ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LAS ÁREAS SUSPENDIDAS DEL PGOU DE BERMEO – U.E.-11.1 ANEXO. ALTERNATIVA 3

SITUACIÓN: BERMEO (BIZKAIA)

PROMOTOR: AYUNTAMIENTO DE BERMEO

EQUIPO REDACTOR: estudio.k, s.coop.p.

ARQUITECTOS: AITOR SARRIA BILBAO

IÑAKI ARRIETA MARDARAS

AINTZANE DEL RIO PEREDA

EXP. DE ESTUDIO.K: EK12-07

FECHA: 04.2015

ESTUDIO DE VIABILIDAD AREAS SUSPENDIDAS DEL PGOU DE BERMEO

Bermeoko Udala 04.2015

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OBJETO

Tras el análisis de la documentación aportada, el Ayuntamiento solicita que se estudie una nueva Alternativa ampliando el espacio que se genera en la calle Ondarruburu.

Este Anexo recoge la Alternativa 3, desarrollada tanto en la memoria como en la documentación gráfica.

ANEXO. ALTERNATIVA 3

1.1. LA ALTERNATIVA 3, MAYOR AFECCIÓN AL ARRABAL

Continuando con el modelo de ordenación marcado por la Alternativa 2, se propone una nueva solución al encuentro de las calles Artieda, Dibio y Ondarruburu.

En la nueva propuesta los edificios se prolongan sobre el eje marcado por la calle Arreskuenaga, dando lugar a una fachada en chaflán. De esta forma se crea en el encuentro mencionado un amplio espacio abierto que aumenta el viario peatonal propuesto, remarcando la importancia de la accesibilidad y movilidad rodada-peatonal señalada en la anterior propuesta.

Se plantean dos edificios, de PB+3 y PB+5 de altura que dan lugar al mismo número de viviendas que se obtenían de los tres edificios que se modifican de la Alternativa 2.

1.1.A. AREA DE INTERVENCIÓN/UNIDAD DE EJECUCIÓN U.E.-11.1. ALTERNATIVA 3

A.1. FICHAS DE CARACTERÍSTICAS

Los usos pormenorizados del área serán aproximadamente los siguientes:

I. REGIMEN GENERAL

Clasificación. Suelo Urbano Calificación general R.2. Residencial Mixta: 17.134 m² S.G. B.I. c Red viaria urbana 75 m² Superficie Área 17.209 m²

II. ORDENANZAS PARTICULARES

II.a) Criterios y objetivos de la ordenación • Mejorar la accesibilidad desde la calle Ondarruburu, afectando lo menor posible a la

estructura del arrabal • Conectar el parque urbano y la unidad con todo el entorno urbano inmediato,

disponiendo elementos que mejoren su accesibilidad, tanto peatonal como rodada.

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• Formalizar una manzana con las edificaciones existentes, cuyo acceso tienen por la calle Zubiaur y Artieda

II.b) Condiciones de uso y edificación

1. Condiciones de uso y dominio

Edificios de viviendas con plantas bajas comerciales y pórtico de 3 m de fondo en la fachada del parque.

2. Aprovechamientos máximos

2.1 Ocupación máxima *Residencial: 3.316 m²

*Equipamiento: 100 m² Total Ocupación. 3.416 m²

2.2 Superficie Construida SR

a. Edificación existente en Arrabal

Local comercial 342 m² Vivienda 796 m² Subtotal. 1.138 m² b. Edificación nueva en Arrabal

Local comercial 70 m² Vivienda 140 m² Subtotal. 210 m² c.Edificación nueva planta resto

Pórticos 790 m² Locales comerciales 1.986 m² Portales y escaleras 540 m² Viviendas 13.494 m² Subtotal. 16.811 m² Sup. Const. Total SR. 18.159m²

2.3 Superficie Construida BR

Sup. Mínima 1 plaza/viv.: 155 uds. a) Edificación en Arrabal : 0 m² b) Edificación nueva planta: 4.650 m²

