L Congreso Nacional de Valuación Valuación: Presente, Pasado y Futuro

Título de la Ponencia

“La Valuación inmobiliaria en México. Una reflexión desde la construcción teórica”

Presenta

Dr. José Manuel Salas Tafoya

Sistema de Universidad Virtual Universidad de Guadalajara

Irapuato, Guanajuato 29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014

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ÍNDICE

PRESENTACIÓN DEL PONENTE .......................................................................... 4

RESUMEN .............................................................................................................. 5

PALABRAS CLAVE ................................................................................................. 6

INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 7

PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN ......................................................................... 8

OBJETIVOS .......................................................................................................... 11

HIPÓTESIS ........................................................................................................... 12

DISEÑO METODOLÓGICO .................................................................................. 12

ALCANCES Y LIMITACIONES ............................................................................. 13

DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÓN.............................................................. 13

CONCLUSIONES .................................................................................................. 20

REFERENCIAS ..................................................................................................... 23

ANEXOS ............................................................................................................... 25

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PRESENTACIÓN DEL PONENTE

Nombre:

José Manuel Salas Tafoya Formación académica: Doctor en Ciudad, Territorio y Sustentabilidad Universidad de Guadalajara Maestro en Ciencias de la Arquitectura; orientación Urbanismo y Desarrollo Universidad de Guadalajara Licenciado en Arquitectura Universidad de Guadalajara Desarrollo institucional Coordinador de la Maestría en Valuación Sistema de Universidad Virtual (SUV) Universidad de Guadalajara Profesor-Docente de Tiempo Completo

Sistema de Universidad Virtual (SUV) Universidad de Guadalajara Investigaciones realizadas

Barrio de Analco de Guadalajara: Encrucijada entre lo colectivo y lo individual. Estimación y análisis de los costos de la educación virtual para la toma de decisiones estratégicas.

Proyectos de intervención urbana en la ciudad de Guadalajara. Desarrollo académico

Investigador del Instituto de Gestión del Conocimiento y el Aprendizaje en Ambientes Virtuales (IGCAAV). Sistema de Universidad Virtual (SUV) Universidad de Guadalajara

Cuerpo académico Enseñanza de las ciencias y las artes en ambientes virtuales Líneas del conocimiento Estrategias para la enseñanza de las ciencias y las estrategias

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RESUMEN

Hoy estamos viviendo lo que algunos autores —entre otros, Habermas— llaman posmodernidad. Este fenómeno tiene distintas manifestaciones. A nivel global es reconocido por la multiplicación de flujos financieros, tecnológicos, informacionales, etc., mientras, a nivel local, por la competencia entre distintas zonas que conforman las ciudades en busca de ofrecer mayores atractivos al capital. En esta competencia destaca el papel preponderante del espacio construido, a su vez, la valuación inmobiliaria.

Distintas disciplinas —casi de manera unilateral— tratan de estudiar paralelamente las implicaciones producidas por este fenómeno, más, la mayoría de ellas sólo han logrado escasos resultados. A pesar de los cambios vertiginosos producidos en todos los campos del conocimiento, la valuación inmobiliaria pareciera estar aún anclada al pensamiento economicista clásico, por los trabajos realizados fundamentalmente de tipo descriptivo, es por ello, que surge la necesidad de realizar estudios que generen nuevas formas de ver el proceso valuatorio, motivo por el que se presenta la siguiente propuesta.

El objetivo principal del presente trabajo es analizar el actual modelo de valuación en México, a través de las reglas y las prácticas valuatorias, y establecer su implicación en los procesos de hacer ciudad y su efecto en los fenómenos particulares de significación espacial y estigmatización social.

A manera de premisa se establece que el actual modelo de valuación en México, es un proceso que contribuye a la significación espacial y la estigmatización social, en consecuencia, a la fragmentación urbana y la segregación social. Pues, los distintos enfoques metodológicos para la valuación enfatizan los elementos endógenos del bien, es decir, los componentes edificados del inmueble, como son, tamaño, tipología, calidad, etc. En cambio, dejan en el olvido elementos exógenos de otros campos del conocimiento, entre otros, la ubicación, el tejido social, el medio ambiente, etc.

El procedimiento para establecer la correlación entre valuación inmobiliaria y significación espacial y estigmatización social, fue mediante: a) el análisis de la valuación y regulación mexicana, b) la identificación de los elementos del modelo, c la interpretación epistemológica del modelo de valuación, d) la correlación del sustento teórico del modelo con la teoría del valor, ley de la oferta y la demanda, teoría de la escasez, teoría del consumo, teoría del valor-trabajo, y e) el establecimiento de la corresponsabilidad del actual modelo de valuación en México con los procesos de significación espacial y estigmatización social, a su vez, con los fenómenos de fragmentación urbana y segregación social.

