GUÍA PRÁCTICA

Con el apoyo de los Comités de afectados y de ADASEFI

(Asociación de Consumidores y Usuarios para la defensa de los derechos de los

afectados por el sector financiero)

frente al problema de las hipotecas

“Hay gente que necesita casas, sin casas, y bancos que no necesitan casas, con casas”

Dr. Rafael Correa Delgado Presidente de la República del Ecuador

Presidente Rafael Correa en su visita a Madrid, abril 2014

“Vamos a continuar respaldando judicialmente y políticamente la lucha de los migrantes ecuatorianos que

han sido afectados por las hipotecas.”

Eco. Ricardo Patiño Aroca Ministro de Relaciones Exteriores y Movilidad Humana

Canciller Ricardo Patiño reunido con afectados por hipotecas en Barcelona

“Ningún ecuatorian@ en indefensión ante la banca”

Dr. Miguel Calahorrano Camino Embajador de la República del Ecuador en España

Embajador Miguel Calahorrano en Encuentro Deportivo del Clásico del Astillero, donde se presentó un spot del servicio gratuito de asesoría hipotecaria.

Consulado del Ecuador en MadridCalle Comandante Azcárraga s/n (esq. Sta. María Magdalena) 28016 Madrid Teléfono: 91 343 02 50. Ext. 117

Consulado del Ecuador en AlicanteAvenida Oscar Espla 4, Bajo 3 – 03003 Alicante Teléfono: 965 135 205

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Direcciones y teléfonos Puntos de Asesoría jurídica gratuita en España

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Almería Calle Cierra de taberna, 1 (centro de integración social los Almendrales), 04009 AlmeríaTeléfono: 620 309 862

Marbella Teléfono: 620 835 665

Córdoba Teléfono: 620 014 595

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Si no resides cerca de uno de estos puntos puedes solicitar asesoría en línea en: hipotecas@mecuador.es

Para más información visita:

http://www.hipotecas.mmrree.gob.ec

Consulado del Ecuador en Palma de MallorcaCalle San Miquel, 68 A piso 3º 07002 Palma Teléfono: 971 214 185

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Contenidos de la guía

1. ¿Cuál es la posición de la República del Ecuador respecto al conflicto hipotecario que afecta a sus ciudadanos?

2. ¿Por qué esta guía?

3. Las etapas del problema hipotecario:

• Imposibilidad de pago• Primeros impagos y burofax del banco• Demanda judicial• Subasta• Aviso de desalojo voluntario• Orden de lanzamiento (desahucio)• Ejecución dineraria• Embargo

4. Blindaje jurídico del Ecuador: Las deudas de cartera hipotecaria adquiridas en el exterior no podrán ser ejecutadas en territorio ecuatoriano

5. Recursos de interés

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1. ¿Cuál es la posición de la República del Ecuador ante el conflicto hipotecario?

A partir del estallido del problema hipotecario en España, el Gobierno del Ecuador ha manifestado su preocupación por la gran diferencia que existe entre los intereses de la banca y el bienestar de las personas. Al igual que sucedió con la crisis financiera en el país en la década de los noventa, los afectados fueron precisamente miles de incautos ciudadanos que confiaron sus ahorros en la supuesta solvencia de la banca, quienes para captar los ahorros de la gente, ofrecían altas tasas de intereses, vendiendo falsas expectativas a los ciudadanos que en un momento determinado perdieron sus ahorros de toda su vida, quedando en la más absoluta pobreza, ante lo cual el Estado ecuatoriano tuvo que intervenir para garantizar la devolución de los recursos a miles de ciudadanos ecuatorianos.

Según ha mencionado el señor Presidente de la República del Ecuador, economista Rafael Correa, la crisis financiera ha provocado que se anteponga el capital a las personas y que se llegue a situaciones tan extremas como que los bancos tengan casas que no necesitan y las personas se queden sin vivienda para su familia.

El conflicto hipotecario ha afectado a miles de familias en España, con efectos particularmente severos sobre la población ecuatoriana que adquirió una vivienda.

Frente a esta realidad, y amparados en el artículo 40 y 392 de la Constitución del Ecuador, y principalmente en la Convención de Viena sobre las Relaciones Diplomáticas de 1961, en cuyo artículo 3, literal B, define que las funciones de la Misión diplomática consisten principalmente en:

“Proteger en el Estado receptor los intereses del Estado acreditante y los de sus nacionales, dentro de los límites establecidos por el Derecho Internacional”

En tal sentido, el Gobierno del Ecuador decidió, desde el año 2012, poner en marcha el Programa de apoyo a la población ecuatoriana afectada por hipotecas que comprende entre sus estrategias: la provisión de asesoría legal gratuita a través de consultas presenciales, el acompañamiento jurídico en la negociación con las entidades financieras-crediticias, la entrega de información a los ciudadanos, acerca de sus derechos y las posibilidades con las que cuenta para emprender una lucha justa en defensa de sus legítimos intereses.

