Este reporte de gerencia y análisis debe ser leído en ...

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Este reporte de gerencia y análisis debe ser leído en conjunto con los estados

financieros del 1T’19 preparados individualmente para las siguientes empresas:

InRetail Perú Corp.

InRetail Pharma

InRetail Shopping Malls

Los documentos se encuentran en nuestra página web: www.inretail.pe

http://www.inretail.pe/

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INDICE

1. Resultados del Primer Trimestre 2019 Página 3

2. Estados Financieros Consolidados Página 5

3. Análisis de Resultados Página 7

4. Principales Indicadores Página 17

5. Reconciliación y Bridge NIIF 16 Página 22

3

Este reporte muestra resultados pre-NIIF 16 en el Estado Financiero de Pérdidas y Ganancias y

resultados NIIF 16 en el Balance General. La reconciliación de los números contables con los

números pre-NIIF 16, se muestran en la sección 5 de la página 22 de este reporte. Para mayor detalle

de números contables, por favor revisar los estados financieros del 1T’19 en www.inretail.pe.

InRetail Perú Consolidado

Ingresos consolidados de S/3,249 millones, 19.9% superior al 1T’18

EBITDA Ajustado de S/321 millones, 42.5% superior al 1T’18

Margen EBITDA Ajustado de 9.9%, comparado con 8.3% en el 1T’18

Utilidad Neta consolidada de S/111 millones, S/ 132 millones superior al 1T’18

Margen Neto de 3.4%, comparado con -0.8% en el 1T’18

Food Retail

Ingresos de S/1,440 millones, 16.6% superior al 1T’18

Las ventas mismas tiendas crecieron 9.5% en el 1T’19



Apertura de Economax Arequipa (+4.7 mil m2) y 41 tiendas netas Mass (+5.9 mil m2) en

1T’19

1/ EBITDA Ajustado excluye ganancias por valorización de propiedades de inversión en los segmentos de Food Retail y Shopping

Malls y efectos de NIIF 16. Utilidad Neta excluye efecto de NIIIF 16. NOTA: Números consolidados del 2018 incluyen once meses de operaciones de Quicorp y gastos no recurrentes relacionados a la adquisición.

Ingresos EBITDA Ajustado (Pre-NIIF 16)1/ Utilidad Neta (Pre-NIIF 16)1/

2,711 3,249

7,810

12,243 12,782

1T'18 1T'19 2017 2018 UDM1T'19

226 321

825

1,183 1,279

1T'18 1T'19 2017 2018 UDM1T'19

-21

111

286

225

357

1T'18 1T'19 2017 2018 UDM1T'19

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2 Pharma Ingresos de S/1,705 millones, 23.6% superior al 1T’18



Farmacias 1/ Ingresos de S/1,238 millones, 21.4% superior al 1T’18

Crecimiento de ventas mismas tiendas de 6.3% en el 1T’19

EBITDA Ajustado de S/141 millones, 76.7% por encima del 1T’18


6 tiendas abiertas y 7 cerradas en el 1T’19

MDM 1/

Ingresos de S/621 millones en 1T’19

EBITDA Ajustado de S/16 millones en 1T’19

Margen EBITDA Ajustado de 2.5% en 1T’19

Shopping Malls Ingresos de S/127 millones, 4.3% superior al 1T’18

Crecimiento de ventas mismas tiendas de locatarios de 5.3% en el 1T’19

EBITDA Ajustado de S/76 millones, en línea con respecto al 1T’18

EBITDA Ajustado de InRetail Shopping Malls dividido entre los ingresos por alquileres,

neto, de 78.5%, comparado con 80.7% en el 1T’18

INRETAIL PERÚ CONSOLIDADO

1 Farmacias hace referencia a la unidad que opera principalmente las tiendas de Inkafarma y Mifarma. MDM hace referencia a la unidad de Manufactura, Distribución y Marketing. Información de segmentos considera números de gestión. 2 Resultados consolidados de InRetail incluye eliminaciones intercompañía y ajustes de consolidación.

3 EBITDA Ajustado excluye ganancias por valorización de propiedades de inversión en los segmentos de Food Retail y Shopping

Malls y efectos de NIIF 16. 4 El Margen EBITDA Ajustado para InRetail Shopping Malls es calculado como el EBITDA Ajustado pre-NIIF 16 / Ingresos por alquileres, neto. Los ingresos por alquileres, neto, son definidos como el total de ingresos menos los costos de operación relacionados al mantenimiento y operación de nuestros Centros Comerciales.

Sala de ventas / GLA

# Empleados

# Tiendas / S. Malls

N/A

21,095

2,062

676,073 m2

435

371,908 m2

16,061

457

Food Retail Pharma Shopping Malls

EBITDA Ajustado (Pre-NIIF 16)3

620 311 356

Ingresos2 7,029 509 5,350 12,782

1,279

UDM 1T’19 (S/ mm; %)

42% 55% 4%

28% 48% 24%

% de Ingresos

% de EBITDA Ajust.

