EJEMPLO DE REPORTE DE META FINANCIERA · Solicitud del cliente ... El primer paso es estimar al...
Transcript of EJEMPLO DE REPORTE DE META FINANCIERA · Solicitud del cliente ... El primer paso es estimar al...
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
EJEMPLO DE REPORTE DE META FINANCIERA
1. Introduccio n
El objetivo principal del servicio es asesorar a un individuo o núcleo familiar en la
consecución de una meta financiera que puede ser la compra de vivienda o la
constitución de un fondo para cualquier propósito (educación, pensión, cuota inicial para
un inmueble, capital para montar un negocio, etc.), asegurando que la salud financiera
de ese individuo o núcleo familiar no se afecte negativamente (o se mejore si es
posible).
La metodología adoptada por el servicio de asesoría para ayudarle a alcanzar ese logro
financiero está dividido en tres fases:
1- Entender la salud financiera actual desde todas las perspectivas.
2- Confirmar que la meta a alcanzar cumple el criterio de una meta inteligente o
SMART (Specific, Measurable, Attainable, Realistic, Time-based).
3- Ofrecer recomendaciones concretas para alcanzar la meta financiera.
2
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
A continuación se presenta un ejemplo de un reporte de asesoría entregado a un
individuo interesado en compra de vivienda para invertir.
2. Solicitud del cliente
Estoy interesado en comprar un apartamento de inversión ubicado en un área con alto
tráfico de arrendatarios (cerca de varios edificios de oficinas). El apartamento tiene un
área de 50 m2, está en un edificio que tiene 10 años de construido, está desocupado y
requiere una remodelación. El vendedor pide $110,000. Sólo tengo $40,000, pero
puedo obtener financiamiento por $70,000 de una entidad financiera a una tasa nominal
fija anual de 12%, plazo de 15 años y cuotas fijas. Mi salud financiera según la prueba
del portal es apenas 3.22. Me gustaría que me dieran recomendaciones concretas para
la compra del apartamento sin sacrificar mi salud financiera (o mejorarla si es posible).
3. Diagno stico de salud financiera
La siguiente tabla ilustra un resumen de sus indicadores de salud financiera, la
calificación consolidada y los comentarios en cada una de las áreas de acuerdo al
análisis que hemos hecho de la información recibida:
Indicador Puntaje (0-5) Estado Comentario
Ahorro 2.0
Incrementar capacidad de ahorro mensual
por lo menos en un 50% adicional.
3
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
Liquidez 5.0
Aunque liquidez es excelente, hay
demasiados recursos en activos de bajo
rendimiento. Re-estructurar portafolio
Endeudamiento 3.42
Niveles aceptables de endeudamiento.
Reducir crédito de consumo. Muchos
créditos para financiar activos que no
generan flujo de efectivo
Seguros 1.77
Tomar pólizas de seguro de vida y de seguro
de vivienda. Mejorar seguro médico.
Retiro 4.0
Incrementar monto en fondo de pensión
para mejorar mesada pensional en fase de
retiro
PROMEDIO
PONDERADO 3.22
REGULAR
NOTA: El promedio ponderado se calcula con base en los pesos de los diferentes indicadores. El peso de cada elemento
varía con la edad y con la situación financiera de cada individuo.
4. Meta financiera
En este caso particular, el análisis de inversión se llevará a cabo desde dos ángulos:
rendimiento financiero y riesgo de la inversión. La información básica necesaria para
poder hacer una evaluación en cada categoría se lista en la siguiente tabla:
Categoría Información requerida
Rendimiento financiero
Precio de mercado de propiedades similares
Rentabilidad requerida
Costo aproximado de la remodelación
Costos recurrentes de la propiedad
Precios de arriendo promedio de propiedades
similares
Crecimiento anual promedio de los alquileres
4
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
Tasa promedio de ocupación
Impuestos
Riesgo
Comportamiento de precios en mercado inmobiliario
en los últimos años
Condición de la propiedad (ver tabla 5)
Información de ubicación
Situación legal (embargos, hipotecas, etc.)
