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UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
CARRERA DE DERECHO
La fianza arrendaticia: Análisis, efectividad, viabilidad y vigencia en el
derecho civil ecuatoriano.
Trabajo de Titulación modalidad proyecto de investigación previo a la obtención
de título de Abogado de los Tribunales y Juzgados de la República.
Autor: Velarde Meléndez Lenin Ricardo
Tutor: Msc. Gabriel García Morales Gallegos
Quito, 2018
ii
DERECHOS DE AUTOR
Yo, Velarde Meléndez Lenin Ricardo; en calidad de autor y titular de los derechos
morales y patrimoniales del trabajo de titulación: La fianza arrendaticia: análisis,
efectividad, viabilidad y vigencia en el derecho civil ecuatoriano; modalidad Proyecto de
Investigación; de conformidad con el Art. 114 del CÓDIGO ORGÁNICO DE LA
ECONOMÍA SOCIAL DE LOS CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E
INNOVACIÓN, concedo a favor de la Universidad Central del Ecuador una licencia
gratuita, intransferible y no exclusiva para el uso no comercial de la obra, con fines
estrictamente académicos. Conservo a mi favor todos los derechos de autor sobre la obra,
establecidos en la norma citada.
Así mismo, autorizo a la Universidad Central del Ecuador para que realice la
digitalización y publicación de este trabajo de titulación en el repositorio virtual de
conformidad a lo dispuesto en el Art. 144 de la Ley Orgánica de Educación Superior.
El autor declara que la obra objeto de la presente autorización es original en su forma de
expresión y no infringe el derecho de autor de terceros, asumiendo la responsabilidad por
cualquier reclamación que pudiera presentarse por esta causa y liberando a la Universidad
de toda responsabilidad.
___________________________
Velarde Melendez Lenin Ricardo
C.I. 171923347-8
Dirección electrónica: [email protected]
iii
APROBACIÓN DEL TUTOR
En mi calidad de Tutor del trabajo de investigación, presentado por el señor LENIN
RICARDO VELARDE MELENDEZ, para optar por el título de Abogado de los
Tribunales y juzgados de la república, cuyo tema es: LA FIANZA ARRENDATICIA:
ANÁLISIS, EFECTIVIDAD, VIABILIDAD Y VIGENCIA EN EL DERECHO
CIVIL ECUATORIANO, considero que dicho trabajo reúne los requisitos y méritos
suficientes para ser sometido a la presentación pública y evaluación por parte del tribunal
examinador que se designe.
En la ciudad de Quito, a los 12 días del mes de julio de 2018
_______________________________
Dr. Morales Gallegos Gabriel Msc.
DOCENTE - TUTOR
C.C. 1801803766
iv
v
DEDICATORIA
A mis padres por su apoyo incondicional en mis decisiones y por haberme inculcado los
valores necesarios que me han servido en el día a día de mi vida.
A mi hermana por confiar en mí, apoyarme y darme siempre esas fuerzas que tanto
necesitaba para continuar con mi carrera.
A toda mi familia en general por creer en mí, dándome ánimos, hasta cumplir mis
objetivos.
vi
AGRADECIMIENTO
Agradezco a Dios sobre todas las cosas, quien ha guiado mi camino por durante toda mi
vida. Sus milagros son incalculables y sus bendiciones infaltables, sé que siempre me
cuidará y guiará por el lado correcto, poniéndome retos que siempre estaré dispuesto a
correrlos por cumplir mis metas y mis sueños.
A mi madre y a mi padre por su paciencia, su amor, sus consejos, y por aquellos valores
que supieron inculcarme para hacer de mí, un hombre de bien.
A mi hermana por todo el cariño y amor que siempre me brindó, ella es la persona que
siempre ha estado junto a mí y que sé, que estará ahí para aconsejarme, apoyarme y
guiarme en todo momento.
A mi familia que siempre me han dado las fuerzas para continuar con mis metas.
A mis amigos por su paciencia, por sus consejos y por su amistad.
Al Dr. Gabriel Gallegos Morales; por guiarme y apoyarme en este trabajo investigativo
De igual manera, un agradecimiento a cada uno de mis maestros de la Universidad, a los
cuales los considero grandes catedráticos que han forjado en los estudiantes pensamientos
de carácter crítico y liberal, formando así, excelentes profesionales.
vii
ÍNDICE DE CONTENIDOS
DERECHOS DE AUTOR ................................................................................................ ii
APROBACIÓN DEL TUTOR ........................................................................................ iii
DEDICATORIA .............................................................................................................. iv
AGRADECIMIENTO ..................................................................................................... vi
ÍNDICE DE CONTENIDO ............................................................................................ vii
LISTA DE TABLAS ..................................................................................................... xiii
LISTA DE GRÁFICOS .................................................................................................. xv
LISTA DE ANEXOS ................................................................................................... xvii
IMÁGENES................................................................................................................. xviii
RESUMEN .................................................................................................................... xix
PALABRAS CLAVES .................................................................................................. xix
ABSTRACT ................................................................................................................... xx
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................ 1
JUSTIFICACIÓN ............................................................................................................. 3
ABREVIATURAS ........................................................................................................... 4
CAPÍTULO I .................................................................................................................... 5
1. EL PROBLEMA.................................................................................................... 5
1.1. DETERMINACIÓN DEL PROBLEMA ................................................... 5
1.2. DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN ACTUAL .................................... 5
1.3. DETERMINACIÓN DE LOS NUDOS CRÍTICOS .................................. 5
1.4. PREGUNTAS DIRECTRICES .................................................................. 6
1.5. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ................................................... 6
1.6. CONTEXTUALIZACIÓN ......................................................................... 7
1.6.1. CONTEXTUALIZACIÓN MACRO...................................................... 7
1.6.2. CONTEXTUALIZACIÓN MESO ......................................................... 8
1.6.3. CONTEXTUALIZACIÓN MICRO ....................................................... 8
1.7. DELIMITACIONES .................................................................................. 9
1.7.1. DELIMITACIONES CONCEPTUALES:.............................................. 9
1.7.1.1. CAMPO:............................................................................................. 9
1.7.1.2. ÁREA: ................................................................................................ 9
1.7.1.3. ASPECTOS: ....................................................................................... 9
1.7.2. DELIMITACIÓN ESPACIAL: .............................................................. 9
viii
1.7.3. DELIMITACIÓN TEMPORAL: ............................................................ 9
1.8. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA ....................................................... 9
1.9. OBJETIVOS DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN.......................... 9
1.9.1. OBJETIVO GENRAL ............................................................................ 9
1.9.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS................................................................ 10
1.10. PROGNOSIS ............................................................................................ 10
CAPÍTULO II ................................................................................................................. 11
2. MARCO TEÓRICO ............................................................................................ 11
2.1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN ...................................... 11
2.2. FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA – DOCTRINARIA........................... 13
2.3. FUNDAMENTACIÓN LEGAL .............................................................. 14
2.3.1. CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR ................ 14
2.3.2. CÓDIGO CIVIL ................................................................................... 15
2.3.3. LEY DE INQUILINATO ..................................................................... 17
2.3.4. CÓDIGO ORGÁNICO GENERAL DE PROCESOS .......................... 18
2.4. MARCO CONCEPTUAL ........................................................................ 18
2.5. IDEA QUE DEFENDER.......................................................................... 20
2.6. ESQUEMA TEMÁTICO ......................................................................... 21
TÍTULO I ............................................................................................................ 21
1. DEFINICIONES ....................................................................................... 21
1.1. ARRENDAMIENTO ........................................................................ 21
1.2. FIANZA ............................................................................................ 21
1.3. FIANZA ARRENDATICIA ............................................................. 22
TÍTULO II ........................................................................................................... 23
2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS........................................................... 23
2.1. EL ARRENDAMIENTO .................................................................. 23
2.2. LA FIANZA ...................................................................................... 26
2.3. LA FIANZA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO .... 30
2.4. ESTADO ACTUAL DE LA SITUACIÓN DEL PROBLEMA ....... 32
TÍTULO III .......................................................................................................... 35
3. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS ....................................................... 35
3.1. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS DEL ARRENDAMIENTO EN
EL ECUADOR ............................................................................................. 35
ix
3.2. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS DE LA FIANZA
ARRENDATICIA CON RESPECTO A LEGISLACIONES
INTERNACIONALES................................................................................. 38
TÍTULO IV.......................................................................................................... 44
4. ENFOQUE DEL PROBLEMA ................................................................ 44
4.1. CAUSAS DE LA INMATERIALIDAD LEGAL DE LA FIANZA
ARRENDATICIA EN LA LEGISLACIÓN ECUATORIANA. ................. 44
4.2. CONSECUENCIAS QUE A DERIVADO LA FALTA DE
NORMATIVA LEGAL QUE REGULE LA FIANZA ARRENDATICIA EN
EL ECUADOR ............................................................................................. 44
4.3. GARANTÍAS DEL ESTADO ECUATORIANO ............................ 45
4.4. JURISPRUDENCIA ......................................................................... 46
CAPÍTULO III ............................................................................................................... 50
3. MARCO METODOLÓGICO ............................................................................. 50
3.1. NIVELES DE INVESTIGACIÓN ........................................................... 50
3.1.1. NIVEL DE CAMPO ............................................................................. 50
3.1.2. NIVEL DESCRIPTIVO........................................................................ 50
3.1.3. NIVEL DOCUMENTAL...................................................................... 50
3.2. PROCESO DE OBSERVACIÓN DEL PROYECTO.............................. 50
3.3. ACCIONES PRÁCTICAS SOBRE EL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN
51
3.4. POBLACIÓN Y MUESTRA ................................................................... 52
3.5. DETERMINACIÓN Y APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS A USARSE
52
3.5.1. MÉTODO ANALÍTICO ....................................................................... 52
