INSTITUTO TECNOLÓGICO DE - Janiumciudades con la finalidad de regularizar el impuesto predial a...

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C.

DELEGACIÓN JALISCO

EVALUACIÓN DE LOS COMPONENTES DEL PROCESO VALUATORIO EN LOS

AVALÚOS COMERCIALES INMOBILIARIOS"

TESIS

QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

ARQ. EVA JUDITH MAGIAS GARCIA

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDO

RVOE SEP N. 2003368, DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003.

GUADALAJARA. JAL. JUNIO DE 2006

WSTITUTO Tí CNOIOGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

1

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN 4

CAPITULO I. Historia de la Valuación.

1.1 Antecedentes. 7

1.2 Problemática. 11

1.3 Hipótesis. 12

CAPITULO II. Marco Teórico

2.1 Marco Jurídico para la Valuación de inmuebles. 13

2.2 El Valuador, sus deberes y obligaciones. 19

2.3 Marco Técnico. 30

2.4 El proceso de la Valuación. 31

2.5 La práctica profesional. 43

CAPITULO III. Valuación del modelo propuesto

3.1 Confrontación teoría - practica. 45.

3.2 Graficación de encuestas. 47

CAPITULO IV. Propuesta

4.1 Prop, para la consideración del contexto urbano. 55

4.1.1 Medio Económico Social. 56

4.1.2 Configuración urbana. 57

4.1.3 Zonificación. 64

4.1.4 Equipamiento urbano y serv. Públicos. 68

4.1.5 Síntesis. 70

CONCLUSIONES 75

ANEXOS Entrevistas. 77

Avalúos. 100

Bibliografía. 106

Glosario de términos. 111

2

AGRADECIMIENTOS

A Dios por tomar el control de mi vida, por darme: fuerzas para seguir,

fortaleza para vivir, amor para dar y paz para servir.

A mis padres Eva y Fernando a quienes agradezco su ejemplo de vida. Y doy gracias por haber sembrado en mí, el deseo de superarme día con día.

A mi esposo y mejor amigo Alejandro, de quien he recibido amor, comprensión y apoyo incondicional en todo momento.

A mi hija Alondra, con muchísimo amor, por ser el motor que me impulsa a tener nuevas metas, y por su hermosa compañía durante ésta maestría. (Aún antes de nacer.)

A mis hermanos Fernando y Yessica que siempre han estado apoyándome, ya sea física ó anímicamente.

A mi Abue y tía Cuca, por todo su cariño y bendiciones.

A mi maestro Bernardo Vargas por sus consejos personales y profesionales, sin los cuales este trabajo no estuviera concluido.

A todos mis compañeros por su sincera amistad.

3

INTRODUCCIÓN

En el ámbito de la valuación de inmuebles, como disciplina estrechamente ligada a

la comercialización de los mismos, su manejo y operatividad se establecen en un

marco de referencia estandarizado en cierta forma, por instituciones privadas1

denotando una evolución y especialización del medio en general, sin embargo, la

inminente tarea de profesionalizar en la materia, conlleva a una práctica compleja y

sofisticada, empero, necesaria para su buen funcionamiento.

Asimismo, pretenden unificar los conceptos ha desglosar y los parámetros técnicos

valuatorios a través de un formato-guía, que si bien es cierto, facilitan su

elaboración, tal pareciera que de forma automática se realiza la inspección y

vaciado de los avalúos sin tener conciencia de la importancia o relevancia de cada

uno de los elementos analizados y ponderados en su caso.

En materia propiamente dicha de la valuación inmobiliaria, se desprenden los

siguientes conceptos:

• Antecedentes

• Características urbanas

• Terreno

• Descripción general del inmueble

• Elementos de la construcción

• Consideraciones previas al avalúo

• Valor físico o directo

• Valor de capitalización de rentas

• Valor de mercado

• Resumen

• Consideraciones previas a la conclusión

• Conclusión

1 Sociedad Hipotecario Federal. "Actualización de lineamientos para avalúos". En: Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado. Diario oficial de la Federación. México. 2005.

4

• Valores referidos2 B I B L l D » t . L# M

Asimismo, en cada uno de los apartados se derivan más términos que involucran

determinados elementos que conllevan a un análisis exhaustivo en sus diferentes

etapas de participación en busca del valor justo del bien a valuar, sin embargo, en

donde se hace mayor énfasis, es en los aspectos técnicos valuatorios, es decir, en

los modelos a utilizar para encontrar numéricamente el valor de la propiedad,

situación que nos ubica en los últimos conceptos ha desarrollar.

Si bien es cierto, la finalidad del avalúo comercial es conocer el monto máximo en

dinero que puede alcanzar el bien en un tiempo determinado, no podemos

sustraernos de la relevancia que tiene el evaluar de manera integral cada una de las

partes que conforman el avalúo, es decir, la primera parte de la investigación previa

a la aplicación de valores: antecedentes, características urbanas, terreno, ....

De allí, me surgen los primeros cuestionamientos: ¿qué tanto lo toman en

consideración los profesionales de la valuación? Y ¿cuál es su incidencia en la

aplicación de los modelos valuatorios?

En el desarrollo de la práctica de la valuación, se desprenden estos capítulos en

forma por demás rutinaria, esto es, se señalan discrecionalmente no obstante

pudieran llegar a ser un factor importante con incidencia plena en la resolución del

avalúo.

En ese tenor, cabe destacar el esfuerzo en primera instancia, de la Comisión

Nacional Bancaria, que a través de sus circulares, instrumentó una guía en la cual

se desglosan los conceptos con ingerencias y consideraciones específicas para su

elaboración, por ejemplo:

".... Características urbanas:

índice de saturación de la zona (densidades de construcción):

2

Comisión Nacional Bancaria. "Instructivo para la formulación de avalúos de inmuebles". En: Circular 1202. Dirección Técnica de Apoyo Subdirección de Avalúos y Supervisión de Inmuebles 1994.

5

Anotar el porcentaje aproximado de construcción con relación al número de lotes

edificados'*.

El señalar cuantitativamente dicho porcentaje, pareciera ser un dato frío, sin

embargo, cabría la siguiente reflexión: ¿tendrá éste, un peso especifico en el valor

del bien a valuar?

Sin duda es un avance, empero, debemos profundizar en los términos evaluados y

determinar sus alcances, así como la incorporación si fuese el caso de mayor

número de elementos a contemplar que nos permitan evaluar integralmente el bien

a valuar, reitero, en busca de su valor justo.

En tal virtud, es imprescindible contar con todos y cada uno de los elementos que

nos ayuden a ponderar las particularidades de cada caso de manera sistematizada

con las complejidades que se pudiesen presentar en el campo profesional del

valuador en el marco de la valuación comercial de los bienes inmuebles.

Por lo tanto, se hace necesario evaluar y ponderar los componentes del proceso

valuatorio con aplicación integral en la valuación comercial inmobiliaria, que

sustente la relevancia de las partes a desarrollar en la conformación y consolidación

de los valores encontrados.

Es por ello, conciente de la importancia que reviste el desarrollar adecuadamente

los conceptos que desencadenan las consideraciones previas al avalúo, tales como:

antecedentes, características urbanas, terreno y descripción general del inmueble;

que se enfatizará en el presente trabajo de investigación.

3 ídem. p. 4. 6

CAPITULO I.- Historia de la valuación

1.1 ANTECEDENTES

Al involucrarse en cualquier tema en específico, el primer referente que tenemos es

el pasado, siendo importante conocer la esencia y evolución de lo que se pretende

investigar, para ubicarnos en el contexto actual.

"....los primeros trabajos de valuación inmobiliaria en forma técnica, se iniciaron a

fines del siglo pasado, exclusivamente con fines de tributación predial cuando se

establecieron las bases para el Catastro de la Ciudad de México"4.

De forma tal, podemos apreciar el origen de la valuación inmobiliaria, en la tasación

de los bienes raíces por las autoridades competentes, que en este caso, nos

referimos a los Catastros de las ciudades, por lo tanto, resulta de suma relevancia,

esbozar su concepción, representando de alguna manera, el primer referente de

valor asignado a los predios.

"El origen de la palabra "catastro" proviene del latín medieval "capitastrum", como

una fusión de las palabras "cápitum" y "reaistrum". Otras opiniones sostienen que el

término original es "capitationis reaistrum", que es el nombre que recibía el registro

de inmuebles gravables, el cual aparece, por primera vez, en el "códice teodosiano

de Godofredos", alrededor del año 1640.

Otro antecedente del término "catastro" es "catástico", de acuerdo a lo

investigado por Blondheim, quien cita un documento veneciano que data de 1185 y

otras referencias donde aparece ésta palabra de origen bizantino, denominándosele

"catástiion". De acuerdo a la averiguación del investigador, quiere decir "lista de

ciudadanos con propiedades gravables" .

La palabra "catastro" se emplea en la época medieval, apareciendo por primera vez

en Francia al ser utilizada por el autor Galvini, y la palabra permanece en la lengua

francesa hasta la fecha. Después, el uso de este vocablo se vuelve más frecuente

4 LUIS, Javier. "Valuación inmobiliaria". Apuntes. México. 1990. p 1.

7

hasta que es utilizado en todo el mundo, con excepción de los países escandinavos

que, en lugar del término "catastro", utilizan el de "matrícula'6.

Bajo estas consideraciones, podemos destacar al hablar del Catastro, que su

implicación inicial se daba en el contexto de llevar a cabo el levantamiento de las

ciudades con la finalidad de regularizar el impuesto predial a cada propiedad.

"....según Herodoto. la primera gran regularización del impuesto a la propiedad raíz,

apoyada en un levantamiento nuevo y en la redistribución de la tierra, se llevó a

cabo en Egipto en el año de 1700 a. c, en dicha regularización se fija una quinta

parte de las rentas (o sea, el 20% del ingreso bruto) como tasa del impuesto (ésta

tasa sigue en vigor en Egipto hasta nuestros días).

Así, en Egipto se transforma un catastro con fines jurídicos a un catastro

fiscal, pero es hasta el siglo xx cuando el catastro inicia su modernización.

....La constitución de 1857, artículo 131, fracción ii, indica que es obligación

de todo mexicano contribuir para el gasto público, así como de la federación,

estados y municipios donde reside y, de la manera equitativa y proporcional que

dispongan las leyes.

....La primera Lev de Catastro en el Distrito Federal fue publicada en el diario

oficial el día 23 de diciembre de 1896. posteriormente, el lie. José Yves Limantour,

secretario de hacienda de esa época (y que de dicha secretaría dependía el

catastro), encargó al Ing. Salvador Echeoarav que estudiase con todo detenimiento

los métodos catastrales establecidos en Inglaterra, Francia, Bélgica, Holanda,

España, Italia y en los antiguos imperios Alemán y Austríaco.

Se consideró después del análisis que, la mejor legislación que se adaptaba

a nuestro País era la Italiana. El citado Ing. Salvador Echegarav fue designado como

primer director de catastro, procediendo de inmediato a fijar las normas para la

formulación de los avalúos catastrales.

El catastro del distrito federal sirvió de modelo general a todos los estados de

la república mexicana. Con el tiempo, fue sufriendo algunas modificaciones que

permitieron perfeccionarlo y adaptarlo a las exigencias de la época.

....En este renglón, la modernización de las actividades catastrales resulta

indispensable para incrementar la recaudación sin aumentar la carga fiscal,

5 VALDÉS Pérez, Candelario H. "Ponencia: La valuación y el Catastro". En: Primer encuentro de valuación: las expectativas para el año 2000". Consejo Intergrupal de Valuadores del Estado de Jalisco, A.C. México. 1997

8

optimizando las operaciones, eliminando la evasión, complementando la información

y logrando la máxima equidad en el cobro de impuestos.

Los catastros para el año 2000 tendrán un carácter multifinalitario, esto

significa que serán, a un tiempo, catastros fiscales, legales, urbanísticos,

económicos y de recursos humanos y técnicos'*.

Hoy en día, el Catastro ha evolucionado y pretendiendo regular aún más la

actividad valuatoria; elaboró la "norma técnica para la elaboración del proyecto de

tablas de valores unitarios, la valuación y la integración de la clave catastral de los

predios urbanos y rústicos".

Asimismo, otro campo significativo de la valuación, es sin duda, el de la valoración

comercial de los bienes inmuebles con sus características particulares de operación

de compra venta, tal es el caso los créditos hipotecarios.

"Durante el primer cuarto del presente siglo, el crédito bancario con garantía

hipotecaria era muy escaso, rara vez se otorgaba y cuando se concedía, no era

tomado en cuenta primordialmente el valor comercial de la garantía, sino la

solvencia moral y económica del solicitante, esto es, sin la base técnica de un

dictamen valuatorio, ya que lo que se tomaba en cuenta, era el valor fiscal

representado por las estimaciones catastrales, generalmente atrasadas y muy

alejadas de la realidad.

"En ocasiones, no era este criterio el decisivo, sino que se tomaba en cuenta

la opinión de un técnico, ingeniero o arquitecto que dictaminaba sobre el valor de la

garantía según su leal saber y entended'7.

"Hoy en día, los alcances de los avalúos tienen un rango más amplios de

finalidades como son: impuestos, valor base de compraventa, garantía de crédito,

judiciales, indemnizaciones, entre otros, por ello, el valuador actual debe determinar

el valor comercial que puede servir como base para los diferentes fines...'s

En ese sentido, la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, a través de la

Comisión Nacional Bancaria, llevo a cabo la ardua tarea de regular la valuación

7 LUIS, Javier. Ibidem, p 2. 8 Materia: valuación inmobiliaria. "Antecedentes del valuador". Diplomado de valuación inmobiliaria. CEDUCA. México. 1994.

9

c I mediante circu^reSjqi^jdaji a corpser-et "iifjtruptivo «ara la formulación de avalúos

de inmuebles" Ton sus adecuaciones periódicas acordes a las necesidades de la

práctica misma de la valuación inmobiliaria.

Como se puede apreciar, la valuación inmobiliaria ha tenido grandes avances con

el paso del tiempo y ha despertado el interés de propios y extraños, ya que de su

justa valoración mediante el proceso y técnicas adecuadas para tal efecto;

dependerá la satisfacción de los involucrados en las operaciones de compraventa.

Por lo que, a través de diferentes organismos, se han promovido diversos cursos,

seminarios, talleres, especialidades y hoy en día, la maestría en valuación

inmobiliaria y en nuestro caso, e industrial; sembrando aún más la inquietud de

abordar los temas de investigación en sus diferentes ámbitos de actuación,

mejorando e implementando nuevos modelos valuatorios que conlleven a la justa

valoración de los inmuebles, con las peculiaridades específicas de cada objeto.

10

1.2 PROBLEMÁTICA

Los conceptos del proceso de la valuación, sin duda, han evolucionado y adecuado

a las características particulares del crecimiento integral de las poblaciones

tomando en consideración los requerimientos y necesidades de sus demandantes

quienes esperan ver reflejados en términos económicos, los resultados acordes a

las expectativas de obtener los mayores dividendos, en sus bienes inmuebles.

En ese sentido, es menester de los profesionales de la valuación, realizar su

actividad valuatoria, abocándose de manera integral a la concepción del avalúo,

analizando y evaluando cada parte de su conformación, para llegar a determinar el

valor justo de los bienes inmuebles.

Es allí, donde los aspectos de la primera parte del estudio valuatorio, tales como:

antecedentes, características urbanas, terreno, descripción del inmueble, elementos

de la construcción, entre otros; en el quehacer de la valuación, se signan

sistemáticamente de forma análoga en los dictámenes emitidos por los

profesionales de la valuación, quedando en el aire, los siguientes cuestionamientos:

¿tomarán en consideración adecuadamente los puntos previos a la conclusión del

avalúo?, ¿Se reflejará dicho estudio en el método de valuación aplicables según

sea el caso?

De allí, el objeto de estudio, estará en función de: "conocer, identificar, evaluar y

ponderar; el proceso de valuación y su impacto en el valor de los inmuebles".

Por lo que, la metodología mediante la cual me abocaré para la elaboración del

presente trabajo de investigación; será a partir del análisis, evaluación y

ponderación integral del proceso de valuación, con su consecuente aplicación en el

campo laboral por parte de los profesionales en la materia.

11

De forma tal, que se llevará a cabo, a través del levantamiento y confrontación de

los referentes teóricos con la práctica misma de la valuación, así también, se

entrevistarán a los profesionistas del área en comento, de forma tal, que nos

permita determinar las variables de incidencia en cada uno de los apartados a

evaluar.

1.3. HIPÓTESIS

Este trabajo establece la hipótesis de que un bien raíz es susceptible de error si no

se toman en consideración adecuadamente los apartados previos a los aspectos

técnicos que nos llevan a un valor; como son antecedentes, características urbanas

y el terreno.

12

CAPÍTULO II.- Marco teórico.

2.1. MARCO JURÍDICO para la Valuación Inmobiliaria.

i

El Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la

República en materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los

artículos 750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo9. Dentro de dicha

clasificación se establece la descripción de aquellos bienes que son considerados

inmuebles y de aquellos que son muebles.

Según el Código Civil, son bienes inmuebles:

1. El suelo y las construcciones adheridas a él;

2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos

pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean separados de ellos

por cosechas o cortes regulares;

3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda

separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;

4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en

edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito

de unirlos de un modo permanente al fundo;

5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el

propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y

formando parte de ella de un modo permanente;

9 Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República en materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los artículos 750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo.

13

6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la

finca, directa o exclusivamente, a la industria o explotación de la misma;

7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde

hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca;

8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el

dueño de éstos, salvo convenio en contrario;

9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los

acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los

líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;

10. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o

parcialmente al ramo de ganadería, así como las bestias de trabajo indispensables

para el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto;

11. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén destinados

por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa;

12. Los derechos reales sobre inmuebles;

13. Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones radiotelegráficas

fijas.

En términos jurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser

de tres tipos:

a) Patrimonio nacional,

b) Propiedad privada y,

c) Propiedad social.

14

La integración y división de cada uno de los regímenes mencionados se ilustra en el

cuadro siguiente:

RÉGIMEN DE PROPIEDAD

PATRIMONIO NACIONAL

Dorinio público de la Federación

D amnio privado de la Federación

PROPEDAD PRIVADA

Individual

Condorrinn Privativa

Corran

Colectíua '•

.Copropiedad

Certificados de participación inmobiliaria

, Certificados devivienda

Ejido

. Propiedad comunal

Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles

PROPEDAD SOCIAL

Para valuar bienes desde un esquema tradicional, pueden aplicarse tres

mecanismos para estimar el valor, y elegir aquel que represente el "mayor y mejor

uso con condiciones de bajo riesgo" desde el punto de vista del valuador, es

decir, en cada caso particular de valuación, se aplica uno de los siguientes criterios:

a) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la cuantía monetaria necesaria

para lograr su intercambio en mercados secundarios específicos (principio del valor

de cambio).

15

b) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la capitalización del beneficio

periódico que producen mediante expresiones de la matemática financiera (principio

del valor de uso).

c) Los bienes pueden tener un valor equivalente al costo de su fabricación o

adquisición (principio del costo neto de reposición).

La base de valuar un bien cualquiera con fundamento en el mayor y mejor

uso del mismo con condiciones de bajo riesgo constituye el "principio

fundamental de la valuación", el cual deberá aplicarse en todo estudio valuatorio

sin excepción alguna.

El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con base en el

"principio del valor único", es decir, con independencia de los fines para los

cuales se requiera el avalúo, observando para tal efecto las disposiciones legales y

administrativas emitidas por autoridades en materia de avalúos que en su caso

sean aplicables.

La ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los bienes

inmuebles podrán ser sujetos de la práctica de una valuación. Una valuación es un

dictamen que se practica con base en criterios técnicos y requerimientos generales

que determinan el valor de un bien, el cual será estimado bajo el supuesto de que el

mismo se encuentra en caso de venta, coincidentemente con el principio contable

de "negocio en marcha".

Los organismos oficiales que regulan la profesión valuatoria son los siguientes:

• La Comisión Nacional Bancaria y de Valores de la Secretaría de Hacienda y

Crédito Público

• La Comisión Nacional de Seguros y Fianzas de la Secretaría de Hacienda y

Crédito Público

16

Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República en materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los artículos 750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo.Ibidem

17

• La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales de la Secretaría de

Contraloría y Desarrollo Administrativo

• Las tesorerías de las Secretarías de Finanzas de las Entidades Federativas

de la República

• Órganos de apoyo para la administración de la justicia del Poder Judicial.10

Los lineamientos generales para el ejercicio de la valuación de bienes por parte

del sistema bancario mexicano de bienes fueron regulados en su momento por

circulares tales como 1118 y 1118-bis en relación con la circular 1110 para el caso

de mobiliario y equipo, y por las circulares 1201 (de fecha 23 de marzo de 1988

"Reglas a las que habrán de sujetarse las Instituciones de Banca Múltiple y las

Instituciones de Banca de Desarrollo, en la formulación de avalúos") y 1202

(formato para avalúos de inmuebles) en el caso de bienes inmuebles. Estas cuatro

circulares fueron emitidas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV)

de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) del Poder Ejecutivo Federal

Dichas circulares otorgaban la misma fuerza probatoria a las valuaciones

practicadas por instituciones bancarias que las leyes asignan a los hechos por

corredor público o perito, y por consiguiente, los avalúos bancarios deben

formularse con métodos y criterios adecuados uniformes que permitan determinar

de la mejor manera posible el valor de los bienes valuados de acuerdo con reglas

específicas, aunque sustituidas actualmente por la circular 1462, que se integra con

un cuerpo textual y cuatro apartados: el primero es relativo a las prácticas y

procedimientos, el segundo sobre la valuación de bienes inmuebles, el tercero versa

sobre valuaciones de maquinaria y equipo y, finalmente, el cuarto establece las

normas para el caso de valuaciones agropecuarias.

Es importante destacar que la circular 1201 señalaba que el valor de los bienes

a valuar debería determinarse con independencia de los fines para los cuales se

requiere el avalúo (principio del valor único), así como que la circular 1118 de la Lev

del Mercado de Valores prohibía, en su apartado 2.3.1.1, a los valuadores la

utilización del índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de

México, toda vez que a la letra dice: "2.3.1.1.-Deben aplicarse índices específicos

para cada uno de los activos valuados, por tipo y rama a que pertenezcan y sin

utilizar el índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de

México."11

Por su parte también, la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) de la

Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) del Poder Ejecutivo Federal,

facultada por la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros,

emitió sus circulares S-15.1 (seguros) y F-5.2 (fianzas), en las cuales se emitieron

las disposiciones para la valuación y registro contable de inversiones inmobiliarias,

así como también sus circulares S-15.1.1 y F-5.2.1, en las que se establecieron los

procedimientos para determinar el valor máximo que pueden afectar a reservas

técnicas en inmuebles urbanos de productos regulares. De hecho, un importante

principio establecido en estas circulares es considerar al valor comercial equivalente

a la semisuma del costo neto de reposición y del valor de uso (valor físico y valor de

capitalización).

Tratándose de valuación de predios en las distintas Entidades Federativas,

debe observarse lo señalado por los instructivos correspondientes, mismos que son

publicados por las respectivas tesorerías de sus secretarías de finanzas, o bien, por

las oficinas catastrales facultadas para ello, donde se establecen los requisitos

mínimos que debe contener un avalúo, tanto en materia de terreno como en materia

de construcciones edificadas sobre ellos.

Por último, es importante decir que, como consecuencia del esfuerzo conjunto y

continuo del Comité de Normas de Valuación, creado en abril de 2000 por acuerdo

de la entonces Secretaría de Comercio y Fomento Industrial (hoy Secretaría de

Economía del Ejecutivo Federal) dentro del Comité de Normalización en Materia de

11 Código Civil. ídem.

18

Información en Prestación de Servicios, de los organismos de valuadores

profesionales que constituyen las entidades más representativas de la actividad

valuatoria y de sus socios agremiados, el 31 de diciembre de 2001 fueron

aprobadas las "Normas de Valuación vigentes en la República Mexicana",

mismas que tienen como objetivo establecer reglas de observancia general que

orienten al usuario y fijen las expectativas de la profesión en cuanto a la calidad del

trabajo que deben producir los profesionales de la técnica valuatoria dentro de la

actividad económica en México. Serán de tipo voluntario para el usuario y obligarán,

por decisión propia a los prestadores del servicio, con base en los convenios que en

materia valuatoria se tienen celebrados con los Organismos Internacionales

Estas Normas de Valuación habrán de servir como base para la elaboración de la

Normas Mexicanas primero y, con su adecuación al transcurrir del tiempo, de las

Normas Oficiales que ya reclama la sociedad respecto de la profesión valuatoria; al

respecto habrá que esperar la publicación oficial correspondiente.

2.2. El Valuador. sus Deberes y Obligaciones

Es importante señalar que todos los principios y técnicas son aplicados por

un ente físico al cual denominamos valuador, persona que tiene deberes y

obligaciones que cumplir.

Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos

específicos que no poseen los legos. El conocimiento es de carácter general y

específico, por tanto, requiere un alto grado de capacitación, así como una inversión

considerable de tiempo y esfuerzo para adquirirse y poderse aplicar. El cliente,

debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita toda su

confianza en el valuador y confía que éste aplique sus conocimientos y habilidades

profesionales hasta el punto que sea necesario para lograr los objetivos del trabajo.

Los valuadores deben reconocer esta responsabilidad hacia el cliente y para con la

sociedad.

19

r! i I r* B I B L I O T E C A

DEFINICIÓN DE VALUADOR PROFESIONAL12

1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que:

a) Posee amplio conocimiento de los procesos económicos, sociales y políticos que condicionan y afectan el valor de los bienes;

b) Ha recibido grado de licenciatura idónea con la Valuación, de universidad o institución educativa de nivel superior debidamente autorizada;

c) Ha cursado y completado estudios de especialización o maestría en Valuación, en programa acreditado o debidamente autorizado y reconocido, que validen su competencia en el área o áreas de Valuación a las que se dedica y,

d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el área ó áreas de Valuación en que practica.

2. Estas normas se aplican igualmente a toda persona que realice trabajos valuatorios sujeto a cualquier otra autorización legal, que sean miembros de los Institutos afiliados a la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

3. El Valuador Profesional está obligado a actuar con sujeción a las leyes, a estas Normas Profesionales y al Código de Ética y Principios que regulan el Ejercicio de la Valuación en México, emitido por esta Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

4. El Valuador Profesional deberá desarrollar su labor profesional de una manera competente e independiente; en el ejercicio de sus funciones; no podrá recibir de las partes interesadas ningún beneficio personal, obsequios o prebendas, con la excepción de los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales honorarios, preferentemente, no deberán estar relacionados con o condicionados por el valor resultante para el bien en estudio.

5. Los honorarios del Valuador se basarán en factores que incluyan:

a) El carácter, tamaño y tipo del bien a valuar,

b) La magnitud del compromiso de trabajo involucrado y en particular el

relacionado con la investigación de mercado y el esfuerzo requerido en la

aplicación de los enfoques, métodos y técnicas valuatorias elegidos,

c) La competencia del Valuador,

d) Los límites de tiempo y los términos para aceptar el trabajo,

12 Normas Profesionales de Valuación© 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

20

e) Los costos en que incurrirá el Valuador al desarrollar el trabajo (v.g.

impuestos, cobertura de riesgos, etc.)

f) Los gastos adicionales que deba hacer el Valuador para la realización del

trabajo, como transporte fuera de su sitio habitual, viáticos, hospedaje,

contratación de otros profesionales, no forman parte de los honorarios, son

[RJM2]adic¡onales a ellos, serán por cuenta del cliente, quien los cubrirá por

separado de los honorarios e independientemente de ellos.

6. Los requisitos de formación académica señalados en 1. c implican que el

Valuador debe haber cursado satisfactoriamente y aprobado en examen oral,

escrito o ambos, según lo requiera la institución académica, cursos formales

de por lo menos las siguientes materias:

a) Introducción a la Valuación (que incluirá nociones de macro y

microeconomía, economía urbana, procesos económicos y conocimiento

general de la ciencia y arte valuatorio, en particular de la forma como se

practica en México),

b) Filosofía del Valor y Ética,

c) Ingeniería Económica o Matemáticas Financieras

d) Ingeniería de Costos,

e) Legislación para Valuadores,

f) Contabilidad,

g) Estadística y Probabilidad,

h) Administración y Mercadotecnia,

i) Capitalización y Productividad

j) Valuación de Terrenos Urbanos

k) Valuación de Edificaciones y Otras Mejoras (Valuación de Construcciones).

De conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique podrá ser

necesario que acredite, además, el estudio de:

I) Valuación de Bienes Agropecuarios,

m) Valuación de Maquinaria y Equipo,

n) Valuación Industrial o de Negocios.

21

o) Otras especialidades valuatorias.

El contenido programático mínimo de cada una de las materias será el que al efecto

fije la propia Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., por

conducto del Consejo Técnico del Postgrado en Valuación.

7. Los procedimientos y sistemas de evaluación para la acreditación de los

cursos de la especialidad son los que establezca la Asociación Nacional de

Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., o los que en su caso fije cada una

de las Universidades con las que aquella haya convenido la impartición de

esta especialidad. La terminación de cualquier nivel de la especialidad

requiere la presentación de un trabajo formal conforme a lo que en cada caso

estipule la Asociación o la Universidad.

8. La experiencia y competencia profesional a que se hace mérito en 1. d, se

calificarán conforme a los procedimientos de evaluación que establece la

Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

Es obligación del valuador determinar, describir y definir la expresión de valor

adecuada, toda vez que existen diferentes metodologías aplicables, cada una de las

cuales tiene validez en la conclusión final dependiendo del trabajo de valuación

solicitado, es obligación del valuador establecer cuál de éstas es la adecuada al

caso particular. El procedimiento y método para determinar el valor requerido, es

una elección que el valuador mismo debe realizar, no se le podría hacer

responsable del resultado a menos que tenga la libertad de seleccionar el proceso a

través del cual se obtendrá ese resultado; no obstante, la práctica correcta de la

valuación requiere que el método seleccionado sea adecuado para el propósito, que

incluya la consideración de todos los factores que influyen en el valor y que sea

presentado en forma clara y lógica.

Al cumplir con esta obligación, el valuador puede considerar las instrucciones

de su cliente o puede buscar asesoría legal ó profesional, pero la selección de la

expresión correcta de valor es responsabilidad única del valuador. Es también su

22

obligación explicar y describir claramente el significado de la expresión de valor

específico que él ha determinado con el propósito de obviar un malentendido y así

evitar la aplicación equívoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada ó no

deliberada.

De lo anterior, se desprende la obligación de determinar los resultados

numéricos adecuados y aplicables con el grado de exactitud que exige el propósito

mismo de la valuación, evitando expresar e informar un resultado numérico falso.

Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente en

su campo de ejercicio; tal competencia se logrará mediante el estudio, la práctica y

la experiencia. También debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los

principios de ética que son parte esencial del auténtico ejercicio y práctica

profesional.

Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos

específicos que no poseen los legos. El conocimiento es de carácter general y

específico, por tanto, requiere un alto grado de capacitación, así como una inversión

considerable de tiempo y esfuerzo para adquirirse y poderse aplicar. El cliente,

debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita toda su

confianza en el valuador y confía que éste aplique sus conocimientos y habilidades

profesionales hasta el punto que sea necesario para lograr los objetivos del trabajo.

Los valuadores deben reconocer esta responsabilidad hacia el cliente y para con la

sociedad.

Frecuentemente, una valuación pasa de manos del cliente a terceras

personas para su uso, mismas que pueden o no conocer al valuador, pero

independientemente de ello, tienen derecho a confiar en la validez y objetividad de

las conclusiones del valuador, como lo hace el cliente, por lo que, los valuadores

deben reconocer también que tienen una responsabilidad ante estas personas que,

además de su cliente, utilizan los resultados obtenidos en la valuación.

23

No obstante, el bienestar del público en general frecuentemente se involucra

en la ejecución de asignaciones de valuación y, derivado de esto, el valuador tiene

una obligación y responsabilidad hacia el público en general, que invalida y

sobresee su obligación hacia su cliente, aunque la principal obligación del valuador

hacia su cliente es entregar un trabajo completo, sin error y oportunamente, con

resultados independientes de los deseos ó anhelos del cliente, de otras personas,

organismos ó instituciones públicas ó privadas.

El hecho de que un valuador sea contratado para hacer una valuación

constituye un asunto confidencial, ya que el cliente, sea un ciudadano particular ó

una entidad determinada, preferirá, por razones válidas, mantener el encargo en

secreto. El conocimiento por terceras personas de que un valuador ha sido

contratado para llevar a cabo un trabajo especifico puede dificultar la operación y,

consecuentemente, no es apropiado de parte del valuador revelar su asignación, a

menos que el cliente lo apruebe ó que el valuador se vea obligado por diligencias

previstas por la ley.

Igualmente, es incorrecto que un valuador revele a terceras personas la

cantidad que ha determinado en un trabajo valuatorio sin el permiso de su cliente, a

menos que esta obligación la imponga la ley, como ya se señaló.

En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de

valuación es propiedad del cliente y éticamente no puede ser publicado, en ninguna

forma identificable, sin su aprobación.

Es incorrecto que un valuador acepte un trabajo que involucre la valuación de

un bien para cuya valuación no esta calificado; a menos que se asocie ó consulte

con otro valuador que esté debidamente calificado para valuar tal tipo de bienes,

debiendo informar esta situación al cliente con antelación. En otra palabra, es

contrario a la ética que un valuador pretenda poseer o manifieste que posee

conocimientos profesionales que no tenga.

24

Por otro lado, cuando un valuador es contratado por una de las partes en un

litigio de orden judicial, se considera práctica contraria a la ética que el valuador, en

su dictamen, suprima u oculte cualquier hecho, dato u opinión que sea adverso a la

causa de su cliente; o que destaque o haga resaltar cualesquiera hechos, datos u

opiniones que sean favorables a la posición de su cliente; o que en cualquier otra

forma asuma actitud parcial. En ese sentido, el valuador tiene la obligación de

presentar los datos, el análisis y el valor sin importar el efecto que dicha

presentación tenga sobre la causa de su cliente.

Si fuera el caso, que más de un cliente busquen los servicios de un mismo

valuador con respecto a la misma propiedad ó con respecto a la misma causa legal,

dicho valuador no puede servir apropiadamente a más de uno, excepto en el caso

en que todas las partes estén enteradas y de acuerdo.

El que utiliza un informe de valuación, antes de depositar confianza en las

conclusiones incluidas en él, tiene derecho a presumir que la persona que firma el

informe es responsable de las mismas, sea porque ejecutó personalmente el trabajo

ó porque dicho trabajo fue hecho bajo su supervisión, por ello, es importante señalar

que la validez de las conclusiones del valuador sobre el valor de un bien dependen

de la validez de las declaraciones y los datos en que el valuador se ha basado,

hayan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u

obtenidos por él de fuentes oficiales y, en ese sentido, es apropiado que el valuador

confíe y use ese material, siempre y cuando haga constar en su informe sus fuentes

documentales y/o de campo que ha utilizado, las cuales, Debe estar dispuesto y

preparado para presentarlas ante la posibilidad de cualquier verificación que se

requiera.

El correcto ejercicio profesional de la valuación exige que el valuador estipule

en su informe cualesquiera condiciones contingentes ó limitantes que afecten la

valuación, sin que ello implique descargar en otros la responsabilidad en relación a

cuestiones que están o deberían estar dentro del ámbito de su competencia y

conocimientos profesionales.

25

A pesar de lo anterior, en varias ocasiones el valuador se encuentra en

situaciones en que los datos que considera pertinentes y necesarios para realizar

una valuación no le son suministrados, o bien, el acceso al bien en cuestión le es

negado, sea por el cliente mismo ó por cualquier otra de las partes involucradas, por

ejemplo los libros de registro de la producción de un campo de petróleo o los libros

de registro de ingresos y egresos de un hotel, en tal caso el valuador puede

negarse a prestar sus servicios. Esto significa que, cuando considere insuficientes

los datos para llevar a cabo su trabajo, no debe realizarlo.

En los casos en que dos ó más valuadores son contratados para elaborar

una valuación de manera conjunta, el solicitante puede suponer que si todos firman

el informe, todos son, mancomunada, solidaria, colectiva e individualmente

responsables de la validez de todas las conclusiones incluidas; si no todos lo firman,

el solicitante tiene derecho a conocer cualesquiera opiniones disidentes.

Cuando dos ó más valuadores son contratados para valuar individualmente la

misma propiedad, el cliente tiene el derecho a esperar recibir opiniones

independientes y a usarlas como forma de cotejo entre los diversos informes, por lo

que resultaría ser comportamiento contrario a la ética engañar respecto a quién

realizó una valuación añadiendo la firma de cualquier persona que, ni hizo el trabajo

personalmente, ni tuvo a su cargo la supervisión del mismo. Si fuera el caso de

tratar con informes colectivos, igualmente será contrario a la ética omitir

cualesquiera firmas u opiniones disidentes, así como que alguno o algunos de ellos

emitan informes separados

Si dos o más valuadores han sido contratados por un mismo cliente para

emitir dictámenes independientes del mismo bien, el que colaboren entre sí o el que

usen el producto y la información de las pesquisas o los resultados numéricos de él

o los otros constituirá del mismo modo una práctica carente de ética.

26

No obstante, un despacho o una empresa de valuadores puede usar el

nombre de la sociedad con la firma del responsable, pero la persona quien hizo la

valuación debe firmar y se debe incluir en el informe el nombre de la persona que

llevó a cabo el trabajo.

Si un valuador emite una opinión de valor de un bien sin haber investigado y

analizado todos los factores que influyen, tal opinión, excepto por coincidencia

extraordinaria, será errónea. Emitir tales opiniones improvisadas tiende a disminuir

la importancia de la inspección, investigación y análisis en el procedimiento

valuatorio y reduce la confianza con que se reciben los resultados del buen ejercicio

de la valuación, por eso es declarado que, emitir opiniones irreflexivas y sin

fundamento, constituye un acto no profesional.

Si un valuador preparase un informe preliminar, sin señalarlo como tal y

estipular que las cifras incluidas podrían estar sujetas a modificación cuando se

complete el informe final, existe la posibilidad de que el usuario del informe, estando

bajo la impresión de que el informe es final, dé a las cifras un grado de exactitud y

confiabilidad que éstas no poseen. Los resultados de ésta confianza errónea

pueden ser negativos para la reputación de los valuadores profesionales en general,

así como para la del valuador involucrado. Para eliminar esta posibilidad debe

declararse también que, omitir una declaración limitante apropiada y calificadora en

un informe preliminar, es práctica no profesional en la valuación.

Los anuncios auto laudatorios y la procuración de contratos o comisiones

valuatorias mediante el uso de pretensiones o promesas falsas, inexactas o

desorientadoras, son prácticas totalmente negativas al establecimiento y

mantenimiento de la confianza pública en los resultados de los trabajos de

valuación, por lo que es de considerar a tales prácticas como constitutivas de una

conducta contraria a la ética y al recto ejercicio profesional.

Ahora, abordando un tema que también es importante, es buena práctica

llegar a un contrato escrito ó al menos un acuerdo verbal claro, entre el valuador y

27

el cliente, especificando los objetivos y el propósito del trabajo, tiempo en que se

entregará el informe y el monto de los honorarios. Si fuera el caso que un valuador

disminuyera los honorarios que ha cotizado a un cliente para un servicio especifico

de valuación con el propósito de desplazar a otro valuador, cuando él se ha

enterado de la cotización del mismo, se considerará a ésta como una acción

contraria a la ética; de ninguna manera será ética la conducta del valuador que

intenta desplazar a otro, después que éste ha sido contratado (verbal ó

formalmente), para un servicio especifico de valuación.

Si un valuador aceptara un trabajo para el cual el monto de sus honorarios

dependiera de la cuantía de la adjudicación en un convenio inmobiliario o en una

causa judicial en donde se empleen sus servicios ó dependa de la cantidad de

reducción de impuestos obtenida por un cliente en donde se utilizan sus servicios ó

se sujete a la consumación de una venta ó el financiamiento de una operación

inmobiliaria en conexión con los cuales se utilizaron sus servicios ó está

condicionado a la obtención de un resultado o conclusión especificada por su

cliente, entonces cualquier persona que considerase la posibilidad de utilizar el

resultado del trabajo del valuador podría sospechar que los resultados son

tendenciosos para buscar un beneficio propio y los consideraría también inválidos;

tal situación obraría en contra del establecimiento y mantenimiento de la credibilidad

y confianza en los resultados de los trabajos de valoración en general, por lo que, al

contratar y aceptar ese tipo de honorarios condicionados o dependientes del

resultado, se actúa de manera contraria la ética y se constituye una forma de

ejercicio no profesional.

En relación con lo mismo, todo valuador debe obligarse a jamás alterar los

resultados obtenidos mediante la aplicación de métodos y procedimientos

considerados como buena práctica de la valuación, para obtener mayores

honorarios.

Por los anteriores motivos, se declara que no es ético y constituye una forma

de ejercicio no profesional si un valuador alterase los resultados numéricos de un

28

trabajo de valuación, pagare o aceptase conceder, a fin de obtener un trabajo

valuatorio, cualquier tipo de comisión, reembolso, división de comisión de corretaje

o cualquiera que se les asimile, o si compitiese o concursare por un trabajo o

comisión de valuación sobre postura en subasta cuando el monto de los honorarios

sea la única base para la contratación; sin embargo, esta última restricción no debe

interpretarse como impedimento para la entrega de propuestas para la prestación

de servicios.

Finalmente, cualquier valuador tiene la obligación de proteger la reputación

profesional de todos los valuadores, sean éstos miembros de alguna asociación o

no, mientras que trabajen conforme al "Código de Ética y de Principios Generales

para el Ejercicio de la Valuación"; de hecho, es declarado contrario a la ética que un

valuador perjudique ó trate de perjudicar, a través de declaraciones falsas ó

tendenciosas ó por insinuaciones, la reputación profesional de cualquier valuador.13

13 Normas Profesionales de Valuación © 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C Ibidem. P.5.

29

MARCO TÉCNICO.

METODOLOGÍA

Estado del conocimiento Voces autorizadas

Consideraciones previas

Lo que se ha dicho de sobre el tema

especialistas

C.N.B.V Circular 1202

Entrevistas

Desarrollo de tesis y Confrontación

PROPUESTA para: aspectos a considerar en el contexto urbano

2.4. EL PROCESO DE LA VALUACIÓN

En este apartado, se desarrollo lo conducente al conocimiento dado en

términos del proceso de valuación inmobiliaria, con la finalidad de plantear las

consideraciones pertinentes a partir de quienes han implementado guías, formatos,

instructivos y/o normas en la materia.

En ese sentido, de acuerdo a la investigación previa, se toma como base

para su análisis y evaluación conducente, los trabajos realizados por la Comisión

Nacional Bancaria vanguardista en el objeto de estudio, dando pie a la elaboración

de cualquier avalúo comercial inmobiliario.

Para tal efecto, ha emitido circulares de las cuales ya hablamos

anteriormente, en las cuales da la pauta a seguir para el proceso de valuación

inmobiliaria, mismas que:

"tiene(n) por objeto homogeneizar la información mínima indispensable que deben

contener los formatos-guía de avalúos de inmuebles urbanos y suburbanos,

mediante la interpretación que debe darse a cada uno de los conceptos que integran

los formatos, atendiendo a la normatividad vigente en la materia e incorporando

algunos rubros que sojuzga necesario incluir en los informes técnicos."14

Por lo cual, referiré los conceptos de la circular 1202 a partir de su

concepción abocándome específicamente a los puntos relacionados con la

investigación materia de estudio, de allí que daremos inicio con el apartado de los

antecedentes, señalando textualmente su razón de ser:

"Solicitante: Nombre completo de la persona física y/o moral (empresa,

organismo, entidad paraestatal u otro), que requiere el servicio.

En el caso de personas morales se señalará el nombre del funcionario por conducto

del cual se solicita el sen/icio.

Comisión Nacional Bancaria. Ibidem, p. 1. 31

El solicitante es también la persona a cuyo cargo reside la responsabilidad del pago

de honorarios devengados por el trabajo.

Valuador: Perito acreditado ante la comisión Nacional Sanearía que realiza

el avalúo y se responsabiliza de su contenido.

Se indicará el nombre completo y profesión en su caso.

Registro de la C.N.B.: Se indicará el número y el período de vigencia.

Fecha del avalúo: Se anotará la fecha en que se practicó la visita de

inspección al inmueble. De no referirse el avalúo a la fecha actual, deberá

expresarse el motivo por el cual se señala otra distinta. (Ejemplo: fecha a la que se

reexpresan los estados financieros de las empresas o instituciones, etc..

Inmueble que se valúa: Solo indíquese si es lote de terreno baldío, casa

habitación unifamiliar o plurifamiliar, oficinas, edificios de productos, industrial, etc.

Régimen de propiedad: Se indicará si es privada o pública.

La propiedad privada podrá ser: individual, colectiva (condominio o copropiedad), o

derechos reales sobre inmuebles (certificados de participación inmobiliaria

certificados de vivienda).

No serán motivo de avalúo los inmuebles sujetos a régimen: ejidal, comunal, o

aquellos que por disposiciones legales, sean de la competencia de otra autoridad.

Propietario del Inmueble: Persona física o moral que ampara la escritura

del inmueble o aquella que expresamente haya señalado el solicitante.

Propósito o destino del avalúo: Es propósito o destino del avalúo, el uso

que se pretende dar a un dictamen valuatorio para los efectos de: adquisiciones o

enajenaciones (compraventas, sucesiones, donaciones, permutas, daciones en

pago), créditos hipotecarios, seguros, fianzas, y los demás casos que sean de la

competencia de las instituciones de crédito.

El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con independencia de los fines

para los cuales se requiera el avalúo.

Ubicación: En su caso, indíquese el número oficial, nombre de la calle a la

cual tiene frente (o calles, en caso de tener varios frentes), número de lote, de la

manzana, nombre de la colonia, fraccionamiento o barrio, delegación política, sector,

código postal, nombre de la población, municipio y entidad federativa.

Si el terreno tiene algún nombre, indíquese éste, entrecomillado.

En inmuebles de difícil localización, indicar las vías de acceso, con distancias

aproximadas o kilometraje, o referidas a puntos importantes.

32

No. de cuenta predial: Cítese el número de la cuenta predial y en su caso

indicar si es global.15

De acuerdo a las indicaciones señaladas en cada fragmento, podemos

destacar la intencionalidad de su conformación mediante la integración de datos

que nos sitúan en un contexto de ubicación precisa del bien a valuar, como: número

oficial, calle, colonia, código postal, municipio así como de su propósito haciendo

énfasis en la independencia de este respecto al valor encontrado, así también, las

referencias necesarias para determinar quién es el propietario y el régimen de

propiedad del inmueble, a la vez de signar al solicitante, el cual entre otras cosas,

es quien cubrirá el pago de honorarios por los servicios prestados.

Asimismo, profundizamos en el estudio de cada apartado mediante la

colaboración y participación de los especialistas en el área, a través de su

concepción establecida vía entrevistas semi estructuradas para potencializar y

objetivizar sus comentarios al respecto.

De allí, se puede apreciar sucintamente la aplicación de los datos

correspondientes al apartado de antecedentes considerado como: "meramente

informativo para determinar la zona de ubicación del inmueble, donde se detalla el

domicilio, su propietario, el fraccionamiento pero para el valor del mismo, nos

remitimos a donde hacemos el estudio de valores"16

Toma importancia desde "el origen de como surgió la finca, si esta

desarrollada en un terreno de un fraccionamiento, con sus características, los

ingresos, la accesibilidad que se tiene de llegar a la finca, si fue hecha para el uso

que esta destinado, es como conocerle su pasado y actualmente lo que tiene, las

dos cosas."17

Idem. P.l a 3. BRISEÑO, Bass, Daniel. "Entrevista". Guadalajara, Jalisco, México. Febrero 7 de 2006. GONZÁLEZ, Uribe, Raúl y Ruiz, Bojorquez, J. Alberto. Guadalajara, Jalisco, México. Febrero 23 de 2006.

33

Asimismo, cabe destacar que "tienen un peso específico en cuanto que le

dan certidumbre al avalúo, te dan una definición precisa de quien te lo solicita, con

que objeto, quizás son de las partes que menos le contribuyen a la conclusión del

avalúo en términos económicos, pero en términos de claridad y de definición del

bien que estas valuando si tienen un peso especifico, matemáticamente quizás el

resultado no se vea afectado si es Juan o es Pedro quien lo solicita, pero en cuanto

a sustentabilidad del documento, creo que si son puntos que le otorgan certidumbre

a un avalúo."18

Sin embargo, no podemos olvidar que "la ubicación del inmueble es el primer

factor que determina su valor, pero a su vez esa ubicación esta supeditada a una

coordenada, a una nación, a un estado, a un pueblo, a la zona de la ciudad y esa

zona esta integrada por una serie de factores que la hacen o no deseable...."19

Además, la ubicación va más allá de ser un dato meramente informativo en el

avalúo, toda vez que "aunque parezca increíble muchas veces los inmuebles tienen

diferentes valores, si es comercial tiene otro valor, si el bien inmueble tiene un buen

proyecto es otro valor, también la ubicación del predio tiene que ver, por ejemplo,

una casa que esta ubicada en una zona popular la misma construcción tiene otro

valor en una zona residencial, sus valores cambian, la perspectiva misma de la

generación de una rentabilidad cambia"20.

Esto conlleva sin duda, a efectuar los comentarios fehacientes que nos

permitan conducir los señalamientos posteriores concientes de las características

particulares de identificación del inmueble a valuar.

Así también, en la circular de referencia, en lo concerniente a las características

urbanas, se cita:

GARCÍA, Curiel, Héctor. "Entrevista". Guadalajara, Jalisco, México. Febrero 26 de 2006. NAVARRO, Ibarra, Femando. "Entrevista". Guadalajara, Jalisco, México. Febrero 17 de 2006. MARTÍNEZ, Díaz, Javier. "Entrevista". Guadalajara, Jalisco, México. Febrero 17 de 2006.

34

B) INDUSTRIALES

"Clasificación de zona: Anotar si es habitacional de "x" orden y otras

vanantes: industrial, de servicios, comercial y su categoría etc., incluyendo aquellos

casos en los que se aprecian calificaciones mixtas.

Pueden existir, entre otras, las siguientes:

A) HABITACIONALES *de lujo

*de primer orden

*se segundo orden

*de tercer orden

*antigua

*popular o proletaria, de interés social

*campestre

*en transformación a .. .

*de industria ligera

*de industria semi-pesada

*de industria pesada

*de industria artesanal

*parques industriales

*de lujo

*de primera

*de segunda

*de tercera

*de mercados, centrales de abasto.

*plazas comerciales

Administrativas, turísticas, hospitalarias,

culturales, escolares o las consideradas

según las autoridades de la localidad.

Tipos de construcción dominantes: Mencionar si el tipo de

construcción dominante en la calle o la zona, es

de casas habitación, su tipo, calidad, de cuantos

niveles; si son edificios departamentales o de

oficinas, su calidad y numero de niveles;

bodegas, talleres, comercios, etc.

Pueden clasificarse en:

TIPO ANTIGUO Corriente

*económico

C) COMERCIALES

Y DE OFICINA

D) OTRAS COMO

35

*mecliano

*bueno

TIPO MODERNO Corriente

*económico

*mediano

*bueno

*de lujo

*edificios mixtos, comerciales, despachos, hasta

"n" pisos.

*comercios, departamentos, etc.

*especiales, industriales, bodegas, etc.

Se podrán señalar clasificaciones mixtas.

índice de saturación de la Zona: Anotar el porcentaje aproximado de

construcción con

Relación al número de lotes edificados en la

zona.

Población: Indicar si es nula, escasa, normal, media, semidensa, densa,

flotante, u otra denominación urbanística. Señalar nivel socio-económico.

Contaminación Ambiental: En su caso, señalar si hay y describir su grado y

en qué consiste. A veces en altos grados de contaminación se tendrá que asesorar

por un técnico especializado anexando su dictamen.

Uso del suelo: En su caso, señalar las disposiciones que las autoridades

establezcan de acuerdo a la Ley de Desarrollo Urbano, a los Planes Parciales de

Desarrollo Urbano de las localidades o a las Cartas de usos y destinos respectivos.

Este concepto se complementa con los relativos a densidad habitacional e

intensidad de construcción, que se define en el capitulo III de este instructivo.

Vías de acceso e importancia de las mismas: Describir el tipo de

comunicación, importancia de las vías, proximidad, intensidad del flujo vehicular,

etc., tales como: carreteras, libramientos, periféricos, caminos vecinales, avenidas,

ejes viales, o vías preferencia/es, viaductos, etc.

36

Servicios públicos equipamiento urbano: Deberán considerarse todos

aquellos elementos que forman parte de la urbanización y el equipamiento urbano

tales como:

*abastecimiento de agua potable:

Red de distribución con suministro mediante tomas domiciliarias.

Hidrantes para servicios públicos, pipas, carros-tanque de frecuencia regular.

*drenaie v alcantarillado:

Redes de recolección de aguas residuales en sistemas separados para

aguas negras y pluviales o sistemas mixtos.

Fosas sépticas, etc.

*Red de Electrificación:

Suministro a través de redes aéreas, subterráneas o mixtas.

*Alumbrado público:

Sistema de cableado aéreo o subterráneo, postería de madera, metálica, de

concreto, sencilla u ornamental.

Sistema de alumbrado que utiliza la postería de la red de electrificación.

Tipo de luminarias, lámparas incandescentes, fluorescentes, de vapor de

mercurio, yodo y sodio u otros.

*Parámetro de vialidades:

(guarniciones, cordones o machuelos)

De concreto, sección trapecial'21.

En ese sentido, cabe mencionar su relevancia por ser el primer contacto que

tiene el valuador con el contexto urbano que a la postre será sujeto de indagación

del mercado ofertado con su consecuente repercusión en el valor de los bienes

raíces.

Acotando aspectos cuan importantes que van desde las diferentes

clasificaciones de la zona y tipos de construcción dominantes, así como

señalamientos de índices de saturación respecto a la construcción, hasta

referencias de: población, nivel socioeconómico, vías de acceso, servicios públicos,

equipamiento urbano, destacando la preocupación por signar lo correspondiente a

21 Comisión Nacional Bancaria. Ibidem, p. 3 a 7. 37

la contaminación ambiental del área de estudio y los usos del suelo establecidos

conforme a la Ley de Desarrollo Urbano a través de los planes parciales.

Sin duda alguna, estas consideraciones repercuten significativamente en los

parámetros a establecer en la indagación de valores del mercado inmobiliario.

"Debes señalar que uso tiene el bien inmueble, los coeficientes de ocupación del

suelo, que en este caso en Jalisco, están establecidos en el plan de desarrollo

urbano y con la consulta que haces a los planes parciales te menciona que uso

tiene y dependiendo del uso repercute en el valor porque no es lo mismo tener un

inmueble con uso comercial que un inmueble con uso habitacional, y también por

ejemplo cuando son terrenos en breña y que ya están clasificados, de sus usos

dependerá su aprovechamiento incidiendo definitivamente en el valor"22.

De igual forma, la infraestructura urbana y servicios públicos traen un gasto

intrínseco por los derechos de urbanización y su consecuente ejecución, por tanto,

por si mismas representan un valor de calle, sin embargo, el mercado revelará su

valor comercial pudiendo llegar a ser o no subjetivo la calidad y cantidad de sus

obras de vialidad y servicios. "Para el valor de calle o zona realmente no tiene

mucha importancia sí describo con que infraestructura cuenta, donde yo vivo es

muy común que una calle que tiene empedrado valga mas que una que tiene

concreto hidráulico porque esta más cercano de algún punto que a la gente le gusta

mas, y yo no voy a imponer el valor, yo no voy a decir que porque tenga concreto

valga mas que donde tiene empedrado, si el mercado paga mas donde hay

empedrado, así lo tengo que consignar, esta característica del valor de una calle yo

no la puedo determinar, me la va a determinar el mercado...."23.

No obstante, reitero el hecho de los costos implícitos por el pago de derechos

y gastos de urbanización en función del tipo y calidad de los mismos, además no

podemos descartar el llevar a cabo de manera integral la evaluación del contexto

urbano.

MARTÍNEZ, Díaz, Javier. Ibidem. DELGADILLO, Jiménez, Juan Pedro. "Entrevista". Guadalajara, Jalisco, México. Febrero 17 de 2006.

38

"No es lo mismo tener una calle empedrada a una de concreto, cuando tu quieres

comprar algo no nada más te fijas en la casa, sino en lo que hay también alrededor,

como es su contexto urbano, que tipo de servicios te van a brindar. Tu puedes estar

cerca de un templo y a lo mejor eres joven y no te agradaría que todos los domingos

te estén estorbando tu cochera pero al revés si es para una persona mayor y le

gusta ir a misa, pues va a estar contenta porque el templo lo tiene afuera de su

casa, es el caso que yo tengo, a mí, me molesta que se estacionen afuera de mi

cochera todos los domingos, pero bueno son situaciones que no nada más son

dentro de la vivienda sino que es alrededor.

Otro factor que yo veo es el pandillerísmo, tú en la mañana puedes pasar, hacer la

visita a la casa y la ves muy bien, muy agradable, pero en la noche en esa esquina

se junta toda una pandilla, entonces tienes que analizar que tipo de zona, que tipo

de servicios tiene, como es socialmente, de igual forma si hay un tianguis va a ser

muy molesto, tu fuiste un martes no un domingo y el domingo es el día que se pone,

tu la viste y dijiste a mi me gusta mucho, pero no sabes que pueda ser una zona

como el baratillo que se esta expandiendo que no hay un control, entonces, a la

casa le va a afectar, si es un factor importante socialmente, urbanísticamente y

contextualmente".24

Haciendo énfasis en sus implicaciones contextúales, podemos señalar que

"está supeditado a lo que la gente pueda comprar, ese es un factor que no esta

dentro del entorno urbano, participa dentro de un entorno más global

socioeconómico, lo mismo si es un inmueble que se encuentra en una bonanza

económica, puede haber una participación muy dinámica en la economía, sin

embargo esta en un punto donde socialmente no es deseable, es un punto donde

se han generado crímenes, robos o simplemente los vecinos no hacen una

convivencia adecuada, al menos que toda esa información quede oculta, o haya

posibles compradores que no se fijen en eso, sino que satisfaga alguna de sus

necesidades básicas."25

GONZÁLEZ, Uribe, Raúl y Ruiz, Bojorquez, J. Alberto. Ibidem.

39 25 NAVARRO, Ibarra Femando. Ibidem.

Así también, pensando en satisfacer las necesidades básicas del los

usuarios, además de la calidad de los servicios, debemos contemplar la cantidad de

estos que proveen a una zona determinada.

"La infraestructura es importante claro, pero el mercado te lo va reconociendo o

desconociendo, los fraccionamientos que no tienen agua o que batallan con el agua,

que les llega dos veces por semana, la gente no paga por esos terrenos, donde no

hay servicio de transporte urbano la gente en el mercado te lo reconoce por eso los

fraccionamientos de objetivo social desarrollados para vivienda popular, están

adquiriendo valores tan altos, porque lo primero que hacen es servirlos, y servirlos

bien.'26

Sea de una u otra manera las consideraciones implícitas en este rubro, se

reflejan desde su trascripción, hasta el proceso valorativo del bien.

De igual forma, el capítulo de terreno que marca la circular 1202, establece:

"Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación: Como se

indica en escrituras: nombre de la calle en la acera orientada al, entre las

calles de y de al y ....respectivamente. En su caso mencionar

la distancia a la esquina más próxima.

Si el predio está en esquina es cabecera de manzana o manzana completa,

se mencionarán los nombres de todas las calles y sus orientaciones.

Colindancias: Deberá citarse la fuente de procedencia (de la solicitud, de la

escritura presentada, según medidas catastrales, de planos proporcionados,

medidas tomadas en el lugar, etc.).

Si se trata de un terreno de forma irregular (poligonal), o de un departamento

en condominio, las colindancias se mencionarán, preferentemente,

recorriendo la figura del inmueble en un orden lógico (el de las manecillas del

reloj).

Área total: En igual forma que el concepto anterior, indicar la fuente de

procedencia.

En aquellos casos en los que se disponga de información que refleje una

diferencia apreciable entre medidas y/o área de escrituras, respecto a las

DELGADILLO, Jiménez, Juan Pedro. Ibidem.

40

determinadas por medición directa, de planos presentados o algún

documento expedido por autoridad competente, se deberá consignar la

información de las diversas fuentes, señalando en el capítulo IV,

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ, el área que será utilizada en el

cálculo del índice o índices de valuación, justificando la razón de su uso.

Topografía y configuración: Deberán señalarse los accidentes topográficos

del terreno en cuestión, tales como, pendientes (ascendentes o

descendentes), su incidencia; depresiones, promontorios, etc.

En cuanto a la configuración, se deberá mencionar la forma, describiendo las

irregularidades existentes.

Características panorámicas: Deberán señalarse, en su caso, todas

aquéllas características que ameriten o demeriten al inmueble, tales como:

frente de playa, vista al mar, a zonas jardinadas o arboladas, así como a

cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia de

desechos sólidos, zonas de tolerancia, etc.

Densidad Habitacional Permitida: Es el número de viviendas que podrán

construirse en un predio dependiendo de su superficie y se obtendrá de los

Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Cartas de Usos y Destinos, u otro

documento que expida la autoridad correspondiente.

Intensidad de Construcción Permitida: Es el número de m2 de

construcción que pueden edificarse en un terreno, dependiendo de su área y

se obtendrá de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Cartas de Usos y

Destinos, u otro documento que expida la autoridad correspondiente.