Las técnicas utilizadas para el procedimiento fueron: i) análisis textual de la normatividad sustantiva y del modelo de la valuación en México, ii) homologación

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y alineación entre normatividad y teorías socioeconómicas mencionadas en el párrafo anterior, iii) juicio dialéctico entre normatividad y teorías socioeconómicas.

La aplicación de las técnicas fue mediante el análisis de: la declaratoria de vigencia de la Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007; el objetivo del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), así, como, la definición de valuación; el objetivo de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), a su vez, las “Reglas metodológicas para la valuación de inmuebles”; el objetivo del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los trabajadores (INFONAVIT), además, los modelos y características de avalúo.

Los resultados del análisis de la valuación y regulación mexicana, señalan que, los elementos que conforman el actual modelo de valuación y su operacionalización, tienen orientación edificatoria y ausencia de elementos de otros campos del conocimiento, los cuales están implicados en la dimensión endógena y exógena. En cuanto a los requisitos establecidos en las reglas del modelo de valuación, éstos son de carácter tangible. Buscan la certeza respecto a la propiedad del inmueble, e indagan sobre todo, el apego a la normatividad en materia de edificación fundamentalmente, y deja ausente los de carácter intangible, los cuales pertenecen, además del ámbito edificatorio, a campos como el sociológico, urbanístico, ecológico, político, cultural, etc.

En referencia a la interpretación epistemológica del modelo de valuación, planteamos que el constructo teórico privilegia la significación espacial y la estigmatización social. En este proceso, los valores de los inmuebles se ven influenciados por la oferta y la demanda, pues, al haber mayor demanda, el valor de los inmuebles sube, con ello, disminuyen los adquirientes y se genera escasez de inmuebles, generando un proceso alcanzable sólo para unos cuantos demandantes, a su vez, son los que obtienen significación social.

En consecuencia, la regulación y las prácticas valuatorias engendran la aparición de procesos especulativos en detrimento de los habitantes y la ciudad. Por lo tanto, planteamos que el ejercicio de la valuación se realice a través de estudios sistémicos, construidos desde distintas disciplinas, que generen nuevas formas de ver el proceso valuatorio y consideren distintos componentes.

De ahí que, el actual modelo de valuación inmobiliaria debe repensarse. Pues, debe interpretarse como un ejercicio en proceso, en el que es necesario incorporar nuevas estrategias de enseñanza aprendizaje desde los distintos programas de posgrado corresponsables con el hacer ciudad.

PALABRAS CLAVE

Bien, valor, escasez.

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INTRODUCCIÓN

La ciudad, como señala Ianni (2000) “es una síntesis excepcional de la sociedad, ahí se desarrolla la arquitectura, el urbanismo y la planeación”. Por tal razón, consideramos que debe contener y conferir al ciudadano “un conjunto de derechos y deberes que igualan a los habitantes de un territorio y los hacen sujetos activos de las instituciones de gobierno y de las políticas públicas, posibilitando así el ejercicio real de sus teóricos derechos” (Borja, J. 2013:65). Sin embargo, no hay que olvidar, que el derecho a la ciudad viene condicionado por las formas físicas y políticas que toma el desarrolla urbano.

Hoy en día la ciudad presenta un panorama desolador. El exacerbado expansionismo del capital internacional surgido en las últimas tres décadas, engendrado desde la globalización neoliberal y manifiesto a través de la creciente libertad de acción del libre mercado, está imponiendo nuevas dinámicas de hacer ciudad. Este fenómeno, siguiendo a Borja (2013:30) “enfatiza la adecuación de la ciudad a la globalización, su inserción en redes macrorregionales (continentales, mundiales), ganar posiciones competitivas y conseguir funciones nodales y atraer flujos, mediante cambios territoriales y sociales”, a través de nuevas pautas urbanizadoras. Este proceso de carácter multifuncional tiene diferentes aristas, en él convergen —entre otros componentes— el capital financiero especulativo, el cual a la vez engendra un boom inmobiliario, que trae consigo: crecimiento impuesto de las ciudades y el aumento de las distancias; implantación de nuevos usos del espacio y la ruptura de continuidades; degradación de zonas y segregación social; implantación de nuevas plusvalías y renta de posición, a todo ello, se adiciona el aumento de costes económicos, ambientales, sociales, etc.

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Ante esta realidad, distintas disciplinas (el urbanismo, la arquitectura, la economía, la sociología, la ecología, etc.) tratan de innovarse paralelamente al desarrollo de estos nuevos eventos enmarcados en la posmodernidad1 —con carácter anticipatorio a través del estudio de los fenómenos—, más, la mayoría de ellas, casi de manera unidisciplinar, sólo han logrado ofrecer escasas respuestas paliativas. Por el contrario, el estudio del territorio, en específico el de la valuación inmobiliaria permanece anclado al pensamiento economicista clásico mediante estudios descriptivos. Es por ello que surge la necesidad de realizar estudios sistémicos, construidos desde distintas disciplinas, que generen nuevas formas de analizar el espacio público y el patrimonio edificado y de ver el proceso valuatorio a través de la consideración de distintos componentes que ofrezcan mayor cobertura y mejores resultados que el actual ejercicio.

