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Cámaro Mexicana 4c k Industrie de k Ceflscrwcién INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Métodos y consideraciones aplicadas para la valuación de inmuebles construidos enzonas consideradas como históricas o delpatrimonio cultural delahumanidad. TESIS Que para obtener elgrado de: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL. Presenta el: ING. DAVID ERASTO PRIETO FLORES. Director detesis: DR. ARTURO PERLASCA LOBATO Estudios conreconocimiento de validez oficial por laSecretaria de Educación Publica conforme al acuerdo SEP N° 2004323 de fecha 11 de Agostodel 2004. Octubredel 2006.
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Cámaro Mexicana 4c k Industrie de k Ceflscrwcién
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Métodos y consideraciones aplicadas para la valuación de inmuebles construidos en zonas consideradas como históricas o del patrimonio cultural de la humanidad.
TESIS
Que para obtener el grado de:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL.
Presenta el:
ING. DAVID ERASTO PRIETO FLORES.
Director de tesis:
DR. ARTURO PERLASCA LOBATO
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de Educación Publica conforme al acuerdo SEP N° 2004323 de fecha 11 de Agosto del 2004.
Octubre del 2006.
Dedicatoria
A mi esposa: Alicia A. Córdova Ambrosia
A mis Hijos: David Axel, Cesar Mauricio A mi Hija: Laura Alicia
A mi padre: Erasto A mi madre: Edith Jaquelina
RESUMEN
El presente estudio aborda la problemática en la valuación de bienes
inmuebles, ubicados en el centro histórico de la ciudad de Oaxaca, ya
que se t ienen condiciones y variables muy especiales en este tipo de
inmuebles, como son: Ubicación, materiales de construcción, fecha de
construcción, tipo de construcción según su época de edif icación,
acontecimientos históricos relevantes entre otros, que conllevan a vidas
útiles muy largas y que afectan en la aplicación de métodos de valuación
tradicionales, validados para tal efecto.
El objetivo de este trabajo es el de establecer las normas y criterios para
la valuación de bienes inmuebles ubicados en el centro histórico de la
ciudad de Oaxaca.
Para tener un sustento se exponen las definiciones y conceptos de
valuación, las leyes y reglamentos generales en esta materia y las
metodologías util izadas en la valuación de bienes inmuebles y los
conceptos de indicadores económicos.
A través de un estudio descriptivo se plantea la hipótesis H1: aplicando
métodos de valuación y ponderación de factores se obtendrán costos
comerciales mas apegados a la realidad en los inmuebles del centro
histórico de la ciudad de Oaxaca.
Se desarrolla un ejercicio practico para un bien inmueble, ubicado dentro
del área clasificada como patrimonio cultural de la humanidad, en el
centro histórico de la ciudad de Oaxaca, primeramente se obtienen los
valores físicos, de renta y de mercado, a través de los métodos
tradicionales en donde el t iempo juega un papel determinante para el bien
inmueble en estudio, en seguida como propuesta, se desarrolla el mismo
ejemplo aplicando en el valor físico los factores de ponderación que se
proponen utilizar para valuar este tipo de inmuebles. De este análisis el
resultado que se obtiene es que el valor físico sale muy apegado al de
capitalización de rentas, tomando en cuenta que en este análisis no se
considera al t iempo como factor.
ÍNDICE
CAPITULO I 1
Introducción 1
Antecedentes 16
1.1.-Problemática 20
1.1.1.-Falta de la metodología y consideracione para valuar 21
bienes inmuebles históricos
1.1.2.- Esquema de la falta de metodología y consideraciones 23
para valuar bienes inmuebles históricos
1.2.- Justi f icación 24
1.2.1.-Just i f icación económica 24
1.2.2.-Just i f icación social 24
1.2.3.-Just i f icación técnica 24
1.3.- Alcances 25
1.4.- Objetivos 25
1.4.1.-Objet ivo genérico 25
1.4.2.-Objet ivo especifico 25
CAPITULO II MARCO TEÓRICO Y/O LEGAL 26
2 .1. -Concepto de valuación 26
2.2.- Marco Histórico 27
2.3.- Marco legal 28
2 .3 .1 . -E l patrimonio cultural 28
2.3.2.- Leyes y reglamentos 29
2.4.- Marco metodológico 30
2 .4 .1 . - Catalogo del patrimonio cultural 30
2.4.2.- Métodos y enfoque de valuación 40
2.4.3.- Metodología de valuación de proyectos 50
2.5.- Consideraciones para edif icaciones catalogadas como 60
patrimonio cultural
CAPITULO III MÉTODO
3.1.- Tipo de estudio
3.2.- Hipótesis
3.3.- modelo operacional de la variable de la hipótesis
3.4.- Descripción de la variable de la hipótesis
3.5.- Diseño de la investigación
CAPITULO IV EJERCICIO PRÁCTICO.
4.1 método tradicional.
4.2 método propuesto
CAPITULO V CONCLUCIONES.
CAPITULO VI BIBLIOGRAFÍA
CAPITULO Vil APÉNDICE.
7.1.- Normatividad de lotificación
7.2.- Listado de inmuebles patrimoniales del centro histórico de la
ciudad de Oaxaca
7.3.- Estructura requerida para los avalúos
INTRODUCCIÓN
n i i o B I B L I O T E C A
Sea a demostrado a lo largo de la historia, que la conservación de los
bienes inmuebles1 que se han construido, refleja la historia de un
pueblo, porque en ellos han quedado edificadas todas las etapas del
proceso del crecimiento de la población, por consiguiente, la razón de
conservarlos es para no perder el origen y las raíces del mismo, y que se
reflejan en la desarrollo cultural, social y político de sus pobladores.
Fotografía 1
Fotografía 2 Fotografías 1 y 2 Fachadas de edificaciones construidas a principios de siglo XX
Son aquellos que no se pueden trasladar de un lugar a otro sin alterar, en algún modo, su forma o sustancia, siendo unos por su naturaleza y otros por d isposición legal expresa en atención a su destino. El concepto de bienes inmuebles ha sufrido una gran t ransformación en nuestro t iempo, debido a los adelantos tecnológicos que permiten trasladar bienes inmuebles de un lugar a otro sin a l teración; por e jemplo: monumentos históricos, arquitectónicos, etc.
1
Sin embargo, el costo económico para el mantenimiento del patrimonio
edificado, así como su uso actual y futuro, son factores que se deben
considerar en el momento de querer comercializarlos, debido a que los
gobiernos, han generado leyes2 para no modificar la esencia de dichos
inmuebles; por consiguiente el querer adaptarlos a un uso especifico,
puede incrementar o reducir el costo real de dicho inmueble. Para ubicar
a estos inmuebles debemos de apoyarnos en los mapas que tienen los
municipios, en ellos por decretos federales, se t ienen establecidos los
límites que se consideran como patrimonio cultural de la humanidad
dentro del centro histórico.
Fotografía 3.- Uso de un bien inmueble en el centro histórico.
Ley federal sobre monumentos y zonas arqueológicas, artíst icos e históricos Ley orgánica del instituto nacional de antropología e historia.
2
Para entender esto veamos un poco de historia:
El conjunto arqueológico de Monte Alban, que según varias
investigaciones se completo entre los años 500 a. de C. Y 100 de nuestra
era, no solo es un ejemplo del grado de desarrollo que habían alcanzado
los zapotecas durante los periodos preclásico y clásico, sino una muestra
eminente de transformación y aprovechamiento de la naturaleza, de
plantación y composición urbana a base de espacios y de ingenio
constructivo y riqueza formal, en lo arquitectónico.
Fotografía 4.- zona arqueología de Monte Alban
El excepcional agrupamiento de edificios de Mitla una de las cumbres de
la arquitectura mexicana precortesiana, es una sucesión de recintos
integrados por medio de patios, en algunos de los cuales se aplicaron
mosaicos de piedra que presenta distintas versiones de la greca
escalonada y xicalcoliuhqui3. Este estilo preciosista, a la par que en las
construcciones, es ostensible en la orfebrería, la cerámica y la pintura de
códices. El esplendor del arte míxteca ocurrió a partir de 1250, cuando
ese pueblo logro fijar su identidad, en contraste con las otras
comunidades de los valles centrales.
Especie de greca cuya evolución, según demostró Alfonso Caso, partió de las formas natural istas de la serpiente.
3
Fotografía 5.- zona arqueología de Mitla
En el año 1486 los Españoles fundaron un puesto de avanzada militar al
que llamaron huaxyacac, voz nahuatle que sé ha interpretado como "en la
nariz de los guajes". El sitio ubicado en las márgenes del río Atoyac, no
estuvo antes poblado, sitio donde hoy se encuentra la ciudad de Oaxaca
fue él antecédete prehispánico de la posterior Antequera. Aunque
comenzó siendo un pequeño pueblo formado únicamente por los soldados
y sus familias, llego a ser una comunidad de cierta importancia, pues a su
alrededor se congregaron muchos indígenas en esa zona, atraídos por la
buena ubicación la facil idad de comunicaciones con otros puntos del valle
y la seguridad que significaba la presencia de una fuerza armada.
Revelan la existencia de esa población civil agregada. Los tributos
huaxyacac pagaba a la metrópoli azteca.
Los españoles que recorrieron el área para explorar sus recursos y
establecer contactos iniciales con los naturales, fueron Fernando Pizarro
y Diego de Ordaz otros soldados de Hernán Cortes también hicieron
reconocimientos y aunque se sabe que ya en 1520 ocurrieron varios
enfrentamientos con los nativos la conquista propiamente se emprendió
hasta los meses siguientes a la caída de México Tenochtit lan, Francisco
de Orozco en los meses f inales de 1521 y Pedro de Alvaro asta principios
de 1522 formalizaron la presencia española en los valles centrales el
primero de ellos concentro sus fuerzas en huaxyacac el 25 de noviembre
4
^ "V TÍ" € ~ C . n T E C A
de 1521, ese día el clérigo Juan Díaz ofreció una misa, cuyos
aniversarios habrían de conmemorarse asta bien entrado en el siglo, en
el templo de san Juan de Dios como la fecha de la fundación de la
ciudad.
El documento aprobatorio que confirmaba la puebla y ordenaba la
repartición de solares fue una cédula de Carlos V fechada el 14 de
septiembre de 1526 pero que se conoció en España hasta que el
conquistador regreso de su viaje. Por esta razón el ordenamiento no se
ejecuto de manera inmediata sino asta 1528 y sin el consentimiento de
Cortes pero aprovechando una ausencia suya. Los dispusieron que a la
nueva fundación se le diera la denominación de Antequera de Oaxaca,
en recuerdo de la localidad de Andalucía que lleva aquel nombre y en
memoria del antecedente prehispánico4.
LA TRAZA DE LA CIUDAD
A la nueva organización de la Villa debió concedérsele la mayor
importancia pues se invito a Alonso Gracia Bravo a que dirigiera los
trabajos correspondientes. El alarife y urbanista nació en ribera, España
hacia f inales del siglo XV;
Alonso García Bravo llego a Antequera en 1529 y procedió desde luego a
realizar los estudios y trabajos preliminares en cuyos resultados iba a
apoyar a la traza de la Vi l la. Después de evaluar las condiciones
generales de medio físico y de observar las características a del terreno,
decidió iniciar las labores en el área que podría quedar más conveniente
más protegida de los vientos, o sea al sureste de la pequeña eminencia
tanilaonayaa laoni (cerro de bella vista en zapoteca) mas tarde conocida
como cerro del fortín y escogió enseguida un punto intermedio de los dos
Gobierno del Estado de Oaxaca, El Centro Histórico de la Ciudad de Oaxaca, págs.
6,7.
5
ríos que cruzaban el valle, el Atoyac y el Jalatlaco para ubicar la plaza
de planta cuadrada a partir de la cual definió dos ejes, uno de norte a sur
y otro de oriente a poniente. El trazo de García Bravo que seguramente
se hizo a cordel y bajo su propia supervisión quizás no fue mas allá que
unas pocas cuadras pero ello fue suficiente para evitar las cabeceras y
dejar establecido que las manzanas deberían ser como la plaza de
planta cuadrada y de 100 por 100 varas. La división en predios y los
futuros desarrollos de la ciudad quedaron definidos gracias también a esa
sabia disposición.
Fotografía 6 Fotografía 7
Fotografía 6 y 7.- primeros planos de la traza de la Cd. de Oaxaca.
El encargado de hacer el reparto de solares con lo cual se daba
cumplimiento a la cédula real de tres años atrás fue el escribano
Francisco de Herrera a quien acompaño a ese acto cabildo, encabezado
por el primer alcalde de la Vil la, Juan Peláez de Berrio. En el costado del
sur de la plaza se definió el terreno para las casas consistoriales5 a lo
largo de toda la calle en el lado norte se señalaron los lotes para la
iglesia y en los extremos oriente y poniente se localizaron las casas de
algunos de los principales vecinos. Los cuatro costados de la plaza, ya
definidos se tomaron como bases para determinar las medidas de las
calles que se dirigieron a los cuatro puntos cardinales.
5 Del parlamento o municipales.
6
Carlos V, dispuso elevar a Antequera al rango Ciudad, con cabildo y
regimiento. Ambos ordenamientos llevan la misma fecha. 25 de abril de
1532, y fueron recibidos en la población el 7 de julio siguiente6.
EL CENTRO HISTÓRICO
Está integrado por un considerable número de edificios de carácter civil
y por uno de los grupos de establecimientos religiosos más importantes
del país. Unas y otras construcciones, producto de un largo proceso de
educación a las condiciones del medio físico, ejemplif ican de qué manera
han podido incorporarse a la ciudad notables espacios arquitectónicos,
cuyas proporciones y soluciones corresponden cada una al carácter de su
época. Sin que por ello dejen de estar inscritas en una misma tradición.
El origen del centro histórico es el de la ciudad misma. Todo cuanto se
hizo en los años posteriores a la traza, desde la adjudicación de solares
hasta la organización de los indígenas que participaron en la
construcción de las grandes obras religiosas, gubernamentales y
privadas. Sentó las bases para el ulterior desenvolvimiento de la
comunidad urbana. : Instituciones, vialidad y servicios, que contribuyen a
mejorar la calidad de la vida.
Muchas casas empezaron a levantarse durante el siglo XVI, y aunque
casi todas tuvieron a la postre que ser sustituidas por otras. Con
estructuras resistentes a los sismos y con materiales más duraderos.
Durante el siglo XVII. La ciudad logró consolidarse como centro regional
del poder virreinal, pues lo mismo cumplía funciones administrativas que
de control político, religioso y económico sobre una vasta región. El
número de habitantes españoles, criollos y mestizos aumentó
considerablemente, mientras la población indígena de los alrededores
Gobierno del Estado de Oaxaca, El Centro Histórico de la Ciudad de Oaxaca, págs.
8,9.
7
disminuyó tanto por las epidemias como a consecuencia de los trabajos
forzados. A pesar de esto, hacia principios del siglo XVIII , ya se
utilizaban en las casas la tecnología constructivas dirigidas derivadas de
la experiencia de los sismos y era ostensible entre ellas una t ipología
característica: muros anchos y bajos, y dependencias alrededor de solo
tres lados del patio, pues el cuarto correspondía a la pared medianera.
La ciudad tenía una estructura social muy definida: en las áreas
centrales, solo vivían españoles y criollos mientras los artesanos
estaban establecidos en Jalatlaco y los hortaleros en la tr inidad, las
obras mayores que se hicieron en esa época fueron el acueducto de San
Felipe, varias mejoras en los servicios municipales, f inanciados por
Manuel Fernández de Fiallo y muy importantes reparaciones en varios
inmuebles que habían sido dañados por el sismo. En estos trabajos aun
se puede advertir el grado de madurez.
En el curso de la época virreinal, el nombre de Antequera fue cayendo en
desuso con forme se castellanizaba el vocablo Huaxyácac. Hasta
convertirse en Oaxaca. Adoptando esta denominación para la ciudad,
mencionándose esta como cabecera en la célula real por la cual Carlos II
dividió el territorio de nueva España en 12 intendencias, el 11 de octubre
de 1786.
La denominación oficial de la capital del estado pasa hacer Oaxaca de
Juárez, por decreto número 4 del congreso local, del 14 de octubre de
1872.
En el orden de la arquitectura, y los primeros años del siglo XX fueron
continuación del precedente. Las pocas obras que se acometieron se
fundaron en consideraciones tradicionales, pero utilizaron recursos
formales románticos y nacionalistas7.
7 Gobierno del Estado de Oaxaca, El Centro Histórico de la Ciudad de Oaxaca, págs.
12,14.
8
ARQUITECTURA CIVIL:
Frente a la monumentalidad de los edificios religiosos la arquitectura civil
Oaxaqueña resulta menos l lamativa, pero no por eso menos importante.
La casa de Oaxaca definió un modo, relacionado con otras regiones novo
hispanas, que le es propio.
Fotografía 8.- casa con detalles de la arquitectura civil de Oaxaca
También en la arquitectura civil inciden los dos factores dominantes en la
región, es decir, la frecuencia y fuerza de movimientos sísmicos, y la
disponibil idad de canteras. De tal manera que, para asegurar una
estabilidad mayor, las casas oaxaqueñas suelen ser bajas, de muros muy
gruesos, y las columnas en las galerías de los patios t ienden a ser
rechonchas y de poca altura. Las mejores casas son de muros de piedra,
a menudo cortada en sillares regulares en sus fachadas. Como en los
monumentos religiosos, aquí también los colores de la piedra son un lujo.
La casa oaxaqueña puede ser, cuando es importante de dos pisos, pero
no presenta entresuelo como México y Puebla. Entonces se abren
9
c i i r. B I B L I O T E C A
ventanas en el piso bajo y balcones en el alto, y se destaca muy
notablemente el balcón principal o del salón del estrado. Las cubiertas
fueron siempre planas, de terrado, con azoteas. La distribución de la
casa se estableció temprano y varió poco hasta el siglo XVIII, de modo
que no es fácil fechar una construcción a menos que se cuente con
elementos decorativos que, esos sí, pueden orientar en el t iempo. En
algunos casos puede sospecharse una construcción anterior, quizá del
siglo XIX, especialmente en el Porfiriato.
Fotografía 9.- Casas importantes con dos niveles en la arquitectura civil de Oaxaca.
Las casas de mayor importancia tienen crujías organizadas alrededor de
patios con corredores porticados9. Es muy común también, y parece que
su frecuencia es mayor en el siglo XVIII, probablemente como resultado
de predios divididos por la mitad, que los corredores se presenten en tres
lados, uno largo y dos cortos. Hacia la fachada se abren ventanas
alargadas, con tejaroces salientes arriba, cubiertas de rejas. Cuando es
8 Espacio entre dos muros de carga Se dice de las construcciones que t ienen espacio cubierto que en algunas casas
precede a la entrada principal
10
de dos pisos, el balcón suele ser volado y también protegido por un
tejaroz. Las rejas de hierro en las ventanas bajas y en los balcones son
de una gran riqueza de diseño, también los l lamadores y aldabones10, y
los clavos de las puertas tablereadas están f inamente elaborados, a
menudo cincelados.
La casa barroca dieciochesca11 suele presentar aislados o combinados
elementos como guardamalletas, cornisa con sus extremos enroscados,
arcos mixti líneos, labrados, marcos de ventanas, ménsulas y gárgolas
elaboradas y las más destacadas, columnas labradas ó salomónicas.
En el siglo XIX, especialmente hacia sus últimas décadas, hubo una
intensa actividad de construcción civi l , los pilares de los corredores
tienden a ser menos robustos y pueden ser de hierro.
La casa modesta, que se localiza mas comúnmente en barrios alejados
de la parte central, está construida generalmente de adobe, si bien los
marcos de sus vanos sencillos son de piedra o a veces de ladrillo
repellado , también se emplea el ladrillo para cerramientos y detalles
arquitectónicos12. *
"La (UNESCO)13, aprobó en diciembre de 1972, conjuntamente con los
estados miembros de la organización, la convención para la protección
del Patrimonio Mundial". "Implemento por primera vez el marco
normativo para proteger los bienes del Patrimonio Cultural y Natural de
la Humanidad, que posean un valor universal y merezcan ser
conservados pare el legado histórico a las futuras generaciones". "De la
convención emana el concepto absoluto de que cada Estado es el
10Asa grande de un cofre, arca, etc. 11 Joya de la arquitectura barroca del siglo XVIII 12 MANRIQUE. Jorge Alberto. Patrimonio de la humanidad en México, Zona histórica de Oaxaca y sit io arqueológico de Monte A lban, páginas 93-94-95.
13 Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura
11
depositario frente al resto de la humanidad de los bienes del Patrimonio
Mundial que se encuentran dentro de sus fronteras, y la comunidad
internacional t iene la obligación de brindarle su apoyo para el debido
cumplimiento de ese cometido".
El proyecto "Oaxaca, Patrimonio Cultural de la Humanidad" se
presento en febrero de 1986 al gobierno del Estado, para que el Centro
Histórico de la Ciudad de Oaxaca fuera declarado por la UNESCO con
dicha categoría; se autorizo pare tal fin 10 millones de pesos (de los de
antes), costo del estudio técnico y gráfico". "Así mismo, fueron incluidos
en la propuesta inicial la zona arqueológica de Monte Albán y el conjunto
monumental de Cuilapan de Guerrero, ex Convento Dominico del siglo
XVI".
El Estado de Oaxaca, a través del Centro Histórico de la ciudad, que
fuera sede del gobierno de Don Benito Juárez14, así como la zona
arquitectónica de Monte Albán, fueron nominados por la UNESCO como
Patrimonio Cultural de la Humanidad, entre otros sitios Destacados de
México tanto monumentales como naturales. Debido a lo valioso de su
naturaleza y a los testimonios de sus antiguas civil izaciones y culturas,
esta entidad forma parte desde el 11 de diciembre de 1987, como
Patrimonio Mundial, gracias al Arquitecto Rafael Vergara Rodríguez,
autor del proyecto de la declaratoria en el gobierno interino del Jesús
Martínez Álvarez.
"Al darse a conocer por la prensa local y nacional que el estado de
Oaxaca sería el primero del país que contara con tal distinción por parte
de la UNESCO, se contagiaron otros estados como Puebla, México,
Guanajuato, Michoacán, Chiapas y el Distrito Federal".
"Ellos presentaron sus respectivos proyectos el mismo año de 1987, y se
14 (1806-1872) Presidente de los Estados Unidos Mexicanos y gobernador del Estado de Oaxaca en los años (1847-1852)
12
obtuvo por primera vez para el país, que la UNESCO declarara tres zonas
arqueológicas: Teotihuacan, Monte Albán y Palenque. Tres centros
históricos: las ciudades de Oaxaca, México y Puebla. Para orgullo de los
oaxaqueños, se develaron las placas conmemorativas alusivas, el 21 de
marzo de 1989, por el Presidente de México en ese entonces, Carlos
Salinas de Gortari y el Gobernador de Oaxaca, Heladio Ramírez
López"."De estas seis declaratorias, dos de ellas correspondieron a
Oaxaca inscritas en la lista del Patrimonio Mundial con el número 274"15.
De todo lo anterior debemos de tomar en cuenta que valuar este tipo de
construcciones no es tarea fáci l , ya que por principios de cuentas la
mayor parte de estas construcciones t iene más de 100 años, que para
fines de valuación ya pasaron de su vida útil (según tablas del Instituto
Catastral del Estado de Oaxaca). Por otra parte la falta de interés por
parte de los propietarios de revaluar sus inmuebles es justif icada desde
el punto de vista que por parte de las autoridades municipales en lo
referente al impuesto predial les aplicaran mayores cobros, lo que
pudiera crean un problema de orden social, al mismo tiempo las
autoridades están tratando de revaluar los inmuebles por la necesidad de
captar mayores impuestos prediales, para poder dar mejores servicios
dentro del centro histórico, con la justif icación que la mayor parte de los
propietarios pagan cantidades mínimas y requieren altos servicios al
estar en el centro de la ciudad.
Cabe hacer mención que los valores catastrales adoptados en los años
70's estaban basados en las tazas de inflación, los cuales quedaron fijos
y actualmente se t ienen valores por debajo del 10%, por lo que los
valores han quedado muy por debajo del valor real. Una de las
disposiciones actuales de las autoridades es reemplazar los valores
catastrales por valores comerciales o de mercado, propios del municipio,
15 Cortesía de: Periódico Comunicación, Juan Medina Rosas/Shir ley Medina Rosas D.R. 2000
13
a su vez se exige de las autoridades la adecuación de las tazas y tarifas
aplicadas para el cobro de impuestos.
He determinado que debido a la falta de interés que los gobiernos
anteriores le han puesto al valor catastral y con mayor razón los
propietarios de los inmuebles, actualmente en la Ciudad de Oaxaca no
existe un criterio para valuar un inmueble específicamente con las
características de formar parte del patrimonio cultural de la humanidad,
esto a provocado una excesiva especulación en la comercialización de
estas propiedades y al mismo tiempo una excesiva fuga de pago de
impuestos al declarar valores muy inferiores a los que se están
comercializando, por lo que considero muy importante determinar los
métodos y consideraciones que se deberán emplear para revaluar todas
estas propiedades. El Gobierno actual a iniciado una campaña con el fin
de revaluar todas las propiedades, mas sin embargo eh observado que
los métodos que pretende utilizar no toman en cuanta las características
especificas de estos inmuebles, dejando el resultado f inal del valor de la
propiedad, al criterio que juzgue el valuador, estos resultados con toda
seguridad se verán desfavorecidos sino se usa un método especifico para
estos inmuebles.
Con el presente tema se desarrolla un formato el cual se deberán tomar
todas las características de las construcciones tanto físicas como
intrisicas, de tal manera que al determinar cada uno de los elementos y
características de la construcción se pueda determinar el precio real del
inmueble. Esto será apegado a los criterios que t iene la oficina del
Instituto Catastral del Estado de Oaxaca y en base a la ley y reglamento
de catastro, justif icándose en estos casos algunas consideraciones que
nos permitan valuar a los inmuebles por sus características reales.
Para esto será de relevante importancia que se tenga una directriz para
el avaluó catastral en inmuebles de las características mencionadas, en
14
donde se detalle el estudio técnico del valor comercial el terreno, y las
características de la construcción, determinando su clasif icación, calidad
y estado de conservación (será de mucha importancia tener el dictamen
de un profesionista con especialidad en restauración16), uso actual,
antecedentes históricos si los tuviera, sus valores intangibles, fecha de
edificación del inmueble y que modificaciones a sufrido desde su origen
(valor histórico), definir el uso f inal del inmueble para tener la certeza de
que podrá adecuarse para dicha función, y si las autoridades
competentes autorizaran el uso. En este análisis recibe una gran
importancia el mantenimiento, porque en este tipo de edificaciones es
muy cara la restauración, de ahí la relevancia que la persona que va a
valuar el bien tenga un conocimiento amplio en la materia o tenga un
asesor que sepa realmente de este tipo de edif icaciones. Actualmente en
la entidad se cuenta con profesionistas especializados en restauración de
inmuebles a nivel maestría, los cuales se consideran como analistas
fundamentales al momento de considerar el mantenimiento a dichos
inmuebles.
Habrá que considerar que para darle valides a estos métodos y
consideraciones se tomaran en cuenta las leyes y reglamentos
nacionales, estatales y municipales, en un estricto apego a la ley, para
que la valuación sea un resultado que no perjudique a nadie. Para lo cual
se pretende crear una concientización a los usuarios, en donde se
justif ique la razón de porque revaluar sus inmuebles, por lo que se
deberán enunciar que en caso de venta se tengan valores reales y no se
especule con los costos de las propiedades, o cuando por alguna razón
se tenga que dar en garantía el bien inmueble, no se tengan diferencias
en los peritajes al considerar diferentes criterios por parte de los
valuadores, lo que permitiría tener costos reales y no que se especule al
mejor postor o conveniencia, habré que mencionar que en caso de
16 Def inición: cualquier intervención dir igida a devolver la ef iciencia a un producto de la act ividad humana
15
siniestros al tener los costos reales se puede hacer alguna reclamación
real, lo cual va en beneficio del propietario, se hará mención que si el
gobierno tiene mayor contribución por parte de los propietarios, dará
mejores servicios.
