EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HÁBITAT Y ... -...
41
EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HÁBITAT Y VIVIENDA PLAN ESTRATÉGICO 2016 -2017 Calle Luis Cordero E1 – 80 y Av. 10 de Agosto Telf.: 2983 - 600 [email protected] www.epvivienda.gob.ec
Transcript of EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HÁBITAT Y ... -...
EMPRESA PÚBLICA
NACIONAL DE
HÁBITAT Y VIVIENDA
PLAN ESTRATÉGICO 2016 -2017
Calle Luis Cordero E1 – 80 y Av. 10 de Agosto
Telf.: 2983 - 600
[email protected] www.epvivienda.gob.ec
ÍNDICE
1. DIAGNÓSTICO DE LA EMPRESA……………………………………………......... 1 1.1. Marco normativo…………………………………………………………………..….. 1 1.2. Descripción de la empresa……………………………………………………...…….1 1.3. Análisis de ciclo de vida de la empresa…………………………………….………...2 1.4. Competencias, facultades, atribuciones y rol………………………………..……...5 1.4.1. Facultades…………………………………………………………….………………..5 1.4.2. Competencias………………………………………………………………..………...5 1.4.3. Atribuciones…………………………………………………………………..………..5 1.4.4. Rol………………………………………………………………………………….……5 1.5. Catálogo de productos y servicios……………………………………………..……..5 1.5.1. Productos……………………………………………………………………….……...5 1.5.2. Servicios………………………………………………………………………….…….7 1.6. Cadena de valor………………………………………………………………….…….7 2. ANÁLISIS SITUACIONAL DE LA EMPRESA FRENTE AL ENTORNO……..…...8 2.1 Análisis Pestel…………………………………………………………………………..….8 2.1.1 Factores Políticos………………………………………………………………….......8 2.1.2 Factores Económicos…………………………………………………………...…...11 2.1.3 Factores Sociales………………………………………………………………..…...12 2.1.4 Factores Tecnológicos y de Innovación……………………………………...........16 2.1.5 Factores Ecológicos Ambientales……………………………………………….….17 2.1.6 Factores Legales………………………………………………………………..…... 17 2.2 Análisis de actores involucrados……………………………………………………...…18 2.3 Análisis del mercado nacional (oferta, demanda, competidores)…………………....19 2.3.1 Actores públicos de desarrollo inmobiliarios…………………………….………...22 2.4 Análisis del mercado internacional (oferta, demanda, competidores)…………..…..23 2.5 Análisis FODA………………………………………………………………………..…...26
3. ELEMENTOS ORIENTADORES DE LA EMPRESA…………………………..…27 3.1 Misión………………………………………………………………………………….…..27 3.2 Visión………………………………………………………………………………….…...27 3.3 Valores empresariales………………………………………………………………..….28 3.4 Políticas empresariales……………………………………………………………..…...28
4. FIJACIÓN DE OBJETIVOS, ARTICULACIÓN AL PNBV VIGENTE, ESTRATEGIAS, INDICADORES Y METAS………………………………………….….…31 4.1 Objetivos estratégicos empresariales…………………………………………….….…31 4.2 Articulación con los objetivos del PNBV vigente, las agendas sectoriales y las
políticas intersectoriales…………………………………………………………….……32 4.3 Mapa estratégico…………………………………………………………………..……..33 4.4 Estrategias…………………………………………………………………………..…….35 4.5 Indicadores, línea base, metas plurianuales y responsables……..……………...…..35
5. PROGRAMAS, PROYECTOS Y FINANCIAMIENTO……………….……….…...36 6. CUADRO RESUMEN DEL PLAN ESTRATÉGICO……………………...………..36 7. GLOSARIO DE TÉRMINOS…………………………………………………….…..37 8. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS………………………………….….…………37
1
1. DIAGNÓSTICO DE LA EMPRESA
Para la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda, en adelante EPV, la planificación estratégica constituye una importante herramienta de diagnóstico, análisis y toma de decisiones que permite identificar el escenario presente así como el deseado a futuro y establecer los pasos que se deben realizar para alcanzar los objetivos planteados. Sin un rumbo trazado la EPV corre el riesgo de que las acciones emprendidas respondan a coyunturas y oportunidades, antes que a estrategias que conduzcan a fortalecer su accionar en el rol de desarrollo urbano.
Con este antecedente, y con la finalidad de implementar en la EPV un documento que oriente y direccione su accionar a largo plazo, se ha desarrollado el presente Plan Estratégico en el cual se establecieron los lineamientos detallando programas y proyectos, considerados claves para cumplir los objetivos de la institución.
Bajo esta perspectiva se recopilaron insumos de organismos referentes al tema de la vivienda a fin de que los programas y proyectos identificados, sean coherentes y/o complementarios con las acciones que ejecutan otras instituciones del Estado.
1.1. Marco normativo.
- Constitución de la República del Ecuador artículos, 30, 66 numerales 2, y 25, 261 numeral 6, 315 y 375.
- Código Orgánico de Planificación y Finanzas Públicas artículo 54, 70. - Ley Orgánica de Empresas Públicas. - Plan Nacional del Buen Vivir, Objetivo Estratégico N.3. - Decreto Ejecutivo 622 Creación de la EPV. - Decreto Ejecutivo 822, Reglamento que regula las atribuciones, deberes y
responsabilidades de los directorios y de las gerencias generales de las empresas públicas de la función ejecutiva.
- Acuerdo Ministerial 570, Norma Técnica para la creación de empresas Públicas. - Acuerdo Ministerial 382, Norma Técnica para regular la elaboración y Aprobación
de los presupuestos de las Empresas Públicas de la Función Ejecutiva, el procedimiento para la determinación del monto y el plazo para la entrega de los recursos provenientes de los excedentes de esas empresas públicas al Ministerio de Finanzas y la transferencia de recursos durante la ejecución presupuestaria.
1.2. Descripción de la empresa.
Con fecha 20 de diciembre de 2014, la Secretaria Nacional de Planificación, SENPLADES, emite el informe favorable para la creación de la EPV, en este informe se resaltan los beneficios económicos y sociales que la creación de la empresa daría al país, finalmente recomienda la creación de la misma.
El 27 de febrero de 2015, el Ministerio de Finanzas, mediante oficio MINFFIN-DM-2015 0134, emite el dictamen favorable, basado en el informe de SENPLADES, para la creación de la EPV.
2
Mediante decreto ejecutivo N. 622, se crea la EPV cuyo objeto de creación es el de incrementar la oferta de vivienda a nivel nacional con el fin de corregir fallas de mercado en el segmento de vivienda de interés social y prioritario. Se establecen además las actividades, financiamiento, patrimonio y conformación del directorio de la empresa.
En sesión del 1 de abril de 2015, el Directorio de la EPV nombra al Gerente General de la EPV quien será el encargado de dar cumplimiento al decreto de creación de la empresa.
Posteriormente en la segunda sesión de Directorio, se aprueba el Reglamento del Directorio, las Escalas Salariales, las Normas de Talento Humano y Proforma Presupuestaria año 2015, quedando pendiente de aprobación el Estatuto Orgánico Funcional, posteriormente con fecha 24 de junio de 2015, el Directorio de la EPV aprueba el presupuesto de la empresa cuyo valor es de US $ 10.366.802,75.
En base al presupuesto aprobado, el 10 de julio de 2015, el Ministerio de Finanzas realiza el primer desembolso de recursos a la EPV por un valor de US$ 1.950.115,12 con esta transferencia la empresa prácticamente empieza sus funciones.
Con fecha 17 de julio de 2015, el directorio de la EPV aprueba el Estatuto Orgánico Funcional en el cual se detallan las actividades y productos de cada unidad, con esto, la EPV cuenta con toda su normativa aprobada.
La Gestión de la EPV tiene como finalidad la generación de proyectos de vivienda de interés social y prioritario. El modelo de gestión de la EPV prevée la consecución de este fin a través de asociaciones público–privadas, en las cuales la EPV realiza aportes de bienes inmuebles con mecanismos que le permitan recuperar la inversión a mediano y corto plazo.
Para esto se establecerán instrumentos legales que permitan establecer obligaciones y responsabilidades entre cada una de las partes. La EPV identifica suelo público con potencial para el desarrollo de vivienda de interés social y realiza convocatorias públicas para invitar a constructores y promotores inmobiliarios a participar en los diferentes proyectos convirtiéndose en aliados estratégicos en la gestión de la EPV.
Tanto en la venta como en el aporte a modelos asociativos dinámicos, la EPV determina las mejores condiciones para el desarrollo habitacional y acceso a la vivienda para la población objetivo.
Existen además varias actividades que serán sintetizadas en la cartera de productos y servicios que presta la EPV.
1.3. Análisis de ciclo de vida de la empresa.
La EPV se encuentra en la fase de ciclo de vida denominada, NUEVA, con menos de un año de funciones.
En los primeros meses de operación de la empresa, se han conseguido un sin número de logros los cuales se detallan a continuación:
3
Técnicos:
- Se han firmado tres gerencias de proyectos inmobiliarios del BIESS: Portal de los Valles, Inchalillo Gardens y Portal de Granada.
- Se ha gestionado la transferencia tres inmuebles: Bellavista en la provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas, Bodegas Km 8,5 en la provincia del Guayas, San Gregorio en la provincia de Pichincha.
- Se han contratado diseños urbanísticos y de redes de 3 predios: Manuel Córdova Galarza, PUAE – San Carlos y la Betania.
- Se ha conformado un banco de suelos identificando 30 predios que están en proceso de saneamiento y transferencia.
Desarrollo Organizacional:
- El 1 de abril de 2015, el Directorio de la empresa efectúa el nombramiento del Gerente General.
- Elaboración y aprobación por el Directorio el 1 de junio de 2015 de: el Reglamento del Directorio, Escalas Salariales, Normas de Talento Humano y la Proforma Presupuestaria año 2015.
- Elaboración y aprobación del directorio el 17 de junio de 2015 del Estatuto Orgánico Funcional por Procesos.
- Elaboración y aprobación por el directorio el 24 de junio de 2015 del Presupuesto para el presente año.
- Gestión y obtención de la primera transferencia de recursos.
Talento Humano:
- Conformación del equipo de trabajo. Al 30 de noviembre de 2015, la empresa cuenta con un equipo de 24 funcionarios de alto nivel y experiencia al servicio de la EPV.
Comercial:
- Diseño y aprobación de logo y nombre comercial. - Elaboración de página WEB institucional.
A continuación se presenta la línea de tiempo de la EPV:
4
EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HÁBITAT Y VIVIENDA
LÍNEA DE TIEMPO – PRINCIPALES HITOS DE LA EPV
EMPRESA NUEVA 9 MESES (Acuerdo N. 622)
5 MESES (primera asignación de recursos)
ACUERDO N. 622 CREACIÓN DE LA
EPV
NOMBRAMIENTO DEL GERENTE
GENERAL
APROBACIÓN REGLAMENTO DEL
DIRECTORIO, ESCALAS SALARIALES, NORMAS
DE TH Y PROFORMA PRESUPUESTARIA AÑO
2015.
APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO DE LA
EPV
PRIMERA ASIGNACIÓN PRESUPUESTARIA.
APROBACIÓN DE ESTATUTO DE LA
EPV
BANCO DE SUELO CON 30 PREDIOS
GERENCIA PROYECTO PORTAL
DE LOS VALLES
GERENCIA PROYECTO INCHALILLO
GARDENS
TRANFERENCIA A LA EPV INMUEBLE
BELLAVISTA EN LA PROVINCIA DE SANTO
DOMINGO DE LOS TSACHILAS.
TRANFERENCIA A LA EPV INMUEBLE
BODEGAS KM. 8.5 EN LA PROVINCIA DEL
GUAYAS.
TRANFERENCIA A LA EPV
INMUEBLE SAN GREGORIO EN LA PROVINCIA DE PICHINCHA.
