FIABCI TITULARIZACIÓN Y FONDOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA ALBERTO GUTIERREZ Cartagena, Septiembre de...
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FIABCI
TITULARIZACIÓN Y FONDOS
INMOBILIARIOS EN COLOMBIA
ALBERTO GUTIERREZ
Cartagena, Septiembre de 2005
1. Introducción
2. Titularización Hipotecaria
3. Fondos de Inversión Inmobiliaria
4. Conclusiones
CONTENIDO
RECURSOS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO
• Características:
Vivienda principal activo de los hogares/economía
Plazo: Largo Plazo
Recursos determinan desarrollo del sector
• Esquemas de Fondeo:
Compra – Crédito: Titularización
Arriendo: Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII)
• Objetivo: allegar mayores recursos en forma eficiente al sector inmobiliario
Sector Inmobiliario RECURSOS
InversiónDirecta
Financiación
Desarrollos del Mercado
Titularización Hipotecaria
Fondos Inmobiliarios
RECURSOS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO
1. Introducción
2. Titularización Hipotecaria
3. Fondos de Inversión Inmobiliaria
4. Conclusiones
CONTENIDO
TITULARIZACION HIPOTECARIA
Definición: Movilización de Activos a través de la emisión de Títulos
Tipo de Activos:
• Cartera:
- Hipotecaria (Vivienda y Otros)
- Tarjetas de Crédito
- Vehículos
- Computadores
- Cartera Empresarial
Tipo de Activos:
• Inmuebles:
- Vivienda
- Oficinas
- Comercio
- Hoteles
• Proyectos de Infraestructura:
-Carreteras
- Generación Eléctrica
- Proyectos de Construcción
TITULARIZACION HIPOTECARIA
Tipo de Activos:
• Otros:
- Contratos (Leasing)
- Remesas de Nacionales en el Exterior
- Matrículas
- Otros Activos
- Flujos de Caja
TITULARIZACION HIPOTECARIA
En particular, la Titularización de Cartera Hipotecaria:
- Recursos del Mercado de Capitales para financiación de vivienda
- Reducción de los riesgos del sistema:
Riesgo de Mercado
Riesgo de Liquidez
Riesgo de Crédito
TITULARIZACION HIPOTECARIA
FUENTES DE RECURSOS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
• Recursos Canalizados por Gobiernos
• Transformación de Depósitos
• Mercado de Capitales:
Bonos Hipotecarios
Titularización Hipotecaria
Otros: Letras Hipotecarias, etc.
ELEMENTOS A CONSIDERAR EN FUENTES
Elementos:
- Disponibilidad de Recursos: Suficiencia
- Sostenibilidad de la Fuente: Estabilidad Sistema
- Costo de Recursos: Costo de Crédito
- Riesgos: Descalces con crédito: Tasa y plazo
Etapas de desarrollo en Fuentes de Fondeo:
Gobiernos
Depósitos
Mercado de Capitales
DESARROLLO DEL CREDITO DE VIVIENDA
Muy bajo nivel de desarrollo del Crédito Hipotecario en los países emergentes
Fuente: Banco Mundial
Carter Hipotecaria / PIB
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
EEUU Unión Europea Asia Colombia América Latina
Cartera Hipotecaria / PIB
0
5
10
15
20
25
30
Pan
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la
DESARROLLO DEL CREDITO DE VIVIENDA
DESARROLLO DEL CREDITO DE VIVIENDA
El determinante fundamental del Sector de la Construcción es su nivel de financiación.
