S U V I V I E N D A S U V I V I E N D A S U V I V I E N D ANº 900 . 19 DE FEBRERO DE 2016

E L M U N D O

LUIS PAREJO

EL EURIBOR AL 0% ALTERA LA REALIDAD CREANDO SITUACIONES

NUNCA VISTAS COMO HIPOTECAS FIJAS POR DEBAJO DEL 2%

O QUE LOS PRÉSTAMOS PARA VPO SEAN LOS MÁS CAROS DEL MOMENTO

F E N Ó M E N O S P A R A N O R M A L E S E N E L M E R C A D O D E L A V I V I E N D A

ENTREVISTA S. POBLACIÓN (CBRE): «LAS NUEVAS PROMOCIONES YA SE

VENDEN MÁS CARAS» P. 4

IMPUESTO MADRID INTENSIFICA EL COBRO DEL DESCONOCIDO ITP AL

ALQUILER A LOS INQUILINOS P. 6

LEGISLACIÓN EL GOBIERNO IGNORA LA DIRECTIVA SOBRE CONTADORES

INDIVIDUALES DE CALEFACCIÓN P. 10

NUEVO MERCADO CHALÉS Y PISOS EN PLENA NATURALEZA

Y A 20 MINUTOS DE MADRID P. 8

2 SU VIVIENDA 19 DE FEBRERO DE 2016E N P O R T A D AE N P O R T A D A

LO NUNCA VISTO EN EL MERCAD0 HIPOTECARIO...

Muy pocos o quizá nadie podía pensar que el Euribor se fuera a

negativo. Ni los bancos. Pero, visto lo visto, en economía todo es posible. La principal referencia de los préstamos variables ha comen-zado a cotizar por debajo de cero y ha abierto un escenario que no estaba contemplado en las hipotecas hasta ahora. ¿Tendrán que pagar los bancos al cliente?

El Euribor, principal índice que mar-ca el interés de las hipotecas varia-bles, centra los focos informativos en las últimas semanas. El indica-dor ha entrado en cotización nega-tiva, tanto en tasa diaria como men-sual, durante este mes de febrero y esta inédita realidad ha traído con-sigo el debate de si el banco tendrá que pagar (restar el interés negativo del capital pendiente) al cliente.

El economista Gonzalo Bernar-dos tiene clara la respuesta: «Los préstamos hipotecarios tienen un diferencial sobre el Euribor, por lo que si el índice va al -0,1% este por-centaje negativo se restaría al dife-rencial que acompaña al índice en los contratos». «Esto significa», añade, «que el hipotecado pagará un interés más bajo –siempre y cuando no tenga cláusula suelo–, pero tendrá que seguir abonando tanto el capital como los intereses».

Bernardos puntualiza, eso sí, que podría haber casos extraordinarios cuyos intereses totales (Euribor + diferencial) salieran negativos y, só-lo en teoría, favorables al prestata-rio a costa del banco. Estos casos se-rían los referidos, principalmente, a los empleados de la banca que fir-maron contratos con condiciones preferentes como diferenciales del -0,2% o -0,3%. «En teoría, deberían recibir intereses por la entidad, pe-ro es algo más que improbable, ya que estos contratos en ningún mo-mento contemplan que el prestata-rio tenga derecho a cobrar por el ti-po negativo», explica este experto.

Ante esta disyuntiva y futurible horizonte, Bernardos aboga por que el Banco de España (BE) aclare es-ta posible y extravagante situación. Y es que dependiendo del recorrido a la baja del Euribor, los intereses negativos podrían extenderse al pú-blico general. Si el índice llegara al -0,2% haría, por ejemplo, que los prestatarios que sellaron los contra-tos con el diferencial más bajo –del 0,18% en 2007 con Bankinter– tam-bién tuvieran un interés negativo.

Fuentes del BE apuntan a este su-plemento que el organismo no tiene una posición formal sobre la cues-tión y dicen que todo depende de la interpretación del contrato entre las partes. «Si no hay nada especifica-do, el BE no puede interpretar. Es una cuestión teórica», indican estas voces, recordando, al mismo tiem-

po, que la fórmula estándar, enten-dida por el Código Civil (normativa que define lo que es el préstamo), establece que el pago de intereses sea por parte del prestatario.

En esta dirección apunta Bankin-ter, desde donde recalcan que «pa-rece contrario a la naturaleza de la operación de préstamo o crédito que una entidad se vea obligada a retribuir a un cliente por prestarle dinero». «Un préstamo», prosiguen, «en casos excepcionales, podría lle-gar a ser gratuito, pero nunca one-roso para el prestador, tal y como ya ha manifestado algún juzgado».

