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El sEctor hotElEro Español nEcEsita un rEposicionamiEnto dE EmprEsas y EstablEcimiEntos

la inversión en hoteles alcanzó en 2017 casi los 4.000 millones de euros, batiendo ampliamente las cifras de los dos años anteriores. El sector hotelero afronta 2018 como la consolidación de un nuevo ciclo que, si bien no estará exento

de retos, también estará lleno de oportunidades basa-das en la fortaleza de un sector con unas muy positivas perspectivas de crecimiento. Un factor fundamental es la necesidad de reposicionamiento de las empresas y buena parte de los establecimientos hoteleros de nues-tro país para garantizar su competitividad.

Para aportar la información sobre experiencias y el conocimiento que precisan los inversores y profesiona-les del sector, Observatorio Inmobiliario ha celebrado en Madrid el Encuentro Inmobiliario “Sector hotelero: reposicionamiento de empresas y establecimientos”. El Encuentro, al que han asistido más de 150 profesiona-les, ha contado con el asesoramiento y colaboración de Tinsa y la Confederación Española de Hoteles y Aloja-mientos Turísticos (CEHAT); la participación de Acerta, DLA Piper, Hispania, One Shot Hotels, Renta 4, Room Mate Hotels, VELTIS Rating y el patrocinio de la zona networking por parte de Éxico y SK Servicios.

Encuentro Inmobiliario organizado por Observatorio Inmobiliario en Madrid con el asesoramiento y colaboración de Tinsa y la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT); la participación de Acerta, DLA Piper, Hispania, One Shot Hotels, Renta 4, Room Mate Hotels, Veltis Rating y el patrocinio de la zona networking por parte de Éxico y SK Servicios

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SECTOR HOTELERO: REPOSICIONAMIENTO DE EMPRESAS

Y ESTABLECIMIENTOS Organiza

Con el asesoramiento y la colaboración de:OBSERV

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Intervienen

Real Estate Rating Agency

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Zona Networking patrocinada por:

#EncuentroHoteles

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Abrió el Encuentro el director de Observatorio Inmobiliario, Ja-vier Martín (quien también ejerció de moderador del mismo) con un reconocimiento del buen momento de este sector y destacó el importan-te crecimiento de la inversión en el mismo, así como los grandes cam-bios en la propiedad y la entrada de nuevos actores, como fondos inter-nacionales y socimis. En este marco, destacó la necesidad de reposiciona-miento tanto de empresas como de establecimientos hoteleros.

un sEctor muy ExtEnso E importantE

Ana María Camps, directora de estudios de CEHAT estableció el marco de referencia del sector ho-telero en España, un sector muy ex-tenso (18.000 establecimientos hote-leros, 1,5 millones de plazas hotele-ras, 260.000 empresas de restaura-ción, 9.000 empresas de intermedia-ción…), muy pequeño (96% pymes,

73% empresas familiares, 93% sin asalariados…) y muy fragmentado (2% empresa multinacional, 75% de las empresas son independientes y el 40% de los hoteles no están afi-liados a cadenas). Además, presen-tó los defectos y oportunidades del sector en cuanto a la política turís-tica, respecto a otros destinos con oferta turística, en relación con la demanda, con la financiación, con el I+D+I y con el empleo. Por último ha se ha referido a la estructura y el modelo de negocio y a la relación entre propietarios y operadores.

ÁrEas críticas dE la valoración y consultoría hotElEra

Por su parte, Paloma Villamor, directora de Consultoría Inmobilia-ria de Tinsa y responsable de la Di-visión hotelera de esta compañía, señaló las áreas críticas de consul-toría y valoración en el reposicio-namiento de empresas y estableci-mientos hoteleros. Ha puesto de ma-nifiesto la estrecha relación existen-te entre el reposicionamiento de la empresa y del activo y recomienda mejor un reposicionamiento inte-gral, pero flexible. Ha analizado las causas del reposicionamiento (obso-lescencia, inadecuación, mejora…) y ha destacado la importancia de la planificación, coordinación y con-trol de plazos y ha cuantificado la intensidad de la cuantía invertida en el proceso, según las características y categoría de los establecimientos. Por último, explicó las caracterís-

ticas de la valoración de activos y empresas en este segmento, tanto en sus diferentes tipos (reguladas, no reguladas, autorreguladas…). Todo ello soportado por una tecnología Smart Data, respaldada en un am-plio equipo de profesionales. Villa-mor explicó que cada método de va-loración recoge el reposicionamiento del activo de diferente manera. Fi-nalizó su intervención señalando la sostenibilidad del sector hotelero como un valor a futuro, con amplio impacto de mejora en el ámbito so-cial, medioambiental y económico.

la nEcEsidad dEl anÁlisis dEl riEsgo

Ignacio Sandoval, consultor de Veltis Rating, expuso la necesidad de incorporar el análisis basado en el riesgo en la toma de decisiones tanto de inversión como de reposi-

Ana María Camps. CEHAT.

