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Ana Seguí Bosch, Arquitecta SAN ISIDRE, 41 * 07760 CIUTADELLA * MENORCA * TEL. 659930962

DOCUMENTACIÓN PARA LA TRAMITACIÓN DE INTERÉS GENERAL DE LA FINCA DE BINIAUMAIA PARA

AGROTURISMO

FINCA BINIAUMAIA POLÍGONO 2 PARCELA 67. ES MERCADAL

Promotor: BINIAUMAYA S.R.M

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MD

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1.MEMORIA DESCRIPTIVA En esta memoria se procede al desarrollo del proyecto encargado, consistente en PROYECTO PARA CAMBIO DE USO A AGROTURISMO PARA SOLICITUD DE DECLARACIÓN DE INTERÉS GENERAL en FINCA BINIAUMAIA POLÍGONO 2 PARCELA 67. ES MERCADAL cualificado como suelo rústico según el PGOU de Ciutadella de Menorca, a realizar de conformidad con lo establecido en la Ley 12/2014, de 16 de Diciembre, agraria de las Islas Baleares y la Ley 8/2012, de 19 de Julio, de Turismo de las Islas Baleares. 1.1 Agentes.

Promotor y Titular de la explotación agraria:

BINIAUMAYA S.R.M NIF: J57050486 Domicilio: C/ EIVISSA, 68. Municipio: Ciutadella de Menorca

Arquitecto:

Ana Seguí Bosch. Nº colegiado: 618209 Nif: 41.743.481-E Domicilio: San Isidre, 41. Municipio: Ciutadella de Menorca.

Ingeniero Agrónomo: Carlos Torres Florit Nº colegiado: 319

1.2 INFORMACIÓN PREVIA

Antecedentes y condicionantes de partida:

El presente documento pretende comunicar la voluntad de mis clientes para complementar la actividad agraria preferente de Biniaumaya con la actividad complementaria de Agroturismo para permitir el mantenimiento de las explotaciones agrarias y asegurarse la viabilidad de la actividad agraria en un futuro. Consideramos que complementar la actividad agraria con el turismo da un valor añadido a la finca sin la necesidad de ocupar mas territorio con nuevas edificaciones. Nuestra intención es utilizar parte de las casas principales y destinarlas al hospedaje de personas que quieran disfrutar de cerca, el campo menorquín. Es por eso que se solicita al Consell Insular de Menorca la declaración de interés general para un agroturismo en la finca de Biniaumaya en cumplimiento de la Ley 12/2014, de 16 de Diciembre, agraria de las Islas Baleares y la Ley 8/2012, de 19 de Julio, de Turismo de las Islas Baleares. Esta finca consta de:

Emplazamiento: Se trata de una finca rústica llamada “Biniaumaya” situada en la cima de un montículo en la zona Noroeste del termino municipal de Mercadal, concretamente en el polígono 2 parcela 67 de Mercadal. Se trata de una finca con una superfície de parcela de 854.410,00 m2 (>21.000 m2 según indica el artículo 44 de la Ley 8/2012, de 19 de Julio, del Turismo de las Islas Baleares) con una superficie construida actual de 692,25 m2. El acceso a la finca se realiza a través de un camino rural público con pared seca a ambos lados que conecta con la carretera de Tramontana y con el centro de la Ciudad.

Entorno físico: La finca se sitúa en en la cima de un montículo en la zona Noroeste de la Ciudad. Desde esta, se puede disfrutar de toda una panormámica de la ciudad des Mercadal y del Toro, la montaña ubicada justo en la otra zona de la Ciudad. Alrededor de las casas existen otras construcciones no objeto de intervención construidas con gruesas piedras de marés encaladas.

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1.3 Descripción del proyecto

Descripción general de las casas principales:

Casas principales:

Forman el conjunto de “Ses Cases” y fueron construidas con anterioridad al 1956 según información proporcionada del IDE Menorca. Su distribución, responde a la antigua casa rural menorquina donde cumplía la doble función de vivienda y centro funcional de la explotación agraria. Protegida de la Tramontana, se accede mediante varios accesos en sus fachadas Sur y Este. No dispone de ningún sótano.

