.977 31.712 27.447 30.230 23.082rioja, la . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.708 7.320 7.884 9.573 9.268 7.587 6.510 6.106 3.543

Fuente: Instituto nacional de estadística.



en la elevación de la pendiente de la línea que las rela-ciona, recogida en el Gráfico 1. Muestra la reducción del número de hipotecas constituidas en los últimos años y el gran incremento de las ejecuciones hipotecarias.

3. medida del esfuerzo para el pago de las hipotecas tras la crisis económica

constatado el efecto sobre la probabilidad de quiebra familiar producido por la amplia concesión de hipotecas sin tener en cuenta la composición familiar ni las proba- bilidades de riesgo para determinadas familias, resulta importante comprobar que ha ocurrido tras estallar la crisis. las condiciones de acceso y el mercado de la vi-vienda han cambiado. por una parte nos encontramos

con que algunas de las familias que mantienen al menos uno de sus miembros trabajando han visto sus sueldos reducidos y las condiciones del crédito se han constreñi-do, pero por otra parte los precios de la vivienda se han reducido. será además interesante apreciar las posibi-lidades que brindan las ayudas públicas y los distintos esfuerzos que tendrán que realizar las comunidades autónomas, teniendo en cuenta los anteriores aspectos.

los precios medios de la vivienda caen una media del 10 por 100 entre 2006 y 2011. por comunidades autóno-mas los mayores descensos se producen en la comuni-dad de madrid: un 20 por 100. en extremadura crecen, por el contrario, un 4 por 100 y en Galicia no varían. los salarios medios solo han descendido en la comunidad de Madrid y en Aragón, comparando estos dos años.

cUadro 4

ejecucIones hIPotecarIas Presentadas Por tsj Y juzgados de PrImera InstancIa e InstruccIón

número evolución respecto al mismo trimestre del año anterior (en %)

2007 2008 2009 2010 2011 2007- 2008 2008-2009 2009-2010 2010-2011

andalucía . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.595 11.458 17.774 17.913 16.313 149 55 1 –9aragón . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 545 1.254 2.478 2.126 1.998 130 98 –14 –6asturias . . . . . . . . . . . . . . . . . . 546 756 1.003 864 768 38 33 –14 –11Baleares . . . . . . . . . . . . . . . . . . 723 1.754 2.677 2.305 2.133 143 53 –14 –7canarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.436 3.216 5.551 4.819 4.108 124 73 –13 –15cantabria . . . . . . . . . . . . . . . . 275 561 761 709 691 104 36 –7 –3castilla y león . . . . . . . . . . . . 888 1.876 3.019 2.998 2.293 111 61 –1 –24castilla-la mancha . . . . . . . . . 1.235 2.845 4.720 4.681 3.924 130 66 –1 –16Cataluña . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.538 11.240 18.053 18.112 13.727 148 61 0 –24comunidad valenciana . . . . . . 5.369 10.591 16.290 18.102 14.868 97 54 11 –18extremadura . . . . . . . . . . . . . . 361 723 1.030 1.363 1.065 100 42 32 –22Galicia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 701 1.369 2.053 1.942 2.003 95 50 –5 3madrid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.802 6.501 10.655 10.276 7.533 132 64 –4 –27murcia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.013 2.715 4.575 4.957 4.154 168 69 8 –16navarra . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 451 738 679 614 153 64 –8 –10país vasco . . . . . . . . . . . . . . . 584 985 1.255 1.175 1.174 69 27 –6 0la rioja . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 391 687 615 488 154 76 –10 –21total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25.943 58.686 93.319 93.636 77.854 126 59 0 –17

Fuente: consejo general del Poder judicial y elaboración propia.