Otras fuentes financieras recuer-dan que «los aplicativos no genera-rán en ningún caso intereses nega-tivos». «Es cierto», añaden, «que si el Euribor es negativo se reduce el diferencial, pudiendo llegar en el ca-so más extremo hasta el 0%». «El mínimo (interés) será el 0%», recal-can. Postura que no comparten los consumidores. «Los contratos están para cumplirlos. La banca, igual que aplica automáticamente las subidas de tipos, ha de aplicar las bajadas», afirma Ileana Izverniceanu, porta-voz Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), colectivo que exigirá respetar el interés negativo.

Para curarse en salud ante lo que pudiera pasar, algunos bancos han comenzado a incorporar una nueva cláusula a los nuevos contratos hi-potecarios en la que se especifica que el interés más bajo posible no será inferior a cero, como desveló el pasado miércoles el diario econó-mico Cinco Días. ¿Una señal de que el Euribor seguirá bajando y ahon-dando en su tasa negativa?

En este caso, si la cotización ne-gativa del índice neutralizara por mucho los diferenciales, nadie duda que la polémica llegaría a los tribu-nales y el desenlace sería imprede-cible. Incluso el presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), José María Roldán, más allá de recalcar que «pagar a alguien por pedir prestado es una contradic-ción», ha abogado por hacer una re-flexión jurídica porque el tema «no está claro», informó Europa Press.

¿HASTA CUÁNDO? Como mínimo, todo indica que el Euribor a 12 meses continuará en negativo a medio plazo. Mientras que el BCE siga cobrando a los ban-cos por los depósitos, estos seguirán prestándose a un interés negativo inferior al que exige el regulador, por lo que el Euribor se instalará en el signo negativo. El índice marcó ayer un nuevo mínimo histórico dia-rio (-0,014%) y mensual (-0,001%).

EL EURIBOR POR DEBAJO DEL 0%

LOS CAROS PRÉSTAMOS PARA VPO

Mientras que el Euribor no ha parado de bajar en los últimos

años, abaratando las hipotecas variables (sin suelo) sobre viviendas libres, el Gobierno, que marca el interés de los préstamos sobre casas protegidas, no ha reducido en la misma medida los tipos para VPO. De este modo, las hipotecas protegidas se han convertido en las más caras. No es una situación nueva, pero no por ello deja de ser más que con-trovertida: la mayoría de hipoteca-dos de vivienda protegida previos a 2012 pagan hoy unos intereses mucho más altos que los prestata-rios de vivienda libre (sin suelo). Esta polémica, lejos de remitir, se ha agravado después de que el Eu-ribor se desvaneciera al 0,0%. Mientras que las cuotas de prés-tamos libres no han parado de ba-jar en los últimos años, los crédi-tos VPO apenas se han reducido.

¿Por qué se ha llegado a este punto? La respuesta de los afecta-dos: el Gobierno, que establece anualmente los intereses fijos de estas hipotecas, no los ha bajado en la misma intensidad que ha des-cendido el Euribor. Alegato que no se comparte desde el Ministerio de Fomento, cartera de la que depen-de la política estatal de vivienda.

La realidad es que, a falta de que se fijen los nuevos intereses en las hipotecas VPO, los prestatarios de vivienda protegida del Plan de Vivienda 1998-2001 pagan un 3,05%, los del Plan 2002-2005 un 2,37% y los del Plan 2005-2008 un 2,44%. A partir del plan 2009-2012, el Gobierno dio a elegir entre ligar estos préstamos al Euribor más un diferencial o el habitual tipo fijo.

De este modo, viendo los por-centajes de los planes estatales, los intereses de las hipotecas VPO están muy por encima de lo que están pagando los hipotecados de vivienda libre: un Euribor al 0,0% más un diferencial que, en mu-chas ocasiones, es inferior al 1%.

Traducido a euros, la disparidad entre ser hipotecado de una vi-vienda protegida o de una libre es significativa. Los segundos pagan (en el supuesto de que tengan un diferencial del 1%) poco más de 550 euros al mes por una hipoteca de 120.000 euros a 20 años y los primeros –los protegidos– tienen que abonar por el mismo présta-mo 668 euros (plan 1998-2001, in-terés del 3,05%), 628 euros (2002-2005, interés del 2,37%) y 632 eu-ros (2005-2008, interés del 2,44%).

Juan es uno de las decenas de miles de damnificados por los altos tipos de interés a los que están su-jetos los préstamos para vivienda protegida. «Al principio, el nivel de los intereses estaba bien, pero con

El mercado hipotecario español atraviesa por un mo-mento totalmente excepcional a la vista de los anómalos fenómenos que están aconteciendo. Tanto los bancos co-mo los hipotecados (presentes y futuros) tienen ante sí una triple e inédita realidad: el Euribor por debajo del 0%, una oferta de hipotecas a tipo fijo históricamente ba-rata y préstamos en vigor ligados a la compra de vivien-

da protegida mucho más caros que los contratados para la adquisición de casas libres –incongruencia que se pro-duce desde hace años y que ahora se ha acentuado–.