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2.4 Viviendas

a. Viviendas existentes en Arrabal: 17 viviendas existentes en el resto: 5

Total viv. Existentes: 22

b. Viviendas F.O. en Arrabal: 8

viviendas F.O. en resto: 5

Total viv. F.O.: 13

c. Viviendas N.P. en Arrabal: 2 viviendas N.P. en resto: 144 Total viv. N.P.: 146

d. Total viviendas en Arrabal: 11 Total viviendas en resto: 144 Total viv. En el Área: 155

• Índice de edificabilidad: Ie= 18.159/17.134,105 = 1,06 m²/m² • Densidad de viviendas: viv./ha.= 155/1,713 = 90 viv/ha • Dotaciones Públicas

Espacios Libres: (Parques 5.085) + (Jardines 1.479)= 6.564 m² Equipamiento interés público: 554m² Vialidad: (Peatonal 4.791) + (Rodada 1.836)= 6.628 m²

* Se ha deducido los 75 m2 de C. Zubiaur que son S. Generales adscritos.

3. Condiciones de volumen y constructivas

• Parcela Mínima: (Arrabal 70 m2) (Resto 400 m2)

• Alineaciones. Impuestas, las señaladas en los planos

• Fondo, predominante en edificaciones nuevas 12 m.

• Alturas:Arrabal: PB+2 Resto: PB+3; PB+4; PB+5; PB+6, según los casos y situación

III. EJECUCIÓN URBANÍSTICA

Sistema de actuación: Cooperación

Planeamiento y proyectos: Estudio de Detalle, Proyecto de Urbanización y Proyecto de Reparcelación

Plazos: Dos años para el Estudio de Detalle y Proyecto de Reparcelación

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A.2. ANÁLISIS ECONÓMICO

• SUPUESTOS DE CÁLCULO

Suponiendo que:

- Las viviendas nuevas son 146 viviendas que se categorizan según la Ley del suelo 2/2006 del Gobierno Vasco, que suponen un incremento en la superficie destinada a vivienda de: 14.430 - 796= 13.634 m²

20% VPO: 20% x 13.634 = 2.727 m². 20% VPO: 20% x 146 = 29 uds.

20% VT : 20% x 13.634 = 2.727 m². 20% VT : 20% x 146 = 29 uds.

60% VL: 60% x 13.634 = 8.181 m². 60% VL: 60% x 146 = 88 uds.

- Existen 8 uds. de viviendas para realojar en la zona de arrabal, suponemos que se realizarán bajo el concepto “metro a metro” para lo cual reservaremos las 8 uds de viviendas más próximas a las suyas que se derribaran, así como los locales correspondientes, todo ello dentro de la categoría de viviendas tasadas.

- Dentro de los cotes de urbanización se han dispuesto tres ascensores precisos para el cumplimiento de la ley de accesibilidad, a pesar de que uno de ellos está fuera del ámbito

Propuesta Alternativa 3 EK – UE 11.1

- Superficie m2: 17.209 m2 (incluido los S.G. adscritos 75 m2)

- Superficies construidas nueva planta m2

TOTAL

REALOJOS

COMERCIALIZABLE m2 €

Pórticos 790 790 Locales comerciales 2.056 300 1.756 Portales y escaleras 540 40 500 Viviendas 13.634 600 13.034 Edificación Geométrica. Construcción nueva

17.021

Realojos 940 Edificación Comercializable final SR 16.081 Edificación Comercializable final BR 4.650 240 4.410

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Costo c. C.c. Locales

comercializables nuevos

Sup. m2 Valor venta Valor

6.544.552 800 V. libres = 88 uds. 8.181 2.350 19.224.621 1.816.113 666 V. Protegidas = 29 uds. 2.727 1.358 3.703.126 1.546.254 727 V. Tasadas = 21 uds. 2.127 2.308 4.908.877 9.906.919