ANTECEDENTES
Los inicios del catastro en el México prehispánico se ven reflejados en
los variados sistemas de información con los que contaba el imperio
azteca17, respecto a su compleja organización política y social, en función
de sus diferentes relaciones tr ibutarias, de registro y cartográficas, lo
cual constituye el antecedente principal de los mapas y planos coloniales
basados en la información catastral mesoamericana en relación con el
t ipo de propiedad; posteriormente, con el surgimiento de los centros
mineros y las grandes haciendas en el país, surgió la necesidad de dar
un sustento legal más significativo a las formas de regulación y control de
la tenencia de la t ierra, así como de su seguridad jurídica. El marco
geográfico y económico en el que se desarrollaron las diferentes
civil izaciones prehispánicas que habitaron las regiones de Aridoamérica18
y Mesoamérica19 influyó en las formas de propiedad y usos del suelo, lo
que trajo como consecuencia que las primeras disposiciones sobre
distribución de la tierra estuvieran relacionadas con su organización
política y cultural; por ejemplo, entre los aztecas las t ierras pertenecían a
la comunidad y se dividían en t ierras de los calpullis20; de las
instituciones, templos, ejército, palacio real; de los soberanos y de los
nobles.
17 existió en la zona de mesoamérica desde el siglo XII hasta el siglo XVI 18 S i tuada entre las dos grandes cordi l leras en que se separa la Sierra Madre, Ar idoamérica era desde aquella época una región de l luvias escasas e i rregulares, con grandes l lanuras y serranías semidesért icas. 19 Mesoamérica hay diversos paisajes, desde las cumbres nevadas hasta las costas t ropicales. En general , el cl ima y las condiciones naturales de la región son favorables para la vida humana. 20 Del náhuatl calpolli o calpulli 'casa comunal ' , l i teralmente = 'casa grande', de calli 'casa' + -pol, aumentativo.) m. Clan o división que consti tuía la unidad fundamental de la sociedad azteca.
16
Fotografíalo.- áreas de influencia de aridoamérica y mesoamérica
En los calpullis -barr ios de la ciudad de Tenocht i t lán-, el jefe de cada
barrio se encargaba del registro de las tierras y del reparto entre los jefes
de familia. Las obligaciones que tenían los miembros del calpulli eran las
de trabajar la t ierra y pagar los tr ibutos, disponer de ella y heredarla a
sus descendientes, aunque no la podían vender; además, los campesinos
que no la trabajaran en tres años perdían los derechos sobre la misma,
asignándosela a otro jefe de familia21. El pueblo mexica se distinguió por
la influencia de la propiedad comunal, la cual era entregada a los
miembros del calpulli con el propósito de que cada macehual22 diera el
tributo correspondiente al cultivar su parcela junto con su familia; estas
t ierras podían rentarse a otros para ayudar con sus productos a las
necesidades de la comunidad; jamás podían otorgarse a quien no
perteneciera al calpull i.
Los nobles mexicas obtuvieron tierras a raíz del triunfo sobre los
tepanecas, cuando sus aliados lograron la independencia de
Azcapotzalco. Tenían dominio completo sobre éstas y se heredaban de
padres a hijos, y únicamente era posible venderlas a gente de la misma
21 Treviño Vi l larreal, Héctor, et. al. Historia de México. Nuevo León, México, Casti l lo, 1997, pp. 15 y 16.
12 (Del náhuatl macehualli 'vasal lo' , de macehua 'bailar; servir ' .) m. Hombre dedicado a los quehaceres más bajos, s irviente, peón de campo.
17
clase social; no podían enajenarlas ni tener quien las trabajara; a su
muerte, volvían a manos del t latoani23 y, generalmente, el rey se
quedaba como poseedor de todas las t ierras, pero no de manera
individual sino del Estado, del cual era representante. En ese periodo, la
información referente al catastro es casi nula; sin embargo, a decir de
algunos historiadores existen códices pictográficos, que especifican los
procedimientos legales relacionados con la administración y uso de la i - 24
tierra
Con la promulgación de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos de 1857 se organizo al país como una República constituida
por 26 Estado libres y soberanos, integrados en una federación, en la
fracción I I , del articulo 131, se menciona que es obligación de todo
mexicano contribuir en los gastos públicos de la Federación, así como del
estado y municipio en que resida, de manera proporcional y equitativa
como lo dispongan las leyes.
En 1859 cuando Benito Juárez, en calidad de presidente de la Suprema
Corte y Vicepresidente de la república, decreto la ley de la
nacionalización de bienes eclesiásticos, con el fin de separar la Iglesia
del Estado y poder realizar las ventas de sus inmuebles. Así mismo
estableció que las medidas longitudinales, i t inerarias y de superficie
serian las sancionadas por el Ministerio de Justicia, Fomento e
Instrucción, publicadas el 10 de noviembre de 1862 relativas al sistema
métrico decimal establecido por la ley del 15 de marzo de 185725 Bajo la
administración de Manuel González, en 1883 se decreto la Ley de sobre
Deslinde de Terreno y Colonización, la cual permitió incorporar al país
en náhuatl : el que habla o el que manda 24 Instituto Nacional de Estudios Históricos de la Revolución Mexicana. "Nuestra Const i tución", en: Historia de la libertad y soberanía del pueblo mexicano. Distrito Federal, México, núm. 23, Secretaría de Gobernación, artículos 122 al 155, 1991.
25 Favila Manuel. Cinco siglos de legislación agraria (1493-1949). D. F. México, SRA-CEHAM, 1981 p. 136
18
tierras ociosas y vendérselas a particulares. Este mismo año se creo la
Dirección General de Estadística, que dentro de sus funciones era hacer
levantamientos censales tanto en el ámbito poblacional como de catastro
en la propiedad urbana. En 1894 se promulga la Ley Federal sobre
Ocupación y Enajenación de Terrenos Baldíos de los Estados Unidos
Mexicanos, clasificando a los terrenos de la siguiente manera: baldíos,
demasías y excedencias.
El presidente Venustiano Carranza en 1914, decreto un proyecto de Ley
Agraria, que fijo las bases para la conformación del catastro. Esta
pretendía distribuir de manera equitativa los impuestos sobre los
contribuyentes, proponiendo una junta calificadora en cada uno de
los municipios de los estados para registrar las propiedades raíces,
fijar su avaluó y el monto de los capitales.26
Y es a partir del Decreto Presidencial emitido el 23 de diciembre de
199927, donde se declara que cualquier municipio puede realizar sus
estudios de actualización de valores catastrales, por si mismos o
contratar profesionales.
*° Favi la, Manul. Op. Cit., pp 259 y 260.
27 Ar t iculo 115. los estados adoptaran, para su régimen interior, la forma de gobierno republ icano, representat ivo, popular, teniendo como base de su división terr i tor ial y de su organización polít ica y administrat iva el municipio l ibre, conforme a las bases s iguientes: (reformado mediante decreto publicado en el diario of icial de la federación el 3 de febrero 1983)
I. Cada municipio será gobernado por un ayuntamiento de elección popular d irecta, integrado por un presidente municipal y el número de regidores y síndicos que la ley determine, la competencia que esta const i tución otorga al gobierno municipal se ejercerá por el ayuntamiento de manera exclusiva y no habrá autoridad intermedia alguna entre este y el gobierno del estado, ( reformado mediante decreto publicado en el diario of icial de la federación el 23 de diciembre 1999)
19
C I I c B I B L I O T E C A
1.1.-PROBLEMÁTICA.
La falta de interés de gobiernos estatales para invertir en estudios de
valuación, ha ocasionado el rezago existente. Esto aunado a la falta de
interés por parte de los propietarios a realizar sus reevaluaciones, a
ocasionado que ha la fecha se tenga un registro de valores catastrales
equivalentes al 10% de su valor real, dato extraído de los aranceles que
maneja castro en la actualidad.
Hay que tomar en cuenta que valuar este tipo de construcciones no es
tarea fácilv ya que por principios de cuentas la mayor parte de estas
construcciones tiene más de 100 años, que para fines de valuación ya
pasaron de su vida útil (según tablas del Instituto Catastral del Estado de
Oaxaca). Por otra parte, la falta de interés por parte de los propietarios
de revaluar sus inmuebles, es justif icada desde el punto de vista que por
parte de las autoridades municipales en lo referente a catastro les
aplicaran mayores impuestos, lo que pudiera crean un problema de orden
social, al mismo t iempo el gobierno actual está tratando de revaluar los
inmuebles por la necesidad de captar mayores impuestos prediales, para
poder dar mejores servicios dentro del centro histórico, con la
justif icación que la mayor parte de los propietarios pagan cantidades
mínimas y requieren altos servicios al estar en el centro de la ciudad.
Una de las disposiciones actuales de las autoridades es reemplazar los
valores catastrales por valores comerciales o de mercado, propios del
municipio, a su vez se exige de las autoridades la adecuación de las
tazas y tarifas aplicadas para el cobro de impuestos.
Los avalúos requeridos para operaciones en que se manejan inmuebles
patrimoniales o Históricos nos arrojan generalmente valores monetarios
bajos, dando como un hecho que el valor de una propiedad es tan solo el
20
valor presente del f lujo de efectivo que genera , vale por lo que pueda
producir.
El factor histórico no cuenta, siendo considerado como un costo que fue
pagado en el pasado
1.1.1. Falta de la metodología y consideraciones para valuar bienes
inmuebles históricos
Como ya se menciono con anterioridad, para poder valuar un bien
inmueble que se considere como patrimonio edificado o dentro del área
del centro histórico, se tiene que enfrentar los siguientes problemática y
que es la falta de metodología para poder determinar con presición los
siguientes aspectos.
Fecha de edificación del inmueble y que modificaciones a sufrido desde
su origen. (Valor histórico)
Definir el uso final del inmueble "(Adaptar un inmueble con valor histórico
- artístico para crear una nueva util ización diferente a la original, acorde
con su potencial y respetando su esencia. Entendiendo la esencia como
la naturaleza del espacio. El nuevo uso es el que deberá adaptarse al
máximo a las condiciones espaciales que nos presente el edificio, sin
modificarlo y sin alterar su concepción original)"29para tener la certeza de
que podrá adecuarse para dicha función, y si las autoridades
competentes autorizaran el uso.
ARCHOUR D., CASTAÑEDA G., Inversión en bienes raíces, Anál isis y valuación de bienes raíces en el contexto mexicano, Limusa, México, 1992, P. 1. 29 VÁRELA Torres Al f redo, Propuesta de Conservación para el Real Obraje de Durango, en VÁRELA Torres Al f redo, Conservación de la Vivienda como Patrimonio Arquitectónico y Satisfactor Habitacional en los Centros Históricos, Tesis para la obtención del grado de Doctor en Arqui tectura, UNAM, México, 1997, P. 3 1 .
21
Revisión minuciosa de la edif icación, para conocer el estado real de
conservación del inmueble, porque en este tipo de edificaciones es mas
cara la restauración, de ahí la relevancia que la persona que va a valuar
el bien tenga un conocimiento amplio en la materia o tenga un asesor
(profesionistas con especialidad o maestría en restauración)30 que
sepa realmente de este tipo de edif icaciones.
La inexistencia de un método común para poder determinar los costos de
acuerdo a las características del bien (valor presente), a ocasionado un
abismo entre los criterio de evaluar tanto de una dependencia de
gobierno, como de los mismos peritos valuadores.
La afectación a los propietarios de los bienes inmuebles, que al tazar los
valores reales de los inmuebles, les genera por consiguiente el mayor
pago de impuestos.
Los métodos y consideraciones deben de corregir las propuestas que
tiene catastro para la valuación de estos inmuebles, debido que se ha
observado, la falta de criterio que a tenido catastro para determinar
realmente los costos de estas propiedades, sin saber a ciencia cierta sin
son por cuestión política, intereses personales, resultando que los costos
son por mucho inferiores a los reales.
30
Actualmente inst i tuciones como la Universidad Regional del Sureste así como la Universidad Benito Juárez de Oaxaca, imparten la maestría en restauración
22
1.1.2.- Esquema de la falta de la metodología y consideraciones para
valuar bienes inmuebles históricos
23
1.2 JUSTIFICACIÓN
1.2.1.- Justificación económica.
El establecer las normas para la valuación de bienes inmuebles ubicados
dentro del área del centro histórico o del patrimonio edif icado, permitirá
al gobierno, definir los valores reales de los inmuebles, por consiguiente,
se podrán tener mas altos ingresos por los impuestos prediales de estos
inmuebles, obviamente debe de entenderse que esto no le gustara al
propietario, mas sin embargo al propietario le permitirá saber el costo de
su propiedad, ya sea para poder hacer una acción crediticia, la obtención
de un seguro, la venta del mismo, o aumentar su capital contable,
dándole una certeza de su posicionamiento f inanciero.
1.2.2.- Justificación social.
Al establecer las normas para la valuación, también permitirá definir cual
inmueble se deberá conservar o cual se deberá modificar y esto
dependerá del estado del inmueble, que inmuebles si podrán ser sujetos
a negociarse entre particulares o cuales el mismo gobierno los deberá de
adquirir para su sostenimiento, debido a su historia intrínseca.
1.2.3.- Justificación técnica.
Al tener las normas perfectamente definidas los propietarios podrán
definir sin mayor complicación los cambios que se le pueden realizar a
los bienes inmuebles, para poderlos adecuar a un uso especif ico, o en su
caso si la situación del mantenimiento es incosteable, tener la
autorización por parte de las entidades gubernamentales de la reposición
del inmueble, sin que esto provoque inconformidades entre las partes
encargadas de cuidar el patrimonio edificado.
24
1.3.- ALCANCES.
El establecer las normas y criterios que prevalecerán en el estado para
poder valuar con mayor transparencia los bienes inmuebles considerados
como patrimonios de la humanidad o el patrimonio edificado. Evitando
con esto la corrupción o el manejo de la conveniencia a favor de
cualquiera de los actores que interviene en una operación inmobiliaria.
1.4.- OBJETIVOS
1.4.1.- Objetivo genérico
Establecer las normas y criterios para la valuación de bienes inmuebles
ubicados en las áreas declaradas como patrimonio cultural de la
humanidad en el estado de Oaxaca.
1.4.2.- Objetivo especifico
Las normas serán apegadas a cada una de las regiones del estado de
Oaxaca, considerando los intereses de cada región y el desarrollo de la
misma.
25
CAPITULO II MARCO TEÓRICO Y/O LEGAL
2.1 CONCEPTO DE VALUACIÓN
VALUACIÓN. 31Esta palabra, y las de igual familia avalúo, evaluación y
valuación, las emparentadas de tasación y justiprecio (v.), indican todas
la f i jación del valor de una cosa, señalando el precio de la misma, cuando
haya de ser enajenada, objeto de indemnización, adjudicación, dación en
pago o para determinar simplemente su expresión en dinero. Aunque
cuantas veces se expresa sobre una cosa un criterio de valor se hace la
valuación de ella, el vocablo se refiere más bien al dictamen pericial
sobre el valor o precio actual de una propiedad, mercancía, vehículo,
servicio o cualquiera otra cosa susceptible de estimación económica.
1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que: 32
a) Posee amplio conocimiento de los procesos económicos, sociales y
políticos que condicionan y afectan el valor de los bienes;
b) Ha recibido grado de l icenciatura idónea con la Valuación, de
universidad o institución educativa de nivel superior debidamente
autorizada;
c) Ha cursado y completado estudios de especialización o maestría en
Valuación, en programa acreditado o debidamente autorizado y
reconocido, que validen su competencia en el área o áreas de Valuación
a las que se dedica; y
d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el área ó
áreas de Valuación en que practica.
31 Guillermo Cabanellas. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Editorial Heliasta. Buenos Aires, Argent ina, 1986, pp. 4492. 32 Norma Mexicana de Valuación
26
2.2. MARCO HISTÓRICO
La creación de la Comisión Nacional para la Preservación del Patrimonio
Cultural, en junio de 1989, a instancias del Consejo Nacional para la
Cultura y las Artes, obedeció a la necesidad de fortalecer y apoyar las
acciones para la preservación, conocimiento y difusión del patrimonio
arquitectónico y artístico a cargo de los Institutos Nacionales de
Antropología e Historia, y Bellas Artes. Así como establecer causes para
la participación ciudadana, directa y permanente, en las tareas que en
este ámbito se desarrollan.
Como órgano de consulta y apoyo, colabora con los Institutos
competentes en la realización de programas nacionales de conservación
del patrimonio cultural del país; elabora diversos catálogos e inventarios
de zonas de monumentos y de bienes muebles e inmuebles históricos y
artísticos, como instrumento de apoyo para orientar las tareas que realiza
la sociedad civil integrada en Comisiones Locales para la Preservación
del Patrimonio Cultural; a la fecha se han elaborado 34 inventarios con
más de 6,000 bienes inventariados. Además, está por concluirse el
Registro Nacional de Museos.
Se efectúan constantes recorridos de inspección y evaluación por las
diferentes zonas de monumentos del país, con objeto de conocer su
estado de conservación, poder tomar acciones a favor de su preservación
y brindar la asesoría necesaria a las comunidades, autoridades e
instituciones cuando ésta es requerida.
Mediante la constitución y la puesta en operación de las Comisiones
Estatales, Regionales, Municipales y Locales para la Preservación del
Patrimonio Cultural, la Comisión Nacional da respuesta a la necesidad de
lograr una mayor y más eficiente participación de la sociedad en tareas
de protección, preservación, vigilancia y difusión de su patrimonio
cultural, tradiciones y costumbres. Se han creado 110 Comisiones locales
27
que operan en 20 entidades de la República Mexicana, con la
participación entusiasta y altruista de 1,250 miembros que las integran.
La coordinación establecida con el INAH33, INBA34, Dirección de Sitios y
Monumentos del Patrimonio Cultural y el FONCA35, ha derivado en la
obtención de apoyos técnicos y económicos para la realización de
proyectos de conservación y restauración de las comisiones instaladas y
grupos de las diversas comunidades.
2.3 MARCO LEGAL
2.3.1 El patrimonio cultural
La herencia, es nuestra herencia a partir del pasado qué vivimos con hoy,
y lo que pasamos encendido a las generaciones futuras. Nuestra herencia
cultural y natural son ambas fuentes irreemplazables de la vida y de la
inspiración. Los lugares tan únicos y diversos como la reserva silvestre
de la planicie de Serengeti de África del este, de las pirámides de Egipto,
del gran filón de la barrera en Australia y de las catedrales barrocas de
América latina hacen para arriba la herencia de nuestro mundo.
Lo que hace el concepto de la herencia del mundo excepcional es su uso
universal.
Los sitios de la herencia del mundo pertenecen a toda la gente del
mundo, independiente del territorio en el cual están situados.
La organización educativa, científica y cultural de los Naciones Unidas (la
UNESCO) intenta animar la identif icación, la protección y la preservación
de la herencia cultural y natural alrededor del mundo considerado estar
33
Insti tuto nacional de Antropología e Historia 34 Instituto Nacional de las Bellas Artes. 35 Fondo Nacional para las Culturas y las Artes.
28
de valor excepcional a la humanidad. Esto se incorpora a un tratado
internacional l lamado la convención referente a la protección de la
herencia cultural y natural del mundo36 , adoptada por la UNESCO en
1972.
2.3.2. Leyes y reglamentos que nos fundamenta.
Constitución política de los estados unidos mexicanos.
Constitución política del estado libre y soberano de Oaxaca.
Ley de obras públicas y servicios relacionados del estado de
Oaxaca.
Ley de catastro para el estado de Oaxaca.
Ley de condominio del estado de Oaxaca.
Ley de desarrollo urbano para el estado de Oaxaca.
Ley del patrimonio documental del estado de Oaxaca.
Reglamento de catastro para el estado de Oaxaca.
Ley federal sobre monumentos y zonas arqueológicos, artísticos e
históricos.
• Ley orgánica del instituto nacional de antropología e historia
whc.unesco.org/
29
2.4. MARCO METODOLÓGICO.
2 .4 .1 . Catalogo del patrimonio cultural
Comité Técnico para la Participación de México en la Convención
para la Protección del Patrimonio Mundial, Cultural y Natural de la
UNESCO
La UNESCO ha hecho un gran esfuerzo por participar en la construcción
de una identidad mundial que reconozca un patrimonio cultural común. En
este marco, México ha contribuido desde sus inicios, como estado
miembro de la organización, a la conformación de este patrimonio y
cuenta con el reconocimiento de la UNESCO en 21 sitios históricos,
ciudades, centros arqueológicos, pueblos y reservas naturales en el
catálogo del Patrimonio Cultural. México se constituye así en el país de
América con más sitios reconocidos e inscritos en el catálogo mundial.
BIENES NACIONALES MEXICANOS INSCRITOS EN LA LISTA DEL
PATRIMONIO MUNDIAL DE LA UNESCO
Nombre del Sitio
El Centro Histórico de México y Xochimilco
La Ciudadela Prehispánica de Teotihuacan
El Centro Histórico de Puebla
El Centro Histórico de Oaxaca y la Zona
Arqueológica de Monte Albán
La Ciudadela Prehispánica y el Parque
Nacional de Palenque
Sian Ka'an
La ciudadela Prehispánica de Chichen - Itzá
La Ciudad Histórica de Guanajuato y Minas
Adyacentes.
Fecha de Inscripción
11 de Diciembre de 1987
9 de Diciembre de 1998
30
El Centro Histórico de Morelia
El Tajín. Ciudad Prehispánica
Las Pinturas Rupestres de la Sierra de San
Francisco
El Refugio de Ballenas en las Lagunas del
Vizcaíno
El Centro Histórico de Zacatecas
Los Primeros Monasterios del Siglo XVI en las
Laderas del Popocatepetl
La Zona de Monumentos Históricos de
Querétaro
La Ciudad Prehispánica de Uxmal La Ciudad
Prehispánica de Uxmal
El Hospicio Cabanas en Guadalajara
La Zona Arqueológica de Paquimé, Casas
Grandes
La Zona de Monumentos Históricos de
Tlacotalpan
La Zona de Monumentos Arqueológicos de
Xochicalco
La Ciudad Histórica Fortificada de Campeche
La Antigua Ciudad Maya de Calkmul,
Campeche
13 de Diciembre de 1991
14 de Diciembre de 1992
11 de Diciembre de 1993
1 de Diciembre de 1993
17 de Diciembre de 1994
7 de Diciembre de 1996
6 de Diciembre de 1997
2 de Diciembre de 1998
1 de Diciembre de 1999
En espera de Certificado
En la actualidad se realizan intensos esfuerzos para salvaguardar el
patrimonio, mediante programas que estimulan las tareas de
conservación, investigación y difusión. La CONALMEX37 a través de sus
Comités de Patrimonio Mundial, Cultural y Natural y el Comité de Cultura,
busca además, vincular estas acciones con el Sistema Educativo
Nacional, como el vinculo para formar en valores de orgullo y respeto a
nuestra herencia histórica y fortalecer la conciencia del valor de
37 Comisión Mexicana de cooperación con la UNESCO.
31
preservar nuestros recursos naturales, cuya protección se convierte en
una responsabilidad internacional.
Los expedientes técnicos de cada uno de los sit ios, que contienen la
información que los reconoce como patrimonio de la humanidad, están
resguardados en el Archivo General de la Nación.
En la 26a reunión de la Mesa del Comité de Patrimonio Mundial de la
UNESCO, celebrada del 8 al 13 de abril del 2002, se presentó la
nominación para la Lista de Patrimonio Mundial, de la Antigua Ciudad
Maya de Calakmul, Campeche. La Mesa recomendó que este sitio fuera
inscrito en la Lista de Patrimonio Mundial, de acuerdo a los criterios
establecidos. Durante la reunión del Comité de Patrimonio Mundial, que
se realizó del 24 al 29 de junio del 2002, en Budapest, Hungría, se hizo la
presentación de la Antigua Ciudad de Calakmul como Sitio de Patrimonio
Mundial. Muy pronto se contará con el certif icado oficial.
ESTUDIO Y DELIMITACIÓN DE ZONAS DE MONUMENTOS
HISTÓRICOS38
Para tener un mejor conocimiento de nuestra riqueza patrimonial
edif icada, manifestada en zonas o áreas específicas y a partir de la
promulgación de la Ley Federal Sobre Monumentos y Zonas
Arqueológicos, Artísticos e Históricos de 1972, el Instituto Nacional de
Antropología e Historia, a través de la Coordinación Nacional de
Monumentos Históricos, ha realizado diversos estudios para la
Delimitación de Zonas de Monumentos Históricos que permitan
desarrollar adecuadas estrategias o programas especiales para su
protección, cuyo objetivo f inal es lograr la declaratoria presidencial.
http://www.ordenjuridico.gob.mx/Estatal/OAXACA/Municipios/Oaxaca/OAJReg31.pdf
32
A partir de entonces, este Instituto ha logrado que se declaren y
publiquen en el Diario Oficial de la Federación, 56 Zonas de Monumentos
Históricos, entre las que destacan el Centro Histórico de la Ciudad de
México, las Ciudades de Oaxaca y Puebla, mismas que han sido
reconocidas por la UNESCO como Patrimonio Mundial.
En el cuadro de la página siguiente, se presenta la publicación por parte
del Instituto Nacional de Antropología e Historia, de las áreas y
monumentos que han sido protegidos por sus características históricas,
en cada Estado de la República Mexicana.
33
ZONAS DE MONUMENTOS HISTÓRICOS PUBLICADAS
Clave Entidades
'"^OrT"
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
Aguascalientes
Baja California Norte
Baja California Sur
Campeche
Coahuila
Colima
Chiapas
Chihuahua
Distrito Federal
Durango
Guanajuato
Guerrero
Hidalgo
Jalisco
r r 15 | Estado de México
r~ 16 Michoacán
I p — — - . r~ r~ I L._...
[~ 17 Morelos
18 | Nayarit
19 Nuevo León
20 Oaxaca
P . . Total de i-ecnaoe Monumentos
Localidad ^ f " Históricos en el D.O.F. p r o t e g i d o s
Aguascalientes
Santa Rosalía
Campeche
Parras de la Fuente
Cómala
San Cristóbal de las Casas
Chiapa de Corzo
Comítán de Domínguez
Valle de Allende
Hidalgo del Parral
Centro Histórico
" Xochimilco, Tlahuac"
Milpa Alta
Azcapotzalco
Tlalpan
Alvaro Obregón
Coyoacán
Durango
Guanajuato
Dolores Hidalgo
Pozos
San Miguel de Allende
Taxco de Alarcón
Ixcateopan
Lagos de Moreno
San Miguel El Alto
El Albarradon de San Cristóbal
Huexotla
Morelia
Pátzcuaro
Santa Clara del Cobre
Acuitzio del Canje
Tlalpujahua de Rayón
Mexcaltitlán
Oaxaca de Juárez
Área de protección
Km2
No. de manzanas
Perímetros 1 de la Zona 1
de Monumento!