Reconocimiento de la constructora
Competencia (oferta de inmuebles similares)
Tabla 1. Información de entrada para el análisis
A continuación se presenta la evaluación de la oportunidad de inversión desde ambos
ángulos:
5. Rendimiento financiero
La siguiente tabla ilustra los datos más importantes recibidos para iniciar el análisis:
Datos de entrada Información recibida
Precio de mercado de propiedades similares Entre $80,000 y $120,000
Rentabilidad promedio requerida Mínimo 15% anual (incluyendo
valorización y arrendamientos)
Costo aproximado de la remodelación (incurrido
al final del mes 1) $10,000
Valor estimado de alquiler mensual después de
remodelación (pago vencido) $1,250
Costo mensual (mantenimiento, administración
– pago vencido) $100
Crecimiento costo mensual por año 5%
5
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
Precios de arriendo mensual promedio de
propiedades similares
Entre $1,000 y $1,300 mensual
dependiendo de la condición
(asumiendo misma ubicación)
Crecimiento anual promedio de alquileres 6%
Tasa promedio de ocupación 80%
Impuesto anual primer año (pago vencido) $500
Crecimiento impuesto anual 4%
Gastos escrituración (impuesto, registro, etc.) 1% del valor de venta
Tabla 2. Parámetros de entrada para el análisis
El primer paso es estimar al valor real del inmueble con base en la proyección de flujos
de efectivo, sin tener en cuenta el financiamiento. El modelo financiero que mejor se
ajusta al escenario es el de tres perpetuidades escalonadas, la primera para el alquiler
que inicia en $1,000 mensual ($1,250 x 80% de tasa de ocupación promedio) y que
crece año a año en 6%, la segunda para el costo de mantenimiento que inicia en $100
mensual y que crece anualmente al 5% y, finalmente, la tercera que es el impuesto
anual que inicia en $500 y crece anualmente al 4%. Los valores presentes de dichas
perpetuidades son los siguientes:
Serie de flujos Valor
Alquiler de $1,000 mensual con crecimiento de
6% indefinido (pago vencido) $123,103
Costo de mantenimiento de $100 mensual con
crecimiento de 5% indefinido (pago vencido) -$11,079
Impuesto anual de $500 con crecimiento anual de
4% indefinido (pago vencido) -$4,545
Nota: los valores presentes asociados al costo y al impuesto tienen signo negativo por cuanto son flujos negativos.
Tabla 3. Cálculo de valores presente
El valor presente del apartamento se calcula sumando los valores presentes de la tabla
y restando el costo de remodelación cuyo valor presente es $9,877
6
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
($10,000/(1+0.0125)) incurrido al final del primer mes y los gastos de escrituración que
equivalen al 1% de $110,000, es decir, $1,100 (suponiendo que $110,000 fuera el
precio de cierre) incurrido al comienzo del primer mes:
VP = $123,103 - $11,079 - $4,545 - $9,877-$1,100 = $96,502
El vendedor pide $110,000, es decir, $13,498 por encima del valor real.
El primer objetivo de la negociación es, por lo tanto, intentar persuadir al vendedor para
que baje el precio al valor más cercano posible al valor real estimado, en aras de llegar
a un acuerdo sobre un precio justo y conveniente para ambas partes.
Financiación:
Para saber si conviene la oportunidad de financiamiento hay que asegurarse que el
costo de la deuda o tasa de interés anualizada (12%) sea inferior al retorno mínimo
requerido por la inversión, que en este caso es igual a 15%. Para este caso particular,
un crédito por $70,000, con tasa de interés fija de 12% anual y plazo de 15 años le
representaría cuotas fijas mensuales de $840.
