IDENTIFICACIÓN Y VALORACIÓN DEL COMPONENETE ECONÓMICO DE ...

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IDENTIFICACIÓN Y VALORACIÓN DEL COMPONENETE ECONÓMICO DE

TERRENO EN EL BARRIO LA ARBOLEDA DEL MUNICIPIO DE FACATATIVÁ-

CUNDINAMARCA, MEDIANTE LA METODOLOGÍA DE VALORACIÓN MASIVA

DE ZONAS HOMÓGENEAS FISICAS Y GEOECONÓMICAS

Presentado por

CESAR ALFONSO JIMÉNEZ

QUINTERO

UNIVERSIDAD SANTO

TOMÁS FACULTAD DE

INGENIERÍA

ESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN TERRITORIAL Y

AVALÚOS BOGOTA D.C.

2021

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IDENTIFICACIÓN Y VALORACIÓN DEL COMPONENETE ECONÓMICO DE

TERRENO EN EL BARRIO LA ARBOLEDA DEL MUNICIPIO DE FACATATIVÁ-

CUNDINAMARCA, MEDIANTE LA METODOLOGÍA DE VALORACIÓN MASIVA

DE ZONAS HOMÓGENEAS FISICAS Y GEOECONÓMICAS

Presentado por

CESAR ALFONSO JIMÉNEZ

QUINTERO

Estudio de caso para optar el título de Especialista en

Gestión Territorial y Avalúos.

Presentado a

Gerardo Urrea Caceres

UNIVERSIDAD SANTO

TOMÁS FACULTAD DE

INGENIERÍA

ESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN TERRITORIAL Y

AVALÚOS BOGOTA D.C.

2021

3

Nota de aceptación

Revisor

Jurado

4

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 7

1. MARCO GENERAL ........................................................................................................................ 7

1.1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA ................................................................................................... 7

1.2. JUSTIFICACIÓN......................................................................................................................... 8

1.3. OBJETIVOS ............................................................................................................................. 10

1.3.1. Objetivo General ............................................................................................................... 10

1.3.2. Objetivos Específicos ......................................................................................................... 10

1.4. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................... 11

2. MARCO DE REFERENCIA ............................................................................................................ 11

2.1. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................. 11

2.2. IMPLICACIONES SOCIALES, CULTURALES Y ECONÓMICAS .................................................... 13

2.3. MARCO CONCEPTUAL ........................................................................................................... 16

2.4. ESTADO DEL ARTE ................................................................................................................. 18

2.5. MARCO NORMATIVO ............................................................................................................ 19

3. METODOLOGÍA .......................................................................................................................... 21

3.1. VERIFICACIÓN DE INSUMOS .................................................................................................. 22

3.2. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS ................................................................ 22

3.2.1. Revisión del Modelo LADM_COL ....................................................................................... 22

3.2.2. Diseño de la Variable Topografía ...................................................................................... 24

3.2.3. Diseño de la Variable Influencia Vial ................................................................................. 27

3.2.4. Diseño de la Variable Servicios Públicos ........................................................................... 29

3.2.5. Diseño de la Variable Uso Actual del Suelo ....................................................................... 32

3.2.6. Diseño de la Variable Norma de Uso................................................................................. 33

3.2.7. Diseño de la Variable Tipificación ..................................................................................... 35

3.3. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS ................................................................ 37

3.4. ANÁLISIS DEL MERCADO ....................................................................................................... 39

3.5. SELECCIÓN DE LOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN .................................................................. 40

3.6. AVALÚOS PUNTUALES ........................................................................................................... 41

3.7. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS .............................................. 45

4. LIMITANTES ............................................................................................................................... 47

5. PERTINENCIA E IMPACTO .......................................................................................................... 47

5

6. LA GESTIÓN TERRITORIAL ........................................................................................................ 477

7. CONCLUSIONES ......................................................................................................................... 49

8. RECOMENDACIONES ................................................................................................................. 50

Bibliografía ........................................................................................................................................ 52

6

LISTA DE TABLAS

Tabla 1. Tipología Constructiva Metodología IGAC. .......................................................... 35

Tabla 2. Codificación Zonas Homogéneas Físicas ZHF. ..................................................... 38

Tabla 3. Valor Metro Cuadrado ZHF. .................................................................................. 46

LISTA DE FIGURAS

Figura 1. Localización general de la zona de estudio. .......................................................... 12

Figura 2. Localización especifica de la zona de estudio en el municipio de Facatativá. ..... 13

Figura 3. Acercamiento al Barrio La Arboleda. ................................................................... 16

Figura 4. Metodología del Proyecto. .................................................................................... 21

Figura 5. Modelo LADM_COL. .......................................................................................... 23

Figura 6. Submodelo de Avalúos Modelo LADM_COL. .................................................... 24

Figura 7. Identificación de la Variable Topografía. ............................................................. 25

Figura 8. Mapa de Alturas Barrio La Arboleda. ................................................................... 26

Figura 9. Perfil de Elevación Barrio La Arboleda. ............................................................... 26

Figura 10. Mapa de la Variable Topografía. ........................................................................ 27

Figura 11. Sistema Vial Barrio La Arboleda. ....................................................................... 28

Figura 12. Reconocimiento Vial Barrio La Arboleda. ......................................................... 28

Figura 13. Mapa de la Variable Influencia Vial. .................................................................. 29

Figura 14. Identificación Servicios Públicos Barrio La Arboleda........................................ 31

Figura 15. Mapa de la Variable Servicios Públicos.............................................................. 31

Figura 16. Identificación de Uso Actual del Suelo. .............................................................. 32

Figura 17. Mapa de la Variable Uso Actual del Suelo. ........................................................ 33

Figura 18. Consulta Variable Norma de Uso. ...................................................................... 34

Figura 19. Mapa de la Variable Norma Uso Actual del Suelo. ............................................ 34

Figura 20. Tipificación de las Construcciones Barrio La Arboleda. .................................... 36

Figura 21. Comercio Barrial - La Arboleda. ........................................................................ 37

Figura 22. Mapa de la Variable Tipificación de las Construcciones. ................................... 37

Figura 23. Mapa de Zonas Homogéneas Físicas. ................................................................. 39

Figura 24. Ofertas Barrio La Arboleda. ................................................................................ 40

Figura 25. Georreferenciación de los Puntos de Investigación. ........................................... 40

Figura 26. Punto Investigación 1. ......................................................................................... 41

Figura 27. Punto de Investigación 2. .................................................................................... 41




Figura 31. Punto de Investigación 6.




Figura 36. Mapa de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.

7

INTRODUCCIÓN

Los procesos catastrales en el país son una herramienta que permite la inversión

efectiva no solo en la escala nacional, sino local. Sin embargo, el gran periodo de

desactualización en el que se encontró el país durante décadas genera que dichos procesos no

sean recibidos de forma exitosa por los ciudadanos, pues existen casos extremos en los que

no existe presencia alguna de formación catastral. Ahora bien, pese a los ajustes y la

reformulación del enfoque catastral en el país, este sigue teniendo una fuerte directriz de tipo

fiscal y el desconocimiento de su contribución a los temas de planificación y desarrollo

territorial, generan afectaciones negativas para la formulación y ejecución de políticas

públicas. (Suarez Mejia, 2021) Por lo anterior y para realizar un análisis del mercado

inmobiliario, el presente trabajo tiene como finalidad efectuar la determinación de la Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas del barrio La Arboleda, ubicado en el municipio de

Facatativá, Cundinamarca.

1. MARCO GENERAL

1.1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

Las metas del nuevo Plan Nacional de Desarrollo y la importancia de los procesos

catastrales en el país, no solo ha contribuido con el progreso de los territorios, sino que ha

generado la implementación de nuevas metodologías de valoración masiva como la base

fundamental para la formación y actualización del catastro en sus componentes físicos y

económicos. Ahora bien, el crecimiento económico de la nación, se ve reflejado de forma

especial en el sector inmobiliario, el catastro, la valoración predial y la tributación, pues el

aumento generalizado en los procesos de compra, venta, alquiler, entre otros, impacta de

8

forma directa las dinámicas de los mismos. (Suarez Mejia, 2021) Aun así, es importante

mencionar que más que metas o propósitos del Plan Nacional de Desarrollo actual o la visión

como mecanismos para la obtención de cifras, estos contribuyen con la determinación más

precisa y coherente de los valores del suelo.

Las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas son el instrumento metodológico más

empleado por los sectores público y privado para la determinación de valores de referencia

y su evolución se ha visto marcada por la implementación de modelos internacionales,

dejando a un lado el sesgo experimental propio de la persona encargada de la ejecución y

otorgándole más peso a las mismas. (Quete Ovalle, 2017) En razón a lo anterior y para

contribuir con la planificación adecuada de inversión pública, el desarrollo del territorio y el

análisis del crecimiento territorial, se determinarán los valores del suelo del barrio La

Arboleda, ubicado en el municipio de Facatativá Cundinamarca, mediante el empleo de las

Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.

1.2. JUSTIFICACIÓN

Teniendo en cuenta las políticas y programas desarrollados en los últimos tiempos

por los Gobiernos Nacionales de Turno y los cuales han sido implementados mediante Planes

de Desarrollo, en los que se incluyen temas en materia de inversión en infraestructura y

debido al auge del Catastro Multipropósito como una herramienta para la construcción de un

territorio articulado, integrado y coherente en los aspectos físico, jurídico, económico y social

(Alcázar Molina, 2015); las metodologías de valoración masiva, no solo han sido de vital

importancia para la determinación económica de los componentes inmobiliarios, sino que,

han tenido una evolución progresiva, que ha contribuido al cubrimiento de las necesidades

de la sociedad y generado una asignación del valor de los bienes más eficiente y justa. (Pulido

9

Ronquira & Cortés Alzate, 2018) Lo anterior se encuentra soportado en la búsqueda de

estrategias y procedimientos técnicos que permitan garantizar la continuidad del proceso y la

transparencia de las metodologías de valoración utilizadas.

