Guia Reglamentos

8/16/2019 Guia Reglamentos

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Manual para reformarun reglamento de

Propiedad Horizontal

Manual especializado para

todo tipo de copropiedadesresidenciales, comerciales y mixtas

ServiLonjasCorporación Nacionalde Lonjas y Registros

de Profesionales Inmobiliarios


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Introducción…………………..… IIntroducción al manual….............. Metodología……………………....

1. Definiciones………………….... 1

El reglamento de propiedadhorizontal…………………….. El reglamento interno………… El manual de convivencia……..

2. El contenido de un reglamento depropiedad horizontal……………. 2

Aspectos técnicos……………... Aspectos jurídicos…………….. Otros aspectos…………………

3. Antecedentes de los reglamentos depropiedad horizontal…………….. 4

Reglamentos ley 182 del 48…… Reglamentos ley 16 del 85……. Reglamentos ley 428 del 98…. Estatutos de asociaciones……..

4. Problemática en Colombia frente a losreglamentos………………..……… 6

Las constructoras……………... Exigencias ley 675 del 01…….. Sentencia C488 del 02………… Los asesores que modificaron losreglamentos de acuerdo a la ley..El problema actual……………..

5. Factores internos…………….. 10Los intereses particulares……… El bajo presupuesto……………. Falta de conciencia…………... Falta de trabajo en equipo……. El quórum para aprobar……… El manejo de la asamblea…….

6. Tipos de cambios en el reglamento depropiedad horizontal……………… 14

Ajuste del reglamento a la ley 675 de2.001………………………….…. Modificación del reglamento….. Adición al reglamento…………. Corrección del reglamento……..

Aclaración del reglamento….….. 7. Cambios en la tabla decoef icientes………………………….. 17

Por errores de calculo…………. Por no corresponder a la realidadfísica…………………….………… Para ajustarse a la nueva ley...…

Los derechos adquiridos……..…. El 100% del coeficiente, frente a lastablas de Excel……………………

Ajustes adicionales al reglamento pormodificar coeficientes……….…..

8. El reglamento de propiedad horizontaly su contenido...………………..….. 20

Encabezado de la minuta……… El quién, cuando, porqué, para qué, delreglamento………………..…….. Objeto, efectos, normatividad,reformas, definiciones y principiosorientadores……………………Otros aspectos……………………...

9. Errores comúnmentecometidos......................................... 44

Por parte de oficina de registros deinstrumentos públicos……….…. En las matriculas inmobiliarias...En la citación de las escrituras… En la citación del régimeninicial……………………….…….. Errores escrituras anteriores…… Modificaciones sin licencias….… Modificaciones incluyendo estatutos deasociación……………………….. Errores de numeración………… Errores por copiar minutas de otrascopropiedades…………….……. Construcciones………..

10. Proceso de reforma…………... 56El estudio de los documentos…. Detección de los errores en elreglamento anterior………..….. Quiénes harán el trabajo……….. El costo, y como se cubrirá…….. El trabajo por parte de Consejo de Administración y el Administrador… La inclusión de personas de lacomunidad en el proceso….……. Reuniones con sectores de lacomunidad……………………..

Socialización y sensibilización..Los borradores de la minuta…… La divulgación y participacióngener al…………………………. La convocatoria y el quórum….. En las asambleas………………. Posterior a las asambleas………

11. La legalización……………….… 66


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Ante notaría…………………………. Ante oficina de registro de instrumentospúblicos……………………………….

12. Casos especiales………..……… 71Cuando se general sectores y módulosde contribución…………………… Cuando no aparecen planos y proyectode división…………………………

13 Otros tipos de reforma…….… 76Proyectos integrados por etapas… Cuando existen varias etapas delmismo proyecto y cada una tiene supropio reglamento……………….. Las unidades inmobiliariascerradas…………………………..

14 Modelos de Minutas…………….. 80

Índice de tema


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Este manual es una recopilación de añosde experiencia en la creación ymodificación de reglamentos de propiedadhorizontal.

Se busca con este manual brindar apoyo alas copropiedades que pro una razón u otramodifican el reglamento de propiedadhorizontal.

Se espera que quienes hagan uso de estavaliosa herramienta, logren un trabajoefectivo, que garantice su inversión.

Es claro que modificar los reglamentos depropiedad horizontal generan costos, aveces excesivos, este manual le permitirásaber lo necesario para modificar el

reglamento, a pesar que dentro de estemanual se ha incluido los aspectos que seconsideran necesarios para la modificaciónde un reglamento, proporcionandosoluciones a los inconvenientes mascomunes, mas aconsejamos que un asesorexperto en la materia, puedaresponsabilizarse de las modificaciones.

Sugerimos que quienes deseen usar estemanual como herramienta para modificar elreglamento debe leerlo en todas sus partes.

Esta herramienta fue desarrollada porServilonjas, Corporación Nacional deLonjas y Registros de ProfesionalesInmobiliarios, con el apoyo del ColegioNacional de Administradores de PropiedadHorizontal, entidades que tienen todos losderechos reservados. Está prohibida lareproducción por cualquier medio estemanual.

Metodología

Este manual inicia con generalidades, queno por ser generales dejen de serimportantes, sugerimos que quienesdeseen usar este manual comoherramienta para modificar sus respectivosreglamentos, se guíen parte a parte,sección a sección para que sea efectiva lamodificación.

Hay que tener en cuenta que existendiferentes tipos de modificaciones alreglamento, y por tal razón, no esconveniente limitarse a copiar las minutasque aparecen como guía, pues estas nunca

reflejarán un reglamento adecuado, esimportante que si se toma como base lasminutas guías, estas deben serrespaldadas y soportadas con el desarrollode cada una de las secciones del manual,para que sea complementada o adicionada.

Es importante reconocer que puesto quecada copropiedad es diferente,seguramente los formatos pueden serexcesivos o puede ser necesario que se lescomplemente. Por lo que es importanteseguir las sugerencias para el desarrollo

del reglamento.

La sección ocho del manual sugiere elcontenido del reglamento de propiedadhorizontal, capitulo a capitulo, haciendo unaexplicación de lo que debería contener,generando recomendaciones y sugerenciasque por experiencias sabemos que sonimportante ser tenidas en cuenta.

Quienes usen esta herramienta paramodificar reglamentos, deben serconcientes que modificar un reglamento depropiedad horizontal es unaresponsabilidad grande, en la que cualquiererror puede generar sobre costos a lacopropiedad.

También es claro que es un trabajodispendios, podríamos llamarlo un“proceso”, pues no es un trabajo que sedesarrolla de la noche a la mañana, másbien es un trabajo concertado, en el quehay que conformar equipos de trabajo ydiscusión de la información.

Introducción

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El reglamento de propiedadhorizontalDe acuerdo con la ley 675 de 2.001 en susdefiniciones dice, Reglamento de

Propiedad Horizontal: Estatuto que regulalos derechos y obligaciones específicas delos copropietarios de un edificio o conjuntosometido al régimen de propiedadhorizontal.

El reglamento de propiedad horizontal regula los derechos y deberes específicosde los propietarios de los edificiossometidos a este régimen y contrario alreglamento interno es más formal ysolemne, pues se eleva a escritura pública.

Aunque cada conjunto es diferente, entérminos generales este documento debecontener normas de obligatoriocumplimiento, basadas en la Ley 675 del2001.

Adicionalmente tiene unas exigenciastécnicas en las que se definen literalmentelas unidades privadas y los bienes de usocomún, de acuerdo con los planosaprobados por la curaduría o la oficina deplaneación de la ciudad o el municipio;además, se tiene en cuenta la licencia deconstrucción.

En el caso de los reglamentos paraedificios de uso comercial se consagranregulaciones con el fin de preservar elejercicio continuo y efectivo de la actividadmercantil.

Muchas copropiedades consideran quepuesto que se ha realizado una inversiónsignificativa, no están dispuestas a generarmodificaciones adicionales, y creandocumentos internos con el fin de supliresta necesidad, siendo que en muchoscasos la información contenida esrequerida en el reglamento de propiedadhorizontal.

Para entender mejor este asunto, esimportante hacer un paralelo entre lo queocurre en una copropiedad en materia dereglamentos y lo que ocurre en un país en

materia de leyes. Tomemos como ejemplolo ocurrido en enero de 2.007, en el HotelHilton de Cartagena, cuando un menor deedad fue absorbido por la rejilla de lapiscina, y al momento de determinar

culpables, y establecer si se cumplían lasnormas de seguridad, encontraron queestas normas no existían o que eran muybásicas, por lo que se resolvió apresurar elproyecto de ley 110 del 2.006, de laCámara, y complementarlo, para regularesta situación, de no hacerse, se puedepresentar una vez mas esta situación yarriesgar la vida de los bañistas.

De la misma manera, en una copropiedades imposible prever todas las situacionesde la copropiedad, por lo que seguramente

a futuro, se requiere modificar elreglamento de propiedad horizontal.

El reglamento interno

La ley menciona diferentes tipos dereglamentaciones internas, y esto hagenerado todo tipo de confusiones encuanto a las características de estedocumento.

El reglamento interno es un documento „nosolemne‟, pues no se registra ni esotorgado por escritura pública.

Lo redacta el consejo de administración o,en su defecto, un profesional experto deacuerdo con las instrucciones de esteórgano de control. Sus pautas hacenénfasis políticas en cuanto al uso o manejoasí como procedimientos dentro de unacopropiedad. Es importante que laredacción de reglamentos cuente con la

aprobación de la Asamblea General, paraque sea de obligatorio cumplimiento.

Existe una confusión en las copropiedadespues no se tiene claro que puede ser unreglamento interno y un manual deconvivencia, pues se redactan documentosen los que a nuestro parecer se combinanunas con otras.

1. Definiciones

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De la misma manera en que se genera unaley en un país, posteriormente se generandecretos reglamentarios, con el fin deespecificar la ley y generar procedimientos,de igual manera consideramos que un

reglamento interno debe funcionar. Enotras palabras el reglamento de propiedadhorizontal contiene una norma general sepuede generar un reglamento interno queespecifique y genere un procedimiento,para su cumplimiento y desarrollo efectivo.

