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1. VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES

Las Variables Urbanas Fundamentales son el conjunto de restricciones o limitaciones definidas en la normativa aplicable a un determinado terreno que va a ser desarrollado mediante un proceso de urbanización o de edificación. La normativa aplicable a un terreno aparece definida en los instrumentos jurídicos nacionales, estatales y locales como lo son los Planes de Desarrollo Urbano Local y las Ordenanzas Municipales entre otros.

De acuerdo a lo establecido en la LEY ORGÁNICA DE ORDENAMIENTO

URBANÍSTICO (LOOU), en sus artículos 86 y 87, tenemos:

Artículo 86

A los efectos de esta ley se consideran Variables Urbanas Fundamentales en el caso de las Urbanizaciones:

1.- El uso correspondiente.

2.- El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora.

3.- La incorporación a la trama vial arterial y colectora.

4.- Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.

5.- La densidad bruta de la población prevista en el plan.

6.- La dotación, localización y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas.

7.- Las restricciones volumétricas.

Artículo 87

A los efectos de esta ley se consideran Variables Urbanas Fundamentales en el caso de las Edificaciones:

1.- El uso previsto en la zonificación.

2.- El retiro de frente y el acceso según lo previsto en el plan para las vías que colindan con el terreno.

3.- La densidad bruta de población prevista en la zonificación.

4.- El porcentaje de ubicación y el porcentaje de construcción previstos en la zonificación.

5.- Los retiros laterales y de fondo previstos en la zonificación.

6.- La altura prevista en la zonificación.

7.- Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.

8.- Cualesquiera otras variables que los planes respectivos impongan a un determinado lote de terreno.

Teniendo en cuenta las variables urbanas fundamentales indicadas en los

artículos anteriores, es competencia del Ejecutivo Nacional, reglamentar a través de normas técnicas establecidas en leyes, resoluciones y reglamentos,

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tanto para el caso de urbanizaciones como para el caso de edificaciones las siguientes:

- El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora.

- Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.

- Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.

- La dotación, localización y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas.

Y son materia reglamentada mediante ordenanzas, regulaciones y controles propios de los Gobiernos Municipales, las siguientes variables:

- El uso correspondiente o uso previsto en la zonificación.

- Las restricciones volumétricas.

- Las dimensiones de parcela: área y frente.

- Las dimensiones de lotes.

- El porcentaje de construcción.

- El porcentaje de ubicación

- El área libre de parcela.

- El retiro de frente, los retiros laterales y de fondo previstos en la zonificación y el acceso según lo previsto en el plan para las vías que colindan con el terreno.

- La altura prevista en la zonificación.

- El estacionamiento, entre otras.

Cabe destacar que dependiendo de las características especiales de cada

zona, estas variarán o se incrementarán en casos tales como áreas de conservación por valor histórico, arquitectónico o ambiental, entre otros.

Teniendo en cuenta las Variables Urbanas Fundamentales que son

competencia de los Gobiernos Municipales, se presenta a continuación algunos conceptos de gran importancia que nos facilitarán el análisis y comprensión de las ordenanzas de zonificación especificas de un municipio. Cabe destacar que cada ordenanza de cada Municipio tiene sus características específicas y pueden variar de uno a otro, por lo que cada vez que se vaya a desarrollar una parcela, deben analizarse con mucho cuidado las mismas.

USOS DEL SUELO Corresponde al uso que se le puede dar a cada una de las zonas

integrantes del área urbana. Entre los cuales podemos mencionar: - USO RESIDENCIAL O USO DE VIVIENDA - USO COMERCIAL O USO DE COMERCIO - USO INDUSTRIAL O USO DE INDUSTRIA - USO INSTITUCIONAL

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USO RESIDENCIAL O USO DE VIVIENDA Contempla aquellas áreas destinadas a la ubicación de viviendas,

residencias, edificaciones y locales destinados al hospedaje (siempre que no presten servicios comerciales adjuntos, tales como bares, restaurantes o discotecas, en cuyo caso requerirán que en el lugar donde se emplazan esté admitido algún uso comercial). Contempla la cantidad de viviendas que se puede llegar a tener en una edificación y la continuidad o discontinuidad de la edificación a construir en una parcela.

