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FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO

MONTE DEL BARCO

XXX INFORME DE AVANCE DE OBRAS

(Cierre al 31 de marzo del 2016)

Fecha de elaboración del informe: 12 de abril del 2016

Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-1795 del 13 noviembre del 2007

Plazo del Fondo: 15 años

“La veracidad del contenido de este addendum de prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad de Fondos

de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores”.

“La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades

bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”.

Este es un producto de oferta pública restringida, dirigido a inversionistas sofisticados e institucionales.

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TABLA DE CONTENIDO

Página

I. INTRODUCCIÓN…………….……….…………………………………………………..... 03

II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE…...….. 03

III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO………………………………………………...……. 04

IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS……...…. 04

V. ACTUALIZACIÓN DE INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS………… 06

VI. ESTADO ACTUAL DEL PROYECTO.…………………………………………………….. 10

VII. CALIFICACIÓN DE RIESGO………….………………………………………………... 13

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XXIX INFORME DE AVANCE

FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO

MONTE DEL BARCO

I. INTRODUCCIÓN

Este informe de avance utiliza el formato que exige la normativa y corresponde al

reporte trimestral que incluye toda la información relevante sobre el desempeño del

proyecto inmobiliario y turístico Monte del Barco, en el periodo de tres meses

comprendidos entre Enero y Marzo del 2016.

II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE

Constructora Costarricense S.A. realizó un proceso de revisión y debida diligencia de la

veracidad y suficiencia de la información contenida en este informe de avance

referido a los aspectos técnico – constructivos, con corte al 31 de Marzo del dos mil

Dieciséis.

GENERALIDADES Y

ORGANIZACIÓN

Nombre: Constructora Costarricense S.A.

Razón Social: COCOSA

Dirección: Condominio de Bodegas Los Higuerones

Bodega #7 (Radial Santa Ana-San Antonio de Belén,

detrás de MATRA entrando por el Boulevard).

Apartado: 11110 – 1000 San José, Costa Rica

Teléfono: 2282-7141

Fax: 2282-7226

Fecha de Establecimiento: Diciembre 1977

Presidente: Ing. Fernando Peñaranda Peralta

REGISTROS PROFESIONAL: Ingenieros Consultores y

Constructores Registro No. CC-0254 Colegio Federado

de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica,

Cámara Costarricense de la Construcción.

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III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO

Monte del Barco ha sido planteado como un proyecto turístico y residencial dirigido al

mercado nacional e internacional. Cuenta con aproximadamente 432 hectáreas de

terreno que tiene como propósito fundamental la venta de parcelas en las que el

futuro comprador desarrollará las unidades residenciales para la venta al detalle, de

conformidad con lo planteado originalmente en la adenda del proyecto de julio del

2008.

El proyecto se encuentra localizado en el Polo Turístico del Golfo de Papagayo, en

Bahía Culebra, provincia de Guanacaste.

IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS

Programación del proyecto

A continuación se realiza una descripción del estado actual de la obra física y detalle

de avance desde el informe anterior, todo de conformidad con el cronograma de

ejecución de obras aprobado por el Comité de Inversión del Fondo de Inversión de

Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, celebrada el 4 de febrero del 2009.

Los detalles que se presentan a continuación, reportan únicamente el estado de

avance de las obras del proyecto que se enmarcan dentro del propósito del FIDI

según el cronograma del 2009, el cual incluye toda la infraestructura básica y

amenidades del proyecto a saber: infraestructura principal, club de playa, cancha de

golf, club de golf temporal, club de golf, sport clubs, caseta de acceso y edificio de

operaciones y servicios.

En el Cuadro #1, se muestra un análisis comparativo del avance general del proyecto

con respecto al avance proyectado para el período terminado al 31 de marzo del

2016, incluyendo obra física, diseños y permisos.

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El avance general de la obra al 31 de Marzo del 2016 corresponde a un 18% de las

actividades de infraestructura y amenidades y no contempla la compra del terreno.

Como se ha informado, la ejecución del cronograma de obras depende de la

disponibilidad de recursos provenientes de financiamiento bancario, ventas o capital

adicional. Debido a las características del entorno económico el acceso a recursos

bancarios ha sido muy limitado razón por la cual no ha existido disponibilidad de

recursos para avanzar en la construcción de las obras al ritmo inicialmente previsto.

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V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS

A continuación se realiza una descripción de la información financiera, todo de

conformidad con el cronograma de ejecución de obras aprobado por el Comité de

Inversión del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, celebrada

el 27 de julio del 2011.

1. Actualización de información financiera

1.1 Ejecución de obra

A continuación presentamos los cuadros comparativos de gasto ejecutado al cierre

del período de tres meses concluido el 31 de Marzo del 2016 con respecto al

presupuesto por obras como por cada una de las etapas aprobado en julio del 2011.

1.1.1 Gasto ejecutado a nivel general del proyecto

Al 31 de Marzo 2016, el gasto total ejecutado ascendió a la suma de $123,460.31 miles,

cifra que representa el 75.60% del costo total presupuestado para el proyecto.