Esta coyuntura de tintes paranormales en el table-ro hipotecario expone múltiples incógnitas que a la larga condicionan el devenir del mercado de la vivien-da, tan dependiente de la financiación ajena. ¿Por qué

se ha llegado a esta insólita situación? ¿Qué efectos tendrá a corto, medio y largo plazo? ¿Hasta cuándo se prolongará? ¿A quién o a quiénes beneficia? etc.

Gonzalo Bernardos, economista y director del Más-ter Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, expli-ca que este panorama es fruto de la economía global y, en concreto, de la evolución de los tipos de interés. El

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hecho de que los tipos hayan ido al 0% finalmente se ha trasladado al Euribor, que no deja de ser un índice que marca el interés al que se prestan los bancos europeos, y esto ha puesto patas arriba el mercado hipotecario.

La explicación meramente económica a lo que está ocurriendo, y que tiene como detonante último el Euri-bor, hay que buscarla en China, según Bernardos, que habla de un efecto cadena: «El país asiático ha comenza-do a ir mal, la demanda para el resto del mundo baja, los precios se reducen, la deflación (y la consiguiente rece-sión) amenaza a Europa, el Banco Central Europeo (BCE) trata de reactivar las compras internas impulsan-

do el crédito y comienza a cobrar por los depósitos (-0,3%) de tal manera que a los bancos les sale más a cuenta prestarse entre ellos (por ejemplo, a un -0,1%) y el Euribor se termina de hundir». Primer efecto, los inte-reses de las hipotecas variables (sin suelo) prácticamen-te desaparecen y la banca busca un plan B atractivo pa-ra la entidad y el cliente: hipotecas fijas baratas. Además, los préstamos sobre viviendas protegidas, cuyo tipo mar-ca el Gobierno, quedan desfasados con porcentajes muy por encima del 2% y estos prestatarios son los peor pa-rados, los que más pagan, de largo, por sus hipotecas –al margen de los hipotecados con cláusula suelo–.

la bajada del Euribor han quedado muy desfasados y sin sentido», la-menta, expresando su descontento. «No es lógico ni justo», añade, «que siendo viviendas de protección para gente con menos recursos, y que se supone que no pueden acceder a vi-viendas del mercado libre, se les im-ponga un interés desfasado en la di-fícil situación económica actual».

Este afectado pediría al Gobierno que adaptara el interés de las hipo-tecas VPO. «No digo que lo igualen al 0,0% del Euribor, ya que los hipo-tecados libres pagaron mucho más al principio, pero sí que lo intenta-ran equiparar lo máximo posible a lo que sería lo más justo», solicita.

La petición de Juan estaría descar-tada por Fomento, según las explica-ciones dadas por este ministerio a SU VIVIENDA. «Con carácter gene-ral, el interés aplicable a los présta-mos de viviendas protegidas es y ha sido inferior al aplicado por el mer-cado para la vivienda libre», apuntan estas fuentes, aludiendo a una tabla comparativa en la que se esgrime que el tipo que se paga por una hipo-teca libre asciende al 3,004% («tipo medio anual de los préstamos para adquisición de vivienda libre a más de tres años de entidades de crédito en España»). Por lo tanto, apuntan, «no existe contradicción» entre lo que paga un hipotecado de vivienda libre y otro de protegida.

¿HASTA CUÁNDO? Teniendo en cuenta que el Gobierno en funciones no tiene previsto actuar al respecto, las posibilidades de que se revierta esta controvertida situa-ción pasa por un posible cambio de posición del futuro Ejecutivo que atendiera la queja de los hipotecados de vivienda protegida; o por que el Euribor comenzara a subir hasta el 2%, un horizonte que se antoja muy lejano, según los analistas.

El precio de las hipotecas a tipo fijo se ha situado en mínimos

históricos en un escenario de tipos de interés por los suelos y alta competen-cia entre los bancos por atraer buenos clientes. Actualmente, pueden contratarse préstamos con un interés fijo para toda la vida desde tan sólo el 1,80%. Esta oferta ‘low cost’ es todo un chollo según muchos analistas.

El mercado hipotecario ha sufri-do –y sigue sufriendo– una impor-tante mutación propiciada por el derrumbamiento de los tipos de

interés. Esta metamorfosis ha de-rivado en una oferta de hipotecas fijas low cost: préstamos desde sólo un 1,80% de interés (la más barata, de Bankinter). Lo nunca visto en un mostrador donde han predominado históricamente los porcentajes de dos dígitos.