19/XII/90 106 0.47 30 p ^ ^ T -
5/XII/86
10/XII/86
18/11/98
30/XI/88
4/XII/86
24/XI/00
24/XI/00
9/111/01
12/111/01
11/IV/80
4/XII/86
9/XII/86
5/XII/86
11/XII/86
20/XII/90
13A/III/82
28A/II/82
27A/II/82
27A/II/82
28A/II/82
19/111/90
28/111/75
8/XII/89
30/111/01
9/111/01
12/111/01
20/XII/90
20/XII/90
9/111/01
20/111/01
30/111/01
8/XII/86
19/111/76
[ 1 1 31 | 0.79 | 110 Único
"1 ,036" 1.81 163 2.B-3, B-4, C"
386
499
500
278
243
110
500
" 1 ,435"
83
120
57
48
31
747
552
116
68
234
78
*
356
611
9
20
" 1 ,142 "
282
66
37
117
7
860
4.64
0.76
2.88
2.39
1.12
1.4
8.353
9.1
89.65
0.99
1.6
1.7
1.64
1.75
2
0.316
0.6
158
51
246
84
84
70
195
688
698
65
45
130
86
142
175
27
44
"A, B-1.B-2"
"A, B"
"A, B-1.B-2.B-3"
"A, B"
"A, B1.B2"
Único
"A,B-1,B-2"
"A, B"
Único
"A, B"
"A, B"
"A, B"
Único
"A, B-1, B-2, B-3"
Único
Único
Único
0.75 68 ; 'A .B-1 ,B-2
0.374
*
1.55
0.4734
0.44
0.22
3.43
0.89
0.75
0.27
0.35
0.09
5
72
*
149
59
s/n
11
219
42
26
24
42
20
247
Único
Único
"A, B-1.B-2"
"A,B,C,"
Único
Único
Único
Único
Único
Único
Único
Único
Único
34
21 Puebla
San Pedro y San Pablo Teposcolula
Puebla de Zaragoza
Ayoxuxtla de Zapata
11A/III/86
18/XI/77
4/XII/79
75
"1,032'
0.45
6.99
39
3.91
Único
'A, B-1.B-2, B-3, B-4"
Único
Atlixco 27A//88 130 0.59 43 Único
.22 Querétaro Querétaro de Arteaga 30/111/81 " 1 , 3 8 0 ' 203 ' A, B-1, B-
2, B-3"
San Juan del Río 03/XII/86 334 1.14 48 Único
23
24
Quintana Roo
San Luís Potosí San Luís Potosí 20/XII/90 213 1.93 218 " A, B "
25 Sinaloa Cósala 24/XI/00 250 0.94 73
Mazatlán 12/111/01 479 1.145 180
"A, B1.B2"
Único
26
_ _ Sonora Álam os 24/XI/00 188 0.62 59 "A, B"
Tabasco
28 Tamaulipas
29 Tlaxcala San Luís Huamantla 12/XI/84 266 1.68 86
Tlaxcala de Xicotencatl 11/IV/86 122 0.503 33
"A, B"
"A, B"
San Felipe Ixtacuixtla 01/IV/86 45 0.32 33 "A, B"
San Antonio Calpulalpan 03/IV/86
San Pablo Apetatitlan 04/IV/86
63 0.793 29
52 0.284 16
"A, B-1.B-2, B-3"
"A, B-1, B-2"
Tlaxco de Morelos 09/IV/86 108 0.57 18 Único
30 Veracruz Orizaba 25/I/85 123 0.078 40 Único
Tlacotalpan 10/XII/86 547 0.75 153 Único
Xalapa de Enríquez
Córdoba
10/XII/90 50 0.33
19/XII/90 11 0.018
28 Único
Único
31 Yucatán
Coatepec 24/XI/00 374
Mérida 18/X/82 633
1.8 49
8.795 659
"A, B, B1, C, D1, D2, D3, D4, D5,
D6"
'A, B-1.B-2, B-3, B-4"
32 Zacatecas
Total de Zonas
56 "17,240" 182 " 6,290"
*TODO EL POBLADO
México
Morelos
Texcoco de
Mora
Tlayacapan
19/XII
/90
19/XII /90
16
20
(Inmuebles declarados
monumentos históricos
porc leterm
Le
¡nación de
y)
35
ARTICULO ÚNICO39.- Se adiciona el articulo 3 y 61 bis del reglamento
general de aplicación del plan parcial de conservación del centro histórico
de la ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax.
Art. 3.
XXX- Corazón de la Ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax., conjunto
conformado por el Zócalo-Alameda-Catedral y el patrimonio edificado que
lo circunda, ubicado en los Portales de Flores Clavería y Mercaderas
actualmente, Benito Juárez, así como en las calles de Valdivieso, 7a de
Avenida Independencia, Gral. Antonio de León y 6a de Ave. Hidalgo.
Art. 61 BIS- Queda prohibido en el corazón de la ciudad de Oaxaca de
Juárez, Oax. todo deterioro contra el patrimonio cultural edificado e
intangible resultante de un uso ajeno a ese todo coherente que afecte la
autenticidad y esencia del mismo. En cumplimiento a lo dispuesto por el
artículo 404 de las Ordenanzas de la Municipalidad de Oaxaca da Juárez
y para su debida publicación y observancia, se promulga el anterior
ordenamiento en el Palacio Municipal de la Ciudad de Oaxaca de Juárez
y observancia y en lugares públicos de la Municipalidad a los cuatro días
del mes de marzo del año dos mil tres.
SECCIÓN II Del Plan Parcial40
Art. 4. Se entiende por Plan Parcial al conjunto homogéneo y organizado
de normas determinaciones, l ineamientos y programas establecidos para
la conservación mejoramiento del Centro Histórico de la Ciudad de
Oaxaca de Juárez, Oax.41
3M Reglamento general de apl icación del plan parcial de conservación del centro histórico de la Ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax. 40 Reglamento general de apl icación del plan parcial de conservación del centro histórico de la Ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax. 41 Apéndice 1
36
Art. 5. La delimitación del área para la aplicación de este Reglamento y
el Plan Parcial de Conservación del Centro Histórico de Oaxaca de
Juárez, Oax. es la siguiente: Partiendo de la intersección de la Calle de
Venus con la Calzada Héroes de Chapultepec hacia el poniente y
trazando una línea imaginaria que cruce el Cerro del Fortín por paraje
denominado La Cortada hasta encontrar la Carretera Internacional en la
ccc llamada del 'Ojito de Agua', siguiendo el trazo de la Carretera
Internacional hacia noreste hasta Juan Escutia, por Juan Escutia hacia el
suroeste hasta encontrar el iba noreste del Panteón del Marquesado,
siguiendo este limite hacia el noroeste, ha encontrar la esquina norte,
siguiendo el limite noroeste del Panteón hasta encontrar Niños Héroes,
por Niños Héroes hacia el noroeste hasta el Canal de Aguas Pluvial por el
Canal de Aguas Pluviales hacia el suroeste hasta encentrar la Vía del
Ferrocarril por la Vía del Ferrocarril hacia el sureste hasta encontrar al
Periférico, siguiendo todo el trazo del Periférico hasta la Glorieta del
Panteón en el entronque con la Calzada Lázaro Cárdenas, por la Calzada
Lázaro Cárdenas hacia el noreste hasta 5 de Febrero, por 5 de Febrero
hacia el norte y siguiendo el l imite oriente del Panteón de San Miguel ha
encontrar el l imite norte del mismo, siguiendo el límite norte del Panteón
de San Miguel hacia el poniente hasta encontrar el Boulevard Lie.
Eduardo Vasconcelos, por Boulevard Lie. Eduardo Vasconcelos hacia el
norte hasta entroncar con la Calle Héroes de Chapultepec, por la Calzada
Héroes de Chapultepec hacia el poniente hasta la Calzada Porfirio Díaz.
A partir de este punto y siguiendo el cauce del Río Jalatlaco hacia el
noroeste, hasta Juanacatlán, por Juanacatlán hacia el poniente hasta Río
Bravo, Río Bravo hacia el sureste hasta Río Balsas, por Río Balsas hacia
el poniente Venus, por Venus hacia el sur hasta el entronque con Calzada
Héroes de Chapultepec Carretera Internacional que fue el puntó de
partida.
Dentro de esta área queda inscrita el área del Polígono del Decreto
Federal del 19 Marzo de 1976.
37
Art. 6. Esta delimitación, comprende los predios del polígono del Centro
Histórico acuerdo al Decreto del 19 de marzo de 1976, por lo que toca a
predios en las esquinas se considera el área total de los mismos al igual
que los demás predios ubicados acuerdo al Plan Parcial.
Art. 7. Cualquier intervención en el Centro Histórico, queda sujeta a lo
que establece el reglamento.
TITULO TERCER DEL PATRIMONIO EDIFICADO42
CAPITULO ÚNICO
SECCIÓN 1. De la Clasificación.
Art. 30. Con el fin de conservar y preservar el Patrimonio Edificado del
Centro Histórico43, se establecen los siguientes grupos t ipológicos:
I. Arquitectura Monumental: Son edificaciones con características
arquitectónicas y antecedentes históricos únicos en la totalidad del
conjunto. Por su gran calidad arquitectónica y monumentalidad hitos
visuales
II. Arquitectura Relevante: Son edificaciones de menor escala, con
calidad arquitectónica y/o antecedentes históricos y características
estilísticas de gran valor. En términos generales corresponde al entorno
de la arquitectura monumental
III. Arquitectura Tradicional. Esta arquitectura conserva algunos
elementos decorativos y esti lísticos de la arquitectura relevante pero con
características más modestas. Complementa el contexto edificado
constituyendo una edificación de transición entre la arquitectura relevante
y a vernácula o popular.
IV.- Arquitectura vernácula. Este grupo esta formado por inmuebles de
características modestas, su importancia radica en constituir testimonios
de la arquitectura popular de la ciudad.
42 Reglamento general de apl icación del plan parcial de conservación del centro histórico de la Ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax. 43 Apéndice 2
38
UWB&amHMMttKUiUMXOMUMeiNI^Mfc
UNMHBLH.JHHMHB ÉU
BJMRgHnxwiBteMiain EBCHH&PffBIBBBtPLtfM
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n n M a
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39
2.4.2. Métodos y enfoques de valuación
Para iniciar nuestro proceso tendremos que definir lo que es método y no
es más que una secuencia ordenada para lograr un objetivo.
Considerando su origen de la palabra tenemos que metudus44 del griego
significa modo. Este método consiste en aplicar una tabla específica para
las características de este tipo de inmuebles, en donde se podrán obtener
a partir de la visita física al inmueble, todas las características tangibles
del inmueble.
Enfoques de valuación45
Los enfoques de valuación aplicables para esta normatividad son:
I. De mercado.
II. Físico.
III. Residual.
1. Estático.
2. Dinámico.
IV. De capitalización de rentas.
Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se
sustentará el valor comercial del inmueble.
I.- Enfoque de mercado. Para la util ización de este enfoque se deberá
disponer de información suficiente del mercado local de que se trate; a
efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles
similares que reflejen en el avalúo, adecuadamente, la situación actual de
Del griego se deriva 45 Diario of icial de la federación del 27 de Septiembre del 2004. Sociedad Hipotecaria Nacional, S.N.C. Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la v ivienda. CAPITULO V.
40
dicho mercado. Al mismo tiempo se deberán identificar, en su caso,
parámetros necesarios para realizar una homologación de comparables:
Procedimiento para realizar un avalúo util izando el enfoque de mercado.
Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque:
1. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios
actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su
caso, de ofertas en f irme.
2. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre
los precios obtenidos, una muestra representativa de los que
correspondan como comparables, a la que se aplicará el procedimiento
de homologación correspondiente.
3. Se realizará la homologación de comparables con los criterios que
resulten adecuados y justif icables para el inmueble de que se trate.
4. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de comercialización,
en función de los precios homologados.
I I . - Enfoque físico. Este enfoque será aplicable en la valuación de toda
clase de edificios habitacionales y elementos privativos de éstos, ya sea
en proyecto, construcción, remodelación o terminados; o bien, tratándose
de estudios de valor que reflejen valores con hipótesis de vivienda
terminada.
Procedimiento de cálculo para realizar un avalúo mediante el enfoque
físico. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se
deberán sumar los siguientes componentes:
41
1. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir
o remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a
remodelar se utilizará preferentemente el enfoque de mercado, o, en su
caso, el enfoque residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas;
analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician
su condición.
2. Los costos de la construcción o de las obras de remodelación
serán los costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de
costos para la zona, incluyendo los costos indirectos. Los costos
indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio del
mercado según las características del inmueble, con independencia de
quien pueda realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los
precios existentes en la fecha del avalúo y serán integrados dentro del
valor de reposición considerado como nuevo. De manera enunciativa mas
no l imitativa se incluirán como necesarios los siguientes:
a. Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la
formalización de obra realizada al inmueble.
b. Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra.
c. Los costos de l icencias de construcción.
d . El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción.
e. Gastos por administración.
f. Otros estudios necesarios.
g. No se considerarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni
cualquier clase de gastos f inancieros o de comercialización.
42
En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no
adheridos a la construcción que sean fácilmente removidos.
Será necesario estudiar la depreciación, partiendo del deterioro físico de
las construcciones, el cual será calculado por alguno de los
procedimientos siguientes:
a. Atendiendo a la vida útil total y remanente estimadas. En este
caso, el perito valuador deberá justificar adecuadamente el
procedimiento utilizado en dicha estimación. Si atribuyera diferentes
vidas útiles a los tipos de construcción, elementos adicionales y, en
su caso, instalaciones especiales, será necesaria la justificación por
cada una de ellas.
b. Mediante la técnica de amortización lineal, para cuyos efectos se
multiplicará el valor de reposición nuevo excluido el valor del
terreno, por el cociente que resulte de dividir la edad del inmueble
entre su vida útil total. Esta última será la estimada por el perito
valuador y, como máximo, será de 100 años para edificios
habitacionales.
Considerando además la obsolescencia funcional, que se calculará
como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el
edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de
diseño u obsolescencia.
c. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las
obras complementarias.
En la determinación del valor de reposición de los inmuebles en
construcción o en remodelación, se atenderá a la situación de la obra
ejecutada en la fecha de la valuación, sin incluir mobiliario no instalado,
salvo lo previsto para los estudios de valor.
43
I I I .- Enfoque residual. Mediante el enfoque residual, el valor del
inmueble se calculará siguiendo alguno de los siguientes procedimientos:
1. Procedimiento estático o de análisis de inversiones con valores
actuales.
2. Procedimiento dinámico o de análisis de inversiones con valores
esperados.
Mediante este enfoque se calculará un valor que se denominará valor
residual, que permite estudiar elementos de proyectos inmobiliarios y su
relación con el valor comercial.
El enfoque residual estático podrá aplicarse a los terrenos, inmuebles en
remodelación en los que su construcción se realice en un plazo no
superior a un año, así como en los inmuebles terminados cuando sea
posible identificar la superficie de terreno.
El enfoque residual dinámico podrá aplicarse a los terrenos urbanos o
urbanizables que estén o no edif icados, o a los edificios en proyecto,
construcción o remodelación.
Requisitos del enfoque residual. Para la util ización de este enfoque será
necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a. La existencia de información adecuada para determinar el proyecto
inmobiliario más probable a desarrollar, de acuerdo con la normatividad
urbana aplicable.
b. La existencia de información suficiente sobre costos de construcción,
gastos necesarios de promoción, f inancieros y, en su caso, de
comercialización que permita estimar los costos y los gastos normales
44
para un promotor de tipo medio y para una promoción de características
semejantes a la que se va a desarrollar.
c. La existencia de información de mercado que permita calcular los
precios de venta más probables de las viviendas que se incluyen en la
promoción o en el edificio habitacional para su comercialización.
d . La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de
promociones semejantes. Para poder aplicar el enfoque residual por el
procedimiento dinámico será necesario, además de los requisitos
señalados en el párrafo anterior, contar con información sobre los
programas y calendarios de construcción o remodelación, de
comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión y ejecución de la
urbanización. Será necesario justif icar razonada y explícitamente todas
las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados para la realización del
enfoque residual, tanto estático como dinámico.
1. - Procedimiento estático. Para el cálculo del valor residual por el
procedimiento estático se deberá:
a. Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios a que se
refieren estas reglas, los de comercialización y, en su caso, los
f inancieros normales para un Promotor de tipo medio y para una
promoción de características similares a la analizada. En el caso de
inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con
proyecto de obra nueva, también se tendrán en cuenta los costos de
construcción presupuestados en el proyecto correspondiente.
b. Estimar el valor en venta del inmueble, para la hipótesis de vivienda o
edificio terminado en la fecha de la valuación. Dicho valor se obtendrá
por alguno de los enfoques establecidos en las presentes reglas.
45
c. Fijar el margen de beneficio del promotor. Se fijará por la unidad de
valuación, a partir de la información de que disponga sobre promociones
de semejante naturaleza, y en atención del más habitual en las
promociones de similares características y emplazamiento, así como de
los gastos f inancieros y de comercialización más frecuentes.
Fórmula de cálculo del valor residual estático. Se calculará aplicando la
siguiente fórmula:
F = VI x (1 - b) - Pn
Donde:
F= Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.
Vl= Es el valor del inmueble terminado o bajo la hipótesis de edificio
habitacional terminado.
b= Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Pn= Son los pagos necesarios considerados.
2.- Procedimiento dinámico. Para el cálculo del valor residual, mediante
el procedimiento dinámico se deberá:
a. Estimar los flujos de caja con base en: los ingresos y, en su caso, los
enganches de crédito que se espere obtener por la venta del inmueble a
promover, así como los egresos que se estime realizar por los diversos
costos y gastos durante la construcción o remodelación, incluso los
egresos por los créditos concedidos. Dichos ingresos y egresos se
aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y/o
construcción del inmueble, bajo calendarización mensual.
Para estimar los ingresos a obtener bajo la hipótesis de vivienda
terminada, se util izarán los valores obtenidos por los enfoques de
comparación y/o por capitalización de rentas en la fecha de valuación.
46
Para estimar los egresos a realizar, se tendrán en cuenta los costos de
construcción, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de
comercialización y, en su caso, los f inancieros normales para un promotor
de tipo medio.
Para inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con
proyecto de obra nueva, se tendrán en cuenta los costos de construcción
presupuestados en el proyecto correspondiente.
b. Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabilidad media
anual del proyecto, sin tener en cuenta el f inanciamiento ajeno que
obtendría un promotor medio en una promoción con las características de
la analizada.
Cuando en la determinación de los f lujos de caja se tenga en cuenta el
f inanciamiento ajeno, la tasa de descuento deberá ser incrementada en
función del porcentaje de dicho f inanciamiento, atribuido al proyecto, y de
las tasas de interés habituales del mercado hipotecario. Dicho incremento
deberá ser, en todo caso, debidamente justi f icado.
Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico. El
valor residual del inmueble calculado por el procedimiento dinámico, será
la diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta
del inmueble terminado y el valor actual de los egresos realizados por los
diversos costos y gastos, para el t ipo de capitalización f i jado, util izando
la siguiente fórmula:
F = [ l j / ( 1 + i ) j ] - [ E k / ( 1 + i)k]
47
Donde:
F= Es el valor del terreno o inmueble a remodelar.
Ij= Es el importe de cada ingreso previsto en el momento j .
j= Es el número del periodo previsto desde el momento de la valuación
hasta que se produce cada uno de los ingresos.
Ek= Es el importe de cada egreso previsto en el momento k.
k= Es el número del periodo previsto desde el momento de la valuación
hasta que se produce cada uno de los egresos.
i= Es la tasa de descuento correspondiente a la duración de cada uno
de los periodos de t iempo considerados.
IV.- Enfoque de capitalización de rentas. La util ización de este enfoque
requiere que existan suficientes datos de rentas sobre Comparables que
reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación
de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de
clase mínima, económica, interés social y media, descritas en la regla
vigesimoséptima.46
Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de
capitalización de rentas. El cálculo del avalúo, mediante este enfoque
exigirá:
I. Estimar los f lujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente,
teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición
efectiva, entre los que se encuentran:
1 . Las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables.
Diario of icial de la federación del 27 de Septiembre del 2004. Sociedad Hipotecaria Nacional, S.N.C. Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la v iv ienda. Ver cuadro de referencia en apéndice 2
48
2. Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función
del comportamiento general del mercado:
2.1 Porcentaje de desocupación (vacíos).
2.2 Impuesto predial.
2.3 Conservación y mantenimiento.
2.4 Administración.
2.5 Seguros (en su caso).
2.6 Otros relevantes.
I I . Estimar la tasa de capitalización. La tasa de capitalización aplicable
podrá considerarse como la correspondiente a una inversión, la cual
deberá estar en función del riesgo de la inversión y referida a las tasas
de rendimiento que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su
caso, fundamentar la aplicación de referencias internacionales. El
procedimiento para la obtención de esta tasa deberá ser justif icada en el
propio avalúo.
Fórmula de cálculo del valor. El valor de capitalización del inmueble, se
calculará util izando la siguiente fórmula:
VC = PMT [1 - (1+i)-n]i
Donde:
VC= Valor de capital ización.
PMT= Pago total (ingresos menos egresos).
I= Tasa de capitalización aplicable.
N= Número de periodos.
49
C I I c B I B L I O T E C A
Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar, se expresarán en las
unidades de t iempo correspondientes a la duración de cada uno de los
periodos considerados.
2.4.3. Metodologías de evaluación de proyectos.
Toma de decisiones operativas
1 . - Introducción.
El hecho de que a lo largo de nuestra vida debemos tomar un sinnúmero
de decisiones, podría hacernos pensar que el dirigir esfuerzos a estudiar
algo que todo mundo hace, es perder el t iempo. Sin embargo, la mayor
parte de las decisiones que tomamos son tr iviales, esto significa que no
se requiere de ningún procedimiento formal o estructurado para tomarlas.
Además, cuando las decisiones son tr iviales, las consecuencias de no
tomar la mejor decisión son despreciables. Por el contrario, cuando
tenemos que tomar una decisión importante, no debemos proceder de
igual manera, es decir, no debemos tomar la decisión de una manera
intuitiva, si no que debemos establecer un procedimiento general que nos
ayude a seleccionar la decisión que producirá los mejores resultados para
nosotros.
A continuación presentamos una breve descripción de los conceptos más
comunes en el análisis de proyectos de inversión. Los conceptos están
ordenados de forma que, apegándose a esta metodología se consiga
tomar las decisiones menos azarosas.
Establecemos este marco conceptual de manera suscita para entrar de
lleno al contenido del trabajo, en donde se exponen lo que l lamamos
"métodos" de análisis y que son, en realidad, explicaciones concisas a las
50
ecuaciones matemáticas más frecuentemente usadas en la evaluación de
proyectos de inversión.
Son estas ecuaciones las que ayudan al decisor a inclinarse por uno u
otro proyecto, a sabiendas de que sus preferencias personales o grupales
serán las definitorias.
Identificación de alternativas.- Cuando nos enfrentamos a una decisión,
lo primero que tenemos que hacer es determinar los posibles cursos de
acción que se pueden seguir. La existencia de posibles cursos de acción
es un requisito indispensable en el proceso de toma de decisiones.
Cuando sólo se tiene una sola alternativa de decisión, no es necesario
perder el t iempo en analizar por dónde proceder.
El paso de identificación de alternativas del proceso de toma de
decisiones requiere que se generen todas las alternativas disponibles. Lo
anterior significa que se debe tener mucho cuidado en tratar de incluir
todas las alternativas. Para esto debemos estar capacitados de manera
que reconozcamos cuándo ya se han agotado los diferentes cursos de
acción a través de los cuales una decisión puede ser tomada.
Esto no significa que siempre estaremos generando nuevas alternativas y
postergando, por consiguiente la dedición, sino, por el contrario, vale la
pena preguntarnos cuándo vamos a dejar de generar alternativas y a
empezar a analizar las disponibles. La respuesta a la pregunta anterior
es clave, ya que de otra manera el proceso de toma de decisiones sería
demasiado lento.
Consecuencias cuantificables.- El siguiente paso es determinar las
consecuencias cuantificables de cada alternativa, es decir, es necesario
evaluar todo aquello que sea factible de cuantificar. Si aplicamos estas
51
ideas generales en la evaluación de proyectos de inversión, entonces,
después de generar las alternativas con las cuales se puede realizar el
proyecto, se debe tratar de expresar en términos monetarios las
consecuencias de cada curso de acción.
Consecuencias no cuantificables.- Al analizar las diferentes
alternativas disponibles, es muy común encontrar factores que son
importantes pero que no se pueden medir monetariamente, aún así éstos
deben ser considerados en el análisis antes de tomar la decisión.
Normalmente lo que se hace es seleccionar aquellas alternativas que
presenten las mayores ventajas monetarias, a menos de que los factores
imponderables pesen más que los que se pueden evaluar objetivamente.
Análisis de alternativas.- Una vez que las alternativas han sido
generadas y sus consecuencias cuantif icables evaluadas, el siguiente
paso es utilizar algún procedimiento general que ayude a seleccionar la
mejor de ellas. El usar métodos cuantitativos en lugar de empíricos nos
lleva a ser más consistentes en nuestras decisiones, porque siempre se
usaría la misma lógica para arribar a la decisión recomendada, además,
es de esperarse que el usar procedimientos lógicos, basados en cálculos
matemáticos, nos ayudará consistentemente a tomar mejores decisiones.
Es conveniente decir algunas ideas sobre lo que es una buena decisión.
Debemos distinguir entre una buena decisión y un buen resultado. Para la
mayoría de las personas esta distinción no es fácil de hacer. Una buena
decisión es una basada en la información disponible y tomada después de
un análisis lógico que considere todas las consecuencias de las
diferentes alternativas. Sin embargo, una buena decisión no
necesariamente producirá buenos resultados, y una mala decisión puede
producir buenos resultados, esto es, nadie espera que una persona
obtenga buenos resultados de todas y cada una de las decisiones que
52
tome, sin embargo, si una persona toma consistentemente buenas
decisiones, entonces, tendrá un alto porcentaje de buenos resultados.
Control de la alternativa seleccionada.- Los procedimientos para seguir
y controlar las propuestas de inversión seleccionadas aseguran el logro
de las metas f i jadas por la organización y permiten mejorar el proceso de
planeación al eliminar aquellas estrategias que conducen a la
organización hacia un objetivo no planeado y no deseado.
Mediante procedimientos de seguimiento y control de la alternativa del
proyecto seleccionado, es posible comparar la inversión actual, los
ingresos netos obtenidos, y el rendimiento real obtenido, con las
estimaciones de inversión, ingresos netos y rendimiento esperado del
proyecto. Estos procedimientos de seguimiento y control de las
inversiones son muy recomendables que sean implementadas en toda
organización, pues permite comparar los resultados obtenidos con los
planeados. Se recomienda emitir reportes periódicos durante la vida de la
inversión de forma que se pueda cambiar de dirección o establecer
medidas correctivas que encaucen o diri jan a la organización hacia los
objetivos planteados.
Valor del dinero a través del t iempo.- Puesto que el dinero puede ganar
un cierto interés cuando se invierte por un cierto período de t iempo, es
importante reconocer que un peso que se reciba en el futuro valdrá
menos que un peso que se tenga actualmente. Es precisamente esta
relación entre interés y t iempo lo que conduce al concepto del valor del
dinero a través del t iempo, por ejemplo, un peso que se tenga
actualmente, puede acumular intereses durante un año, mientras un peso
que se reciba dentro de un año no nos producirá ningún rendimiento, lo
que significa que cantidades iguales de dinero no tienen el mismo valor,
si se encuentran en puntos diferentes en el t iempo y si la tasa de interés
es mayor que cero.
53
Tasa de Interés: La palabra interés significa la renta que se paga por
utilizar dinero ajeno, o bien la renta que se paga al invertir nuestro
dinero. Puesto que estas dos situaciones se presentan en innumerables
formas, es conveniente desarrollar una serie de fórmulas de equivalencia
para determinar el rendimiento obtenido en una determinada inversión, o
el costo real que representa una determinada fuente de f inanciamiento.
2.- MÉTODO DE VALOR PRESENTE NETO (VPN)
NET PRESENT VALUE (NPV)
El método del valor presente neto es uno de los criterios mas
ampliamente utilizados en la evaluación de proyectos de inversión.
Consiste en determinar el valor del dinero en el año cero de los flujos de
efectivo de inversión, descontando el valor presente de los flujos de
efectivo de las erogaciones, durante la vida útil del proyecto a una tasa
determinada.
VPN = ¿ (B j - / . ) ( l + i)-J
Donde
VPN = Valor Presenta Neto.
I = Flujo de Inversiones del período j .
B = Flujo de beneficios del periodo j .
n = Número de periodos de vida del proyecto,
i = Tasa de recuperación mínima atractiva.
54
VPN
Interés
Cabe hacer notar que se trata de una función monótona decreciente, ya
que al aumentar la tasa de interés el valor presente neto decrece.
3.- MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
INTERNAL INVESTEMENT RETURN (IIR)
Es un indicador económico ampliamente acepado para establecer la
rentabilidad de un proyecto. Se define como aquélla tasa de interés que
iguala a cero el valor actual neto de los f lujos de efectivo del proyecto
TIR
n X (B j - / y ) ( l + i*)-j = 0
Donde:
B
n
= Aquella tasa que hace que el valor presente neto sea cero
= Flujo de Inversiones del período j .
= Flujo de beneficios del periodo j .
= Número de periodos de vida del proyecto.
55
VPN A
Área de Inversión
TIR
Interés
Área de no inversión
Consideraciones:
Existen proyectos con varias tasas de retorno, esto porque en el f lujo se
presentan tanto beneficios como inversiones de manera alternada (esto
hace que la función presente cambios de signos) y se recomienda utilizar
otro método de evaluación.
La TIR considera que los intereses obtenidos en los distintos periodos, se
reinvierten en el mismo proyecto, situación que en la realidad es muy
poco probable que se presente.
Por lo anterior este método tiene fuertes l imitantes a considerar.
4.- MÉTODO DE LA RELACIÓN BENEFICIO COSTO (B/C)
Este método equivalente consiste en dividir el valor presente neto de los
flujos de efectivo de los beneficios generados por el proyecto entre el
valor presente de los f lujos de efectivo de las inversiones, este indicador
nos muestra si tenemos mas beneficios que costos en la inversión de
este proyecto.
56
2>-(i+o B/C = ̂
-y
- i
Donde
B/C = Relación Beneficio Costo.
I = Flujo de Inversiones del período j .
B = Flujo de beneficios del periodo j .
n = Número de periodos de vida del proyecto.
i = Tasa de recuperación mínima atractiva.