Objeto del proyecto: Como se ha descrito anteriormente, nuestra intención es destinar parte de las casas principales a la actividad de agroturismo. Actualmente, se están realizando unas obras de mejora y una piscina en su fachada Este con el fin de cumplir con la normativa que le es aplicable como el Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el que se regula las condiciones de dimensionamiento, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas y la Ley 8/2017, de 3 de agosto, de accesibilidad universal de las Illes Balears y se introducen mejoras medioambientales, paisajísticas y de eficiencia energética que van a suponer una mejora en la calidad del establecimiento como es la instalación de un sistema de recogida, tratamiento y depuración de las aguas residuales según indica el Anejo IV del Plan Hidrológico de las Islas Baleares o la producción de Agua Caliente Sanitaria mediante placas solares.

En el caso de las Casas Principales, se están realizando los siguientes trabajos:

- Piscina de 40,00 m2 en la fachada Este

- Baños individuales para cada habitación, una de ellos, adaptado.

- Comedor para desayunos.

- Nueva terraza cubierta en la fachada Este.

- Lavadero

Sin perder el esquema de distribución característico de este tipo de arquitectura, se substituyen algunas dependencias como es el caso del antiguo garaje para dar lugar a una nueva habitación accesible. El antiguo acceso en la fachada Sur se convierte en un aseo con acceso desde el exterior. El antiguo estudio 1 se convierte en un pequeño salón para poder servir desayunos. De esta manera, obtenemos 5 habitaciones dobles en planta baja. Todas ellas con una superficie superior a 14,00 m2 según exige la Ley 8/2012, de 19 de Julio, de Turismo de las Islas Baleares.

Otros servicios: Para ofrecer un mayor servicio se está realizando una piscina en la zona Este de la finca con una superficie de lámina de agua de 40,00 m2. Toda el agua procedente de las cubiertas se conducirá a la piscina.

Medidas de adecuación paisajística:

Con el fín de proteger y mantener el campo menorquín, se trabajará con los materiales locales de la zona bajo los siguientes criterios:

- Se mantendrán las cubiertas inclinadas de teja árabe. - Se mantendrán a medida de lo posible los acabados originales de las Casas Principales. - Se manendrán los revestimientos locales como pared seca, tova cerámica, bigas de madera i quarts de marés. - Se mantendrán las paredes secas existentes en la finca. - Se utilizaran las típicas canalizaciones pluviales de teja árabe para recoger las aguas. - Se trabajará con la vegetación autóctona de la zona para crear algunas zonas de sombras.

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Medidas Medioambientales:

Como medidas medioambientales, se han previsto los siguientes sistemas:

- Sistema de recogida, tratamiento y depuración de aguas grises según indica el Anejo IV del Plan Hidrológico de las Islas Baleares mediante una estación depuradora de Oxidación Total y evacuación mediante sistema de Infiltración por zona verde. Nos encontramos en una zona de vulnerabilidad a la contaminación de acuíferos baja por lo que requiere de un sistema que minimice las infiltraciones en los acuíferos y garantice unos rendimientos de depuración. Para ello, se ha planteado un sistema de riego superficial que nos permitirá una ulterior depuración biológica del efluente y una reducción de Nitrógeno en el vertido por la absorción del mismo por parte de las plantas. Este sistema, necesita de una superficie de terreno sembrada con plantas superiores y por un sistema de riego en superficie. Las plantas superiores son organismos autótrofos que pueden sintetizar sus propios componentes moleculares orgánicos a partir de nutrientes inorgánicos obtenidos del medio ambiente. Por lo tanto, este sistema reduce la infiltración en el subsuelo de nitratos contenidos en el efluente depurado, actuando como filtro para los acuíferos frente a la contaminación por nitratos. Para el dimensionado, se ha considerado 1 cama = 1,1 h-e según indica la tabla 1 del Anejo IV del PHIB para este tipo de actividad que se va a realizar. Para una correcta ejecución se dispondrá de:

1. Estación depuradora de Oxidación Total (50,6 h-e) 2. Depósito de almacenamiento para las aguas depuradas 3. Equipo de bombeo 4. Una red de goteo 5. Una zona verde plantada con plantas autóctonas que puedan ser regadas con sistema de goteo.

Con el fin de evitar cualquier molestia a los clientes, se ubicará el sistema de depuración en la zona Norte de la finca (Ver planos)

- Para evitar el vertido de sustancias contaminantes durante la ejecución de las obras, incluidas las derivadas del mantenimiento de las maquinarias. Para ello se contempla la colocación de protectores de PVC en el suelo para evitar cualquier infiltración en el subsuelo y se adecuaran depósitos habilitados para el vertido.