Por tal razón, las autoridades de planeación en general y el Municipio de Facatativá han

desarrollado e implementado una serie de actuaciones urbanísticas, tomando como referencia

la dinámica urbana propia del municipio y los principios de ordenamiento territorial, con el

propósito de dotar la zona con una infraestructura física y jurídica, que permita el desarrollo

de las actividades sociales y económicas naturales de los procesos de civilización y

evolución, y por ende, las retribuciones al gobierno, representadas en los temas fiscales y

tributarios.

Por lo anterior, es necesario clarificar la metodología de valoración masiva tradicional y por

excelencia la determinada por las autoridades catastrales en cabeza del Instituto Geográfico

Agustín Codazzi, así como los Gestores y Operadores Catastrales habilitados en el país,

posterior al cumplimiento de los requisitos establecidos en la Resolución 817 de 2019, para

los procesos de formación, actualización y conservación catastral.

Estas iniciativas de actualización y en general los procesos catastrales dependen de las

iniciativas gubernamentales, así como de los programas y metas trazadas por las autoridades

de turno, que en la actualidad están orientadas al logro del 60% de actualización catastral y

a la duplicidad en la velocidad de titulación (Congreso de la República de Colombia, 2019),

por lo cual, este estudio pretende resaltar la necesidad de contar con información actualizada

del territorio, mediante la implementación de un modelo de valoración masivo, que involucre

las variables y condiciones físicas del entorno.

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1.3.OBJETIVOS

1.3.1. Objetivo General

• Determinar valores comerciales de referencia, mediante el empleo de la metodología

masiva de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas para el Barrio La Arboleda

del Municipio de Facatativá – Cundinamarca, cuyas variables reflejan la aplicación y

ejecución de recursos públicos en un barrio tipo del Municipio de Facatativá en

cuanto a infraestructura urbana y de servicios.

1.3.2. Objetivos Específicos

• Realizar el levantamiento en campo, a través de métodos indirectos, como fotografías

áreas, cartografía y documentos que permitan la recopilación de información física y

normativa necesaria, para el diseño de Zonas Homogéneas Físicas.

• Analizar la tendencia económica del Barrio La Arboleda, mediante la depuración de

datos de mercado presentes en la zona, o en áreas y sectores adyacentes que sean

comprables y que conserven similares condiciones de entorno e infraestructura

urbana.

• Sistematizar la información recopilada y analizada en un software especializado,

asociado a entornos georreferenciados y Sistemas de Información Geográfica.

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1.4. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

El presente proyecto, servirá como herramienta y mecanismo para las entidades

estatales, entes territoriales y demás actores sociales en la construcción de programas,

proyectos y políticas que sean acordes con la realidad del barrio la Arboleda en el Municipio

de Facatativá. Por otra parte, permitirá al lector en general observar la dinámica predial de

dicho barrio, las características físicas, económicas, de movilidad entre otras que a simple

vista parecen no tener ninguna relevancia, pero que determinan el desarrollo de dicho sector

y hacen más comprensible los fenómenos presentes allí. Adicionalmente, será un apoyo para

los habitantes del municipio en general en lo relacionado con el proceso de actualización

catastral, liquidación y cobro del impuesto predial. La determinación de las Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, se realizará siguiendo la guía metodológica del

Instituto Geográfico Agustín Codazzi-IGAC, como máxima autoridad catastral.

2. MARCO DE REFERENCIA

2.1. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

El municipio de Facatativá se encuentra ubicado en el extremo occidental de la Sabana de

Bogotá y en el centro del departamento de Cundinamarca, a una altura aproximada de 2.600

metros sobre el nivel del mar, con una superficie de 158 kilómetros cuadrados, conformados

por 6 kilómetros cuadrados de área urbana y 152 de área rural. A tan solo 34 kilómetros de

la ciudad de Bogotá (Alcaldía Municipal de Facatativá, 2018), el municipio incluye una

amplia zona plana de sabana, circundada por una cadena de cerros entre los cuales se destacan

Manjuy, el Mirador, Cuchilla Las Pilitas, donde nacen varias corrientes hídricas que cruzan

el territorio, entre ellas: los ríos Los Andes Botello y las quebradas Mancilla y Guapucha.

12

(Rincón Martinez, 2012) El municipio limita al norte con los municipios de Sasaima, la Vega,

y San Francisco; al oriente con Madrid y el Rosal; al sur Zipacón y Bojacá; finalmente al

occidente con los municipios de Anolaima y Albán.

Figura 1. Localización general de la zona de estudio.

Fuente: Elaboración Propia.

Ahora bien, para suministrar una ubicación más precisa, el presente trabajo será desarrollado

en el barrio La Arboleda perteneciente al Área Funcional Grandes Áreas Verdes (Guillermo

Aldana Dimas; Concejo Municipal de Facatativá, 2020), ubicado en la zona urbana del

municipio de Facatativá, en las coordenadas 4° 48' 35,21" Norte y 74° 20' 40,28" Oriente, en

el costado centro-oriental de dicho municipio. El barrio la Arboleda limita al norte con el

barrio los Llanitos, al oriente con el barrio Juan Pablo II y finalmente al suroeste con el barrio

Mirador de la Arboleda.

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Figura 2. Localización especifica de la zona de estudio en el municipio de Facatativá.


2.2. IMPLICACIONES SOCIALES, CULTURALES Y ECONÓMICAS

Pese a que el concepto de Catastro en Colombia, tiene un enfoque multifinalitario que

va más allá del soporte para temas fiscales y económicos, y que es concebido como una

herramienta para la recopilación de información que permita el correcto ordenamiento

territorial, la administración del territorio, la formulación e implementación de políticas

públicas, entre otras acciones. (Ramos Rodríguez, 2003) Es evidente que la concepción

tradicional y general del catastro en el país se mantiene y se encuentra más asociada a temas

fiscales y tributarios, por consiguiente, las afectaciones que se generan en el desarrollo de los

procesos de actualización catastral, en la adopción de nuevos modelos de datos como el

Modelo para el Ámbito de la Administración del Territorio LADM_COL y la determinación

de valores de referencia, genera importantes impactos en las comunidades. (Lobo Ramírez,

2019)

14

Como es de amplio conocimiento, la desactualización catastral en el país, generada por

diversos factores en los que se incluyen, los problemas de articulación y coordinación

interinstitucional, la carencia de insumos para la realización del levantamiento predial y otros

más expuestos en los CONPES 3859 y 3958 (Garnica Olarte, 2020), traen consigo una suma

de afectaciones negativas, estás reflejadas principalmente en las enormes brechas presentes

entre los valores de avaluó catastral para vigencias actuales y anteriores, y que van de la mano

con los incrementos súbitos en el pago del impuesto predial, puesto que el avalúo catastral

es la base gravable para el cálculo del mismo; por tal razón, es de vital importancia realizar

campañas de socialización y concientización ciudadana sobre los procesos de actualización

catastral, sus causas, consecuencias, ventajas, desventajas, entre otros puntos relevantes, con

el fin de reducir el impacto social en las comunidades. ( Cartagena et al, 2020) Por otra parte,

la correcta aplicación de la Ley 1995 de Agosto 20 de 2019, en la cual se establecen los

límites para los incrementos del impuesto predial unificado y se dictan otras disposiciones en

cuanto a tributación en el territorio nacional (Congreso de la República de Colombia, 2019),

contribuye a que sea menor el impacto social y económico para los habitantes del territorio.

Sin embargo, el impacto generado por los procesos de actualización catastral no siempre es

negativo, las ventajas de tener un catastro actualizado se ven reflejadas más allá de la

veracidad de la información, en la construcción de un base que permitirá la planificación de

inversión social, el mejoramiento en la estructura urbana y muchas más acciones que

produzcan una correcta gestión del territorio.

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CONTEXTO GENERAL – MUNICIPIO DE FACATATIVÁ

De acuerdo al análisis situacional contenido en el Plan de Desarrollo – Facatativá

Correcta, un propósito común, para la vigencia 2020-2024, se logró identificar que en el

municipio de Facatativá la principal actividad económica que se desarrolla es la producción

agrícola, con presencia de cultivos de: flores, papa arveja, maíz, hortalizas, entre otros y los

cuales son comercializados en los municipios cercanos y en la Capital de la República. El

56% de los habitantes del municipio cuentan con viviendas tipo apartamento, el 18% tipo

casa, el 13.3% tipo de habitación y tan solo el 6% tipo finca. La tenencia en el municipio se

distribuye de la siguiente manera, el 85% de la población vive en arriendo, el 5% en su

propiedad, el 2% mediante carta cheque y el 8% restante a otro tipo de tenencia.

Adicionalmente, se incluyen las cifras de los ingresos de la población, en donde se identifica

que el 67% de la población no cuenta con ningún tipo de ingresos y cerca de 32.3% cuenta

con ingresos que oscilan entre 1 y 3 salarios mínimos y el resto de la población no respondió

la encuesta. (Concejo Municipal de Facatativá, 2020)

CONTEXTO ESPECIFICO – BARRIO LA ARBOLEDA

Actualmente el Barrio La Arboleda es un sector residencial consolidado, pese a que se

encuentra en una zona de periferia, sus construcciones obedecen a viviendas edificadas por

autoconstrucción con una vetustez que supera los 20 años (en su mayoría), los instrumentos

de ordenamiento territorial y la normativa reglamentada, han permitido que dicho sector

cuente garantías de servicios públicos y asignación de usos urbanos. A continuación, se

presenta una imagen del sector.

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Figura 3. Acercamiento al Barrio La Arboleda. Fuente: Google Maps.

Teniendo en cuenta estas condiciones específicas se puede concluir que existe un proceso

continuo de actuaciones desde el punto de vista jurídico y catastral que permite el desarrollo

de las metodologías de valoración masivas, cuyos resultados son el objeto de este estudio.

2.3. MARCO CONCEPTUAL

• Terreno: Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida. Es la porción

de tierra con una extensión geográfica definida, generalmente definida por sus

linderos. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2019)

• Destinación Económica: Es la clasificación que se da a cada inmueble en su

conjunto, incluyendo terreno, construcciones y/o edificaciones, en la identificación

predial, de conformidad con la actividad predominante en área que en él se desarrolle.

(Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2007)

• Norma: Es la referencia normativa sobre la actividad que se puede desarrollar en un

espacio geográfico determinado de conformidad con lo planteado, planificado y

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reglamentado por la autoridad competente. Se constituye en una variable del estudio

de zonas homogéneas físicas para la determinación de valores unitarios del terreno.

(Castillo Grisales, 2018)

• Uso: Es la actividad que se desarrolla en un determinado espacio geográfico, en el

momento de la elaboración del estudio de zonas homogéneas físicas. (Instituto

Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2019)

• Zonas Homogéneas Físicas: Son espacios geográficos que tienen características

similares en cuanto a vías, servicios públicos, uso del suelo, norma urbanística y

topografía. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2019)

• Zonas Homogéneas Geoeconómicas: Son espacios geográficos construidos y

determinados a partir de las Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios

similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.

(Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2019)

• Avalúo Catastral: Es el valor de un predio, obtenido por ejercicio técnico que, en

ningún caso, podrá ser inferior al 60% del valor comercial o superar el valor de este.

Para su determinación no determinación no será necesario calcular de manera

separada el valor del suelo y el de la construcción. (Departamento Administrativo

Nacional de Estadistica , 2020)

• Avalúo Comercial: Es el precio más probable por el cual un predio se transaría en

un mercado en el cual los compradores y vendedores actúan de forma libre y con

conocimiento de las condiciones o características que afectan el bien. Para su

determinación no será necesario calcular de manera separada el valor del suelo y el

de la construcción. (Decreto 1420, 1998)

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• Área: Extensión de la superficie de área del terreno, resultado de la medición por

levantamiento planimétrico predial. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC,

2019)

• Predio: El concepto de predio es muy amplio, para efectos registrales es sinónimo de

inmueble. El predio está definido como una porción de terreno delimitada, no

separada por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o

edificaciones, perteneciente a personas naturales, jurídicas o a la Nación. (Instituto

Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2019)

2.4. ESTADO DEL ARTE

El trabajo de grado “Actualización de las Zonas Homogéneas Físicas y Elaboración

de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas en el corredor vial Caucasia- Zaragoza-

Municipios de Caucasia y Zaragoza, Departamento de Antioquia”, elaborado por Frederick

Parra y Jesús Quiroga, como apoyo a las empresas Corporación Registro De Avaluadores y

Lonja Colombiana De La Propiedad Raíz, con el propósito de brindar información confiable

para la realización de informes valuatorios que reflejaran la realidad de los predios y que

tuvieran en cuenta las variaciones de normas de uso del suelo, ordenamiento territorial, entre

otras y para lo cual se empleó la metodología expuesta por el Instinto Geográfico Agustín

Codazzi – IGAC, reflejo que la determinación de dichas zonas es de vital importancia para

la elaboración de proyectos de infraestructura vial como medio de avance para la comunidad,

adicionalmente, se logró concluir que la determinación efectiva de las variables se visualiza

como el eje central de los resultados obtenidos. (Parra Perez & Quiroga, 2019)

El trabajo de grado “Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas zona rural del municipio

de Cota veradas La Moya, Pueblo Viejo, Cetime, El Abra, El Rozo y Resguardo Indígena”,

19

generado por Elizabeth Ramos y Nelson Quiroz, muestra de forma detallada la elaboración

de dichas zonas, haciendo uso de la guía metodológica del profesor Jaime Silva, la cual

contiene siete (7) variables: Categoría del Suelo, Zonas de Actividad, Áreas Homogéneas de

Tierras, Cobertura del Uso Actual, Tipo Según Cobertura Uso Actual, Aguas y Vía, la

generación de las Zonas Homogéneas Físicas se da gracias a la intersección de las variables

anteriormente mencionadas, luego se seleccionaron los puntos de investigación y se

determinó el valor de los mismos, finalmente se determinaron las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas. Además, se logró concluir que la construcción de las zonas sirve como

insumo fundamental para el suministro de información a las entidades estatales del

municipio, es necesario contar con un equipo multidisciplinar que cuente con conocimientos

en diversos temas en los que se incluyen los sistemas de información geográfica,

normatividad y planes de ordenamiento territorial, mercado inmobiliario, además de contar

con información secundaria complementaria que permita hacer estudios preliminares para la

posterior verificación en campo. (Ramos Díaz & Quiroz, 2019)

2.5. MARCO NORMATIVO

La definición de las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, va más allá de la

normatividad propia de valuación, la Constitución Política de Colombia promulgada en el

año 1991, como carta magna del país, establece en el artículo 58 las garantías de la propiedad

privada, posterior a esto en el año 1999 y mediante el acto legislativo 1 dicho artículo es

modificado quedando de la siguiente forma: “Se garantiza la propiedad privada y los demás

derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni

vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos

de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares

20

con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o

social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente

una función ecológica. El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias

de propiedad.” (Congreso de la República de Colombia, 1999) Por otra parte, la Ley 1955 de

2019, por medio de la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo para la vigencia 2018-

2022 “Pacto por Colombia, pacto por la equidad”, como la hoja de ruta a seguir durante dicho

periodo, incluye temas relacionados con la legalidad de la propiedad, la naturaleza de la

gestión catastral, define responsabilidades, requisitos y establece el régimen sancionatorio en

cuanto a la actividad de gestión catastral y algunas disposiciones adicionales en cuanto a

ordenamiento territorial. (Congreso de la República de Colombia, 2019)Para la

determinación de las Zonas Geoeconómicas es necesario realizar avalúos específicos en

predios denominados puntos de investigación, siguiendo las normas, procedimientos,

parámetros y criterios reglamentados mediante Decreto 1420 de 1998 para la determinación

del valor comercial de los bienes inmuebles. (Decreto 1420, 1998) Los procesos de

actualización catastral generan variaciones en la liquidación del impuesto predial unificado,

para tal fin el Decreto 1820 de 2020, norma modificadora del Decreto 1082 de 2015,

determina los porcentajes de incremento de los avalúos catastrales para la vigencia de 2021.

Por tal razón, se incluyen especificaciones para el reajuste de los avalúos catastrales de

predios urbanos formados y no formados para la vigencia de enero 10 del año 2020, rurales

y el no reajuste para predios rurales y urbanos formados o actualizados durante el 2020.

(Departamento Administrativo Nacional de Estadistica , 2020) Finalmente y no siendo

menos importantes se tomaron como referencia la Ley 388 de 1997, por medio de la cual se

ordena la formulación de planes y esquemas de ordenamiento territorial; la Resolución 070

de 2011, por medio de la cual se reglamentan los procesos de formación, actualización y

21

conservación catastral; la Resolución 620 de 2008 del IGAC, por la cual se establecen los

procedimientos para la actividad valuatoria y finalmente la Ley 1673 de 2013, por la cual se

reglamenta la actividad del avaluador en Colombia.

3. METODOLOGÍA

El presente trabajo se desarrolló en etapas, en la primera de ellas se realizó un

acercamiento y caracterización general del barrio La Arboleda, como paso siguiente se

efectúo la construcción de las variables topografía, influencia vial, servicios públicos, uso

actual del suelo, norma del suelo, tipificación de las construcciones, como insumo

fundamental para la generación de las Zonas Homogéneas Físicas de dicho barrio. Posterior

a ello, se recopiló información de ofertas de inmuebles en venta en el sector y en sectores

aledaños, luego se espacializaron y depuraron las ofertas obtenidas, y finalmente se realizó

el mercado con su respectivo análisis. En la segunda fase, se seleccionaron los puntos de

investigación y se llevaron a cabo los avalúos de dichos puntos, por último, se construyeron

las Zonas Geoeconómicas. En la tercera y última fase se presentan los resultados y las

conclusiones.

Figura 4. Metodología del Proyecto.


22

3.1. VERIFICACIÓN DE INSUMOS

Para el desarrollo del presente proyecto y debido a la escala del mismo, se

identificaron de forma detallada los recursos que serán empleados en el desarrollo de la

metodología, en la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas, en la identificación de

los puntos de investigación, en la elaboración de los avalúos puntuales y finalmente en la

determinación de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, para el Barrio La Arboleda del

Municipio de Facatativá.

En primera medida se tendrán en cuenta los Equipos y Tecnología, en donde se incluyen:

• Hardware (Equipo de cómputo Investigador 1, equipo de procesamiento de datos apto

para sistemas de información geográfica, navegador satelital, periféricos externos

(Disco Duro, Teclado y Mouse óptico).

• Software (Sistema de Información Geográfica (Arcgis, Arcgis Pro, QGis), Windows

10, Microsoft Office y Base Camp).

En segundo lugar, se incluyen los elementos requeridos para el traslado y el reconocimiento

de campo, en un gran grupo denominado Transporte. Finalmente, se muestras los Materiales

y Suministros (Resmas de Papel, impresora, equipo de oficina, esferos negro y rojo,

marcadores Sharpie de diversos colores, escala).

3.2. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS

3.2.1. Revisión del Modelo LADM_COL

Mediante Resolución Conjunta No. 499 del 28 de mayo de 2020, se adopta el Modelo

Extendido de Catastro Registro para Colombia Modelo LADM_COL, como adaptación de

la norma ISO 19152 del año 2012. [24] Dicho estándar permite la estandarización en la

23

administración del territorio y será aplicada en Colombia para la implementación de la

política de Catastro Multipropósito.

Figura 5. Modelo LADM_COL.

Fuente: https://github.com/SwissTierrasColombia/LADM_COL

Define la semántica y estructura de datos para la información de los componentes físico,

jurídico y económico de los procesos de formación o actualización catastral con enfoque

multipropósito. Adicionalmente, este se subdivide en modelos; para el presente trabajo, será

empleado y relacionado de forma directa el modelo de avalúos, el cual incluye los elementos

geográficos de la división político administrativa de las entidades territoriales y la

sectorización catastral a nivel municipal definido por el Gestor catastral, de igual forma, la

delimitación vial para la definición de la nomenclatura predial, además de relacionar los

elementos para determinación de las zonas homogéneas físicas y zonas homogéneas

geoeconómicas para la liquidación de los avalúos catastrales. Es importante mencionar que

dicho submodelo, no es de obligatoria implementación. (Swiss Tierras, 2020)

24

Figura 6. Submodelo de Avalúos Modelo LADM_COL.

