ENERO - ST Sociedad de Tasacion · ENERO 2020 El precio medio de la vivienda nueva se sitúa en...
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2020
Valoración, Consultoría y Tecnología
Tendencias delSector Inmobiliario
ENERO
SEPTEMBER 2019
2 I Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
PERSPECTIVA
VARIABLES ESTRATÉGICAS
CONFIANZA
PERSPECTIVA
VALORES Evolución del Valor de la Vivienda
Índice de Confianza Inmobiliario(mín 0 - máx 100)
Perspectiva del Sector en los Últimos 3 Meses
Cuadro de Control de Variables Estratégicas
Empleo
Desgravación
IVA
Alquiler
Saldo migratorio
DEMANDA
Financiación
Prima de riesgo
Política de concesión
Stock terminado
SAREB / EEFF
OFERTA
Evolución del SectorENERO 2020
1. Economía
2. Ventas Promoción / Suelos
3. Ventas Residencia habitual
4. Ventas 2ª Residencia
5. Stock vivienda
6. Precios vivienda
7. Ventas Locales
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Evolución Vivienda Nueva
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Evolution Newly Built Homes
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31,8 31,2 31,3 30,6 31,4 33,2 35,0 36,3 38,1 40,0 42,8 44,547,4 49,5 51,1 52,5 52,7 53,4 53,8 54,5 55,4 56,6 56,8 56,8 57,7 58,5 57,7 57,0 55,9 55,8
51,9 50,8
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
0 2 4 6 8 10
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5,0
SEPTEMBER 2019
Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 3
EXPECTATIVAS
VALORES Evolución y Proyección Valor de la Vivienda
Expectativas del Sector para los Próximos 3 MesesEXPECTATIVAS
CONCLUSIONES
InmobiliarioENERO 2020
El precio medio de la vivienda nueva se sitúa en 2.453 €/m²,
registrando un aumento del 4,5% sobre diciembre de 2018, y
atenúa, por segundo año consecutivo el ritmo de crecimiento
acelerado de semestres anteriores.
La variación de precios desde junio de 2019, se sitúa en
el 2,2%, igual a la registrada en la primera mitad del año, e
inferior a las observadas en el primer semestre de 2018 (2,6%)
y en el segundo (2,8%).
El índice de confianza en la evolución del sector inmobiliario
se sitúa en 50,8 puntos sobre 100, algo más de un punto por
debajo del registrado en octubre de 2019, experimentando
una caída continuada desde junio de 2018, en la que
acumula ya casi 7 puntos de descenso. Aun así, continúa
muy ligeramente por encima de los 50 puntos, indicativos
de una situación de equilibrio.
El índice decrece en todas las comunidades autónomas, con excepción de un ligerísimo repunte en Aragón, y un crecimiento algo más significativo (2 puntos) en el País Vasco.
El Índice de Esfuerzo Inmobiliario se sitúa en 7,4 años de sueldo para la adquisición de una vivienda media, poco más de un mes de sueldo superior al que se venía registrando desde finales de 2018.
El índice de accesibilidad a nivel estatal se sitúa en 105 puntos en el trimestre actual, ligeramente inferior al de septiembre de 2019 (106), y tres puntos por encima del de diciembre de 2018 (102).
Al igual que en trimestres anteriores, en las Comunidades de Baleares, Catalunya y Madrid el índice de accesibilidad sigue por debajo de los 100 puntos, que determinan el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma.
1. Economía
2. Ventas Promoción / Suelos
3. Ventas Residencia habitual
4. Ventas 2ª Residencia
5. Stock vivienda
6. Precios vivienda
7. Ventas Locales
€/m2
2010 2011 2012 2013 2014
20%
15%
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5%
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% Var. Anual
Atención: 2 gráficos. Para modificar el de barras mover capa adelante
2015 2016
Var. Anual Total Vivienda Evolución Vivienda Nueva Proyección Vivienda Nueva
2017 2018
Total Housing Annual Variation New Housing Trends New Housing Projection
2019
-5,7 -3,9 -2 -2,6 -3,2 -3,9 -4,3 -4 -4,8 -5,5 -6,2 -6,9 -7,5 -8 -7,9 -7,8 -6,3 -4,8 -3,5 -2,2 -0,4 1,4 2,2 2,9 2,7 2,5 2,9 3,3 3,5 3,7 4,4 5 5,5 5,9 5,7 5,4 5,2 5,1
0
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1000
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1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T
Proy.
2020
0 2 4 6 8 10
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0 2 4 6 8 10
4,5
5,5
5,3
4,8
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5,0
0 2 4 6 8 10
4,5
5,3
5,3
4,8
5,0
5,0
5,0
50,8
4 I Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
Sociedad de Tasación elabora un Índice de Confianza como complemento cualitativo a los estudios de mercado y análisis de vivienda nueva que viene realizando desde 1985.
puntos sobre 100
Índice de Confianza Inmobiliario iSTNota metodológica
El Índice de Confianza Inmobiliario se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos econó-mico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional.