Servidumbres y/o restricciones: Señalar aquéllas que provengan de

alguna fuente documental como, escritura de propiedad alineamiento,

reglamentación de la zona o fraccionamiento, etc.

Consideraciones Adicionales: En la práctica de ciertos dictámenes, será

necesario tomar en cuenta otros factores que incidirán en forma importante

en la determinación del valor de un inmueble tales como:

41

-Calidad del subsuelo y su relación en el uso del suelo autorizado.

-Afectaciones.

-Reglamentos de construcción.

-Nivel de aguas freáticas.

-Otros'27.

Lo anterior, coadyuva a la implementación de modelos detallados con información

complementaria de diversas fuentes "normalmente trabajo por libros donde en cada

pestaña voy poniendo los datos, tengo una hoja de captura, si el cliente proporciona

o no la escritura, investigo en el catastro las medidas.... en la actualidad es fácil

conseguir una cartografía...."28.

Además por la forma y dimensiones del predio a valuar con características

muy específicas contrastantes con las de un lote tipo preponderante, será sujeto de

mérito o demérito según sea el caso y por ende, repercutirá en el valor del terreno.

"Indudablemente que la forma, la geometría que tiene, son cosas que le pegan

directamente al valor de sobre manera, considero que son puntos que se deben

tomar en cuenta para la conclusión final del avaluó.'29

En cierta medida, el conocer los parámetros establecidos por las instancias

correspondientes a efecto de unificar los criterios en materia de valuación, así como

el ahondar en las particularidades de estos a través de las voces de los

especialistas, nos acerca al objeto de estudio, sin embargo, con base en los

señalamientos vertidos en cada apartado sujeto a desarrollar en el presente trabajo

de investigación; se considera pertinente él compaginarlos y/o confrontarlos con la

práctica valuatoria a efecto de estar en condiciones de evaluar y ponderar

eficazmente el proceso de valuación en las etapas conducentes.

Comisión Nacional Bancaria. Ibidem, p. 7 a 9. DELGADILLO., Jiménez, Juan Pedro. Ibidem. GONZÁLEZ, Uribe, Raúl y Ruiz, Bojorquez, J. Alberto. Ibidem.

42

2.5. LA PRACTICA PROFESIONAL

En lo que respecta a la práctica profesional, se analizan 3 avalúos de peritos

reconocidos en el ámbito de la valuación inmobiliaria con la finalidad de evaluar y

ponderar los apartad.os materia de estudio y sus incidencias en el valor de los

inmuebles.

Con base en las descripciones de los apartados correspondientes y sus inferencias

de valor en su caso, podemos destacar:

a Los datos concernientes al apartado de antecedentes, se describen de

manera sistemática, signando los puntos específicos necesarios para

identificar el predio: calle, número, fraccionamiento, código postal, municipio,

estado, cuenta predial y clave catastral en su caso. Así como: solicitante,

propietario, régimen de propiedad, objeto y propósito del avalúo.

De tal forma, podemos destacar la relevancia de este apartado con sentido

meramente informativo respecto a su ubicación, pero trascendental para su

identificación y conocimiento del contexto a evaluar, independientemente del

aspecto legal del bien y el propósito de su valoración.

Cabría Hacer una acotación al respecto: "para este tipo de avalúos,

recomiendo que le pongan que es un avalúo para negociación entre

particulares, nos vamos a quitar muchos problemas, por ejemplo, si alguien lo

quiere utilizar para algún litigio, donde después tenga que ir al juzgado a

ratificar mi dictamen, simplemente al mencionar que es para una negociación

entre particulares y no para un fin litigioso, me deslindo de cualquier

responsabilidad civil"30

a En lo que ve a las características urbanas, de igual forma se detallan cada

uno de los puntos de referencia con coincidencia en lo que establece la

circular 1202 de la Comisión Nacional Bancaria, sin embargo, no se ve de

DELGADILLO, Jiménez, Juan Pedro. Ibidem. 43

manifiesto la interacción de los datos obtenidos con la aplicación directa de

los factores empleados para la determinación del valor de las fincas,

haciéndose énfasis única y exclusivamente, en los inmuebles sujetos a venta

y/o renta en el contexto del área de estudio o en zonas análogas.

a En el mismo tenor, se hace la descripción de las medidas, linderos y

superficie signadas en escrituras, reflejándose en la conducente indagación

del mercado en cuanto a superficie se refiere, más no se aprecia las

particularidades de su forma en la ponderación de los factores de valor del

terreno.

44

CAPITULO III.- Valuación del modelo propuesto.

3.1 CONFRONTACIÓN TEORÍA-PRÁCTICA

En ese sentido, podemos destacar el uso y aplicación de los conceptos

previos a la conclusión con repercusión en el valor de los inmuebles, de forma por

demás lineal, esto es, muy puntuales en la descripción y dejando entrever la posible

liga o inferencia de estos en la determinación de los factores susceptibles a

ponderar para su valoración técnica.

Por lo tanto, se hace necesario implementar mecanismos que respondan de

manera integral a las expectativas de los usuarios, generando certidumbre con el

actuar del profesional de la valuación mediante el desempeño fiel de su actividad

con coherencia, interpretación y evaluación correcta de todos y cada uno de los

factores que inciden en el valor económico del bien, así como contar con la

habilidad y destreza requerida para trasmitirlo de forma clara y precisa, a través de

su dictamen de valor.

"Lo único que si no debe hacer un valuador es imponer valores, en el momento en

que el valuador por su real saber y entender dice que el inmueble vale tanto esta

desvirtuando la valuación, no esta llegando a un valor objetivo y esta engañando al

cliente.'31

En el campo de la inferencia estadística, interesa lograr conclusiones acerca

de una población, siendo imposible o impráctico observar el comportamiento de la

población en total. Por eso se depende de un subconjunto de esa población para

poder realizar estudios relativos a la misma. Este es llamado también muestra, y

para que las inferencias que se hagan de la población sean válidas, se deben

31 ídem.

45

obtener datos que sean representativos de esa población. Para el objeto de este

estudio, estaremos usando estas herramientas para la validación de nuestra

muestra de estudio.

Cuando se trabaja en el muestreo, se debe contar con un plan preciso para

delimitar el tamaño de la muestra que se desea extraer de la población para cumplir

con los objetivos de la investigación. Un error muy común consiste en pensar que la

muestra debe ser grande para que realmente sea representativa de la población,

pero quizá esto no suministre información adecuada sobre los parámetros en

cuestión.

En cierta medida, el conocer los parámetros establecidos por las instancias

correspondientes a efecto de unificar los criterios en materia de valuación, nos

acerca al objeto de estudio, sin embargo, con base en los señalamientos vertidos en

cada apartado sujeto a desarrollar en el presente trabajo de investigación; se

considera pertinente el compaginarlos y/o confrontarlos con la práctica valuatoria, a

efecto de estar en condiciones de evaluar y ponderar eficazmente el proceso de

valuación en las etapas conducentes.

A continuación se presenta el reactivo de la entrevista semi estructurada, con la

finalidad de adecuarse según el curso de las mismas.

1. ¿Cuánto tiempo tienes dedicándote a la valuación inmobiliaria?

2. ¿Para qué se ocupa un avalúo?

3. ¿Se contempla una guía para desarrollar los conceptos a considerar en un

avalúo?

4. Si es así ¿Dentro del formato de avalúo se prevén apartados que agrupen los

citados conceptos?

5. ¿Cómo se denominan los citados conceptos?

46

6. ¿En el apartado de "antecedentes", que aspectos tomas en consideración y

porque?

7. ¿En el apartado de "características urbanas", que aspectos tomas en

consideración y porque?

8. ¿En el apartado de "terreno", que aspectos tomas en consideración y

porque?

Escalamiento tipo Likert:32

Consiste en un conjunto de items presentados en forma de afirmaciones,

juicios o preguntas ante las cuales se pide la reacción de los sujetos.

Se pide a cada sujeto que externe su reacción eligiendo una de las tres opciones

de la escala. A cada punto se le asigna un valor numérico, así cada persona obtiene

una puntuación respecto a la pregunta, y al final su puntuación total, sumando las

puntuaciones obtenidas en relación con las preguntas, por lo que se le llama escala

aditiva..

A continuación se muestra las puntuaciones obtenidas por pregunta.

Las respuestas a las preguntas fueron acomodadas por criterio personal como se

indica en cada recuadro, esto con el fin de poder obtener un resultado cuantitativo

de las preguntas hechas a especialistas en Valuación.

Entrevistas

1

2

3

4

5

6

7

PREGUNTA 1

-5

1

1

6-15

3

3

+15

5

5

5

Seller y Hough (1976) y Padua (2000). 47

Entrevistas

1

2

3

4

5

6

7

PREGUNTA 2

TÉCNICA

5

RAZONADA

3

3

3

AMBIGUA

1

1

1

Entrevistas

1

2

3

4

5

6

7

PREGUNTA 3

SI

5

5

5

5

5

5

5

NO SI/NO

Entrevistas

1

2

3

4

5

6

7

PREGUNTA4

SI

5

5

5

5

5

5

5

NO SI/NO

Entrevistas

1

2

3

4

5

6

7

PREGUNTA 5

TÉCNICA

5

5

5

5

5

5

5

RAZONADA AMBIGUA

Entrevistas

1

2

3

4

5

6

7

PREGUNTA 6

TÉCNICA

5

5

5

3

RAZONADA

3

AMBIGUA

1

1

Entrevistas

1

2

3

4

5

6

7

PREGUNTA 7

TÉCNICA

5

5

RAZONADA

3

3

3

3

AMBIGUA

1

ftlBLlOTECA

Entrevistas

1

2

3

4

5

6

7

PREGUNTA 8

TÉCNICA

5

5

RAZONADA

3

3

3

AMBIGUA

1

1

CODIFICACIÓN DE LA ESCALA LIKERT

. .JSe^,..}'" v ^ k ^

6 -,

5 -

c o o O -3 -1

(0

o

pregunta 1

4

entrevista

fi

I_

• -5 B6-15

D+15

50

pregunta 2

4 -c o o « o o o (0

o **

HTECNICA

• RAZONADA

D AMBIGUA

entrevistas

. . / ^ ^ ^ ,M* .A^^^

^í? i'^S ^

^ ^ ^^vV

pregunta 3

5 - i—i

c •o o 8 3

o

3 4 5

entrevistas

51

..•'• ''...••' üW " ,, " , ^ I .^J t^^T^*^^^^ 1 ^

5 - r-i

c

75 o

1 -

pregunta 4

2 3 4 5

entrevistas

• SI

BNO

• SI/NO

pregunta 5

5 í - i i - i

c 'O ü 8 3 ¡^ re o

3 4 5

entrevistas

• TÉCNICA

BRAZONADA

• AMBIGUA

52

pregunta 6

5 H p-i i—i i—i

c >o o O 0

1 2 .

3 4 5

entrevistas

¡TÉCNICA

I RAZONADA|

|D AMBIGUA

pregunta 7

c o

J3

s

o -,

í E 3 4 5

entrevistas

M

¡TÉCNICA

|RAZONADA|

IDAMBIGUA

53

5 -

c

o

TO U

pregunta 8

I í i

4 5

entrevistas

f. % i.

o ^Már^s -'™"ri

• TÉCNICA

MRAZONADA

D AMBIGUA

VALOR DE LAS PREGUNTAS DE ENTREVISTA

10% 25%

15%

HI • 2 D3 04 • 5 136

mi 08

54

CAPITULO IV.- Propuesta

De acuerdo a las condicionantes que prevalecen en la práctica de la valuación, se

aprecian modelos de presentación similares respecto a los apartados materia de

estudio, sin embargo, no se visualizan tácitamente los efectos de la investigación

del contexto urbano en el resultado final de los avalúos respectivos.

Explícitamente, me refiero a los alcances de llevar a cabo una ponderación

adecuada de cada uno de los factores intrínsecos de una zona determinada con

incidencia plena en el valor de los inmuebles, empero, no se manifiestan

sustantivamente en la aplicación de las técnicas o modelos utilizados para encontrar

el valor de los bienes raíces, como sería el caso de:

• Las especificaciones y consideraciones de la contaminación ambiental en un

contexto dado de acuerdo a los señalamientos normativos en la materia por

la instancia correspondiente -Comisión Estatal de Ecología-

• Los señalamientos de los usos del suelo conforme a los planes parciales de

desarrollo urbano, que a la postre, determinan la lotificación predominante en

la zona de estudio. De forma tal, de estar en condiciones de plantear

conjuntamente con la investigación de mercado, un lote tipo ponderado a

efecto de determinar los méritos o deméritos según sea el caso.

a Con base en los mismo señalamientos, determinar y/o ponderar la intensidad

de construcción permitida con incidencia en la superficie construida de los

inmuebles a valuar, significándose en un factor con aplicación directa al valor

de reposición nuevo del bien edificado.

De allí, que a continuación presento un modelo sugerido en un área específica de la

Ciudad de Guadalajara -Plaza Guadalajara, Zona Centro-, para identificar

plenamente de manera integral, las características concernientes al contexto urbano

tomando en consideración la normatividad al respecto, de forma tal, que permita al

profesional de la valuación ponderar y objetivizar de manera por demás óptima, los

estudios del mercado inmobiliario.

55

4.1 CONTEXTO URBANO

4.1.1 Medio Económico y Social

Superficie aproximada del área de estudio (Has.) 60

Población total de la zona 3,224

Población Económicamente Activa (PEA) 1,506

PEA que gana menos de 2 salarios mínimos 319

PEA que gana entre 2 y 5 salarios mínimos 698

PEA que gana más de 5 salarios mínimos 244

A partir de los datos anteriores33, podemos concluir que la zona tiene una densidad

de 54 habitantes por hectárea, muy por debajo de la que le corresponde dadas las

características de sus lotes (195 hab./ha.). Este fenómeno es entendible si

consideramos que por lo menos el 60% de la superficie construida del área de

estudio corresponde a edificios destinados al equipamiento, comercios y servicios, y

la superficie destinada al uso habitacional es realmente bajo. Prácticamente el 50%

de la población es económicamente activa, de los cuáles el 46% percibe sueldos de

entre 2 y 5 veces el salario mínimo, ubicando a su población en un estrato social

medio bajo.

Estos datos corresponden a la población que vive en el área de estudio; sin

embargo, dado que la zona centro de la Ciudad cuenta con equipamiento y

servicios de carácter metropolitano, a ella acuden diariamente comerciantes y

demandantes de servicios tanto de Guadalajara como de los municipios vecinos,

dificultando con ello su análisis económico y social; pero no es necesario ser tan

precisos en la información para llegar a la conclusión de que el área de influencia de

la Plaza Guadalajara es por mucho la más concurrida de la Zona Metropolitana, ya

que a la vez que funciona como un "destino" también lo hace como "zona de paso"

FUENTE: XII Censo General de Población y Vivienda 2000. INEGI. 56

para miles de tapatíos que acuden a su trabajo, escuela u hogar; y esta dinámica

ofrece a los inmuebles en cuestión un alto valor por plusvalía, sobre todo aquellos

que se utilizan para uso comercial y de servicios.

4.1.2 Configuración Urbana

a. Topografía.

Las condiciones topográficas

del área de estudio varían desde el

3% hasta el 10% siempre con

dirección poniente - oriente, pues la

zona comprendida entre las calles

Donato Guerra y Degollado

corresponde a la parte más plana y

la que alberga el mayor número de

edificios de valor histórico

patrimonial y espacios abiertos; y de la calle Degollado hasta la Calzada

Independencia las pendientes se incrementan considerablemente, pues en otras

épocas existió el Río San Juan de Dios en donde ahora se ubica la Calzada

Independencia, y la pendiente favorecía el desalojo de las aguas pluviales hacia

dicho escurrimiento.

En el caso de la Plaza Guadalajara, la topografía es ligeramente plana con una

inclinación hacia el oriente, misma que presenta condiciones idóneas para realizar

cualquier tipo de actividad urbana o implementar cualquier sistema constructivo en

sus instalaciones, favoreciendo además el desalojo de las aguas pluviales y

residuales de la parte superior de la Plaza hacia las partes bajas del centro de la

ciudad (Calzada Independencia).

En concreto, no existen elementos importantes desde el punto de vista topográfico

que condicionen el proyecto pretendido en dicho inmueble, sobre todo porque las

acciones que se implementarán serán únicamente de renovación urbana en la parte

57

superior de la Plaza y de remodelación en el sótano de la misma, con la mínima

intervención en elementos estructurales.

b. Áreas Verdes y de Esparcimiento.

En términos del Sistema Normativo de SeDeSol, este tipo de espacios son

indispensables para el desarrollo de la comunidad, ya que contribuyen al bienestar

físico y mental del individuo mediante el descanso y la recreación; y determina para

ello 1 m2 por habitante de áreas verdes y de esparcimiento. Si consideramos

únicamente la población que vive en el área de estudio tenemos que

necesitaríamos un total de 3,224 m2 para espacios verdes, abiertos y recreativos; al

respecto, la zona cuenta con aproximadamente 45,000 m2 en este rubro,

excediendo el mínimo requerido en términos hipotéticos, puesto que al referirnos a

la zona centro, éstos espacios son utilizados tanto por los habitantes del lugar como

por visitantes de otras zonas de la ciudad y turistas, obligándonos a replantear con

ello el criterio a utilizar para determinar la suficiencia o insuficiencia de este tipo de

espacios.

Lo cierto es que en el área de influencia de la Plaza Guadalajara existen un buen

número de espacios verdes, abiertos y recreativos inusuales para el Centro

Histórico de una Ciudad de origen colonial, pues inmediatos a ésta se ubican la

Plaza de Armas, la Rotonda de los Hombres Ilustres, la Plaza Hidalgo y la Plaza

Tapatía. Todas ellas dan forma al Centro Histórico que hoy conocemos y que poco

a poco ha cobrado interés en el turismo internacional, por lo que sobra resaltar la

excelente ubicación en términos territoriales de la Plaza Guadalajara, aunada a que

es considerada como un atrio virtual de la Catedral Metropolitana.

58

Plaza de Armas Rotonda de los Hombres Ilustres Plaza Hidalgo Plaza Tapatía

c. Contaminación.

Para efectos del avalúo se han considerado

tres tipos o modalidades de contaminación:

Visual. En donde las instalaciones aéreas

de electricidad, los señalamientos viales, y los

anuncios espectaculares terminan por confundir al

usuario de la ciudad, provocando una imagen caótica de las principales vías de

circulación. En nuestro caso, contrario a lo que se pudiera pensar, la incidencia de

anuncios espectaculares en la zona centro de

Guadalajara es prácticamente nula, y es

posible notarlo en vialidades como Juárez,

Alcalde, Hidalgo y la Calzada Independencia,

lo cual refleja un buen control en este tema por

parte de las autoridades y otorga a la zona un

agradable paisaje urbano.

No es el caso del comercio informal, el cual ha terminado por saturar los espacios

públicos de la zona centro hasta convertir J , !

m algunas zonas peatonales en un verdadero p-'

caos, limitando con ello el disfrute de la zona U

en el potencial que el contexto y la ubicación tf-

ofrecen; de hecho, el proyecto de la Plaza

Guadalajara tiene como objetivo principal el

reubicar la totalidad del comercio informal de

59

esta zona y liberar con ello los espacios que sus visitantes necesitan para disfrutar

en plenitud el Centro Histórico.

Por lo anterior, podemos calificar esta zona como de nivel medio en la incidencia de

contaminación visual en sus espacios públicos, misma que desaparecerá al término

del proyecto de la Plaza Guadalajara.

Auditiva. Generada principalmente por el fuerte flujo vial de las avenidas

Alcalde y la Calzada Independencia, mismas que concentran a la mayoría de las

rutas de transporte público que sirven en la zona; por lo que es posible definirla

como una zona con alto nivel de contaminación auditiva.

Atmosférica. Indudablemente la zona centro de la ciudad de Guadalajara es

la más contaminada de las siete que existen, pues la alta densidad de automóviles

que circulan diariamente por el lugar generan el

mayor índice de contaminación de la Zona

Metropolitana, sobre todo en las horas pico. Por

ello, se considera que la calidad del aire en la

zona centro de Guadalajara es

permanentemente "No Satisfactoria" en los

términos de la reglamentación ambiental

correspondiente.

d. Consolidación Urbana y de Edificación.

Dado que esta zona de la ciudad está urbanizada en su totalidad, el grado de

consolidación en términos de edificación es del 100%; sin embargo, se ha

experimentado en los últimos tiempos un sinnúmero de acciones de renovación

urbana realizadas tanto en los espacios públicos como en las fincas que los

delimitan, lo cuál ha otorgado regularidad en el terminado de los andadores y

vialidades, así como uniformidad de materiales que le dan personalidad al Centro

Histórico y promueven su conservación. Es la Plaza Guadalajara una de las que no

ha recibido intervenciones de mejoramiento urbano en los últimos tiempos, por lo

que el proyecto en curso parece ser una buena oportunidad para ponerla al

corriente.

60

e. Características de Configuración Urbana.

La correcta atención de la configuración

urbana e imagen visual tiene como finalidad

evitar el desorden y el caos visual en el contexto,

creando un medio urbano coherente y armónico

que les de un valor agregado a sus edificaciones, |?

y una mejor calidad de vida a sus habitantes. En

esta zona las características de configuración urbana son las siguientes:

Pavimentos. El área de estudio cuenta con recubrimientos (pavimentos) en

prácticamente todas sus vialidades, de las cuáles el 60% corresponden a concreto

hidráulico, el 20% está conformada de asfalto, y el 20% restante corresponde a otro

tipo de pavimentos como el adoquín. Esto proporciona a la zona cierta uniformidad

en el espacio público, pues no hay gran variedad de pavimentos y por lo general se

encuentran en buen estado.

Banquetas. Las banquetas existen también en el 100% de las calles y son en

su mayoría de concreto, aunque en las calles que delimitan y conforman la zona

peatonal del Centro Histórico el material es de tipo adoquín. Caben resaltar las

acciones de mejoramiento urbano realizadas por motivo de la 3a Cumbre de

América Latina y El Caribe - Unión Europea, lo cual le dio a Guadalajara una nueva

imagen para sus habitantes y para el mundo; sin embrago, en el caso de la Plaza

Guadalajara debemos decir que se situó al margen de este tipo de acciones, por lo

que requiere de su intervención para integrar su imagen a la del resto de las plazas

del Centro Histórico.

Arbolado y Jardinería. Como sucede en

toda la Ciudad esta zona cuenta con una

diversidad importante de especies, predominando

los cítricos a lo largo de las vialidades, y

recientemente se está introduciendo el arrayán

61

cuyas características de crecimiento se adaptan perfectamente al contexto urbano;

sin embargo, las especies logran una mayor ,%! y- - . -- '-y J B

diversidad en los parques y plazoletas con las que § * ÍN; Í ^ H

cuenta la zona, encontrando tabachines, ficus y

casuarinas. En el caso de la Plaza Guadalajara, el

tipo de vegetación predominante son los ficus, ya

que proporcionan buena sombra, crecen

rápidamente y son bastante nobles en su poda.

Mobiliario Urbano. La zona cumple en lo general con los requerimientos

mínimos de mobiliario urbano necesarios para prestar algunos de los servicios

públicos básicos; es decir, cuenta con luminarias y sus accesorios, la mayoría de

las vialidades cuentan con placas de nomenclatura, los espacios públicos como

plazas, áreas verdes, zonas peatonales, principales vialidades y paradas de

transporte público cuentan con basureros, y existen los señalamientos y mobiliario

en las paradas autorizadas del transporte público.

Instalaciones Exteriores. Prácticamente todas las redes de infraestructura

que tradicionalmente se construyen de tipo aérea, se encuentran subterráneas en el

primer cuadro de la ciudad, en los espacios peatonales y en las principales

vialidades, otorgando a esta parte de la ciudad una imagen limpia en todos los

sentidos, fortaleciendo la definición del contexto inmediato como la parte más

antigua de la ciudad, y por ende, la más importante en términos simbólicos y

patrimoniales.

f. Hitos o Puntos de Referencia.

Dado que el área de estudio comprende

prácticamente el Centro Histórico de la Ciudad, alberga una

cantidad importante de edificios y espacios públicos que se

han convertido en importantes puntos de referencia de las

habitantes de la metrópoli, verdaderos hitos urbanos. Entre

ellos destacan los siguientes:

62

Catedral de Guadalajara. Ubicada entre las calles Hidalgo, Juárez, Pedro

Moreno y Liceo, es el edificio más representativo de la Ciudad y el que más

proyección ha tenido hacia el exterior. Este edificio se ubica exactamente frente a la

Plaza Guadalajara, cumpliendo ésta última las funciones de atrio virtual, lo que le da

una ubicación de privilegio y una importancia inusual para los espacios abiertos de

la Ciudad.

Teatro Degollado. Ubicado a espaldas de la Catedral de Guadalajara y

divididos únicamente por la Plaza Hidalgo, es éste otro edificio de valor patrimonial

que es un punto de referencia obligado para los habitantes de la Ciudad de

Guadalajara y para el turismo nacional e internacional.

Palacio de Gobierno. Se ubica a un costado de

la Catedral de Guadalajara, exactamente frente a la

Plaza de Armas, fungiendo como sede del gobierno

estatal.

Cruz de Plazas. Corresponde a cuatro plazas dispuestas en forma de cruz en

torno a la Catedral de Guadalajara, y son: Plaza Guadalajara, Rotonda de los

Hombres Ilustres, Plaza de Armas y Plaza Hidalgo. Este complejo de espacios

abiertos otorgan espectacularidad a la ciudad y una opción de amplitud, recreación

y esparcimiento a sus visitantes. La Plaza Guadalajara es tal vez la más descuidada

de la Cruz de Plazas en términos de renovación y configuración urbana, por lo que

las acciones previstas para reubicar en ella el comercio informal del Centro Histórico

le proporcionarán la imagen que necesita dada la

importancia de su ubicación.

Plaza Tapatía. Es un espacio adornado por

fuentes, esculturas, jardinería y mobiliario urbano que

se distribuyen desde el Teatro Degollado hasta el

63

Hospicio Cabanas, y se conforma de andadores, portales, y espacios abiertos con

identidad individual pero integrada en concepto, diseño y utilización de sus

materiales.

San Juan de Dios. La comunidad tapatía identifica plenamente el Mercado

Libertad (comúnmente conocido como mercado San Juan de Dios) y su entorno

inmediato conformado por la Iglesia que lleva el mismo nombre, la estación del tren

eléctrico urbano y el inicio de la C. Pedro Moreno convertida en peatonal;

albergando en su conjunto espacios de índole comercial, religioso y recreativo.

Todos estos puntos de referencia tienen influencia directa en términos de ubicación

y configuración urbana hacia la Plaza Guadalajara, por lo que son elementos clave

a considerar al momento de otorgarle un valor al inmueble independientemente del

uso que se le pretenda otorgar.

4.1.3 Zonificación

a. Utilización General del Suelo.

Los predios que se encuentran comprendidos dentro del límite de Centro

Urbano son predominantes en el uso comercial, de servicios, equipamiento urbano

y espacios verdes, abiertos y recreativos. Por tal motivo, el Plan Parcial de

Desarrollo Urbano del Subdistrito Urbano 1 "Centro Histórico - Belén", de la Zona 1

"Centro Metropolitano", determina esta zona como Mixto Central Intensidad Alta,

tipo MC-4. Esta clasificación cuenta con las siguientes compatibilidades:

• Se consideran predominantes lo susos: Habitacional Unifamiliar, Habitacional

Plurifamiliar Horizontal y Habitacional Plurifamiliar Vertical.

• Se consideran compatibles los usos: Comercio Vecinal; Servicio Vecinal;

Comercio Barrial; Servicio Barrial; Comercio Distrital; Servicio Distrital;

Comercio Central; Servicio Central; Turístico Hotelero; Equipamiento Vecinal;

Equipamiento Barrial; Equipamiento Distrital; Equipamiento Central; Espacios

Verdes, Abiertos y Recreativos Vecinales; Espacios Verdes, Abiertos y

Recreativos Barriales; Espacios Verdes, Abiertos y Recreativos Distritales;

64

Espacios Verdes, Abiertos y Recreativos Centrales; Manufactuaras

Domiciliarias; y Manufacturas Menores.

El hecho de que el Plan Parcial de Desarrollo Urbano establezca como

predominante el uso habitacional, responde a la estrategia del Programa Municipal

de Desarrollo Urbano para redensificar la Zona Centro de la Ciudad precisamente

con el uso habitacional, sin que ello signifique la manifestación real de este

fenómeno; pues como lo señalamos en párrafos anteriores, en el Centro Urbano

existe predominancia de usos comerciales, de servicios, de equipamiento urbano y

de espacios verdes, abiertos y recreativos.

El Centro Urbano de la Ciudad presenta además la pecualiaridad de que en un

mismo espacio coexisten diferentes tipos y modalidades de utilización del suelo;

pues por citar un par de ejemplos, la Plaza Hidalgo y la Plaza Fundadores funcionan

en la parte superficial como espacios verdes, abiertos y recreativos (EV-4), y en el

sótano de la misma se aprovechan como estacionamiento público (Servicios

Distritales, tipo SD), sin mencionar la intensidad con la que las utilizan los

comerciantes ambulantes e informales que se pretenden erradicar con este

proyecto.

El caso de la Plaza Guadalajara es punto y aparte, pues además de cumplir con las

funciones recién descritas cuenta en el sótano con un espacio que alberga locales

comerciales y sanitarios públicos (Pasaje Morelos); es decir, esta Plaza cuenta con

tres diferentes usos descritos a continuación en función de su predominancia actual:

espacios verdes, abiertos y recreativos centrales (EV-4), estacionamiento público

(Servicios Distritales, tipo SD), y zona comercial (CoC-4).

Por lo anterior, el Centro Urbano de la Ciudad cuenta con una diversidad importante

de usos y destinos que atienden no solamente a los habitantes de la zona, sino que

su nivel de servicio es incluso metropolitano; y en cuestiones de equipamiento

institucional llega a tener influencia en todo el Estado, tal es el caso del Palacio de

Gobierno, Palacio Legilativo, Palacio de Justicia, Catedral Metropolitana, Museo

65

Regional, Teatro Degollado, etc. Estas condiciones otorgan un valor agregado a los

predios y fincas ubicados en este contexto.

¡íií•••! •••• . : • • • • • • • n f Ü J

JUAREZ VP

Si m b o l o g í a

P33K

Usos del Suelo Clasificaaon de Áreas

El predio

Traza urbana

Areas Incorporadas

Arterias

Principales

Limite de Subdistrrtos

Limite de Usos y Destinos

Equipamiento Institucional

Espacios Verdes Abiertos y Recreativos

Estructura Urbana

Vialidad Principal

b. Sistema Vial.

El Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la zona determina para las

principales vialidades que la conforman la siguiente jerarquía, misma que

estructuran de manera general el Centro Urbano de la Ciudad.