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2. ¿Por qué esta guía?

Esta guía tiene el objetivo de orientar a la población ecuatoriana que vive en España, respecto a los pasos y procedimientos que debe seguir para enfrentar los problemas derivados de la crisis inmobiliaria.

La intención de este documento es contribuir para que “ningún ecuatoriano/a quede en situación de indefensión ante la banca”, como lo ha expresado el Embajador de Ecuador en España, Dr. Miguel Calahorrano Camino.

La presente guía explica cada uno de las etapas que conforman una demanda hipotecaria. Por ello, este documento contiene un conjunto de orientaciones y recomendaciones para que, al iniciar una negociación con el banco, esta se realice en mejores condiciones, es decir: en defensa de los intereses de los afectados.

La existencia de una deuda, o la imposibilidad de pagarla, no implica que se pierdan derechos o que se pueda vulnerar la dignidad de una persona. Siempre será posible exigir una negociación transparente y de buena fe, que no sea contraria a los intereses y derechos de las personas. Esta guía es tu herramienta de apoyo.

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Abogada Eva Corredoira asesorando a un ciudadano afectado por hipotecas en Consulado en Barcelona

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3. Etapas del Proceso Hipotecario

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No puedo pagar la hipoteca…¿qué hacer?

Lo primero: ¡¡¡No podemos sentirnos culpables!!!Los problemas hipotecarios no son el resultado de una falta de voluntad de las personas, sino de la crisis económica y de la mala gestión realizada por las entidades financieras. Por lo tanto, no es momento de sentir vergüenza, sino de organizarnos, asumir la situación y enfrentarla.

Para enfrentar el conflicto debemos recordar que no estamos solos y que existen muchos recursos a nuestro alcance para superar las injusticias y abusos generados por la crisis hipotecaria.

Debemos tener conciencia de que este problema o conflicto con la entidad bancaria será largo y difícil, y en caso de llegar a producirse el desahucio, éste no será inmediato pues está situado al final del procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Qué puedo hacer cuando ya no puedo pagar?

Debemos mantener la cabeza fría y pasar a organizarnos. En esa medida debemos informar a nuestra familia y a nuestro entorno más cercano de la situación. Esta información debe ser comunicada especialmente a los avalistas, es mejor que nosotros les informemos personalmente, antes de que la entidad financiera les llame y les ponga en nuestra contra.

Recopila toda la documentación relativa al préstamo hipotecario. Es importante contar con la escritura de compraventa y la escritura de préstamo hipotecario, que son dos documentos distintos e

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imprescindibles. Otros documentos de interés pueden ser: recibos del pago de la hipoteca, informe de tasación, documentación de la inmobiliaria. Es conveniente hacer una carpeta en la que guardar todos los documentos. Nunca debemos entregar los documentos originales.

Traza los objetivos que quieres lograr frente al banco. Para ello es importante que conozcas sobre las diferentes opciones existentes: reestructuración de la deuda, carencias, dación en pago, alquiler social, y que decidas que es lo que te conviene según tus intereses y necesidades.

Cuando dejamos de pagar, es conveniente notificar previamente por escrito al banco. En la comunicación dirigida al banco se debe manifestar la imposibilidad de hacer frente a las cuotas y la intención de llegar a un acuerdo, realizando una propuesta concreta respecto a lo que quieres alcanzar. Es muy importante que cuando entregues esta comunicación al banco, te sellen la recepción del documento en la copia respectiva.

A continuación, debemos cancelar todas las domiciliaciones que se encuentren en el banco en el que tenemos el préstamo hipotecario (recibos de suministros, nóminas, abonos de prestaciones al desempleo, etc.)

Recomendaciones Diga lo que diga la entidad financiera, nunca debemos olvidar que lo primero son las necesidades esenciales de nuestra familia: alimentación, vestido, salud, suministros básicos, educación de nuestros hijos… por lo que deberemos priorizarlas frente al pago de la cuota.

No es conveniente realizar un pago parcial de la letra. Si la letra no está pagada al 100%, esta se considerará impagada, generará intereses de demora y no impedirá que se inicie la ejecución hipotecaria.

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¿Qué significa dación en pago?

Es la acción de dar tu vivienda en pago por la deuda contraída con el banco. Es muy importante asegurarse que la dación en pago nos libera totalmente de la deuda. Se han registrado casos en los que la entidad financiera ha impuesto daciones parciales, es decir, dejando pendiente una parte de la deuda.