- Contribución de Agua Caliente Sanitaria mediante placas solares. Para calcular la demanda total de ACS se han

considerado una demanda de 70 l/dia por cama, en total 280 l/dia, de los cuales, un 70% se producirá mediante placas solares.

- Para reducir el consumo de agua potable, se recogerán las aguas pluviales mediante el sistema tradicional de

canalones de teja cerámica y se canalizaran al aljibe existente para su posterior aprovechamiento. El sistema de depuración de aguas anteriormente descrito también contribuirá a reducir el consumo de agua potable y se aprovechará para el regar.

Dotaciones de servicio:

En el plano A002 se indican desde donde se recogerán los suministros de electricidad, agua y saneamiento.

- Electricidad: Se prevé la conexión a la red eléctrica municipal.

- Agua potable:

Actualmente la finca está conectada a la red municipal de agua potable. Se utilizará esta agua para la cocina, lavabos y duchas del hotel y para consumo humano. Se utilizaran los actuales depósitos reguladores para la recogida de aguas de cubiertas y su posterior aprovechamiento para regadío.

- Saneamiento:

Al no existir ninguna red de saneamiento, se recogerán las aguas grises mediante el sistema de recogida, tratamiento y depuración anteriormente descrito y el vertido se utilizará para el riego del jardín.

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1.4. PRESTACIONES DEL EDIFICIO

A continuación se indican las prestaciones del edificio proyectado a partir de los requisitos básicos indicados en el Art. 3 de la LOE y en relación con las exigencias básicas del CTE. En el segundo y si procede, se indican las prestaciones del edificio acordadas entre el promotor y el proyectista que superen los umbrales establecidos en el CTE. Finalmente, en el tercer apartado se relacionan las limitaciones de uso del edificio proyectado. Requisitos básicos: Según CTE En

proyecto Prestaciones según el CTE

en proyecto

Seguridad DB-SE Seguridad estructural DB-SE

De tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

DB-SI Seguridad en

caso de incendio

DB-SI

De tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

DB-SUA Seguridad de utilización DB-SUA De tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente

para las personas.

Habitabilidad DB-HS Salubridad DB-HS

Higiene, salud y protección del medioambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

DB-HR Protección frente al ruido DB-HR De tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las

personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

DB-HE

Ahorro de energía y

aislamiento térmico

DB-HE De tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio

Funcionalidad - Habitabilidad D145/1997 D20/2007

De tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.

- Accesibilidad L 3/1993 D 110/2010

De tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.

- Acceso a los servicios

RDL1/1998 RD346/2011

De telecomunicación audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.

Requisitos básicos: Según CTE En proyecto Prestaciones que superan el CTE

en proyecto

Seguridad DB-SE Seguridad estructural DB-SE No procede

DB-SI Seguridad en caso de incendio DB-SI No procede

DB-SUA Seguridad de utilización DB-SUA No procede Habitabilidad DB-HS Salubridad DB-HS No procede DB-HR Protección frente al ruido DB-HR No procede DB-HE Ahorro de energía DB-HE No procede Funcionalidad - Habitabilidad D145/1997 D20/2007 No procede - Accesibilidad L 3/1993 D 110/2010 No procede - Acceso a los servicios RDL1/1998 RD346/2011 No procede

Limitaciones

Limitaciones de uso del edificio:

El edificio solo podrá destinarse a los usos previstos en el proyecto. La dedicación de algunas de sus dependencias a uso distinto del proyectado requerirá de un proyecto de reforma y cambio de uso que será objeto de licencia nueva. Este cambio de uso será posible siempre y cuando el nuevo destino no altere las condiciones del resto del edificio ni sobrecargue las prestaciones iniciales del mismo en cuanto a estructura, instalaciones, etc.

Limitaciones de uso de las dependencias:

Limitación de uso de las instalaciones:

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1.5 MEMORIA URBANÍSTICA En compliment de l’artícle 152, punt 2, de la Llei 12/2017, de 29 de desembre de 2017, d’ Urbanisme de les Illes Balears, publicada en el BOIB núm. 160 de 29 de desembre de 2017, a continuació es relacionen els punts a complimentar. Finalitat

Canvi d’Us a Agroturisme a la finca de BINIAUMAYA Ús de la construcció

Residencial/ Agrícola a Agroturisme Adequació a l’ordenació vigent

La intervenció s’adequa a l’ordenació vigent i es justifica a l’annex de la memòria urbanística adjunt. Compliment de l’art. 68.1 de la LUIB

La intervenció proposada pel projecte està en consonància amb l’entorn més inmediat, i amb l’esperit general de l’ordenació que el planejament vol aconseguir.

