GESTIÓN INMOBILIARIA

Consideraciones Fundamentales

para un concepto integrado de desarrollo urbano

Universidad Nacional de Colombia

Cesar Velandia octubre 2011

Sector

Social

Sector

Privado

Sector

Publico

• Términos Relacionados con la Gestión

Inmobiliaria:

• SPR: Sector Privado. Empresas Desarrolladoras,

empresas privadas de servicios.

• SPU: Sector Público. Gobierno

como promotor de la Política

Publica y ejecutor de los recursos

• SC: Sector Social. Organización

de la esfera social. Grupos Diversos

De la ciudadanía e Informalidad.

• Componentes de las que depende o

interactúa el Desarrollo Inmobiliario (A):

Desarrollo

Inmobiliario

Planeacion

y Ordenamiento

Territorial

Legislacion

Urbana –

Normatividad

• Términos Relacionados con el

Desarrollo Inmobiliario (B):

• Desarrollo económico formal. El gobierno subsidiario

• Encadenamiento de la economía urbana y de la

Producción de suelo urbano

• Los Límites del Capital - David Harvey

• Sector Informal, representativo de la economía; más

costoso al final del proceso. Se atiende mediante

acciones de desmotivación, reubicación, incentivos,

“darles a cambio algo mejor”

La ciudad debe reconocerse como el “espacio geográfico de producción de

la movilidad e intercambios del capital”.

La necesidad de trabajar, comprar, vender, educarse y transportar bienes

fabricados o ensamblados con piezas provenientes de todas partes del

mundo, y más recientemente, bienes de producción digital (software,

animación tridimensional, proyectos de ingeniería y arquitectura) son

resultado de un proceso global de acumulación flexible del capital; (Harvey,

1990) .

Para entender que nuestra vida cotidiana, tomar el autobús, el automóvil e ir

a la universidad o al trabajo, y comer en un restaurante corresponde a un

sistema estándar de circulación de capital,…lo que Marx llama el camino de

descenso de la complejidad de la vida diaria a un conjunto simple de

representaciones concretas en que la forma de vida material es

reproducida (…) en el cual lema de la “acumulación por el bien de la

acumulación, producción por el bien de la producción” ha degenerado en

crisis periódicas de sobreacumulación.

La acumulación incrementa la congestión: y mayores necesidades en materia de

Movilidad, Servicios, Infraestructura; en función del crecimiento económico (mas

Empleo, mas inversión, mayor producción de materias primas, mayores ventas, oferta

De créditos hipotecarios)

La sobreacumulación, representada por la sobreoferta se traduce en recesión,

Deficiente manejo de plusvalías, desaprovechamiento de la urbanización,

Lenta amortización de obras de infraestructura con cargo al ente publico

Mapa Mental del Desarrollo Inmobiliario (Propuesta)

http://www.mindmapinspiration.com/new-cities-as-a-cure-for-unemployment/

• Componentes al interior del Desarrollo

Inmobiliario :

• Tierra Apta (en lo jurídico, administrativo,

en lo normativo)

• Inversión Publica – Privada

• Recursos Financieros - Créditos

• Recursos Humanos y Técnicos

• Factibilidades de Provisión de servicios

e infraestructura

• Ámbitos de Desempeño:

• Gestión: • A. Renovación Urbana = Política

• B. Redesarrollo // Redensificación = Estrategias

• C. Desarrollo de Reservas Territoriales:

• Por macroproyectos de vivienda

• Por nuevas ciudades. megaproyectos

• Por introducción de redes de transporte o nuevas vialidades

• Por Introducción de Infraestructura

• Obra Nueva Predio a predio o “pool” de tierras

• Por Construcción de Espacio Publico

• Por cambio de uso de suelo

• Back to Basics

• El Desarrollo Inmobiliario se apoya en la

Acción de Urbanización (AU) permitida

por la normatividad aplicable:

• AU1: Edificación Simple (Predio)