Considerando lo anterior, se realizó el presente trabajo que lleva por nombre “La valuación inmobiliaria en México. Una reflexión desde la construcción teórica”.

La conformación del documento está dividido en tres grandes apartados: 1) problema de investigación, objetivos, hipótesis, diseño metodológico, alcances y limitaciones; 2) desarrollo de la investigación, el cual consiste en analizar las “Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación” establecidas por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que nos permite comprender los componentes endógenos y exógenos del modelo. Posteriormente, identificar la base teórica económica del modelo; 3) Conclusiones, en esta sección se confronta el modelo con la teoría y se ofrecen resultados mediante el establecimiento del impacto del modelo de valuación inmobiliaria con el hacer ciudad. Además, en este apartado se presentan los hallazgos importantes del trabajo.

PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

Definición de conceptos

La valuación inmobiliaria es un término que ha transitado por diferentes conceptualizaciones, del cual aún no existe un punto de acuerdo. Aznar (2005:10) define la valuación inmobiliaria como:

1 La posmodernidad es una etapa dentro de la línea del tiempo que nace en el arte ((Lyotard, 1987: 15).

La posmodernidad implica la creciente diferenciación de los diversos sectores de la vida social: política, economía, vida familiar, religión, arte en particular, pues la racionalidad instrumental se ejerce dentro de un tipo de actividad y excluye la posibilidad de que alguno de esos tipos esté organizado desde el exterior” (Touraine, 1994).

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…un proceso que tiene como objetivo la determinación del valor de un bien, teniendo en cuenta, los elementos de comparación, características o variables explicativas que lo caracterizan, el entorno económico-temporal en que se encuentra, mediante la utilización de un método contrastado de cálculo aplicado por un tasador profesional y que permita al experto incorporar tanto el conocimiento objetivo como el subjetivo.

Delimitación del objeto de estudio en tiempo y espacio

Es importante destacar que el ejercicio de la valuación inmobiliaria en México dista mucho para alcanzar tal significación. Desde la transición del malogrado Estado de bienestar, iniciado en la década de los ochenta, hasta la actualidad, el ejercicio de la valuación inmobiliaria se aleja gradualmente de los preceptos anteriores. A pesar del transcurso del tiempo y los avances agigantados en ámbitos del conocimiento sigue anclada a la economía clásica. El libre mercado ejerce el papel preponderante. Las leyes de la oferta y la demanda imponen nuevas formas de valuar que benefician los intereses especulativos y se alejan del hacer ciudad democrática2. Por consiguiente, el actual proceso valuatorio se convierte en una antípoda de tal definición.

En México la valuación de bienes inmuebles está reglada por la Secretaría de Economía. De acuerdo a su propiedad, los bienes se clasifican en dos grandes dimensiones, los de pertenencia nacional y los de propiedad particular. La regulación en materia de valuación de bienes inmuebles de propiedad nacional, corresponde al Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), mientras, para los bienes inmuebles de propiedad particular a la Sociedad Hipotecaria Federal3, a través de las “Reglas de carácter general que

2 La ciudad democrática es aquella donde los ciudadanos deben tener los mismos derechos y deberes, sea cual sea su origen étnico, nacionalidad, religión o cualquier otro factor distintivo.

El derecho a la ciudad incluye el derecho a la vivienda, al espacio público, a la monumentalidad, a los servicios urbanos, a la calidad ambiental, a la belleza del entorno, a la accesibilidad, a la movilidad, a la visibilidad en el tejido urbano, a la centralidad cercana, a la identidad del lugar, a permanecer o a elegir donde vivir (Borja: 2013).

3 FOVI (antecedente de la Sociedad Hipotecaria Federal) es un Fideicomiso Público constituido en 1963 por el Gobierno Federal a través de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público en Banco de México, el cual es administrado por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. a partir del 26 de febrero de 2002.

Dentro de sus fines se encuentra el otorgar apoyos financieros y garantías para la construcción y adquisición de vivienda de interés social, canalizando los recursos a través de los intermediarios financieros, siendo éstos las instituciones de banca múltiple y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) del ramo hipotecario e inmobiliario, registradas ante FOVI.

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establecen la metodología para la valuación”4, las cuales deberán observarse en los avalúos.

En el capítulo II, disposición quinta, el reglamento establece que el perito valuador deberá proporcionar la siguiente información del inmueble a valuar:

• Identificación física.

• Localización gráfica.

• Descripción de la superficie del terreno y construida la cual debe concordar con la documentación correspondiente.

• Señalamiento de la servidumbre en los casos que exista.

• Estado de la construcción y conservación.

• Estado de ocupación y su uso.

• Construcción del inmueble según al plan de desarrollo urbano vigente.

• Señalar si el inmueble es considerado monumento histórico por el Instituto Nacional de Antropología e Historia, o patrimonio arquitectónico por el Instituto Nacional de Bellas Artes.

Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., (SHF) es una institución financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo, creada en 2001, con el fin de propiciar el acceso a la vivienda de calidad a los mexicanos que la demandan, al establecer las condiciones para que se destinen recursos públicos y privados a la oferta de créditos hipotecarios. Mediante el otorgamiento de créditos y garantías, SHF promueve la construcción y adquisición de viviendas preferentemente de interés social y medio.

4 Diario Oficial de la Federación. Publicadas el día 4 de octubre de 2012.

Antecedentes:

Diario Oficial de la Federación. Publicadas el día 27 de septiembre de 2004.

Diario Oficial de la Federación. Publicadas el día 25 de abril de 2005.

Diario Oficial de la Federación. Publicadas el día 30 de octubre de 2009.

Diario Oficial de la Federación. Publicadas el día 24 de febrero de 2012.

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Problemática y problema de investigación

Destacamos como problemática del campo de la valuación inmobiliaria en México y su impronta en la ciudad, la capacidad para incidir y: a) manipular el valor del suelo y los bienes; b) manipular el crecimiento de las ciudades; c) recategorizar y jerarquizar zonas de la ciudad; e) estigmatizar núcleos sociales. Ante esta realidad, se identifica como problema que: a) la valuación inmobiliaria se realice bajo un modelo tradicional de carácter cuantitativo. Los elementos edificatorios tienen gran peso y, se olvida de los elementos cualitativos; es decir, de aquello que no es visible, de aquello que es prospectivo muchas de las veces y que sólo a través de indagar de una manera integral y estructurada se llega a identificar y a establecer sus implicaciones; b) se realice bajo alguno de los tres enfoques: valor físico neto de reposición o de costos, valor por capitalización de rentas y comparativo de mercado, los cuales no consideran en la operacionalización los elementos intangibles pertenecientes a disciplinas como la economía, la sociología, la ecología, el urbanismo, etc., de manera pertinente, precisa y objetiva.

De ahí que nos preguntemos, ¿los elementos o componentes que se consideran en los distintos métodos tradicionales para la valuación de un bien inmobiliario responden a los embates actuales del libre mercado? y, sobre todo, ¿la valuación inmobiliaria tradicional actual es capaz de frenar los sesgos intencionados que se presentan?

Si la respuesta es negativa, entonces, necesitamos repensar este modelo tradicional de valuación.

OBJETIVOS

Objetivo general

El presente trabajo tiene como objetivo general, establecer la relación directa entre el actual modelo de valuación en México propuesto por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) planteado en las “Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación” y el impacto de carácter especulativo en los procesos de hacer ciudad, a través del análisis de los requisitos solicitados por la SHF versus componentes de carácter holístico y multidisciplinar de los ámbitos sociológico, urbanístico y medio ambiental .

Objetivos específicos

Para lograr el objetivo general, se plantean los siguientes objetivos específicos:

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1. Analizar las Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación, propuestas por la Sociedad Hipotecaria Federal.

2. Analizar la inclusión de componentes sociológicos, urbanísticos y medio ambientales en el modelo.

3. Analizar las teorías del valor trabajo de visión clásica y marxista.

4. Contrastar el actual modelo de valuación inmobiliario mexicano versus escasez y libre mercado.

HIPÓTESIS

A manera de premisa se establece que el actual modelo de valuación en México posibilita la manipulación del suelo y de los bienes, la manipulación del crecimiento de las ciudades, la recategorización y jerarquización de zonas de las ciudades, y la estigmatización de núcleos sociales.

Pues, la reglamentación permite que se utilice como sustento de la determinación del valor exclusivamente el método comparativo. En tal caso, la valuación enfatiza los elementos endógenos del bien, es decir, los componentes edificados del inmueble, como son, tamaño, tipología, calidad, etc. En cambio, deja en el olvido elementos exógenos de otros campos del conocimiento, entre ellos, el tejido social, la relación ubicación-bien inmueble, implicaciones bien-medio ambiente, etc. Asimismo, como es un proceso centrado en la oferta y la demanda, queda al arbitrio de los ofertantes, lo que puede generar escasez, y por consiguiente manipular el costo y enclave territorial.

DISEÑO METODOLÓGICO

El presente trabajo está realizado bajo el enfoque cualitativo. De acuerdo a la concepción dialéctica materialista de la ciencia, se realiza mediante el análisis de los requisitos establecidos en las “Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda”. En primer momento, se analizan los componentes endógenos y exógenos del modelo de valuación de la Sociedad Hipotecaria Federal. En segundo momento, se infiere el sustento teórico del modelo de valuación, con fundamento en las disciplinas corresponsables. En tercer momento, se ofrecen resultados.