GERENCIA PROYECTO PORTAL DE GRANADA
24 FUNCIONARIOS INCORPORADOS A
LA EPV
TRANSFERENCIA A LA EPV JARDÍN
DE LOS GIRASOLES,
PROVINCIA DEL GUAYAS
TRANFERENCIA A LA EPV
INMUEBLE RIVOTORTO,
PROVINCIA DE COTOPAXI
TRANFERENCIA A LA EPV INMUEBLE SAN CARLOS, PROVINCIA
DE PICHINCHA
01/04/2015
01/06/2015
24/06/2015
10/07/2015
17/07/2015
15/08/2015
27/08/2015
21/09/2015
07/10/2015
27/10/2015
11/11/2015
17/11/2015
30/11/2015
01/12/2015
08/12/2015
09/12/2015
31/12/2015
17-MAR.-15
5
1.4. Competencias, facultades, atribuciones y rol.
1.4.1 Facultades
Para el cumplimiento del objeto de creación, según decreto ejecutivo 622, se le faculta a la EPV a: Planificar, coordinar y gestionar el desarrollo urbano y la vivienda en el segmento de vivienda de interés social y prioritario a nivel nacional.
1.4.2 Competencias
La EPV tiene las siguientes competencias:
- Habilitar y urbanizar suelo para desarrollo urbano y vivienda de interés social y prioritario.
- Rehabilitar inmuebles de propiedad pública y privada. - Asesorar en planificación urbanística.
1.4.3 Atribuciones
La EPV cuenta dentro de sus competencias y facultades con las siguientes atribuciones:
- Estructurar y promover planes, programas y proyectos de vivienda de interés social y prioritario.
- Adquirir a cualquier título, arrendar, vender o transferir bienes inmuebles para los fines inherentes a su objeto de creación.
- Prestar de servicios de acuerdo a las actividades inherentes a su objetivo de constitución.
1.4.4 Rol
El rol de la EPV se le puede definir de acuerdo al mandato ejecutivo de creación como una institución que busca incrementar la oferta de vivienda a nivel nacional con el fin de corregir fallas de mercado en el segmento de vivienda de interés social y prioritario.
1.5. Catálogo de productos y servicios.
Para la generación de proyectos de interés social y prioritario la EPV ofrece los siguientes productos y servicios:
1.5.1 Productos
a) Suelo Urbanizado.
- Suelo Urbanizado por la EPV.- Es aquel suelo con características rústicas que es transferido por las distintas instituciones del Estado (MIDUVI, BEV, INMOBILIAR, MIDENA) a la EPV o adquirido por esta última; el cual luego de la aprobación de los estudios urbanos y de redes de urbanización por los órganos competentes, es transformado a suelo urbanizado con las obras de infraestructura vial y de servicios básicos que permiten el adecuado desarrollo
6
de vivienda de interés social y prioritario junto con su equipamiento. Las obras de infraestructura pueden ser desarrolladas a través de modelos asociativos o recursos propios. El suelo urbanizado se organiza en manzanas o macro lotes que para el desarrollo de vivienda son ofertados a promotores públicos o privados mediante venta o aporte a modelos asociativos dinámicos.
- Suelo Urbanizado en contextos urbanos consolidados.- Es aquel suelo transferido por las distintas instituciones del Estado (MIDUVI, BEV, INMOBILIAR, MIDENA) a la EPV o adquirido por esta última, en contextos urbanos consolidados que cuenta con infraestructura vial y de servicios básicos ya desarrollados. Este suelo es ofertado directamente para el desarrollo inmobiliario de vivienda mediante venta o aporte a modelos asociativos dinámicos. Su característica urbana condiciona la superficie de los mismos, por lo cual, pueden tener pequeñas superficies. Este tipo de suelo es potencial para el desarrollo habitacional alternativo, como viviendas estudiantiles.
b) Suelo Rústico.- Es aquel suelo transferido por las distintas instituciones del Estado (MIDUVI, BEV, INMOBILIAR, MIDENA) a la EPV o adquirido por esta última y que por sus características de ubicación o superficie, la empresa no desarrolla el proyecto urbanístico y de redes y lo oferta a promotores públicos o privados mediante venta o aporte a modelos asociativos dinámicos, para que este desarrolle la integralidad del proyecto hasta la construcción y venta de vivienda de interés social y prioritario.
c) Oferta de Viviendas Construidas.- Venta de viviendas de interés social y prioritario que han sido transferidas a la EPV para su comercialización, previo a lo cual la EPV realiza procesos de regularización ante las autoridades locales y de mantenimiento de las mismas.
d) Lotes Urbanizados.- Venta de lotes vacantes en urbanizaciones y/o lotizaciones que han sido transferidas a la EPV para su comercialización, para lo cual realiza procesos de regularización y catastro ante las autoridades locales en coordinación con la Secretaría Técnica de Prevención de Asentamientos Humanos Irregulares.
e) Oferta de Edificios Pre existentes.- Edificios transferidos a la EPV, cuyo uso final será residencial. La EPV realiza la re funcionalización de inmuebles que poseen características favorables para el desarrollo de vivienda de interés social y prioritario. El proyecto puede ser desarrollado a través de modelos asociativos o recursos propios.
7
1.5.2 Servicios
a) Servicios Especializados de Diseño Urbanístico Integral.- La EPV cuenta con un equipo técnico calificado que le permite ofertar estudios técnicos para el desarrollo de proyectos habitacionales de interés social y prioritario a GAD´s, promotores públicos y/o privados.
b) Gerencia de proyectos inmobiliarios.- Consiste en la administración de los proyectos inmobiliarios habitacionales de interés público.
c) Asesoría Técnica y Gestión para la Regularización de asentamientos humanos. Las actividades relacionadas con este servicio se desarrollan en coordinación con el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, la Secretaría Técnica de Prevención de Asentamientos Humanos Irregulares, los GAD’s municipales y otras instituciones públicas. Consiste en el reconocimiento del derecho de posesión de la tenencia de la tierra en los asentamientos humanos irregulares y en consecuencia de los demás atributos de la propiedad, logrando el crecimiento ordenado de las ciudades. Comprende la Regularización y catastro del fraccionamiento el en GAD municipal mediante de la formulación de un proyecto urbano consecuente con la normativa local vigente y la transferencia de dominio a través de adjudicación y venta a los actuales posesionarios, previo un análisis socio económico.
d) Servicios Especializados de Diseño para Rehabilitación de Edificaciones.. Diseños para la rehabilitación de edificios, actividades específicamente a lo relacionados con aspectos histórico - constructivos, ingenierías, entorno urbano inmediato y con potencial para usos residencial.
e) Alquiler de vivienda de interés público. Considerada como una iniciativa orientada a segmentos de vivienda temporal ya sea para estudiantes o personas interesadas en la modalidad de vivienda de alquiler.
1.6. Cadena de valor.
La cadena de valor de la EPV jerarquiza los procesos de la organización en tres tipos: Procesos Gobernantes, Procesos Agregadores de Valor y Procesos Habilitantes o de Apoyo.
Los procesos agregadores de valor incluyen:
- Planificación Urbanística; - Estudios Inmobiliarios y Comercialización; y, - Contratación de Estudios y Obras.
Los procesos agregadores de valor, constituyen las ventajas competitivas de la EPV, siendo la experiencia del personal técnico, una fortaleza, fruto de años de labor en temas relacionados con la vivienda social.
8
CADENA DE VALOR DE LA EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HÁBITAT Y VIVIENDA
2. ANÁLISIS SITUACIONAL DE LA EMPRESA FRENTE AL ENTORNO
2.1. Análisis Pestel.
2.1.1 Factores Políticos
La Constitución de la República del Ecuador aprobada en el año 2008, reconoce nuevos derechos relacionados al desarrollo urbano, en búsqueda de ciudades más ordenadas, equitativas e incluyentes.
En el artículo 30, establece que las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica. De igual manera en su artículo 375, establece como obligación de todos los niveles de gobierno, garantizar el hábitat y la vivienda digna. Por hábitat se entiende el entorno integral y construido en el que la población se asienta y desarrolla sus
DE
FIC
IT C
UA
NT
ITA
TIV
O Y
CU
AL
ITA
TIV
O D
E V
IVIE
ND
A
VIV
IEN
DA
SO
CIA
L Y
PR
IOR
ITA
RIA
PROCESOS GENERADORES DE VALOR
PROCESOS GOBERNANTES
GERENCIA GENERAL
ADMINISTRATIVODEF
ICIT
CU
AN
TITA
TIV
O Y
CU
ALI
TATI
VO
DE
VIV
IEN
DA
VIV
IEN
DA
SO
CIA
L Y
PR
IOR
ITA
RIA
PRODUCTOS:- Suelo Urbanizado
- Suelo Rústico- Viviendas de Interes Social y Prioritario.- Lotes Urbanizados.
SERVICIOS:
- Diseño Urbanístico Integral.- Diseño para rehabilitación de edificaciones.- Gerenciade Proyectos Inmobiliarios.- Asesoría Técnica y Gestión para la Regularización de asentamientos humanos.- Alquiler de vivienda de interés público
CO
MP
RA
SP
ÚB
LIC
AS
TALE
NTO
HU
MA
NO
PR
ESU
PU
ESTO
CO
NTA
BIL
IDA
D
TESO
RER
ÍA
JURÍDICO
TIC
'S
COMUNICACIÓNPLANIFICACION
FINANCIERO
DIRECTORIO
GERENCIA TECNICA
BANCO DE SUELOS E
INMUEBLES
PLANIFICACIÓN URBANISTICA
ANALISIS ECONOMICO FINANCIERO
IDENTIFICACION DE ALIADO
ESTRATEGICO
MO
DEL
O A
SOC
IATI
VO
ALI
AN
ZA A
PP
PROCESOS DE APOYO PROCESOS DE ASESORÍA
PROYECTOS ESPECIALES
9
actividades; por lo tanto, debe ser ambientalmente sano y brindar condiciones de seguridad para la población.
El Plan Nacional de Desarrollo, denominado Plan para el Buen Vivir 2013 – 2017, en su objetivo N. 3 se plantea mejorar la calidad de vida de la población mediante políticas relacionadas al hábitat y vivienda que permiten entre otras cosas:
- Promover el desarrollo de programas habitacionales integrales accesibles. - Incentivar una oferta de vivienda social que cumpla con estándares de
construcción. - Definir, normar, regular y controlar el cumplimiento de estándares de calidad
para la construcción de vivienda. - Promover el acceso equitativo de la población a suelo para vivienda, normando,
regulando y controlando el mercado de suelo para evitar la especulación.
El acceso a una vivienda y a un hábitat seguro es una prioridad nacional manifestada a través de sus instrumentos de planificación.
A continuación se detallan otros factores políticos que pueden influir en la gestión de la EPV:
- Decreto Ejecutivo 582, Reglamento de Régimen de colaboración Público Privada. (Ro. 453 de 6 de marzo de 2015)
El decreto se encarga de establecer las regulaciones específicas a las asociaciones entre las entidades públicas titulares de la competencia a ser delegada y los sujetos del derecho privado. Con este decreto las empresas privadas podrán presentar iniciativas de inversión en las áreas de sectores estratégicos, provisión de los servicios públicos y en cualquier otro servicio de interés general. Las inversiones podrán realizarse en nuevos proyectos o en aquellos existentes.
La normativa se sustenta en el artículo 100 del Código Orgánico de la Producción, donde se establece que los proponentes privados podrán financiar proyectos cuando el Estado o sus instituciones no tengan la capacidad técnica, económica o cuando la demanda del servicio no pueda ser cubierta por las empresas públicas o mixtas.
Las propuestas deben ser de interés público y deberán determinar el grado de contribución al cumplimiento de los instrumentos y planificación de la entidad pública; y el de participación y rol del Estado en la prestación del servicio.
La incidencia del Decreto mencionado en el objetivo empresarial, se determina en la existencia de un marco normativo que propone procedimientos generales que viabilizan los modelos asociativos público privado, partiendo de la presentación de iniciativas privadas.
- Ley Orgánica de Incentivos para APP´s y la Inversión Extranjera.
La Asamblea Nacional aprobó la Ley Orgánica de Incentivos para las Asociaciones Público-Privadas (APP) y la inversión extranjera, el mismo que fue una propuesta enviada por el señor Presidente de la República.
10
La ley, vincula al sector privado en la ejecución de obras de interés público y de carácter estratégico; a cambio, los inversionistas recibirán los beneficios tributarios contemplados en la misma y de forma adicional los establecidos en el Código de la Producción, Comercio e Inversiones.
La promulgación de la norma referida ha sido favorable en los sectores empresariales, generando interés manifiesto en inversiones por parte del sector privado, lo que permitiría fortalecer las alianzas intersectoriales; por lo cual este tipo de legislación se consolida como un factor positivo en la gestión empresarial de la EPV.
- Reglamento para la operación del sistema de Incentivos para la Vivienda.
El Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) emitió el acuerdo Ministerial 027–15 a través del cual se codifica la reglamentación sobre el Sistema de Incentivos para la Vivienda, entre los que se encuentran el Bono Inmobiliario, destinado a financiar los costos para adquirir una unidad de vivienda; Bono para Construcción de Vivienda Nueva en terreno propio destinado como incentivo para las familias que cuenten con un terreno y vayan a iniciar la construcción de una unidad de vivienda; Bono para Mejoramiento de Vivienda destinado para la intervención de mejoras en una unidad habitacional y finalmente el Bono de Titulación destinado para complementar los costos de formalización y perfeccionamiento de las escrituras públicas.
Este marco regulatorio de la Secretaría de Estado competente en materia de vivienda, ha establecido en primer lugar una concreción del sistema de incentivos, con reglas específicas para los beneficiarios, incidiendo de forma positiva en el desarrollo del mercado inmobiliario en el segmento de viviendas de interés social.
De igual manera, la norma referida establece atribuciones concretas de participación de la EPV en el proceso de calificación de los proyectos inmobiliarios beneficiarios de los incentivos para la vivienda que propone dicho reglamento; ampliando el grado de contribución de la empresa.
- Política de Estado en materia de vivienda social.
Los planes sociales de vivienda han sido emprendidos por instituciones públicas como el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) y el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI). Dichos planes han sido esporádicos y desarticulados de una política de Estado a largo plazo en materia vivienda.
Los programas de vivienda emprendidos por el sector privado han tenido relativa incidencia en la oferta debido básicamente a la falta de una coherencia y continuidad en las políticas de subsidio emanadas por los distintos gobiernos.
Por otro lado, los programas de vivienda social emprendidos por traficantes de tierra, han enfocado su objetivo en proveer lotes a la población menos favorecida en su mayoría, sin contar con las mínimas dotaciones de servicios básicos, como
11
educación o salud, constituyendo barrios inseguros, con mala accesibilidad al resto de la ciudad.
En la medida en que los programas de vivienda social y prioritaria se conviertan en una política de Estado constante y consistente, que promueva la construcción de vivienda dentro de un concepto de ciudad integral, la EPV podrá obtener grandes e importantes avances en la oferta de soluciones habitacionales generadas desde el sector privado, público – privado y público en el país.
- Reglamento para la operación del Sistema de Incentivos para la Vivienda. Política Para Financiamiento De Vivienda De Interés Público (Resolución de la Junta de Política Monetaria y Financiera No. 45; R.O. 484 de 21-abr.-2015)
Esta norma propone un sistema orientado a generar incentivos para el financiamiento de vivienda de interés público, en las que participarían el Banco Central del Ecuador o el Sector Financiero Público conjuntamente con los Sectores Financiero Privado y Popular y Solidario.
La norma citada establece como principio la política pública la prevalencia del ser humano por sobre el capital, para lo cual es necesario promover el acceso al crédito de las personas y generar incentivos a las instituciones del sistema financiero para la creación de productos orientados a promover y facilitar la inclusión económica. En este sentido, ha desarrollado los requisitos de créditos elegibles para vivienda de interés público, entre los que encontramos la necesidad de una garantía hipotecaria a personas naturales para la adquisición o construcción de vivienda única y de primer uso, con un valor comercial del bien menor o igual a setenta mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 70,000.00) y cuyo valor por metro cuadrado sea menor o igual a ochocientos noventa dólares de los Estados Unidos de América (USD 890.00).
La incidencia de la norma es de importancia evidente para la gestión empresarial de la EPV, en vista la relevancia que implica contar con un producto crediticio específico para el segmento de vivienda de interés público con reglas de fomento claras para los beneficiarios finales, lo que se estima va a ser un motor de crecimiento de la demanda y en consecuencia en la oferta de vivienda en el sector intervenido que ha sido históricamente desatendido.
2.1.2 Factores Económicos
El presupuesto general del Estado para el año 2016, asciende a 29.835 millones de dólares, aproximadamente 4.000 millones menos con respecto a 2015, lo cual recorta el monto destinado a la inversión.
El cálculo para el presupuesto 2016 se hizo sobre la base de 35 dólares el barril de petróleo estimándose un déficit de 2.5%. Además se prevé una inflación 3.3% y un crecimiento real del Producto Interno Bruto (PIB) no petrolero del 1% y petrolero del 0.8%.
12
El presupuesto también se basa en los ingresos derivados de las inversiones realizadas hace seis, siete y ocho años, específicamente de las hidroeléctricas y la refinería potenciada.
Por otro lado, el presupuesto también contempla el Plan Económico de Ecuador para 2016, donde resaltan entre las principales acciones la inversión extranjera y la minería, el uso de los préstamos contingentes que se tenían contratados ante una posible erupción del volcán Cotopaxi, o el Fenómeno de El Niño y finalmente, la concreción de las primeras alianzas público-privadas.
La vivienda pertenece al sector económico de la construcción, el cual por sus características promueve la generación de empleo y la provisión de bienes de capital, lo cual, en el actual contexto económico local y regional es un mecanismo de crecimiento económico y de dinamización integral de la economía. Los mercados inmobiliario e hipotecario, captan gran parte de los ingresos familiares (hipotecas, arriendos, mantenimiento, intereses), logrando así que gran parte de las divisas se queden en el país.
El gobierno ecuatoriano ha adoptado varias medidas para contrarrestar los efectos negativos de la caída del petróleo y la apreciación del dólar en los mercados internacionales.
El sector de la construcción ha alcanzado crecimientos superiores al 8% en los últimos años; sin embargo, se aprecia en el último semestre de este año una ralentización en el sector. Por ello el gobierno nacional ha establecido planes y medidas enfocadas a la dinamización de este sector. Entre ellas tenemos la reducción de las tasas de interés para créditos destinados a oferentes y demandantes de vivienda.
Es indiscutible que el momento de recesión económica del contexto mundial va más allá del campo local, e implica un factor determinante en la gestión empresarial de la EPV debido a que constituye como un reto empresarial sobrellevar los factores económicos exógenos del mercado en general para encontrar fortalezas en los modelos de gestión asociativa en conjunto con el sector privado bajo esquemas de beneficios compartidos; por lo cual, lejos de entenderse como un factor negativo, se deben adoptar las medidas creativas necesarias que contrarresten los eventuales efectos negativos en la desaceleración de la economía.
2.1.3 Factores Sociales
La falta de un hábitat saludable y el acceso a vivienda digna por una gran parte de la población son una barrera para el desarrollo de una sociedad incluyente. Históricamente nuestro país se ha caracterizado por la falta de atención de esta necesidad básica profundizando la brecha entre distintos sectores de nuestras sociedades. En este contexto la EPV promueve el desarrollo armónico y sustentable de los asentamientos urbanos, brindando la posibilidad real de mejoramiento en la calidad de vida de las familias beneficiarias de los programas habitacionales generados por la empresa.
Los proyectos de viviendas sociales incluyen, además de las viviendas propiamente dichas, los servicios básicos como agua potable, electricidad y evacuación de aguas
13
servidas; además de los equipamientos como áreas verdes y juegos infantiles; educación y salud; vialidad y transporte.
Los datos existentes a nivel nacional resultantes del último censo poblacional y sus actualizaciones nos presentan el siguiente panorama:
- Déficit de Vivienda Cuantitativo y Hacinamiento
Según el Plan Nacional del Buen Vivir, el déficit habitacional cuantitativo pasó de 742.289 unidades de vivienda equivalentes al 21,2% en 2009 a 531.593 unidades de vivienda equivalentes al 13,7% en 2012. Sin embargo, este indicador se mantiene en el 29,8% que corresponden a 416.272 unidades de vivienda en zonas rurales.
En cuanto al hacinamiento, el porcentaje se ha reducido en un 50%, pasando del 18,9% lo que equivale aproximadamente a 633.000 viviendas en el año 2006, al 9,2% aproximadamente 335.000 viviendas en 2012.
AÑO POBLACION*DEFICIT
CUANTITATIVO
UNIDADES DE
VIVIENDA
2009 14.005.449 21,20% 742.289
2010 14.483.499 19,30% 698.829
2011 15.266.431 16,50% 629.740
2012** 15.520.973 13,70% 531.593
2013 15.774.749 13,70% 540.285
2014 16.027.466 13,70% 548.941
2015 16.144.529 13,70% 552.950 DEFICIT
2017 16.776.977 9%*** 377.482
* A partir del año 2012 son datos proyectados por el INEC
** Línea Base PNBV
*** Meta PNBV
EVOLUCIÓN DEL DÉFICIT CUANTITATIVO DE VIVIENDA
AÑO* POBLACION*%
HACINAMIENTO
UNIDADES DE
VIVIENDA
2006 13400000 18,90% 633.150
2012** 15.520.973 9,20% 356.982
2013 15.774.749 9,20% 362.819
2014 16.027.466 9,20% 368.632
2015 16.144.529 9,20% 371.324 DEFICIT
2017 16.776.977 7%*** 293.597
* A partir del año 2012 son datos proyectados por el INEC
** Línea Base PNBV
*** Meta PNBV
EVOLUCION DEL % DE HACINAMIENTO
14
De acuerdo a estos datos se puede determinar que el déficit real de viviendas a nivel nacional corresponde a 924.274 unidades de vivienda.
- Déficit Cualitativo y acceso a servicios básicos.
La cobertura de servicios básicos de primer orden se ha incrementado durante los últimos años (periodo 2001 - 2013) pasando de un déficit cualitativo de 40% equivalente a 1.138.182 viviendas a aproximadamente un 36%, valor que representa 1.308.325 viviendas. Sin embargo esta reducción aún es insuficiente debido al crecimiento de la población y al número total de viviendas.
SERVICIOS BÁSICOS EN EL ECUADOR PERIODO 2001 – 2013
- Incremento de Población INEC.
Ecuador registró 14'306.876 habitantes al 5 de diciembre del 2010, un 14,6 % más que lo reportado en el censo desarrollado en el 2001, según los datos preliminares del VII Censo de Población y VI de Vivienda. En comparación con los resultados del censo 2001, en donde la población llegó a los 12' 156.608 habitantes, el país bordea una tasa de crecimiento intercensal anual de 1,52%
La provincia de Guayas registra el mayor número de habitantes con 3.645.483, a continuación Pichincha con 2.576.287 y en tercer lugar se encuentra Manabí con 1.369.780. En cuanto a la densidad demográfica, existe un promedio de 55,8 habitantes por Km2 para el país. Las provincias con mayor densidad poblacional son Pichincha con 269,5 habitantes por Km2 y Guayas con 227,5; mientras que las de menor densidad son Pastaza y Galápagos con 2,8 habitantes por Km2 cada una.
DEFICIT POR SERVICO ELECTRICO
Con servicio 90% 2.553.861 93% 3.615.927
Sin Servicio 10% 291.227 7% 264.315
DEFICIT POR SERVICIO TELEFONICO
Con servicio 32% 916.409 36% 1.384.544
Sin Servicio 68% 1.931.679 64% 2.495.698
DEFICIT POR ABASTECIMIENTO DE AGUA
Red Pública 67% 1.922.280 72% 2.793.114
Otra Fuente 33% 925.808 28% 1.087.128
DEFICIT POR ELIMINACION DE BASURA
Carro Recolector 63% 1.785.954 77% 2.986.486
Otras formas 37% 1.062.134 23% 893.756
DEFICITCONECCION DE SERVICIO HIGIENICO
Red Pública 48% 1.368.026 54% 2.079.512
Otras formas 52% 1.480.062 46% 1.800.730
VIVIENDAS EXISTENTES 2.848.088 3.880.242
DEFICIT CUALITATIVO PROMEDIO 40% 1.138.182 34% 1.308.325
* Datos proyectados por el INEC
UNIDADES DE
VIVIENDACARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA
% RESPECTO
DEL TOTAL
% RESPECTO
DEL TOTAL
2013*2001
UNIDADES
DE VIVIENDA
15
Se debe considerar además que en los próximos 10 años se incrementará la necesidad de vivienda en aproximadamente 600.000 unidades por el incremento de número de hogares.
- Movilidad Interna entre provincias.
Según el último censo de población (2001 – 2010), la provincia que mayor expulsión de población presenta es Manabí, de esta provincia han salido 585.085 habitantes hasta el año 2010 y ha recibido tan solo 84.334 presentando saldo migratorio negativo. Por otro lado Guayas es la segunda provincia con más migración de habitantes 272.567, pero a su vez es la segunda provincia con inmigrantes 722.962, en tercer lugar se encuentra la provincia de Los Ríos con 252.871 migrantes.