A partir de la dación en pago, el banco es el propietario de la vivienda y podemos permanecer en el inmueble suscribiendo un contrato de alquiler social.

¿Qué es un alquiler social?

El alquiler social es el pago por arrendamiento de una vivienda en una cantidad que no supere el 30% de los ingresos familiares.

¿Qué es la reestructuración de la deuda?

La reestructuración de la deuda es modificar las condiciones del crédito hipotecario, fijadas en el contrato correspondiente. El Código de Buenas Prácticas señala que la deuda se puede reestructurar a través de tres procedimientos:

Carencia en la amortización de capital de cuatro años.

Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia.

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¿Qué es una carencia?

La carencia es un período de tiempo en el que solo pagaremos intereses, pero no el capital de la deuda.

Durante el tiempo pactado no se amortizará capital. En otras pal-abras, sigues pagando intereses, pero tu deuda sigue siendo la misma. Si bien es cierto que tu recibo mensual será más reduci-do, al final del periodo volverá de nuevo la situación anterior. Las carencias en muchos casos han sido utilizadas por los bancos para alargar los problemas, aplazando una posible solución.

¿Qué es la quita? Si con el plan de reestructuración, la persona afectada por la hi-poteca tendría que destinar más del 60% de sus ingresos para el pago de la misma, podría solicitar una quita o rebaja del capital, que puede ser del 25% del total de la deuda.

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Abogada Alejandra Jacinto asesorando a una ciudadana afectada por hipotecas en Consulado del Ecuador en Madrid

Primeros impagos, acoso y burofax del banco

¿Qué sucede cuando dejo de pagar?

Cuando dejamos de pagar nuestra cuota hipotecaria, el banco, a través de sus departamentos de cobranza, inicia la reclamación de la deuda por medio de cartas o llamadas telefónicas, que pueden convertirse en un acoso cotidiano para nosotros y nuestra familia.

Si por escrito hemos manifestado al banco la imposibilidad de abonar las cuotas por causas ajenas a nuestra voluntad y hemos realizado una propuesta de solución, no nos corresponde a nosotros dar una respuesta a esas llamadas. Es el banco el que debe respondernos por escrito, por el mismo cauce por el que nos hemos dirigido nosotros. Mientras esto no suceda, cualquier llamada o notificación se encuentra fuera de lugar. Podemos por tanto responder que nos hemos dirigido por escrito al banco y pedirles que se abstengan de llamarnos porque estamos esperando una respuesta por escrito.

Al cabo de un tiempo, que será variable dependiendo de la entidad financiera, recibiremos un burofax requiriéndonos el pago del préstamo completo, más los intereses de demora y advirtiéndonos de la posibilidad de inicio de acciones judiciales en un plazo determinado.

Desde la aprobación de la Ley 1/2013 la entidad financiera nunca podrá interponer demanda judicial antes del impago de tres cuotas y por tal razón, la demanda hipotecaria iniciará generalmente luego de aproximadamente seis meses después de dejar de pagar.

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¿Cómo procederemos frente a la entidad financiera?

Desde que dejo de pagar, debo comunicar por escrito mi situación a la entidad financiera y proponer la alternativa que considero más adecuada para alcanzar un acuerdo respecto a la hipoteca: dación en pago, alquiler social, reestructuración de la deuda, quita o carencia.

Para cualquier alternativa que decidamos, debemos comprobar si reunimos los requisitos del Código de Buenas Prácticas, recogido en la Ley 1/2013, del 14 de mayo del 2013, que incluye medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, en relación a la reestructuración de la deuda y a la concesión del alquiler social. Esta Ley se puede encontrar en:

http://www.boe.es/boe/dias/2013/05/15/pdfs/BOE-A-2013-5073.pdf

En el caso que cumplamos los requisitos, el banco se encuentra obligado a proponer una de las opciones contempladas en la Ley. Si no reunimos los requisitos, la propia Ley establece que el banco puede aceptar nuestra propuesta, aunque no cumplamos los requisitos previstos.

Si no tenemos respuesta a nuestra solicitud, debemos escribir una comunicación al Servicio de Atención al Cliente y luego otra al Defensor del Cliente, indicando la falta de respuesta por parte de la entidad, a nuestra propuesta de solución. El nombre del Defensor del Cliente y sus datos de contacto los podemos encontrar en la página web de la entidad financiera.

Si luego de todas las comunicaciones no conseguimos una respuesta satisfactoria, nos dirigimos al Banco de España. Esta comunicación solo será tramitada si previamente hemos escrito al Defensor del Cliente y presentamos la documentación que lo acredite. La reclamación ante el Banco de España, una vez resuelta, nos puede resultar útil para intentar parar la subasta de la vivienda, en caso de que el banco no haya contestado favorablemente a nuestras solicitudes.