Por lo tanto, para que el proyecto sea atractivo uti l izando este método, la
relación debe ser mayor a uno.
5.- MÉTODO DEL TIEMPO DE RECUPERACIÓN DE CAPITAL (TRC)
Este indicador nos muestra el t iempo en el que recuperaremos la
inversión realizada en el proyecto y se define como el punto en el t iempo
donde se igualan los flujos de efectivo actualizados tanto de los
beneficios como los de las inversiones.
TRC n .* n
£ B .(i +o ' = E1 .(i +o '
57
Donde
TRC = Tiempo de Recuperación de Capital.
I = Flujo de Inversiones del período j .
B = Flujo de beneficios del periodo j .
i = Tasa de recuperación mínima atractiva.
t* = t iempo en el que los beneficios y los gastos actualizados (VPN)
son igual a cero.
B TRC
Tiempo
58
6.- CRITERIOS PARA ACEPTAR O RECHAZAR UN PROYECTO DE
INVERSIÓN
De los cuatro métodos de evaluación que se mencionan anteriormente, se
resume a continuación los puntos más relevantes a considerar para cada
uno de ellos en su aplicación tratándose de proyectos independientes.
PROYECTOS DE INVERSIÓN
INDEPENDIENTES
ACEPTACIÓN RECHAZO INDIFERENCIA
VALOR PRESENTE NETO >0 <0 =0
VALOR FUTURO >0 <0 =0
TASA INTERNA DE RETORNO >n <m =m
RELACIÓN BENEFICIO >1 <1 =1
COSTO
TIEMPO DE RECUPERACIÓN <H >H =H
DE LA INVERSIÓN
Donde:
n = Número de periodos.
m = Tasa de recuperación mínima atractiva.
H = Horizonte de t iempo en el que se desea recuperar la inversión
59
2.5. Consideraciones para edificaciones catalogadas como
patrimonio cultural
Para aplicar las consideraciones47 especificas al inmueble, partiremos
en limitar las áreas que se consideran como centro histórico y que esta
sujeta a las restricciones que impuso el gobierno para no modificarlas. Se
tomaran de acuerdo a la historia del inmueble, y se fundamentaran el los
diferentes bibliografías que se t ienen, en el archivo general del estado y
en el informe de los mismos propietarios, Una vez obtenidos los datos
históricos del inmueble a valuar, procederemos al siguiente análisis que
nos permitirá obtener el valor del bien inmueble.
VALUACIÓN
Al tratarse de cambios específicamente en el método, será necesario
promover dichos cambios con las dependencias encargadas de hacer las
valuaciones, como pueden ser:
La valuación bancaria, donde se deberá buscar la creación de una
categoría especial de valuadores en el ramo inmobiliario, que se
especialice en el trabajo con edificios históricos, profesionales
familiarizados de alguna forma con lo que implica trabajar con estos
inmuebles, con la importancia de mantenerlos y con el hecho de que su
valor no se reduce a lo económico, sino que tiene una gran incidencia en
lo social. Por lo que a la circular 1462 de la Comisión Nacional Bancaria,
en donde se mencionan las especialidades de Inmuebles, Maquinaria y
Equipo, y Agropecuarios, como las áreas de desarrollo que abarcaran las
instituciones bancarias nacionales. Se le deberá adicionar la especialidad
de Inmuebles Históricos. En donde el valuador en caso de no tener
conocimientos sobre este tipo de inmuebles deberá apoyarse con un
profesional en restauración o carrera similar.
Acto especif ico que determina la razón de una característ ica. Diccionario de la lengua española
60
De esta misma circular en su apartado II se propone adicionar los
siguientes conceptos:
1 . - Sistemas que apliquen para desarrollar la descripción y clasificación
de los inmuebles48, una descripción del inmueble en donde se manifieste
los elementos arquitectónicos relevantes, a si como el origen del
concepto para lo que fue concebido, en donde encontramos valores
físicos así como estéticos.
2.- Procedimientos y criterios empleados para efectuar la inspección y
levantamiento físico de los bienes a valuar49, en donde será relevante el
levantamiento físico de los inmuebles en estudio, debido a que la mayoría
no tiene planos y las dimensiones de los muros es variado debido a los
diversos sistemas constructivos de las épocas en las que se
construyeron, en los levantamientos preferentemente se deberá expresar
materiales uti l izados, claros entre muros y alturas por cada área del
inmueble.
3.-Sistemas y criterios para determinar la vida útil total y la vida útil
remanente50, en este aspecto es importante manejar una escala diferente
a la utilizada para inmuebles contemporáneos, misma que en ningún caso
otorga más de 100 años de vida útil a un inmueble, siendo que un
inmueble histórico puede llegar a tener hasta 400 años de edad y
mantenerse en condiciones aceptables. Es en esta parte en donde es
relevante la participación de un profesionista con especialidad en
restauración que trabajara conjuntamente con el valuador, para definir las
características intrínsecas del inmueble como son su origen, sistema
constructivo, estado de conservación, y el uso probable a futuro del
inmueble.
COMISIÓN NACIONAL BANCARIA, Guía de Evaluación Para Peritos ver apéndice 3 COMISIÓN NACIONAL BANCARIA, Guía de Evaluación Para Peritos COMISIÓN NACIONAL BANCARIA, Guía de Evaluación Para Peritos
61
Con estos datos el valuador podrá determinar un factor de demerito de
acuerdo a las características propias del inmueble, para determinar el
factor se deberá considerar el valor del inmueble como si fuera nuevo y
restar el costo de mantenimiento par dejarlo como si fuera nuevo, este
resultado deberá ser dividido entre el valor del inmueble como si fuera
nuevo51
Formula del demerito
(CRN - CM)
D = - —-
CRN
D= demerito
CRN= costo de reposición nuevo
CM= costo de mantenimiento (restauración)
4.- Consideración a la característica del inmueble de acuerdo a la
clasificación que se tiene52, que para fines de dar un parámetro de valor
se considera los t ipos de inmuebles (Fti) de la siguiente manera, el factor
que se ha determinado esta en función de una escala de valor l ineal.
Considerando como base la construcción tradicional. Por lo que se
entiende que los inmuebles monumentales tendrán mayor valor que los de
tipo vernáculo
TIPO DE CONSTRUCCIÓN FACTOR
MONUMENTAL 1.25
RELEVANTE 1.1
TRADICIONAL 1.0
VERNÁCULA 0.9
51 Formula manejada para la determinación de factores de demérito evitando la parcial idad de la formula l ineal. Aceptada para avalúos emit idos por la CABIN, por e jemplo, el Avalúo de Terrenos y construcciones pertenecientes al recinto portuario de Veracruz, en donde se incluyen muel les, edi f ic ios y bodegas del s iglo XIX.
52 http://www.ordenjuridico.gob.mx/Estatal/OAXACA/Miinicipios/Oaxaca/OAJReg31.pdf
62
5.- Un factor que se debe considerar es el destino que se le dará al bien
inmueble de acuerdo a sus características, a este le l lamaremos Factor
de uso (Fus) en este tipo de desiciones se deberá tomar en a un
profesionista en restauración, para con criterio mas analizado poder
determinar que tipo de ocupación nos permitirá el bien inmueble. Cabe
hacer mención que para el centro historio se t ienen básicamente tres
tipos de uno de suelo y que es el Habitacional, Mixto y Comercial. De
acuerdo al comportamiento que se tiene en el mercado el valor del metro
cuadrado de construcción varía de acuerdo al uso y tenemos los
siguientes valores promedio, los cuales se tomaran como factores. Al
considerar un mayor factor para el uso habitacional, se pretende gente
siga habitando el centro histórico y desalentar el uso únicamente para
comercio.
USO DEL INMUEBLE FACTOR
HABITACIONAL 1.20
MIXTO (habitacional-comercial) 1.10
COMERCIAL 1.00
Es necesario considerar lo establecido por la Comisión Nacional Bancaria
en la Circular 146253, en lo referente a la eliminación de un formato único
para la realización de avalúos inmobiliarios , dando solo los l ineamientos
generales del contenido, permitiendo un manejo más amplio del mismo.
En este caso, se propone crear un formato que sea utilizado en forma
específica para el trabajo con edificios históricos, partiendo del contenido
básico ya mencionado y enfatizando los aspectos relevantes a estudiar o
manejar. Del mismo modo, deberá incluirse un instructivo de llenado en el
manual de valuación propuesto por cada institución bancaria, en donde
COMISIÓN NACIONAL BANCARIA, Circular 1492, 14 de febrero de 2000.
63
se especifiquen las partes en las que deberá intervenir un arquitecto
restaurador.
Esta modificación implicaría la existencia de un formato de contenido
general para avalúo inmobiliario simple y uno específico para el caso de
inmuebles catalogados o ubicados dentro de una zona histórica, no
modificando lo establecido para edificios contemporáneos pero sí
marcando las particularidades del trabajo con edificios históricos.
64
CAPITULO III MÉTODO
3.1 TIPO DE ESTUDIO
Por las características del tema en investigación, el t ipo de estudio será
el descriptivo (DANKHE 1988)54; porque nos permite identificar,
determinar y medir las variable de la metodología y consideraciones
aplicadas para la valuación de inmuebles construidos en zonas
consideradas como históricas o del patrimonio edificado de la humanidad
para el estado de Oaxaca y con base en esto, establecer una propuesta
de solución.
3.2 HIPÓTESIS
Para valuar bienes históricos se plantean las siguientes hipótesis
H 1 . - Aplicando métodos de valuación y ponderación de factores se
obtendrán costos comerciales mas apegados a la realidad en los
inmuebles del centro histórico de la ciudad de Oaxaca.
3.3. MODELO OPERACIONAL DE LA VARIABLE DE LA HIPÓTESIS
X1 Y1
MÉTODOS DE VALUACIÓN PARA INMUEBLES HISTÓRICOS h
'
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
HISTÓRICO
Variable independiente. Variable dependiente
menciona que los estudios descript ivos, buscan especif icar las propiedades importantes del fenómeno sometido a un anál isis; y este es el caso de la investigación real izada.
65
3.4 DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES DE LA HIPÓTESIS.
X 1 . - VARIABLE INDEPENIENTE. MÉTODO: Que es el modo estructurado
y ordenado de obtener un resultado, descubrir la verdad y sistematizar
los conocimientos para determinar el valor catastral de un inmueble
histórico.
Y 1 . - VARIABLE DEPENDIENTE. VALOR COMERCIAL: Que es costo de un
Inmueble a precio actual, considerando su historia, su estado actual y su
uso.
3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
La investigación tiene un diseño no experimental: porque es aquel que se
lleva a cabo sin manipular las variables que inciden en la problemática
para establecer la metodología y consideraciones aplicadas para la
valuación de inmuebles construidos en zonas consideradas como
históricas o del patrimonio edificado de la humanidad para el estado de
Oaxaca y se estudia el fenómeno en su contexto natural.
66
CAPITULO IV.- EJERCICIO PRÁCTICO
En el presente ejercicio se hace la comparativa de los valores que se
obtienen en una valuación de un bien inmueble, tomando el formato de
CAVIN que se aplica en ciudad de México.
En la primera propuesta de análisis se hace tomando el edificio como
normalmente se consideran los parámetros; se hace el estudio de sus
comparables, se homologan los resultados, y se obtiene la interpretación
de estos. Los valores que se obtiene son los siguientes:
Valor físico directo.
Valor de capitalización de rentas.
Valor de mercado.
En la segunda propuesta se obtendrán al igual los tres tipos de valores
pero en este ejercicio se tomara en cuenta que se hace el avaluó para un
bien inmueble ubicado en el área considerada como patrimonio cultural
de la humanidad. Por lo que en el cálculo de los valores se tomaran en
cuenta los siguientes factores:
Factor de demerito por mantenimiento.
Factor de util ización del inmueble.
Factor de t ipología.
Al intervenir estos factores el valor físico directo se incrementa con
respecto al primer análisis, por lo que se entiende que estos factores
consideran al inmueble con todas sus características reales.
67
El factor de demerito por mantenimiento (Fde) se propone con la
siguiente formula:
Formula del demer i to
(CRN - CM)
D =
CRN
D= demerito
CRN= costo de reposición nuevo
CM= costo de mantenimiento (restauración).
El factor para el uso (Fus) del inmueble se propone con la siguiente
tabla:
Uso del inmueble
Habitacional
Mixto (hab.-com.)
comercial
Factor
1.20
1.10
1.00
De acuerdo a la clasificación de inmuebles el factor de tipo (Fti) del
inmueble se propone en la siguiente tabla
Tipo de Construcción Factor
Monumental 1.25
Relevante 1.10
Tradicional 1.00
Vernácula 0.90
68
1.-TERRENO Ref.
Ref.
Ref.
Ref.
No. 1:
No. 2:
No. 3:
No. 4:
Ref. No. 1 2 3 4
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Ubicación:
Superficie: Precio: Valor/m2. Información: Observaciones:
Ubicación:
Superficie: Precio: Valor/m2. Información: Observaciones:
Ubicación:
Superficie: Precio: Valor/m2. Información: Observaciones:
Ubicación:
Superficie: Precio: Valor/m2. Información: Observaciones.
Valor Unitario
$ 5,217.39/nf $ 6,875.00 mv $ 6,122.45/m:
$ 5,208.33 /nrv
Calle: Libres Colonia: Centro
1,150.00 m2
$ 6,000,000.00 $ 5,217.39/m2
Tel: Zona de similares condiciones
Calle: Xicotencait Colonia: Centro
80.00 m2
$ 550,000.00 $ 6,875.00 /m2
Tel:
No.
Uso de Suelo: Lote Moda: SLo/SLm:
Inmobiliaria Gamali superficie mayor al lote tipo
No.
Uso de Suelo: Lote Moda:
SLo/SLm: Inmobiliaria Gamali
Zona de similares condiciones superficie menor
Calle: Pino Suarez Colonia: Centro
490.00 m2
$ 3,000,000.00 $ 6,122.45/m2
Tel: Zona de similares condiciones
Calle: Libres Colonia: Centro
960.00 m2
$ 5,000,000.00 $ 5,208.33 /m2
Tel:
al lote tipo
No.
Uso de Suelo: Lote Moda: SLo/SLm:
Inmobiliaria Gamali
No.
Uso de Suelo: Lote Moda:
SLo/SLm: Arq. Ruben Leyva Castellanos
Zona de similares condiciones superficie mayor
TABLA DE HOMOLOGA FACTORES D
Zona Ubic. Forma 1.00 1.00 1.00 1.00 0.87 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
CION DE VALOR E HOMOLOGACK
Uso 1.00 1.00 1.00 1.00
Superf. 1.02 1.00 1.00 1.02
al lote tipo
ES mmn )N Comer. Homol.
0.90 0.92 0.90 0.78 0.90 0.90 0.90 0.92
PROMEDIO: Valor unitario aplicado:
s/n*
Habitacional y comercial
s/n*
400.00 m2
2.88
Habitacional y comercial
s/n*
400.00 m2
0.20
Habitacional y comercial
s/n*
400.00 m2
1.23
Habitacional y comercial
$ $ $ $
$ $
400.00 m2
2.40
9HHB''''ttHHÉ Valor
Homologado 4,796.28 /m2
5,385.82 /m2
5,515.72 /m2
4,787.95 /m2
5,121.44/m2
5,120.00/m2
se omite el numero por obvias razones
casa habitación en el centro histórico
69
TESORERÍA: \ Valor Hom
4,796.28
1,444.00
Valor Prom
5,120,00
I
I Zona Ubic. Forma Frente Superf. Comer. FRe
1 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98 1.11 1/1.09
Valor Hom Valor Prom
5,385.82 5,120.00
Zona Ubic. Forma Frente Superf. Comer. FRe 2 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.11 1/1.28
Valor Hom Valor Prom
5,515.72 5,120.00
Zona Ubic. Forma Frente Superf. Comer. FRe 3 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.11 1/1.11
Valor Hom Valor Prom
4,787.95 5,120.00
Zona Ubic. Forma Frente Superf. Comer. FRe 4 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98 1.11 1/1.09
70
Investigación de terrenos
referencia 1 referencia 2
referencia 3 referencia 4
71
INVESTIGACIÓN DE MERCADO 2.- INMUEBLES EN VENTA
Ref. No. 1:
Ref. No. 2:
Ref. No. 3:
Ref. No. 1 2 3
Ubicación: Superficie construida: Precio: Sup de terreno: Precio del terreno: Valor/m2 Const: Edad de las const.: Vida Útil Probable: Información Observaciones:
Ubicación: Superficie construida: Precio: Sup de terreno: Precio del terreno: Valor/m2 Const: Edad de las const.: Vida Útil Probable: Información Observaciones:
Ubicación: Superficie construida: Precio: Sup de terreno: Precio del terreno: Valor/m2 Const: Edad de las const.: Vida Útil Probable: Información Observaciones:
• H U H TAI Valor
Unitario Residual $ 6,015.41 /m2
$ 7,710.69 /m2
$ 7,117.49 /m2
Morelos Col. Centro. 649.00 m2 Valor/m2 Const Mercado:
$ 8,000,000.00 800.00 m2
$ 4,950.00 calif. Del terreno:
$
1.00 $ 6,015.41 /m2 Valor de la Construcción:
85 años 90 años
Tel.: Inmobiliaria Gamali Inmueble de calidad similar.
Libres, Col. Centro 318.00 m2 Valor/m2 Const Mercado:
$ 4,500,000.00 400.00 m2
$ 4,950.00 calif. Del terreno:
$
1.00 $ 7,710.69 /m2 Valor de la Construcción:
60 años 90 años
Tel.: Inmobiliaria Gamali Inmueble de calidad similar. Con un cajón de estacionamiento.
Pino Suarez, Col. Centro 383.00 m2 Valor/m2 Const Mercado:
$ 3,750,000.00 200.00 m2
$ 4,950.00 calif. Del terreno:
$
1.00 $ 7,117.49/m2 Valor de la Construcción:
75 años 90 años
Tel.: Inmobiliaria Gamali Zona de igual calidad
BLA DE HOMOLOGACIÓN DE VALORES
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN* Edad Cons. Calidad Area Comer. 1.00 1.00 1.00 1.21 0.90 1.00 1.00 1.00 0.98 0.90 1.00 1.00 1.00 1.02 0.90
* Factores menores a 1.00 expresan que la referencia es mejor que el inmueble que se valúa.
Homol. 1.09 0.88 0.92
PROMEDIO POR M2. VENDIBLE:
12,326.66/m2
valor de terreno $ $
4,096,000.00 3,904,000.00
14,150.94/m2
valor de terreno $ $
2,048,000.00 2,452,000.00
9,791.12 /m2
valor de terreno $ $
$ $ $
$
1,024,000.00 2,726,000.00
— — • M i l B l l
Valor Homologado
6,551.43 /m2
6,807.64 /m2
6,540.40 /m2
6,633.16 /m2
• • • • • VALOR COMPARATIVO 0 DE MERCADO Tipo
1 Valor unitario
$ 6,633.16/m2 Superficie Factor 350.00 m2 1.00
Valor de Mercado $ 2,321,605.07
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO 2,321,605.07
72
Area Sujeto
350 00
FEd Invest 0.15 0.60
Edad 1.00
FEd Sujeto
0 60
Cons. 1.00
Fisico/m* $ 7,859.29
Valor Horn
6,551.43
Calidad 1.00
Valor
Prom
6,633.16 Area 1.21
Tesorería
$1,444.00
Comer. 1.11
FEd Invest
0.40
0.60
Edad 1.00
Cons. 1.00
Valor
Horn 6,807.64
Valor
Prom
6,633.16
Calidad 1.00
Area 0.98
Comer. 1.11
FEd Invest
025
0.60
Edad 1.00
Cons. 1.00
Valor Horn
6,540.40
Valor
Prom
6,633.16
Calidad 1.00
Area 1.02
Comer. 1.11
73
Investigación de construccciones
iü' _JB i l l referencia 1
referencia 2
referencia 3
74
í " „ • • . : ' • : . . - • ' . , . :> :-- : INVESTIGACIÓN DE MERCADO 3.- INMUEBLES EN RENTA
Ref. No. 1:
Ref. No. 2:
Ref. No. 3:
Ubicación: Superficie construida: Precio: Valor/m2: Edad de las const.: Vida Útil Probable: Información Observaciones:
Clasificación:
Ubicación: Superficie construida: Precio: Valor/m2: Edad de las const.: Vida Útil Probable: Información Observaciones:
Clasificación:
Ubicación: Superficie construida: Precio: Valor/m2: Edad de las const.: Vida Útil Probable: Información Observaciones:
Clasificación:
Hidalgo, Centro 350.00 m2
$ 25,000.00 $ 71.43/m2
16 años 90 años
inmobiliaria Gamali Inmueble de calidad superior construcción moderna
Habitacional-comercial Con dos cajones de estacionamiento por nivel Xicotencalt, centro
50.00 m2
$ 4,000.00 $ 80.00 /m2
40 años 90 años
Tel: inmobiliaria Gamali Inmueble de calidad similar. No cuenta con estacionamiento. Habitacional-comercial
Hidalgo, Centro 190.00 m2
$ 20,000.00 $ 105.26/m2
50 años 90 años
Tel.: inmobiliaria Gamali Zona de igual calidad Cuenta con dos cajones de estacionamiento. Habitacional-comercial
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DE VALORES
Ref. No. 1 2 3
Valor Unitario
$ 71.43/m2
$ 80.00 /m2
$ 105.26/m2
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN* Valor Edad Cons. Calidad Area Comer. Homol. Homologado
: 0.71 1.00 1.00 1.00 0.87 0.62 $ 44.37 /m2
1.00 1.00 1.00 0.79 0.90 0.71 $ 56.94 /m2
1.00 1.00 1.00 0.89 0.90 0.80 $ 84.40/m2
* Factores menores a 1.00 expresan que la referencia es mejor que el inmueble que se valúa.
PROMEDIO POR M2. RENTABLE: $ 61.90/m2
RENTA UNITARIA MENSUAL APLICADA PROMEDIO: $ 62.00 /m2
casa habitación en el centro histórico
75
Area Sujeto
350.00
FEd Invest 0.84
0.84
Edad 0.71
FEd Sujeto
0.60
Cons. 1.00
Renta f(F¡sico/m2)
$ 58.94
Valor
Horn
44.37
Calidad 1.00
Valor Prom
62.00
Area 1.00
Comer 1.15
FEd Invest 0.60
0.60 Edad 1.00
Cons. 1.00
Valor
Horn 56.94
Valor
Prom 62.00
Calidad 1.00
Area 0.79
Comer. 1.11
FEd Invest 0.50
0.60
Edad 1.00
Cons. 1.00
Valor
Horn
84.40
Valor Prom
62.00
Calidad 1.00
Area 0.89
Comer. 1.11
76
investigación de rentas
referencia 1
referencia 2
referencia 3
77
a) DEL TERRENO. Calle Libres Col. Centro LOTE TIPO O PREDOMINANTE: VALORES DE CALLE O DE ZONA: USO DE SUELO: AREA DE VALOR:
l/41rJll#.
No. s/n Municipio Centro
400.00 m2
$ 5,120.00/m2
Haitacional-comercial
Fracción Única
FZo= FUb= FFr= FFo= FSu=
Superficie 300.00 m2
1.00 1.00 1.00 1,00 1.00
Valor Unitario $ 5,120.00/m2
1,444.00 Coef. 1.00
100.000000% Con frente o frentes a calles moda o a corredor de valor Con frente a una vía de circulación. Frente igual o mayor a 7.00 mts. Polígono regular.
i G í l T l f P*|a ífiiSfCaff 1*%%- i
Depto. C. P. REG. MZA. LOTE LOC. 0001 D. V.
Motivo del Coef. Valor Parcial FRe $ 1,536,000.00
Indiviso $ 1,536,000.00
SLm; Superficie de lote tipo o moda: SLo; Superficie del lote en estudio: RLm; Relación de lote moda = SLo/SLm = FRe= FZo x FUb x FFr x FFo x FSu =
400.00 m2 300.00 m2
0.750 1.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES.
CLAVE DE USO DE CONSTRUCCIONES: CLAVE DE RANGO DE NIVEL: CLAVE DE CLASE DE CONSTRUCCIONES:
Tipo Area 350.00 m2
V.R.N.
Sub-Total (a):
Tipo: IA4 Habitacional-comercial
1,536,000.00
IA4 $ 3,542/m2
FEd $ 5,500.00/m2 0.60
FCo 1.00
V.N.R. Valor Parcial 3,300.00 /m2 $ 1,155,000.00
Areas Comunes
350.00 m2
Valores de construcción según ANÁLISIS DIRECTO DE OBRA
0.00% $
1,155,000.00
Ed= Edad= Vp= Vida Útil Probable= FEd=(0.100xVp)+(0.900x(Vp-Ed) =
Vp
Tipo : 60 años 90 años 0.400
Sub-Total (b) $ 1,155,000.00
casa habitación en el centro histórico
78
C).- INSTALACIONES ESPECIALES ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
F = l-M
E + VUtJ
Donde: F= Factor de depreciación. E = Edad cronológica funcionando. VUt = Vida útil.
1) PROPIAS Clave Descripción
OC03 Patio de concreto OC17 Pasillo a cubierto OC06 Jardines OC17 Casetas vigilancia y servic OC10 Cisterna EA10 Bombas EA11 Gas estacionario OC01 Barda
U.
m2 m2 m2 m2 m3 pza pza m
Cant.
25 15 0 0 10 1 1
30
$ $ $ $ $ $ $ $
V. R. N.
90.00 2,100.00
50.00 2,500.00
900.00 2,500.00 7,500.00
450.00
V.U.P.
60 años 60 años 60 años 60 años 60 años 10 años 10 años 60 años
Edad
60 años 60 años 0 años
60 años 60 años 7 años 7 años 60 años
Factor
0.60 0.60 1.00 0.60 0.60 0.60 0.60 0.60
$ $ $ $ $ $ $ $
V. N. R.
1,350.00 18,900.00
--
5,400.00 1,500.00 4,500.00 8,100.00
SUMA:
POR INDIVISO 100.000000%
39,750.00
39,750.00
PROPIAS
OC17 Cajón de estac. descubiert pza 1 $ 20,000.00 70 años 0 años 1.00 $ 20,000.00
SUMA: 20,000.00
Sub-total (c): $ 59,750.00
Valor Físico o directo (a) + (b) + (c) = $ 2,750,750.00
casa habitación en el centro histórico
79
^ifti^i^^Kttttlf imfí^^^S^M^Mi^ Tipo :
Superficie 350.00
350.00
Renta Bruta Total Mensual: Importe de Deducciones al: Descripción: Predial: Vacíos Conservación: Administración: 1. S. R: Agua: Seguros: SUMA:
14.21% 5.56% 3.11% 2.00% 7.33% 0.36% 1.50%
34.07%
m2
m2
34.10%
Renta Neta Mensual (Efectiva o Estimada): Renta Neta Anual:
Renta Unitaria Factor Importe $ 62.00/m2 1.00 $ 21,700.00
$ 21,700.00 $ 21,700.00 $ 7,399.70
Según tarifa del Código Finaciero del D. F. en vigor. 2 meses vacío cada 3 años
2.00% del valor de la const, cada 3 años Tarifa convencional. Según tarifa Art. 141 Ley del Impuesto sobre la Renta. Se considera un consumo de 1.00 m3/día. Cobertura de incendio y terremoto.
$ 14,300.30 $ 171,603.60
TASA DE CAPITALIZACIÓN
Renta bruta mensual de mercado promedio: Renta bruta anual de mercado promedio
Menos deducciones. Renta neta anual de mercado promedio:
85.56 /m2
1,026 77 /m2
349.79 /m2
676.98 /m2
Valor unitario de mercado. $ 12,089 57 /m2
Tasa de capitalización de mercado aplicable al caso 5.60%
Capitalizando la Renta Anual £ 5.60% Tasa de Capitalización Aplicable al Caso, Resulta un índice de Capitalización de: 3,064,509.00
casa habitación en el centro histórico
80
X.- RESUMEN. VALOR FÍSICO O DIRECTO: VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: VALOR DE MERCADO:
msmsmsM $ 2,750,750.00 $ 3,064,509.00 $ 2,321,605.07
^^^^I^^^^^IDERACIONES P^^^M^^e^^m^&iM^^m Se concluye con el valor obtenido mediante el Enfoque de capitalización de rentas, ya que éste representa la cantidad que un comprador bien informado estaría dispuesto a pagar a un vendedor igualmente bien informado en un mercado libre de presiones.
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 3,064,509.00 ( TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA: 10 de Octubre del 2006
xiii- vA«i^^^Bi^S«»^B^IiaiWÍ» PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA: No se solicitó.