• AU2: Subdivisión (de Parcelas en

Lotes)

• AU3: Fusión o Englobe (Polígono de

Actuación)

• AU4: Fraccionamiento o Urbanización

Horizontal o Vertical (Densificación)

Back to Basics

Proceso Formal

• Parcelación – Urbanización – Edificación

Proceso Formal de Ocupación

Densificación - Consolidación - Saturación

Tipologías del Proceso Formal

Morfologías del Proceso Formal

Desarrollo Inmobiliario

ÁMBITOS DE DESEMPEÑO RELACIONADOS

• Ordenación del Territorio:

• Plan Nacional de Desarrollo Urbano

(Plan Director Sectorial)

• Planes Territoriales Integrados

(Planes Regionales –

• Planes de Ordenamiento Territorial

POT

• Planeación Urbana:

• Planes Parciales de Desarrollo

Urbano

• Planes Parciales de Renovación

Urbana (Redesarrollo o

Redensificación)

• Planes Maestros

• (Planes Especiales de Reforma

Interior)

• Diseño Urbano Accesible:

• Dirección Integrada de Proyectos

• Gestión del Diseño a nivel Plan

Maestro Urbano y del Paisaje

• Diseño del Espacio Público y del

Paisaje

• Mobiliario Urbano

• Infraestructura:

• Planes Maestros de Redes de

Infraestructura hidráulica, sanitaria,

pluvial, eléctrica

• Sistemas de Tratamiento y Reúso de

aguas residuales

• Sistemas de alumbrado público de

celdas

solares

• Afectaciones – Derechos de Vía

• Medio Ambiente:

• Estudios de Impacto Ambiental

• Análisis de riesgos por Incidencias de

Ruido, Suelos - Niveles freáticos,

sismicidad, topografía-pendientes,

vientos

• Relación con la vegetación existente,

humedales, áreas protegidas,

conservación.

• Destino de residuos sólidos y

separación para reciclaje

• Transporte:

• Estudio de Impacto (origen-destino

tráfico, movilidad y accesibilidad)

• Diseño de Trazo Vial vehicular y no

vehicular

• Afectaciones – Derechos de Vía -

Accesos

Ejecución

PROCESOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA

Parametros de la Planeacion “a posteriori”

>>>>>>>>

• Proceso Ejecutivo del DI: (A)

• Análisis del Mercado (Presión - Tierras)

• Adquisición de Tierra

• Costos Técnicos – legales

• Desarrollo de Proyectos Técnicos I:

Planeación urbana Macroproyecto, PPDU.

Planes Maestros, congruencia con el POT

• Desarrollo de Proyectos Técnicos II:

(Diseño urbano, arquitectónico,

estructurales, redes.

• Licencias, revisiones, aprobación

• Procesos de Gestión para el Desarrollo

Inmobiliario (B) • Se atiende o dimensiona en primera instancia

involucrando la compra de la tierra o su

negociación al desarrollo de proyecto y la

inversión.

• En segunda instancia depende también de la

inversión requerida por obras primarias

(cabeceras) de infraestructura (redes y/o

vialidades)

• Mecanismos de Gestión Inmobiliaria

(voluntaria o forzosa) • Asociación en participación / Coinversión

• Mandato – Poder

• Fideicomiso

• Expropiación por vía administrativa

• Asociación en participación - Coinversión Asociación entre el propietario de tierra y un desarrollador publico o

privado. Se acuerdan tipos de pago periódicos en recurso, y/o lotes

urbanizados para venta. Se puede acordar el pago al individualizar

las viviendas.

• Mandato Poder administrativo que otorga el propietario de la tierra para que

un desarrollador urbanice, obteniendo pagos a la venta de lotes

urbanizados. Permite acordar un precio mejorado de la tierra que la

adquisición simple, o en tierra apta de mejor ubicación y mayor

costo.