Transcripció de l’article 68.1 de la Llei 12/2017, d’Urbanisme de les Illes Balears: “Normes d’aplicació directa 1. De conformitat amb la legislació estatal de sòl, les instal·lacions, construccions i edificacions s’han d’adaptar, en els aspectes bàsics, a l’ambient en què estiguin situades, i a aquest efecte: a) Les construccions en llocs immediats o que formin part d’un grup d’edificis de caràcter artístic, històric, arqueològic, típic o tradicional han d’harmonitzar amb aquests, o quan, sense existir conjunts d’edificis, n’hi hagués algun de gran importància o qualitat de les característiques indicades. b) En els llocs de paisatge obert i natural, sigui rural o marítim, o en les perspectives que ofereixin els conjunts urbans de característiques historicoartístiques, típics o tradicionals i als voltants de les carreteres i camins de trajecte pintoresc, no es permet que la situació, la massa, l’altura dels edificis, els murs i els tancaments o la instal·lació d’altres elements, limitin el camp visual per contemplar les belleses naturals, trencar l’harmonia del paisatge o desfigurar-ne la perspectiva pròpia.”

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ANNEXALAMEMÒRIAURBANÍSTICAArt.152.2delaLlei12/2017d’UrbanismedelesIllesBalears(BOIBnúm.160de29/12/2017)Planejamentvigent: Municipal NNSSDEESMERCADAL(24-10-94) Insular NORMATERRITORIALTRANSITORIA

Reuneixlescondicionsdesolarsegonsl’Art.25delaLUIB SiNo•

CONCEPTE PLANEJAMENT PROJECTE

Classificaciódelsòl RÚSTICOPROTEGIDO RÚSTICOPROTEGIDO

Qualificació AIA(AREADEINTERESAGRARIO) AIA(AREADEINTERESAGRARIO)

Parcel·laFaçanamínima - -

Parcel·lamínima 30.000,00m2 854.410,00m2

Ocupacióo 4% 0,29%

Profunditatedificable - -

Volum(m3/m2) 3.000m3 -

Edificabilitat(m2/m2) 0,03m2/m2 0,00209m2/m2

Ús AGROTURISMO AGROTURISMO

Separacióafites

Entreedificis - -

Façana 10,00MTS 107,00MTS

Fons10,00MTS 107,00MTS

Dreta10,00MTS 107,00MTS

DistanciaaViales25,00MTS 107,00MTS

AlçadaMetres

5,00MTS 7,15MTS

- -

Núm.deplantes PB+P1 PB+P1

Observacions:

EnCiutadelladeMenorca,Noviembre2018

AnaSeguíBosch

PROJECTE CANVID’ÚSAAGROTURISME

EMPLAÇAMENT FINCABINIAUMAIA.POLÍGONO2PARCELA67.ESMERCADAL

MUNICIPI ESMERCADAL

PROMOTOR BINIAUAYASRM

PROJECTISTA ANASEGUÍBOSCH

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PLANO DE SITUACIÓN

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NORMAS DE DISCIPLINA URBANÍSTICA Las obras se ejecutarán de acuerdo con las condiciones de la Licencia Urbanística Municipal otorgada, y en lo relativo a usos, de acuerdo con la actividad autorizada o de primera ocupación concedida, según el caso. Los propietarios y constructores de todo o parte del edificio deberán destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico vigente y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público adecuados. La vulneración de las prescripciones contenidas en la legislación urbanística dará lugar a la incoación del correspondiente expediente sancionador, en conformidad con lo establecido en los arts. 226 y 231 de la LRS y procedimientos y circunstancias señalados en los mismos y en los art. 232 a 239, y de los que derivaran las sanciones que sean de aplicación en conformidad con lo establecido en los art 240 a 243 y demás aspectos de Disciplina Urbanística señalados en la citada LSR y demás textos legales vigentes de aplicación. NORMAS Y ORDENANZAS MUNICIPALES Son de aplicación las aprobadas legalmente e incluidas como parte del NNSS DE ES MERCADAL (24-10-94).

En Ciutadella, Noviembre de 2018 La arquitecta: Ana Seguí Bosch.

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