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ALCANCES Y LIMITACIONES

El presente trabajo es un estudio con cuatro alcances: 1) explorativo-descriptivo. Se analiza el tema de la valuación inmobiliaria en México. Tiene la finalidad de conocer la normatividad valuatoria de inmuebles en México, y especificar las propiedades, características de la misma regulación. En este apartado se logra conocer información que permitirá realizar una investigación acerca del impacto de la valuación inmobiliaria en el hacer ciudad. 2) Tiene alcance correlacional. Se evalúa el modelo de valuación inmobiliaria de la SHF a través de “Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda”. Tiene la finalidad de establecer relaciones entre el modelo planteado por la Sociedad Hipotecaria Federal con los conceptos de escasez y consumo. 3) Tiene alcance explicativo. Tiene la finalidad de explicar las causas de la relación modelo SHF-escasez, consumo.

DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÓN

Objeto de estudio: Modelo de valuación de la SHF

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) es una institución financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo, creada en el año 2001. La SHF sustituyó al banco de México como fiduciaria en el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI).

En el año de 2012 planteo la tercera modificación a las Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. En ella presenta un modelo para realizar el avalúo inmobiliario (véase tabla 1):

Tabla I

Modelo para la realización de avalúo inmobiliario.

Tipo de inmueble

Tipo de valor

objetivo

Enfoques por estudiar

Documentación necesaria en copia simple

Terreno para desarrollo habitacional

Valor comercial

Mercado

Físico

Estudio residual

Escritura de propiedad.

Boleta predial o identificación de catastro.

Boleta de agua, en su caso.

Identificación de la

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poligonal envolvente del terreno mediante croquis acotado.

Licencia de construcción.

Factibilidad de servicios expedida por el municipio.

Planos arquitectónicos.

Especificaciones de obra.

Presupuestos y calendario de obra.

Programa de ventas

Individualización de crédito hipotecario para vivienda terminada

Valor comercial

Mercado

Físico

Capitalización de rentas en su caso

Planos arquitectónicos.

Boleta predial.

Boleta de agua, en su caso.

Oficio de terminación de obra, para vivienda nueva.

Recuperación de crédito

Valor comercial

Valor de reposición

Mercado

Físico

Capitalización de rentas en su caso

Escritura de propiedad.

Boleta predial.

Boleta de agua, en su caso.

Planos arquitectónicos.

Fuente: Sociedad Hipotecaria Nacional 5.

Es importante destacar que de acuerdo a los elementos de un bien inmueble que se analizan en el avalúo, se determina el alcance del mismo. Por consiguiente, una propuesta que incluya todos y cada uno de los componentes tanto de carácter tangible como intangible, ofrecerá mayor certeza en el proceso y en el resultado.

El modelo planteado por la SHF (en sus cuatro versiones) está constituido por cuatro apartados:

1. Tipo de inmueble

2. Tipo de valor objetivo

3. Enfoques

5 Reglas de carácter federal que establecen la metodología para la valuación, (2004: 108).

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4. Documentación

Tipo de inmueble

En este apartado se establecen tres categorías:

1. Terreno para desarrollo habitacional

2. Individualización de crédito hipotecario para vivienda terminada

3. Recuperación de crédito.

Tipo de valor objetivo

En las tres categorías de inmuebles el objetivo es establecer el valor comercial. Además, en la tercera categoría se agrega el valor de reposición.

Enfoques

Los enfoques recomendados para las tres categorías de inmuebles son: el de mercado y físico. Además, para la primera categoría agrega el enfoque residual, y para la segunda y tercera categoría agrega el enfoque de capitalización de rentas.

Documentación solicitada.

La documentación solicitada podemos clasificarla en dos categorías:

A. De carácter legal-administrativo

B. De carácter descriptiva física del bien

Construcción teórica: primer momento

Bien-Valor

El modelo de valuación de la Sociedad Hipotecaria Federal pareciera una construcción epistemológica multidisciplinar (al menos en el discurso), no obstante, su constructo sustantivo está basado en el concepto bien desde los principios economicistas clásicos, motivo por el cual se desarrolla desde esa visión.

Bien, desde la dimensión filosófica, la Real Academia Española lo define como “la realidad que posee un valor positivo y por ello es estimable” (esta definición p se circunscribe desde la dimensión de la teoría de los valores). El estudio económico de los bienes tiene su antecedente en las relaciones de

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producción planteadas en el año de 1615 por Antoine de Montchréti, “quien utilizara por primera vez el concepto de Economía política, para referirse a la Economía de estado, en el sentido de la administración pública” (Monteagudo, 2008:8). Su propuesta residía en que la tierra era el origen de toda riqueza. Esta construcción fisiocrática permanece vigente hasta finales del siglo XVIII, cuando Adam Smith plantea la teoría del valor-trabajo. Esta transición conceptual va acompañada de un nuevo enfoque sustentado en las matemáticas y el valor de los bienes. Además, deja atrás paulatinamente el término Economía política, en su lugar, empieza a emplearse solamente el vocablo Economía.

