El Contrato de Arrendamiento de Entidad Publica

CONTROVERSIAS CONTRACTUALES/Segunda instancia/Incumplimiento de contrato de arrendamiento/No pago oportuno de los cnones de arrendamientopagos diferidos y la celebracin incumplimiento contractual y sus consecuenciasel incumplimiento por parte de la arrendataria. El a quo declar el incumplimiento del contrato y orden la restitucin del bien inmueble objeto del mismo, considerando que la seora Mara Belarmina Guevara no cancel oportunamente los cnones de arrendamiento dentro de los trminos estipulados en el cosido requerida por la entidad demandante, circunstancia que constituye una causa legterminacin del contrato (). Con lo anterior, es claro que la arrendataria no cumpli la obligacin de pago en los trminos establecidos en el contrato, dando con ello lugar a la configuracin del supuesto de rescisin del contrato establecido en la clusula cuarta as: completo, dar adems, derecho al arrendador a hacer cesar inmediatamente el contratexigir la restitucin del bienregulada en la clusula novena del mismo: El incumplimiento total o parcial de cualquiera de las obligaciones del ARRENDATARIO, cuya aplicacin, si bien intervencin judicial segn lo establece el precepto, la misma se justifica precisamente por la renuencia de la arrendataria en restituir el inmueble bajo la consideracin de que no ha incumplido. Ahora bien, el hecho de que la la celebracin del acuerdo de pago aludido, no enerva la configuracin del incumplimiento contractual y sus consecuencias, pues al respecto la clusula tercera del contratoprecis que La mera tolerancia del ARRENDADOR en el pago del precio con posterioridad a los cinco (5) primeros das de cada mes, no se entender como nimo de modificar la clusula anterior ni el trmino establecido para el pago, en consecuencia, mantendrn su plena vigenciobligaciones a que hace referencia este documento. Por lo anterior, la Sala confirmara la decisin de primera instancia, en tanto declar el incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, y orden la restitucin del bien objetocontrato a favor de la parte actora

CONTROVERSIAS CONTRACTUALES/Segunda instancia/Incumplimiento de contrato de No pago oportuno de los cnones de arrendamiento

la celebracin de acuerdo de pago, no enerva la configuracin del incumplimiento contractual y sus consecuencias/Confirma decisin del a quo que declar el incumplimiento por parte de la arrendataria.

El a quo declar el incumplimiento del contrato y orden la restitucin del bien inmueble objeto del mismo, considerando que la seora Mara Belarmina Guevara no cancel oportunamente los cnones de arrendamiento dentro de los trminos estipulados en el cosido requerida por la entidad demandante, circunstancia que constituye una causa legterminacin del contrato ().

Con lo anterior, es claro que la arrendataria no cumpli la obligacin de pago en los trminos en el contrato, dando con ello lugar a la configuracin del supuesto de rescisin del

contrato establecido en la clusula cuarta as: si la mora es de un percompleto, dar adems, derecho al arrendador a hacer cesar inmediatamente el contratexigir la restitucin del bien, con lo cual dio lugar a la causal de terminacin del contrato regulada en la clusula novena del mismo: El incumplimiento total o parcial de cualquiera de las obligaciones del ARRENDATARIO, cuya aplicacin, si bien intervencin judicial segn lo establece el precepto, la misma se justifica precisamente por la renuencia de la arrendataria en restituir el inmueble bajo la consideracin de que no ha

Ahora bien, el hecho de que la entidad hubiera aceptado los pagos diferidos, llegando incluso a la celebracin del acuerdo de pago aludido, no enerva la configuracin del incumplimiento contractual y sus consecuencias, pues al respecto la clusula tercera del contratoprecis que

a tolerancia del ARRENDADOR en el pago del precio con posterioridad a los cinco (5) primeros das de cada mes, no se entender como nimo de modificar la clusula anterior ni el trmino establecido para el pago, en consecuencia, mantendrn su plena vigenciobligaciones a que hace referencia este documento.

Por lo anterior, la Sala confirmara la decisin de primera instancia, en tanto declar el incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, y orden la restitucin del bien objetocontrato a favor de la parte actora.

REPBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PBLICO

CONTROVERSIAS CONTRACTUALES/Segunda instancia/Incumplimiento de contrato de No pago oportuno de los cnones de arrendamiento/La aceptacin de

no enerva la configuracin del /Confirma decisin del a quo que declar

El a quo declar el incumplimiento del contrato y orden la restitucin del bien inmueble objeto del mismo, considerando que la seora Mara Belarmina Guevara no cancel oportunamente los cnones de arrendamiento dentro de los trminos estipulados en el contrato, a pesar de haber sido requerida por la entidad demandante, circunstancia que constituye una causa legal de

Con lo anterior, es claro que la arrendataria no cumpli la obligacin de pago en los trminos en el contrato, dando con ello lugar a la configuracin del supuesto de rescisin del

si la mora es de un perodo mensual completo, dar adems, derecho al arrendador a hacer cesar inmediatamente el contrato y

, con lo cual dio lugar a la causal de terminacin del contrato regulada en la clusula novena del mismo: El incumplimiento total o parcial de cualquiera de las obligaciones del ARRENDATARIO, cuya aplicacin, si bien en principio no requiere intervencin judicial segn lo establece el precepto, la misma se justifica precisamente por la renuencia de la arrendataria en restituir el inmueble bajo la consideracin de que no ha

entidad hubiera aceptado los pagos diferidos, llegando incluso a la celebracin del acuerdo de pago aludido, no enerva la configuracin del incumplimiento contractual y sus consecuencias, pues al respecto la clusula tercera del contratoprecis que

a tolerancia del ARRENDADOR en el pago del precio con posterioridad a los cinco (5) primeros das de cada mes, no se entender como nimo de modificar la clusula anterior ni el trmino establecido para el pago, en consecuencia, mantendrn su plena vigencia todas las

Por lo anterior, la Sala confirmara la decisin de primera instancia, en tanto declar el incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, y orden la restitucin del bien objeto del

RAMA JUDICIAL DEL PODER PBLICO

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca Demandante: FERRROVIAS en liquidacin Demandado: Mara Belarmina Guevara Accin: Controversias contractuales

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TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL CAUCA

-SALA DE DECISIN 001-

SENTENCIA CT 002

Popayn, veintitrs (23) de mayo de dos mil trece (2013)

Magistrado Ponente : Dra. Carmen Amparo Ponce Delgado Referencia : Accin de Controversias Contractuales Radicacin : 19001333100220040166001 Demandante : Ferrovas en Liquidacin Demandados :.Mara Belarmina Guevara

Procede la Sala a resolver el recurso de apelacin interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia No. 119 proferida por el Juzgado Segundo Administrativo del Circuito de Popayn el 15 de junio de 2011, mediante la cual se conceden las pretensiones.