Una primera valoración de los efectos de la crisis sobre el acceso a la vivienda, sin tener en cuenta los costes de la hipoteca, indica que la disminución de precios es tal que permite reducir en un año, por término medio, los sa-larios necesarios para afrontar el pago, comparando 2011 con 2006. para la comunidad valenciana son casi tres años, y para la Región de Murcia, Baleares y Andalucía son dos años. Respecto de 2004 el descenso es de un año y medio para el conjunto nacional y de cuatro años para la Comunidad de Madrid, y casi tres para Cataluña. el país vasco, Baleares y madrid son las comunidades

en las que es necesario hacer un mayor esfuerzo para ad- quirir una vivienda en 2011. este análisis tendría solo en cuenta los efectos derivados de la caída en los precios.

si tenemos en cuenta los resultados cuando incorpo-ramos las hipotecas y los cambios en sus condiciones (en términos medios: una reducción de cinco años en el plazo y medio punto en el tipo de interés, respecto a la media de 2006). los costes de la hipoteca suben, en término medio, los años necesarios para pagar la vivien-da en tres. En los años previos a la crisis, la hipoteca los elevaba a cuatro años (Cuadro 5).

GráFico 1

reLacIón entre ejecucIones Y número de hIPotecas Por cc aa

Fuente: elaboración propia.

-5.000

25.000

Eje

cuci

ones

hip

otec

aria

s pr

esen

tada

s

20.000

15.000

10.000

5.000

0

Número de viviendas hipotecadas

y = 0,0224x - 101,69R² = 0,9254

y = 0,086x - 770,29R² = 0,9295

y = 0,1768x - 1.266,2R² = 0,9238

y = 0,1843x - 1.060,3R² = 0,8599

y = 0,1945x + 299,4R² = 0,7824

50.000 100.000 150.000 200.0000 250.000

2007 2008 2009 2010 2011

300.000



tener en cuenta la renta equivalente pone de mani-fiesto las grandes dificultades de acceso para las fami-lias. Tener un hijo incrementa el número de años nece-sarios para completar los pagos entre un 73 por 100 y un 120 por 100 (dependiendo de la escala de equivalen-cia utilizada) para las familias con un hijo; entre un 124 por 100 y un 220 por 100, para las familias numerosas con tres hijos; y entre un 165 por 100 y un 320 por 100 para las familias con cinco hijos.

antes de la crisis se consideraba que las familias veían reducidos a la mitad sus problemas de accesi-bilidad por tener, con bastante probabilidad, dos sala-rios. aunque esto podía cuestionarse para las familias

numerosas, donde las necesidades de conciliación de vida familiar y laboral son más acuciantes, generando en muchos casos el abandono del trabajo de la mujer. después de la crisis, el número de hogares donde am-bos cónyuges trabajan se ha reducido en gran medida, además ha aumentado el número de aquellos en los que no trabajan ninguno de sus miembros. introducir co-rrecciones de este tipo reduce los efectos beneficiosos de la bajada del precio de la vivienda.

Otro aspecto de la accesibilidad y el esfuerzo es el porcentaje de ingresos que ha de dedicarse a la compra de vivienda y si es posible atender los pagos con la renta equivalente, después de pagar los gastos mínimos

cUadro 5

número de años de saLarIo necesarIos Para eFectuar eL Pago totaL de La vIvIenda, 2011

Hipotecatipo interés 3,5 a 25 años

salario medio renta equivalente del salario medio

coste sin hipoteca

coste con hipoteca

escala ocde escala ocde corregida escala Buhmann et al.