21

6.7% 8.8% 79.1% Margen EBITDA Ajust4

(Pre-NIIF 16) 10.0%

37,591

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Estado de Resultados Consolidado (Pre-NIIF 16) Primer trimestre del 2019, comparado con el primer trimestre del 2018

InRetail Perú

Estado de Situación Financiera Consolidado

Var.

En Millones (S/ ) %

Ingresos:

Food Retail 1,440 1,234 16.6%

Pharma 1,705 1,379 23.6%

Farmacias 1,238 1,019 21.4%

MDM 621 455 36.6%

Shopping Malls 127 122 4.3%

Total ingresos 3,249 2,711 19.9%

Costo de ventas:

Food Retail -1,077 -922 16.7%

Pharma -1,187 -975 21.7%

Farmacias -806 -697 15.5%

MDM -533 -368 44.9%

Shopping Malls -43 -39 10.8%

Total costo de ventas (Pre-NIIF 16) -2,298 -1,931 19.0%

Utilidad bruta:

Food Retail 363 312 16.3%

Pharma 518 404 28.1%

Farmacias 432 322 34.1%

MDM 88 87 1.6%

Shopping Malls 84 83 1.2%

Total utilidad bruta (Pre-NIIF 16) 952 780 22.0%

Gastos de administración y ventas -712 -622 14.4%

Otros ingresos (gastos) operativos, neto 13 17 -24.5%

Utilidad operativa (Pre-NIIF 16) 253 174 44.8%

Ingresos (gastos) financieros, neto -85 -154 -44.9%

Impuesto a la Renta -58 -42 36.8%

Utilidad neta (Pre-NIIF 16) 111 -21 -

Primer Trimestre

2019 2018

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Al 31 de marzo del 2019 y al 31 de diciembre del 2018 (auditado)

Estado de Flujo de Caja Consolidado Tres meses terminados al 31 de marzo del 2019 y al 31 de marzo del 2018

Al 31 de marzo,

2019

Al 31 de diciembre,

2018

En Millones (S/)

Activo:

Efectivo y equivalente de efectivo 689 643

3 20

Existencias 1,742 1,736

Inversiones financieras disponible para la venta 8 8

Otros activos corrientes 929 951

Inmuebles, mobiliario y equipo, neto 4,786 3,404

Propiedades de inversión 3,404 3,331

Activos intangibles, neto 3,179 3,188

Otros activos no corrientes 327 328

15,068 13,610

Pasivo:

Obligaciones financieras de corto plazo 654 438

Otros pasivos de corto plazo 3,801 3,507

Obligaciones financieras de largo plazo 4,533 4,631

Otros pasivos de largo plazo 1,828 815

10,816 9,392

4,251 4,218

15,068 13,610 Total pasivo y patrimonio

InRetail Perú


Inversiones a valor razonable con cambios en resultados

Total activos

Total pasivo

Patrimonio neto atribuible a accionistas

InRetail Peru Corp

Estado de Flujo de Caja Consolidado 2019 2018

En Millones (S/)

Efectivo neto proveniente de las actividades de operación 159 125

Efectivo neto utilizado en las actividades de inversión -146 -1,958

Efectivo neto utilizado en las actividades de financiamiento 34 2,681

47 847

Efectivo y equivalente de efectivo al inicio del periodo 643 280

689 1,128

Tres meses terminados

el 31 de marzo

Disminución neta de efectivo y depósitos a corto plazo

Efectivo y equivalente de efectivo al fin del periodo

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El siguiente análisis compara los resultados de InRetail Perú durante el primer trimestre del 2019 con el mismo periodo del 2018. Las transacciones entre compañías son eliminadas en el proceso de consolidación de nuestros Estados Financieros. Los ajustes de consolidación representan los montos ajustados en los Estados Financieros de nuestras Subsidiarias para poder mostrar una sola entidad en lugar de negocios independientes.

En las siguientes páginas, comentaremos sobre las diferentes líneas del Estado de Situación Financiera, comenzando por la visión consolidada a nivel de InRetail Perú, posteriormente explicando los segmentos de Food Retail, Pharma y Shopping Malls. El segmento de Pharma se dividirá en las unidades de: Farmacias y MDM, el último haciendo referencia a la unidad de Manufactura, Distribución y Marketing. La política contable NIIF 16 se adoptó en la preparación de los estados financieros intermedios. La norma contable afecta costo de ventas en los segmentos Pharma y Shopping Malls; Gasto de Administración y Ventas en los segmentos Food Retail y Pharma; e Ingresos (Gastos) Financieros, Neto e Impuesto a la Renta en todos los segmentos. Para fines comparativos, los resultados de Utilidad Bruta, Utilidad Operativa, Utilidad Neta y EBITDA han sido ajustados para mostrar resultados pre-NIIF 16. Para mayor información acerca de la reconciliación por NIIF 16, por favor revisar la sección 5 en la página 22 al final de este reporte.