Lo cierto es que los reglamentos internosno pueden salirse de su función yreemplazar el reglamento de propiedadhorizontal y contradecirlo, pues de acuerdocon la jerarquía de las leyes y normas estápor encima el reglamento de propiedad

horizontal sobre los reglamentos internos.

Para mas información sobre estosreglamento, le recomendamos adquirir el“Manual para crear reglamentos internos”,que hemos desarrollado complementario aeste tema.

El manual de convivencia

Es claro que es un manual, y que se creapara regular la convivencia de unacopropiedad.

Es claro que las normas de convivenciaestán incorporadas en los reglamentos depropiedad horizontal, y que son deobligatorio cumplimiento.

Consideramos que sería más provechosoun manual que contenga las normas deconvivencia, de una manera mas sencilla,que sea de fácil lectura y comprensión para

quienes la leen, partiendo de los niños enadelante.

Consideramos que en vez de generar undocumento pesado y cargado de letra, esmás bien el manual de convivencia undocumento con dibujos y graficas, quefaciliten la lectura y generen mayor interéspor parte del consultante.

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Aspectos Técnicos

Unos de los contenidos más importantesdel reglamento de propiedad horizontal son

los aspectos técnicos, estos aspectos nodeben ser alterados si solo que quierehacer ajuste del reglamento de propiedadhorizontal a la ley 675 de 2.001, pues estosaspectos no corresponden a aprobacionesde asamblea, sino a las autoridadescompetentes que han aprobado lasrespectivas licencias del proyecto depropiedad horizontal. Por lo tanto en sumomento ya fueron aprobadas, y a no seque se quiera modificar áreas, y demás noes apropiado que se modifiquen.

Estos aspectos técnicos se especifican el laley 675 de 2.001, en su artículo 5º de lasiguiente manera:

1. El nombre e identificación delpropietario.2. El nombre distintivo del edificio oconjunto.3. La determinación del terreno oterrenos sobre los cuales se levanta eledificio o conjunto, por su nomenclatura,área y linderos, indicando el título o títulosde adquisición y los correspondientes foliosde matrícula inmobiliaria.4. La identificación de cada uno de losbienes de dominio particular de acuerdocon los planos aprobados por la Oficina dePlaneación Municipal o Distrital o por laentidad o persona que haga sus veces.5. La determinación de los bienescomunes, con indicación de los que tenganel carácter de esenciales, y de aquelloscuyo uso se asigne a determinadossectores del edificio o conjunto, cuandofuere el caso.6. Los coeficientes de copropiedad ylos módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes dedominio particular que conforman el edificioo conjunto, la cual deberá ajustarse a lasnormas urbanísticas vigentes.8. Las especificaciones deconstrucción y condiciones de seguridad ysalubridad del edificio o conjunto.

En algunos casos se ha cambiado lanomenclatura y es apropiado actualizarlaadjuntando el documento respectivo quecertifique la nueva dirección.

En algunos casos la copropiedad deseacambiar el nombre del edificio o conjunto,esto se puede hacer haciendo la aclaracióndentro de la minuta.

Algunas copropiedades esperan que almomento de reformar el reglamentopuedan libremente cambiar áreas de losbienes comunes u otros factores, demanera arbitraria, siendo que estos ajusteso correcciones deben pasar primero porcuraduría puesto que genera un cambio enlas áreas y en los planos del edificio o

conjunto.

Antes de la ley 675 de 2.001, en losreglamentos no es especificaba cuales delos bienes comunes no son esenciales,puesto que la legislación no lo requería, ymuchas veces se comete el error de haceruna cuado con esta discriminación, sintener en cuenta las normas constructivas,pecando de considerar bienes que por sunaturaleza son esenciales como noesenciales.

La ley 675 de 2.001 en el artículo 3,definiciones, aclara que los bienesesenciales son los siguientes:

Bienes comunes esenciales: Bienesindispensables para la existencia,estabilidad, conservación y seguridad deledificio o conjunto, así como losimprescindibles para el uso y disfrute de losbienes de dominio particular.

Este artículo aclara cuales no los noesenciales:(…) Los demás tendrán el carácter debienes comunes no esenciales.

Se reputan bienes comunes esenciales, elterreno sobre o bajo el cual existanconstrucciones o instalaciones de serviciospúblicos básicos, los cimientos, laestructura, las circulaciones indispensablespara aprovechamiento de bienes privados,

2. Contenido del reglamento de propiedad horizontal

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las instalaciones generales de serviciospúblicos, las fachadas y los techos o losasque sirven de cubiertas a cualquier nivel.

De acuerdo con lo anterior hay

copropiedades que no tienen zonascomunes no esenciales.

Hemos encontrado que dentro de lasdescripción de los bines comunes no seincluyeron bienes que para ellos sonbásicos y consideran que debería estar allí,como ascensores, plantas eléctricas, etc.,creemos que si la copropiedad lo quiere yexisten en la copropiedad y son bienescomunes, se pueden incluir en ladescripción.

En algunos casos encontramos minutasque de manera herrada por limitarse atrascribir el encabezado del reglamentoprimigenio, argumentan en la reforma queel propietario del edificio es el constructor,siendo que este ya no lo es, más bien espropiedad de todos y cada uno de lospropietario de las unidades privadas queintegran la copropiedad de acuerdo con losrespectivos certificados de tradición ylibertad.

Aspectos jurídicos

Podríamos entender que son los diferentesa los técnicos, que para su elaboraciónrequieren de profesionales como ingenierosy arquitectos que hacen los respectivoscálculos, planos y cuadros de áreas deconformidad con las normas urbanísticas.

Los aspectos jurídicos podríamos decir queson más de un abogado o experto en lalegislación de propiedad horizontal y

convivencia.

Es en este momento en el que llamamos alreglamento el estatuto de la copropiedad,pues habla de su objeto, su naturaleza, sufuncionamiento, sus fines, su regulación, sudisolución, entre otros.

También consideramos que estedocumento no debe ser redactadoexcesivamente por un profesional quedesconoce los problemas y las costumbresde la copropiedad, sino que también debe

participar representantes de diversossectores de la comunidad.

El contenido básico es:

Derechos y obligaciones de hacer y de nohacer de los copropietarios y residentes.Normas de convivencia y para el uso deGarajes; tenencia de mascotas.

Normas especiales cuando se trate decentros comerciales. Uso mixto.

Existencia de la Persona Jurídica, sus

facultades, patrimonio y su representaciónlegal.

La Asamblea General: Derechos yobligaciones de los copropietarios yresidentes en la aplicación de la ley,funciones, convocatorias, desarrollo de susreuniones, actas de reunión de asamblease impugnación de decisiones.Responsabilidades.

El Administrador: Perfil, impedimentos,derechos y obligaciones, funciones,

nombramiento y responsabilidades.

El Consejo de Administración. Perfil de susintegrantes, impedimentos, elección,funciones y responsabilidades.

El Revisor Fiscal. Elección, impedimentos,funciones y responsabilidades.

El Comité de Convivencia. Perfil de susintegrantes, elección, impedimentos,funciones y responsabilidades.Procedimientos.

Imposición de Sanciones. Conductas objetode aplicación de sanciones, procedimientosy responsabilidad del ente sancionador.Impugnación de decisiones.

Presupuesto. Elaboración y presentación.Fondo de Imprevistos, creación eincremento.

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Cuando se trate de conjuntos integradospor etapas se expresará lo concerniente altema.

Otros aspectos

En los reglamentos de propiedad horizontal,se incluyen algunos aspectos adicionalespor parte del constructor o propietariosinicial, lo que algunos propietarios llamancomo “la letra menuda”, en la que elconstructor se reserva algunos derechos, oespecifica algunos procedimientos paraeximirse del pago de cuotas deadministración. Consideramos que en

muchos casos son vicios ocultos, puesestán en contra de la ley, y persiguen conestas redacciones confundir a lospropietarios y pretender que estos últimosasuman expensas o costos que lecorresponde al constructor, por no haberentregado zonas y bienes comunes unavez ha vendido el 51% de los bienesprivados.

Sugerimos que en los casos en los que losreglamentos generen información o normasy procedimientos que pueden ser confusos,se busque la asesoría y el apoyo deexpertos en la materia para determinar quees legal y que no.

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Reglamentos ley 182 de 1.948

Los reglamentos de propiedad horizontalen Colombia nacen con esta ley, estos

reglamentos se constituyeron sin basessólidas, en aspectos como la experiencia yla historia, pues esta legislación fue tomadade modelos de otros países, y podíamosdecir que los primeros reglamentos fueronun experimento, que dio resultado pormuchos años aparentemente.

Desde 1948 a 1986, no se generó cambiosgrandes e la legislación, entendiéndosecomo una ley relativamente sólida, masconsideramos que no fue tanto la solidezde la ley sino mas bien por que las

personas la desconocías, operaban porcostumbre y por semejanzas asociacioneso sociedades, pues muchos de losadministradores y propietarios ni siquieraconocían la ley y los reglamentos, y esedesconocimiento, en cierto modo lo hacíafuncional.

Al comparar estos reglamento vemos queen su mayoría son muy parecidos en suminuta, pues para su elaboración segeneraron era mas fácil copiar la minuta deotro reglamento que crear una nueva.

Una de las particularidades de estosreglamentos son la creación de las figurasdel Consejo de Administración, pues en laley no se contemplaba su existencia, por loque no tenía piso legal sino estatutario.

Otras de las características de estalegislación en materia de reglamentos, erala certificación de la existencia yrepresentación legal de la persona jurídica,pues parte de la certificación es la escrituramisma junto con el acta en el que se

nombra el Administrador, no existiendoentidad alguna que genere una certificación.

Reglamentos ley 16 de 1.985

Esta legislación nace principalmente por lanecesidad de las copropiedades de tener

una certificación de la existencia yrepresentación legal de la persona jurídicapor parte de alguna entidad, pues elreglamento y el acta para demostrar larepresentación legal en la ley 182 de 1.948,

no era convincente para las entidadesprivadas comerciales, publicas, etc.