Teniendo en cuenta la cantidad de viviendas que se puedan llegar a tener

en una parcela, e l Uso residencial se puede subdividir en: Vivienda unifamiliar: edificación que alberga una sola unidad de

vivienda por parcela. Vivienda bifamiliar: edificación constituida por dos unidades de vivienda

totalmente independientes en cuanto a estructura, acceso y servicios en una parcela.

Vivienda multifamiliar: edificación conformada por tres o más unidades

de vivienda por parcela. Teniendo en cuenta la continuidad o discontinuidad de las edificaciones a

construir en una parcela, el uso residencial se subdivide en: Edificación aislada: la que no está adosada a otra edificación por

ninguno de sus lados. Edificación pareada: edificación que está adosada por uno solo de sus

lados a otra edificación construida en la misma parcela o en la parcela adyacente.

Edificación continua: aquella que se encuentra adosada por ambos

lados a otras edificaciones construidas en la misma parcela o en las parcelas adyacentes.

Uniendo ambos criterios se obtienen las variables secundarias, tales

como: unifamiliar aislada, bifamiliar pareada, multifamiliar aislada, etc. La capacidad de los inmuebles nos indica la cantidad máxima del uso a ser

dado, es decir, la máxima capacidad de personas residentes, o de empleados, o de dormitorios, o de viviendas, etc... Así, en las ordenanzas de cada zona se indicará:

* m2 / dormitorio * dormitorios / hectárea * viviendas / hectárea, etc... Para determinar lo que puede ser construido en una parcela, se debe

primero conocer la capacidad de los inmuebles y luego a ésto, determinar el área máxima posible a construir.

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ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN DE MARACAY

- Zona R8: Zona residencial multifamiliar.

- Zona R4: Zona residencial multifamiliar.

- Zona R5: Zona residencial multifamiliar.

- Zona R6: Zona residencial multifamiliar.

- Zona R7: Zona residencial multifamiliar.

- Zona R1: Zona residencial unifamiliar.

- Zona R2: Zona residencial unifamiliar y bifamiliar.

- Zona R3: Zona residencial multifamiliar.

USO COMERCIAL O USO DE COMERCIO Para reglamentar el uso comercial se establecen criterios en base a: * el radio de acción del comercio, es decir, de donde pueden provenir sus

clientes, lo que determina la magnitud de la comunidad a servir * la función económica de las actividades comerciales En función al radio de acción del comercio, el uso comercial se puede

dividir en: * Comercio local, para atender las áreas residenciales inmediatas * comercio vecinal, puede servir a toda una urbanización de regular

magnitud * Comercio comunal, para atender a un amplio sector geográfico de una

ciudad * Comercio metropolitano, para atender a toda una ciudad en inclusive

áreas fuera de ésta De acuerdo a la función económica desarrollada, se puede subdividir en: * Comercio al detal, librerías, abastos, ferreterías, etc,... * Servicio comercial, restaurante, peluquerías, estación de gasolina, etc,... * Comercio al mayor, venta en grandes cantidades * Comercio industrial, actividades que combinan fabricación con venta en

la misma edificación El comercio al detal y comercial están contemplados dentro de lo

denominado como comercio local y vecinal que se refiere a las construcciones destinadas a la prestación de servicios necesarios para complementar el resto de las act ividades, como son las residenciales y las productivas, incluyendo las interrelaciones y actividades anexas que se generan a partir de ellas.

Dentro de la Ordenanza de zonificación de Maracay, tenemos:

- Zona R3-CL: Zona residencial multifamiliar-comercio local.

- Zona R4-CC: Zona residencial multifamiliar-comercio comunal.

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- Zona R5-CC: Zona residencial multifamiliar-comercio comunal.

- Zona R5-CM: Zona residencial multifamiliar-comercio metropolitano.

- Zona CM-R8: Zona residencial multifamiliar-comercio metropolitano.

- Zona CL: Zona de comercio local.

- Zona CM-R9: Zona residencial multifamiliar-comercio metropolitano.

- Zona CC: Zona de comercio comunal.

- Zona CM: Zona de comercio metropolitano.

