Jornada Expropiaciones

Valoración después del TR 2/08 y Reglamento de la Ley del Suelo

El pasado 31 de diciembre de 2011 se publicó en el BOE el Real Decreto Ley 20/2011 de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección

del déficit público.

martes 9 de abril de 13

Entre otras normas el mencionado Real Decreto Ley introduce una nueva redacción al apartado 2 de la Disposición Transitoria Tercera del Texto Refundido de la ley del Suelo

aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008 por el que se prorroga el plazo de ejecución del planeamiento, cuando no exista plazo expreso, a cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007 de Suelo el 1 de Julio de 2007, es decir hasta el 1 de

Julio de 2011. En consecuencia, los criterios de valoración hipotecaria quedan de la siguiente manera.


1.- La ley del suelo 8/07 entró en vigor el 1 de Julio de 2007. La Disposición Transitoria 3ª apartado 2 del Texto Refundido RDL 2/08 de ley de Suelo establece que los suelos

urbanizables delimitados a la entrada en vigor de la ley (1 de Julio de 2007) se continuarán valorando con las reglas de la anterior ley del Suelo 6/98 excepto en el caso

de incumplimiento de plazos de desarrollo por causas imputables al propietario. En defecto de plazos definidos de desarrollo, el TR 2/08 establece un plazo máximo de 3

años.

A efectos de la Disposición Transitoria 3º del TR 2/08 el plazo comienza a computar desde el 1 de Julio de 2007. Por tanto el 1 de Julio de 2010 habrá finalizado el plazo

transitorio para valorar según la anterior ley del Suelo 6/98.


2.- El Real Decreto Ley 20/2011 de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público prorroga el régimen

transitorio establecido en la Disposición Transitoria 3ª del TR 2/08 hasta el 1 de julio de 2012.


3.- Las finalidades de las valoraciones reguladas en el TR 2/08 son: a.- Expropiatorias.

b.- Reparto de beneficios y cargas en defecto de acuerdo. c.- Fijar la responsabilidad patrimonial de la Administración.

d.- Fijar el valor en el caso de enajenación o venta forzosa.

Ninguna de estas finalidades incluye la valoración hipotecaria que se regula por la vigente OM ECO 805/03


4.- Las valoraciones con finalidad hipotecaria se regulan en la OM ECO 805/03. Con fecha 25 de Marzo de 2008 se publicó la Orden EHA 564/08 que modifica la referida OM

ECO 805/03 para adaptarla a la ley 8/07 de Suelo. Dicha modificación establece, a efectos de la aplicación del principio de prudencia, como escenarios de expropiación

forzosa cuando:

a.- Se ha iniciado el procedimiento de expropiación del inmueble. b.- Cuando el plan urbanístico implica la declaración de utilidad pública y la necesidad

de ocupación de los terrenos y se debe desarrollar por expropiación. c.- Se declara, por parte de la Administración Pública, el incumplimiento de deberes

urbanísticos por causas imputables al propietario. d.- Cuando se incoa expediente de declaración de incumplimiento de deberes

urbanísticos imputables al propietario aún cuando no haya resolución.

En estos casos el valor de tasación a efectos ECO será el menor entre los valores resultantes de aplicar las reglas de valoración del TR 2/08 y de la Orden ECO. En todos

los demás casos se valorará, como hasta ahora, según la mencionada Orden.


De todo ello se desprende que:

1.- La aplicación de los criterios de valoración de suelo del TR 2/08 a valoraciones hipotecarias OM ECO 805/03 sólo son de aplicación cuando los terrenos se van a

expropiar, cuando está prevista su gestión urbanística por expropiación forzosa o cuando el propietario ha incumplido los plazos de desarrollo y la administración declara su

intención de expropiar.


2.- La prórroga de la Disposición Transitoria 3ª del TR 2/08 hasta el 1 de Julio de 2012 sólo afecta a los suelos que, a la entrada en vigor del TR (1 de Julio de 2007), estaban

clasificados como urbanizables delimitados que se valoran de acúerdo con la anterior Ley del Suelo 6/98 (considerando el aprovechamiento urbanístico).


