Informe Definitivo ITUSA 7.02.2012.pdf

Iniciatives i Transformacions Urbanes, S.A.

“ITUSA”

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AUDITORÍA DE CUMPLIMIENTO

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c/Zenón 28, 28232 Las Rozas [email protected]

Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid. Tomo: 19.550. Folio: 58. Sección: 8 Hoja: 343455. C.I.F. B 83845008

AUDITORIA DE CUMPLIMIENTO indice

Introducción................................................................................ 1 1.- Antecedentes ......................................................................... 1 2.- Constitución de la Sociedad y aspectos societarios ............... 4

1. Objeto social ................................................................................................. 4 2. Domicilio social.............................................................................................. 5 3. Capital social ................................................................................................. 5 4. Consejo de administración .......................................................................... 11 5. Poderes vigentes ......................................................................................... 12 6. Asientos de presentación vigentes .............................................................. 12 7. Libros de actas ............................................................................................. 12 8. Libros oficiales de contabilidad.................................................................... 13 9. Auditores de la sociedad ............................................................................. 13 10. Depósito de cuentas .................................................................................... 13

3.- Contrato de gestión global suscrito con Gesai, S.A. ............. 13 4.- Actuaciones iniciadas. .......................................................... 14

1. Edificio Es Pla de Vila .................................................................................. 14 2. Aparcamiento Sa Colomina ......................................................................... 25 3. Colegio Sa Colomina .................................................................................... 25 4. Realojo vecinos Santa Margarita ................................................................. 26 5. Solares Santa Margarita .............................................................................. 27 6. Equipamientos del Estado ........................................................................... 36 7. Aparcamientos Centro................................................................................. 36

5.- Obligaciones Tributarias. ..................................................... 36 6.- Obligaciones con la Seguridad Social. .................................. 38 7.- Relación de litigios. .............................................................. 38 8.- Incumplimientos grupo de empresas Bruesa. ..................... 44 9.- Actuación del Consejo de Administración. .......................... 45 10.- Conclusiones. ..................................................................... 47

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INFORME AUDITORIA DE CUMPLIMIENTO

Al Consejo de Administración de INICIATIVES I TRANSFORMACIONS

URBANES, S.A.

AUDITORIA DE CUMPLIMIENTO

Por parte de los administradores de la Sociedad se nos ha encargado una Auditoría de

Cumplimiento consistente en la comprobación o examen de las operaciones financieras,

administrativas, económicas y de otra índole de la entidad para establecer que se han

realizado conforme a las normas legales, reglamentarias, estatutarias y de

procedimientos que le son aplicables.

A tales efectos se nos ha facilitado la documentación económico-financiera, mercantil y

jurídica de la Sociedad que a continuación analizamos y en relación con los asuntos que

se indican:

1.- ANTECEDENTES.- CONCURSO PÚBLICO DE SELECCIÓN DEL

ACCIONISTA PRIVADO.

El Ayuntamiento de Ibiza, a través de la empresa municipal INICIATIVES

MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA), convocó un concurso público, publicado en

el BOIB el 22 de abril de 2004, para la selección de socio privado con el objeto de

constituir una empresa de economía mixta para la gestión de la remodelación urbana del

centro de Ibiza, área Sa Graduada.

El Pliego de Condiciones del Concurso establecía que el objeto del mismo

consistía en “la selección del socio para la posterior constitución de una empresa de

economía mixta que con carácter de Anónima y sujeta a su legislación y las

particularidades de su naturaleza, gestione la remodelación del área de Sa Graduada”.

Según dicho Pliego de Condiciones la actuación consistía en:

“1.- La sustitución del parque de viviendas existentes en la Obra Sindical de los años 50 con dimensiones y condiciones de habitabilidad no acordes con los estándares de decoro en el centro de la ciudad. 2.- En paralelo y para dotar de plazas de aparcamiento a los nuevos equipamientos y viviendas, se ejecutará un aparcamiento subterráneo. 3.- Ampliación de la oferta de equipamientos culturales para el municipio. 4.- La sustitución y/o traslado de varios equipamientos del área en estado ruinoso como la sede de la

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anterior Delegación de Gobierno o en estado precario como el colegio Público “Sa Graduada” o con grandes carencias físicas como el edificio de los Juzgados.

Asimismo, podrá gestionar y ejecutar cuantas actuaciones pudieran resultar complementarias o principales para la regeneración del área conforme al objeto reseñado. La Sociedad Mixta que se constituya desarrollará el proyecto de regeneración del área reseñada, elaborando en su caso el PERI de Sa Graduada o el instrumento de desarrollo correspondiente.”

También según se establecía en el referido Pliego de Condiciones, las

obligaciones de la Sociedad Mixta, que serían asumidas en cuanto a la gestión y

ejecución por el Socio Privado adjudicatario del Concurso, eran las siguientes: “1.- Redacción del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) o del instrumento de desarrollo correspondiente del área de Sa Graduada y proceso de tramitación. 2.- Negociación de la compra del suelo donde se ubican las viviendas de la Obra Sindical por compra o permuta, o, en su caso, ser beneficiarios de la expropiación que se tramite por el Ayuntamiento. 3.- Redacción de los Proyectos básicos y de ejecución de las obras de las viviendas en las que podrán ser realojados los vecinos de la Obra Sindical del Hogar que como mínimo deberán construir un número de viviendas suficiente para el realojo de todos y cada uno de los titulares de viviendas existentes en la Obra Sindical del Hogar. 4.- Redacción de los Proyectos Básicos y de Ejecución de las viviendas que se construyan en las parcelas de las viviendas de la Obra Sindical del Hogar. 5.- Redacción de los Proyectos de la Urbanización del área de remodelación de la plaza y de construcción de aparcamientos subterráneos, así como de cuantas obras o proyectos fuesen necesarios para el óptimo desarrollo del proyecto. 6.- El adjudicatario de este contrato que será socio de la Sociedad Mixta que se constituya, será responsable de toda la gestión urbanística que conlleva la remodelación y así mismo ejecutará la construcción de:

- Las viviendas de los realojados de la Obra Sindical del Hogar.

- Las nuevas viviendas en las parcelas de la Obra Sindical del Hogar.

- Los aparcamientos subterráneos.

- La urbanización de la nueva plaza.

- El Centro cultural municipal. Así como todas aquellas dotaciones y equipamientos que fuesen finalmente necesarias para el óptimo desarrollo del proyecto, y las que se puedan convenir con las instituciones mencionadas en el apartado siguiente. 7.- Con la finalidad de cumplir el objetivo social, la Sociedad podrá llevar a cabo convenios, entre otras, con las siguientes instituciones:

- Consejería de Educación del Gobierno de Baleares.

- Ministerio de Justicia.

- Patrimonio del Estado.

- Ayuntamiento de Ibiza.

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- Y con cuantas instituciones sean necesarias para el buen fin del objeto social de la Sociedad.

Los citados convenios tendrán por objeto definir tanto las nuevas ubicaciones del colegio de Sa Graduada, de los Juzgados de Ibiza, de la Delegación del Gobierno y del nuevo Centro cultural del Ayuntamiento de Ibiza, como gestionar urbanísticamente el proceso, fechas de construcción, traslado de los nuevos edificios, que deberán ser coordinados desde la Sociedad con las obras de urbanización y ejecución del aparcamiento subterráneo. 8.- La nueva sociedad:

a) Cederá al Ayuntamiento de Ibiza los viales y demás terrenos de dominio público previstos en el PERI o en el instrumento de desarrollo correspondiente. b) Adquirirá los terrenos incluidos en el ámbito del PERI sobre los que no exista disponibilidad, asumiendo, en su caso, la condición de sociedad beneficiaria de la expropiación. c) Asumirá, en su caso, el coste de la reubicación o de indemnización (o de la solución que finalmente se pueda acordar) de los vecinos de la Obra Sindical.

9.- Dado el objeto de la futura Sociedad, en la Escritura de Constitución de la misma se introducirán las siguientes especialidades:

a) La participación de IMVISA en la Sociedad, será en todo caso del 51% del capital social y estará constituida por la aportación de la parcela urbana nº 18 del sector 5 de 2.265,32 m² valorada en 2.400.000 €. Dicha parcela estará fundamentalmente destinada a la ejecución de viviendas para los residentes de los edificios de la Obra Sindical de la calle Avinguda D’Isidor Macabich y Carrer de Madrid. b) El Socio seleccionado deberá aportar el capital correspondiente al 49% del capital social, que deberá ser desembolsado como mínimo en un 50% de forma monetaria, y el restante 50% en su caso mediante aportación en obra a determinar con la Sociedad Pública, que será destinada preferentemente a dotaciones públicas. c) La presidencia de los Órganos de la Sociedad recaerá siempre en un representante municipal, y las facultades de disposición de la Sociedad serán ejercidas en forma mancomunada por un representante municipal y por una persona designada por la adjudicataria. d) Los acuerdos de los órganos de Gobierno y de Administración, deberán ser adoptados por la mayoría de tres cuartas partes del número de votos en los siguientes casos:

1) Modificación de los Estatutos de la Sociedad 2) Operaciones de crédito. 3) Aprobación de balances.

e) La responsabilidad de IMVISA, quedará limitada en todo caso a su aportación a la Sociedad, conforme a lo establecido en la Ley. f) Podrá producirse la disolución y liquidación anticipada de la Sociedad, con adjudicación a los socios de los inmuebles no enajenados a terceros siempre que se haya urbanizado y cedido al ayuntamiento los terrenos de dominio y uso público.”

La garantía provisional establecida en el Pliego de Condiciones del Concurso era

de 60.000 € y la garantía definitiva que debía depositar el adjudicatario en la Caja de

IMVISA era de 300.000 €.

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El referido concurso fue adjudicado al GRUPO DE EMPRESAS BRUESA,

S.A., mediante acuerdo del Consejo de Administración de IMVISA de fecha 22 de junio

de 2004.

El concurso fue promovido para realizar la actuación urbanística más importante

de la ciudad de Ibiza y, a pesar de que se cumplieron las obligaciones mínimas

establecidas, ni la publicidad, ni el tiempo para la presentación al concurso, estuvieron a

la altura de la importancia del mismo. En este sentido, se adjudica a una empresa

privada la ejecución de unas obras futuras sin concretar el precio de las mismas y sus

condiciones de ejecución.

Por otro lado, hemos de decir que no tenemos constancia documental de que por

parte del adjudicatario se constituyeran efectivamente las garantías provisional y

definitiva previstas en el Pliego de Condiciones del Concurso.

2.- CONSTITUCIÓN DE LA SOCIEDAD Y ASPECTOS SOCIETARIOS

RELEVANTES.

Hemos revisado los Libros de Actas de la Sociedad, la nota simple registral

relativa al capital, consejeros y domicilio social, así como copia de las escrituras de

elevación de acuerdos sociales más relevantes. De dicha documentación cabe resaltar lo

siguiente:

2.1.- Objeto social:

El objeto de la Sociedad fue rectificado mediante escritura de subsanación y

aclaración de la de constitución, otorgada el 10 de diciembre de 2004, ante la Notario

del Ilustre Colegio de Baleares, con residencia en Ibiza, Dª María Eugenia Roa Nonide,

bajo el nº 3.994 y su redacción actual es la siguiente:

“Art. 2º.- OBJETO

La sociedad desarrollará íntegramente su objeto social en el término municipal de Ibiza,

consistirá en lo siguiente:

La remodelación del área de Ibiza centro (SA GRADUADA) que comprende el espacio entre las

calles, Avenida Isidoro Macabich, c/ Madrid y calle Castilla, gestionando y ejecutando cuantas

actuaciones pudieran resultar complementarias o principales para la regeneración del área

conforme al objeto reseñado.

En concreto la Sociedad deberá llevar a cabo las siguientes actuaciones:

1.- Redacción del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) o del instrumento de desarrollo correspondiente del área de Sa Graduada y proceso de tramitación.

2.- Negociación de la compra del suelo donde se ubican las viviendas de la Obra Sindical por

compra o permuta, o, en su caso, ser beneficiarios de la expropiación que se tramite por el

Ayuntamiento.

3.- Redacción de los Proyectos Básicos y de Ejecución de las viviendas en las que podrán ser

realojados los vecinos de la Obra Sindical del Hogar.

4.- Redacción de los Proyectos de Urbanización del área de remodelación de la plaza y de la

construcción de aparcamientos subterráneos, así como de cuantas obras o proyectos fuesen

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necesarios para el óptimo desarrollo del proyecto.

5.- La gestión urbanística que conlleva la remodelación y asimismo la construcción de:

- Las viviendas de los realojados de la Obra Sindical del Hogar.

- Las nuevas viviendas en las parcelas de la Obra Sindical del Hogar.

- Los aparcamientos subterráneos.

- La organización de la nueva plaza.

- El Centro Cultural Municipal.

Así como todas aquellas dotaciones y equipamientos que fuesen finalmente necesarias para el

último desarrollo del proyecto y las que se puedan convenir con otras administraciones a dichos

fines.

Asimismo, podrá realizar en el municipio de Eivissa cuantas actuaciones urbanísticas pudieran

ser beneficiosas para el municipio.

6.- La negociación y suscripción de convenios con cualesquiera instituciones y administraciones

que tengan por objeto definir tanto las nuevas ubicaciones del Colegio Sa Graduada, de los

Juzgados de Ibiza y de la Delegación del Gobierno y del nuevo Centro Cultural del

Ayuntamiento de Eivissa, así como gestionar urbanísticamente el proceso, fecha de construcción,

traslado a los nuevos edificios, que deberán ser coordinados desde la sociedad con las obras de

urbanización y ejecución del aparcamiento subterráneo

7.- La cesión a favor del Ayuntamiento de Eivissa de los viales y demás terrenos de dominio público previstos en el PERI o en el instrumento de desarrollo correspondiente; la adquisición de

los terrenos incluidos en el ámbito del PERI sobre los que no exista disponibilidad, asumiendo

en su caso la condición de sociedad beneficiaria de la expropiación; la asunción de los costes de

reubicación con las indemnizaciones o soluciones que finalmente pueda acordar con los vecinos

de la Obra Sindical.”

Como puede comprobarse el objeto social rectificado incluye un párrafo nuevo

al final del punto 5, del artículo 2 de los Estatutos Sociales, que transcribimos a

continuación: “Asimismo, podrá realizar en el municipio de Eivissa cuantas actuaciones

urbanísticas pudieran ser beneficiosas para el municipio”. Dicho párrafo, al estar

redactado en términos tan amplios, da la posibilidad de llevar a cabo actuaciones

urbanísticas fuera del ámbito delimitado en el Concurso Público.

2.2.- Domicilio social:

El domicilio social se encuentra sito en Ibiza, calle Carlos III, número 4, 6ª

planta y tiene CIF nº A-57289167.

2.3.- Capital social:

El capital social inicial se fijó en el acto constitutivo en la cantidad de 4.706.000

€, dividido en 47.060 acciones nominativas de 100 € de valor nominal cada una de ellas,

numeradas correlativamente del 1 al 47.060, ambos inclusive, totalmente

desembolsadas de la 1 a la 24.000, ambas inclusive, correspondientes a la aportación no

dineraria efectuada por el accionista INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A.

