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Coyuntura de la vivienda en España 12 febrero 2016 Página 1 de 8 El mercado de la vivienda prosigue su recuperación, aunque a un ritmo más contenido La mejora de la situación económica y de las condiciones de financiación, así como el intenso ajuste de los precios desde los niveles máximos, favorecieron una reanimación del mercado de la vivienda en 2015. Esta reactivación se tradujo en un notable crecimiento de los principales indicadores del sector: las compraventas avanzaron un 11%, las hipotecas concedidas un 20% y el inicio de viviendas un 35%. En línea con el mayor dinamismo de la demanda, los precios comenzaron a anotar moderados avances, registrando, según el INE, un incremento del 4,5% interanual al 3T15. La intensidad del despegue del sector continúa siendo muy dispar según las zonas; las grandes capitales, Madrid y Barcelona, así como la Costa Mediterránea o las islas siguen liderando el mercado y registran aumentos de las ventas superiores a la media. No obstante, los datos más recientes comienzan a mostrar cierta moderación en el ritmo de crecimiento de las transacciones, que podría estar relacionada con la precariedad de los nuevos puestos de trabajo creados (un tercio de los nuevos empleos son a tiempo parcial y además se estima que el 35% de los asalariados reciben una remuneración inferior al salario mínimo interprofesional) y con una mayor cautela en las decisiones de inversión. Además, hay que tener en cuenta que los ratios de accesibilidad muestran un freno en su senda de mejora desde los mínimos del 1T.15, debido a que el repunte de precios está compensando parcialmente el efecto positivo de la bajada de tipos y del aumento del empleo. De cara a 2016 las expectativas sobre el sector continúan siendo positivas, en la medida en que la economía española mantiene la senda expansiva, mientras prosiguen la creación de empleo y los bajos tipos de interés; esto favorecerá que una parte de la demanda potencial, que no podía acceder al mercado, vaya materializándose paulatinamente. En este sentido, la reactivación del mercado, que en una primera etapa vino impulsada por la demanda de extranjeros, tanto institucionales como privados, se ha visto reforzada por la entrada de la demanda de particulares españoles, como lo muestra el hecho de que en 2015 el porcentaje de compras de vivienda con financiación hipotecaria se elevó al 70%, frente al 64% de 2014. Además, el aumento de la inestabilidad en los mercados financieros contribuirá a aumentar el atractivo de la inversión en activos inmobiliarios.
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Coyuntura de la vivienda en España
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El mercado de la vivienda prosigue su recuperación, aunque a un ritmo más contenido
La mejora de la situación económica y de las condiciones de financiación, así como el intenso ajuste de los precios desde los niveles máximos, favorecieron una reanimación del mercado de la vivienda en 2015. Esta reactivación se tradujo en un notable crecimiento de los principales indicadores del sector: las compraventas avanzaron un 11%, las hipotecas concedidas un 20% y el inicio de viviendas un 35%. En línea con el mayor dinamismo de la demanda, los precios comenzaron a anotar moderados avances, registrando, según el INE, un incremento del 4,5% interanual al 3T15.
La intensidad del despegue del sector continúa siendo muy dispar según las zonas; las grandes capitales, Madrid y Barcelona, así como la Costa Mediterránea o las islas siguen liderando el mercado y registran aumentos de las ventas superiores a la media.
No obstante, los datos más recientes comienzan a mostrar cierta moderación en el ritmo de crecimiento de las transacciones, que podría estar relacionada con la precariedad de los nuevos puestos de trabajo creados (un tercio de los nuevos empleos son a tiempo parcial y además se estima que el 35% de los asalariados reciben una remuneración inferior al salario mínimo interprofesional) y con una mayor cautela en las decisiones de inversión. Además, hay que tener en cuenta que los ratios de accesibilidad muestran un freno en su senda de mejora desde los mínimos del 1T.15, debido a que el repunte de precios está compensando parcialmente el efecto positivo de la bajada de tipos y del aumento del empleo.