3.5.2. MÉTODO COMPARATIVO ............................................................... 52
3.5.3. MÉTODO DOGMÁTICO .................................................................... 53
3.5.4. MÉTODO EXEGÉTICO ...................................................................... 53
3.5.5. MÉTODO HISTÓRICO ....................................................................... 53
3.5.6. MÉTODO JURÍDICO .......................................................................... 53
3.6. USO ADECUADO DE LAS TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN ......... 53
3.6.1. ANÁLISIS DOCUMENTAL ............................................................... 53
3.6.2. ANÁLISIS BIBLIOGRÁFICO ............................................................ 54
3.6.3. ENCUESTAS ....................................................................................... 54
x
3.6.4. ENTREVISTAS .................................................................................... 54
3.6.5. OBSERVACIÓN DE CAMPO............................................................. 54
3.7. VALIDEZ Y CONFIABILIDAD DE LOS INSTRUMENTOS DE
INVESTIGACIÓN .................................................................................................. 54
3.8. TÉCNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE DATOS .......... 54
3.9. ENFOQUE DE LA INVESTIGACIÓN ................................................... 55
3.10. APLICACIÓN DE INSTRUMENTOS INVESTIGATIVOS .................. 55
3.11. DETERMINACIÓN DE LAS VARIABLES........................................... 55
3.11.1. VARIABLE DEPENDIENTE .......................................................... 55
3.11.2. VARIABLE INDEPENDIENTE ...................................................... 55
3.12. OPERACIONALIZACIÓN DE LAS VARIABLES: .............................. 55
CAPÍTULO IV ............................................................................................................... 58
4. PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE LA INVESTIGACIÓN ........................ 58
4.1. ANÁLISIS INTERPRETATIVO DE RESULTADOS ............................ 58
4.2. TABULACIÓN Y GRÁFICA DE RESULTADOS ................................ 59
4.2.1. ENCUESTA REALIZADA A ARRENDADORES ............................ 59
4.2.2. ENCUESTA REALIZADA A ARRENDATARIOS ........................... 80
4.2.3. ENCUESTA REALIZADA A ABOGADOS EN LIBRE EJERCICIO.
91
4.3. ESTUDIO E INTERPRETACIÓN DE LAS ENTREVISTAS. ............. 107
4.3.1. JUEZA DE LA CORTE PROVINCIAL DE PICHINCHA. .............. 107
4.3.2. MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO –
DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO. ..................................... 107
4.3.3. CÁMARA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN DE QUITO
– DEPARTAMENTO TÉCNICO. .................................................................... 107
4.3.4. ASOCIACIÓN DE CORREDORES DE BIENES RAÍCES DE
PICHINCHA. .................................................................................................... 108
4.3.5. ABOGADOS EN LIBRE EJERCICIO. ............................................. 108
4.4. DEMOSTRACIÓN DE RESULTADOS SOBRE LOS OBJETIVOS
PROPUESTOS. ..................................................................................................... 108
CAPÍTULO V............................................................................................................... 110
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................ 110
5.1. CONCLUSIONES .................................................................................. 110
5.2. RECOMENDACIONES ........................................................................ 112
xi
CAPÍTULO VI ............................................................................................................. 113
6. PROPUESTA .................................................................................................... 113
6.1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS ............................................................... 113
6.2. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA .............................................. 113
6.3. FACTIBILIDAD .................................................................................... 114
6.4. OBJETIVOS DE LA PROPUESTA ...................................................... 114
6.4.1. OBJETIVO GENRAL ........................................................................ 114
6.4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS.............................................................. 114
6.5. UBICACIÓN FÍSICA ............................................................................ 115
6.5.1. MAPA ................................................................................................. 115
6.6. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPUESTA ....................................... 115
6.7. BENEFICIARIOS .................................................................................. 116
6.7.1. EL ARRENDADOR ........................................................................... 116
6.7.2. EL ARRENDATARIO ....................................................................... 116
6.7.3. A LA JUEZA O AL JUEZ.................................................................. 116
6.7.4. A LA ABOGADA O AL ABOGADO EN LIBRE EJERCICIO ....... 117
6.7.5. LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS ................................................ 117
6.7.6. EL CORRETAJE DE ARRENDAMIENTOS EN EL ECUADOR ... 117
6.7.7. LAS ASEGURADORAS.................................................................... 117
6.7.8. LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS........................................... 118
6.8. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA ................................................. 118
6.9. ETAPAS DE LA PROPUESTA............................................................. 118
6.10. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES ................................................. 119
6.11. RECURSOS FINANCIEROS ................................................................ 119
6.12. DESARROLLO DE LA PROPUESTA ................................................. 120
6.12.1. INCORPORACIÓN DE LA FIANZA ARRENDATICIA EN LA
LEGISLACIÓN ECUATORIANA MEDIANTE REFORMA A LA LEY DE
INQUILINATO ................................................................................................. 120
6.12.2. PROPUESTA: PROYECTO DE INCORPORACIÓN DE LA
FIANZA ARRENDATICIA EN LA LEY DE INQUILINATO MEDIANTE
REFORMA ........................................................................................................ 121
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 125
LIBROS: ................................................................................................................... 125
CUERPOS LEGALES - ECUADOR ....................................................................... 127
xii
LEGISLACIÓN EXTRANJERA ............................................................................. 127
LINKOGRAFÍAS ..................................................................................................... 128
ANEXOS ...................................................................................................................... 129
xiii
LISTA DE TABLAS
1 Tabla: Participantes .................................................................................................... 52
2 Tabla: Operacionalización de la variable dependiente ............................................... 56
3 Tabla: Operacionalización de la variable independiente ............................................ 57
4 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 1 .................................................................. 59
5 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 2 .................................................................. 60
6 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 3 .................................................................. 61
7 Tabla: Encuesta arrendadores: pregunta4 ................................................................... 62
8 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 5 .................................................................. 63
9 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 6 .................................................................. 64
10 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 7 ................................................................ 65
11 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 8 ................................................................ 66
12 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 9 ................................................................ 67
13 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 10 .............................................................. 68
14 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 11 .............................................................. 69
15 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 12 .............................................................. 70
16 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 13 .............................................................. 72
17 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 14 .............................................................. 73
18 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 15 .............................................................. 74
19 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 16 .............................................................. 75
20 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 17 .............................................................. 76
21 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 18 .............................................................. 77
22 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 19 .............................................................. 78
23 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 20 .............................................................. 79
24 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 1 ............................................................... 80
25 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 2 ............................................................... 81
26 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 3 ............................................................... 82
27 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 4 ............................................................... 83
28 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 5 ............................................................... 84
29 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 6 ............................................................... 85
30 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 7 ............................................................... 86
31 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 8 ............................................................... 87
32 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 9 ............................................................... 88
33 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 10 ............................................................. 89
xiv
34 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 11 ............................................................. 90
35 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 1 .................................................................... 91
36 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 2 .................................................................... 92
37 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 3 .................................................................... 97
38 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 4 .................................................................. 100
39 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 5 .................................................................. 101
40 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 6 .................................................................. 102
41 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 7 .................................................................. 103
42 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 8 .................................................................. 104
43 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 9 .................................................................. 105