Familias con hijos Familias con hijos Familias con hijos

1 h 3 h 5 h 1 h 3 h 5 h 1 h 3 h 5 h

total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,6 10,7 23,5 34,2 44,9 19,2 25,6 32,0 18,5 23,9 28,3andalucía. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,1 10,0 25,7 32,0 42,0 21,1 24,0 30,0 17,3 22,3 26,4aragón . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,2 10,0 25,9 32,1 42,2 21,2 24,1 30,1 17,4 22,4 26,6asturias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,1 10,0 25,7 31,9 41,8 21,0 23,9 29,9 17,3 22,3 26,3Baleares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,3 13,0 33,5 41,6 54,6 27,4 31,2 39,0 22,5 29,1 34,4canarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,6 10,6 27,3 33,9 44,5 22,4 25,4 31,8 18,4 23,7 28,0cantabria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,5 11,9 30,8 38,2 50,2 25,2 28,7 35,8 20,7 26,7 31,6castilla-la mancha . . . . . . . . . . . . 5,7 8,0 20,5 25,5 33,5 16,8 19,1 23,9 13,8 17,8 21,1castilla y león . . . . . . . . . . . . . . . . 6,2 8,7 22,4 27,8 36,4 18,3 20,8 26,0 15,0 19,4 23,0Cataluña . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,6 12,0 31,0 38,5 50,6 25,4 28,9 36,1 20,8 26,9 31,8comunidad valenciana . . . . . . . . . 6,5 9,2 23,6 29,3 38,5 19,3 22,0 27,5 15,9 20,5 24,2extremadura . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,1 7,1 18,3 22,7 29,8 15,0 17,0 21,3 12,3 15,9 18,8Galicia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,9 9,6 24,9 30,9 40,5 20,3 23,2 28,9 16,7 21,6 25,5madrid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,9 12,4 32,0 39,7 52,1 26,2 29,8 37,2 21,5 27,7 32,8murcia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,2 8,7 22,4 27,8 36,5 18,3 20,8 26,0 15,0 19,4 23,0navarra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,9 8,3 21,5 26,6 35,0 17,6 20,0 25,0 14,4 18,6 22,0país vasco . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,6 13,5 34,7 43,0 56,5 28,4 32,3 40,4 23,3 30,1 35,6rioja (la) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,6 9,2 23,7 29,5 38,7 19,4 22,1 27,6 16,0 20,6 24,4




de las familias. según los datos del ine, las familias, independientemente de su tamaño, suelen dedicar, re-dondeando, entre el 72 y el 75 por 100 de sus gastos a lo que podría considerarse consumos de primera ne-cesidad (alimentos y bebidas no alcohólicas, vestidos y calzado, enseñanza, sanidad, transporte y los relacio-nados con la vivienda, agua, electricidad, combustible y mobiliario y otros gastos corrientes del hogar). esto coincide con la idea de que una cantidad por encima del 30 por 100 de los ingresos, dedicada al pago de la vi-vienda, no sería sostenible. Para el Banco de España la situación de quiebra se produce a partir del 40 por 100.

en el cuadro 6 se recoge la información sobre este índice. en él se observa que, tan solo los solteros o fa-

milias sin hijos de extremadura, castilla-la mancha, navarra, castilla y león y la región de murcia pueden abordar, cuando ganan el salario medio, los pagos de la hipoteca sin entrar en problemas financieros. La reduc-ción de precios de la vivienda ha mejorado la situación en estas comunidades, ya que en 2006 solo disfruta-ban de esta posibilidad estos tipos de familias residentes en Extremadura. En cuanto tienen hijos las dificultades se extienden a las familias de todas las comunidades autónomas.

el cuadro 7 muestra como, para el conjunto nacio-nal, es necesario dos veces el salario medio para po-der acceder a la vivienda sin que los costes hipotecarios arruinen la economía familiar, cuando se tiene un hijo;

cUadro 6

Porcentaje de cuota de hIPoteca soBre saLarIo medIo

Hipotecatipo interés 3,5 a 25 años

salario medio

renta equivalente del salario medio

escala ocde escala ocde corregida escala Buhmann et al.