Perito Valuador:
Ing. David Erasto Prieto Flores
casa habitación en el centro histórico
81
TESORERÍA ANEXO A LA DECLARACIÓN DE IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES
(PARA SER LLENADO A MAQUINA, POR EL PERITO VALUADOR)
REG MZA LOTE LOC DV. DATOS DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE N° CTA. CAT 0 0 0 0001 0
CALLE: Libres Centro
N°EXT.: DELEG.:
0 Centro
N° INT. C. P. 0
CARACTERÍSTICAS URBANAS Y DEL TERRENO CLASIFICACIÓN DE LA ZONA USO DEL SUELO | Haitaclonal-comercial
MIXTA: HABITACIONAL DE SEGUNDO ORDEN Y COMERCIAL LOTE MODA: | | 400 M2|FORMA REGULAR: | X |IRREGULAR: |N° DE FRENTES M
DEL TERRENO PORCIÓN
1 2 3
INDIVISOO
AREA O CORREDOR
A-00000
VALOR UNITARIO $
S
%
5,120 /m2
JSUMA
SUPERFICIE M2.
300.00 m2
300.00 m2
FACTORES DE EFICIENCIA FZo
1.00 FUb 1.00
FFr 1.00
FFo 1.00
FSu 1.00
FRe
1.00
(A) TOTAL $
VALOR RESULTANTE $1,536,000.00
$1,536,000.00
DE LA CONSTRUCCIÓN USO GENÉRICO PORCIÓN
1 labití 2 3 4 5
TERRENO CON CONSTRUCCIONES CLAVES D
USO cíonal-coq A-00000
RANGO A-00000 A-00000
E CLASE IA4
A-00000
VALOR UNITARIO $
$ 5,500.00 /m2
$
SUMA
SUPERFICIE M2.
350.00 m2
0.00 m2
350.00 m2
CLAVE CONS
NO NO
EDAD
60 0
FACTORES FCo 1.00 1.00
FEd 060 0.00
(B) TOTAL $
U. RENTABLES 1 VALOR
RESULTANTE $1,155,000.00
$0.00
$1,155,000.00
AREAS E INSTALACIONES ESPECIALES COMUNES (*) SOLO EN CONDOMINIOS DEL
INMUEBLE 1 2 3 4 5
INDIVISO O
CLAVE
%
VALOR UNITARIO $
SUPERFICIE OLOTE
EDAD FACTORES F C o ^ FEd
(C) TOTAL $
VALOR RESULTANTE $
INSTALACIÓN DEL
INMUEBLE 1 2 3 4 5
INDIVISO (*)
ES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS CLAVE
OC03 Patío de concreto OC17 Pasillo a cubierto
I %
VALOR UNITARIO $
$ 90.00 $ 2,100.00
SUPERFICIE OLOTE
25 m2 15 m2
EDAD
60 60
FACTORES FCo
1.00 1.00
(D)TC
FEd 060 0.60
)TAL$
VALOR RESULTANTE $
$ $
1,350.00 18,900.00
$ 59,750.00
CAPITALIZACIÓN DE RENTAS CONCLUSION
RENTA BRUTA MENSUAL:
DEDUC. MENSUALES
CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL AL
RESULTA:
34.10% $ 21,700.00*1
$ 7,399.70 J
5.60%
$ 3,064.509.00
VALOR FÍSICO: A+B+C+D
VALOR DE CAPITALIZACIÓN:
VALOR DE MERCADO:
VALOR COMERCIAL:
$ $ $ $
2,750,750.00 3,064,509.00
2,321,605.07
3,064,509.00
VALOR COMERCIAL CON LETRA: VALOR REFERIDO AL:
( TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N.; _ $ - - ' "TACTOR: — ~
PERITO VALUADOR No V-
Ing David Eraste Prieto Flores
0534
' • . ANbXAK AVALUÓ Y EN SU CASO HOJA ADICIONAL
SOCIEDAD No S - 050
0 0
FECHA: 'í '<$ 3e Octubre del 2006 SELLO DE LA SOCIEDAD
82
DEL TERRENO TRAMO DE CALLE, CALLt <OFES Y ORIENTACIÓN: Acera con frente al oriente, de la calle de Libres, limitada al norte por la Casa No., al sur por casa No., al oriente por casa
Al Norte: 30 mts. con casa No. Al Poniente: 10 mts. con la calle Pino Suarez Al Sur: 30 mts con casa No. Al Oriente: 10 mts. con casa No.
_-____-_--__—-_
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE USO ACTUAL: Lote de terreno plano y geometría regular, intermedio en la manzana, donde se desplantan unas viviendas desarrolladas
MÉTODO DE VALUACIÓN:
INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO
Físico o Directo, Capitalización de Rentas y Comparativo o de Mercado.
CASO
1 2 3
4
UBICACIÓN CALLE
Libres Xicotencalt Pino Suarez
Libres
NÚMERO
s/n * s/n * s /n*
s/n *
COL. NOMINAL
Centro Centro Centro
Centro
CARACTERÍSTICAS
Zona de similares condciones superficie mayor al lote tipo
Zona de similares condciones Zona de similares condciones Zona de similares condciones superficie mayor al lote tipo
FUENTE
TELÉFONO
0 0 0
0 ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO (CONSTRUCCIÓN) CASO
1 2 3 4
OFERTA $
FACTOR COMER,
VALOR AJUSTADO
CLASIFICACIÓN
V.U.R.N. $/M2.
EDAD AÑOS
CONSERVACIÓN
SUP. M2.
V.U.N.R. $/M2.
TOTAL $
VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN NUEVO (V.U.R.N.) CASO $/M2. FUENTE FECHA
ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO (SUELO) CASO
1 2 3 4
VALOR SUELO $
$ 6,000,000.00
$ 550,000.00
$ 3,000,000 00
$ 5,000,00000
SUP. M2,
1150 80
490 960
V.U.S. $/M2.
$5,217 $6,875 $6,122 $5,208
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN FZo
1.00 1.00 1.00 1.00
FUb
1.00 1.15 1.00 1.00
FFr
1.00 1.00 1.00 1.00
FFo
1.00 1.00 1.00 1.00
FSu
0.98 1.00 1.00 0.98
V
FACTOR DE NEGOCIACIÓN
1.11 1.11 1.11 1.11
ALOR UNITARIO API
FRe
1/1.09 1/1.28 1/1.11 1/1.09
.ICADO $/M2.
VALOR RESULT. $/M2.
$4,796 $5,386 $5,516 $4,788 $5,120
INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE RENTAS CASO
1 2 3 4
CLASIFICACIÓN
ibitacional-comerr. ibitacional-comerc ibitacional-comerq
UBICACIÓN
Hidalgo, Centro Xicotencalt, centro
Hidalgo, Centro
RENTA MENS
M2.
350 50 190
UALAP
RENTA MENSUAL
$ 25,000.00
$ 4,000.00
$ 20,000.00
JCADA $/M2.
RENTA $/M2,
$71 $80 $105
$ 62.00 | DEDUCCIONES
a)VACl'OS: b) IMPUESTO PREDIAL: c) SERVICIO DE AGUA: d) CONSERV. Y MANTTO.: e) ADMINISTRACIÓN: f) ENERGÍA ELECT, (en su caso)
$ $ $ $ $
1,205.56
3,082.60
79.00
674.86
434.00
-
5.56%
14.21%
0.36%
3.11%
2.00%
-
g) SEGUROS (en su caso): h) OTROS (indicar): i) DEPRECIACIÓN FISCAL: j) DEDUC. FISCALES (b+c+d+e+f+g): k) IMPUESTO SOBRE LA RENTA: SUMA(a+b+c+d+e+f+g+h+j+k)
$ 325.50
5,061.46
$ $ $
4,595.96
1,590.96
7,392.48
1.50%
-
21.18%
7.33%
34.07%
OBSERVACIONES:
PRESUPUESTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UNA CASA HABITACIÓN CON TIPOLOGÍA ANTIGUA, Y CATEGORÍA MEDIA.
Presupuesto para la construcción de una casa habitación, hecha a base de cimentación de piedra brasa de la región, con muros de adobe y piedra, con aplanados con mortero cemento cal arena en proporción 1:1:5, losas de azotea con vigas de madera y media tabla con impermeabilizante mineralizado de 3.5 mm, pisos a base de firmes de concreto con acabado en loseta de cerámica, andadores con columnas de piedra y techumbre similar, puertas de madera y cancelaría de madera con vidrio de 4 mm, pintura vinílica, salidas eléctricas de contactos y luminarias,
partidas cimentación estructura azoteas instalaciones cancelarías pinturas total
concepto cimentación a base de mampostería muros de adobe y piedra vigas de maderas y terrados de contactos, luminarias, televisión, teléfono puertas y ventanas de madera vinilica y esmalte
unidad lote lote lote lote lote lote
cantidad 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
importe $ 135,000.00 $1,149,000.00 $ 353,000.00 $ 127,000.00 $ 116,000.00 $ 45,000.00 $1,925,000.00
Presupuesto para el mantenimiento de una casa habitación, hecha a base de cimentación de piedra brasa de la región, con muros de adobe y piedra, con aplanados con mortero cemento cal arena en proporción 1:1:5, losas de azotea con vigas de madera y media tabla con impermeabilizante mineralizado de 3.5 mm, pisos a base de firmes de concreto con acabado en loseta de cerámica, andadores con columnas de piedra y techumbre similar, puertas de madera y cancelaría de madera con vidrio de 4 mm, pintura vinílica, salidas eléctricas de contactos y luminarias,
partidas cimentación estructura azoteas instalaciones cancelarías pinturas total
concepto cimentación a base de mampostería muros de adobe y piedra vigas de maderas y terrados de contactos, luminarias, televisión, teléfono puertas y ventanas de madera vinilica y esmalte
unidad lote lote lote lote lote lote
cantidad
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
importe
$ 216,000.00 $ 85,000.00 $ 35,000.00 $ 32,000.00 $ 36,000.00 $ 404,000.00
NOTA: ESTOS PRESUPUESTOS SE ANALIZARON CON UN ESTUDIANTE DE LA MAESTRÍA EN RESTAURACIÓN, CON EL OBJETIVO DE QUE EL ANÁLISIS DEL PRECIO SEA LO MAS APEGADO A LA REALIDAD.
84
casa de análisis
84-bis
s»¿^^^^S»^ it&ifiBtP^^* a) DEL TERRENO Calle Libres Col Centro LOTE TIPO O PREDOMINANTE VALORES DE CALLE O DE ZONA USO DE SUELO AREA DE VALOR
No x Municipio Centro
400 00 m2
H2/40 A-13006
5,120 00 /m2
1,444 00 Fracción Única
FZo= FUb= FFr= FFo= FSu=
Superficie 300 00 m2
1 00 1 00 1 00 1 00 1 00
Valor Unitario Coef. $ 5,120 00 /m2 100
100 000000% Con frente o frentes a calles moda o a corredor de valor Con frente a una vía de circulación Frente igual o mayor a 7 00 mts Polígono regular
Depto C P REG MZA LOTE LOC D V
Motivo del FRe
Indiviso
0001
Valor Parcial 1,536,000 00 1,536,000 00
SLm, Superficie de lote tipo o moda SLo, Superficie del lote en estudio RLm, Relación de lote moda = SLo/SLm :
FRe= FZo x FUb x FFr x FFo x FSu =
400 00 m2 300 00 m2
0 750 1.00
Sub-Total (a): 1,536,000.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES
CLAVE DE USO DE CONSTRUCCIONES CLAVE DE RANGO DE NIVEL CLAVE DE CLASE DE CONSTRUCCIONES
Tipo 1
Area 350 00 m2
V.R.N. $ 5,500 00 /m2
Tipo 1 • Habitacional-comercial 02 3
$ 3,542/ma
Fde 0 80
Fti 1 00
Fus 1 00
V.N.R. 4,400 00 /m2 $
Valor Parcial 1,540,000 00
Areas Comunes 0 00%
350 00 m2
Valores de construcción según ANÁLISIS DIRECTO DE OBRA
1,540,000 00
Tipo 1 Factor de demento CRN CM Fde=(CRN-CM)/CRN
Vp
1,925,000 00 del presupuesto 404,000 00 del presupuesto
0 790
Sub-Total (b): $ 1,540,000.00
casa habitación en el centro histórico
85
C) - INSTALACIONES ESPECIALES ELEMENTOS AC
„ , r E \ r~l~KE
1) PROPIAS Clave
OC03 OC17 OC06 OC17 OC10 EA10 EA11 OC01
SUMA
Descripción
Patio de concreto Pasillo a cubierto Jardines
+ VUt)
Casetas vigilancia y servic Cisterna Bombas Gas estacionario Barda
POR NDIVISO
U.
m2 m2 m2 m2 m3 pza pza m
CESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
Donde F= Factor de depreciación E = Edad cronológica funcionando VUt = Vida útil
Cant.
25 15 0 0 10 1 1
30
$ $
S $ $ $
V. R. N.
90 00 2,100 00
1,400 00 2,500 00 7,500 00
450 00
100 000000%
V.U.P.
60 años 60 años
60 años 10 años 10 años 60 años
Edad
0 años 0 años
0 años 7 años 7 años 0 años
Factor
1 00 1 00
1 00 0 60 0 60 1 00
$ $ $ $ $ $ $ $
$
$
V. N. R.
2,250 00 31,500 00
--
14,000 00 1,500 00 4,500 00
13,500 00
67,250 00
67,250.00
PROPIAS
OC17 Cajón de estac descubier pza 1 $ 20,000 00 70 años 0 años 100 $ 20,000 00
SUMA: 20,000.00
Sub-total (c): $ 87,250.00
Valor Físico o directo (a) + (b) + (c) = $ 3,163,250.00
casa habitación en el centro histórico
86
-símim J M
Tipo 1
VALOR P G l § , Superficie Renta Unitaria 350 00 m2 $ 62 00 /m2
wutmmmaaB* Factor Importe 100 $ 21,700 00
350 00 m2
Renta Bruta Total Mensual Importe de Deducciones a Descripción Predial Vacíos Conservación Administración I S R Agua Seguros SUMA
I 34.10%
14 21% 5 56% 3 11% 2 00% 7 33% 0 36% 1 50%
34 07% Renta Neta Mensual (Efectiva o Estimada) Renta Neta Anual
21,700 00 $ 21,700.00 $ 7,399.70
Según tarifa del Código Finaciero del D F en vigor 2 meses vacío cada 3 años
2 00% del valor de la const cada 3 Tarifa convencional Según tarifa Art 141 Ley del Impuesto sobre la Renta Se considera un consumo de 1 00 m3/día Cobertura de incendio y terremoto
$ 14,300.30 171,603.60
TASA DE CAPITALIZACIÓN
Renta bruta mensual de mercado promedio $ 85 56 /m2
Renta bruta anual de mercado promedio $ 1,026 77 /m2
Menos deducciones $ 349 79 /m2
Renta neta anual de mercado promedio $ 676 98 /m2
Valor unitario de mercado $ 12,089 57/m2
Tasa de capitalización de mercado aplicable al caso 5 60%
Capitalizando la Renta Anual al 5.60% Tasa de Capitalización Aplicable al Caso,
Resulta un índice de Capitalización de 3,064,509.00
casa habitación en el centro histórico
87
VALOR FÍSICO 0 DIRECTO: VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: VALOR DE MERCADO:
X.-RESUMEN. l§¡;<, jg,,p;,i;8B ¡,iiif" » t i i y * : - -J^-J^LÍS, $ 3,163,250.00 $ 3,064,509.00 $ 2,321,605.07
lililí Se concluye con el valor obtenido mediante el Enfoque FÍSICO O Directo, ya que éste representa la cantidad que un comprador bien informado estaría dispuesto a pagar a un vendedor igualmente bien informado en un mercado libre de presiones
1' -.'.. :-. - .•..-, ••:.•". .• .: xu,CONCLUSION. S K B I « & W S & & f f i » 9 £ VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 3,163,250.00
( TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 10 DE OCTUBRE DEL 2006
XIII.- VALOR REFERIDO.
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA No se solicitó
Perito Valuador:
Ing. David Erasto Prieto Flores
casa habitación en el centro histórico
88
Base datos
HABITACIONALES.
IE DEDUCCIONES EN LAS RENTAS ESTIM
1 1 1 Renta Valor catastral Valor aprox. inmb. Cons 1,214,750
La renta es % del valor: IMPUESTO PREDIAL. tabla de tarifas. 2005 rango.
A B C D
F G H I J K L M N 0 P
Q _ R ^
S T
U
V
w
X Y
limt. inf. 0.53
136,596.91 273,193.39 546 387 82
1,092,775.63 1,365,969 01 1,639,162.39 1.912.356 83 2,185,550 20 2 458 744 64 2,731,938 02 3,005,131.40 3,278,325 83 5,463,879 02
7,649,426 22
9,834,976.41 13,113,302 23 16,391,626 99
20 700 012 93
40,101,235.24
59,502,457.55
78,903,679.86
98,304,902.17 117,706,124.48
DESOCUPADOS m 12 24 36 48 "~ 60
periodo 1 año 2 años
4 años 5 años
CONSERVACIÓN
21,700 16,695,980 2,750,750
Terr.
limt. sup. 136,596 90 273,193 38 546,387.81 819,581 19
1,365.969 00 1,639,162 38 | 1,912,356.82 2,185,550.19 2458.744.63 2,731,938 01 3,005,131.39 3,278,32582 I 5.463,87601 7.649,426.21 9.834,97640
13,113.302 22 16 391.626 98 20,700,012.92
40,101,235.23 59,502,457 54
78,903,67985
98,903,67985
117,706,124 47 en adelante
1 8.33% 4.17%
2.08% 1.67%
Gasto mensual de conserv. Gasto anual de conservací
cuota IMPUE Solo c
nensual STO SOBRE LA RE jando la persona fis
base inic gravable: deduc predia
:iones autorizadas
admon deprec. conserv. agua
5n
NTA ca con actividad em
260.400 00
36,991.18 5,208.00
60,737.50 8,098.33
948.00
Mant. condom. Desocupados Conservación
1,536,000 0.79%
IMMMi cuota f.
42.95 86.09
157.84 356.79
835.69 1,137.47 1,450.58 1,792.69 2,150 50 2,518.72 2,898 25 3,288 11 3,690.12 6,987.47
10,284.82
13,590 48 18 669 93 23 749 37
30,424.80
61,493 92
92,566.93
123,643 82
154,724.59 185,809 23
2 16.67% 8.33%
4.17% 3.33%
674.86 8,098.33
El terreno es"/
n¡¡ factor 0.03157% 005252% 007282% 008087%
0.11046% 0.11461% 0.12522% 0.13097% 0.13478% 0.13892% 0.14270% 0.14715% 0.15087% 0.15087%
0.15125%
0.15494% 0.15494% 0 15494% 0.16014%
0.16016%
0.16018%
0.16020%
0.16022% 0.16024%
3 25.00% 12.50%
6.25% 5.00%
434 |
Dresarial Otros
Suma Monto antes de rep Reparto Monto de deduc. Base gravable
jarto
meses años Admon. 2 3 Agua b.
2% 3 Otros del Inmueble:
DEDUCCIÓN TOTAL
Descuento 0 00% 0.00% 000% 0.00%
0.00% 0 00% 0 00% 0 00% 0 00% 0 00% 0.00% 0.00% 0.00% 0 00%
0 00%
0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 000%
0.00%
0.00%
0.00% 0 00%
3,906.00
115.889.01 144,510.99
115,889 01 144.510.99
' ' H Valor catastral
l¡m. inf exceden e factor J cuota fija imp / excedente
descuen importe c predial s reducció predial r predial rr
Predial:
0 Jescuento n reducir n: sducido ensual
Desocupados en$
2.00% 158
1.5% 55.84% 34.u'7%
16,695,980 16.391.626.99
304,353.01 0.15494% 23,74937
471.56
0 000% 0.00
24,220 93 0.25454
6,165.20 3,082.60
14.21%
1205 555556
Administración: I
Cuota inicial: Mm. inf. | excedente factor cuota fija cuota ex suma SUBSID cuota fijé % del ex
c.
O:
cedente
2.00%
85.037.91 59,473.08
33% 14,631 82 19,626 12 34 257 94
7315.91 40.00%
89
Base datos
Tarifa articulo 141 1 4 1
lim/inf. 0.01
4,096 25 34,767.13 61,010.11 71,026 48 85,037.91
171,609 24 500,000.01
1,500,000 01 2,000,00001
lim/sup 4,096.24
34,767.12 61,100.10 71,026.47 85,037 90
171,50923
cuota fija
-122.89
3,189.98 7,666.58
10,148.17 14,631.82
500,00000 43,16736 1,500000 00 154,854 22 2,000,000.00
en adelante Tabla de subsidio articulo 141-A
1 4 1 A
lim/inf. 0.01
4,096 25 34,767.13 61,010.11 71,026.48 85,037.91
171,509.24 270,322.22 343,018.46 411,621 58
AGUA cuota OTRO
anual:
lim/sup 4,096 24
34,767.12 61,100.10 71,026.47 85,037 90
171,509 23 270,322.21 343,018.45 411,621.57
en adelante
504,854 22 692,354.22
cuota fija
-61.44
1,594 98 3,833.28 5,07408 7,315 91
18,730.12 28,809 04 33,752.38 36,084 80
nensual S
3906
% exc 3.00%
10.00% 17.00% 25.00% 32 00% 33.00% 34.00% 35.00% 37.50% 40.00%
% exc. 50.00% 50.00% 50.00% 50.00% 50.00% 40.00% 30 00% 20.00% 10.00% 000%
subsidio sobre excedente suma de subsidios impuesto a pagar:
Impuesto neto ISR
ISR.
Agua: otros en
7,850.45 15,166.36
19,091 58
19,091.58 7 33%
7.33%|
0.36%]
$
90
Base datos
Resumen habitacional:
Predial: Vacíos Conservación: Mantenimiento: Administración: ISR: Agua: Otros:
14.21% 5.56% 3.11% 0.00% 2.00% 7.33% 0.36% 1.50%
Total: 3407%
'
3,082.60
1.205 56
674.86
0.00
434.00
1,590.96
79.00
325.50
7,392.48
1.03279
'
$ 3,163,250.00 ( TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y TRES MIL DOSC
3 316
3163 31632
316325 316325000
FACTOR DE USO
HABITACIONAL MIXTO
COMERCIAL
31 3163
31630 3163250
316325000
Fus)
1 15
1.10
1 00
FACTOR DE TIPO (Fti) MONUMENTAL
RELEVANTE
TRADICIONAL VERNÁCULA
1.25
1.10 1.00
0 90
30 3100
31632J 3163200
"
91
Base datos
n̂
-
Clave del Uso H05 H1 H2 H2I H2IS H2S H4 H4I H4IS H4S H8 Habitacional IA IV
FUb 0 70 1 00 1 15 1 25
1 35 FFr
0 60 0 80 1 00
Fzo
0 80
1 00
1 20 FFo _ ,
-1 00
Lote Moda 1000
500 250 500 500 250 125 500 500 125 600
1000 2000
500
DH1 Habitacional hasta 50 Hab/Ha Habttacional hasta 100 Hab/Ha Habitacional hasta 200 Hab/Ha Habitacional hasta 200 Hab/Ha Habitacional hasta 200 Hab/Ha Habitacional hasta 200 Hab/Ha Habitacional hasta 400 Hab/Ha Habitacional hasta 400 Hab/Ha Habitacional hasta 400 Hab/Ha Habitacional hasta 400 Hab/Ha Habitacional hasta 800 Hab/Ha
Industrial Industrial
Sin frente a via de circulación Con frente a una vía de circulación Con frente a dos vías de circulación Con frente a tres vías de circulación
Con frente a cuatro o más vías de circulación
Frente menor a 4 00 mts Frente igual o mayor a 4 OOm y menor a 7 OOm Frente iqual o mayor a 7 00 mts
I Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle moda
Con frente o frentes a calles moda o a corredor de valor Al menos un frente a calle superior a la calle moda o a un parque o plaza
¡ Polígono irregular Polígono regular
INI Muy baja hasta 0 5 veces el área del terreno Baja hasta 1 vez el área del terreno Baja hasta 1 5 veces el área del terreno Baja hasta 1 5 veces el área del terreno Baja hasta 1 5 veces el área del terreno Baja hasta 1 5 veces el área del terreno Media hasta 3 5 veces el área del terreno Media hasta 3 5 veces el área del terreno Media hasta 3 5 veces el área del terreno Media hasta 3 5 veces el área del terreno Alta hasta 7 5 veces el área del terreno
SR1 Las propias de H05 Las propias de HI Las propias de H2 Las propias de H2I Las propias de H2IS Las propias de H2S Las propias de H4 Las propias de H4I Las propias de H4IS Las propias de H4S Las propias de H8
RLm 0
2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1
10 1 11 1 12 1 13 1 14 1 15 1 16 1 17 1 18 1 19 1 20 1
FSu 1 00 0 98 0 96 0 94 0 92 0 90 0 88 0 86 0 84 0 82 0 80 0 78 0 76 0 74 0 72 0 70 0 68 0 66 0 64 0 62
92
CAPITULO V.- CONCLUCIONES:
Del ejercicio presentado en las paginas anteriores, se observa que en el
primer análisis por los métodos tradicionales, el valor que nos permite
tener un costo que se justif ica para la vivienda es a través del método de
capitalización de rentas, por el método de valor físico o directo nos da un
resultado bajo debido que por el factor de edad el costo de la vivienda se
castiga, estos resultados pueden ser engañosos si consideramos que la
valuación se hizo antes del conflicto por el que atraviesa La Ciudad de
Oaxaca en estos momentos y que atualmente los costos de rentas han
bajado considerablemente, o que por la misma situación muchas
empresas han serrado y no hay nuevas empresas que quieran rentar, o
en su caso prefieren salir del centro histórico y aperturar sus negocios en
edificaciones en la periferia del centro.
En el segundo ejercicio se consideraron los factores que propongo para
determinar el valor físico del inmueble, lo que nos permite que el valor
obtenido sea mayor y muy comparable con el de rentas, este valor no es
tan vulnerable como el de rentas y nos permitirá tener un valor real del
inmueble.
La mayor parte de las construcciones que existen en el centro histórico,
son construcciones que pueden tener hasta 400 años de existencia y esto
no significa que se consideren obsoletas, ya que todas ellas han
soportado innumerables catástrofes naturales y siguen en pie.
El valor de estas construcciones surge luego entonces, de la historia que
guardan en sus muros y patios, por lo que es de vital importancia
conservarlas.
Al hacer las valuaciones para los inmuebles ubicados en el centro
histórico o declarados como patrimonio cultural de la humanidad, se
deberá tener un amplio conocimiento (especialidad o maestría) en
93
restauración de obra civi l, o tener el asesoramiento para el análisis de un
profesionista en restauración, de tal manera que se puedan determinar
los costos reales del mantenimiento, así como el costo de reposición
nueva.
Hay que tomar en cuenta que al revalorar los costos de dichos inmuebles,
estos generan por consecuencia un mayor pago de impuestos a sus
propietarios. Mas sin embargo esta demostrando que muchos inmuebles
se están deteriorando por la falta de mantenimiento, por lo que propongo
que los propietarios de dichos inmuebles paguen los impuestos que por
ley les corresponden, y que por ley exijan al gobierno del estado o
municipio el apoyo para el mantenimiento, que a su vez el gobierno
deberá solicitar a los organismos internacionales como la UNESCO, de
tal manera que se puedan conservar sobre todo, las edificaciones
clasificadas como monumentales y relevantes.
El no actuar con responsabil idad, ocasionará que la mayor parte de los
inmuebles terminen siendo una fachada antigua y una construcción
moderna por dentro, perdiendo la esencia de su origen.
Será de relevante valor que las autoridades revisen y analicen los
permisos en cuanto al uso del suelo, para seguir teniendo un centro
histórico con vida, el uso deberá priorizarse en habitacional y mixto
(habitacional-comercial) en los diferentes inmuebles que se t iene.
Y por ultimo solicito a las autoridades ajusfar las tablas para determinar
los valores de los inmuebles considerados como patrimonio cultural de la
humanidad, con el fin de tener valores reales de dichos inmuebles.
94
CAPITULO VI . - BIBLIOGRAFÍA:
Fundamentos de Administración Financiera
James C. Van Horne.
Editorial Prentice-Hall
Sexta edición.
Administración Financiera
James C. Van Horne.
Editorial Prentice-Hall
Novena edición.
Análisis y Evaluación de proyectos de inversión.
Raúl Coss Bu.
