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Herramienta 2Comenzar por un prediagnóstico preciso

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Herramienta 2Comenzar por un prediagnóstico preciso

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I. El conocimientoHerramienta 2Comenzar por un prediagnóstico preciso

Los pasos para redactar un informede ingeniería (también no estructural)en la fase de prediagnosis

Yaacov SchafferIngeniero Civil, M.Sc. Ua.Israel Antiquities AuthorityIsrael

La fase de prediagnosis de un informe de ingeniería de un edificioexistente tradicional es probablemente el punto crucial de todo elproceso de la rehabilitación de edificios antiguos. Es crucial porqueel primer juicio del edificio puede afectar a los siguientes pasos:

rehabilitación versus demoliciónenfoque liberal de la rehabilitación versus un enfoqueconservativola primera diagnosis de la condición física de los materiales y loselementos del edificiolas primeras soluciones físicas-estructurales posibles para eledificio.

Esta etapa de prediagnosis debería llevarse a cabo conjuntamentecon los primeros programas para la rehabilitación del edificio yantes de que cualquier otra fase sea implementada. Paraposibilitar la redacción del informe de prediagnosis de una formasimple, más que un equipo extenso, existen dos posibilidades:hacer un estudio desde la arquitectura o hacer un estudio desdela ingeniería.En la primera opción (un arquitecto, un arquitecto técnico, etc.,dependiendo de los sistemas educativos del país), el experto debetener un amplio conocimiento de las técnicas tradicionales, sobreel deterioro de materiales y elementos históricos, un dominio enconservación (habilidades prácticas y filosofía) y una largaexperiencia. Si éste no dispone de la capacidad de valorar elcomportamiento estructural de un edificio antiguo, se solicitarámás tarde un ingeniero en estructuras para este tema.En la segunda opción (ingeniero civil, ingeniero técnico, etc.) elexperto debe tener un amplio conocimiento de las técnicastradicionales, el deterioro de materiales y elementos históricos, ungran domino en conservación (habilidades prácticas y filosofía) y,a diferencia de la primera opción, no es necesario para la etapa deprediagnosis disponer de un ingeniero de estructuras.Sin embargo, el ingeniero de estructuras debe tener una buenaexperiencia en sistemas de edificios históricos y, lo que es másimportante –para limitarse él mismo a la ingeniería de estructuras,sin intervenir en la evaluación de las condiciones físicas de losmateriales ni de los elementos así, como de la conservación, de lafilosofía de la conservación y de las soluciones de conservación–debe tener un buen conocimiento de los aspectos esenciales queno están directamente relacionados con su especialidad.

Recordamos de nuevo que la base de un buen de un informe deprediagnosis está en función de la objetividad del técnico. Por ello,recomendamos habitualmente que el informe de prediagnosis sehaga por un profesional y la planificación futura por otro.

El informe de prediagnosis consta de tres etapas:

la evaluación del estado de la estructura, del estado deconservación física de los materiales y elementos, y el primerplanteamiento de soluciones potenciales en el marco de laingeniería.los pasos y etapas en la vida del edificio y sus valores deconservación correlacionados.el uso futuro del edificio.

Sólo si se ha llevado a cabo este amplio enfoque, el informe deprediagnosis preparará el proyecto para la próxima etapa sobredocumentación, informe y diseño.

Nuestra meta es rehabilitar los edificios históricos tradicionales deuna forma correcta, rápida y económica. Tenemos que tomar enconsideración que estos edificios son todavía una parte importantedel parque de edificios de algunos países, y una parte menosimportante en otros. Paralelamente, edificios relativamenterecientes en un país pueden ser edificios tradicionales históricos enotro y debemos adoptar una visión de los mismos temas con un

Jaffa (Israel).

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I. El conocimientoHerramienta 2Comenzar por un prediagnóstico precisoLos pasos para redactar un informe de ingeniería (también no estructural) en la fasede prediagnosis

mismo enfoque para su correcta rehabilitación. Con estaafirmación, y sabiendo que tenemos un gran parque de edificiosproblemáticos, debemos crear una profesión fuerte yprofundamente arraigada para ocuparse de estos edificiostradicionales.De esta manera, la prediagnosis tendrá que incluir dentro delinforme, la situación completa del edificio y especialmente lo queestará excluido de él. Seis temas deberían estar incluidos en laprediagnosis:

la técnica constructiva utilizada en el edificio históricoel sistema estructural histórico existenteEl estado de seguridad estructural del edificio principal y de susañadidos secundariosel estado de conservación de los materiales y los elementos queafectarán de forma positiva o negativa a todo el informe en lafase de prediagnosisel estado de conservación de los elementos arquitectónicos quepueden ser afectados negativamente por solucionespotenciales de ingeniería estructurallas posibles alternativas de las soluciones de ingenieríaestructural

Algunas preguntas deben ser formuladas y contestadas. Porejemplo: ¿por qué en el informe de ingeniería de prediagnosisdebemos tener en cuenta las técnicas tradicionales, las

condiciones de los materiales y las condiciones de los elementosarquitectónicos? Existen tres razones para ello:

No sólo la técnica tradicional de la estructura principalcondiciona la estructura existente, sino que limita las posiblessoluciones desde los puntos de vista estructural, económico yde conservación.Un buen estado de conservación de los materiales y elementospodría ser condicionado y afectada por una solución deingeniería, provocando una serie de efectos que podrían poneren peligro la arquitectura y el valor de conservación del edificioo influenciar negativamente en la parte económica de larehabilitación.Una buena conservación de los elementos arquitectónicospuede ser afectada por una solución de ingeniería estructural,comportando a la vez una influencia negativa en la arquitecturay el valor de conservación del edificio en sí mismo o en la parteeconómica de la rehabilitación.