Familias con hijos Familias con hijos Familias con hijos

1 h 3 h 5 h 1 h 3 h 5 h 1 h 3 h 5 h

total . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 81 117 154 66 88 110 63 82 97andalucía . . . . . . . . . . . . . 34 75 110 144 62 82 103 59 77 91aragón . . . . . . . . . . . . . . . 34 76 110 145 62 83 103 60 77 91asturias . . . . . . . . . . . . . . . 34 75 109 143 61 82 102 59 76 90Baleares . . . . . . . . . . . . . . 45 98 143 187 80 107 134 77 100 118canarias . . . . . . . . . . . . . . 36 80 116 153 65 87 109 63 81 96cantabria . . . . . . . . . . . . . 41 90 131 172 74 98 123 71 92 108castilla-la mancha . . . . . . 27 60 87 115 49 66 82 47 61 72castilla y león . . . . . . . . . . 30 65 95 125 54 71 89 52 67 79Cataluña . . . . . . . . . . . . . . 41 91 132 173 74 99 124 71 92 109comunidad valenciana . . . 31 69 101 132 57 75 94 54 70 83extremadura . . . . . . . . . . . . 24 54 78 102 44 58 73 42 54 64Galicia . . . . . . . . . . . . . . . . 33 73 106 139 60 79 99 57 74 88madrid . . . . . . . . . . . . . . . . 43 94 136 179 77 102 128 74 95 113murcia . . . . . . . . . . . . . . . . 30 65 95 125 54 71 89 52 67 79navarra . . . . . . . . . . . . . . . 29 63 91 120 51 69 86 49 64 76país vasco . . . . . . . . . . . . 46 101 148 194 83 111 138 80 103 122rioja (la) . . . . . . . . . . . . . . 32 70 101 133 57 76 95 55 71 84




triplicarlo, cuando se tienen tres y cuadruplicarlo cuando tienen cinco. Como han puesto de manifiesto los indica-dores de accesibilidad anteriores, los mayores proble-mas se producen para las familias residentes en el país vasco, islas Baleares y la comunidad de madrid.

4. consecuencias para el esfuerzo de las familias del precio de la vivienda protegida

la política de vivienda pretende, según publica el mi-nisterio de Fomento: «coadyuvar a la consecución de los fines de la política de empleo, facilitando la movilidad geográfica y laboral a través del fomento de la vivienda en régimen de alquiler, […contribuir…] al logro de ob-

jetivos de políticas como la de cohesión social, favore-ciendo el acceso a una vivienda digna a los grupos de población con menores ingresos, o las de protección de la familia, los mayores, los jóvenes y las personas con discapacidad». se trata de una de las políticas públicas cedidas a las comunidades autónomas, y al estado solo le corresponde establecer las normas generales y el marco de desarrollo de las políticas que implemen- ten cada comunidad autónoma. el último plan estatal 2009-2012, se gesta en un período en el que las alzas de los precios se mantienen muy por encima de la in-flación y, consecuentemente, por encima de la eleva-ción de los salarios. pero al mismo tiempo se percibe la crisis financiera y la retracción de la demanda y oferta

cUadro 7

número de saLarIos medIos necesarIos Para que eL coste de hIPoteca no suPere eL 30 Por 100 de La renta equIvaLente

Hipoteca tipointerés 3,5 a 25 años

Familias con 1 hijo Familias con 3 hijos Familias con 5 hijos

escala ocde

escala ocde corre.

escala Buhmann

escala ocde

escala ocde corre.

escala Buhmann

escala ocde

escala ocde corre.