(IMVISA) y desembolsadas al 50% de la 24.001 a la 47.060, ambas inclusive,

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correspondientes a la aportación dineraria efectuada por el accionista privado GRUPO

DE EMPRESAS BRUESA, S.A.

Por tanto, la participación en el capital social de los accionistas constituyentes

fue la que se indica a continuación:

INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA) 51,00%

GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. 49,00%

La aportación no dineraria consistió en la transmisión a la Sociedad por parte de

INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA) de la siguiente finca:

Parcela urbana 18, Sector 5 del Pla General d’Ordenación Urbana de superficie

dos mil doscientos sesenta y cinco metros con treinta y dos centímetros

cuadrados, denominada “Es Pla de Vila” S-5, número 18, situada en Ibiza.

Lindante: norte, Parque PU-8 y calle VG-14.2; sur, solar vendido al Invifas; este,

Calle Abad y Lasierra y este, Parque PU-8, en el Municipio de Ibiza.

Para llevar a cabo dicha aportación, de conformidad con lo establecido en la

Ley, se solicitó por la Sociedad al Registrador Mercantil el nombramiento de un experto

que valorara la finca objeto de aportación.

La valoración dada a dicho inmueble ascendió a 2.400.000 euros, según consta

en el certificado de tasación emitido el 26 de marzo de 2004 por D. Rafael Frutos

Decoro (arquitecto técnico), que corrobora mediante un certificado posterior emitido

con fecha 20 de junio de 2004. Dicho certificado se basa en el PGOU 1987, el cual

fijaba una edificabilidad máxima de 5.177 m2, correspondiente a 39 viviendas.

ORDENACIÓ INICIAL - PGOU 1987

PARCEL LA Superficie Us Edificabilitat Habitatges

m2 Previst m2c/m2 m2c m2/hab hab

A. JUTJATS 546 Habitatge plurifamiliar 3,500 1.911 34,20 16

B. I. MACABICH NORD 1.094 Habitatge plurifamiliar 3,500 3.829 34,20 32

C. I. MACABICH SUD 926 Habitatge plurifamiliar 3,500 3.241 34,20 27

D. ABEL MATUTES 2.377 Habitatge plurifamiliar 2,178 5.177 61,20 39

E. DELEGACIO GOVERN 864 Serveis urbans 3,500 3.024

F. ESCOLA GRADUADA 3.099 Docent 3,500 10.847

G. ESCOLA SECTOR 5 6.181 Docent-Cultural 2,178 13.462

H. ESPAI LLIURE 1.480 Habitatge plurifamiliar 3,500 5.180 34,20 43

VIARI 5.110 Viari public

TOTAL 21.677 46.671 157

La nueva Modificación Puntual del Plan General Municipal de Ibiza Centro, redactado

en abril de 2004 y aprobado en marzo 2006, presenta las siguientes modificaciones:

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ORDENACIÓ PROPOSADA

PARCEL LA Superficie Us Edificabilitat Habitatges

m2 Previst m2c/m2 m2c m2/hab hab

A-B. I. MACABICH NORD 1.640 Habitatge plurifamiliar 9.159 21,00 78

C. I. MACABICH SUD 926 Habitatge plurifamiliar 5.641 21,00 44

D. ABEL MATUTES 2.377 Habitatge plurifamiliar 4,000 9.508 18,00 132

E. DELEGACIO GOVERN 1025 Equipament 5.998

F. ESCOLA GRADUADA 2.099 Equipament 10.564

G. ESCOLA SECTOR 5 6.181 Docent 2,178 13.462

F-H. ESPAI LLIURE 2.480 Espai lliure públic

VIARI 4.949 Viari públic

TOTAL 21.677 54.332 254

Queremos llamar la atención sobre este particular, ya que a la fecha de

aportación ya se sabía que el AYUNTAMIENTO DE IBIZA iba a llevar a cabo una

modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que

incrementaría la edificabilidad de la parcela objeto de aportación. En nuestra opinión

debería haberse tenido en cuenta dicha circunstancia, ya que una vez aprobada la

referida modificación puntual el valor de la parcela se multiplicó por casi dos y, por lo

tanto, la aportación efectuada por IMVISA se valoró por debajo de su valor real, con el

consiguiente perjuicio para la misma.

El desembolso de capital pendiente, correspondiente al 50% del valor nominal

de las acciones suscritas en el acto fundacional, debía ser desembolsado por GRUPO

DE EMPRESAS, S.A. de conformidad con lo establecido en el artículo 6º de los

Estatutos Sociales antes del 31 de diciembre de 2004. Consta en la hoja registral de la

Sociedad (inscripción 3ª) que dicho desembolso fue llevado a cabo con posterioridad a

dicha fecha. Concretamente GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. hizo el

desembolso que le correspondía, mediante ingresos en la cuenta de la Sociedad los días

25 de enero de 2005 (400.000 €) y 14 de junio de 2005 (los 752.970 euros restantes).

Señalamos que GESAI, S.A. (Sociedad perteneciente a GRUPO DE

EMPRESAS BRUESA, S.A.) a 25 de enero de 2005 había percibido de ITUSA, en

concepto de gestión, la cantidad de 405.188 € y, desde esa fecha hasta el 14 de junio de

2005, la cantidad de 289.420 €.

El 23 de julio de 2010 fue elevado a público el acuerdo tomado en la Junta

General Extraordinaria y Universal de accionistas de 25 de junio de 2010, por el que se

acuerda reducir el capital social de la sociedad en 1.288.502,80 euros, con la finalidad

de restablecer el equilibrio entre capital y patrimonio disminuido por pérdidas.

La reducción se efectuó mediante el procedimiento de disminuir el valor

nominal de todas y cada una de las acciones que integraban el capital social, en la suma

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de 27,38 euros por acción, quedando fijado el nuevo valor nominal de cada acción en la

suma de 72,62 euros. Sirvió de base a este acuerdo el balance cerrado el 31 de

diciembre de 2009 aprobado por la Junta General Ordinaria el 27 de mayo de 2010, el

cual fue verificado por el auditor de la Sociedad. El auditor emitió con fecha 22 de junio

de 2010 “Informe especial para una reducción voluntaria de capital social para

compensar pérdidas contemplada en el artículo 168 TRLSA” referido a las cuentas

anuales auditadas a 31 de diciembre de 2009.

El total de pérdidas acumuladas a 31 de diciembre de 2009, en el balance

auditado son las siguientes:

Resultados Negativos de ejercicio anteriores 1.158.673,23

Resultado del ejercicio 2009 130.118,78

TOTAL PÉRDIDAS 1.288.792,01

A la fecha del acuerdo de reducción de capital existían dudas razonables sobre

el valor a 31 de diciembre de 2009 de los fondos propios de la sociedad; en particular

por la valoración de las existencias y el saldo deudor del Grupo Bruesa, por lo que, en

nuestra opinión, las pérdidas del ejercicio 2009 eran mayores y, por tanto, afectaban a

los fondos propios y al valor estimado de la acción para la reducción de capital.

Así pues, hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones:

Existencias: En la valoración se encuentran incluidas dos obras en curso, cuyos

importes acumulados provienen principalmente de los ejercicios 2007, 2008 y

2009. En el ejercicio 2010 se procedió a dar de baja dichas existencias contra

pérdidas. El importe de ambas obras ascendió a 321.613 euros y las obras

correspondían a “Aparcamientos Centro” por 253.776 euros y “Edificio

Ayuntamiento Auditorio” por 67.836 euros. El acuerdo de llevar dichas

existencias a pérdidas no aparece en las actas de los distintos Consejos de

Administración en el ejercicio 2010. La decisión de llevar a pérdidas estos

importes debería estar reflejada en un acta del Consejo de Administración, tal

como sucedió en otras ocasiones.

Deudores: Bruesa Inmobiliaria S.A. adeuda la cantidad de 254.682,21 euros

como consecuencia de las siguientes demandas:

o INVIFAS (Instituto para la vivienda de las Fuerzas Armadas). Invasión

de una porción de terreno de 94,49 m2 del solar situado en c/ Abad y La

Sierra nº 61, propiedad de INVIFAS. El 6 de agosto de 2008, el Consejo

de Administración de ITUSA, aprobó que Bruesa Inmobiliaria asumiría

el coste. El 24 de noviembre de 2009 el Consejo de ITUSA, aprobó por

unanimidad aceptar la cantidad propuesta por el INVIFAS (valor residual

del suelo ocupado 127.905,93 euros), que BRUESA pagaría en dos

plazos. Dicha cantidad al día de hoy sigue pendiente de abono y no

existe reclamación judicial de la misma contra BRUESA.

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o Demanda de Arquitectura, Urbanismo i Territori (Borja Carreras). El

25 de octubre de 2007 el Consejo de Administración de ITUSA aprobó

por unanimidad, a propuesta de Pedro Azcue, que BRUESA asumiera los

gastos y posibles compensaciones económicas del procedimiento. La

cantidad asciende a 126.776,28 euros y al día de hoy sigue pendiente de

abono por BRUESA, la reclamación de ésta la lleva a cabo Balague-

Madariaga Abogados.

Tomando como base estos datos, la reducción de capital social de la sociedad

tendría que haber sido de 1.865.086,90 euros.

Resultados Negativos de ejercicio anteriores 1.158.673,23

Resultado del ejercicio 2009 130.118,78

Ajuste existencias 2009 321.612,68

Ajustes saldo deudor Bruesa 2009 254.682,21

Resultado Negativo con ajustes 2009 1.865.086,90

La reducción de capital, que se efectuó mediante el procedimiento de disminuir

el valor nominal de todas y cada una de las acciones que integran el capital social, debió

haberse efectuado por la suma de 39,63 € por cada acción (1.865.086,90 euros de

pérdidas / 47.060 acciones), quedando fijado el nuevo valor nominal de cada acción en

la suma de 60,37 euros (100 euros valor nominal constitución – 39,63 euros reducción).

IMPORTE CONCEPTO

3.417.207,99 Patrimonio Neto 31/12/2009

-321.612,68 Ajuste Existencias

-254.682,21 Ajuste Deudor Bruesa

2.840.913,10 Patrimonio Neto 31/12/2009 Teórico Arnaudit

47.060 Acciones

60,37 Valor Nominal

Inmediatamente después del acuerdo de reducción del capital social, la Junta General de

Accionistas, que acordó el aumento del capital social en la cifra de 3.417.497,20 euros

mediante la emisión y puesta en circulación de 47.060 nuevas acciones nominativas de

72,62 € de valor nominal y numeradas correlativamente del 47.016 al 94.120, ambos

inclusive.

El accionista INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. ejercitó el derecho

de suscripción preferente de las 24.000 acciones que le correspondían, comunicándolo

al Consejo, con fecha 23 de junio de 2010 y acompañando el resguardo bancario

acreditativo de la aportación dineraria del desembolso del capital por importe de

1.742.880 euros. El otro accionista, la mercantil GRUPO DE EMPRESAS BRUESA,

S.A., remitió al Consejo carta de fecha 9 de julio de 2010 renunciando al derecho de

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suscripción preferente de acciones y, en cumplimiento del artículo 8 de los estatutos

sociales, fueron ofrecidas a la accionista mayoritaria las 23.060 acciones no suscritas, el

cual aceptó desembolsando el 30 de julio de 2010 la cantidad de 1.674.617,20 euros.

En consecuencia se adjudicaron la totalidad de las nuevas acciones emitidas

números 47.061 a 94.120 a la entidad INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A.,

con domicilio en Plaza de España, 1 de Ibiza y CIF A57261281.

El capital social, tras la ampliación, es de 6.834.994,40 euros, dividido en 94.120

acciones nominativas de 72,62 euros de valor nominal cada una de ellas, incorporadas a

títulos y numeradas correlativamente del 1 al 94.120, así queda reflejado en el artículo 6

de los estatutos sociales y elevado a público el dieciséis de agosto de 2010.

Por lo expuesto anteriormente en relación con la Reducción de Capital, la

subsiguiente ampliación de capital realizada y la que correspondería por los ajustes

mencionados, sería la siguiente:

Valores nominales

Escritura

Constitución Porcentaje Acciones VN

FONDOS

PROPIOS

IMVISA 51% 24.000 100 2.400.000

BRUESA 49% 23.060 100 2.306.000

TOTAL 100% 47.060 100 4.706.000

Reducción

Realizada Porcentaje Acciones VN

FONDOS

PROPIOS

IMVISA 51% 24.000 72,62 1.742.880

BRUESA 49% 23.060 72,62 1.674.617

TOTAL 100% 47.060 72,62 3.417.497

Reducción

Arnaudit Porcentaje Acciones VN

FONDOS

PROPIOS

IMVISA 51% 24.000 60,37 1.448.880

BRUESA 49% 23.060 60,37 1.392.132

TOTAL 100% 47.060 60,37 2.841.012

La ampliación de capital se realizó por el importe de 3.417.497,20 euros,

desembolsados íntegramente por IMVISA. Para obtener el nuevo número de acciones a

emitir correspondientes a dicho desembolso, debemos dividir 3.417.497,20 entre el

valor nominal utilizado en la ampliación, 72,62, que nos daría 47.060 nuevas acciones,

y en el caso de la estimación realizada por Arnaudit, dando un valor nominal de 60,37,

daría una emisión de nuevas acciones que ascendería a 56.611 acciones. A continuación

mostramos el desglose de la ampliación realizada y estimada.

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11

Ampliación

Capital Social Porcentaje Acciones VN

FONDOS

PROPIOS

IMVISA 75,5% 71.060 72,62 5.160.377

BRUESA 24,5% 23.060 72,62 1.674.617

TOTAL 100% 94.120 72,62 6.834.994

Ampliación

Capital

Arnaudit

Porcentaje Acciones VN FONDOS

PROPIOS

IMVISA 77,7% 80.611 60,37 4.866.327

BRUESA 22,3% 23.060 60,37 1.392.084

TOTAL 100% 103.671 60,37 6.258.410

La diferencia de participación en los Fondos Propios del real a la estimación

realizada por nosotros sería de seis puntos porcentuales en perjuicio de IMVISA.

No obstante lo anterior, en la actualidad el accionariado de la Sociedad es el

siguiente:

INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA) 75,50%

GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. 24,50%

2.4.- Consejo de Administración:

En virtud de los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de

Accionistas de la Sociedad celebrada el pasado 28 de junio de 2011, el número de

miembros que actualmente integran el Consejo de Administración fue fijado en tres, con

el voto favorable del Accionista mayoritario INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA,

S.A. (IMVISA) y el voto en contra del otro Accionista, GRUPO DE EMPRESAS

BRUESA, S.A., cuyo representante solicitó que el Consejo estuviera integrado por

cuatro miembros.

Los Consejeros actuales de la Sociedad designados por la mencionada Junta son

los siguientes:

Presidenta:

Dª Marienna Sánchez-Jauregui Martínez

Vocal:

D. Juan Daura Escandell

Consejero Secretario:

D. Juan Mayans Cruz.

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12

Todos ellos fueron designados con el voto favorable del Accionista mayoritario

INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA) y el voto en contra del otro

Accionista, GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A., cuyo representante, solicitó

constara en Acta que su representada ejercitaba su derecho a representación

proporcional en el Consejo, comunicando que oportunamente nombraría a sus

representantes.