El informe de prediagnosis se redacta especialmente para losclientes, que generalmente no son profesionales en el campo de laingeniería de la conservación y la rehabilitación. Por ello, éste debeser breve y claro, aunque también debe ser profesional y útil paracualquier equipo profesional. Por ejemplo, cualquier tema tratadodebería añadir fotografías en el informe escrito.

Akko (Israel). Akko (Israel).

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Teniendo todas estas etapas y enfoques en mente, la primerapregunta será: ¿existe algún profesional que reúna las cualidadesdescritas antes? ¿Cuántos de estos profesionales están en cada país,región o lugar? ¿Puede haber una separación entre la fase delinforme de prediagnosis y la fase de documentación, informe ydiseño del proyecto? ¿Deberían ser implementados por diferentesprofesionales?Creemos que los profesionales que provengan del campo de laarquitectura o de la ingeniería, con una buena formación en lahistoria de la arquitectura, la técnica constructiva y la ingeniería,buena especialización en patrimonio cultural y rehabilitación deedificios históricos y gran experiencia en las mediciones y ladocumentación, son capaces de realizar el informe de prediagnosis.Una especialización en estos aspectos permitiría laprofesionalización de los que podríamos llamar “inspectores deedificios tradicionales”. Así, la adición de un perfil de ingenieríaestructural u otra profesión al equipo de prediagnosis sería decididosólo si fuera necesario.Se debería destacar la separación entre el técnico de prediagnosis yel proyectista. En primer lugar, es cierto que un arquitecto o uningeniero que realiza mediciones o proyectos del edificio tendrá ungran conocimiento en proyectar durante etapas posteriores. Pero,desde nuestra experiencia a lo largo de todo el mundo, sabemosque la posibilidad de ser objetivo en el informe, sabiendo que seaplicará en el proyecto, es menor. Los trabajos de proyecto actualesestán basados en tasas porcentuales y están condicionados porinformes previos. En segundo lugar, las cualidades de los técnicosson diferentes de las cualidades de los especialistas en proyecto. Porello, obtengamos lo mejor de cada profesional.Por último, pero no por ello menos importante, es el marco delinforme de ingeniería en su fase de prediagnosis. Empezando con latécnica constructiva principal y continuando con la condición deingeniería estructural, la próxima etapa será la condición física de losmateriales y los elementos. El último capítulo será un rápido informede los valores arquitectónicos. Por tanto, el sumario del informedeberá incluir tres partes:

la primera parte abordará el informe global del estado deconservación física y estructural del edificio.la segunda parte presentará las opiniones del profesional deingeniería y estructuras sobre las necesidades de larehabilitación para los usos antiguos y los nuevos.la tercera parte detallará las influencias de las solucionesalternativas de ingeniería en los valores arquitectónicos,económicos y de conservación del edificio.

Para concluir, el informe de prediagnosis tiene una influencia crucialen el futuro de edificios históricos específicos y debe ser realizado deforma profesional. Un buen informe de prediagnosis, aún siendolimitado en el tiempo y los resultados, puede salvar mucho esfuerzo,

tiempo y dinero. Un mal informe influenciará todas las etapas dedocumentación, planificación, implementación y vida del edificiorehabilitado.

Ejemplos de informes de prediagnosis:

1. El interior y el exterior de un edificio de madera fueronrecubiertos con yeso. Los forjados de planta baja tienen unadistorsión inusual. Las paredes de la parte posterior fuerondañadas por las tuberías que provienen de las cocinas y porotros suministros localizados en la parte posterior del edificio.La primera impresión general fue muy negativa. Tres ingenierosfueron invitados a realizar el informe de prediagnosis. Los tresconcluyeron que el edificio estaba en mala condición, en unasituación irreversible y que debía ser derruido. Aunque, debidoa su peculiaridad y la intención inicial de conservarlo, se insistióen que un técnico en conservación con experiencia en estastipologías, visitara el edificio. Después de convencer alingeniero municipal y al propietario, se hizo un informeconjunto con el especialista en conservación, que indicaba queel edificio se encontraba en buen estado excepto la paredtrasera. Los resultados, después del informe, planificación ydocumentación, e implementación de la rehabilitación, fueronmuy positivos, utilizando menor tiempo y coste económicoincluso que con el informe de prediagnosis.