Fuente: https://github.com/SwissTierrasColombia/LADM_COL

3.2.2. Diseño de la Variable Topografía

Para el diseño de la variable topografía, se tuvieron en cuenta las características y/o

condiciones naturales propias del relieve del barrio La Arboleda, es importante mencionar

que dicha variable es indispensable para el desarrollo de las construcciones, sin embargo, en

esta también se incluyen aspectos tales como las zonas anegadizas o inundables, las

discontinuidades físicas (taludes, caños y ríos), áreas de potencial derrumbe, zonas de riesgo

de desastre, entre otras. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, 2017)

Para la construcción de la variable, se realizaron dos procesos, en el primero de ellos fue

necesario el reconocimiento en campo, para la identificar las condiciones del terreno y demás

factores. El resultado del proceso arrojo que el barrio La Arboleda no cuenta con pendientes

importantes que dificulten el desarrollo de construcciones, no se encontró presencia de

25

drenajes de agua, zonas de alto riesgo por deslizamiento, entre otras zonas con amenaza

natural e hídrica importante.

Figura 7. Identificación de la Variable Topografía.

Fuente: Google Maps.

En segundo lugar, pero no siendo menos importante, se realizó la identificación de la variable

topografía empleando recursos digitales y software especializado. La siguiente imagen

corresponde al mapa de alturas para el barrio La Arboleda, Facatativá, obtenido en el visor

web Topographic-Map y en el cual se aprecia que la variación de alturas para el sector no es

importante y/o relevante.

26

Figura 8. Mapa de Alturas Barrio La Arboleda.

Fuente:.https://es-co.topographic-map.com/maps/6e32/Facatativ%C3%A1/

Finalmente, y para corroborar la información obtenida con los métodos anteriores se elaboró

el perfil de elevación en el Software Google Earth, el cual reflejo una elevación promedio

del 2.4%, como se aprecia a continuación:

Figura 9. Perfil de Elevación Barrio La Arboleda.

Fuente: Google Earth.

27

Con la información recopilada se construye la variable topografía, estableciendo que para el

barrio La Arboleda el rango de pendiente oscila entre 0 y 7%, para precisar que la topografía

en el sector es plana.

Figura 10. Mapa de la Variable Topografía.


3.2.3. Diseño de la Variable Influencia Vial

Para la construcción de la variable, se consultó el Plan de Ordenamiento territorial vigente,

en el que se obtuvo la siguiente información:

28

Figura 11. Sistema Vial Barrio La Arboleda.

Fuente: Plan de Ordenamiento Territorial 2001-2021.

En el barrio la arboleda se presenta un número importante de las vías de tipo local, esto

debido a la actividad predominante del sector, sin embargo, la carrera séptima (7ª) que recorre

la zona de sur a norte y de norte a sur, se cataloga como vía de tipo zonal. Para corroborar

dicha información, se realizó un recorrido por el sector obteniendo:

Figura 12. Reconocimiento Vial Barrio La Arboleda.


29

El reconocimiento de la zona de trabajo, nos muestra que evidentemente se cumple lo

estipulado en el Plan de Ordenamiento Territorial, con la presencia de tan solo una vía de

tipo zonal, adicionalmente, se espacializa dicha. A continuación, se presenta la

espacialización de la variable en el barrio La Arboleda.

Figura 13. Mapa de la Variable Influencia Vial.


3.2.4. Diseño de la Variable Servicios Públicos

Para la determinación de la variable Servicios Públicos, se consultaron algunos

documentos, del Plan de Desarrollo para la vigencia 2020-2023, el Plan de Ordenamiento

Territorial 2001-2021, información disponible en las páginas oficiales de los prestadores de

servicios públicos para el municipio e información recopilada en campo. La prestación de los

servicios de Acueducto, Alcantarillado, Aseo se encuentran en el municipio de Facatativá a

30

cargo de la Empresa Aguas de Facatativá, según Capítulo I Artículo 4 del Acuerdo 012 de

abril 06 de 2009 emitido por el Concejo Municipal. (Empresa Aguas de Facatativá EAF SAS

ESP, 2018) La cobertura del servicio en el municipio pasó de un 92.64% en el año 2012 al

100% para el año 2020. Ahora bien, según estadísticas presentadas por la Gobernación de

Cundinamarca provenientes de la encuesta multipropósito del año 2017, la cobertura del

servicio de energía eléctrica es del 100%, el porcentaje de hogares que cuentan con

suministro de gas natural es del 83.05, los hogares que aún cuentan con servicio de telefonía

fija es de alrededor del 21%, el 43.79% de los hogares cuenta con servicio de internet (cifra

que se acrecienta con el inicio de la pandemia). (Gobernación de Cundinamarca, 2019) Ahora

bien, se realizó un recorrido en el barrio La Arboleda y se apreció que las cifras encontradas

con anterioridad corresponden a la realidad del sector. Tan sólo un predio en el sector

correspondiente a una cancha del Polideportivo La Arboleda, no cuenta con el total de los

servicios públicos básicos, adicionalmente, se observa que en el sector existe cobertura total

de servicios públicos básicos más algunos complementarios que varias según las necesidades

de cada hogar. La siguiente imagen corresponde a la identificación realizada en campo.

31

Figura 14. Identificación Servicios Públicos Barrio La Arboleda.


Se presenta espacialización de la variable servicios públicos para el barrio La Arboleda.

Figura 15. Mapa de la Variable Servicios Públicos.


32

3.2.5. Diseño de la Variable Uso Actual del Suelo

Pese a que los planes de desarrollo y las normas generales de uso del suelo, se

encuentren establecidas, la realidad en muchos territorios es diferente a la misma. Para la

determinación de dicha variable fue necesario realizar recorrido en campo para con el

propósito de establecer, si efectivamente se cumple lo establecido en la norma o si por el

contrario se encuentran diferencias sustanciales entre la normatividad vigente y la realidad.

Figura 16. Identificación de Uso Actual del Suelo.


El reconocimiento predial realizado en el barrio La Arboleda, permitió identificar que dicho

sector cuenta con cerca del 90% de su suelo en uso en tipo residencial neto, sin embargo, se

aprecia una pequeña zona comercial barrial y algunos predios con uso institucional, en el que

se incluyen los parque y colegios. A continuación, se presenta el mapa de construcción de la

variable y en el que se identifica de forma clara el uso actual del suelo.

33

Figura 17. Mapa de la Variable Uso Actual del Suelo.


3.2.6. Diseño de la Variable Norma de Uso

Para el diseño de la presente variable y entendiendo que está es la guía normativa y

legal en cuanto a la actividad que se puede desarrollar en el sector, para el cumplimiento de

los objetivos de desarrollo y contar con un territorio planificado y reglamentado, se consultó

el Plan de Ordenamiento Territorial, para la vigencia 2001-2021, se logró determinar que el

barrio La Arboleda se encuentra ubicado en el Área Funcional Grandes Áreas Verdes, en el

sector normativo número 7 y el cual tiene uso netamente residencial, como se aprecia en la

imagen siguiente:

34

Figura 18. Consulta Variable Norma de Uso.

Fuente: Plan de Ordenamiento Territorial 2001-2021

Por último, se construye la variable norma de uso del suelo y se presenta así:

Figura 19. Mapa de la Variable Norma Uso Actual del Suelo.


35

3.2.7. Diseño de la Variable Tipificación

Posterior a la determinación del uso del suelo normativa y del uso del suelo actual, obtenidos

por diferentes métodos, se efectúa la clasificación de las mismas en virtud de las condiciones

particulares de sus elementos. El proceso de calificación constructiva no solo permite

identificar la calidad y tipo de las edificaciones, sino que permite tener un acercamiento a las

condiciones socioeconómicas, de ingresos y cultura de los habitantes del sector. En el

presente proyecto se empleó la metodología de clasificación del IGAC. En el barrio la

Arboleda, se identificaron 2 zonas.

Para el proceso de calificación constructiva de las edificaciones con uso de suelo residencial

se tuvieron en cuenta los siguientes criterios:

Tabla 1. Tipología Constructiva Metodología IGAC. Fuente: Guía Metodológica para la Determinación de la ZHF y ZHG

Tipo Descripción

Bajo Bajo Viviendas construidas sin ningún tipo de, generalmente con materiales de desecho tanto en las paredes

como en los techos, construido o acondicionado para alojamiento, aunque no reúna las condiciones

sanitarias indispensables.

Medio Bajo Viviendas que están construidas con o sin planeación y generalmente con materiales como madera,

prefabricado, ladrillo o bloque y con acabados sencillos, pueden disponer de algunos servicios

públicos básicos, están situados por lo general en la periferia y disponen de algunas vías públicas sin

pavimentar.

Medio Viviendas constituidas por edificaciones técnicamente planeadas, con fachadas calificadas como

regular, con muros de ladrillo o bloque, cubiertas de placa de concreto o teja en asbesto cemento.

Generalmente cuentan con servicios públicos básicos, poseen vías de comunicación pavimentadas y

medio de transporte urbano.

Medio Alto Viviendas constituidas por edificaciones técnicamente planeadas con fachada calificada de regular a

buena, estructura en concreto, muros de ladrillo o bloque revocados, estucados y pintados, cubiertas de

placa de concreto o teja en asbesto cemento; baños y cocinas calificados como medianos enchapados y

con fácil acceso a los medios de transporte.

Alto Viviendas constituidas por edificaciones totalmente terminadas y técnicamente planeadas

con fachada calificada como buena así como sus acabados, estructura en concreto

Barrial,

Sectorial

Viviendas constituidas por edificaciones con grandes áreas, amplios jardines o apartamentos lujosos.

De acuerdo a la información contenida en la tabla 1, se realizó el reconocimiento en campo

y se obtuvo que en el barrio La Arboleda, predominan los inmuebles residenciales 4 de tipo

36

Medio que cuentan con acabados sencillos, sin embargo, existe una pequeña zona que cuenta

con condiciones superiores en cuando a acabados.

