Juridica_564 Derecho a La Vivienda

7/24/2019 Juridica_564 Derecho a La Vivienda

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Pg. 2El protagonismo y modalidadesde los contratos en la promocindel arrendamiento para vivienda.Claudia Tvara Eizaguirre

Pgs. 6-7El leasinginmobiliario.Apuntesnecesarios para el reglamento delDecreto Legislativo N 1177.Rossana Naeri

Pg. 8El proceso nico de ejecucin dedesalojo.Aspectos de la tutela judicialen el arrendamiento.Roco de la Puente

DERECHO A LA VIVIENDANueva legislacin promotora en debateESPECIAL

Martes 25 de agosto de 2015Segunda etapa Ao 10

Pgs. 3, 4 y 5El arrendamiento de bienesinmuebles.Una perspectiva desde elpunto de vista de los consumidores.Esteban Carbonell OBrien


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2suplemento deanlisis legal Martes 25 de agosto de 2015 ESPECIAL

jurdica Director (e): Flix Alberto Paz Quiroz| Editora: Mara Avalos Cisneros| Jefe de Edicin Grfica:Daniel Chang Llerena|Coordinador: Paul Herrera Guerra| Jefe de diagramacin: Julio Rivadeneyra Usurn| Diagramacin: Vanessa Quiroz RodrguezJurdica es una publicacin de

2008 Todos los derechos reservadosEl Peruano

Las opiniones vertidas son de exclusivaresponsabilidad de los autores.Sugerencias y comentarios:[email protected]

NUEVO RGIMEN DE PROMOCIN

CLAUDIATVARAEIZAGUIRRE

Abogado.Miembro deLazo, De Romaa & GagliuffiAbogados. Experta enderecho corporativo, bancario,financiero y administrativo.

En uso de la delegacin de facultadesotorgadas por el Parlamento Nacio-nal, el Poder Ejecutivo public elDecreto Legislativo N 1177 (DL),que establece el rgimen de promo-

cin del arrendamiento para vivienda. As, seregula un rgimen especial y facultativo parala promocin, facilitacin y seguridad jurdicadel arrendamiento de inmuebles destinados a

vivienda, y la promocin de la inversin en laconstruccin de inmuebles destinados al arren-damiento para vivienda.

Para efectos de esta norma se entiende porvivienda a la edicacin independiente o partede una edicacin multifamiliar, compuesta porambientes para el uso de una o varias personas,capaz de satisfacer sus necesidades de estar, dor-mir, comer, cocinar e higiene. Incluye estacio-namientos y depsitos asignados al inmueble.

Entre otras disposiciones, el DL regula los si-guientes contratos: el contrato de arrendamientode inmueble destinado a vivienda; y, como con-tratos especiales: el contrato de arrendamientode inmueble con opcin de compra y el contratode arrendamiento nanciero.

El primero se celebra necesariamente con elformulario nico de arrendamiento de inmuebledestinado a vivienda (FUA). El arrendador se obli-ga a ceder temporalmente al arrendatario el usode un inmueble de su propiedad para destinarlonica y exclusivamente a vivienda a cambio decierta renta y por un perodo determinado (enausencia de plazo expreso se presume un ao).Necesariamente debe inscribirse en el Registro

de Arrendamiento para Vivienda (RAV).En el segundo contrato indicado (contrato dearrendamiento de inmueble con opcin de com-pra), el arrendador se obliga a ceder temporal-

La tributacinExoneracindel Impuesto Ge-

neral a las Ventas(IGV): para laspersonas jurdicasque se dediquena las actividadesde construccin,de arrendamien-to nanciero oinmobiliario, porlos servicios dearrendamientode inmueblesdestinadosexclusivamente aviviendas celebra-dos con personasnaturales. Estaexoneracin tiene

un plazo de tresaos contados a

partir de la entra-da en vigencia delDL, Sunat jarlas disposicionesreglamentarias aesta exoneracin.Los inmueblesdestinados aviviendas quesean objeto delos contratos dearrendamientonanciero bajolos alcances delDL no sern con-siderados comoactivos jos delarrendador.

El alquiler

para la viviendamente al arrendatario el uso de un inmueble de supropiedad para destinarlo nica y exclusivamentea vivienda, por el pago de la renta convenida yde los conceptos complementarios, por un plazodeterminado, al nal del cual el arrendatariotiene el derecho de ejercer la opcin de compradel inmueble. Se celebra necesariamente con el

Formulario nico de Arrendamiento con Opcinde Compra de Inmueble Destinado a Vivienda(FUAO). Este y su prrroga deben inscribirse en elRAV y el Registro de Predios a cargo de la Sunarp.

Dicha inscripcin caduca un mes despusdel vencimiento del contrato. La vigencia deesta inscripcin impide la inscripcin de actosde disposicin del inmueble o que afecten elderecho de opcin de compra del arrendatario,el que tiene prelacin respecto de cualquier cargao gravamen registrado con posterioridad a lacelebracin del contrato. Los pagos de la rentaconvenida no constituyen pagos a cuenta para

la adquisicin del inmueble. No ejercer la opcinde compra no genera el derecho de devolucinde la renta pagada por el arrendatario.