2. Se trata de edificios de adobe en un barrio donde se haplanificado su rehabilitación y revitalización. Un equipo deingenieros y arquitectos hicieron un primer informe rápido (deprediagnosis), destacando los bonitos dibujos del enyesado delas paredes interiores y la mayólica interior y exterior de losedificios. Desde el punto de vista de ingeniería, reconocieron la

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posibilidad de penetración de agua de la calle y por otrascausas. Sus recomendaciones fueron actuar inmediatamentepara parar la penetración de agua de los cimientos llenándoloscon mortero impermeable y cubriéndolos con yeso. Después deesta etapa, recomendaban un amplio informe seguido delproyecto de rehabilitación. Fue implantado en 200 edificios ydespués de 6 meses, los yesos interiores y pinturas se caían apedazos, las paredes de ladrillo de adobe tenían grandesproblemas y los residentes tuvieron que evacuar los vecinos.¿Qué pasó? El equipo de profesionales que habían hecho elinforme de prediagnosis no eran expertos de edificiosconstruidos en adobe, por lo que su diagnosis fue del todoincorrecta. Los cimientos tenían que mantenerse sin morterocomo una pared de yeso, creando un sistema de evaporaciónde agua antes de que ésta llegue a las paredes. Crearon unaumento de capilaridad del agua hasta media altura de lasparedes, y destruyeron los rasgos arquitectónicos internos y lasestructuras de adobe. La conclusión es no llevar a cabo uninforme de prediagnosis sin tener en cuenta el sistemaestructural histórico y las técnicas existentes.

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Material de apoyo a la etapa deprediagnosis

Ramon GrausArquitectoProfesor del Departamento de Composición Arquitectónica de laEscuela Politécnica Superior de la Edificación de Barcelona(Universidad Politécnica de Cataluña), España

La prediagnosis es una etapa en la que se recopila aquellainformación básica que será necesaria para la toma de decisionesdel promotor ante una posible rehabilitación de un edificio.Demasiadas veces está etapa es obviada o marginada y, encambio, es fundamental para una toma de decisiones realista delproceso de rehabilitación.

Dada la variedad de tipos de datos a reunir, al final de esta breveintroducción, publicamos una serie de fichas modelo del procesode prediagnosis que puede servir de ayuda al arquitecto/ingeniero.Los principales datos se obtienen en una consulta al Ayuntamientode la localidad (datos urbanísticos, protección del patrimonioarquitectónico, ayudas económicas del municipio a larehabilitación de viviendas privadas, etc.), en una inspección de latotalidad del edificio (el sistema constructivo, el estado deconservación, la inminencia de una intervención, etc.), en unreconocimiento del mercado inmobiliario (precio de venta demercado de fincas similares en la zona, costes de construcción,costes de rehabilitación, etc.), en una comprensión de lascondiciones socioeconómicas de los habitantes del edificio (unafamilia propietaria, un propietario no residente con inquilinos,posibilidades de desalojar el edificio durante las obras, etc.) y,finalmente, en una serie de entrevistas con el promotor de laintervención para reajustar el encargo.Podríamos destacar tres momentos del proceso de prediagnosis:

1. Antes de la visita al edificio

Con el objetivo de aprovechar al máximo el tiempo que sededicará a la visita es recomendable prepararla con tiempo yprevención. Es recomendable concertar el día de visita con unaúnica persona del edificio que se haga responsable de los accesosa todas las partes del edificio. En este momento uno se debepreguntar:

¿Tenemos permiso de todos los propietarios e inquilinos paravisitar su vivienda o local?¿Quién nos atenderá en cada caso? ¿Quién tendrá la llave?¿Existen planos del edificio?¿El edificio tiene zonas oscuras (sótanos, bajocubiertas...) queprecisen una iluminación especial, linternas, etc.?¿El acceso a todos los espacios será fácil o se precisará deescaleras de mano, cuerdas, etc.?

2. La visita al edificio

El arquitecto/ingeniero que realice la visita de inspección al edificiodebería tener "unos ojos formados y entrenados" y tener"paciencia" (evitar la tentación de llegar a conclusiones sobre lascausas de problemas de una manera demasiado rápida),"curiosidad" (no dar por supuestas cosas que no se han podidocomprobar) e "imaginación" (para medir, comprobar situacionesen una visita en la que máximo se realizará alguna cata en eledificio). La visita al edificio se realizará en un orden y organización que nosobligue a no olvidarnos ningún elemento o problemadeterminante. Por ejemplo, el recorrido de las inspecciones seinicia en el exterior del edificio, desde donde podremos observarlas lesiones y síntomas que posteriormente seguiremos con mayordetalle durante el recorrido completo del mismo, al mismo tiempoque nos permitirá hacernos una idea global del edificio objeto deestudio. Una vez en el interior, es recomendable seguir loselementos de comunicación vertical hasta la cubierta, ya que son

Equipamiento con un material básico de diagnosis (el “maletín del diagnosticador”)para medir, comparar, anotar datos durante la visita.

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I. El conocimientoHerramienta 2

Comenzar por un prediagnóstico precisoMaterial de apoyo a la etapa de prediagnosis

observatorios ideales de la estructura básica del edificio y delsistema de evacuación de las aguas, permitiendo localizar posiblesmovimientos estructurales o fugas y ayudándonos a completarnuestro conocimiento global a través de unos primeros croquis deledificio.Una vez disponemos de una apreciación de conjunto y conocemosa grandes rasgos el edificio, será el momento de hacer unseguimiento más detallado del mismo, con una organizaciónestricta de la visita que nos permita tener una primera apreciaciónequilibrada de todos los componentes y evite que nuestraatención se concentre en aspectos puntuales.Durante esta primera etapa de prediagnosis la forma, precisión ycantidad de información a recoger es, evidentemente, diferentede la etapa posterior de estudios pluridisciplinares, este primermomento se caracteriza por buscar valores fundamentalmentecualitativos.

