El Principio de Especialidad y el Predio como base

objetiva y material del Registro de Predios

Por: Rosario Guerra Macedo

Vocal Tribunal Registral - SUNARP

Para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad

jurídica deseado, resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna

duda, los elementos integrantes de la relación jurídico-material que van a ser

objeto de la misma (Manzano Solano & Manzano Fernandez, 2008). Por esta

razón, la doctrina hipotecarista habla del Principio de Especialidad o de

Determinación, que vale tanto como hablar del principio o regla de necesaria

claridad o trasparencia.

El principio de especialidad y la técnica del folio real es el más usado

por los sistemas registrales pues mientras el titular cambia, el predio o finca

suele permanecer siempre, aunque sujeta a posibles variantes en su aspecto

cuantitativo y cualitativo (Chico y Ortiz, 2000)

El principio de especialidad tiene una triple manifestación: la unidad real

de la finca, la identificación del titular registral y la especificación del

derecho inscrito. La triple manifestación del principio de especialidad es

reconocida por casi toda la doctrina pues ésta es la forma ideal de conocer en

todo momento la historia y situación de cada inmueble. Gomez Gálligo (1995)

considera que por la triple manifestación de este principio, la doctrina jurídica

se ha cuidado de destacar su evolución como un fenómeno aplicable a todo

derecho real. (Gómez Gálligo, 1995)

María Goñi (2005) considera que la expresión que mejor define el núcleo

del principio de especialidad es la siguiente: “La especialidad registral consiste

en definir o especificar todos los elementos de la relación jurídico-registral.

Entendiendo por ésta, todas las situaciones jurídicas inscribibles, es decir,

aquellas susceptibles de ser inscritas y oponibles, lo cual implica tanto el sujeto

(titular registral), como el objeto (finca y derecho), amén de las múltiples

circunstancias particulares que nos sirven para identificarlas y diferenciarlas de

otras.” (Goñi Rodriguez de Almeida, 2005)

El principio de especialidad puede ser considerado un principio

requisito de la calificación registral y a la vez un principio efecto de la

publicidad registral. Siendo un principio requisito en la calificación es necesario

que se identifique tanto al titular registral como al predio objeto de rogatoria.

Como un principio efecto, tenemos que la publicidad que se proyecta a través

de los asientos registrales, están directamente relacionada a cómo se identifica

el predio.

En cuanto a su naturaleza, algunos autores consideran que el principio

de especialidad es la manifestación formal del Registro. Goñi (2005) considera

que la verdadera esencia del principio de especialidad “reside en su aspecto

material, y no por el formal”, y es por ello que sólo mediante sus efectos es

posible entender a los otros principios hipotecarios. “Por tanto, el principio de

especialidad es un principio independiente de los demás principios, con su

propia identidad, pero, a la vez, necesario para el desarrollo del resto de los

principios, pues se coloca como base de todos ellos, como punto de partida”.

En nuestro sistema registral, a diferencia de otros principios registrales,

el Principio de Especialidad o Determinación no se encuentra previsto en el

Código Civil, por lo que, hasta la vigencia del Reglamento General de los

Registros Públicos aprobado por Resolución Nº 195-2001-SUNARP/SN, se

encontraba disperso en las normas específicas de cada Registro, en sus

distintas manifestaciones de folio real o personal (Reglamento de las

Inscripciones, Ampliación del Reglamento de las Inscripciones, Reglamento de

Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, Reglamento del Registro de

Testamentos, etc.). No existía, entonces, una regla general aplicable a todos

los Registros Jurídicos.

Actualmente se encuentra regulado por el artículo 4 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución Nª 197-2013-

SUNARP/N el cual lo regula de la siguiente manera:

“Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán

todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por

cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente.”

Su antecedente más antiguo lo encontramos en el Reglamento de las

Inscripciones aprobado el 21 de diciembre de 1936, sección primera título II.

Luego el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por

Resolución Nª 540-2003-SUNARP/SN, lo reguló en forma específica al igual

que los Reglamentos que lo sucedieron aprobados por Resolución 248-2008-

SUNARP-SN y 197-2013-SUNARP/SN.

Cabe precisar que de las dos maneras que se puede llevar el Registro de

Predios: Personal y Real, el sistema registral peruano ha optado

tradicionalmente por el de folio real. La llevanza del Registro por predios como

base del sistema de folio real, es una de las manifestaciones del principio de

especialidad. De este modo el sistema registral peruano ha seguido el modelo

español y éste a su vez ha seguido el modelo germánico.