Editorial Limusa.
Segunda edición.
Ingeniería Económica.
Gerald W Smith
Editorial Limusa.
Tercera edición.
Manual del Facilitador.
José Giral B.
Instituto de Ciencias Económico y Administrativas
Archour D., Castañeda G.
Inversión en bienes raíces, Análisis y valuación de bienes raíces en el
contexto mexicano,
Limusa, México, 1992.
95
Métodos de Investigación
Roberto Hernandez Sampieri
Me Graw Hill, 4a Edición, 2004, Mexico.
Métodos y técnicas de investigación para las ciencias administrativas
Guillermo Briones.
Ed. Tril las, 3a Edición, 2003.
Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.,
Normas Profesionales de Valuación, Comisión de Normas, México,
1996.
Comisión de avalúos de bienes nacionales,
Comunicado N° 062/98, Mayo 12 de 1998.
Comisión Nacional Bancaria.
Circular 1201, México, 14 de marzo de 1994.
Comisión Nacional Bancaria.,
Circular 1202, México, 14 de marzo de 1994.
Comisión Nacional Bancaria.
Circular 1462, México, 14 de febrero de 2000.
Diario Oficial lunes 27 de septiembre de 2004
Sociedad hipotecaria federal, s.n.c.
Reglas de carácter general que establecen la metodología para la
valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda
Comisión Nacional Bancaria.
96
Guía de Evaluación para Peritos Valuadores Solicitantes de Registro
Provisional, en CNBV, Circular 1201, Anexo II, México, 14 de marzo de
1994.
Comité Técnico de Normalización Nacional en Materia de Información
en Prestación de Servicios
proy-nmx-000-ctnnmips
"norma de valuación-avalúos-especialidades"
"valuation standard-appraisal-speciality"
Comisión Nacional Bancaria.
Instructivo para la Formulación de Avalúos de Inmuebles, en CNBV,
Circular 1202, Anexo I, México, 14 de marzo de 1994.
www.ordenjuridico.gob.mx/Estatal/OAXACA/Municipios/Oaxaca/OAJReg 31.pdf
Gobierno Federal,
Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, Diario
Oficial de la Federación, México, 6 de diciembre de 1999.
Instituto Nacional de Antropología e Historia,
Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e
Históricos, INAH, México, 1984.
Tesorería del Departamento del Distrito Federal,
Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación
Inmobiliaria y de Autorización de Sociedades y Registro de Peritos
Valuadores, D.D.F., México, 1994.
97
Arqueología histórica en Oaxaca, México. Alcances y limitaciones
Ciudad Virtual de Antropología y Arqueología
Estudio y delimitación de Zonas de monumentos Históricos,
www.inah.gob.mx/mohi/my-html/mohii.html
CAPITULO Vil.- APÉNDICE
7.1 NORMATIVIDAD DE LOTIFICACIÓN
NORMATIVIDAD DE LOTIFICACIÓN
CENTRO HISTÓRICO DE OAXACA
CLAVE
m H2
HM2
CM2
CM3
C2
CHM2
CHM3
ZONIFICACION
NOMBRE
HABITACIONAL
HABITACIONAL
MIXTO
COMÍRCtAL
MIXTO
COMERCIAL
CORREDOR
HABITACIONAL
HKTO
CARACTERÍSTICAS
ANCHOS
MÍNIMOS
A LA CALLE
800
800
1000
1000
1000
1000
LOTE MÍNIMO
M2.
120
120
200
200
200
200
COS%
COEFICIENTE DE
OCUPACIÓN
60
60
70
70
70
70
NIVELES
MÁXIMOS
1
2
2
2
3
2
2
3
ALTURA*
MAXIMA
MTS.
4
72
72
72
104
72
72
104
ESTACIONAMIENTO
lauto/viv
1 auto/viv
1 auto/50 m2
construidos
1 auto / 50 m2
construidos
1 auto/50 m2
construidos
1 auto/50 m2
construidos
99
ri ir I B L I D T E C A
TABU NO. 1
TABLA DE MEZCLA DE USOS DEL SUELO
CENTRO HISTÓRICO DE OAXACA
CLAVE
HI H2
HM2
CM2
cíe
c
CHM2
CHH3
E
EA
NOMBRE
HABITACIONAL
CON EQUIPAMIEÍ
BASCO
HABITACIONAL
MIXTO
COMERCIAL MIX"
COMERCIAL
CORREDOR
HABITACIONAL
MIXTO
EQUIPAMIENTO
URBANO
ESPACIOS
ABIERTOS
MEZCLA DE USO DEL SUELO porcentajes
HABITACIONAL
80
ITO
60
30
15
60 30
COMERCIAL OFICINAS
BANCOS
CONSULTORIOS
SERVICIOS
TURÍSTICOS
SERVICIOS
TALLERES
DOMÉSTICOS
20 % el resto de los usos o su mezcla con vivienda por lote
20
35
40
20 % el resto de los usos o su mezcla con
vivienda por tote
35 % el resto de los usos o su mezcla con
vivienda por lote
30 15
40% el resto de los usos
70% el resto de tos usos
soto se permíe equipamiento, en los rubros de
educación, abasto, salud, cultura y recreación
RESTRICCIONES
NIVELES
PERMITIDOS
1 2
2
2 3
2
2 3
2
ALTURA
MAXIMA
MT.(1)
4 7.2
7.2
7.2 104
7.2
7.2 10.4
7.2
solo se permite espacios para la cultura,
plazas, parques y jardines
NOTA: (1) Medida en la fachada desde banqueta hasta limite de pretil
tabla de compatibilidad de usos CLASIFICACIÓN
t HABITACIÓN 1.1
USO GENERAL
HAB. UNIFAMILIAF
12 HAB PLURIFAMILI
2. COMERCIO 2.1
YAIAST0
COMERCIO DE PR
SERVICIOS BASIC
USO ESPECIFICO TAMAÑO
1 vivienda o casa habitación
El No. de viviendas se determina de acu
lote y a la Normaívidad de: Coeficiente c
COS, Niveles Máximos y Reglamento de
Venta de abarrotes,
alimentos, comida,
Meria, recauderia,
hasta 100 M2
101-500 W
más de 500 M2
H1
H2
0
0
le Ocupación
Construcción
0
X
X
HM2
0
0
0
X
X
100
7.2 LISTADO DE INMUEBLES PATRIMONIALES DEL CENTRO
HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE OAXACA
SIMBOLOGIA:
M = Monumental b = Bueno S/N = Sin número
R = Relevante r = Regular
T = Tradicional m = Malo
V = Vernácula
-Abasólo 115 T-b -Abasólo 119 T-r - Abasólo 111 T-r -Abasólo 218 T-b - Abasólo 320 T-r - Abasólo 3Cm T-r - Abasólo 520 T-b - Abasólo 511 T-b -Abasólo 510 T-r - Abasólo 503 T-b -Abasólo 517 T-r - Abasólo 401 T-r - Aldama 303 T-r -Aldama316T-m - Aldama 409 T-r -Aldama 415 T-r -Aldama 418 T-r -Aldama 518 T-r - Aldama s/n R-r - Aldama - Aldama - Aldama -Aldama 421 V-m - Aldama 522 V-m - Aldama 510 V-r -Aldama 217 V-r -Aldama 218 V-r - Arista 223 T-m - Arista 306 T-r -Arista 313 T-r -Arista 316 T-r - Arista 321 T-- Arista 319 V-b - Arista 322 V-r - Armenta y López 101 R-r - Armenta y López 104 R-r - Armenta y López 203 R-r - Armenta y López 208 R-r -Armenta y López 214 T-r -Armenta y López 215 R-r - Armenta y López 223 T-r
-Hidalgo 1116 T-b -Hidalgo 1120 R-b - Hidalgo 1202 T-r - Hidalgo 1204 R-b -Hidalgo 1207 T-b -Hidalgo 1208 T-b -Hidalgo 1304 T-b -Hidalgo 1306 T-r -Hidalgo 1312 T-m -Hidalgo 1313 T-m -Hidalgo 1213 V-r -Hidalgo 1213 V-r -Humbolt 306 V-r -Humbolt103T-r -Humbolt 105 V-r -Humbolt 109 V-r -Húzarez 106 V-b -Húzarez 102 V -independencia Edif. Telégrafos 17-A R-b -Independencia 103 T-m -independencia 106 V-r -Independencia 200 T-r -Independencia 202 T-r -Independencia 200 R-r -Independencia 206 R-m -Independencia Esq. Mier y Terán 208 R-r -Independencia 219 R-r -Independencia 300 T-b -Independencia 301 T-b -Independencia 303 T-m -Independencia 304 T-b -Independencia 306 T-b -Independencia 308 T-b -Independencia 310 T-r -Independencia 311 T-b -Independencia 402 T-b -Independencia 403 T-b -Independencia 404 T-r -Independencia 405 T-b
- Porfirio Dfaz 116-112 T-r -Porfirio Díaz 610 T-r - Porfirio Díaz 608 T-r - Porfirio Díaz 604 T-r - Porfirio Díaz 103 T-b - Porfirio Díaz 906 T-r - Porfirio Díaz 510-A T-m - Porfirio Díaz 502 T-m - Porfirio Díaz 503 T-m - Porfirio Díaz 507 T-r - Porfirio Díaz 307 T-r -Porfirio Díaz 215 T-r - Porfirio Díaz 217 T-r - Porfirio Díaz 107 T-b - Porfirio Díaz 111 T-m -Porfirio Díaz 15 R-r -Porfirio Díaz 118 R-b - Porfirio Díaz 212 R-b -Porfirio Díaz 218 R-b -Porfirio Díaz 219 T-r - Porfirio Díaz 222 T-r - Porfirio Díaz 301 R-r - Porfirio Díaz Esq. J. Carranza 600 T-r - Porfirio Díaz 317-A T-r -Porfirio Díaz 319 T-r -Porfirio Díaz410T-r - Porfirio Díaz 406 T-r - Porfirio Díaz 404 T-m - Porfirio Díaz 402 T-m - Porfirio Díaz 108 r-m Rayón 621 T-r - Rayón 909 T-r - Rayón 508 T-r - Rayón 520 T.-r -Rayón 516T-m - Rayón 504 T-b - Niños Héroes 213 T-r - Niños Héroes 217 T-r - Niños Héroes 219 T-r - Niños Héroes 205 T-r
101
- Armenta y López 311 T-r - Armenta y López 312 T-m - Armenta y López 409 T-r - Armenta y López 410 T-r - Armenta y López 411 T-r - Armenta y López 415 T-r - Armenta y López 416 T-r - Armenta y López 419 T-b - Benito Juárez 301 T-r - Benito Juárez 302 T-b - Benito Juárez 303 T-r Noche Triste sin R-b - Abasólo 403 T-r - Abasólo 205 T-r - Abasólo 701 T-r - Adolfo Gurrión 100 T-b - Adolfo Gurrion 102 T-b - Adolfo Gurrion 104 T-b - Adolfo Gurrion 110 T-b - Adolfo Gurrion sin T-b - Aldama 25-g T-b -Aldama 100 T-r - Aldama sin T-r - Aldama 207 T-r - Armenta y López 509 R-r - Armenta y López 510 T-r - Armenta y López 513 T-r - Armenia y López 518 T-r - Armenta y López 603 T-b - Armenta y López 604 T-m - Armenta y López 609 T-m - Armenta y López 618 T-r - Armenia y López 621 R-r - Armenta y López 808 T-r - Armenta y López 422 V-r - Armenia y López 521 V-r - Armenta y López 620 V-r - Armenia y López 916 V-b - Armenta y López 918 V-m - Armenta y López 102 V-r - Armenta y López 515 V-r - Arteaga 116 R-r -Arteaga 118T-r - Arteaga 207 T-b -Arteaga 218 T-b - Arteaga 304 T-b -Arteaga 310 T-b -Arteaga 316 V-b -Arteaga 400T-m -Arteaga 611 V-m -Arteaga 613 V-r - Arteaga 201 V-m -Arteaga 518 V-r - Benito Juárez 101 T-r - Benito Juárez 100 T-r - Benito Juárez 102 T-r - Benito Juárez 104 T-b
-Independencia 406 T-b -Independenc4a Esq. Tinoco y Palacios 407 T-b -Independencia 500 T-r -Independencia 501 T-b -Independencia 503 T-r -Independencia 504 T-r -Independencia 506 T-r -independencia 508 T-b - Independencia 704-43 T-r
Independencia 105 T-r Independencia 107 T-r - Independencia 807 T-r - Hidalgo 204 V-r -Hidalgo 310 V-m - Hidalgo sin Esq. Armenta y López V-b -Hidalgo 1210 V-m - Hidalgo S-N junto al 1320 V-m -Hidalgo 1411 V-r - Hidalgo 1408 V-b -.Hidalgo 1017 V-r -Hidalgo 119V-r -Hidalgo 1119 V-b - Independencia 601 T-b - Independencia 607 T-b - independencia 1003 T-b - Independencia 1007 T-b - Independencia 1009 T-r
Independencia Esq. M. OcampoUOO R-r - Independencia 1102 R-r - Independencia 1104 T-b - Independencia 1106 T-b - Independencia Esq. Xicotencatl 1108 T-b - Independencia 1200 T-r - Independencia Esq. Pino Suárez 1201 T-b - Independencia 1203 T-b - Independencia 1204 T-b - Independencia 1206 T-b - Independencia 1208 T-m - Independencia 1210 T-b - Independencia 1221 T-m - Independencia 1330 T-m - Independencia 1302 V-r - Independencia sin R-r - Independencia 1402 T-m - Independencia 1404 T-r - Independencia 1407 T-r - Independencia 1412 T-m - Independencia 1500 T-r - Independencia 1501-A R-b - Independencia 1502 T-b - Independencia Esq. Leandro Valle 1600 T-r
- Niños Héroes 207 T-r - Niños héroes 11-12-A T-b - Ñuño del Mercado 316 T-r - Pino Suárez 302 T-m - Pino Suárez 300 T-m -Porfirio Díaz 100 T-r - Porfirio Díaz 208 T-b - Porfirio Díaz 202 T-b -Porfirio Díaz 613 T-r -Porfirio Díaz 413 T-r - Portal de las Flores Esq. V. Trujillo S/n R-b - Portal de tas Flores 19-D T-b - Portal de las Flores 19-C R-b - Quetzalcoatl 111 T-r - Quetzatcoatl 109 T-r -Quetzalcoatl 113 T-r -Quetzacoatl 106 T-m -Que 104 T-m -Rayón 117 T-b - Rayón Esq. A. y López 199-E 199-BT-r - Rayón Esq. Fiallo 300 T-r - Rayón Esq. Fiallo 303 R-r - Rayón 304 T-r - Rayón Esq. Fiallo 303 R-r - Rayón 304 T-r -Rayón 312 T-m -Rayón318T-b - Rayón 404 T-r - Rayón 405 T-m -Rayón 411 T-m -Rayón 418 R-m - Rayón 422 T-r - Rayón Esq. Xicotencatl 504 T-r -Rayón 511 T-r - Rayón Esq. G. Ortega 600 T-r - Rayón 607 T-r - Rayón Esq. G. Ortega 700 T-r - Rayón Esq. S. Degollados 800 T-b - Rayón Esq. Leandro Valle 820 T-b - Rayón 421 T-b - Rayón 521 T-b - Rayón 605 T-b - Reforma 600 T-r - Reforma 704 T-r - Reforma 800 T-b - Santos Degollado 104 T-r - Santos Degollado Esq. Colón 312 T-b - Santos Degollado Esq. Rayón sin R-r - Rayón 622 T-m - Rayón sin Esq. González Ortega T-m
102
- Benito Juárez 105 R-b - Benito Juárez 106 T-b - Benito Juárez 203 T-b - Benito Juárez 214 T-r - Bustamante 212 R-r - Bustamante 215 R-r - Bustamante 304 R-r - Benito Juárez 505 T-r - Benito Juárez 307 T-b - Benito Juárez 309 T-r - Benito Juárez 322 T-b - 8er Juárez S/N Esq. Abasólo 316 T-r - Benito Juárez 407 T-b Benito Juárez 409 T-b - Benito Juárez 411 T-b - Benito Juárez 502 T-b - Benito Juárez 504 T-b - Benito Juárez 505 T-r - Benito Juárez 507 R-r - Benito Juárez 509 T-r - Benito Juárez 511 T-r - Benito Juárez 603 T-r - Benito Juárez 605 T-r - Benito Juárez 701 R-b - Berriozabal 204 P—r - Benito Juárez 514 P-B - Benito Juárez 516 P-B - Bustamante 103 R-r - Berriozabal 204 P-r -Berriozabal 103 V-m - Boca del Monte 108 V-r - Boca del Monte 102 V-r - Bustamante 103 R-r - Bustamante 110 R-r - Bustamante 115 R-r - Bustamante 119 R-r - Bustamante 101 R-m - Bustamante 202 R-r - Bustamante 203 T-r - Bustamante 208 T-r - Bustamante 209 R-r - Cinco de Mayo 206 T-b - Cinco de Mayo 208 T-b - Cinco de Mayo 209 T-b - Cinco de Mayo 215 T-m - Cinco de Mayo Esq. Murguía 219 T-r - Cinco de Mayo 313 T-m - Cinco de Mayo 402 T-b - Cinco de Mayo 407 - 409 T-r - Cinco de Mayo 412 R-b - Cinco de mayo 413 T-r - Cinco de mayo Esq. Morelos sin T-r - Cinco de mayo sin R-r - Cinco de Mayo 103 V-r
- Independencia 1600-B R-r - Independencia Esq. J.P. García 407 T-b - Independencia 500 T-b - Independencia Esq. 5 de mayo R-r - Independencia Esq. Armenta y López sin R-r - Independencia 603 T-r - Independencia 901 T-b - Independencia 903 T-r - José María Pino Suárez 400 R-r - José Maria Pino Suárez Esq. Abasólo 401 T-b - José Maria Pino Suárez 402 T-r - José María Pino Suárez sin T-r - José Maria Pino Suárez 405 T-r - Independencia 301-B T-b - Independencia 805 T-b - Independencia 401 T-r - independencia 101 T-r - Independencia 305 T-r - Independencia 307 T-r - Independencia 907 T-r - Independencia 917-53 T-r - Independencia 1103 T-r - Independencia 1105 T-b - Independencia 1107 T-r - Independencia 1309 T-r - Independencia 1311 T-r - independencia 1313 T-r - Independencia 1401 T-b - Independencia 1405 T-r - Independencia 1409 T-b - Independencia 1411 T-r - Independencia 1503 T-r - Independencia 1601 T-r - Ignacio Allende 11 R-b - Ignacio Allende 107 T-r - Ignacio Allende 108 T-b - Ignacio Allende 207 T-b - Ignacio Allende 316 R-r - Ignacio Allende 406 R-r - Ignacio Allende 412 T-b - Ignacio Allende 415 T-m - Ignacio Allende Esq. Crespo Sin R-r - José María Pino Suárez 109 R-r - José María Pino Suárez 301 T-b - José Maria Pino Suárez 304 T-b - J P. García 402 V-r - J. P. García 417 T-r - J. P. García 602 T-r
-Rayón 218 T-b - Rayón 200 T-b - Reforma 206 T-m - Reforma 200 T-m - Reforma 306-A T-b - Reforma 304 T-r - Reforma 406 T-b - Reforma 405 T-b - Reforma 101 T-r -Reforma 105 T-b - Reforma 111 T-b -Reforma 11-203 T-r - Reforma 207 T-r - Reforma 300 T-r - Reforma 206 T-r - Reforma 200 T-m - Reforma 601 T-m -Reforma 106 T-b -Reforma 108 T-r - Reforma 204 T-b - Reforma 211 T-r - Reforma 403 T-b - Reforma 404 T-b - Reforma 408 T-r -Reforma 410 T-r - Reforma 411 T-m - Reforma 500 T-b - Reforma 502 T-b - Reforma 504 R-r - y. Trujano 305 T-r - y. Trujano 308 T-r - V. Trujano 322 T-r - V. Trujano 404 T-r - y Trujano Esq. R. Flores M. sin T-r - y Trujano 400 T-b -y. Trujano 421 T-m - y. Trujano 423-A T-m - y. Trujano 425 T-rn - V. Trujano 605 T-m -V. Trujano 617T-m - V. Trujano 207 T-m - V. Trujano 300 T-m -V. Trujano 311 T-m -V. Trujano 112 T-b -V. Trujano 119-CT-m -V. Trujano 403 T-m - Veinte de Nov 103 R-r - Veinte de Noviembre 109 T-r - Santos Degollado 222 T-m - Santos Degollado 218 T-r - Santos Degollado 214 T-r
Santos Degollado Esq. Independencia sin T-r - Santos Degollado 122 T-r -Santos Degollado Esq. Independencia El y E2 T-r
103
- Cinco de Mayo 402 V-b - Cinco de Mayo 107-305 V.b - cinco de Mayo 307 V-b - Cinco de Mayo A-1 V-b - Cinco de Mayo 210 V-m - Bustamante 405 T-r - Bustamante 409 T-b - Bustamante 412 T-r - Bustamante 420 T-R - Bustamante 503 T-R - Bustamante Esq. Burgoa 503 R-b Bustamante 506 T-b -Bustamante 518 T-r - Bustamante 606 T-r - Bustamante Esq. Feo J - Bustamante 705 V-r - Bustamante 806 V-m - Bustamante 802 V-m - Calzada Madero 119 T-r - Calzada Madero 121 T-r - Calzada Madero 129 T-r Calzada Madero 116 V-r - Calzada Madero 116 V-r - Calzada Madero 118 V-r - Calzada Madero 112 V-r - Calzada Madero 110 V-m - Calzada Madero 108 V-r - Calzada Madero 1-A V-r - Calzada Cuauhtemoc 301 V-m - Callejón del Calvario 102 V-r - Carbonera 106 V-m - Cinco de Mayo 101 R-m - Cinco de mayo 108 T-b - Cinco de Mayo 109 T-r -Cinco de Mayo 110 T-r - Cinco de Mayo 111 T-m - Cinco de Mayo 200 T-b - Cinco de Mayo 203 T-.r - Cinco de Mayo 204 T-b -Colón 416 T-b -Colón 417 R-m - Colón 501 T-r - Colón 505 T-r - Colón 509 T - Colón 605 T-r -Colón 614 T-r -Colón 615 T-r -Colón 617 T-r -Colón 619 T-r -Colón 1-201 V-b - Colón 301 V-m - Colón 301-B V-m - Colón 305 V - Colón 409 V-m - Colón 607 V-m - Colón 6II V-m - Colón S-N Esq. M. Ocampo
- J P. García 604 T-r - J P García 606 T-m - J P . García 103 V-b -J.P. Garda 1409 T-b -JP. García 1411 T-r -Labastida 103T-b - Labastida 104 R-r -Labastida 109 T-b -Labastida 115T-b -Labastida 117T-b -Labastida 118 R-r - Las Casas 107 R-r -Las Casas 110T-r -Las Casas 11 BT-r - Las Casas Casa Fuerte" 214 R-r - Las Casas 315 T-r - Las Casas 434 T-r - José María Pino Suárez 408 P-r - José Maria Pino Suárez 604 T-b - José María Pino Suárez 700 T-b - José Maria Pino Suárez 802 T-b - José Maria Pino Suárez 804 T-r - José María Pino Suárez Esq. Dr. Liceaga s/n R-r - José María Pino Suárez Esq. Zarate sin R-r - José Maria Pino Suárez Esq. Morelos sin T-r - Quetzalcoatl 115 T-r - Quetzalcoatl sin R-b - Jesús Carranza 113 T-b - Jesús Carranza 201 T-b Jesús Carranza '105 T-b - Jesús Carranza 109 V-m - Jesús Carranza 117 V-b - Jesús Carranza 119 V-b - Jesús Carranza 108 V-b - Jesús Carranza 104 V-b - Jesús Carranza 103 V-b - Jesús Carranza 100 V-b - José López Alavez 1123 V-r - José López Alavez 1223 V-m - J. P. García 39 R-r - J . P. García 100 T-r - J . P. García 102 T-b - J. P. García 103 R-b - J . P. García 102 T-b - J.P. García 205 R-b - J. P. García 209 T-b - J . P. García 210 T-r - J .P . García 300 T-b - J . P. García 319 T-b
- San Martin 100-A 100-B T-r - T. y Palacios 110 T-r -T . y Palacios 111 R-b -T. y Palacios 113 T-r -T. y Palacios 115 T-r - T. y Palacios 209 T-b -T. y Palacios 213 T-B - T. y Palacios Esq. M Matamoros 303 T-r -T. y Palacios 312 T-r -T. y Palacios 312 T-r - T. y Palacios 318 y 320 T-r -T. y Palacios 419 T-r - T. y Palacios 503 T-r
T. y Palacios Esq. independencia sin R-r -Unión 107 T-r -V. Trujano 112 R-r -V. Trujano 118 R-r -V. Trujano 122 T-r - V. Trujano sin R-b - V. Trujano 203 T-b - V. Trujano 204 R-b -V. Trujano 213 T-b -y. Trujano 219 T-r -V. Trujano Esq. J P García 221 T-r - V. Trujano Esq. J. P García 222 R-r - Veinte de Noviembre 210 T-b - Veinte de Noviembre 305 T-r - Veinte de Noviembre 305 T-r - Veinte de Noviembre 402 T-r -Veinte de Noviembre 416 T-r -Veinte de Noviembre 716 T-r - Veinte de Noviembre 718 T-r - Veinte de Noviembre 719 T-r - Veinte de Noviembre 812 T-r - Veinte de Noviembre 905 T-r -Veinte de Noviembre 613 T-r - Veinte de Noviembre 203 T-r - Veinte de Noviembre 215 R-b -Veinte de Noviembre 715 T-r - Veinte de Noviembre 803 T-m - Veinte de Noviembre 905 T-r -Veinte de Noviembre 913 T-m -Veinte de Noviembre 104 T-m - Veinte de Noviembre 207 T-r - Veinte de Noviembre 210 T-r - Veinte de Noviembre 305 T-r - Veinte de Noviembre 402 T-r - Veinte de Noviembre 416 T-r - Veinte de Noviembre 606 T-r - Veinte de Noviembre 612 T-r - Veinte de Noviembre 207 T-r - Xicotencatl 209 T-b -Xicotencatl 101 T-b
104
622 P-R - Colón S-N Esq. M- Ocampo S-N P-M - Cinco de Mayo 203-205 P-R - Cinco de Mayo 408 P-B - Cinco de Mayo 110 P-M
Cinco de Mayo Esq. Bustamante 101 R-R -Colón 106T-r -Colón 109 T-r -Colón 110 T-r -Colón Esq. Armenia y López 111 T-b -Colón Esq. Armenta y López 120 R-b - Colón Esq. Armenta y López 202 R.b - Colón 204-A T-r -Colón Esq. Fiallo 211 R-m - Colón 302 T-r - Colón 309 T-r - Colón Esq. Melchor Ocampo sin R-r - Colón 400 T-b - Colón Esq. M. Ocampo 400-D T-B - Colón Esq. G Ortega 400 T-r -Colón 414 T-b -Cos 212 P-m - Cosijopii 211 P-b -Crespo 114 T-b - Crespo 203 T-r -Crespo210 T-r -Crespo212 T-r - Crespo 401 T-r - Crespo S-N Entre 417 y 409 T-r - Crespo 309 V-r -Crespo 314 V-m -Crespo 310 V-r - Crespo 308 V-r - Crespo 304 V-b - Crespo 300 V-b -Crespo 214 V-b -Crespo 319 V-r - Crespo 207 V-r -Crespo 213 V-m - Crespo 211 V-m -Crespo 217 V-b - Constitución 200 T-r - Constitución 201 T-r - Constitución 202 T-r -Constitución 213 T-r -Constitución 217 T-r - Constitución 303 T-r - Constitución 305 T-r - Constitución 402 R-r - Constitución 403 R-m