2.5.- Poderes vigentes:

Según la información que hemos solicitado del Registro Mercantil de Ibiza,

actualmente figuran como apoderados de la Sociedad las siguientes personas:

Dª María Julia Santos Hernández (anterior Gerente de la Sociedad): El

poder conferido a su favor causó la inscripción 11ª en la hoja registral de la

Sociedad. Según hemos podido comprobar a través del Libro de Actas, el

poder conferido a dicha Sra. fue revocado por acuerdo del Consejo de

Administración celebrado 17 de enero de 2011. No tenemos constancia de

que dicho acuerdo de revocación haya sido elevado a escritura pública y

presentado a inscripción en el Registro Mercantil, en caso de que haya sido

así, consideramos debería hacerse una gestión ante el Registro Mercantil

para regularizar dicha circunstancia.

Dª Zulema Velasco Nieto (inscripción 13ª). Según hemos podido

comprobar a través del Libro de Actas, el poder conferido a dicha Sra. fue

revocado por acuerdo del Consejo de Administración celebrado 30 de junio

de 2011. Dicho acuerdo ha sido publicado en el BORME de fecha 20 de julio

de 2011, aunque dicha revocación no figura en la hoja registral de la

Sociedad, por tanto, consideramos que se debería hacer una gestión ante el

Registro Mercantil para regularizar dicha circunstancia.

D. Juan Mayans Cruz (inscripción 15ª).

2.6.- Asientos de presentación vigentes en el Registro Mercantil:

Según hemos podido comprobar en el Registro Mercantil no existen asientos

vigentes relativos a acuerdos sociales elevados a público pendientes de inscripción.

2.7.- Libros de Actas:

Hemos tenido a la vista y examinado los libros de actas de la Sociedad,

comprobando que los mismos están debidamente cumplimentados y firmados por el

Presidente y el Secretario del Consejo. La última Acta transcrita es de junio del presente

año 2011.

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2.8.- Libros Oficiales de Contabilidad.

Se nos han exhibido los Libros Oficiales de Contabilidad de la Sociedad

correspondientes a los ejercicios 2008, 2009 y 2010, comprobando que los mismos se

encuentran al día y han sido legalizados en el Registro Mercantil.

2.9.- Auditores de la Sociedad.

La Junta General Ordinaria de Accionistas de la Sociedad celebrada con fecha

28 de junio de 2011 adoptó el acuerdo de nombrar para la auditoría de cuentas de los

ejercicios de 2011, 2012 y 2013 a la mercantil ANTONIO LUIS MARÍ AUDITORES

SOCIEDAD LIMITADA. Dicho nombramiento figura en la inscripción 15ª de la hoja

registral de la Sociedad.

2.10.- Depósito de las Cuentas Anuales de los últimos ejercicios en el

Registro Mercantil.

Hemos comprobado que la Sociedad tiene depositadas sus cuentas anuales en el

Registro Mercantil correspondientes a los ejercicios 2008, 2009 y 2010.

3.- CONTRATO DE GESTIÓN GLOBAL SUSCRITO CON GESAI, S.A.

El 7 de septiembre del 2004 ITUSA suscribió con GESAI, S.A. (Sociedad del

Grupo de Empresas BRUESA) el contrato en virtud del cual la primera encargó a la

segunda la gestión global y general (realización de gestiones urbanísticas, control de la

ejecución de obras, administración, comercialización y escrituración) del Proyecto

Global de Remodelación urbana de Ibiza Centro (centro área Sa Graduada de Eivissa).

En la Cláusula Tercera de dicho contrato GESAI asumió el compromiso de

garantizar un coste máximo de promoción para todos y cada uno de los proyectos

descritos en la oferta adjudicada en el Concurso y los que pudiera eventualmente

incorporar el Consejo de Administración de ITUSA.

Además, en la mencionada Cláusula Tercera se establecía que GESAI percibiría

a cuenta por la prestación de sus servicios de gestión y control de la ejecución la

cantidad mensual de 49.900,00 euros + IVA, pagadera dentro de los cinco primeros días

de cada mes vencido, a partir de la adjudicación del concurso y hasta la completa

terminación de los proyectos. Dicha cantidad debía ajustarse cada mes de enero a la

variación sufrida en el ejercicio precedente en el IPC.

Para cada actuación concreta, GESAI debía presentar un presupuesto en donde

constara el coste de la promoción, garantizando su cumplimiento dentro del concepto

global de la operación, debiendo este presupuesto ser aprobado por el Consejo de

Administración de ITUSA, siendo las cantidades pagadas a cuenta de los honorarios

determinados en los diferentes proyectos.

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14

El 20 de mayo de 2008 ITUSA suscribió con BRUESA INMOBILIARIA, S.A.

(sucesora universal de GESAI, S.A.) un documento privado de novación del contrato de

gestión global firmado con fecha 7 de septiembre de 2004, mediante el cual se acordó

que la remuneración a satisfacer por ITUSA a BRUESA INMOBILIARIA, S.A. a partir

de 1 de enero de 2008 (con carácter retroactivo) lo será exclusivamente por las dos

actuaciones siguientes: Gestión del realojo de los vecinos de Santa Margarita y Gestión

de la promoción del edificio Es Pla de Vila.

Por la gestión de ambas actuaciones se fijó la cantidad total de 1.444.575 €. No

obstante y dado que a 31 de diciembre de 2007 ITUSA había abonado a cuenta a

BRUESA INMOBILIARIA, S.A. la cantidad de 1.593.705,48 €, superior a la fijada, se

acordó que las cantidades abonadas en exceso (149.130,48 €) se regularizarían en la

liquidación del contrato de gestión del proyecto “Parcela de realojo Es Pla de Vila”.

Además, en dicha novación contractual BRUESA INMOBILIARIA, S.A.

asumió frente a ITUSA los siguientes compromisos:

1º.- Garantizó la inalterabilidad del costo de promoción del edificio en

construcción en la parcela “Es Pla de Vila S-5”

2º.- Adquirir las viviendas libres no vendidas en un plazo de 4 meses desde la

concesión de la cédula de habitabilidad a un precio de 3.001,68 €/m2.

3º.- Garantizó un precio mínimo de 1.200 €/m2 para los solares de Santa

Margarita y se comprometió a acudir a la licitación pública ofertando como mínimo

dicho precio.

4.- ACTUACIONES INICIADAS.

Al amparo del contrato de gestión global ITUSA inició las actuaciones que se

indican a continuación:

4.1.- Edificio Es Pla de Vila:

El 9 de septiembre de 2004 se suscribió "el contrato de gestión ITUSA-GESAI

parcela de realojo Es Pla de Vila del proyecto de remodelación Ibiza Centro" para llevar

a cabo la gestión global (realización de gestiones urbanísticas, control de la ejecución de

obras, administración, comercialización y escrituración) del Proyecto a desarrollar sobre

rasante en la Parcela denominada “Es Pla de Vila S-5”, en el marco del proyecto de

remodelación de Ibiza Centro.

En dicho contrato se fijó como costo de promoción de las actuaciones

edificatorias la cantidad de 1.346,30 €/m2 y el coste de promoción de las plazas de

garaje en la suma de 10.818,22 €/m2, y en 300.000 € los costes de urbanización de la

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15

parcela, importe que debía incluir todos los gastos de construcción, así como todos los

gastos de gestión y promoción y demás gastos edificatorios para llevar a buen fin la

actuación.

Con motivo de la paralización de las obras por Resolución Administrativa (junio

de 2006) y de la demora en la aprobación definitiva de la modificación puntual del

PGOU, el Consejo de Administración de ITUSA acordó por unanimidad, en relación al

contrato de la parcela de realojo de Es Pla de Vila, la revisión de precios establecidos en

el mismo conforme al IPC de la construcción en Baleares por el tiempo de paralización

efectiva de la obra y desde la fecha en que se ordenó por el Ayuntamiento la citada

paralización, fijando el coste resultante de la edificación incluidos gastos de promoción

y gestión en la cantidad total de 14.545.600 €, de los cuales corresponden a la ejecución

material de la obra la cantidad de 10.606.025 €.

En base a dichos acuerdos, con fecha 20 de mayo de 2008 se procedió a la firma

de un documento privado de novación del contrato de gestión anteriormente indicado.

En virtud del mencionado documento de novación contractual se contrató a

BRUESA INMOBILIARIA, S.A. para llevar a cabo:

a) La gestión, promoción y ejecución del edificio de 121 viviendas y 100 plazas

de aparcamiento en la parcela denominada “Es Pla de Vila S-5”, con todas

las actuaciones necesarias que garanticen la ejecución de la obra en los

plazos establecidos, a un precio cierto y cerrado que resultará invariable, y

garantizando igualmente las condiciones de venta de las viviendas sobrantes.

b) La gestión del realojo de todos los propietarios de las viviendas de Santa

Margarita en el edificio Es Pla de Vila, con todas cuantas actuaciones sean

necesarias a los efectos de obtener el traslado y realojo de dichos,

propietarios, incluida la gestión para la venta de suelo (con las garantías que

se establezcan), impulso del expediente de expropiación y apoyo jurídico y

técnico en el expediente, con preparación de valoraciones técnicas,

preparación de escritos, documentos, notificaciones, contratos de permuta,

escrituras públicas, etc. y en general, todas cuantas actuaciones sean

necesarias para el buen fin de dicha actuación.

El precio total de las actuaciones objeto de contrato quedó fijado en la cantidad

de 14.545.600 €, conforme al siguiente detalle:

CONCEPTOS PRESUPUESTO

TOTAL CONTRATO 14.545.600

Construcción (Bruesa) 10.606.025

Gestión 1.444.174

Otros gastos promoción 2.495.401

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16

A fecha de 31 de diciembre de 2007, los costes imputados a este proyecto

ascendían a la cantidad de 6.275.376 €, por lo que los costes pendientes de generación y

pago a la fecha de novación contractual (20 de mayo de 2008) ascendían a la cantidad

de 8.270.224 €.

Los gastos de gestión imputados en el periodo 2004 a 2007, por las actuaciones

objeto de este contrato y que habían sido abonadas por ITUSA a BRUESA

INMOBILIARIA, S.A. a la fecha de la novación contractual, ascendían a la cantidad de

1.593.705,48 €. Por tanto, ITUSA había abonado por gastos de gestión un exceso de

149.531,48 €, exceso que en el documento de novación se pactó que se regularizaría en

el momento de la liquidación del contrato, de acuerdo con el precio garantizado por

BRUESA INMOBILIARIA, S.A.

En el documento de novación del contrato BRUESA INMOBILIARIA, S.A.

asume expresamente la inalterabilidad de los precios acordados, a la vez que garantiza

como condición esencial del contrato la finalización y entrega del edificio a favor de

ITUSA en el plazo máximo de 12 meses contados a partir de la fecha del documento de

novación contractual, por lo que la fecha de entrega máxima garantizada era la de 20 de

mayo de 2009.

En el marco del contrato de gestión anterior y con especial referencia al mismo

se firmó entre ITUSA, BRUESA INMOBILIARIA, S.A. y BRUESA

CONSTRUCCIÓN, S.A. el Contrato de ejecución de las obras de edificación del

aparcamiento y viviendas en la parcela Es Pla de Vila, por un precio alzado y cerrado de

10.606.025 €. Asimismo, el contrato establecía el plazo de ejecución de un año y un

sistema de penalizaciones por retraso.

No obstante lo anterior y ante las discrepancias surgidas entre las partes en

relación al precio total de la obra, las mismas se sometieron a un arbitraje de equidad,

designando como árbitros a tales efectos al Arquitecto Superior D. José Millán Solsona

y al Arquitecto Técnico D. José Luis Olariaga Aceytuno.

Dichos árbitros dictaron con fecha 12 de marzo de 2010 un laudo mediante el

cual fijaron como cantidad alzada y total del coste de la obra a satisfacer por ITUSA a

BRUESA CONSTRUCCIÓN, S.A. la suma de 10.933.025,37 €.

La entrega del edificio se materializó el 19 de mayo de 2010, es decir, a los 24

meses contados desde la fecha de firma del contrato de ejecución, lo que supone 12

meses de retraso sobre el plazo contractualmente fijado.

Dada la configuración del sistema de penalizaciones establecido en la Clausula

Decimoctava del contrato de ejecución, es difícil calcular con los datos que tenemos la

cuantía de la penalización por retraso aplicable. En cualquier caso, llama la atención que

con semejante retraso solo se le aplicara a la constructora una penalización de 50.000 €.

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17

Por otra parte, en el apartado Sexto del Acta de Recepción firmada al efecto

consta que ITUSA entregó a BRUESA CONSTRUCCIÓN, S.A. los pagarés que se

indican a continuación:

Pagaré con vto. 23/07/2010 e importe de 172.057,67 € mediante el que

ITUSA devuelve las cantidades descontadas en concepto de penalización por

retrasos, excepto los 50.000 €, en cumplimiento del acuerdo alcanzado en

Consejo de Administración de 25 de marzo de 2010.

Pagaré con vto. 23/07/2010 e importe de 234.170,69 €, mediante el que

ITUSA, abona la factura nº 86/7048/001/10 correspondiente a la certificación

nº 26, hasta el total del precio inicial de la obra, IVA incluido y retención

practicada.

Pagaré con vto. 23/07/2010 e importe de 302.356,17 €, mediante el que

ITUSA abona la factura nº 86/7048/010/10, en concepto de modificaciones

ejecutadas en el transcurso de las obras y que se recogen en el laudo arbitral.

Además, en el mencionado apartado Sexto de dicho documento se indica que

ITUSA entregará a la constructora otro pagaré con vto. 23/05/2011 e importe de

179.412,75 €, en el momento en que la misma entregue a ITUSA un aval bancario por

el mencionado importe y en sustitución de las retenciones practicadas en concepto de

garantía. No nos consta que BRUESA INMOBILIARIA, S.A. entregara a ITUSA el

mencionado aval ni que consecuentemente ITUSA hiciera entrega del también

mencionado pagaré.

Asimismo, en el apartado Séptimo de la mencionada Acta de Recepción se

indica que ITUSA devolvió los avales de garantía prestados y la constructora se

compromete a sustituir dicho aval por un seguro de caución por importe del 50% de la

cantidad a qué ascendió el citado aval. Nos consta que el certificado del citado seguro

de caución por importe de 125.756,61 € fue entregado a ITUSA el mismo día 19 de

mayo de 2011, aunque llama la atención que el mismo fuera emitido por una compañía

de seguros radicada en el paraíso fiscal de Gibraltar.

