Fideicomisos Aplicados en El Sector Inmobili

Fideicomisos aplicadosen el sector inmobiliarioen el sector inmobiliario

Cr. Daniel Porcaro, MBA

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INTRODUCCIÓN

Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario

Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay2

Preparación delnegocio

Ejecución delnegocio

Terminación delnegocio

• Compra del terreno.

• Búsqueda de inversores.

• Construcción del edificio.

• Financiamiento

• Venta.

• Alquiler.

La cadena de valor del negocio inmobiliario

Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios Facultad de Arquitectura - Universidad ORT Uruguay

• Estructura de asociación. • Loteo.

Los inversores en general se dividen en quienes priorizan:i. la conservación del capital y de un rédito corriente, que aunque de escaso rendimiento tenga

poco riesgo,

ii. la valorización del capital como el objetivo básico de sus programas de inversión, por lo cualel énfasis de éstos está en el resultado de la venta de sus acciones o de sus inmuebles

Cuando entro? Como entro?3

La incidencia fiscal en los negocios inmobiliarios

Producciòn Comercializaciòn Inversión o consumo

PersonasFìsicas

PersonasFìsicas

PersonasFìsicas

InsumosMano de obraMateriales

Honorariosy servicios

Financiamiento

Localización

Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios

PromotorPromotorPromotor IntermediariosIntermediariosIntermediarios

VehículosJurìdicosVehículosJurìdicosVehículosJurìdicos

Sociedades

Fideicomisos

Fondos de inversiòn

Residentes No Residentes

Financiamiento

Margen

Total de costos

Precio de venta Comisiòn+ = Inversiòn

4Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay

Fideicomisos: Porque son útiles?

Atributos

Seguridad

Confianza

Transparencia

Mejoras

En la inversión

En el financiamiento

En el ahorro


Flexibilidad

CONTRATO DE CONFIANZA


Definición de Fideicomiso

” ..negocio jurídico en virtud del cual una persona,

(fiduciante o fideicomitente),

transmite la propiedad fiduciaria de determinados bienes a otra

(fiduciario),

para que la ejerza de acuerdo con la finalidad determinada por el fideicomitente, en

Art. 1 Ley No. 17.703


para que la ejerza de acuerdo con la finalidad determinada por el fideicomitente, en

beneficio de la persona que éste designe en el acto de constitución

(beneficiario),

y si, correspondiere, los trasmita al cumplimiento de un plazo o condición al

fideicomitente o al beneficiario".


Posee la propiedad fiduciariade los bienes cedidosDerecho RealDominio Imperfecto

FIDUCIARIO

BENEFICIARIOSFIDUCIANTE FIDEICOMISO

Esquema de funcionamiento

Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios Universidad ORT Uruguay – Facultad de Arquitectura

Recibe el beneficio dela propiedadDerecho personal

Transmite la propiedadfiduciaria de bienes :

Con que intención?

Patrimonio de afectación

FIDEICOMISARIO

Recibe el bien al finalizar el fideicomisoEs o no fiduciante?

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Incompatibilidades

Fiduciante-Fiduciario (sólo permitido en el caso de entes autónomos ypersonas públicas no estatales).

Fiduciario – Beneficiario (salvo fideicomisos de garantía constituídos afavor de una entidad financiera).

Art.9 Ley No. 17.703


favor de una entidad financiera).

Fiduciario-Fideicomisario (adquirir para sí los bienes fideicomitidos).


Patrimonio de afectaciòn

Bien o conjunto de bienes que se afectan a un destino en un acto entrevivos o testamentario.

No es sujeto de derecho sino que es administrado por un sujeto dederecho (el fiduciario).

NO puede ser agredido por los acreedores del:

fiduciante,

fiduciario,

beneficiario,

Art. 7 y 8 Ley No. 17.703


beneficiario,

fideicomisario.

Salvo acción de fraude.

Se rompe con el principio del patrimonio único.

Puede ser constituído sobre bienes de cualquier naturaleza presentes ofuturos.


Diferencias con otras figuras

El TRUST inglès no es un contrato sino una instituciòn del derecho depropiedad.

Common Law (propiedad formal) versus Equity Law (propiedad material ode goce).

El Fideicomiso carece de personería jurídica lo que lo distingue de lassociedades comerciales.

En el caso de las sociedades comerciales, los titulares del capital social son


En el caso de las sociedades comerciales, los titulares del capital social sonquienes poseen además de los derechos económicos y la totalidad de losderechos políticos

Los beneficiarios de un Fideicomiso, en cambio, poseen solamentederechos de índole patrimonial careciendo de los derechos políticos.


Clases de Fideicomisos

La Ley sólo distingue dos tipos de fideicomisos:

Fideicomisos Financieros

Fideicomisos Ordinarios

Atendiendo la función que pretenden cumplir los fideicomisosordinarios pueden ser:

Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios 11

de administración,

de garantía,

de inversión.