La tabla de amortización y de flujos de efectivo (con y sin préstamo) durante el tiempo
del crédito se ilustra a continuación (sólo se ven las primeras 15 y últimas 15 cuotas):
Año Mes Cuota Interés Capital Saldo Alquiler Costo Gastos
Escritura Flujo sin préstamo
Flujo con préstamo
1 0 1100 -1100 -1100
1 1 840 700 140 69860 1000 10100 0 -9100 -9940
1 2 840 699 142 69718 1000 100 0 900 60
1 3 840 697 143 69575 1000 100 0 900 60
1 4 840 696 144 69431 1000 100 0 900 60
1 5 840 694 146 69285 1000 100 0 900 60
1 6 840 693 147 69138 1000 100 0 900 60
7
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
1 7 840 691 149 68989 1000 100 0 900 60
1 8 840 690 150 68839 1000 100 0 900 60
1 9 840 688 152 68687 1000 100 0 900 60
1 10 840 687 153 68534 1000 100 0 900 60
1 11 840 685 155 68379 1000 100 0 900 60
1 12 840 684 156 68223 1000 100 500 400 -440
2 13 840 682 158 68065 1060 105 0 955 115
2 14 840 681 159 67906 1060 105 0 955 115
2 15 840 679 161 67745 1060 105 0 955 115
:
14 166 840 116 724 10925 2133 189 0 1944 1104
14 167 840 109 731 10194 2133 189 0 1944 1104
14 168 840 102 738 9456 2133 189 833 1112 272
15 169 840 95 746 8710 2261 198 0 2063 1223
15 170 840 87 753 7957 2261 198 0 2063 1223
15 171 840 80 761 7196 2261 198 0 2063 1223
15 172 840 72 768 6428 2261 198 0 2063 1223
15 173 840 64 776 5652 2261 198 0 2063 1223
15 174 840 57 784 4869 2261 198 0 2063 1223
15 175 840 49 791 4077 2261 198 0 2063 1223
15 176 840 41 799 3278 2261 198 0 2063 1223
15 177 840 33 807 2471 2261 198 0 2063 1223
15 178 840 25 815 1655 2261 198 0 2063 1223
15 179 840 17 824 832 2261 198 0 2063 1223
15 180 840 8 832 0 2261 198 866 1197 357
:
Tabla 4. Proyección de flujos de efectivo
Cabe recordar que los flujos operativos del inmueble después del año 15 continúan ya
que se asume que el apartamento es un activo que genera flujos de manera indefinida
(perpetuidad).
En ambos escenarios se presentan flujos negativos en el primer mes. Al comienzo del
mes se incurren los gastos de escrituración ($1,100), y al final del mes la remodelación
($10,000). Adicionalmente, en el escenario con financiamiento se presentan flujos
negativos en el mes 12 de los primeros 10 años debido al impuesto anual. Este
impuesto crece a una tasa inferior a la tasa de crecimiento de los flujos operativos del
8
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
apartamento y eso explica que dicho flujo negativo se vaya haciendo cada vez menos
negativo, hasta el año 11 en el que el flujo ya es positivo.
Una manera de verificar que el financiamiento conviene es comparar los valores
presente de los flujos operativos netos durante el período del crédito entre ambos
escenarios.
En el escenario sin préstamo el valor presente de los flujos en los primeros 15 años es
$71,595. Si el valor presente del apartamento al pagarlo de contado es $96,502, quiere
decir que el valor presente de los flujos a partir del mes 181 es igual a la diferencia, es
decir, $24,907 ($96,502 – $71,595). Si se aceptara el precio del vendedor ($110,000),
el valor presente neto de la inversión en este escenario de pago de contado sería -
$13,498 ($96,502 - $110,000).
En el escenario con préstamo el valor presente de los flujos en los primeros 15 años
es igual a $11,568. La suma de los valores presente a partir del mes 181 es igual al
escenario sin financiamiento, es decir, $24,907. El valor presente total es la suma de
estos dos valores presente, es decir, $36,475 ($11,568 + $24,907). En este caso la
inversión inicial es la cuota inicial de $40,000, por lo tanto, el valor presente neto de la
inversión con financiamiento es -$3,525 ($37,575 - $40,000), más alto que en el
escenario sin préstamo (o menos negativo). Esto se debe a que la tasa de interés de la
deuda (12%) es inferior a la tasa de rendimiento del apartamento (15%) y, por lo tanto,
el escenario con endeudamiento contribuye a un valor presente neto mayor.