44 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 10 ................................................................ 106
45 Tabla: Cronograma de actividades ......................................................................... 119
46 Tabla: Recursos financieros ................................................................................... 119
xv
LISTA DE GRÁFICOS
1 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 1 ............................................................... 59
2 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 2 ............................................................... 60
3 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 3 ............................................................... 61
4 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 4 ............................................................... 62
5 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 5 ............................................................... 63
6 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 6 ............................................................... 64
7 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 7 ............................................................... 65
8 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 8 ............................................................... 66
9 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 9 ............................................................... 67
10 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 10 ........................................................... 68
11 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 11 ........................................................... 69
12 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 12 ........................................................... 70
13 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 13 ........................................................... 72
14 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 14 ........................................................... 73
15 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 15 ........................................................... 74
16 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 16 ........................................................... 75
17 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 17 ........................................................... 76
18 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 18 ........................................................... 77
19 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 19 ........................................................... 78
20 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 20 ........................................................... 79
21 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 1 ............................................................ 80
22 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 2 ............................................................ 81
23 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 3 ............................................................ 82
24 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 4 ............................................................ 83
25 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 5 ............................................................ 84
26 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 6 ............................................................ 85
27 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 7 ............................................................ 86
28 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 8 ............................................................ 87
29 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 9 ............................................................ 88
30 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta10 ........................................................... 89
31 Gráfico: Encuesta arrendatarios: pregunta 11 ........................................................... 90
32 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 1 ................................................................. 91
33 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 1 .............................................. 93
xvi
34 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 2 .............................................. 93
35 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 3 .............................................. 94
36 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 4 .............................................. 94
37 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 5 .............................................. 95
38 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 6 .............................................. 95
39 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 7 .............................................. 96
40 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 3, columna 1 .............................................. 98
41 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 3. Columna 2 ............................................. 98
42 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 3, columna 3 .............................................. 99
43 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 3; columna 4 ............................................... 99
44 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 4 ............................................................... 100
45 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 5 ............................................................... 101
46 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 6 ............................................................... 102
47 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 7 ............................................................... 103
48 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 8 ............................................................... 104
49 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 9 ............................................................... 105
50 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 10 ............................................................. 106
xvii
LISTA DE ANEXOS
Anexos 1; Entrevista realizada a Jueza de la Corte Provincial de Pichincha ............... 130
Anexos 2; Entrevista realizada al secretario del Departamento de Arrendamientos
Urbanos Particulares del Municipio de Quito .............................................................. 137
Anexos 3; Entrevista realizada a uno de los miembros del Directorio de la ACBIR .. 140
Anexos 4; Entrevista realizada a la Cámara de la Industria de la Construcción –
Departamento Técnico .................................................................................................. 143
Anexos 5; Entrevista realizada a Abogados en libre ejercicio; N° 1 ........................... 148
Anexos 6; Entrevista realizada a Abogados en libre ejercicio; N° 2 ........................... 152
Anexos 7; Entrevista realizada a Abogados en libre ejercicio; N° 3 ........................... 155
xviii
IMÁGENES
Imagen 1; Mapa del Ecuador ....................................................................................... 115
Imagen 2; Entrevista a Jueza, página 1 ....................................................................... 134
Imagen 3; Entrevista a Jueza, página 2 ....................................................................... 135
Imagen 4; Entrevista a Jueza; página 3 ....................................................................... 136
Imagen 5; Secretario del Departamento de Arrendamientos Urbanos Particulares del
Municipio de Quito ....................................................................................................... 139
Imagen 6; Miembro del Directorio de la ACBIR ........................................................ 142
Imagen 7; Entrevista realizada a la CAMICON; página 1 .......................................... 146
Imagen 8; Entrevista realizada a la CAMICON; página 2 .......................................... 147
xix
TÍTULO: La fianza arrendaticia: Análisis, efectividad, viabilidad y vigencia en el
derecho civil ecuatoriano
Autor: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Tutor: Gabriel García Morales Gallegos
RESUMEN
El presente trabajo investigativo busca establecer la fianza arrendaticia en la Ley de
Inquilinato mediante una reforma a la misma, ya que este pretende atender el interés tanto
del arrendador, arrendatario y del fiador arrendaticio en los contratos de arrendamiento;
al primero en el cumplimiento de la renta y la entrega de la cosa en buen estado al finalizar
el tiempo de duración del contrato; al segundo en la devolución del dinero que dio como
fianza al arrendador por uso del bien en arriendo si es que ha cumplido con todos los
compromisos establecidos en dicho contrato; y, al tercero como fiador del arrendatario en
favor del arrendador en caso de que este llegase a tener problemas en responder con sus
obligaciones y entrega de la cosa arrendada en buen estado. Este vacío legal a provocado
que se lo tenga en indefensión al propietario, ya que en ocasiones, a más de no cancelar
meses de arriendo, el bien inmueble es devuelto con afectaciones en su parte estructural
y los servicios públicos con deudas; por lo que el dueño lo contempla con una sensación
de frustración, puesto que el dinero que ha solicitado como fianza, no cubre los daños
estructurales ni alcanza a pagar las deudas que tiene con dichas empresas, por lo que
tendrá que cubrir esos gastos con su propio dinero.
PALABRAS CLAVE: ALQUILER DE PROPIEDADES // CANON ARRENDATICIO
// CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO // FIADOR ARRENDATICIO // FIANZA
ARRENDATICIA // GARANTÍAS DE ARRENDAMIENTO // ARRENDADOR //
ARRENDATARIO // FIANZA // DERECHO CIVIL
xx
TITLE: Leasing confidence: Analysis, effectiveness, feasibility and observance of the
Ecuadorian civil law.
Author: Lenin Ricardo Velarde Melendez
Tutor: Gabriel García Morales Gallegos
ABSTRACT
The current investigation is intended to establish the leasing security in the Lease Law,
by amending it, because it is intended to cover interests of the lessor, lessee and lease
guarantor in lease agreements. In the first case to pay the lease fee and delivery of the
premise in operating conditions at expire of the contract. In the second case, regarding
the return of the money handed out as lessee's security to use the leased real estate, after
complying with all obligations established in such contract; and in the third case, as the
lease guarantor in behalf of the lessor, in case of troubles in the compliance of
obligations and delivery of the premise in operating conditions. Such legal gap has
caused defenseless for the owner. In certain times, in addition to not paying several
months of lease fee, the real estate is left with damages in the structure and public
services, indebtedness; hence, the owner regards such events in frustration, because the
money deposited as a security, if any, does not cover structural damages or unpaid bills
with public services agencies, the lessor is obliged to afford such expenses with his own
money.
KEYWORDS: LEASING / LEASER / LESSEE / GUARANTOR / SECURITY /
CIVIL LAW.
1
INTRODUCCIÓN
No es necesario solicitar fianza arrendaticia a una persona para arrendarlo ni tampoco
un afianzador para la celebración de un contrato de arrendamiento; aspectos que la
costumbre ha llevado a ejercer para así poder asegurar el cumplimiento de las
obligaciones acordadas en dicho contrato.
La falta de la figura jurídica de la fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato, ha
permitido que estas acciones se lleven a cabo de forma discrecional, como una medida de
protección en la que el arrendador desea tener de vuelta su propiedad en las mismas
condiciones que le fue otorgado al arrendatario y haber terminado la relación contractual
de la mejor manera posible, mientras que de los arrendatarios anhelan tener de vuelta el
dinero que entregaron como garantía de arriendo después de haber cumplido con los
acuerdos. En la práctica es muy poco probable que suela darse, ya que lo que existe es
incumplimiento de lo pactado y discrepancias entre las partes, creando así, un conflicto
diario en la que ambos intentan encontrar una salida a sus dificultades de la mejor manera
sin tener que llegar al ámbito judicial, pero al no tener una respuesta propicia en la que ni
uno ni otro seden, acuden a la justicia a ventilar sus problemas, esperando que de aquí
salga una respuesta rápida y eficaz, es decir, favorable de quien se encuentra en ese
momento siendo perjudicado por la otra parte.