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Fideicomisos Financieros

Es el fideicomiso ordinario en el cual:

Beneficiarios: son titulares de certificados de participación en eldominio fiduciario, títulos de deuda garantizados con los bienes delfideicomiso o títulos mixtos.

Fiduciario: solamente pueden ser las entidades de intermediaciónfinanciera o las sociedades administradoras de fondos de inversión.

Art. 25 y 28 Ley No. 17.703

Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios 12

financiera o las sociedades administradoras de fondos de inversión.

Dentro de los financieros, se pueden distinguir los:

con objeto de inversión específico en créditos, es decir aquellos que sonconstituidos con conjuntos homogéneos o análogos de derechos de crédito,

que tienen otros objetos de inversión diversos a los créditos (inmuebles,patentes de invención, derechos de autor, etc).

Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay

Es el fideicomiso creado con la finalidad de gestionar un conjunto de bienes

para llevar adelante un fin conservatorio o de multiplicación.

Su finalidad natural es lograr no perder el patrimonio administrado.

Es el padre del Fideicomiso de Inversiòn, administraciòn con fines de

multiplicaciòn.

Fideicomiso de Administración


multiplicaciòn.


Es el fideicomiso creado con la finalidad de garantizar o asegurar con los bienes

fideicomitidos y/o con su producido el cumplimiento de determinadas

obligaciones a cargo del fiduciante o un tercero

El beneficiario es el acreedor o un tercero en cuyo favor, en caso de

incumplimiento, se pagará una vez realizados los bienes, el valor de la obligación

o el saldo impago de ella, de acuerdo a los establecido en el contrato.

Fideicomiso de Garantía


o el saldo impago de ella, de acuerdo a los establecido en el contrato.


Fideicomisos aplicadosen el sector inmobiliario

Como aplicar lafigura en el sectorinmobiliario?

en el sector inmobiliario

15Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay

Importancia del instrumento

Pocas veces en nuestro país un vehículo jurídico habilitó tantos formatos de negocios amedida de cada necesidad.

La posibilidad de proyectar en nuestra mente un esquema de negocios que respondaexactamente a lo queríamos, que resulte ley entre las partes, con un tercero responsable

y de buena fe que lo administre; se encuadraba casi en la ingenuidad...

Dr. Nestor Kreimer


Dr. Nestor Kreimer


Que tipo de Fideicomisos aplicar?

¿Quién lo pregunta?

Desarrollistas

Inversores

Compradores

Constructores

Comercializadores

Entidades financieras


Cuál es el negocio subyacente?

Cómo se financia? Capital propio, inversores, preventas, bancos?

Los compradores son inversores o consumidores finales?

Hay posibilidad de canje por mt2?


Posibilidades de aplicación en el sector

Fideicomisosde Administraciòn

Fideicomisosde Administraciòn

al Costo

Fideicomisosde Garantía

Creatividad


FideicomisosPrivados de Inversiòn

Inmobiliaria

FideicomisosFinancieros de

Inversiòn Inmobiliaria

CreatividadFlexibilidad


Elección de alternativas - Mercado

AgropecuarioOficinas

Residencial

Fideicomiso


AgropecuarioOficinas

Renta en general

HotelesCondoteles

Fideicomiso?


Elección de alternativas - Financiamiento

Inversores Inversores

Inversoresinstitucionales

Fideicomiso


Inversoreslocales

Inversoresextranjeros

Bancos

Fideicomiso?



Fideicomisos deGarantía


Fiduciante Beneficiario

Fiduciario

2. Cede inmuebleen garantía

3. Ejecuta garantía enCaso de incumplimiento de la

Relación crediticia

Fideicomiso de Garantía


FiducianteDeudor

FideicomisoGarantía

BeneficiarioAcreedor

1. Relación crediticia

4. Cancelado el crédito el remanenteRetorna al fiduciante



Fideicomisos deAdministración


Emisión de ONs con garantía fiduciariaAeropuerto de Carrasco

Posee la propiedad fiduciariade los créditos y el dineroFIDUCIARIO

Administrador

Fideicomiso deIntegrò dinero de

Control deObra

Autoriza losdesembolsos

Fideicomiso de


Compran los títulos

INVERSORES(BENEFICIARIOS)

Puerta del SurSA

$

Emite ObligacionesNegociables

Fideicomiso deAdministración

Integrò dinero dela emisiòn

para el pago de la obra

Fideicomiso deGarantìa

Cedió tasa deembarque yaterrizaje



FideicomisosFinancieros


FIDUCIARIO

FIDUCIANTEDESARROLLISTA

FIDEICOMISOFINANCIERO

INVERSORES

Títulos de deuda

Cede Flujo de Fondosdel emprendimiento por

U$S 10 M

Fideicomiso Financiero Inmobiliario


DESARROLLISTA

U$S 10 M U$S 10 M

Fideicomiso deGarantía x 50%

Cede Flujo de Fondos deOtro Emprendimiento



Fideicomisos deAdministración alCosto

27Facultad de Arquitectura- Universidad ORT UruguayDiploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios

Diferencias entre el sistema tradicional y el Fid. de Adm. Al Costo

Sistema Tradicional

El desarrollista busca su máxima utilidad.