Entre estos 700 técnicos se encuentran todos los profesionales independientes (tasadores) que colaboran habitualmente con ST y la totalidad del personal de control de calidad de valoraciones que trabaja en Sociedad de Tasación.
Las respuestas de estos profesionales se categorizan (en una es-cala 1-5) en relación a la perspectiva (situación de los últimos tres meses) y las expectativas (previsiones para los tres próximos meses)
para los siguientes aspectos:
1º Evolución de la economía en cada zona
2º Evolución ventas - Promociones y Suelos
3º Evolución ventas - Residencia habitual
4º Evolución ventas - Segunda residencia
5º Evolución del stock de la vivienda en la zona
6º Evolución de los precios de la vivienda
7º Evolución ventas - Locales Comerciales
El análisis estadístico de las respuestas de los encuestados de-
vuelve la calificación de los conceptos analizados en una escala
de 0-10.
El índice de confianza trimestral es el resultado del análisis com-
binado de perspectiva y expectativa.
Perspectiva (Últimos 3 Meses)
Expectativas (Próximos 3 Meses)
RESUMEN
1. Economía
2. Ventas Promoción / Suelos
3. Ventas Residencia habitual
4. Ventas 2ª Residencia
5. Stock vivienda
6. Precios vivienda
7. Ventas Locales
1. Economía
2. Ventas Promoción / Suelos
3. Ventas Residencia habitual
4. Ventas 2ª Residencia
5. Stock vivienda
6. Precios vivienda
7. Ventas Locales
ENERO 2020
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
Castilla León
Castilla La Mancha
Cataluña
Valencia
Extremadura
Galicia
Madrid
Murcia
Navarra
País Vasco
La Rioja
An
dal
ucí
a
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ja
< 52 52 - 54 54 - 56
56 - 58 58 - 60 > 60
55,650,3
51,3
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50,950,0
53,5
49,5
47,8
52,051,2
51,747,7
50,6
56,1 56,2 52,5 51,2
56,0 55,8 50,0 50,9
57,9 58,8 57,5 54,0
56,3 54,3 51,4 49,5
58,0 57,5 50,9 50,6
54,5 52,6 51,6 50,3
50,7 50,9 47,5 46,6
54,1 54,1 52,0 50,6
55,1 54,7 50,9 50,0
58,4 59,2 52,2 51,7
51,3 51,2 50,4 47,7
54,7 54,6 54,2 52,9
58,7 58,3 53,3 51,3
54,3 54,9 53,0 52,0
55,4 55,8 55,1 53,5
58,7 59,8 53,7 55,6
60,2 56,3 53,6 47,8
55,9 55,8 51,9 50,8
PEGAR CON EL MISMO ESTILO
1
51,3 51,1 52,0 49,8 49,8 51,0 52,7 47,3 49,4 51,1 52,1 47,8 52,9 53,0 51,2 53,2 58,4 49,7
51,2 52,2 51,2 56,7 50,1 48,7 48,0 49,1 49,8 50,0 51,2 46,7 54,1 52,8 52,1 52,7 55,5 49,1
52,7 53,3 52,5 59,8 49,0 52,2 54,7 48,1 54,4 51,5 53,1 51,1 56,5 50,6 56,2 53,1 62,6 50,7
47,8 48,9 48,4 54,8 47,8 49,4 50,7 40,6 45,7 46,3 50,8 44,5 50,4 45,6 50,0 48,8 49,2 34,7
52,7 53,4 49,1 55,4 49,8 50,0 45,2 50,8 53,4 52,2 53,9 51,4 54,0 53,2 55,2 60,5 53,4 52,4
54,8 53,5 56,3 56,7 54,8 53,6 54,5 50,6 55,3 55,1 54,5 48,9 58,2 56,2 54,2 55,9 61,3 55,7
45,4 45,7 46,6 44,8 45,4 49,4 46,8 39,8 45,7 43,7 46,6 43,6 44,4 47,5 45,0 50,2 48,9 42,2
PEGAR CON EL MISMO ESTILO
2
Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 5
Índice de Confianza Inmobiliario iST
Evolución por Comunidad Autónoma
1. Evolución de la economía en la zona
2. Evolución de las ventas - promociones y suelos
3. Evolución de las ventas - residencia habitual
4. Evolución de las ventas - segunda residencia - costa, montaña, …
5. Evolución del stock de la vivienda
6. Evolución de los precios de la vivienda
7. Evolución de las ventas - locales comerciales
Índice de Confianza de ST
1T 2019 2T 2019 3T 2019 4T 2019
España
Esp
aña
€/m2 const.
