I Congreso Internacional de Valuaciones y Expropiaciones

del Uruguay

“RETOS METODOLOGICOS EN LAS

EXPROPIACIONES PARCIALES"

Ing. Agr. Enrique CORTELLETTIPunta del Este, 11 de Diciembre de 2014.-

LA EXPROPIACION

Es una institución del Derecho Público que

consiste en la transferencia coactiva de

la propiedad privada desde su titular al Estado, mediante indemnización.

PRINCIPIOS COMUNES

La necesidad de una causa de interés publico

La previsión de una indemnización justa

El control jurídico de ambos elementos

VALOR DE MERCADO

Es el precio más probable al que se vendería un bien en un mercado competitivo, en el que se dieran todas las condiciones para una venta normal y justa, cuando el vendedor y comprador actúan con prudencia, tienen buen conocimiento tanto del mercado como del bien, obrasen por interés económico y cuando ninguno de ellos está sometido a presiones o circunstancias especiales.-

Son generalmente parte integrante de la indemnización:

• El valor objetivo del bien.

• Los daños que sean consecuencia directa de la expropiación.

• La depreciación monetaria.

• Los intereses

No son generalmente parte integrante de la indemnización:

• Las circunstancias de carácter personal

• Los valores afectivos• Las ganancias hipotéticas• El mayor valor que confiera al bien

la obra a ejecutarse• El lucro cesante; entendido como lo

que se deja de percibir por el cambio dominial del inmueble

EXPROPIACIONES PARCIALES

Disminuye la superficie y se modifica su configuración geométrica, dando

como resultado una parcela remanente que puede tener una

figura regular o irregular, aprovechable o no.

DAÑO AL REMANENTE

Existe cuando es demostrable y además resulta como consecuencia “directa e inmediata” de la expropiación

CONCEPTOS

Se persigue la indemnidad patrimonial

No se persigue la indemnidad patrimonial

No se considera el mayor valor que la

obra genere

Considera el mayor valor que la obra genere

Beneficios generales

Beneficios particulares

el destino previo a la

expropiaciónEl destino post expropiación

Considerando el mayor valor que genere en el bien afectado la obra a ejecutarse

El beneficio general de la obra que genera la expropiación es para la sociedad en su conjunto.- El beneficio particular sobre el bien afectado parcialmente, debe evaluarse al momento del cálculo indemnizatorio

Beneficios particulares

los que resultan de la relación particular de una propiedad parcialmente expropiada con el proyecto motivo de la expropiación, generalmente resultantes de un cambio en el mayor y mejor uso de la parte remanente no expropiada de la propiedad.

Beneficios generales

los que se generan por la obra realizada para la sociedad en general y no para un bien o persona (física o jurídica) en particular

No Considerando el mayor valor que genere en el bien afectado la obra a ejecutarse

El beneficio (general y particular)de la obra que genera la expropiación es para la sociedad en su conjunto, no debiendo castigarse al afectado parcialmente en el cálculo de la indemnización por el mayor valor que obtiene el remanente

Metodologías

Evaluación del remanente en base a la aptitud y destino previo a la afectación del inmueble en su totalidad

 Evaluación del remanente en base al mayor y mejor uso económico post expropiación

Zona expropiada

Remanente 1

Remanente 2

Remanente de expropiación

Ruta original

Zona expropiada

Remanente de expropiación Fondo post

Expropiación

80 m.

Fondo pre

Expropiación

100 m

Frente pre y post expropiación sobre camino

40 m

Ruta original

Zona expropiada

Zona expropiada

Remanente 1 :

190 ha

Construcciones

Remanente 2:

190 ha

Campo de Veraneada Receptividad 1 EO/ha Receptividad Total: 1800 EO

Campo de invernada

Receptividad 1 EO/haReceptividad Total: 3.000 EO

Consideración de la política expropiatoria en algunos países

Francia:Las garantías expropiatorias reconocen su origen en la Revolución

Francesa. La indemnización contempla el valor patrimonial del bien expropiado y los daños directos que son una consecuencia

inmediata de la expropiación sobre el inmueble

Consideración de la política expropiatoria en algunos países

Estados Unidos: La 5ta Enmienda establece que se requiere una justa compensación.- Debe ser el equivalente a la propiedad que se toma, entendiéndose como tal lo que ha perdido el expropiado y no lo que ha ganado el expropiante.- En la práctica se hace referencia al valor justo de mercado (fair market value)

Consideración de la política expropiatoria en algunos países

Estados Unidos:En el año 2005, el Tribunal Supremo de los Estados Unidos falló a favor de lo adoptado por El Consejo Municipal de New London (Connecticut) aprobando una normativa por la cual determinadas propiedades privadas serían expropiadas con el fin de un área urbana y completar unas instalaciones que una farmacéutica planeaba construir.

Consideración de la política expropiatoria en algunos países

China: el suelo pertenece al Gobierno y a las colectividades locales, que lo pueden requisar para proyectos que consideran de interés público. A cambio, deben indemnizar de forma adecuada a los afectados.-

Aunque no se reconoce la propiedad privada del suelo urbano, los ciudadanos pueden comprar y vender los derechos de uso por un periodo de hasta de 70 años

La propiedad rural mantiene el carácter colectivo y sus poseedores no pueden adquirir títulos privados de propiedad o gravarla con hipotecas

Consideración de la política expropiatoria en algunos países

Gran Bretaña Se requiere que la potestad expropiatoria se manifieste en ley aprobada por el Parlamento.-l (Public General Act of Parliament and compulsory purchase Order).-

Se hace referencia al valor justo de mercado (fair market value)

Consideración de la política expropiatoria en algunos países

México

El artículo 10 de la Ley de Expropiación y el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), señalan que el precio que se fijará como indemnización por un bien expropiado, será equivalente al valor comercial, sin que pueda ser inferior en el caso de bienes inmuebles, al valor fiscal que figure en las oficinas catastrales o recaudadoras

Consideración de la política expropiatoria en algunos países

Alemania

La expropiación solo es lícita por causas de interés general y se efectiviza por ley que establezca el modo y monto de la indemnización.-

La indemnización no puede ser inferior al valor comercial

Consideración de la política expropiatoria en algunos países

Perú

La indemnización justipreciada comprende el valor de tasación comercial debidamente actualizado del bien que se expropia y la compensación que el sujeto activo de la expropiación debe abonar en caso de acreditarse fehacientemente daños y perjuicios para el sujeto pasivo originados inmediata, directa y exclusivamente por la naturaleza forzosa de la transferencia

SíntesisEl perjuicio al remanente no afectado en expropiaciones parciales se entiende como la alteración al valor original que sufre dicho remanente, a causa directa de la expropiación.

Esa alteración del valor original puede resultar en un menor valor patrimonial ó en uno mayor en aquellos casos en que la obra pública genere beneficios personales o particulares

La legislación de cada país define los conceptos a perseguir en la valuación expropiatoria. En algunos casos se contempla el menor y el mayor valor que la obra a ejecutarse produce sobre el remanente no expropiado.- En otros, se considera exclusivamente el menor valor, entendiendo que de registrarse un mayor valor, el mismo debería analizarse en la política impositiva

Cada caso de expropiación parcial que genera remanente es una situación peculiar. Se sugiere como correcto elaborar pautas generales de valuación que no sean rígidas ni de cumplimiento obligatorio. En cada caso deberán analizarse y fundamentar su aplicación o no.

Por su amable

atención…….

Muchas Gracias!!!!!