ESTIMULO FISCAL DEL ART. 225 DE LA LISR

ESTIMULO FISCAL DEL ART. 225 DE LA LISR

C.P.C. Armando A. Alvarez Carmona

Martes 28 abril, 2009

Tuesday, April 28, 2009

La disposición

Los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, podrán optar por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran, siempre que cumplan con lo siguiente:

I. Que los terrenos sean destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su enajenación.



La disposición

II. Que los ingresos acumulables correspondientes provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento.

Tratándose de contribuyentes que inicien operaciones, podrán ejercer la opción a que se refiere este artículo, siempre que los ingresos acumulables correspondientes a dicho ejercicio provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento y cumplan con los demás requisitos que se establecen en este artículo.



La disposición

III. Que al momento de la enajenación del terreno, se considere ingreso acumulable el valor total de la enajenación del terreno de que se trate, en lugar de la ganancia a que se refiere el artículo 20, fracción V de esta Ley.



La disposición

Cuando la enajenación del terreno se efectúe en cualquiera de los ejercicios siguientes a aquél en el que se efectuó la deducción a que se refiere este artículo, se considerará adicionalmente como ingreso acumulable un monto equivalente al 3% del monto deducido conforme a este artículo, en cada uno de los ejercicios que transcurran desde el ejercicio en el que se adquirió el terreno y hasta el ejercicio inmediato anterior a aquél en el que se enajene el mismo.



La disposición

Para los efectos de este párrafo, el monto deducido conforme a este artículo se actualizará multiplicándolo por el factor de actualización correspondiente al periodo comprendido desde el último mes del ejercicio en el que se dedujo el terreno y hasta el último mes del ejercicio en el que se acumule el 3% a que se refiere este párrafo.



La disposición

IV. Que el costo de adquisición de los terrenos no se incluya en la estimación de los costos directos e indirectos a que se refiere el artículo 36 de esta Ley.

V. Que en la escritura pública en la que conste la adquisición de dichos terrenos, se asiente la información que establezca el Reglamento de esta Ley.



La disposición

Los contribuyentes que apliquen lo dispuesto en este artículo, lo deberán hacer respecto de todos sus terrenos que formen parte de su activo circulante, por un periodo mínimo de cinco años contados a partir del ejercicio en el que ejerzan la opción a que se refiere este artículo.



Puntos finos

¿Qué son desarrollos inmobiliarios?

No hay definición.

El término se menciona también en el artículo 36 de la LISR, pero no se define.

El art. 36 habla de “realizar obras consistentes en desarrollos inmobiliarios”.



Puntos finos

El estímulo fiscal del art. 225 se aplica a quienes “se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios”.

Del art. 36 se infiere que los desarrollos inmobiliarios son una obra.

Por tanto el art. 225 se refiere a la construcción de obras de carácter inmobiliario.



Puntos finos

El artículo 4 del RLISR define lo que debe entenderse por el término “construcción de obras”.

El Reglamento no se refiere específicamente al art. 225 de l a L ISR, po r l o que s e ap l i ca supletoriamente.



Puntos finos

Artículo 4 RLISR.

… el término construcción de obras incluye: cimentaciones, estructuras, casas y edificios en general, terracerías, terraplenes, plantas industriales y eléctricas, bodegas, carreteras, puentes, caminos, vías férreas, presas, canales, gasoductos, oleoductos, acueductos, perforación de pozos, obras viales de urbanización, de drenaje y de desmonte, puertos, aeropuertos y similares, así como la proyección o demolición de bienes inmuebles.



Puntos finos

La fracción I del art. 225 señala que los terrenos se destinen a la construcción de desarrollos inmobiliarios para su enajenación.

No especifica qué tanto desarrollo debe de llevarse a cabo.

¿Qué tanto avance de obra debe de tener el edificio? ¿Basta con el proyecto ejecutivo o sólo con trabajos de terracería?



Puntos finos

¿Qué significa que los ingresos acumulables deben provenir de la realización de desarrollos inmobiliarios?

Para empezar se debe entender que se refiere a los ingresos correspondientes al ejercicio anterior.

El segundo párrafo de la fracción II contiene un trato especial para el caso de inicio de operaciones.



Puntos finos

Artículo 17 LISR.

Las personas morales residentes en el país, incluida la asociación en participación, acumularán la totalidad de los ingresos en efectivo, en bienes, en servicio, en crédito o de cualquier otro tipo, que obtengan en el ejercicio, inclusive los provenientes de sus establecimientos en el extranjero. El ajuste anual por inflación acumulable es el ingreso que obtienen los contribuyentes por la disminución real de sus deudas.



Puntos finos

Primer caso: En el ejercicio base hubo enajenación de inmuebles.

Segundo caso: En el ejercicio base no hubo enajenación de inmuebles, pero hubo ingresos por intereses, ganancia cambiaria, etc.

Tercer caso: En el ejercicio base no hubo ningún tipo de ingreso.