Pichincha es la primera provincia con mayor inmigrantes con 786.693 habitantes, mientras que de ella han salido 155.994 personas. El movimiento migratorio en su mayoría lo generan las mujeres en busca de mejores condiciones de vida y en rangos de edad de entre los 15 y 65 años.
Estos datos son de gran importancia ya que en muchas ocasiones no existe la capacidad necesaria de vivienda sea definitiva o de alquiler para atender los movimientos migratorios en las principales provincias del país.
- Potenciales créditos del BIESS.
Uno de los objetivos planteados por el BIESS para el año 2016 es cerrar su balance anual con un valor superior o similar al de créditos hipotecarios entregados en el año 2015, esto es US $ 1.340 millones de dólares.
PROVINCIAPOBLACION
TOTALTASA DE
MIGRACIONTASA DE
INMIGRACION
PERSONAS QUE SALEN DE LA PROVINCIA
(MIGRACION)
PERSONAS QUE INGRESAN A LA PROVINCIA (INMIGRACION)
SALDO MIGRATORIO
Pichincha 2.576.287 8% 31% 213.832 803.802 589.970Guayas 3.645.483 9% 20% 313.512 729.097 415.585Santo Domingo de los Tsáchilas 368.013 30% 48% 110.404 175.542 65.138Sucumbios 176.472 20% 46% 35.824 81.530 45.706Orellana 136.396 14% 46% 18.959 63.015 44.056El Oro 600.659 20% 25% 118.930 149.564 30.634Santa Elena 308.693 11% 20% 34.882 60.504 25.622Pastaza 83.933 22% 37% 18.549 31.391 12.842Galápagos 25.124 21% 63% 5.377 15.728 10.351Zamora Chinchipe 91.376 25% 35% 22.570 31.616 9.046Morona Santiago 147.940 17% 20% 25.002 28.996 3.994Napo 103.697 25% 22% 25.924 23.124 -2.800Cañar 225.184 23% 21% 50.892 46.613 -4.278Azuay 712.127 16% 14% 116.077 102.546 -13.530Carchi 164.524 21% 11% 35.044 18.591 -16.452Esmeraldas 534.092 27% 22% 145.273 116.432 -28.841Tungurahua 504.583 20% 13% 99.907 67.614 -32.293Imbabura 398.244 26% 15% 103.145 60.135 -43.010Bolívar 183.641 46% 11% 83.557 19.466 -64.091Cotopaxi 409.205 30% 13% 123.989 53.606 -70.383Los Ríos 778.115 29% 20% 224.097 151.732 -72.365Chimborazo 458.581 31% 9% 142.619 42.648 -99.971Loja 448.966 37% 8% 163.873 36.366 -127.506Manabí 1.369.780 31% 6% 430.111 84.926 -345.185TOTAL 14.483.499
MIGRACION E INMIGRACION POR PROVINCIAS PERIODO 2001 - 2010
16
En sentido, el BIESS otorga una tasa de interés preferencial del 6% hasta 70.000 dólares, a un plazo de 25 años, techo máximo 890 dólares el m2.
De un estudio referente a los potenciales clientes, se desprende que existe una demanda total nacional de 1.886.439 créditos hipotecarios. El rango ubicado en montos inferiores a US $ 30.000,00, es el que cuenta con mayor demanda. Dentro de este rango la provincias con mayor potencial son Pichincha, Guayas, Manabí, Azuay y Tungurahua. A continuación se detalla los potenciales clientes para créditos hipotecarios a nivel nacional.
2.1.4. Factores Tecnológicos y de Innovación
Atender la demanda de vivienda social plantea, entre otros, grandes retos económicos y tecnológicos asociados a la generación de una oferta de vivienda de buena calidad y bajo costo; lo cual se traduce en una búsqueda permanente de alternativas constructivas que conlleva la investigación de técnicas y materiales nuevos para la construcción.
A nivel mundial, la industria de la construcción está en continuo desarrollo de nuevas tecnologías que permiten mayor eficiencia en el uso de materiales y recursos humanos. En el Ecuador se ha mantenido los sistemas constructivos tradicionales y no ha incursionado decididamente en estas nuevas tecnologías.
Con el objetivo de incrementar la calidad y reducir el costo final de la vivienda, la EPV en su gestión, buscará promover alianzas estratégicas nacionales e internacionales que, a más incorporar recursos económicos en el desarrollo de oferta vivienda social, le permita incorporar aspectos importantes de innovación a través de transferencia tecnológica.
64% 14% 16% 6%Menores a US$ 30.000
Entre US$ 30.000 y US$ 60.000
Entre US$ 60.000 y US$ 75.000
Mayores a US$ 75.000
0 PICHINCHA 386.662 91.250 95.836 40.787 614.535
0 GUAYAS 324.743 59.125 79.770 31.425 495.063
0 AZUAY 66.709 19.230 16.932 4.660 107.531
0 MANABÍ 70.014 15.506 16.290 4.828 106.638
0 TUNGURAHUA 38.373 9.442 10.188 4.542 62.545
0 EL ORO 36.970 8.035 8.977 2.503 56.485
0 LOS RÍOS 35.704 7.852 7.921 3.641 55.118
0 IMBABURA 31.374 6.765 7.636 2.660 48.435
0 LOJA 28.785 7.277 7.826 1.459 45.347
0 CHIMBORAZO 24.006 6.201 6.648 2.548 39.403
0 ESMERALDAS 24.568 4.763 5.970 2.972 38.273
0 COTOPAXI 24.125 5.759 5.826 1.158 36.868
0 SANTO DOMINGO DE LOS TSÁCHILAS 22.330 6.209 4.108 2.845 35.492
0 SANTA ELENA 14.203 3.703 3.618 1.195 22.719
0 CAÑAR 13.085 3.127 3.035 1.184 20.431
0 SUCUMBÍOS 12.944 2.487 2.412 1.173 19.016
0 CARCHI 9.800 2.248 2.527 403 14.978
0 ORELLANA 8.818 1.980 1.872 818 13.488
0 BOLIVAR 8.286 1.788 1.837 714 12.625
0 MORONA SANTIAGO 6.884 1.531 1.543 366 10.324
0 NAPO 6.449 1.439 1.568 379 9.835
0 PASTAZA 5.814 1.269 1.286 401 8.770
0 ZAMORA CHINCHIPE 4.649 1.161 1.183 306 7.299
0 GALÁPAGOS 3.543 695 700 283 5.221
TOTAL NACIONAL 1.208.838 268.842 295.509 113.250 1.886.439
TOTALPROVINCIA
DESAGREGACIÓN POR RANGOS DE CAPACIDAD DE CRÉDITO
17
2.1.5. Factores Ecológicos – Ambientales
Ecuador se encuentra situado en una zona de complejidad tectónica, con presencia de varios volcanes que incrementan el riesgo de desastres y vulnerabilidad en zonas urbanas.
El desarrollo urbano y la constante demanda de vivienda tienen una importante incidencia en el ambiente, debido las interrelaciones que se producen entre los espacios con asentamientos humanos y las zonas con recursos naturales.
En cuanto a las áreas verdes, la Organización Mundial de la Salud recomienda un parámetro internacional, para todas las ciudades esto es 9 metros cuadrados de áreas verdes por cada habitante. En el caso de Ecuador, existen 4,69 metros cuadrados de espacios verdes por persona, existiendo un déficit por habitante de 4,31 metros cuadrados.
La EPV contemplará dentro de sus proyectos la dotación de áreas verdes adecuadas, para el esparcimiento y recreación de la población, mejorando la calidad de vida en el territorio nacional.
Por otro lado es prioritario para la empresa, que en los proyectos que promueva la utilización responsable de recursos como el agua con acciones concretas como el reciclaje de agua lluvia.
Con estos antecedentes, todas las actividades, productos y servicios de la EPV considerarán lo establecido en la normativa legal ambiental vigente, por lo tanto, se ubicaran en la categoría ambiental correspondiente y, contarán con estudios y permisos necesarios.
2.1.6 Factores Legales
Marco Normativo aplicable:
- Constitución de la República del Ecuador. - Código Orgánico de la Producción, Comercio e Inversiones. - Ley Orgánica de Empresas Públicas. - Plan Nacional del Buen Vivir. - Decreto Ejecutivo 622 Creación de la EPV. - Decreto Ejecutivo 822, Reglamento que regula las atribuciones, deberes y
responsabilidades de los directorios y de las gerencias generales de las empresas públicas de la función ejecutiva.
- Ordenanzas Municipales vigentes - Acuerdo Ministerial 570, Norma Técnica para la creación de empresas Públicas. - Acuerdo Ministerial NO. 027-15, Reglamento para la operación del Sistema de
Incentivos para la Vivienda- SIV.
La Constitución establece que el Estado ecuatoriano es plurinacional e intercultural, con identidades diversas. La EPV deberá incluir en sus objetivos medidas que aporten a reducir las brechas existentes de género, generacionales, étnico-culturales, sociales y
18
económicas, y orientar su gestión institucional hacia el fortalecimiento de la democracia inclusiva y la garantía de derechos.
Es pertinente aclarar que la Legislación y políticas de vivienda vigentes en el Ecuador, genera un sistema de responsabilidad conjunta y directa del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda. Paralelamente los gobiernos locales vía ordenanzas Municipales y demás normativa propia regulan el desarrollo urbano de acuerdo a sus propias competencias establecidas en el Código Orgánico Ordenamiento Territorial Autonomía y Descentralización.
Las actividades de la EPV se desarrollaran dentro del marco legislativo enunciado, no obstante, a partir de la realidad nacional, la EPV podrá generar insumos que pueden ser considerados dentro de la normativa vigente, siendo el caso de la normativa específica en materia de regulación urbana que la EPV proponga a los GAD’s municipales competentes; tendiente a obtener el mejor resultado urbanístico del suelo en la consecución de su objeto de creación.
2.2. Análisis de actores involucrados
Los actores clave que inciden en el desarrollo de la empresa han sido identificados tomando en cuenta las relaciones directas existentes y su influencia en la gestión de la EPV. En la siguiente tabla se detalla el análisis efectuado:
GRUPO ACTORES ROL RELACION INFLUENCIA
PRESIDENCIA DE LA REPUBLICA
MINISTERIO COORDINADOR DE DESARROLLO SOCIAL
MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA
MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PÚBLICAS
MINISTERIO COORDINADOR DE LO ECONÓMICO, EMPLEO Y PRODUCCION
BANCO CENTRAL DEL ECUADOR
SECRETARIA NACIONAL DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO
SECRETARIA NACIONAL DE RIESGOS
INMOBILIAR
EMPRESAS
PUBLICASEMPRESAS PUBLICAS DE VIVIENDA GAD´S
Aliados públicos para la generación de
proyectos de vivienda de interés social.
BIESS
Aliados estratégico para la generación de
proyectos de vivienda de interés social.
Provee de financiamiento a la demanda en
los proyectos de vivienda que genera la EPV.
DIRECTA
BANCO DEL ESTADO
CORPORACION FINANCIERA NACIONAL
DIRECTORIO DIRECTORIO DE LA EPV
Establece las políticas y metas de la empresa
en concordancia con las políticas nacionales.
Está conformado por el Ministerio Rector,
Senplades y el o la Delegado/a del
Presidente de la República.
DIRECTA ALTA
BANCA
PRIVADAINSTITUCIONES FINANCIERAS DEL SECTOR PRIVADO
Proveen de financiamiento a la demanda y a
la oferta en los proyectos de vivienda que
genera la EPV
INDIRECTA MEDIA
PROMOTORES INMOBILIARIOS Aliados de la EPV en la generación de
BENEFICIARIOS
Beneficiarios finales y receptores de los
productos y servicios que genera la EPV
DIRECTA
DIRECTA
ALTA
MEDIA
ALTA
DIRECTA ALTA
INDIRECTA
GOBIERNO
CENTRAL
GOBIERNO
SECCIONAL
BANCA
PUBLICA
SOCIEDAD
CIVIL
Generadores de políticas, normativa y
directrices relacionadas con el sector de
desarrollo urbano y vivienda.
Generadores de políticas, normativa y
directrices relacionadas con el sector de
desarrollo urbano y vivienda en su
jurisdicción.