Además, el precio de las actuaciones recogidas en el contrato fue superior al

precio cerrado y garantizado por BRUESA INMOBILIARIA, S.A., tal como se indica

en el siguiente cuadro:

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CONTRATO BRUESA INMOBILIARIA (20-05-2008)

Finalización Obra mayo 2010

GESTIÓN, PROMOCIÓN Y EJECUCIÓN EDIFICIO "ES PLA DE VILA"

CONCEPTOS PRESUPUESTO

Coste

Promoción

s/Gastos

Activados

DESVIACIÓN

TOTAL 18.000.000 18.327.919 327.919

SOLAR 2.400.000 2.400.000 0

PARALIZACIÓN OBRA 1.054.400 1.054.400 0

TOTAL CONTRATO 14.545.600 14.873.519 327.919

Construcción (Bruesa) 10.606.025 10.838.601 232.576

Gestión 1.444.174 1.593.705 149.531

Otros gastos promoción 2.495.401 2.441.212 -54.188

En el citado Informe de la Gerencia de ITUSA de noviembre de 2010, se

relacionan una serie de incumplimientos por parte de BRUESA INMOBILIARIA, S.A.

en relación con los servicios contratados a la misma. De dichos incumplimientos

consideramos comprobados los que se indican a continuación:

Apoyo jurídico al expediente de expropiación: fue necesario contratar al

Despacho de J. Tornos para ejercer este asesoramiento.

Coordinación y gestión de la ejecución del edificio Es Pla de Vila: el

delegado de BRUESA INMOBILIARIA, S.A. no realizó las necesarias

labores de coordinación entre la empresa constructora, la dirección

facultativa, e ITUSA. Esta dejación de funciones se hizo manifiesta por parte

del Delegado de BRUESA INMOBILIARIA, S.A. a partir del 4 de

diciembre de 2009, en el que se consideró unilateralmente relevado de esta

tarea. En esos momentos la obra no estaba terminada y existía un conflicto

entre la empresa constructora y la Dirección Facultativa.

Planificación económica–financiera: BRUESA INMOBILIARIA, S.A. no

presentó en tiempo y forma la planificación económica financiera solicitada

reiteradamente desde ITUSA. Los estudios presentados, además, no ofrecían

garantías suficientes, estaban basados en frágiles hipótesis tal y como

demuestran los informes realizados por la gerente y no fueron corregidos y

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19

actualizados debidamente al fallar las premisas en la que basaban su

equilibrio financiero.

A la vista de los incumplimientos referidos, el Consejo de Administración de

ITUSA celebrado con fecha 8 de octubre de 2010 facultó a la Presidenta para la

designación de letrados para ejercitar cuantas acciones, civiles o penales, estimen

oportunas, analizando el alcance de los incumplimientos y compromisos asumidos por

los representantes de BRUESA INMOBILIARIA, S.A. derivados del contrato y de los

acuerdos adoptados en el Consejo de Administración de ITUSA.

Según el Informe de la Gerencia de ITUSA de noviembre de 2010, fueron

designados a tales efectos los abogados D. Manuel Alcaide, D. Antonio Balagué y D.

José Vicente Marí, que coordinados por el Gerente de IMVISA, D. Emilio Pérez

procedieron al estudio de las acciones legales pertinentes, sin que a fecha de hoy

tengamos conocimiento de cuál ha sido el resultado de dicho estudio y si se han iniciado

acciones legales contra GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A.

El edificio Es Pla de Vila lo forman 121 viviendas y 100 plazas de garaje, su

situación al 30 de septiembre de 2011 era la siguiente:

Ventas viviendas a terceros:

VENTAS VIVIENDAS LIBRES 2010

Nº Finca id TITULAR Total Sup. Con.

VALOR COSTE EXISTENCIAS

PRECIO VENDIDO

Precio M2

% Beneficio

21545 112 CRISTINA VILA 73,34 107.980,34 137.700,00 1.877,56 21,58%

21575 142 LAYLA RASILLA CAMUESCO 75,95 111.818,90 145.000,00 1.909,15 22,88%

21577 144 CRISTINA PALAU MARTORELL 69,15 101.805,27 124.929,92 1.806,65 18,51%

21578 145 CATALINA RIBAS ROSELLO 60,87 89.622,02 114.300,00 1.877,77 21,59%

21603 170 PERE RIBAS FERRER 60,87 89.622,02 114.300,00 1.877,77 21,59%

21609 176 CARMEN ARMAYONES RECIO 73 107.479,66 137.050,00 1.877,40 21,58%

21613 180 NURIA TORRES TUR 73 107.479,66 137.050,00 1.877,40 21,58%

21622 189 LEONARDO RUBEN ASTORRI 74,36 109.482,39 142.129,55 1.911,37 22,97%

21631 198 RAFAEL ROLDAN 136,48 200.940,24 222.900,00 1.633,21 9,85%

21634 201 ANTONIO JESUS RODRIGUEZ 136,59 201.107,13 230.100,00 1.684,60 12,60%

21639 206 MONTSERRAT MORIN LUQUE 103,83 152.874,80 168.800,00 1.625,73 9,43%

21641 208 JUAN ORIHUELA 107,46 158.215,40 193.750,00 1.803,00 18,34%

TOTAL 1044,9 1.538.427,83 1.868.009,47 1.813,47 17,64%

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Nº Finca id TITULAR Total

Sup. Con.

VALOR COSTE

EXISTENCIAS

PRECIO VENDIDO

Precio M2

% Beneficio

21543 110 ESPERANZA SUÑER TORRES 74,47 109.649,28 125.820,00 1.689,54 12,85%

21584 151 MARIA GARCIA SEGURA 73 107.479,66 134.100,00 1.836,99 19,85%

21589 156 ESPERANZA MAYO CAAMAÑO 66,54 97.966,71 124.200,00 1.866,55 21,12%

21612 179 MARGARITA RAMON TORRES 74,59 109.816,18 142.290,00 1.907,63 22,82%

21614 181 MARGARITA RAMON TORRES 66,54 97.966,71 129.735,00 1.949,73 24,49%

21619 186 ESTRELLA MARTINEZ MAYO 70,85 104.308,68 137.700,00 1.943,54 24,25%

21627 194 FRANCISCO MARIN GONZALEZ 136,48 200.940,24 210.645,00 1.543,41 4,61%

21628 195 FADRIQUE CASTILLO RUBIO 136,48 200.940,24 208.620,00 1.528,58 3,68%

21630 197 FRANCISCO COSTA CARCEL 137,73 202.776,07 201.015,00 1.459,49 -0,88%

21635 202 MARIA DEL MAR CELDA 137,73 202.776,07 206.685,00 1.500,65 1,89%

21636 203 DAVID EPHRAIM PAUL BENHAIM 139,09 204.778,80 210.510,00 1.513,48 2,72%

21640 207 ESTHER ASENSIO HEREDIA 100,66 148.201,77 164.430,00 1.633,52 9,87%

21643 210 JUAN MANUEL FERRER ARABI 198,92 292.898,77 279.000,00 1.402,57 -4,98%

21646 213 JESUS DE MEDINACELI 141 207.615,99 216.318,00 1.534,17 4,02%

TOTAL 1554,08 2.288.115,16 2.491.068,00 1.602,92 8,15%

La bajada del precio de venta medio del año 2011 respecto al año 2010 ha sido de

210,55 € m2, lo que supone un descenso 11,61%; en cuanto al beneficio el decremento

ha sido de 9,5 puntos porcentuales. Pese a la bajada, el precio de venta de vivienda libre

sigue siendo superior al coste de producción, en dicho coste de producción la

repercusión del suelo fue de 2.400.000 euros.

Realojos de Santa Margarita:

VIVIENDAS PERMUTADAS REALOJADOS SANTA MARGARITA NORTE

2010.

Avda. Isidoro Macabich, nº 6,8,10. C.P. 07800 Ibiza

Finca Es Pla Vila

Superf. M2

Valor coste existencias

Vivienda Santa Margarita permutada

Finca Sta. Margarita

Valor justiprecio

21617 75,83 111.652,01 MADRI36-PB-DR 4909 105.403,70

21602 69,15 101.805,27 MADRI36-PB-IZ 4910 75.356,49

21562 74,59 109.816,18 MADRI36-P1-DR 4911 81.556,71

21605 73,00 107.479,66 MADRI36-P2-DR 4912 81.556,71

21548 74,59 109.816,18 MADRI36-P3-DR 4913 81.556,71

21583 73,00 107.479,66 MADRI36-P2-IZ 4915 111.603,91

21559 73,00 107.479,66 MADRI34-PB-DR 4917 106.834,52

21571 71,30 104.976,25 MADRI34-PB-IZ 4918 106.834,52

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



21

Finca Es Pla Vila

Superf. M2




Valor justiprecio

21572 75,95 111.818,90 MADRI34-P1-DR 4919 113.034,73

21620 71,30 104.976,25 MADRI34-P2-DR 4920 113.034,73

21608 73,00 107.479,66 MADRI34-P2-IZ 4923 113.034,73

21599 75,95 111.818,90 MADRI34-P3-IZ 4924 113.034,73

21542 83,79 123.334,58 MADRI32-PB-DR 4925 106.834,52

21610 73,00 107.479,66 MADRI32-P1-DR 4927 113.034,73

21568 75,83 111.652,01 MADRI32-P2-DR 4928 113.034,73

21573 74,36 109.482,39 MADRI32-P3-DR 4929 113.034,73

21567 75,83 111.652,01 MADRI32-P1-IZ 4930 113.034,73

21598 74,36 109.482,39 MADRI32-P2-IZ 4931 113.034,73

21618 71,41 105.143,15 MADRI32-P3-IZ 4932 113.034,73

21554 73,00 107.479,66 ISMAC10-PB-DR 4933 77.741,19

21601 118,46 174.404,11 ISMAC10-PB-IZ 4934 139.743,36

21576 119,48 175.906,15 ISMAC10-P1-DR 4935 146.420,52

21615 104,06 153.208,59 ISMAC10-P3-DR 4937 146.420,52

21556 74,93 110.316,86 ISMAC10-P1-IZ 4938 83.464,47

21606 74,93 110.316,86 ISMAC10-P2-IZ 4939 83.464,47

21535 85,72 126.171,78 ISMAC08-PB-DR 4941 77.741,19

21585 73,00 107.479,66 ISMAC08-PB-IZ 4942 77.741,19

21538 83,79 123.334,58 ISMAC08-P1-DR 4943 83.941,41

21611 74,59 109.816,18 ISMAC08-P2-DR 4944 83.941,41

21623 75,95 111.818,90 ISMAC08-P3-DR 4945 83.941,41

21560 73,00 107.479,66 ISMAC08-P1-IZ 4946 83.941,41

21582 74,93 110.316,86 ISMAC08-P3-IZ 4948 83.941,41

21596 71,30 104.976,25 ISMAC06-PB-DR 4949 77.741,19

21541 85,26 125.504,20 ISMAC06-PB-IZ 4950 77.741,19

21607 74,93 110.316,86 ISMAC06-P3-DR 4953 83.941,41

21551 74,59 109.816,18 ISMAC06-P1-IZ 4954 83.941,41

21563 73,00 107.479,66 ISMAC06-P2-IZ 4955 83.941,41

TOTAL 4.260.967,78 3.647.635,66

VIVIENDAS PERMUTADAS REALOJADOS SANTA MARGARITA SUR 2010


Finca Es Pla Vila

Superf. M2




Valor justiprecio

21534 83,79 123.334,58 MADRI30-P2-01 7577 73.015,96

21536 85,72 126.171,78 ISMAC07-PB-IZ 7560 91.675,59

21539 83,79 123.334,58 MADRI30-P2-DR 7574 73.015,96

21547 73,34 107.980,34 MADRI30-PB-DR 7571 67.336,94

21558 73,00 107.479,66 MADRI28-P3-IZ 7586 80.125,89

21566 108,71 160.051,24 ISMAC07-PB-DR 7559 153.333,51

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



22

Finca Es Pla Vila

Superf. M2




Valor justiprecio

21574 75,95 111.818,90 ISMAC05-P1-IZ 7556 98.165,90

21587 74,59 109.816,18 ISMAC03-P1-IZ 7548 98.165,90

21593 75,83 111.652,01 ISMAC05-P2-IZ 7557 98.165,90

21595 70,85 104.308,68 MADRI30-P1-DR 7573 73.015,96

21604 73,00 107.479,66 ISMAC05-PB-IZ 7552 91.675,59

1.293.427,61 997.693,10

VIVIENDAS PERMUTADAS REALOJADOS SANTA MARGARITA SUR 2011


Finca Es Pla Vila

Superf. M2




Valor justiprecio

21570 70,85 104.308,68 ISMAC03-PB-IZ 7544 60.846,63

21540 85,26 125.504,20 ISMAC03-P1-DR 7545 66.525,65

21537 83,79 123.334,58 ISMAC03-P2-DR 7546 66.525,65

21561 74,59 109.816,18 ISMAC03-P3-DR 7547 98.165,90

21580 73,00 107.479,66 ISMAC03-P2-IZ 7549 98.165,90

21592 75,83 111.652,01 ISMAC03-P3-IZ 7550 98.165,90

21557 74,93 110.316,86 ISMAC05-PB-DR 7551 92.892,52

21588 73,00 107.479,66 ISMAC05-P2-DR 7554 97.354,61

21586 74,59 109.816,18 ISMAC05-P3-DR 7555 97.354,61

21581 74,93 110.316,86 ISMAC05-P3-IZ 7558 98.165,90

21600 75,95 111.818,90 ISMAC07-P1-DR 7562 116.419,89

21597 75,95 111.818,90 ISMAC07-P3-DR 7564 116.419,89

21624 75,95 111.818,90 ISMAC07-P2-CN 7566 102.627,99

21621 75,95 111.818,90 ISMAC07-P3-02 7567 102.627,99

21591 108,71 160.051,24 ISMAC07-P2-IZ 7569 164.285,91

21625 118,46 174.404,11 ISMAC07-P3-03 7570 164.285,91

21546 63,71 93.794,36 MADRI30-PB-IZ 7572 67.336,94

21550 74,59 109.816,18 MADRI30-P3-DR 7575 73.015,96

21555 73,00 107.479,66 MADRI30-P1-01 7576 73.015,96

21594 71,41 105.143,15 MADRI30-P3-IZ 7578 73.015,96

21553 60,87 89.622,02 MADRI28-PB-DR 7579 62.469,21

21549 73,00 107.479,66 MADRI28-PB-IZ 7580 67.336,94

21564 66,54 97.966,71 MADRI28-P1-DR 7581 73.015,96

21569 71,41 105.143,15 MADRI28-P2-DR 7582 73.015,96

21552 69,15 101.805,27 MADRI28-P1-IZ 7584 68.148,23

21579 73,00 107.479,66 MADRI28-P2-IZ 7585 68.148,23

TOTAL 2.927.485,64 2.339.350,20

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



23

VIVIENDA PENDIENTE PERMUTA SANTA MARGARITA SUR


Finca Es Pla Vila

Superf. M2




Valor justiprecio

21544 74,47 109.649,28 MADRI28-P3-DR 7583 73.015,96

Viviendas y aparcamientos pendientes de venta

VIVIENDAS PENDIENTES SIN ESCRITURAR

Nº Finca DescripciónTotal Sup.

Con.