escala Buhmann

total . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,7 2,2 2,1 3,9 2,9 2,7 5,1 3,7 3,2andalucía . . . . . . . . . . . . . 2,5 2,1 2,0 3,7 2,7 2,6 4,8 3,4 3,0aragón . . . . . . . . . . . . . . 2,5 2,1 2,0 3,7 2,8 2,6 4,8 3,4 3,0asturias . . . . . . . . . . . . . . 2,5 2,0 2,0 3,6 2,7 2,5 4,8 3,4 3,0Baleares . . . . . . . . . . . . . 3,3 2,7 2,6 4,8 3,6 3,3 6,2 4,5 3,9canarias . . . . . . . . . . . . . 2,7 2,2 2,1 3,9 2,9 2,7 5,1 3,6 3,2cantabria . . . . . . . . . . . . 3,0 2,5 2,4 4,4 3,3 3,1 5,7 4,1 3,6castilla-la mancha . . . . 2,0 1,6 1,6 2,9 2,2 2,0 3,8 2,7 2,4castilla y león . . . . . . . . 2,2 1,8 1,7 3,2 2,4 2,2 4,2 3,0 2,6Cataluña . . . . . . . . . . . . . 3,0 2,5 2,4 4,4 3,3 3,1 5,8 4,1 3,6comunidad valenciana . 2,3 1,9 1,8 3,4 2,5 2,3 4,4 3,1 2,8extremadura . . . . . . . . . 1,8 1,5 1,4 2,6 1,9 1,8 3,4 2,4 2,1Galicia . . . . . . . . . . . . . . . 2,4 2,0 1,9 3,5 2,6 2,5 4,6 3,3 2,9madrid . . . . . . . . . . . . . . . 3,1 2,6 2,5 4,5 3,4 3,2 6,0 4,3 3,8murcia . . . . . . . . . . . . . . . 2,2 1,8 1,7 3,2 2,4 2,2 4,2 3,0 2,6navarra . . . . . . . . . . . . . . 2,1 1,7 1,6 3,0 2,3 2,1 4,0 2,9 2,5país vasco . . . . . . . . . . . . 3,4 2,8 2,7 4,9 3,7 3,4 6,5 4,6 4,1rioja, la . . . . . . . . . . . . . . 2,3 1,9 1,8 3,4 2,5 2,4 4,4 3,2 2,8




de viviendas nuevas. por ello, una de las medidas que se explicitan en el Plan es la flexibilización del paso de viviendas libres a viviendas protegidas. entre todas las medidas financieras y no financieras que se articulan en el plan, nos interesa valorar las que directamente van destinadas a mejorar las condiciones de acceso al mer-cado; es decir: aquellas que se centran en los precios de la vivienda de protección oficial. Los tipos de interés de los préstamos subvencionados se han acercado re-cientemente a los que establecemos como medios en el mercado libre de 2011, por lo que no son relevantes para nuestro análisis.

Es necesario previamente especificar algunas de las condiciones de acceso, tales como que las viviendas no

pueden superar una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados, pudiendo sobrepasar hasta un máximo del 20 por 100 de la superficie útil cuando se trata de vivien-das protegidas adaptadas a personas con discapacidad y de 120 metros cuadrados, en el caso de familias nu-merosas. se plantea también una limitación general de ingresos, según la cual los ingresos familiares que co-rrespondan al IRPF —corregidos por un coeficiente en función del número de miembros de la unidad familiar, personas con discapacidad, la relación entre el precio básico y los precios máximos de venta en las comuni-dades u otros factores que determinen las comunidades— no pueden exceder un número de veces el indi-cador público de renta de efectos múltiples (iprem). Hasta julio de 2004 el límite de renta de referencia era el salario mínimo interprofesional. a partir de esta fecha se toma como referencia el iprem. su valor para 2005 (con pagas extras) es de 6.577,20 euros, para 2006, 6.707,40 euros y para 2011, 6.390,13 euros.

Se fija también un módulo básico estatal (MBE) que es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil, que sirve de referencia para la determinación de los precios máximos de venta de las viviendas protegidas. Estos precios máximos los fijan las comunidades autó-nomas para cada uno de los ámbitos territoriales que determinen. en este análisis tenemos en cuenta los pre-cios máximos fijados por las comunidades autónomas, según la información del ministerio de Fomento.

en el cuadro 8 se recoge la información sobre la re-ducción que estos precios máximos producen en el pre-cio de la vivienda libre por metro cuadrado. la caída del precio de la vivienda libre reduce el efecto que produce la fijación de precios máximos en la vivienda protegida en todas las comunidades autónomas. aunque con lige-ros cambios en el orden, se mantiene que el país vasco, Madrid, Islas Baleares y Cataluña son las comunidades donde mayor diferencia se produce entre ambos precios.