Aliados públicos para la generación de
proyectos de vivienda de interés social.
GOBIERNOS AUTONOMOS DESCENTRALIZADOS PROVINCIALES,
CANTONALES y PARROQUIALES
Proveen de financiamiento a la oferta en los
proyectos de vivienda que genera la EPV
19
2.3. Análisis del mercado nacional (oferta, demanda, competidores).
Suelo Urbanizado.
No existe suelo urbanizado disponible para realizar proyectos inmobiliarios inmediatamente, ni el gobierno central ni los GAD’s cuentan con un banco de suelo que permita promover, ofertar y generar vivienda de todo tipo. No existe una oferta organizada, como se esperaría de los gobiernos locales, esto obedece a la ausencia de una política de reserva de suelo, a nivel nacional y local.
Generalmente el suelo susceptible de desarrollo urbanístico, está ubicado en las periferias de las ciudades, los cuales no cuentan con ningún tipo de servicio ni equipamiento adecuado. Sin embargo, estas áreas son atractivas para asentamientos irregulares y crecimiento desordenado de las ciudades si no son incorporados a un proceso formal de planificación de la ciudad.
Una de las grandes debilidades del sector es la falta de oferta organizada de suelo lo que no ha permitido desarrollo urbano adecuado.
La EPV tiene una ventaja competitiva al contar con un banco de suelo propio urbanizado y en proceso de urbanización, los cuales tendrán la infraestructura y servicios básicos requeridos. Constituye la oferta más concreta para generación de proyectos habitacionales enfocados a la población más necesitada, apuntalando de esta forma los procesos ordenados de crecimiento urbano.
Existe una demanda de suelo creciente y no satisfecho por parte de los promotores privados de vivienda de interés social. El suelo de la EPV se encuentra sin restricciones jurídicas en temas de propiedad lo que genera seguridad para el inversionista privado. Sus precios están determinados por los valores catastrales o de mercado.
El precio del suelo existente es objeto de especulación, lo que limita el acceso a suelo para proyectos de vivienda de interés social. En este sentido la EPV contribuirá un rol regulador en el precio de la tierra para que este no sea especulativo.
Un beneficio para los promotores privados es que el suelo puede ser aportado por parte de la EPV a proyectos inmobiliarios basados en una iniciativa privada sin que tengan que desembolsar el valor del mismo en ningún momento. Esto mecanismo contribuye a que los inversionistas privados vean un atractivo en la asociación con la empresa pública para la generación de vivienda de interés social.
Suelo Rústico
La EPV dentro de su banco de suelo propio cuenta con suelo rústico, que al igual que el suelo urbanizado está libre de restricciones jurídicas en temas de propiedad. Ofrece al inversionista la oportunidad de abordar la planificación urbana integral del mismo, acoplando el diseño a las necesidades de demanda e inversión.
Este suelo, de superficies superiores a 3 ha., generalmente se encuentra localizado en zonas de expansión urbana con factibilidad de servicios básicos. Sus precios están determinados por los valores catastrales o de mercado. El proceso de urbanización
20
cuenta con el apoyo técnico de la EPV a fin de coadyuvar en la consecución de un proyecto acorde a los intereses públicos y privados.
Igual que en el caso anterior, un beneficio para los promotores privados es que el suelo puede ser aportado por parte de la EPV a proyectos inmobiliarios basados en una iniciativa privada sin que tengan que desembolsar el valor del mismo en ningún momento. Esto mecanismo contribuye a que los inversionistas privados vean un atractivo en la asociación con la empresa pública para la generación de vivienda de interés social.
Servicios de Diseño Urbanístico Integral.
El proceso de diseño urbanístico, si bien es una actividad profesional difundida en el sector, requiere de un equipo técnico multidisciplinario especializado en el área del desarrollo urbanístico. Esto es, tanto en el diseño urbano en sí, cuanto el diseño de ingenierías, vial, eléctrica, electrónica, hidrosanitaria, geotécnica entre las más importantes.
Abordar estudios urbanísticos integrales implica, además de un vasto conocimiento de la normativa existente, a fin de obtener la aprobación oportuna por parte de los organismos competentes; requiere de expertos en temas ambientales, sociales paisajísticos, arqueológicos que son disciplinas asociadas a los procesos de antropización de un territorio.
La EPV tiene amplia experiencia para coordinar procesos con estas complejidades y especifidades técnicas y su condición de empresa pública le facilita abordar la relación institucional necesaria para la concreción de los proyectos en el ámbito local y nacional.
En cuanto a la demanda, existen propietarios de suelo rústico que requieren de este servicio para emprender sus propios proyectos.
Servicios Especializados de Diseño para Rehabilitación de Edificaciones.
El diseño para la rehabilitación de edificios requiere de conocimientos específicos relacionados a los aspectos histórico - constructivos, ingenierías, entorno urbano inmediato que requieren necesariamente la conformación de equipos multidisciplinarios.
En este sentido la EPV cuenta con la capacidad técnica para cumplir este cometido y centrará su trabajo en este ámbito de la arquitectura, potenciando las edificaciones que requieran rehabilitación para usos residenciales.
En el corto plazo la EPV podrá consolidar un banco de edificios públicos improductivos, que serán destinados a la habilitación de vivienda fiscal en arrendamiento.
Referente a la demanda el sector público posee un sin número de edificaciones improductivas que necesitan ser rehabilitadas y pueden ser destinadas a vivienda.
Gerencia de Proyectos Inmobiliarios de interés público.
El concepto de la gerencia de proyectos ha ido migrando a un espectro bastante más amplio que solamente el construir las edificaciones, en este caso las edificaciones.
21
Este nuevo enfoque hace énfasis en desagregar de una manera adecuada el alcance del proyecto, gestionar el cronograma y los presupuestos e incorporar nuevos conceptos como son la calidad, Ios riesgos, la gestión comercial y el manejo de las comunicaciones entre otros, logrando obtener una integración adecuada de todos los componentes de un proyecto.
El equipo de la EPV cuenta con profesionales en distintas áreas en las disciplinas de diseño y construcción y también en la gestión de proyectos, manejando técnicas y herramientas que contribuyen a lograr proyectos exitosos precautelando siempre el objeto social de la empresa y el interés público.
La demanda del servicio de gerencia de proyectos inmobiliarios del sector público es muy restringida, actualmente se focaliza exclusivamente en los proyectos emprendidos por el BIESS. Sin embargo, existe un nicho de mercado no explotado de proyectos inmobiliarios desarrollados por empresas públicas de vivienda de los GAD’s.
Asesoría y Gestión para regularización de asentamientos Humanos
La ocupación irregular de suelo rústico ha sido en el país un mecanismo, de los grupos sociales menos favorecidos, de acceso a suelo y vivienda, sin embargo muchos de estos asentamientos no logran constituirse como zonas urbanas. Esto quiere decir, que están exentos de infraestructura, servicios, equipamiento, comunicación, propios de un proceso de desarrollo urbano planificado.
La EPV está en capacidad técnica, jurídica y social para lograr la regularización de estos asentamientos humanos, favoreciendo a miles de familias que hoy no pueden disponer de todos los beneficios que trae consigo la propiedad del suelo y vivienda.
La complejidad de desarrollar estos procesos hace que la oferta del sector privado para este servicio de regularización sea prácticamente inexistente. Por parte del sector público, los municipios que son los llamados a solucionar estos problemas se ven limitados en sus capacidades técnicas generando procesos desarticulados y a veces demasiado incipientes.
La demanda es muy amplia tanto por el lado de la comunidad organizada, propietarios públicos y privados de terrenos ocupados ilegalmente y por los municipios donde se asientan estos grupos.
Alquiler de Vivienda de Interés Público.
La oferta de vivienda en alquiler presenta en la mayoría de casos, mejores condiciones en materia de infraestructura y materiales de construcción que la vivienda informal, y condiciones similares a las de la vivienda propia. El alquiler puede convertirse entonces en un complemento eficiente y efectivo para resolver temporalmente los problemas habitacionales en el país.
El mercado nacional presenta opciones para alquiler de vivienda, a estudiantes, a trabajadores temporales, y familias que por el momento no pueden acceder a una vivienda propia, todos, en busca de precios accesibles de acuerdo a su nivel de ingresos.
22
Al no existir oferta pública en el mercado para estos segmentos poblacionales, la EPV está llamada a cubrir estas brechas. Los bienes del Estado pueden ser aportados para este propósito, la EPV cubrirá los costos de rehabilitación de los edificios improductivos y la administración de los mismos para ofrecer este servicio a precios competitivos.
Casas, Departamentos y Lotes.
La EPV presta el servicio de comercialización y venta de casas, departamentos y lotes que pertenecen a varias instituciones del Estado y que se encuentran dispersas en distintas zonas del país. El interés de la empresa además de contribuir a que las familias puedan tener su casa propia, es vender de una manera eficiente los bienes del Estado que están sin uso.
2.3.1 Actores públicos de desarrollo inmobiliarios
A nivel nacional varios GAD’s han creado empresas destinadas a la promoción de vivienda social, la EPV ha considerado en el presente plan estratégico toda la información disponible, entre las principales, tenemos:
- Empresa Pública Metropolitana de Hábitat y Vivienda.- La EPMHV, desarrolla sus actividades basada en la integralidad del hábitat, el desarrollo comunitario, la solidaridad, el derecho a la Ciudad, la accesibilidad económica, la participación ciudadana, calidad de diseño y construcción, la innovación, y la vivienda productiva. Articula la acción municipal en materia habitacional a la política estatal de vivienda, proveniente del sistema financiero nacional y de la Seguridad Social. Busca promover la participación de los actores involucrados en la aportación estratégica de recursos financieros, de gestión, técnicos y humanos, fortaleciendo una ciudadanía corresponsable en la construcción de comunidades solidarias. Actualmente maneja los siguientes proyectos; Bellavista de Carretas, Victoria del Sur, Boulevard Amazonas, Plan Bicentenario, Parque Lineal y Pinta tu casa, como un programa de mejora urbana.
- Empresa Pública de Vivienda del Guayas EMVIGUAYAS.- Empresa que tiene como misión implementar viviendas de interés social para la provincia del Guayas, con esquemas de contratación y fiscalización, Mediante procedimientos técnicos efectivos dentro del marco legal vigente, proponiendo soluciones habitacionales oportunas de calidad. La empresa tiene por objeto la planificación, construcción, y comercialización de proyectos y programas de vivienda de interés social, así como la reconstrucción y/o mejoramiento de viviendas de interés social, directamente o en asociación con el sector público o privado, nacional o internacional. Actualmente maneja los siguientes proyectos de vivienda: Villas Analía, Villas Sofía, Villas Isabela, Villa Rafaela y Condominio María Emilia.
- Empresa Pública Municipal de Urbanización y Vivienda de Cuenca.- Creada mediante la ordenanza que regula la organización y funcionamiento de la
23
Empresa Pública Municipal de Urbanización y Vivienda de Cuenca. El objeto de la empresa es procurar y facilitar el acceso a la vivienda y al suelo para vivienda de la población vulnerable de escasos recursos económicos o en situación de riesgo, procurando una vida digna y el adecuado desarrollo de la comunidad, a través de la urbanización del suelo y la oferta de soluciones habitacionales, como de servicios complementarios, así como la gestión y el aprovechamiento de recursos o de bienes públicos relacionados con el derecho de los ciudadanos al acceso al suelo y a la vivienda, todos los servicios que se prestan serán en base a los principios de justicia social, eficiencia, accesibilidad, calidad, sustentabilidad, seguridad, precios equitativos, responsabilidad, respeto a las diferentes culturas y equilibrio entre lo urbano y lo rural. Actualmente maneja los siguientes proyectos; Los Capulíes, Casa del Sombrero, Miraflores, Vista al Río y recupera tu casa como un programa para mejoramiento de vivienda construida.
- Empresa Pública Municipal de Vivienda de Loja VIVEM-EP.- Creada mediante ordenanza N.- 21-2011, empresa de vivienda de Loja tiene como objetivo principal la promoción, planificación y construcción de proyectos habitacionales de interés social, actualmente cuenta con los siguientes proyectos: Ciudad Victoria, Lote Bonito, Ciudad Alegría, Ciudadela de la Cascarilla, Santiago y San Lucas. La EP VIVEM asesora también para la obtención del bono de la vivienda otorgado por el MIDUVI.