InRetail Perú registró un crecimiento en ingresos de S/539 millones, o 19.9% en el primer

trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018, debido principalmente a la

adquisición de Quicorp, que considera sólo dos meses de operaciones en el 1T’18, y a un sólido

desempeño en los segmentos de Food Retail y Pharma.

Los ingresos de Food Retail crecieron S/205 millones, o 16.6% en el primer trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018, explicado principalmente por (i) un fuerte crecimiento en las ventas mismas tiendas de 9.5%, (ii) buen desempeño de las tiendas abiertas en el año 2018, y (iii) la apertura de 41 tiendas netas Mass. Adicionalmente, al final del trimestre abrimos 1 tienda Economax localizada en Arequipa.

Ingresos <

8

Los ingresos de Pharma crecieron S/325 millones, o 23.6% en el primer trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. Los ingresos continuaron creciendo a doble dígito debido a la adquisición de Quicorp, el cual incluye sólo dos meses de operaciones en 1T’18.

Los ingresos en Farmacias crecieron S/218 millones, o 21.4% en el primer trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. Esto se explica principalmente por el crecimiento de las ventas mismas tiendas de 6.3% y un mes adicional de operaciones de Mifarma, explicado anteriormente.

Los ingresos en MDM fueron S/621 millones en el primer trimestre del 2019, incluyendo ventas a la unidad de Farmacias.

Shopping Malls registró un crecimiento en ingresos de S/5 millones, o 4.3% en el primer trimestre del 2019, en comparación al mismo periodo del 2018, principalmente explicado por un buen desempeño de locatarios y la reciente expansión de área arrendable en el 4T’18.

Los ingresos por alquileres, neto, son definidos como el total de ingresos menos los costos de operación relacionados al mantenimiento y operación de nuestros centros comerciales. Estos costos de operación son refacturados a nuestros locatarios y son reportados como ingresos por prestación de servicios. Los ingresos por alquileres, neto, incrementaron de S/94 millones en el primer trimestre del 2018 a S/97 millones en el mismo periodo del 2019 (un crecimiento de 2.7%).

InRetail Perú registró un crecimiento en costo de ventas de S/367 millones, o 19.0% durante el primer trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. El costo de ventas de Food Retail incrementó S/154 millones, o 16.7% durante el primer trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. El crecimiento fue superior a los ingresos debido a una mayor penetración de los nuevos formatos en el mix de venta.

El costo de ventas de Pharma incrementó S/211 millones, o 21.7% en el primer trimestre del 2019, en comparación al mismo periodo del 2018, explicado por la incorporación de un mes adicional de operaciones de Quicorp, como se explicó anteriormente.

El costo de ventas de Farmacias incrementó S/108 millones, o 15.5% en el primer trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. Este crecimiento estuvo por debajo del crecimiento de ingresos debido a la ejecución de sinergias.

El costo de ventas de MDM fue S/533 millones en el primer trimestre del 2019. El costo de ventas incluye el efecto de reclasificación de gastos logísticos relacionados a la distribución de productos, desde gastos operativos al costo de ventas, como lo indica la NIIF 15.

El costo de ventas de Shopping Malls fue S/43 millones en el primer trimestre del 2019, un incremento de S/4 millones o 10.8% comparado con el mismo periodo en 2018, explicado principalmente por un incremento en los gastos de personal de malls e impuestos prediales.

Costo de Ventas (Pre-NIIF 16) <

9

InRetail Perú registró un crecimiento en utilidad bruta de S/172 millones, o 22.0% en el primer

trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. El margen bruto (utilidad bruta

expresada como porcentaje de los ingresos) incrementó a 29.3% en el primer trimestre del 2019

comparado con 28.8% en el mismo periodo del 2018 debido principalmente por la ejecución de

sinergias en el segmento Pharma.

La utilidad bruta de Food Retail se incrementó en S/51 millones, o 16.3% en el primer trimestre

del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. El margen bruto fue 25.2% en el primer

trimestre del 2019, en línea con el 1T’18 a pesar de la mayor penetración de nuevos formatos y

una menor participación de las categorías hogar y textil, con mayores márgenes.

La utilidad bruta de Pharma creció S/113 millones, o 28.1% en el primer trimestre del 2019, en

comparación al mismo periodo del 2018. El margen bruto incrementó de 29.3% en el primer

trimestre del 2018 a 30.4% en el mismo periodo del 2019, debido a un alto margen bruto alto en

la unidad de Farmacias gracias a las sinergias realizadas.

La utilidad bruta de Farmacias incrementó en S/110 millones, o 34.1% en el primer

trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. El margen bruto aumentó

de 31.6% en el primer trimestre del 2018 a 34.9% en el mismo periodo del 2019. Esto

representó un aumento de 330 bps debido a una mayor ejecución de las sinergias.