VALOR COSTE

EXISTENCIAS

PRECIO EN

VENTA

NOVACION 2011

RH sa nostra

21565 114 104,06 153.208,59 195.319,32 121.018,50

21616 315 108,71 160.051,24 204.047,31 124.744,50

21626 401 213,09 313.760,50 335.800,00 193.335,00

21629 404 137,73 202.776,07 229.650,00 166.217,50

21633 408 135,35 199.271,30 223.350,00 167.838,00

21637 412 239,27 352.312,99 347.550,00 203.886,50

21638 413 187,6 276.209,38 273.500,00 193.165,00

21642 417 107,23 157.881,62 195.250,00 117.616,00

21644 601 152,11 223.971,59 243.850,00 176.669,50

21645 602 141 207.615,99 234.900,00 163.234,00

21647 604 129,56 190.759,71 217.450,00 163.018,50

21648 605 126,72 186.587,36 217.550,00 162.694,00

21649 606 133,41 196.434,10 223.600,00 163.301,50

21650 607 140,78 207.282,21 241.450,00 163.302,00

21652 609 140,66 207.115,31 241.350,00 163.302,00

21654 611 183,51 270.201,20 260.050,00 180.206,50

3.505.439,16 3.884.666,63 2.623.549,00

Entre el 30 de septiembre y el 11 de noviembre, han sido vendidas las viviendas

sombreadas.

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



24

APARCAMIENTOS PENDIENTES DE ESCRITURAR 30-09

Nº Finca DescripciónVALOR COSTE

EXISTENCIASRH SA N.

Precio

Venta

21436 P003 15.713,51 10.250,88 19.500,00

21441 P008 13.009,93 10.250,88 19.500,00

21445 P012 16.958,79 10.876,72 19.500,00

21446 P013 17.007,95 10.876,72 25.500,00

21447 P014 17.007,95 10.876,72 19.500,00

21449 P016 16.991,56 10.353,40 19.500,00

21450 P017 17.663,36 11.275,97 25.500,00

21452 P019 13.141,02 10.865,93 16.500,00

21459 P026 13.141,02 10.558,42 16.500,00

21460 P027 13.141,02 10.558,42 16.500,00

21461 P028 13.141,02 10.558,42 24.500,00

21465 P032 13.911,13 10.660,92 24.500,00

21466 P034 20.842,11 14.157,00 25.000,00

21467 P035 13.976,67 12.387,38 17.500,00

21468 P036 13.976,67 11.502,58 24.500,00

21469 P037 15.418,57 11.502,58 25.500,00

21470 P038 16.876,87 11.502,58 17.500,00

21471 P039 15.025,33 10.919,88 17.500,00

21472 P040 15.025,33 10.876,72 25.500,00

21473 P041 16.565,55 10.876,72 25.500,00

21475 P043 15.025,33 10.919,88 17.500,00

21476 P044 15.025,33 10.919,88 17.500,00

21477 P045 15.025,33 10.919,88 25.500,00

21478 P046 15.025,33 10.876,72 17.500,00

21479 P047 16.024,83 10.660,92 25.500,00

21482 P050 15.025,33 10.876,72 17.500,00

21483 P051 15.025,33 10.876,72 25.500,00

21487 P055 15.025,33 10.876,72 17.500,00

21489 P057 15.025,33 10.876,72 17.500,00

21490 P058 16.057,60 10.876,72 25.500,00

21492 P060 15.025,33 10.876,72 17.500,00

21494 P062 15.025,33 10.876,72 25.500,00

21495 P063 15.025,33 10.876,72 25.500,00

21496 P064 15.025,33 10.660,92 17.500,00

21505 P077 13.141,02 10.660,92 17.500,00

21510 P083 14.730,39 10.876,72 17.500,00

21511 P084 15.680,74 11.416,24 25.500,00

21512 P085 14.746,78 10.876,72 25.500,00

21513 P086 13.845,58 10.660,92 17.500,00

21514 P087 13.845,58 10.660,92 17.500,00

21515 P090 13.845,58 10.660,92 17.500,00

21516 P091 13.845,58 10.660,92 24.500,00

21517 P092 13.845,58 10.660,92 17.500,00

21518 P093 13.845,58 10.660,92 24.500,00

21520 P097 13.845,58 10.660,92 17.500,00

21523 P100 24.807,35 12.344,21 27.000,00

21530 T07 + 076 21.251,74 13.844,08 28.000,00

21531 T08 + 089 29.460,78 15.354,74 33.000,00751.659,56 533.660,87 1.029.000,00

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



25

4.2.- Aparcamiento “Sa Colomina”:

Con fecha 1 de diciembre de 2004 se firma entre ITUSA y GESAI un contrato

de gestión para la construcción del Aparcamiento Semienterrado de la Parcela

denominada “Sa Colomina”, en el marco del proyecto de remodelación de Ibiza Centro.

Los costos de promoción de las actuaciones edificatorias proyectadas se fijan en

12.000 € por cada plaza de aparcamiento, importe que incluye los gastos de

construcción del aparcamiento del semisótano de dicha parcela, así como los gastos de

gestión y demás gastos necesarios para llevar a buen fin la actuación.

El 9 de marzo de 2007 se firma el Acta recepción por parte de IMVISA

El 29 de abril de 2008 se firma la “Liquidación Contrato de gestión ITUSA-

GESAI Aparcamiento semienterrado parcela Sa Colomina Proyecto de remodelación

Eivissa Centro”.

4.3.- Colegio “Sa Colomina”:

Con fecha 21 de septiembre de 2006 se firma entre ITUSA y GESAI un contrato

para llevar a cabo la gestión global (realización de gestiones urbanísticas, control de la

ejecución de obras, administración, comercialización y escrituración) del Proyecto a

desarrollar sobre rasante en la Parcela denominada “Sa Colomina S-5”, en el marco del

proyecto de remodelación de Ibiza Centro.

La finalidad del desarrollo sobre rasante de la Parcela denominada “Sa Colomina

S-5” es la de crear un colegio, tal y como se especificaba en la oferta del Concurso.

Los costos de promoción de las actuaciones edificatorias proyectadas se fijan en

2.585.207 € (IVA excluido), importe que incluye los gastos de construcción del colegio,

así como los gastos de gestión y demás gastos necesarios para llevar a buen fin la

actuación. Los costos de la urbanización correspondientes a esta parcela serán

liquidados con posterioridad, a cuenta del costo total de urbanización de la operación.

Con fecha 16 de julio de 2007 se firma el Acta recepción definitiva de la obra

suscrita por BRUES Y FERNANDEZ, GESAI, ITUSA, Dirección facultativa e

IBISEC.

El 29 de abril de 2008 se firma la “Liquidación Contrato de gestión ITUSA-

GESAI Colegio en parcela Sa Colomina Proyecto de remodelación Eivissa Centro”.

Según el Informe de la Gerencia de ITUSA, con posterioridad a la fecha de

liquidación se emitieron diversos Informes Técnicos sobre defectos en la construcción

del Aparcamiento Sa Colomina y C.P. Sa Graduada.

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



26

No tenemos constancia de que se hayan reclamado por parte de ITUSA a

BRUESA CONSTRUCCIÓN, S.A. los defectos puestos de manifiesto en los referidos

Informes Técnicos.

Por otro lado, hemos de señalar que el equilibrio de las obligaciones del contrato

de prestación de servicios es dudoso si se tiene en cuenta que una parte de los servicios

encomendados a GESAI consiste en el control de la ejecución de las obras que

obligatoriamente debe llevar a cabo una empresa del mismo Grupo de Empresas al que

pertenece GESAI, por lo tanto, ésta no puede llevar el control de la ejecución de las

obras con la necesaria imparcialidad, lo que puede causar posibles perjuicios a ITUSA y

por ende a IMVISA.

4.4.- Realojo vecinos “Santa Margarita”:

En el concurso público para la selección de socio con objeto de constituir una

empresa de economía mixta para la gestión de la remodelación urbana del centro, área

de “Sa Graduada”, Eivissa, se establecía que una de las actuaciones consistiría en:

“La sustitución del parque de viviendas existentes de la Obra Sindical de los

años 50 con dimensiones y condiciones de habitabilidad no acordes con los

estándares de decoro en el centro de la ciudad”

En la Modificación Puntual del Plan General de Ibiza Centro, los dos edificios

promovidos en 1954 por la Delegación Nacional de Sindicatos, titulada “Grupo Santa

Margarita”, ubicados en la avenida Isidor Macabich, fueron calificadas como infra-

viviendas al no reunir las condiciones de higiene, habitabilidad y seguridad acordes a

los parámetros actuales, con una superficie útil media aproximada de 35 m2. Las

viviendas a realojar correspondientes al edificio norte era de 48 unidades y las

correspondientes al edificio sur de 44 unidades.

Entre junio y septiembre de 2009, el AYUNTAMIENTO DE IBIZA e ITUSA

firmaron con 80 propietarios de Santa Margarita los Convenios de adquisición por

Mutuo Acuerdo y pago en especie del Proyecto de Expropiación Conjunta Unidad de

Actuación Eivissa Centre.

En relación con los propietarios afectados con los que no se alcanzó un acuerdo,

se inició un expediente de expropiación forzosa, aprobándose el 14 de octubre de 2009

por la CIOTUPHA (Consell D’Eivissa) el “Proyecto de Expropiación por Tasación

conjunta de la Unidad de Actuación Eivissa Centre”.

El 31 de agosto de 2009 se firmaron las Actas de Ocupación y Pago del

justiprecio a los propietarios de Santa Margarita que no aceptaron la propuesta del

AYUNTAMIENTO.

La firma de las escrituras de permuta y la entrega de viviendas de Es Pla de Vila

a propietarios de Santa Margarita Norte se realizó en los meses de junio, julio y agosto

de 2010.

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



27

El Consejo de Administración de ITUSA de 7 de julio 2010 acordó ceder el uso

de las viviendas de Es Pla de Vila a los propietarios de Santa Margarita Sur que así lo

desearan, previa firma de un acuerdo en el que ITUSA se comprometía a levantar las

cargas cuanto antes y firmar las escrituras a continuación.

A noviembre de 2010 se habían firmado 10 contratos de cesión en precario.

El 29 de julio de 2009 el Consejo de Administración de ITUSA aprobó la

concesión de ayudas a propietarios de Santa Margarita, para el traslado y realojo, de

acuerdo con el Informe presentado por los Servicios Sociales del AYUNTAMIENTO.

A noviembre de 2010 se habían vendido 15 viviendas y 32 aparcamientos.

Cuatro de ellas corresponden a propietarios de Santa Margarita que han adquirido

viviendas con mayor superficie de las que le correspondía por la permuta. A dicha fecha

el número de viviendas disponibles en venta era de 31 unidades y el de aparcamientos

47.

4.5.- Solares “Santa Margarita”:

Se han inscrito en el Registro de la Propiedad nº 1 de Ibiza la totalidad de las

escrituras de compraventa y las Actas de ocupación y pago de las viviendas de Santa

Margarita Norte.

El 8 de octubre de 2010 el Consejo de Administración de ITUSA acuerda

proceder a la demolición de las viviendas y realizar un pliego de condiciones en el que

se establezcan los siguiente criterios: plazo, precio, aprovechamiento residuos, vallado y

plan de trabajo.

El 19 octubre de 2010 el AYUNTAMIENTO concede la Licencia de

Demolición de Santa Margarita Norte.

A fecha de hoy todos los vecinos, salvo uno, han sido realojados en Es Pla de

Vila o se les ha indemnizado con el justiprecio establecido.

El edificio Norte, al día de hoy, se encuentra demolido, estando pendiente de

demoler el edificio Sur por la negativa de un vecino a desalojar.

Al 30 de septiembre de 2011, en la contabilidad de la sociedad aparecen

valoradas ambas fincas por 12.421.490 euros.

El método utilizado inicialmente por la empresa era valorar la adquisición por el

justiprecio establecido, tanto en permutas (viviendas entregadas de Es Pla de Vila)

como por contraprestación monetaria. El auditor de cuentas propuso un ajuste en dicha

valoración porque aplicó la Norma 14ª 1 referente a los ingresos por ventas “Los

ingresos de la venta de bienes… se valorarán por el valor razonable de la contrapartida

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



28

recibida o por recibir”. En consecuencia se valoró la vivienda entregada (Es Pla de Vila)

por el valor razonable de la vivienda recibida (Santa Margarita).

La sociedad ha utilizado como valor razonable de Santa Margarita Norte la

tasación efectuada por “Sociedad de Tasación” de fecha 25 de junio de 2010 por un

valor razonable de 7.074.816 euros (anexo 1). Como valor razonable de Santa Margarita

Sur se han utilizado las tasaciones efectuadas por “Sociedad de Tasación” de fecha 25

de junio de 2010 por un valor razonable de 6.167.552 euros para las permutas realizadas

en el año 2010 y la efectuada por “TasaSur” de fecha 6 de abril de 2011 por un valor de

mercado de 3.744.669,93 euros (anexo 2) para las permutas de 2011.

Nosotros entendemos que se ha producido una permuta no comercial (el

intercambio ha consistido en entregar pisos en Es Pla de Vila y como contraprestación

se han recibido pisos de Santa Margarita). Tal y como establece el Plan General

Contable NRV 14ª.1 Ingresos por ventas y prestaciones de servicios. Aspectos comunes

“No se reconocerá ningún ingreso por la permuta de bienes o servicios, por operaciones

de tráfico, de similar naturaleza y valor”. Por tanto, los pisos recibidos en las permutas

correspondientes a Santa Margarita se deberían haber valorado por el precio de

producción de los pisos entregados de Es Pla de Vila.

1. Solar Santa Margarita Norte

La distribución realizada por la Sociedad, por fincas, sobre la tasación de Santa

Margarita Norte efectuada por “Sociedad de Tasación” de fecha 25 de junio de 2010 por

un valor razonable de 7.074.816 euros, ha sido la siguiente:

Finca norte

Finca Reg Repercusión Valor Razonable

4909 2,21 156.353,37

4910 1,58 111.782,05

4911 1,71 120.979,30

4912 1,71 120.979,30

4913 1,71 120.979,30

4914 2,34 165.550,62

4915 2,34 165.550,62

4916 2,34 165.550,62

4917 2,24 158.475,81

4918 2,24 158.475,81

4919 2,37 167.673,07

4920 2,37 167.673,07

4921 2,37 167.673,07

4922 2,37 167.673,07

4923 2,37 167.673,07

4924 2,37 167.673,07

4925 2,24 158.475,81

4926 2,24 158.475,81

4927 2,37 167.673,07

4928 2,37 167.673,07

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



29

Finca norte

Finca Reg Finca Reg Finca Reg

4929 2,37 167.673,07

4930 2,37 167.673,07

4931 2,37 167.673,07

4932 2,37 167.673,07

4933 1,63 115.319,45

4934 2,93 207.292,02

4935 3,07 217.196,76

4936 3,07 217.196,76

4937 3,07 217.196,76

4938 1,75 123.809,23

4939 1,75 123.809,23

4940 1,75 123.809,23

4941 1,63 115.319,45

4942 1,63 115.319,45

4943 1,76 124.516,71

4944 1,76 124.516,71

4945 1,76 124.516,71

4946 1,76 124.516,71

4947 1,76 124.516,71

4948 1,76 124.516,71

4949 1,63 115.319,45

4950 1,63 115.319,45

4951 1,76 124.516,71

4952 1,76 124.516,71

4953 1,76 124.516,71

4954 1,76 124.516,71

4955 1,76 124.516,71

4956 1,76 124.516,71

100 7.074.813,00

Como se puede apreciar, si dividimos esta valoración por las 48 viviendas, el

precio medio razonable utilizado por infravivienda (viviendas que, según la

Modificación Puntual del Plan General de Ibiza Centro, tenían una superficie media útil

de 35 m2) asciende a 147.392 euros.