Total Viviendas 138 uds. 13.034

27.836.623

526.884 300 Locales Comerciales 1.756 1100 1.931.907

2.205.000 500 Garajes 4.410 800 3.528.000 316.000 400 Porches 790

TOTAL VALOR DE VENTA 33.296.530 12.954.802 TOTAL COSTO CONSTRUCCIÓN

• VALOR DE SUELO URBANIZADO

• Vivienda Libre

Vv = 1,40 (Vsu + Cc) ⇒Vsu = Vv / 1,40 – Cc

Vv € Cc € Viviendas 19.224.621 6.544.552 Locales C. 1.177.706 321.193 Garajes 2.102.159 1.313.850 Porches 188.289 Total 22.504.486 8.367.883

Vsu = 22.504.486/ 1,40-8.367.882,596 = 7.706.751€

• Vivienda Tasada

Vv = 1,30 (Vsu + Cc) ⇒Vsu = Vv / 1,30 – Cc

Vv € Cc € Viviendas 4.908.877 1.546.254 Locales C. 377.100 102.846 Garajes 712.920 445.575 Porches 63.856 Total 5.998.898 2.158.530

Vsu = 5.998.898/1,30-2.158.530,189= 2.456.007 €

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• Vivienda Protegida

Vv = 1,20 (Vsu + Cc) ⇒Vsu = Vv / 1,20 - Cc

Vv € Cc € Viviendas 3.703.126 1.816.113 Locales C. 377.100 102.846 Garajes 712.920 445.575 Porches 63.856 Total 4.793.146 2.428.389

VALOR SUELO URBANIZADO TOTAL (Su)

Libre V Su VL = 7.706.751 € Tasada V Su VT = 2.456.007 € P. Oficial V Su VP = 1.565.899 € Valor Su Total = 11.728.656€

• VALOR DEL SUELO SIN URBANIZAR (INICIAL)

COSTO DE URBANIZACIÓN

Superficie a urbanizar Sup. m2 Costo€/m2 Total € Parque 5.085 30 152.558 Jardines 1.479 45 66.557 Vialidad peatonal 4.791 100 479.145 Vialidad rodada 1.900 (*) 120 228.051 Ascensores públicos 3 ud 25.000 75.000 COSTO TOTAL URBANIZACIÓN 1.001.311

(*) se han incluido los 72 m2 de S.G. adscrito de K. Zubiaur

INDEMNIZACIONES Y REALOJOS

• Edificaciones existentes que quedan fuera de ordenación 300 m2 x 200 €/ m2: 60.000 € • Muretes, plantaciones, etc.: 40.000 € 100.000 € • Las edificaciones que desaparecen en el arrabal se verán compensadas por los realojos “metro a metro”. El costo de dichos locales y viviendas será: Viviendas: 640 m2 x 727 €/m2 = 465.280 € Locales C. 300 m2 x 300 €/ m2 = 90.000 € Costo por realojos 555.280 € • Total de indemnizaciones= 655.280 €

Vsu = 4.793.146/1,20-2.428.389,500= 1.565.889 €

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PROYECTOS Y ESTUDIOS

Estudio de Viabilidad 15.000 € Plan Especial 20.000 € Proyecto de Urbanización 60.000 € Proyecto de Reparcelación 25.000 € Total Proyectos y Estudios 120.000 €

TOTAL GASTOS DE URBANIZACIÓN

Costos de Urbanización 986.880 € Indemnizaciones + Realojos 655.280 € Proyectos y Estudios 120.000 € Total Gastos Urbanización 1.762.160 €

VALOR DEL SUELO SIN URBANIZAR

Valor del suelo urbanizador 15.884.306 € Gastos de urbanización -1.762.160 € Total. 14.122.146 €

Superficie de suelo con derechos de aprovechamiento aproximada = 15.000 m2

Valor del suelo sin urbanizar por m2 = 14.122.146/15.000 = 941 €/m²

• VALORACIÓN ALTERNATIVA

COSTOS TOTALES DE PROMOCIÓN UE.11.1. ALTERNATIVA 3

€ % Costo de construcción 11.728.656 37 Costo de urbanización 1.762.160 6 Costo del suelo 14.122.146 45 Total costo material 27.612.962 87 Gastos de gestión + financieros 4.057.078 13 Total costos promoción 31.670.040 100