La EPV, buscara consolidar estrategias de apoyo para el desarrollo de las capacidades y fortalezas de todas las instituciones públicas y privadas que tengan como objetivo el desarrollo de proyectos de vivienda social a nivel nacional.
2.4. Análisis del mercado internacional (oferta, demanda, competidores).
A nivel latinoamericano, el déficit habitacional ha sido enfrentado desde varias perspectivas las cuales se resumen a continuación:
La Gran Misión Vivienda Venezuela, consta de varios elementos: un censo para identificar a las familias que necesitan una vivienda; el registro de terrenos; la identificación de empresas constructora, trabajadora y compañías comunales, junto con los materiales de construcción. Sin embargo, en ciertos casos se han producido situaciones en las que cuatro de cada diez proyectos habitaciones gubernamentales han Estado paralizados y, de ellos, un 65% se debe a los recortes en la producción de materias primas como acero, hierro o cemento. El proyecto tendrá financiación pública y privada a través de los bancos Provincial y el Banco de Venezuela.
En Brasil, Mi Casa, Mi Vida (Minha Casa, Minha Vida, en portugués) es un programa habitacional creado por el gobierno federal brasileño en 2009 y diseñado por la actual presidenta del país, Dilma Rousseff. Inicialmente, el gobierno se planteó construir un millón de viviendas e invertir US$18.000 millones. El programa solo cubre áreas metropolitanas en Brasil, incluyendo todas las capitales de Estado y ciudades con una población superior a 50.000 habitantes.
24
Del total de 3 millones de casas contempladas en el plan, 1,6 millones son destinadas a familias que ganan entre 0 y 3 veces el salario mínimo, 1 millón de casas son para familias que ganan entre 3 y 6 veces el salario mínimo. Las 400.000 viviendas restantes fueron destinadas a familias que ganan entre 6 y 10 veces el salario mínimo.
A diferencia del caso venezolano, la totalidad de los fondos fue proporcionada por el banco público Caixa Económica Federal. El banco ofrece un interés del 5%.
Argentina, está viendo como los fondos destinados al desarrollo de viviendas sociales no siguen el ritmo de crecimiento de otros países de la región. El gobierno desarrolla su plan de viviendas sociales en asociación con Cáritas desde que llegara Néstor Kirchner al poder.
En la sexta etapa del programa social ya se han construido 2.732 viviendas sociales y existen otras 981 en ejecución, todas ellas con los mismos estándares del Plan Nacional de Viviendas. La presidenta Cristina Fernández firmó recientemente un convenio con Cáritas para la construcción de otras 1.600 viviendas sociales. Durante esta etapa-según el gobierno- se levantarán 2.444 nuevas viviendas que acogerán a 11.000 personas.
En México, existe un plan de cooperación con Francia para poner en marcha un plan de cooperación sobre vivienda social. El plan cuenta con la colaboración de ONU-Hábitat y el Instituto Francés de Investigación para el Desarrollo, analizando la situación actual del parque de viviendas en el país.
En materia de vivienda, Colombia ha desarrollado un ambicioso plan en el que se han construido 192.000 unidades hasta la fecha, según indicó El ministro de Vivienda, Germán Vargas Llegas. De hecho, entre agosto del 2010 y marzo del 2012 ya se habían desembolsado 110.945 créditos para vivienda de interés social (VIS). De ese total, el 21% provino del Fondo Nacional del Ahorro, y el 71%, de la banca privada.
Chile es uno de los países latinoamericanos con más énfasis en programas de vivienda social destinado a familias de sectores vulnerables y medios que no son propietarias de una vivienda, respecto del gasto del sector vivienda, el presupuesto 2012 presentó un incremento sustancial, alcanzando niveles históricos de gasto, llegando a un 29,8% de crecimiento respecto del presupuesto inicial en 2010, y un 72,6% de crecimiento respecto de la ley del año 2009. Esta asignación presupuestaria significó un importante esfuerzo de gestión ministerial, que permitió la ejecución de MM$ 1.570.274, concentrado fundamentalmente en la ejecución de los programas habitacionales, en las obras del programa de recuperación de barrios, aldeas y campamentos.
Perú maneja de igual manera diferentes modalidades en programas de vivienda; Construcción en Sitio Propio (CSP) y Mejoramiento de Vivienda (MV) para quienes ya tienen terreno titulado y servido y desean remodelar, rehabilitar, culminar o ampliar su vivienda y Adquisición de Vivienda Nueva (AVN) un subsidio dirigido a quienes no cuentan con terreno ni vivienda y que desean adquirir vivienda de primera venta.
AVN promueve que los constructores y promotores oferten una vivienda con características mínimas aproximadamente a US $ 20.000,00. A los compradores se les
25
exige estar registrados en el Sistema de Focalización de Hogares (SISFOH), que el ingreso familiar mensual no supere los US$ 641, que no tengan propiedad o vivienda en el territorio nacional y un ahorro familiar mínimo del 3 por ciento del valor de la vivienda. Las Instituciones Financieras Intermediarias otorgan el Bono Familiar Habitacional, que es US $ aproximadamente 4.500,00 si el valor de la vivienda es mayor a US $ 20.000,00.
Como se observa no existe a nivel latinoamericano una empresa pública como la de nuestro país dedicada exclusivamente a la promoción de vivienda social, sin embargo encontramos empresas públicas similares en España, específicamente en la comunidad autónoma de Andalucía y Zaragoza.
La Empresa Pública de Suelo de Andalucía EPSA.- Actualmente Agencia de Vivienda y Rehabilitación, mantiene un modelo de gestión integral en materia de vivienda, mediante la ejecución de acciones coordinadas en todos los ámbitos de gestión, incluyendo la perspectiva administrativa, la reparación y mantenimiento de los edificios y viviendas, así como el trabajo de intervención socio-comunitaria.
Entre los programas que maneja podemos citar:
- Plan de Acción de Viviendas Deshabitadas: acciones para facilitar a familias necesitadas de hogar el acceso a las viviendas de promoción pública tanto en venta como en alquiler, así como a las que han sido recuperadas ejerciendo el derecho de tanteo y retracto, las cuales están siendo adjudicadas en condiciones asequibles, dando así cumplimiento al principio de función social de la vivienda de promoción pública.
- Con-vivir: La convivencia saludable, pacífica y armónica, además de suponer un derecho para un uso satisfactorio de las viviendas puestas a disposición por parte de la Junta de Andalucía, representa una condición fundamental para que el resto de elementos que componen un edificio funcione; es decir, es necesaria para que las zonas comunes se encuentren en buen Estado, para que los elementos de uso comunitario (ascensor, suministros) ofrezcan su servicio de forma adecuada, etc.
- Conservación y Mantenimiento: reparación de danos en las viviendas, daños que no son imputables al inquilino.
- Programa de Ayuda al Inquilino: intervención de alto componente social basada en la aplicación de medidas que alivien las cargas económicas que supone el uso de la vivienda pública en régimen de alquiler (renta, deuda contraída, pago de comunidad, gastos residenciales) a aquellos inquilinos del Parque Público de Viviendas de Andalucía que acrediten dificultades de pago por causas sobrevenidas.
- Gestión de Recibos: los cobros por las rentas de alquiler o las cuotas de compraventa y acceso diferido a la propiedad.
- Permutas y Traslados: Cambios y traslados a viviendas de acuerdo a las necesidades y características actuales de los inquilinos.
- Cambios de Titularidad: traspaso legal de la propiedad de una vivienda.
Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda.- Antes "Sociedad Municipal de Rehabilitación Urbana y Promoción de la Edificación de Zaragoza, S.L.U.", tiene
26
como objetivo lograr una mayor eficacia en la acción Municipal relacionada con la rehabilitación urbana, la vivienda y otras edificaciones y la urbanización del suelo, todo ello para lograr una rehabilitación integral de zonas urbanas degradadas, así como la reducción consiguiente de los precios de venta o arrendamiento de los solares edificables y de las edificaciones resultantes.
La política de su construcción responde a una intencionada política urbana de recuperación del Casco Histórico de la Ciudad, en la actualidad cuenta, además, con promociones en diferentes barrios de la ciudad dirigidos a facilitar el acceso a la vivienda a determinados sectores de la población mediante distintas opciones basadas en el alquiler y alquiler con opción de compra. Posee además para la venta, viviendas locales comerciales, garajes y trasteros.
Desde hace algunos años desarrolla también políticas de rehabilitación urbana, se basa e intervenir, de forma decidida, en la rehabilitación del parque de viviendas más envejecido de la ciudad.
Entre los programas que maneja citamos:
- Promoción de vivienda para Alquiler (Parque Goya, Universitarios, Centro histórico).
- Promoción de vivienda, locales y garajes para la venta. - Rehabilitación Urbana. - Ayudas y subvenciones para compra de vivienda.
2.5. Análisis FODA.
Como parte del proceso de planificación estratégica de la EPV se realizó el análisis acerca de las principales fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas de la institución.
A continuación se presentan los resultados:
27
3. ELEMENTOS ORIENTADORES DE LA EMPRESA
3.1. Misión.
Fomentar la generación de proyectos de vivienda de interés social y prioritario a nivel nacional, en espacios adecuados, seguros y dignos que contribuyan a mejorar la calidad de vida de la población.
3.2. Visión.
La EPV a mediano plazo será la entidad gubernamental líder en:
- Oferta de suelo habilitado para promover vivienda de interés social, - Oferta de vivienda fiscal en alquiler, - Ordenamiento de asentamientos humanos irregulares, - Gerencia de proyectos inmobiliarios de interés público, - Socio estratégico del sector inmobiliario privado para el desarrollo de vivienda
social y prioritaria.
F Fortalezas D Debilidades
1Experiencia en desarrollo de proyectos
inmobiliarios a gran escala1
La EPV se encuentra en proceso de
consolidación de sus procesos gobernantes,
adjetivos y sustantivos.
2Productos y servicios atractivos para los
actores del sector inmobiliario2
Escasa referencia de los modelos de gestión
de la empresa.
3Capacidad de negociación y coordinación
interinstitucional y sector privado.3
Incipiente imagen institucional en el sector.
4 Sólido patrimonio Institucional 4 Presupuesto limitado
5 Autonomía administrativa y Financiera.
O Oportunidades A Amenazas
1Escasa competencia en los productos y
servicios que ofrece la EPV1
Restricción de créditos a la demanda en la
banca privada.
2Existencia de políticas públicas para el
fomento de vivienda social.2
Ralentización de la economía nacional y del
sector inmobiliario.
3Existencia de base legal e incentivos fiscales
para la inversión en el sector inmobiliario.3
Lentitud en los procesos de la banca pública
para el financiamiento a la oferta de vivienda.
4
Capacidad de realizar alianzas estrategicas
público - privadas para la generación de
vivienda.
4 Riesgo País no favorable a la inversión
5Existencia de inventario de terrenos del
Estado para proyectos de vivienda5
Inexistencia de una política nacional de
reserva de suelo urbano y urbanizable.
6Interés del sector privado en invertir en el
desarrollo de vivienda social y prioritaria.6
Inconsistente política pública en desarrollo
urbano y vivienda.
I
N
T
E
R
N
A
S
VENTAJAS COMPETITIVAS PROBLEMAS
E
X
T
E
R
N
A
S
MATRIZ F.O.D.A. EMPRESA PUBLICA NACIONAL DE HABITAT Y VIVIENDA
28
Con esto, la EPV contribuirá de manera consistente en la reducción del déficit habitacional en el Ecuador.
3.3. Valores empresariales.
Los valores empresariales son el conjunto de normas consideradas deseables en la gestión de la institución, son a su vez los pilares fundamentales para el desarrollo de la organización y promueven el cambio de pensamiento del talento humano acoplándose a los elementos orientadores de la institución.
Se establecieron los siguientes valores y principios de la EPV:
a) Respeto, nivel de aceptación que cada servidor debe tener de las diferentes formas de sentir, pensar y actuar de cada una de las personas que forman parte de la empresa.
b) Lealtad, conocer, asumir, promulgar y defender los valores, principios y objetivos de la empresa como propios, garantizando los derechos individuales y colectivos.
c) Responsabilidad, cumplimento de las tareas encomendadas, con el manejo eficiente de recursos, sin afectar a los demás y en función de los objetivos empresariales y nacionales, garantizando la protección con el ambiente y contribuyendo activamente al mejoramiento social, económico y ambiental.
d) Integridad, la servidora o servidor público de la EPV, responderá por sus actos y decisiones, siendo coherente entre lo que piensa, dice y hace. Trabajar honestamente y a tiempo, no dar oportunidad para prácticas corruptas de cualquier naturaleza.
e) Excelencia, camino hacia el éxito empresarial y personal, buscando permanentemente perfeccionar los procesos internos, ejecutando el trabajo con efectividad evitando situaciones que lleven a errores o atrasos en la prestación del servicio con la finalidad de superar las expectativas internas y externas de nuestros usuarios.
f) Solidaridad, acto de interesarse y responder a las necesidades de los demás.