• Fideicomiso Figura administrativa de recurso publico o privado que formaliza las

aportaciones y obligaciones entre un fideicomitente propietario de

tierra y aportantes de obra de urbanización para la venta de

terrenos o viviendas. Funciona como un banco de recursos con

funciones delimitadas para la urbanización, edificación y

comercialización de vivienda, comercio/servicios o industria

• Expropiación por vía administrativa Opción menos utilizada que requiere una buena administración

publica para el pago efectivo en un periodo limitado de tiempo,

sujeta a que se revierta la acción de expropiación.

• Procesos de Gestión para el desarrollo

inmobiliario (C) • Existen varios procesos de comercialización de la

tierra:

• 1. Vender tierra “En Bloque” o “Macromanzanas” solo

con urbanización primaria (vialidades y servicios a pie

de polígono)

• 2. Vender “Macrolotes” con urbanización a nivel de

vialidades secundarias y redes para el desarrollo de

vivienda, comercio y equipamiento proporcional.

• 3. Se reserva tierra para venta posterior a mayor valor

como resultado de la plusvalía por inversiones de

terceros.

• 4. Se comercializa (flujo) la venta de tierra o lotes en

lapsos de tiempo diferenciados dependiendo del uso

destinado (Vivienda, Industria, Comercio)

• Procesos de Gestión para el desarrollo

inmobiliario (D)

• La mayor utilidad no se obtiene de la venta de viviendas

(m2 construidos)

• El negocio esta en la tierra. Este radica en la diferencia del

valor de compra del m2 de tierra bruta sobre el valor de

venta de tierra 100% urbanizada.

• Paradójicamente el costo del m2 de urbanización es muy

bajo optimizando proveedores, maquinarias y tiempos.

• El costo de m2 de construcción depende de muchas

variables: variaciones e incrementos en materiales (acero,

cobre, cemento), mas recurso humano, mas desperdicio,

mayor control de calidad, mercado objetivo. Retrasos de

obra vs. costos de financiamiento

• Se calcula una utilidad bruta del 18% y neta del 12% por

operación de desarrollo inmobiliario.

Situación Actual

REFERENCIAS

a. Macrodesarrollos, New Cities, Ecocities

b. DUIS Desarrollos Urbanos Integrales

Sustentables

http://visualibero.blogspot.com/p/evaluacion-y-promocion-de-duis.html

Edificacion Formal Sostenible

Vivienda LEED - Hipotecas Verdes – Bonos de

Carbono

Urbanizacion Sostenible Incentivos

ACCIONES DEL PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2002-2007

Baja California, Mexico

IDENTIFICAR DEMANDA Y MERCADO

Se requieren 42,000 viviendas anuales, para atender la

demanda de vivienda en las zonas urbanas de Baja California.

De ellas, 21,000 en el segmento salarial de 0 a 5 salarios

mínimos. El 30% de la demanda concentrado en la población de

0 a 3 salarios.

El análisis del comportamiento de la oferta y la demanda

concluye que existe un fuerte desequilibrio en el mercado

debido a que la oferta de vivienda se concentra en el segmento

superior de 5 salarios a más. Y la población demandante de 0 a

5 salarios no puede acceder a los créditos de vivienda

disponibles dada su escasa capacidad de pago.

Finalmente, la tendencia del Estado es de mantener el ritmo de

producción de vivienda de acuerdo a su crecimiento,

equilibrando la efectiva proyección de los créditos y subsidios

buscando abatir la demanda en el mediano plazo.

RANGO SALARIAL PROPUESTAS DE ATENCION

A. 0 a 2 salarios: 4,614 acciones en 83 has.

Adquirir reserva de tierra para desarrollar y promover por

conducto de organismo de vivienda estatal, introduciendo los 2

servicios. Esto requerirá de una aportación estatal y federal de la

cual un 20% no es recuperable.