A la luz de estos primeros datos, se plantea la cues-tión de si esta reducción es suficiente para permitir los pagos. es decir, suponiendo que los precios por metro cuadrado de la vivienda protegida se aplicaran a la vi-

cUadro 8

reduccIón deL PrecIo deL m2 deLa vIvIenda ProtegIda resPecto

a La vIvIenda LIBre de nueva construccIón

(en %)

2006 2011

total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 33andalucía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 26aragón . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 28asturias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 24Baleares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 38canarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 24cantabria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 34castilla-la mancha . . . . . . . . . . . . 39 18castilla y león . . . . . . . . . . . . . . . . 29 10Cataluña . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 38comunidad valenciana . . . . . . . . . 39 17extremadura . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 10Galicia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 23madrid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 44murcia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 15navarra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 12país vasco . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 53rioja, la . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 23




vivienda libre. para madrid la reducción es mayor y se sitúan en 4,9 los años de salario medio madrileño necesarios para el pago, si el precio fuese el de la vivienda protegida; frente a los 8,9 necesarios en la vivienda libre. en castilla-la mancha, extremadura, navarra y murcia casi no produce efecto la reducción del precio de la vivienda protegida. si introducimos los costes de hipoteca, los años necesarios para los pagos de la vivien-da protegida en términos de salario medio suben a 7. el indicador de accesibilidad que tiene en cuenta la posibi-lidad de afrontar los pagos de las hipoteca sin entrar en quiebra, es favorable en todas las comunidades para la vivienda protegida. si estos precios se aplicasen a las viviendas libres, en todas las comunidades los pagos

vienda libre, ¿en qué grado se reduciría el esfuerzo?1 la respuesta se encuentra en el cuadro 9. Una de las primeras conclusiones es la homogeneización que intro-duce la reducción de los precios de la vivienda protegida. Los años que serían necesarios para efectuar los pagos con los salarios medios de cada comunidad se reducen a una media de 5 años de salario medio, si no tenemos en cuenta los costes de la hipoteca, frente a los 7 de la

cUadro 9

medIdas de accesIBILIdad Para La vIvIenda ProtegIda, 2011

n.º de salarios necesarios para el pagode la vivienda porcentaje de

cuota sobre renta equivalente

renta equivalente familias con 1 hijo. escala ocde

coste sin hipoteca coste con hipotecaporcentaje de

cuota sobre renta equivalente

N.º años renta equivalente

total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,1 7,1 24 54 15,7andalucía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,3 7,4 25 56 16,3aragón . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,2 7,2 25 55 15,9asturias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,4 7,5 26 57 16,6Baleares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,7 8,1 28 61 17,7canarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,7 8,0 28 61 17,7cantabria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,6 7,9 27 60 17,4castilla-la mancha . . . . . . . . . . . 5,2 7,3 25 55 16,0castilla y león . . . . . . . . . . . . . . . 5,0 7,0 24 53 15,4Cataluña . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,3 7,4 25 56 16,3comunidad valenciana . . . . . . . 5,4 7,6 26 57 16,8extremadura . . . . . . . . . . . . . . . . 4,6 6,4 22 48 14,1Galicia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,3 7,4 25 56 16,3madrid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,9 6,9 24 52 15,2murcia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,3 7,4 25 56 16,2navarra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,2 7,3 25 55 16,1país vasco . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,5 6,3 22 48 13,9rioja, la . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,1 7,1 24 54 15,6


1 para facilitar el cálculo mantenemos el supuesto de que la adquisición es de una vivienda de 100 metros cuadrados, aunque entre los límites para las viviendas protegidas en familias no numerosas condicionan a que la superficie útil sean como máximo de 90 metros cuadrados. como los precios publicados por metro cuadrado son para metros totales, en nuestro análisis sería equivalente a suponer que el total de la superficie no útil sea de 10 metros cuadrados.



de hipoteca están por debajo del 30 por 100 del salario medio, pero solo para las familias sin hijos. en cuanto introducimos un hijo en el concepto de renta equivalente los porcentajes suben al 54 por 100 como media.