3.4. Políticas empresariales.
La EPV maneja las siguientes políticas de Gestión:
1. Política Gestión Integral
La EPV orienta su gestión de manera integral, con acción permanente en todas las actividades que realiza y en las relaciones con todos los actores de la sociedad con los cuales interactúa directa e indirectamente, actuando dentro de lo señalado en la Constitución, la Ley, su Decreto de creación y demás normativa legal aplicable, con estricto criterio de eficacia y eficiencia para el logro de sus objetivos, cumpliendo con los estándares establecidos por las directrices del órgano de gobierno de la EPV.
29
2. Política de Gestión de Calidad
La EPV busca desarrollar sus actividades bajo los parámetros de gestión de calidad del más alto nivel, para el cumplimiento de los objetivos empresariales, enfocado en la satisfacción de las necesidades y expectativas de todos los beneficiarios, dando un uso eficiente a los recursos públicos.
3. Política de Responsabilidad Social
La EPV contempla en su gestión, prácticas de atención enfocada a dar prioridad al ser humano como el fin ulterior de la actividad empresarial a desarrollar.
La responsabilidad social empresarial debe ser el marco de actuación dentro del cual se desarrollan los objetivos estratégicos de la EPV, para contribuir al desarrollo humano sostenible, a través de la generación de espacios equitativos en aspectos sociales, económicos y ambientales, acogiendo temáticas contempladas en el Plan Nacional del Buen Vivir.
4. Política de Gestión Ambiental
La EPV como prEstador de servicios públicos relacionados con hábitat y vivienda, es consciente de su relación directa con el medio ambiente; por lo tanto, sus actividades buscan contar con una gestión ambiental proactiva, con criterios de sostenibilidad ambiental, económica y social.
5. Política Gestión del Talento Humano
El gerenciamiento del talento humano de la EPV se basa en el desarrollo de competencias y habilidades acordes al logro de los objetivos empresariales, al trato digno los servidores y a la promoción de comportamientos socialmente responsables, en un entorno de trabajo de alto desempeño y con valores éticos en estricto cumplimiento a la normativa legal vigente en el Ecuador en materia laboral.
6. Política de Control Interno
La EPV tal como lo establece la Contraloría General del Estado, desarrolla sus actividades en un ambiente de control interno, mismo que facilita la sostenibilidad y el logro de los objetivos empresariales, generando confianza a todo nivel. Así mismo, el control interno se evalúa, se adapta y se mejora permanentemente de acuerdo a las necesidades empresariales en estricto cumplimiento con la normativa de control gubernamental.
7. Política de Gestión Financiera
La gestión financiera de la EPV se enmarca en el Código Orgánico de Planificación y Finanzas Públicas y demás normativa vigente, salvaguardando los recursos públicos; en concordancia con las disposiciones y regulaciones que comprenden la política de control interno de la empresa.
30
8. Política de Gestión de Comunicaciones
La comunicación en la EPV tiene como prioridad, la transparencia, la oportunidad, la pertinencia y la veracidad, siendo indispensable contar con directrices claras que permita difundir a los beneficiarios y actores en general las acciones que realiza la empresa en su diaria labor.
9. Política Gestión de la Tecnología de la información
La Política de gestión de la información se desagrega en dos aspectos fundamentales, la gestión de la información de la empresa, implementando procesos tecnológicos, considerando los requerimientos de la institución con el fin de proporcionar información íntegra, confiable, disponible y oportuna para una adecuada toma de decisiones; y por otro lado con igual grado de importancia, la gestión de los recursos tecnológicos suficientes y necesarios que requiere la gestión diaria empresarial.
10. Política Gestión de Inmuebles
Considerando que la EPV se configura como el motor empresarial del Estado en el desarrollo del mercado inmobiliario de vivienda de interés social y prioritario; requiere tener lineamientos claros que viabilicen los procesos de transferencia de los inmuebles hacia y desde la empresa, la gestión de dichos inmuebles se realiza con criterios de optimización de costo, objetivos empresariales, rentabilidad social considerando los productos y servicios que desarrolla, cumpliendo la normativa legal vigente.
11. Política de Gestión de Proveedores y Contratistas.
Los procesos de adquisición y contratación se ejecutarán con criterios de transparencia, eficiencia, responsabilidad, economía, entre otros, atendiendo la normativa legal vigente referente al tema de contratación pública.
Se priorizarán los criterios de valoración establecidos en el ordenamiento jurídico ecuatoriano, buscando potenciar el sector de la economía social y solidaria en los casos posibles.
12. Política para la Oferta de Productos y Servicios
Todos los productos y servicios que ofrece la EPV, se prestan con atención a la normativa legal vigente, las necesidades y requerimientos técnicos del cliente serán provistos dentro de las mejores condiciones de cantidad, calidad, oportunidad y seguridad.
La gama de productos y servicios que ofrece la gestión empresarial se enfoca en actores que requieren una atención personalizada y con alto grado de profesionalización; por lo cual es necesario mantener un sistema de innovación permanente que responda a las necesidades del mercado local.
31
13. Política de Asociaciones Público – Privadas.
Uno de los elementos de vital importancia en la gestión empresarial de la EPV es la generación de espacios de cooperación conjunta con aliados estratégicos del sector privado; por lo cual el modelo de negocio asociativo de alianzas público privadas debe responder a principios de eficiencia y eficacia en el manejo de recursos, ya que una característica del mismo es la partición equitativa del riesgo y rentabilidad del negocio entre sus partes.
En este modelo asociativo es fundamental respetar los principios de transparencia y publicidad al momento de seleccionar al aliado estratégico; es esencial mantener sistemas de comunicación permanente y considerando que esta actividad es primordial en la labor empresarial, en esta política confluye un auténtico respeto del resto de políticas empresariales enunciadas.
La EPV se compromete a trabajar en la construcción y conjunción de capacidades, fortalezas y conocimientos para lograr el objetivo de empresarial y la generación de valor para cada una de las partes involucradas, aplicando criterios legales, principios éticos y de equilibrio económico, social y ambiental.
4. FIJACIÓN DE OBJETIVOS, ARTICULACIÓN AL PNBV VIGENTE,
ESTRATEGIAS, INDICADORES Y METAS
4.1. Objetivos estratégicos empresariales.
Los objetivos estratégicos de la EPV, está directamente articulados a los objetivos, indicadores y metas (pertinentes) del Plan Nacional del Buen Vivir 2013-2017, la Agenda Sectorial y Agendas Zonales.
32
OBJETIVOS ESTRATÉGICOS DE LA EPV
4.2. Articulación con los objetivos del PNBV vigente, las agendas sectoriales y las políticas intersectoriales.
Este ejercicio permite visualizar cómo la EPV está inserta en la planificación gubernamental y contribuye a la consecución de los objetivos del país.
m2 cuadrados urbanizados
% de contribución
# unidades de vivienda ofertadas
millones de US.
# inmuebles
# de lotes o viviendas con escrituras concedidas
OEI 1
OEI 2
OEI 3
OEI 5
Aumentar la oferta de vivienda de interés social y prioritaria a través dela generación de proyectos en suelo público.
Aportar al desarrollo urbano incluyente de nuestras ciudades, mediante la oferta de suelo habilitado para vivienda de interés social y prioritario.
Fomentar la participación de la inversión privada en el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social.
Potenciar el uso residencial en inmuebles públicos improductivos.
OEI 6Regularizar viviendas en asentamientos irregulares.
OEI 4Gerenciar Proyectos Inmobiliarios de Interés Público.
OEI 7Venta de viviendas y lotes propiedad del estado y/o EPV.
33
4.3. Mapa estratégico.
Las estrategias para llegar a concretar los objetivos planteados como parte de la planificación estratégica, se detallan a continuación, así se puede visualizar de forma resumida la misión, visión, perspectivas, objetivos y estrategias que la EPV ejecutará durante el período vigente del Plan Nacional para el Buen Vivir.
MINISTERIO
COORDINADOR DE
DESARROLLO SOCIAL
MINISTERIO DE DESARROLLO
URBANO Y VIVIENDA
EMPRESA PUBLICA
NACIONAL DE HABITAT Y
VIVIENDA
OBJETIVOS PNBV POLITICA PNBVESTRATEGIAS Y POLITICAS
INTERSECTORIALES
ESTRATEGIAS Y POLITICAS
DEL SECTOR
OBJETIVOS ESTRATEGICOS
INSTITUCIONALES
Facilitar el acceso a una
vivienda adecuada, segura y
digna con servicios básicos
tomando en cuenta las
condiciones ambientales,
económicas, sociales y
culturales.
Aportar al desarrollo
urbano incluyente de
nuestras ciudades,
mediante la oferta de
suelo habilitado para
vivienda de interés social y
prioritario.
Promover el
aprovechamiento del suelo
urbano servido.
Aumentar la oferta de
vivienda de interés social
y prioritaria a través de la
generación de proyectos
en suelo público.
Fomentar una planificación
regulacion y control que
contribuya a una adecuada
gestión de hábitat
Fomentar la participación
de la inversión privada en
el desarrollo de proyectos
de vivienda de interés
social.
Gerenciar Proyectos
Inmobiliarios de Interés
Público.
Potenciar el uso
residencial en inmuebles
públicos improductivos
Regularizar viviendas en
asentamientos irregulares.
Venta de viviendas y lotes
propiedad del estado y/o
EPV.
Facilitar el acceso al
financiamiento para suelo y
vivienda de interes social
PLAN NACIONAL DEL BUEN VIVIR
2013 - 2017
Objetivo N. 3
Mejorar la calidad
de vida
de la población
3.8 Propiciar
condiciones
adecuadas para
el acceso a un
hábitat
Fomentar habitats
incluyentes y seguros que
promuevan el
ordenamiento de servicios
en el
territorio y la cercanía de
los mismos a toda la
población.
3.9. Garantizar
el acceso a una
vivienda
adecuada,
segura y digna
34
MAPA ESTRATÉGICO EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HÁBITAT Y VIVIENDA
VISION
MISION
PERSPECTIVAS
OBJETIVOS ESTRATEGICOS
ESTRATEGIAS
La EPV a mediano plazo será la entidad gubernamental líder en:- Oferta de suelo habilitado para promover vivienda de interés social, - Oferta de vivienda fiscal en alquiler,- Ordenamiento de asentamientos humanos irregulares,- Gerencia de proyectos inmobiliarios de interés público,- Socio estratégico del sector inmobiliario privado para el desarrollo de vivienda social y prioritaria
Fomentar la generación de proyectos de vivienda de interés social y prioritario a nivel nacional, en espacios adecuados, seguros y dignos que contribuyan a mejorar la calidad de vida de la población.
Ofertar suelo urbanizado para la promoción de vivienda social y prioritaria.
Disminuir el déficit cuantitativo de vivienda.
Incrementar la inversión privada en el desarrollo de vivienda social y prioritaria.
- GESTION Y PROMOCIÓN DE SUELO. - GESTION Y PROMOCIÓN DE VIVIENDA.
Aportar al desarrollo urbano incluyente de nuestras ciudades, mediante la oferta de suelo habilitado para vivienda de interés social y prioritario.
Aumentar la oferta de vivienda de interés social y prioritaria a través de la generación de proyectos en suelo público.
Fomentar la participación de la inversión privada en el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social.
Incrementar las Gerencias de proyectos Inmobiliarios de interés público.
Gerenciar Proyectos Inmobiliarios de Interés Público.
Rehabilitar inmuebles para fomentar vivienda temporal o de alquiler, con iniciativas privadas o APP's.
Potenciar el uso residencial en inmuebles públicos improductivos
Lograr el crecimiento ordenado de las ciudades.
Regularizar viviendas en asentamientos humanos irregulares.
Comercializarde manera eficiente las viviendas y lotes propiedad del estado y/o EPV.
Venta de viviendas y lotes propiedad del estado y/o EPV.