Este nuevo régimen permite que laexistencia y representación legal de lapersona jurídica sea certificada por lasrespectivas alcaldías.

Adicionalmente algunas diferencias encuanto a quórum para desafectar zonascomunes, oportunidad que fueaprovechada por muchas copropiedadescomerciales.

Al igual que la ley 182 de 1.948, en esta leytampoco se hace referencia al consejo deadministración.

El decreto 1365 de 1.986 menciona:

Art. 1o.- Podrán someterse al régimen depropiedad horizontal que establecen lasLeyes 182 de 1948 y 16 de 1985, tanto losedificios de uno o varios pisos, como losgrupos de edificios que constituyan un

conjunto, construido o por construirse,sobre el mismo terreno, que seansusceptibles de división en unidadesprivadas independientes con salida directaa la vía pública o por áreas destinadas aluso común.

Con esto se aclara que después de la ley16 del 85, las copropiedades podíanescoger que régimen que deseen, 182 o 16.

Además este decreto dice en el artículo 6º :

Par. 2o.- Si los propietarios de un inmuebleo inmuebles ya sometidos a propiedadhorizontal deciden acogerse a la Ley 16 de1985, solamente deberán protocolizar elreglamento reformado en los términos de lamisma y de este decreto y el acta da laasamblea en la que se tomó tal decisión.Para la reforma del reglamento se aplicaráel procedimiento, quórum y mayorías

3. Antecedentes de los reglamentos

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establecidas en los artículos 15 y 16 delpresente decreto.

Con esto encontramos muchascopropiedades que nacieron en la ley 182

de 1.948 y que posteriormente fueronmodificados sus reglamentos a la ley 16 de1.985.

Reglamentos ley 428 de1.998

Estos reglamentos son especiales, pues enalgunos casos, los reglamentos depropiedad horizontal dice que están regidosbajo los preceptos de la ley 182, 16 y 428,

siendo que son regímenes diferentes y nose pueden revolver.

Mas existen otros casos en los que se pudoconstituir propiedad horizontal, mientrasesta ley fue vigente y no se derogó laposibilidad de constituirse UNIDADESINMOBILIARIAS CERRADAS, de acuerdocon esta ley dice:

ARTICULO 3o. DEFINICION DEUNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS.Las unidades inmobiliarias cerradas son

conjuntos de edificios, casas y demásconstrucciones integradas arquitectónica yfuncionalmente, que comparten elementosestructurales y constructivos, áreascomunes de circulación, recreación,reunión, instalaciones técnicas, zonasverdes y de disfrute visual; cuyoscopropietarios participan proporcionalmenteen el pago de las expensas comunes, talescomo los servicios públicos comunitarios,vigilancia, mantenimiento y mejoras.El acceso a tales conjuntos inmobiliarios seencuentra restringido por un cerramiento y

controles de ingreso.PARAGRAFO. Las áreas de circulación, derecreación, de uso social, zonas verdes, deservicios y los espacios públicos son dedominio inalienable e imprescriptible de lapersona jurídica que integra la copropiedad.

Existen muchos reglamentos de propiedadhorizontal que cumplen con todos los

requerimientos legales para estarconstituidos bajo las leyes 182 o 16, peroque por mala interpretación de losredactores, afirman estar regidos por la ley428 de 1.998. Siendo que no poseen en su

interior bienes públicos.

Estatutos de asociaciones

Las asociaciones de copropietarios yvecinos nacen principalmente desde la ley182 de 1.948, por no existir un certificadoque demostrara la existencia yrepresentación legal de la persona jurídica.

Las copropiedades al verse impedidas encosas tan esenciales como poder abrir unacuenta, hacer reclamos ante las diferentesentidades del sector público, entre otros,buscaron la manera de tener unarepresentación. La ley 182 de 1.948 dice:

ARTICULO 11. Los propietarios de losdiversos pisos o departamentos en que sedivide un edificio podrán constituir unasociedad que tenga a su cargo laadministración del mismo. Noconstituyendo sociedad deberán redactar

un reglamento de copropiedad, que preciselos derechos y obligaciones recíprocas delos copropietarios, el cual deberá seracordado por la unanimidad de losinteresados. El reglamento de copropiedaddeberá ser reducido a escritura pública, einscrito simultáneamente con los títulos dedominio y plano del edificio. Dichoreglamento tendrá fuerza obligatoriarespecto de los terceros adquirentes acualquier título.

Este concepto fue empleado por muchos

para generar asociaciones, con estatutosdiferentes al reglamento de propiedadhorizontal para poder tener un certificadoexpedido por las Cámaras de Comercio.

A partir de este momento lascopropiedades crearon confusiones, puestoque tenían un reglamento de propiedadhorizontal y unos estatutos, y cuando

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citaban asambleas lo hacían con el nombredel a Asociación pero en los términos delreglamento de propiedad horizontal.

Es importante que si la copropiedad que

pretende reformar el reglamento depropiedad horizontal y tienen unaasociación, se considere la disolución yliquidación de esta, para no generarconfusiones.

Las asociaciones tienen varias falencias,entre otras, que la constituyeron en sumomento propietarios y a vecesarrendatarios, y que al momento detrasferencias de los bienes privados, losnuevos propietarios no hacen parte de laasociación, y los anteriores no se han

retirado. Lo mas grave es queconstitucionalmente el derecho a al libreasociación prevalece, queriendo decir conesto que no se puede obligar a permanecercomo asociado a los propietarios,generándose problemas de cartera y deconvivencia.

En algunos casos estas asociaciones seconstituyeron por parte de agrupaciones devivienda que por las limitaciones legales nopueden ser propiedad horizontal, pero quese han organizado para obtener beneficios

como la seguridad, entre otros. Estosmuchas veces pretenden regirse por lalegislación de la propiedad horizontal sinpertenecer a ella.

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Las constructoras

Con relación a los reglamentos depropiedad horizontal, las constructoras han

sido antagonistas en este asunto, puesmuchos de ellos generaron reglamentosmás por cumplir el requisito legal parasacar su proyecto adelante, que pensandoen el bienestar de los que habitarían en él.

Muchos de estos reglamentos fueronelaborados por personas no idóneas en lamateria para ahorrar costos, generandotodo tipo de problemas.

Otros han tomado modelos de otrosproyectos constructivos en propiedad

horizontal, cambiando aspectos básicoscomo el nombre y dirección y otrasparticularidades.

Hemos encontrado casos comocopropiedades integradas por cuatrounidades privadas, y el reglamento exigeconsejos de administración integrados porcinco propietarios, generando confusión enla norma.

Exigencias ley 675 de 2.001

Aquí encontramos un punto coyuntural enal propiedad horizontal en Colombia, puesa partir de esta ley, los administradores,consejeros, demás entes y residentes sehan preocupado por conocer y aplicar lasleyes y normas que rigen la propiedadhorizontal.

A partir del 4 de agosto de 2.001, lascopropiedades se han esforzado para

modificar los reglamentos de propiedadhorizontal y ajustarlos a la nuevalegislación, el “bum” de la propiedadhorizontal en Colombia, la posibilidad dehacer dinero a costas de la propiedadhorizontal, pues el artículo 86 de .la ley dice:

ARTÍCULO 86. RÉGIMEN DETRANSICIÓN. Los edificios y conjuntossometidos a los regímenes consagrados en

las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428de 1998, se regirán por las disposicionesde la presente ley, a partir de la fecha de suvigencia y tendrán un término de un (1) añopara modificar, en lo pertinente, sus

reglamentos internos, prorrogables por seis(6) meses más, según lo determine elGobierno Nacional.Transcurrido el término previsto en el incisoanterior, sin que se hubiesen llevado acabo las modificaciones señaladas, seentenderán incorporadas las disposicionesde la presente ley a los reglamentosinternos y las decisiones que se tomen encontrario serán ineficaces.

El gobierno nacional a través del decreto1380 de 2.002, extendió el plazo a seis

meses más para modificar el reglamento.

Fuimos testigos del movimiento que generóen la propiedad horizontal para darcumplimiento con este artículo de la ley.Había que modificar el reglamento a todacosta y esto implicaba obtener los recursospara hacerlo, y conseguir quien hiciera elajuste al reglamento, y obtener el quórumnecesario para lograr la modificación.

Algunas copropiedades llegaron aespecular que si no se modificaban losreglamentos de propiedad horizontal lascopropiedad se vería expuesta a multas ysanciones. Siendo que la ley en el artículo86 dice que: “Transcurrido el términoprevisto en el inciso anterior, sin que sehubiesen llevado a cabo las modificacionesseñaladas, se entenderán incorporadas lasdisposiciones de la presente ley a losreglamentos internos y las decisiones quese tomen en contrario serán ineficaces”.