El maletín del diagnosticadorA continuación, sin querer ser exhaustivos, presentaremos algunasherramientas que pueden resultar útiles en el momento de haceruna inspección técnica de un edificio y que, cada día más, estánentrando a formar parte de lo que hemos llamado el “maletín deldiagnosticador”. No se trata de una relación exhaustiva deherramientas necesarias para cualquier inspección, sino dealgunas sugerencias de cara a la preparación de la inspección, quedeberá valorarse en función de los objetivos que nos planteamos,del tipo de edificio que vamos a estudiar, de sus característicasconstructivas o de las lesiones que se hayan podido detectar.Para una mejor utilización de esta relación, las herramientas, quepodríamos considerar como el maletín del médico que debe hacerun reconocimiento de una persona, se han agrupado en cincoapartados diferentes:

Recogida y representación de la información:

Tablero de dibujo, papel, lápiz, goma, rotuladores, etc.Fichas de inspección para la recogida de información de formasistemática. Planos o croquis donde reflejar los aspectos interesantes. Cámara fotográfica digital.Cámara fotográfica con diferentes ópticas, que permita hacerfotos de calidad en vistas generales o detalles y en zonas dedifícil acceso. Magnetófono de bolsillo.

Toma de datos geométricos:

Flexímetro de 5 m.Cinta métrica de 25 a 50 m.Ecómetro y metroláser, para medidas de difícil acceso.

Metro telescópico, para la medida de fachadas.Taquímetro.Nivel óptico o láser.Nivel manual.Nivel de manguera.Bola de acero.Piquetes y cuerdas.Transportador de ángulos.Pie de rey.Cuentahilos.Plomada.Brújula.

Para facilitar la observación:

Portalámparas protegido y cable eléctrico.Linterna.Lupa.Prismáticos.Flash.Escalera ligera.Elevador.Pasta o cinta adhesiva.

Toma de muestras:

Martillo, cincel y destornillador.Bolsas de plástico y cajas para recogida de muestras (p.e. cajasde diapositivas).Etiquetas adhesivas para referenciar muestras.Rotuladores permanentes.

Comprobación y detección de lesiones:

Cuchillo.Punzón.Detector de metales.Detector de humedad.Indicador del pH del hormigón.Reactivos para comprobar la existencia y tipo de sales.Des réactifs pour vérifier l’existence de sels ainsi que leur type.

En toda visita de reconocimiento hay que prever los posiblespeligros que se nos pueden presentar por causa del estado de laestructura o de las instalaciones, por causa de las condicioneshigiénicas y de salubridad, por causa del propio abandono, etc. ypara ello hay que disponer de protecciones específicas que noconcretaremos aquí, pero que pueden ir desde las botasprotegidas contra la perforación por clavos, hasta los insecticidaspara matar chinches, pasando por un sinfín de elementos que encada caso resultarán idóneos (mono de trabajo, gorra, casco,

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I. El conocimientoHerramienta 2Comenzar por un prediagnóstico precisoMaterial de apoyo a la etapa de prediagnosis

gafas antipolvo, cinturón de seguridad, mascarilla, chalecoportaherramientas, guantes, etc.).

3. La fase de despacho

Toda la información recopilada en esta fase debe servir, comohemos dicho, para facilitar la toma de decisiones del promotor. Espor esta razón que se suele finalizar esta fase redactando porescrito un informe de prediagnosis que de forma clara y breveaconseje las futuras intervenciones al promotor (desde no hacernada, a iniciar una campaña de estudios para preparar unarehabilitación, o hasta el desalojo inmediato del edificio por riesgode accidente).

Medición de fisuras por comparación ópticaConsulta de la documentación normativa del municipio para conocer de antemanoafectaciones urbanísticas o si el inmueble está catalogado.

Durante la inspección, utilización de fichas sistematizadas para facilitar larecolección de datos.

Previsión de aquellos medios auxiliares necesarios para acceder a todas las partesdel edificio a inspeccionar.

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Ficha modelo de prediagnosis

Propietario

Datos de contacto:

Dirección:

Barrio / Población:

Número de plantas en sótano: Número de plantas: PB+

Número de locales comerciales:en propiedad

Número de viviendas:en propiedad

en alquiler en alquiler

Antigüedad en años: Profundidad edificada: m

Superficie construida: m2 Superficie patios, jardines: m2

INFORMACIÓN DEL EDIFICIO

DATOS URBANÍSTICOS MUNICIPIO

Calificación urbanística(usos permitidos):

Afectaciones, censos, hipotecas:

Catalogación patrimonial: Edificabilidad: m2 techo / m2 suelo

Número plantas permitidas: PB+ Profundidad edificable: m

CARACTERÍSTICAS DEL EMPLAZAMIENTO

Zona (urbana/rural): Distancia al núcleo urbano: km

Anchura calle: m Anchura aceras: m

Altura edificio vecino izquierdo: PB+ Altura edificio vecino derecho: PB+

SERVICIOS DE SUMINISTRO

CROQUIS EDIFICIO

Agua potable: Electricidad:

Alcantarillado: Teléfono:

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Elementos Descripción Estado Urgencia Acción recomendada

ESTRUCTURA (Asegurar la coherencia del descenso de cargas)

Paredes y/o pilares

Forjados

Escaleras

Armazón de cubierta

FACHADA (Asegurar el comportamiento termohigrométrico y evitar desprendimientos a la calle)

Revestimientos

Balcones

Carpintería

Barandillas, rejas

INSTALACIONES (Garantizar su funcionamiento y la seguridad al usuario)

Agua

Saneamiento

Electricidad

Gas

HABITABILIDAD (Evitar la insalubridad de la vivienda)

Ventilación estancias

Humedad en el interior

Posición y ventilación WC

Seguridad al fuego

Materiales peligrosos

VALORACIÓN ECONÓMICA (Conocer los costes de la operación)

Valor de mercado sin agotar la edificabilidad [VMA]:

Valor de reposición + suelo: Rehabilitación ligera m2 actuales [VRL]:

Valor máximo de mercado agotando la edificabilidad [VME]:

Rehabilitación pesada m2 actuales [VRP]:

Rehabilitación agotando los m2 edificabilidad [VRA]:

Obra nueva [VRN]:

VALORACIÓN PATRIMONIAL (Conocer los valores histórico-artísticos del edificio)

Estructura espacial

Ornamentaciones

Elementos singulares

Valor histórico

CUBIERTA (Asegurar la evacuación de la lluvia)

Revestimiento de cubierta

Aleros

Chimeneas

OBSERVACIONES

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

FIRMA DEL ARQUITECTO/INGENIERO Nombre:ESTADO URGENCIA

1- buen estado2- falta de mantenimiento3- mal estado

A- Intervención inmediataB- Intervención antes de 2 añosC- Intervención antes de 5 años

Hecho en el de 20

La información aportada en este documento es válida durante los 6 meses posteriores a su fecha.

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TEST DE EVALUACIÓN DEL ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO


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Propietario

Datos de contacto:

Dirección:

Barrio / Población:

Número de plantas en sótano: Número de plantas: PB+

Número de locales comerciales:en propiedad

Número de viviendas:en propiedad

en alquiler en alquiler

Antigüedad en años: Ancho parcela: m

Superficie solar [SS]: m2 Profundidad edificada: m

Surface construite [SC] : m2 Superficie patios, jardines: m2

m2 construida [TiCT] Precio venta [TiPV]

ESTADO ACTUAL EDIFICIO



Afectaciones, censos, hipotecas:

Catalogación patrimonial: Edificabilidad [E]: m2 techo / m2 suelo

Número plantas permitidas: PB+ Profundidad edificable: m


VALORACIÓN ECONÓMICA

Estudio de mercado (precios de venta de 6 edificios de características similares)

Costes directos de construcción en la zona

Zona (urbana/rural): Distancia al núcleo urbano: km


Testigo 1 m2 __ Testigo 4 m2 __



Promedio precio venta edificiossimilares zona [PPV ] = (∑ (TiPV / TiCT) / ∑i) :

__ /m2 Porcentaje de repercusión precio del suelo zona [PS]:

Precio construcción obra nueva zona[PON]:

__ /m2 Precio derribo [PD]: __ /m2

Precio rehabilitación ligera [PRL]: __ /m2 Precio rehabilitación pesada [PRP]: __ /m2

Superficie máxima a edificar[SME] = (SS x E)

Incidencia del planeamiento[IP] = (SME / SC)

Coste obras de rehabilitación ligera[COR] = 1,18 x (SC x PRL)

Coste obras de rehabilitación pesada[COR] = 1,18 x (SC x PRP)

Coste obras rehabilitación agotandolos m2 de edificabilidad [CORA] = 1,18 x (CORP+ (SME-SC) x 1,5 x PON)

Coste obras de rehabilitación pesada[CON] = 1,18 x ((SC x PD) + (SME xPON))

Valor de mercado Valor de reposición + valor suelo:

[VMA] = [1,1 x PPV x SC][VRL] = [CORL+PS*PPV*SC]

[VRP] = [CORP+PS*PPV*SC]

[VME] = [1,1 x PPV x SME][VRA] = [CORA+PS*PPV*SME]

[VRN] = [CON+PS*PPV*SME]


2

Estudio económico [prediagnosis]


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2

Ficha modelo de prediagnosis

Propietario Pedro Jiménez Solera

Datos de contacto: 8660660505

Dirección: Calle de Entresols, 22

Barrio / Población: Mataró

Número de plantas en sótano: -- Número de plantas: PB+ 1

Número de locales comerciales:1 en propriété

Número de viviendas:1 en propiedad

-- en location -- en alquiler

Antigüedad en años: -- en location Profundidad edificada: 15 m

Superficie construida: 150 m2 Superficie patios, jardines: 80 m2

INFORMACIÓN DEL EDIFICIO



Résidentiel, vieux quartier Afectaciones, censos, hipotecas: Aucun

Catalogación patrimonial: Aucun Edificabilidad: 1,10 m2 techo / m2 suelo

Número plantas permitidas: PB+ 2 Profundidad edificable: 14 m


Zona (urbana/rural): Distancia al núcleo urbano: -- km

Anchura calle: m Anchura aceras: 1 m

Altura edificio vecino izquierdo: PB+ Altura edificio vecino derecho: PB+ 3

SERVICIOS DE SUMINISTRO

CROQUIS EDIFICIO

Agua potable: Si Electricidad: Si

Alcantarillado: Si Teléfono: Si


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Elementos Descripción Estado Urgencia Acción recomendada