La opcin de compraPara ejercer la opcin de compra, el arrendatariodebe haber cumplido previamente con el pagopuntual de las rentas mensuales, conceptos com-plementarios e intereses (segn corresponda), ascomo pagar el precio de compra pactado en lacuenta de abono y comunicrselo notarialmenteal arrendador para que rme la minuta de com-praventa respectiva. Si el arrendatario ejercierael derecho de opcin de compra antes de la fechapactada, al precio de compra se acumularnlas rentas mensuales por vencer. Este podr sernanciado con entidades del sistema nanciero.

En caso el ejercicio de la opcin de compraconstituya compra de vivienda nica y est dentrodel rango y cumplimiento de los parmetrospara el nanciamiento por medio del CrditoMivivienda o del Programa Techo Propio, elarrendatario, al ejercer la opcin de compra,tiene derecho a acceder al Bono del Buen Pagador(BBP) o al Bono Familiar Habitacional (BFH). Se

puede solicitar el bloqueo registral de la partidaelectrnica del inmueble hasta que se inscribala transferencia de la propiedad, para lo cual serequiere extender la respectiva escritura pblica.

En caso no se ejerza la opcin de compra, elarrendatario debe devolver el inmueble al arren-dador, salvo que medie prrroga al contrato (conderecho de opcin de compra o sin l).

El siguiente contrato especial se refiere al

arrendamiento financiero (leasing). Aqu, elarrendador nanciero (quien adquiere la propie-dad del inmueble) nancia el acceso del arren-datario al uso de un inmueble para destinarlo a

vivienda, mediante el pago de cuotas peridicasy con opcin a favor del arrendatario de comprardicho bien por un valor pactado. El arrendadornanciero es una empresa del sistema nancieroautorizada por la Superintendencia de Banca y

Segurios y de las AFP.Se celebrar asimismo necesariamente conel Formulario nico de Arrendamiento Finan-ciero (leasing)de inmueble destinado a vivien-da (FUAL). Adems, se anota en el RAV y enel Registro de Predios a cargo de la Sunarp. Elarrendamiento nanciero puede ser nanciadocon el FMV, que incluya el BBP. En caso el arren-dador nanciero solicite al arrendatario el pagode una prima por leasingal inicio del contrato,este puede nanciarlo con cargo al BBP o al BFH,previo cumplimiento de los requisitos para lacalicacin como beneciario y al procedimientopara su asignacin.Para ejercer la opcin de compra, el arrenda-tario debe haber cumplido previamente conel pago de las cuotas peridicas, conceptoscomplementarios, intereses, gastos y comisio-nes de corresponder, segn se indique en elFUAL; y pagar el precio de compra pactado enla cuenta indicada por el arrendador nancie-ro, comunicando a este dicho abono.

Si el arrendatario ejerciera el derecho de op-cin de compra antes de la fecha pactada, al preciode compra se acumularn las rentas mensuales

por vencer, salvo pacto distinto entre las partes.Para que la transferencia de propiedad se inscribaen el Registro de Predios de la Sunarp se debeentender la escritura pblica respectiva.


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3suplemento deanlisis legalMartes 25 de agosto de 2015ESPECIAL

ESTEBANCARBONELLOBRIEN

Doctor en Derecho.Presidente de laAsociacin deProteccin al Usuario-APU.

El pasado18 de julio fue publicadoen el Diario Oficial El Peruano elDecreto Legislativo N 1177, el cualestablece el rgimen de promocindel arrendamiento para vivienda (en

adelante, DL) o llamada coloquialmente leasinginmobiliario (1). El Poder Ejecutivo tiene 90 daspara reglamentar dicha norma, cuya nalidad

es la promocin y el incentivo de generar quems personas puedan acceder a una viviendamediante un sistema que integra el contrato dearrendamiento de bienes y el contrato de compra-venta, el cual estar enmarcado bajo las variablesque propone la ley. Pueden existir tres tipos decontratos: el primero es el formulario nico dearrendamiento-FUA; el segundo es el formularionico de arrendamiento con opcin de comprade un inmueble destinado a viviendaFUAO; yel tercero es el formulario nico de arrendamien-to nanciero (leasing) de inmueble destinado avivienda-FUAL. Se llamarn contratos, puestoque segn el DL estos formularios conllevan a sucelebracin, suscripcin y vlida manifestacinde voluntad de las partes.

Sin embargo, cabe distintas interrogantes.Una de ellas salta a la vista y es que era necesarioregular este tipo de contratos sui gneris en unanorma especca e instruir a la poblacin respectoa la nalidad del leasingy cmo se vincula con laadquisicin de una vivienda y en la disposicin delas personas interesadas en adquirir una viviendamediante esta modalidad. En las siguientes lneasse comentar acerca de la ley y la vinculacin con

las interrogantes que se formularon.FormulariosEn primer lugar, para un mejor desarrollo, tra-taremos de comprender la diferencia entre estostres formularioscontratos. Primero, el formu-lario nico de arrendamiento o, como la mismanorma lo llama, el contrato de arrendamientode inmueble destinado a vivienda. Segn el DL,en el artculo 9 seala que esta modalidad es un

Arrendamiento debienes inmuebles

APUNTES DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL CONSUMIDOR

EL LEASING EN LAECONOMA DEL PERA NIVEL MACROHA COLABORADOEN ABANDONAREL MODELOTRADICIONALPRIMARIOEXPORTADOR.

contrato en el cual el arrendador se obliga aceder temporalmente al arrendatario el uso deun inmueble de su propiedad, para destinarlonica y exclusivamente a vivienda, por cierta rentaconvenida y por un plazo convenido.