Av. Hidalgo,

principal (VP)

vialidad

66

Av. Juárez. .

principal (VP)

vialidad

Av. Alcalde vialidad

principal (VP)

Calzada Independencia,

principal (VP)

vialidad

Como vemos, esta zona cuenta con una parte de las principales vialidades de la

ciudad, pues la Avenida Juárez que corre de oriente a poniente es la continuidad de

la Carretera a Nogales, la Av. Alcalde que corre de Norte a Sur es la continuidad de

la Carretera a Saltillo, y la Calzada Independencia es prácticamente el eje norte-sur

de la Ciudad.

67

Cabe resaltar el "par vial" conformado por la Av. Juárez y la Av. Hidalgo que le dan

fluidez y seguridad al tremendo lote vehicular que transita diariamente por el centro

de la ciudad, pues en ella existe un auto por cada 3.1 habitantes, considerándose la

parte más densa de vehículos en la Zona Conurbada de Guadalajara. Además vale

señalar que la Calzada Independencia es junto con la Av. López Mateos quienes

presentan el mayor índice de accidentes viales.

Las avenidas recién descritas forman parte del Sistema Semaforizado por

Computadora de la Secretaría de Vialidad y Transporte, lo que matiza un poco los

problemas viales en las horas pico.

4.1.4 Equipamiento Urbano y Servicios Públicos

a. Equipamiento Institucional.

Por las dimesiones del área de estudio, el quipamiento que demanda la

población local corresponde al nivel barrial; sin embargo, dado que estamos

hablando del Centro Metropolitano, el equipamiento existente debe atender tanto a

la población que ahí vive como a la población que viene de otras zonas de la ciudad

a trabajar y estudiar, así como a personas de todo el Estado ed Jalisco que

demandan algún tipo de servicio de esta jererquía, por lo que la demanda real

excede a la registrada localmente.

En nuestro caso, al visitar la zona se hace evidente la cantidad de espacios e

instalaciones cuyo nivel de servicio fluctúa entre el central y el regional, tal es el

caso de los siguientes etablecimientos:

Nivel de Servicio Central Nivel de Servicio

Regional

Presidencia Municipal de Guadalajara Palacio de Gobierno del Estado

Templo Nuestra Señora de las Mercedes Poder Judicial (juzgados civiles y

Mercado Corona familiares)

68

Biblioteca Iberoamericana Octavio Paz

Museo del Periodismo y las Artes

Gráficas (Casa de los Perros)

Templo de Santa Mónica

Templo de San Agustín

Templo de Santa María de Gracia

Catedral Metropolitana

Secretaría de Turismo

Teatro Degollado

Palacio de Justicia

Palacio Legislativo

Museo Regional de Guadalajara

Biblioteca Pública del Estado

Casa del Ejercito

Museo del Periodismo Biblioteca Iberoamericana Mercado Corona Presidencia Municipal

Catedral metropolitana Palacio de Gobierno Teatro Degollado Museo Regional

Los establecimientos recién descritos junto con los espacios públicos (cruz de

plazas y plaza tapatía) dan forma a un Centro Histórico de reconocido interés, que

traducidos en términos económicos se refleja en el alto valor comercial de los

predios y fincas que conforman la zona, incluyendo desde luego la Plaza

Guadalajara motivo del presente avalúo.

69

b. Servicios Públicos.

La zona cuenta con prácticamente todos los servicios de manera eficiente:

agua potable, drenaje, electricidad de media y baja tensión, teléfono, televisión por

cable, alumbrado público, recolección de basura, y seguridad pública; por lo que

se considera cubierta de manera satisfactoria en este rubro.

4.1.5 Síntesis.

La descripción de los puntos anteriores hicieron referencia prácticamente al Centro

Histórico de la Ciudad, en donde se ubica la Plaza Guadalajar motivo del presente

avalúo; esta Plaza se encuentra delimitada al Norte por la Av. Hidalgo, al Oriente

por la Av. Alcalde, al Sur por la calle Morelos, y al Poniente por la calle Pedro

Loza. A continuación se hará referencia a los conceptos más importantes que para

el predio de dicho edificio determinan los instrumentos de planeación urbana

vigentes.

a. Vías de acceso.

Cualquier inmueble que se ubique en la zona centro de la ciudad puede

acreditar una excelente o una pésima ubicación según las vialidades que lo

delimiten y la utilización que se le pretenda dar. En nuestro caso, el predio se

encuentra delimitado por dos vialidades relevantes para la ciudad (Av. Hidalgo y

Av. Alcalde), mismas que vinculan el Centro Histórico con el resto de la Ciudad.

Dado que a la Plaza Guadalajara se le pretende dar el uso de espacios verdes,

abiertos y recreativos en la parte superficial, y el uso comercial en el sótano,

nuestro predio se encuentra en el caso de la excelente ubicación, pues cuenta con

la posibilidad de acceder de manera directa a viales de jerarquía importante de la

Zona Metropolitana de Guadalajara, y peatonalmente se accede al predio por las

70

calles Morelos y Pedro Loza, garantizando seguridad y comodidad al momento de

demandar los servicios que presta.

b. Utilización General del Suelo.

A pesar de que la Plaza Guadalajara está clasificada en el Plan Parcial de

Desarrollo Urbano como espacios verdes, abiertos y recrativos centrales (EV-4

03), en realidad cuenta con ese destino únicamente en la parte superficial de la

misma, pues en el sótano existe un estacionamiento público (Servicio Distrital) y

un conjunto de locales comerciales (Pasaje Morelos). Esta variedad de usos y

destinos es posible gracias a la clasificación general de la zona donde se ubica

(Mixto Central Intensidad Alta, tipo MC-4), pues en términos de compatibilidades

es posible establecer en estaa zona los siguientes usos y destinos: vivienda,

comercios, servicios, equipamiento, espacios verdes, manufacturas domiciliarias y

manufacturas menores.

Desde el punto de vista de la zonificación, la Plaza Guadalajara se encuentra

favorecida por el uso del suelo determinado en el sistema de planeación actual, lo

que otorga flexibilidad en su utilización y garantiza una alta rentabilidad en sus

actividades por su ubicación y potenciales usuarios.

c. Áreas Verdes y de Esparcimiento.

La Plaza Guadalajara es parte de las áreas verdes y de esparcimiento con

las que cuenta el Centro Histórico, pues conforma la llamada "Cruz de Plazas"

junto con la Rotonda de los Hombres Ilustres, la Plaza de Armas y la Plaza

Hidalgo. Este complejo de espacios abiertos junto con la Plaza Tapatía son el

destino de una cantidad considerable de personas que acuden a ellas por motivo

de trabajo y accesibilidad a ciertos servicios durante la semana, y para recreación

y esparcimiento los fines de semana.

Tal concentración de personas ha despertado el interés en una variedad

importante de vendedores informales (semi-establecidos o ambulantes) que

generan competencia desleal a los comerciantes formalmente establecidos,

71

provocan molestias a los transeúntes y visitantes de la zona, y contaminan el

paisaje urbano que impiden el disfrute de los visitantes locales y turistas

nacionales y extranjeros.

La futura reubicación de los vendedores informales en el sótano de la plaza

Guadalajara les ofrece seguridad, formalidad, comodidad y buenos ingresos, dada

la cantidad de personas que visitan el lugar; al inmueble le significa un incremento

considerable en su valor comercial.

d. Contaminación ambiental.

Haciendo énfasis en lo concerniente a la "Atmosférica", se hicieron los

señalamientos conducentes con respecto a la provocada por la alta densidad de

automóviles que circulan diariamente por la zona en comento, clasificándola en

este caso, como: "No Satisfactoria". Asimismo, se hace necesario ser más

explícitos en los términos utilizados por las autoridades competentes.

Este fenómeno, incide directamente en el bienestar de las personas sujetas si, en

mayor o menor escala dependiendo de su habitat y los lugares de convergencia,

de allí, podemos señalar algunos efectos tóxicos de contaminantes en detrimento

de la salud:

"SUATANCIAS CONCENTRACIÓN MAX. MANIFESTACIÓN O EFECTO

TOLERABLE P. P. M. TÓXICO

Bióxido de azufre (SO-2) 10 Alteración de olfato y del gusto,

irritación de mucosas, de los ojos y la

garganta, fuertemente irritante para los

pulmones

Bióxido de carbono (CO-2) 5000 Irritación de los conductos respiratorios

estimulación del centro respiratorio,

actúa como asfixiante

Monóxido de carbono (CO) 100 Dolor de cabeza, nauseas, vahídos,

depresión muscular, anoxemia bulmica

Óxidos de nitrógeno 25 Irritación bronquial, vahídos, dolor de

72

(NO-2, A/0-3, N-2, 0-4) cabeza, tos, dificultad respiratoria,

síntomas cardiacos,

metahemoglobinnemia

Ozono (03) 1 Malestar respiratorio, dolor de cabeza,

depresión general, mengua del

metabolismo, irritación pulmonar

Compuesto de plomo 15 MEG/M3 Estreñimiento, calambres, palidez,

Anemia, anorexia, irritabilidad'34

Con base en estas consideración, podríamos referirlos a la valuación inmobiliaria con los

señalamientos conducentes a cada clasificación de los niveles de contaminación

establecidos por el índice Mexicano de Calidad del Aire (IMEXCA), para su uso y

aplicación en futuras valuaciones:

• Buena (zona residencial).- Calles anchas, arboladas, no transitan camiones

que funciones con diesel, no permite la actividad industrial, combustible de

mejor calidad, mejor circulación de vientos, se puede desarrollar actividad

física.

a Satisfactoria.- Congestionamiento vehicular -por mala sincronización de

semáforos-, combustible de menor calidad, conjugados con factores

climáticos -bajas o altas temperaturas, "inversión térmica"-, se puede

desarrollar actividad física.

• No Satisfactoria.- Vehículos que circulan de tráfico pesado,

congestionamiento vehicular -por mala sincronización de semáforos-,

combustible de menor calidad, la actividad de la zona de influencia,

conjugados con factores climáticos -bajas o altas temperaturas, "inversión

térmica"-, no más de media o tres cuartos de hora se puede desarrollar

actividad física y de preferencia de 11:00 a 18:00 horas, que es cuando se

rompe la inversión térmica

a Mala.- Inversión térmica -bajas temperaturas-, dirección de los vientos de

noroeste a sur, falta de pavimento, vehículos que circulan de tráfico pesado,

mal diseño de las calles -zona sur por asentamientos espontáneos-,

Comisión Estatal de Ecología del Estado de Jalisco.

73

barreras naturales -Cerro del 4 y El Gachupín-, la actividad industrial de la

zona de influencia, la falta de áreas verdes, mal combustible para fuentes

móviles o las fijas que utilizan diesel y combustolio -fundidoras-.

De tal forma, dado lo álgido el tema en materia de contaminación ambiental con

las consecuencias de incidencia directa en el actuar cotidiano por los efectos

tóxicos de contaminantes; se hace necesario su análisis, evaluación y ponderación

técnica del contexto urbano de la localidad, que conlleve a premiar y/o depreciar el

valor de los bienes raíces,

e. Equipamiento Urbano y Servicios Públicos.

Dando por hecho que la zona cuenta con todos los servicios públicos de

manera eficiente, centraremos el comentario en la gran cantidad de inmuebles que

ofrecen servicios institucionales (sobre todo gubernamentales) a Guadalajara y el

Estado de Jalisco, generando con ello un constante movimiento de personas por

la zona, además de la demanda visual que provoca la arquitectura de dichos

edificios en el turismo nacional e internacional. Entonces, al ubicarse la Plaza

Guadalajara entre edificios de tal valor histórico y arquitectónico, el valor comercial

de la misma se ve favorecida sustancialmente.

74

CONCLUSIONES

En principio, cuando hable de elaborar una investigación respecto a la relevancia

de los primeros apartados en la conformación del valor de los bienes inmuebles,

pareciera que todo estaba dado y no habría por que ahondar en este tema, sin

embargo, conforme fui avanzando con la información recabada de quien se dio a

la tarea de implementar un formato-guía- para desarrollar adecuadamente cada

uno de los puntos que convergen en la realización de un avalúo inmobiliario -como

es el caso de la Comisión Nacional Bancaria-, además de su complementación

mediante el conocimiento e interpretación de los profesionales en la materia; se

puede apreciar su impacto y significación en la aplicación de los valores, al

identificar, ponderar y evaluar adecuadamente los puntos de referencia, en lo

particular, lo relacionado con el contexto urbano, permitiendo así, suavizar la

subjetividad misma que trae consigo la aplicación de las técnicas o modelos

utilizados para la valoración de un bien raíz.

Empero, en la práctica no se pone de manifiesto explícitamente en el valor

encontrado, más no por ello, deja de ser subjetivo el estudio integral del contexto

urbano en donde se hace énfasis implícitamente en el mercado de venta y/o renta,

ya que como lo comente en el apartado anterior, tiene su significado y relevancia

en aspectos tan importantes como: la contaminación ambiental, el uso del suelo y

la intensidad de construcción permitida entre otros, dando por resultado la

implementación de aspectos puntuales a desglosar, analizar, evaluar y ponderar

en el estudio específico de cada valoración, logrando con ello, argumentos que

conlleven a la dictaminación integral de un valor económico.

75

Intensidad de construcción permitida

Contaminación ambiental

De forma tal, que no podemos decir que todo esta dicho en materia de valuación

inmobiliaria, no obstante los avances que se han dado sobre todo en los aspectos

técnicos, por lo tanto, cabe la reflexión de lo que hemos hecho o dejado de hacer

en pro de la valuación inmobiliaria y tomar conciencia de la importancia y

relevancia de la actividad valuatoria en el ámbito de los bienes raíces por la

repercusión que tiene hacia la sociedad al pretender determinar el justo valor de

su patrimonio.

Por ello, cada aspecto a considerar en una valoración, podrá ser sujeta de

estudios de investigación para consolidar y complementar la encomiable labor del

profesional de la valuación. Es por esta razón, que conmino a los especialistas en

la materia, a que día con día se den a la tarea de innovar e implementar nuevas

formas de ser y hacer en la valuación inmobiliaria.

76

ANEXOS

Entrevistas

Arq. Daniel Briseño Bass

/.Cuánto tiempo tienes dedicándote a la valuación inmobiliaria?

25 años.

/.Para qué se requiere un avalúo inmobiliario?

El avalúo es una base para llevar a cabo una negociación entre dos personas,

una con interés de comprar la otra con interés de vender, entonces el avalúo es un

documento, es una base que ayuda a la realización de una transacción.

/.Dentro de la elaboración del avalúo se tiene algún formato preestablecido?

Si tenemos una guía que utilizan las instituciones bancarias, los sotóles o las

unidades de valuación, donde viene una descripción general del inmueble y de las

cuestiones técnicas para su valuación.

Y de esas descripciones generales del inmueble /.Cuáles me podrías señalar?

Tenemos de alguna manera conceptos como los antecedentes donde se detalla

su ubicación, el domicilio, su propietario, el fraccionamiento, otro podría ser las

características urbanas, en donde esta enclavado ese inmueble, o el de los

elementos de la construcción de los cuales aparentemente esta realizado ese

inmueble, también el estudio de mercado, el avalúo directo, donde habrá algunos

apartados donde se explica la metodología que se utiliza y finalmente la

conclusión de ese avalúo.

/.El provecto tiene algún lugar dentro de ese formato?

Viene un apartado donde se define de que esta compuesta la distribución de ese

inmueble y algún otro apartado donde se puede especificar si el proyecto es

bueno, es malo o es deficiente.

Y estos apartados previos a la conclusión del avalúo /.tienen un peso específico

en el resultado final del mismo?

77

Para el valuador debe de ser el dato que te establece en donde queda enclavado

el inmueble, nosotros tenemos fraccionamientos de todos tipos desde

fraccionamientos populares hasta fraccionamiento residenciales o de lujo,

entonces el conocimiento de donde esta enclavado un inmueble, si es

determinante en el valor, los inmuebles valen de acuerdo a su ubicación y precio,

tienen ubicación tienen precio, no tienen ubicación no tienen precio, por lo tanto, si

se están comercializando bien los inmuebles definitivamente si nos marca, si nos

indica, si nos informa del valor o de la demanda que pudiera tener un inmueble.

¿Las dimensiones del terreno a valuar, tienen alguna incidencia en el resultado

final?

Si definitivamente, porque los inmuebles de acuerdo a la zona, al fraccionamiento,

se contemplan sus dimensionamientos o dimensiones apropiadas para una

habitación o para un condominio.

¿El provecto entra en alguna parte?

Tenemos un apartado donde hablamos de la distribución del inmueble que tiene

que ver con el proyecto, también tiene un punto en donde definimos si el proyecto

es bueno, es malo, es deficiente y es importante para la determinación del valor de

ese inmueble.

En ese sentido, la primera parte donde señalas los antecedentes /.tendrían

inferencia en el valor?

Es meramente informativo para determinar la zona de ubicación del inmueble,

donde se detalla el domicilio, su propietario, el fraccionamiento, pero para el valor

del mismo, nos remitimos a donde hacemos el estudio de los valores.

Y las características urbanas ASÍ tendrían algún peso en el resultado?

Es importante porque en las características urbanas vemos la infraestructura de

ese fraccionamiento, la ubicación con respecto a las zonas mas cotizadas de la

ciudad y los servicios municipales con los que cuenta.

Y el terreno /.tendría alguna inferencia en el valor final?

Definitivamente, los valores de los terrenos son de acuerdo a sus dimensiones,

independientemente del fraccionamiento que se trate, por mencionar algo,

78

terrenos de 90 m, representan un valor importante en comparación con terrenos

más grandes, entre menor es un terreno de alguna manera tiene más demanda.

Ya hablando en términos generales, me decían que los antecedentes son

meramente informativos, las características urbanas sí tienen un peso específico

al final en el resultado de tu avalúo por lo que implica en si estar en un contexto

que sea más comercial que otra zona, el provecto con lo que me acabas de

señalar que también puede tener un peso específico, lo mismo el terreno en donde

si son de menor superficie a lo mejor pueden adquirir un mayor valor y si es mayor

superficie un menor valor, entonces estos aspectos que sí tienen un peso

específico en el valor final de tu avalúo, /.Cómo los ponderarías?

Hay aspectos cuantitativos y obviamente el terreno con su superficie podemos

cuantificarlo, los métodos de construcción con su cualidad se pueden cuantificar,

pero aun así finalmente ¿cómo los ponderamos? Para mí es importante los

índices que me llevan a mi conclusión y tengo un índice que es el índice físico,

cuanto vale una propiedad ladrillo por ladrillo, tengo un índice que me dice la

productividad de ese inmueble, tengo un índice que es muy importante que es el

índice de mercado donde me va a decir si el inmueble vale igual, más o menos

que el valor físico, finalmente en mi ponderación, el valor final lo determina el

índice de mercado.

Y el mercado obviamente refleja un contexto urbano, entonces concluyendo /.son

meramente informativos, o tienen un peso específico en el valor del inmueble?

Bueno son informativos para el cliente pero todo lo que viene en el avalúo si es

parte de una información importante para la toma de decisiones en cuanto al valor

de ese documento.

Quisieras agregar algo más respecto a estos puntos que acabamos de señalar?

Para uno como valuador la prioridad debe ser la de conciliar entre dos partes,

cuando dos partes quieren llegar a un trato, a un arreglo y contratan dos

valuadores, y esos dos valuadores son transparentes y hacen su trabajo como

debe de ser se concilia y se lleva a cabo esa transacción, si en otros casos hay

valuadores o personas que influyen, súbele al avalúo el que vende y el que

compra bájale al avalúo y el valuador es deshonesto, no va a haber transacción,

79

entonces, que nos quede claro que el valuador es como un juez que va a

determinar un valor justo para que dos personas se pongan de acuerdo en la

compra-venta de un inmueble.

80

Arq. Javier Martínez Díaz


25 años

¿Cuál sería la necesidad de llevar a cabo un avalúo?

Dependiendo del destino que le vayan a dar al avalúo, hay opiniones de valor que

pide alguien que va a vender una propiedad y allí prácticamente uno no abunda en

los datos propios de lo que sería un avalúo formal, hay quienes solicitan

justipreciaciones de los inmuebles para saber en cuanto se pueden rentar siendo

estos muy concisos, regularmente se emiten en una hoja.

Otro destino es cuando vas a vender el bien inmueble y requieres un

avalúo, sobre todo aquí en Jalisco que requieres un avalúo catastral para la

transmisión patrimonial requiriéndose otro tipo de avalúo en el que los datos que

se ponen en el formato que ya esta establecido por el gobierno del estado o los

municipios; hasta cierto punto es muy sencillo.

En un formato como el de la Sociedad Hipotecaria Federal o de un avalúo

bancario, si te piden llenar un formato más abundante en información. Además

dependiendo su finalidad son los valores porque en el caso de los avalúos

catastrales los valores que resultan son meramente fiscales, donde uno se

concreta a consultar tablas catastrales y emitirlo, y en los otros casos ya entra otro

tipo de metodología en donde tienes que tomar en cuenta el mercado para poder

emitir un valor.

Los datos que mencionas que llevan los formatos establecidos ¿están agrupados

significativamente o no hay agrupación de datos?

Si lo hay, de hecho desde que la Comisión Nacional Bancaria agrupaba a los

valuadores, en algunas de sus circulares se significo porque venia un formato de

avalúo en el que se tenia que cumplir con todos los señalamientos y es el que

adoptaban todos los bancos, algunos con otros datos mas pero el formato mínimo

de avalúo era el que como entidad normativa proponían.

¿Y de gue apartados hacia mención ese formato?

81

Bueno el formato viene estructurado prácticamente como viene hoy en día los

formatos de la Sociedad Hipotecaria Federal, hay que poner datos generales del

solicitante, donde esta ubicado el bien inmueble, posteriormente entra la parte del

terreno, dimensiones, y una descripción del uso que tiene el bien inmueble,

después viene si se trata de un predio que tenga construcción, una descripción

del tipo y elementos de la construcción, se menciona en que condiciones esta la

parte estructural, la parte de acabados, lo que son las instalaciones. Para saber

las condiciones en las que esta, otro dato importante es saber la edad que tiene la

construcción, porque esto es significativo ya en la conclusión del valor.

/.Consideras que todo lo anterior tiene una repercusión en el valor?

desde luego que si, por ejemplo, debes señalar que uso tiene el bien inmueble, los

coeficientes de ocupación del suelo, que en este caso en Jalisco, están

establecidos en el plan de desarrollo urbano y con la consulta que haces a los

planes parciales te menciona que uso tiene y dependiendo del uso repercute en el

valor porque no es lo mismo tener un inmueble con uso comercial que un

inmueble con uso habitacional, y también por ejemplo cuando son terrenos en

breña y que ya están clasificados, de sus usos dependerá su aprovechamiento

incidiendo definitivamente en el valor

/.Deseas agregar algo más?

Solo definir los usos que puede tener un avalúo, porque volvemos a lo mismo,

muchas veces se encuentra uno con la opinión de valor que tiene que dar

respecto a diferentes tipos de bienes inmuebles y aunque parezca increíble

muchas veces los inmuebles tienen diferentes valores, si es comercial tiene otro

valor, si el bien inmueble tiene un buen proyecto es otro valor, también la

ubicación del predio tiene que ver, por ejemplo, una casa que esta ubicada en una

zona popular la misma construcción tiene otro valor en una zona residencial, sus

valores cambian, la perspectiva misma de la generación de una rentabilidad

cambia.

Por un lado los usos que vaya a tener ese bien y el potencial hay que

tomarlos en cuenta para poder emitir un valor.

82

Inq. Juan Pedro Delqadillo Jiménez


14 años.

/.Cuál sería la necesidad de llevar a cabo un avalúo?

Primero se necesita que haya una persona interesada en saber cuanto vale su

propiedad, no necesariamente los avalúos deben ser con fines de traslado de

dominio o catastrales, ni bancarios, ni para un crédito o apalancamiento, el

valuador debe cumplir con la función de ser un verdadero asesor de la personas

en la determinación del valor de un inmueble para que él tome una buena

decisión, sin dejar de lado como lo mencione, la valuación catastral, para créditos,

es un campo muy amplio.

Considero que el valuador se ha perdido únicamente en hacer avalúos

catastrales o bancarios, creo que la valuación va mas allá. El valuador debe ser

un profesional que debe asesorar las personas en la toma de decisiones, si lo

vemos desde este punto de vista nuestra función en el caso de la valuación

catastral sería: actualizarle el padrón, el catastro debería de confiar en sus

valuadores, darle los datos técnicos que tuviera para que el valuador vaya y los

corrobore y si no están tal cual, los modifique con su criterio y experiencia para

que ellos confiando en los ojos del valuador pueda actualizar sus datos regístrales

así como su cartografía.

En cuanto a la función del valuador para créditos, realmente el valuador es

los ojos del banco, de la sociedad hipotecaria federal, del infonavit, de la opinión

del valuador depende que el crédito se otorgue o no, así como el monto del crédito

que se va a otorgar. Yo no puedo llegar como cliente de un banco a solicitar un

crédito y decirle que quiero 1 millón de pesos de crédito porque mi casa vale 2, el

banco no confía en mi palabra, necesita la opinión de un experto, que

normalmente es un valuador externo del banco.

Para mi lo más importante es el mercado que no estamos atendiendo, la

gente que esta comprando o vendiendo una casa que en un momento

determinado no sabe a quien recurrir para saber en cuanto la va a ofertar, a

83

nosotros nos cuesta el mismo trabajo hacer un avalúo para un banco que para un

cliente en particular, sin embargo, lo despreciamos no lo vemos como un campo

de trabajo..

Dentro de esa ardua labor del valuador en donde se requiere un avalúo ¿Se

cuenta con algún formato preestablecido para llevarlo a cabo?

Los formatos catastrales en el Edo. De Jalisco que no esta en ley ni reglamento,

digamos que es un formato sugerido y cada municipio lo ha modificado a su

conveniencia, sin embargo, el formato es carente de muchas cosas, hay

municipios que te piden una foto, puede ser a color o blanco y negro, hay otros

que te piden 5 fotos, no hemos homologado ese formato, pero lo mas triste es que

no hemos llegado a la retroalimentación, a mi me gustaría que los catastros

tuvieran un formato en el sistema de internet o en el sistema gráfico que me

permitiera modificarlo adentro, que yo al llegar a mi computadora pudiera hacer el

croquis a escala, que le pudiera poner que tipo de construcción tiene, clasificar si

es un nivel o dos, y podérselos retroalimentar.

El formato es simplemente una guía donde llenamos datos, por el momento

los avalúos catastrales se hacen de manera sistemática mediante el llenando de

formas con los datos que se obtienen de los catastros municipales..

En el caso de los avalúos bancarios o de la sociedad hipotecaria federal,

refiriéndonos a ellos como avalúos para instituciones de crédito sea cual sea el

caso, ellos cuentan con formatos establecidos en función de las necesidades de

sus ejecutivos de obtener información, no tanto de la necesidad de saber si la

casa es buena o mala, simplemente de saber en que calidad están recibiendo, que

vida útil les queda,

Las instituciones piden que los inmuebles no tengan una vida útil menor a la

vida del crédito, esto tiene un sustento, a ellos les importan ciertos datos y diseñan

esos formatos en función de la necesidad de cada institución.

A mi como valuador no me interesa saber si el bien esta gravado o no, sin

embargo, con los formatos actuales nos entrega la información el cliente y

nosotros nos damos cuenta, profesionalmente debemos de anotar si vemos que

en la hoja del registro publico de la propiedad existe un gravamen, pero donde los

84

valuadores nos perdemos, es cuando realmente vemos una falla social,

económica o de riesgo, sabemos que hay zonas vulnerables como sería el caso

de áreas susceptibles de inundación o de invasión y si no lo señalamos, estamos

mintiendo y creo que en eso si es muy importante, aun utilizando el formato que

ellos nos dicen con la información que nos da el cliente y la que nos proporciona el

ejecutivo bancario.

Debemos de ser concientes de lo que estamos entregando, si el bien no

tiene más de 20 años de vida útil, pues no lo va a tener, no mentir para que le den

el crédito, que acorten su plazo del crédito, y es problema de ellos, no debe ser

nuestro problema.

En el caso de tus avalúos particulares /.qué formato utilizas?

Aplico una metodología similar a lo que hacia antes la Comisión Nacional

Bancaria, pero el formato lo he hecho más amigable, yo aquí parto de que en un

avalúo catastral o un avalúo para instituciones, quien lo va a revisar es una

persona que conoce de avalúos, una persona que se va a ir directamente a los

datos, a revisar lo que tiene que revisar, para dar o no el crédito, va a pasar o no

el aviso de transmisión de dominio, va a autorizar o no el avalúo.

Pero en la valuación yo la llamo personal porque no me la esta pidiendo

una institución, ni el catastro, me la esta pidiendo una persona para saber cuanto

vale su bien, tengo que hacer un formato amigable, donde yo le pueda explicar a

él, porque la determinación del valor de su bien, recordemos que en la valuación

comercial personal lo difícil es hacer entender a la gente que su bien no vale, lo

que el cree, de repente hay gente que piensa que sus bienes valen un dineral

porque les tienen mucho aprecio, de repente no saben lo que valen, cuando creen

que vale $2 y vale $4 voy a quedar doblemente bien, mi problema es lo contrario

cuando la gente piensa que vale $4 y realmente vale $2 porque para podérselo

demostrar con números mediante una metodología, tengo que hacer un formato

amigable para que a el se le haga cómodo de interpretar.

/.Qué aspectos tomas en consideración en tu formato amigable, lo tienes por

apartados?

85

Normalmente trabajo por libros donde en cada pestaña voy poniendo los datos,

yo tengo una hoja de captura, si el cliente me da el numero de escritura, lo pongo,

si el no me da información señalo la que pueda investigar regularmente la que me

proporciona la dirección del catastro, las medidas que yo pueda tomar, aunque en

la actualidad es fácil conseguir una cartografía. De allí parto, si el cliente me diera

la escritura y además tengo la cartografía que bueno porque puedo corroborar la

información y hacer los señalamientos conducentes.

En terrenos rústicos nos ha tocado inclusive, hasta mandar medir el terreno

con un topógrafo, porque de repente vemos que la escritura se hizo en los años

60, no hay un plano es un croquis, por lo que no hay un levantamiento formal,

muchas veces a la gente le sorprende que hay superficie de mas o de menos,

entonces de allí parte el convencimiento de uno, de decir, yo te puedo valuar por

hectárea el terreno que tu me dices, sin embargo lo correcto seria que midieras

para que supieras cuanto vas a vender.

En lo urbano es menos complicado, porque la cartografía catastral ya casi

existe en todos los municipios, buena mala o regular, nosotros tomamos esa

información catastral y la escritura, vamos a ver el inmueble y las modificaciones

que tenga la finca con relación a la cartografía, la consignamos para cuando

hagamos el avalúo.

Para este tipo de avalúos, recomiendo que le pongan que es un avalúo para

negociación entre particulares, nos vamos a quitar muchos problemas, por

ejemplo, si alguien lo quiere utilizar para algún litigio, donde después tenga que ir

al juzgado a ratificar mi dictamen, simplemente al mencionar que es para una

negociación entre particulares y no para un fin litigioso, me deslindo de cualquier

responsabilidad civil, he ahí lo interesante.