-Libres 112V-r -Libres 312 V-b - Libres 308 V-m - Libres 404 V-m - Libres 407 V-b -Libres 413V-b - Libres 505 V-r - Libres 507 V-m - Libres 508 V-m - Libres 609 V-r -Libres 611 V-r -Libres 613 V-r -Libres 710 V-b - Libres 606 V-b - Libres 604 A-B V-r - Libres 604-C V-r - Leona Vicario 3-117 V-r - León Esq. Hidalgo 1 T-r - León Ofc. del PRI 2 T-b - León Hotel Marqués del Valle 16-CT-b - Las Casas 405 T-r - Las Casas 401 V-r - Las Casas 508 V-r - Las Casas 620 V-r - Las Casas 521 V-r - Las Casas 408 T-r -Las Casas 412 V-r - Las Casas 303 V-m - La Noria 116 T-r - La Noria 205 V-r - La Noria 207 V-r -La Noria 415 V-r - La Noria 417 V-m -Libres 109 T-r - Libres 111 V-r - Libres 207 V-m -Libres 212 V-r - Macedonio Alcalá 401 T-b - Macedonio Alcalá 402 T-b - Macedonio Alcalá 403 T-b -- Macedonio Alcalá 503 T-b - Macedonio Alcalá 507 T-b - Macedonio Alcalá 801 T-r - Macedonio Alcalá 806 T-b
Macedonio Alcalá e independencia sin R-v - Macedonio Alcalá y N. Bravo s/n R-r - Macedonio A Esq. N Bravo 307 T-r - Macedonio Alcalá 808 T-b - Macedonio Alcalá 804 T-b - Macedonio Alcalá 804-A T-b - Macedonio Alcalá 501 T-b - Macedonio Alcalá 505 T-b - Macedonio Alcalá 706 T-r
-Xicotencatl 123 T-r - Xicotencatl 523 T-r -Xicotencatl 517 T-r - Xicotencatl 525 T-r -Xóchitl 101-HT-r - Zaragoza 204 T-b - Zaragoza 209 T-r -Zarate 100T-m -Abasólo 107 V-ni -Abasólo 119 V-m -Abasólo 121 V-m - Abasólo sin V-m -Abasólo 212 V-r - Abasólo 308 V-r -Abasólo 318 y-ni - Abasólo 320 V-m -Alcalá 102 T-b - Alcalá 303 T-i - Alcalá S/n T-4 -Alcalá 401 T—m - Alcalá 501 T-b -Allende 417 T-b -Allende 413 V-m - Allende 407 V-m - Allende 409 V-m - Allende 406 V-m - Allende 309 V-m -Allende 312 V.-m - Allende sin T-m -Allende 108 T-b -Allende 106V-r -Allende 107 V-i -Allende 109V-b -Allende 111 V-b - Veinte de Noviembre 707 T-r - Veinte de Noviembre 716 T-r - Veinte de Noviembre 718 T-b - Veinte de Noviembre 719 T-r - Veinte de Noviembre 812 L-b - Veinte de Noviembre 905 T-r - Veinte de Noviembre 103 R-r - Veinte de Noviembre 109 T-r - Veinte de Noviembre 825 T-m -Xicotencatl 106 R-b - Xicotencatl 115 T-b - Xicotencatl 206 L-b -Xicotencatl 212 T-r -Xicotencatl 218 T-b - Xicotencatl 303 T-r - Xicotencatl 309 T-m -Xicotencatl 310 T-b - Xicotencatl S/n T-b - Xicotencatl Esq. Colón 422, 406 T -Xicotencatl410-412 T-b -Xicotencatl 416 L-b - Xicotencatl Esq. Hidalgo 1203
105
- Constitución 404 T-m - Constitución 405 T-r - Constitución 406 T-m - Cuauhtemoc 12 T-r -Colón 510 V-m - Colón 624 V-r - Colón S-N Esq. M Ocampo 622 V-r - Colón 616 V-r - Colón 312 V-r - Colón Esq. Melchor Ocampo sin V-r - Cosijoeza 110 V-m -Cosijoeza 109-AV-r - Cosijoeza 204 V-r -Cosijoeza212 V-r - Cosijopii 219 V-r - Cosijopii 217 V-b -Cosijopii 212 V-m -Cosijopii 211 V-b - Cosijopii 208 T-r -Cosijopii 215 T-r -Cosijopii 219 P-r -Cosijopii 217 P-b -Curtidurías 721 T-ni -DíazOrdaz 106 T-r - Díaz Ordaz 304 T-r - Díaz Ordaz 400 T-r - Díaz Ordaz 404 T-r -Díaz Ordaz 711 T-r -Díaz Ordaz 715 T-m - Díaz Ordaz 721 V-m -DíazOrdaz 110 T-b - Díaz Ordaz 200 T-m -Díaz Ordaz 212 T-b -Díaz Ordaz 218 T-b -Díaz Ordaz 318 T-b - Díaz Ordaz 408 T-b - Díaz Ordaz 403 T-m -Días Ordaz 513 T-m - Díaz Ordaz 703 T-m -Dr. Liceaga 107 T-b - Dr. Liceaga 315 T-r - Dr. Pardo Esq. Bustamante 13-AR-r -Dr. Pardo 13-8 R-r - Dr. Pardo Esq. A. y López 104 T-r - Dr. Aurelio Valdivieso 106 T-r - Dr. Aurelio Valdivieso 112 R-r - Dr. Aurelio Valdivieso 120 R-b - Div. Oriente 630 P-r - Div. Oriente 626 P-r - Div. Oriente 624 P-r - Div. Oriente 622 T-R -Doblado 108 V-m
- Macedonio Alcalá 704 T-m - Macedonio Alcalá 702 T-m - Mártires de Tacubaya 112 T-r - Mártires de Tacubaya 208 T-r - Mártires de Tacubaya 311 V-r - Mártires de Tacubaya 405 T-m -. Mártires de Tacubaya 511 T-r - Mártires de Tacubaya 218 T-m - Mártires de Tacubaya 116 T-m - Mártires de Tacubaya 115 T-m - Mártires de Tacubaya 117 T-r - Mártires de Tacubaya 109 T-b - Manuel Doblado 109 R-m - Manuel Doblado 116 T-m -Manuel Doblado 118T-b - Manuel Doblado 201 T-b - Manuel Doblado 207 T-b - Manuel Doblado 210 T-b - Manuel Doblado 213 T-b - León Esq. Hidalgo 17 R-b -Catedral sin R-b - Leandro Valle 301-509 R-b -Leona Vicario Esq. M Alcalá T-r -Leona Vicario sin R-b - Macedonio Alcalá 8 R-b - Macedonio Alcalá 33 R-r - Macedonio Alcalá 194 R-b - Macedonio Alcalá 200 R-b - Macedonio Alcalá 201 T-b - Macedonio Alcalá 203-205 -b - Macedonio Alcalá 206 T-b - Macedonio Alcalá 301 T-r - Macedonio Alcalá 302 R-b - Macedonio Alcalá 303 T-b - Macedonio Alcalá 307 Lb - Macedonio Alcalá 400 T-b - Manuel Doblado 222 T-m - Manuel Doblado 220 T-b - Manuel Doblado 217 T-b - Manuel Doblado 302 T-r - Manuel Doblado 300 T-r - Manuel Doblado 120 T-b - Manuel Doblado 110 T-r - Matamoros 302 T-r - Matamoros 305 T-r - Matamoros 300 T-b - Matamoros 306 T-b - Matamoros 409 T-r - Matamoros 407 T-r - Matamoros 403 T-r -Matamoros 18-100 T-r - Matamoros 204 T-r - Matamoros 208 T-r - Matamoros 500 T-r - Matamoros 502 T-r - Matamoros 101 T-b - Matamoros 102 T-b
T-b - Xicotencatl Esq. Arteaga 602 T-r - Xicotencatl 203 T-r - Zaragoza 305 T-b - Zaragoza 307 T-b -Zaragoza 310 T-r -Zaragoza 316 T-r - Zaragoza 402 T-r - Zaragoza 409 T-r -Zaragoza413 T-m - Zaragoza 419 T-m Zaragoza 205 T-m - Zaragoza 10OT-m - Cinco de Mayo 206 V-b - Cinco de Mayo 204 T-b - Cinco de Mayo 203 T-b - Cinco de Mayo 215 T-b -Cinco de Mayo 111 T-r - Cinco de Mayo 107 T-b - Cinco de Mayo 108 T-b - Cinco de Mayo 103 T-b - Cinco de Mayo 413 T-r -Cinco de Mayo 411 V-r - Cinco de Mayo 402 V-b - Cinco de Mayo 313 T-m - Cinco de Mayo 307 V-m -Crespo 113V-m -Crespo 106 V-m -Crespo 114 V-b - Crespo 203 T-m -Crespo 207V-r Crespo 221 V-m Crespo 217 V-b -Crespo2 -Crespo2 -Crespo 211 V-b Crespo 304 V-b Crespo 308 V-m Crespo 310 V-m -Allende 113T-b - Antonio de León 2 T-b - Armenta y López 812 V-m - Av. Morelos 504 V-r - Av. Morelos 601 T - Av. Morelos 603 - Berriozabal 204 V-m -Berriozabal 315 V-b - Callejón Hidalgo 220 V-m - Cinco de Mayo 210 T-m - Cinco de Mayo 208 V-rn - Colón 509 V -Colón 518 V—rn - Cosijopii 215 V-m - Cosijopii 211 V-r - Cosijopii 208 V-m - Cosijopii 2D6 V-m
106
- Doblado 303 V-m -Doblado 413 V-b -Doblado 417 V-m - Cuauhtemoc 104 R-r -Cuauhtemoc 321 T-r - Curtidurías 2 y 4 T-m -Curtidurías 103 T-r - Fiallo Esq. Independencia 102 T-r - Fiallo 111 T-r -Fiallo 112 T-r -Fiallo 114 R-r -Fiallo 116 R-r - Fiallo 200 T-r - Fiallo 203 R-r - Fiallo 205 T-r - Fiallo Esq. Guerrero y Esq. A López R-r - San Agustín 300 R-r - Fiallo 304 R-r - Fiallo 304 T-r -Fiallo 410-412 T-r -Fiallo 413 T-b -Fiallo 413 T-r -Fiallo 417 T-r - Fiallo 500 T-r - Fiallo 506 T-r - Fiallo 514 T-R - Fiallo Esq. Arteaga 115 T-r - Fiallo Esq. Arteaga 518 T-b - Fiallo Esq. Arteaga 603 R b - Fiallo Esq. Arteaga 603 T-m -Fiallo 610 T-b - Fiallo 309 V.b -Fiallo 409 V.b - Fiallo 406 V-b -Félix Díaz 110 V-m -Félix Díaz 108 V-m - Francisco J Mina 115 T-m - Francisco J- Mina 211 T-r - Francisco J Mina Esq. M Cabrera 269 T-r - Francisco J Mina 301-A T-r - Francisco J. Mina 308 T-r - Francisco J. Mina Esq. J. P. García 317 T-r - Flores Magón Esq. Valerio Trujano 19-E R-m -Flores Magón 19 T-r -García Vigil 710 T-b - García Vigil 805 T-m - García Vigil 809 T-r - García Vigil 205 V-r - García Vigil 60 - García Vigil 703 V.b - García Vigil 705 V.b -García Vigil 715 V-r
- Matamoros 103 T-b - Matamoros 10.4 T-b - Matamoros 105 R-b - Matamoros 106 T-b - Matamoros 200 T-r - Matamoros 203 T-r - Matamoros 205 T-r - Matamoros 206 T-b - Matamoros Esq. P. Díaz s/n V-r - Matamoros Esq. P. Díaz 301 T-r - Matamoros 305 T-b - Matamoros 307 T-b - Matamoros Esq. P. Díaz sin T-r - Matamoros 400 T-r -Manuel Doblado 218 T-r - Manuel doblado 327 T-r - Matamoros 405 T-m -M Ocampo I00 R-b - M Ocampo 102 R-r -M Ocampo I04 T-r - M Ocampo 203 T-b - M Ocampo 205 R-b - M Ocampo 209 T-r - M Ocampo Esq. con Guerrero 301 P-b -M Ocampo 3I3 T-r - M. Ocampo 314 T-r -M Ocampo 317 R-r - M Ocampo 400400-E 400-F R - M Ocampo 401 T-b - M Ocampo 408 T-b - M Ocampo 411 T-r -M Ocampo 411 T-r - M Ocampo Esq. Rayón 4l6T-m - M Ocampo Esq. Rayón 417 T-m -M Ocampo 215 T-r - M Ocampo II5 T-m - M Ocampo 103 T-m -M Ocampo 2I4 T-b -M Ocampo 2I0 V-r - M Ocampo 403 V-r - M Ocampo 508 V-b - M. Abasólo 103 R-r -M . Abasólo 107 T-r - M Abasólo 111 T-b - M Abasólo 204 T-m - M Abasólo 206 T-r - M, Abasólo 304 T-b -M , Abasólo 313 T-m - M Abasólo 411 T-m - M Abasólo 420 T-m -M . Abasólo 513 T-b -M Abasólo 518 T-b - M Abasólo 524 T-b - Morelos 300 R-r
- Constitución 301 V-b - Constitución 300-A V-b - Constitución 300 T-b - Constitución 205 V-b - Constitución Esq. Reforma V-r - Constitución 238 V-m - Constitución 23 V-b - Constitución S/n Esq. Reforma T-m - Constitución 108 V-m - Constitución 102V-m -DíazOrdaz 106T-b -Dr. Liceaga 103 T-b -Dr. Liceaga 3 - Fiallo 312 V-- Fiallo 304 T-: - Fiallo 404 V-n -García Vigil 315 T-b - García Vigil 4.09 V-m - García Vigil V-b -García Vigíl 617 V-r - García Vigíl 705 V-b -García Vigíl 715 V-r - García Vigíl 71 7 V-r - García Vigil 603 V-m - García Vigil 605 V-m - García V 109 R-b - García Vi 204 V-b - García Vigil 205 R-b -García Vigil 105 T-b - Guerrero 119 T-b - Matamoros 203 T-m - Matamoros 105 T-b - Matamoros 103 T-b -Crespo 314 V-m - Crespo 305 V-m - Crespo 309 T-r - Crespo 313 V-{ -Crespo 319 V-r - Colón 202 T-m - Colón 403 V-m - Colón Esq. M Ocampo s/n V-m - Colón 422 T-b - Colón 506 V-b -Colón 510 V-m -Guerrero 119T - Guerrero 505 T-b - Hidalgo 504 V-r -Hidalgo 516 T-b -Hidalgo 416-412 T-r - Hidalgo 405 T-r - Hidalgo 30€ T-r - Hidalgo 302 T-m - Hidalgo 309 T-m - Hidalgo 305 T-m - Hidalgo 1 R-r - Hidalgo 1005'J-r
107
- García Vigil 817 V-m - García Vigil 819 V-m - García Vigil 309 V-m - Doblado S-N Junta al 417 V-m - Doblado 504 V-m -Doblado 614-V-m - Fiallo 102 R-r - Flores Magón 19-0 T-r - Flores Magón Esq. Gro Esq. - Flores Magón 106-10 T-m - Flores Magón 227 P-r -Galeana 121 P-b -Galeana 4-108 V-m - Galeana 206 V-m - Galeana 204 V-m - Galeana 200 V-m -Garcia Vigil 103 T-b -Garcia Vigil 105 T-b -Garcia Vigil 110 R-b -Garcia Vigil 116 R-b - Garcia Vigil 202 T-b - Garcia Vigil 208 T-b - Garcia Vigil 209 T-b -Garcia Vigil 212 T-r -Garcia Vigil 217 T-b - Garcia Vigil 304 T-b - Garcia Vigil 304 T-b - Garcia Vigil 206 T-b -Garcia Vigil 315 T-b - Garcia Vigil 403 T-m - Garcia Vigil 403 T-m - Garcia Vigil 409 T-r -Garcia Vigil413 T-B - Garcia Vigil Esq. Y. Allende 504 T-b - Garcia Vigil Esq. Y. Allende 505 R-b -Garcia Vigil 512 R-r -Garcia Vigil 513 T-r - Garcia Vigil Esq. Leona Vicario 516 T-b - García Vigil 517 R-r -Garcia Vigil 517 R-r - Garcia Vigil 609 R-b -Garcia Vigil 610 R-r -Garcia Vigil 613 T-r - Garcia Vigil 702 R-b - Guerrero 600 T-r - Guerrero 605 T-r - Guerrero 606 T-r - Guerrero 611 T-r -Guerrero 614 T-r -Guerrero 618 T-r - Guerrero 622 T - Guerrero Esq. Manuel Doblado sin T-r - Guerrero Esq. G. Ortega 702 T-
- Morelos 301 T-r - Morelos 302 T-r - Morelos 303 T-r - Morelos 304 R-r - Morelos 304 T-r - Morelos 306 T-b - Morelos 307 T-r - Morelos 401 T-r - Morelos 402 T-b - Morelos 403 T - Morelos 407 T-m - Morelos 501 T-b - Matamoros 402 T-m - Matamoros 404 T-r - Miery Terán 112 T-b -MieryTerán 113 T-R -Miery Terán 10-109 T-r - Mier y Terán 41'j T-m - Mier y Terán 304 V-m - Mier y Terán 308 'l-m - Miguel Cabrera 1( 105-A T-r - Miguel Cabrera 110 T-r - Miguel Cabrera 120 T-r - Miguel Cabrera 122 T-r - Miguel Cabrera 215 R-m - Miguel Cabrera 322 T-r - Miguel Cabrera 401 - Miguel Cabrera 405 1-- Miguel Cabrera 409 T-t - Miguel Cabrera 506 T-i - Miguel Cabrera 210 V-rn - Miguel Cabrera 302 V-m - Miguel Cabrera 403 T-r - Miguel Hidalgo 115 T-r - Miguel Hidalgo 202 T-r - Miguel Hidalgo 302 T-r - Miguel Hidalgo 404 T-r -Miguel Hidalgo 412 T-r - Miguel Hidalgo 417 T-r - Miguel Hidalgo 509 T-r - Miguel Hidalgo 603 T-b -Miguel Hidalgo 1001 T-r - Miguel Hidalgo 404 T-r - Miguel Hidalgo 509 T-r - Miguel Hidalgo 603 T-r -Miguel Hidalgo 1002 T-b -M . Aranda 107 T-r -M . Aranda 112T-r - Mina 104 T-m -Mina 113T-m -Mina 2I9 T-b - Morelos 409 T-r - Morelos 601 T-r - Morelos 603 T-r -Morelos 217 T-b -Morelos 1000 T-b -Morelos 1201 T-r
-Hidalgo 1010 V-r -Hidalgo 1213 V-r -Hidalgo 1208 T-r -Hidalgo 1115 T-r -Hidalgo 1119 T-r -Hidalgo 1017 V-r -Hidalgo 1019 V-r - Hidalgo Esq. A. y López R-b - Hidalgo Esq. Fiallo T-b - Independencia 500 T-r - Independencia 406 T-b - Independencia 401 T-m - Independencia 400 T-r - Independencia s)n Esq. Crespo T-r - Independencia 308 T-m - Independencia 302 V-r - Independencia 300 V-r - Independencia s/n T-r - Independencia 202 T-m - Independencia 200 T-r - Jesús Carranza 109 V-.r - Jesús Carranza 114 V-m - Jesús Carranza 118 V-m - Jesús Carranza ii V-m - Jesús Carranza 205 V-r -Morelos 1102 V-b - Morelos 1104 V-m -Morelos 1106 V-b -Morelos 1108 V-b -Matamoros 101 T-r - Matamoros 106 T-b - Matamoros 104 T-r - Matamoros 102 R-b - Matamoros 600-A V-m - Manuel Doblado 304 V-m - Matamoros 305 V-m - Matamoros 500-C V-m - Matamoros 600-A V-m - M Doblado 304 V-m - Melchor Ocampo 300 V-r - Melchor Ocampo 309 V-m - Melchor Ocampo 313 V-m - Melchor Ocampo 105 T-m - Mier y Terán 105 T-m - MieryTerán 107 T-m - Morelos 203 V—b - Morelos 209 V-r - Morelos 211 V-r -Morelos 213 V-r -Morelos 215 V-b -Morelos 217 T-b - Morelos 304 V-m - Morelos 300 V-r - Morelos 400 V-b - Morelos 496 V-b - Morelos 504 V—r
108
r Guerrero Esq. Santos
Degollado 725 T-r - Guerrero sin V-r - Bustamante 20-O R-b -Garcia Vigil 28-416 V-r -Garcia Vigil 215 V-r - Gilberto Bolaños cacho 206 V-b - Guerrero Esq. Bustamante 6-B V-r -Guerrero 104 R-b - Guerrero sin T-r - Guerrero Esq. Portal Juárez 101 R-R -Guerrero 105 R-b -Guerreo 109 R-b - Guerrero 117 T-r - Guerrero Esq. Armenia y López 120 R-b - Guerrero 207 R-b -Guerrero 213 R-r - Guerrero Esq. Fiallo 302 R-b - Guerrero 308. 308-A R-r - Guerrero 309 R-b -Guerrero 311 R-r - Guerrero 402 T-b - Guerrero 405 T-b - Guerrero 406 T-b -Guerrero 413 T-r -Guerrero 414 T-r - Guerrero 501 T-r - Guerrero 505 T-b - Guerrero 509 T-b -Guerrero 513 T-b - Hidalgo Esq. Flores Magón 502 T-b - Hidalgo 509-507-A T-r - Hidalgo 508 R-m - Hidalgo 509 T-m
Hidalgo Esq. 20 de Noviembre 513 R-b
Hidalgo Esq. 20 de Noviembre 603 R-b - Hidalgo Esq. León 607 R-b - Hidalgo Esq. Flores Magón 616 T-b - Hidalgo Esq. Valdivieso 805 T-r - Hidalgo 807 T-b -Hidalgo 817 R-b - Hidalgo 818 R-r -Hidalgo819 R-r - Hidalgo 820 R-b - Hidalgo Esq. Armen y López 821 R-b - Hidalgo Esq. Armenta y López 901 R-b -Hidalgo 911 R-b
- Morelos 110OT-r -Morelos1101 T-r -Morelos 1205 T-b -Morelos 1312 T-m -Morelos 1302T-rn -Morelos 1300 T-r -Morelos 1315 T-m - Morelos 503 R-b - Morelos 505 T-b - Morelos 511 T-b - Morelos 602 T-b - Morelos 701 R-b - Morelos 703 R-r - Morelos 800 T-b - Morelos 802 T-b - Morelos 804 L-b - Morelos 805 T-b - Morelos 902 T-b -Morelos 1005 T-r -Morelos 1007 T-r -Morelos 1003 T-b -Morelos 1202 T-r - Morelos 1209 T-r -Morelos 1211 T-r -Morelos 1310T-r -Morelos 1321 T-r -Morelos 1400T-r - Morelos 1401 T-m - Morelos 1408 T-r - Morelos 509 T-r - Morelos 405 T-m - Murguia 203 R-b - Murguia 225 R-m - Murguia 302 T-m - Murguia 304 T-r - Murguia 305 T-r - Murguia 306 R-r - Murguia 307 T-b - Murguia 402 T-b - Murguia 502 T-r - Murguia Esq. Pino Suárez 413 T-r - Murguia 600 T-r - Murguia Esq. M. de Tacubaya 701 T-m - Murguia 204 T-m - Murguia 202 T-r - Murguia 406 T-b - Murguia 301 T-b - Murguia 401-AT-r - Murguia 401 T-r - Murguia 405 T-r - Murguia 501 T-m - Murguia 507 T-b - Murguia 601 T-r - Murguia 605 T-m -Murguia 607 T-r
- Morelos 601 T-r - Morelos 800 T-r - Morelos 907 V-r -Morelos 1006 V-b -Morelos 1800 V-r -Morelos 1100 V-r -T . y Palacios 411 V-b -T. y Palacios 416 T-b -T. y Palacios 414 V-b -T. y Palacios 410 V-r - T. y Palacios 209 T-b -T . y Palacios 213 V-m -T. y Palacios 211 V-m - T. y Palacios 202 V-r - T. y Palacios 204 V-r - T. y Palacios sin V-m -Unión 103V—b -Unión 107 -Unión 11 OT-n-. -Unión 104 V-- Unión 203 V-m -Unión 215 V-n - Unión 217 V—b - Unión Esq. Priv. N. Bravo s/n V-b - Veinte de Noviembre 104 T-r -Morelos 1206 V-b -Morelos 1209 V-r - Murguia 104 T-b - Murguia 107 T-b - Murguia 202 T-m - Murguia 10 T-- Murguia 413 Th - Murguia 408 V-b - Murguia 405 V-r - Murguia 401 V-r - Murguia 301 V-b -N Bravo2ll V-r -N Bravo 2I4 V-r - N Bravo 307 V-m -N Bravo 3II V-m -N Braco 315 V-m -N Bravo 3I3 V-m N Bravo sin V-m -N Bravo 4I5 V-m - N . Bravo 419 V-m -N Bravo S/n V-m -Porfirio Diaz 615 V-r - Porfirio Díaz 503-A V-m - Porfirio Diaz 503 V-m - Porfirio Diaz 507 V-r -Porfirio Diaz 217 V-r -Porfirio Diaz 108 T-m - Porfirio Diaz 100 T-r - Quetzalcoátl 104 T-b - Reforma 206 V-r - T. y Palacios 520 V-m
109
-Hidalgo 912 R-b - Hidalgo 917 R-r -Hidalgo 1002 R-r - Hidalgo Esq. Fiallo 1003 R-r -Hidalgo 1007 R-b - Hidalgo Esq. M. Ocampo 1102 R-b -Hidalgo 1106 T-b - Guerrero 120-104 P-r -Guerrero 617 V-b - Guerrero sin V-m - Gómez Farias 212 T-b - Gómez Farias 218 T-r - González Ortega 109-105 T-r - González Ortega 202 T-r - González Ortega 400 T-r - González Ortega 403 T-b - González Ortega Templo 7 Príncipes sn R-r
González Ortega Casa Parroquial 405 R-r - González Ortega 203 V-b - González Ortega 205 V-r - González Ortega 110V-r - González Ortega 106 V-r - González Ortega 102 V-r - González Ortega 100 V-m - González Ortega 601 V-m - Hidalgo Esq. 20de Noviembre T-m - Hidalgo Esq. Mier y Terán T-m - Hidalgo 309 T-r - Hidalgo 403 T-b - Hidalgo 404 T-b - Hidalgo 405 T-b -Hidalgo 410416 T-r - Hidalgo Esq. J. P García 417 T-b -Hidalgo 1315 T-b - Hidalgo Esq. González Ortega 1320 T-- Hidalgo Esq. González Ortega 1404 V-m -Hidalgo 1410 T-r -Hidalgo 1413 T-r - Hidalgo Esq. J. P. García sin T-r -Hidalgo 1307 V-m -Hidalgo 1309 V-b -Hidalgo 1311 V-b -Hidalgo 1317 V-m - Hidalgo 1405 V-R -Hidalgo 1417 V-R - Hidalgo s/n junto a Fiallo V-r -Hidalgo 1113V-r -Hidalgo 1203 V-r -Hidalgo 1212 V-r
- Murguía 609T - Murguía 700 T-M - Narciso Mendoza 208 T-b - Narciso Mendoza 212 T-b -Morelos 1317 T-m -Morelos 1317 T-m - Morelos 204 T4 - Morelos 1402 T-r Morelos 1404 T-r -Morelos 1406 T-r - Morelos 1505 T-m -Morelos 1507 T-r -Morelos 1515 T-m - Morelos 1517 T-r - Morelos 1604 T-m -Morelos 1008 T-b - Morelos 1100 T-b - Morelos 1104 T-m -Morelos 1107 T-r -Morelos 1109 T-b -Morelos 1003 T-b -Morelos 1203 T-b - Moctezuma 107 T-m - Moctezuma 117 T-m -Murguía 101 T-r -Murguía 102 T-b -Murguía 103 T-m -Murguía 105 R-b - N. Bravo 404 T-b - N . Bravo 518 T-r - N . Bravo 512 T-r - N . Bravo 510 T-r - N. Bravo 300 T-r -N. Bravo 308T-r - N. Bravo 308 T-r - N . Bravo 313 T-r - N . Bravo 103 T-b -N.Bravo 108 T-b - N . Bravo 109 T-r -N . Bravo 116T-r - N. Bravo 2Q4 T-b - N. Bravo 206 T-r - N . Bravo 210 T-b -N.Bravo 216 T-r - N. Bravo 307 T-r -N.Bravo 310 R-b -N . Bravo 311 T-r -N.Bravo 312 T-r - N . Bravo 315 T-r - N. Bravo Esq. Crespo 414 s/n T-m - N. Bravo Esq. T. y Palacios s/n T-m - Nicolás del Puerto 105 T-m - Nicolás del Puerto 101 T-b -Niños Héroes 122 T-r - Niños Héroes 211 T-m
-T. y Palacios 417 V-r -T. y Palacios 413 V-b - Curtidurías 2 V-r -Curtidurías 104 V-r -Curtidurías 106 V-r -Curtidurías 121 V-r -Curtidurías 122 V-r - Curtidurías 202 V-r - Curtidurías 721 V-r -Cinco de Mayo 210 V-r - Cinco de Mayo 303 V-r - Cinco de Mayo 307 V-r -Hidalgo 104 V-r -Hidalgo 105 V-r -Hidalgo 115V-r -Hidalgo 712 V-r - Hidalgo 202-A V-r -Niños Héroes 122 V-r - Niños Héroes 205 V-r - Niños Héroes 207 V-r -Niños Héroes 213 V-r - Xicotencatl 206 T-b -Xicotencatl310-AV-r - Xicotencatl 302 T-m JALATLACO -Aldama 108 V-r -Aldama 119V-r - Aldama 217 V-r - Aldama 302-A V-r - Aldama 307 V-r -Aldama 311 V-r -Aldama 318 V-r - Aldama 322 V-r -Aldama 410 V-r - Aldama 405 V-r -Antequera 217 V-r - Calz. de la República 402-A V-r - Calz. de la República 404 V-r - Calz de la República 601 V—r - Rufino Tamayo 804-A V-r - Rufino Tamayo 810 V-r - Rufino Tamayo 818 V-r - Rufino Tamayo 820 V-r - Rufino Tamayo 822 V-r - Rufino Tamayo 824 V-r - Rufino Tamayo 826 V-r - Niños Héroes 214 V-r - Niños Héroes 225 V-r - Noche Triste 1 V-r - Noche Triste 207 V-r XOCHMvlILCO - Callejón Morelos 110 V-r - Callejón Morelos 117 V-r - José Vasconcelos 102-205 V-r - José Vasconcelos 104 V-r - Manuel Cabrera 402 V-r Marcos Pérez 205 V-r
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-Hidalgo 104 V-r - Hidalgo 202 V-r -Hidalgo 112V-r -Hidalgo 211 V-b -Hidalgo 20-218 V-r -Hidalgo 24-313 V-r -Hidalgo 317 V-b -Hidalgo 215 V-m - Hidalgo 306 V-r -Hidalgo 113 V-m
- Narciso Mendoza 213 T-m - N Bravo 2II T-r -N Bravo 214 T-r - N. Bravo 414 T-m - N Bravo 4I7 T-b -N Bravo 411 T-r - N Bravo 4l7T..b - N Bravo 429 - T-b - N Bravo 408 T-m - Pino Suárez 200 T-m - Pino Suárez 102 T-b -Pino Suárez 100T-b - Pino Suárez 503 T-b - Pino Suárez 505 T-r -Pino Suárez 311 T-R - Pino Suárez 806 T-R
Marcos Pérez 307 V-r Prolong, de P Díaz 1102 V-r Prolong de P. Díaz 1405 V-r Que 208 V-r Quetzalcoatl Esq. Hidalgo V-r Rufino Tamayo 800-A V-r Rufino Tamayo 804 V-r
SECCIÓN II De la Conservación.