Al interpretar este artculo se puede deducirque sigue la misma lnea que el Cdigo Civil, peroen este caso especco se ha establecido que paraque este origine deber una persona ser denomi-nada arrendador, propietario del bien inmuebleque esta ceda su posesin y disfrute a un tercerollamado arrendatario con la diferencia que eneste caso en particular su uso ser exclusivamentepara vivienda; ello no est fuera de la prcticaactual de celebracin de contratos, puesto que enla actualidad muchos de los contratos se celebrande esa manera.

Segundo, formulario nico de arrendamientocon opcin a compra de un inmueble destinadoa vivienda-FUAO, o tambin llamado por el DLcontrato de arrendamiento de inmueble destinadoa vivienda con opcin a compra; en este contrato

segn el artculo 10 se expresa lo siguiente: Laspartes acuerdan que el arrendador se obliga aceder temporalmente al arrendatario el uso de uninmueble de propiedad para destinarlo a viviendapor el pago de la renta convenida y de los concep-tos complementarios, segn lo ha indicado en elnumeral 7.1 del artculo 7 del presente DecretoLegislativo por un plazo determinado, al naldel cual el arrendatario tiene derecho de ejercerla opcin de compra del inmueble, de acuerdoal procedimiento establecido en el artculo 11del presente DL.

Se inere que es un contrato que contiene dosobjetos, el primero de ellos es el arrendamiento yel segundo es la opcin que se le otorga al arrenda-tario de comprar el bien inmueble; a diferencia delleasing, la renta que se fue pagando no constituyeadelantos del pago del bien inmueble; por esarazn, es un contrato sui gneris.

El tercer y ltimo formulario que se regula en lanorma es el Formulario nico de arrendamiento-nanciero (leasing) del inmueble destinado a vi-vienda o tambin nombrado segn la normativa

contrato de arrendamientonanciero (leasing)de inmueble destinado a vivienda, que segn lanorma es un contrato por el cual el arrendadornanciero nancia el acceso de arrendatario aluso de inmueble para destinarlo a vivienda, me-diante el pago de cuotas peridicas y con opcin afavor del arrendatario de comprar dicho bien porel valor pactado. Las cuotas peridicas puedenincluir los conceptos complementarios indicadosen el numeral 7.1 del artculo 7 del presente DL.


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4-5suplemento deanlisis legal Martes 25 de agosto de 2015

EL LEASINGTIENE UNA SANAINTENCIN ENNUESTRO SISTEMAECONMICO Y ESTEDEBIERA SEGUIR DE

ESTA MANERA, NOSOLO PORQUE ESBENEFICIOSO PARALA RENTABILIDAD DEALGUNOS, SINO POREL ELEVADO NIVELDE VENTAJAS POR SUUSO CORRECTO.

El registroCabe, nalmente,una apreciacinadicional. En elDL se proponeque va a formarseun registro dearrendamiento devivienda que ser

dirigido por elFondo Mivivien-da; ergo, el Estadoactuar como unadministrador,en este casopuntual, comoinformador.

De lo expresado en la norma se puede co-mentar que es un contrato con mucha similituda la gura del leasing, ya que ostenta las mismascaractersticas, el cual debe ser otorgado por unintermediario nanciero autorizado por la SBS.Los contratantes deben cumplir con la exigen-cia de tener una prima (vivienda) y plizas deriesgo (para otros bienes); estos instrumentosde seguros son similares, ya que ambos tratande atenuar riesgos crediticios, las diferencias quese pueden encontrar con leasingtpico es que elarrendamiento nanciero (inmueble) es para usode viviendas con la preexistencia de un contratodeterminado, el cual ha sido establecido por lanorma.

Impacto en la economaEn segundo lugar, el leasingen la economa delPer a nivel macro ha colaborado en abandonarel modelo tradicional primarioexportador. Hoyen da, se tiene un modelo mucho ms sosticadode manufactura, ello se debe a que a nales de la

dcada de 1960 y comienzos de los 70 el Per sufreun cambio radical en el tema de propiedad y conello se generan las micro, pequeas y medianasempresas (pymes); a su vez, nuevas empresasnecesitan de recursos e instrumentos necesariospara desenvolverse en el mercado. Asimismo, acomienzos de los 80 es promulgado el DecretoLegislativo N 299 que establece cmo se debesistematizar el arrendamiento nanciero; de estemodo, el leasingse convierte en un instrumentoefectivo para el nanciamiento de estos novelesactores de la economa nacional.

En doctrina, el leasingo arrendamiento -

nanciero es una operacin de nanciamientoa medio y largo plazo, mediante la cual quiennecesita un bien contrata con un intermediarionanciero, para que este adquiera del fabricante,con el n de cederle posteriormente su uso porun tiempo determinado el pago de un canonperidico, transcurrido el cual dispondr de underecho de opcin, que permitir quedarse con elbien (pagando el valor residual del mismo) o no(generalmente se concentrara una operacin deleasing)(Ferruz Agudo, 2013). Entonces se inereque elleasinges una operacin de nanciamiento(2) que sirve para proveer de recursos (en especial,atencin de bienes) a las personas, con la consignade pagar por el uso del bien y su explotacin parabenecio propio.