ESTRUCTURA (Asegurar la coherencia del descenso de cargas)

Paredes y/o pilares

Forjados

Escaleras

Armazón de cubierta

de mampostería

de vigas de madera

de vigas de madera

de vigas de madera

1

2

2

3

--

C

C

A

Renovar revoco exterior paraseguir protegiéndola

Encargar una diagnosis estructural

Encargar una diagnosis estructural

Apuntalar piezas rotas y encargaruna diagnosis estructural

FACHADA (Asegurar el comportamiento termohigrométrico y evitar desprendimientos a la calle)

Revestimientos revoco de cal 2 BUna vez solucionados los problemasde estructura y cubierta se deberárenovar el revoco

CUBIERTA (Asegurar la evacuación de la lluvia)

Revestimiento de cubierta

Aleros

Chimeneas

teja curva

de madera

de ladrillo

2

3

1

A

A

--

Cambiar piezas rotas después delapuntalado de la cubierta

Apuntalar aleros y encargar unadiagnosis estructural

Balcones

Carpintería

Barandillas, rejas

--

de madera

de hierro forjado

--

2

2

--

B

B

--

Repintado general

Repintado general

Galería con arcos de ladrillo 1 -- --

INSTALACIONES (Garantizar su funcionamiento y la seguridad al usuario)

Agua

Saneamiento

Electricidad

Gas

tubos de cobre (renovadarecientemente)

con tubos de fibrocemento

2 circuitos, 4,4 KW de potencia(renovada recientemente)

Butano (renovada recientemente)

1

2

1

1

--

B

--

--

--

Renovación de bajantes

--

--

HABITABILIDAD (Evitar la insalubridad de la vivienda)

Ventilación estancias

Humedad en el interior

Posición y ventilación WC

Seguridad al fuego

2 habitaciones no ventilan

Humedad generalizada en paredesy soleras de planta baja

Adosado a la escalera, sinventilación

Peldaños de alturas irregulares enla escalera

3

3

3

1

C

A

B

--

Prever una intervención para abrirunas ventanas a medio plazo

Encargar una diagnosis paraconocer la causa de las humedades

Una vez solucionados los problemasestructurales encontrar nuevaubicación

Al solucionar los problemasestructurales se renovará la escalera

Materiales peligrosos Tubos de fibrocemento (amianto) 2 BEncargar a empresa especializadasu substitución

2

TEST DE EVALUACIÓN DEL ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO (Ejemplo)


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VALORACIÓN ECONÓMICA (Conocer los costes de la operación)

Valor de mercado sin agotar la edificabilidad [VMA]:

Valor de reposición + suelo: Rehabilitación ligera m2 actuales [VRL]:

504 485 €

Valor máximo de mercado agotando la edificabilidad [VME]: 573 430 €

358 442 €

Rehabilitación pesada m2 actuales [VRP]: 429 242 €

Rehabilitación agotando los m2 edificabilidad [VRA]: 539 117 €

Obra nueva [VRN]: 537 878 €

VALORACIÓN PATRIMONIAL (Conocer los valores histórico-artísticos del edificio)

Estructura espacial

Ornamentaciones

Crugía estrecha sobre parcelamedieval, acceso y vestíbulomedievales conservados

Dintel de la puerta de entrada

1

1

--

--

Conservar accesos

--

Elementos singularesAleros de madera con decoracionestalladas

3 ACompatibilizar refuerzo estructuraly conservación decoraciones

Valor históricoSituada en una de las calleshistóricas del barrio, bienconservada

2 C Conservar fachada

OBSERVACIONES

El edificio constituye una excelente muestra de la arquitectura tradicional del barrio antiguo de la ciudad, un edificio originalmente para una familiasencilla pero sólido y que ha sufrido diversas ampliaciones con el paso de los siglos. Seguramente sólo la planta baja conserva elementos medievales.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Los últimos 10 años el edificio ha sufrido un proceso de degradación importante porque al no mantenerse su cubierta, el agua de lluvia a penetrado en elinterior y ha propiciado el deterioro de la estructura de madera de la cubierta y piso superior.Por otro lado, el edificio está emplazado en una de las calles más antiguas del barrio y forma parte de un conjunto, de factura humilde, pero de un altovalor histórico.Se recomienda:- Apuntalar la estructura dañada con la dirección de un arquitecto/ingeniero- Encargar un estudio de diagnosis completo del edificio (análisis estructural, estudio humedades, estudio histórico)- Plantear un proyecto de rehabilitación ya que un primer estudio de costes no aconseja el derribo y el edificio tiene un valor histórico en la calle dondese sitúa

FIRMA DEL ARQUITECTO/INGENIERO Nombre:

Julián Almagro Pérez, architecte

ESTADO URGENCIA

1- Bon état2- Manque d’entretien3- Mauvais état

A- Intervention immédiateB- Intervention avant 2 ansC- Intervention avant 5 ans

Hecho en Mataró el 20 de enero de 20 0 6


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Propietario Pedro Jiménez Solera