Art. 33. Para emprender acciones de conservación o restauración de un
bien declarado histórico, artístico o típico propiedad del Gobierno del
Estado o del Municipio que este ubicado en el polígono Decreto del 19 de
marzo de 1976 podrán hacerlas previa consulta y autorización de la
Dirección General del Centro Histórico y el Instituto nacional de
Antropología e Historia en su defecto.
Art. 34. Los propietarios de bienes declarados monumentos históricos o
artísticos deberán conservarlos con el mantenimiento adecuado y en su
caso restaurarlos en los términos de la ley Federal, y este Reglamento.
Art. 35. El presenta Reglamento, se apoya en las normas
complementarias que al efecto se establecen con los artículos pertinentes
de la Ley Federal para cualquier obra de construcción, ampliación,
demolición de mobiliario urbano, anuncios o cualquier otra intervención
que se realice en lugares de propiedad pública o privada, o en general a
cualquier alteración en el Centro Histórico.
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7.3.-ESTRUCTURA REQUERIDA PARA LOS AVALÚOS
Vigésimo séptima. Estructura del avalúo. El avalúo deberá contener las siguientes secciones: I. Aspectos generales. 1. Antecedentes. 1.1. Clave del Avalúo. Se deberá anotar el número de avalúo que la Unidad de Valuación asignará a la orden de trabajo de acuerdo con el siguiente orden: EENNNYYSSRMMMMMMV. • EENNN = Clave SHF de la unidad de valuación. • YY = Año de realización del avalúo. • SS = Clave del estado donde se ubica el inmueble según la clave INEGI. • R = Regional. • MM MM MM = Consecutivo de los avalúos, por año y por unidad de valuación. • V = Dígito verificador. 1.2. Fecha del avalúo. Fecha en la cual se estiman los valores, que deberá corresponder a la fecha de emisión del dictamen como lo indica la regla vigésimo quinta. 1.3. Clave Única de Vivienda (CUVI). 1.4. Número de registro Infonavit (de ser aplicable). 1.5. Número de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable). 1.6. Nombre y clave de la unidad de valuación otorgada por la sociedad. 1.7. Nombre completo y clave del controlador otorgada por la sociedad y, en su caso, cualquier otro número de registro vigente otorgado por otra autoridad. 1.8. Nombre completo y clave del perito valuador otorgada por la sociedad y, en su caso, cualquier otro número de registro vigente otorgado por otra autoridad. 1.9. Nombre del solicitante del avalúo. Nombre de la persona física o moral que solicita el avalúo. En caso de persona moral, además indicar su denominación o razón social y el nombre de la persona física que la representa y que solicitó el servicio. 1.10. Clave de la entidad otorgante del crédito según referencia SHF. 1.11. Constructor para el caso de vivienda nueva. 1.12. Propósito del avalúo: 1.12.1 Originación. 1.12.2 Recuperación: reestructuración, adjudicación o dación en pago. 1.12.3 Otros. 2. Información general del inmueble: 2.1. Tipo de inmueble a valuar. 2.1.1 Terreno: se refiere a terreno habitacional. 2.1.2 Casa habitación. 2.1.3 Casa en condominio. 2.1.4 Departamento en condominio. 2.1.5 Otro. 2.2. Ubicación del inmueble a valuar. Se deberá indicar con el mayor grado de precisión posible. En caso de que el terreno cuente con alguna denominación o el inmueble sea de difícil localización, se indicará nombre, vías de acceso, puntos importantes a través de distancias y orientaciones. 2.2.1 Calle y número o sus equivalentes.
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2.2.2 Nombre del conjunto (de ser aplicable). 2.2.3 Colonia. 2.2.4 Código postal. 2.2.5 Delegación o municipio. 2.2.6 Entidad federativa. 2.3. Propietario del inmueble. Registrar el nombre de la persona física o moral que aparezca como propietario en la escritura pública. 2.4. Régimen de propiedad. Indicar si es privada individual o colectiva, pública o de otra naturaleza. 2.5. Número de cuenta predial. Citar la numeración de la cuenta predial o la identificación de catastro. Se deberán citar el número de la cuenta predial y, en su caso, indicar si ésta es global. 2.6. Número de cuenta para el pago de derechos por el suministro de agua. Citar la numeración y, en su caso, indicar si ésta es global. 3. Declaraciones y advertencias. En términos de lo dispuesto al efecto por la regla décima. 4. Entorno: 4.1. Clasificación de la zona de acuerdo con lo dispuesto al efecto por la autoridad local. Se deberá indicar la clasificación de acuerdo con la reglamentación urbana de la localidad. En caso de que el municipio no contara con un plan de desarrollo urbano, se señalará la clasificación y la categoría de acuerdo a la apreciación del valuador en función del reconocimiento general de zonas dado por la unidad de valuación a nivel nacional. 4.2. Referencia de proximidad urbana SHF. Señalar en función a las principales características de ubicación municipal del inmueble valuado y la proximidad hacia el centro económico reconocido: 4.2.1 Céntrica: zonas limitadas generalmente por vías primarias, definidas por la autoridad como zona centro. 4.2.2 Intermedia: se trata de una proximidad definida a partir de vías primarias limitadas generalmente por vialidades de velocidad intermedia. 4.2.3 Periférica: se encuentra su acceso y límite mediante vías rápidas, en la mayoría de los casos reconocida como zona urbana de crecimiento inmediato, forma parte de la ciudad. 4.2.4 De expansión: zona reconocida por la autoridad como de crecimiento potencial. En muchos casos no se encuentra definido su uso de suelo y se encuentra en proceso de reconocimiento en función de su crecimiento, próxima a ser parte de la ciudad. 4.2.5 Rural: reconocido por la autoridad como de uso agrícola o sin dotación de servicios. 4.3. Tipo de construcción predominante en calles circundantes. Se deberá mencionar el tipo o tipos de construcción predominantes en las calles circundantes al inmueble, la calidad, el número de niveles y el uso de las construcciones. 4.4. índice de saturación en la zona. Señalar el porcentaje aproximado de lotes construidos con relación al número de lotes baldíos dentro de un radio estimado de 1000 metros. 4.5. Densidad de población. Se deberá indicar si en la zona de estudio la población es nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante. Asimismo, se señalará su nivel socioeconómico.
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4.6. Vías de acceso: se deberá describir el tipo de comunicación vial e importancia de la misma, así como la proximidad e intensidad del flujo vehicular. 4.7. Infraestructura disponible en la zona: 4.7.1 Agua potable: red de distribución con o sin suministro al inmueble. 4.7.2 Drenaje: Red de recolección de aguas residuales con o sin conexión al inmueble, red de drenaje pluvial en la calle o zona, sistema mixto, fosa séptica común o privada. 4.7.3 Electrificación: Suministro a través de red aérea, subterránea o mixta, con o sin acometida al inmueble. 4.7.4 Alumbrado público. Con sistema de cableado aéreo o subterráneo. 4.7.5 Vialidades, banquetas y guarniciones. Tipos, anchos y materiales. 4.7.6 Se indicará el nivel de Infraestructura en porcentaje. 4.8. Otros servicios: 4.8.1 Gas natural: red de distribución con o sin suministro al inmueble mediante tomas domiciliarias. 4.8.2 Teléfonos: red aérea o subterránea con o sin acometida al inmueble. 4.8.3 Señalización de vías y nomenclatura de calles circundantes. 4.8.4 Transporte urbano o suburbano, indicando distancia de abordaje. 4.8.5 Vigilancia municipal o autónoma. 4.8.6 Recolección municipal o privada de deshechos sólidos. 4.9. Equipamiento urbano: conjunto de edificios y espacios, en los que se realizan actividades complementarias, o bien en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades económicas. Se deberá describir y señalar el radio aproximado con referencia al inmueble valuado del siguiente equipamiento: 4.9.1 Iglesia. 4.9.2 Mercados. 4.9.3 Plazas públicas. 4.9.4 Parques y jardines. 4.9.5 Escuelas. 4.9.6 Hospitales. 4.9.7 Bancos. 4.9.8 Estación de transporte, ya sea urbano o suburbano. II. Características particulares. 1. Terreno. 1.1. Croquis de localización, en el que se identifique, para el caso de vivienda individual, un radio de 300 metros aproximadamente. 1.2. Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación: Se deberá señalar el nombre de la calle, su orientación en la acera y entre cuáles calles se ubica el predio. Si el predio está en esquina, si es cabecera de manzana o manzana completa. Se mencionarán los nombres de todas las calles periféricas y sus orientaciones. 1.3. Configuración y topografía. Se deberá señalar la configuración del terreno, así como el número de frentes a vialidad. 1.4. Características panorámicas. Se deberán señalar, en su caso, todas aquellas características que ameriten o demeriten el valor del predio, entre otras, si se ubica frente a zonas con jardín, dentro de un paisaje urbano, frente a playa, con vista al mar, o bien, si tiene vista hacia cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia de desechos sólidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras y basureros.
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1.5. Uso de suelo. Deberá corresponder a la normatividad emitida por la autoridad respectiva, y deberá señalarse si éste corresponde a un uso de la zona, de la calle o del lote, así como al uso del inmueble a valuar. Cuando no exista una reglamentación al respecto, o bien no se tenga definido el uso, éste se deberá indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al uso predominante en la zona. 1.6. Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): relación entre el número de metros cuadrados construidos y la superficie del terreno. 1.7. Densidad habitacional. Deberá corresponder con la reglamentación urbana o ser resultado de la observación dentro de un radio de 1000 metros. 1.8. Servidumbres o restricciones. Se deberán señalar aquellas que provengan de alguna fuente documental, entre otras, título de propiedad, alineamiento, reglamentación de la zona o fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a considerar, están las públicas, las privadas y las de mercado. 1.9. Colindancias. Se deberán mencionar además de las colindancias y medidas referidas en la escritura pública que permitan su plena identificación. 2. Descripción general de las construcciones. 2.1. Uso actual. Se deberá describir el inmueble, iniciando con el terreno y, en su caso, con sus diferentes niveles. La descripción deberá seguir un orden adecuado que permita identificar la distribución de las distintas áreas o espacios que conforman el inmueble, indicando como mínimo: 2.1.1 Número de recámaras. 2.1.2 Número de baños completos. 2.1.3 Número de espacios de estacionamiento. 2.2. Calidad del proyecto. Se deberán indicar las cualidades o defectos con base en la funcionalidad del inmueble. 2.3. Clase general del inmueble: 2.3.1 Mínima. Vivienda de características precarias a económicas, construida sin proyecto calificado, sin acabados uniformes, espacios construidos de estructura provisional, catalogada dentro de este apartado además, por no contar con la infraestructura adecuada. 2.3.2 Económica. Se trata de construcciones de uso habitacional económico, construidas sin proyecto, con acabados mixtos y algunos faltantes de recubrimientos, cuenta generalmente con Infraestructura parcial. 2.3.3 Interés social. Vivienda construida en grupos, conceptualizada con prototipos, cuenta con un proyecto e Infraestructura adecuados. 2.3.4 Medio. Normalmente conceptualizada como vivienda individual con espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Acabados irregulares en cuanto a calidad, con Infraestructura adecuada. 2.3.5 Semilujo. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad y con la Infraestructura adecuada. 2.3.6 Residencial. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades adicionales. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar. 2.3.7 Residencial plus. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades extraordinarias como alberca, salón de fiestas. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados de lujo
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y uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar. 2.4. Clasificación de las construcciones. Se relacionará de acuerdo con la visita, los tipos y calidades de construcción con la información presentada en el enfoque físico: 2.4.1 Tipo de construcción. Relacionando la nomenclatura y el uso para el cual son destinados los espacios, considerando las principales características del inmueble. 2.4.2 Estado de conservación. Entre otros: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelado. Se señalarán las deficiencias relevantes tales como humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas y asentamientos. 2.4.3 Edad aproximada de las construcciones. Se deberá mencionar la edad con base en la fuente documental presentada. En inmuebles que hayan sido objeto de alguna reconstrucción o remodelación, se deberá indicar la edad aproximada, especificando si abarcó elementos estructurales o sólo acabados. A falta de esta información, se indicará la edad aparente debidamente fundamentada. Esta información, con independencia de la presentación requerida para cálculos, se presentará en meses. 2.4.4 Vida útil remanente. Se determinará con base en la diferencia de la vida útil probable menos la edad del tipo de construcción principal. Esta información, con independencia de la presentación requerida para cálculos, se presentará en meses. 2.4.5 Número de niveles. Se deberá indicar el número de entrepisos que componen el inmueble, así como la altura libre. Cuando se valúe la unidad aislada de un edificio, se deberá mencionar el total de niveles del mismo y los correspondientes a la unidad valuada. 2.5. Grado de terminación de obra. Se deberá señalar en porcentaje el grado de terminación de obra, considerando la habitabilidad del inmueble. 2.6. Grado y avance de las áreas comunes. Deberá indicarse si se encuentran totalmente terminadas o el grado de avance estimado. 2.7. Unidades rentables generales. Reflejará aquellas unidades que se encuentren ligadas por la estructura en la cual se encuentre el inmueble en estudio. 2.8. Unidades rentables. Diferenciando, en su caso, los espacios con posibilidad de ser arrendados y que formen parte del inmueble en estudio. 3. Superficies. Se describirán los tipos de superficies empleadas para la elaboración del dictamen, de acuerdo con las siguientes definiciones: 3.1. Superficie de terreno. Se refiere a la delimitación privativa del predio, ya sea marcada como propiedad individual o, tratándose de vivienda multifamiliar, como aprovechamiento del terreno calculado por medio del indiviso. 3.2. Superficie construida. El área privativa de espacios del inmueble. Se refiere a la construcción definida por el perímetro de la cara exterior de los muros exteriores y de los muros de áreas comunes; o de la medida a eje tratándose de colindancias hacia áreas privativas. Quedan fuera de esta definición las áreas utilizadas como terrazas, patios cubiertos, estacionamientos cubiertos y, en su caso, construcciones provisionales. 3.3. Superficie accesoria. Identificada como terrazas, patios cubiertos con piso utilizable para algún fin, cuartos de servicio construidos con elementos provisionales y estacionamientos cubiertos. Quedan fuera de esta definición los estacionamientos descubiertos, los patios de servicio descubiertos, las jaulas de tendido y los elementos que no cuenten con estructura permanente. 3.4. Superficie inscrita o asentada en la escritura pública.
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3.5. Superficie vendible. Se refiere a las superficies señaladas anteriormente que, por precisión del valuador, son utilizadas para la comparación de inmuebles en venta semejantes en la zona y como referencia para el valor concluido. 4. Elementos de construcción. Se deberán indicar los sistemas utilizados dentro de los tipos de construcción del inmueble valuado: 4.1. Estructura. Se deberá referenciar el tipo de construcción, mencionando los materiales utilizados supuestos: 4.1.1 Cimentación. En caso de contar con fotocopias de planos estructurales, señalar además el sistema constructivo. 4.1.2 Muros, trabes y columnas. 4.1.3 Escaleras. Se deberá además describir su forma. 4.2. Acabados. Se deberá describir material y calidad conforme a la siguiente tabla: Espacio arquitectónico Pisos Muros Plafones Recámaras Baño Cocina Patio de servicio Estacionamiento Fachada 4.3. Instalaciones. 4.3.1 Hidráulico sanitarias. Se deberá indicar si son ocultas o aparentes, así como la clase y calidad de los materiales que las componen. Se señalarán características de tinacos y mobiliario en baños. 4.3.2 Eléctricas. Se deberá señalar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin entubar, tipo de salidas, la calidad y tipo de lámparas, accesorios y tableros. 4.4. Cancelería y comunicaciones. 4.4.1 Carpintería. Se deberá indicar el material, calidad, clase, dimensiones y ubicación dentro del inmueble de: puertas, clóset, pisos y, en su caso, algún recubrimiento especial. 4.4.2 Herrería. Se deberá señalar el material y calidad en puertas y ventanas al exterior. 4.5. Elementos Adicionales. Se deberán describir por separado de las construcciones para obtener valores unitarios independientes. 4.5.1 Instalaciones especiales. Son aquellas que no siendo indispensables para la vivienda, son utilizadas para proporcionar comodidad en el uso de la misma, incluidos en este apartado los elementos accesorios como cocinas integrales, tanque de gas estacionario. 4.5.2 Obras complementarias. Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, integrados de manera permanente, como pavimentos exteriores, bardas, cisterna, incluido el equipo de bombeo.
III. Enfoque de mercado. 1. Información de mercado. Se deberá identificar un mínimo de seis comparables vendidos u ofertados recientemente. 2. Fuentes de información para obtener valores. Se deberá dejar constancia o referencia en el avalúo de las fuentes de información, proveedores, catálogos, manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra que se haya utilizado, así como las
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direcciones de los comparables. Se deberán utilizar fuentes de información actualizadas que permitan opiniones de valor confiables y soportadas. 3. Análisis por homologación y ajustes correspondientes. Se deberán emplear factores que permitan una justificación adecuada para el inmueble de que se trate. 4. Resultado del análisis de valor comparativo de mercado. IV. Enfoques adicionales empleados. Se deberá señalar el tipo de enfoques utilizados: físico, residual y, en su caso, de capitalización de rentas. 1. Análisis físico. Se deberá desglosar el procedimiento de obtención de valores de acuerdo con la regla decimoquinta, desglosando los siguientes apartados: 1.1. Terreno. 1.2. Construcciones. 1.3. Elementos adicionales: Instalaciones especiales y obras complementarias. 2. Análisis residual estático o dinámico. Aplicable cuando se trate de los dictámenes señalados en la tabla 1 de las presentes reglas, conforme lo establecen las reglas decimosexta, decimoséptima, decimoctava, decimonovena, vigésima y vigésimo primera. 3. Análisis de capitalización de rentas. Se deberá aplicar de acuerdo con lo establecido en la regla vigésimo tercera y vigésimo cuarta. V. Conclusiones. 1. Resumen de valores. En este apartado se deberán señalar los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques: 1.1. Valor comparativo de mercado. 1.2. Valor físico. 1.3. Valor residual. 1.4. Valor de capitalización de rentas. 2. Conclusión. Se deberá efectuar la certificación estampando el sello de la unidad de valuación en todas las hojas que conforman el avalúo y con la firma del perito valuador y del controlador, tanto en la hoja de conclusión como en la hoja de síntesis. 2.1. Se deberá indicar el valor concluido, redondeando la cifra y anotando la cantidad con letra, reiterando la fecha y clave del avalúo. 2.2. Se deberá expresar en moneda nacional el importe del valor concluido. Tratándose de inmuebles que por razones de comercialización sea necesaria la referencia en moneda diferente, ésta se deberá incluir a manera adicional en el avalúo, señalando el tipo de cambio, la fecha de éste y la fuente de consulta. 3. Se deberá mostrar un reporte fotográfico, reflejando las fachadas y el entorno, así como los elementos interiores representativos y los acabados en baños y cocina. 4. Croquis del inmueble. TRANSITORIAS Única. Estas reglas entrarán en vigor el 15 de febrero de 2005. México, D.F., a 14 de septiembre de 2004.
Con fundamento en lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, puede establecer, mediante reglas de carácter general, la metodología para la valuación de inmuebles
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objeto de créditos garantizados a la vivienda. Al respecto, el director general de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, de conformidad con el acuerdo 16/13/04 tomado por su Consejo Directivo, en la sesión ordinaria 13 celebrada el 6 de julio de 2004, expide las siguientes modificaciones con las que se reforman la fracción IV de la Regla vigésimo sexta, así como los puntos 1.8, 1.10, 1.11, 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6, 4.8.2, 4.9 y 4.9.8 de la fracción I y el punto 2.1.3, de la fracción II de la Regla vigésimo séptima; se adicionan los puntos 2.1.6, 2.7, 2 .7 .1 , 2.7.2, 2.7.3, 4.8.7 y 4.9.9 de la fracción I y los puntos 2.1.4 y 2.1.5 de la fracción II de la Regla vigésimo séptima y se derogan los puntos 1.3, 1.4, y 4.7.6 de la fracción I de la regla vigésimo séptima de las Reglas de Carácter General que Establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizado a la Vivienda, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 27 de septiembre de 2004, para quedar como sigue: CAPITULO VI
Vigésimo sexta. Requisitos formales. El avalúo deberá contar con los siguientes requisitos: IV. Contar con una síntesis en la que se señale la siguiente información: 1 . Clave del avalúo. Número asignado por la Unidad de Valuación. 2. Fecha del avalúo. En formato DD/MM/AAAA. 3. Número de registro del conjunto Infonavit. (de ser aplicable). 4. Clave del Controlador que certificó el Avalúo. Número asignado por SHF. 5. Clave del Valuador Profesional. Número asignado por SHF. 6. Clave de la entidad que otorga el crédito. 7. Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva. 8. Propósito del avalúo. 9. Tipo de inmueble a valuar. 10. Calle y número. 11 . Nombre del conjunto incluyendo Infonavit. 12. Colonia. 13. Código postal. 14. Clave de la Delegación o Municipio conforme al catálogo INEGI. 15. Clave de la entidad federativa conforme al catálogo INEGI. 16. Número de cuenta predial. 17. Proximidad urbana. 18. Nivel de infraestructura urbana (indicar el número del nivel que corresponda). 19. Clase del inmueble. 20. Vida útil remanente en meses. 2 1 . Año de terminación o remodelación de la obra en los términos de la regla tercera. 22. Unidades rentables generales. 23. Unidades rentables. 24. Superficie del terreno en mts2. 25. Superficie construida en mts2. 26. Superficie accesoria en mts2.
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27. Superficie Vendible en mts2. 28. Valor comparativo de mercado. 29. Valor físico del terreno. 30. Valor físico de la construcción. 3 1 . Valor físico de las instalaciones y elementos comunes. 32. Importe del valor concluido. 33. Número de recámaras. 34. Número de baños. 35. Número de medios baños. 36. Número de niveles de la unidad valuada. 37. Número de espacios de estacionamiento. 38. Acometida al inmueble del suministro telefónico. 39. Nivel de equipamiento urbano. 40. Elevador (indicar: Uno si t iene. Cero si no.). 4 1 . Longitud (campo correspondiente a la georreferencia). 418 ( Sección) DIARIO OFICIAL 42. Latitud (campo correspondiente a la georreferencia). 43. Altitud (campo correspondiente a la georreferencia). 44. Firma del controlador y del valuador profesional. CAPITULO Vil Estructura requerida para los avalúos. Vigésimo séptima. Estructura del avalúo. El avalúo deberá contener las siguientes secciones: I. Aspectos generales. 1. Antecedentes. 1.3. Se deroga. 1.4. Se deroga. 1.8. Nombre completo y clave del valuador profesional otorgada por la sociedad y, en su caso, cualquier otro número de registro vigente otorgado por otra autoridad. 1.10. Clave de la entidad otorgante del crédito. 1.11. Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva. 2. Información general del inmueble: 2 . 1 . Tipo de inmueble a valuar. 2.1.6 Vivienda múltiple. 2.2. Ubicación del inmueble a valuar. Se deberá indicar con el mayor grado de precisión posible. En caso de que el terreno cuente con alguna denominación o el inmueble sea de difícil localización, se indicará nombre, vías de acceso, puntos importantes a través de distancias y orientaciones. 2.2.2 Nombre del conjunto, incluyendo Infonavit (de ser aplicable). 2.2.5 Delegación o municipio. Incluyendo su clave conforme al catálogo INEGI. 2.2.6 Entidad federativa. Incluyendo su clave conforme al catálogo INEGI. 2.7. Información relativa a la georreferencia del inmueble (los campos deberán registrarse con 7 decimales y la georreferencia deberá de medirse en la puerta principal del inmueble). 2 .7 .1 . Longitud.
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C I I c ' B L I O T E C
2.7.2. Latitud. 2.7.3. A l t i tud. 4. Entorno: 4.7. Infraestructura disponible en la zona: 4.7.6 Se deroga. 4.8. Otros servicios: 4.8.2 Teléfonos: red aérea o subterránea. Indicar si existe acometida al inmueble. 4.8.7 Se indicará el nivel de infraestructura urbana observada en la calle de acceso al inmueble conforme a lo siguiente: Nivel 1 . - No tiene alguno de los tres servicios básicos del nivel 2; Nivel 2.- Cuenta con agua potable, drenaje y luz en la zona; Nivel 3.- Cuenta con alumbrado público y vialidades terminadas (con banquetas) además de los servicios del nivel 2. Nivel 4.- Cuenta con gas natural y vigilancia privada además de los servicios del nivel 3. 4.9. Equipamiento urbano: indicar si existen los siguientes componentes en la zona. La zona se definirá como el radio de dos kilómetros de la vivienda en estudio (el radio será de 800 metros para el numeral 4.9.8): 4.9.8 Acceso o estación de transporte público, ya sea urbano o suburbano en un radio de 800 metros. 4.9.9 Nivel de equipamiento urbano. Los niveles de equipamiento urbano se conformarán como sigue: Nivel 1. Cuando en la zona existan dos elementos o menos del nivel 2. Nivel 2. Cuando la zona cuente con iglesia, mercado o comercios, escuelas y parques y jardines. Nivel 3. Cuando la zona tenga los elementos del nivel 2 más acceso o estación de transporte público. Nivel 4. Cuando en la zona se hallen los elementos del nivel 3 más hospitales y bancos. I I . Características particulares. 2. Descripción general de las construcciones. 2 . 1 . Uso actual. Se deberá describir el inmueble, iniciando con el terreno y, en su caso, con sus diferentes niveles. La descripción deberá seguir un orden adecuado que permita identificar la distribución de las distintas áreas o espacios que conforman el inmueble, indicando como mínimo: 2.1.3 Número de espacios de estacionamiento (Cero en caso de que el inmueble no cuente con uno). 2.1.4 Número de medios baños. 2.1.5 Indicar si cuenta con elevador. TRANSITORIA Única. Estas modificaciones entrarán en vigor el 17 de julio de 2006.
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