2.- La prórroga de la Disposición Transitoria 3ª del TR 2/08 hasta el 1 de Julio de 2012 sólo afecta a los suelos que, a la entrada en vigor del TR (1 de Julio de 2007), estaban

clasificados como urbanizables delimitados que se valoran de acúerdo con la anterior Ley del Suelo 6/98 (considerando el aprovechamiento urbanístico).

3.- Los terrenos en otras situaciones diferentes a las indicadas en el apartado 1 no se ven afectadas por el TR 2/08 de ley del Suelo y continúan valorándose de acuerdo la OM

ECO 805/03.


CONCLUSIONES1.- Para Mercado hipotecario, todos los suelos rústicos, urbanizables no sectorizados y

urbanizables sectorizados se continúan valorando como hasta ahora los rústicos2.- Para Expropiaciones se aplicará en lo dispuesto en el TR 2/08 y Reglamento que

desarrolla la Ley del Sueloa.- El TR 2/08 valora los suelos en situación de rural, en función de su aprovechamiento

real o potencial.b.- La indemnización calculada de acuerdo al TR 2/08 y RDLS en suelos urbanizables

que valoraremos como rurales, no suele ser suficiente para adquirir un terreno equivalente al expropiado


Régimen de valoraciones tras RealDecreto 1492/2011, de 20 de octubre,

Reglamento de Valoraciones dela ley de Suelo


¿Que es un suelo en situación de rural?a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanísticab) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística

prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta quetermine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que

no reúna los requisitos del suelo urbanizado.


¿Que es un suelo en situación de urbanizado?El integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los

núcleos de población, cuando las parcelas:a) Cuenten con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística

b) Puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

e) Esté incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación urbana prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana.


¿Cómo valorar?a) Valoración en suelo rural.

•Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse

referida la valoración.

•Consideraciones:-Incluirá como ingresos, subvenciones a cultivos y aprovechamientos.-Se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

- D.A. 7ª. Tasa de actualización: Rendimiento de la deuda pública del Estadoen mercados secundarios a 3 años.

•El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta unmáximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la

accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica, o laubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico en los

términos que reglamentariamente se establezcan.


•Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse conindependencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición

según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referidala valoración.

•En ningún caso, "... podrán considerarse expectativas derivadas de laasignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística

que no hayan sido aún plenamente realizados”.


Criterios de capitalización de la renta de la explotación.

•En la capitalización de la renta rea l o potencial de la explotación en suelo rural sedeberá considerar en todo caso un escenario ilimitado que contemple la permanencia del

suelo rural.Con carácter general, para la capitalización de la renta de la explotación se

utilizará la siguiente expresión:

Donde:V= Valor de capitalización, en euros.

R1 , R2, . .. Rn = Renta anual de la explotación desde el primer año hasta el final de laduración ilimitada de la vida útil, en euros.

r =Tipo de capitalización.n = Número de años, siendo n-oo.


•Cuando se considere una Renta “R” constante a lo largo del tiempo la expresióndel apartado anterior se transformará en:

Donde:V= Valor de capitalización, en euros.

R = Renta anual de constante de la explotación, en euros.r =Tipo de capitalización.


•Hasta ahora, todo como antes, pero con el RDLS y para la finalidad Expropiatoria se introduce un nuevo escenario derivado de la Ley 8/2007:

Donde r1 = Rentabilidad de la deuda pública a 3 años. (3,44 en 2012)


•Y aún más, se introduce el concepto de la localización:

Factor de corrección por localización (art 17)

1. La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacialconcreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor

de capitalización, según la siguiente fórmula:

Vf =V· FlDonde:

Vf = Valor final del suelo, en euros.V= Valor de capitalización de la renta de la explotación, en euros.

Fl= Factor global de localización.

2. El factor global de localización, que no podrá ser superior a dos, deberáobtenerse del producto de tres factores de corrección:

a) Por accesibilidad a núcleos de población, ul.b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2.

e) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.