Valor

El concepto valor de acuerdo a la Real Academia Española (2001), es el grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. En el campo de la filosofía significa: 1) “cualidad que poseen algunas realidades, consideradas bienes, por lo cual son estimables”; y 2) “cantidad por la que se emite una acción, una obligación y otros documentos mercantiles” (DRAE, 2001). Desde el campo disciplinar y del conocimiento económico, valor, es un término que surge en la corriente económica clásica en el siglo XVIII, el cual se ha ido deconstruyendo dando paso a nuevas conceptualizaciones. A pesar que tal construcción tiene más de dos siglos de conformación y pareciera en estos momentos desfasada y perimida, se considera en este estudio por su valor histórico que posee para la comprensión y explicación de fenómenos actuales. Además, elementos y condiciones de su construcción aún permanecen presentes. Y, sobre todo, implicaciones y efectos sociales originales son corresponsables en este momento.

Adam Smith en el año de 1776 plantea la teoría del valor-trabajo. Respecto a la asignación de valor de los bienes, Smith (1776), en su obra titulada “An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations”, menciona:

…el precio real de cualquier cosa es la fatiga y el trabajo de su adquisición (…) Lo que vale realmente para el que la tiene ya adquirida, y ha de disponer de ella, o ha de cambiar por otra, es la fatiga y el trabajo de que a él le ahorra.

Es decir, Adam Smith plantea en su teoría que los bienes son producidos. Un individuo es rico o pobre de acuerdo a la cantidad de trabajo que sea capaz de comprar o realizar. De tal manera, el trabajo se convierte en la medida real del valor de todos los bienes.

David Ricardo a finales de la segunda década del siglo XIX, tras confrontar el planteamiento smithiano señala que la forma por la que los bienes adquieren valor está dada por la proporción entre las distintas clases de trabajo que se necesitan para adquirirlos.

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En contraparte a la teoría del valor de orientación clásica, a mediados del siglo XIX, Carlos Marx analiza el concepto valor y propone la teoría del valor trabajo a través de dos concepciones:

a. Valor de uso6

b. Valor de cambio7

Marx (2013) definió la forma de valor de cambio y de la mercancía, por el hecho de que todos los productos pueden equivalerse sobre la base del trabajo social abstracto. La correlación entre el significado, las maneras de constituirse y la finalidad del concepto valor con las formas de valuar los bienes inmobiliarios pareciera directa, certera, precisa y, sobre todo, objetiva. Por consiguiente, el concepto valor adquiere el carácter: transaccional-adquisitivo.

En referencia al acuerdo actual, acerca de que el conocimiento es dinámico y evolutivo, Jean Baudrillard en su obra “crítica de la economía política del signo”, discute la distinción que hace Marx acerca de valor de uso y valor de cambio. Señala (Baudrillard: 2011) que para que exista intercambio económico y valor económico:

…es preciso que el principio de utilidad se haya convertido en el principio de la realidad del objeto o del producto. Para ser intercambiables de manera abstracta y general, es preciso también que los productos sean pensados y racionalizados en términos de utilidad.

Es decir, lo que plantea Baudrillard es que el valor de uso es además una necesidad social y no solamente una relación de una necesidad del hombre con la propiedad útil del objeto. Con fundamento en la construcción de esta declaración, propone la incorporación de dos nuevos valores: a) de significado, y b) de significación. Es decir, el signo del bien y el símbolo que representa este socialmente.

En la etapa final de la modernidad8, y en correspondencia con el planteamiento baudrillardiano, Foucault (1968) señala que los bienes adquieren

6 Cuando el objeto tiene significación de utilidad adquiere un valor de uso (Marx, 1867). Es

decir, La utilidad de una cosa, las cualidades que le permiten satisfacer tales o cuales

necesidades del hombre, hacen de ella un valor de uso (Academia de Ciencias de la

URSS, 1960).

7 Cuando el objeto tiene capacidad para obtener otras mercancías al cambio. El valor de

cambio aparece como la relación cuantitativa. Es la proporción en que se cambian valores

de uso de una clase de valores de uso de otra (Marx, 1867).

8 La modernidad es una forma de acción, de pensamiento, una actitud del individuo, son

las formas de ver la realidad, sin importar el espacio que se viva, es una actitud reflectiva.

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valor por el consumo y no por la producción exclusiva, y es en el mercado donde se refleja la relación a través de la demanda y la oferta del bien. Este reflejo, como señala Marshall (1980), corresponde a la acción individual y social que se relaciona más de cerca con la obtención y el empleo de los requisitos materiales del bienestar. Por consiguiente, el concepto valor adquiere el carácter: psicológico-hedonista.

Alineación modelo de valuación de la SHF-construcción teórica del modelo

Escasez

La escasez es un concepto de carácter relativo, asociado a la necesidad de un bien, es decir, aquellas cosas que son útiles para satisfacer necesidades. El estudio de la escasez se ha abordado desde dos enfoques fundamentales, uno de carácter físico-natural, y otro de carácter económico.

a) Físico-natural. El grado de escasez se determina en relación con su disponibilidad física, por la cantidad de elementos existentes en función de algo.

b) Económico. El grado de escasez está asociado a la cantidad existente del bien, y la necesidad y capacidad que posee el bien para satisfacer necesidades.