-15 %
-5 %
5 %
15 %
25 %
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1500
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3000
dic
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-86
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-90
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-92
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-93
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-94
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-95
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-96
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-96
jun
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-99
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-00
dic
-00
jun
-01
dic
-01
jun
-02
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-02
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-03
dic
-03
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-04
jun
-05
dic
-05
jun
-06
dic
-06
jun
-07
dic
-07
jun
-08
dic
-08
jun
-09
dic
-09
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-10
dic
-10
jun
-11
dic
-11
jun
-12
dic
-12
jun
-13
dic
-13
jun
-14
dic
-14
jun
-15
dic
-15
jun
-16
dic
-16
jun
-17
dic
-17
jun
-18
dic
-18
jun
-19
dic
-19
Precio medio Variación en 12 meses
366
933 -1,3%
18,4%
2.905
-9,8%-8%
4,5%
1.994
2.453
32,2%
2.348
Average yearly prices Annual increments
2.453 2,2 4,5
6 I Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
Evolución de Precios de la Vivienda
€/m2 precio medionacional
Var. 6 meses% nominal
Var. 12 meses% nominal
Evolución de Precios Medios y Variaciones Anuales
• El precio medio nacional en el conjunto de las capitales de
provincia ha aumentado un 4,5% con respecto al alcanzado en
diciembre de 2018 (la variación desde junio de 2019 es de 2,2%).
• El precio medio nacional en el conjunto de las capitales de
provincia se ha situado en 2.453 €/m2 construido, lo que supone
un coste de 220.800 € para una vivienda de tipo medio de 90 m2.
• El índice inmobiliario de ST se ha situado en 752,5 a 31 de
diciembre de 2019, lo que representa un 6,1% anual acumulativo
de incremento de los precios desde diciembre de 1985.
• El precio medio de la vivienda nueva en el resto de las ciudades
estudiadas que no son capitales de provincia se ha situado en
1.682 €/m2 que representa un aumento del 1,8% con respecto a
diciembre de 2018.
• El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población
superior a 100.000 habitantes que no son capitales de provincia
se ha situado en 1.807 €/m2 que representa una variación anual
del 2,1%.
• El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población
superior a 50.000 habitantes se ha situado en 1.691 €/m2, que
representa una variación anual del 2,2%.
• El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población
superior a 25.000 habitantes se ha situado en 1.560 €/m2, que
representa una variación anual del 1,8%.
• El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades analizadas
con población inferior a 25.000 habitantes se ha situado en
1.529 €/m2, que representa una variación anual del 1,2%.
ENERO 2020
Sociedad de Tasación realiza con carácter semestral un estudio de mercado de vivienda nueva en edificio, en que analiza las poblaciones más representativas del territorio nacional, incluyendo todas las capitales de provincia.
Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 7
+ =
+ =
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+ =+ =
+ = + =
+ =+ =
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+ =
+ =+ =
+ =
+ =
+ =+ =
0% - 2%
2% - 4%
> 4%
1.800-2.100 2.100-2.400 > 2.4001.500-1.800< 1500
1626
1591
16151873 2734
1905
1439
18623934
17102133
1260
1434
3627
1198
1741
1584
Precios Medios de la Vivienda Nueva en las Capitales de Provincia por CCAA
Precios Medios de la Vivienda Nueva en las Capitales de Provincia por CCAA
(€/m² construido)
Evolución de Valores 2018% Variación Anual
Previsión de Valores 2020
€/m2 construído en comunidades autónomas
+ + Incremento mayor 5%+ = Incremento de 0% a 5%- - Mantenimiento o disminución
EvoluciónEl nivel de producción de vivienda nueva (datos de visados dirección obra del M. Fomento) continúa la senda creciente detectada en semestres in-mediatamente anteriores (los datos en los nueve primeros meses de 2019 indican un 8,9% de crecimiento con respecto al mismo periodo de 2018). Madrid y Barcelona siguen liderando las subidas de precios, aunque la velocidad de crecimiento sigue moderándose en relación al semestre anterior, el mismo fenómeno observado en diciembre de 2018 y junio de 2019. Así mismo, se aprecia que el crecimiento anual experimentado en otras capitales de provincia se mantiene en Valencia (3,8%), pero se atenúa en Palma de Mallorca (3,3%, contra 6,4% hace 6 meses) o Mála-ga (3,5% contra 4,5% el semestre anterior), mientras que otras capitales, como Burgos y Pontevedra, que en el semestre anterior experimenta-ban crecimientos superiores al 5%, en este momento regresan a niveles menos acentuados (3,2% y 3,1% respectivamente). Se mantiene sensiblemente estable la cantidad de capitales que experi-mentan incrementos anuales de precios por encima del 3%, y al mismo tiempo se reducen aquellas en que el aumento es inferior al 1%. Actual-mente, la mitad de las capitales de provincia experimenta crecimientos entre el 1% y el 3%.Según datos del Ministerio de Fomento, el volumen total de transaccio-nes de vivienda en los 9 primeros meses de 2019 ha experimentado una reducción del 4% en relación a las del mismo periodo de 2018, lo que su-pone una inversión del ciclo creciente que se experimentaba desde 2015. La observación en detalle de dichos datos indica que las transacciones de vivienda nueva evolucionan a ritmo ligeramente positivo (1,2%) mientras las de usada invierten su dinámica de crecimiento (-4,6%). En términos absolutos, y según la misma información del Ministerio de Fomento, durante los nueve primeros meses de 2019, las transacciones de vivienda nueva suponen algo más del 10% del total de transacciones realizadas.La cantidad de operaciones de constitución de hipotecas sobre viviendas en los nueve primeros meses del año (366.958) se mantiene sensiblemen-te igual a las formalizadas en el mismo periodo del año pasado (369.208), y continúa por debajo del nivel global de transacciones (411.234 y 428.612 respectivamente). Con estos datos, se observa que la ratio entre hipote-cas y transacciones se sitúa actualmente en el 89%, cuando en el tercer trimestre de 2018 se encontraba en el 86%.El número de viviendas pendientes de primera ocupación ofertadas por particulares, que en algunos momentos de la recuperación era impor-tante, se ha reducido a proporciones poco significativas, y su incidencia en el cómputo de valores se puede considerar no apreciable.