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Flujo de las comunicaciones para informar sobre la imposi-bilidad de pago y para proponer una alternativa de solución.

¿Qué es el Código de Buenas Prácticas?

El Código de Buenas Prácticas está incluido en el Real Decreto Ley 6/2012, modificado por la Ley 1/2013, y es una norma de libre adhesión para las entidades financieras.

Para acogerse a los requisitos del Código de Buenas Prácticas, se requieren las siguientes condiciones:

Adhesión voluntaria de la entidad prestamista al Código.

Valor de adquisición de la vivienda.

Circunstancias económicas del deudor.

El Código de Buenas Prácticas ofrece la posibilidad de:

Reestructuración de la deuda

Quita

Dación en pago

Alquiler por una renta anual equivalente al 3% del importe de la

deuda.

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Acoso y falsos mitos

Somos deudores de buena fe. Dejar de pagar no es un delito. No hay prisión por deudas, nadie va a la cárcel por dejar de pagar.

Tus hijas/os no heredan la deuda si no aceptan la herencia.

La deuda no afecta a tu situación migratoria. No te pueden expulsar del país por dejar de pagar.

El no pago de la deuda hipotecaria no afecta a la custodia ni a la patria potestad. No te pueden quitar a tus hijas/os por dejar de pagar.

Los avalistas no pueden ser embargados en cualquier momento. El banco solo podrá embargar a los avalistas durante la “tasación de costas”, que es al final del proceso judicial. Sin embargo, antes de llegar a una medida tan extrema, existen otras alternativas y caminos.

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Abg. Rafael Mayoral, coordinador del equipo de abogados del Servicio Gratuito de Asesoría Hipotecaria, impartiendo un taller de asesoría colectiva en Consulado del Ecuador en Madrid.

Blindaje jurídico del Ecuador: Las deudas de cartera hipotecaria adquiridas en el exterior no podrán ser ejecutadas en territorio ecuatoriano

Preguntas frecuentes:

¿Los bancos españoles pueden ejecutar fallos judiciales de ejecuciones hipotecarias en Ecuador?

¡No! no existe forma alguna de que decisiones judiciales de jueces españoles sobre hipotecas puedan ser ejecutadas en Ecuador. La Ley Orgánica para la Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos, emitida por la Asamblea Nacional del Ecuador, no permite que en Ecuador se ejecuten este tipo de decisiones judiciales. Esta ley se encuentra vigente desde el 26 de junio de 2012.

¿Los avalistas también están protegidos por esta ley? Si, también los avalistas están cubiertos por la Ley Orgánica para la Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos, ya que el origen de su responsabilidad solidaria deviene de los créditos hipotecarios.

¿Los bancos españoles pueden vender su cartera hipotecaria a bancos ecuatorianos?

No lo pueden hacer. En Ecuador existe una Resolución de la Junta Bancaria que establece una restricción a la compra de cartera hipotecaria y de consumo, por parte de bancos ecuatorianos a bancos extranjeros. Esta Resolución fue emitida el 3 de abril del 2012 por instrucción del Presidente de la República a sus delegados en la Junta Bancaria. El contenido de esta norma implica que los bancos que deseen adquirir cartera hipotecaria y de consumo, vean en estas operaciones el peor de los negocios. Ya que en el supuesto caso de que los bancos quisieran comprar cartera hipotecaria o de consumo, antes deberían depositar el 100% del valor de dicha cartera.

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¿Y si cambia la Ley?¿Es posible que nos cobren las hipotecas en Ecuador?

Ninguna ley tiene carácter retroactivo y por tanto, si llegara a modificarse la Ley Orgánica para la Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos, tales cambios solo tendrían vigencia a partir del momento en que la Asamblea Nacional apruebe una nueva normativa. Sin embargo, pensar que la actual Ley Orgánica para la Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos se modifique en algún momento, es difícil. ¡Los sectores sociales no podemos renunciar a derechos adquiridos!

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Taller de asesoría colectiva a ciudadanos afectados por hipotecas en el Consulado del Ecuador en Barcelona.

Demanda judicial

¿Qué sucede cuando el banco me demanda?

Una vez transcurrido el plazo contemplado en el burofax, y nunca antes de tres meses desde el primer impago - en la inmensa mayoría de los casos después de los seis meses- el banco presentará demanda de ejecución hipotecaria en el Juzgado correspondiente.