Sentencia C-488 de 2.002Esta sentencia cambió radicalmente lainterpretación inicial sobre el artículo 86 dela ley 675 de 2.001, pues esta fue unarespuesta a la demanda contra el artículo86 de la ley 675 de 2.001, pues hace unaaclaración sobre el artículo, como podemosver en las conclusiones de la sentencia quedice:

4. Problemática en Colombia frente a los reglamentos

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http://localhost/var/www/apps/conversion/tmp/leyes/L0428_98.HTM#1http://localhost/var/www/apps/conversion/tmp/leyes/L0428_98.HTM#1


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5. ConclusiónLa expresión "y tendrán un término de un (1)año para modificar, en lo pertinente susreglamentos internos, prorrogables por seis(6) meses más, según lo determine el

Gobierno Nacional"; contenida en el incisoprimero del artículo 86 de la Ley 675 de2001 no quebranta los artículos 2°, 4° y 58constitucionales, en el entendido que lasasambleas y copropietarios deberánsujetarse a sus reglamentos vigentes paramodificar en lo pertinente sus estatutos. Yel aparte "[t]ranscurrido el término previstoen el inciso anterior, sin que se hubiesenllevado a cabo las modificacionesseñaladas" contenido en el inciso segundode la misma disposición, tampocoquebranta tales disposiciones, en el

entendido que la previsión se aplicaexclusivamente a las normas de ordenpúblico contenidas en la ley.De modo que los edificios y conjuntos queel 4° de agosto de 2001 habían sidoconstituidos como propiedad horizontalmediante el registro de la escritura pública,contentiva del reglamento de copropiedad yde los documentos a que hacen referencialos artículos 4° y 6° del Decreto 1365 de1986, seguirán rigiéndose por la mismanormatividad, salvo que sus copropietarios,en sujeción a sus reglamentos decopropiedad, convengan en regirse por lasdisposiciones de la Ley 675 de 2001 y,para el efecto, haciendo uso de su poderde determinación modifiquen sus estatutos.Y respecto de las previsiones de la ley deorden público, que con prescindencia de lavoluntad de los copropietarios y de losconsorcios rigen como lo dispone la ley.Porque el Estado no puede prescindir de la

justicia interna y propia con que cuentan lospropietarios y las asambleas de losedificios o conjuntos, como depositarias dela voluntad común, para valorar laconveniencia o inconveniencia de alterar

las condiciones jurídico patrimonialesexistentes, de frente a las situacioneseconómicas y sociales que efectivamentecomparten.Salvo en defensa de intereses de ordenpúblico social y económico, de mayor

jerarquía constitucional que la estabilidadque demandan las situaciones jurídicaspatrimoniales, que deberán valorarse y

ponderarse, previa confrontación de lasdiferentes disposiciones de la Ley, asuntoque no le correspondía a esta Corporaciónabordar, como quedó explicado.VI. DECISION

En mérito de lo expuesto, la Sala Plena dela Corte Constitucional, administrando

justicia en nombre del pueblo y pormandato de la Constitución,R E S U E L V E:PRIMERO.- Declarar EXEQUIBLE laexpresión "y tendrán un término de un (1)año para modificar, en lo pertinente, susreglamentos internos, prorrogables por seis(6) meses más, según lo determine elGobierno Nacional" contenida en el incisoprimero del artículo 86 de la Ley 675 de2001, en el entendido que estas

modificaciones deben hacerse conforme alas disposiciones de los reglamentos depropiedad horizontal existentes en elmomento de la vigencia de esta ley.SEGUNDO.- Declarar EXEQUIBLE laexpresión "Transcurrido el término previstoen el inciso anterior, sin que se hubiesenllevado a cabo las modificacionesseñaladas" , en el entendido que estadisposición se aplica exclusivamente a lasnormas de orden público contenidas enesta ley.

En conclusión la corte constitucionalexpresó, que en la ley se encuentran variasprevisiones que no pueden afectar losderechos adquiridos de los propietarios, sino más bien adecuar el ejercicio de talesderechos a nuevas necesidades ypropender, por la convivencia y elmantenimiento de la paz.

Por lo tanto:1. Los conjuntos y edificios no están

obligados a modificar susreglamentos de propiedadhorizontal, para ajustarlos a la

nueva legislación.2. Que transcurrido el termino

previsto en la ley y no se hicieronlas modificaciones a losreglamentos, solo se incorporan aestos las “normas de ordenpúblico” contenidas en la ley.

Con lo anterior surgen dos problemas:

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1. Muchos de los conjuntos noconocen de la sentencia, yresolvieron olvidarse de susreglamentos ajustados a lalegislación anterior, y ahora solo se

rigen por la ley.2. Otros por ahorra dinero, ya no se

sienten presionados para modificarel reglamento de propiedadhorizontal, y se basanexclusivamente por el reglamentode propiedad horizontal

3. El desconocimiento de lo que sonlas normas de orden públicocontenidas en la ley, dificultan ladeterminación de cuando se aplicala ley y cuando el reglamento.

Consideramos que a pesar de que lascopropiedades no están obligadas amodificar sus reglamentos, es mejorhacerlo para evitar los problemasanteriores, además estos reglamentos sebasan en normas desde 1948, y la ley 675es moderna y con mejores herramientaspara las administraciones.

Los asesores que modificaronlos reglamentos de propiedadhorizontal.

Hemos hablado del “bum” de la propiedadhorizontal, el incremento de demanda paramodificar reglamentos de propiedadhorizontal.

A partir del 4 de agosto de 2.001, algunosde los expertos asesores tenían yaredactados textos listos para ser vendidossobre la propiedad horizontal, y habíavisualizado la oportunidad comercialreferente a las reformas de los reglamentosde propiedad horizontal, por lo que anuestro juicio incorporaron dentro de sustextos, minutas que contenían el ajuste alreglamento de propiedad horizontal, textoque no pasaba de ser una trascripción de laley, con algunos pequeños ajustes.

Estos textos fueron presa de diversosprofesionales, que encontraron unaoportunidad de ofrecer sus servicios deajuste a los reglamentos de propiedadhorizontal, sin contar con la experiencia

necesaria, para tales trabajos.

Muchos de estos profesionales, elaboraronestos trabajos basados en las minutasincluidas en algunos textos del mercado,que como mencionamos anteriormente,transcribían la ley 675 de 2.001, por lotanto la mayoría de los reglamentos depropiedad horizontal son una triste copia dela ley en la que se les incluye el nombre,dirección, la tradición y unos cuantosdetalles más.

Aclaramos que esto no ocurrió en todas lascopropiedades y que existen prestigiososasesores en esta materia que hicieron untrabajo serio y profesionales, pero por loque hemos visto en las diferentes ciudadesde nuestro país, son muy pocos.

Problemática actual

Actualmente en Colombia, se presentandiversos tipos de casos:

1. Reglamentos que no fueronmodificados, pero que no existeconciencia de la norma que debenaplicar.

2. Reglamentos que fueronmodificados pero que noreglamentan nada diferente a loque la ley 675 de 2.001 ya dice.

3. Reglamentos bien elaborados (lagran minoría).

La consecuencia es que con el tiempo las

copropiedades citadas en el punto 2, hastaahora se están dando cuenta que sureglamento carece de muchas cosas, sobretodo al momento de imponer multas ysanciones, pues creen que por estar sureglamento dentro del régimen de la ley675 de 2.001, pueden acceder a todas lasherramientas de la ley, siendo que la leyestablece que para imposición de multas ysanciones por incumplimiento de

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obligaciones no pecuniarias, las multasdeben estar establecidas en la ley y en elreglamento de propiedad horizontal, tantocomo los comportamientos objeto desanción como los procedimientos. Esto es

desconocido por muchos y pretenden quecon el hecho de generar documentos oreglamentaciones internas es suficiente, osimplemente por decisión de Asamblea, sinmodificar reglamento de propiedadhorizontal.

Otro aspecto relacionado con este asuntode las sanciones y multas, son los consejosde administración que imponen las multas ysanciones, sin estar facultados parahacerlo, tal como se requiere en la ley, ensu artículo 60.

Como vemos no vasta con habermodificado los reglamento ajustados a lanueva ley.

Hubiese sido mejor si estas modificacionesse ajustaran a las necesidades de cadacopropiedad.

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Los intereses particulares

Al momento de modificar los reglamentosde propiedad horizontal muchas vecessalen a relucir intereses particulares deciertos sectores de propietarios que sepueden ver beneficiados o perjudicadoscon las modificaciones a los reglamentosde propiedad horizontal, esto es mas fuerteen las copropiedades mixtas o comerciales,que al momento de establecer los sectoresy módulos de contribución establecidos porla ley 675 de 2.001, se disminuyes yaumentan de manera significativa lasexpensas comunes.

También por que al momento de modificarlos reglamentos se establecen una serie de

normas y políticas que pueden perjudicaralgunos usos como los de las mascotas,las tiendas en las unidades residenciales,horarios, venta de licores, ruidos,destinación específica de unidadesprivadas, entre otros.

Hemos identificado que en la mayoría delos casos, es mejor la concertación que laimposición. Más adelante veremos formasen las que puede ser efectiva laconcertación.

El bajo presupuesto

Es común ver que las copropiedadestoman la decisión como asamblea paramodificar sus reglamentos y aprueban unacuota extraordinaria para modificar losreglamentos, y cuando reúnen una sumade dinero inician el trabajo, pero con eltiempo se complica la legalización porcausa de que muchos no han cancelado lacuota extraordinaria para la reforma del

reglamento, y en muchos casos quedan losdocumentos por mucho tiempo sin elevar aescritura pública, esperando conseguir losdineros.

En otros casos no se presupuestan bien losgastos de divulgación del documento paraser estudiado, o los gastos notariales y deregistro, y las personas no están

dispuestas a dar más dinero para lalegalización.

La falta de concienciaNormalmente las copropiedades piensanque modificar un reglamento de propiedadhorizontal o adecuarlo a la legislación de laley 675 de 2.001, es un asunto deconseguir el dinero y una persona quehaga el trabajo.

Hacen un contrato y esperan a que elasesor les entregue el documento, para serpresentado ante una asamblea.

La experiencia nos lleva a manifestar queun porcentaje supremamente reducido leenel documento, y de los que leen muy pocosaportan sobre lo que debe o no contener,más bien se basan en los errores deredacción y ortografía de los borradores,antes de aportar si su contenido esapropiado para la copropiedad.

Vemos que las personas no dedican tiempopara leer el documento por su extensión ypor su terminología, que muchas veces noentienden, por lo que pierden interés en la

lectura.

Las personas normalmente creen que porque se contrató un profesional para laredacción del documento, se sobreentiende que está bien, y que es unrequisito legal que hay que aprobar.

Hemos estado en diferentes asambleas deaprobación de reglamentos y en sumayoría se aprueba sin mayoresobjeciones o aportes al documento. Noesperamos que se lea punto a punto el

documento pero si que se discutanartículos de importancia.

Hemos visto casos que ni siquiera eladministrador y uno solo de los miembrosdel consejo de administración se tomaronla molestia de leer el documento,simplemente quieren agilizar el proceso yya.