En el caso del Per, la denicin legal del lea-singse encuentra en el Decreto Legislativo N 299,artculo 1, que seala lo siguiente: Comprende elcontrato mercantil, que tiene por objeto la locacinde bienes muebles o inmuebles por una empresalocadora para el uso por la arrendataria, mediantepago de cuotas peridicas y con opcin a favorde la arrendataria de comprar dichos bienes porun valor pactado. Entonces se puede concluir

que el tratamiento que se le da al leasinges de uncontrato tpico, de acuerdo con los requerimientosespeccos, puesto que despus de nalizado elcontrato de arrendamiento el arrendatario tienela opcin de compra, que es una posibilidad facul-tativa, pero no debe entenderse que todo lo queha pagado por el uso del bien ser destinado paracancelar el valor total del bien; por el contrario,solo son pagos o abonos por el uso del bien.

En tal sentido, debe atenderse que el leasing

tiene como n nanciar a las micro, pequeas

y medianas empresas, en la forma de adquirirbienes, los cuales serviran para que este impulsela produccin con tecnologa y la implementacinde ciertas operaciones. A nuestro juicio, ello antela necesidad que se quiso cubrir y por la cual seintrodujo esta gura paralegal al ordenamientolocal. Hasta este punto, se puede decir que loslegisladores quisieron mejores oportunidadespara los empresarios y un mayor dinamismode la inversin.

Reserva de propiedadPor otro lado, con distinto tratamiento se encuen-tra la reserva de propiedad en arrendamiento-venta, esta gura o forma de contrato se halla enel Cdigo Civil (en adelante C.C.), en el artculo1585 seala claramente: Las disposiciones delos artculos 1583 (3) y 1584 (4) son aplicablesa los contratos de arrendamiento en los que seconvenga que, al nal de los mismos, la propiedaddel bien sea adquirida por el arrendatario porefecto del pago de la merced conductiva pactada.Este tipo de contrato, como se aprecia, no le da laopcin de comprar o no el bien, simplemente esalgo ya convenido y de el cumplimiento, siempre

y cuando las partes lo hayan expresado.El ordenamiento jurdico, asimismo, ha pro-porcionado herramientas jurdicas a la poblacin ociudadano de a pie para solucionar los problemasque se puedan suscitar en la ejecucin del contratoy estas son las adendas, la resolucin por mutuoacuerdo o el arbitraje de consumo, entre otrasguras; ello cuando no se pacte la adquisicin delbien, o porque por temas de economa interna ohechos exgenos no se pueda comprar el bien.


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ESPECIAL

RecomendacionesEn conclu-sin, el leasingtiene una sanaintencin ennuestro sistemaeconmico y estedebiera seguir deesta manera, nosolo porque esbenecioso parala rentabilidadde algunos, sinopor el elevadonivel de bene-cios por su usocorrecto. Unarecomendacinpara su futurareglamentacin,

sugerimos quelas empresasnancierasdeben tener untope o lmitepara concretar el

leasingcon sususuarios, el cualdebe ser distintoal tope que hoyen da se tienepara el arrenda-miento nancie-ro utilizado porlas empresas.Otra apreciacinnal: si elEstado quierereactivar la eco-noma, y en espe-cial el mercadoinmobiliario,tambin deberaordenar el siste-ma de registros

de propiedad,pues hay muchassuperposiciones,que afectan elmercado depropiedades.

EL ORDENAMIENTOJURDICO HAPROPORCIONADOHERRAMIENTASJURDICAS A LAPOBLACIN OCIUDADANO DE A PIE

PARA SOLUCIONARLOS PROBLEMAS QUESE PUEDAN SUSCITAREN LA EJECUCIN DELCONTRATO Y ESTASSON LAS ADENDAS.

[1]Ha de advertirse que el leasinginmobiliario no es elnico, lo que sucede es que el ciudadano de a pie le hapuesto ese nombre por ser un contrato sui gneris. [2]Se denomina operacin nanciera a todo intercambiono simultneo de capitales nancieros pactado entre dosagentes, siempre que se verique la equivalencia, conbase en una ley nanciera, entre los capitales entregadospor uno y otro.(Annimo, SF) [3] Artculo 1583. En lacompraventa puede pactarse que el vendedor se reservala propiedad del bien hasta que se haya pagado todo elprecio o una parte determinada de l aunque el bien haya

sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de suprdida o deterioro desde el momento de la entrega. [4]Artculo 1584. La reserva de la propiedad es oponible alos acreedores del comprador solo si consta por escrito quetenga fecha cierta anterior al embargo. Si se t rata de bienesinscritos, la reserva de la propiedad es oponible a terceros,siempre que el pacto haya sido previamente registrado.[5] MERINO, Fernando (2015) Las operaciones activas(Sesin N 12) UPC pg. 17. [6] MERINO, Fernando(2015) Las operaciones activas (Sesin N 12) UPC pg. 18.[7] MERINO, Fernando (2015) Las operaciones activas(Sesin N 12) UPC pg. 19.