I. ANTECEDENTES A. LA DEMANDA

1. PRETENSIONES (fl. 35-36 c.ppal)

1. Que se declare judicialmente el incumplimiento y terminacin del contrato de arrendamiento No. RP-13-0055-0-00, celebrado entre la EMPRESA COLOMBIANA DE VIAS FERREAS-FERROVIAS-como entidad arrendadora, representada por la Dra, Directora Regional Pacfico y la seora Mara Belarmina Guevara, COMO ARRENDATARIA, respecto del local comercial (kiosco) de venta de comestibles, adyacente a la antigua Bodega del Ferrocarril de Piendam, Calle 7 y 8, entre carreras 8 y 9, del citado Municipio, el cual se encuentra delimitado por los siguientes linderos especiales: Por el NORTE: Con Calle 4. Por el ORIENTE: Con FERROVIAS. Por el OCCIDENTE: Con FERROVIAS. Con rea aproximada de 3.42 Metros Cuadrados. 2. Que como consecuencia de lo anterior se ordene la desocupacin y entrega del inmueble referido a favor de la parte demandante y a cargo del demandado y a cargo del demandado y/o personas que al momento de la diligencia se encuentren en su interior. 3. Que de no efectuarse la desocupacin y entrega dentro de la ejecutoria de la sentencia, se comisiones a la Autoridad respectiva, para que practique la diligencia. 4. Que no sea escuchada la demandada Seora MARIA BELARMINA GUEVARA, durante el transcurrido del proceso mientras no se consigne el valor de los cnones adeudados hasta la fecha y los que se llegaren a causar hacia el futuro, mientras permanezca en el inmueble. 5. Se ordene la prctica de la diligencia de entrega del inmueble arrendado a favor de la EMPRESA COLOMBIANA DE VIAS FERREAS FERROVIAS-, de conformidad con el Artculo 337 del Cdigo de Procedimiento Civil, comisionando al Funcionario correspondiente para efectuarlo. 6. Se Condene a la demandada al pago de las costas y gastos que se originen en el presente proceso.


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2. HECHOS (fl. 36-37 ib) El 1 de septiembre de 2000, FERROVIAS y Mara Belarmina Guevarasuscribieronun contrato de arrendamiento mediante documento privado No. RP-13-0053-0-00, sobre el inmueble citado en el numeral primero de las pretensiones, por el trmino de un ao; en la clusula tercera se estableci el canon de arrendamiento en cuanta de $20.000, reajustable al vencimiento de cada ao con base en la variacin del IPC certificado por el DANE para el ao inmediatamente anterior. La arrendataria adeuda a la entidad el valor de los cnones correspondientes a los meses de junio de 2002 a la fecha de presentacin de la demanda, los cuales ha resistido pagar, a pesar de haber sido requerida por la entidad en varias oportunidades. Mediante oficios DRP-0078-01 de 24 de enero, DRP-0328-01 de 25 de abril, DRP-0637-01 de 27 de agosto de 2001; DRP-0309-02 de 20 de mayo de 2002, DRP-0112-03 de 1 de septiembre de 2003 y DRP-0090-04 de 1 de marzo de 2004, la entidad comunica a la seora Mara Belarmina Guevarala decisin de dar por terminado el contrato de arrendamiento, en los trminos establecidos en las clusulas segunda y sptima del mismo; adems se le informa sobre la liquidacin de la entidad y la decisin de dar por terminados todos los contratos de arrendamiento, y se le requiere para que se ponga a paz y salvo. No obstante, la demandada ha hecho caso omiso a los oficios mencionados y en cambio ha optado por no desocupar el inmueble. Conforme a la clusula octava del contrato, la arrendataria renunci expresamente a los requerimientos para ser constituida en mora en caso de incumplimiento.

B. LA CONTESTACIN (f. 66-69 ib) A travs de apoderado la seora Mara Belarmina Guevara contest la demanda, oponindose a la declaratoria de incumplimiento y terminacin del contrato de arrendamiento No. RP-13-0055-0-00, y afirmando que se encuentra a paz y salvo con los cnones de arrendamiento. Aclara que el 13 de diciembre de 2.005 firm un acuerdo de pago con la entidad respecto del contrato por valor de $112.830 correspondiente a los cnones que adeudaba a ese momento, liquidados a 31 de diciembre de 2005, saldo que fue pagado en su totalidad; y que los valores correspondientes a los aos 2006, 2007 y 2008 suman un valor total de $1.088.328, de los cuales ha pagado $1.010.000, quedando un saldo de $79.900. Rechaza que se pretenda la desocupacin del inmueble arrendado y su entrega, en razn a que las prrrogas del contrato se han hecho siempre de manera verbal, salvo la prrroga que se dio a partir del 1 de septiembre de 2001, que qued establecida en el oficio No. DRP-0637-01; en el mismo sentido considera que de no ser escuchada en el juicio llevara a la violacin de sus


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garantas fundamentales a la defensa y el debido proceso, pues se encuentra al da con sus obligaciones. Finalmente refiere su condicin de adulto mayor y madre cabeza de familia, con pocos ingresos, dependiente econmicamente del producido del kiosco del que es arrendataria.

C. TRMITE PROCESAL

Al proceso se le imprimi el trmite del proceso abreviado de restitucin de inmueble arrendado regulado en el artculo 424 de C.P.C., modificado por el artculo 44 de la Ley 794 de 2003. La entidad demandante solicit el embargo y secuestro de los bienes inmuebles y enseres que se encuentran en el inmueble objeto de restitucin; sin embargo, incumpli la carga impuesta por el a quo sobre la constitucin de una caucin para garanta del ejercicio moderado y racional de la medida1. Luego de admitirse la demanda y de cumplirse su notificacin, por auto del 12 de enero de 2010,el a quo acept la sucesin procesal solicitada por la apoderada de Ferrovas respecto al INVAS, por causa de la liquidacin definitiva de la primera,teniendo en cuenta lo establecido en el Decreto 1791 de 2003, y resolvi no escuchar a la demandada por no demostrarque estaba a paz y salvo con los cnones de arrendamiento hasta 2008 (f. 77 ib). Mediante providencia del 25 de junio de 2010, el a quo deja sin efectos la vinculacin del INVIAS y, en su lugar, tiene como sucesor procesal de Ferrovas al Ministerio de Transporte, teniendo en cuenta la jurisprudencia del Consejo de Estado sobre el punto, aplicada a casos similares (f. 97-98 ib). Porauto del 2 noviembre de 2010, y a solicitud del Ministerio de Transporte (f. 112-197),se vinculaal proceso como parte demandante al Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales de Colombia, entidad a la que le fue asignada la propiedad de algunos de los inmuebles de Ferrovas luego de su liquidacin, entre ellosel que se pretende restituir en este proceso (f.198-rvso); la providencia le fue notificada al Fondo a travs de su apoderada, pero no efectuningn pronunciamiento al respecto (f. 201-205).

D. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA (f. 209-213 ib)

El Juzgado Segundo Administrativo del Circuito de Popayn profiere sentencia el 15 de junio de 2011, en la cual resuelve lo siguiente:

1.- Declarar incumplido y terminado el Contrato de Arrendamiento No. No. (sic) RP-13-0053-0-00 suscrito entre la EMPRESA COLOMBIANA DE VIAS FERREAS DE COLOMBIA FERROVIAS y a la seora MARA BELARMINA GUEVARA (arrendataria), respecto del al (sic) inmueble ubicado entre

1 Cdno de medidas cautelares.


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las calles 7 y 8 con carrera 8 y 9, descrito como un kiosco No. 7 Manzana 2, de venta de comestibles adyacente a la antigua Bodega del Ferrocarril de Piendam, por mora en el pago de los cnones. 2.- La seora MARA BELARMINA GUEVARA, debe restituir al MINISTERIO DE TRANSPORTE, el lote ubicado en la zona urbana del municipio de Piendam, cuyos linderos especiales son: por el norte, la calle 5; por el sur, con la carrera 4; por el Oriente, con FERROVIAS; por el Occidente con FERROVIAS, cuenta con un rea de 3.42 mts2 y se destinar con el kiosco No. 18, all construido (propiedad del arrendatario), para venta de comestibles..(conforme al contrato) 3.- Decrtese el lanzamiento de la arrendataria MARA BELARMINA GUEVARA respecto del inmueble ya citado. 4.- Para la prctica de la diligencia de restitucin y lanzamiento se comisiona al SR. JUEZ PROMISCUO MUNICIPAL DE PIENDAM, CAUCA, quien deber realizarla dentro de los veinte (20) das siguientes a la comisin. Lbrese el Despacho Comisorio. Prevenir a la parte actora que le corresponde prestar la colaboracin necesaria para cumplir con la diligencia ordenada. ()

Seala que en razn a que la demandada no cumpli con lo dispuesto en el pargrafo 2 del artculo 424 del C.P.C., no era posible escucharla en el juicio. Explica que el incumplimiento en el pago oportuno de los cnones es una causa legal para dar por terminado el contrato de arrendamiento, tal como ocurre en el caso de la demandada, quien en su condicin de arrendataria, a pesar de haber sido requerida por la entidad, y de haberse notificado de la demanda dentro del proceso, no prob estar al da con los cnones adeudados, limitndose a presentar copia de algunos de los recibos de consignacin para cubrir los cnones correspondientes a los aos 2003, 2004, 2005, 2006 Y 2008, sin acreditar el pago de algunos del ao 2008, 2009, 2010 y 2011 bien sea a rdenes de la entidad o a rdenes del juzgado.Por consiguiente, concluyeque se acredita el incumplimiento contractual configurndose la causal de terminacin del contrato que da lugar a que el demandado restituya el bien.

D. RECURSO DE APELACIN (f. 217-221 ib) A travs de apoderado, la demandada solicitala revocatoria de la sentencia de primera instancia y, en su lugar, se nieguen las pretensiones. Seala que con la contestacin de la demanda se adjuntaron copias de los recibos de consignacin por el valor de los cnones adeudados a Ferrovas a diciembre de 2008, consignaciones que fueron realizadas a las cuentas de dicha entidad; de manera que no haba lugar a exigir la acreditacin del paz y salvo ...por cuanto se le estaba obligando a pagar dos veces una misma obligacin, si ya se haba aportado los respectivos recibos de consignacin, efectuada en las cuentas de FERROVIAS y en los bancos que la misma arrendadora haba ordenado y dichas consignaciones hasta la fecha no han sido tachadas de falsas, por lo tanto tienen valor probatorio. Explica que la entidad nunca inform su liquidacin a la arrendataria, ni el traslado de la propiedad del inmueble objeto del contrato al Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles


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Nacionales, y por consiguiente nunca suministraron las cuentas en las que habra de cumplirse la obligacin de pago en las nuevas circunstancias, a pesar que en varias oportunidades solicit informacin en ese sentido, sin obtener respuesta; en el mismo sentido, indica que los propios funcionarios de la entidad le informaron a la arrendataria que no consignara los cnones por cuanto poda perder sus recursos. A continuacin, con base en la norma del artculo 424 del C.P.C., manifiesta su oposicin a lo afirmado por la entidad arrendadora en el sentido de que remiti los oficios anunciados y aportados con la demanda, pues stos nunca le fueron enviados; y aclara que nicamente le fueron notificados los aportados con la contestacin de la demanda. Finalmente, seala que la limitacin al derecho a ser escuchado en juicio no aplicaba en el caso concreto, por cuanto con la contestacin de la demanda se aportaron las consignaciones que demostraban que la arrendataria se encontraba a paz y salvo con el monto de los cnones de acuerdo con la prueba allegada al proceso.

E. ALEGATOS DE CONCLUSIN

Las partesno presentaron alegatos en esta instancia.

F. CONCEPTO DEL MINISTERIO PBLICO

La Procuradora 40 Judicial II para asuntos administrativos delegada ante la Corporacin,rinde concepto solicitando la confirmacin de la sentencia de primera instancia, en tanto dice compartir el anlisis efectuado por el a quo (f. 233-236 ib). En cuanto al recurso considera que, a diferencia de lo estimado por el recurrente, en el proceso est demostrado que el a quo s tuvo en cuenta los pagos acreditados con la contestacin de la demanda, circunstancia que le fue comunicada a la arrendataria incumplida, incluso con indicacin del valor probatorio asignado a los mismos frente a la obligacin mediante oficio No. S-243-2010 del 12 de julio de 2010 despachado por correo segn planilla No. 079 del 22 de julio del mismo ao a la direccin que obra en el plenario como ubicacin del inmueble arrendado. Con lo anterior, concluye que la demandada no present pruebas pertinentes durante el ao siguiente a la comunicacin del auto que analiza la prueba presentada con la contestacin de la demanda y requiere el aporte de la prueba conducente para que la parte demandada sea escuchada en el proceso. Luego entonces, la seora Juez procedi en forma legal a dar aplicacin a los numerales 2 y 3 del artculo 424 del C.P.C. y falla declarando la terminacin del contrato y ordenando la entrega del bien a la parte demandante; por esa razn, no se explica el decir del apelante que el juzgado de conocimiento desestim la prueba sobre la consignacin de los valores correspondientes a todos los cnones de arrendamiento, cuya falta de pago


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motiv la decisin del juez de instancia. En consecuencia no prospera el recurso y se solicitar la confirmacin del fallo apelado.

II. CONSIDERACIONES DE LA SALA

2.1 Competencia Esta Corporacin es competente para conocer del recurso de apelacin interpuesto contra la sentencia de primera instancia conforme lo establecido en el artculo 131 del Decreto 01 de 1984 (C.C.A.), normativa que resulta aplicable por cuanto el proceso fue promovi con anterioridad a la vigencia de la Ley 1437 de 2011, por la cual se expidi el Cdigo de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo2. Se precisa que la competencia corresponde a esta jurisdiccin, por cuanto al versar el proceso sobre un asunto relacionado con un contrato estatal, de conformidad con el artculo 75 de la Ley 80 de 1993, esa sola circunstancia radica la competencia para el conocimiento de las controversias que del mismo surjan en el juez administrativo: el juez competente para conocer de las controversias derivadas de los contratos estatales y de los procesos de

ejecucin o cumplimiento ser el de la jurisdiccin contencioso administrativa. Como se pretende la declaratoria de incumplimiento de un contrato de arriendo y la consecuente restitucin del inmueble objeto del mismo, en ausencia de regulacin especial en el C.C.A., por remisin del mismo (artculo 267 ibdem), y siguiendo la pauta jurisprudencial, el trmite aplicado corresponde al establecido en el artculo 424 del C.P.C. para el proceso abreviado especial del mismo nombre (artculo 424 dem)3. 2.2 Problema jurdico Consiste en determinar si, como lo concluy la sentencia apelada, la seora Mara Belarmina Guevara, en su condicin de arrendataria dentro del contrato de arrendamiento No. RP-13-0053-0-00 suscrito con Ferrovas hoy liquidada- como entidad arrendadora, incumpli la obligacin de pago de los cnones, en los trminos establecidos en el contrato, dando con ello lugar a la configuracin de una causa de terminacin del contratode arrendamiento; o si, en cambio, las pruebas allegadas al expediente, permiten concluir lo contrario, esto es, que cumpli con su obligacin, teniendo que revocarse la decisin impugnada y en su lugar, negar las pretensiones de la demanda.