PrevisionesEl mercado continuará previsiblemente el proceso de moderación en el crecimiento de los precios observado ya desde hace un año, sobre todo en las ubicaciones con mayores subidas. A ello contribuirán en buena medida algunos factores: • Tendencia a la moderación en las rentabilidades que proporciona el
mercado del alquiler.• Crecimiento del P.I.B. en cotas positivas, pero con previsiones inferio-
res a las estimadas al principio del año.• Los agentes del mercado mantienen su interés en el sector residencial.• Algunas de las grandes promotoras han reducido durante el año sus
previsiones de producción a ofertar.Existen algunos elementos de incertidumbre que pueden afectar al de-sarrollo del sector:• El efecto que ha podido tener sobre el mercado la entrada en vigor de
la Ley de Crédito hipotecario, y la duración en el tiempo del mismo.• Los cambios en la fiscalidad de las viviendas en alquiler, que algunas
comunidades autónomas y ayuntamientos están estudiando o ya han adoptado, y el impacto que ello pueda tener sobre el mercado de lastransacciones.
• El mantenimiento de los tipos de interés por parte del Banco CentralEuropeo, en cotas muy bajas, y el modo en que una posible subidapodría afectar a la formalización de hipotecas.
• Aumento progresivo de las zonas geográficas en que la escasez desuelo finalista tensiona los precios al alza.
De mantenerse las condiciones macroeconómicas actuales, es poco pro-bable que se asista a una inversión inmediata del ciclo alcista iniciado en 2015, si bien los crecimientos continuarán en la línea de la moderación iniciada, y posiblemente se observarán tendencias bajistas en aquellos lugares que han experimentado hasta ahora crecimientos más discretos.
ConclusiónEl precio de la vivienda continúa el camino ascendente iniciado en 2015, si bien lo hace cada vez de forma más moderada que en el periodo inmediata-mente anterior.No se aprecian a corto plazo factores que hagan prever alteraciones importan-tes en la tónica actual, a la vista de la evolución de los factores más relevantes del sector:• Volumen de transacciones similar al del año anterior, aunque con cierta
tendencia al descenso en los últimos meses.• Subida generalizada de los precios, aunque de forma mayoritariamente dis-
creta, y menor porcentaje que en los años anteriores.• Generalización de las ventas sobre plano antes del inicio de las obras.• Mantenimiento de las condiciones para la obtención de crédito hipotecario
y contención en los tipos de interés más frecuentes.• Evolución favorable de las cifras de empleo, aunque las limitaciones salaria-
les continúan suponiendo un freno para el acceso al mercado inmobiliario.• Evolución positiva de la economía, con tasas de crecimiento superiores a la
media europea, aunque inferiores a las previstas a principio de año.• Continuidad de la tendencia a la modalidad de alquiler (en algunos casos
con opción de compra a medio plazo), sobre todo en el segmento de po-blación más joven.
Andalucía 13,0 6,6 6,6 6,9
Aragón 10,1 5,0 5,0 5,2
Asturias 9,5 5,6 5,4 5,3
Baleares 23,5 14,5 15,1 16,4
Canarias 13,0 6,9 7,0 7,4
Cantabria 13,3 6,9 6,8 6,6
Castilla León 11,0 5,6 5,5 5,8
Castilla La Mancha 11,7 5,2 5,1 5,3
Cataluña 15,7 8,3 8,3 8,6
C. Valenciana 11,8 5,2 5,3 5,6
Extremadura 10,1 5,0 5,1 5,3
Galicia 11,1 6,9 6,8 7,2
Madrid 14,9 8,3 8,3 8,2
Murcia 12,1 4,8 4,8 4,9
Navarra 11,2 5,6 5,7 6,3
País Vasco 15,0 7,2 7,1 7,4
La Rioja 11,0 4,6 4,6 4,9
España 13,7 7,3 7,3 7,4
La Rioja
MurciaAragón
Extremadura
Castilla La ManchaAsturias
C. Valenciana
Castilla LeónNavarra
Cantabria
AndalucíaGalicia
País Vasco
CanariasEspañaMadrid
CataluñaBaleares
0 2 5 7 9 11 14 16 18
16,4
8,6
8,2
7,4
7,4
7,4
7,2
6,9
6,6
6,3
5,8
5,6
5,3
5,3
5,3
5,2
4,9
4,9
8 I Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
ENERO 2020
Sociedad de Tasación estima la inversión, en años de sueldo, que debe realizarse para adquirir una vivienda.