Datos de contacto: 8660660505

Dirección: Calle de Entresols, 22

Barrio / Población: Mataró

Número de plantas en sótano: -- Número de plantas: PB+RdC + 1

Número de locales comerciales:1 en propiedad

Número de viviendas:1 en propiedad

-- en alquiler -- en alquiler

Antigüedad en años: más de 100 Ancho parcela: 5 m

Superficie solar [SS]: 155 m2 Profundidad edificada 15 m

Surface construite [SC] : 150 m2 Superficie patios, jardines: 80 m2


ESTADO ACTUAL EDIFICIO



Residencial, casco antiguo Afectaciones, censos, hipotecas: ninguna

Catalogación patrimonial: ninguna Edificabilidad [E]: 1,10 m2 techo / m2 suelo

Número plantas permitidas: PB+ 2 Profundidad edificable: 14 m


VALORACIÓN ECONÓMICA

Estudio de mercado (precios de venta de 6 edificios de características similares)

Costes directos de construcción en la zona

Zona (urbana/rural): Zona (urbana/rural): urbana Distancia al núcleo urbano: -- km


Testigo 1 140 m2 450 000 € Testigo 4 200 m2 500 000 €



Promedio precio venta edificiossimilares zona [PPV ] = (∑ (TiPV / TiCT) / ∑i) :

3 057 € /m2 Porcentaje de repercusión precio del suelo zona [PS]:

0,55

Precio construcción obra nueva zona[PON]:

1 200 € /m2 Precio derribo [PD]: 55 € /m2

Precio rehabilitación ligera [PRL]: 600 € /m2 Precio rehabilitación pesada [PRP]: 1 000 € /m2

Superficie máxima a edificar[SME] = (SS x E)

171 m2 Incidencia del planeamiento[IP] = (SME / SC)

1,14

Coste obras de rehabilitación ligera[COR] = 1,18 x (SC x PRL)

106 200 €Coste obras de rehabilitación pesada[COR] = 1,18 x (SC x PRP)

177 000 €

Coste obras rehabilitación agotandolos m2 de edificabilidad [CORA] = 1,18 x (CORP+ (SME-SC) x 1,5 x PON)

252 402 €Coste obras de obra nueva[CON] = 1,18 x ((SC x PD) + (SME xPON))

251 163 €

Valor de mercado Valor de reposición + valor suelo:

[VMA] = [1,1 x PPV x SC] 504 485 €[VRL] = [CORL+PS*PPV*SC] 358 442 €

[VRP] = [CORP+PS*PPV*SC] 429 242 €

[VME] = [1,1 x PPV x SME] 573 430 €[VRA] = [CORA+PS*PPV*SME] 539 117 €

[VRN] = [CON+PS*PPV*SME] 537 878 €


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Estudio económico [prediagnosis] (ejemplo)


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Las etapas previas.La experiencia chipriota

Yiola KourouArquitectoDepartment of Town Planning and HousingChipre

La restauración y la rehabilitación de los edificios tradicionales deChipre se llevan a cabo principalmente por la iniciativa de lospropietarios de los edificios. Una vez se toma la decisión deproceder a una conservación general de un edificio, se nombra aun proyectista titulado (arquitectos e ingenieros civiles). Elproyectista es informado sobre el resultado deseado, tanto para larehabilitación del edificio para uso residencial como paraexplotarlo financieramente.En los centros históricos urbanos, el uso principal de los edificiostradicionales es residencial; el uso comercial está normalmenterestringido a las calles comerciales centrales. Por el contrario, enlos pueblos, debido a la reducción progresiva de población por lafalta de oportunidades laborales, el uso requerido esprincipalmente comercial (agroturismo) combinado con un uso deresidencia secundaria (viviendas para las vacaciones).Después de nombrar a los proyectistas, tiene lugar la primera visitain situ para realizar una inspección visual del edificio. La malaconservación de un gran número de edificios tradicionales pareceser un factor generalizado. Muchos de estos edificios han sidoabandonados y se debe prestar una especial atención para surehabilitación. A menudo se requieren apoyos especiales antes dela intervención o bien se precisa una ejecución de los trabajos derehabilitación paso a paso.Durante la visita mencionada, tiene lugar un estudio preliminar delos siguientes elementos:

a. Los materiales constructivos (muros de piedra, de adobe,muros de materiales ligeros, etc.), su estado, así como huellasde cualquier intervención que indique problemas mecánicos yde estabilidad que hagan temer por la seguridad, problemasde humedad, etc. que precisen de una respuesta inmediata(por ejemplo que afecten la estructura del edificio).

b. La construcción del edificio (por ejemplo la estructura, lasuniones de los elementos y su contribución a la estabilidad globaldel edificio); podría resultar muy útil cuando se decide laeliminación de tabiques o muros internos para mejorar lafuncionalidad del edificio de acuerdo con los deseos de lospropietarios, en caso de que el auténtico carácter del edificio nose vea afectado negativamente.

c. La funcionalidad existente del edificio (por ejemplo cómo lashabitaciones dan a la calle o a un patio interno) para ser tenidoen cuenta en la fase de planificación para el nuevo uso deledificio.