Posteriormente en la ubicación trato de describirla lo mas cordialmente

posible, si tengo la cartografía digital, insertar el predio en su contexto, para que el

propietario se de cuenta de que realmente es su predio, en ocasiones les

sorprende la forma, porque aunque ese espacio lo viven todos los días, a la hora

que lo ven en un plano creen que no es y a la hora que lo caminan con uno se dan

86

cuenta de que realmente existe ese recoveco o esa profundidad o el patio es tan

grande que el no se daba cuenta o pequeño y apenas medio ventila.

De allí llegamos a una investigación de mercado igual como si fuéramos a

hacer un avalúo bancario, tenemos que investigar la zona, cuando uno se dedica a

esto tienes una base de datos, tienes gente que te esta retroalimentando y lo más

importante hay zonas donde no hay operaciones frecuentes y nosotros podemos

hacer homologaciones.

Ya bien definido el formato y el mecanismo de homologación, te da valores

muy cercanos a la realidad, lo único que si no debe hacer un valuador es imponer

valores, en el momento en que el valuador por su real saber y entender dice que el

inmueble vale tanto esta desvirtuando la valuación, no esta llegando a un valor

objetivo y esta engañando al cliente.

Y en lo que respecta a las características urbanas. ?

Te pudiera decir que para el valor de calle o zona realmente no tiene mucha

importancia sí describo con que infraestructura cuenta, donde yo vivo es muy

común que una calle que tiene empedrado valga mas que una que tiene concreto

hidráulico porque esta más cercano de algún punto que a la gente le gusta mas, y

yo no voy a imponer el valor, yo no voy a decir que porque tenga concreto valga

mas que donde tiene empedrado, si el mercado paga mas donde hay empedrado,

así lo tengo que consignar, esta característica del valor de una calle, yo no la

puedo determinar, me la va a determinar el mercado, por eso te digo que yo no

puedo ser un impositor del valor, soy un estudioso del valor.

En las investigaciones que hacemos valuamos la calle, si se vendió un lote

en la calle siguiente, si se vendió uno a tres calles, si se vendió enfrente, todos

esos datos nos van sirviendo, porque ya con los factores de homologación,

llegamos a valores muy cercanos, la infraestructura es importante claro, pero el

mercado te lo va reconociendo o desconociendo, los fraccionamientos que no

tienen agua o que batallan con el agua, que les llega dos veces por semana, la

gente no paga por esos terrenos, donde no hay servicio de transporte urbano la

gente en el mercado te lo reconoce por eso los fraccionamientos de objetivo social

desarrollados para vivienda popular, están adquiriendo valores tan altos, porque lo

87

primero que hacen es servirlos, y servirlos bien, porque la autoridad esta sobre

ellos, son puntos que si la autoridad no verifica que se sirvan bien, van a generar

zonas de conflicto y lo primero que les dan es un camino, le dan un servicio

publico, porque se da una concentración de personas con una necesidad de

moverse, por lo que tienden a subir los valores, sin embargo llegan a un valor y se

estancan y lo van conservando, esto es precisamente lo que estudiamos nosotros

en cuanto al terreno.

Muchas gracias Juan Pedro.

88

Inq. Fernando Navarro Ibarra

¿Cuánto tiempo tienes dedicándote a la valuación inmobiliaria?

6 años.

En tu actuar durante este tiempo /cuál sería la necesidad de llevar a cabo un

avalúo?

Requerimos de un avalúo, porque el valor es un tema por demás subjetivo y todo

aquello que esta sujeto a la subjetividad tiene que estar reforzado con todos

aquellos datos que pudieran convertirlo en un modelo matemático, de hecho si

todo lo que tuviera que generarse como una información, pudiera estar reforzado

como un modelo matemático sería ideal, podrías pronosticar hasta la conducta.

Un avalúo precisamente por estar supeditado a factores que se alejan de

los aspectos concretos, debemos trabajar en ello, sobre eso tienes que obtener

todos los datos posibles que lo puedan convertir en algo concreto, por eso creo

que necesitamos un avalúo, porque estamos hablando del valor de las cosas, y en

el valor su característica es la subjetividad, porque esta supeditado a muchos

factores que muchas veces tienen que ver hasta con la sensibilidad y de allí para

mi su relevancia.

¿De que datos estas hablando, o como podrías agrupar esos datos para

determinar un valor?

Parafraseando a un tipo que se llama James Brown (no el cantante) recuerda

aquellos factores que determinan el valor de un inmueble: ubicación, ubicación,

ubicación.

El inmueble donde esta ubicado, es el primer factor que determina su valor,

pero a su vez esa ubicación, esta supeditada a una coordenada, a una nación, a

un estado, a un pueblo, a la zona de la ciudad y esa zona esta integrada por una

serie de factores que la hacen o no deseable, los servicios que tiene, si es

contaminante, si socialmente es una zona tranquila o problemática, si los servicios

que recibe son de buena calidad, si son servicios completos o con mayor número

de servicios, toda esa serie de datos que participan dentro de la ubicación del

inmueble, le van a dar mayor o menor valor dentro de la percepción del valuador.

89

/.Además de las características urbanas, algún otro apartado que tomes en cuenta

para tu valor final?

Están otros factores que se alejan o están fuera del alcance del valuador que son

factores como la negociación, o la oportunidad, o factores socioeconómicos,

obviamente si estas en una época en la que el factor económico esta

caracterizado por la liquidez, por la bonanza dentro de las actividades

empresariales o las actividades del negocio, entonces eso hará, no solamente que

un bien inmueble sea o no deseable, sino que sea o no comprado y ese factor

participa para que aumente o no el valor del inmueble, obviamente si hablamos del

caso contrario, si existe una recesión los inmuebles se van casi a valores de

remate, valores mas bajos que el valor físico.

Esta supeditado a lo que la gente pueda comprar, ese es un factor que no

esta dentro del entorno urbano, participa dentro de un entorno más global

socioeconómico, lo mismo si es un inmueble que se encuentra en una bonanza

económica, puede haber una participación muy dinámica en la economía, sin

embargo esta en un punto donde socialmente no es deseable, es un punto donde

se han generado crímenes, robos o simplemente los vecinos no hacen una

convivencia adecuada, al menos que toda esa información quede oculta, o haya

posibles compradores que no se fijen en eso, sino que satisfaga alguna de sus

necesidades básicas.

/.Cómo vas agrupando todos estos factores hasta llegar a un valor?

Primero describo quien es el que valúa y luego menciono donde pueden ubicarme,

por si necesitan alguna información adicional, o ratificar alguna información, etc.,

después menciono quien me encarga ese avalúo, la fecha en que se hace el

avalúo, objetivo o fin del avalúo, describo donde esta ubicado, cuales son sus

colindantes y sus dimensiones, cual es su superficie, la zona donde esta ubicado,

si tiene un posible domicilio, porque puede no tenerlo y describo lo que el entorno

contiene: Infraestructura, pavimento, líneas de agua potable, etc. y las

características de cada una de estas, si es una superficie con concreto hidráulico,

si los servicios de infraestructura son aéreos, subterráneos y la calidad de los

mismos.

90

También verifico si es una edificación, que dimensiones tiene, en cuantos

niveles, su edad y estado de conservación, su método constructivo empezando

por los cimientos hasta la calidad de los acabados.

En la siguiente parte menciono las partes que integran su valor, el terreno y

la edificación en su caso, homologando los valores de la zona, la edificación de

acuerdo a sus características veremos comercialmente que valores pudiera tener,

llegamos a un valor el cual opino que ese es el valor que pudiera pagar el

mercado, aunque su valor físico difiera, ya sea mayor o menor, y finalmente

establezco porque llego a ese valor.

/.Deseas agregar algo más?

No, creo que más o menos esa es la idea.

91

Arq. Raúl González Uribe v J. Alberto Ruiz Boiorquez

/.Cuánto tiempo tienen dedicándose a la valuación?

Aproximadamente más de 4 años

Y en ese tiempo que tienen ustedes dedicándose a la valuación /.porqué

consideran ustedes la necesidad de llevar a cabo un avalúo?

Alberto. Depende mucho del propósito por el que se vaya a hacer el avaluó,

sabemos que hay avalúos catastrales, comerciales, hipotecarios entonces primero

antes que nada hay que saber cual es el propósito del avalúo para poder

empezarlo a desarrollar.

Raúl. Debe de haber un propósito, para hacer el avalúo, generalmente y a

lo que estamos acostumbrados es conocer su valor comercial, eso es lo que la

mayoría de ocasiones yo me he topado para el propósito de lo que se hace el

avalúo, pero sin embargo bueno pues ya en lo personal cada cliente lo toma para

lo que más le convenga, puede ser para un valor estimativo, para comercializar su

finca, heredarla, o simplemente saber cuanto tiene, pero si debemos concluir en

un valor.

Y ya dentro de ese esquema de realización del avalúo, /.se tiene algún formato

establecido para llevarlo a cabo?

Si, depende del formato en particular que cada valuador maneja o los formatos

que se manejan en las diferentes instituciones, por ejemplo: antecedentes,

características urbanas, elementos de la construcción, eso es para todos los

avalúos, y cada quien le da el formato que uno quiere, a lo mejor uno lo quiere

hacer con diferente estilo, forma, color y tipo de letra, pero el contenido es el

mismo, tanto el personal como el de todas las instituciones.

Asimismo, las tendencias y elementos integrales a valorar van cambiando y

debemos estar pendientes de ello para considerarlo en nuestros avalúos, por

ejemplo: en lo que se refiere a la capitalización de rentas se tienen nuevos

enfoques para determinar las tasas aplicables a los inmuebles, no es lo mismo

contemplar una tasa como antes se veía, casi unánime, sin importar genero o

condición. Con estos nuevos enfoques se obtienen más datos de soporte para

92

establecer las tasas de capitalización de rentas y deducciones pertinentes, por

eso, debemos mejorar y actualizar día con día el formato que utilicemos..

/.Para tu avalúo en los apartados previos a la determinación del valor, a que

conceptos les darías más relevancia?

Básicamente los que influyen directamente en su valor, porque se puede tener una

primera presentación de la finca, a lo mejor en la primera hoja, es como estar

conociéndolo, pero en seguida se debe ir directo a los factores que influyen

directamente en el precio..

Por ejemplo, en antecedentes /.Qué señalarías?

El origen de como surgió la finca, si esta desarrollada en un terreno de un

fraccionamiento, con sus características, los ingresos, la accesibilidad que se tiene

de llegar a la finca, si fue hecha para el uso que esta destinado, es como

conocerle su pasado y actualmente lo que tiene, las dos cosas.

Y en lo que se refiere al contexto urbano /.Qué señalarías Alberto?

En el contexto urbano: el tipo de servicio que cuenta alrededor de la misma

vivienda, por ejemplo no es lo mismo tener una calle empedrada a una de

concreto, cuando tu quieres comprar algo no nada más te fijas en la casa, sino en

lo que hay también alrededor, como es su contexto urbano, que tipo de servicios

te van a brindar. Tu puedes estar cerca de un templo y a lo mejor eres joven y no

te agradaría que todos los domingos te estén estorbando tu cochera pero al revés

si es para una persona mayor y le gusta estar yendo a misa pues va a estar

contenta porque el templo lo tiene afuera de su casa, es el caso que yo tengo,

para mí me molesta que se estacionen afuera de mi cochera todos los domingos,

pero bueno son situaciones que no nada más son dentro de la vivienda sino que

es alrededor.

Otro factor que yo veo es el pandillerísmo, tu en la mañana puedes pasar

la visita a tu casa y la ves muy bien, muy agradable, pero en la noche en esa

esquina se junta toda una pandilla, entonces tienes que analizar que tipo de zona,

que tipo de servicios tiene, como es socialmente, de igual forma si hay un tianguis

va a ser muy molesto, tu fuiste un martes no un domingo y el domingo es el día

que se pone, tu la viste y dijiste a me gusta mucho pero no sabes que pueda ser

93

una zona como el baratillo que se esta expandiendo que no hay un control,

entonces, tu casa te la van a afectar, si es un factor importante socialmente,

urbanísticamente y contextualmente.

¿Y cómo ponderas esos detalles que acabas de señalar para que afecte o premie

tu inmueble numéricamente?

No es fácil, depende mucho de donde quisieras vivir, porque como el caso del

templo, si tienes una edad que te gusta estar cerca de un templo bueno pues lo

vas a ver como factor uno, si tienes una edad más joven y no quieres estar cerca

de un templo pero vas a estar cerca de un club, pues para ti va a ser uno, esta

más bien en función de donde quieres vivir y como quieres vivir, entonces el que

va a comprar la casa debe ponderar esos factores, porque a lo mejor tu puedes

dar un valor pero al cliente no le importa el puede pagar eso y más, pero hay otro

que dice yo ahí no vivo ni aunque me paguen.

/.Entonces podemos decir que serán puntos a considerar por el comprador, no por

el valuador refiriéndolo en lo económico?

Yo lo señalaría como un factor o un punto de vista del valuador que le anticipe al

comprador como es la zona, nada más, ósea como un antecedente de que se

desarrolla en esa colonia.

Consideras que son meramente informativos para el avalúo v el señalamientos de

las medidas, linderos y superficies del terreno como un apartado independiente,

/.también será meramente informativo o tendrá una repercusión al final en su

valor?

No bueno, las medidas y linderos te dan cierta formalidad, la descripción correcta

con la presentación fiel del inmueble lo hace más objetivo, pienso que si no van

esas medidas y colindancias, de alguna manera no pasaría nada, vamos no son

indispensables.

Hablas de la descripción correcta /.cuál sería?

La fuente que yo en lo personal manejo y es por la que me quiero ir, son las

escrituras, la fe notarial te da certidumbre, porque a veces una fuente, por ejemplo

de catastro, como lo hizo masivamente puede tener sus errores, o la del solicitante

94

que te dijo, puede ser subjetiva o falsa y no es fiel, entonces considero que las

escrituras es lo más acercado a la realidad y con sustento legal.

De alguna manera es lo que ampara su propiedad ¿pero que sucede si

físicamente no contesta con la escritura, Alberto?

La escritura es un documento oficial que debe contestar con la realidad, pero que

pasa si tú vas y mides una finca o un terreno que no coincide, bueno, entonces no

es lo real lo que marca la escritura. Por lo que debes hacer una visita física y

medir, si no coincide en principio el propietario debe limitar bien sus linderos,

porque al fin y al cabo, volvemos a lo mismo, tu estas informando lo que te esta

entregando el cliente, tú al cliente le pides copia de escritura o un certificado de

libertad de gravamen y tu vas y crees que eso es lo que tiene, pero si no lo tiene,

claro que si va a afectar.

Entonces tu nada vas a decirle al cliente, le vas a informar, mira tu terreno

lo fui a visitar y no tiene las medidas y colindancias que me estas diciendo, tú lo

tienes que arreglar, ósea, volvemos a lo mismo, es informativo pero eso si influye

en un valor porque no es lo mismo 100 m2 que 150 m2 y el determinará que

proceso seguir, si legalmente mete un juicio es responsabilidad del propietario no

del valuador.

Y en la realidad para todos lo avalúos que ustedes hacen /.llevan acabo esa

medición física del inmueble o solo en algunos casos?

Si hacemos la medición física en cada visita y cuando vemos que a veces

coinciden dos o tres linderos, damos por entendido que coincide lo demás, con la

experiencia vemos que si hay una medición en las escrituras y la describes como

una finca rectangular o regular (como se conoce) y nos hacemos presentes en el

inmueble y vemos que tiene un recoveco o algo, ya de ahí nos da la pauta para

poder hacer la medición de todos los linderos y sacar todas las medidas ya de uno

por uno.

Ampliando un poco la respuesta de Alberto, cuando han sucedido esos

casos, en lo personal, saco el avalúo con su respectiva nota, manifestando lo que

tiene inscrito en la escritura y lo que tiene físicamente en posesión, por lo que si

tiene dq más o de menos mientras no este totalmente en regla, podría variar su

95

valor, pero si, no es responsabilidad del valuador, limitamos nuestra intervención

en hacer la observaciones pertinentes y emitir nuestro juicio de valor.

Muchas gracias, les agradezco a los dos que hayan aceptado esta entrevista

96

Arq. Héctor García Curiel

/.Cuánto tiempo tienes de dedicarte a la valuación inmobiliaria?

Tengo aproximadamente 20 años en esta actividad de la valuación.

/.Cuáles serían los requerimientos necesarios para la elaboración de un avalúo?

Si, yo creo que un avalúo tiene diferentes enfoques, el objeto y el propósito son

puntos determinantes para poder definir el criterio que se va a aplicar en todo el

proceso y la metodología de la elaboración del avalúo, creo que todos los puntos

que aparecen en un avalúo son importantes, sobre todo en el aspecto de

antecedentes, hay uno específicamente que en lo personal me parece que es

básico y que antes no se llevaba eso a un peso específico dentro del resultado del

avalúo, que es el asunto del uso del suelo.

Considero que esa es una parte que le pega muchísimo al valor, sobretodo

hablando de la reglamentación a nivel Jalisco e inclusive a nivel federal,. El uso

del suelo es una parte que indudablemente es un factor determinante, en años

anteriores, eso era un renglón que muy poca o nada importancia se le daba y que

finalmente se manejaba como relleno y no tenia ningún efecto y ninguna

consideración en la conclusión del avalúo, hoy por hoy de acuerdo a las

disposiciones legales, el uso del suelo, impacta en el valor final de un avalúo.

/.Para la elaboración de los avalúos tienes va un formato preestablecido?

Si, tengo varios formatos preestablecidos, en los que obviamente de acuerdo al

enfoque y al propósito final del avalúo, es el que elijo como más conveniente.

/.Y que componentes tomas en consideración en la elaboración de tus avalúos?

Principalmente en los antecedentes: quien lo solicita, el objeto, el propósito del

avalúo, la descripción muy clara y precisa del bien que se este valuando, las

características del mismo, describir todos sus elementos, como lo comente hace

un momento, el aspecto del uso de suelo, la localización exacta, hoy cada ves los

sistemas de localización son también un tema muy importante en la que a los

valuadores se nos esta planteando la posibilidad de poder utilizar estas

herramientas de localización georeferenciadas de cualquier inmueble para poder

97

ubicarlo con toda precisión en su sistema de coordenadas y creo que eso le da

exactitud y precisión también al avalúo.

Y estos apartados que tu mencionas, salvo el de uso de suelo que va me lo

acabas tú de referir /.tiene repercusión en el valor o son meramente informativos

para ti?

Yo creo que si tienen repercusión en el valor, quiero imaginarme por ejemplo: que

en un avalúo su objeto final o propósito, fuera investigar el valor para efectos de

aseguramiento o de contratar una póliza de seguro, yo creo que ahí hay criterios

muy definidos que nos obligan a tomar en cuenta todos estos aspectos de

antecedentes para la conclusión final.

Imagínate que un cliente requiere el avalúo para efectos de asegurarlo ante

una compañía, los criterios para las compañías de seguros es que aseguran el

bien inmueble edificado, ahí no importaría mucho el tema del valor del terreno

porque finalmente el terreno no seria motivo de aseguramiento, a la tierra no le va

a pasar nada, si en cambio a las estructuras que estén sobre ella, el tema de la

cimentación probablemente para ese propósito y para esos efectos, no tuviera

mucho que ver, porque dentro de los intereses de pago de las compañías de

seguros, pagan todo lo que este del nivel del suelo hacia arriba y en ese caso la

cimentación pudiera no tener una incidencia o peso importante sobre el avaluó, si

en cambio bajo esa óptica y ese propósito, el aspecto de las construcciones son

determinantes en cuanto a definir todas sus características físicas, de acabados,

de materiales, de sistemas constructivos, porque reponer esa construcción ante

algún siniestro sería la esencia de ese avalúo.

Y en el caso de los antecedentes /tienen un peso específico?

Yo creo que no, bueno tienen un peso específico en cuanto que le dan

certidumbre al avalúo, te dan una definición precisa de quien te lo solicita, con que

objeto, quizás son de las partes que menos le contribuyen a la conclusión del

avalúo en términos económicos, pero en términos de claridad y de definición del

bien que estas valuando si tienen un peso especifico, matemáticamente quizás el

resultado no se vea afectado si es Juan o es Pedro quien lo solicita, pero en

98

cuanto a sustentabilidad del documento, creo que si son puntos que le otorgan

certidumbre a un avalúo.

Y en lo que corresponde al terreno, forma v dimensión /.cómo repercute en el

resultado o también son meramente descriptivos?

No, indudablemente que la forma, la geometría que tiene, son cosas que le pegan

directamente al valor de sobre manera, considero que son puntos que se deben

tomar en cuenta para la conclusión final del avaluó.

Muchas gracias, te agradezco que hayas aceptado la entrevista

99

^ I I cr fciBLIOTECA

AVALÚO DE INMUEBLE OBJETO DE CRÉDITO GARANTIZADO A LA

VIVIENDA

a SÍNTESIS DEL AVALÚO

1. Clave del avalúo:

2. Fecha del avalúo.

3. Clave Única de Vivienda (CUVI).

4. Número de registro Infonavit (de ser

aplicable).

5. Número de registro del conjunto

Infonavit (de ser aplicable).

6. Clave del controlador que certificó el

avalúo.

7. Clave del perito valuador que realizó

el avalúo.

8. Intermediario financiero que otorga el

crédito.

9. Constructor para el caso de vivienda

nueva.

10. Propósito.

11. Inmueble avaluar.

12. Calle y número.

13. Nombre del conjunto (de ser

aplicable).

14. Colonia.

15. Código postal.

16. Delegación o municipio conforme a

catálogo IN EG I.

17. Entidad Federativa conforme a

14006061410001354

17/03/2006

0

0

0

0406975

0301069

Hipotecaria Su Casita, S. A. de C. V.

GIG DESARROLLOS INMOBILIARIOS,

S.A. DE C.V.

ORIGINACIÓN

CASA EN CONDOMINIO

SAN VALERIO 1490-13

CONDOMINIO SAN HERIBERTO REAL

DEL VALLE

SAN JOSÉ DEL VALLE

45650

97 TLAJOMULCO DE ZUÑIGA

14 JALISCO

100

catálogo INEGI.

18. Número de cuenta predial.

19. Referencia de proximidad urbana.

20. Infraestructura disponible en la zona

(en porcentaje).

21. Clase del inmueble

22. Vida útil remanente en meses.

23. Año de terminación o remodelación

de la obra en formato AAAA

24. Unidades rentables generales.

25. Unidades rentables

26. Superficie de terreno en m2.

27. Superficie construida en m2.

28. Superficie accesoria en m2.

29. Superficie inscrita o asentada en

escritura pública en m2.

30. Superficie vendible en m2.

31. Valor comparativo de mercado.

32. Valor físico del terreno.

33. Valor físico de la construcción.

34. Valor físico de instalaciones y

elementos comunes.

35. Otros valores estudiados.

36. Valor concluido.

37. Firmas del controlador y del perito

valuador.

Institución que practica y certifica el

avalúo: (sello)

Controlador: (firma)

No se proporcionó

DE EXPANSIÓN

100.00

INTERÉS SOCIAL

720

2006

0

1

102.41

70.15

0.00

66.99

70.15

$427,915.00

$ 202,769.80

$ 280,600.00

$10,836.00

$0.00

$428,000.00

Nombre: VIASC GRUPO

INMOBILIARIO, S.A. DE C.V.

Autorización S.H.F.: 14006

Nombre: Carlos García Curiel

101

Valuador: (firma)

Profesión: Ingeniero

Cédula profesional: 425425

Postgrado (en su caso): Especialista en

valuación



Nombre: Honorato Martín Villa Zamora

Profesión: Ingeniero


Postgrado (en su caso): Maestrtía en

valuación



a PARTICULARIDADES

Declaraciones y advertencias: se realizaron las siguientes verificaciones:

o La identificación física del inmueble coincide con lo señalado en la

documentación: Si

o Las superficies físicas observadas coinciden con la documentación: Si

(con la aproximación esperada para alcance de avalúo)

o Se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble: Si

(con el alcance esperado para efectos de avalúo)

o El estado de ocupación del inmueble y su uso: Si

o La construcción del inmueble según el plan de desarrollo urbano

Vigente (en su caso) Si

o El inmueble es considerado monumento histórico por el i.n.a.h. No

o Es considerado patrimonio arquitectónico por el i.n.b.a. No

a ENTORNO

Clasificación de zona:

Referencia de proximidad urbana SHF:

Tipo de construcción predominante en

calles circundantes:

índice de saturación en la zona:

Densidad de población:

Nivel socioeconómico:

Vías de acceso e importancia de

las mismas:

Habitacional densidad alta plurifamiliar

horizontal

De expansión

Casas habitación en dos niveles de

mediana calidad en privadas

60%

Alta

Medio Bajo

Anillo Periférico Sur: Vía de acceso

controlado, Av. Adolfo B. Horn: Arteria

Colectora

> Infraestructura disponible en la zona:

o Agua potable con suministro al inmueble

o Drenaje y alcantarillado con conexión al inmueble

o Electrificación red aérea y subterránea con acometida

o Alumbrado público subterráneo

o Vialidades de asfalto 8.00 m., de ancho

o Banquetas y guarniciones

> Otro servicios:

o Gas natural con suministro al inmueble

o Red telefónica aérea con acometida

o Señalización y nomenclatura

o Transporte urbano / suburbano, proximidad 1000 m.

o Vigilancia municipal o privada

o Recolección de basura municipal o privada

103

> Equipamiento urbano

o Iglesia, mercado, plaza pública, parque /jardín, escuela, hospital, banco

• TERRENO

> Tramo de calle, calles transversales, limítrofes y orientación: 1 frente

Al Norte: Santa Josefina

Al Sur: San Heriberto

Al Oriente: San Valerio

Al Poniente: Límite del fraccionamiento

Configuración y topografía:

Características panorámicas:

Uso del suelo:

Coeficiente de utilización del suelo

(CUS):

Densidad habitacional:

Servidumbre y/o restricciones:

Medidas y colindancias:

UNIDAD PRIVATIVA 0 LOTE NUMERO

13 TRECE.- Identificada con la

nomenclatura oficial 13 trece de la

vialidad condominal San Heriberto del

condominio San Heriberto Real del Valle

de la Manzana "11" once de la Fracción

13 trece del fraccionamiento San José

del Valle, en el municipio de Tlajomulco

de Zúñiga, Jalisco.

Regular, plano

Ninguna

Habitacional densidad alta plurifamiliar

horizontal (H4-H)

0.685

87 viviendas por hectárea

Frontal 2 m., posterior 3 m.

Según escrituras

66.99 m2.

104

Superficie: de 66.99 m2 y las siguientes

medidas y colindancias:

AL NORTE:

AL SUR:

AL ESTE:

AL OESTE:

Al inmueble anteriormente descrito le

corresponde un porcentaje indiviso

sobre las área comunes del condominio

del:

En 4.06 cuatro metros seis centímetros

con la manzana número 10 diez.

En 4.06 cuatro metros seis centímetros

con la vialidad condominal San

Heriberto.

En 16.50 dieciséis metros cincuenta

centímetros con la unidad privativa o

lote número 14 catorce.

En 16.50 dieciséis metros cincuenta

centímetros con la unidad privativa o

lote número 12 doce

5.762184%

105

BIBLIOGRAFÍA

"Sociedad Hipotecaria Federal. "Actualización de lineamientos para avalúos".

En:Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado.

Diario Oficial de la Federación. México. 2005.

"Comisión Nacional Bancaria. "Instructivo para la formulación de avalúos de

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accionistas: propietarios permanentes o temporales de acciones de una sociedad anónima, esta situación los acredita como socios de la empresa y los hace acreedores a derechos patrimoniales y corporativos.

acciones: partes iguales en que se divide el capital social de una empresa, parte o fracción del capital social de una sociedad o empresa constituida como tal.

acción al portador: son las acciones suscritas nominalmente. pueden ser traspasadas por simple compraventa en la bolsa de valores.

acciones comunes: aquellas que, de acuerdo con los estatutos sociales de la emisora, no tienen calificación o preferencia alguna, tienen derecho a voto general interviniendo en todos los actos de la vida de la empresa (tales como elegir al consejo de administración o decidir las políticas de la empresa), sólo tendrán derecho a dividendos después de que se haya cubierto a las acciones preferentes, también se denominan acciones ordinarias.

acciones convertibles: aquellas que se emiten con ciertos privilegios adquiriendo, en un tiempo predeterminado, privilegios adicionales o distintos a los originales.

acciones preferentes: aquellas que gozan de ciertos derechos sobre las demás acciones que conforman el capital social de una empresa, dichos derechos se refieren generalmente a la primacía de pago en el caso de liquidación, así como a la percepción de dividendos, se emite con un dividendo determinado que debe pagarse antes de que se paguen dividendos a los tenedores de acciones ordinarias, generalmente no tienen derecho a voto.

aceptaciones bancarias (ab's): letras de cambio para financiar el comercio exterior e interior, giradas por una empresa mexicana y aceptadas por una institución de banca múltiple, con base en líneas de crédito que le ha otorgado a la empresa emisora, se colocan mediante oferta pública para operarse a través de la bmv y mediante oferta privada de las instituciones de crédito, para negociarse directamente con el público (operación extra bursátil)

acta de emisión: documento levantado ante notario público, que constituye la declaración unilateral de voluntad de una empresa de emitir títulos valor, conforme a la autorización de su consejo de administración, el acta debe contener la información del emisor, el representante, la descripción de los títulos emitidos, precio e importe de la emisión.

activo: es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos anteriores y del cual se puede esperar obtener ciertos beneficios económicos futuros, el término activo se utiliza para calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y derechos, tanto tangibles como intangibles, el derecho de propiedad de un activo es por sí mismo un intangible.

una parte de la propiedad de una entidad debe reconocerse como un activo cuando:

a) es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados con el activo. b) el costo del activo para la entidad puede medirse de manera realista, en términos monetarios y

con adecuado soporte documental. cualquier bien tangible ó intangible de valor que posee una empresa.

activo circulante: .- en el renglón del activo circulante de una entidad, constituido por el dinero y los otros recursos que serán convertidos a efectivo en las operaciones de la entidad, en un período corto de un año generalmente, en otras palabras, es el conjunto de activos que no se pretende utilizar de manera continua en las actividades de la entidad, algunos ejemplos son inventarios de materias primas o productos terminados, productos en proceso, inversiones a corto plazo y efectivo en bancos o en caja.

en ciertas circunstancias, un bien raíz que normalmente se considera un activo fijo, puede considerarse como un activo circulante, como es el caso de terrenos o construcciones que están en el inventario de una empresa inmobiliaria.

activo de inversión; son los terrenos y/o construcciones cuyo propósito es devengar un ingreso por renta y/o para la conservación o incremento de valor del capital, no se tiene para utilizarse en la producción o comercialización de bienes o servicios, para propósitos administrativos, ni para su venta en la operación normal del negocio. activo excedente:.- es el activo que le pertenece a una entidad pero que se considera superfluo para las operaciones corporativas, el valor de mercado de un activo excedente, se determina en un escenario de su mayor y mejor uso.