Residencial 4 Medio

Residencial 5 Medio Alto

Figura 20. Tipificación de las Construcciones Barrio La Arboleda.

Ahora bien, para la zona comercial, se estableció que es de tipo barrial, pues no presenta

condiciones o características adicionales a las propias de las residenciales, el acceso a dichos

establecimientos es generalmente a pie, la mayor parte del comercio presente en el barrio La

Arboleda, corresponde a locas que comercializan artículos de primera necesidad, en el que

se incluyen tiendas de barrio, carnicerías, fruterías, entre otros, como se presenta a

continuación:

37

Figura 21. Comercio Barrial - La Arboleda.


Posterior al diseño de la variable, se espacialización y se generan los resultados que se

muestran a continuación:

Figura 22. Mapa de la Variable Tipificación de las Construcciones.


3.3. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS

38

Luego de realizar el análisis de las variables topografía, influencia vial, servicios

públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo y tipificación de construcción se

codificó y sobrepuso dicha información teniendo en cuenta el siguiente esquema.

Tabla 2. Codificación Zonas Homogéneas Físicas ZHF.

Fuente: Elaboración Propia con base en el modelo LADM_COL.

Variable Codificación Subvariable Topografía 0

1

2

Plano

Inclinado

Empinado

Influencia Vial 0

1

2

3

4

Local

Zonal

Veredal

Municipal

Departamental

Servicios Públicos 0

1

2

3

Sin servicios

Servicios básicos incompletos

Servicios básicos completos

Servicios básicos completos y complementarios

Uso Actual del Suelo 0

1

2

3

4

Residencial

Comercial

Industrial

Institucional

Lotes

Norma de Uso del Suelo Residencial Residencial

Tipificación de Construcción 0

1

2

3

4

5

6

7

Residencial 1 Bajo Bajo

Residencial 2 Bajo

Residencial 3 Medio Bajo

Residencial 4 Medio

Residencial 5 Medio Alto

Residencial 6 Alto

Residencial 7 Barrial

Residencial 8 Sectorial

Finalmente, se obtuvieron 7 Zonas Homogéneas Físicas para el barrio La Arboleda como se

aprecia en el siguiente mapa.

39

Figura 23. Mapa de Zonas Homogéneas Físicas.


3.4. ANÁLISIS DEL MERCADO

Luego de realizar el reconocimiento del barrio La Arboleda y determinar las Zonas

Homogéneas Físicas del mismo, y considerando que el objetivo primordial del presente

proyecto es la determinación del valor del suelo, se hace necesario efectuar un análisis que

permita un mejor y mayor entendimiento de la dinámica inmobiliaria, para el mismo, se

recopilaron ofertas de predios en el sector y algunos más con similares características en otros

lugares, mediante el uso de plataformas virtuales especializadas. (Montenegro) El resultado

de la búsqueda arrojó que la mayoría de los predios en el barrio La Arboleda tienen un área

aproximada de 65 metros cuadrados, por otra parte, se encuentra mayor número de ofertas

de predios con más de una plata, la documentación se encuentra al día en todas las ofertas, lo

que nos puede indicar que los procesos de titulación han sido efectivos en el sector. La oferta

es tan amplia, pero si variada en cuanto a valores, podemos encontrar valores que oscilan

40

entre los 120 y 280 millones de pesos, finalmente se resalta que la edad de las propiedades

no supera los 30 años. Se presentan algunas ofertas recopiladas.

Figura 24. Ofertas Barrio La Arboleda.

Fuente: Finca Raíz.

3.5. SELECCIÓN DE LOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN

Para todas las Zonas Homogéneas Físicas, se seleccionaron puntos de investigación

con un total de 9, en la Zona Homogénea 1 se seleccionaron 3 puntos, para el resto de las

zonas se escogió un solo punto.

Figura 25. Georreferenciación de los Puntos de Investigación.


41

3.6. AVALÚOS PUNTUALES

Para dar continuidad al proyecto y determinar el valor de suelo en las siete (7) Zonas

Homogéneas Físicas resultantes, se determinaron los avalúos de los siguientes predios.

• Punto de Investigación 1

Figura 26. Punto Investigación 1.


El avalúo del presente predio, es de $ 659,048,041 millones de pesos, el área del terreno es

de aproximadamente 919 metros cuadrados, está no cuenta con ningún servicio público y

tampoco posee construcciones que le añadan valor.




El avalúo del presente predio es de $ 3,405,693,555.00 millones de pesos, el área del terreno

es de aproximadamente 4234 metros cuadrados y la construida de 4029 metros cuadrados.

42




El valor del avalúo para este predio, con tres pisos, 66 metros cuadrados de área de terreno,

164 metros cuadrados de construcción, es de $ 222,677,000 millones de pesos.




El valor del avalúo para este predio, con un piso, 60.5 metros cuadrados de área de terreno

y de construcción, es de $ 139,876,000 millones de pesos.

43




El valor del avalúo para este predio, con dos pisos, 42 metros cuadrados de área de terreno,





El valor del avalúo para este predio, con tres pisos, 66.12 metros cuadrados de área de terreno,


44




El valor del avalúo para este predio, con dos pisos, 66.55 metros cuadrados de área de terreno,







45






3.7. ELABORACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS

Para la determinación de las Zonas Homogéneas Geoeconomicas, fue necesario

realizar una depuración a las ofertas inicialmente recopiladas, para tomar los valores de las

ofertas más acordes a la dinámica inmobiliaria del barrio La Arboleda. Se calculó de forma

separada el avalúo para cada uno de los puntos de investigación y se obtuvo el valor del metro

cuadrado de cada una de las zonas, los valores de las ZHF 1,4,5 y 7 se agruparon en dos

grupos respectivamente, lo que contribuyó a una reducción en el número de ZHG. A

continuación, e presenta una relación de los valores por metro cuadrado de terreno obtenidos

para cada una de las ZHF.

46

Tabla 3. Valor Metro Cuadrado ZHF.


ZHF Valor Metro Cuadrado

(Millones de Pesos)

1 $ 1,608,000

2 $ 1,837,000

3 $ 1,965,000

4 $ 717,136

5 $ 1,608,000

6 $ 1,902,000

7 $ 717,136

La tabla anterior refleja que los valores de metro cuadrado para las ZHF 1 y 5 fueron los

mismos, de igual forma para las ZHF 4 y 7, siendo los más bajos. Finalmente, se presenta el

Mapa de Zonas Homogéneas geoeconomicas.

Figura 35. Mapa de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.


47

4. LIMITANTES

Las principales limitantes para el desarrollo del proyecto, fueron el poco número de ofertas

presentes en el sector y la escasez de información sobre los valores de referencia de terreno

para el municipio en general.

5. PERTINENCIA E IMPACTO

Como se mencionó en repetidas ocasiones a lo largo del presente documento, la

desactualización catastral en el país, no solo genera un detrimento fiscal, sino un golpe a las

economías familiares en temas del pago de impuesto predial, problemas de titulación,

saneamiento de la propiedad, entre otras. (RCN Radio, 2017) Con todo esto la eficacia de la

gestión pública se basa en la adecuada administración de los recursos de tipo público (bienes

materiales e inmateriales colectivos), por tal razón y con el fin de llevar a cabo el objetivo

anteriormente mencionado, los municipios deben contar con un inventario clasificado que

permita establecer una planificación adecuada de la inversión, el desarrollo territorial, así

como la proyección de los recursos. Es por esto que la pertinencia de un censo inmobiliario

representado en la actualización del catastro y de los bienes inmuebles es inminente. Por otra

parte, las nuevas perspectivas del catastro multipropósito permiten la implementación de

nuevas ramificaciones, estándares y características que posibiliten la interacción entre las

entidades estatales y la ciudadanía en general.

6. LA GESTIÓN TERRITORIAL

Es importante tener en cuenta que el presente trabajo, no solo es acorde a la gestión

territorial por el enfoque propio del plan de estudios y el objeto del mismo, es esencial para

el correcto y eficiente desarrollo del territorio y todo aquel que lo compone. Pese a que en

48

Colombia y en algunos otros países de América Latina el abordaje de la gestión territorial no

está estrechamente relacionado con el proceso de Desarrollo Territorial, pues se vive con la

incertidumbre de si lo que se planifica es lo que se ejecuta, lo que genera una brecha

importante entre el ideal y lo real. Sin embrago, el desarrollo de la gestión territorial es un

proceso complejo, pues tiene en cuenta factores dinámicos como el valor de suelo, además

los relaciona en tiempo y espacio convirtiéndose una herramienta multitemporal y

multiescalar. Ahora bien, pero pese a su complejidad la gestión territorial puede ser articulada

mediante la participación ciudadana en el proceso de formulación de políticas públicas, en la

inclusión de temas importantes como la gestión del suelo, la creación de objetivos y/o metas

que sean acordes a la realidad actual de los territorios y alcanzables en el tiempo estipulado.

Por otra parte, es valioso mencionar que los procesos catastrales deben perder su enfoque

netamente económico y empezar a incluir factores propios del territorio.

Además, es importante mencionar que la gestión territorial en medio de su

complejidad, es concebida según la perspectiva personal, para algunos el vacío en la

ejecución de políticas públicas, radica en la deficiencia de ejecución, un ejemplo claro de

dicha situación es el actual proceso de actualización que se está llevando a cabo a lo largo

del país, en el cual se visibilizan claras falencias en dicha ejecución y un descontento

generalizado, pues nunca se tuvo en cuenta los procesos masivos de determinación del valor

del suelo, de las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, los aspectos de temporalidad

de la información catastral fueron segregados durante años impidiendo la correcta gestión

territorial. También es importante entender que la complejidad de la gestión territorial es más

drástica en los países, lugares y regiones en donde existe con fuerte presencia de corrupción.