La importancia de este proyecto radica en que se puede poner las reglas claras
mediante una reforma a la Ley de Inquilinato que necesariamente lo requiere, para así
establecer la seguridad jurídica con respecto a las fianzas arrendaticias que se exigen para
la celebración de los contratos de arrendamiento; mecanismos necesarios que ayudarían
a establecer con claridad las responsabilidades de las partes contratantes, como es el
cumplimiento del pago de alquiler y la entrega del bien en las mismas condiciones que le
fue otorgado al arrendatario, así como la obligación del arrendador en devolver el dinero
entregado por parte del inquilino por uso del bien arrendado. De esta forma, se le
entregaría al ciudadano un respaldo legal para que pueda apoyarse con respecto a las
garantías arrendaticias que exigen para proteger la propiedad arrendada.
Este trabajo investigativo se lo ha dividido en seis capítulos manteniendo una estructura
lógica y coherente con respecto a la información para que el lector pueda comprender
dicho problema y la solución al mismo.
2
CAPÍTULO I: Abarca lo que es la determinación del problema, diagnóstico de la
situación actual, los nudos críticos, preguntas directrices, planteamiento,
contextualización, delimitación, objetivos y prognosis.
CAPÍTULO II: Estudio del marco teórico como son: los antecedentes de la
investigación, la fundamentación teórica, doctrinaria y legal; así como también el marco
conceptual, la idea que defender y el esquema temático el cual lo ha sido dividido en 4
títulos. Título I: Definiciones de arrendamiento, fianza y fianza arrendaticia. Título II:
Antecedentes históricos del arrendamiento la fianza, la fianza en los contratos de
arrendamiento y el estado actual del problema. Título III: Análisis y características del
arrendamiento en el Ecuador y el análisis y características del arrendamiento de la fianza
arrendaticia con respecto a legislaciones internacionales. Título IV: Enfoque del
problema en el cual trata sobre las causas de la inmaterialidad legal de la fianza
arrendaticia en la legislación ecuatoriana y las consecuencias que ha derivado aquello. De
igual manera trata sobre garantías del estado ecuatoriano y aborda la jurisprudencia.
CAPÍTULO III: Uso de la metodología que se ha utilizado en el proyecto, como son
los niveles de investigación, el proceso de observación del proyecto, acciones prácticas
del trabajo de investigación, población, muestra, el uso adecuado de las técnicas, la
aplicación de instrumentos investigativos y la determinación de las variables.
CAPÍTULO IV: Aborda el procesamiento y análisis de la investigación así como el
estudio e interpretación de las entrevistas
CAPÍTULO V: Las conclusiones y recomendaciones serán tratadas acorde a la
información adquirida durante esta etapa investigativa.
CAPÍTULO VI: En este capítulo se tratará la propuesta describiendo la situación
problemática, los antecedentes investigativos, la justificación de este, objetivos,
descripción y desarrollo de la propuesta.
“La vivienda no es sólo un bien inmobiliario, es
también una forma de consolidación espiritual.”
Mario Benedetti
3
JUSTIFICACIÓN
La presente investigación acoge los problemas que suelen presentarse entre
propietarios e inquilinos que sobre todo se deben a una falta de comunicación personal,
positiva y efectiva entre ambos.
Las situaciones más comunes que suele darse por parte del arrendador es que este no
siempre devuelve los depósitos que pide como garantía1, algunos en cambio se niegan a
entregar facturas y muchas veces ni siquiera firman un contrato y en ocasiones suelen
realizar incrementos en el precio del arriendo.
Mientras que por parte de los arrendatarios existen personas que pagan con días,
semanas e incluso hasta con meses de retraso, y pese a ello, se niegan a abandonar el
inmueble. Los daños en la propiedad casualmente superan con creces a los montos
entregados como garantía. De igual manera hay inquilinos que hacen cambios
estructurales sin autorización del propietario. Así también, alargan su estadía aunque el
dueño de la propiedad no lo desee.
Enfocado en aquellos problemas, esta propuesta resulta novedosa, ya que la
investigación acogerá directamente aquellos acontecimientos que se suscitan entre ambas
partes, planteándoles un nuevo mecanismo de apoyo como es el caso de la fianza
arrendaticia, para que se garantice el cumplimiento de las obligaciones pactadas,
esperando con esto que las denuncias disminuyan notablemente y se garantice la buena
convivencia en el bien inmueble
La propuesta es factible, ya que el trabajo investigativo será abordado directamente
con inquilinos y propietarios, así como de juristas conocedores del tema de inquilinato
para asegurar su viabilidad e impacto que podría tener en el Ecuador.
La misma se encuentra alineada al Objetivo 1 del Plan Nacional del Buen Vivir 2017
– 2021 el mismo que trata sobre “garantizar una vida digna con iguales oportunidades
para todas las personas”
1 Garantía: Cosa dada como seguridad o protección que frene a un peligro o contra un riesgo
(Diccionario Jurídico de Guillermo Cabanellas Torres)
4
ABREVIATURAS
Órganos estatales:
• AN: Asamblea Nacional
• INEC: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos
• MDMQ: Municipio del Distrito Metropolitano de Quito
Marco legal:
• CRE: Constitución de la República del Ecuador
• CC: Código Civil
• LInq: Ley de Inquilinato
• COGEP: Código Orgánico General de Procesos
Centros de estudios:
• UCE: Universidad Central del Ecuador
Institutos gremiales:
• ACBIR: Asociación de Corredores de Bienes Raíces
• CAMICON: Cámara de la Industria de la Construcción
5
CAPÍTULO I
1. EL PROBLEMA
1.1. DETERMINACIÓN DEL PROBLEMA
¿Existe alguna norma jurídica ecuatoriana que regule la fianza arrendaticia en los
contratos de arrendamiento?
1.2. DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN ACTUAL
La vivienda es uno de los derechos fundamentales que se encuentran consagrados en
la Constitución del Ecuador y que reconoce los distintos tipos de propiedad, así como
faculta a que se realicen contratos de arrendamientos que sean justos y sin abusos.
El contrato de arrendamiento es obligación para las partes así lo estipula el Código
Civil con respecto a los contratos y ese deber acoge el hecho de que se suscriba o no
aquellas garantías solicitadas por el propietario.
Siendo así, este hábito no normado ha hecho que sea la costumbre la que imponga
reglas y condiciones que muchas veces no lo estipulan en el contrato de alquiler,
simplemente solicitan el cumplimiento de arriendo, dejando a la voluntad del inquilino
que sea cumplidor y responsable con sus obligaciones en el pago y conservación de la
cosa arrendada en buen estado.
1.3. DETERMINACIÓN DE LOS NUDOS CRÍTICOS
El hecho de arrendar significa que los propietarios van a convivir con personas ajenas
sin saber su procedencia, costumbres, ni su cultura; por lo que esperan que lleguen
personas cumplidas en el pago de arriendo, que no sean conflictivas y que respeten los
lineamientos determinados por el dueño de la propiedad.
Esta situación ha provocado que el arrendador le solicite varios requisitos al futuro
inquilino con motivo de asegurarse que es una persona de notable proceder y por ende
confiable de tenerlo. Entre estos pedidos podemos indicar el depósito de dinero que hace
el arrendatario al arrendador por el uso de la propiedad o requerir de alguien que sea
responsable en casos de que no pueda cumplir el inquilino con los acuerdos pactados en
el contrato.
Estas acciones no se encuentran estipuladas en la legislación ecuatoriana, lo que ha
provocado conflictos entre quien arrienda y quien desea ir arrendar, ya que, por una parte,
el primero lo manifiesta como un seguro para el cumplimiento de las obligaciones
6
pactadas en el contrato, en cambio el segundo lo enfrenta con el argumento de ilegal e
improcedente y declara su inconformidad por falta de normativa expresa que lo regule o
lo autorice para hacerlo.
En el transcurso de la investigación sobre proyectos reformatorios a la ley de
inquilinato, hay que manifestar que hasta la última propuesta de reforma enviada a la
Asamblea Nacional por parte del ejecutivo en el 2012, no ha existido otros pedidos
reformatorios, peor aún que versen sobre el tema de la fianza arrendaticia.