Puntos finos

Para el primero y segundo casos, se deben considerar todos los ingresos provenientes de desarrollos inmobiliarios, incluyendo la enajenación de los mismos, pero igualmente, los ingresos por intereses, ajuste anual por inflación, etc.

Los ingresos por intereses, así como por el ajuste anual por inflación provienen de desarrollos inmobiliarios, en la medida que deriven de activos y o pasivos monetarios relacionados con dicha actividad.



Puntos finos

En el tercer caso, no sería aplicable el requisito de la fracción II hasta que hubieran ingresos que permitan medir la proporción del 85%.



Puntos finos

¿En qué fecha se debe de contar con la escritura a que se refiere la fracción V del art. 225?

¿Qué implicación tiene el no contar con ella en el ejercicio en que se adquiere el terreno?

Conforme al primer párrafo del art. 225 es muy claro que la deducción se debe aplicar en el ejercicio en que el terreno se adquiera.

¿Cuándo se da la adquisición?



Puntos finos

El art. 2248 Código Civil Federal establece que habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.



Puntos finos

El art. 2249 Código Civil Federal señala que la venta se perfecciona con el mero consentimiento de las partes, es decir, la transmisión de la propiedad se hace al momento en que las partes acuerden cosa y precio, independientemente de que la primera se haya entregado y la segunda se haya satisfecho.



Puntos finos

El contrato de compraventa, se perfecciona cuando ambas partes se han puesto de acuerdo en precio y cosa, aun y cuando aquél no haya sido satisfecho y ésta entregada. (Miguel Angel Zamora y Valencia –Contratos Civiles).



Puntos finos

El consentimiento es el elemento esencial del contrato. Este consiste en el acuerdo de dos o más voluntades sobre la producción o transmisión de obligaciones y derechos, siendo necesario que estas voluntades tengan una manifestación exterior. (Manuel Borja Soriano – Teoría General de las Obligaciones).



Puntos finos

En conclusión, la compraventa existe y se perfecciona cuando las partes están de acuerdo sobre la cosa y el precio.

El art. 2320 del Código Civil Federal establece la obligación de hacer constar en escritura pública la enajenación de inmuebles, cuando su valor excede de 365 veces el SMG del DF.



Puntos finos

Se trata de un requisito de forma del contrato.

No determina la existencia del contrato.

El requisito de forma no perfecciona la compraventa.



Puntos finos

“COMPRAVENTA, CONTRATO DE, SE PUEDE PERFECCIONAR CON INDEPENDENCIA DE QUE LA ESCRITURA DE VENTA NO HAYA SIDO FIRMADA POR ALGUNA DE LAS PARTES. (LEGISLACION DEL ESTADO DE GUANAJUATO). Si de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1742 del Código Civil del Estado de Guanajuato la venta de un inmueble cierto y determinado es perfecta por el solo acuerdo de las partes respecto de la cosa y el precio, resulta incuestionable



Puntos finos

que una vez acreditado ese consentimiento bilateral, la relación contractual persiste independientemente de que la escritura pública en que su caso se formalice, no se haya firmado por alguno de los contratantes, sin que de esta circunstancia deba inferirse en forma alguna ausencia de consentimiento para vender o comprar por parte del omiso, toda vez que la venta constituye un evento autónomo de la escritura a que pudiera relevarse, el cual surge a la vida jurídica desde que se actualiza el convenio de voluntades en relación con el bien



Puntos finos

enajenado y el precio pactado; en consecuencia, la referida carencia del instrumento público no exonera a las partes de las obligaciones a que respectivamente se sujetaren en ejercicio de su voluntad.”

Tribunales Colegiados de Circuito, número de registro 220,098, publicada en marzo de 1992, en el Semanario Judicial de la Federación, en el Tomo IX, pag. 161.



Puntos finos

El art. 225 de la LISR no establece ningún requisito de temporalidad para cumplir con el soporte documental a que se refiere la fracción V.

Art. 31 LISR. “Las deducciones autorizadas en este Título deberán reunir los siguientes requisitos … XIX”.

La deducción del art. 225 es un estímulo fiscal del Título VII, no una deducción autorizada del Título II.



Puntos finos

La falta de solemnidad del contrato afecta la validez del mismo, pero no su existencia.

En el momento en que la operación se eleve a escritura pública, se extingue la causa de nulidad del contrato, convalidándose el mismo de manera retroactiva a la fecha de celebración del mismo.



Puntos finos

Finalmente, el contribuyente que elija esta opción, estará obligado a seguir aplicándola por un período mínimo de 5 años, sin que exista un tope hacia arriba por el que se pueda ejercer esta opción.

Lo que indica que esta norma es ultractiva cuya vigencia puede postergarse aún sin que exista la misma de forma positiva.

Si se deja de aplicar para algún terreno, se pierde la deducción de manera retroactiva.



Conclusiones

Se trata de un estímulo fiscal muy importante, que adolece de muchas imprecisiones y que se presta a diversas interpretaciones.

Hace falta una reforma fiscal más comprensiva y puntual.



Por su atención

Muchas Gracias



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