Desembolsos Cartera Hipotecaria vs. Construcción/PIB
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
7.0%
7.5%
8.0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
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4)
Construcción / PIBDesembolsos (2004)
MODELOS DE FONDEO DE VIVIENDA
Fuente: IUHF, Cálculos: Titularizadora Colombiana
Estructura de Fondeo y Tamaño del Mercado Hipotecario
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Dinamarca USA Suecia Alemania España Corea Colombia México Brasil
Ca
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PIB
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10%
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% F
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Cartera Hipotecaria / PIB
% Financiación enMercado Capitales
TITULARIZADORA COLOMBIANA
• Origen: Ley de Vivienda 1999
• Objetivo: Recursos para Vivienda con Mercado de Capitales
Disminuir riesgos del Sistema
• Reglamentación:
- Capital Mínimo: Similar Bancos ($50,000 Mill)
- Creación Figura de Universalidad (Fideicomiso)
- Vigilancia Supervalores
- Beneficios Tributarios Temporales a Títulos
OPERACION TITULARIZACION HIPOTECARIA
Bancos Originadores Universalidad (SPV) Mercado
Garantías
Titularizadora Colombiana
- Originan- Venden Créditos- Administran
- Compra Créditos- Estructura- Coloca- Administra Proceso
- Créditos- Títulos Hipotecarios
TítulosHipotecarios - Inversionistas
- Originadores- Titularizadora
- Línea liquidez IFC- Garantía Nación VIS
Colocación: Subasta Holandesa a través de la Bolsa de Valores
COLOCACIÓN
Curva de Rendimientos TIPs
4.48%
3.39%
3.87%
3.0%
3.2%
3.4%
3.6%
3.8%
4.0%
4.2%
4.4%
4.6%
5 10 15
E6
Diversificación de la base de Inversionistas
TENEDORES de TIPS
Distribución Promedio Inversionistas Titularizaciones
Otras Personas
Jurídicas 10%
Aseguradoras 7%
Soc. Capitalización
3%
Fiduciarias4%Otros 11%
Soc. Servicios Financieros
9%Fondos
Pensiones 5%
Estab. de Crédito 51%
EVOLUCION MORA
Escenario Máximo Resistencia antes de que entre el TIPS A en Default
(Incluye Prepagos Observados)
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43
Edad de Titularización
Po
rcen
taje
de
Mo
ra >
120
día
s +
B
RP
´s
E-1obsE-2obsE-3obsE-4obsE-5obsE-6obs
Buen comportamiento de la cartera titularizada
Préstamo Desembolsado
BRP
Flujo de Caja
Cuotas$ VALOR DE VENTA
Remate
Dación
TIEMPO PROCESOJUDICIAL
TIEMPO EN INVENTARIO
TITULARIZACION CARTERA VENCIDA
( 48 meses ) (12 meses)
(70%)
Notable mejoría del indicador de calidad de cartera por titularización de cartera vencida.
Fuente: Superintendencia Bancaria
Indicador Tradicional de Calidad de Cartera
0%
4%
8%
12%
16%
20%
24%
28%
Mar
-95
Sep
-95
Mar
-96
Sep
-96
Mar
-97
Sep
-97
Mar
-98
Sep
-98
Mar
-99
Sep
-99
Mar
-00
Sep
-00
Mar
-01
Sep
-01
Mar
-02
Sep
-02
Mar
-03
Sep
-03
Mar
-04
Sep
-04
Mar
-05
8,5%
Créditos Titularizados: 30% del Total
Mayor Emisor Privado de Colombia
Mayor Emisor de Títulos Hipotecarios en América Latina (Moody’s Investor Service)
Primera Titularización de Cartera Improductiva en la Región
LOGROS EN TITULARIZACION HIPOTECARIA EN COLOMBIA
3.9
1.2
2.7
Valor Cartera
billones de pesos
2.76TIPS
3.18TOTAL
0.42TECH
Valor Emisiones
billones de pesos
NúmeroEmisiones
3.9
1.2
2.7
Valor Cartera
billones de pesos
2.76TIPS
3.18TOTAL
0.42TECH
Valor Emisiones
billones de pesos
NúmeroEmisiones
• Generación Recursos Adicionales para Vivienda
• Reducción de riesgos para entidades • Menores requerimientos de Capital (Solvencia)
• Reducción Tasas de Interés de Créditos
• Estandarización de Créditos y mejores prácticas de Mercado
• Impulso del Mercado de capitales
• Otros Futuros:- Competencia- Especialización
BENEFICIOS DE TITULARIZACION HIPOTECARIA
Reducción Tasas de Interés de Créditos:
BENEFICIOS DE TITULARIZACION HIPOTECARIA
Tasa Promedio Desembolsos Crédito de Vivienda Superior a VIS
(denominados en UVR)
11.0%
11.5%
12.0%
12.5%
13.0%
13.5%
Abr
-04
May
-04
Jun-
04
Jul-0
4
Ago
-04
Sep
-04
Oct
-04
Nov
-04
Dic
-04
Ene
-05
Feb
-05
Mar
-05
Abr
-05
May
-05
1- Titularización de Cartera con “experiencia” (TIPS)
2- Titularización Cartera Vencida (TECH)
3- Titularización de nuevos créditos originados
4- Promover Desarrollo Crédito de Tasa Fija Pesos
- Necesidad de Titularización para plazos mayores: Riesgo para entidades
DESARROLLO FUTURO DE LA TH
5- Desarrollar TH para nuevos Esquemas de Financiación de VIS
- Garantizar Estándares en Originación y Administración
6- Desarrollo del Mercado secundario de TIPs:
- Esquemas de liquidez al mercado
7- Impulso a Mercado de Capitales:
- Desarrollo otros Productos
8- Mayor eficiencia en Proceso de Titularización:
- Economías de escala: Mayores volúmenes
DESARROLLO FUTURO DE LA TH
9- Promover estandarización y mejores
prácticas:
- Procesos de:
Originacion
Administración y Procesamiento
Cobranza Administrativa y Jurídica
- Información de mercado:
Bases de Datos
Indice de Precios de Vivienda (BR)
10- Internacionalización:
- Ingreso a otros países del área
DESARROLLO FUTURO DE LA TH
1. Introducción
2. Titularización Hipotecaria
3. Fondos de Inversión Inmobiliaria
4. Conclusiones
CONTENIDO
FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
• Definición:
Fondos administrados por sociedades administradoras de inversión cuyo objeto es la inversión en inmuebles.