2 De acuerdo con el artculo 308 del CPACA, ste se aplicar a las demandas y procesos que se instauren con posterioridad

a la entrada en vigencia, la que segn el mismo ocurri a partir del 2 de julio de 2.011. 3Ver, entre otras: sentencia de noviembre 30 de 2006, CP: Alier Eduardo Hernndez Enrquez, rad.: 20001-23-31-000-1999-

00569-01(25096) y sentencia del 25 de febrero de 2009, CP Mauricio Fajardo Gmez, rad.: 73001-23-31-000-1997-05889-01(16493); en sta ltima se precis: Quede claro, en todo caso, que la anotada naturaleza primordialmente ejecutiva del aludido trmite procesal no excluye que, como lo ha indicado autorizada doctrina , con ocasin del mismo puedan ventilarse todas las controversias que puedan dar lugar a la terminacin del contrato y a la consiguiente orden de restitucin del inmueble, conclusin que se desprende no slo de la regulacin que actualmente efecta el Cdigo de Procedimiento Civil de este tipo de procesos abreviados, sino especialmente de lo normado por el artculo 87 del Cdigo Contencioso Administrativo, precepto ste que no se olvide es el que consagra la accin cuyo ejercicio ha dado lugar a la iniciacin del presente litigio.


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2.3 Aspectos generales sobre el contrato de arrendamiento celebrado por entidades pblicas Se precisa que el contrato objeto del litigio se celebr en vigencia de la Ley 80 de 1993, normativa que a diferencia de lo ocurrido en el Decreto-ley 222 de 1983, no trajo una regulacin especial en torno a esta especie contractual. En efecto, como en el decreto no se incluy el contrato de arrendamiento comouno de los contratos administrativos tpicos, el mismo qued clasificado dentro los contratos privados de la administracin4.Y en cuanto al rgimen jurdico, se seal,de una parte (artculo 16 inciso segundo), que los contratos de derecho privado de la administracin ...en sus efectos estarn sujetos a las normas civiles, comerciales y laborales, segn la naturaleza de los mismos, salvo

en lo concerniente a la caducidad., aunque el artculo 80 ibdem, precis que los contratos que l regulabaincluyendo de manera expresa el de arrendamiento- se regan por ese estatuto, y que en los mismos poda incluirse la clusula de caducidad (artculos 17 y 60), mientras que los dems se regan por las normas generales o especiales vigentes para los mismos; sin embargo, el artculo 156 del mismo estatuto dispona que [p]ara todos los efectos legales la celebracin del contrato de arrendamiento por entidades pblicas, no constituye acto de comercio; adems, limitaba el plazo mximo de vigencia de los contratos: 5 aos, por regla general y hasta 30 aos en el caso de zonas francas respecto de lotes de terreno, y estableci la prohibicin de prrroga (artculo 157). De manera que, en vigencia del Decreto 222 de 1983, el contrato de arrendamiento tena un rgimen especial, diferenciado de la materia comercial, puesto que sus artculos 80 y 156 eran normas especiales que exceptuaban el rgimen general de ese contrato. Es decir, que en materia de arrendamiento de bienes inmuebles, el Cdigo de Comercio no se aplicaba, por expresa previsin del estatuto de contratacin vigente hasta el ao de 1993. La Ley 80 de 1993, por su parte, elimin la distincin entre contratos administrativos y contratos privados de la administracin, y en cambio estableci como regla general que los contratos estales celebrados por las entidades a las que se aplicaba el nuevo estatutose regirn por las disposiciones comerciales y civiles pertinentes, salvo en las materias particularmente

reguladas en esta ley.

4Artculo 16. De la clasificacin y de la naturaleza de los contratos. Son contratos administrativos:1. Los de concesin de

servicios pblicos.2. Los de obras pblicas.3. Los de prestacin de servicios.4. Los de suministros.5. Los interadministrativos internos que tengan estos mismos objetos.6. Los de explotacin de bienes del Estado.7. Los de emprstito.8. Los de crdito celebrados por la Compaa de Fomento cinematogrfico -FOCINE-.9. Los de conduccin de correos y asociacin para la prestacin del servicio de correo areo; y, 10. Los que celebren instituciones financieras internacionales pblicas, entidades gubernamentales de crdito extranjeras y los organismos internacionales, con entidades colombianas, cuando no se les considere como tratados o convenios internacionales. Son contratos de derecho privado de la administracin los dems, a menos que ley especial disponga en sentido contrario, y en sus efectos estarn sujetos a las normas civiles, comerciales y laborales, segn la naturaleza de los mismos, salvo en lo

concerniente a la caducidad.


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Y en cuanto al contrato de arrendamiento, lo enlist dentro de aquellos contratos en los que no era procedente incluir clusulas excepcionales, incluidala caducidad (artculo 14-pargrafo)5, al tiempo que lo relacion dentro de las excepciones al cumplimiento de las modalidades de licitacin y concurso de mritos para escogencia del contratista, de suerte que la celebracin de mismo ocurra a travs de la modalidad de contratacin directa (artculo 38). A ese respecto, debe subrayarse la norma del artculo 1981 del C.C., en cuanto establece que Los arrendamientos de bienes de la Unin, o de establecimientos pblicos de sta, se

sujetarn a las disposiciones del presente captulo, salvo lo estatuido en los cdigos o en las

leyes especiales.; de esta suerte, al no haber previsto la Ley 80 normas especficas de orden sustancial distintas a las que se ha hecho referencia, en todo lo dems, la celebracin de contratos de arrendamiento por parte de las entidades pblicas se sujeta a las disposiciones civiles y comerciales, considerando en ello la autonoma de la voluntad de las partes,derivado, primero, del artculo 1602 del C.C., conforme al cual Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o

por causas legales.,y del artculo 4 del C.Co., a cuyo tenorLas estipulaciones de los contratos vlidamente celebrados preferirn a las normas legales supletivas y a las costumbres

mercantiles; de ah que tales contratos obliguen no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligacin, o que por ley

pertenecen a ella(artculo 1603 C.C.). Por lo dems, debe tenerse presente que de acuerdo con el artculo 38 de la Ley 153 de 1887 En todo contrato se entendern incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebracin, con excepcin de 1o. Las leyes concernientes al modo de reclamar en juicio los derechos que resultaren del contrato, y 2o. Las que sealan penas para el caso de infraccin de lo

estipulado; la cual infraccin ser castigada con arreglo a la ley bajo la cual se hubiere

cometido.

El artculo 1973 del C.C., establece que [el] arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa [arrendador], o a

ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un

precio determinado [arrendatario], definicin a partir de la cual,la jurisprudencia ha extrado los siguientes elementos y caractersticas:

De la precitada definicin se deduce que son elementos esenciales del contrato de

arrendamiento de bienes los siguientes: -. La concesin del goce o uso de un bien -. El

precio que se paga por el uso o goce del bien -.(El consentimiento de las partes)6. Del

contrato de arrendamiento surge para el arrendador la obligacin de entregar el bien y

permitir el uso y goce del mismo al arrendatario; para ste surge la obligacin de pagar

5Artculo 14. DE LOS MEDIOS QUE PUEDEN UTILIZAR LAS ENTIDADES ESTATALES PARA EL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO

CONTRACTUAL. Para el cumplimiento de los fines de la contratacin, las entidades estatales al celebrar un contrato: () PARGRAFO. En los contratos que se celebren con personas pblicas internacionales, o de cooperacin, ayuda o asistencia; en los interadministrativos; en los de emprstito, donacin y arrendamiento y en los contratos que tengan por objeto actividades comerciales o industriales de las entidades estatales que no correspondan a las sealadas en el numeral 2o. de este artculo, o que tengan por objeto el desarrollo directo de actividades cientficas o tecnolgicas, as como en los contratos de seguro tomados por las entidades estatales, se prescindir de la utilizacin de las clusulas o estipulaciones excepcionales.. 6Se trata ms bien de un requisito general, predicable de todo contrato, segn el art. 1502 del C.C.