49

Finalmente, se puede concluir que la gestión territorial en Colombia y de forma

específica en el municipio de Facatativá, barrio La Arboleda, está estrechamente relacionada

con las condiciones sociales, culturales, económicas y geográficas, las cuales son reflejadas

y agrupadas de forma categórica en la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas y

Geoeconómicas. (Posada, 2020)

7. CONCLUSIONES

• Pese a que el catastro ha tenido un enfoque diferente en los últimos años y se ha

orientado a la multifinalidad, la realidad del mismo sigue estrechamente relacionada

con el tema económico y fiscal. Los procesos catastrales, son vistos por los

ciudadanos del común como un impacto directo a sus finanzas, simples mecanismos

de recaudo y no son concebidos por su importancia para el desarrollo territorial. Se

deben realizar campañas no solo informáticas, sino de acompañamiento en los

procesos catastrales para mitigar los impactos generados.

• La expansión urbana, el crecimiento territorial y los fenómenos migratorios, son

factores que contribuyen en la variación de los valores del terreno.

• El barrio la Arboleda es un sector prácticamente residencial, en el que se aprecia poca

presencia de comercio, está caracterizado por la influencia de vías de tipo local,

cuenta con cobertura total de servicios públicos básicos y la presencia de

complementarios según las necesidades de los habitantes.

• Aunque el barrio La Arboleda sea un sector pequeño, podemos encontrar variedad

constructiva, desde bienes inmuebles con 65 metros cuadrados hasta algunos que

superan los 200 metros cuadrados.

50

• La determinación de las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, no solo

proporciona el valor del suelo para la zona de estudio, sino que posibilita el análisis

de las condicionales sociales, culturales y económicas de los habitantes de dicho

sector.

• La Zonas Homogéneas Físicas permiten una discriminación más detallada de las

condiciones físicas, sociales, culturales y demás del sector, mientras que las Zonas

Homogéneas Geoeconómicas permiten una mayor homogenización de dichas

características.

• La metodología para la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas

LADM_COL, genera una mayor confiabilidad en los resultados obtenidos, pues

elimina algunos factores subjetivos propios de otras metodologías.

• El sector del barrio La Arboleda que presenta mayores valores, está localizado sobre

la vía de tipo zonal que conecta el sector con otros.

• La oferta del barrio es diversa, pero los valores del suelo, son prácticamente

homogéneos.

• A pesar de que el barrio La Arboleda se encuentre en una zona periférica del

municipio de Facatativá, las condiciones de servicios públicos y maya vial son

óptimas.

8. RECOMENDACIONES

• Es importante incorporar en el manejo y gestión territorial métodos de valuación

masiva como la determinación de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas,

además de herramientas complementarias que permitan la implementación de

políticas públicas no solo en el barrio La Arboleda, sino en el municipio de Facatativá.

51

• Se sugiere seguir con el desarrollo de los procesos catastrales de forma periódica, que

permitan dar seguimiento al crecimiento y desarrollo del barrio La Arboleda, el

municipio de Facatativá y el país en general.

• Se aconseja realizar la inclusión de información más específica de los procesos

catastrales, en los Planes de Desarrollo y Ordenamiento Territorial.

• Es importante tener en cuenta la correcta intervención del territorio para mejorar las

dinámicas sociales, económicas, culturales, entre otras.

• Se recomienda a los Gobiernos nacionales y locales, mantener actualizada la

información de índole catastral, para fortalecer los aspectos de multitemporalidad

implícitos en la gestión territorial.

52

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Parte del Proyecto Territorios. Bogotá.

Swiss Tierras. (28 de Mayo de 2020). GitHub. Recuperado el 1 de Noviembre de 2021, de

https://github.com/SwissTierrasColombia/LADM_COL

4850800,000000

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1:5.0000 80 160 240 32040

Metros

UNIVERSIDAD SANTO TOMÁSESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN

TERRITORIALY AVALÚOSProyecto de Grado

Elaborado porCesar Alonso Jiménez Quintero

LEYENDA

Via Zonal

Via Local

Se presenta la clasificación por influencia vial.

Sistema de Coordenadas: CTM12Proyección: Trasnversa de Mercator

Datum: MAGNAFalso Este: 5.000.000Falso Norte: 2.000.000Meridiano Central: -73°

Factor de Escala: 0,9992Latitud de Origen: 4°

Unidades: Metros

MAPA DE LA VARIABLE INFLUENCIA VIAL

Municipio de FacatativáBarrio La Arboleda

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µ

1:5.0000 80 160 240 32040

Metros




LEYENDA

Residencial

Topografía del barrio La ArboledaOscila entre 0 y 7%




Unidades: Metros

MAPA DE LA VARIABLE NORMA USO ACTUAL

DEL SUELOMunicipio de Facatativá

Barrio La Arboleda

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Metros




LEYENDA

ZHF_7

ZHF_6

ZHF_5

ZHF_4

ZHF_3

ZHF_2

ZHF_1




Unidades: Metros

MAPA DE ZONASHOMOGÉNEAS FISICAS


LOCALIZACIÓN

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0000µ

1:5.0000 80 160 240 32040

Metros




LEYENDA

Sin Servicios

ServiciosBásicosCompletos yComplement...




Unidades: Metros

MAPA VARIABLE SERVICIOS PÚBLICOSMunicipio de Facatativá

Barrio La Arboleda

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Metros




LEYENDAResidencialMedioResidencialMedio Alto




Unidades: Metros

MAPA VARIABLE TIPIFICACIÓN DE LAS

CONSTRUCCIONESMunicipio de Facatativá

Barrio La Arboleda

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4850800,000000

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µ

1:5.0000 80 160 240 32040

Metros




LEYENDA

PlanaTopografía del barrio La Arboleda

Oscila entre 0 y 7%




Unidades: Metros

MAPA DE LA VARIABLE TOPOGRAFÍA


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1:5.0000 80 160 240 32040

Metros




LEYENDA

Institucional

Comercial

Residencial




Unidades: Metros

MAPA VARIABLE USO ACTUAL DEL SUELO


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µ

1:5.0000 80 160 240 32040

Metros




LEYENDA

$ 1,608,000

$ 717,136

$ 1,902,000

$ 1,965,000

$ 1,837,000




Unidades: Metros

MAPA DE ZONASHOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS


Se presentan los valores en millones de pesospara cada una de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas

LOCALIZACIÓN

DESCRIPCIÓN

1 09/11/2021 Casa 3102795996 144 48 15 3 3 2 Medianera Si 160.000.000$ 0,0% $160.000.000 $1.111.111

Casa de 3 NIveles , ubicada a las

afueras de Facatativa en el barrio

Juan Pablo II, con accesos a via via

principal Autopista calle 80. 1 Nivel.

Sala y comedor amplia , cocina

integral en madera, habitación

auxiliar, baño auxiliar . 2 Nivel. 2

Habitaciones con closet , estudio ,

baño con division en vidrio, sala de

star . 3 NIvel terraza cubierta con

posibilidad de ampliación para cuarto

de estudio o lavandería, iluminada ,

tanque de reserva . cita previa 2 dias

anticipacion 152-2490.

https://www.fincaraiz.com.

co/inmueble/casa-en-

venta/juan-pablo-

ii/facatativa/6222058

2 09/11/2021 Casa 3115983589 198 66 20 3 9 4 Medianera Si 280.000.000$ 3,6% $270.000.000 $1.363.636

Casa de tres pisos con tres

apartamentos independientes, primer

piso: garaje, comedor, 3 habitaciones,

un baño, cocina y patio. Arrendado

$530.000 Segundo piso: 3

habitaciones, sala-comedor, cocina, 2

baños y zona de lavado Arrendado en

$550.000. Tercer piso: 3 habitaciones,

sala-comedor, cocina, patio y un baño

Arrendado en $400.000. zona

comercial y residencial, ubicada en

vía principal. Produce mensualmente

$1480.000 Área del lote 5.50 x 1266

M2, construidos los tres pisos. Precio

negociable. .



venta/barrio-

arboleda/facatativa/67926

59

3 09/11/2021 Casa 3212796266 97 48,5 20 2 6 2 Esquinera Si 280.000.000$ 1,8% $275.000.000 $2.835.052

ASA DE DOS NIVELES,

ESQUINERA, CON APTOS

INDEPENDIENTES; PRIMER PISO: 3

Alcobas, sala comedor, cocina, baño

y patio de ropas. SEGUNDO PISO: 3

Alcobas, sala comedor, baño, patio de

ropas y garaje..



venta/arboleda/facatativa/

4925992

4 09/11/2021 Casa 3013471170 80 40 15 2 3 2 Medianera No 135.000.000$ 0,0% $135.000.000 $1.687.500

Linda casa de 4 de frente por 10 de

fondo dos pisos sala comedor cocina

semi integral 3 habitaciones dos

baños patio y zona de lavandería con

marquesina zona residencial tranquila

cerca a comercio a 10 minutos de vía

principal buen transporte tres catorce

cuatro cuarenta y uno cincuenta y dos

cero tres



venta/la-


71

5 09/11/2021 Casa 3214495585 186 93 15 2 3 2 Medianera Si $120.000.000 0,0% $120.000.000 $645.161

Vendo hermoso apartamento

totalmente remodelado con 3

habitaciones y 2 baños. Sector

recidencial, gran valorización. Primer

piso, sobre vía proncipal. Negociacion

directa..


co/inmueble/apartamento-

en-venta/la-


61

6 09/11/2021 Casa 3142102771 165 66 10 3 4 2 Medianera Si $300.000.000 6,7% $280.000.000 $1.696.970

Se vende casa de tres pisos ubicada

en el municipio de Facatativá en el

barrio La Arboleda (con muy buena

valorización) en zona comercial con

excelente servicio de transporte

urbano, servicio de agua, luz y gas. El

primer piso consta de: garaje, sala,

comedor, baño, cocina semi integral,

patio auxiliar con alberca y conexión y

desagües para lavadora. El segundo

piso está conformado por tres alcobas

con clóset, una opcional y un baño. El

tercer piso es mitad cubierto y mitad

descubierto.