Siendo ello as, cabe una interrogante acercadel DL: Cul es la necesidad que se quiere cubrircon esta norma? Alguno puede responder que

cubrir la necesidad de aquellas personas que nocuentan con viviendas y que tienen derecho atener una vida digna y, por ende, la propiedadsera parte de ese mundo ideal, pero ello no debecegar a los legisladores de manera tal que con elinters de cumplir esa nalidad el ordenamientojurdico colapse de sobrerregulacin y, con ello,tenga una regulacin innecesaria o poco prctica.Se indica ello en razn de que la propuesta y lanormativa que ha entrado en vigencia ya habasido regulada y con las especicaciones necesa-rias, de manera que las partes tengan un mbitoextenso de negociaciones y un amplio mbito de

libertades que generar un dinamismo en pactarlo que se quera, segn la voluntad de las partes.Sin embargo, para arrendar un bien inmueblecon opcin de compra o arrendar solamente selimitar a lo que seala el DL, lo cual a la largapuede generar ciertos perjuicios para los propioscontratantes, como por ejemplo de no poder sub-arrendar parte del bien.

Tipos de leasingHa de recordarse, asimismo, que la regulacindel arrendamiento nanciero tiene un objeto porel cual se instaur (dar oportunidad de adquirirbienes para generar rentabilidad), y con el decretolegislativo se quita parte de dicha razn y el objetodel deber ser del leasingen el Per. Ahora bien,alejndose de esta crtica, segn una encuestapublicada por un diario de circulacin nacional, sedice que solo 43% de los encuestados utilizara elnuevo sistema de leasinginmobiliario o el alquiler-venta para adquirir una vivienda, mientras quesimplemente no est interesado. Esta encuestamuestra dos temas relevantes: que s hay un interspor parte de la poblacin de adquirir un bieninmueble para vivienda, sin embargo, no hay

intencin verdadera y que solamente se ve a estesistema como una opcin; y el otro tema es que laspersonas no estn interesadas tan animadamente.

Antes de la entrada en vigencia del DL, el sis-tema nanciero contaba o haba formulado trestipos de leasing: el primero, leasingnanciero,locador, a peticin de un cliente, adquiere de unproveedor determinados bienes para drselos enarrendamiento mediante el pago de una remune-racin, en donde el punto de referencia inicial es

el perodo de amortizacin de los bienes, con laopcin del cliente de prorrogar el contrato (5). Elsegundo, leasingoperativo, orientado para bienescuyo mercado es ampliamente demandado (bie-

nes susceptibles de ser alquilados nuevamente)(6); y por ltimo, lease back, el cliente vende unbien de su propiedad a la empresa de arrenda-miento nanciero para que esta a continuacinse lo arriende (7).

Es evidente que se tendr que desarrollar unaperspectiva nueva de acuerdo con el sistema eco-nmico y nanciero que tiene el pas. Puesto quehay un tema que no se ha previsto, el cual es elsupuesto que haya una masiva concurrencia acontratar de parte de la poblacin, qu tan dis-puestos estaran los intermediarios nancieros deproporcionar recursos si han previsto que muchosno pagaran, lo cual elevara el valor del crdito.


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PAUTAS PARA EL REGLAMENTO

El nuevoleasinginmobiliario

ROSSANANATTERI

Abogada PUCP.Socia delEstudio Olaechea. Miembro delColegio de Abogados de Lima.Centra su prctica en derechocorporativo, inmobiliario, civil,aviacin y regulatorio.

No cabe duda de que la publica-cin de la nueva ley de leasing

inmobiliario es una iniciativapositiva, ya que t iene comopropsito permitir el acceso a

un crdito hipotecario a las personas que notienen la posibilidad de hacerlo debido a ladicultades que podra implicar la cancelacinde una cuota inicial o que a pesar de tenercapacidad de pago no pueden sustentar unrcord crediticio que les permita acceder adicho mecanismo de nanciamiento. Sin em-bargo, existen an muchos temas que precisary/o aclarar para determinar su correcta apli-cacin y as poder determinar si estamos anteuna opcin ideal para comprar la propiedadde nuestros sueos.

A modo de sntesis general, esta norma, apro-bada por el Decreto Legislativo N 1177, nos traenovedades, como la creacin del Formulario ni-co de Arrendamiento de inmueble destinado avivienda (FUA); el Formulario nico de Arren-damiento con Opcin de Compra de inmuebledestinado a vivienda (FUAO); y, el Formularionico de Arrendamiento-Financiero de inmuebledestinado a vivienda (FUAL), los cuales puedenser ejecutados judicialmente en la medida en que

hayan sido rmados ante notario. De igual modo,los actos contenidos en los referidos formulariosson posibles de ser inscritos ante el Registro Ad-ministrativo de Arrendamiento para Vivienda(RAV) creado tambin por esta norma ascomo ante el Registro de Predios (RdP).

RegistroEs importante atender que el RAV adminis-trado por el Fondo Mivivienda no sustituir

el RdP. Se trata de un registro complementarioen el que se inscribirn electrnicamente losformularios legalizados por el notario compe-tente al lugar de ubicacin del inmueble y lasresoluciones judiciales que ordenen el desalojoy cuya informacin ser considerada pblica.

Este registro permitir vericar la buena con-ducta contractual, la puntualidad y morosidad


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7suplemento deanlisis legalMartes 25 de agosto de 2015ESPECIAL

UN ASPECTO QUECONTRIBUYE CON LAFORMALIZACIN DELARRENDAMIENTO ESLA EXIGENCIA QUELOS PAGOS DE LASRENTAS, E INCLUSIVE

LOS PAGOS PORCONCEPTOSCOMPLEMENTARIOSAL ARRENDAMIENTO,SE DEBAN REALIZARMEDIANTE ELDEPSITO ENCUENTAS BANCARIASDE ENTIDADES

FINANCIERAS.