BENEFICIO DE LA PROMOCIÓN

€ % Valor de Venta 33.296.530 100 Costos de Promoción -31.670.040 95 Beneficio de la Promoción 1.626.490 5

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A.3. CONCLUSIÓN ALTERNATIVA 3

De los cálculos anteriores podemos concluir:

- Al igual que en la Alternativa 2, la Alternativa 3 desarrollada es viable desde el punto de vista urbanístico y económico, ya que los valores del suelo (inicial) y el beneficio de la promoción son satisfactorios, quedando márgenes suficientes para absorber posibles ajustes que hayan de concretarse en la redacción de los documentos urbanísticos y proyectos edificatorios.

- Desde el punto de vista urbanístico la propuesta mejora los objetivos establecidos para la misma en la propuesta anterior, accesibilidad rodada y peatonal que mejora el estado actual, estableciendo un amplio espacio abierto en Ondarraburru de 269m2, además de disponer un porche de 3 m de ancho en una de sus márgenes, todo ello con el sacrificio de las edificaciones últimas e interiores del Arrabal.

- Se formaliza un generoso parque para el ámbito y el entorno, que además de disponer una ordenación edificatoria y espacial equilibrada, completa, como la Alternativa 1 y 2, la manzana junto a las edificaciones de K Zubiaur Kalea.

En Getxo, abril de 2015

Fdo.: Aitor Sarria Bilbao

Arquitecto

Fdo.: Iñaki Arrieta Bilbao

Arquitecto

Fdo.: Aintzane del Rio Pereda

Arquitecta

11.1

PB+7

PB+4

PB+4

PB+4

PB+4

PB+4

PB+5

PB+1+EC

PB+3

PB+2

PB+3

PB+7

PB+7

PB+7

PB+5

PB+7

PB+7

PB+7

PB+4

PB+5

PB+5

PB+5

PB+5

PB+5

PB+5

PB+5

PB+2

PB+5

PB+5

PB+3

PB+4

PB+5

PB+3

PB+5

PB+5

PB+5

PB+5

PB+5

14.80

14.00

8.00

29.60

8.25

6.50

9.20

21.20

10.50

16.30

9.10

PB+3

74,48m2

PB+5

ek12 07

04 . 2015 03

ordenación pormenorizada

alternativa 3

xehatutako antolamendua

3. aukera

P.G.O.U. de bermeo

U.E.-11.1

barrio dibio bermeo (bizkaia)

ayuntamiento de bermeo bermeoko udala

propuesta de ordenación 04.2015antolamendu proposamena

fase fechadata

estudio de viabilidad

promotor

situación

arquitectos

planoa

kokapena

data

expediente nº archivo

e: plano nº plano zbk.

arkitektoak

sustatzailea

bideragarritasun azterlana

fecha

plano

ordenacion ue 11-1-4

1:1000

bermeoko H.A.P.O.

11.1- E.U.

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fasea

u r b a n i s m o · i n g e n i e r i a c i v i l · a r q u i t e c t u r a

a i t o r s a r r i a b i l b a o

a i n t z a n e d e l r í o p e r e d a

i ñ a k i a r r i e t a m a r d a r a s

Sektorearen muga

Límite de sector 17.209 m² Viviendas existentes dentro de UE

J.U.tik banuan dauden etxebizitzak

Viviendas nuevas

Etxebizitza berriak

Equipamiento comunitarioParque urbano

Hiri-parkea

Jardines

Vialidad peatonal

Vialidad rodada

Ibilgailuen bideak

339 m²

2.977 m²

554 m²5.085 m²

1.479 m²

4.819 m²

1.911 m² Viviendas existentes fuera de UE

J.U.tik kanpo dauden etxebizitzakLorategiak

Oinezkoen bideak Komunitate ekipamenduen