B. 2 a 3 salarios: 6,919 acciones en 124 has.

3,500 acciones vivah 2003

Los rangos A y B deben dirigirse recursos estatales y federales

tanto para adquisición de reservas como para introducción de

infraestructura. En el caso del esquema Vivah buscar recuperar la

inversión estatal.

C. 3 a 4 salarios: 4,229 acciones en 76 has.

En esquema de coinversión, aplicar la propuesta de construcción

de vivienda tipo en la que se introduzca infraestructura de cabeza

junto con los desarrolladores en fraccionamientos con todos los

servicios. O adquirir reserva y pagar obras de cabeza con tierra

urbanizada, de manera que se impulsen acciones en este

segmento salarial.

D. 4 a 5 salarios: 3,461 acciones en 62 has.

En los rangos C y D, se presentará la propuesta de vivienda tipo a

los desarrolladores indicando la necesidad de atención al segmento

de 3 a 5 salarios mínimos con esta opción.

En caso de no acordar con los desarrolladores, se tendrá que

buscar convenio con entidades de financiamiento para construcción

de vivienda con las características que se están buscando.

E. Más de 5 salarios 19, 224 en 346 has

Promover con desarrolladores vivienda de más de 60 m2, con

esquema de desregulación, introducción de infraestructura primaria

para que se ofrezca un mejor producto.

FUNDADORES, 2003

Mexicali, Baja California, Mexico

•Tierra propiedad del Instituto de

Vivienda Estatal. Aporta la tierra.

•Un promotor inmobiliario urbaniza

El terreno y aporta obras de capitel o

Cabecera. Aporta Obras.

•Se obtienen 2,250 lotes urbanizados

Al 100%.

•El promotor se queda con el 50% de

Los lotes

•Con este mecanismo se logro

Condicionar la promoción de

mayor tamaño de lote y mayor tamaño

de vivienda para aspirantes a

crédito de vivienda económica con

•Ingresos entre 2,5 a 4.5 Salarios

Mínimos.

MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”, 2008

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”

Tijuana, Baja California, Mexico

Área de Estudio

RANGOS DE APTITUD TERRITORIAL FINAL

SUPERFICIE (has)

%

(1) Baja 382.1879 23.74%

(2) Condicionada 43.7755 2.72%

(3) Media/Baja 435.0582 27.03%

(4) Media/Alta 442.0132 27.46%

(5) Aceptable 260.7933 16.20%

(6) Alta 45.9791 2.86%

Total = 1,609.8072 100.00%

MACRODESARROLLO

“CIUDAD NATURA” Tijuana, Baja California, Mexico

DESARROLLO URBANO

HERMOSILLO NORTE, 2010

Hermosillo, Sonora, Mexico

Usos Superficie Has.

Habitacional Eco1 323.734

Habitacional Eco2 376.314

Comercial 168.338

Equipamiento 18.416

Industrial 78.689

Infraestructura 47.649

Parques Lineales 61.129

Parque Metropolitano 52.649

Arroyos 31.107

Total 1,158.0246

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO

HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

PLAZA TECATENSE

Tecate, Baja California, Mexico

2008

http://www.youtube.com/watch?v=j_ZxBK5L7iU

• Retos y Oportunidades

• Capacidad Pública para satisfacer la demanda de la

población de bajos ingresos conociendo la realidad

del mercado y reduciendo sus debilidades.

• Capacidad Privada para involucrarse en mercados

poco atractivos que generen productos de calidad

• Garantías – Incentivos – Marco legal: Reglas claras

para la participación publico-privada = vivienda y

ciudad de calidad

• Crisis Económico - Política vs Proyecto Social y

Urbanístico de Ciudad

• Mercado Inmobiliario vs Mercado de Tierras =

Regulación – Desregulación : El Estado debe mandar

sobre el uso de la tierra.

LA BURBUJA INMOBILIARIA

Por Aleix Salo, 2011

http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8

• cesar.velandia@gmail.com

• www. sigmovilidad.blogspot.com