Tutela judicialen elarrendamientoPor ltimo, una

novedad posi-tiva, pero quehabr que ver sila carga proce-sal del PoderJudicial permiteel cumplimientode sus plazos, esla creacin delproceso nico deejecucin de des-alojo. Medianteeste proceso,adems del des-alojo se puedesolicitar el pagode la renta uotros conceptos,de ser el caso.Es importantenotar que elcumplimiento dela causa que ori-gin la termina-cin del contrato

y el inicio delproceso (por

ejemplo, cuotas

impagas por dosmeses consecu-tivos) no dejasin efecto esteproceso. Lo quesignica que asel arrendatariosubsane su falta,ello no impedirque pueda serdesalojado deigual forma. Laintencin de estanueva guraprocesal es exi-bilizar y agilizarel desalojo, loque garantizarmejor la posicindel arrendadory pondr en unasituacin msvulnerable alarrendatario,quien deber

estar conscientede esto.

en los pagos de los arrendatarios.Esto, sin duda, beneciar a laspersonas independientes y/o aquienes no podan sustentar in-gresos sucientes para acceder aun crdito hipotecario. Con esteregistro, dichas personas podrndemostrar un comportamientonanciero que les permitir ac-ceder a un nanciamiento.

Sin embargo, este nuevoregistro generar costos admi-nistrativos adicionales, pues setendr que realizar un doble ocasi triple registro (RAV, RdP yRegistro de Deudores JudicialesMorosos, de ser el caso), lo quegenerar costos administrativosadicionales. El RdP ser facul-tativo pero siempre recomen-dable en los arrendamientossimples y obligatorios para las

modalidades de alquiler-venta yarrendamiento nanciero.Otro aspecto muy positivo

que contribuye con la formali-zacin del arrendamiento es laexigencia que los pagos de las rentas, e inclusivelos pagos por conceptos complementarios alarrendamiento, se deban realizar medianteel depsito en cuentas bancarias de entidadesnancieras. Ello contribuir a un mejor controlde la procedencia de los fondos, facilitando lalabor de la Sunat para nes de recaudacin y,evidentemente, un mayor acceso al nancia-

miento de crditos hipotecarios.

ModalidadesAhora bien, la norma distingue tres modalidadesde arrendamiento:

I. Contrato de arrendamiento destinadoa vivienda:esta modalidad est referida alcontrato de arrendamiento comn, que puedeser suscrito entre cualquier persona (natural y/ojurdica). La novedad es que bajo esta modali-dad, de no especicarse el plazo de duracin, sepresume que es de un ao desde la legalizacinnotarial del FUA. Este FUA debe ser inscrito enel RAV obligatoriamente y su inscripcin en elRdP ser opcional.

II. Contrato de arrendamiento con op-cin de compra de inmueble destinado a vi-vienda:bajo esta modalidad, el arrendador cedeen uso temporal el inmueble al arrendatario,que al vencimiento del plazo del arrendamientotiene la posibilidad de ejercer una opcin decompra conforme al precio previamente pactado.Como contraprestacin al uso del inmueble, el

arrendatario deber pagar una renta mensualque podr incluir conceptos complementarios,tales como cuotas de mantenimiento, agua,entre otros. En este caso, el FUAO debe ser obli-gatoriamente inscrito tanto en el RAV como enel RdP, registro que caducar al mes de vencidoel contrato, salvo prrroga inscrita. Durante lavigencia del registro se impedirn posterioresinscripciones de actos de disposicin o actos queafecten el derecho de opcin que tiene el arren-

cho a la devolucin del dinero. As,luego de transcurrido el plazo delarrendamiento, el arrendatario ejer-cer la opcin de compra, y es ahdonde pasar al sistema tradicionaldel crdito hipotecario, por mediodel cual el banco requerir el abonode un porcentaje por concepto decuota inicial o prima (porcentajean no denido y que podr variarentre 5% y 20%). En caso de nan-ciamientos mediante un crditoMivivienda o del Programa TechoPropio, esta cuota inicial podr sercubierta totalmente o parcialmentepor el Bono del Buen Pagador (BBP)o el Bono Familiar Habitacional(BFH), previo cumplimiento de losrequisitos correspondientes.

No obstante lo anterior, consi-deramos que esta modalidad, enlugar de prorratear la cuota inicial

en las rentas mensuales, como ini-cialmente se pens, nicamenteest postergando el desembolsode la cuota inicial por el plazo deduracin del arrendamiento, lo

cual deber precisarse con mayor detalle enel reglamento, pues, si la intencin es otorgarfacilidades para acceder a una propiedad comoest diseada esta modalidad, seguiremos enel escenario donde los arrendatarios que hoyno cuentan con una cuota inicial por ser undesembolso fuerte no la tendrn en dos aoso lo que dure el plazo del arrendamiento. Esto

depender del porcentaje que exijan los bancoscomo cuota inicial o prima para el desembolsodel nanciamiento.