5. Factores internos

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Falta de trabajo en equipo

Como lo hemos manifestado anteriormente,consideramos que se deben establecerequipos de trabajo para que el reglamentode propiedad horizontal se ajuste a lasnecesidades de la copropiedad.

Consideramos además que un reglamentodebe satisfacer:

1. Las disposiciones legales, que seajuste a la leyes, razón por la cualse contratan los serviciosprofesionales de expertos en lamateria, pues no se quiere unreglamento que contradiga lalegislación.

2. Normas que no violen los derechosconstitucionales de las personas,labor del asesor que se contrata.

3. Normas urbanísticas y generales,labor del asesor contratado.

4. Normas municipales distritales ydepartamentales, labor del asesorcontratado.

5. Moral y buenas costumbres de losresidentes, labor de los entes deadministración.

6. Los deseos y costumbres comunes,labor de los entes de

administración.

Quienes estudian la ley 675 de 2.001,comprenden que muchas partes de la leyexigen que en el reglamento de propiedadhorizontal se especifiquen ciertosprocedimientos, por lo que el asesor debeestar muy pendiente que se genere unareglamentación y unos procedimientosteniendo en cuenta los deseos yconveniencia de la copropiedad.

Es claro que no todas las herramientas que

ofrece la ley tienen aplicabilidad en todaslas copropiedades, y deben ser estudiadasy evaluadas por parte de la comunidad. Porejemplo en el caso de los CentrosComerciales, la ley 675 de 2.001 en suartículo 60, en el numeral 2, que se puedepublicar la lista de los infractores deobligaciones no pecuniarias, con indicaciónexpresa del acto que origina la sanción,pero esto es completamente inconveniente

pues puede crear una mala impresión porparte de quienes visitan el CentroComercial. Como estas normasencontramos muchas más que deben serevaluadas.

Sugerimos que si se pretende reglamentarel comercio de una copropiedad mixta, seciten a representantes del sector comercialpara que al reunirse plantear los problemasque generan estos sectores, se aportenideas y se lleguen acuerdos previos a laasamblea.

De igual forma con cada sector que puedagenerar inconvenientes al momento deaprobar el reglamento en una Asamblea.

Los diferentes órganos de administracióntemen a ciertas personas de la comunidadque pueden dañar una asamblea y talvezsabotear la aprobación, por ser personasconflictivas y negativas a cualquier procesoque se genere, aconsejamos que se hagancomités de trabajo en los que participenactivamente estas personas, es mejor quelo hagan antes y ser involucren con la tareaque no integrarlos que luego sean factor deoposición en la Asamblea. En la mayoríade los casos cuando estas personas seincluyen dentro del equipo de trabajo,aportan cosas importantes y en alasamblea también apoyan la aprobación.

El quórum para aprobar

Se ha generado todo tipo deespeculaciones frente al quórum paraaprobar el reglamento.

El primero es la confusión de las

copropiedades si debe aplicar el quórumque exige la ley o el del reglamentoprimigenio, que en los casos de la ley 182por lo general requiere un 80% delcoeficiente de copropiedad, y en algunosreglamentos manifiestan que es el 100%. Yen la ley 16 en muchos casos mas del 51%del índice de participación. Que para elcaso entendemos que la ley 675 de 2.001establece que será con una mayoría

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calificada del 70% del coeficiente decopropiedad, siendo esto una norma deorden público, y como lo explicamosanteriormente es imperativa y de obligatoriocumplimiento, y se han incorporado estas

normas al reglamento de propiedadhorizontal.

Existen otros problemas y son los que enlos reglamentos de propiedad horizontalexigen que para votar en las asambleasdeben estar a paz y salvo por todoconcepto en la Administración, y creandoun trauma al momento de la aprobaciónpues en algunos casos existe unapoblación morosa superior al 30% delcoeficiente, por lo que no pueden aprobarel reglamento.

En muchas copropiedades citan muchasasambleas para aprobación y en ningunade ellas se cumple el 70% del coeficiente.Consideramos que debe existir una labormuy grande por parte del administrador y elconsejo de administración para logranpersuadir a la asistencia.

Hemos encontrado administradores quebuscan el mayor número de poderes y losreparten entre los propietarios asistentes,para lograr el quórum, hemos visto a otrosque ofrecen hasta “lechona” en la

asamblea, para motivar la participación,otros han hecho rifas entre los asistentes,entre otras estrategias para lograr quórum.

Pensamos que lo anterior es mejor quedesgastar tiempo y dinero en asambleasque nunca tendrán quórum, y que una trasotra cada vez tienen menos asistencia.Conocemos varias copropiedadescopropiedades que han durado más de 3años logrando quórum para aprobar.

El manejo de la asamblea

Hemos visto como muchas asambleaslogran el quórum pero no cumplen elobjetivo, porque la asamblea se salió de lasmanos de los organizadores.

Hay asambleas que tiene un orden del díademasiado extenso y cuando llegan alpunto de aprobación, no se culmina poragotamiento de los asambleístas,sugerimos que lastas asambleas solo se

trate el tema del reglamento de propiedadhorizontal.

Otras asambleas desgatan el tiempo y elinterés de los asambleístas, leyendo puntoa punto la minuta, perdiéndose el interéspor parte de los asistentes, tornándose enuna actividad desgastante, y de igual formano se hacen los aportes deseados.

También existe la tendencia de que almomento de las votaciones las personasque se pueden ver afectados con los

cambios al reglamento de propiedadhorizontal, se retiran para que no exista elquórum o sabotean la votación, para evitarla aprobación.

Si bien es cierto que en la mayoría de loscasos las personas lo leen los reglamentosy no aportan en ellos, también es cierto queexisten unos pocos que buscan interesesparticulares e incluyen dentro del contenidode la minuta artículos o parágrafos que losbenefician de manera particular, pero queno benefician de manera general a lospropietarios, así que el día de la asambleabuscan que se pasen por alto la discusiónde estos puntos, para que se apruebe demanera general el contenido. En muchoscasos el administrador busca favorecerseen su contratación, al momento de redactarel documento. En otros casos los Consejode Administración buscan incluir dentro desus funciones facultades que losextralimitan de la ley para tener respaldo desus acciones ilegales.

A continuación damos algunasrecomendaciones que puede servir de

utilidad para las asambleas:

1. Distribuya la minuta con suficienteantelación para que sea estudiada,y en ella resalte los puntos demayor importancia, los que debeser analizados y que se espera unaporte por parte de la comunidad.Esta distribución puede hacerse

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inicialmente por correo electrónico,en medios magnéticos como CD´so discos flexibles, para ahorrar enfotocopias, y en medios tangiblescomo las fotocopias, resaltando los

puntos de importancia. Evite incluirdentro de la minuta de análisis latranscripción de las unidadesprivadas, en los casos en que esnecesario hacerlo, para evitar undocumento voluminoso.

2. Programe reuniones deinformación y despeje deinquietudes, para que al comunidadpueda participar y dirimir susinquietudes.

3. Pida a las personas que hagan lassolicitudes de cambios o ajustes al

documento con antelación a la Asamblea para que pueda serestudiado y determinar su inclusión.

4. Antes de la Asamblea revise juntocon el comité de trabajo lassugerencias y prepárelas para quese discutan por parte de la

Asamblea.5. Convoque Asamblea solo con el

punto de discusión y aprobacióndel reglamento de propiedadhorizontal, sin incluir otros temasdiferentes, para que no se pierdala atención o la prioridad.

6. Aclare que se ha entregado eldocumento con suficienteantelación y por diferentes medios,y que se han realizado reunionesprevias para despejar inquietudes,que se han atendido sugerenciaspara incorporarlas a la minuta, quepor tal razón el documento no seráleído en su totalidad, sino enaquellos puntos en los que seanecesario hacerlo.

7. Prepare para la Asamblea, unapresentación del documento en

video bean para que se facilite lalectura y se hagan los ajustes aldocumento inmediatamente.Resalte en el documento losartículos de mayor importancia, parque sean tratados.

8. Prepare un salón donde hayacomodidad y las personas sesientan a gusto, inclusive un

refrigerio pude ayudar a hacermenos fatigante la jornada.

9. Elaboren un reglamento deasamblea, que regule laparticipación de cada persona en

cuanto a l tiempo de participación ynúmero de veces de participaciónpor cada tema, par que la discusiónsea más ágil.

10. Por experiencia una reunión deaprobación de minuta no excedede una hora y en los casos difícilesno más de 2 horas. Pero lo deltiempo siempre será relativo,procure que no sobrepase mas dedos horas, pues las personas seempezarán a ir.

11. Recuerde que se requiere mayoría

calificada del 70% para suaprobación.12. Busque un sistema rápido para la

votación.13. Elabore el acta dentro de los

términos legales y publíquela paraque sea puesta a consideración.

Es importante que se mantengan lasmejores relaciones de respeto dentrode la asamblea respectiva.

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Ajuste del reglamento a la ley675 de 2.001

Como ya lo hemos dicho la ley 675 de

2.001, establece que para acogerse a estalegislación se deben modificar en lopertinente los reglamento para que seajusten a la ley 675 de 2.001, precisamentela palabra “ajusten”, es lo que se espera, yen este caso es un ajuste del reglamentode propiedad horizontal primigenio a lasdisposiciones legales.

Estos ajustes se han realizado de manerasdiferentes los más comunes son dos:

1. Dentro de la minuta se manifiesta

que es voluntad de la asambleaacogerse a lo dispuesto en la ley675 de 2.001, y que ajustan losartículos que pueden ir en contracon la ley. Y dan inicio al cambiode algunos artículos del reglamentoprimigenio, como una corrección alos artículos.

2. Se hace un nuevo documento conun nuevo articulado, siendo vigenteel reglamento anterior para efectosde memoria descriptiva, y aspectostécnicos que se han mencionado

anteriormente.Consideramos que la es mas adecuado elpunto dos, pues se presta para confusióndos documentos o escrituras, para suestudio o consulta.

Adición al reglamento

Para el caso como lo expresa el término“adición” es sumar al reglamento o en otras

palabras incluir cosas que no estaban.