La sociedad ha contabilizado en el ejercicio 2010 una plusvalía de 1.153.020

euros generada por la diferencia entre el valor de producción de los pisos entregados y

el valor razonable de los pisos recibidos de las 37 viviendas permutadas del edificio

norte.

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



30

El detalle de la plusvalía contabilizada es el siguiente:

Finca Es Pla Vila

Superf. M2

Vivienda Santa Margarita

permutada


Valor razonable contable


Dif, Valor razonable / existencias

21617 75,83 MADRI36-PB-DR 4909 156.353,37 111.652,01 44.701,36

21602 69,15 MADRI36-PB-IZ 4910 111.782,05 101.805,27 9.976,78

21562 74,59 MADRI36-P1-DR 4911 120.979,30 109.816,18 11.163,13

21605 73,00 MADRI36-P2-DR 4912 120.979,30 107.479,66 13.499,64

21548 74,59 MADRI36-P3-DR 4913 120.979,30 109.816,18 11.163,13

21583 73,00 MADRI36-P2-IZ 4915 165.550,62 107.479,66 58.070,96

21559 73,00 MADRI34-PB-DR 4917 158.475,81 107.479,66 54.167,13

21571 71,30 MADRI34-PB-IZ 4918 158.475,81 104.976,25 53.499,56

21572 75,95 MADRI34-P1-DR 4919 167.673,07 111.818,90 55.854,17

21620 71,30 MADRI34-P2-DR 4920 167.673,07 104.976,25 62.696,81

21608 73,00 MADRI34-P2-IZ 4923 167.673,07 107.479,66 60.193,41

21599 75,95 MADRI34-P3-IZ 4924 167.673,07 111.818,90 55.854,17

21542 83,79 MADRI32-PB-DR 4925 158.475,81 123.334,58 35.141,23

21610 73,00 MADRI32-P1-DR 4927 167.673,07 107.479,66 60.193,41

21568 75,83 MADRI32-P2-DR 4928 167.673,07 111.652,01 56.021,06

21573 74,36 MADRI32-P3-DR 4929 167.673,07 109.482,39 58.190,68

21567 75,83 MADRI32-P1-IZ 4930 167.673,07 111.652,01 56.021,06

21598 74,36 MADRI32-P2-IZ 4931 167.673,07 109.482,39 58.190,68

21618 71,41 MADRI32-P3-IZ 4932 167.673,07 105.143,15 62.529,92

21554 73,00 ISMAC10-PB-DR 4933 115.319,45 107.479,66 7.839,79

21601 118,46 ISMAC10-PB-IZ 4934 207.292,02 174.404,11 32.887,91

21576 119,48 ISMAC10-P1-DR 4935 217.196,76 175.906,15 41.290,60

21615 104,06 ISMAC10-P3-DR 4937 217.196,76 153.208,59 63.988,17

21556 74,93 ISMAC10-P1-IZ 4938 123.809,23 110.316,86 13.492,37

21606 74,93 ISMAC10-P2-IZ 4939 123.809,23 110.316,86 13.492,37

21535 85,72 ISMAC08-PB-DR 4941 115.319,45 126.171,78 -10.852,33

21585 73,00 ISMAC08-PB-IZ 4942 115.319,45 107.479,66 7.839,79

21538 83,79 ISMAC08-P1-DR 4943 124.516,71 123.334,58 1.182,13

21611 74,59 ISMAC08-P2-DR 4944 124.516,71 109.816,18 14.700,53

21623 75,95 ISMAC08-P3-DR 4945 124.516,71 111.818,90 12.697,81

21560 73,00 ISMAC08-P1-IZ 4946 124.516,71 107.479,66 17.037,05

21582 74,93 ISMAC08-P3-IZ 4948 124.516,71 110.316,86 14.199,85

21596 71,30 ISMAC06-PB-DR 4949 115.319,45 104.976,25 10.343,20

21541 85,26 ISMAC06-PB-IZ 4950 115.319,45 125.504,20 -10.184,75

21607 74,93 ISMAC06-P3-DR 4953 124.516,71 110.316,86 14.199,85

21551 74,59 ISMAC06-P1-IZ 4954 124.516,71 109.816,18 14.700,53

21563 73,00 ISMAC06-P2-IZ 4955 124.516,71 107.479,66 17.037,05

TOTAL 5.410.816,98 4.260.967,78 1.153.020,19

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



31

En las Cuentas Anuales del ejercicio 2010 cuyo informe de auditoría se emitió

con fecha 11 de mayo de 2011, el valor de las existencias ascendió a 19.771.572 euros.

Dentro de éstas se encontraba la valoración del solar de Santa Margarita Norte por

importe de 7.216.812 euros.

Se han realizado dos subastas para la enajenación de dicho solar, resultando

desiertas:

Con fecha 5 de marzo de 2011 fue publicada en el BOIB, por importe de

7.955.720 euros

Con fecha 23 de abril de 2011 fue publicada en el BOIB, por importe de

6.766.240 euros

Además se dispone de una tasación efectuada por “TasaSur” con fecha 6 de abril

de 2011 por un valor de mercado de 4.617.813 euros.

La sociedad no registró deterioro alguno por el valor del solar de Santa María

Norte. A la vista de los acontecimientos descritos anteriormente ,que reflejan indicios de

sobrevaloración. Según el Plan General Contable en su Norma de Valoración 10ª.2

establece “Cuando el valor neto realizable (valor de mercado) de las existencias sea

inferior a su precio de adquisición o a su coste de producción, se efectuarán las

oportunas correcciones valorativas reconociéndolas como un gasto en la cuenta de

Pérdidas y Ganancias”.

Por tanto, el informe de auditoría, debería haber recogido una salvedad por la

incorrecta valoración del solar, de acuerdo con las Normas Técnicas de Auditoría.

2. Edificio Santa Margarita Sur


Margarita Sur efectuada por “Sociedad de Tasación” de fecha 25 de junio de 2010 por

un valor razonable de 6.167.552 euros, ha sido la siguiente:

Finca Sur


7543 2,29 141.236,94

7544 1,50 92.513,28

7545 1,64 101.147,85

7546 1,64 101.147,85

7547 1,64 101.147,85

7548 2,42 149.254,76

7549 2,42 149.254,76

7550 2,42 149.254,76

7551 2,29 141.236,94

7552 2,26 139.386,68

7553 2,40 148.021,25

7554 2,40 148.021,25

7555 2,40 148.021,25

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



32

Finca Sur

Finca Reg Finca Reg Finca Reg

7556 2,42 149.254,76

7557 2,42 149.254,76

7558 2,42 149.254,76

7559 3,78 233.133,47

7560 2,26 139.386,68

7561 2,87 177.008,74

7562 2,87 177.008,74

7563 2,87 177.008,74

7564 2,87 177.008,74

7565 2,53 156.039,07

7566 2,53 156.039,07

7567 2,53 156.039,07

7568 4,05 249.785,86

7569 4,05 249.785,86

7570 4,05 249.785,86

7571 1,66 102.381,36

7572 1,66 102.381,36

7573 1,80 111.015,94

7574 1,80 111.015,94

7575 1,80 111.015,94

7576 1,80 111.015,94

7577 1,80 111.015,94

7578 1,80 111.015,94

7579 1,54 94.980,30

7580 1,66 102.381,36

7581 1,80 111.015,94

7582 1,80 111.015,94

7583 1,80 111.015,94

7584 1,68 103.614,87

7585 1,68 103.614,87

7586 1,68 103.614,87

100 6.167.552,00

La sociedad ha contabilizado en el ejercicio 2010 una plusvalía de 205.288 euros

generada por la diferencia entre el valor de producción de los pisos entregados y el valor

razonable de los pisos recibidos de las 11 viviendas permutadas del edificio sur.

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



33

El detalle de la plusvalía contabilizada es el siguiente:

Finca Es Pla Vila

Superf. M2


permutada





21534 83,79 MADRI30-P2-01 7577 111.015,94 123.334,58 -12.318,65

21536 85,72 ISMAC07-PB-IZ 7560 139.386,68 126.171,78 13.214,90

21539 83,79 MADRI30-P2-DR 7574 111.015,94 123.334,58 -12.318,65

21547 73,34 MADRI30-PB-DR 7571 102.381,36 107.980,34 -5.598,98

21558 73,00 MADRI28-P3-IZ 7586 103.614,87 107.479,66 -3.864,79

21566 108,71 ISMAC07-PB-DR 7559 233.133,47 160.051,24 73.082,23

21574 75,95 ISMAC05-P1-IZ 7556 149.254,76 111.818,90 37.435,86

21587 74,59 ISMAC03-P1-IZ 7548 149.254,76 109.816,18 39.438,58

21593 75,83 ISMAC05-P2-IZ 7557 149.254,76 111.652,01 37.602,75

21595 70,85 MADRI30-P1-DR 7573 111.015,94 104.308,68 6.707,26

21604 73,00 ISMAC05-PB-IZ 7552 139.386,68 107.479,66 31.907,01

1.498.715,14 1.293.427,61 205.287,53

Queremos hacer mención que el primer ejercicio en el que la sociedad registra

beneficios es en el año 2010, con un resultado positivo de 893.939,46 euros, como

reflejan sus cuentas anuales auditadas. Las plusvalías contabilizadas, con las que no

estamos de acuerdo, han sido:

CONCEPTO IMPORTE

Resultado ejercicio 2010 893.939

Plusvalía Santa Margarita norte -1.153.020

Plusvalía Santa Margarita sur -205.288

Resultado ejercicio 2010 sin plusvalías -464.369


Margarita Sur efectuada por “TasaSur” de fecha 6 de abril de 2011 por un valor de

mercado de 3.744.669, ha sido la siguiente:

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



34

Finca Sur


7543 2,29 85.752,94

7544 1,50 56.170,05

7545 1,64 61.412,59

7546 1,64 61.412,59

7547 1,64 61.412,59

7548 2,42 90.621,01

7549 2,42 90.621,01

7550 2,42 90.621,01

7551 2,29 85.752,94

7552 2,26 84.629,54

7553 2,40 89.872,08

7554 2,40 89.872,08

7555 2,40 89.872,08

7556 2,42 90.621,01

7557 2,42 90.621,01

7558 2,42 90.621,01

7559 3,78 141.548,52

7560 2,26 84.629,54

7561 2,87 107.472,03

7562 2,87 107.472,03

7563 2,87 107.472,03

7564 2,87 107.472,03

7565 2,53 94.740,15

7566 2,53 94.740,15

7567 2,53 94.740,15

7568 4,05 151.659,13

7569 4,05 151.659,13

7570 4,05 151.659,13

7571 1,66 62.161,52

7572 1,66 62.161,52

7573 1,80 67.404,06

7574 1,80 67.404,06

7575 1,80 67.404,06

7576 1,80 67.404,06

7577 1,80 67.404,06

7578 1,80 67.404,06

7579 1,54 57.667,92

7580 1,66 62.161,52

7581 1,80 67.404,06

7582 1,80 67.404,06

7583 1,80 67.404,06

7584 1,68 62.910,45

7585 1,68 62.910,45

7586 1,68 62.910,45

100 3.744.669,93

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



35

Como se puede apreciar, si dividimos esta valoración por las 44 viviendas, el

precio medio razonable utilizado por infravivienda (viviendas que, según la

Modificación Puntual del Plan General de Ibiza Centro, tenían una superficie media útil

de 35 m2) asciende a 85.106 euros, casi la mitad que la tasación del Edificio Norte.

La sociedad ha contabilizado en el ejercicio 2011 una pérdida de 797.143 euros

generada por la diferencia entre el valor de producción de los pisos entregados y el valor

razonable de los pisos recibidos de las 26 viviendas permutadas del edificio sur. Al

igual que en el caso anterior los pisos recibidos (Santa Margarita) en las permutas se

deberían haber valorado por el precio de producción de los pisos entregados de Es Pla

de Vila, por tanto, no se reconocerían pérdidas ni beneficios en la operación.

Los Estados Financieros preliminares de la sociedad al 30 de septiembre de 2011

arrojan unas pérdidas de 1.070.945 euros.

El detalle del quebranto registrado en el ejercicio 2011 es el siguiente:

Finca Es Pla Vila

Superf. M2


permutada





21570 70,85 ISMAC03-PB-IZ 7544 56.170,05 104.308,68 -48.138,63

21540 85,26 ISMAC03-P1-DR 7545 61.412,59 125.504,20 -64.091,61

21537 83,79 ISMAC03-P2-DR 7546 61.412,59 123.334,58 -61.921,99

21561 74,59 ISMAC03-P3-DR 7547 61.412,59 109.816,18 -48.403,59

21580 73,00 ISMAC03-P2-IZ 7549 90.621,01 107.479,66 -16.858,65

21592 75,83 ISMAC03-P3-IZ 7550 90.621,01 111.652,01 -21.031,00

21557 74,93 ISMAC05-PB-DR 7551 85.752,94 110.316,86 -24.563,92

21588 73,00 ISMAC05-P2-DR 7554 89.872,08 107.479,66 -17.607,58

21586 74,59 ISMAC05-P3-DR 7555 89.872,08 109.816,18 -19.944,10

21581 74,93 ISMAC05-P3-IZ 7558 90.621,01 110.316,86 -19.695,85

21600 75,95 ISMAC07-P1-DR 7562 107.472,03 111.818,90 -4.346,88

21597 75,95 ISMAC07-P3-DR 7564 107.472,03 111.818,90 -4.346,88

21624 75,95 ISMAC07-P2-CN 7566 94.740,15 111.818,90 -17.078,75

21621 75,95 ISMAC07-P3-02 7567 94.740,15 111.818,90 -17.078,75

21591 108,71 ISMAC07-P2-IZ 7569 151.659,13 160.051,24 -8.392,10

21625 118,46 ISMAC07-P3-03 7570 151.659,13 174.404,11 -22.744,98

21546 63,71 MADRI30-PB-IZ 7572 62.161,52 93.794,36 -31.632,84

21550 74,59 MADRI30-P3-DR 7575 67.404,06 109.816,18 -42.412,12

21555 73,00 MADRI30-P1-01 7576 67.404,06 107.479,66 -40.075,60

21594 71,41 MADRI30-P3-IZ 7578 67.404,06 105.143,15 -37.739,09

21553 60,87 MADRI28-PB-DR 7579 57.667,92 89.622,02 -31.954,10

21549 73,00 MADRI28-PB-IZ 7580 62.161,52 107.479,66 -45.318,14

21564 66,54 MADRI28-P1-DR 7581 67.404,06 97.966,71 -30.562,65

21569 71,41 MADRI28-P2-DR 7582 67.404,06 105.143,15 -37.739,09

21552 69,15 MADRI28-P1-IZ 7584 62.910,45 101.805,27 -38.894,82

21579 73,00 MADRI28-P2-IZ 7585 62.910,45 107.479,66 -44.569,21

TOTAL 2.130.342,72 2.927.485,64 -797.142,92

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



36

4.6.- Equipamientos del Estado:

Mediante escrito de fecha 8 de octubre de 2009 la Subdirección General de

Patrimonio del Estado del Ministerio de Hacienda, aceptó la oferta del

AYUNTAMIENTO DE EIVISSA, por la cual se proponía la permuta de los inmuebles

estatales sitos en la Avda. Isidoro Macabich nº 4 (edificio de juzgados) y nº 12-14

(antigua Delegación del Gobierno), a cambio del inmueble municipal en el que se ubica

el Colegio Sa Graduada y la cesión gratuita al Estado del inmueble sito en la Avda.