Índice de Esfuerzo por Comunidad Autónoma
Índice de EsfuerzoInmobiliario
Evolución Histórica por Comunidad Autónoma
El índice de esfuerzo inmobiliario se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría des-tinar para la compra de una vivienda de tipo medio.
El índice se calcula, a nivel de Comunidad Autónoma, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.
España
Máximo 4T 2017 4T 2018 4T 2020 Máximo 4T 2017 4T 2018 4T 2020
España
7,4
< 3 3 - 6 6 - 9 9 - 12 12 - 15 > 15
< 3 3 - 6 6 - 9 9 - 12 12 - 15 > 15
7,46,6
8,2
5,3
7,2
5,8
5,3
5,28,6
6,3
16,4
4,9
4,96,9
5,65,3
7,4
2019201820172016201520142013201220112010200920082007200620052004
0 2 4 6 8 10 12 14
11,412,9
13,713,6
12,111,2
10,59,5
7,77,6
7,87,7
7,17,4
7,37,4
4T
Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 9
Índice de EsfuerzoInmobiliario
Mapas de Evolución en Periodos Anteriores
Mapa Comparativo Territorial 4T 2019
Máximo 4T 2017 4T 2018
Evolución Histórica Nacional
105
40
60
80
100
Bal
eare
s
Cat
alu
ña
Mad
rid
Paí
s V
asco
Esp
aña
Can
aria
s
Gal
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La
Man
cha
Ara
gó
n
Ext
rem
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La R
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Mu
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9289
47
127
153
180164160
152150149148141137
122120115110107105103
Andalucía 119 115 113 115
Aragón 148 150 151 150
Asturias 133 135 143 148
Baleares 54 54 51 47
Canarias 108 110 109 107
Cantabria 95 107 113 120
Castilla León 127 130 134 137
Castilla La Mancha 145 152 146 149
Cataluña 94 91 92 89
C. Valenciana 140 143 140 141
Extremadura 145 153 151 152
Galicia 106 108 109 110
Madrid 93 94 94 92
Murcia 159 157 158 164
Navarra 132 129 125 122
País Vasco 100 103 102 103
La Rioja 159 162 161 160
España 104 104 102 105
4T 2016 4T 2017 4T 2018 4T 2019 4T 2016 4T 2017 4T 2018 4T 2019
10 I Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
Sociedad de Tasación analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media.
Índice de Accesibilidad por Comunidad Autónoma
Índice de Accesibilidad
Evolución Histórica por Comunidad Autónoma
El Índice de accesibilidad estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales pu-blicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial, a partir de los cuales se deduce el importe máximo del salario a dedicar a la financiación hipotecaria, una vez aplicadas las deducciones por IRPF y Seguridad Social vigentes en el momento del cálculo.
La cuota resultante se somete a diferentes hipótesis de cálculo de financiación, mediante las que se obtiene la comparativa entre el salario real anual publicado por el INE y el teórico necesario para la compra de una vivienda media, según el análisis del mercado de la zona analizada. El resultado con base 100 permite medir la distancia a que se encuentran los salarios reales de los teóricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda media.
índice nacionalENERO 2020
España
103120
92
148
110
137
149
15089
122
47
160
164
115
141152
107
2019
2018
2017
2016
92 94 96 98 100 102 104 106
104
104
102
105
4T
1,80%30
4T 2015. IRPH 2,13% 4T 2016. IRPH 1,94% 4T 2017. IRPH 1,90% 4T 2018. IRPH 1,93%
Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 11
Mapas de Evolución en Periodos Anteriores
Mapa Comparativo Territorial 4T 2019
Evolución Histórica Nacional
Suficiente
Suficiente
Insuficiente
Insuficiente
Tipo de interés (IRPH) Plazo de amortización años
12 I Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
Madrid Sta. Cruz de Tenerife
Zaragoza Murcia Córdoba Asturias
León Teruel
7,50% -2,1%
30% 60%Volumen de mercado en alquiler
<
Tel: 91 436 02 00 · [email protected] · www.st-tasacion.es
Build to Rent by urbanData AnalyticsuDA realiza un análisis del mercado residencial para prevenir tendencias y destacar provincias óptimas para la inversión destinada a la promoción en alquiler.