La utilidad bruta y el margen bruto de MDM fueron S/88 millones y 14.2% en el primer

trimestre de 1T’19. El margen bruto del trimestre considera reclasificación de los gastos

logísticos relacionados a la distribución de productos, desde gastos operativos a costo

de ventas, según la NIIF 15, explicado anteriormente.

Shopping Malls registró un crecimiento en la utilidad bruta de S/1 millón, o 1.2% en el primer

trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. El margen bruto en el primer

trimestre del 2019 fue 65.8% comparado con el margen bruto de 67.8% en el primer trimestre del

2018, debido a un mayor gasto de personal de malls e impuestos prediales, explicado

anteriormente.

La siguiente tabla muestra los gastos de administración y ventas de InRetail Perú para el

primer trimestre del 2019 y 2018:

InRetail Peru Corp

Gastos de Administración y Ventas (Pre-NIIF 16)

Var.

En Millones (S/) %


Pharma 389 355 9.7%

Farmacias 310 262 18.1%

MDM 77 78 -1.1%

Shopping Malls 9 10 -6.2%

Total gastos de administración y ventas (Pre-NIIF 16) 712 622 14.4%

2019 2018

Primer Trimestre

Utilidad Bruta (Pre-NIIF 16) <

Gastos de Administración y Ventas (Pre-NIIF 16) <

10

InRetail Perú registró un crecimiento en gastos de administración y ventas de S/90 millones, o

14.4% en el primer trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. Como

porcentaje de los ingresos, los gastos de administración y ventas fueron 21.9% en el primer

trimestre del 2019, comparado con 23.0% en el mismo periodo del 2018.

Food Retail registró un crecimiento en gastos de administración y ventas de S/53 millones, o

19.5% en el primer trimestre del 2019 comparado con el mismo periodo del 2018. Como

porcentaje de los ingresos, los gastos de administración y ventas incrementaron de 21.9% en el

primer trimestre del 2018 a 22.4% en el mismo periodo del 2019, debido a un incremento en los

gastos de pre-apertura relacionados a las nuevas tiendas de Cash and Carry y Mass, las cuales

se encuentran en proceso de maduración.

Pharma registró un crecimiento en gastos de administración y ventas de S/34 millones, o 9.7%

en el primer trimestre del 2019 comparado con el mismo periodo del 2018. Este incremento es

explicado principalmente por la adquisición de Quicorp. Como porcentaje de ventas, los gastos

de administración y de ventas fueron 22.8% en el primer trimestre del 2019, comparado con

25.7% en el mismo periodo del 2018, el cual incluye gastos no recurrentes relacionados al

proceso de adquisición en el 1T’18 y a un progreso mejor al esperado de las sinergias desde el

2018.

Los gastos de administración y ventas de Farmacias crecieron S/48 millones, o 18.1% en

el primer trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo del 2018. Como porcentaje

de los ingresos, los gastos administrativos y de ventas disminuyeron de 25.7% en el

primer trimestre del 2018 a 25.0% en el mismo periodo del 2019.

Los gastos de administración y ventas de MDM fueron S/77 millones en el primer

trimestre del 2019. Como porcentaje de los ingresos, los gastos administrativos y de

ventas fueron 12.4%, impactado positivamente por la reclasificación de gastos logísticos

relacionados a la distribución de productos, de gastos operativos al costo de ventas, en

adecuación a la NIIF 15, parcialmente impactado por S/3.4 millones de gastos no

recurrentes relacionados a reducción de personal en Perú.

Los gastos de administración y ventas de Shopping Malls en el primer trimestre del 2019 fueron

S/9 millones, ligeramente por debajo de S/10 millones en el mismo periodo del 2018. Como

porcentaje de ingresos, el gasto de administración y ventas fue 7.2% en el primer trimestre del

2019, comparado con 8.0% en el mismo periodo del 2018.

InRetail Perú registró otros ingresos (gastos) operativos, neto, por S/13 millones de ingresos en el primer trimestre del 2019, menores a S/17 millones de ingresos registrados en el mismo periodo en el 2018, debido principalmente a menores ingresos (gastos) operativos, neto, en el segmento de Pharma.

Food Retail registró otros ingresos (gastos) operativos, neto, por S/9 millones de ingresos en el

primer trimestre del 2019, comparado con un ingreso de S/3 millones en el mismo periodo del

2018. Los otros ingresos operativos incluyen S/11 millones del resultado neto del consorcio con

Financiera Oh!, comparado con S/5 millones en el mismo periodo del 2018. Este incremento se

Otros Ingresos (Gastos) Operativos, Neto <

11

explica por una mayor penetración de la tarjeta de crédito de Financiera Oh!, considerando

nuevas tiendas de Economax y Plaza Vea.

Pharma registró otros ingresos (gastos) operativos, neto, por S/0.1 millones en el primer

trimestre del 2019, comparado con un ingreso de S/9 millones en el mismo periodo del 2018, el

cual incluye otros ingresos proveniente de la unidad de MDM, reclasificados durante el 2018.