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El avance en obras de desarrollo se ubicó en un 76.75% con respecto al presupuesto

total de obras de desarrollo, que se desglosa en el Cuadro #3. Al analizar el grado de

avance por cada uno de los conceptos de inversión del presupuesto, para el período

terminado el 31 de marzo 2016, se obtuvieron los siguientes resultados:

Costo de desarrollo del sitio:

Este rubro incluye los costos de desarrollo de infraestructura, así como, los gastos pre

operativos necesarios para continuar con el desarrollo del proyecto. El mismo

ascendió a la suma de $25,055.61 miles (58.67% de avance con respecto al

presupuesto total).

Costos de amenidades:

En el desarrollo de las amenidades, esta inversión ascendió en $1,766.90 miles, que

representan el 34.71% del presupuesto vigente para amenidades.

Otros costos:

La inversión en este rubro ascendió a $4,402.19 miles (45.98% del presupuesto para

este concepto).

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Los principales rubros de esta cuenta son el pago de los impuestos por bienes

inmuebles y otros cargos municipales, así como, los gastos del personal que atiende

la finca y el mantenimiento del proyecto.

Gastos financieros:

Este rubro abarca gastos por intereses (Banco Lafise, Banco Promérica, London

Bank y Monte del Barco Real Estate Corp.), comisiones y otros cargos financieros, los

cuales totalizaron $7,045.1 miles al 30 de septiembre del 2015. Se informa además

que el saldo de la deuda de Promerica se canceló en diciembre 2015.

Monte del Barco Real Estate Corp. por su parte ya trasladó la cuenta por cobrar

que mantenía con el FIDI Monte del Barco al Fideicomiso. Este movimiento se refleja

en los estados financieros del fondo. De misma manera, Monte del Barco Real

Estate Corp. trasladó otra parte de la cuenta por cobrar que mantiene con el FIDI a

London International Bank como parte de una estrategia de refinanciamiento de

pasivos, con el fin de aliviar el flujo de caja en el corto plazo.

Comisión por administración del Fondo:

La comisión por administración del Fondo generada durante el periodo 2015

asciende a $169,329.68, esto de acuerdo al comunicado de Hecho Relevante

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enviado el 22 de diciembre 2014 a la Superintendencia General de Valores en el

cual se informa el aumento en la comisión de administración de 0% a 0.25% anual.

Para este periodo la comisión suma $3,515.54 miles y representó un 50.01% del

presupuesto total de comisiones por este concepto. Esta comisión no se capitaliza

a los costos del proyecto, razón por la cual se muestra de manera independiente

de los rubros descritos en los ítems anteriores.

2. Gasto ejecutado por etapa

El Cuadro #5, presenta el presupuesto estimado para el trimestre concluido al 31 de

marzo del 2016 y su comparación con la ejecución de gastos reales a dicha fecha,

donde destaca el cumplimiento del 100% de la Etapa 1 -compra de terrenos-.

El costo incurrido en la Etapa 2 se mantuvo en $1,766.90 miles, equivalente al 34.71% de

avance, mientras que la Etapa 3 muestra un gasto total de $36,502.89 miles, para un

avance de 52,50%. Por su parte, las obras correspondientes a la Etapa 4 se ejecutaron

en la Etapa 3.

En el Cuadro #6 se presenta el análisis comparativo de los costos del avance real a

nivel general del proyecto respecto a lo presupuestado para el período terminado el

31 de marzo del 2016.

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Como se observa en el Cuadro #6, la inversión total presupuestada al 31 de marzo del

2016, era de $151.482.06 miles, siendo el costo del terreno el rubro que presenta la

mayor ponderación del total de inversiones estimadas.

La ejecución total a la fecha de corte, ascendió a $123,460.31 miles, para una sub-

ejecución de $28,021.75 miles, que se explica por el menor ritmo en las inversiones en

diseños, obras de infraestructura, amenidades y otros costos proyectados al 31 de

marzo del 2016.

3. Flujo de caja del proyecto

Del 19 de diciembre del 2011, fecha en que se realizó la Asamblea, al 31 de marzo del

2016, el FIDI ha generado el flujo de caja detallado a continuación. El mismo será

reintegrado una vez ingresen nuevos recursos. La empresa Desarrollos Inmobiliarios 4D

S.A. ha aportado estos recursos al proyecto.

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VI. ESTADO ACTUAL DEL PROYECTO

El FIDI fue constituido con el propósito de adquirir un proyecto en marcha dueño de

una propiedad en el Polo de Desarrollo Papagayo en Guanacaste de 420 hectáreas

sobre la que se desarrollaría una infraestructura necesaria para vender parcelas a

desarrolladores inmobiliarios interesados en participar en dos tipos de negocio, el

negocio residencial (desarrollo de casas) y el negocio hotelero (construcción de hotel

a ser operado por una bandera internacional). El master plan diseñado ubica al

proyecto en una categoría de “resort de lujo” comparable con similares en el Caribe y

México.