Evolución de la rentabilidad bruta* y el precio en alquiler
Riesgo inmobiliario del alquiler y volumen de mercado en alquiler
Rentabilidad bruta en alquilerMedia nacional
Variación de la rentabilidad en alquilerMedia nacional de las provincias
Tendencias del Sector Inmobiliario
MUY POCORIESGO
POCORIESGO
RIESGONORMAL
BASTANTERIESGO
MUCHORIESGO
Media nacional
*Avance 4T 2019
DICIEMBRE 2019*
Valoración, Consultoría y Tecnología
5,3 %743€/mes 994€/mes
696€/mes870€/mes
0,3 %Rentabilidadalquiler
Variación anualTicket medio Ticket medio
Ticket medioTicket medio
rent. alquiler
RiesgoMUY POCO
Rentabilidad bruta anual en alquiler
² SEVILLA
120m 55m
85m 120m
²SALAMANCA ² BARCELONA
7,6 %2,2 %Rentabilidadalquiler
Variación anualrent. alquiler
RiesgoMUY POCO
MUY POCO
7,4 %1,4 %
MUY POCO
Rentabilidadalquiler
Variación anualrent. alquiler
Riesgo
uDA
5,7 %0,1 %Rentabilidadalquiler
Variación anualrent. alquiler
Riesgo² LAS PALMAS
Superficie recomendada Superficie recomendada
Superficie recomendada Superficie recomendada
Avance 4T-2019
5,0% 9,5%
www.urbandataanalytics.com
Rentabilidad bruta en alquiler a nivel provincial
Madrid Sta. Cruz de Tenerife
Zaragoza Murcia Córdoba Asturias
León Teruel
7,50% -2,1%
30% 60%Volumen de mercado en alquiler
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Evolución de la rentabilidad bruta* y el precio en alquiler
Riesgo inmobiliario del alquiler y volumen de mercado en alquiler
Rentabilidad bruta en alquilerMedia nacional
Variación de la rentabilidad en alquilerMedia nacional de las provincias
Tendencias del Sector Inmobiliario
MUY POCORIESGO
POCORIESGO
RIESGONORMAL
BASTANTERIESGO
MUCHORIESGO
Media nacional
*Avance 4T 2019
DICIEMBRE 2019*
Valoración, Consultoría y Tecnología
Madrid Sta. Cruz de Tenerife
Zaragoza Murcia Córdoba Asturias
León Teruel
7,50% -2,1%
30% 60%Volumen de mercado en alquiler
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Evolución de la rentabilidad bruta* y el precio en alquiler
Riesgo inmobiliario del alquiler y volumen de mercado en alquiler
Rentabilidad bruta en alquilerMedia nacional
Variación de la rentabilidad en alquilerMedia nacional de las provincias
Tendencias del Sector Inmobiliario
MUY POCORIESGO
POCORIESGO
RIESGONORMAL
BASTANTERIESGO
MUCHORIESGO
Media nacional
*Avance 4T 2019
DICIEMBRE 2019*
Valoración, Consultoría y Tecnología
Madrid Sta. Cruz de Tenerife
Zaragoza Murcia Córdoba Asturias
León Teruel
7,50% -2,1%
30% 60%Volumen de mercado en alquiler
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Evolución de la rentabilidad bruta* y el precio en alquiler
Riesgo inmobiliario del alquiler y volumen de mercado en alquiler
Rentabilidad bruta en alquilerMedia nacional
Variación de la rentabilidad en alquilerMedia nacional de las provincias
Tendencias del Sector Inmobiliario
MUY POCORIESGO
POCORIESGO
RIESGONORMAL
BASTANTERIESGO
MUCHORIESGO
Media nacional
*Avance 4T 2019
DICIEMBRE 2019*
Valoración, Consultoría y Tecnología
Madrid Sta. Cruz de Tenerife
Zaragoza Murcia Córdoba Asturias
León Teruel
7,50% -2,1%
30% 60%Volumen de mercado en alquiler
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Evolución de la rentabilidad bruta* y el precio en alquiler
Riesgo inmobiliario del alquiler y volumen de mercado en alquiler
El informe se dirige a detectar aquellas provincias que presenten síntomas positivos para desarrollar proyectos “Build to Rent”. Se realiza un análisis del mercado de alquiler, de la evolución tanto de los precios como de las rentabilidades (ver gráfico 1) además de incorporar el volumen del alquiler y el nivel de riesgo de este mercado (ver gráfico 2). Por último, identificamos la tipología óptima para promoción en alquiler y el ticket medio (ver mapa) que pueda permitir la viabilidad de la misma.La rentabilidad del alquiler en España es del 7,50%, dos puntos porcentuales menos que en el mismo periodo de 2018. Hasta ocho
provincias registran rendimientos por encima de la media nacional. Lleida (9,40%), Toledo (8,38%) y Valencia (8,04%) encabezan la lista. Sin embargo, antes de realizar una inversión conviene tener presente el riesgo inmobiliario, que establece una clasificación según la actividad del alquiler. Es el caso de Lleida, donde se detecta poco dinamismo en este tipo de mercados. Al cruzar alta rentabilidad con un limitado riesgo de inversión en alquiler, destaca Sevilla, que ha aumentado casi un 7%. Madrid y Barcelona se sitúan por debajo de la media del país con rendimientos del 6,90% y el 7,07%, respectivamente, pero a su vez con mercados bastante activos.