Shopping Malls registra otros ingresos operativos principalmente debido a incrementos en el

valor razonable de inversiones en propiedades, determinado de acuerdo con las reglas contables

de IFRS. En el primer trimestre del 2019, los otros ingresos operativos por cambios en el valor

de las inversiones en propiedades a valor de mercado fue S/3 millones, en línea con el mismo

periodo del 2018.

La siguiente tabla muestra la utilidad operativa de InRetail Perú durante el primer trimestre del 2018 y 2019:

InRetail Perú registró un aumento en la utilidad operativa de S/78 millones, o 44.8%, en el primer

trimestre del 2019 comparado al mismo periodo del 2018. El margen operativo fue 7.8%, por

encima de 6.4% en el primer trimestre del 2018.

Food Retail incrementó su utilidad operativa en S/5 millones o 10.0% en el primer trimestre del

2019, comparado con el mismo periodo del 2018. El margen operativo fue 3.5% en el primer

trimestre del 2019, ligeramente por debajo del 3.7% del mismo periodo del 2018.

Pharma incrementó su utilidad operativa en S/71 millones o 121.5% en el primer trimestre del

2019, comparado con el mismo periodo del 2018, explicado principalmente por la adquisición de

Quicorp y a gastos no recurrentes relacionados al proceso de adquisición en el 1Q’18. El margen

operativo en el primer trimestre del 2019 fue 7.6%, mayor a 4.2% en el mismo periodo del 2018,

el cual incluye gastos no recurrentes relacionados al proceso de adquisición, mencionado

anteriormente.

La utilidad operativa de Farmacias aumentó en S/59 millones, o 95.3% en el primer trimestre

del 2019 comparado al mismo periodo del 2018. El margen operativo aumentó a 9.8% en el

primer trimestre del 2019 de 6.1% en el mismo periodo del 2018, debido principalmente a un

progreso mejor al esperado del plan de sinergias.

InRetail Peru Corp

Utilidad Operativa (Pre-NIIF 16)

Var.

En Millones (S/) %


Pharma 129 58 121.5%

Farmacias 122 62 95.3%

MDM 12 15 -23.2%


Total utilidad operativa (Pre-NIIF 16) 253 174 44.8%

Primer Trimestre

2019 2018

Utilidad Operativa (Pre-NIIF 16) <

12

La utilidad operativa de MDM fue S/12 millones en el primer trimestre del 2019 con un

margen operativo de 1.9%.

Shopping Malls registró una utilidad operativa de S/78 millones en el primer trimestre del 2019,

en línea con el mismo periodo del 2018. El margen operativo fue 61.3% en el primer trimestre del

2019 comparado con 64.0% en el mismo periodo del 2018, el cual incluye un mayor gasto de

personal de malls y arbitrios, explicado anteriormente.

Los gastos financieros, neto, (incluyendo ganancia/pérdida por tipo de cambio) de InRetail Perú

ascendieron a S/85 millones en el primer trimestre del 2019, comparado con gastos financieros,

neto, de S/154 millones en el mismo periodo del 2018. Esta disminución se explica

principalmente por los gastos financieros adicionales de S/ 102 millones relacionados a la

adquisición de Quicorp en el 1T’18, los cuales incluyeron principalmente: (i) primas asociadas a

la recompra de los Bonos InRetail Consumer emitidos en el 2014; (ii) gastos financieros del

préstamo puente para la adquisición de Quicorp; (iii) liquidación (write-off) de los costos de

estructuración asociados a los Bonos de InRetail Consumer emitidos en el 2014; y (iv) y a la

cancelación del Call Spread adquirido el 2015.

InRetail Perú paga impuesto a la renta por la utilidad generada de ventas y rentas provenientes

de sus diferentes segmentos, y adicionalmente, paga impuesto sobre las ganancias y pérdidas

realizadas en la valorización de sus propiedades de inversión.

En el primer trimestre del 2019 se registró un gasto de S/58 millones, comparado con S/42

millones en el mismo periodo en el 2018.

InRetail Perú registró una utilidad neta de S/111 millones en el primer trimestre del 2019 comparado a una pérdida neta de S/21 millones en el mismo periodo del 2018, el cual se vio afectado por la adquisición de Quicorp. El margen neto (utilidad neta como porcentaje de los ingresos) fue 3.4% en el primer trimestre del 2019, mayor que -0.8% registrado en el mismo periodo del 2018.