De cara a 2016 las expectativas sobre el sector continúan siendo positivas, en la medida en que la economía española mantiene la senda expansiva, mientras prosiguen la creación de empleo y los bajos tipos de interés; esto favorecerá que una parte de la demanda potencial, que no podía acceder al mercado, vaya materializándose paulatinamente. En este sentido, la reactivación del mercado, que en una primera etapa vino impulsada por la demanda de extranjeros, tanto institucionales como privados, se ha visto reforzada por la entrada de la demanda de particulares españoles, como lo muestra el hecho de que en 2015 el porcentaje de compras de vivienda con financiación hipotecaria se elevó al 70%, frente al 64% de 2014. Además, el aumento de la inestabilidad en los mercados financieros contribuirá a aumentar el atractivo de la inversión en activos inmobiliarios.
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La compraventa de viviendas frenó en diciembre su ritmo de crecimiento
En 2015 se efectuaron un total de 354.132 compraventas de viviendas, cifra que supone un crecimiento interanual del 11,1%, el segundo incremento anual tras el 2% registrado en 2014, pero que apenas representa el 45,7% de lo que se intercambiaba en los máximos de 2007.
En diciembre se registraron 27.625 operaciones, con un incremento interanual del 6,8%, menos intenso que el 13,7% anotado en noviembre. El 79,8% de las operaciones efectuadas en el mes fueron viviendas usadas o con más de un año de antigüedad, segmento que creció un 17,8%, mientras que las operaciones sobre viviendas de reciente construcción disminuyeron un 22,1%.
No obstante, hay que destacar que en los últimos meses se ha producido un cambio metodológico en la definición de vivienda nueva y usada1 que dificulta el análisis por tipos de vivienda y que limita la valoración de las compraventas a su visión en conjunto.
Geográficamente cabe destacar que en 2015 Vizcaya, Zaragoza y Jaén fueron las provincias más dinámicas, mientras que Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia, zonas que concentraron el 44,6% de las operaciones, siguieron registrando crecimientos superiores a la media. Por el contrario 7 provincias, entre las que destacan Ciudad Real y Álava, mantuvieron una evolución negativa en el año.
En diciembre, la moderación del ritmo de crecimiento medio se acompañó con un aumento del número de provincias que registró un descenso en el número de transacciones frente al dato de 2014. Badajoz, Salamanca y Cuenca fueron las que acusaron la mayor caída, frente al intenso crecimiento de Albacete, Asturias o Almería.
1 Actualmente el INE, en la “Estadística de transmisiones de derechos de la propiedad” considera vivienda nueva
aquella que tiene menos de un año de antigüedad desde la finalización de la obra. Esta definición supone un cambio
respecto a su valoración anterior, cuando consideraba que eran viviendas con menos de dos años de antigüedad, y en
cualquier caso lleva a suponer que casi todo el stock de vivienda nueva sin vender, fruto de la reciente crisis, podría
estar saliendo del mercado como vivienda usada, pues tiene más de un año de construcción, independientemente de
que se trate de primera o segunda transmisión.
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La contratación de hipotecas crece a mayor ritmo que las transacciones
En los once primeros meses de 2015 se firmaron 225.465 hipotecas sobre viviendas, por un importe total de 23.846 millones de euros, valores que suponen un incremento interanual de la contratación del 20%, más intenso que el que registra la serie de
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compraventas, en parte debido a que inicialmente la reanimación del mercado provino de la compra sin financiación hipotecaria (en efectivo, de extranjeros, de inversores institucionales, etc.), para dar paso en la fase actual a una mayor participación en la demanda de las familias españolas.
Sólo en noviembre se contrataron 19.247 hipotecas sobre vivienda, con un incremento interanual del 16,4%, más intenso que el reflejado en octubre (7,1%), mientras que el importe contratado aumentó un 18,2%, similar al registrado el mes anterior, hasta alcanzar los 2.052,8 millones de euros.
Por CCAA Extremadura, Cataluña y Baleares son las zonas que registran los aumentos interanuales más intensos, en contraste con Aragón, dónde la operativa hipotecaria disminuyó un 2,4% en el mes.
El importe medio por hipoteca acumula un año de crecimientos y en noviembre se situó en 106.655 euros, un 1,5% más que en el mismo mes de 2014.