si convertimos los salarios medios de las comuni-dades autónomas en su valor de iprem y vemos los que serían necesarios para afrontar los pagos de las hipotecas, las diferencias entre ese importe y el valor de límite de acceso (6,5 veces el iprem)2 nos indicaría, para las distintas comunidades, el tipo de familias que

no pueden abordar el pago de las hipotecas, pero tam-poco pueden acceder a una vivienda protegida. aunque es un ejercicio ficticio puesto que cada Comunidad tiene reglas específicas, nos sirve como aproximación para determinar aquellas familias que tienen salarios (expre-sados en términos del salario medio de su comunidad de residencia) superiores a los límites más beneficiosos para acceder a la vivienda protegida, pero no lo suficien-te como para abordar los pagos de la vivienda libre sin problemas de quiebra.

la simple conversión del salario medio a iprem, sin tener en cuenta rentas equivalentes, muestra que la ele-vación del iprem máximo en el último plan de vivien-da 2009-2012 a 6,5 permite incorporar todas las rentas medias a dicho plan.

cUadro 10

número de IPrem necesarIos Para que eL coste de hIPoteca no suPere eL 30 Por 100 de La renta equIvaLente

Familias con 1 hijo Familias con 3 hijos Familias con 5 hijos

escala ocde escala Buhmann escala ocde escala Buhmann escala ocde escala Buhmann

total . . . . . . . . . . . . . . . . 9,6 7,6 14,0 9,8 18,3 11,5andalucía . . . . . . . . . . . . 8,2 6,5 12,0 8,4 15,7 9,9aragón . . . . . . . . . . . . . . 8,5 6,7 12,4 8,6 16,2 10,2asturias . . . . . . . . . . . . . . 8,8 6,9 12,7 8,9 16,7 10,5Baleares . . . . . . . . . . . . . . 11,0 8,6 16,0 11,2 21,0 13,2canarias . . . . . . . . . . . . . 8,2 6,5 11,9 8,3 15,7 9,9cantabria . . . . . . . . . . . . 9,8 7,7 14,3 10,0 18,8 11,8castilla-la mancha . . . . 6,5 5,1 9,4 6,6 12,4 7,8castilla y león . . . . . . . . 7,2 5,7 10,5 7,3 13,7 8,6Cataluña . . . . . . . . . . . . . 11,6 9,1 16,8 11,8 22,1 13,9comunidad valenciana . 7,5 5,9 10,9 7,6 14,3 9,0extremadura . . . . . . . . . 5,4 4,3 7,9 5,5 10,4 6,5Galicia . . . . . . . . . . . . . . 7,7 6,1 11,2 7,8 14,7 9,2madrid . . . . . . . . . . . . . . 12,8 10,1 18,6 13,0 24,4 15,4murcia . . . . . . . . . . . . . . . 6,9 5,4 10,0 7,0 13,1 8,3navarra . . . . . . . . . . . . . . 8,0 6,3 11,6 8,1 15,2 9,6país vasco . . . . . . . . . . . 14,3 11,2 20,8 14,5 27,2 17,2rioja, la . . . . . . . . . . . . . . 7,8 6,1 11,3 7,9 14,8 9,3


2 las comunidades pueden variar esta cifra para graduar las ayudas o establecer ayudas complementarias según las características de los posibles beneficiarios. De hecho se establecen tres regímenes condistintos iprem, pero 6,5 veces el iprem es la cuantía más ventajosa que se podría aplicar. es por ello que considerar esta cifra permite ver claramente los que quedarían en cualquier caso excluidos.



no obstante, no podrán afrontar pagos, por térmi-no medio para el conjunto nacional, las familias con un hijo con rentas por debajo de un intervalo entre 7,6 (48.286,1 euros) y 9,6 veces el iprem (61.331,6 euros); entre 9,8 (62.337,1 euros) y 14 veces el iprem (89.209,6 euros), las familias con tres hijos; y entre 11,5 (73.758,3 euros) y 18,3 veces el iprem (117.087,6 euros), las familias con cinco hijos. en consecuencia, quedan fuera de la posibilidad de compra de vivienda las familias comprendidas entre estas rentas y la que representa 6,5 veces el iprem (41.535,8 euros). por comunidades, no quedarían fuera las familias de extre-madura y por el contrario las que tendrían una mayor franja de rentas fuera de la posibilidad de acceso son las comunidades del país vasco y madrid. la combina-ción del descenso en los precios en la vivienda libre y la elevación de los límites de rentas para el acceso a la vivienda protegida ha permitido el acceso a las familias con un hijo de castilla-la mancha, castilla y león, co-munidad valenciana, Galicia, murcia, navarra, la rioja y andalucía (cuadro 10).