USO INDUSTRIAL O USO DE INDUSTRIA Comprende a todo tipo de industrias y aquellas instalaciones de impacto

similar al industrial, tales como grandes depósitos, talleres o bodegas industriales. Y es competencia de los gobiernos municipales, establecer las limitaciones a su instalación, sin perjuicio del cumplimiento de las normas ambientales y demás disposiciones pertinentes. El uso industrial está reglamentado en función a dos criterios básicos de clasificación, estos son:

* El impacto ambiental * La magnitud y capacidad de las instalaciones

Según el impacto ambiental existen dos tipos de industrias, la industria liviana la cual agrupa industrias no contaminantes y posibles de ubicar en zonas

industriales urbanas y la industria pesada, la cual agrupa las industrias

contaminantes. Según la magnitud y capacidad de las instalaciones, hay cuatro tipos de

industrias, estas son; * Industria de servicios o pequeña industria * Industria mediana inferior * Industria mediana superior * Gran industria . Cada una de ellas varía de acuerdo a la capacidad de empleados y al área

de parcela. Dentro de la Ordenanza de zonificación de Maracay, tenemos:

- Zona SI: Zona de servicios industriales.

- Zona ZI: Zona industrial.

USO INSTITUCIONAL O COMPLEMENTARIOS Aquellos que se relacionan estrechamente con los usos principales

establecidos para una determinada zona y ofrecen ventajas para el buen funcionamiento de un sector o comunidad, tales como los usos educacionales, culturales, asistenciales, recreacionales, religiosos, y en general, los clasificados como servicios, bien sean prestados por el sector público o por el privado, uso gubernamental y el uso de seguridad y defensa.

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Se pueden clasificar en base a dos criterios, genérico de uso institucional y el de funcionamiento de cada uso en base al nivel de prestación de servicio.

Como resultado del primero de los criterios se pueden establecer los

siguientes usos: * Seguridad y defensa * Gubernamental * Educacional * Recreacional * Asistencial * Religioso * Cultural * Otros De la aplicación del segundo criterio se derivan las variantes secundarias y

tomando como ejemplo la educacional, podríamos subdividirlo en: * Educación superior * Educación media diversificada * Educación básica * Educación preescolar Adicional a los usos antes descritos, podemos mencionar: USO ESPACIO PÚBLIC O Se refiere al sistema vial, a las plazas y áreas verdes públicas, en su

calidad de bienes nacionales de uso público. USO ÁREA VERDE Se refiere a los parques, plazas y áreas libres destinadas a área verde,

que no son Bienes Nacionales de uso público, cualquiera sea su propietario, ya sea una persona natural o jurídica, pública o privada.

Dentro de la Ordenanza de zonificación de Maracay, tenemos:

- Zonas EG: Zonas para equipamiento general.

- Zonas EI: Zonas para equipamiento intermedio.

Adicional a los usos antes expuestos, y de conformidad a lo establecido

en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, podemos encontrar dentro de las diferentes municipalidades, areas que por características particulares son susceptibles de un tratamiento por separado.

Dentro de la Ordenanza de zonificación de Maracay, tenemos:

- Zonas ZRE: Zonas de reglamentación especial.

- Zona ZNPD: Zona de nuevo desarrollo programado.

- Zonas ZRU: Zonas con restricciones de uso.

- Zona ARPCLV: Área reglamentada por el Plan de la Cuenca del Lago de

Valencia.

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Otros Puntos Interesantes para Destacar:

LOTE: * Terreno sin servicio. * No ha sido sometido a procesos de urbanismo. * Tiene la reglamentación genérica del lote, definiéndose uso e intensidades a las que tiene derecho el lote en cuestión.

PARCELAS * Terreno con servicios. * Forma parte de una urbanización o parcelario aprobado por el municipio correspondiente.

SOLICITUDES Y TRAMITES NECESARIOS PARA URBANIZAR Y EDIFICAR ANTE LOS ORGANISMOS COMPETENTES :

MUNICIPIO - ALCALDÍA / CÁMARA:

• Planificación local (Consulta Preliminar- Variables Urbanas) • Ingeniería Municipal (Constancias de Cumplimiento de Variables

Urbanas • Fundamentales en Urbanismo y en Edificaciones e Inicio de Obras,

Terminación de Obras) • Catastro (Actualización de la propiedad y uso del inmueble) • Obras y servicios públicos (autorizaciones para la incorporación de

servicios públicos) • Entes recaudadores de Impuestos Municipales (derecho de frente,

tributos para revisión e inspección de obras, patentes de industria y comercio)