Ingresos (Gastos) Financieros, Neto (Pre-NIIF 16) <

Impuesto a la Renta (Pre –NIIF 16) <

Utilidad Neta (Pre-NIIF 16) <

13

La siguiente tabla muestra el EBITDA ajustado de InRetail Perú para el primer trimestre del 2018 y 2019:

InRetail Perú registró un incremento en EBITDA ajustado de S/96 millones, o 42.5% en el primer trimestre del 2019 comparado al mismo periodo del 2018. El margen EBITDA ajustado (EBITDA ajustado como porcentaje de los ingresos) fue 9.9% en el primer trimestre del 2019, comparado con 8.3% en el mismo periodo del 2018. Food Retail registró un incremento en EBITDA ajustado de S/12 millones, o 15.2% en el primer trimestre del 2019 comparado al mismo periodo del 2018. El margen EBITDA en el primer trimestre del 2019 fue 6.1%, explicado principalmente por una ligera disminución del margen bruto y gastos de pre-apertura provenientes de apertura de nuevas tiendas en proceso de maduración. Pharma registró un incremento en EBITDA ajustado de S/81 millones, o 103.5% en el primer

trimestre del 2019 comparado al mismo periodo del 2018, el cual incluye sólo dos meses de Quicorp y a gastos no recurrentes relacionados al proceso de adquisición. El incremento

también está explicado por la exitosa ejecución del plan de sinergias. El margen EBITDA ajustado incrementó de 5.7% en el primer trimestre del 2018 a 9.3% en el mismo periodo del

2019.

El EBITDA ajustado de Farmacias aumentó S/61 millones, o 76.7% en el primer trimestre del 2019 en comparación al mismo periodo del 2018. El margen EBITDA ajustado fue 11.4%,

comparado a 7.8% en el 1T’18 debido a la ejecución de sinergias.

El EBITDA ajustado de MDM fue S/16 millones en el primer trimestre del 2019 con un margen EBITDA ajustado fue 2.5%, impactado por S/3.4 millones de gastos extraordinarios relacionados a reducción de personal en Perú.

Shopping Malls registró un EBITDA ajustado de S/76 millones en el primer trimestre del 2019, en línea con el mismo periodo del 2018. El margen EBITDA ajustado disminuyó de 62.2% en el primer trimestre del 2018 a 59.6% en el mismo periodo del 2019. El EBITDA ajustado de Shopping Malls dividido entre los ingresos por alquileres, neto, fue 78.5% en el primer trimestre del 2019, menor a 80.7% registrado en el mismo periodo del 2018.

1/ EBITDA Ajustado excluye ganancias por valorización de propiedades de inversión en los segmentos de Food Retail y Shopping Malls y efectos de NIIF 16

InRetail Peru Corp

EBITDA Ajustado (Pre-NIIF 16)

Var.

En Millones (S/) %


Pharma 159 78 103.5%

Farmacias 141 80 76.7%

MDM 16 18 -11.8%


EBITDA ajustado (Pre-NIIF 16) 321 226 42.5%

Primer Trimestre

2019 2018

EBITDA Ajustado (Pre-NIIF 16)1/ <

14

La siguiente tabla muestra la evolución del CAPEX de InRetail Perú Corp. por trimestre usado principalmente para financiar la apertura de nuevos centros comerciales y nuevas tiendas. En el 2018, el CAPEX incluye la construcción del nuevo Centro de Distribución, Centro de Producción y Almacén de Frescos para el Food Retail.

El siguiente gráfico muestra los principales ratios financieros de InRetail Perú, consolidado para

los años 2014-2018, los últimos doce meses a marzo del 2018 y 2019:

1/ El CAPEX del 1T’18 incluye aprox. S/180 millones asociado a la compra de Real Plaza Pucallpa y Estación Central, incluido en el anterior

Reporte de Resultados 2018.

2/ Periodos del 2018 consideran un EBITDA Ajustado normalizado, el cual incluye los UDM EBITDA Ajustado de Quicorp y excluye gastos no

recurrentes relacionados a la adquisición de Quicorp. Incluye equivalente de efectivo como caja. Desde el 2015, los ratios mostrados se ajustan

por cobertura de tipo de cambio. El EBITDA Ajustado excluye efectos de NIIF 16.

Deuda 2,446 2,670 2,659 2,704 5,089 5,069 5,187

Caja 285 325 432 599 497 671 700

Deuda Neta 2,160 2,344 2,227 2,105 4,592 4,398 4,487

4.0x

3.6x3.3x 3.3x

4.8x

4.0x 4.0x

3.6x

3.2x

2.8x2.5x

4.3x

3.5x 3.5x

2014 2015 2016 2017 UDM 1T'18PF 2018 UDM 1T'19

AdquisiciónQuicorp

CAPEX Consolidado <

Deuda Financiera Consolidada2/ <

155

2018: S/998 mm1/

155196 223 243

180

183

1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

335

15

El siguiente diagrama muestra la deuda financiera consolidada por segmento para el año 2017, 2018 y los últimos doce meses a marzo del

2018 y 2019:

Deuda 826 1,022 1,039 1,208 27 2,303 2,235 2,188 1,193 1,764 1,795 1,791

Caja 151 97 137 122 91 220 513 520 278 137 170 248

Deuda Neta 675 925 902 1,086 -64 2,083 1,722 1,668 915 1,627 1,626 1,544

Deuda Consolidada Total: S/5,187 mm

Deuda Neta/ EBITDA: 3.5x

Deuda/ EBITDA: 4.0x

0.1x

5.0x

3.7x3.5x

-0.3x

4.5x

2.8x 2.6x

2017 UDM 1T'18PF

2018 UDM 1T'19

4.0x

5.8x 5.6x 5.7x

3.1x

5.4x5.1x 4.9x

2017 UDM 1T'18PF

2018 UDM 1T'19

2.7x

3.2x3.0x

3.4x

2.2x

2.9x

2.6x

3.1x

2017 UDM 1T'18PF

2018 UDM 1T'19

Deuda Financiera por Segmento1/ <

1/ Los ratios del 2018 de InRetail Pharma considera un EBITDA Ajustado normalizado, el cual incluye los UDM EBITDA Ajustado de Quicorp y excluye gastos no recurrentes relacionados a la

adquisición de Quicorp. Incluye equivalente de efectivo y acciones en tesorería como caja. Los ratios mostrados se ajustan por cobertura de tipo de cambio.

16

Bonos InRetail Pharma emitidos en 2018

1T’19 Covenants

Deuda Neta / EBITDA Ajus.1/ 2.7x <4.0x desde el 2 de mayo 2018 al 2 de mayo 2019

<3.75x desde el 2 de mayo 2019 al 2 de mayo 2020

<3.5x a partir del 2 de mayo 2020

Bonos Shopping Malls emitidos en 2018

1T’19 Covenants

Deuda Total / Activos Totales 39.1% <=60% Secured Debt / Activos Totales 3.7% <=30% EBITDA ajustado/ Gastos por Intereses 2.6x >=1.75x Unencumbered Assets / Unsecured Debt 243% >=150%

1/ Deuda Neta / EBITDA Ajustado es 2.6x incluyendo equivalentes de caja y acciones en tesorería como caja.

Nota: Todos los covenants son solo de incurrencia. Los valores utilizados para calcular los ratios Deuda Total / EBITDA y Deuda Neta / EBITDA, han sido ajustados para reflejar el monto protegido por los Call Spreads de USD750 millones. Los Call Spreads nos han protegido de una devaluación del tipo de cambio entre S/3.26 a S/3.321 (precio spot a marzo 2019) por un monto de USD400 millones para InRetail Pharma y USD350 millones para InRetail Shopping Malls, respectivamente. Ambos Call Spreads nos protegen hasta un tipo de cambio de S/3.75 hasta el vencimiento de ambos bonos. El EBITDA Ajustado excluye efecto de NIIF 16.

Covenants Financieros <

17

NÚMERO DE TIENDAS, SALA DE VENTAS Y ANTIGÜEDAD DEL SEGMENTO RETAIL

Food Retail Área de ventas (‘000 m2)

Antigüedad de las tiendas de Food Retail

1/ Incluye 20 tiendas Mimarket en 1T’19

N° Spms 106 104 104 106 106

N° Economax - - 1 4 5

No Mass 1/ 180 208 261 303 346

329 324 335

361 372

1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

76% 76% 76% 81% 81% 81% 82% 82% 82% 79% 77% 76% 74%

9% 11% 13% 8% 9% 6% 4% 6% 5% 5% 5% 3% 4%

9% 7% 5% 6% 6% 6% 5% 4% 4% 7% 8% 7% 7%

6% 6% 6% 4% 5% 8% 9% 8% 8% 8% 10% 14% 16%

1T'16 2T'16 3T'16 4T'16 1T'17 2T'17 3T'17 4T'17 1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

Madura 2-3 años 1-2 años 0-1 años

18

Farmacias

No Tiendas

Nota:

2016: 201 tiendas abiertas y 15 cerradas (186 tiendas adicionales)

2017: 73 tiendas abiertas y 27 cerradas (46 tiendas adicionales)

1T’18: 1,051 tiendas adicionales Mifarma (15 tiendas abiertas y 33 cerradas)1/, 5 tiendas abiertas

de Inkafarma y 23 tiendas cerradas en 1T’18

2T’18: 11 tiendas abiertas y 110 cerradas 3T’18: 9 tiendas abiertas y 11 cerradas. 17 tiendas Mimarket fueron trasferidas al segmento Food Retail2/

4T’18: 4 tiendas abiertas y 9 cerradas 1T’19: 6 tiendas abiertas y 7 cerradas

Antigüedad de las Farmacias3/

1/ Incluye 5 tiendas Mifarma abiertas y 4 tiendas Mifarma cerradas en enero 2019, antes de la adquisición. 2/ 2 tiendas Mimarket cerradas y 1 temporalmente cerrada en 1T’19. 14 tiendas Mimarket en el segmento Food Retail a fin de 1T’19. 3/ Desde 2018 incluye las tiendas de Inkafarma y Mifarma. No incluye Mifarma Bolivia.