La aplicación del principio de especialidad a través del folio real, se

materializa entre otras normas en el artículo 11 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios que establece como función del área

de catastro la identificación del predio. De este modo se deja de lado la función

jurídica del Registrador. Consideramos que se comete un error al considerar

que la identificación del predio es una labor más técnica que jurídica.

La base objetiva del Registro: El Predio

El Predio o finca puede ser definida desde diversos enfoques. Es común ver

en la doctrina los enfoques Material, Funcional y Registral. Como finca

material, Roca Sastre, citado por Antonio Manzano (2008) la define como un

trozo de terreno cerrado por una línea poligonal, edificado o no, y perteneciente

o destinado a pernecer a un solo propietario o a varios en común. Al concepto

puramente físico de finca –trozo de terreno- se añade el dato jurídico, cual es la

atribución a un titular o sujeto de derecho. (Manzano Solano & Manzano

Fernandez, 2008)

El concepto de finca funcional nace para poder dar satisfacción a los fines

de orden social y económico inherente al derecho de la propiedad. De este

concepto nace la llamada propiedad horizontal (Régimen de Propiedad

Exclusiva y Propiedad Común), conjuntos habitacionales, etc.

Podemos también vincular al predio con la idea de propiedad, pues en

nuestro sistema actual vigente a partir de la Ley 29151, no existen predios que

sean rea nullis, es decir que todo predio no inscrito y que no pertenezcan a

particulares, a Comunidades Campesinas o Comunidades Nativas son de

dominio del Estado.

El Predio Catastral:

El predio o parcela catastral es la representación gráfica de la riqueza

territorial aparente en el espacio. Vásquez Asenjo (2013) comparando a la

finca registral con la parcela catastral sostiene que “la finca registral es la

porción del territorio delimitado por el dominio de una o varias personas y

la parcela catastral es la unidad descriptiva básica del inventario de la

riqueza territorial aparente. La finca es el dominio y la parcela es la

apariencia”. (Vasquez Asenjo, 2013)

El predio catastral está definido en el artículo 3 del Reglamento de la Ley

28294 aprobado por Decreto Supremo N° 005-2006-JUS, define al Predio

como “Es la superficie delimitada por una línea poligonal y cerrada; y se

extiende al subsuelo y sobresuelo, comprendidos dentro de los planos

verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y el subsuelo los

recursos naturales, los yacimientos arqueológicos y otros bienes regidos por

leyes especiales”.

El mismo reglamento prevé la asignación de un Código Único

Catastral – CUC, por lo que se entiende que los predios catastrales están

identificados con el CUC, luego de pasar por el proceso previsto en la Ley

28294. Son predios catastrales también aquellos identificados con código

de referencia catastral asignados por los entes generadores de catastro el

cual es independiente del CUC.

Es así que algunas municipalidades que cuentan con su catastro propio

han identificado a los predios de su jurisdicción con sendos códigos de

referencia catastral. Igualmente las entidades formalizadoras como el

otrora Proyecto de Titulación de Predios y Catastro Rural (PETT), así

como COFOPRI, han asignado códigos de identificación a los predios

rurales y urbanizaciones populares respectivamente.

Es de señalar que las características físicas del predio catastral han

sido verificadas en el campo a diferencia de los predios registrales cuyas

características físicas responden en su mayoría a una determinación de los

contratantes o propietarios del predio.

El Predio Registral

La noción de finca registral es mas amplia que la finca en el sentido

material. En concepto de finca en el sentido registral implica una noción que

supera tres anteriores: material, funcional o catastral.

Para algunos autores, la cualidad de la finca registral viene

determinada por una circunstancia puramente formal: la de figurar una cosa o

un derecho inmueble como objeto de un folio registral. Bajo esta optica finca

todo aquello que abre folio en el Registro.

Gómez Galligo (Gómez Galligo & Del Pozo Carrascosa, 2006) lo define

“es un trozo de terreno cerrado por una línea poligonal, edificado o no, y objeto

de derecho de propiedad”.

La postura de asumir al predio o finca registral como un concepto

meramente formal es criticado por García García (1995), al considerar que

dicha postura desvincula a la finca de la realidad, que es precisamente lo

contrario de lo que es la finca registral, pues si esta tiene algún sentido es por

ser la misma finca material, una vez que accede a los libros registrales. La

posible falta de coincidencia entre la finca material y finca registral se deberá a

un problema patológico de falta de concordancia entre el Registro y la realidad

que no interesa a efectos definitorios de la finca registral, sino únicamente a

efectos de tomar medidas correspondientes para restablecer el paralelismo

imprescindible entre ambos conceptos. (García García, 1995)

En la línea de García García (1995), predio registral “Es un bien

inmueble consistente en el espacio suficientemente delimitado y susceptible de

aprovechamiento independiente, con una titularidad unitaria y objeto de tráfico

como unidad, y por ello susceptible de abrir folio registral, conforme al principio

de especialidad”.