Posteriormente, el Juzgado nos hará conocer la demanda del banco a través de una notificación, conocida popularmente como “el tocho”. El Juzgado concederá un plazo de 10 días para oponernos a la demanda y de 30 días para pagar. Es lo que se conoce como trámite de oposición. Es importante recordar que en ningún caso podemos dirigirnos directamente al Juez/a, ya que para hacerlo necesitamos un abogado/a y un procurador/a.

¿Qué puedo hacer?

A partir de la recepción del “tocho”, continuaremos haciendo gestiones ante la entidad financiera, al mismo tiempo debemos realizar actuaciones y dar seguimiento a todo lo que ocurra en el Juzgado.

No debemos perder de vista que estamos ante un procedimiento de carácter civil. Eso significa que el procedimiento judicial siempre puede concluir, en caso de que exista acuerdo entre las partes. Por este motivo debemos dedicar la mayor parte de nuestros esfuerzos a intentar convencer a la entidad financiera de la necesidad de encontrar un acuerdo, sin descuidar el seguimiento del procedimiento judicial.

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¿Cómo actuar ante el procedimiento judicial?

Lo primero que tenemos que hacer es solicitar justicia gratuita: abogado y procurador de oficio. Podemos hacerlo en cualquier momento del procedimiento, pero lo más recomendable es hacerlo a su inicio. Esto es un derecho en España.

El trámite debe realizarse ante el Colegio de Abogados correspondiente, donde debemos cumplimentar el formulario de solicitud y acreditar nuestros ingresos económicos. En caso de denegación, debe recurrirse dentro del plazo de los 5 días siguientes a la notificación. Si nos conceden la justicia gratuita, nos ahorraríamos las costas judiciales, además de contar con un abogado y un procurador pagado por el Estado.

Es importante asegurarnos que el Juzgado recibe un escrito que indique que estamos tramitando la justicia gratuita y en el que se solicite la suspensión del procedimiento y de sus plazos, por encontrarnos en situación de indefensión. En algunos casos, los propios Colegios de Abogados tramitan este escrito. Si no es así, debemos hacerlo nosotros mismos.

Sin embargo debemos tener presente que el abogado asignado, por muy bueno que sea, no va a solucionar nuestro problema respecto a la deuda contraída con la entidad financiera. No debemos olvidar que estamos ante un procedimiento de ejecución y solo en casos excepcionales conseguiremos el archivo del mismo. Ni siquiera al archivarse el proceso desaparecerá la deuda. La única solución que tenemos a nuestro alcance para hacer desaparecer la deuda es: convencer al banco de la necesidad de un acuerdo.

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Durante los 10 días posteriores a la notificación de la demanda, es posible oponerse al procedimiento de ejecución hipotecaria. Para oponerse se requiere de abogado y procurador. Las causas en la ley española son excepcionalmente restrictivas y pueden basarse en alguno de los siguientes argumentos:

Falta de legitimación activa (el banco que ahora nos ejecuta es distinto al banco con el que contratamos la hipoteca).

Error en el cálculo de la deuda.

Cláusulas abusivas.

Como ejemplos de cláusulas abusivas podemos citar: la cláusula de vencimiento anticipado, que permite al banco ejecutar desde el impago de la primera cuota; la cláusula de intereses de mora, que son aquellos intereses que se cobran a partir del impago de la cuota y que en algunos caso puede llegar al 20%; la cláusula suelo, que impone un límite en la bajada de la cuota aunque baje el índice de interés de referencia.

¿Qué son las cláusulas abusivas?

Las cláusulas son las condiciones que vienen recogidas en el contrato. Los contratos de préstamo hipotecario son contratos de adhesión en los que la entidad financiera ha impuesto las condiciones.

Las cláusulas abusivas son aquellas en las que existe un grave desequilibrio entre las partes, solo imponen obligaciones a una parte y no al banco, o han sido incorporadas al contrato por medios poco transparentes o falta de información.

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¿Qué sucede después del trámite de oposición?

Pasado el plazo de 10 días para oponernos a la demanda del banco, el Juzgado resolverá acerca de la misma y posteriormente, concluida esa fase, fijará fecha para el día de la subasta. La fecha de la subasta será notificada a los titulares de la hipoteca con 20 días de antelación.

Normalmente no acude ningún interesado y la subasta queda desierta. Entonces, el Banco se adjudica la vivienda por el 70% del “valor de tasación para subasta”, siempre que sea vivienda habitual. Es posible consultar el “valor de tasación para subasta” en la escritura de préstamo hipotecario.

La deuda que queda después de la subasta se la calcula restando a la deuda inicial con el banco (capital + intereses + costas), el importe de adjudicación.

Posteriormente el juzgado dicta el decreto de adjudicación que es la resolución en la que consta quien se ha quedado con la vivienda.