El caso mas típico de adición es cuando unproyecto está integrado por etapas, por loque se hace una escritura inicial con surespectivo reglamento y en la medida enque se adicionan etapas o unidadesprivadas, se hacer escrituras de adición alreglamento de propiedad horizontal.

Corrección del reglamento

Como la palabra lo expresa es para“corregir” cosas que quedaron mal, comopor ejemplo una tabla de coeficientes decopropiedad mal elaborada o mal calculada,o cunado se plasmaron errores en lasáreas, etc.

Estas correcciones, se hacen citando elartículo que está mal según el número deescritura y citando el artículo como debequedar.

Aclaración del reglamento

Es típica la aclaración del reglamento,sobre todo cuando no se trascribieron bienlas matriculas inmobiliarias, lasaclaraciones generan una nueva escritura,especificando que se escribió mal y comoes la forma correcta.

Muchas veces los reglamentos depropiedad horizontal son devueltos por laOficina de Registro de InstrumentosPúblicos, por que las matriculas nocorresponden o por que no se omitió citaralguna.

Es curioso ver como lo que mas revisaoficina de registro son las matrículasinmobiliarias y en lo que menos se fijan losque hacen reglamentos es en verificar lasmatriculas.

6. Tipos de cambios en el reglamento

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Por error de cálculo

Hemos visto errores serios comocoeficientes que suman el ciento veinte porciento o el noventa por ciento. Esto es unaevidencia clara del mal calculo y ameritauna corrección a la tabla de coeficientes.

Cuando los coeficientes no suman el cienpor ciento, se afectan directamente doscosas, la primera el recaudo delpresupuesto, el valor del presupuesto dedebe computar por el coeficiente decopropiedad de cada una de las unidadesprivadas, la sumatoria de las cuotas decada unidad privada, es equivalente alvalor total del presupuesto, por lo que si loscoeficientes están mal calculados, o están

por debajo del cien por ciento, el recaudode las cuotas no sería suficiente para cubrirel cien por ciento del presupuesto. Elsegundo aspecto son las votaciones en lasasambleas, pues muchas de las decisionesse tomas basadas en el coeficiente, ycuando la sumatoria de coeficientes superael cien por ciento o está por debajo de estevalor, las decisiones se pueden verafectadas.

Por no corresponder a larealidad física

Muchas veces por error o por favorecer aalgunas unidades privadas, losconstructores disminuyen el coeficiente dealgunas unidades privadas, lo cual implicain incremento en los porcentajes de lasotras, siendo que la ley establece formas ymétodos para su calculo que deben serrespetados, sobre todo para los casosresidenciales, puesto que la ley determinaque se establece de acuerdo con el áreasprivada respecto a la sumatoria de áreaprivada total. En muchos casos las áreastenidas en cuenta no corresponden a lasunidades privadas. Hemos conocidoscasos en los apropósito los constructoresfavorecen algunas unidades privadas paraque el valor de las expensas comunes nosea tan alto. Estos casos ameritan

corrección a los coeficientes decopropiedad, y la corrección a las áreas decada una de las unidades privadas que laintegra.

En muchas copropiedades se quiere hacerun levantamiento de cada una de lasunidades privadas para determinar el áreaexacta y establecer los coeficientes, noestamos en contra de eso, pero vemos queson muy pocas las unidades privadas queconcuerdan a la perfección lo construidocon lo establecido en planos, donde setomaron las cifras, si esto fuera de esemodo casi todos los reglamentos tendríanque ser revisados en sus tablas decoeficientes, haciendo levantamiento.

Existe un serio problema con los lotes, yconsideramos que la ley se ha quedadocorta en este asunto, pues existenproyectos de propiedad horizontal, en elque se venden lotes, para ser construidos,generándose una tabla de coeficientesbasada en el área de los lotes. El problemaviene cuando se inician las construccionesde las unidades privadas, siendo que la leyestablece que para determinar elcoeficiente se debe considerar el áreaconstruida, por lo que se genera la dudapara los propietarios, si se debe seguirmanejando el coeficiente inicial o se debecalcular uno nuevo.

La ley 675 establece:

ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvolo dispuesto en la presente ley para casosespecíficos, los coeficientes decopropiedad se calcularán con base en elárea privada construida de cada bien dedominio particular, con respecto al áreatotal privada del edificio o conjunto.El área privada libre se determinará demanera expresa en el reglamento de

propiedad horizontal, en proporción al áreaprivada construida, indicando los factoresde ponderación utilizados.PARÁGRAFO. Para calcular el coeficientede copropiedad de parqueaderos ydepósitos, se podrán ponderar los factoresde área privada y destinación.

ARTÍCULO 27. FACTORES DE CÁLCULOEN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO

7. Cambios en la tabla de coeficientes

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MIXTO Y EN LOS CONJUNTOSCOMERCIALES. En los edificios oconjuntos de uso mixto y en los destinadosa comercio, los coeficientes de copropiedadse calculan de acuerdo con un valor inicial

que represente una ponderación objetivaentre el área privada y la destinación ycaracterísticas de los mismos. Losreglamentos de propiedad horizontaldeberán expresar en forma clara y precisalos criterios de ponderación para ladeterminación de los coeficientes decopropiedad.PARÁGRAFO. El referido valor inicial nonecesariamente tendrá que coincidir con elvalor comercial de los bienes de dominioparticular.

De acuerdo con la ley, podemos resaltarvarias cosas:

1. Que para copropiedades residenciales,solamente el cálculo del coeficiente decopropiedad se establecerá con base en elárea privada construida de cada bien dedominio particular, con respecto al áreatotal privada del edificio o conjunto, es decir:Si:CUP = coeficiente unidad privadaTC= total coeficiente

AP= área privada APL= área privada libre ATP= área total privada

Entonces:

AP / APT X 100 = CUP

Por lo tanto:Sumatoria de CUP = TC

2. El área privada libre se determinará demanera expresa en el reglamento depropiedad horizontal, en proporción al áreaprivada construida, indicando los factores

de ponderación utilizados. Es decir queexisten áreas privadas construidas y áreasprivadas libres, las áreas privadas libres seentienden como terrazas, patios,antejardines, etc., que no puedenconfundirse con zonas comunes de usoexclusivo, en este caso debe ser áreasprivadas. Lo que se expresa es que lasáreas privadas que son libres deben

calcularse en diferente proporción a lasáreas construidas, pues su uso y beneficioes el mismo.

Otro caso de áreas libre, son los lotes, que

se venden para construirlos, pues seentiende que si no están construidos no sebenefician de los bienes y servicioscomunes en igual proporción que lasunidades privadas que ya se hanconstruido. Aquí el problema es que en lamedida en que se construyen casas encoeficiente de copropiedad cambia, por loque implica una modificación al reglamentode propiedad horizontal cada que seconstruye o amplía una unidad privada.

3. En los casos comerciales o mixtos

se establece que los coeficientesde copropiedad se calculan deacuerdo con un valor inicial querepresente una ponderaciónobjetiva entre el área privada y ladestinación y características de losmismos.

Es interesante que la ley no establece unaformula matemática para cada casodiferente a las copropiedades residencialesque como ya se dijo son por área privada,por lo que se muchas veces se generanconflictos internos cuando se tratan deajustar los coeficientes, pues en muchoscasos las diferencias son enormes.

Para ajustarse a la nueva ley

Al ajustar los reglamentos de propiedadhorizontal a la nueva legislación, seencuentran muchos asuntos que deben sertratados, entre estos los coeficientes de

copropiedad, por ejemplo en la legislaciónanterior para el caso de la ley 182 de 1948,se decía que los coeficientes se calculabande acuerdo a un valor inicial, que nonecesariamente era el área privada, por loque muchos reglamentos anteriores a la ley675 de 2001, no se calcularonrigurosamente por áreas, sino por otrosfactores.

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Al ajustar los reglamentos de propiedadhorizontal, se generan inquietudes sobre elcálculo de los coeficientes de copropiedadbasados en las exigencias de la nueva ley.

Los propietarios pueden de maneravoluntaria ajustar sus coeficientes decopropiedad, con el fin de ajustarse entodas sus partes a la legislación que seacogen, esto de acuerdo con los factoresanalizados anteriormente.

Consideramos que si de manera voluntarialos propietarios de las unidades privadasque integran la copropiedad al someterse alrégimen de propiedad horizontal ley 675 de2001, deben someterse en todas sonpartes a la ley, y no es bueno excluir

coeficientes de copropiedad, ajustados alas nuevas disposiciones.

En algunos reglamentos se pretendemanipular los coeficientes, pues incluyenparágrafos en los que aclaran que lasexpensas comunes se pagarán de maneraigualitaria para todos independientementede los coeficientes calculados, cosa que noes legal, y que mas adelante generaproblemas al recaudar la cartera, pues losprocesos ejecutivos pueden perderse porerror en el cálculo de la cuenta.

Los derechos adquiridos

En algunos casos se han modificado loscoeficientes de copropiedad y algunospropietarios que se ven afectados aleganderechos adquiridos al momento de lacompra. Consideramos que de acuerdo conla sentencia C 488 de 2002, los

reglamentos de propiedad horizontalpueden ser modificados siempre y cuandode manera voluntaria los propietariosdecidan modificar los reglamentos, esto sepuede entender que los propietarios enmayoría calificada han decidido renunciar aestos derechos. Pero entendemos quecada caso es un asunto particular y debeser analizado de manera independiente.

Además es importante analizar aspectoscomo el bien colectivo sobre el particular.

Consideramos que los copropietarios nodeben ser tan temerosos a los cambios de

los coeficientes, pues la ley 675 de 2001,refleja un poco mas de equidad y justicia encuanto a su calculo que las leyes anteriores.