Isidoro Macabich nº 56.

El 30 de abril de 2010 se dictó Sentencia nº 108/10, por la que se estima el

Recurso Contencioso Administrativo interpuesto por ITUSA contra la Declaración

como Bien Catalogado del antiguo edificio de la Escuela Sa Graduada. Dicha sentencia

es declarada firme por Diligencia de Ordenación de fecha 4 de junio de 2010.

Las gestiones y trámites relacionados con los equipamientos del Estado los

realiza directamente el Ayuntamiento de Eivissa con la Administración General del

Estado, sin que tengamos conocimiento del estado actual en que se encuentran dichos

trámites.

4.7.- Aparcamientos Centro:

El 10 de febrero de 2009 se procedió a la contratación de D. Ramón Llopart i

Ricard, Arquitecto, para redactar el anteproyecto de los aparcamientos centro, por el

procedimiento negociado sin publicidad.

El 14 de abril de 2009 el citado Arquitecto entrega el “Projecte Bàsic

D´Aparcament subterrani a la Unitat de D´Actuació “Eivissa Centre”, solicitando la

elaboración de un Estudio Hidrogeológico del subsuelo.

Una vez realizado dicho Estudio, el 29 de julio de 2009 el Consejo de

Administración, a la vista de las conclusiones de los estudios realizados y la viabilidad

del proyecto, decide dejar pendiente este tema hasta la finalización del Edificio Es Pla

de Vila y el realojo de los propietarios.

5.- OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA SOCIEDAD.

La Sociedad, según se nos ha informado, se halla al corriente en el pago de sus

obligaciones con Hacienda, si bien tiene concedido el aplazamiento del pago de las

siguientes deudas tributarias a favor de la Agencia Tributaria:

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37

Concepto tributario: Nº expediente: Importe:

IVA 071140326247K 92.730,45 €

IVA 071140326245L 75.035,35 €

IVA 071140326246C 83.535,85 €

IVA 071140328807M 47.283,36 €

IVA 071140328809F 40.317,45 €

IVA 071140328806G 112.775,12 €

___________

Total principal adeudado 451.677,58 €

Para asegurar el cumplimiento de las obligaciones tributarias indicadas y

respondiendo de la cantidad global de 627.089,06 € (principal, intereses de demora y

gastos y costas), ITUSA ha constituido una hipoteca unilateral a favor de la Agencia

Tributaria sobre la siguiente finca:

“Solar sito en San Cristóbal, de este término municipal, de MIL CIEN METROS CUADRADOS

(1.100 m2) de superficie. Linda: Norte y Este, solar del Ayuntamiento de Ibiza; Sur, Avenida

Isidoro Macabich; Oeste, camino.

Sobre el mismo se levanta un EDIFICIO de cuatro plantas, situado en esquina de manzana con

ángulo obtuso que comprende cuarenta y ocho viviendas, distribuidas en seis casas. Tiene una superficie aproximada de SEISCIENTOS VEINTISEIS MERTROS CUADRADOS (626 m2) y

linda: Norte y Este, límite de parcela y parte no edificada del solar; Sur, Avenida Isidoro

Macabich; Oeste, Calle Madrid.

…”

REGISTRO: Tomo 1.211, Libro 31 de Ibiza, Sección 1ª, folio 3.058, inscripción 3ª.

REFERENCIA CATASTRAL: 4082307CD7048S0009SY.

Según la LIVA art. 79.1 “En las operaciones cuya contraprestación no consista

en dinero, se considera base imponible la que se hubiese acordado en condiciones

normales de mercado, en la misma fase de producción o comercialización, entre partes

independientes. Se trata de las permutas de bienes o servicios.”.

En nuestra opinión el valor de mercado de las permutas realizadas con las

viviendas de Es Pla de Vila, se puede cuantificar. Ya que durante el ejercicio 2010 se

vendieron 12 viviendas libres a precio de mercado, resultando un precio medio por m2

de 1.813,47 euros. La sociedad ha utilizado como precio de venta estimado el coste de

producción incrementado por un margen industrial del 21%. Esta estimación no difiere

significativamente de la calculada por nosotros.

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



38


Nº Finca MES

ESCRITURA

Nº

entidad registral

Total

Sup. Con.

VALOR

COSTE EXISTENCIAS

PRECIO VENDIDO

Precio M2 %

Beneficio

21545 Noviembre 112 73,34 107.980,34 137.700,00 1.877,56 21,58%

21575 Octubre 142 75,95 111.818,90 145.000,00 1.909,15 22,88%

21577 junio 144 69,15 101.805,27 124.929,92 1.806,65 18,51%

21578 Octubre 145 60,87 89.622,02 114.300,00 1.877,77 21,59%

21603 Octubre 170 60,87 89.622,02 114.300,00 1.877,77 21,59%

21609 Octubre 176 73,00 107.479,66 137.050,00 1.877,40 21,58%

21613 Octubre 180 73,00 107.479,66 137.050,00 1.877,40 21,58%

21622 junio 189 74,36 109.482,39 142.129,55 1.911,37 22,97%

21631 Diciembre 198 136,48 200.940,24 222.900,00 1.633,21 9,85%

21634 Octubre 201 136,59 201.107,13 230.100,00 1.684,60 12,60%

21639 Octubre 206 103,83 152.874,80 168.800,00 1.625,73 9,43%

21641 Noviembre 208 107,46 158.215,40 193.750,00 1.803,00 18,34%

TOTAL 1.044,90 1.538.427,83 1.868.009,47 1.813,47 17,64%

Los ajustes efectuados en las declaraciones complementarias del IVA fueron los

siguientes:

Complementarias 2010

BASE IMPONIBLE CUOTA

Complementaria 2.139.028,61 156.571,20

Recargo 14.481,67

TOTAL 171.052,87

6.- OBLIGACIONES CON LA SEGURIDAD SOCIAL.

De la documentación facilitada por la Sociedad no se deduce que la misma haya

incumplido sus obligaciones con la Seguridad Social.

7- RELACIÓN DE LITIGIOS, PLEITOS, CONTENCIOSOS,

EXPEDIENTES ADMINISTRATIVOS, ETC.

No hemos podido obtener información actualizada de los procedimientos

judiciales y administrativos en los que se encuentra incursa la Sociedad citados en el

Informe de la Gerencia de la Sociedad de noviembre de 2010, a dicha fecha el estado de

dichos procedimientos era el siguiente:

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39

7.1.- Reclamación del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas

(INVIFAS): La causa de dicha reclamación es la ocupación indebida por parte de

ITUSA de una porción de terreno de 94,49 m2 del solar situado en la calle Abad y la

calle la Sierra nº 61, (Finca Registral nº 10.831) propiedad del INVIFAS.

La propuesta de indemnización del INVIFAS consistente en el valor residual

suelo ocupado ascendía a la cantidad de 127.905,93 €. Dicha propuesta fue aceptada por

el Consejo de Administración de ITUSA en su reunión de 24 de noviembre de 2009,

acordandose que BRUESA INMOBILIARIA, S.A. asumiera el pago de dicha

indemnización en dos plazos. De la documentación analizada parece desprenderse que

ITUSA procedió directamente al pago de la referida cantidad. No tenemos constancia de

que la indemnización abonada haya sido reembolsada por BRUESA INMOBILIARIA,

S.A..

El Letrado encargado de este asunto es D. Julián Lausín.

7.2.- Demanda Ejecución Provisional contra ITUSA instada por

ARQUITECTURA, URBANISMO I TERRITORI: Dimana del Procedimiento

Ordinario nº 134/2007.

En relación con este procedimiento, el 25 de octubre de 2007 el Consejo de

ITUSA acordó por unanimidad, a propuesta de D. Pedro Azcue, que BRUESA asumiera

los gastos y posibles compensaciones económicas del asunto.

El 10 de agosto de 2010 ITUSA consignó en la cuenta del Juzgado nº 2 de

Primera Instancia de Ibiza la cantidad de 93.908,36 €, correspondiente al principal e

intereses ordinarios y moratorios vencidos.

El 10 de septiembre de 2010 se dictó Diligencia de ordenación de consignación

la cantidad de 3.752,08 €, correspondientes a intereses y costas. Cantidad también

consignada por ITUSA.

No tenemos constancia de que las cantidades consignadas por ITUSA hayan sido

reembolsadas por BRUESA INMOBILIARIA, S.A..


7.3.- Sanción AYUNTAMIENTO: Expediente sancionador nº 038/2006-S,

incoado contra ITUSA, BRUESA CONSTRUCCIÓN y la Dirección Facultativa de la

obra por la construcción de edificio sin adaptarse a la Licencia Municipal nº 56/2004. El

importe de la sanción es de 111.682 €.

El 29 de junio de 2010 se presentó escrito de alegaciones por parte de ITUSA.

El Letrado encargado de este asunto es D. Manuel Alcaide.

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



40

7.4.- Demanda de PROMOCIONES TURISTICAS E INDUSTRIALES,

S.L.: Procedimiento ordinario 63/2010 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº

3 de Ibiza, en reclamación de la cantidad de 44.475 €.

El juicio estaba señalado para el día 30 de junio de 2011 a las 10, 30 horas.


7.5.- Reclamación penalizaciones por retrasos en la entrega de

aparcamientos: Las personas que interpusieron la recalamción son: Dª. Susana López

Ribas (aparcamiento nº 95 y trastero nº 3), importe reclamado: 10.740 € y D. Juan

Antonio Vázquez Gómez (aparcamiento nº 33 y trastero nº 1), importe reclamado

10.740 €.

En noviembre de 2010, el Consejo de ITUSA acepta la siguiente propuesta de la

parte contraria:

o En el caso de Dª. Susana López: adquirir el aparcamiento nº 66 y trastero

nº 2 (nueva plaza) disminuyendo su precio base en 10.740 €.

o En el caso de D. José Antonio Vázquez adquirir el aparcamiento nº 33 y

trastero nº 1 disminuyendo el precio base en 8.000 €.

El Consejo de ITUSA acordó reclamar responsabilidades a BRUESA en relación

con las indemnizaciones por retraso aceptadas.

El Letrado encargado de este asunto es D. Mariano Otalora.

7.6.- Reclamaciones de Subcontratistas de BRUESA CONSTRUCCIÓN,

S.A.:

7.6.1.- Demanda trabajadores Ibiza Gold, nº1056/2009 ante el Juzgado de lo

Social de Ibiza: D. Adrián Facas y 21 trabajadores más demandan por impago de

salarios a Ibiza Gold como empresa principal y a otras empresas entre las que se

encuentran BRUESA CONSTRUCCIÓN e ITUSA. El importe de la demanda ascendía

a la cantidad de 97.982,54 €.

El jucio estaba señalado para el día 14 de febrero de 2011 a las 11:15 horas

7.6.2.- Reclamación trabajadores Área Ínsula: Galo Washington y 4 trabajadores

más reclaman en el Tribunal de Arbitraje y Mediación el pago de sus salarios a Área

Ínsula y a varias empresas entre las que se encuentran BRUESA CONSTRUCCIÓN e

ITUSA. El importe de la reclamación ascendía a la cantidad de 12.892,56 €.

7.6.3.- Reclamación Color 85: Burofax recibido el 13 de septiembre de 2010

reclamando la cantidad de 51.004,58 € que les adeuda BRUESA CONSTRUCCIÓN por

trabajos de pintura en el Edificio Es Pla de Vila. Enviado a Manuel Alcaide en la misma

fecha.

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



41


Las reclamaciones de terceros abonadas por ITUSA, que corresponde reclamar a

BRUESA INMOBILIARIA, S.A. son, según el informe de la Gerencia de ITUSA de

noviembre de 2010, las siguientes:

.

Por el contrario, si se nos ha facilitado información actualizada de los

procedimientos cuya dirección letrada es ostentada por D. Manuel Alcaide Juan, que

relacionamos a continuación:

7.7.- Demanda de juicio cambiario interpuesta por BRUESA

CONSTRUCCIÓN, S.A.: Reclamación del pago de 2.062.806,30 euros más

618.841,89 euros de intereses de demora, gastos y costas (Autos nº 988/2010, seguidos

ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza).

El 20 de octubre de 2010 se solicitó la suspensión procedimiento y se procedió

por ITUSA al pago de 1.300.000 € a BRUESA CONSTRUCCIÓN, S.A., en virtud de

un acuerdo extrajudicial alcanzado por las partes por el cual ITUSA se comprometía a

abonar la totalidad del importe reclamado en el plazo de un año.

La referida obligación de pago fue garantizada por IMVISA, a pesar de que lo

lógico hubiera sido que fuera garantizada con carácter mancomunado por los dos

accionistas de ITUSA, es decir, IMVISA y GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A.

en proporción a sus respectivos porcentajes de participación en el capital social de

ITUSA.

Ante el incumplimiento de ITUSA de su obligación de pago el el 20 de octubre

de 2011, por BRUESA CONSTRUCCIÓN, S.A. se ha solicitado con fecha 2 de

noviembre de 2011 la reanudación del procedimiento y la ampliación del embargo de

los bienes señalados en la demanda ejecutiva.

7.8.- Demanda interpuesta contra ITUSA por D. José Marí Bufi:

Reclamación de la cantidad de 56.229,07 € (Autos de procedimiento ordinario nº

137/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza).

Se encuentra pendiente de resolver el recurso de apelación interpuesto por la

parte actora – apelante contra la sentencia de 9 de junio de 2011, que desestimaba la

demanda interpuesta con imposición de costas a la parte actora.

Total Reclamaciones terceros: 380.464

Compensación INVIFAS ocupación parcela 127.906

Demanda Arquitectura, Urbanisme i Territori 93.908

Demanda Ingeniería de Promociones Turísticas (*) 47.775

Demanda trabajadores Ibiza Gold (*) 97.983

Demanda trabajadores Area Insula (*) 12.893

(*) Importe solicitado por los demandantes, sin sentencia firme

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



42

7.9.- Demanda de conciliación interpuesta contra ITUSA por D. Antonio

Serra Mari: Reclamación de la cantidad de 47.100 €, en concepto de penalización en la

entrega a razón de 300 € diarios, fecha límite 31 de diciembre de 2009 (Autos nº

632/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza).

Procedimiento por ahora finalizado (conciliación) sin acuerdo entre las partes.

7.10.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Isabel

Alcalde Rubio: Contra la resolución decretando la expropiación. Es demandado el

Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario nº

175/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2 de Ibiza).

Desestimada la medida cautelar solicitando suspensión de la ejecución.

Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestación a la

demanda por la parte codemandada (ITUSA).

7.11.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Margarita

Guasch Cardona: Contra la resolución decretando la expropiación. Es demandado el






7.12.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Mª Nieves y

D. Mariano Tur Guasch: Contra la resolución decretando la expropiación. Es

demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento

ordinario nº 177/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2

de Ibiza).