Un tema adicional es que, en el caso de quela opcin se ejerza antes de la fecha pactada, elarrendatario estar obligado a pagar las cuotasde arrendamiento que faltan por vencer, lo queno resulta muy coherente en el entendido de queestas cuotas son del arrendamiento es decir,por el mero uso del inmueble y no pertenecenal pago de la cuota inicial.

III. Contrato de arrendamiento-nan-

ciero de inmueble destinado a vivienda: enesta gura es el banco, quien, como propietariodel inmueble, nancia el acceso del arrendatarioal uso de una vivienda por un plazo determina-do, a cuyo vencimiento el arrendatario tiene laposibilidad de ejercer una opcin de compra porun valor pactado. El FUAL debe ser obligatoria-mente inscrito tanto en el RAV como en el RdP.

Se ha jado que en caso el banco soliciteel pago de una prima por leasingal inicio delcontrato, esta podr ser nanciada con el BBPo BFH en caso de Crditos Mivivienda o Techo

Propio, respectivamente. Se tendr que deter-minar a cunto ascender la prima para armarsi estos bonos podrn cubrir dichos porcentajestotal o parcialmente. Sobre esta modalidad,surgen varias dudas que despejar. Qu pasa-r con el pago del impuesto de alcabala? Losbancos se convierten en propietarios y en casola compra del inmueble no provenga de unaprimera venta de constructor se aplicar elimpuesto alcabala (Pago N1). Luego en caso

se ejerza la opcin el inmueble ser transferi-do al arrendatario, previo pago del impuestoalcabala (Pago N 2). Muy probablemente, elimpuesto pagado por el banco (Pago N 1) sertrasladado al arrendatario dentro de las cuotasmensuales. En lnea con ello, cmo estarcompuesta la cuota mensual? Suponemos que(i) valor por el uso del inmueble; (ii) gastoscomplementarios (ejemplo: cuotas de mante-

nimiento, agua, seguros, etctera), (iii) pagode impuestos, (iv) gastos administrativos porgestin inmobiliaria, (v) otros. Es posible quetodos estos conceptos impliquen que la rentamensual en esta modalidad sea considerable.

ConsideracionesDebemos suponer que esta modalidad traerla reduccin a mediano plazo de las tasas deinters? Por ser un esquema que otorga a las en-tidades nancieras mayor seguridad y garantafrente al incumplimiento del pago de las cuotas,pensaramos que s. Sin embargo, es importantevericar cmo disearn los bancos este nuevoproducto, pues no podemos olvidar que el ne-gocio de los bancos es el nanciamiento y no elinmobiliario. Es posible que el banco se hagade una amplia cartera de propiedades, muchomayor de que la que manejan hoy, no solo por elposible incumplimiento de las obligaciones delarrendatario, sino porque, adems, el arrenda-tario tiene la facultad de no ejercer la compra. Eneste sentido, cmo se regular la participacinde los bancos en las juntas de propietarios delos condominios o edicios multifamiliares?

Ntese que el banco, al ser propietario, tambines responsable solidario de las obligaciones queasuma o deje de asumir la junta de propietarios(ejemplo: laborales, municipales, etctera). In-dudablemente, estas interrogantes, as como laadecuacin de las normas tributarias aplicablesal arrendamiento nanciero, debern ser pre-cisadas en el reglamento. Solo as estaremos encapacidad de determinar si estamos frente a unaalternativa ideal acorde con nuestros intereses.

datario, a quien se le otorga prelacin respectode cualquier acto inscribible.

Un aspecto importante por considerar es queen esta modalidad los pagos de la renta no sonpagos a cuenta para la adquisicin del inmueble,por lo que si no se ejerce la opcin, no hay dere-


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ROCODE LA PUENTELEN

Abogada.Miembro del EstudioBenites, Forno & Ugaz Abogados.rbitro del Centro de Arbitraje dela Cmara de Comerdio de Lima.

Por dcadas, la deciente regulacindel proceso de desalojo y la falta devoluntad de nuestros legisladores,ha creado incentivos perversos paraque ciudadanos de todo nivel socio

econmico ocupen ilegalmente inmuebles arren-dados para cualquier n (vivienda, comercio,industria, etc).

Frente a ello, recientemente se ha publicado elDecreto Legislativo N 1177, Decreto Legislativoque establece el Rgimen para promocin delarrendamiento para vivienda (en adelante, DL),que pretende mejorar la regulacin del procesode desalojo, en los casos de arrendamientos ce-lebrados con nes de vivienda, y que hayan sidosuscritos de acuerdo a lo dispuesto por el DL. Acontinuacin compartir las nuevas reglas delahora denominado Proceso nico de ejecucinde desalojo (Pued).

Trmite procesalEl arrendador afectado deber sustentar su de-manda de desalojo en alguna de las siguientescausales: (i) vencimiento del plazo, (ii) resolucinpor mutuo acuerdo, (iii) resolucin por incum-plimiento en el pago de dos meses consecutivosde renta o ms, (iv) resolucin por incumpli-miento en el pago de otras obligaciones econ-micas detalladas en el contrato como serviciosde agua, mantenimiento, etctera, por seis mesesconsecutivos o ms, y (v) resolucin por darle alinmueble un uso distinto al de vivienda. En estosltimos tres casos, la resolucin opera de pleno

derecho (artculo 1430 del Cdigo Civil) y debeser comunicada notarialmente.A diferencia de lo establecido en el proceso

de desalojo regulado por el Cdigo Procesal Civil(aplicable a todos los supuestos en los que no seaplique el Pued), a cualquiera de estas causales sele podr acumular el pedido de pago de renta ode otras obligaciones establecidas en el contrato.