El 100% del coeficiente, frentea las tablas de Excel

La ley 675 establece como una de las

razones por las que se debe cambiar loscoeficientes es por errores en los cálculos.Hemos visto en gran cantidad dereglamentos coeficientes de copropiedadcuya suma total no corresponden al cienpor ciento, en la mayoría de casos, la sumallega a noventa y ocho o noventa y nueve,pues por causa de aproximaciones en lashojas de cálculo de los sistemas donde serealizan, los decimales no son contados ose omiten, y sobre todo en lascopropiedades que tienen muchasunidades privadas, la sumatoria en lashojas de calculo dan un 100 por ciento,

pero al ajustar a dos o tres decimalescortarlos y pegarlos al sumar de maneraindependiente los porcentajes las somas nollegan al 100 por ciento.

Ajustes adicionales alreglamento por modificarcoeficientes

Es importante tener en cuenta que cuandose modifica la tabla de coeficientes laoficina de registro de instrumentos públicosrequiere que:

1. Que se cite la descripción lasunidades privadas nuevamente enla modificación del reglamento.

2. Que se citen las matriculasinmobiliarias de cada una de las

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unidades privadas y las de mayorextensión.

3. Que se citen loas cédulascatastrales de las unidadesprivadas que la integran

Lo anterior permitirá que no devuelvan losreglamentos.

Es importante resaltar que la ley exige quese exprese de manera clara en losreglamentos la forma en que se hizo elcalculo o ponderación de los coeficientesde copropiedad, cosa que en muchosreglamentos se omiten, y cuando se quiereestudiarlos, nadie puede dar razón de lametodología utilizada para su calculo,prestándose para confusiones y malos

entendidos.

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Encabezado de la minuta

Usualmente en este encabezado, seespecifican datos generales de la

propiedad como son:

Clase de acto o contrato, en el que se debeaclarar que tipo de acto se pretende,modificación, aclaración, corrección etc.

Personas que intervienen en el contrato, eneste caso el representante legal de lapersona jurídica, y si hay modificacionessobre las unidades privadas, lospropietarios o representantes legales deestas unidades.

Folios de matriculas inmobiliarias, las delglobo de mayor extensión y las de todas ycada una de las unidades privadas.

Dirección, Las que corresponde al edificio oconjunto.

El quién, cuando, porqué, paraqué, del reglamento

La parte inicial de la minuta deprotocolización, en esta parte, las cláusulasdeben especificar aspectos básicos como:

El notario dice que en la fecha determinada;en la ciudad determinada, quien compareceante él; con que identificación y en quecalidad, y las razonas por las quecomparece; normalmente se cita la o lasescrituras de constitución de la propiedadhorizontal y sus modificaciones,aclaraciones, adiciones, etc.; el régimen depropiedad horizontal en el que nació lacopropiedad; su ubicación.

A continuación se cita el reglamento depropiedad horizontal como quedará, esrecomendable un índice de temas parafacilitar la consulta del reglamento.

Objeto, efectos, normatividad,reformas, definiciones yprincipios orientadores

Son aspectos generales de un reglamentode propiedad horizontal, que son básicosen un reglamento de propiedad horizontal,que se pueden ver de manera mas clara enla minuta contenida en este documento.

Otros aspectos

El modelo de reglamento de propiedadhorizontal tiene dos propósitos uno una

base para la modificación y otro paraestudio, pues su contenido ayuda acomprender los procedimientos en lapropiedad horizontal de manera mas clara,apoyados de otras normas que serelacionan.

Hay que entender que cada reglamento depropiedad horizontal es difernte eindependiente, y debe ser redactado demanera particular para cada edificio oconjunto.

Lo que normalmente ocurre es que sepretende copiar las minutas o los modelosde reglamentos, como si fueran eldocumento infalible para todas lascopropiedades, pero en esto hay que tenermucho cuidado, pues cada copropeidad secomporta de manera diferente.

Consideramos que los reglamentos depropiedad horizontal deben ser tratados yredactados de manera cuidadosa, con el finde que no se manipule su información aconveiencia de unos pocos, (administrador,consejo de administración), si no quebusque de manera imparcial ypropendiendo excusivamente el bienestarcolectivo o general de los propietarios yresidentes de los bienes privados.

Advertimos que el modelo de reglamentoque se adjunta no deja de ser un modelo, ypor lo tanto solo sirve como una base de

8. El reglamento de propiedad horizontal y su contenido

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estudio, y una noción de lo que debe ser undocumento, mas es necesario que se tengaen cuenta que las copropiedades, puedenser residenciales, comerciales o mixtas, yen casos donde hay comercio, se requiere

de otros aspectos como sectores ymódulos de contribución, unareglamentación de vitrinismo, horarios deapertura, ingreso de mercancías, normasde seguridad, entre otros, que puedenrequerir mayor atención,

El modelo adjunto contiene formas básicas,y seguramente requiere que quien la use,haga un estudio cuidadoso y detallado,para no incurrir en errores, y como lohemos dicho antes, con esta guía no seespera que de manera independiente cada

unidad redacte por si misma losreglamentos, si no que tengan una ayuda almomento de contratar un profesional paramodificar el documento, y así identificarquien realmente puede hacer un buentrabajo de modificación.

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Por parte de oficina deregistros de instrumentospúblicos

Uno de los problemas que se presentan enalgunos casos, y que muchas veces no sedetectan, pero que al momento de registrarla escritura, se detectan por causa de ladevolución del documento. Que para elcaso, son errores que la misma oficina deregistro de instrumentos públicos cometió,al momento de registrar reglamentos depropiedad horizontal o sus modificaciones.

Los casos pueden ser múltiples, como porejemplo, se hicieron correcciones oadiciones al reglamento primigenio, pero seradicaron en matriculas inmobiliariasdiferentes a las matrices, por lo que almomento de citar dichas escrituras en laminuta, no concuerda la información.

Otro caso típico, es que se hacenmodificaciones a unidades privadas, ocambios por la creación o eliminaciónmatriculas inmobiliarias para unidadesprivadas o y estas no afectaron lamatricula matriz.

Por lo anterior es importante que quienhace las reformas a los reglamentos, enprimera instancia revise el certificado detradición y libertad matriz, lo estudie, pasoa paso, para detectar cualquierirregularidad, tanto en las matriculasinmobiliarias de las unidades privadas,como en las escrituras de modificación quedeben aparecer en cada una de lasanotaciones del certificado de tradición.

En las matriculas inmobiliariasUna de las mayores causas por las que sonrechazados los reglamentos en oficina deregistro de instrumentos públicos son porcausa de los errores cometidos altranscribir las matriculas inmobiliarias delas unidades privadas y las de mayorextensión.

Recomendamos que se preste especialatención a esta tarea, revisando número anúmero para evitar errores en lo que sedigita.

En la citación de las escrituras

Otra de las causas que generan mayordevolución es la citación incorrecta de lasescrituras que han constituido la propiedadhorizontal, o de adición, modificación ocorrección, por errores en las fechas de lasescrituras o en los números de lasescrituras. Igualmente recomendamosprestar atención a los datos digitados en

las minutas.

En la citación del régimeninicial

Cuando se trata de reforma el reglamentode propiedad horizontal, hemos encontradocasos en los que por no citarse el régimen

al cual fueron constituidos (ley 182 de 1948,ley 16 de 1985, ley 428 de 1998), para sersometidos a la ley 675 de 2001.

Errores escrituras anteriores

En algunos casos en las escrituras deadición o modificación se han cometidos

errores que deben ser corregidos en lanueva escritura, por lo que hay que hacerun estudio de cada una de las escriturasexistentes en la copropiedad, para verificarsu contenido y hacer las correcciones quesean necesarias.

9. Errores comúnmente cometidos

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Modificaciones sin licencias

Anteriormente las notarías y oficina deregistro de instrumentos públicos poca

atención prestaban a los documentos quese radicaban, por lo que permitían muchascosas sobre los documentos, la mas común,era las modificaciones a los reglamentos enlos que se requería licencias de lasentidades competentes como planeación ocuraduría urbana, por modificaciones en lasáreas, como es el caso de constitución denuevas unidades privadas, o integración deunidades privadas.

Es importante que se revisen estos casosparticulares y se hagan los ajustes

pertinentes, ante las autoridadescompetentes, y si es el caso legalizar estasconstrucciones, pues si no se hace seincurre en falsedad de documento por nocorresponder este a la realidad.

Modificaciones incluyendoestatutos de asociación

Hemos encontrado reformas a los

reglamentos que citan como nombre de lapersona jurídica “asociación decopropietarios…”, revolviendo un ente

jurídico con otro, como lo vimosanteriormente las asociaciones no tienenada que ver con el régimen de propiedadhorizontal, por lo que el nombre de lapersona jurídica, deberá ser el mismo queexiste en la escritura de constitución de lapropiedad horizontal, a no ser que sequiera cambiar por otro nombre.

Errores de numeración

Este es otro caso típico de errores en lasescrituras, pues en el ejercicio de cambiarel documento, se eliminan algunoscapítulos, artículos, o parágrafos,desorientando al consultante deldocumento.

Este caso es frecuente en los numeralesdentro de los artículos, por no se lleva elorden secuencial de los mismos, esimportante una revisión minuciosa deldocumento cuando se han hecho todas las

correcciones al documento para que no setrascriban en la escritura pública los errores.

Errores por copiar minutas deotras copropiedades

Es común encontrar dentro de algunasescrituras nombres de otras copropiedades,como por ejemplo la persona jurídica sedenomina “CONJUNTO RESIDENCIAL

TEQUENDAMA” y en casi todo eldocumento se cita su nombrecorrectamente, pero en algún lugar dice“CONJUNTO RESIDENCIAL LOSROBLES”, es evidente que la minuta hasido copiada de otra copropiedad, y quienajustó el documento no cambió todos losnombre, quedando en la escritura dereforma estos errores.

ConstruccionesEs común que las copropiedades quierangenerar nuevas construcciones, comonuevas unidades privadas, o ampliación deunidades privadas, sobre todo en los casosen los que se compran los lotes y cadaquién construye, o en los casos en los quese quiere construir sobre terrazas o patios,entre otros casos especiales.