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el precio correspondiente al canon por la tenencia del bien, conservarlo conforme al

destino del mismo y restituirlo en la oportunidad convenida. Son caractersticas del

contrato de arrendamiento ser un negocio jurdico bilateral, porque se celebra entre dos

sujetos de derecho; oneroso, porque el precio es uno de sus elementos esenciales en cuya

ausencia el contrato se torna en comodato; conmutativo, porque es fuente de

obligaciones a cargo los dos sujetos contractuales, y de tracto sucesivo, porque es de

ejecucin peridica, continuada, distribuida en el tiempo en el cual las fases

individuales de las prestaciones se pueden realizar con vencimiento fijo`7.

En el mismo sentido, la doctrina indica queel arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a la otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y sta a pagar, como contraprestacin, un precio determinado8. Dentrode las obligaciones que emanan del contrato para el arrendatario, se encuentran las de usar la cosa segn los trminos o el espritu del contrato (art. 1996 del C.C.); velar por la conservacin de la cosa arrendada (art. art. 1997 ibdem); realizar las reparaciones locativas (art. 1998 ejusdem); pagar el precio o renta convenido (arts. 2000 y ss. dem); y restituir la cosa a la terminacin del contrato (art. 2005 y ss. C.C.). A su turno el cdigo de comercio regula de modo general el arriendo en relacin con los establecimientos de comercio, instituyendo el derecho a la renovacin de contrato en favor del arrendatario (artculo 518), y el subarriendo y la cesin del arrendamiento como modalidades del mismo (artculo 523); adems, establece una normativa especial para el arrendamiento de naves (artculo 1678) y aeoronaves (artculo 1890). Todo lo anterior, permite a la Sala concluir en torno a la regulacin de los contratos de arrendamiento celebrados por las entidades pblicas, lo siguiente: - Los contratos de arrendamiento celebrados en vigencia del Decreto 222 de 1983, correspondan a la categora de contratos privados de la administracin, en los que se poda incluir clusula de caducidad, adems que tena una regulacin sustancial especfica prevalente, que limitaba la posibilidad de prrroga, as comola aplicacin del rgimen comercial, de suerte que slo le eran aplicables, en lo no previsto en dicho decreto, las normas de cdigo civil. - En vigencia de la Ley 80 de 1993, la regla general sobre el rgimen de todos los contratos estatales, incluido el contrato de arrendamiento, supone la aplicacin de las normas civiles y comerciales y, por excepcin, las normas establecidas en el estatuto de contratacin. - En el nuevo estatuto se prescinde expresamente la posibilidad deincluir clusulas excepcionales en el contrato de arrendamiento.

7 C.E., Secc. Tercera, sentencia de 15 de marzo de 2001, exp. 13352. En sentido similar, sentencia de febrero 16 de 2001, exp.

16596. C.S.J., Sala de Casacin Civil, sentencia de 30 de abril de 1970. 8 BONIVENTO FERNNDEZ, Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Ediciones el

Profesional, dcima sexta edicin, 2004, pg.421.


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2.3Lo probado en el proceso Sobre el contrato de arrendamiento Con la demanda fueron allegados los siguientes documentos: - Contrato de Arrendamiento-Regional Pacfico No. RP-13-0053-0-00, celebrado el 24 de agosto del ao 2000, entre la Empresa Colombiana de Vas Frreas -FERROVIAS- como arrendadora, y Mara Belarmina Guevara como arrendataria (f. 27-34). De acuerdo con el documento, el objeto del contrato corresponde a un lote ubicado en la zona urbana del municipio de Piendam (Cauca), cuyos linderos especiales son: por el Norte con calle 5, por el Sur con calle 4, por el oriente con FERROVIAS y por el occidente con FERROVIAS (clusula primera). En cuanto al plazo, la clusula segunda establece el trmino de 1 ao a partir de la fecha de la entrega del inmueble, y se seala la posibilidad de su prrroga, a condicin de que la entidad arrendadora lo comunicara a la arrendataria, previa solicitud de sta que deba presentar dentro del mes anterior a la fecha de vencimiento del plazo inicial, y demostrando estar a paz y salvo con los cnones y servicios pblicos. Pero tambin se estableci, en el pargrafo de esta clusula, la prrroga automtica del contrato si ninguna de las partes antes de un mes de su vencimiento, avisa por escrito a la otra su intencin de darlo por concluido. Como canon de arredramiento se fijla suma de $12.000 mensuales, reajustable ao a ao, con base en el IPC, y como plazo para su pago se seal que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el precio anticipadamente, dentro de los cinco (5) das de cada mes directamente en la Divisin de Tesorera y Cartera de la EMPRESA COLOMBIANA DE VIAS FERROVIAS-, ubicada en la carrera 16 No. 96-64 piso 7 y 8 Santa F de Bogot o consignarlo en el Banco Popular, cuenta No. 040-00061-4 o en Bancolombia, cuenta No. 126-043605-58 a favor de FERROVIAS, no slo por el trmino fijado en este contrato sino por el tiempo que tenga l (los) inmueble (s) en su poder cualquier ttulo por s o por interpuesta persona. Si el ARRENDATARIO opta por la consignacin, deber remitir a la Divisin de tesorera y cartera carrera 16 No. 94-64 piso 7 y 8 copia de la consignacin indicando nmero de contrato y mes que se cancela y de la misma forma a la sede Regional Pacfico ubicada en Cali Avenida Vsquez Cobo No. 23 N-47, piso 3, edificio Estacin del Ferrocarril. La misma clusula precis que La mera tolerancia del ARRENDADOR en el pago del precio con posterioridad a los cinco (5) primeros das de cada mes, no se entender como nimo de modificar la clusula anterior ni el trmino establecido para el pago, en consecuencia, mantendrn su plena vigencia todas las obligaciones a que hace referencia este documento. Otras obligaciones del arrendatario hacen relacin (clusula sptima) a la utilizacin del inmueble objeto de arriendo al propsito establecido en el contrato: venta de comestibles, la