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activo fijo:- es un recurso no monetario tangible o intangible de larga vida, que se mantiene en una entidad con el propósito de utilizarse en la producción de productos o servicios y que no se vende en el periodo normal de las actividades de una entidad, en una empresa, el activo fijo está constituido principalmente por activos tangibles distribuidos en dos grandes categorías, es decir planta y equipo, (terrenos y construcciones), y equipo, además de otros activos de larga duración.

activo financiero: son los valores: oro, dinero y créditos contra terceros, así como el nombre genérico que se le da a las inversiones mobiliarias (acciones, obligaciones, bonos, etc.)

activo intangible:.- está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física como son: la posesión de conocimientos, experiencia aplicada, tecnología organizacional, exención de obligaciones fiscales, marca, distintivo gráfico o elemento de fama pública, relaciones con clientes y destrezas profesionales, que posea en exclusiva una persona física o moral, y que le dan una ventaja competitiva y posicionamiento en el mercado.

activo neto (o capital utilizado).- es una razón financiera que se calcula como activo total menos pasivo circulante (quitando financiamiento a corto plazo que causa intereses) = activo fijo + capital de trabajo para operación.

activo neto circulante (o capital de trabajo).:- es una razón financiera que se calcula como activo circulante menos pasivo circulante.

activo operativo:.- es un activo que se considera como requisito para las operaciones de un negocio en marcha

activo subyacente: bien o índice de referencia, objeto de un contrato de futuro o de un contrato de opción, concertado en la bolsa de derivados, los precios de los productos derivados son una función de los precios del valor de referencia. estos pueden ser: acciones, un índice o una canasta accionaria.

activo tangible:.- está constituido por aquellos activos con una presencia física, tales como terrenos, edificios, maquinaria y equipo.

activo monetario:- es cualquier activo en caja o por cobrar en términos de dinero, a diferencia de los activos no monetarios tales como inventarios o activos fijos tangibles.

activo no operativo:.- ver activo excedente.

administración: se entenderá por administración el servicio de pago de los ejercicios de derechos, en especie o en efectivo, que devenguen sobre los valores que se tienen en depósito. administración pública federal.- conjunto de órganos de gobierno que auxilia al ejecutivo federal en la realización de la función administrativa; se conforma de la administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas establecidas en la ley orgánica de la administración pública federal.

administración del riesgo: es el proceso mediante el cual se identifica, se mide y se controla la exposición al riesgo, es un elemento esencial para la solvencia de cualquier negocio, la administración de riesgos asegura el cumplimiento de las políticas definidas por los comités de riesgo, refuerza la capacidad de análisis, define metodología de valoración, mide los riesgos y, establece procedimientos y controles homogéneos.

administración de valores: administración del servicio de pago de los ejercicios de derechos, en especie o en efectivo, que devenguen sobre los valores que se tienen en depósito.

administradora de fondos para el retiro (afore): empresa financiera, contemplada en la ley del imss del 1 de enero de 1997, que se dedica a administrar las cuentas individuales de retiro de los trabajadores y canalizan los recursos a las sociedades de inversión especializadas en fondos para el retiro (siefores)

admisión en bolsa: trámite por el que los valores son aceptados a cotización oficial.

adr: recibos emitidos por un banco autorizado, que amparan el depósito de acciones de emisoras mexicanas, facultadas por la cnbv para cotizar en mercados foráneos. agropecuario.- relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción y a su comercialización.

ajustabonos: bonos ajustables del gobierno federal, instrumentos de crédito a largo plazo, ajustables periódicamente según las variaciones del índice nacional de precios al consumidor y liquidables al vencimiento.

amortización:- es una depreciación o reducción gradual del valor en libros de alguna partida de activo,

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generalmente intangible, también se conoce como el proceso por el cual se paga una deuda en términos graduales.

análisis de edad / vida.: es un método para estimar la depreciación acumulada, aplicándole al costo nuevo de un bien un factor que resulta de la relación de la edad efectiva del bien entre su vida útil económica.

análisis de flujo de efectivo descontado:- es el procedimiento usado para calcular el valor presente o los beneficios de un flujo de efectivo al futuro, la aplicación más usada del análisis fed son la tasa interna de retorno (tir) y el valor presente neto (vpn). ambas son técnicas usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la evaluación de proyectos de inversión.

analistas: individuos encargados del estudio de antecedentes, composición de precios, fluctuaciones, estados financieros e indicadores bursátiles, con el propósito de realizar evaluaciones y pronosticar tendencias.

anuario bursátil: compilación estadística anual del mercado de capitales

anuario financiero: compilación estadística anual de los estados financieros de las empresas emisoras de valores.

antigüedad.- es aquel bien cuyo valor reside en sus características vetustas o remotas, acompañadas de un cierto nivel de calidad artística o histórica.

Anualidad:- es un pago que se hace o se recibe en intervalos futuros, ya sea de por vida o por un número fijo de períodos para amortizar una deuda, puede o no corresponder a períodos anuales.

áreas complementarias:- son las áreas de uso privativo tales como: aulas para capacitación, comedores, auditorios, espacios de archivo activo y muerto, bodegas, biblioteca, área de mantenimiento y salones de usos múltiples, que se incluyen en el área rentable de un inmueble

área de circulaciones exteriores:- es la superficie exterior requerida para la circulación externa, peatonal o vehicular entre los distintos espacios o cuerpos contenidos dentro del polígono del inmueble, esta superficie se encuentra por fuera del área construida y no está considerada como parte del área rentable.

área de circulaciones interiores:- es la superficie requerida para la comunicación entre los distintos espacios físicos en cada planta de un inmueble, incluyendo las áreas complementarias, por lo que es considerada parte del área rentable.

área de uso común:- es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de conserjería, baños comunes, cuartos de limpieza, cuartos de máquinas, módulos de seguridad, subestaciones y no forma parte del área rentable.

áreas exteriores cubiertas.- es la suma de las superficies que aún sin ser parte del edificio principal cuenten con techumbre dentro del polígono o envolvente del predio, tales como las garitas de revisión, área de aparcamiento y andenes de descarga o similares, deben ser incluidas como parte del área rentable cuando son de uso privativo y se miden a los paños exteriores.

área privativa:- comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus funciones.

área rentable:- es la superficie utilizable de un edificio que es tomada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo las áreas comunes y los principales huecos verticales.

área total construida del edificio:.- es la suma total de las superficies cubiertas del inmueble medidas a los paños exteriores, descontando los principales huecos verticales (cubos de elevadores, duelos de instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas).

área utilizable:- es la superficie construida de un edificio, a ser utilizada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, archivos, bodegas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo los principales huecos verticales y los balcones y terrazas descubiertas y se mide de los paños interiores de la porción

arrendador:- es alguien que posee el derecho para usar un activo, el cual se le transfiere a otro (arrendatario) bajo un contrato de arrendamiento, el arrendador normalmente se conoce también como propietario o casero.

Arrendamiento:- es un compromiso por parte del inquilino (arrendatario) de pagar un alquiler al propietario (arrendador), a cambio del usufructo de un activo, puede ser financiero (largo plazo) o de operación (corto plazo), generalmente incluye un acuerdo de contrato en donde los derechos de uso y posesión se transfieren del arrendador

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al arrendatario a cambio de pagar rentas.

arrendamiento financiero:- es el tipo de alquiler que transfiere substancialmente todos los riesgos y recompensas inherentes a la propiedad de un activo al arrendatario, al vencimiento del contrato.

arrendatario:- es una persona a quien se le renta una propiedad bajo un contrato de arrendamiento, al arrendatario se le conoce también como inquilino.

aseguramiento:- es el acto de la administración publica federal, personas físicas y morales para tomar medidas provisionales, que a través de la contratación de un seguro, le permiten resguardar sus bienes contra cualquier riesgo o perdida, por siniestros o eventualidades.

asentamiento humano:- es el establecimiento de un conglomerado demográfico, con el conjunto de sus sistemas de convivencia, en un área físicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras materiales que lo integran, (artículo 2 fracción ii de la ley general de asentamientos humanos).

Avalúo:- es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada, es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.

autorregulación: es la actividad por la que los participantes del mercado de valores se autoimponen normas de conducta y operativas, supervisan su cumplimiento y sancionan su violación, constituyendo así un orden ético y funcional de carácter gremial complementario al dictado por la autoridad formal.

apaiancamiento: 1. uso de préstamo de capital para aumentar el rendimiento de las inversiones. 2. relación que guardan los pasivos exigibles de una empresa con su capital contable. 3. condición de una operación que implica la utilización de recursos de terceros.

arbitraje: operación de compra-venta simultánea que tiene por objeto aprovechar el diferencial de precios entre dos o más mercados, consiste en la compra de títulos o divisas en aquellos mercados donde el precio sea más bajo y su venta en donde el precio sea más alto.

arrendadora financiera: organización auxiliar de crédito que, a través de un contrato de "arrendamiento", se obliga a adquirir determinado bien y a conceder su uso o goce temporal a plazo forzoso a una persona física o moral, obligándose ésta a realizar pagos parciales que cubran el costo de adquisición de los bienes, gastos financieros, etc.

asigna: fideicomiso administrado por bancomer s.a., identificado como asigna, compensación y liquidación, cuyo fin es el de compensar y liquidar contratos de futuros y contratos de opciones, y para actuar como contraparte en cada operación que se celebre en mexder.

avalúo base:- es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir aplicando todos los enfoques como si se hiciera el avalúo por primera vez.

avalúo de orden de magnitud:- el que resulta de estimar valores y costos en forma aproximada sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien, ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo, su margen de precisión es normalmente de O'/o.

avalúo formal:- es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de acuerdo con las normas aplicables al caso, sin invocar ninguna disposición de desviación.

avalúo fracciona!:- es la valuación independiente de un elemento que forma parte de toda una propiedad, como por ejemplo, en un edificio, valuar sólo el terreno o valuar solamente las construcciones, la suma de los valores fracciónales generalmente no equivale al valor total de la propiedad.

avalúo hipotético:- es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que pueden ser contrarias a los hechos o que pueden ser improbables en su realización o su consumación.

avalúo maestro:- avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación para una gran cantidad de propiedades, dado a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terreno identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura.

avalúo masivo:- proceso de valuar, mediante un proceso selectivo a un universo de bienes inmuebles a una fecha

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determinada, utilizando una metodología estándar, con información común y que permita inferencias estadísticas.

avalúo prospectivo:- es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, generalmente se utiliza como marco en la evaluación de proyectos.

avalúo referido:- es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el índice nacional de precios al consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice nacional de precios al consumidor del mes al cual es referido el mismo.

avalúo recurrente:- es el resultado de actualizar las cifras de un avalúo base u original en una fecha posterior.

avalúo retrospectivo:- es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, los costos históricos y los índices de mercado resultan una herramienta importante para este tipo de avalúos.

banco de méxico: el banco central de méxico

bbe: boletín bursátil electrónico, servicio de información de la bmv que permite al usuario acceder, por medio de internet, a la información bursátil generada diariamente en la bolsa mexicana de valores. bien.- es cualquier derecho original de propiedad, se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.

bien comparable:- es un bien con características semejantes al bien que se está valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente, el comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien que se está valuando.

bien inmueble;- es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo, las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.

bien mueble.- es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a la tierra, el término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos, las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad, comprende los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos.

bien personal.- es un término legal que se utiliza en ciertas legislaciones para determinar los artículos de propiedad personal, y así diferenciarlos de los bienes inmuebles, la propiedad personal incluye todos aquellos artículos tangibles e intangibles que no son un bien raíz.

bien raíz.- lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.

bienes asegurados.- son todos aquellos objeto de un proceso judicial, en que la autoridad competente adopte medidas provisionales para resguardarlos.

bienes comunales.- son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal, son inembargables, imprescriptibles e indivisibles, (artículo 107 de la ley agraria).

bienes del dominio privado de la federación.- los señalados en el artículo 3 de la ley general de bienes nacionales. "las tierras y aguas de propiedad nacional no comprendidas en el artículo 2o. de esta ley que sean susceptibles de enajenación a los particulares; los nacionalizados conforme a la fracción ii del artículo 27 constitucional, que no se hubieren construido o destinado a la administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso; los bienes ubicados dentro del distrito federal, declarados vacantes conforme a la legislación común; los que hayan formado parte del patrimonio de las entidades de la administración pública paraestatal, que se extingan o liquiden, en la proporción que corresponda a la federación; los bienes muebles de propiedad federal al servicio de las dependencias de los poderes de la unión, no comprendidos en la fracción xi del artículo anterior; los demás muebles que por cualquier título jurídico adquiera la federación; los bienes muebles e inmuebles que la federación adquiera

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en el extranjero, los bienes inmuebles que adquiera la federación o que ingresen por vías de derecho público y tengan por objeto la constitución de reservas territoriales, el desarrollo urbano y habitacional o la regulanzación de la tenencia de la tierra, también se considerarán bienes inmuebles del dominio privado de la federación, aquellos que ya formen parte de su patrimonio y que por su naturaleza sean susceptibles para ser destinados a la solución de los problemas de la habitación popular, previa declaración expresa que en cada caso haga la secretaría de desarrollo social

bienes del dominio público de la federación - la propiedad que tiene el estado sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de derecho público comprende el dominio público los bienes que por su naturaleza son del uso de todos (bienes de uso común), los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder público, los bienes destinados a un servicio público, los bienes que en general están afectos o destinados a una causa de utilidad pública (espacio aéreo, el mar territorial, la zona federal marítimo terrestre, los caminos, las carreteras, los monumentos arqueológicos, históricos y artísticos)

bienes distintos a la tierra - son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la administración pública federal

bienes ejidales - son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal son inembargables, imprescriptibles e inalienables (artículo 79 de la ley agraria)

bmv-sentra: por sus siglas sistema electrónico de negociación, transacción, registro y asignación es el sistema desarrollado y administrado por la bmv para la operación y negociación de valores en el mercado bursátil con la modalidad para mercado de capitales y mercado de dinero

bolsa mexicana de valores: institución sede del mercado mexicano de valores institución responsable de proporcionar la infraestructura, la supervisión y los servicios necesarios para la realización de los procesos de emisión, colocación e intercambio de valores y títulos inscritos en el registro nacional de valores (mv), y de otros instrumentos financieros así mismo, hace pública la información bursátil, realiza el manejo administrativo de las operaciones y transmite la información respectiva a sd mdeval, supervisa las actividades de las empresas emisoras y casas de bolsa, en cuanto al estricto apego a las disposiciones aplicable, y fomenta la expansión y competitividad del mercado de valores mexicanos

bolsatel: servicio telefónico gratuito de difusión de las cotizaciones accionarias y principales índices de la bmv 57 26 66 77

boletín bursátil: publicación estadística diana

bondes: bonos de desarrollo del gobierno federal títulos de deuda emitidos por el gobierno federal con el propósito de financiar proyectos de maduración prolongada

bonos: títulos de deuda emitidos por una empresa o por el estado en ellos se especifica el monto a reembolsar en un determinado plazo, las amortizaciones totales o parciales, los intereses periódicos y otras obligaciones del emisor

bonos brady: obligación emitida por gobiernos soberanos de mercados emergentes en sustitución de deuda bancana como consecuencia de una renegociación entre el deudor y sus acreedores

bono basura: bonos que se emiten con muy pocas o ninguna garantía o valor de liquidación, típicamente ofrecen altos intereses y muy alto riesgo este tipo de bonos ha sido instrumento muy popular para la compra de paquetes de acciones que permitan el control de una empresa, las fusiones y las adquisiciones

bonos de protección al ahorro(ipab): bonos emitidos por el instituto para la protección al ahorro bancano (ipab) y colocados por el banco de méxico sirven para canjear o refinanciar sus obligaciones financieras a fin de hacer frente a sus obligaciones de pago, otorgar liquidez a sus títulos y, mejorar los términos y condiciones de sus obligaciones financieras

bonos de regulación monetaria del banco de méxico (brems): bonos emitidos por el banco de méxico con el propósito de regular la liquidez en el mercado de dinero y facilitar con ello la conducción de la política monetaria

bursátil: relativo a la actividad en bolsa

bursatilidad: facilidad de comprar o vender la acción de una emisora en particular

bmv-sentra títulos de deuda: permite negociar títulos de deuda, proporcionando al usuario un instrumental

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informático moderno, seguro y confiable para intervenir en corros y subastas, desde las mesas de dinero de los intermediarios participantes.

cajones de estacionamiento.- son las áreas asignadas para el resguardo temporal de vehículos, cuyas dimensiones y cantidad deben cumplir con lo indicado por el reglamento de construcciones de la localidad o municipio, su renta será considerada de acuerdo a la variante que presente, cubierto o descubierto.

calidad crediticia: grado de capacidad y oportunidad de pago del emisor a sus inversionistas, bajo el rubro de "calidad crediticia", las calificadoras de valores evalúan la experiencia e historial de la administración de una sociedad de inversión; sus políticas operativas, controles internos y toma de riesgos; la congruencia de la cartera con respecto al prospecto, así como la calidad de los activos que componen la sociedad de inversión.

calificadoras de valores: instituciones independientes que dictaminan las emisiones de instrumentos representativos de deuda y a las empresas emisoras de valores, para establecer el grado de riesgo que dicho instrumento representa para el inversionista, evalúan la certeza de pago oportuno del principal e intereses por parte de la emisora y constatan su existencia legal, a la vez que ponderan su situación financiera.

cámara de compensación: organismo que en los mercados financieros ejerce la función de garante de todas las transacciones, la cámara se sitúa de eje de la transacción convirtiéndose en comprador frente al vendedor y en vendedor frente al comprador.

canasta accionaria: conjunto de acciones de diferentes series y emisoras que constituye una unidad de referencia para la emisión de contratos de derivados.

canje: constituye el cambio físico de un título en circulación, por otro; las razones que lo originan pueden ser: por terminación de cupones, un split, un reverse-split, cambio de razón social de la emisora, fusión de la emisora o escisión de la emisora. capital.- es cualquier conjunto de bienes susceptibles de reproducirse desde el punto de vista económico, asimismo, uno de los cuatro factores de producción (los otros son la tierra, el trabajo y la organización), desde el punto de vista contable el capital es la diferencia entre el activo y el pasivo de una empresa (capital = activo-pasivo).

capital de trabajo.- cantidad de dinero que se estima una entidad requiere para su operación diaria y se calcula como la diferencia de activos circulantes menos pasivos circulantes.

capitalización.- técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad, hay dos tipos de capitalización:

a) la que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y b) la que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir

a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.

cartera.- conjunto de diferentes propiedades que administra una sola entidad.

causa de utilidad pública.- es la justificación para la ocupación de propiedad privada o propiedad social (ejidos y comunidades) para prevenir o remediar calamidades públicas, o para realizar obras de infraestructura y/o de beneficio colectivo.

certificado de valuación.- es el documento en el que un valuador certifica el monto de la valuación.

clima.- conjunto de caracteres atmosféricos que distinguen una región.

código de conducta- es un documento que determina claramente una serie de reglas concretas de actuación de acuerdo con las actividades que cada organización desarrolla, define comportamientos y contempla mecanismos que aseguren su efectiva ejecución.

código de ética.- es el sistema de principios morales que generalmente se expresan en un documento en el que están contenidos los objetivos, metas y anhelos de un grupo; se dice así a las reglas generales de conducta de una profesión, impuestas por un cuerpo profesional que gobierna la actuación de sus miembros.

comercialización.- es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las técnicas de la mercadotecnia, especialmente el estudio del mercado, a la comercialización también se le llama "mercadotecnia" que implica el estudio de: precio, producto, mercado y promoción.

comodato.- es el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa

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no fungible y el otro contrae la obligación de restituirla al término de cierto plazo prefijado

compensación - es la manera de extinguir obligaciones vencidas, monetarias o de cosas fungibles, entre personas que son recíprocamente acreedoras y deudoras

compra - representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un pago de dinero

concesión es el acto administrativo a través del cual, la administración pública federal, o cualquier otro ente concedente, otorga a otros particulares concesionarios el derecho para el uso, goce o explotación de un bien de su propiedad

condiciones limitantes - son aquellas restricciones que los clientes, los promoventes, el valuador, el mercado o las leyes locales le imponen a una valuación

conducta - manera con que los hombres se comportan en su vida y acciones

conjunto de derechos - la combinación de derechos relativos al régimen de propiedad de un bien inmueble

consultoría - es el acto o proceso de proporcionar información, análisis de datos y recomendaciones o conclusiones sobre diversos aspectos de bienes muebles e inmuebles, que no sea necesariamente un estimado de valor

contraprestación.- es el pago por el uso o usufructo de un bien

contrato - es un convenio entre dos o más personas que implica derechos y obligaciones recíprocos, como por ejemplo un contrato de renta o alquiler o un contrato entre tenedores de bonos y el emisor

control - el poder para dirigir la administración y establecer las políticas de una entidad

control interno - es el conjunto de métodos y procedimientos coordinados que adoptan las dependencias y entidades para salvaguardar sus recursos, verificar la veracidad de la información financiera y promover la eficiencia de operación y el cumplimiento de las políticas establecidas

costo.- es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción en el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien el costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él

costo de reemplazo - es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes

costos indirectos.- son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden identificar físicamente algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos administrativos y los gastos legales

costo de reposición asegurable.- es el costo de reemplazo o de reposición nuevo de un bien, después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros

costo de reposición depreciado - es el método del costo de reposición depreciado se basa en un estimado del valor actual de una propiedad, resultado de la suma del valor del terreno en el mercado, más los costos brutos de reposición (reproducción) de las mejoras, menos las deducciones por el deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y depreciación

costo de reposición nuevo.- es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares puede ser estimado como costo de reemplazo o bien como costo de reproducción

costo de reproducción - es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción

costo histórico.- es el costo micialmente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez

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costo neto de reposición - valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado

costo original.- es el costo micialmente capitalizado (registrado en libros) de un bien en manos de su propietario actual puede ser un costo de estado nuevo o usado

costos directos.- son los costos asociados directamente con la producción física de un bien, tales como materiales o de mano de obra

costos indirectos.- ver gastos indirectos

crédito mercantil.- este es un activo intangible susceptible de compra-venta, que se estima a partir de la posibilidad de que los clientes e un negocio sigan recurriendo a los servicios que se proporcionan o a las mercancías que en él se venden, lo cual resulta en que existan prospectos de ingresos continuos y ganancias aceptables

criterios técnicos - son los aspectos generales que debe tomar en cuenta el perito valuador para formular un avalúo estos deberán ser complementados con análisis detallados enunciados en las normas metodológicas

cuota de mantenimiento - es la cantidad que aporta un mquilmo de un inmueble regularmente con el propósito de cubrir los gastos operacionales, de mantenimiento y de reparación necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc, puedan seguir funcionando adecuadamente

casas de bolsa: intermediarios autorizados para realizar intermediación en el mercado bursátil se ocupan de las siguientes funciones realizar operaciones de compraventa de valores, brindar asesoría a las empresas en la colocación de valores y a los inversionistas en la constitución de sus carteras, recibir fondos por concepto de operaciones con valores, y realizar transacciones con valores a través de los sistemas electrónicos de la bmv, por medio de sus operadores "directorio"

ceplatas: certificados de plata títulos de crédito emitidos por instituciones bancanas con respaldo fiduciario de 100 onzas troy de plata

cetes: certificados de la tesorería de la federación títulos de crédito al portador emitidos y liquidados por el gobierno federal a su vencimiento

cierre: término de una sesión bursátil, de acuerdo con los horarios oficiales registro de las operaciones realizadas y del nivel alcanzado por las cotizaciones de los títulos operados en la bmv durante una sesión

centro educativo del mercado de valores: dependencia de la amib que se encarga de impartir cursos de actualización para la industria bursátil

circulares: disposiciones emitidas por la cnbv

cnbv comisión nacional bancaria y de valores: órgano de la shop, con autonomía técnica y facultades ejecutivas, que regula la operación de las bolsas de valores, el desempeño de los intermediarios bursátiles y el depósito central de valores la cnbv puede ordenar la suspensión de la cotización de valores o intervenir administrativamente a los intermediarios que no mantengan prácticas sanas de mercado es la entidad responsable de mantener el registro nacional de valores, en el que se inscribe todo valor negociado en la bmv

colocación de valores: es la venta efectiva de activos financieros, por la propia entidad emisora, o a través de intermediación puede conceptuarse también como la actividad conducente a transformar los excedentes de ahorro mvirtiéndolos en los diferentes activos

contrato de intermediación: contrato suscrito por un inversionista con una casa de bolsa mediante el cual le otorga la facultad para comprar y vender valores en su nombre

contrato de futuro: contrato estandarizado en plazo, monto, cantidad y calidad, entre otros, para comprar o vender un activo subyacente, a un cierto precio, cuya liquidación se realizará en una fecha futura determinada si en el contrato de futuro se pacta el pago por diferencias, no se realizará la entrega del activo subyacente de acuerdo con el subyacente es como se determina el tipo de futuro

contrato de opción: contrato estandarizado, en el cual el comprador, mediante el pago de una prima, adquiere del

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vendedor el derecho, pero no la obligación de comprar o vender un activo subyacente a un precio pactado en una fecha futura, y el vendedor se obliga a vender o comprar, según corresponda, el activo subyacente al precio convenido, el comprador puede ejercer dicho derecho, según se haya acordado en el contrato respectivo, si en el contrato de opción se pacta el pago por diferencias, no se realizará la entrega del activo subyacente.

contrato forward: el realizado por dos partes que acuerdan comprar o vender un artículo específico en una fecha futura, difiere de un futuro en que es contratado directamente entre las partes, sin intervención de una cámara de compensación y sólo puede realizarse hasta su vencimiento.

compensación: se entenderá por compensación el mecanismo de determinar contablemente los importes y volúmenes a intercambiar de dinero y valores entre las contrapartes de una operación, la compensación la efectúa electrónicamente s.d. indeval, lo cual evita el intercambio físico de los documentos.

corretaje: actividad de intermediación definida por el código de comercio, referida a la compra o venta de bienes por cuenta de terceros.

cpo: certificado de participación ordinaria, títulos representativos del derecho provisional sobre los rendimientos y otros beneficios de títulos o bienes integrados en un fideicomiso irrevocable.

custodia: se entenderá por custodia el servicio de guarda física de los valores y/o su registro electrónico en un banco o en una institución para el depósito de valores, en la cual el banco o el depósito (según sea el caso) asume la responsabilidad por los valores en depósito.

cufin: cuenta de utilidad fiscal neta.

déficit: situación creada por los excesos de gastos con relación a los ingresos, expresa una diferencia negativa entre los ingresos y los egresos. dación en pago.- es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes, a través de aceptar una cosa diferente a la original.

demanda,- es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir en el mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado, considerando otros factores como población, ingreso, precios futuros y preferencias particulares.

dependencia gubernamental.- las señaladas en el artículo 2 de la ley orgánica de la administración pública federal:

I. secretarías de estado II. departamentos administrativos

III. consejerías jurídicas

depreciación.- es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa).

en contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.

depreciación acumulada.- es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica, la depreciación total acumulada es a una fecha determinada.

depreciación anual.- en el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente.

depreciación curable.- elementos de deterioro físico y obsolescencia funcional que son posibles de curar económicamente, es decir donde su costo de cura produce un beneficio mayor en valor.

depreciación física.- es la pérdida de utilidad en un activo fijo, atribuible estrictamente a causas físicas; tales como uso y desgaste.

depreciación incurable.- aquellas partidas de deterioro físico y de obsolescencia funcional que no se pueden curar económicamente, es decir donde su costo de cura es mayor que el beneficio que produce.

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depreciación lineal.- es el método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada.

depreciación observada.- es la pérdida de valor acumulada, determinada no por las provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio, sino mediante la inspección física en un avalúo de su estado de operación, y expresada ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de reemplazo.

derecho.- es la economía, contraprestación que paga el contribuyente al gobierno por la obtención de un servicio directo y específico, por ejemplo, pago del derecho por consumo de agua municipal.

derecho de expropiación.- es la facultad de la autoridad gubernamental para hacerse de o enajenar a su favor bienes particulares para fines de interés público.

derecho de paso: es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere mediante el uso o contrato, para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le pertenece a otro.

derecho de propiedad.- los derechos que están relacionados con el régimen de propiedad del bien raíz, estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad, a venderla, a rentarla, a regalarla, a desarrollarla, a cultivarla, a extraer minerales, a alterar su topografía, a subdividirla, a agruparla y a utilizarla para la recolección de desechos, o para no ejercer ninguno de estos derechos, la combinación de estos derechos de propiedad a veces se conoce como el conjunto de derechos, los derechos de propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas tales como servidumbres, derechos de paso, densidad específica de construcción, zonificación y otras restricciones que pueden afectar la propiedad.

derecho de vía.- es la franja o área afectada de un terreno, para uso, ocupación o paso de líneas o vías del interés de un tercero o el público en general, libre de toda obstrucción.

derechos del arrendador- son los derechos de propiedad que conserva el arrendador o propietario sobre una propiedad sujeta a un arrendamiento, en donde los derechos de uso y ocupación se le transfieren al arrendatario o inquilino.

derechos del arrendamiento.- son los derechos de régimen de propiedad creados por las condiciones de un contrato de arrendamiento y no por los derechos inherentes al régimen de propiedad del bien raíz.

derechos del arrendatario.- son los derechos de un arrendatario o inquilino sobre una propiedad arrendada, incluyendo los derechos de uso y ocupación por un período específico a cambio del pago de una prima y/o renta, se pueden subdividir o arrendar a terceros.

derivados: familia o conjunto de instrumentos financieros, implementados a partir de 1972, cuya principal característica es que están vinculados a un valor subyacente o de referencia (títulos representativos de capital o de deuda, índices, tasas, y otros instrumentos financieros), los productos derivados surgieron como instrumentos de cobertura ante fluctuaciones de precio en productos agroindustriales (commodities), en condiciones de elevada volatilidad, los principales derivados financieros son: futuros, opciones sobre futuros, warrants y swaps.

desmutualización: proceso de tendencia mundial, donde las bolsas de valores se convierten de entidades no lucrativas administradas por sus miembros, a empresas (sociedades anónimas) con fines de lucro y controladas por accionistas. esta desmutualización comúnmente se realiza en tres etapas:

• la primera consiste en constituir una sociedad anónima y asignar un valor de intercambio de la membresía por un número determinado de acciones.

• la segunda etapa consiste en dar acceso a la operación a más participantes, aún sin ser accionistas de la bolsa, más aún, los sistemas electrónicos de operación hacen posible este acceso tanto para entidades nacionales, como para las extranjeras.