https://www.metrocuadrad

o.com/inmueble/venta-casa-

facatativa-la-arboleda-4-

habitaciones-2-

banos/MC2732738?utm_so

urce=Lifull-

connect&utm_medium=ref

errer

7 09/11/2021 Casa 121 60,5 22 2 4 2 Medianera No $290.000.000 6,9% $270.000.000 $2.231.405

Casa de dos plantas 1er piso

sala,comedor, cocina, baã o, patio de

ropas, garaje. 2 do piso 4

habitaciones tres con closet,un baã o

y balcon. 5.50 metros de frente por 11

metros de fondo. precio permutable y

o negociable

https://casas.waa2.com.co/

detail?id=9d9fb5a25163d4f

fc97c85c74da827b9&q=cas

a%20facatativa%20barrio%

20arboleda&type=sale

8 09/11/2021 Casa 180 60 25 3 3 2 Medianera Si $235.000.000 0,0% $235.000.000 $1.305.556

Casa de 3 plantas primer piso

apartamento independiente con dos

habitaciones, sala comedor, patio,

cocina y baã o, con garaje segundo

piso sala comedor, 3 habitaciones

habitaciã n principal con baã o

incluido , cocina integral, baã o tercer

piso terraza


detail?id=392733991977ea

89b6bf3e161fdf09be&q=ca

sa%20facatativa%20barrio

%20arboleda&type=sale


Linda casa bien ubicada barrio

tranquilo.casa de dos pisos consta de

sala, comedor, cocina integral, baño,

patio y garaje o local para negocio

segundo piso consta de cuatro

habitaciones tres de ellas con closet,

un baño y balcon.precio negociable y

o permutable


detail?id=1f4791b0c61174

aef44572629239ad93&q=c

asa%20facatativa%20barrio

%20arboleda&type=sale


Vendo casa de dos pisos más altillo

en facatativá. conformada por primer

piso garaje, sala-comedor, cocina

integral, baño social, patio de ropas

amplio. segundo piso 4 habitaciones,

baño social y baño privado alcoba

principal, altillo o estudio amplio

terminado en madera. servicios agua,

luz y gas natural. el barrio es

comercial, tiene supermercados

panaderias, carnicerias, droguerias,

excelente transporte. cerca al centro

del municipio y a la vía principal

facatativá- bogotá calle 80.


detail?id=18e15bc4cf9c139

20fbff3052bbf4135&q=cas

a%20facatativa%20barrio%

20arboleda&type=sale


Hermosa casa de un psio, tres

habitacioones, totalmente

remmodelada, se vende por viaje.



facatativa-la-arboleda-3-

habitaciones-1-banos-1-

garajes/MC2968359

12 09/11/2021 Casa 310 2795996 126 63 15 2 3 2 Medianera No $150.000.000 3,3% $145.000.000 $1.150.794

Casa de 2 pisos Ubicada en el

Conjunto Mirador del Arboleda , 1

Piso Sala comedor, cocina semi

integral , 1 habitación , 1 baño social,

patio de ropas amplio y cubierto. 2

Piso , 2 habitaciones , 1 baño

cabinado, mezanine . Luces Led ,

pisos en porcelanato , Parqueado

Publico, cómodas vías de acceso ,

cerca a colegios, hospital San Rafael ,

zona residencial 152-2679.



venta/el-mirador-de-la-


45

13 09/11/2021 Casa 3214495585 168 64 15 3 3 3 Esquinera Si $180.000.000 0,0% $180.000.000 $1.071.429

Excelente oportunidad Vendo

Hermosa casa, completamente

terminada, esquinera de 3 Pisos

primer piso sala, comedor, baño

auxiliar, cocina integral, patio de ropas

independiente, segundo piso 2

alcobas, estudio, baño, tercer piso

alcoba principal, baño privado. pisos

en cerámica, acabados en madera,

Área construida 128 mts, amplia,

excelente iluminación, barrio Llano

Popular Facatativá Excelentes vías de

acceso y transporte público, cerca a

zonas comerciales, zonas verdes.



facatativa-facatativa-3-

habitaciones-3-banos/175-

10748084


Casa de dos niveles en buenas

condiciones, consta de; 5 Alcobas, 2

baños, sala, comedor, cocina, patio

de ropas y garaje



venta/san-

agustin/facatativa/3585478

15 09/11/2021 Casa 84 42 16 2 3 1 Medianera No $120.000.000 4,2% $115.000.000 $1.369.048

Vendo Casa de dos pisos, ubicada en

el barrio san Benito, conformada por.

Primer piso: Sala-Comedor, cocina,

patio. (Instalación para tubería baño

auxiliar) Segundo piso: 3

habitaciones, un baño, techos en

machimbre La casa cuenta con los

servicios públicos, agua, luz y gas

natural, pisos en cerámica, paredes

pintadas. Acceso a 16 cámaras de

seguridad, cámaras del perímetro,

control por app móvil. actualmente la

casa esta arrendada con la

inmobiliaria, cuanta con póliza. Oferta

motivo Viaje. precio mínimo.

http://www.doomos.com.c

o/de/6947220_vendo--casa-

de-dos-pisos-barrio-san-

benito-en-facatativa-

cundinamarca.html?utm_so

urce=Lifull-

connect&utm_medium=ref

errer

$1.591.650

$649.777

40,8%

$2.241.427

$941.872

No de BañosFecha Medianera o

Esquinera

Ubicada sobre vía

principal?

Desviación Estándar

CASAS EN VENTA

Of Tipo de Inmueble Contacto AC(m²) AT(m²) Valor Pedido % Neg Valor Depurado Valor M2Edad o

Vetustez

No de

Pisos

No de

Habitaciones

Límite Superior

Límite Inferior

Coeficiente de Variación

Observaciones Link

Promedio

https://www.fincaraiz.com.co/inmueble/casa-en-venta/juan-pablo-ii/facatativa/6222058




https://www.fincaraiz.com.co/inmueble/casa-en-venta/barrio-arboleda/facatativa/6792659





https://www.fincaraiz.com.co/inmueble/casa-en-venta/arboleda/facatativa/4925992




https://www.fincaraiz.com.co/inmueble/casa-en-venta/la-arboleda/facatativa/5215171





https://www.fincaraiz.com.co/inmueble/apartamento-en-venta/la-arboleda/facatativa/6227061





https://www.metrocuadrado.com/inmueble/venta-casa-facatativa-la-arboleda-4-habitaciones-2-banos/MC2732738?utm_source=Lifull-connect&utm_medium=referrer








https://casas.waa2.com.co/detail?id=9d9fb5a25163d4ffc97c85c74da827b9&q=casa%20facatativa%20barrio%20arboleda&type=sale





Of No. Pisos EdadVIDA

ÚTIL % VIDA CLASE DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN%

VALOR A NUEVO

(M2)

VALOR A

NUEVO

V CONSTR

ACTUAL M2

VALOR M2

REDONDEADO

ÁREA

CONST

ÁREA

TERRENO

VALOR GLOBAL

CONSTRUCCIÓN VALOR TOTAL

VALOR GLOBAL

TERRENO VALOR M2 TERRENO

VALOR M2 TERRENO

REDONDEADO

1 3 15 100 15,0 3 25,17 0,25 $1.085.000 $156.240.000 811.866$ 810.000$ 144 48 116.640.000,00$ 160.000.000$ 43.360.000$ 903.333$ 903.000$

4 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 $1.085.000 $86.800.000 911.256$ 910.000$ 80 40 72.800.000,00$ 135.000.000$ 62.200.000$ 1.555.000$ 1.555.000$

5 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 $510.000 $94.860.000 428.332$ 430.000$ 186 93 79.980.000,00$ 120.000.000$ 40.020.000$ 430.323$ 430.000$

6 3 10 100 10,0 2,5 13,15 0,13 $1.085.000 $179.025.000 942.346$ 940.000$ 165 66 155.100.000,00$ 280.000.000$ 124.900.000$ 1.892.424$ 1.892.000$

9 3 15 100 15,0 3 25,17 0,25 $1.085.000 $214.830.000 811.866$ 810.000$ 198 66 160.380.000,00$ 270.000.000$ 109.620.000$ 1.660.909$ 1.661.000$

11 1 18 100 18,0 2,5 17,84 0,18 $ 1.395.000 $100.440.000 1.146.090$ 1.150.000$ 72 72 82.800.000,00$ 220.000.000$ 137.200.000$ 1.905.556$ 1.906.000$

Valor m2 terreno

todos

Valor m2 terreno

depurado

1.391.257,47$ 1.608.000$

596.097,32$ 74.953,32$

42,85% 5%

1.987.354,79$ 1.682.953,32$

795.160,14$ 1.533.046,68$

1.608.000$

P No. Pisos EdadVIDA


VALOR A NUEVO

(M2)

VALOR A

NUEVO

V CONSTR

ACTUAL M2

VALOR M2

REDONDEADO

ÁREA

CONST

ÁREA

TERRENO

VALOR GLOBAL

CONSTRUCCIÓN M2 VALOR M2 TERRENO

VALOR GLOBAL

TERRENO

VALOR AVALÚO

PARCIALVALOR AVALÚO

3 3 30 100 30,0 3 34,11 0,34 $ 1.085.000,00 $177.885.750 714.949$ 715.000$ 164 66 117.224.250,00$ 1.608.000$ 105.452.640,000$ 222.676.890,0$ 222.677.000,0$

4 1 15 70,0 21,4 2,5 20,04 0,20 $880.000 $53.240.000 703.688$ 704.000$ 60,5 60,5 42.592.000,00$ 1.608.000$ 97.284.000,000$ 139.876.000,0$ 139.876.000,0$

5 2 25 100,0 25,0 3 30,92 0,31 $800.000 $67.200.000 552.627$ 553.000$ 84 42 46.452.000,00$ 1.608.000$ 67.536.000$ 113.988.000,0$ 113.988.000,0$

Promedio

ANALISIS ESTADISTICO

ESTADISTICAS

Valor Adoptado

DETERMINACIÓN AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN



Límite Superior

Límite Inferior



VALOR A NUEVO

(M2)