Subasta

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Taller de Asesoría Jurídica Colectiva y reunión con el Comité de ciudadanos ecuatorianos afecta-dos por hipotecas en Barcelona. La reunión se celebró en la sede del Consulado en esta ciudad.

¿Qué hacer en caso de subasta?

Para intentar paralizar la subasta hay que recopilar todos los documentos presentados ante la entidad financiera y, en su caso, ante el Banco de España. Con estos documentos se trata de demostrar que las entidades financieras no han respondido a los requerimientos y que por lo tanto es necesario paralizar la subasta. Si logras que la subasta no se realice, podrás seguir solicitando la dación en pago.

Después de la subasta, la vivienda ya no será de tu propiedad. Esto no significa que debes abandonar inmediatamente la vivienda. Desde el momento de la adjudicación, la vivienda pasa a responsabilidad del nuevo propietario, incluidos los pagos a la comunidad. Por eso debes comunicar a tu comunidad de vecinos quien es el nuevo propietario, para evitar que sigan remitiendo los recibos a tu nombre y en caso de impago sepan a quien deben reclamar. Hay muchos bancos que no inscriben en el Registro de la Propiedad la adjudicación y las comunidades siguen reclamando los recibos a los antiguos propietarios.

El Ayuntamiento te reclamará el pago del IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) del año en curso. Los años siguientes ya serán responsabilidad del nuevo adjudicatario.

Importante

Hasta la realización de la subasta, puedes continuar solicitando al banco: dación en pago y alquiler social.

A partir de la subasta, puedes solicitar: condonación de la deuda, alquiler social o moratoria de desahucio.

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¿Qué es la condonación de la deuda?

Se produce cuando el banco renuncia al cobro de la deuda pendiente del préstamo hipotecario. Esta acción solo puede tomar lugar una vez que la vivienda ha sido subastada en favor del banco. Realmente no puedes solicitar la condonación de deuda hasta el final del proceso, pero es suficiente que tu entidad renuncie por escrito a reclamaciones futuras de la deuda.

¿Qué es la moratoria de desahucio?

Se produce cuando el banco renuncia al cobro de la deuda pendiente del préstamo hipotecario. Esta acción solo puede tomar lugar una vez que la vivienda ha sido subastada en favor del banco. Realmente no puedes solicitar la condonación de deuda hasta el final del proceso, pero es suficiente que tu entidad renuncie por escrito a reclamaciones futuras de la deuda.

Estos supuestos son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte una niña o niño menor de tres años.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, o cuya situación de dependencia o enfermedad le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por este concepto.

f) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.

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g) Unidad familiar en la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

Para aplicar los anteriores supuestos deberán considerarse las circunstancias económicas siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Dicho límite será de cuatro veces el IPREM en los supuestos previstos en el apartado anterior las letras d) y g) (Unidades familiares en la que alguno de sus miembros tenga discapacidad) y de cinco veces el valor del IPREM, en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superioral 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b) Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

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Aviso de desalojo voluntario

¿Qué sucede cuando te solicitan desalojar la vivienda?

Varios meses después de la subasta y tras la adjudicación de la vivienda, el nuevo propietario, si no nos han concedido un alquiler social, puede solicitar al Juzgado nuestro desalojo.

El Juzgado nos notificará que tenemos un plazo de un mes para el desalojo voluntario de la vivienda. Este plazo se puede ampliar por un motivo fundado, que puede ser el simple hecho de no tener otro lugar donde vivir.

¿Qué puedo hacer?

En este momento debemos analizar si cumplo los requisitos de suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, recogidos en la Ley 1/2013. En caso afirmativo podemos solicitar al Juzgado la suspensión del lanzamiento (desahucio) hasta el 14 de mayo de 2015, aportando la documentación pertinente. El Juez/a será quien tomará la decisión de concedernos la suspensión. La suspensión del desahucio no afectará lo relativo a la deuda pendiente.

En caso de no cumplir con los criterios de la Ley 1/2013, podemos solicitar a la entidad financiera un alquiler social.

También podemos solicitar una vivienda social ante el organismo competente, generalmente comunidad autónoma o ayuntamiento.

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Orden de lanzamiento (desahucio)

¿Qué sucede cuando me llega la orden de lanzamiento?

En el caso en que no hayamos firmado un alquiler social o no nos hayan concedido la moratoria, el Juzgado dictará una orden de lanzamiento de la vivienda (desahucio) con día y hora.

Ese día está previsto que acudan funcionarios del Juzgado acompañados de fuerza pública para echarnos de nuestra casa.

¿Qué puedo hacer?

Hasta el día del lanzamiento (desahucio) podemos solicitar ante el Juzgado la moratoria de la Ley 1/2013.

De la misma manera, podemos solicitar ante la entidad financiera el alquiler social y/o la suspensión del lanzamiento previsto.