La crisis global causó que el proyecto inmobiliario pospusiera su desarrollo. Sin

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embargo al día de hoy, el FIDI Monte del Barco se asoció estratégicamente con dos

firmas dando como resultado una nueva visión del negocio sin alterar el master plan

original que permite pasar de un estado de estancamiento a uno de reactivación en

los próximos meses.

Estructura de negocio definida

El FIDI, dueño de las tierras, culminó un master plan para las 420 hectáreas que fue

dividido en dos proyectos complementarios.

Desarrollo residencial y campo de golf (en 400 hectáreas)

Hotel de lujo (en 20 hectáreas)

Para efectos de desarrollar esos dos proyectos, se inscribieron en el mercado de

valores costarricense dos nuevos fondos de inversión de desarrollo inmobiliario que,

una vez comiencen a operar y cuenten con los recursos de capital presupuestado,

paulatinamente y durante los próximos 5 años, estos fondos comprarían la tierra al FIDI

Monte del Barco, lo que le permitirá pagar la totalidad de sus pasivos y devolver a sus

inversionistas el capital invertido más la correspondiente rentabilidad.

Socios estratégicos

Se concluyeron positivamente negociaciones con grupos de Estados Unidos que

representan marcas líderes a nivel mundial, para desarrollar en forma directa o

mediante una estructura legal (sociedad anónima, fideicomiso o fondo de inversión)

tierra del proyecto Monte del Barco en Papagayo; el primero para el desarrollo de un

hotel de cinco estrellas de 130 habitaciones y 50 villas que formarían parte del

inventario de cuartos bajo la misma marca del hotel y el segundo para la construcción

y venta de residencias de lujo, esta segunda no comprende las concesiones, sino la

tierra que la rodea y sirve de acceso al hotel.

Como parte de estos convenios se construiría la infraestructura, el campo de golf y la

casa club. Con ambos grupos se suscribió una carta de intenciones con cláusula de

confidencialidad.

Al día de hoy se han culminado todas las debidas diligencias y se han firmado las

cartas de intención respectivas. Las mismas incluyen cláusulas de confidencialidad las

cuales no permiten revelar ciertos detalles debido a la sensibilidad que este tipo de

negociaciones conllevan, sobre todo con el manejo de marcas.

En este momento, ambos grupos se encuentran asegurando el financiamiento del

capital accionario, que es condición necesaria para el inicio de las obras. Por tratarse

de dos transacciones independientes, el éxito de una no garantiza ni condiciona el

éxito de la otra.

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Paralelamente, se llevó a cabo un nuevo estudio de factibilidad para la operación del

hotel. Dicho estudio fue fundamental para que la cadena hotelera aceptara

incorporar su marca al proyecto.

También fue preparado un nuevo anteproyecto del hotel y se está trabajando en un

nuevo diseño de campo de golf.

Estrategia de fondeo

Para el fondeo se está trabajando con potenciales inversionistas que manejan

portafolios que son invertidos justamente en proyectos de este tipo o similares. El

enfoque ha sido hacia Fondos de Capital Privado conocidos como (“Private Equity

Funds”) que tengan dentro de su portafolio proyectos fuera de los Estados Unidos o

que tengan dentro de su política de inversión un mandato para hacerlo. Estos fondos

irían a los dos nuevos vehículos de inversión y le comprarían la tierra al FIDI Monte del

Barco. Es importante destacar que dichos fondos no entrarían al fondo actual, el cual

únicamente les vendería la tierra para que sean estos otros los que desarrollen.

Desde el punto de vista legal, se ha iniciado con la fase de la división de las

concesiones para adaptarlas al sitio proyectado para la construcción de este hotel.

Con ese propósito se celebró una reunión con el Ministerio de Turismo para explicar los

avances del proyecto y, de igual forma, se sostuvo una reunión con el personal

técnico del ICT, en la que explicamos que la nueva estructura del proyecto requiere la

cesión de las concesiones a un Fondo de Desarrollo de Inversión Inmobiliario. Se

coordinó una reunión entre los abogados de Monte del Barco, ICT y Registro Público

(encargado de concesiones) para asegurar que el trámite de cesión de las

concesiones sea lo fluido que el proyecto requiere.

Se ha venido dando seguimiento a las concesiones ambientales, de agua y minera, así

como, la revisión del proyecto de Ley de Gestión de Recurso Hídrico para efectos de

asegurar que no se vayan enfrentar demoras a la hora de iniciar la fase constructiva.

Se prepararon nuevas propuestas de planos de las concesiones para ser catastrados

acorde al nuevo plan. Adicionalmente, ya se generaron logotipos y se definió la

marca a utilizar en el nuevo desarrollo.

VII. CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL FIDI MONTE DEL BARCO

El pasado 30 de junio del 2015, el Consejo de Calificación de la Sociedad Calificadora

de Riesgo Centroamericana S.A. (SCRiesgo) en sesión ordinaria No. 1242015, acordó

mantener al FIDI la calificación “scrB-f4”, cual indica que se ratifica una leve mejora en

los fundamentales del Fondo.

El informe completo de esta calificación de riesgo se encuentra publicado en la

página web de Aldesa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión:

www.aldesa.com.