Sistema al Costo

El desarrollista “vende” todo previamente.

Riesgo

Retorno


El desarrollista busca su máxima utilidad.

Fija precio y el riesgo “ataca” su margen.

El desarrollista “maneja” la velocidad de ventas. El vehìculo utilizado en general son sociedadesComerciales. Estas sociedades parten del “affecto societatis”. Están reguladas por la Ley de Socs. Comerciales.

El desarrollista “vende” todo previamente. Sacrifica rentabilidad por riesgo mercado. El fiduciante asume el riesgo “performance”. El fiduciante asume el riesgo “mercado”. A cambio de “parte” de la ganancia deldesarrollista. El desarrollista cambia utilidades por honorarios. Es un administrador de fondos de terceros. El Fideicomiso es un medio que aisla los riesgospropios de las partes relacionadas. El Fideicomiso no es una persona jurìdica. El Fideicomiso es un contrato privadoautoregulado.


Como se compone el precio

Sistema Tradicional Sistema al Costo

Terreno+ Costos de Obra+ Costos Financieros+ Gastos de Comercializaciòn

Terreno+ Costos de Obra+ Honorarios+ Impuestos


+ Gastos de Comercializaciòn+ Honorarios+ Margen empresario+ ImpuestosPrecio de venta

+ ImpuestosCosto de entrega


Relación trilateral

DESARROLLISTA: FIDUCIANTE / INVERSOR:

Busca localizaciòn, vende terreno. Elabora proyecto y consigue habilitaciones. Estructura y planifica la gestión comercial. Estructura los aspectos financieros y jurìdicos. Contrata al fiduciario. Arma el prospecto de venta. Contrata la obra. Gestiona la obra.

Deposita confianza en el desarrollista. Confìa en la localizaciòn y el producto. Confìa en el “saber hacer” del desarrollista. Se compromente a pagar un precio. Asume riesgo mercado y performance. Su relaciòn es con el desarrollista, no con el restode fiduciantes.


FIDUCIARIO:

Gestiona la obra. Entrega las unidades.

Recibe un encargo fiduciario en base a la confianzade las otras dos partes. Obligación de resultados, no de medios. Debe actuar como un buen hombre de negocios. Rendir cuentas. Ser imparcial. Ajustarse a lo que dice el contrato.

VENDE UN SERVICIO NO COMPRA UN DEPARTAMENTO

EL FIDEICOMISOES UN VEHICULONO UN NEGOCIO


Aspectos a considerar para aplicar la figura

Quien soy?

En que momento estamos? Inflaciòn, crèditobancario, predio de la tierra, público objetivo.

Cuantos somos?

Quien comercializa?


Quien comercializa?

Son “ansiosos” nuestros compradores?

Bases fundamentales (en las buenasy en las malas):

Informaciòn Evitar el caos comercial


Cuando sirve?

Poco crèdito bancario

Altos precios de la tierra

Precios de construcciòn al alza

Disponibilidad de ahorro en los agentes.


Poca atracciòn de alternativas de inversiòn financieras.

Desconfianza.

Productos “Premium” no masivos.



Fideicomisos deInversiónInmobiliaria

33Facultad de Arquitectura- Universidad ORT UruguayDiploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios

Fideicomisos Privados de Inversión Inmobiliaria (FPII)

La actividad principal de los FPII es la de constituir patrimonios de afectaciónintegrados por inmuebles que se exploten comercialmente mediante la compraventao alquiler de los mismos.

Para ello se necesita captar ahorro privado y, con estos fondos, adquirir los terrenos,desarrollar, construir y comercializar los inmuebles que son objeto de inversión.


El argumento básico para proponer esta forma operativa a los inversores es constituirpatrimonios de calidad, diversificados y, sobre todo, muy bien gestionados.

Los resultados de los FPII derivan de la revalorización que se produzca en losinmuebles por el transcurso del tiempo o el producido de los desarrollos inmobiliariosque se efectúen.


Fideicomisos Privados de Inversión Inmobiliaria (FPII)

Promotor

Fiduciario

GestorServicios

Profesionales

Titulos de participación **

$

Fideicomiso deInversión

Fideicomiso Financierode Inversión

Inmobiliaria

Inversores*Promotor

Fiduciario

ServiciosProfesionales

$

$


Participaciones enREITsParticipaciones enSociedadesLocales o extranjeras

InmueblesConstruidosTierra localUrbana y Sub urbana

Locales

Tierra

Locales***Rural

* Inversores locales o del exterior que poseen sus inversiones en el sistema financiero extranjero.

** Los títulos son custodiados en el sistema bancario local.

*** Si bien el Fondo puede invertir en esta clase de tierras debería hacerlo mediante una emisión pública de valores.


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