Rentabilidad bruta en alquilerMedia nacional
Variación de la rentabilidad en alquilerMedia nacional de las provincias
Tendencias del Sector Inmobiliario
MUY POCORIESGO
POCORIESGO
RIESGONORMAL
BASTANTERIESGO
MUCHORIESGO
Media nacional
*Avance 4T 2019
DICIEMBRE 2019*
Valoración, Consultoría y Tecnología
Madrid Sta. Cruz de Tenerife
Zaragoza Murcia Córdoba Asturias
León Teruel
7,50% -2,1%
30% 60%Volumen de mercado en alquiler
SegoviaÁlava
SevillaGuadalajaraPontevedra
EspañaBarcelona
MadridAlicanteBaleares
-12 -8 -4 0 4 8 12 16
-10,0%
-7,2%
-2,2%
-2,1%
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3,8%
5,5%
6,5%
7,7%
8,5%
<Evolución precio alquiler -10% 10%
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Build to Rent by urbanData AnalyticsuDA realiza un análisis del mercado residencial para preveer tendencias y destacar provincias óptimas para la inversión destinada a la promoción en alquiler.
Evolución de la rentabilidad bruta* y el precio en alquilerVariación anual entre la rentabilidad bruta y precio del alquiler 4T 2019 y la del mismo periodo del año anterior (4T 2018).
*No se tiene en cuenta los gastos de mantenimiento y operativos, etc.
Riesgo inmobiliario del alquiler y volumen de mercado en alquilerUna rigurosa monitorización de la oferta y demanda en el mercado de alquiler
permite indicar cuales son las provincias con mayor y menor riesgo de inversión.
Rentabilidad bruta en alquilerMedia nacional
Variación de la rentabilidad en alquilerMedia nacional de las provincias
Fuente: uDA
Fuente: uDA
Tendencias del Sector Inmobiliario
MUY POCORIESGO
POCORIESGO
RIESGONORMAL
BASTANTERIESGO
MUCHORIESGO
Media nacional
*Avance 4T 2019
DICIEMBRE 2019*
Valoración, Consultoría y Tecnología
Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 13
Madrid Sta. Cruz de Tenerife
Zaragoza Murcia Córdoba Asturias
León Teruel
7,50% -2,1%
30% 60%Volumen de mercado en alquiler
<
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Build to Rent by urbanData AnalyticsuDA realiza un análisis del mercado residencial para prevenir tendencias y destacar provincias óptimas para la inversión destinada a la promoción en alquiler.
Evolución de la rentabilidad bruta* y el precio en alquiler
Riesgo inmobiliario del alquiler y volumen de mercado en alquiler
Rentabilidad bruta en alquilerMedia nacional
Variación de la rentabilidad en alquilerMedia nacional de las provincias
Tendencias del Sector Inmobiliario
MUY POCORIESGO
POCORIESGO
RIESGONORMAL
BASTANTERIESGO
MUCHORIESGO
Media nacional
*Avance 4T 2019
DICIEMBRE 2019*
Valoración, Consultoría y Tecnología
5,3 %743€/mes 994€/mes
696€/mes870€/mes
0,3 %Rentabilidadalquiler
Variación anualTicket medio Ticket medio
Ticket medioTicket medio
rent. alquiler
RiesgoMUY POCO
Rentabilidad bruta anual en alquiler
² SEVILLA
120m 55m
85m 120m
²SALAMANCA ² BARCELONA
7,6 %2,2 %Rentabilidadalquiler
Variación anualrent. alquiler
RiesgoMUY POCO
MUY POCO
7,4 %1,4 %
MUY POCO
Rentabilidadalquiler
Variación anualrent. alquiler
Riesgo
uDA
5,7 %0,1 %Rentabilidadalquiler
Variación anualrent. alquiler
Riesgo² LAS PALMAS
Superficie recomendada Superficie recomendada
Superficie recomendada Superficie recomendada
Avance 4T-2019
5,0% 9,5%
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Rentabilidad bruta en alquiler a nivel provincial
Madrid Sta. Cruz de Tenerife
Zaragoza Murcia Córdoba Asturias
León Teruel
7,50% -2,1%
30% 60%Volumen de mercado en alquiler
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Build to Rent by urbanData AnalyticsuDA realiza un análisis del mercado residencial para prevenir tendencias y destacar provincias óptimas para la inversión destinada a la promoción en alquiler.