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Pese al incremento de la contratación, prosigue el ajuste en la cartera hipotecaria: el número de hipotecas canceladas sobre vivienda en noviembre fue superior al de nuevas contrataciones (26.980 vs 19.247). Con datos del Banco de España, el saldo vivo del crédito hipotecario se redujo un 5,1% interanual en noviembre, totalizando un saldo de 682.812 millones de euros.
El 33% de las compraventas de vivienda del mes no tuvo aparejada una hipoteca (29,7% en octubre) lo que podría suponer un aumento de la compraventa sin financiación en la parte final de 2016.
Este aumento de la contratación hipotecaria llegó de la mano de un intenso descenso del tipo de interés medio y de una mejora en las condiciones de financiación. El tipo medio de las hipotecas contratadas sobre vivienda fue del 3,26%, 1,18 p.p. por debajo del máximo marcado en 2012. A su vez, el LTV de las nuevas operaciones de crédito registra un continuo incremento desde el 3T.14 y se sitúa en 62,4%, su ratio más elevado desde 2007, con el 15% de los nuevos préstamos con un LTV superior al 80%.
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Pese al descenso de los tipos y el crecimiento de la renta, el aumento de los precios de la vivienda por encima de la evolución de la renta disponible de las familias, ha frenado las mejoras en los ratios de accesibilidad, que desde los mínimos del 1T.15 muestran un ligero empeoramiento.
La promoción de viviendas se reanima, pero dentro de niveles de actividad muy reducidos
Los indicadores de oferta acusaron un intenso deterioro durante la crisis. Por este motivo aunque la reanimación muestre tasas de crecimiento muy elevadas, los niveles de actividad siguen siendo muy bajos.
El ritmo de construcción anual se sitúa en 46.443 viviendas, un 29,4% más que en el mismo período de 2014. Sin embargo, esta promoción apenas representa un 5,2% de lo que se iniciaba en máximos (885.181 viviendas anuales) o un 9,5% de la promoción media anual de los quince años previos al estallido de la crisis (de 1993 a 2008: 488.641 viviendas anuales).
En noviembre se iniciaron 4.699 viviendas, más del doble de las 2.149 que se promovieron en noviembre de 2014.
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Madrid, Andalucía, Cataluña y la Com. Valenciana acapararon el mayor volumen de viviendas en promoción, sin embargo Baleares y Aragón fueron los más dinámicos en 2015, en contraste con La Rioja, Murcia, Galicia y Cantabria que registraron una evolución negativa.
Precisamente Galicia, Cantabria y La Rioja fueron las CCAA con un comportamiento más debilitado de la demanda a lo largo de 2015, mientras que en Murcia, pese al dinamismo de las compraventas, el abultado stock de vivienda siguió siendo un lastre para la reanimación de la oferta.
El repunte de precios continúa, pero no está exento de cierta volatilidad mensual y geográfica
Según la estadística que elabora el INE, los precios de la vivienda registraron al 3T15 un crecimiento interanual del 4,5%, el más intenso en seis trimestres seguidos de aumentos y con el que el repunte, desde los mínimos del 1T14, se situó en 6,5%.
A falta de los datos oficiales de cierre de 2015, el indicador de precios que elabora Tinsa mostró en enero de 2016 un repunte del 1,1%, tras haber disminuido un 1,8% en diciembre.
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Baleares y Canarias, que en la crisis sufrieron un ajuste de sus precios medios del 34,5%, acumulan un repunte a enero del 8,2%, el más intenso de todas las zonas analizadas por la tasadora. En las islas el incremento interanual de enero fue del 3,2% y del 2,9% en las grandes ciudades; por el contrario, el grupo de “resto de municipios” fue la única zona que registró una caída en el mes (-2,2%).
IMIEIndice
medio
Variación
intermensual
Variación
interanual
Ajuste de
Máx a mín
Var. desde
mínimos
General 1.348 2,1% 1,1% -42,6% 2,9%
Capitales y Gr. Ciudades 1.359 2,3% 2,9% -46,5% 4,5%
Areas Metropolitanas 1.285 2,8% 0,8% -45,7% 4,0%
Costa Mediterránea 1.346 0,1% 1,1% -51,1% 6,2%
Baleares y Canarias 1.345 5,1% 3,2% -34,5% 8,2%
Resto de Municipios 1.359 1,4% -2,2% -38,2% 1,4%
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