• la tercera y última etapa, consiste en listar las acciones de la propia bolsa de valores en la bolsa de valores local, algunas de las bolsas que han realizado este proceso completo son alemania, euronext (parís, bruselas y ámsterdam), australia y londres.

desvalorización.- es el proceso mediante el cual las cosas van perdiendo su valor con el paso del tiempo, lo cual se debe a: a) uso constante y continuado, que provoca desgaste; b) obsolescencia; c) cambio de modas y costumbres; d) avance tecnológico, etc.

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deterioro físico.- es una forma de depreciación donde la pérdida en valor o utilidad de un bien es atribuible a causas meramente físicas, como son el uso, desgaste o exposición a los elementos.

devaluación.- es la disminución del valor de una moneda respecto a otras monedas extranjeras.

disposiciones de desviación.- aquellas que se incluyen en una norma específica y que bajo ciertas condiciones constituyen excepciones adecuadamente permitidas, cuando se recurre a ellas, deben manifestarse clara y suficientemente en los informes de avalúo.

distribución del costo de compra.- es la distribución del pago total de una propiedad entre el número de bienes que la constituyen.

dominio pleno.- es el régimen de propiedad absoluto, sujeto a las limitaciones, impuestas por el estado.

donación.- es el contrato por virtud del cual una persona denominada "donante" transmite a título gratuito la propiedad de un bien mueble o inmueble a otra persona denominada "donatario".

devaluación: pérdida del valor o poder adquisitivo del dinero, en moneda nacional, con relación a otras divisas.

dividendos: derechos decretados por las empresas emisoras de acciones.

dow jones: índice de la bolsa de nueva york.

ecología.- es el estudio de las interrelaciones entre plantas y animales, o sea entre organismos vivos y su medio ambiente

edad cronológica.- es el número de años que han transcurrido desde la construcción o puesta en marcha original de un bien.

edad efectiva.- es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar, frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal, es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide con su edad cronológica.

edad efectiva a la reconstrucción.- es la edad aparente del bien al momento de realizar una reconstrucción significativa del mismo, en comparación con un bien nuevo similar.

efectivo.- se refiere a la cantidad de dinero que se posee una persona física o entidad.

elementos accesorios del arrendatario.- instalaciones y accesorios que no son originalmente parte de un bien inmueble y que el arrendatario añade a la propiedad y utiliza para llevar a cabo el negocio, (ver elementos accesorios).

elementos accesorios.- bienes muebles que resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas en inmuebles de uso especializado y que terminan siendo parte del mismo, ejemplos son: pantalla de proyección en un cine, bóveda de seguridad en un banco, sistema de seguridad en un condominio, etc.

emisnet: red de transmisión de datos desarrollado por la bmv, a través de la cual las empresas emisoras transmiten a la bolsa, la cnbv y el público general, vía internet, sus eventos relevantes y reportes financieros.

empaque y embalaje.- es el costo de preparar alguna maquinaria y equipo para su envío al comprador, mediante un empaque y embalaje adecuados.

empresa.- es la persona física o moral propietaria de los activos circulantes y de un conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a activos intangibles e integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo; es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operación y el desarrollo de ese conjunto de activos.

enajenación.- es el acto por medio del cual se transmite la propiedad de uno o más bienes mediante los procedimientos a título gratuito u oneroso que establece la ley. ver venta

enfoque basado en los activos.- método para estimar el valor de un negocio en el que se examina el balance

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general que muestra todos los activos tangibles e intangibles y todos los pasivos, a su valor de mercado, o a su valor en libros cuando se utiliza este enfoque en valuaciones que comprenden negocios en operación, el estimado de valor obtenido debe compararse junto con los estimados de valor obtenidos por otros enfoques

enfoque de costos.- es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador

enfoque de ingresos - es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización la capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una sene de ingresos en un período proyectado el enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación

enfoque de mercado - cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado ver método comparativo de mercado

entidad,- es un individuo, una sociedad mercantil o anónima u otra forma cualquiera de organización, autorizada por la ley o por la costumbre, para poseer bienes o efectuar transacciones comerciales

entidad gubernamental las señaladas en el artículo 3 de la ley orgánica de la administración pública federal

i organismos descentralizados ii empresas de participación estatal, instituciones nacionales de crédito,

organizaciones auxiliares nacionales de crédito e instituciones nacionales de seguros y fianzas, y

MI fideicomisos

equilibrio económico - en la teoría económica se habla de equilibrio cuando a) la oferta es igual a la demanda, b) los ingresos de venta son igual a los gastos de consumo, c) los costos de producción igualan a los ingresos de los factores productivos el equilibrio en el mercado se alcanza cuando la oferta y la demanda que llegan a él se igualan con los diferentes precios

equipo.- es el término genérico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos para la producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares que en su conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para la administración y operación de la empresa

equipo auxiliar.- es un accesorio o mejora que forma parte de una unidad principal pero que pueden ser adquiridos o instalados por separado, por ejemplo el motor de una máquina

emisoras empresas que emiten títulos de capital y/o de deuda

emisores extranjeros reconocidos los títulos representativos del capital social de emisores extranjeros, cuyo mercado de valores de origen no haya sido reconocido por la comisión, podrán ser listados en el sic sin que sean aplicables las disposiciones para el reconocimiento de emisores extranjeros, siempre que dichos valores o sus emisores se encuentren listados o registrados en una bolsa de valores reconocida por la cnbv

especulación: actuación consistente en asumir conscientemente un nesgo superior al comente con la esperanza de obtener un beneficio superior al medio que se obtiene normalmente en una operación comercial o financiera la especulación se ejerce en torno a la compra y venta de cualquier categoría de bienes de consumo, primeras materias, títulos, valores, divisas, etc

estados financieros.- es el conjunto de informes contables convencionales para una entidad, constituido principalmente por estado de resultados, (pérdidas y ganancias), balance general (situación financiera), y estado de flujo de efectivo (flujo de caja), los cuales se preparan en forma mensual o al final del ciclo contable o período fiscal

expropiación - es la acción o efecto de expropiar

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expropiar- es la privación a particulares, ejidos o comunidades de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización, se efectúa por motivos de utilidad pública o de interés social previstos en las leyes.

eventos relevantes: aquellos actos, hechos o acontecimientos capaces de influir en el precio de un valor.

factor de demérito.- es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajusfar al mismo según el estado actual que presenta el bien.

factor de depreciación.- ver factor de demérito

factor de descuento.- es un multiplicador necesario para reducir los flujos de efectivo que genera un bien a valor presente.

factor de homologación.- es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.

factor de obsolescencia.- contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo).

factor resultante.- es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajusfarlo por su depreciación total.

factores externos.- se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser entre otros: inflación tasas de interés bancario; disponibilidad de créditos hipotecarios; el nivel económico o el atractivo de un vecindario.

factoraje: servicio de cobranza de créditos, una compañía vende sus cuentas por cobrar a un factor, algunas veces a una subsidiaria de un banco, a descuento, de este modo, la empresa de factoraje cobra los fondos que se deben obtiene sus ganancias mediante el descuento, la compañía que vende su deuda se beneficia con un mejor flujo de efectivo, de igual forma, una firma de factoraje puede ofrecer financiamiento a corto plazo.

fecha del informe de avalúo.- es la fecha de emisión del informe de valuación, puede ser igual o distinta a la fecha de valores.

fideicomiso: figura jurídica que ampara la entrega de determinados bienes por parte de una persona física o moral (el fideicomitente) a una institución que garantice su adecuada administración y conservación (el fiduciario), y cuyos beneficios serán recibidos por la persona que se designe (el fideicomisario), en las condiciones y términos establecidos en el contrato de fideicomiso. financiamiento.- es la aportación de capitales necesarios para el funcionamiento de la empresa, las fuentes de financiamiento pueden ser internas o externas, el financiamiento interno se realiza invirtiendo parte de los beneficios de la empresa; el financiamiento externo proviene de los créditos bancarios o de la emisión de valores como las acciones y las obligaciones.

financiamiento bursátil: financiamiento obtenido a cambio de la colocación de valores en la bolsa.

forward: contratos de futuros no normalizados que se confeccionan a medida de la operación y que no se negocian en mercados organizados.

fluctuaciones: rango de variación de un determinado valor, diferencias en el precio de un título respecto a un promedio o a un precio base.

fletes y seguros.- es el costo total de cargar, embarcar y descargar en el almacén del comprador, incluyendo la cobertura el seguro de transporte.

flujo de efectivo.- es el ingreso neto periódico que se estima será producido por los ingresos menos los gastos / salidas en la operación y la reversión de un bien que produce ingresos, el flujo de efectivo neto se define también como el efectivo disponible para el accionista o para el capital invertido.

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franquicia.- es el tipo de organización empresarial en el que una empresa ya establecida firma un contrato con alguna persona o varias, para mediante un pago, distribuir los productos de la empresa que otorga la franquicia.

fusión.- se le llama asi a la unión de dos o más empresas, mediante la adquisición que una de ellas hace de los activos netos (o capital) de la otra u otras.

gasto.- egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión, se habla de gastos de consumo, gastos de representación, gastos generales, gastos menores, etc.

gastos de administración- es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción, registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales; servicios de vigilancia, transporte, embalaje y almacenamiento; avalúos; aportaciones; derechos; impuestos y otras contribuciones; seguros; papelería, energía eléctrica y gastos indirectos.

gastos de importación.- es el costo establecido de acuerdo a la ley del impuesto general de importación de méxico, la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico, se agregan también otros gastos como los de agentes aduanales, etc.

gastos de operación.- son los gastos en que se incurre al generar un ingreso, en bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros, reparaciones, mantenimiento y a los honorarios administrativos.

globalización económica.- es el proceso de integración económica entre países, donde los procesos productivos, de comercialización y de consumo se van asimilando, de tal forma que se conforma un conjunto entre los países.

gravamen.- es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades.

hecho: operación de compra-venta de valores ejecutada a través de los sistemas electrónicos de negociación bmv-sentra.

holding: nombre inglés con el que se designa a la sociedad cuya única finalidad es la posesión de participaciones de otras sociedades, la traducción de la palabra es sociedad tenedora.

homologación.- es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.

horizonte.- es el punto en el futuro que se considera como límite en un análisis económico.

huecos verticales principales.- es el conjunto de huecos verticales (cubos de elevadores, escaleras, cubos de luz, etc.) y huecos registrables de las instalaciones generales de un inmueble.

imprescriptible.- son los derechos y obligaciones que se ejercen sobre un inmueble y que no desaparecen por el mero transcurso del tiempo.

impuesto.- es la contribución, cantidad de dinero o especie que el gobierno cobra por ley a los particulares, con el objeto de sostener los gastos gubernamentales y los servicios que proporciona a la sociedad.

impuesto sobre la renta.- es la contribución que grava el ingreso de las personas y entidades económicas (personas físicas y morales)

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inalienable.- es aquella condición de un bien, en la cual este no puede ser enajenado.

indet: indicadores estadísticos en tiempo real.

índice: medida estadística diseñada para mostrar los cambios de una o más variables relacionadas a través del tiempo, razón matemática producto de una fórmula, que refleja la tendencia de una muestra determinada.

inalienable.- es aquella condición de un bien, en la cual este no puede ser enajenado.

indemnización.- es la acción o efecto de indemnizar.

indemnizar- es el resarcimiento de un daño o perjuicio causado por un acto de gobierno o autoridad mediante el pago correspondiente.

índice accionario: valor de referencia que refleja el comportamiento de un conjunto de acciones, se calcula mediante una fórmula que considera diferentes variables.

índice de precios y cotizaciones (ipc): indicador de la evolución del mercado accionario en su conjunto, se calcula en función de las variaciones de precios de una selección de acciones, llamada muestra, balanceada, ponderada y representativa de todas las acciones cotizadas en la bmv.

índice méxico (inmex): indicador ponderado por el valor de capitalización de las emisoras que integran la muestra empleada para su cálculo, a diferencia del ipc, la ponderación (peso proporcional) de una sola serie accionaria del inmex no puede ser mayor al 10% al comienzo del periodo de vigencia de la muestra.

índice nacional de precios al consumidor: indicador que refleja los cambios en el nivel medio de los precios de los principales productos de consumo.

índices sectoriales: índices de precios calculados para cada sector de la actividad económica, según sea definido por la bmv.

índice de precios al consumidor.- es la razón matemática que muestra la evolución de los precios de las mercancías y servicios que compran los consumidores, el índice e precios al consumidor puede ser nacional o por ciudad, y se obtiene como promedio del incremento de precios de algunos artículos y servicios representativos del consumo general, previa selección del conjunto de mercancías y servicios que se tomarán en cuenta para el promedio, el índice nacional de precios al consumidor se da a conocer mensualmente, y la suma de los doce meses representa el incremento anual promedio, a este índice también se le llama índice de precios al menudeo.

indización.- es una herramienta usada para estimar el valor actual de un bien, en el cual un factor de actualización es aplicado al valor o costo histórico del bien en otra fecha.

industria.- es el conjunto de actividades económicas que tiene como finalidad la transformación y la adaptación de recursos naturales y materias primas semielaboradas en productos acabados de consumo final o intermedio, que son los bienes industriales o mercancías.

inflación.- este fenómeno económico se da como un proceso sostenido y generalizado de aumento de precios, provocado generalmente por un exceso de dinero circulante en relación con las necesidades de la producción.

informe de avalúo.- es un informe a manera de comunicación oral, escrita, magnética o electrónica como resultado de un avalúo, revisión o análisis económico, es el documento que es remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación.

ingeniería básica.- son los cargos indirectos por el diseño conceptual de una instalación o edificio, generalmente no se carga al activo fijo.

ingeniería de detalle.- es el cargo indirecto por el diseño, planos y supervisión en la elaboración, fabricación o construcción de un bien, se contabiliza como parte del activo fijo.

ingreso bruto.- es el ingreso o renta que genera un bien en un período, antes de deducir ningún gasto o pago.

ingreso neto.- es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y mantenimiento, puede ser

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estimado antes o después de gastos financieros y / o impuestos.

inmueble.- ver bien inmueble o bien raíz.

inmuebles catalogados.- son todos aquellos inmuebles clasificados por instituciones como el inah o el inba, ubicados en centros históricos o zonas de valor cultural o artístico que por sus características propias como edad, género y relevancia dentro del marco histórico, cultural o estético, forman parte de la identidad de un país, ciudad, población o barrio.

instalación y mano de obra.- es el costo que se carga generalmente por concepto de materiales y mano de obra que se requieren para ensamblar e instalar equipos o para realizar construcciones.

instalaciones especiales.- son equipos adheridos o instalados permanentemente a un bien inmueble de uso común, por lo que terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y, en cierta medida, indispensables para el funcionamiento de éste, ejemplos: elevadores, calefacciones, subestaciones eléctricas, etc.

interés: precio que paga el emisor por el uso de los fondos que le son prestados, el interés es una carga para aquél que lo desembolsa y una renta para aquél que lo recibe.

interés compuesto.- es el beneficio o rendimiento en dinero que se gana tanto del capital inicial, como del interés ganado por el capital inicial en periodos sucesivos, el interés que se gana en un periodo se convierte en parte del capital inicial en el periodo siguiente, a esto último se le llama "capitalización de intereses".

interés real.- es el beneficio o rendimiento en dinero que gana el capital por arriba de la inflación en un periodo dado.

interés simple.- es el beneficio o rendimiento en dinero obtenido por un capital fijo, durante cierto tiempo.

inventario.- es un documento en el cual se anota una relación ordenada de los bienes de una persona, entidad, o una comunidad, los establecimientos industriales y comerciales, realizan periódicamente sus inventarios con el propósito de conocer la cantidad de mercancías (producidas, en elaboración y almacenadas) con las que cuentan.

inversión.- es la suma de dinero necesaria para adquirir un bien que se espera produzca un flujo aceptable de ingreso, incremente en el valor del capital y le preste un servicio.

investigación de mercado.- es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien valuado.

intermediarios bursátiles: casas de bolsa autorizadas por la cnbv para operar en el mercado bursátil.

inversionistas: personas físicas o morales, nacionales o extranjeras que, a través de una casa de bolsa, colocan sus recursos a cambio de valores, para obtener rendimientos.

inversionistas institucionales: inversionistas representados por sociedades de inversión, fondos de pensiones, y otras entidades con alta capacidad de inversión. joya.- es el término que comprende todos aquellos pequeños objetos decorativos de metales preciosos, contengan o no piedras preciosas.

justipreciación de renta.- es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado, expresado en términos monetarios, a pagar por el arrendamiento de un bien.

justipreciación de renta como negocio en marcha.- es la determinación de lo que vale un contrato de arrendamiento de una unidad productiva, a través de un modelo económico y financiero, que considera la capacidad de pago de renta en función de los ingresos y de los egreso de la unidad productiva, el monto de la inversión en activos, el capital de trabajo y la rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios.

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ley del mercado de valores: disposición que regula la oferta pública de valores; su intermediación; las actividades de las personas y entidades operativas que intervienen en el mercado; la estructura y operación del registro nacional de valores; y los alcances de las autoridades responsables de promover el desarrollo equilibrado del mercado y la sana competencia.

libor: tasa de interés anual vigente para los préstamos interbancarios de primera clase en londres, Inglaterra, se emplea para fijar la tasa de interés en algunos créditos internacionales.

libro de hechos: apartado dentro de bmv-sentra capitales, que despliega las características de las operaciones realizadas.

libro de posturas: área dentro de bmv-sentra capitales, que permite consultar, cerrar, modificar y cancelar órdenes de compraventa.

liquidación: mecanismo por medio del cual los valores son traspasados a la(s) cuenta(s) de valores del nuevo propietario de los mismos, el efectivo acreditado a la(s) cuentas de la contraparte correspondiente, después de realizar una operación de compraventa de valores.

liquidez: calidad de un valor de ser negociado en el mercado con mayor o menor facilidad.

listado: padrón de bolsa en el que se inscriben valores (instrumentos de deuda o capital) en términos del reglamento interior de la bmv.

lista de precios mínimos.- es la lista que periódicamente emite la secretaría de contraloría y desarrollo administrativo, en la que se establece el precio mínimo de venta al cual los bienes considerados de desecho pueden ser enajenados por las dependencias y entidades gubernamentales.

listado previo: apartado del listado de valores de la bolsa que realizan aquellas sociedades mercantiles que pretenden, colocar acciones de acuerdo con las disposiciones aplicables.

lote: .- es un grupo de bienes o servicios que representen una sola transacción; si el grupo está compuesto de un número conocido de partidas similares, se obtiene el precio o el costo de cada una mediante una simple división; si las partidas son disímiles y el valor total es independiente de los precios unitarios, el costo de cada partida es usualmente indeterminable excepto que se haga por algún método de distribución de costo.

m. 'M.

maquinaria.- es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que implica la transformación de un material o producto, toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria.

margen de utilidad.- es un componente de rentabilidad respecto al rendimiento sobre los activos (sobre la inversión), se obtiene dividiendo la utilidad neta entre el ingreso por ventas.

mayor y mejor uso.- el uso más probable para un bien, que es físicamente posible, permite legalmente, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando, la posibilidad como suma de eventos que orientan hacia una opción estadística más probable.

mejoras a los terrenos.- son obras inherentes al acondicionamiento de un terreno, como: desmonte, nivelación, pavimentación y aceras, alcantarillado y ductos de agua potable y de gas, cercado, ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local, el término puede incluir también a los edificios, pero cuando al terreno se le han agregado las construcciones, a la cuenta respectiva se le llama genéricamente "edificio" (s).

mejoras del arrendatario o del inquilino- son aquellas mejoras o anexos fijos realizados al terreno o construcciones, instalados y pagados por el arrendatario para satisfacer sus necesidades, dependiendo de lo que señale el contrato, el arrendatario puede o no remover las mejoras que haya realizado al término del contrato de arrendamiento, siempre que su remoción no ocasione un daño serio al bien raíz.

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mercado.- es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio, el concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores, cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda. método comparativo de mercado.- se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado, el supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado, ver enfoque de mercado.

método de capitalización de rentas.- se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada, este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de efectivo, el enfoque de ingreso refleja el principio de anticipación.

método físico o del valor neto de reposición.- se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia, el estimado del valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador. ver enfoque de costos.

mercado de capitales: espacio en el que se operan los instrumentos de capital (las acciones y obligaciones).

mercado de valores: espacio en el que se reúnen oferentes y demandantes de valores.

mercados extranjeros reconocidos: para los efectos de listado y operación de valores en el sic y de acuerdo a lo estipulado en la circular 10-176 de la cnbv, se consideran reconocidos por la comisión, sin el requisito de solicitud previa, las bolsas de valores, en sus segmentos accionarios, que operen en los países que formen parte del comité técnico de la organización internacional de comisiones de valores y cuyas autoridades las consideren como mercado principal, a la fecha las siguientes bolsas se encuentran reconocidas por tal efecto:american stock exchange, national association of securities dealers, new york stock exchange, australian stock exchange, bolsa de madrid, euronext, borsa italiana, swiss exchange, london stock exchange, tokyo stock exchange, stockholmsbórsen, toronto stock exchange, deutsche bórse ag, hong kong stock exchange.

mercado spot: mercado en el que la entrega y pago del bien negociado se efectúan al momento de la concentración, el precio al cual se negocian los bienes se conoce como precio spot o de contado.

mexder: sociedad anónima denominada mexder, mercado mexicano de derivados, s.a. de c.v., que tiene por objeto proveer las instalaciones y demás servicios necesarios para la cotización y negociación los contratos de futuros y contratos de opciones.

mobiliario y equipo de oficina.- son los bienes muebles utilizados para equipar una oficina, ejemplos: mobiliario, máquinas de escribir, máquinas calculadoras y de cómputo; archiveros; equipo para copiado.

monopolio.- es la forma de mercado en la que existe una sola entidad como único vendedor.

monopsonio.- es aquella forma de mercado en la que existe un solo comprador, que impone sus condiciones a los vendedores, debido a su influencia y su poder económico.

monto.- es la cantidad en dinero o en especie que se pide u ofrece por un bien o servicio.

monumentos arqueológicos.- son los bienes muebles e inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas, (artículo 26 de la ley federal de monumentos y zonas arqueológicos, artísticos e históricos).

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monumentos artísticos.- son los bienes muebles e inmuebles construidos en los siglos xx y xxi que revisten valor estético relevante, para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a cualquiera de las siguientes características: representatividad, inserción en determinada corriente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas utilizadas y otras análogas, tratándose de bienes inmuebles, podrá considerarse también su significación en el contexto urbano.

monumentos históricos.- son los inmuebles construidos en los siglos xvi al xix, destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas cúrales; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administración, divulgación, enseñanza o práctica de un culto religioso; así como a la educación y a la enseñanza, a fines asistenciales o benéficos; al servicio y ornato públicos y al uso de las autoridades civiles y militares, incluyendo los bienes muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos xvi al xix inclusive, (artículo 36 de la ley federal de monumentos y zonas arqueológicos, artísticos e históricos).

muestra de índices: selección balanceada, ponderada y representativa del conjunto de acciones cotizadas en la bmv, empleada para el cálculo de los índices de precios.

muñeco: papeleta para registrar las operaciones de compraventa, indican serie, emisora, precio, y cantidad de títulos operados

negocio.- es una entidad comercial, industrial o de servicio que se dedica a una actividad económica generalmente lucrativa, el derecho de propiedad de un negocio puede ser indiviso, puede dividirse entre los accionistas, y/o puede incluir un derecho mayoritario y minoritario.

negocio en marcha.- en el supuesto de que una entidad comercial continuará en operación en el futuro previsible, por lo tanto, se supone que la empresa genera utilidades y que no tiene la intención ni la necesidad de liquidar o de reducir materialmente la escala de sus operaciones; si existiera dicha intención o necesidad, los estados financieros tendrían que elaborarse sobre una base distinta y si es así, la base utilizada en un avalúo deberá revelarse, los negocios en marcha pueden valuarse mediante el enfoque basado en los costos, el enfoque de capitalización de ingreso, o mediante el enfoque de comparativo de ventas

Q,

objeto del avalúo.- el objeto de un avalúo es el tipo de valor que se pretende al llevar a cabo el trabajo de valuación, ver propósito del avalúo

obligaciones: título de crédito que representa la participación individual de los tenedores en un crédito colectivo a cargo de una sociedad anónima.

obras complementarias.- son bienes que amplían el confort o que agregan beneficios al uso o funcionamiento de un inmueble, como pueden ser rejas, patios, jardines, fuentes, albercas, etc.

obras de arte.- son todas aquellas obras que por su proceso de creación o por quien fueron creadas se consideran arte (puede ser obras físicas, intelectuales o literarias).

obsolescencia.- es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien o propiedad, por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales), o externos (económicos), distintos al uso y deterioro físico.

obsolescencia curable.- es aquella cuyo costo por corregirla es menor que el beneficio económico que recibe el bien por la curación.

obsolescencia económica.- es la pérdida en valor o utilidad de un bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo.

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obsolescencia externa.- ver obsolescencia económica.

obsolescencia incurable.- es aquella cuyo costo por corregirla es mayor que el beneficio económico que recibe el bien, generalmente no conviene curarla.

obsolescencia técnico funcional.- es la pérdida en el valor, resultado de una nueva tecnología, incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño, materiales, resultados del proceso como sobrecapacidad, usos inadecuados, falta de utilidad o excesivos costos variables de operación, o por su influencia negativa en el medio ambiente se considera un tipo de obsolescencia interna. es también la pérdida en el valor de un bien que se debe a los cambios en la moda, preferencias o normas. ocupación superficial.- es el acto de tomar posesión de la superficie de un terreno y ejecutar obras sobre él. si el terreno es de propiedad privada, puede celebrarse un contrato de arrendamiento o de compraventa con el dueño, conforme a la legislación civil aplicable; y si el terreno pertenece a un núcleo agrario, podrá celebrarse un convenio de ocupación temporal o servidumbre de paso con sujeción a la ley agraria.

oferta en el mercado de propiedades.- es la cantidad de derechos sobre propiedades que están disponibles para venta o en renta, a diferentes precios en un mercado dentro de cierto período de tiempo.

ver también demanda y mercado.

oferta pública: colocación inicial de valores entre el público inversionista a través de la bmv.

oligopolio.- es la situación en donde se tienen pocos vendedores de un producto que puede ser idéntico o diferente en alguna forma, pero donde cada cual tiene gran influencia sobre el precio.

oligopsonio.- se considera que hay oligopsonio cuando el número de compradores es muy reducido y éstos se imponen a los vendedores, lo que les permite influir sobre el precio.

operación: acción por medio de la cual se concreta una negociación de compraventa entre dos o más personas.

operación al cierre: procedimiento de recepción de órdenes y asignación de valores, mediante el cual los intermediarios ingresan órdenes de compra y venta durante un periodo preestablecido, para ser ejecutadas al término de la sesión de remates al precio de cierre.

operación de pico: la operación que se celebra a través del sistema electrónico de negociación y que implica la compra venta de una cantidad de acciones inferior a un lote.

operadores: individuos designados y apoderados por las casas de bolsa, y autorizados por la bmv y la cnbv para realizar operaciones de compraventa con valores, a través de los sistemas de negociación electrónica de la bolsa mexicana de valores (bmv-sentra.)

opción.- es un acuerdo de mantener abierta una oferta para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles por un período de tiempo específico a un precio establecido, una opción genera un derecho contractual, el ejercicio del cual generalmente queda sujeto al cumplimiento de las condiciones especificadas, tipos de propiedad

opinión de valor.- es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso.

opción.- es un acuerdo de mantener abierta una oferta para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles por un período de tiempo específico a un precio establecido, una opción genera un derecho contractual, el ejercicio del cual generalmente queda sujeto al cumplimiento de las condiciones especificadas, tipos de propiedad

opinión de valor.- es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso.

orden: la instrucción que haya girado un cliente a un intermediario para que este último formule una postura de compraventa en los sistemas de negociación electrónica de la bolsa mexicana de valores (bmv-sentra).

out of the money: anglicismo que expresa el momento en que un título opcional no tiene valor intrínseco, podría

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traducirse como "bajo par".

over the counter (ote): anglicismo que se utiliza para denominar a todas aquellas operaciones o productos que se negocian fuera de una bolsa organizada de valores, en estados unidos existe un mercado conocido como ote en donde se negocian bonos, productos derivados y acciones de empresas, con requisitos de cotización más flexibles que las grandes bolsas de valores.

pagarés: documento que registra la promesa incondicional de pago por parte del emisor o suscriptor, respecto a una determinada suma, con o sin intereses, dentro de un plazo estipulado en el documento, a favor del beneficiario o tenedor.

papel comercial: pagaré negociable sin garantía específica o aval de una institución de crédito, estipula deuda a corro plazo.

paridad: relación que guardan entre sí las opciones de compra (cali) y de venta (put) cuando tienen el mismo valor de referencia, precio de ejercicio y fecha de vencimiento.

pasivo: valor que se sitúa en la parte derecha del balance, presenta los recursos de la empresa y específica el origen de los fondos que financian el activo, los principales elementos del pasivo son los créditos y otras obligaciones contraídas a corto o largo plazo, así como las provisiones (pasivo contingente).

pasivo financiero.- es cualquier pasivo que es una obligación contractual a) para entregar efectivo u otro activo financiero a otra empresa; o b) para intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potencialmente desfavorables.

pasivo a largo plazo: valor que representa las obligaciones de la empresa que serán liquidadas en plazos superiores a un año a partir de la fecha en que se reflejan en los estados financieros de la empresa.

pasivo circulante: valor que representa las obligaciones contraídas por la empresa que serán liquidadas dentro del plazo de un año a contar de la fecha de la emisión de los estados financieros de la empresa.

patrimonio.- es el conjunto de bienes, derechos y deberes apreciables en dinero que tiene una persona, siendo susceptibles de estimación económica.

patrimonio federal.- es el conjunto de bienes y derechos, recursos e inversiones que, como elementos constitutivos de su estructura social o como resultado de su actividad normal, ha acumulado el estado mexicano y posee a título de dueño, para destinarlos o afectarlos en forma permanente, a la prestación directa o indirecta de los servicios públicos a su cuidado, o a la realización de sus objetos o finalidades de política social y económica, (no incluye bienes del patrimonio estatal o municipal)

pérdida de potencialidad.- es la pérdida económica en la capacidad del uso de suelo de un bien inmueble a consecuencia de ser afectado por una obra de infraestructura, la cual deberá ser pagada mediante una indemnización al propietario de dicho bien.

perito valuador.- es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la secretaría de educación pública, certificado por el colegio de profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.

permuta.- es un acuerdo de voluntades mediante el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien mueble o inmueble por otro bien, entendiéndose por obligación el transmitir el dominio de dicho bien mueble o inmueble.

persona física.- es una persona jurídicamente individual sujeto a un gravamen fiscal, en términos genéricos se conoce también como causante.

persona moral.- es una persona jurídica colectiva, asimismo, es toda sociedad mercantil u organismo que realice

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actividades empresariales, se consideran también las instituciones de crédito y las sociedades y asociaciones' civiles, iglesias y gobiernos estatales, se denominan también con el término genérico de causante.

pico: cantidad de títulos menor a la establecida por un lote, las transacciones de picos deben efectuarse al último precio registrado y están sujetas a reglas particulares de operación.

piedras preciosas.- se dice de las piedras o minerales que son finas, duras, raras y por lo común transparentes, o al menos translúcidas, y que talladas se emplean en adornos de lujo.

plazo: periodo de tiempo que transcurre antes del vencimiento de un título de deuda, por lo general, las emisiones suelen ser a 28, 91, 182 y 364 días, aunque se han realizado emisiones a plazos mayores.

planta.- es el conjunto de activos que puede incluir edificios, maquinaria y equipo no permanente especializado.

planta y equipo.- es el término utilizado para referirse a los edificios, maquinarias y equipos no fijados permanentemente a los edificios.

porción dominante.- es la parte que ocupa más de un 50% de la superficie total de cada uno de los muros perimetrales del inmueble y se usa como base para determinar el área rentable, la porción dominante establece qué superficie es la que ocupa la mayor parte del muro; así, si una pared cuenta con un sistema de vidrios o cristales que represente un total de 19 m y el área de ese muro representa un total de 27 m2 (midiendo de piso a techo), automáticamente se reconoce que la porción dominante es la del sistema de vidrios.

posición corta sobre un futuro: posición que mantiene un inversionista que se compromete a vender un bien subyacente, mediante un contrato de futuro, número de contratos de cada una de las series respecto de las cuales el cliente actúa como vendedor, véase mexder.

posición larga sobre un futuro: posición que mantiene el comprador de un futuro, número de contratos de cada una de las series, respecto de los cuales el cliente actúa como comprador, véase mexder.

postura: oferta para comprar o vender un número determinado de acciones a un precio determinado, que es ingresado al bmv-sentra capitales por un operador de una casa de bolsa.

potencial de servicio.- son los beneficios económicos futuros inherentes al activo en términos de su potencial para contribuir, directa o indirectamente al flujo de efectivo y en equivalentes de efectivo para la entidad, el potencial de servicio se mide como el nivel de capacidad productiva que tendría que reemplazarse si la entidad fuera despojada del activo.

práctica valuatoria.- es la práctica de la función de los valuadores que puede ser de tres maneras: avalúo, revisión de avalúos y consultoría.

precio.- es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio, el concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio, una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo, el precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda, el precio también equivale al valor establecido en un avalúo.

precio ajustado: precio resultante de aplicar al precio de cierre de una acción, el valor que implique el ejercicio de un derecho corporativo o patrimonial decretado por la emisora en cuestión, el precio ajustado es calculado por la bolsa.

precio de apertura: precio que se toma de referencia para cada acción al inicio de una sesión bursátil, puede tratarse del precio de cierre de la sesión anterior, del precio ajustado (en caso de haber decretado la empresa emisora algún derecho corporativo o patrimonial) o del precio base para la negociación por subasta al inicio de una sesión de remate.

precio de cierre: ultimo precio promedio ponderado calculado durante la jornada bursátil para cada acción listada en la bmv. en su defecto, el último hecho de compraventa registrado en la sesión correspondiente, a falta de ambos, el último precio de cierre conocido.