Evolución de la rentabilidad bruta* y el precio en alquiler
Riesgo inmobiliario del alquiler y volumen de mercado en alquiler
Rentabilidad bruta en alquilerMedia nacional
Variación de la rentabilidad en alquilerMedia nacional de las provincias
Tendencias del Sector Inmobiliario
MUY POCORIESGO
POCORIESGO
RIESGONORMAL
BASTANTERIESGO
MUCHORIESGO
Media nacional
*Avance 4T 2019
DICIEMBRE 2019*
Valoración, Consultoría y Tecnología
Madrid Sta. Cruz de Tenerife
Zaragoza Murcia Córdoba Asturias
León Teruel
7,50% -2,1%
30% 60%Volumen de mercado en alquiler
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Build to Rent by urbanData AnalyticsuDA realiza un análisis del mercado residencial para prevenir tendencias y destacar provincias óptimas para la inversión destinada a la promoción en alquiler.
Evolución de la rentabilidad bruta* y el precio en alquiler
Riesgo inmobiliario del alquiler y volumen de mercado en alquiler
Rentabilidad bruta en alquilerMedia nacional
Variación de la rentabilidad en alquilerMedia nacional de las provincias
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DICIEMBRE 2019*
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Madrid Sta. Cruz de Tenerife
Zaragoza Murcia Córdoba Asturias
León Teruel
7,50% -2,1%
30% 60%Volumen de mercado en alquiler
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Build to Rent by urbanData AnalyticsuDA realiza un análisis del mercado residencial para prevenir tendencias y destacar provincias óptimas para la inversión destinada a la promoción en alquiler.
Evolución de la rentabilidad bruta* y el precio en alquiler
Riesgo inmobiliario del alquiler y volumen de mercado en alquiler
Rentabilidad bruta en alquilerMedia nacional
Variación de la rentabilidad en alquilerMedia nacional de las provincias
Tendencias del Sector Inmobiliario
MUY POCORIESGO
POCORIESGO
RIESGONORMAL
BASTANTERIESGO
MUCHORIESGO
Media nacional
*Avance 4T 2019
DICIEMBRE 2019*
Valoración, Consultoría y Tecnología
5,3 %743€/mes 994€/mes
696€/mes870€/mes
0,3 %Rentabilidadalquiler
Variación anualTicket medio Ticket medio
Ticket medioTicket medio
rent. alquiler
RiesgoMUY POCO
Rentabilidad bruta anual en alquiler
² SEVILLA
120m 55m
85m 120m
²SALAMANCA ² BARCELONA
7,6 %2,2 %Rentabilidadalquiler
Variación anualrent. alquiler
RiesgoMUY POCO
MUY POCO
7,4 %
MUY POCO
Rentabilidadalquiler
1,4 %Variación anualrent. alquiler
Riesgo
uDA
5,7 %Rentabilidadalquiler
0,1 %Variación anualrent. alquiler
Riesgo² LAS PALMAS
Superficie recomendada Superficie recomendada
Superficie recomendada Superficie recomendada
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5,0% 9,5%
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Rentabilidad bruta en alquiler a nivel provincialEste indicador de rentabilidad refleja la relación entre el precio de compra y el del alquiler bruto, sin tener en cuenta gastos de
mantenimiento y operativos, etc., y en ningún caso como la rentabilidad obtenida de la propia promoción inmobiliaria a desarrollar.
Este trimestre recomendamos como inversión dedicada al desarrollo de promociones dirigidas al mercado del alquiler, las viviendas de aproximadamente 55 m2 en la provincia de Barcelona. Nos basamos en un aumento del rendimiento en alquiler en los inmuebles más pequeños del 2,25%, alcanzando una rentabilidad bruta del 7,64%, superior a la media provincial donde, además, existe un riesgo leve.
También entendemos como zonas seguras para la inversión con destino alquiler los pisos de dos dormitorios en Sevilla donde existe mayor dinamismo y una rentabilidad del 7,41% y Salamanca, provincia con un mercado que también presenta un riesgo muy bajo y una rentabilidad del 5,34% en pisos de aproximadamente 120 m2.
urbanData Analytics es una empresa digital especializada en analítica de datos, dedicada al conocimiento en tiempo real del mercado inmobiliario. Utiliza más de 40 fuentes públicas y privadas para generar indicadores financieros y urbanos a partir de modelos estadísticos y de inteligencia artificial.
Tel: 91 436 02 00 · [email protected] · www.st-tasacion.es
© Sociedad de Tasación S.A.El presente documento es propiedad de Sociedad de Tasación, S.A, la información contenida en el mismo se pone a disposición de sus posibles lectores en forma gratuita, y es meramente informativo, sin fines de asesoramiento legal, comercial o de inversión. Consecuentemente Sociedad de Tasación, S.A., no se hace responsable de las decisiones tomadas en base a dicha información ni en su caso de las inexactitudes, omisiones o errores que puedan contenerse en el mismo. El documento se ha realizado mediante recopilación de fuentes legales de uso público. Se autoriza la reproducción total o parcial, del mismo, para uso no comercial, citando como fuente Sociedad de Tasación SA.
Sociedad de Tasación, S.A. Sociedad inscrita con el nº1 (Código 4301) en el Registro de Entidades de Tasación del Banco de España.