35
4.4. Estrategias
Las estrategias para llegar a concretar los objetivos planteados, corresponden al análisis de la matriz FODA efectuada como parte de la planificación estratégica empresarial. A continuación se detallan las estrategias identificadas:
Gestión y Promoción de Suelo.- Programas, Proyectos y actividades en inmuebles transferidos a la EPV con potencial para el desarrollo de vivienda de interés social y prioritario, comprende estudios de investigación preliminar de campo, levantamientos topográficos, planimétricos, estudios de pre factibilidad, factibilidad, urbanísticos y de ingenierías. Generación de proyectos de vivienda de interés social y prioritario en alianzas público privadas.
Gestión para la regularización de asentamientos humanos. Prestación de servicios técnicos especializados para la elaboración de ordenanzas municipales de ocupación de suelo, asesoría técnica.
Gestión y Promoción de Vivienda.- Gerencia de proyectos de interés público, venta de vivienda de interés social y prioritario y lotes vacantes propiedad de la EPV o del Estado en urbanizaciones con sus respectivos procesos de catastro y regularización. Rehabilitación y re funcionalización de inmuebles para vivienda definitiva o vivienda de alquiler.
4.5. Indicadores, línea base, metas plurianuales y responsables.
Se han definido los siguientes indicadores para el presente plan estratégico empresarial:
A continuación, se presenta la tabla de indicadores, línea base y metas:
TIPO INDICADOR FÓRMULA FRECUENCIA DE MEDICIÓN
m2 urbanizados Total de m2 urbanizados. TRIMESTRAL
viviendas en construcción # viviendas en construcción TRIMESTRAL
Inversión privada US. $ dólares invertidos sector privado TRIMESTRAL
Montos Gerenciados en Proyectos US. $ dólares gerenciados TRIMESTRAL
Inmuebles Rehabilitados # de inmuebles rehabilitados ANUAL
Asentamientos Regularizados # de asentamientos regularizados ANUAL
inmuebles comercializados # inmuebles comercializados MENSUAL
GESTION
36
5. PROGRAMAS, PROYECTOS Y FINANCIAMIENTO
Para que la institución cumpla con lo establecido en la planificación estratégica es necesario
contar con planes, programas y proyectos institucionales, estos se detallan a continuación:
6. CUADRO RESUMEN DEL PLAN ESTRATÉGICO
El presente Plan Estratégico evidencia la responsabilidad de la EPV en realizar sus actividades a partir de un primer cimiento y la disponibilidad de personal especializado y comprometido con el cumplimiento eficaz y eficiente de la gestión institucional.
La EPV ha diseñado el presente Plan Estratégico en el marco de las disposiciones de la Constitución de la República, Plan Nacional del Buen Vivir y Guía Metodológica de Planificación Estratégica para Empresa Públicas de la Función Ejecutiva emitida por SENPLADES.
2016 1017
Aportar al desarrollo urbano incluyente de
nuestras ciudades, mediante la oferta de
suelo habilitado para vivienda de interés
social y prioritario.
m2 urbanizados Total de m2 urbanizados. m2 0,00 573.000,00 570.000,00
GERENCIA DE
PLANIFICACIÓN
URBANÍSTICA
Aumentar la oferta de vivienda de interés
social y prioritaria a través de la generación
de proyectos en suelo público.viviendas en construcción # viviendas en construcción unidades 0 6.242 7.000
GERENCIA DE
PLANIFICACIÓN
URBANÍSTICA
Fomentar la participación de la inversión
privada en el desarrollo de proyectos de
vivienda de interés social. Inversión privada US. $ dólares invertidos sector privado USD 0,00 250.000.000,00 250.000.000,00
GERENCIA DE
PLANIFICACIÓN
URBANÍSTICA
Gerenciar Proyectos Inmobiliarios de Interés
Público.Montos gerenciados en
proyectosUS. $ dólares gerenciados USD 11.400.000,00 32.100.000,00 78.670.000,00
GERENCIA DE
PROYECTOS
ESPECIALES
Potenciar el uso residencial en inmuebles
públicos improductivosInmuebles Rehabilitados # de inmuebles rehabilitados Unidades 0 3 0
GERENCIA DE
PLANIFICACIÓN
URBANÍSTICA
Regularizar viviendas en asentamientos
humanos irregulares.Asentamientos Regularizados # de asentamientos regularizados Unidades 0 2 0
GERENCIA DE
PLANIFICACIÓN
URBANÍSTICA
Venta de viviendas y lotes propiedad del
estado y/o EPV.inmuebles comercializados # inmuebles comercializados Unidades 0 75 275
GERENCIA DE
ESTUDIOS
INMOBILIARIOS
RESPONSABLEMETAS
OBJETIVOS ESTRATEGICOS INDICADOR FÓRMULAUNIDAD DE
MEDIDALINEA BASE
OBJETIVO ESTRATEGICO ESTRATEGIA NOMBREPERIODO DE
EJECUCIÓNTIPO DE GASTO MONTO
FUENTE DE
FINANCIAMIENTO
Aportar al desarrollo urbano
incluyente de nuestras
ciudades, mediante la oferta de
suelo habilitado para vivienda
de interés social y prioritario.
1.3 REMATE DE SUELOSENERO 2016 -
DICIEMBRE 2017PRODUCCIÓN 100.000,00 PGE/Autogestíon
ENERO 2016 -
DICIEMBRE 2017PRODUCCIÓN 1.500.000,00 PGE
ENERO 2016 -
DICIEMBRE 2017PRODUCCIÓN 21.000.000,00 PGE/Autogestíon
ENERO 2016 -
DICIEMBRE 2017PRODUCCIÓN 130.000,00 Autogestión
ENERO 2016 -
DICIEMBRE 2017
PRODUCCIÓN 6.397.000,00 PGE/Autogestíon
PRODUCCIÓN 810.000,00 Autogestión
ENERO 2016 -
DICIEMBRE 2017PRODUCCIÓN 700.000,00 Autogestión
ENERO 2016 -
DICIEMBRE 2017
Aumentar la oferta de vivienda
de interés social y prioritaria a
través de la generación de
proyectos en suelo público.
2.2 REHABILITACIÓN
INMUEBLES IMPRODUCTIVOS
Regularizar viviendas y lotes
transferidos a la EPV para su
Potenciar el uso residencial en
inmuebles públicos
Gerenciar Proyectos
Inmobiliarios de Interés
Público.
1.4 BANCO DE SUELOS
1. GESTION Y
PROMOCION DE
SUELO
1.1 DESARROLLO DE
PROYECTOS URBANÍSTICOS
1.2 REGULARIZACION DE
ASENTAMIENTOS
2. GESTIÓN Y
PROMOCION DE
VIVIENDA
2.1 PROYECTOS INMOBILIARIOS
DE INTERES PÚBLICO
2.3 ADJUDICACION DE
VIVIENDA Y LOTES
Fomentar la participación de la
inversión privada en el
desarrollo de proyectos de
vivienda de interés social.
37
En este sentido, la EPV asume su compromiso para el desarrollo del país y el mejoramiento de la calidad de vida de las y los ecuatorianos en el mediano y largo plazo.
En el siguiente cuadro se resume el plan estratégico de la EPV para el período 2016 – 2017.
7. GLOSARIO DE TÉRMINOS
Vivienda Social y Prioritaria: Soluciones habitacionales destinadas a familias de bajos ingresos. Estas soluciones deben considerar los indicadores referentes al déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda.
Déficit Cuantitativo de Vivienda: Cantidad de viviendas que faltan para satisfacer las necesidades habitacionales de la población.
Déficit Cualitativo de Vivienda: Comprenden aspectos materiales o funcionales que resultan deficitarios en las viviendas existentes, hace referencia específicamente a las viviendas que presentan carencias en infraestructura, equipamiento y disponibilidad de servicios públicos, por tanto, requieren de intervención prioritaria.
Suelo Urbanizado: Se considera suelo urbanizado aquel que ha sido legal, efectiva y adecuadamente transformado dotándolo de servicios propios de los centros urbanos donde se ubican.
Zonas Urbanas Irregulares: Asentamientos caracterizados principalmente por la informalidad, vulnerabilidad física, social y económica de sus residentes, generalmente familias de bajos ingresos, estos asentamientos en su mayoría no tienen acceso a servicios básicos adecuados, mantienen condiciones de hacinamiento, baja calidad ambiental y altos niveles de inseguridad.
8. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
- Constitución de la República del Ecuador. - Ley Orgánica de Empresas Públicas. - Ley de Gestión Ambiental. - Plan Nacional del Buen Vivir. SENPLADES, 2013.
2016 1017
Aportar al desarrollo urbano
incluyente de nuestras ciudades,
mediante la oferta de suelo
habilitado para vivienda de
m2 urbanizados Total de m2 urbanizados. 0,00 573.000,00 570.000,00
GERENCIA DE
PLANIFICACIÓN
URBANÍSTICA
1.3 REMATE DE SUELOS
RESPONSABLELINEA BASEMETAS
1.1 DESARROLLO DE
PROYECTOS
URBANÍSTICOS
1. GESTION Y
PROMOCION DE SUELO
1.2 REGULARIZACION DE
ASENTAMIENTOS
1.4 BANCO DE SUELOS
Objetivo N. 3
Mejorar la calidad
de vida
de la población
0 3 0GERENCIA DE
PLANIFICACIÓN
Aumentar la oferta de vivienda
de interés social y prioritaria a
través de la generación de
proyectos en suelo público.
Fomentar la participación de la
inversión privada en el
desarrollo de proyectos de
vivienda de interés social.
2. GESTIÓN Y
PROMOCION DE
VIVIENDA
2.1 PROYECTOS
INMOBILIARIOS DE
INTERES PÚBLICO
OBJETIVO
ESTRATEGICO PNBVOBJETIVO ESTRATEGICO ESTRATEGIA NOMBRE FÓRMULAINDICADOR
US. $ dólares invertidos sector
privado
# viviendas en construcción 0 6.242
2.3 ADJUDICACION DE
VIVIENDA Y LOTES
2.2 REHABILITACIÓN
INMUEBLES
Inmuebles
Rehabilitados
Inversión privada
viviendas en
construcción7.000
0,00 250.000.000,00 250.000.000,00
GERENCIA DE
PLANIFICACIÓN
URBANÍSTICA
GERENCIA DE
PLANIFICACIÓN
URBANÍSTICA
0 75 275
GERENCIA DE
ESTUDIOS
INMOBILIARIOS
78.670.000,00
GERENCIA DE
PROYECTOS
ESPECIALES
11.400.000,00 32.100.000,00
# de inmuebles rehabilitados
Regularizar viviendas y lotes
transferidos a la EPV para su
comercialización.
Potenciar el uso residencial en
inmuebles públicos
Gerenciar Proyectos
Inmobiliarios de Interés Público.
Ingresos por Gerencias
de Proyectos US. $ dólares por ingresos
inmuebles
comercializados# inmuebles comercializados
38
- Agenda Social al 2017, Ministerio Coordinador de Desarrollo Social, 2014. - Informe de Gestión, MIDUVI, 2011 – 2012. - Resultados del Censo de Población y Vivienda 2010. INEC. - Encuesta Nacional de Empleo, Desempleo y Subempleo (ENEMDU) Indicadores
de Pobreza y Desigualdad. INEC, Marzo, 2015. - Metodología de la encuesta nacional de alquileres. INEC, Octubre, 2013. - Evolución del Mercado de Vivienda en el Ecuador y Prospectiva de la Vivienda
de Interés Social, CAMECON, 2014. - Políticas de vivienda social y mercados de suelo urbano en el Perú, Lincoln
Institute of Land Policy, 2013. - Sitio WEB, http://www.minvu.cl/, Chile. - Sitio WEB, http://www.vivienda.gob.pe/, Perú. - Sitio WEB, http://www.mvh.gob.ve/, Venezuela. - Sitio WEB, http://www.vivienda.gob.ar/, Argentina. - 2do. Foro Latinoamericano y del caribe de Vivienda Adecuada, “Vivienda para la
Vida”, Monterrey, Mayo, 2015. - Sitio WEB, http://www.juntadeandalucia.es/avra/, Comunidad Autónoma
Andaluz - Sitio WEB, http://www.zaragozavivienda.es, Comunidad Autónoma de Aragón. - Guía metodológica de planificación estratégica para empresas públicas de la
Función Ejecutiva. SENPLADES, Julio, 2015.