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precio de ejercicio: precio pactado al cual se podrá ejercer el derecho de compra o venta conferido por un título opcional

precio futuro: precio por unidad de activo subyacente acordado en un contrato de futuro en la fecha de celebración este se ajustará diariamente para efecto de reflejar las pérdidas y ganancias que registre el precio del subyacente véase mexder

precio de mercado.- es el precio actual según factura, o cotizado al término de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago

precio de oferta.- es aquel precio al cual el propietario de un bien lo ofrece formalmente para su venta en el mercado

precio mínimo de venta.- es el precio más bajo al que un vendedor está dispuesto a ofrecer un bien o servicio

precio neto de venta - es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una transacción prudente entre partes dispuestas y con conocimiento, menos todos los costos en que se incurrió para concluir su venta

precio promedio ponderado (ppp): factor calculado por la bmv para cada una de las acciones listadas, mediante la ponderación por volumen de los precios a los que se realizan las operaciones con cada valor durante los últimos 10 minutos de cada jornada bursátil el último ppp calculado durante la jornada se considera el precio de cierre

precio tope.- es el precio máximo al cual puede ser vendido un producto o servicio

premio por el control - es un valor adicional inherente al poder sobre los derechos de control de una entidad, a diferencia del derecho minoritario

premisas de valor.- es el término para identificar la definición y los parámetros bajo los cuales se está estimando un determinado valor

preservación ecológica - es la acción de proteger la flora y fauna para la conservación del medio ambiente y de los recursos naturales (semarnat)

préstamo a largo plazo.- es aquel que se otorga a un plazo mayor de un año por ejemplo un préstamo hipotecario a pagar en diez años la mayor parte de créditos a largo plazo se destinan a la producción o a la compra de bienes duraderos

principio de anticipación.- es el valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro este principio fundamenta el valor por capitalización de rentas o por el enfoque de ingresos

principio de competencia.- es la ganancia anima a la competencia la ganancia excesiva produce competencia ruinosa por un exceso de oferta

principio de conformidad.- es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el vecindario está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica

principio de crecimiento, equilibrio y declinación.- son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por tres etapas crecimiento cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta equilibrio cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios declinación cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye

principio de equilibrio.- existe un punto de armonía entre la oferta y la demanda un cambio entre ellas, afectará el valor de un bien

principio de mayor y mejor uso.- el mayor y mejor uso es para un bien, es aquel que es físicamente posible, legalmente permitido, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando

principio de períodos crecientes y declinantes.- son las condiciones utilizadas en la práctica valuatona se basa en las siguientes etapas de un bien integración, equilibrio, desintegración y renovación

principio de substitución - es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante el más probable costo de adquisición de la mejor

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alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el valor justo de mercado.

principio de uso consistente.- un bien inmueble en transición a otro uso no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.

productos derivados: véase derivados.

promovente.- se entiende como la entidad o dependencia de la administración pública federal que tiene interés en un bien y que promueve o solicita el servicio de valuación, justipreciación o consultoría.

propiedad.- es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien, la propiedad consiste en los derechos privados de propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee, para diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble, el régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.

propiedad inversión.- en bienes raíces, una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero, para una posible ocupación futura del propietario, o para desarrollarse en el futuro y que genere ingresos o utilidades por rentas cuando se vende.

propiedad inmueble.- es el concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios inherentes a los bienes raíces.

propiedad personal.- es un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de los bienes que no son un bien raíz, también se conoce como "bien mueble", la propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente, los artículos de propiedad personal tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover, la propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su valor de mercado, a su valor de realización o a su valor de recuperación.

propiedad, planta y equipo.- son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa, incluyen al terreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos los muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados adecuadamente.

propósito del avalúo.- es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se trate. cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán los mismos.

proyectos agropecuarios, industriales, turísticos y de servicios- es el planteamiento de un problema tendente a resolver entre muchas una necesidad humana, con diferentes ideas, inversiones de distinto monto, tecnología y metodologías con diverso enfoque, destinadas a resolver necesidades agropecuarias, industriales, turísticas o de servicios respectivamente.

proyectos de desarrollo urbano.- es el planteamiento tendente a resolver, problemas urbanos y normar criterios a fin de controlar y orientar el desarrollo de los núcleos de población.

punto de equilibrio.- es el punto de producción en el que los ingresos y los costos son iguales: en otras palabras, una combinación de ventas y costos que da como resultado la operación de un negocio sin producir utilidad ni pérdida.

prospecto de colocación: documento elaborado por la empresa emisora y su agente colocador como requisito para realizar una oferta pública de acciones y certificados de participación ordinarios sobre acciones, contiene toda información relevante de los instrumentos que serán colocados en el mercado, suficiente para una revelación de información completa y adecuada sobre la emisora, el prospecto de colocación es requerido por la autoridad para obtener la inscripción de los valores en el registro nacional de valores, los prospectos de colocación están a disposición del público inversionista con 10 días antes de anticipación de que tenga lugar la oferta pública de los valores, a través de la página de internet de la bmv.

publicaciones en línea: servicios de información de la bmv, que permite al acceso a las publicaciones generadas por la bolsa a través de su página de internet.

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puja: importe mínimo en el que puede variar el precio unitario de cada título, se expresa como una fracción del precio de mercado o valor nominal de dicho título, para que sea válida, una postura que pretenda cambiar el precio vigente de cualquier título lo debe hacer cuando menos por el monto de una puja.

puja abajo: precio pactado de una operación concertada a través del sistema electrónico de negociación, menor al acordado en el último hecho sobre el mismo valor.

puja arriba: precio pactado en una operación concertada a través del sistema electrónico de negociación, mayor al acordado en el último hecho sobre el mismo valor.

promotores: empleados de las casas de bolsa autorizados por la cnbv para realizar operaciones con el público inversionista.

ratificación de valores- es el acto de reafirmar a una fecha actual dictámenes de valor referidos a una fecha previa.

reexpresión de estados financieros.- es la actualización de la información financiera en libros, con base a los lineamientos emitidos por el instituto mexicano de contadores públicos, en sus respectivos boletines

registro nacional de valores (rnv): registro administrado por la cnbv. solo pueden ser objeto de oferta pública los documentos inscritos en la sección de valores, la oferta de suscripción o venta en el extranjero, de valores emitidos en méxico, estará sujeta a la inscripción de los valores en la sección especial.

regularización de la tenencia de la tierra.- es el acto de brindar certidumbre jurídica a la posesión de la tierra a través de la entrega de títulos de propiedad, a favor de los individuos con derechos que integran los asentamientos humanos que así lo aprueben y soliciten.

rendimientos: beneficio que produce una inversión, el rendimiento anualizado y expresado porcentualmente respecto a la inversión se denomina tasa de rendimiento, los rendimientos no sólo se obtienen a través de ganancias de capital (diferencia entre el precio de compra y el precio de venta), sino también por los intereses que ofrezca el instrumento, principalmente en títulos de deuda y por dividendos que decrete la empresa emisora.

rendimiento inicial.- es el ingreso neto inicial en la fecha de la transacción o valuación expresada como un porcentaje del precio de venta o de la valuación. comúnmente se conoce como la tasa de capitalización global (ver la tasa de capitalización).

renta bruta- ver ingreso bruto.

renta de contrato.- es un monto de la renta especificada por cierto acuerdo de arrendamiento; aunque una renta por contrato puede ser igual a la renta del mercado, en la práctica puede diferir de manera importante, particularmente en arrendamientos más antiguos con condiciones de renta fija.

renta de mercado.- es la cantidad estimada por la cual una propiedad o espacio dentro de una propiedad debe rentarse, a la fecha de la valuación entre un arrendador y un arrendatario dispuestos, bajo condiciones adecuadas, en una transacción de libre competencia, después de una comercialización apropiada, en donde las partes actúan con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión.

renta en exceso.- es un monto de renta que es mayor que la renta del mercado; si se considera así, dicha renta se capitaliza comúnmente a una tasa de descuento más alta debido al mayor riesgo y a las incertidumbres potenciales asociadas con las consecuencias de la desventaja del arrendatario.

renta neta.- ver ingreso neto.

reporto: operación mediante la cual el intermediario entrega al inversionista los títulos a cambio de su precio actual (precio nominal menos descuento), con el compromiso de recomprarlos a un plazo determinado, anterior a su vencimiento, reintegrando el precio más un premio, esta operación permite obtener un rendimiento por excedentes

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de tesorería en periodos breves.

reserva para depreciación,- son los costos que cargan los contadores en los estados financieros de inmuebles de productos, como recuperación del costo original de los activos bajo la convención de su costo actual, las acumulaciones para depreciación son una función de una convención contable y no necesariamente se reflejan en el mercado.

rescate de concesiones.- es cuando los bienes materia de la concesión, vuelven de pleno derecho por causa de utilidad pública, mediante la indemnización cuyo monto será fijado por peritos, a la posesión, control y administración del gobierno federal y que ingresan al patrimonio de la nación.

reserva territorial.- es la superficie de tierra que será utilizada para crecimiento de un centro de población de acuerdo a un proceso de distribución equilibrada y sustentable de la población y de las actividades económicas en el territorio nacional.

reevaluación.- es la acción de incrementar el valor de una moneda con respecto a su anterior tipo de cambio, también se pueden revaluar los activos de las empresas, con fines fiscales y financieros.

reversión.- es la cantidad, en términos monetarios, que se estima producirá un bien a su venta después de un determinado periodo en uso.

riesgo de mercado: riesgo que afecta al tenedor de cualquier tipo de valor, ante las fluctuaciones de precio ocasionadas por los movimientos normales del mercado.

sd indeval: institución encargada de hacer las transferencias, compensaciones y liquidaciones de todos los valores involucrados en las operaciones que se realizan en la bolsa mexicana de valores, es una empresa privada que opera con la concesión de las autoridades financieras del país, y está regulada por la ley del mercado de valores.

secretaría de hacienda y crédito público: organismo que representa a la máxima autoridad del gobierno federal en materia económica, así como el brazo ejecutor de la política financiera, entre otras funciones le corresponde otorgar o revocar las concesiones de los intermediarios bursátiles y bolsas de valores, definir sus áreas de actividad y sancionar administrativamente a quienes infrinjan leyes y reglamentos.

seguro.- es el mecanismo económico mediante el cual aquellos que se encuentran sujetos a determinados peligros similares contribuyen a un fondo común, con el cual se paga cualquier pérdida sufrida por cualquiera o cualesquiera de los contribuyentes.

servidumbre de paso.- es el derecho que tiene el propietario de un predio, para hacer uso de un camino, o de una corriente de agua en un predio adyacente, propiedad de otra persona.

serie accionaria: clase de acciones, en méxico las acciones pueden ser de diferentes clases o series, que otorgan distintos grados de derechos, las series más comúnmente emitidas son: a, b y c.

servicios de integración financiera (sif): empresa subsidiaria de la bmv constituida para operar y administrar sistemas de negociación de títulos del mercado de deuda, brinda servicios de corretaje electrónico y telefónico a los intermediarios del mercado de títulos de deuda (casas de bolsa y bancos domiciliados en territorio nacional).

sesión de remates: periodo durante el cual se llevan a cabo las operaciones bursátiles en la bmv.

sistema internacional de cotizaciones (sic): mecanismo diseñado para listar y operar, en el ámbito de la bmv, valores que no fueron objeto de oferta pública en méxico y que se encuentran listados en mercados de valores extranjeros que han sido reconocidos por la cnbv, o cuyos emisores hayan recibido un reconocimiento correspondiente por parte de la citada comisión.

sistema integral de valores automatizado (siva): sistema de información desarrollado por la bmv que permite la consulta, en tiempo real, de hechos ocurridos en el mercado y noticias de interés, así como el acceso a bases de

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datos e información general de las emisoras.

sociedad.- es un derecho de propiedad en el que dos o más personas son propietarias de un negocio o de una propiedad y comparten las utilidades y las pérdidas, las sociedades pueden ser anónimas o limitadas.

solicitante del avalúo.- es la dependencia o entidad de la administración pública federal que requiere de un dictamen de valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de enajenaciones, adquisiciones o arrendamientos.

sociedades de inversión: sociedades anónimas constituidas con el objeto de adquirir valores y documentos seleccionados de acuerdo al criterio de diversificación de riesgos, con recursos provenientes de la colocación de las acciones representativas de su capital social entre el público inversionista.

split: aumento en el número de acciones en circulación de una emisora, sin variar el importe de su capital social, el split disminuye el valor nominal o si éste no estuviere expresado, el valor teórico de la totalidad de las acciones en circulación.

split inverso: reducción del número de acciones en circulación de una emisora, sin variar el importe de su capital social, el split inverso aumenta el valor nominal o si éste no estuviere expresado, el valore teórico de la totalidad de las acciones en circulación.

spread: diferencial entre el precio de venta y el precio de compra de un valor.

subyacente: bien o índice de referencia, objeto de un contrato de futuro o de un contrato de opción, concertado en la bolsa de derivados, los precios de los productos derivados son una función de los precios del valor de referencia, estos pueden ser: títulos representativos de capital o deuda, índices, tasas y otros instrumentos financieros, también se denomina valor de referencia.

subarrendamientos.- es la posición que se crea cuando el inquilino o arrendatario que ya tiene un contrato de arrendamiento le transfiere a un tercero los derechos de que disfruta al ocupar la propiedad motivo del contrato.

subasta.- venta que normalmente es pública, en donde la propiedad se le vende al postor que ofrece la cantidad más alta, siempre y cuando ésta sea igual que, o exceda cualquier precio de reserva o valor base establecido.

substancias peligrosas.- en el contexto de una valuación, cualquier material que se encuentra dentro, alrededor o cerca de la propiedad que está siendo valuada que tiene suficiente forma, cantidad y biodisponibilidad para crear un impacto negativo sobre el valor de mercado de la propiedad.

suposiciones.- las suposiciones contemplan incluyen hechos, condiciones o situaciones que afectan al sujeto de el enfoque de una valuación, pero que no son susceptibles de verificarse, estos son aspectos que, una vez declarados, deben aceptarse para entender la valuación, todas las suposiciones que respaldan una valuación deben ser razonables.

suscripción: aumento del capital social de una empresa mediante el pago de las acciones correspondientes, su fin es obtener recursos para financiar el crecimiento de la empresa, la suscripción es una oferta dirigida o privada para los que tienen tenencia accionaria de esa empresa; el plazo para ejercer ese derecho es de 15 días naturales a partir del anuncio en el diario oficial, también se denomina capitalización.

suscriptor: denominación que se le otorga al propietario de acciones de una empresa, mismo que ejerce su derecho de suscripción.

swaps: contrato privado en el que las partes se comprometen a intercambiar flujos financieros en fechas posteriores, las que deben quedar especificadas al momento de la celebración del contrato, el swap es un instrumento utilizado para reducir el costo y el riesgo del financiamiento, o para superar las barreras de los mercados financieros, también se denomina permuta financiera.

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tasa de capitalización.- es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un

inmueble y el valor del mismo, se considera que incluye el retorno "de" y "sobre" el capital invertido en el inmueble.

tasa de depreciación.- es el porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación en un determinado período.

tasa de descuento.- es un índice usado para convertir una cantidad de dinero pagadero o cobrable en el futuro a valor presente.

tasa de interés: porcentaje de rendimiento (para el inversionista) o costo (para el emisor), respecto al capital comprometido por un instrumento de deuda.

tasa de interés activa, es la que cobran las instituciones de crédito por los préstamos que otorgan bajo distintas condiciones.

tasa de interés efectiva.- es aquella que toma en cuenta la capitalización de los intereses.

tasa de interés nominal.- es aquella que no toma en cuenta la capitalización de los intereses.

tasa de interés pasiva, es la que se ofrece en valores que adquiere el público para invertir su capital.

tasa de interés real.- es aquella que gana el capital por arriba de la tasa de inflación.

tasa interna de retorno.- es aquella tasa de rendimiento que descuenta e iguala el valor presente de todos los flujos de efectivo netos futuros a la inversión inicial.

terreno.- es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo, la propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular, en México, en primer lugar al art. 27 de la constitución y a otras leyes.

terrenos adjudicados.- son aquellos entregados a la administración pública federal o a particulares por mandato legal.

terrenos baldíos.- son los terrenos de la nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido y que no han sido trabajados, deslindados ni medidos, (artículo 157 de la ley agraria)

terrenos en breña.- son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con construcciones.

terrenos nacionales.- son los terrenos propiedad de la nación sobre los cuales el ejecutivo de la unión, puede ejercitar actos de administración y dominio, en provecho del país.

terrenos periféricos.- son aquellos localizados en los límites de un centro de población o núcleo urbano.

terrenos en transición.- son los que cambian su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural, mediando un proceso legal de autorización.

terrenos vacantes.- son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni puede precisarse quien fue su último propietario, (artículo 785 del código civil para el D.f.)

títulos: documentos que representan el derecho que tiene su poseedor sobre un capital o crédito, estos documentos son objeto de comercio y su cesión o endoso transfiere la propiedad o derechos implícitos.

títulos accionarios: acciones.

títulos de deuda: instrumento que representa un compromiso por parte del emisor, quien se obliga a restituir el capital en una cierta fecha de vencimiento, el título es emitido a valor nominal, debe especificar los intereses y amortizaciones si los hubiera.

transferencia: se entenderá por transferencia el cambio de propiedad de valores, en el caso del depósito de valores, el cambio de propiedad se hará por el procedimiento de giro o transferencia de cuenta a cuenta, mediante

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asientos en los registros de la institución.

traspaso: transferencia entre cuentas.

u.

udibonos: bonos del gobierno federal a largo plazo denominados en unidades de inversión, la conversión a moneda nacional se realiza al precio de la udi, vigente en el día que se haga la liquidación correspondiente

unidad económica (unidad productiva).- es el conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo, la unidad económica carece de personalidad jurídica, es independiente de la persona física o moral que es su propietaria y por lo tanto no incluye a los activos circulantes ni a los pasivos reales o contingentes.

uso del avalúo.- es una forma en que el cliente o usuario emplea la información contenida en el informe del avalúo,

dado que el avalúo proporciona una base para la toma de decisiones, el uso del avalúo depende de la decisión que

el usuario desea tomar, es decir de sus necesidades.

usufructo.- son los rendimientos o provechos que produce un bien, y el derecho que se tiene sobre ellos.

utilidad.- es una forma en que se puede medir el valor, pues representa la capacidad de un bien o servicio para satisfacer una determinada necesidad, por otra parte, es un término genérico aplicado al excedente de ingresos o precio de venta, sobre los costos correspondientes.

utilidad bruta.- es el ingreso generado por una venta, menos el costo de los bienes vendidos.

utilidad neta.- es la cantidad que resulta de restar a un ingreso generado por una venta u otro tipo de operación todos los costos, derechos e impuestos asociados, en los estados financieros se muestra como un cambio en el capital contable de la entidad, producido durante un período, este cambio proviene de transacciones y de otros acontecimientos y circunstancias, con excepción de aquellos que resultan de las inversiones realizadas por los propietarios y el pago de dividendos hechos a los dueños del negocio.

£

valor nominal: es el precio de referencia, expresado en moneda nacional, que aparece en los títulos en el momento de su emisión, como expresión de parte del capital contable que represente y como antecedente para definir el precio de su suscripción, en los títulos de deuda, el valor nominal es el valor del título a vencimiento.

valor.- es un es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.

valor asegurable.- es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes específicamente excluidas en la póliza de seguro.

valor base.- es la cantidad expresada en términos monetarios, en la que sale un bien a la venta en un proceso de licitación o subasta pública, y representa el valor comercial o el valor de realización, en su caso, netos de todos los gastos y adeudos pendientes de cubrirse por la posesión y propiedad del bien en tanto no se vende.

valor catastral.- es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.

valor comercial (valor justo de mercado).- es el precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.

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valor contable.- es el monto de la Inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas fiscales correspondientes, el valor contable puede ser actualizado mediante avalúo o índices específicos.

valor como negocio en marcha.- el valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvalía y potencialidades. si la empresa es propietaria de las instalaciones que utiliza, éstas forman parte del valor como negocio en marcha, el concepto incluye la valuación de la empresa en operación continua. la distribución del valor global como negocio en marcha puede hacerse a las partes componentes de la empresa cuando contribuyen como un todo, pero el valor distribuido entre sus componentes generalmente no constituye el valor de mercado de cada componente. los elementos intangibles de valor en un negocio resultan de los factores tales como tener una fuerza laboral capacitada, una planta operativa, las patentes y las licencias, y los sistemas y procedimientos necesarios establecidos.

valor comparativo de mercado.- es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes

comparables al del estudio, dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde

imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.

valor de capitalización.- es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo, es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada.

valor de chatarra.- ver valor de desecho.

valor de contado.- es el valor asociado con una operación realizada al contado para adquirir un bien, expresado en términos monetarios.

valor de desecho.- es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valor de sus elementos de construcción, el valor de desecho es similar al valor de chatarra o de salvamento.

valor de dominio pleno del arrendador.- generalmente se considera la suma del valor presente de los ingresos netos anticipados que se van a recibir bajo el arrendamiento, más el valor presente del valor anticipado de la propiedad, cuando el arrendador recupera nuevamente el uso y la posesión, en la práctica el valor justo de mercado debe identificarse, definirse y ser el más adecuado para este caso.

valor de indemnización.- es el costo necesario para reemplazar, reparar o reconstruir una propiedad asegurada que ha sufrido algún daño, a una condición que sea substancialmente igual, pero no mejor ni más grande que su condición en el momento en que sucedió el daño, tomando en cuenta la edad, condición y vida útil remanente, puede incluir también el costo de perjuicios y el lucro inherentes a la propiedad.

valor de intercambio.- es el valor de un bien, expresado en términos monetarios, ofrecido en una compraventa y que se intercambia por otro(s) activos monetarios o no monetarios.

valor de inversión.- es el valor que tiene una propiedad para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas, con objetivos de inversión identificados. este concepto subjetivo relaciona a una propiedad específica con un inversionista específico, o un grupo de inversionistas o con una entidad que tiene objetivos y/o criterios de inversión identificados, el término valor de inversión no debe confundirse con el valor de mercado de una propiedad de inversión.

valor de liquidación forzada.- ver valor de realización forzada.

valor de liquidación ordenada.- ver valor de realización ordenada.

valor de mercado para uso continuado.- es la cantidad estimada por la que debe intercambiarse un activo, con posesión de vacante en la fecha de la valuación, en base a su uso existente continuo, entre un comprador y un vendedor dispuestos, en una transacción prudente, después de una comercialización adecuada en donde las partes actuaron con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión, aunque el concepto de posesión de vacante se aplica, se supone que la empresa o persona que ocupa la propiedad, continuará la operación del uso existente del activo.

valor de oportunidad.- es el máximo precio aceptable de un bien, expresado en términos monetarios, en función

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del beneficio que se espera generará.

valor de realización forzada.- es la cantidad bruta, expresada en términos monetarios, que se espera obtener por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto, en la que el vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato legal "tal como está y donde se ubica" el bien.

valor de realización ordenada.-_es el precio estimado que podría ser obtenido a partir de una venta en el mercado

libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el

vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento y bajo la premisa de que los

bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran.

valor de recuperación.- es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener como resultado de la venta de un bien después de terminada su vida económica, para un uso alterno.

valor de reposición.- ver costo de reposición nuevo, el costo de reposición se considera un "valor" en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad.

valor de rescate.- se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y al final de la vida útil física de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso, para utilizarse en otra parte.

valor en libros.- con respecto a los activos, es el costo capitalizado de un activo menos la depreciación o amortización acumulada, como aparece en los libros contables del negocio.

valor en uso.- es el valor que tiene una determinada propiedad, para un uso específico y para el usuario actual, y que, por lo tanto, no está necesariamente relacionado con el mercado, este tipo de valor se enfoca en el valor con el que contribuye un bien específico a una de la que forma parte, sin considerar el mayor y mejor uso del bien o la cantidad monetaria que pudiera obtenerse cuando se venda, equivale al valor presente de los flujos de efectivo futuros que se espera del uso continuo de un activo más el monto de su disposición al final de su vida útil.

valor especial.- término relativo a un elemento extraordinario de valor que es mayor al valor de mercado.

valor especulativo.- es el valor esperado de un bien inmueble, expresado en términos monetarios, basado en la eventualidad de un uso de suelo diferente, de condiciones políticas diferentes a las actuales y del crecimiento o decrecimiento económico o poblacional proyectado.

valor extrínseco.- es el valor de un bien, determinado por personas que lo desean adquirir, expresado en términos monetarios.

valor fiscal.- es el valor que se le asigna a los bienes muebles e inmuebles con fines fiscales, para fines de un traslado de dominio.

valor intangible.- es el valor de un negocio en marcha adicional al valor de los activos tangibles, depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.

valor intrínseco.- es el valor inherente a un bien en sí mismo, (como por ejemplo el de los metales preciosos).

valor justo.- es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una controversia puede resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes, en una transacción sin intermediarios.

valor máximo, es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisición o arrendamiento de un bien.

valor mínimo, es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar un bien

valor neto de reposición.- ver costo neto de reposición, el costo neto de reposición se considera un "valor" en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad.

valor potencial.- es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico, político o social.

valor presente neto (vpn).- es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para

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encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.

valor presente.- es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros.

valor residual.- en la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno.

valuación.- es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.

valuación de activos.- esta expresión se aplica a la valuación de terreno, edificios, y/o planta y maquinaria que generalmente para incorporarlas en las cuentas contables de una entidad.

valuación de negocios.- el acto o proceso para obtener una opinión o estimado del valor de un negocio o empresa o de los derechos inherentes a éste.

valuador- cualquier persona que estima el valor de un bien

vaiuador independiente.- es un valuador sin ninguna relación material significativa, ni asociación con los valuadores de la cabin, cliente o con el sujeto de la asignación.

valuador interno.- es un valuador que está empleado por la empresa que posee los activos, o por la oficina responsable de elaborar los registros y/o informes financieros de la empresa, un valuador interno, generalmente es capaz de cumplir con todos los requisitos de independencia y objetividad profesional que se necesitan bajo el código de conducta, pero por motivos de presentación y normatividad pública no siempre puede ser aceptable para cumplir con el papel de valuador independiente.

valuador profesional.- es el profesionista capaz de investigar, analizar y estimar el valor de los bienes en estudio, y que sustenta su trabajo en la ética, conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios técnicos y metodologías valuatorias actualizadas.

valuar- es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.

vecindario.- es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas.

vecindad mediata.- es la estructura urbana y de mercado más próxima a la vecindad inmediata y que tiene características físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas iguales o equivalentes a ésta.

vecindad inmediata.- es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas.

venta.- transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la propiedad de dichos bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido.

vida útil económica.- período de tiempo, expresado en años, en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación.

vida útil física.- período de tiempo total, expresado en años, que se estima un bien durará hasta una reconstrucción, usando mantenimiento preventivo normal.

vida útil normal.- es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente que un bien realice la función para la cual fue construido, a partir de la fecha en que fue puesto en servicio, ver vida útil económica.

vida útil remanente.- es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.

vida útil total.- ver vida útil normal

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<H I I o ' B L I G T E C A

vocación agropecuaria.- es el conjunto de características que le dan a un terreno una tendencia a ser usados en la agricultura y/o la ganadería.

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warrant: títulos opcionales de compra o de venta emitidos por intermediarios bursátiles o empresas, a cambio del pago de una prima, el tenedor adquiere el derecho opcional de comprar o vender al emisor un determinado número de valores a los que se encuentran referidos, a un precio de ejercicio y dentro de un plazo estipulado en el documento.

zonas homogéneas.- son aquellas áreas urbanas o agropecuarias cuyas características físicas, políticas, económicas, sociales y jurídicas son iguales o equivalentes

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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE - Janiumciudades con la finalidad de regularizar el impuesto predial a...

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