7.13.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Margalida

Ferrer Torres: Contra la resolución decretando la expropiación. Es demandado el






tfnos 916 030 448, 677 68 02 09



43

7.14.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Joana María

Amor Colomar: Contra la resolución decretando la expropiación. Es demandado el






7.15.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. José Mª

Torres Planells: Contra la resolución decretando la expropiación. Es demandado el






7.16.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Antonia Tur

Clapes: Contra la resolución decretando la expropiación. Es demandado el



Presentada oposición a la medida cautelar solicitando suspensión de la

ejecución. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de

contestación a la demanda por la parte codemandada (Itusa).

7.17.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Angeles

Manuel Ribas: Contra la resolución decretando la expropiación. Es demandado el




Actualmente se encuentran todos acumulados al presente procedimiento y se encuentra

en fase de contestación a la demanda por la parte codemandada (Itusa).

7.18.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Amarfil

Caurin Martínez: Contra la resolución decretando la expropiación. Es demandado el



Presentamos oposición a la medida cautelar solicitando suspensión de la

ejecución. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de

contestación a la demanda por la parte codemandada (Itusa).

7.19.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Mª Isabel

Riera Costa: Contra la resolución decretando la expropiación. Es demandado el

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demanda por la parte codemandada (Itusa).

7.20.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Mª Isabel

Riera Costa: Contra la resolución decretando la expropiación. Es demandado el





demanda por la parte codemandada (Itusa).

8.- INCUMPLIMIENTOS GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A.

De la documentación que hemos analizado se deduce que GRUPO DE

EMPRESAS BRUESA, S.A. y/o sus filiales BRUESA INMOBILIARIA, S.A. y

BRUESA CONSTRUCCIÓN, S.A. han podido incurrir en los siguientes

incumplimientos:

8.1.- No cumplió su compromiso de inalterabilidad del costo de promoción del

edificio “Es Pla de Vila”

8.2.- No cumplió el plazo máximo de entrega del edificio “Es Pla de Vila”.

8.3.- No reparó los defectos de construcción del mencionado edificio puestos de

manifiesto en el Acta de Recepción del mismo y durante el plazo de garantía.

8.4.- No adquirió las viviendas libres no vendidas del edificio “Es Pla de Vila”.

8.5.- No adquirió los solares de Santa Margarita en la licitación pública.

8.6.- Adeuda a ITUSA, salvo error u omisión, la cantidad de 380.464 € por

reclamaciones de terceros a noviembre de 2010.

8.7.- No desembolsó la parte del aumento de capital que le correspondía de

conformidad con su porcentaje de participación y a pesar del compromiso adquirido en

este sentido por los representantes de GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. en el

Consejo de Administración de ITUSA de fecha 24 de febrero de 2004.

El cumplimiento de los anteriores compromisos fue requerido en el seno del

Consejo de Administración de ITUSA por los representantes de IMVISA a los

representantes de GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A., pero no tenemos

constancia de que dicho cumplimiento haya sido reclamado judicialmente.

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GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. está en concurso de acreedores en

virtud de Auto de fecha 22 de junio de 2011, por lo que reclamar el cumplimiento de

sus obligaciones en estos momentos tiene una eficacia práctica limitada.

Por otra parte, debemos hacer constar que GRUPO DE EMPRESAS BRUESA,

S.A., a través de su representante D. José María Guasch i Bové, manifestó en la Junta

Ordinaria de Accionistas de ITUSA, celebrada el 28 de junio de 2011, que su

representada consideraba “que ante el total incumplimiento por parte de ITUSA se han

de considerar resueltos, de manera definitiva e inequívoca los compromisos que en su

caso pudieran subsistir por parte de la filial BRUESA INMOBILIARIA en cuanto a la

adquisición de los activos de la promotora ITUSA y de la concurrencia al procedimiento

de licitación de los solares conocidos como Santa Margarita Norte y Sur, reservándonos

como adjudicatarios del concurso que dio lugar a la constitución de esta Sociedad, el

derecho a ejercitar todas cuantas acciones legales se estimen oportunas.”

9.- ACTUACIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE ITUSA:

Ante los incumplimientos del GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A., puestos

de manifiesto en el apartado anterior, la actuación del Consejo de Administración de

ITUSA fue la siguiente:

1. Acordó entregar pagarés a BRUESA CONSTRUCCIÓN, S.A. por importe

de 2.062.806,30 euros con vencimiento 23 de julio de 2010, sin tener

previsión de tesorería para poder cumplir con el pago de los mismos a su

vencimiento. Dichos pagarés resultaron impagados, interponiendo BRUESA

CONSTRUCCIÓN, S.A. demanda de juicio cambiario en reclamación del

principal, más 618.841,89 euros en concepto de gastos, costas e intereses.

A este respecto hemos de señalar que la ampliación del capital social

acordada por la Junta de Accionistas de la Sociedad por importe de

3.417.497,20 euros, no estaba destinada al pago de los pagarés entregados,

ya que se utilizó para cancelar una póliza de crédito, hacer frente al pago de

los justiprecios acordados y al pago de impuestos.

2. Una vez firmada el Acta de Recepción de la obra de Es Pla de Vila el 19 de

mayo de 2010, el Consejo de Administración de ITUSA no realizó las

gestiones tendentes a la reclamación de los compromisos que BRUESA

INMOBILIARIA, S.A. había asumido en el contrato de “novación de

gestión” de fecha 20 de mayo de 2008, según relacionamos a continuación:

No instó un concurso público para la venta de los pisos libres del

edificio Es Pla de Vila, una vez adjudicados los pisos a los realojados

de las viviendas de Santa Margarita. El precio concertado era de

3.001,68 euros/m2, por lo que el importe del concurso público por las

viviendas libres habría ascendido a un total de 11.808.700 euros,

correspondientes a 3.934 m2.

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Al no instar el concurso público, ITUSA no pudo requerir a

BRUESA INMOBILIARIA, S.A. la adquisición de dichos inmuebles

al precio anterior.

Las consecuencias de no tomar estas decisiones son las siguientes:

i. La reclamación a BRUESA INMOBILIARIA, S.A. de

11.808.700 euros no pudo llevarse a cabo.

ii. El precio medio por metro cuadrado de las ventas de las

viviendas libres ha sido de 1.677 euros, por lo que la venta de

estas viviendas como máximo ascenderá a 6.597.300 euros. Es

decir, el resultado será de 5.211.400 euros menos de ingresos

para ITUSA.

3. Después de la demolición de las infraviviendas de Santa Margarita Norte y

ante las dificultades financieras de ITUSA, el Consejo de Administración no

hizo ninguna gestión para reclamar los compromisos que había asumido

BRUESA INMOBILIARIA, S.A. en el contrato de “novación de gestión” de

fecha 20 de mayo de 2008. A tales efectos el Consejo de Administración

debió instar el concurso público para la venta de dicho solar en el mes de

junio del ejercicio 2010, por importe de 1.200 euros/m2 (suelo edificable

8.842 m2). Por tanto, el concurso hubiera sido por 10.610.400 €, estando

BRUESA INMOBILIARIA, S.A. obligada a acudir a la licitación y la

adquisición de dicho solar a dicho precio en el caso de que no hubiera otra

oferta superior.

La primera licitación pública fue por 7.955.720 euros, el 5 de marzo de 2011,

resultando desierta.

La segunda licitación pública fue por 6.766.240 euros, el 23 de abril de 2011,

resultando igualmente desierta.

Las consecuencias de esta actuación son las siguientes:

La reclamación a Bruesa Inmobiliaria de 10.610.400 euros no

pudo llevarse a cabo.

Por ello, se ha producido una pérdida estimada en función de la

última licitación pública respecto al precio establecido en el

contrato de más de 3.800.000 euros.

El no haber llevado a cabo las anteriores actuaciones ha supuesto que ITUSA,

haya soportado durante parte del ejercicio 2010 y hasta el 30 de septiembre de 2011

gastos financieros, de comercialización y otros por importe de 1.158.531 euros.

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10.- CONCLUSIONES.

En base a lo anteriormente expuesto se pueden extraer las siguientes

conclusiones:

1. Aportación del terreno Es Pla de Vila en la constitución.

En fecha 22 de abril de 2004, IMVISA promueve un concurso para constituir

una sociedad mixta, para la gestión y remodelación urbana del centro, Area

Sa Graduada, Eivissa. A tales efectos, IMVISA aportó a la Sociedad

constituida en pago del 51% del capital de la misma una parcela con un valor

de 2.400.000 €, quedando, por tanto, su riesgo limitado a dicha aportación,

en el momento de la constitución.

2. La diferencia en valoración de la parcela aportada genera pérdidas de

más de 2.000.000 € a IMVISA.

En el acto de constitución de ITUSA, era conocida la modificación puntual

del Plan General de Ordenación Urbana, que incrementó la edificabilidad de

5.177 metros cuadrados a 9.508 metros cuadrados.

En concreto el valor de aportación debió ser de 4.408.000 €, en lugar de

2.400.000 €, causándole un perjuicio directo por la diferencia.

3. Las cuentas anuales de ITUSA correspondientes al ejercicio 2010, no

reflejan las pérdidas de sus operaciones ni la realidad de su patrimonio.

El Resultado del ejercicio 2010, único en que la sociedad ha obtenido

beneficios (893.939 euros), debería ser disminuido en 1.358.308 euros,

anulando las dos plusvalías incorporadas en la contabilidad de la sociedad

por la permuta de las viviendas de Santa Margarita por las de Es Pla de Vila.

Por tanto el resultado del ejercicio sería de unas pérdidas de 464.369 euros.

4. Poca solvencia en los subcontratos.

Llama la atención que ITUSA aceptase que el seguro de caución aportado

por la constructora en concepto de garantía definitiva por las obras del

Edificio Es Pla de Vila fuera emitido por una compañía aseguradora de

escasa solvencia y radicada en el paraíso fiscal de Gibraltar.

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5. IMVISA incrementa su riesgo por encima de su aportación inicial.

A pesar de los continuos incumplimientos del GRUPO BRUESA, el

Consejo de Administración de ITUSA y en algunos casos el de IMVISA

actuaron de forma no muy ortodoxa pues:

a. El Consejo de Administración de IMVISA acordó cubrir

íntegramente la ampliación de capital de ITUSA, por importe de

3.417.497 euros. Asumiendo un riesgo que en el Concurso Público

garantizó el grupo de empresas BRUESA.

b. El Consejo de Administración de IMVISA acordó prestar a ITUSA

1,5 millones de euros, cuyo destino principal fue para atender los

pagarés entregados y vencidos a BRUESA CONSTRUCCIÓN, S.A.

por importe de 1,3 millones de euros.

c. El Consejo de ITUSA no instó un Concurso Público para la venta de

los pisos libres del edificio Es Pla de Vila, según el contrato de

Gestión con BRUESA INMOBILIARIA, SA. El precio concertado

era de 3.001,68 euros/m2, por lo que el importe del Concurso Público

por las viviendas libres habría ascendido a un total de 11.808.700

euros, correspondientes a 3.934 m2.

d. Al no instar el Concurso Público, ITUSA no pudo requerir a

BRUESA INMOBILIARIA, S.A. la adquisición de dichos inmuebles

al precio anterior.

e. El resultado de no realizar esta gestión ha supuesto una disminución

de los ingresos en ITUSA de 5.211.400 euros (en el mejor de los

casos de que se vendan todas las viviendas).

f. Después de la demolición de las infraviviendas de Santa Margarita

Norte debió instar el Concurso Público para la venta de dicho solar

en el mes de junio del ejercicio 2010, por importe de 1.200 euros/m2

(suelo edificable 8.842 m2). Por tanto, el concurso hubiera sido por

10.610.400 euros, estando BRUESA INMOBILIARIA, S.A. obligada

a acudir a la licitación y la adquisición del solar a dicho precio, en el

caso de que no hubiera otra oferta superior.

g. El resultado de no realizar esta gestión le ha supuesto a ITUSA una

pérdida que en estos momentos no es cuantificable, ya que los dos

Concursos Públicos realizados el 5 de Marzo y el 23 de Abril de

2011, este último por importe de 6.766.240 euros, han quedado

desiertos.

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6. Las aportaciones realizadas por IMVISA en ITUSA han sido las

siguientes:

Aportación terreno en el capital social: 2.400.000 €

Por diferencias en valoración del suelo: 2.008.000 €

Ampliación de capital: 3.417.497 €

Préstamo de IMVISA: 1.500.000 €

TOTAL: 9.325.497 €

7. Los principales riesgos latentes que tiene IMVISA como avalista de

ITUSA son los siguientes:

943.748 euros, correspondientes al 51% del capital pendiente de

amortización del préstamo hipotecario a favor de Caja de Ahorros y

Monte de Piedad de Baleares, que a fecha 31 de diciembre de 2011 era

aproximadamente 1.850.487 euros, con garantía hipotecaria sobre el

edificio Es Pla de Vila.

3.229.244 euros, correspondientes al 75% del capital pendiente de

amortización del préstamo hipotecario a favor de Caja de Ahorros y

Monte de Piedad de Baleares, que a fecha 31 de diciembre de 2011 era

aproximadamente 4.305.658 euros, con garantía hipotecaría sobre el

Solar Santa Margarita Norte.

762.806 euros, correspondientes al resto del principal pendiente de pago

del procedimiento cambiario nº 988/2010, seguido a instancias de

BRUESA CONSTRUCCIÓN, S.A. contra ITUSA.

228.842 euros, correspondientes a los intereses, costas y gastos del

procedimiento antes mencionado.

8. Activos y Pasivos de ITUSA:

Pisos y garajes Edificio Es Pla de Vila aproximadamente 2.500.000 euros,

respondiendo a 1.850.000 euros de préstamo hipotecario. Actualmente

quedan por vender ocho pisos y garajes de difícil venta.

Solar Santa Margarita Norte, valoración de TASASUR por 4.618.000

euros, última subasta pública desierta por 6.700.000 euros, respondiendo a

un principal de 4.305.658 euros por préstamo hipotecario de Sa Nostra,

más 627.000 a la Agencia Tributaría.

Edificio Santa Margarita Sur, valoración de TASASUR 3.745.000 euros.

Otros pasivos: Deuda Bruesa 991.650 euros y provisiones por litigios

155.000 euros.

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9. Conclusión final:

La valoración de ITUSA sería de 2.245.000 euros, correspondiente al valor

estimado de mercado del inmueble de Santa Margarita Sur, valor de tasación

3.745.000 euros, menos el importe del préstamo concedido por IMVISA,

1.500.000 euros. La valoración del resto de los activos de la sociedad serían

suficientes para cubrir el resto de pasivos.

IMVISA ha aportado en ITUSA 9.325.497 euros, y podría recuperar en caso

de venta del inmueble de Santa Margarita Sur, el préstamo de 1.500.000

euros y el 75% de la valoración de ITUSA 1.683.750 euros (75% de

2.245.000 euros).

Por tanto el coste del realojo de los vecinos de Santa Margarita, le ha

supuesto a IMVISA un coste aproximado de 6.141.747 euros. (9.325.497 –

1.500.000 - 1.683.750).

Fdo. Francisco Arnau Moral

Socio

En Madrid, a 19 de enero de 2012.

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