En ambos enfoques el énfasis está dirigido a la insuficiencia en la cantidad

del recurso.

La modernidad es un concepto que nos remite a: i) una etapa en la línea del tiempo y, II)

un pensamiento filosófico desarrollado y aceptado en esa etapa.

Respecto al surgimiento cronológico de la modernidad —en la línea del tiempo histórico—

existen tres grandes acuerdos. El primer acuerdo señala que la modernidad tiene su

origen en el vocablo moderno, como etapa cronológica, y se utilizó por vez primera en el

siglo V, momento que marca el fin de la Edad Media. Respecto a este momento

Habermas (2001: 20) menciona que la modernidad tiene su aparición “en Europa durante

los periodos en el que se formó la conciencia de una nueva época a través de una

relación renovada con lo antiguo”. Por su parte, Marina Waisman (1991) señala que en el

siglo V se utilizó el término moderno para diferenciar el presente cristiano del pasado

pagano. El segundo acuerdo establece el surgimiento de la modernidad durante el siglo

XV, con el surgimiento del movimiento renacentista. Por último, el tercer acuerdo encasilla

el surgimiento de la modernidad durante el siglo XVIII, con la irrupción de la ilustración,

temporalidad en que alcanzan sus preceptos mayor reconocimiento y son elevados a

rasgo canónico.

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Lionel Robbins (1932) economista británico, introdujo el concepto escasez a la definición de economía, —150 años aproximadamente después del nacimiento de la ciencia como tal—. En ella señala que “economía es la ciencia que estudia la conducta humana como una relación entre fines y medios limitados que tienen diversa aplicación”. Asimismo, Robbins declara que: “puede admitirse sin reserva que la atención de los economistas, dentro del ancho campo de nuestra definición, se enfoca principalmente sobre las complicaciones de la economía de cambio”.

En tal sentido, establece la relación entre: fines y medios ─concerniente a la conducta humana─, y las causas del bienestar material. Concluye mencionando: “¿Acaso no es la misma cosa hablar de escasez de medios que de causas del bienestar material?”. En consecuencia, la escasez está relacionada con los medios, en este caso, el mercado y su funcionamiento.

Mercado

Mercado es “un lugar, una institución y una entidad abstracta en la que se enfrentan la oferta y la demanda”9. INDAABIN define el término mercado como, “el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores, y cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.

Ley de la oferta y la demanda

La ley de la oferta y la demanda refleja la relación entre la demanda que existe de un bien en el mercado y la cantidad del mismo que es ofrecido en base al precio que se establezca.

La ley de la demanda establece: el incremento del precio de un bien causa una disminución en la cantidad demandada y viceversa, la disminución del precio causa una elevación en la cantidad demandada.

La ley de la oferta señala: el incremento del precio de un bien causa un incremento en la cantidad ofrecida y viceversa, la disminución del precio causa una reducción de la cantidad ofrecida.

Equilibrio del mercado. Ocurre cuando la cantidad demandada es igual a la cantidad ofrecida. Si el precio del bien es mayor al precio de equilibrio, entonces se da un excedente que hará que el precio baje. Por el contrario, si el precio del

9 La ley de la oferta y la demanda refleja la relación entre la demanda que existe de un bien en el mercado y la cantidad del mismo que es ofrecido en base al precio que se establezca. El incremento en el precio del bien, causa una disminución en la cantidad demandada y viceversa, la disminución del precio elevará la cantidad demandada.

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bien es menor que el precio de equilibrio, entonces se da una escasez que hará que el precio tienda al alza.

Desde la perspectiva del pensamiento económico clásico un requisito indispensable para el intercambio de bienes es que el bien esté cargado de valor, pues sólo así podrá representar a otro bien en un intercambio. En relación a esta condición, podemos adicionar el planteamiento crítico que Carlos Marx hace en El Capital (1867) a la teoría del valor clásica, cuando menciona que las necesidades de los individuos tienen importancia, provengan del estómago o la fantasía.

En tal sentido, podemos establecer que un bien es esencial si tiene demanda aun a precios arbitrariamente elevados y si su carencia es causa de importantes desajustes económicos. En consecuencia, los bienes que tienen mayor demanda llegan a tener mayor valor, y por consiguiente, los bienes que tienen mayor valor como señala Maitland, J. (1967) tienen mayor grado de escasez.

CONCLUSIONES

En este trabajo se ha analizado el modelo de valuación inmobiliaria en México. En referencia a:

Modelo de valuación de la SHF, concluimos que, el sustento teórico del modelo de valuación tiene clara orientación neoliberal. Los enfoques posibilitan la escasez, manipular el valor y romper el equilibrio del mercado, en el supuesto que existiese en la economía liberal. Desde la argumentación empírica, el modelo privilegia la significación y los patrones actuales de consumo.