1.4. PREGUNTAS DIRECTRICES
2. ¿Qué es la Fianza Arrendaticia?
3. ¿Qué vínculo jurídico tiene la fianza arrendaticia en el derecho civil ecuatoriano?
4. ¿Cómo se contextualiza la fianza arrendaticia en la legislación ecuatoriana
vigente?
5. ¿En la práctica, qué tan factible podría llegar a ser la fianza arrendaticia
incorporada en el marco legal?
6. ¿Qué responsabilidades llega a tener el afianzador dentro de un contrato de
arrendamiento?
1.5. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
El presente trabajo investigativo busca enfocarse directamente en la problemática de
los arrendamientos con respecto al dinero entregado como garantía por parte del
arrendatario al arrendador y el pedido de un fiador cuando el arrendatario no puede
efectuar con probidad sus obligaciones; ofreciéndole además al arrendador otros
mecanismos de garantías de arriendo que serán tratados en el transcurso del trabajo
investigativo y en la propuesta.
Con la recopilación bibliográfica podemos manifestar que este es un problema de tipo
social desde principios de siglo.
El problema que radica principalmente en este tipo de actos contractuales es que existe
un vacío legal y jurídico, ya que las normas existentes no responden al interés de las partes
en disputa en la que el arrendador y arrendatario cumplan con lo acordado y la fianza de
arriendo alcance a cubrir los daños ocasionados por el mismo.
Hay que manifestar que ni la Ley de Inquilinato ni el Código Civil establecen el cobro
de fianza ni la posibilidad de solicitar un garante en los arrendamientos, lo cual ha llevado
7
a que sea la costumbre la que determine si desea o no exigir estas garantías como
requisitos para poder en algo asegurar el cobro de los cánones de arriendo y la devolución
en buen estado del bien.
La costumbre de acuerdo con el Art. 2 del Código Civil manifiesta que “la costumbre
no constituye derecho, salvo que la ley se remita a ella” en este caso, no existe norma
alguna que regule la fianza arrendaticia.
Al momento de proceder con la citación al arrendatario; el arrendador se le atraviesa
un problema con el Código Orgánico General de Procesos que en su Art. 356 numeral
cuatro, manifiesta: “…para demandar al arrendatario, este debe encontrarse
actualmente haciendo uso del bien”; algo que es inaudito, ya que de darse la citación con
la demanda, el arrendatario puede abandonar dicho bien como un acto de mala fe para
que no prosiga la demanda en su contra, de esta manera, el arrendador no tiene mecanismo
alguno para cobrar, puesto que la fianza en muchos casos no suplicia los daños, peor aún,
cubrir el impago de arriendo.
Se aclara que la Ley de Inquilinato enumera las causales para el desahucio y los
mecanismos para dar por terminado el contrato de arrendamiento, pero no manifiesta la
obligación de exigir fianza por el uso de la propiedad en arriendo, ni involucra una tercera
persona que sea responsable de la morosidad del arrendatario y entrega del bien inmueble
en las mismas condiciones que le fue otorgado.
La falta de normativa ha perjudicado a los dueños de propiedades quienes por un lado
han manifestado que arrendar es un riesgo que hay que correr ya que muchas personas lo
hacen por necesidad, mientras que otros han dejado de hacerlo por miedo a vivir malas
experiencias con inquilinos.
1.6. CONTEXTUALIZACIÓN
1.6.1. CONTEXTUALIZACIÓN MACRO
Las legislaciones internacionales han abarcado ampliamente el tema de los
arrendamientos, aportando con estudios jurídicos que denotan la importancia del tema
dentro del derecho civil.
En la mayoría de los países del mundo se han establecido instituciones que controlan
esta actividad. Sus normativas legales expresan el precio tope que pueden exigir cada
arrendador tanto en el canon arrendaticio así como del depósito en arriendo. El alza de un
8
cierto porcentaje al arrendamiento se establece cuando sea por mejoras o por vencimiento
del tiempo de contrato.
En lo referente a las fianzas arrendaticias son acogidas dentro de las legislaciones en
materia de inquilinato sobre todo en países como: Colombia, Costa Rica y España; en
donde mantienen un apartado referente al tema, regulando esta costumbre.
En Europa las instituciones financieras entregan un aval bancario en el cual se analiza
el buró de crédito del solicitante, verificando de esta manera si se encuentra en la
posibilidad de poder cancelar el valor de arriendo acordado entre las partes; al finalizar el
análisis entregan su informe, cuando este no es favorable, las leyes de estos países le
facultan al arrendador la posibilidad de que pueda solicitar un afianzador a quien desea ir
a arrendar, quien deberá ser una persona de confianza que demuestre con probidad que
tiene las posibilidades de cumplir con las obligaciones de su afianzado en caso de
incumplimiento del contrato.
1.6.2. CONTEXTUALIZACIÓN MESO
La República del Ecuador se encuentra dividida en 24 provincias y 221 cantones; de
acuerdo con la ley de inquilinato, cada cantón debe poseer una oficina de registro de
arrendamientos la cual es encargada de regular, controlar e inscribir los predios destinados
a aquello.
Las proyecciones establecidas por el INEC sobre el déficit de vivienda son de
alrededor de 1’400.000 unidades, por lo que la actividad de arrendamiento de vivienda es
un auge en la actualidad. La falta del poder adquisitivo de las personas para conseguir su
casa propia ayuda a que dicha actividad se convierta en una acción beneficiosa para quien
arrienda y que por ende merece ser tratada con mucha responsabilidad por parte del
legislador, ya que se ha convertido en el impulso económico de algunos hogares.
1.6.3. CONTEXTUALIZACIÓN MICRO
La legislación ecuatoriana ha establecido los parámetros para el arrendamiento, las
cuales han ayudado a que el arrendador y el arrendatario conozcan de esta manera cuáles
son sus obligaciones y sus responsabilidades, esperando que sea suficiente para la
convivencia pacífica entre ambos.
Lamentablemente los problemas por arrendamiento se suscitan día tras días, y aunque
la mayoría no van a juicio por varias razones, se tiene entendido que los casos que se
9
encuentran en etapa de juzgamiento son sobre todo por falta de pago de los cánones de
arriendo y la entrega de la cosa en buen estado. La destrucción del inmueble y el
incumplimiento del pago de arriendo supera en ocasiones con creces las garantías
otorgadas como arriendo, por lo que el dueño de la propiedad no tiene con que cubrir los
gastos ni tampoco a quien exigirle que los haga. Esta problemática ha hecho que el dueño
de la propiedad desista en ocasiones de continuar arrendado y haciendo uso para otros
asuntos.
1.7. DELIMITACIONES
1.7.1. DELIMITACIONES CONCEPTUALES:
1.7.1.1. CAMPO:
Derecho Civil y de Inquilinato.
1.7.1.2. ÁREA:
De Inquilinato; en la regulación de la fianza arrendaticia en los contratos de
arrendamiento.
1.7.1.3. ASPECTOS:
Aplicación de la figura jurídica de la fianza arrendaticia en los contratos de
arrendamiento que avalen el cumplimiento de las obligaciones pactadas en este.
1.7.2. DELIMITACIÓN ESPACIAL:
República del Ecuador
1.7.3. DELIMITACIÓN TEMPORAL:
Año: 2018
1.8. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
¿De qué manera afecta la falta de una normativa legal que regule la fianza arrendaticia
en los contratos de arrendamiento en el Ecuador?
1.9. OBJETIVOS DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN
1.9.1. OBJETIVO GENRAL
Determinar mediante el análisis jurídico y doctrinario, la importancia de implementar
la fianza arrendaticia en los contratos de arrendamiento mediante una reforma a la Ley de
Inquilinato.
10
1.9.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
1. Indicar en qué consiste la fianza arrendaticia
2. Explicar las consecuencias que ha provocado la falta de dicha figura jurídica en
la legislación ecuatoriana vigente
3. Realizar un análisis comparativo de la legislación ecuatoriana con la extranjera
que trate sobre la fianza arrendaticia
4. Determinar la importancia de la fianza arrendaticia en el Ecuador.
5. Analizar el impacto que podría tener la vigencia legal de la fianza arrendaticia en
la sociedad ecuatoriana.