En línea de García García aplicado a nuestro sistema registral, son

predios registrales:

- Una superficie de terreno incluida dentro de una línea poligonal,

con edificación o sin ella.

- Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.

- Las zonas comunes aunque no constituyan una unidad sin

solución de continuidad.

- Los aires o el derecho a la sobreelevación de una edificación

previsto dentro de un régimen de propiedad exclusiva y propiedad

común.

- Una unidad funcional de dos secciones exclusivas: departamento

más garaje, departamento más depósito, departamento más

garaje mas depósito.

- El derecho de superficie constituido sobre o bajo del suelo o de

ambos.

- Las vías públicas luego de la independización de los lotes

conformantes de una habilitación urbana.

Jurisprudencia Registral vinculada a la identificación del Predio

Entre las observaciones más comunes en la primera instancia registral

tenemos la discrepancia que puede haber entre la descripción del predio que

consta en la partida con el que consta en el título. Al respecto, uno de los

alcances de la calificación es la confrontación de la adecuación de los títulos

con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de

practicar la inscripción. El artículo 32 del RGRP, señala expresamente que la

adecuación con los antecedentes registrales, llámese títulos archivados, se

efectuará de manera complementaria sin perjuicio de la legitimación de los

asientos de inscripción.

La conjugación de los princpios de especialidad y legitimación no implica

una adecuación exacta en cuanto a la descripción literal que aparece en el

asiento registral como parece entender en la primera instancia registral. Ya se

ha explicado que un predio puede ser descrito de diversos modos. Si

asumimos que el principio de especialidad no se basa en aspectos meramente

formales sino materiales, es decir de lo que se trata es llegar al convecimiento

de límite del derecho protegido, bastará que de la evaluación de los elementos

descriptivos se llegue a la conclusión de que trata del mismo predio.

Dada la cantidad de observaciones recurrentes sobre el mismo tema el Pleno

del Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de observancia

obligatoria:

IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA

“La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de

transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación

siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la

identificación del mismo”.

Este criterio fue adoptado en las Resoluciones Nº 507-2001-ORLC/TR del 14

de Noviembre de 2001, Nº 464-1997-ORLC/TR del 12 de Diciembre de 1997,

Nº 305-2000-ORLC/TR del 28 Septiembre de 2000 y Nº 45-2002-ORLC/TR del

24 de Enero de 2002

El precedente ya tiene más 11 años, no obstante los registradores siguen

denegando la inscripción de actos inmobiliarios argumentando discrepancias

con el antecedente registral aplicando inadecuadamente el principio de

especialidad.

De la revisión de las resoluciones del Tribunal Registral se constata diversos

supuestos de aplicación del precedente aludido (Ver cuadro IV):

En las resoluciones como la N° 1899-2013-SUNARP-TR-L del 15/11/2013 se

revocaron las observaciones basados en la supuesta falta de adecuación por

haberse consignado en forma errada la jurisdicción del Predio, esto es el

distrito a donde se ubica. En estos supuestos el Tribunal habría considerado la

creación de nuevos distritos basados en la Ley, por lo que no era necesario

acompañar certificado de jurisdicción.

En otras resoluciones entre la que se encuentra la número 112-2013-SUNARP-

TR-L del 8 de marzo de 2013, no se consideró un obstáculo la discrepancia en

cuanto a linderos y medidas perimétricas.

En resoluciones como la número 1277-2013-SUNARP-TR-L del 6 de agosto de

2013 y la Resolución 1612 del 31 de octubre de 2012 se consideró que la

discrepancia en cuanto a la denominación de la unidad inmobiliaria no era

obstáculo para inscribir una transferencia. En el mismo sentido en las

resoluciones números 1015-2013-SUNARP-TR-L del 19 de junio 2013 y N°

630-2012-SUNARP-TR-T del 12 de octubre del 2012 se revocaron

observaciones basadas en la discrepancia de nomenclatura: Mz, Lote o calle,

pues existían otros elementos de identificación. Como ya se ha explicado un

predio puede identificado o descrito de diversas formas.

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Gómez Galligo, F. J., & Del Pozo Carrascosa, P. (2006). Lecciones de Derecho Hipotecario.

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