El día del desahucio es importante contar con el máximo apoyo social posible. Plataformas de afectados, asociaciones de vecinos, parroquias, recogidas de firmas, pueden resultar útiles para conseguir que la entidad financiera suspenda el lanzamiento y conceda un alquiler social.

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Abogados del servicio gratuito de asesoría hipotecaria atendiendo a ciudadanas que atraviesan por el problema hipotecario en el Consulado del Ecuador en Madrid.

Ejecución dineraria

¿Qué sucede cuando concluye la ejecución hipotecaria?

El banco iniciará en el mismo Juzgado la ejecución dineraria contra deudores y avalistas, reclamando la deuda restante. En el marco de ese procedimiento investigarán bienes, cuentas bancarias, salarios.

¿Qué puedo hacer?

En caso que el procedimiento de ejecución hipotecaria se iniciase antes de la aplicación de la Ley 1/2013, el abogado/a deberá solicitar la inadmisión de la ejecución dineraria y la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Así mismo, en la oposición a la ejecución se podrá alegar cláusulas abusivas y en el caso de los avalistas el hecho de no haber sido llamados al procedimiento de ejecución hipotecaria.

Ante la entidad financiera puedo seguir solicitando la condonación de la deuda junto a otras personas en mi misma situación.

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Embajador Miguel Calahorrano presidiendo un taller de asesoría colectiva en Consulado del Ecuador en Valencia

Embargos

¿Qué sucede cuando el Juez da la orden de embargo?

Serán embargables los bienes inmuebles y muebles que sean propiedad de los titulares del préstamo hipotecario y sus avalistas, así como sus cuentas corrientes.

Los embargos de sueldos estarán sometidos a los límites previstos en la ley, según los siguientes criterios:

Salario mínimo inembargable

En los embargos que sean resultado de ejecuciones hipotecarias con pérdida de vivienda habitual, el salario mínimo interprofesional (645,30€) incrementado en un 50%, es decir unos 967,95€ será inembargable. El inembargo aumenta en otro 30% del salario mínimo interprofesional (esto es unos 193,95€/mes) por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares (ni salario, ni pensión superiores al salario mínimo interprofesional), hasta el límite de dos. Por núcleo familiar se entiende: el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con la persona ejecutada.

Los ingresos que superen 967,95€; los ingresos que con una carga familiar excedan los 1.161,90€ (967,95+193,95), y los ingresos que con dos cargas familiares sean mayores a 1.355,85€ (967,95+193,95+193,95), serán embargados en distintos porcentajes:

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En un 30% en la cuantía del doble del salario mínimo.En un 50% en la cuantía que esté entre el doble y el triple del salario mínimo.En un 60% en la que esté entre el triple y el cuádruple.En un 75% en la que esté entre el cuádruple y el quíntuple. En un 90% en la que esté entre el quíntuple y el séxtuple.

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Taller de Asesoría Jurídica Colectiva a ecuatorianos afectados por hipotecas en Consulado del Ecuador en Barcelona.

El Estado ecuatoriano ha desarrollado varias acciones urgentes para precautelar y garantizar los intereses de los ecuatorianos y ecuatorianas afectados por la crisis hipotecaria en España. Desde el mes de febrero de 2012 el Gobierno Nacional puso en marcha el Programa de atención a las personas afectadas por hipotecas. Habiéndose efectuado cerca de 21 mil asistencias y conseguido más de 600 logros, es decir: dación en pago, alquiler social, condonaciones, entre otros (Datos a septiembre de 2014) en ciudades como: Alicante, Almería, Barcelona, Madrid, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca, Pamplona, Tudela, Sevilla y Valencia, en las cuales se han conformado Comités y Asociaciones de personas ecuatorianas afectadas por hipotecas con el propósito de contar con grupos de apoyo y solidaridad.

La Defensoría del Pueblo del Ecuador, desde mayo de 2012, emprendió un proceso de litigio estratégico ante Tribunales de Justicia españoles y ante el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH), con casos representativos de familias ecuatorianas, para impugnar la Ley de Enjuiciamiento Civil española por atentar contra la tutela judicial efectiva de los ciudadanos en los procesos de ejecución hipotecaria.

La admisibilidad del caso presentado en el TEDH abriría una vía más para la lucha contra una normativa interna que no ha permitido a miles de personas ecuatorianas y de otras nacionalidades, defenderse de contratos hipotecarios abusivos.

5. Recursos de interés

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Glosario de términos empleados en hipotecas

Dación en pagoEs la acción de dar tu vivienda en pago por la deuda contraída por el banco. A partir de la dación en pago, el banco es el propietario de la vivienda y podemos permanecer en el inmueble suscribiendo un contrato de alquiler social.