2,186

2,087 2,068 2,063 2,062

1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

62% 65% 66% 64% 64% 65% 66% 69% 71% 74% 76% 79% 82%

14% 13% 12% 11% 10% 10% 9%9% 11% 10% 11%

13% 11%12% 12% 11%

10% 10% 8% 10%14% 11% 12% 10% 6% 6%12% 10% 12% 16% 16% 17% 14%6% 7% 4% 3% 2% 1%

1T'16 2T'16 3T'16 4T'16 1T'17 2T'17 3T'17 4T'17 1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

Madura 2-3 años 1-2 años 0-1 años

19

NÚMERO DE CENTROS COMERCIALES Y ÁREA BRUTA ARRENDABLE DE INRETAIL

SHOPPING MALLS

Centros Comerciales Área Arrendable (‘000 m2)

Área Arrendable por Mall A Marzo 2019

Mall m2Fecha de

apertura

Salaverry 72,525 May 14

Piura 53,186 Nov 10

Centro Cívico 49,688 Ene 10

Chiclayo 46,026 Ene 06

Trujillo 45,939 Nov 07

Huancayo 44,844 Ene 09

Cusco 39,186 Dic 13

Pucallpa 36,259 Dic 13

Primavera 35,990 Sep 01

Cajamarca 34,465 Dic 13

La Curva 30,219 Dic 16

Juliaca 29,597 Abr 11

Huánuco 29,424 Dic 12

Arequipa 25,147 Sep 10

Pro 21,930 Ene 08

Santa Clara 21,719 Abr 09

Guardia Civil 20,062 Oct 11

Sullana 14,342 Dic 13

Chimbote 11,824 Dic 13

Unión 11,712 Dic 13

Estación Central 1,989 Dic 13

Total GLA 676,073

No Malls 21 21 21 21 21

671 671 671

676 676

1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

20

CRECIMIENTO EN VENTAS DE LAS MISMAS TIENDAS (SSS) POR SEGMENTO

Food Retail

Farmacias

Centros Comerciales

Promedio SSS 2016: 1.2% 2017: 5.9% 2018: 7.9%

Promedio SSS 2016: 5.9% 2017: -3.6% 2018: 5.3%

Promedio SSS 2016: 5.2% 2017: 2.6% 2018: 5.7%

4.7%

9.1%10.2%

7.8%

9.5%

1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

4.5%

7.4%

4.7% 4.8%

6.3%

1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

6.9%

5.1% 5.0%5.8%

5.3%

1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

21

CICLO DE CAJA POR TRIMESTRE (N° DÍAS)

Food Retail

Pharma 1/

1/ 2018 considera solo once meses de las operaciones de Quicorp.

93 88 9099

86 91105 99 98 100 107 107 101

61 57 6053 55 61

7359 62 58 63 58 62

1 1 1 3 1 1 3 4 4 4 4 3 3

-30 -30 -29-43

-29 -30 -29 -35 -31-39 -41 -46

-36

1T'16 2T'16 3T'16 4T'16 1T'17 2T'17 3T'17 4T'17 1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

Días Ctas. por Pagar Días Inventario Días Ctas. por Cobrar Ciclo

112 111 116125

110121

105 108

141

104120 119 114

84 83 88 9584 89

77 7290

66 70 75 763 4 4 4 3 3 3 4 35 28 27 25 25

-25 -24 -24 -26 -23 -29 -24 -32-16 -10

-22 -19 -131T'16 2T'16 3T'16 4T'16 1T'17 2T'17 3T'17 4T'17 1T'18 2T'18 3T'18 4T'18 1T'19

Días Ctas. por Pagar Días Inventario Días Ctas. por Cobrar Ciclo

22

Utilidad Operativa Contable 258.1 52.6 133.0 79.2

Gasto por alquiler de activos por derecho en uso, por NIIF 16

-77.1 -29.2 -54.7 -3.0

Depreciación y amortización de propiedad, panta y equipo 2/

+68.9 +37.8 +30.0 -2.2

Amortización de activos por derecho en uso, por NIIF 16

+71.6 +26.3 +50.5 +1.9

EBITDA Ajustado (Pre-NIIF 16) 321.5 87.6 158.9 75.8

Utilidad Neta Contable 106.2

Gasto por alquiler de activos por derecho en uso, por NIIF 16 -77.1

Gastos financieros de pasivo por arrendamiento, por NIIF 16 +22.0

Diferencia de tipo de cambio de pasivo por arrendamiento, por NIIF 16

-10.3

Amortización de activos por derecho en uso, por NIIF 16 +71.6

Impuesto a la renta diferido 3/ -1.8

Utilidad Neta (Pre-NIIF 16) 110.5

1/ Resultados de InRetail Consolidado incluye eliminaciones entre compañías y ajustes de consolidación. 2/ Incluye ingreso por valorización de propiedades de inversión y derecho de llave. 3/ Calculado como la diferencia entre el activo y el pasivo por derecho en uso, ambos relacionados a la NIIF 16 a Mar.19, multiplicado por la tasa de impuesto a la renta de 29.5%.

EBITDA Ajustado Millones de Soles (S/ mm)

1/

1/

Utilidad Neta Millones de Soles (S/ mm)

23

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