Paloma Villamor. Tinsa.

Ignacio Sandoval. VELTIS.

Javier Martín. Observatorio Inmobiliario.

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cionamiento de activos. Un análisis de este tipo arroja luz sobre todos los riesgos sistemáticos (geopolíticos, legislativos, administrativos, econó-micos, demográficos, sociales, etc.) como sobre los específicos del acti-vo (edificabilidad, estado del activo, terreno, tipo de propiedad y de ges-tión, proyecto de reposicionamien-to…). Sandoval destacó el incremen-to de la rentabilidad del sector hote-lero y el creciente interés inversor en este sector lo que acentúa la necesi-dad de un análisis profundo como el que aporta el basado en la gestión de riesgos, dada la complejidad en un sector de altísima especialización. En este sentido apuntó que “el rating inmobiliario ayuda a tomar decisio-nes, aporta transparencia al mercado y, por lo tanto genera confianza a los agentes que operan en el sector y a los inversores”.

El papEl crEciEntE dE las socimis

A continuación, Elías Rodríguez-Viña, director general de Renta 4, expuso ante los asistentes del En-cuentro Inmobiliario, la situación particularidades y perspectivas de las socimis y, particularmente, las vinculadas con el sector hotelero. En este sentido, ha destacado al presen-cia en Bolsa de Hispania, una socimi con más de un 60% de su portfo-lio invertido en el sector hotelero (aproximadamente 1.200 millones

de euros), además de otras tres soci-mis hoteleras que cotizan en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil): Bay (recientemente adquirida por His-pania, con 723 millones de euros en activos), Elaia (121 millones) y Argard (5 millones). “Hay mucho interés por parte de cadenas hotele-ras en explorar y en su caso situar los activos hoteleros en socimis”, ha señalado. También se ha detenido en la creación, puesta en marcha y requisitos de las socimis, para poste-riormente desarrollar el marco rela-cional y contractual entre la socimi y el operador hotelero.

pErspEctiva lEgal

Inés Chamarro, hospitality head de DLA Piper, intervino para apor-tar la perspectiva legal del reposi-cionamiento en el sector hotelero, fundamentalmente centró su expoi-sición en cuatro ámbitos: cambios en la operativa y gestión, cambios en el

operador (tanto en la autogestión, como en la gestión o en el arrenda-miento de hoteles), la rehabilitación-remodelación y la conversión de edificios. Esta experta destacó la im-portancia de que todo reposiciona-miento debe hacerse cumpliendo los numerosos y muy diferentes requi-sitos legales. “Encontramos hoteles, sobre todo vacacionales, con pun-tos legales pendientes de solucionar (obras ilegales, construcciones en zona de servidumbre de costas, ce-siones urbanísticas pendientes, usos de terrazas sin licencia, etc.) y esto puede penalizar a la hora de buscar un inversor o financiador”, asegura Chamarro.

tEndEncias y tipologías dEsdE la visión dEl projEct managEr

Eva Cuesta, directora general de Acerta hizo un recorrido por dife-rentes tendencias en tipologías de hoteles (boutique, exclusivo, hotel

Elias Rodríguez-Viña. Renta 4.

Inés Chamarro. DLA Piper.

Eva Cuesta. Acerta.

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socialmente responsable, temático y…hoteles “sin personas”) a la hora de abordar el reposicionamiento de estos activos. Desde la experiencia de una compañía internacional de project management, como es Acer-ta, detalló las características de ca-da modelo, su aportación al sector turístico y a la sociedad, sus pros y contras…Todo ello ilustrado con ejemplos reales a nivel internacio-nal. Eva Cuesta señala que en el re-posicionamiento de activos “es muy importante estar al lado del cliente, de sus necesidades, de la normati-va a la que deben adaptarse y estar muy pendiente de las preferencias de sus usuarios para asegurarse de que el proyecto ofrece respuestas a esas expectativas”.

mEsa rEdonda: aportando ExpEriEncias

Cerró el Encuentro Inmobiliario una mesa redonda moderada por Belén Dávila, directora de Interna-cional y grandes cuentas de Tinsa, en la que expusieron sus opiniones y experiencias Javier Picón, director de Asset Management de Hoteles de Hispania; Víctor Fernández, CEO de Room Mate Hotels y Luis Felipe Mendieta, CEO de One Shot Ho-tels. En la mesa redonda se habló, entre otros temas de tipologías de hoteles, de inversión y escalas en el reposicionamiento, de tematiza-ción, de ubicación y arquitectura,

de protección del patrimonio, de la incorporación de la tecnología, de la normativa y relación con las Ad-ministraciones, de accesibilidad, de nuevos servicios y, siempre como referencia, de trato humano y de conexión con el cliente. [ ]

Javier Picón. Hispania. Luis Felipe Mendieta. One Shot Hotels.

Víctor Fernández. Room Mate Group.

Belén Dávila (Tinsa) moderó la mesa redonda que cerró el Encuentro.

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