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prohibicin de subarriendo, la obligacin de pagar los servicios pblicos, cuota de administracin y aseo, las dems establecidas en los artculos 2028, 2029 y 2030 sobre reparaciones locativas, entre otras. En la clusula octava, la arrendataria renunci a los requerimientos y reconvenciones judiciales contempladas en los artculos 2007 y 2035 del C.C., y 518 a 520 del C.Co. Como causales de terminacin del contrato se consagraron las siguientes (clusula novena): a. La Expiracin del plazo estipulado. b) Mutuo acuerdo. c) Por la destruccin total o parcial del (los) inmueble (s) arrendado (s), y/o por causa imputable al ARRENDATARIO o/a sus dependientes. d) La venta del (los) inmueble (s) sin que haya por parte de FERROVIAS reconocimiento de ningn tipo de indemnizacin. e) Unilateralmente, dentro del trmino inicial o el de sus prrrogas, mediante preaviso escrito entregado a la otra parte con tres (3) meses de anticipacin a la fecha de terminacin del contrato. f) Por entrar en inmueble objeto de arrendamiento en contrato de concesin. As mismo, EL ARRENDADOR podr dar por terminado, sin intervencin judicial, el contrato por cualquiera de los siguientes motivos: a) el incumplimiento total o parcial de cualquiera de las obligaciones del ARRENDATARIO debiendo el ARRENDADOR valorar el incumplimiento para aplicar la terminacin. b) cuando las exigencias del servicio pblico lo requieran o cuando el bien arrendado se necesite para la operacin Frrea por parte del ARRENDADOR O CONCESIONARIO, o cuando la situacin de orden pblico lo imponga. d) Por muerte o incapacidad fsica permanente del ARRENDATARIO, si es persona natural, o por disolucin de la persona jurdica arrendatario. d) Por cesacin de pagos y/o cuando la autoridad competente admita la solicitud de trmite concursal de acuerdo al artculo 90,91 y siguientes del decreto 222 de 1995 contra el arrendatario, o cuanto el trmite de liquidacin obligatoria sea admitido o decretado de oficio por la superintendencia de sociedades de acuerdo al artculo 149 del decreto 222 de 1995 y siguientes (). Y sobre el trmite administrativo para decidir la terminacin del contrato, la misma clusula seal que en cada caso se proceder previa comunicacin escrita en la que se indicar los motivos que la originaron, los trminos del finiquito contractual y el plazo en que se deber (n) restituir el (los) el bien (es) arrendado (s). En la clusula dcimo sptima se regul LA RESTITUCIN A LA TEMRINACIN DEL CONTRATO, indicando que el Arrendatario restituir el inmueble en el mismo estado en que le fue entregado, incluidas las mejoras, salvo el deterioro por el uso y goce legtimos y deber aportar paz y salvo expedido por la divisin de Tesorera y Cartera de FERROVIAS donde conste estar al da por concepto de arrendamientos. Adems deber presentar los recibos de los servicios pblicos del ltimo facturado debidamente cancelados. El arrendatario deber entregar el inmueble al trmino del contrato por las causas establecidas en este documento y en la ley, mediante acta de recibo donde se dejar constancia del estado de inmueble. Finalmente, se destaca la clusula vigsima primera, sobre LIQUIDACIN, en la cual se pact que Las partes se obligan a liquidar este contrato dentro de los cuatro (4) meses siguientes a su


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terminacin por alguno de los motivos contemplados en la clusula novena del mismo o a la expedicin del acto administrativo que ordene su terminacin por incurrir el ARRENDATARIO en alguna de las causales contempladas en la clusula novena de este contrato, de conformidad con lo previsto en la Ley 80 de 1993. Los requerimientos hechos por la entidad arrendadora a la demandada Tambin fueron allegados los siguientes oficios con la demanda, suscritos por la Directora Regional Pacfico de FERROVIAS y dirigidos a la demandada en su condicin de arrendataria: - Oficio No. DRP-0078-01 de 24 de enero de 2000 (Ref: comprobantes pago de arrendamiento), en el que se le informa a la arrendataria que est atrasado (sic) en el pago por concepto de arredramiento del predio ocupado segn contrato No. RP-13-0053-0-00 (f. 26). - Oficio No. DRP-0328-01 de 25 de abril de 2001 (Asunto: solicitud de entrega de inmueble arrendado segn contrato), en el que se le hace saber que figura como deudor moroso, y se le exhorta a acercarse a las oficinas de la entidad en Cali a resolver su situacin, so pena de que se tomaran medidas para solicitar la entrega del inmueble y el pago de lo adeudado (f. 25). - Oficio No. DRP-0637-01 de 27 de agosto de 2001 (Asunto: Solicitud comprobantes de pago de arrendamiento y terminacin del contrato de inmueble arrendado), mediante el cual se le indica que se encuentra atrasada en el pago de los meses de octubre a diciembre de 2000 y enero a la fecha del oficio; en consecuencia se le solicita aporte los recibos correspondientes a esos meses para proceder a la liquidacin del contrato por incumplimiento de sus obligaciones (f. 24). -Oficio No. DRP-0112-03 de 1 de septiembre de 2003 (Cobro jurdico segn contrato No. 13-0053-0-00), en el que se le informa a la seora Mara Belarmina Guevara que figura como deudor moroso, y se le conmina a aportar los recibos de pago correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2002 y del ao 2003. All mismo se le reiter la posibilidad de acercarse a las oficinas de la entidad en Cali para aclarar su Estado de cartera (f. 22). - Oficio No. DRP-0090-04de 1 de marzo de 2004 (Terminacin contrato de arrendamiento No. RP-13-0053-0-00), indicativo de que mediante Decreto 1791 del 26 de junio de 2003, el Gobierno Nacional suprime la Empresa Colombiana de Vas Frreas FERROVIAS- y se ordena su liquidacin. Tambin se exigi a la arrendataria la entrega de inmueble, en virtud de la clusula segunda del contrato as:

Segn decisin tomada por el Liquidador y por la Junta Liquidadora de la entidad y siguiendo las Instrucciones impartidas, me permito solicitarle la entrega de inmueble, teniendo en cuenta que el Contrato de Arrendamiento suscrito con Ud. Vence el prximo 31 de Agosto de 2004, como se estipula en la Clusula Segunda de Contrato de Arrendamiento. Para la entrega del inmueble se requiere estar a PAZ Y SALVO, por todo concepto y el recibo del mismo mediante acta de Entrega y recibo a satisfaccin.Aprovechamos la oportunidad para reiterarle cancelar los cnones adeudados del Contrato de Arrendamiento suscrito con Ud. ()


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- Previo a la admisin de la demanda, a instancia del requerimiento del a quo, se aport certificado de libertad y tradicin del inmueble cuya restitucin de intenta en este proceso de fecha 28 de octubre de 2004, identificado con matrcula No. 120-155866, del cual aparece comopropietaria la Empresa Colombiana de Vas Frreas FERROVIAS (f. 45). De acuerdo con el certificado, el inmueble est integrado por dos lotes que fueron adquiridos por FERROVIAS por donacin y/o transferencia a ttulo gratuito que le hizo la Nacin, segn escritura del ao 1991, registrada el 6 de octubre de 2004; a su vez, la Nacin haba adquirido el inmueble por compraventa celebrada con Pedro Antonio Sandoval en 1927, registrada en la Notara 1 de Cali. -La demandada alleg tambin copia de uno de los oficios aportados con la demanda, a saber, el Oficio No. DRP-0637-01 de 27 de agosto de 2001 (Ref: solicitud de arrendamiento y terminacin del contrato de inmueble arrendado) (f. 70). Las consignaciones hechas por la demandada Con la contestacin de la demanda la seora Mara Belarmina Guevara aport copias de los siguientes comprobantes de las consignaciones efectuadas en nombre de la seora Mara Belarmina Guevara y a favor de FERROVIAS, por concepto de arrendamiento de kiosco (f. 74):

Comprobante Fecha Valor No. 27351655 05 de mayo de 2005 $150.000 No. 75162162 04 de junio de 2004 $560.000 No. 33762874 7 de marzo de 2006 $250.000 No. 75713626 26 de junio de 2008 $200.000