Una forma sencilla de probar la afirmación anterior es suponer que el crédito tiene una
tasa de 15%. En dicho caso, el valor presente de los flujos de los primeros 15 años del
crédito es igual $1,595. Al sumar este valor con el valor presente de la serie de flujos a
partir del mes 181 ($24,907), se obtiene que el valor presente total es $26,502. El valor
presente neto sería igual a la diferencia entre este valor y los $40,000 aportados
inicialmente de cuota inicial, es decir, -$13,498, que coincide con el mismo valor
9
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
presente neto del escenario sin endeudamiento. Es decir, el financiamiento no tiene
ningún efecto en valoración si el costo de la deuda iguala al rendimiento de la propiedad.
Naturalmente, una tasa de interés del crédito mayor a 15% lleva a una contribución
negativa en el valor presente neto haciendo que sea inferior comparado con el
escenario sin financiamiento.
El anterior análisis sugiere que el curso de acción apropiado es negociar el valor del
apartamento teniendo presente que el valor real o intrínseco del mismo, de acuerdo a
los supuestos, es $96,502. El endeudamiento en las condiciones planteadas tiene
sentido en la medida que el costo de la deuda sea inferior al rendimiento financiero del
inmueble, lo cual se refleja en un valor presente neto de la inversión mayor.
Por supuesto, la consideración del crédito hipotecario debe tener en cuenta la situación
financiera de liquidez y endeudamiento de manera que no se deterioren estos
indicadores afectando negativamente su salud financiera. En este caso particular,
vemos que sus indicadores actuales de ingresos, liquidez y endeudamiento están en
niveles aceptables para tomar el crédito. No obstante, recomendamos usar el exceso
de liquidez para reducir el endeudamiento de consumo que tiene actualmente. Ese
endeudamiento de consumo es dañino y no le contribuye positivamente a su salud
financiera.
6. Riesgo
En general, cualquier activo financiero tiene dos grandes tipos de riesgos. Está el riesgo
de mercado y el riesgo individual o único. El riesgo de mercado es aquel que afecta la
rentabilidad de activos individuales como consecuencia de la volatilidad del mercado
en general. Este tipo de riesgo no se puede mitigar a través de diversificación y, para
el caso concreto de los bienes raíces, la única alternativa que le queda al inversionista
es documentarse lo mejor posible sobre el sector de la construcción donde se quiere
10
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
invertir, analizar las tendencias de crecimiento, el comportamiento de la oferta y
demanda y, en general, aspectos macroeconómicos que puedan impactar al mercado
de bienes raíces (empleo, crecimiento poblacional, costos de insumos de construcción,
seguridad, regulación, estabilidad sociopolítica, etc.).
Por otra parte, el riesgo único o individual está asociado al comportamiento del activo
mismo y no depende del mercado. Este riesgo se puede mitigar a través de
diversificación, construyendo un portafolio con otros activos que tengan correlación
negativa o nula con los del mercado inmobiliario. Adicionalmente, la recomendación
práctica para reducir el riesgo único es analizar el activo inmobiliario desde todas las
posibles perspectivas que puedan afectar el rendimiento financiero.
Un inversionista inteligente de bienes raíces evalúa cada una de las variables que
pueda afectar el desempeño financiero del activo inmobiliario y les asigna un peso y
una calificación para determinar el riesgo agregado del inmueble como se ilustra en la
siguiente tabla:
Categoría Aspectos específicos Peso
sugerido
Calificación
cliente (0-5)
Ubicación
Acceso a vías principales
Cercanía a centros de oficinas, centros
comerciales, etc.
Tráfico de arrendatarios
Proyectos futuros de infraestructura en el sector
Contaminación auditiva/ambiental
Visita nocturna
40% 4.3
Condición
Antigüedad del inmueble
Acabados
Iluminación
Ventilación
Redes eléctricas/hidráulicas/gas
Calidad de construcción (estructura sismo
resistente, calidad de los materiales, etc.)
Servicios públicos
Zonas comunes (elevadores, fachadas, zonas
verdes, etc.)