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Alquiler social El alquiler social es el pago por arrendamiento de una vivienda en una cantidad que no supere el 30% de los ingresos familiares.

Reestructuración de la deuda La reestructuración de la deuda es modificar las condiciones del crédito hipotecario fijadas en el contrato correspondiente.

CarenciaLa carencia es un período de tiempo en el que solo pagaremos intere-ses pero no el capital de la deuda.

La quita Si con el plan de reestructuración la persona que tiene una deuda tiene que destinar más del 60% de sus ingresos para el pago de la hipoteca, es posible solicitar una quita o rebaja del capital, que puede ser del 25% del total de la deuda.

Condonación de la deudaSe produce cuando el banco renuncia al cobro de la deuda pendiente del préstamo hipotecario. Esta acción solo puede tomar lugar una vez que la vivienda ha sido subastada en favor del banco. Realmente no puedes solicitar la condonación de deuda hasta el final del proceso, pero es suficiente que tu entidad renuncie por escrito a reclamaciones futuras de la deuda.

Moratoria de desahucioLa Ley 1/2013 contempla que hasta el 15 de mayo de 2015 no se procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria la vivienda pase a propiedad del banco. En estos casos es posible acogerse a la moratoria de lanzamiento o moratoria de desahucio. Para esto es necesario cumplir con los supuestos de especial vulnerabilidad, según las circunstancias económicas previstas en la Ley.

Otros recursos de interés

Plataformas de afectados por las Hipotecas.www.afectadosporlahipoteca.com

Programa Andaluz en Defensa de la Vivienda:www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portal-web/web/areas/vivienda/programa_defensa_vivienda

AlmeríaDirección postal: C/ Hermanos Machado, nº 4, 04071 Almería Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 950 15 83 50 Correo electrónico: endefensadelavivienda.almeria.cfv@juntadeandalucia.es

CádizDirección postal: Plaza de Asdrúbal s/n, Edificio Junta de Andalucía, 11008 Cádiz Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 956 00 63 98 Correo electrónico: endefensadelavivienda.cadiz.cfv@juntadeandalucia.es

Campo de GibraltarDirección postal: C/ Regino Martínez, nº 35,11201 Algeciras, Cádiz Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 956 02 70 09 Correo electrónico: endefensadelavivienda.campodegibraltar.cfv@juntadeanda-lucia.es

CórdobaDirección postal: C/ Tomas de Aquino, 1 9ª planta, 14071 Córdoba Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 957 73 64 32 Correo electrónico: endefensadelavivienda.cordoba.cfv@juntadeandalucia.es

GranadaDirección postal: C/ Joaquina Eguaras, nº 2. Complejo administrativo Almanja-yar, 18013 Granada Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 958 14 52 87 Correo electrónico: endefensadelavivienda.granada.cfv@juntadeandalaucia.es

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HuelvaDirección postal: C/Los Emires, nº 3. 21002 Huelva Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 959 52 64 07 Correo electrónico: endefensadelavivienda.huelva.cfv@juntadeandalucia.es

JaénDirección postal: Paseo de la estación, nº 30. Entreplanta, 23007 Jaén Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 953 00 54 68-69 Correo electrónico: endefensadelavivienda.jaen.cfv@juntadeandalucia.es

MálagaDirección postal: C/Compositor Lehmberg Ruiz, nº 23. 29007 Málaga Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 951 03 83 56 Correo electrónico: endefensadelavivienda.malaga.cfv@juntadeandalucia.es

SevillaDirección postal: Plaza de San Andrés 2 y 4. 41071 SevillaTeléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 955 05 71 17 Correo electrónico: endefensadelavivienda.sevilla.cfv@juntadeandalucia.es

Ofideute (en Cataluña) www.agenciahabitatge.cat/wps/portal? WCM_GLOBAL_CONTEXT=ca/ahc/web/serveis/ciutada/ofideuteBarcelona: 93 228 72 00 Girona: 872 975 000 Lleida: 973 03 18 00 Tarragona: 977 24 70 36 Terres de l’Ebre: 977 92 35 98

Abogacía Española. Oficina de Intermediación Hipotecaria

http://www.abogacia.es/2012/06/21/oficina-de-intermediacion-hipotecaria/

Región de Murcia. Servicio de orientación e intermediación hipotecaria

Teléfono: 968 362 000

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Notas

Notas

Cobertura Territorial del Servício Gratuito de Asistencia Hipotecaria en España

Si no resides cerca de uno de estos puntos puedes solicitar asesoría en línea en: hipotecas@mecuador.es

Para más información visita:http://www.hipotecas.mmrree.gob.ec