Esta nueva y atractiva oferta de hipotecas fijas comenzó en 2014 –eso sí, a un precio más alto de al-rededor del 4%– y hoy se ha conso-lidado totalmente. La demanda le ha brindado una gran acogida, hasta tal punto que en torno al 10% de los nuevos préstamos van ya li-gados a un tipo fijo y todo indica que este porcentaje irá en aumen-to en los próximos meses.

Las hipotecas fijas se han con-vertido, sin duda, en un interesan-te producto tanto para la banca co-mo para los clientes. Por una par-te, el sector financiero apuesta por una alternativa a los préstamos va-riables, donde ha visto reducirse sus beneficios notablemente por el desplome del Euribor. Las entida-des financieras buscan las ganan-cias, más que vía intereses, a tra-vés de las vinculaciones que exi-gen a los prestatarios, a la vez que pugnan por hacerse con buenos y solventes clientes. Por ahí com-pensan el bajo interés que cobran.

Por otra parte, los potenciales hi-potecados piden cada día más el ti-po fijo porque, además de pagar unos intereses bajos, buscan la tranquilidad de saber que todos los meses desembolsarán lo mismo. Algún economista ha llegado a ca-lificar de «chollo» esta oferta hipo-tecaria. Idea que parece estar ca-lando entre la demanda. «Con este producto», se apunta desde Ban-kinter, «se atiende la demanda ca-da vez más frecuente de clientes que solicitan hipotecas a tipo fijo, modalidad que domina el mercado hipotecario en el resto de Europa».

Hay que remontarse a los años 2003 o 2004 para ver el anterior in-terés tipo fijo más bajo, recuerda Pau A. Monserrat, experto finan-ciero y director editorial de iAho-rro.com. «En aquellos años, el Eu-ribor estuvo cotizando cerca del 2% y las hipotecas fijas se situaron en el 3%», apunta. «No obstante», especifica, «aquella oferta fue muy puntual y para buenos clientes, de tal modo que ni se anunciaron».

Por lo general, según este enten-dido, el tipo fijo suele ser dos o tres puntos porcentuales superior al re-sultado de aplicar al Euribor el di-ferencial medio del mercado. Una regla que, de seguir cumpliéndose,

traería consigo a corto plazo, con un Euribor ya en negativo, unas hi-potecas con un interés fijo aún más baratas que las actuales. Por ello, no se descarta que la banca siga mejorando este tipo de oferta.

Monserrat adelanta que la con-tratación de hipotecas fijas crecerá a medida que el escenario de tipos negativos se consolide. «No será mayoritaria, pero sí complementa-ria a las hipotecas variables», pre-vé. En su opinión, remarca que con este producto «sale ganando la fa-milia prudente que no quiere o no puede asumir la variabilidad que conlleva el tipo de interés varia-ble», pero también «gana el banco, que se asegura una rentabilidad mínima, si bien asume el riesgo de una subida de tipos». «Esta situa-ción es más sana para la economía que endosar siempre el riesgo a las familias», opina.

Además, cabe remarcar que el plazo de amortización de estos préstamos se está flexibilizando, pasando de los 10 o 15 años como máximo a periodos más largos, de 25 y hasta 30 años. Eso sí, a mayor plazo mayor coste (tipo de interés).

¿HASTA CUÁNDO? Esta oferta parece haber llegado para quedarse aún varios años, siempre y cuando la banca prolon-gue su política crediticia expansi-va. Según los entendidos, si las en-tidades siguen apostando por un crecimiento orgánico –por captar buenos y solventes clientes–, ten-drán que continuar dando atracti-vos préstamos fijos como gancho. Baratos, pero que se compensan con los ingresos de las vinculacio-nes. Además, hoy reportan más in-tereses que los variables. Todo cambiará cuando los tipos y el Eu-ribor comiencen a remontar el vuelo... más tarde que pronto.

HIPOTECAS ‘LOW COST’ A TIPO FIJO

Bernardos prevé que el BCE incremente aún más el cobro por los depósitos a los bancos, por lo que la actual realidad hipotecaria continuará amplificándose, algo que ya ha empezado a descontar el Euribor, en el -0,014%. El economista estima que si el BCE, como se da por hecho, eleva a -0,4% los intereses por los depósitos, el Euribor se irá al -0,05%; y si los lleva al -0,5%, el índice caerá al -0,15%. De este modo, el analista cree que la peculiar rea-lidad hipotecaria actual, a merced del Euribor, se prolon-gará durante 2016 o una gran parte del año. ¿Qué va a pasar entonces? Lea el análisis pormenorizado de cada uno de los tres fenómenos. POR JORGE SALIDO COBO