Posteriormente, junto conel escrito de fecha 30 de agosto de 2010 y con el propsito de cumplir lo ordenado en el auto No. 535 de 2010 (f. 99), mediante el cual al a quo resolvi no escuchar a la parte actora hasta tanto diera cumplimiento al pargrafo 2 del artculo 424 del C.P.C. (pagar el saldo insoluto de acuerdo con las pruebas obrantes en el expediente, o allegar constancia de pago del mismo, y consignar a rdenes del juzgado el valor de los cnones que se causen durante el proceso en ambas instancias), la demandada aport copia de los siguientes comprobantes de consignacin, adems de los ya referidos anteriormente (f. 108-109):

Comprobante Fecha Valor No. 4458997 07 de feb. de 2002 $43.000 No. 2714677 30 de sept. de 2003 $250.000

No. 18470526 05 agosto De 2004 $200.000 No. 27351623 05 de sept. De 2005 $200.000 No. 27351624 04 de oct. de 2005 $200.000

No. 27351656 15 de dic. de 2005 $60.000

El Convenio de pago celebrado el 13 de diciembre de 2005-continuidad del contrato


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- A folios 71 a 73 del expediente obra copia del Convenio de Pago de fecha 13 de diciembre de 2005, relacionado con el Contrato No. RP-13-0053-0-00, en el cual FERROVIAS en liquidacin como arrendador y la seora Mara Belarmina Guevara, arrendataria, en el cual la segunda se comprometi a pagar un saldo insoluto por valor de $112.830.oo, correspondiente a los cnones causados a fecha del 13 de diciembre de 2005 (clusula primera); valor que fue deferido a 6 cuotas de $18.806 pagaderas el 13 de diciembre de 2005, y el da primero de los meses de enero a mayo de 2006 (clusula segunda). - Segn la clusula quinta, los pagos se haran a favor de FERROVIAS EN LIQUIDACIN, en la entidad bancaria BANCOLOMBIA, en la CUENTA CORRIENTE No. 126-0436055-8, obligndose a enviar inmediatamente el comprobante de las consignaciones realizadas a FERROVIAS EN LIQUIDACION REGIONAL PACIFICO, Avenida Vsquez Cobo No. 23N-47, Edificio estacin del Ferrocarril, Tercer Piso, Oficina 302, telfonos 667 84 24 Fax 661 53 17, en la ciudad de Cali. - Finalmente, en la clusula sptima, laarrendataria se oblig a pagar mensualmente, adems de la obligacin aqu descrita, el valor del canon mensual por concepto de arrendamiento. El proceso de liquidacin de FERROVIAS y transferencia del inmueble al Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales - Por Decreto 1791 de 2.003 se suprimi FERROVIAS y se orden su liquidacin; en este decreto se estableci que los procesos judiciales en los que figura como parte la entidad seran asumidos por el Ministerio de Transporte (artculo 19) (f. 114-124). - Antes de culminar el proceso de liquidacin, mediante Escritura Pblica No. 149 de 28 de marzo de 2.006 de la Notara Setenta y Seis de Bogot D.C., FERROVAS transfiri al Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales el bien inmueble identificado con matrcula inmobiliaria No. 120-155866, cuya restitucin parcial se procura en este proceso (f. 140-146). - Tambin FERROVIAS en liquidacin transfiri a ttulo de cesin gratuita, a favor del INVIAS, una extensinremanente del inmueble identificado con matrcula No. 120-155866, a travs de la Escritura Pblica No. 2451 de 9 de diciembre de 2009, de la Notara veinticinco de Bogot D.C., aportada al expediente (f. 151-191), y de acuerdo a cuyo texto se transfiere el derecho de dominio y posesin sobre el rea resto que le qued a FERROVIAS del denominado cuadragsimo sptimo sector, consistente en una zona de terreno o corredor frreo, junto con las vas yo lneas frreas y dems obras de arte y anexidades, situada en el Municipio de Piendam, Departamento del Cauca, con rea de cuarenta mil setecientos treinta y ocho metros cuadrados con setenta y ocho centmetros cuadrados (41.738.78 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos tomados de la escritura pblica nmero ciento cuarenta y nueve (149) del veintiocho (28) de marzo de dos mil seis (2006) de la Notara sesenta y seis (66) de Bogot.


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- En el Memorando No. SA 43143, fechado 26 de junio de 2010, suscrito por la Subdirectora Administrativa del INVIAS, y dirigido a la Oficina Asesora Jurdica, se hace constar que, con ocasin de una inspeccin realizada en los bienes inmuebles frreos relacionados con anterioridad, a propsito de la necesidad de individualizar los predios de propiedad del INVIAS de los del Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales, se encontr que (f. 125-130):

El predio se divide por la carrera 8 entre calle 8 y 7 conformando una segunda manzana con cdula catastral no. 01-00-0095-0001-000 propiedad del Fondo de Pasivo Social donde contina la invasin de las casetas y kioscos: () Kiosco No. 7(sic) Mara Belarmina Guevara Leal (proceso) ().

2.4 Anlisis de la Sala El a quo declar el incumplimiento del contrato y orden la restitucin del bien inmueble objeto del mismo, considerando que la seora Mara Belarmina Guevara no cancel oportunamente los cnones de arrendamiento dentro de los trminos estipulados en el contrato, a pesar de haber sido requerida por la entidad demandante, circunstancia que constituye una causa legal de terminacin del contrato. Segn fue constatado en el acpite anterior, la clusula tercera del contratode arrendamiento No. RP-13-0053-0-00 regul la obligacin de pago de los cnones de arrendamiento en los siguientes trminos:

EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el precio anticipadamente dentro de los primeros cinco (5) das de cada mes directamente en la Divisin de Tesorera y Cartera de la EMPRESA COLOMBIANA DE VIAS FERROVIAS-, ubicada en la carrera 16 No. 96-64 piso 7 y 8 Santa F de Bogot o consignarlo en el Banco Popular, cuenta No. 040-00061-4 o en Bancolombia, cuenta No. 126-043605-58 a favor de FERROVIAS, no slo por el trmino fijado en este contrato sino por el tiempo que tenga l (los) inmueble (s) en su poder cualquier ttulo por s o por interpuesta persona. Si el ARRENDATARIO opta por la consignacin, deber remitir a la Divisin de tesorera y cartera carrera 16 No. 94-64 piso 7 y 8 copia de la consignacin indicando nmero de contrato y mes que se cancela y de la misma forma a la sede Regional Pacfico ubicada en Cali Avenida Vsquez Cobo No. 23 N-47, piso 3, edificio Estacin del Ferrocarril.