.5. conclusiones

la crisis económica y el exceso de endeudamiento han provocado serios problemas financieros en todos los niveles de renta, pero su incidencia ha crecido es-pecialmente en las rentas medias, en las familias enca-bezadas por los más jóvenes, por los más mayores, por empleados por cuenta ajena y por jubilados.

El aumento de las ejecuciones hipotecarias es refle-jo del incremento de las situaciones de quiebra fami-liar. desde 2007 se han ejecutado en el conjunto del territorio español unas 350.000 hipotecas, centrándose sobre todo en Andalucía, Cataluña y la Comunidad Va-lenciana. existe una obvia correlación entre el número de ejecuciones hipotecarias y el número de hipotecas constituidas. La crisis se manifiesta en la elevación de la pendiente de la línea que las relaciona.

la reducción de los precios medios de la vivienda, si no tenemos en cuenta los pagos de hipoteca ni el tama-

ño familiar, ha facilitado el acceso a los que mantienen un puesto de trabajo, valorado en la reducción de un año, por término medio, de los salarios necesarios para afrontar el pago. considerar la composición familiar y los pagos de hipoteca incrementa, al margen de la cri-sis, las dificultades de acceso a la vivienda. Tener un hijo incrementa —dependiendo de la escala de equiva-lencia utilizada en el ajuste de las rentas— el número de años necesarios para completar los pagos entre un 73 por 100 y un 120 por 100; entre un 124 por 100 y un 220 por 100, en el caso de tres hijos; y entre un 165 por 100 y un 320 por 100 para las familias con cinco hijos. la cri-sis ha introducido el hecho de que muchas familias han dejado de tener dos sustentadores y otras no tienen nin-gún miembro trabajando, lo que les impide el acceso a pesar del efecto beneficioso de la reducción de precios.

la reducción de precios de la vivienda ha mejora-do la posición de los solteros y las familias sin hijos de castilla-la mancha, navarra, castilla y león y la región de murcia que con los salarios medios pueden efectuar los pagos de las hipotecas sin incurrir en problemas fi-nancieros. Frente a épocas previas a la crisis en las que solo podían este tipo de familias en extremadura. no ocurre lo mismo para las familias que tienen hijos. los mayores problemas se producen tras la crisis en el país vasco, islas Baleares y la comunidad de madrid.

la caída del precio de la vivienda libre reduce el efec-to que produce la fijación de precios máximos en la vi-vienda protegida en todas las comunidades autónomas. no obstante, respecto a la situación previa a la crisis, se mantiene que el país vasco, madrid, islas Baleares y Cataluña son las Comunidades donde mayor diferencia se produce entre ambos precios.

Los precios máximos fijados para las viviendas de protección oficial permiten reducir en dos años los nece-sarios para efectuar los pagos con un nivel de renta igual al salario medio. en algunas comunidades como madrid el efecto es doble y en otras como castilla-la mancha, extremadura, navarra y murcia casi no produce efecto.

los precios máximos de las viviendas protegidas ga-rantizan, en general, la posibilidad de afrontar los pagos



con los salarios medios sin entrar en problemas financie-ros, pero solo para las familias sin hijos.

a pesar de las elevaciones de las rentas máximas para el acceso a la vivienda de protección oficial y del descenso de los precios, continúan quedándose fami-lias fuera de la posibilidad de acceso, especialmente las familias con al menos un hijo del país vasco y madrid.

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