En relación con el artículo 23.1 .a) del RDL2/2008, el Factor de localización resulta de lamultiplicación de tres factores

Fl = u1 x u2 x u3

u1. Accesibilidad a núcleos de poblaciónu2. Accesibilidad a centros de actividad económica

u3. Ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisaj ístico- A los efectos del cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los tres

factores de corrección no resulte de aplicación tomará como valor la unidad- u1 siempre es de aplicación, pudiendo o no ser de aplicación los factores u2 (accesibilidad

a nudos o centros de actividad) y u3 (singular valor ambiental o paisajístico)

En principio parece muy fácil alcanzar el coeficiente 2 en las áreas metropolitanas


FACTOR u1

El factor de corrección u1 se calculará aplicando la siguiente expresión.

Donde:P1= El número de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km

de distancia medida a vuelo de pájaro, entendido como la distancia en línea recta medidasobre la proyección en un plano horizontal.

P2= El número de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y amenos de 40 km de distancia medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando

los medios habituales de transporte y en condiciones normales.


FACTOR u2Cuando el suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de

transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones deferrocarril y áreas de intermodalidad, asi como próximo a grandes complejos urbanizados

de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla laexplotación considerada en la valoración, el factor de corrección u2 se calculará de

acuerdo con la siguiente expresión:

Donde:d = La distancia kilométrica desde el inmueble objeto de la valoración utilizando las

vías de transporte existentes y considerando el trayecto más favorable. Esta distancia, enningún caso será superior a 60 km.


FACTOR u3Cuando el suelo rural a valorar esté ubicado en entornos de singular valor

ambiental o paisajístico, resultara de aplicación el factor corrector u3, que se calculará deacuerdo con la siguiente expresión:

Donde:

p = coeficiente de ponderación según la calidad ambiental o paisajística.t = coeficiente de ponderación según el régimen de usos y actividades.

.


A los efectos de la aplicación del factor corrector u3, se considerarán como entornosde singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores

ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objetode protección por la legislación aplicable y en todo caso los espacios incluidos en la Red

Natura 2000.

El coeficiente de ponderación p, deberá determinarse sobre la base de criteriosobjetivos de acuerdo con valores reconocidos de los terrenos objeto de la valoración en

los instrumentos de ordenación urbanística y territorial o, en su caso, en las redes deespacios protegidos. Estará comprendido entre unos valores de 0 a 2 y atenderá a los

valores y cualidades del entorno, siendo mayor cuanto mayor sea su calidad ambiental ypaisajística o sus valores culturales, históricos, arqueológicos y científicos.

El coeficiente de ponderación t, se aplicará únicamente cuando se acredite que,según los instrumentos de ordenación territorial urbanística, en los terrenos se permite

un régimen de usos y actividades diferentes a los agropecuarios o forestales queincrementan el valor. Estará comprendido entre unos valores de 0 a 7, y atenderá a la

influencia del régimen de usos y actividades en el incremento del valor del suelosin consideración alguna de las expectativas urbanísticas, siendo mayor cuanto mayor

sea tal influencia.


VALOR DE TASACION

El valor obtenido por actualización de rentas, aplicando las tasas decapitalización corregidas se multiplica por este factor Fl y se obtiene el valor de tasación.

.


CONCLUSIONES

1.- Método de cálculo muy subjetivo y enrevesado para obtener un coeficiente máximo de 22.- Graves problemas de interpretación entre peritos de parte y perito tercero.

3.- Sin tanto cálculo y empleando el sentido común, se puede afirmar que:Localidades menores de 5.000 hab. tendrán un Fl próximo a 1.

Localidades de alrededor de 20.000 hab. tendrán un Fl próximo a 1,5.Localidades de más de 100.000 hab. tendrán un Fl máximo de 2,00

4.- Los valores obtenidos son más altos que los correspondientes a suelos rurales pero nollegarán nunca a valores reales de suelos urbanizables

.


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