ESTRUCTURA
FII
InmueblesActivosFinan-cieros
InversiónManteni- miento
Inversionistas Recursos
Consejo de Inversiones
SOCIEDAD ADMINISTRADORA
Liquidez
• Avaluos
• Seguros
Comisiones
Rendi-mientosArriendos
Valoriza-ción
FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN COLOMBIA
• Origen:
Ley 820 de 1993
Decreto 877 de 2004
• Fondos de Inversión en Inmuebles “FINMO”
- Mínimo 60% en inmuebles
- Exención sobre arriendo de VIS construida después de Junio de 2004 por 10 años
• Sociedades Administradoras
• Comité de Inversiones Inmobiliarias
• Agente especializado para Valoración de Inmuebles
CARACTERÍSTICAS DE LOS FII EN COLOMBIA
• FINMO abiertos con pacto de permanencia
Posibilidad de retiro antes del plazo previsto (sanciones)
• FINMO cerrados
Retiro sólo al vencimiento del plazo
• Activos de Inversión
- Vivienda Urbana
- Inmuebles Comerciales
- Títulos Hipotecarios/Inmobiliarios
- Fondos de Inversión o Títulos “A” de corto plazo
CARACTERÍSTICAS DE LOS FII EN COLOMBIA
• Aportes
- Dinero
- Inmuebles
• Límites
- Participación Máxima por inversionista: 20% (2do año)
- Monto mínimo del Fondo: 10,000 SMMLV (4,000 millones de pesos)
BENEFICIOS DE LOS FINMO
1. Mayores Recursos al Sector Inmobiliario
- Pequeños Inversionistas
- Inversionistas Institucionales
- Inversionistas Extranjeros
2. Utilización Eficiente del Capital
- Liberan Capital para actividades propias
- No congelación de recursos en Sector Real
BENEFICIOS DE LOS FINMO
3. Mayor oferta de viviendas para arriendo
TOTAL HOGARES 2002
7.632.582
No Propietarios
3.230.491
Propietarios
4.402.091
Arrendatarios
2.613.516
Otras formas
616.975
Formales
964.872
Informales
1.648.644
Fuente: Eduardo Pizano
35% de los hogares viven en arriendo
BENEFICIOS DE LOS FINMO
4. Opción para Inversionistas Locales
- Activos de Largo Plazo
- Baja correlación con el resto de los activos inmobiliarios
5. Menor riesgo para Inversionistas en Finca Raíz
- Diversificación
- Transparencia
- Liquidez
- Seguridad
REQUISITOS PARA SU DESARROLLO
• Desarrollo de Inversionistas de Largo Plazo
• Capacidad de Agentes Involucrados- Administración
- Comité de Inversiones
- Agentes Valuadores
- Independencia
• Adecuada Normatividad de Arriendos
• Metodología de Valoración: Transparencia
• Revelación de Información
• Bajos Precios actuales de Finca Raíz
• Nueva Ley de Arriendos
• Alto Potencial de crecimiento en Construcción: Vivienda y Otros
• Desarrollo de Inversionistas Institucionales de Largo Plazo
• Bajo nivel de Tasas de Interés de Corto Plazo
ELEMENTOS FAVORABLES EN COLOMBIA
• Alta Tasas de Interés de Largo Plazo (Deuda Pública)
• Informalidad Arriendos (VIS)
• Desarrollo Metodologías Avalúos (Estandarización)
• Estandarización Documentación
• Desarrollo Ahorro De Largo Plazo (Individuales)
RETOS
1. Introducción
2. Titularización Hipotecaria
3. Fondos de Inversión Inmobiliaria
4. Conclusiones
CONTENIDO
1. Desarrollo del Sector Inmobiliario depende del monto de recursos: Mercado de Capitales
- Titularización
- Fondos de Inversión Inmobiliaria
2. Mayor Acceso a Vivienda por reducción en valor arriendos y/o menores tasas de interés
3. Mayores recursos para el Sector Inmobiliario y Constructor
4. Mayor desarrollo del Mercado de Capitales: nuevas alternativas de inversión.
CONCLUSIONES