En la demanda se afirm que a la fecha de presentacin de la misma, 28 de julio de 2004, la arrendataria se encontraba en mora respecto del pago de los cnones causados desde el mes de junio de 2002. Segn se constat, el contrato se suscribi el 24 de agosto de 2002, inicialmente por el trmino de un ao, prorrogable, que inici el 1 de septiembre del mismo ao, de manera que la obligacin de pago de los cnones, en aplicacin de la clusula tercera del contrato, deba satisfacersea ms tardar el da 5 de cada mes, y no solo durante el plazo inicial, sino por todo el periodo de las eventuales prrrogas, o mientras el arrendatario tuviera en su poder el inmueble,


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so pena de incurrir en incumplimiento, amn de que el reporte de los pagos respectivos se difiriera por cualquier causa, con tal que el pago se hiciera dentro del trmino dicho. Sin embargo, al revisar las fechas de las consignaciones reportadas por la demandada respecto del periodo inmediatamente anterior a la fecha de presentacin de la demanda, encuentra la Sala que las mismas registran valores superiores al canon mensual, sin que pueda determinarse a qu meses corresponden, con lo cual es claro que los pagos comprendan ms de un periodo, quedando en evidencia la mora. As, por ejemplo, el comprobante No. 2714677 de fecha 30 de septiembre de 2003, da cuenta de la consignacin de un valor correspondiente a $250.000, y el comprobante No. 75162162 del 4 de junio de 2004 da cuenta de la consignacin de un valor de $560.000. Tambin est demostrado que en el ao 2005, en curso el proceso de restitucin en el Juzgado Segundo Administrativo del Circuito de Popayn, la demandada persisti en la mora de cnones causados hasta el 13 de diciembre de 2005, por un saldo de $112.830.oo, circunstancia que motiv la celebracin del acuerdo de pago, en virtud del cual la arrendataria se comprometi a pagar aqul valor, en 6 cuotas de $18.806 diferidas, la primera, el 13 de diciembre de 2005, y el resto entre enero y mayo de 2006, el da 1 de cada mes (clusula segunda), al tiempo que revalid suobligacinde pagar el valor de los cnones que se causaran a partir de la fecha de suscripcin del acuerdo en los trminos de la clusula tercera del contrato de arrendamiento. Con lo anterior, es claro que la arrendataria no cumpli la obligacin de pago en los trminos establecidos en el contrato, dando con ello lugar a la configuracin del supuesto de rescisin del contrato establecido en la clusula cuarta as: si la mora es de un periodo mensual completo, dar adems, derecho al arrendador a hacer cesar inmediatamente el contrato y exigir la restitucin del bien, con lo cual dio lugar a la causal de terminacin del contrato regulada en la clusula novena del mismo: El incumplimiento total o parcial de cualquiera de las obligaciones del ARRENDATARIO, cuya aplicacin, si bien en principio no requiere intervencin judicial segn lo establece el precepto, la mismase justifica precisamente porla renuencia de la arrendataria en restituir el inmueble bajo la consideracin de que no ha incumplido. Ahora bien, el hecho de que la entidad hubiera aceptado los pagos diferidos, llegando incluso a la celebracin del acuerdo de pago aludido, no enerva la configuracin del incumplimiento contractual y sus consecuencias, pues al respecto la clusula tercera del contrato precis que La mera tolerancia del ARRENDADOR en el pago del precio con posterioridad a los cinco (5) primeros das de cada mes, no se entender como nimo de modificar la clusula anterior ni el trmino establecido para el pago, en consecuencia, mantendrn su plena vigencia todas las obligaciones a que hace referencia este documento. Por lo anterior, la Sala confirmara la decisin de primera instancia, en tanto declar el incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, y orden la restitucin del bien objeto del contrato a favor de la parte actora.


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Sin embargo, se modificar el numeral 2 de la parte resolutiva de la sentencia, en cuanto orden la restitucin al Ministerio de Transporte, y en su lugar dispondrque la misma se cumpla en favor del Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales, puesto queest probado en el proceso queFERROVIAS en liquidacin, cedi a dicha entidad, la propiedad del inmueble en el que se asienta el establecimiento de comercio (kiosco) ocupado por la arrendataria, y cuya restitucin se persigui en este proceso; adems porque conforme al Decreto 1791 de 2003 que dispuso la supresin y liquidacin de FERROVIAS, el Ministerio nicamente asumi los procesos judiciales en curso a la fecha de la liquidacin efectiva de aqulla entidad y las obligaciones derivadas de stos (artculo 19), y en cuanto a los bienes, nicamente aquellos que persistieran con posterioridad a la liquidacin, que no fue el caso del inmueble que aqu se restituye, por lo que viene de explicarse. Frente al argumento de apelacin relativo a que sobre ese negocio jurdico (cesin a ttulo gratuito del inmueble al Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales) FERROVIAS nunca inform a la arrendataria, considera la Sala que esa circunstancia no modificala situacin de incumplimiento, configurado por la mora en el pago oportuno de los cnones que aqu se ha verificado, mxime que la arrendataria no demostr que la mora hubiera sido imputable a la entidad, al decir de aquella que fue por recomendacin de los funcionarios adscritos a FERROVIAS que se abstuvo de pagar en tiempo, pues al respecto no existe ningn medio de prueba en el proceso. Finalmente, la Sala comparte la aplicacin hecha por el a quo de los numerales 1 y 2 del pargrafo del artculo 424 del C.P.C., de acuerdo con los cuales el demandado en este tipo de procesos no ser odo sino cuando demuestra que est a paz y salvo con el valor de los cnones impagados, o consigna el valor de los mismos a rdenes del juzgado, a ms de la obligacin que permanece durante todo el proceso de consignar, tambin a rdenes del juzgado, o en favor del arrendador, los cnones que se causaren durante el curso de aqul. Por ello, tampoco tiene recibo el argumento presentado por la arrendataria en el recurso, conforme al cual el funcionario de primera instancia, al exigirle la demostracin del pago de lo adeudado segn las pruebas allegadas con la demanda, termin por imponerle un doble pago, pues dicha exigencia, que viene impuesta en las normascitadas, busca precisamente permitirle al arrendatario que se acusa incumplido, la acreditacin del pago que aleg en la contestacin de la demanda, el mismo que segn se verific, no se satisfizo en los trminos establecidos en el contrato, y de ah el incumplimiento declarado por el a quo.

DECISIN

En mrito de lo expuesto, el Tribunal Administrativo del Cauca, administrando justicia en nombre de la Repblica y por autoridad de la ley,

RESUELVE:


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PRIMERO: MODIFICAR, de conformidad con las razones expuestas, el numeral 2 de la parte resolutiva de la sentencia No. 119 del 15 de junio de 2011, dictada por el Juzgado Segundo Administrativo del Circuito de Popayn, el cual quedar as:

2.La seora MARA BELARMINA GUEVARA, restituir al FONDO DE PASIVO SOCIAL DE FERROCARRILES NACIONALES, el lote ubicado en la zona urbana del Municipio de Piendam, correspondiente al inmueble objeto del contrato de arrendamiento No. RP-13-0053-0-00, y cuyos linderos especiales, de acuerdo con la clusula primera de ste, son: por el Norte, la calle 5; por el Sur, con la carrera 4; por el Oriente, con FERROVIAS; por el Occidente, con FERROVIAS; cuenta con un rea de 3.24 mts2 y se destinar con el kiosco No. 18, all construido (propiedad del arrendatario), para venta de comestibles.

SEGUNDO: CONFIRMAR, en lo dems,y con las precisiones hechas en la parte considerativa, lasentencia objeto del recurso de apelacin. TERCERO:Ejecutoriada esta providencia devulvase al Juzgado de origen.

NOTIFQUESE Y CMPLASE

Constancia: el proyecto de la presente providencia fue estudiado y aprobado en sesin de la fecha.

Los Magistrados,

CARMEN AMPARO PONCE DELGADO PEDRO JAVIER BOLAOS ANDRADE

MAGNOLIA CORTS CARDOZO

Impedida

El Contrato de Arrendamiento de Entidad Publica

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