El Pued se tramitar ante el juez de paz letradoo ante el juez que haga sus veces, del lugar donde

osto e 2015 ESPECIAL

TUTELA JUDICIAL AL ARRENDAMIENTO

Nuevo proceso

de desalojose ubique el inmueble arrendado. La segundainstancia ser el juez especializado en lo civil quecorresponda, quien resolver de manera deniti-va. En este proceso no cabe el recurso de casacin.

Una vez noticada la demanda, se contar conun plazo de cinco das hbiles para contestarla,

deducir las excepciones y defensas previas.Se ha impuesto una restriccin en el ofreci-miento de medios de prueba: no caben los me-dios probatorios que requieran actuacin. Enconcordancia con ello, a diferencia del proceso dedesalojo regulado por el Cdigo Procesal Civil, eneste proceso no se llevar a cabo audiencia alguna.El juzgador tendr tres das hbiles, desde vencidoel plazo para contestar, para sentenciar. A n degarantizar el cumplimiento de los plazos por partede los jueces, se ha regulado de manera expre-sa su responsabilidad administrativa, la cual secongurar incluso si se pretenden justicar con la

excesiva carga procesal (problema real de nuestroPoder Judicial debido a la falta de recursos).De ampararse la demanda, el juez ordenar

en la sentencia el cumplimiento de la obligacindemandada y dispondr el descerraje del in-mueble. Este es un cambio clave en este nuevoproceso, pues ya no se tendr que esperar a que lasentencia adquiera la calidad de cosa juzgada paraejecutarla. En ese mismo sentido, la apelacin dela sentencia ser concedida sin efecto suspensivo.

Sin duda, este cambio garantiza un procesoms rpido y efectivo. Tan es as que, se obliga aljuzgador a ociar a la Polica Nacional del Per

para que, tres das hbiles desde la noticacinde la sentencia, preste asistencia en el desalojo,bajo responsabilidad de remitir al MinisterioPblico copias certicadas de los actuados quecorrespondan a n de que se formalice denunciapor desobediencia a la autoridad.

Situaciones especialesConsidero que es difcil que con causales dedesalojo tan claras y fciles de probar o de desvir-tuar salvo la causal de resolucin del contratopor usar el inmueble para un n distinto al de

vivienda que al no poderse acreditar con inspec-ciones, declaraciones de parte o testimoniales,etctera, ser un poco ms complicado, sea algocomn que se afecte el derecho del arrendatariocon la emisin de una resolucin arbitraria eilegal. Ahora bien, si se presenta dicha situacin,el demandado siempre tendr la posibilidad derecurrir a dicha decisin arbitraria en una se-gunda instancia bastante rpida, en la que el juezresolver sin realizar vista de la causa alguna o,

incluso, se deber de explorar la posibilidad decuestionar la misma en un proceso de amparo(analizando si no estamos ante un supuesto deimprocedencia, teniendo en cuenta los ltimosprecedentes del Tribunal Constitucional).

El DL no regula un plazo determinado paraejecutar su sentencia, por lo que ser el juez quien discrecionalmente establecer la forma y plazodel desalojo. Esta falta de regulacin genera unaincertidumbre para las partes. Sin embargo, locierto es que el juez al momento de jar dicho

plazo, deber tener presente que su decisindebe ejecutarse en un plazo razonable, a n deno afectar el derecho a la tutela judicial efectivadel justiciable. El espritu de este proceso de-mostrado con el recorte de los plazos a travs dela eliminacin de la audiencia, la disposicin dedescerraje en la sentencia, el concesorio del recursode apelacin sin efecto suspensivo, etctera de-ber de ser respetado y valorado por el juzgador.

Por otro lado, una innovacin del Pued es la

publicacin de la sentencia en el Registro Ad-ministrativo de Arrendamiento para Vivienda(RAV), administrado por el Fondo MiviviendaS.A. El juez tendr tres das hbiles para noticaral RAV con la sentencia. De esta forma, tanto lasinstituciones nancieras y personas interesadasen dar crditos u otorgar arrendamientos, po-drn vericar el buen o mal comportamientodel arrendatario. Este es sin duda un incentivopara cumplir con los contratos.

Otro incentivo creado por el Pued es el re-

lacionado con el cumplimiento por parte delarrendatario de su obligacin de devolver el bien.El DL dispone que si el arrendatario impide ose resiste a cumplir la orden de desalojo, el juezcomunicar de tal hecho al scal para que inicielas acciones legales que correspondan. Es decir, loscostos del incumplimiento son cada vez mayores,lo que ocasiona que los arrendatarios piensenmuy bien antes de incurrir en un supuesto deincumplimiento.

Reducir costos de transaccinEn conclusin, este nuevoPued es un excelenteavance para lograr unatutela judicial cada vez msefectiva, lo que generarbenecios para los arren-

dadores y arrendatariosal reducir sus costos detransaccin. Por ltimo,espero que esta experien-cia incentive a nuestroslegisladores a crear reglas

similares para los arren-damientos de inmueblescon nes distintos al devivienda y, por qu no, a lossupuestos de desalojo porocupacin precaria.

Juridica_564 Derecho a La Vivienda

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