VALOR A

NUEVO

V CONSTR

ACTUAL M2

VALOR M2

REDONDEADO

ÁREA

CONST

ÁREA

TERRENO

VALOR GLOBAL


VALOR GLOBAL


VALOR M2 TERRENO

REDONDEADO

1 3 15 100 15,0 3 25,17 0,25 $1.085.000 $156.240.000 811.866$ 810.000$ 144 48 116.640.000,00$ 160.000.000$ 43.360.000$ 903.333$ 903.000$

2 3 20 100 20,0 2,5 19,11 0,19 $ 949.000 $187.902.000 767.657$ 770.000$ 198 66 152.460.000,00$ 270.000.000$ 117.540.000$ 1.780.909$ 1.781.000$

5 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 $510.000 $94.860.000 428.332$ 430.000$ 186 93 79.980.000,00$ 120.000.000$ 40.020.000$ 430.323$ 430.000$

6 3 10 100 10,0 2,5 13,15 0,13 $1.085.000 $179.025.000 942.346$ 940.000$ 165 66 155.100.000,00$ 280.000.000$ 124.900.000$ 1.892.424$ 1.892.000$

Valor m2 terreno

todos

Valor m2 terreno

depurado

1.251.747,31$ 1.836.500,00$

703.943,65$ 78.488,85$

56,24% 4%

1.955.690,97$ 1.914.988,85$

547.803,66$ 1.758.011,15$

1.837.000$



VALOR A NUEVO

(M2)

VALOR A

NUEVO

V CONSTR

ACTUAL M2

VALOR M2

REDONDEADO

ÁREA

CONST

ÁREA

TERRENO

VALOR GLOBAL

CONSTRUCCIÓN

VALOR M2

TERRENO

VALOR GLOBAL

TERRENO

VALOR AVALÚO


9 2 35 100 35,0 3,5 48,94 0,49 $ 949.000 $123.370.000 484.606,85$ 485.000$ 130 65 63.050.000,00$ 1.837.000$ 119.405.000,000$ 182.455.000,0$ 182.455.000,0$

Promedio


ESTADISTICAS

Valor Adoptado




Límite Superior

Límite Inferior



VALOR A NUEVO

(M2)

VALOR A

NUEVO

V CONSTR

ACTUAL M2

VALOR M2

REDONDEADO

ÁREA

CONST

ÁREA

TERRENO

VALOR GLOBAL


VALOR GLOBAL


VALOR M2 TERRENO

REDONDEADO

5 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 $510.000 $40.800.000 428.332$ 430.000$ 80 40 34.400.000,00$ 135.000.000$ 100.600.000$ 2.515.000$ 2.515.000$

7 2 22 100 22,0 2,5 20,41 0,20 $ 1.531.000 $185.251.000 1.218.501$ 1.220.000$ 121 60,5 147.620.000,00$ 270.000.000$ 122.380.000$ 2.022.810$ 2.023.000$

10 3 20 100 20,0 3 27,94 0,28 $1.090.000 $235.440.000 785.409$ 790.000$ 216 72 170.640.000,00$ 230.000.000$ 59.360.000$ 824.444$ 824.000$

11 1 18 100 18,0 2,5 17,84 0,18 $1.395.000 $100.440.000 1.146.090$ 1.150.000$ 72 72 82.800.000,00$ 220.000.000$ 137.200.000$ 1.905.556$ 1.906.000$

Valor m2 terreno

todos

Valor m2 terreno

depurado

2.268.904,96$ 1.964.500,00$

348.030,95$ 82.731,49$

15,34% 4%

2.616.935,90$ 2.047.231,49$

1.920.874,01$ 1.881.768,51$

1.965.000$



VALOR A NUEVO

(M2)

VALOR A

NUEVO

V CONSTR

ACTUAL M2

VALOR M2

REDONDEADO

ÁREA

CONST

ÁREA

TERRENO

VALOR GLOBAL

CONSTRUCCIÓN M2

VALOR M2

TERRENO

VALOR GLOBAL

TERRENO

VALOR AVALÚO


8 3 20 100 20,0 2,5 19,11 0,19 $1.085.000 $211.575.000 877.670$ 878.000$ 195 65 171.210.000,00$ 1.965.000$ 127.725.000,000$ 298.935.000,0$ 298.935.000,0$

Promedio


ESTADISTICAS

Valor Adoptado




Límite Superior

Límite Inferior

2018 2019 2020 2021

valor de

referencia

2017

$ 630.000,00 $ 650.034,00 $ 674.735,29 $ 685.598,53 $ 717.136,06

3,18 3,8 1,61 4,6

1 919 $ 717.136,06 $ 659.048.041,52 $ 659.048.041,52

DETERMINACIÓN VALOR M2 ZONA


Año

Valor IPC

PÁrea de

Terreno m^2

Valor m^2 de

terreno

(referencia)

Valor global terreno Avalúo Total



VALOR A NUEVO

(M2)

VALOR A

NUEVO

V CONSTR

ACTUAL M2

VALOR M2

REDONDEADO

ÁREA

CONST

ÁREA

TERRENO

VALOR GLOBAL


VALOR GLOBAL


VALOR M2 TERRENO

REDONDEADO

3 2 20 100 20,0 3 27,94 0,28 $ 1.531.000 $148.507.000 1.103.176$ 1.100.000$ 97 49 106.700.000,00$ 275.000.000$ 168.300.000$ 3.470.103$ 3.470.000$

4 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 $ 1.085.000 $86.800.000 911.256$ 910.000$ 80 40 72.800.000,00$ 135.000.000$ 62.200.000$ 1.555.000$ 1.555.000$

7 2 22 100 22,0 2,5 20,41 0,20 $ 1.531.000 $185.251.000 1.218.501$ 1.220.000$ 121 60,5 147.620.000,00$ 270.000.000$ 122.380.000$ 2.022.810$ 2.023.000$

9 3 15 100 15,0 3 25,17 0,25 $ 1.085.000 $214.830.000 811.866$ 810.000$ 198 66 160.380.000,00$ 270.000.000$ 109.620.000$ 1.660.909$ 1.661.000$

Valor m2 terreno

todos

Valor m2 terreno

depurado

2.177.205,53$ 1.608.000,00$

884.896,20$ 74.953,32$

40,64% 5%

3.062.101,72$ 1.682.953,32$

1.292.309,33$ 1.533.046,68$

1.608.000$



VALOR A NUEVO

(M2)

VALOR A

NUEVO

V CONSTR

ACTUAL M2

VALOR M2

REDONDEADO

ÁREA

CONST

ÁREA

TERRENO

VALOR GLOBAL

CONSTRUCCIÓN M2

VALOR M2

TERRENO

VALOR GLOBAL

TERRENO

VALOR AVALÚO


6 3 30 100 30,0 3 34,11 0,34 $1.031.000 $204.509.160 679.366$ 679.000$ 198 66 134.686.440,00$ 1.608.000$ 106.320.960,000$ 241.007.400,0$ 241.007.000,0$

Promedio


ESTADISTICAS

Valor Adoptado




Límite Superior

Límite Inferior



VALOR A NUEVO

(M2)

VALOR A

NUEVO

V CONSTR

ACTUAL M2

VALOR M2

REDONDEADO

ÁREA

CONST

ÁREA

TERRENO

VALOR GLOBAL


VALOR GLOBAL


VALOR M2 TERRENO

REDONDEADO

2 3 20 100 20,0 2,5 19,11 0,19 $ 949.000 $187.902.000 767.657$ 770.000$ 198 66 152.460.000,00$ $ 270.000.000 117.540.000$ 1.780.909$ 1.781.000$

3 2 20 100 20,0 3 27,94 0,28 $ 1.531.000 $148.507.000 1.103.176$ 1.100.000$ 97 49 106.700.000,00$ 275.000.000$ 168.300.000$ 3.470.103$ 3.470.000$

5 2 15 100 15,0 2,5 16,01 0,16 510.000$ $40.800.000 428.332$ 430.000$ 80 40 34.400.000,00$ 135.000.000$ 100.600.000$ 2.515.000$ 2.515.000$

7 2 22 100 22,0 2,5 20,41 0,20 $ 1.531.000 $185.251.000 1.218.501$ 1.220.000$ 121 60,5 147.620.000,00$ 270.000.000$ 122.380.000$ 2.022.810$ 2.023.000$

Valor m2 terreno

todos

Valor m2 terreno

depurado

2.669.304,34$ 1.902.000,00$

735.881,62$ 171.119,84$

27,57% 9%

3.405.185,95$ 2.073.119,84$

1.933.422,72$ 1.730.880,16$

1.902.000$



VALOR A NUEVO

(M2)

VALOR A

NUEVO

V CONSTR

ACTUAL M2

VALOR M2

REDONDEADO

ÁREA

CONST

ÁREA

TERRENO

VALOR GLOBAL

CONSTRUCCIÓN M2

VALOR M2

TERRENO

VALOR GLOBAL

TERRENO

VALOR AVALÚO


7 2 30 100 30,0 2,5 25,99 0,26 $949.000 $122.515.900 702.357$ 702.000$ 129 65 90.628.200,00$ 1.902.000$ 122.774.100,000$ 213.402.300,0$ 213.402.000,0$

Promedio


ESTADISTICAS

Valor Adoptado




Límite Superior

Límite Inferior

2018 2019 2020 2021

valor de

referencia

2017

$ 630.000,00 $ 650.034,00 $ 674.735,29 $ 685.598,53 $ 717.136,06

3,18 3,8 1,61 4,6

1 4234 $ 717.136,06 $ 3.036.354.089,01 25 100 2,5 22,45 0,2245 $ 845.295,00 4029 $ 1.090.000,00 $ 3.405.693.555,00 $ 6.442.047.644,01

Clase DepreciaciónDepreciación

%

Valor m2

actualAvalúo TotalValor global de construcción


Año

Valor IPC


PÁrea de

Terreno m^2

Valor m^2 de

terreno

(referencia)

Valor global terreno Valor m^2 de construcción (referencia)

Área de

Construcción

m^2

Edad Vida útil

IDENTIFICACIÓN Y VALORACIÓN DEL COMPONENETE ECONÓMICO DE ...

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