Elementos del modelo. En lo que respecta a los elementos que conforman el modelo y a su operacionalización concluimos que, los componentes tienen una clara orientación edificatoria y ausencia de elementos de otras disciplinas que están implicadas en la dimensión endógena y exógena:

Sociológico. La documentación solicitada no tiene ninguna relación, entre otros, con el tejido social y su implicación con el espacio vivido, pertenencia al espacio, confianza intervecinal, solidaridad entre vecinos, etc., todas ellas, variables que construyen el sentido de comunidad.

Urbanístico. En los requisitos no existe ninguna relación, por ejemplo, con desplazamientos y trayectorias de los habitantes, movilidad vehicular particular y pública, accesibilidad, imagen urbana, etc., y su implicación con la orientación y regulación del crecimiento urbano equilibrado, equipamiento urbano, gozo del espacio.

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Ecológico. En lo que respecta al medio ambiente, el modelo no tiene énfasis con componentes, por ejemplo, de cobertura y capacidad de la infraestructura y los servicios públicos, tecnológicos, etc., y su implicación con el equilibrio y sustentabilidad ecológica, la salud, etc.

En cuanto a los requisitos, éstos son de carácter tangible. Buscan la certeza respecto a la propiedad del inmueble, e indaga respecto al apego a la normatividad en materia de edificación fundamentalmente, y deja ausente los de carácter intangible, los cuales pertenecen además del ámbito edificatorio, a campos como el sociológico, urbanístico, ecológico, político, cultural, etc.

En conclusión general, la debilidad y/o ausencia de elementos de carácter tangible e intangible pertenecientes a diferentes campos del conocimiento que impactan el valor de los inmuebles, engendra la aparición de procesos especulativos en detrimento de los habitantes y la ciudad.

Resultados

En el presente estudio se planteo la hipótesis: “el actual modelo de valuación en México posibilita la manipulación del suelo y de los bienes, la manipulación del crecimiento de las ciudades, la recategorización y jerarquización de zonas de las ciudades, y la estigmatización de núcleos sociales”.

En consideración a las conclusiones del estudio se obtuvieron los siguientes resultados:

1. Establecer como regla la posibilidad y exclusividad de aplicar el método comparativo en la determinación del valor de los bienes inmuebles (SHF), se posibilita mover (sesgar) el precio del bien al libre arbitrio del capital financiero y posibilitar la sobre o sub valuación.

2. La sobre o sub valuación de los bienes inmuebles (de acuerdo al rompimiento del precio de equilibrio) es capaz de generar escasez del bien.

3. La situación de escasez de bienes inmobiliarios posibilitan la manipulación del crecimiento de las ciudades. Pues, la edificación inmobiliaria puede enclavarse en el espacio a decisión propia del capital financiero.

4. La sobre valuación de los bienes inmuebles posibilita el desarrollo o acceso a oportunidades sociales mayores: oportunidades culturales, educativas, de ocio, tecnológicas, de movilidad, de accesibilidad, etc., a través de enclaves (inversiones). Por el contrario, la sub valuación genera expectativas en sentido contrario. Este fenómeno contribuye además, a la significación y estigmatización espacial y social.

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Hallazgos importantes

Los procesos de valuación que posibilitan el libre mercado neoliberal tienen un impacto en el hacer ciudad, son capaces de estigmatizar zonas urbanas, de sesgar el crecimiento de la ciudad y contribuir de manera acelerada al impacto al medio ambiente. En su defecto, el concepto espacialidad tiene relevancia filosófica para identificar elementos tangibles e intangibles necesarios en el avalúo de bienes inmuebles.

La enseñanza aprendizaje de la espacialidad es una estrategia pertinente y necesaria de incluir en programas de posgrado.

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REFERENCIAS

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ANEXOS

Anexo 1

Espacialidad

Concepto que remite a una conformación de distintas estructuras interconectadas entre sí, manifiestas a través del espacio vivido y el espacio producido, relacionadas por los contextos económicos, sociológicos, urbanísticos, ecológicos, etc. A partir de esta consideración, se confronta la documentación solicitada por la SHF respecto a los campos:

Alicia Lindón (2008).

Es la forma de vivir el espacio que incluye las prácticas como el conocimiento de sentido común que las orienta y que está enraizado en la historicidad.

Daniel Hiernaux (2008).

Es una concepción más amplia de las referencias dimensionales en las cuales se desarrollan nuestras actividades cotidianas, pero también de otras dimensiones mentales o subjetivas.

Implica:

Lo percibido: la práctica del espacio

Lo concebido: la representación del espacio

Lo vivido: los espacios de representación

Estructura

Red de relaciones, una red de proporciones entre flujos y stocks de unidades de elementales y de combinaciones objetivamente significativas de esas unidades (Francois Perroux, 1969).