Los propietarios muchas veces piensanque es su unidad privada y puedenmodificar cuando quieran, piden licenciaspara sus construcciones y las logran, hacensus construcciones, pero no se percatanque ahora tienen mayor área privada, ycomo consecuencia su coeficiente decopropiedad debe incrementarse, ydiminuirse el de las demás unidadesprivadas, así como el ajuste al cuadro deáreas que está en los planos, y el proyectode división o memoria descriptiva, se

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requiere licencia para modificar lapropiedad horizontal, y normalmente estoscostos no son asumidos por el que modificóen su momento.

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El estudio de los documentos

Consideremos que antes de cualquier cosa,inclusive determinar el valor a cobrar de lareforma a un reglamento de propiedadhorizontal, es necesario revisar y estudiarla documentación necesaria para realizar eltrabajo, pues de la complejidad no está enel número de unidades privadas, sino enlas características de los documentos,como lo vimos en el capítulo anterior, puesson muchos los factores que hay quedeterminar para saber que tan fácil ocomplejo es el trabajo.

Detección de los errores en elreglamento anterior

Es importante que los órganos deadministración de la copropiedad, antes dehacer o contratar la reforma, detecten loserrores que y falencias de su reglamentoprimigenio, y que cosas consideranesenciales que no están dentro de estedocumento, para que sen tenidas encuenta, es bueno dentro del ejercicio,detectar las fortalezas del reglamento

primigenio, con el fin de que no seanmodificadas dentro de lo posible en elnuevo reglamento, teniendo en cuenta queexisten algunos términos de la nueva leyque no pueden ser cambiados.

Quiénes harán el trabajo

Este es uno de loscuestionamientos mas grandes que

se generan por parte de los órganosde administración de su momento.

En muchos casos se hacencotizaciones de abogados cercanosa la copropiedad, o por referenciade otras copropiedades.

En algunos casos se toma ladecisión basado en el precio y enotros con base en la experiencia.

Lo cierto es que no podemos juzgarun asesor por el número dereglamentos que haya realizado,sino más bien por la calidad de sutrabajo.

Seguramente será necesarioindagar sobre sus trabajosanteriores y la calidad del mismo,revisando los documentos de lo queha elaborado. Esta verificación es

buena, pues son muchos los casosque encontramos de asesores quereciben parte del dinero y sedesaparecen, o dejan el trabajo amedias.

Algunos cobran tarifascompletamente exageradas ydesproporcionadas al trabajo arealizar. Consideramos que elprecio depende de la dificultad del

trabajo, no del número de unidadesprivadas.

El costo, y como se cubrirá

Es necesario que los órganos deadministración busquen la mejoralternativa para la copropiedad, y nosiempre la mejor alternativa radica

en el precio, pero lo que si es claro,es que estos costos deben sercubiertos oportunamente para evitarincumplimientos.

Es necesario que dentro delpresupuesto para la reforma, seincluyan costos como, del asesor

10. Proceso de reforma

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contratado, los gastos de reuniones,gastos de asamblea, gastos depapelería, fotocopias, gastosnotariales y de oficina de registro de

instrumentos públicos.

Pues es común encontrarcopropiedad que se han quedadosin dinero para enfrentar los costos,por lo que los reglamentos quedansin legalizar por falta depresupuesto.

Es importante determinar si lacopropiedad posee estos recursos o

se debe generar cuotaextraordinaria, en todos los casosserá necesario que la asambleagenera autorice estos valores ocuotas, pues el consejo deadministración ni el administradorestán facultados para hacerlo.

El trabajo por parte de Consejo

de Administración y el Administrador

No se puede desestimar la labor quecumplen los administradores y miembrosdel consejo de administración, pues sonfundamentales para estas reformas.

Es importante que estos entes entiendanque priman los intereses de la comunidadsobre unos pocos, es necesario que elconsejo de administración, no manipule eldocumento a su conveniencia, o en su afánde poder, le quiten facultades aladministrador, plasmando dentro deldocumento una extralimitación de susfunciones.

De igual forma el administrador no debeextralimitarse de funciones otorgándosefacultades, como autorización del uso delfondo de imprevistos, o de imponer multas

o sanciones, o ser elegidos por laasamblea, cuando existe un consejo deadministración.

La inclusión de personas de lacomunidad en el proceso

Como toda tarea tiene sus opositores, eneste caso existen miembros de lacomunidad que son un problema para losórganos de administración, por seropositores a sus programas, y en algunoscasos generan tal controversia que puedenafectar el proceso, en algunos casos

generan impugnaciones sobre lasdecisiones, por algunos errores que sepueden cometer en las asambleas.

Hemos aprendido que es importante incluira estar personas dentro del proceso deredacción y hacerlos partícipes, para dirimircualquier conflicto antes de la asamblea,vemos como al hacerse partícipes dentrodel proceso, el día de la asamblea apoyanla gestión y facilitan su aprobación.

Reuniones con sectores de lacomunidad

En algunas copropiedades, se encuentranlos propietarios o residentes por sectores,como por ejemplo en los casos en que haycopropiedades mixtas, el grupo de losresidentes de apartamentos, el de locales,el de oficinas, el de casas, o cuando estáintegrado el proyecto por etapas (los de lascasas nuevas o los de las casas viejas,etc.).

Es importante que las opiniones de losdiferentes sectores sean atendidas, paragenerar compromiso de cumplimiento yconsenso entre las partes.

Uno de los casos que genera mayorproblema en el consenso, es cuandoexisten locales comerciales debajo deapartamentos, pues estos pretendenejercer su derecho comercial, sin tener en

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cuenta la tranquilidad y el descanso dequienes habitan a su alrededor. Por eso estan importante que se generen normas encuanto al uso de los bienes privadoscomerciales, y de igual forma los

residenciales.

Socialización y sensibilización

Cuando se hace un buen trabajo previo,involucrando a la comunidad, es más fácillograr participación en el cumplimiento delas normas.

Pero como lo hemos visto en casi todos los

casos, se generan las reglamentaciones,pero las personas no las leen.

Nos parece conveniente que de la manocon el proceso de adecuación de normas,se generen estrategias para divulgar lainformación, mas que fotocopiar la escritura,es buscar que las personas comprendan, elporqué de las normas y los beneficios decumplirlas, si es necesario generar tallereso actividades que lleven al cumplimiento deestos propósitos.

Es bueno en esto sectorizar, propietariosde mascotas, de vehículos, padres deniños, de jóvenes, de usuarios de piscina,etc.

Los borradores de la minuta

Es importante que para lograr buenresultado en las reuniones de trabajo parareformar el reglamento, se cuente con un

borrador del documento base para cadaparticipante, sobre todo en los aspectosque son de su interés, para así recolectarpropuestas de cómo debería quedar eldocumento.

Aun en la asamblea de aprobación se debepartir de la base que el documento es unborrador hasta tanto la asamblea no lo

apruebe, pues es posible que surjanajustes de ultimo momento.

La divulgación y participacióngeneral

Si bien es cierto que se pretende laparticipación de la comunidad, es claro queno es posible hacer participar a todos lossectores, pues complicaría el proceso.

Por lo que es importante que se de aconocer de manera general el documentoantes de la asamblea, y se otorgue un

tiempo prudencial, para que se lea yquienes tengan sugerencias o inquietudespuedan manifestarlas antes de la asamblea.

Es importante este paso, para que sea maságil la asamblea y se evite leer todo eldocumento, y mas bien se centren esaspectos trascendentales.

La convocatoria y el quórumEn muchos casos se crean dudas encuanto a el quórum, pues a ley habla deuna mayoría calificada del 70%, pero ensus reglamentos primigenios habla de un80% y hasta de un 100%, por ser norma deorden público, consideramos que se debenregir por los requisitos establecidos en laley y no en el reglamento.

Es importante que en la convocatoria no secometan errores para evitar nulidades y se

tengan en cuenta los requisitos legales.

Por otra parte, algunos piensan que si nohubo quórum de primera citación, se puedehacer en la segunda citación con cualquiernumero plural, pensamiento errado, puespor requerirse mayoría especial, serequiere en todos los casos 70%.

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Ante notaría

Al momento de radicar ante notaría,adjunto a la minuta no pueden faltar lossiguientes documentos:

1. Acta de Asamblea de aprobaciónde la reforma.

2. Certificado de existencia yrepresentación legal de la persona

jurídica, o acta de nombramientodel administrador.

3. La minuta en medio magnético.4. La minuta en medio escrito.5. Fotocopia de la cédula de

ciudadanía del representante legal.

Si se han realizado modificaciones querequieren licencia, se debe adjuntarademás:

1. Planos sellados por la curaduríaurbana o planeación según sea elcaso.

2. El proyecto de división – memoriadescriptiva, debidamente sellado.

3. Las licencias por parte de laentidad competente (planeación ocuraduría).

Normalmente una notaría toma entre dos atres días para generar el documento.

Se debe recordar que se debe cancelar losdineros correspondientes a escrituración.

Ante oficina de registro deinstrumentos públicos

Una vez recibida la escritura de la notaría,el administrador o representante legal debeproceder de manera inmediata a radicarante oficina de registro de instrumentospúblicos la escritura para su respectivoregistro.

Este proceso puede tomar de tres a ochodías dependiendo el lugar.

En oficina de registro, un calificadorevaluará el documento y si todo está enorden, procederá a hacer la anotaciónencada uno de los folios de matriculas

inmobiliarias afectados.

Se debe recordad que al radicar se debecancelar los dineros de la radicación.

11. La legalización

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Cuando se general sectores ymódulos de contribución

Este es un tema poco comprendido

en la propiedad horizontal, pues enmuchos casos en los que lossectores y módulos de contribucióndeben ser tenidos en cuenta, no loson, generando gran discordia entreunos y otros.

Analizaremos de acuerdo con la leyque son sectores y módulos decontribución.

La ley 675 de 2.001, crea esta figuray dice:

ARTÍCULO 31. SECTORES YMÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN.Los reglamentos de propiedadhorizontal de los edificios oconjuntos de uso comercial o mixtodeberán prever de manera expresala sectorización de los bienes yservicios comunales que no estén

destinados al uso y goce general delos propietarios de las unidadesprivadas, en razón a su naturaleza,destinación o l

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