• Bomberos (cumplimiento de normas contra incendio)

ESTADALES – DESCONCENTRADOS: • Hidros (Factibilidad e incorporación servicio de acueducto y cloacas) • Ministerio de Sanidad y Asistencia Social (Conformación sanitaria y de

las plantas de tratamiento) • Ministerio del Ambiente (Acreditación técnica del Estudio de Impacto

Ambiental o de la evaluación Ambiental) • Entes prestadores de servicio eléctrico (Factibilidad e incorporación

servicio)

2. CATASTRO

Es el órgano de la Administración Municipal que tiene por objetivo detectar las características de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del municipio, conocer quienes son los propietarios de dichos bienes y registrar su situación jurídica y económica con la finalidad de obtener recursos financieros y contribuir a la planificación urbana del municipio. Todo terreno o edificación debe estar inscrito en la Oficina municipal de Catastro a nombre del propietario, entre los documentos necesarios para llevar a cabo este tramite están, presentar el documento de propiedad registrado junto con un plano anexo con indicación del área y linderos.

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Dirección de Catastro Es la unidad encargada de ejecutar las actividades que corresponden al municipio en materia de Catastro Urbano, de conformidad a las disposiciones legales que la rigen.

3. EQUIPAMIENTO URBANO El Ministerio del Desarrollo Urbano dicta en Agosto de 1985 la Resolución Nº151 (G.O. Nº 32.289 del 20 de agosto de 1985), las “Normas para el Equipamiento Urbano”. Dichas normas, establecen algunos criterios orientadores del diseño de los nuevos desarrollos urbanos y determinan con bastante precisión los estándares de equipamiento espacial requerido por los distintos servicios comunales. Teniendo en cuenta las Normas para el Equipamiento Urbano, tenemos que el equipamiento urbano es el conjunto de edificaciones, espacios e instalaciones, predominantemente de uso público, que sirven de apoyo a las actividades residenciales y productivas de una ciudad. Los procesos de planificación y construcción de equipamientos urbanos son materia de interés público y son de obligatorio cumplimiento en la planificación, gestión y desarrollo de los conjuntos urbanísticos, por lo tanto, es responsabilidad del Estado la definición de sus normas de operación y dotación. Las áreas de equipamiento urbano, se clasifican :

a) En función del hombre. • Promocionales, cuando promueven la condición física o espiritual del

hombre, tales como parque, campos de juego y de deportes, escuelas y usos socios-culturales.

• Asistenciales, cuando han de mantener al hombre en condiciones de salud y de estado cónsonos con lo que se espera de la condición humana, tales como ambulatorio y hospitales; guarderías, orfanatos, asilos de ancianos.

b) En función de las Instituciones de la Sociedad Humana.

• La Administración Pública. • La prestación de servicios como cementerios, centrales telefónicas,

viveros, plantas de tratamiento, rellenos sanitarios, garages municipales, cárceles y otros.

c) En función de las actividades económicas.

• La distribución de los bienes y la prestación de servicios, que constituyen las actividades terciarias.

• La producción o manufacturas de bienes, que constituyen las actividades secundarias.

En la Norma de Equipamiento Urbano en su articulo 7, encontramos los cuadros donde se indica las áreas con sus respectivos índices necesarios para los usos comunales urbanos. Cuando se desarrolla una propuesta de desarrollo urbano, siempre se debe tener en cuenta el equipamiento urbano del mismo y se debe indicar la dotación, localización, áreas y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas.

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BIBLIOGRAFIA

"INTERPRETACIÓN Y REGLAMENTACIÓN DE LAS VARIABLES URBANAS

FUNDAMENTALES", ESCRITO POR EL ARQ. LINDOLFO GRIMALDI CASTRO, CUADERNOS USB DE LA SERIE URBANISMO Y PUBLICADO POR EQUINOCCIO DE LAS EDICIONES DE LA UNIVERSIDAD SIMON BOLÍVAR, 1.994.

Guía del Estudiante, Práctica Profesional. Prof. Nayib Ablan. LEY ORGÁNICA DE ORDENAMIENTO URBANÍSTICO (LOOU)