1.10. PROGNOSIS
La responsabilidad del legislador sobre los arrendamientos en el Ecuador es de gran
importancia, ya que estos vacíos legales y jurídicos han permitido que la costumbre tome
su posta, provocando que el problema se ahonde más y que la solución no llegue con la
eficacia esperada, haciendo de este, un problema sin tiempo de solución. Los conflictos
sobre arrendador y arrendatario persisten sobre todo en la desconfianza tanto de la entrega
del dinero como garantía, así como la entrega de la cosa ya que por una parte no se sabe
cuándo y cuánto le van a devolver, mientras que por otro lado está el temor de que no
cumplan con lo pactado en el contrato y que le entreguen su bien en mal estado sin saber
cómo cobrar o a quien hacerlo. La falta de normativa que regule esta situación ayuda a
que no se llegue a ningún acuerdo y que, al contrario, los problemas persistan, ya que la
duda siempre invade tanto al arrendador como al arrendatario, surgiendo el dilema de lo
que tengan que afrontar en el transcurso del tiempo mientras perdure el contrato.
“La vivienda está presente en la cotidianidad de la
vida de las personas, el lugar dónde se lleva acabo
las actividades básicas de la vida diaria, es dónde
se duerme, se come, se guardan las pertenencias, y
el lugar al que se regresa al final de la jornada”.
Laura Pasca García - 2013
11
CAPÍTULO II
2. MARCO TEÓRICO
2.1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN
Dentro del repositorio digital de la Universidad Central del Ecuador, Facultad de
Jurisprudencia, se encuentra la tesis de Beltrán Veloz Elva Jimena (2015) “Tutela judicial
efectiva en los juicios por mora en materia de inquilinato en el Cantón Quito”
manifestando lo siguiente:
“El procedimiento establecido para la tramitación y ejecución de los
juicios por mora en materia de inquilinato de acuerdo con el Art. 42
de la Ley de Inquilinato vigente, no es eficiente para la sustanciación
y garantía de los derechos de las partes en este tipo de causas en el
cantón Quito en el año 2014, incluido cuando la voluntad de los
arrendadores es en primer lugar dar por terminado el contrato y
resolver la desocupación del inmueble para posterior a ello reclamar
la Mora.” Pág. 9
La morosidad es un problema que mantiene siempre en vilo al dueño de la propiedad
al momento de arrendar, ya que entrega en arriendo un bien inmueble esperando de él, la
retribución económica pactada de forma puntual a la firma de un contrato de alquiler. La
legislación ecuatoriana no establece una figura jurídica en la que el propietario pueda
cobrar el arriendo con interés por el atraso de los cánones arrendaticios, ya que debe
esperar a que sea el juzgador, mediante sentencia, el valor a cancelar juntamente con los
intereses.
Para Venegas García María Alexandra en su proyecto de investigación titulado “El
sistema operativo de las relaciones contractuales de arrendamiento y su terminación en
materia de inquilinato, en la ciudad de Quito, en el año 2013.” Encontrado en el
repositorio digital de la Universidad Central del Ecuador puntualiza algo muy importante
“Dentro de la Ley de Inquilinato, existen ciertos vacíos legales que no
permiten que exista una equidad para las partes, que garantice y
equilibre las obligaciones y derechos de los contratantes; como es el
caso del fondo de garantía, que a pesar de no encontrarse en la Ley se
ha convertido en una costumbre cotidiana en la celebración de contratos
de arrendamiento.”
12
“Las relaciones contractuales de arrendamiento y su terminación se
encuentran normadas por disposiciones líricas de la Ley, que con
remiendos datan del año de 1972 y, con elementos económicos,
jurídicos y sociales que se le alejan de la realidad del país.” Pág. 6
Estas aseveraciones dadas, recogen en sí, no sólo un sentir ciudadano de mejorar la
ley, sino también de que este atienda de manera oportuna y eficaz, aquellos conflictos que
suelen darse entre arrendador y arrendatario, mucho mejor si es que la ley tomara en
cuenta la presente propuesta para adelantarse a hechos que lamentablemente se convierten
en tiempo y paciencia para el perjudicado.
Intriago García Katherine Andreina en su proyecto de investigación ubicado en el
repositorio digital de la Universidad Central del Ecuador “Los beneficios de la mediación
en temas de desahucio - materia de inquilinato.” (2017) pone en conocimiento la nueva
facultad dada a las notarías en el tema de inquilinato describiéndola así:
“En el Ecuador, en la mayoría de los casos no se suscribe un contrato
de arrendamiento con sus debidas estipulaciones, consecuentemente se
producen problemas entre arrendador e inquilino conllevando esto a
problemas legales. Como ya sabemos en el ámbito civil los procesos
son extensos y se demoran un considerable lapso de tiempo , debido a
estos inconvenientes judiciales, el nuevo Código Orgánico General de
Procesos (COGEP), ha facultado a las Notarías como principal método
de solución de conflictos, para así, minimizar la carga procesal a los
juzgados de lo Civil y a los de Inquilinato, pero esto no garantiza que
los problemas legales disminuirán, pues la lista de los tramites a
procesar es extensa y además las Notarías cobran un porcentaje un poco
elevado por tramites de Desahucio.” Pág. 2
Esta opinión es acertada, al mencionar que la facultad dada a las Notarías en caso de
conflictos en materia de inquilinato, no ha logrado su objetivo de disminuir las cargas
procesales a las unidades judiciales, puesto que las personas en su gran mayoría
desconocen de esta nueva solución de conflictos, convirtiéndola en un articulado
ambiguo, que no procede a resolver los problemas ya que la gente siempre acudirá a la
justicia, que es más factible y confiable, ya que sus sentencias son de inmediato
cumplimiento forzando a ambas partes a acatar lo dispuesto.
13
2.2. FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA – DOCTRINARIA
En una entrevista dada a la revista española “Inmueble a fondo” por parte de la
Abogada Ana Sacristán Salvador en el tema “Aspectos Prácticos de la Fianza en los
contratos de arrendamiento” publicado el 7 de noviembre de 2007; Madrid, señala un
punto de vista positivo al cual, esta propuesta desea llegar en el Ecuador.
“La fianza arrendaticia es considerada por parte de la doctrina como
una prenda irregular pecuniaria, ante la afectación de una cantidad de
dinero al resultado final del contrato. Por lo tanto, se trata de una
relación accesoria al propio contrato de arrendamiento.
Entre las obligaciones del arrendatario cuyo cumplimiento se garantiza
con la fianza, deben considerarse comprendidas la obligación de pago
de la renta y aquellas otras cantidades cuyo pago corresponde al
arrendatario, así como la indemnización por los daños causados al
inmueble o a sus accesorios y la indemnización por falta de restitución
de la posesión de este al arrendador una vez resuelto el contrato.”
Lo manifestado anteriormente, marca la esencia misma que persigue la fianza
arrendaticia, cumpliendo con el deseo de garantizar una regla clara al momento de
arrendar, esperando que cumpla con el objetivo de hacer respetar lo pactado en el
contrato.
En el libro “La Fianza, forma y protección registral en los arriendos urbanos” escrita
por Domingo Bello Janeiro; Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de la Coruña,
publicado en Madrid 2009, acoge la importancia y el carácter particular de la fianza
arrendaticia.
“La fianza arrendaticia es de carácter claramente entre privados que
relaciona al arrendador y al arrendatario, cuya aplicación protege los
derechos de ambos, al primero en el cumplimiento de la renta y la
entrega de la cosa en buen estado y al segundo a tener de regreso el
dinero que prestó como garantía del uso del bien inmueble”
En el libro “El procedimiento concursal en toda su dimensión” publicado por la
Fundación Instituto de Derecho Concursal en Madrid 2014, da un resumen de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de España y la importancia del surgimiento de esta.
14
“El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la
denominada fianza, determinando que a la celebración del contrato
será obligatorio la exigencia y prestación de fianza en metálico en
cantidad equivalente a un mes de arriendo en el caso de viviendas y a
dos en el caso de locales comerciales. Surge esta fianza con fines de
garantía a favor del arrendador con respecto de las obligaciones del
arrendatario relativas al pago de las rentas no satisfechas o, en su caso,
de las nacidas por desperfectos en el inmueble cedido”.