Debería realizarse una completa documentación con el uso deesquemas y fotografías. Todos los problemas identificados, talescomo daños, grietas, deterioro, etc. deben ser documentados.Ésta es una parte muy importante del trabajo, ya que ayudará alarquitecto/ingeniero a entender el comportamiento del sistemaestructural y a localizar las causas probables que han originado losdaños.Es muy importante la evaluación del valor arquitectónico ehistórico del edifico, así como también su situación en el seno delcentro histórico. Estos dos elementos también deben serdocumentados para ser tenidos en cuenta cuando el edificioobtenga su estatus de edificio catalogado o monumentohistórico-artístico.Además, el arquitecto debe proceder a una investigación in situentrevistando a los vecinos y personas mayores del área o delbarrio, para recoger información sobre el carácter original deledificio, sobre cualquier intervención que se pueda haberefectuado, o sobre cualquier otra información relacionada.El siguiente paso consiste en establecer un contacto con lasautoridades competentes correspondientes, para la determinacióndel estatus legal del edificio. Paralelamente se informará de lasobligaciones en materia de respecto de la planificación urbana yde las restricciones relativas al Plan de Ordenación Municipal delmunicipio y a los Planes de protección paisagística. En los casos deasentamientos muy singulares, tales como Lefkara, existendirectivas para la protección del carácter histórico del centro queobligan a preservar la morfología y la tipología de los edificiosoriginales (tipologías de muros tradicionales, tipos de aberturas,

Barrio tradicional en Lefkara (Chipre)

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I. El conocimientoHerramienta 2Comenzar por un prediagnóstico precisoLe diagnostic préliminaire. L’expérience chypriote

inclinaciones y tipos de tejados tradicionales, uso de materialestradicionales regionales, correctas intervenciones paraadiciones/extensiones internas y externas del edificio, etc.). En elcaso de edificios catalogados o monumentos histórico-artísticos,se presentan restricciones porque el edificio debe cumplir con lossiguientes Principios de Preservación:

a. La conservación de un edificio significa también laconservación de todos sus elementos (los materialestradicionales originales, los detalles arquitectónicos, loselementos decorativos y/o de pintura, etc.) así como laconservación de su entorno y de su escala. Esto excluye, portanto, cualquier modificación que pretenda cambiarvolúmenes, tipologías, materiales y colores.

b. Las nuevas extensiones/adiciones deben respetar todas laspartes del edificio, su sistema tradicional y la conexión con elentorno; paralelamente, se deben diferenciar las partes

originales del edificio y ser lo más reversibles posible,permitiendo que se puedan retirar y así volver a la situaciónprevia a la intervención del edificio (principio de reversibilidad).

c. Deben utilizarse, en general, materiales y métodos tradicionalesde construcción. Tan sólo cuando estos no se puedan aplicar, sepodrán utilizar métodos modernos en su lugar, que hayandemostrando su eficacia (empírica y científicamente) y que seancompatibles con los materiales tradicionales.

d. Todos los usos permitidos por las zonas de planificación podránser utilizadas en los edificios catalogados y monumentoshistórico-artísticos, a condición de que el carácter especial deledificio (tipológico y morfológico) sea respetado.

En los casos de edificios protegidos, el Gobierno chipriota hadesarrollado y establecido un generoso paquete de medidas deincentivos.Como ejemplo, el paquete de incentivos actualmente disponible paraedificios catalogados incluye subvenciones de dinero en efectivoque pueden llegar a un 50% del coste de restauración aprobada paraaquellos edificios clasificados situados en asentamientos rurales o enel campo. Y la subvención puede llegar hasta un 40% para edificiosurbanos clasificados (con un máximo de subvención de 40.000,00 C£en ambos casos). Además se incluye como incentivos la transferenciadel “Coeficiente residual del edificio” (sólo para edificios urbanoscatalogados), el “Coeficiente de donación del edificio” de maneraque el propietario pueda vender metros cuadrados suplementariospara incrementar la cantidad de subvención hasta el 50% en casos enque ésta sea menor. También hay exenciones de impuestos(incluyendo exenciones de los costes de restauración y rentasobtenidas por el alquiler de un edificio catalogado, además de laexención del impuesto de propiedad y la devolución de los costes detransferencia de propiedad).El paquete de incentivos actualmente disponible para edificiosantiguos de uso residencial incluye subvenciones de dinero enefectivo de hasta el 50% de las primeras 60.000,00 C£ del coste derestauración, hasta el 30% para las siguientes 40.000,00 C£ y el 10%para el resto de costes. Para edificios antiguos de uso comercial oturístico se incluyen subvenciones en efectivo de hasta el 30% de lasprimeras 60.000,00 C£ del coste de restauración, el 20% para lassiguientes 40.000,00 C£ y el 10% para el importe restante (con unimporte máximo de subvención de 50.000,00 C£ en ambos tipos desubvención). Por último, cabe decir que se incluyen exenciones deimpuestos.Con la recogida y el estudio de los elementos mencionados, losproyectistas informan al propietario del edificio sobre las conclusionespreliminares, sus puntos de vista y propuestas para el plan derestauración/rehabilitación que se debe seguir (incluyendo requisitospara apoyos económicos, el uso propuesto y las gestiones para lacatalogación de la propiedad como monumento antiguo/histórico),antes de iniciar el estudio principal del edificio.

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