30% 3.6
11
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
Estacionamientos
Legal &
Administración
Embargos
Hipotecas
Cuotas de mantenimiento al día
Servicios públicos al día
Beneficios tributarios
Administración del inmueble
30% 3.4
PROMEDIO 3.82
Tabla 5. Variables de análisis de riesgo individual
Los pesos sugeridos son puramente referenciales y están basados en
recomendaciones de expertos en bienes raíces que opinan que, de los tres grupos de
características, la que tiene mayor impacto en el rendimiento financiero del activo
inmobiliario es la ubicación. La condición y los aspectos legales/administrativos por
supuesto son importantes pero tienen un peso ligeramente inferior a la ubicación. Tanto
pesos como calificaciones pueden ajustarse dependiendo de la oportunidad particular.
La calificación otorgada a cada una de las categorías se basa en la percepción y grado
de conocimiento que tiene el cliente del inmueble que es objeto de análisis. La
calificación promedio de 3.82 indicaría en este caso un nivel de riesgo moderado, cuyas
fuentes posibles de mitigación están inicialmente en las áreas legal, administrativa y en
la condición intrínseca de la propiedad.
7. Conclusiones
Las siguientes conclusiones se pueden obtener del ejercicio de análisis de su salud
financiera y evaluación de su meta financiera:
Se evaluó la salud financiera actual y se confirma que está en un nivel aceptable,
con potenciales mejoras en capacidad de ahorro, reducción de endeudamiento de
12
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
consumo, incremento en protección contra imprevistos (seguros) y mejoramiento
del fondo de retiro.
Se evaluó la meta financiera y se dieron recomendaciones concretas para que la
misma fuera una meta SMART, como se ilustró en tablas 1 y 2.
Con relación a la meta financiera, de acuerdo a nuestro análisis de los datos de la
propiedad y los supuestos hechos, el precio correcto del inmueble es $96,502.
Este valor será su precio de reserva y, dependiendo de su estrategia de
negociación, podría iniciar ofreciendo un valor inferior, procurando que no esté por
fuera de la zona de acuerdo potencial (zopa – zone of potential agreement) con
el vendedor. Adicionalmente, debe tratar de indagar el BATNA (Best alternative to
a negotiated agreement) del vendedor, es decir, la mejor alternativa que tiene el
vendedor de negociar con otro potencial comprador. Mientras mayor información
pueda indagar sobre Zopa/Batna y sobre los intereses reales que motivan la venta
por parte del vendedor, mayor será su poder de negociación.
Las condiciones del crédito hipotecario son aceptables comparadas con la
rentabilidad del inmueble y se ajustan a su salud financiera. Tenga presente que
si decide tomar el crédito, el inmueble quedará hipotecado y cualquier
incumplimiento en el pago de las cuotas implica riesgo de pérdida del inmueble.
Tenga presente la proyección de flujos de efectivo, en especial los que son
negativos, para que tenga la liquidez suficiente para honrar dichos pagos sin
ningún tipo de incumplimiento (ver tabla 4 y hoja de cálculo que acompaña este
reporte con todos los cálculos).
Su salud financiera actual no es un obstáculo para la decisión de endeudamiento
gracias al alto nivel de liquidez y endeudamiento moderado actual. Use el exceso
de liquidez para amortizar deuda de consumo en el corto plazo. Las otras mejoras
13
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS
MEJORE SUS FINANZAS – DERECHOS RESERVADOS www.mejoresusfinanzas.com
relacionadas con seguros, plan de retiro y capacidad de ahorro pueden
implementarse en forma paralela al proyecto de adquisición del inmueble.
Se analizaron las posibles fuentes potenciales de riesgo y se evaluaron las
principales categorías de riesgo individual: ubicación, condición de la propiedad y
aspectos legales y administrativos. Se concluye que el riesgo no sistemático más
alto, para este caso en particular, está en la parte legal/administrativa y en la
condición del inmueble. Se recomienda un plan de acción conducente a mitigar
estos riesgos que le permitan maximizar la relación retorno/riesgo de esta
inversión (ver tabla 5).