2.3. FUNDAMENTACIÓN LEGAL
2.3.1. CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR
El presente trabajo de investigación se encuentra sustentado en este cuerpo legal,
dentro del cual se puede manifestar lo siguiente:
El derecho a vivir en un lugar seguro, con un ambiente tranquilo, en el que tanto
arrendador y arrendatario puedan permanecer en paz, con una vivienda en la que por lo
menos cumpla con los requerimientos básicos para poder arrendarla, es necesaria e
imprescindible, así se lo recoge e interpreta en la siguiente norma legal.
Título II: Derechos
Capítulo II: Derechos del buen vivir
Sección sexta: Hábitat y vivienda
Artículo 30.- Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y
saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de
su situación social y económica.
La presente constitución de igual manera protege el derecho a la propiedad en todas
sus formas en la cual podemos describir como el derecho que tiene el propietario sobre
su bien arrendado ya que se debe de comprender como un espacio prestado por un cierto
tiempo y que por el cual la otra persona paga un canon arrendaticio por su uso, que, al
finalizar el plazo debe ser restituido a su dueño original de la misma forma en la que le
fue entregado al momento de arrendar.
Título II: Derechos
Capítulo VI: Derechos de libertad
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Artículo 66.- Se reconoce y se garantiza a todas las personas:
Numeral 26.- El derecho a la propiedad en todas sus formas, con
función y responsabilidad social y ambiental. El derecho al acceso a
la propiedad se hará efectivo con la adopción de políticas públicas,
entre otras medidas.
Pero debemos de mencionar que el artículo más importante dentro de este marco
jurídico es el del Art. 375, numeral 7 en el que nos manifiesta la importancia en la que el
estado se asegurará que los contratos de arrendamiento firmados cumplan con los
requisitos establecidos en la ley, y que se firmen contratos justos y sin abusos.
Título VII: Régimen del buen vivir
Capítulo I: Inclusión y equidad
Sección cuarta: Hábitat y vivienda
Artículo 375.- El Estado en todos sus niveles de gobierno, garantizará
el derecho al hábitat y a la vivienda digna, para lo cual:
Numeral 7.- Asegurará que toda persona tenga derecho a suscribir
contratos de arrendamiento a un precio justo y sin abusos.
2.3.2. CÓDIGO CIVIL
Este cuerpo legal posee entre sus páginas una amplia normativa con respecto al
arrendamiento y a la fianza, cada uno por separado, siendo así, debo de manifestar que en
el Artículo 1856 nos da una definición de lo que es arrendamiento y de las obligaciones
que contraen las partes.
Libro IV
Título XXV: Del contrato de arrendamiento
Artículo 1856.- Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se
obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,
obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes
del trabajo y otras especiales.
16
Para que dicho contrato tome la forma como tal, debe de seguir algunas formalidades
osino su vigencia no sería válida, así lo manifiesta el siguiente apartado:
Libro IV
Título XXV: Del contrato de arrendamiento
Parágrafo primero: Del arrendamiento de cosas
Artículo 1862.- Si se pactare que el arrendamiento no se repute
perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes
arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la
entrega de la cosa arrendada. Si hubiere arras, se seguirán bajo este
respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.
Las obligaciones del uso de la cosa arrendada por parte del arrendatario, es proceder
de él, para lo cual lo deberá hacer de acuerdo con lo que se ha descrito en su contrato o a
lo que su naturaleza ha sido destinada.
Libro IV
Título XXV: Del contrato de arrendamiento
Parágrafo tercero: De las obligaciones del arrendatario en el
arrendamiento de cosas
Artículo 1879.- El arrendatario está obligado a usar de la cosa según
los términos o espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia,
hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de
convención expresa, a los que la cosa está naturalmente destinada, o
que deban presumirse, atentas las circunstancias del contrato o la
costumbre del país. Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá
el arrendador reclamar la terminación del arriendo, con indemnización
de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el
arriendo.
Entre otros aspectos a los cuales se encuentra obligado el arrendatario es a cancelar
por el uso de la cosa arrendada y en caso de no hacerlo, el propietario del bien podrá
retener los frutos como una seguridad por su pago.
17
Libro IV
Título XXV: Del contrato de arrendamiento
Parágrafo tercero: De las obligaciones del arrendatario en el
arrendamiento de cosas
Artículo 1883.- El arrendatario está obligado al pago del precio o
renta. Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las
indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos
existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le
pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba en
contrario.
En este siguiente apartado podemos manifestar las responsabilidades que contrae o
contraen las personas en una obligación ajena.
Libro IV
Título XXXIV: De la Fianza
Parágrafo primero: De la constitución y requisitos de la fianza
Art. 2238.- Fianza; es una obligación accesoria en virtud de la cual
una o más personas responden de una obligación ajena,
comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte,
si el deudor principal no la cumple. La fianza puede constituirse, no
sólo a favor del deudor principal, sino de otro fiador.
2.3.3. LEY DE INQUILINATO
Las normas de la ley de inquilinato en su conjunto guardan un orden esencial, para lo
cual el arrendador y arrendatario conoce de aquello que le está permitido y prohibido
hacer.
El análisis a los artículos de la ley de inquilinato como son: el ámbito de la ley;
inscripción de predios; fijación de pensiones; efectos de los contratos y de la terminación
de este; de igual manera de la competencia y del procedimiento; ha servido para
profundizar sobre el tema en referencia, ya que su vacío legal ha permitido que se pueda
buscar y recabar una amplia información que ayude a mejorar la convivencia entre ambos.
18
2.3.4. CÓDIGO ORGÁNICO GENERAL DE PROCESOS
El procedimiento civil ha establecido a dicho cuerpo legal para garantizar de esta
manera el desarrollo eficaz de aquellos procedimientos que lo regula combinando la
oralidad con lo escrito, en el primer caso, lo hace a través de las audiencias en cualquiera
de sus fases y lo segundo a través de aquellos actos de proposición.
El procedimiento será uniforme y para el caso de los arrendamientos se lo establecerá
de acuerdo a su pertinencia ya sea por el procedimiento sumario en casos de que los daños
y perjuicios así como los impagos de arriendo son necesarios sustanciarlos por este
mecanismo; o, por el procedimiento monitorio, que es de fácil acceso para todos y que no
es necesario la presencia de un profesional del derecho para resolverlo, aunque los
tratadistas han manifestado que la desinformación o el hecho de no saber cómo actuar en
este acto procesal, lleva a convertirse en un suplicio si no tiene quien lo guie con aquello.
El procedimiento sumario es de conocimiento y se lo considera sólo para ciertas
controversias que requieran resolverse de forma más ágil y que se encuentran previstas
en la ley, su audiencia es única y hay que manifestar que es supletorio a los
procedimientos ejecutivo y monitorio.
El procedimiento monitorio es de carácter estrictamente dinerario, y se fundamenta en
documentos que sin ser títulos ejecutivos son prueba de existencia de una deuda. Para ser
exigido por esta vía, este no superará los 50 salarios básicos unificados y los intereses
podrán ser reclamados desde el momento que se cite al demandado.
2.4. MARCO CONCEPTUAL
Acreedor: Persona natural o jurídica a favor de quien se emite la fianza y quien se
protege del incumplimiento.
http://www.confianza.com.ec/fileadmin/user_upload/editor/presentaciones_y_pdfs/glos
ario.pdf
Afianzado: Persona natural o jurídica cuya obligación a favor de un tercero llamado
beneficiario es garantizada por una póliza de fianza.
http://www.confianza.com.ec/fileadmin/user_upload/editor/presentaciones_y_pdfs/glos
ario.pdf
Afianzador: Etimológicamente proviene del verbo transitivo “afianzar” y del sufijo
“dor” que indica el que suele realizar la acción. Tiene como definición el que afianza,
19
cancela y paga como una garantía de que queda cumplido de su obligación; es decir, el
que fía a una persona o comprometiéndose a nombre de esta a cancelar una deuda.
https://definiciona.com/afianzador/
Alquiler: El pago de una cantidad de dinero específica a cambio del derecho al goce
exclusivo de la propiedad residencial, generalmente efectuado mediante pagos periódicos
(por ejemplo, mensuales). Un contrato de arrendamiento o alquiler residencial debe fijar
el monto del alquiler y cuándo y cómo debe pagarse.
https://www.abogado.com/recursos/ley-del-propietario-y-del-arrendatario/diccionario-
de-arrendador-arrendatario.html
Arrendador: El propietario de un bien inmueble que, a través de un contrato de
arrendamiento o alquiler, promete arrendar la totalidad o una porción del inmueble a otra
persona (un "arrendatario") para su uso exclusivo, generalmente, por un determinado
período de tiempo y a cambio de un monto de dinero acordado.
https://www.abogado.com/recursos/ley-del-propietario-y-del-arrendatario/diccionario-
de-arrendador-arrendatario.html
Arrendamiento: Contrato de alquiler por el que se cede el uso de un bien a una
persona para que pueda disponer de ella durante un plazo de tiempo determinado y con
el pago periódico de una cantidad de dinero.
http://diccionario.leyderecho.org/arrendamiento/
Arrendatario: Una persona a la que se le ha otorgado el derecho de usar y ocupar una
propiedad de arrendamiento perteneciente a otra persona, generalmente por medio de un
contrato de arrendamiento o alquiler.
https://www.abogado.com/recursos/ley-del-propietario-y-del-arrendatario/diccionario-
de-arrendador-arrendatario.html
Bienes: Todos los objetos que, por útiles y apropiables, sirvan para satisfacer
necesidades humanas.
Guillermo Cabanellas De Torres, Diccionario Jurídico Elemental, Edición Electrónica,
Editorial Heliasta, Pag 53
20
Fiador: Es quien se obliga a responder por otra persona en el caso de que esta no pueda
cumplir total o parcialmente con la obligación. El fiador es un segundo deudor, pero no
siempre de segundo grado, porque puede obligarse solidariamente, y entonces el acreedor
puede dirigirse contra él, conjunta o preferentemente.
http://www.consultalegalgratuita.com/conceptos/fiador/
Fianza de arriendo: Es un depósito en metálico que debe abonar el inquilino en el
instante en que se formalice el contrato de alquiler. Trata de actuar como garantía del
propietario, para que el inquilino cumpla con las obligaciones del contrato.
http://www.cafbal.com/pdf/Fianzas-de-alquiler.pdf
Fianza: Garantía personal que otorga una persona (fiador) y por la cual se compromete
a cumplir una obligación en lugar de otro (fiado o deudor principal) ante el acreedor, en
el caso de no hacerlo éste. Es un contrato accesorio principal, de suerte que depende de
la validez de esta misma y no podrá ser la cobertura de la fianza mayor pero si menos
extensa que la principal.
https://es.scribd.com/document/317936266/Fianza-docx
Pignoración: Proviene del latín “pignora” que viene a ser el plural de “pignus” que
traducida significa “garantía”. La pignoración es el acto de dar o dejar en prenda. O dicho
de mejor modo, es una garantía real mobiliaria, que en caso de que se produzca un
incumplimiento de lo acordado, la persona que ha aceptado el objeto se queda con el
mismo.
https://definicion.de/pignoracion/
Prenda: Derecho real de garantía que recae sobre bienes muebles y que lleva
aparejado el traslado o desplazamiento de la posesión de la cosa.
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/prenda/prenda.htm
2.5. IDEA QUE DEFENDER
El presente proyecto de investigación pretende defender la idea de incorporar la fianza
arrendaticia mediante una reforma a la Ley de Inquilinato, dado que la falta de normativa
ha dejado un vacío legal que la costumbre ha intentado regular, persistiendo los problemas
sin obtener una solución eficaz, lo que ha provocado que las personas se sientan
confundidas en el procedimiento a seguir al momento de arrendar.
21
2.6. ESQUEMA TEMÁTICO
TÍTULO I
1. DEFINICIONES
1.1. ARRENDAMIENTO
Para Guillermo Cabanellas De Torres; arrendamiento es la acción de arrendar mediante
un contrato en el que se determina el precio del alquiler o renta.
Para Henrich Ahrens; el arrendamiento en el sentido más general es el contrato por el
que una parte se obliga a procurar a la otra el uso de una cosa mediante un precio
convenido.
Para Juan Luis González Alcántara; el arrendamiento es un contrato por virtud del cual
una persona llamada arrendador se obliga a conceder temporalmente el uso o el goce de
un bien a otra persona llamada arrendatario, quien se obliga a pagar como
contraprestación un precio cierto.
A mi criterio, el arrendamiento es la acción de arrendar mediante un contrato, en la
que el arrendador entrega una cosa o bien por un determinado tiempo y el arrendatario
paga por aquello hasta el tiempo que se ha acordado poseerlo, fijando primero los
acuerdos y aceptando ambas partes, comprometiéndose a respetarlo y cumplir a cabalidad
lo dicho.
1.2. FIANZA
Para Guillermo Cabanellas De Torres; la fianza es toda obligación subsidiaria2,
constituida para asegurar el cumplimiento de otra principal, contraída por un tercero.
Para Francisco De P. Medallo; la fianza es un contrato por el cual se constituye uno
responsable de ejecutar una obligación contraída por otro cuando no la cumpla el mismo
obligado.
Para Jaime Alberto Arrubla Paucar; la fianza es un contrato por el cual incorpora a un
tercero frente a la relación obligatoria, para que garantice el cumplimiento de esta. Se
trata de una garantía personal: el fiador se obliga personalmente, es decir, el acreedor
2 Obligación subsidiaria: Es cuando una persona responde del pago o cumplimiento de una obligación en
caso de no hacerlo el obligado principal (Damián B. (2007); 2000 soluciones de seguridad social; Valencia
– España; Editorial CISS; pág. 7)
22
cuenta con otro patrimonio más, el del fiador, para el cumplimiento de la obligación
afianzada.
A mi juicio, la fianza es el contrato accesorio en virtud del cual, un tercero se añade a
las obligaciones contractuales para que este responda en casos de que el deudor no las
pueda cumplir en todo o en parte, asegurándose de esta manera el acreedor el
cumplimiento de los acuerdos alcanzados en el contrato, resarcimiento de daños y
perjuicios, así como aquellos intereses que puedan generarse por la deuda.
1.3. FIANZA ARRENDATICIA
Para Jorge Guillen; la fianza en los contratos de arrendamiento es un depósito que se
entrega al arrendador en efectivo a la firma del contrato de arrendamiento en garantía del
cumplimiento de las obligaciones del contrato.
Para Carmen Anciano Pardo; la fianza arrendaticia es una cantidad de dinero
equivalente al importe de una mensualidad, que el arrendatario está obligado a entregar
en depósito al arrendador.
En la página web del grupo de Abogados españoles: Lealtadis Abogados; definen a la
fianza arrendaticia como una obligación accesoria3 a cargo del arrendatario en los
contratos de arrendamiento, teniendo por finalidad garantizar el cumplimiento de las
obligaciones arrendaticias de este, entre las que se hallan precisamente, las de pago de la
renta y de devolver el inmueble en el mismo estado en el que se recibió. Y al constituir
una cantidad de dinero que, con dicha finalidad, ha de ser entregado a la firma del contrato
al arrendador. A dicha fianza se la viene calificando como prenda irregular4, con el
consiguiente derecho de retención a la extinción del arriendo, para aplicar su importe al
crédito líquido representado por las rentas impagadas o al ilíquido cuyo fin es el
resarcimiento por los daños causados al bien.
3 Obligaciones accesorias: Son denominadas también como secundarias, son dependientes o consecuentes
de una obligación principal. Las obligaciones accesorias tienen un protagonismo acentuado en las garantías
o cauciones, en las cuales no es raro que el deudor de la obligación secundaria no sea el mismo que del
deudor principal. (http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/obligaciones-accesorias/obligaciones-
accesorias.htm) 4 Prenda Irregular: Esta es una prenda que recae sobre un bien que no está especificado, es decir recae
sobre una suma de dinero. Una vez que se cumple la obligación principal, el acreedor pignoraticio deberá
devolver esta cantidad al deudor. Por lo tanto, en el momento en el que se incumple la obligación principal
que garantiza la prenda, el acreedor pignoraticio se quedará con la suma de dinero que constituye la prenda
irregular. (https://www.infoderechocivil.es/2013/11/prenda-irregular-sobre-derechos.html)
23
Desde mi punto de vista, la fianza arrendaticia es la entrega de dinero por parte del
arrendatario al arrendador por el buen uso del bien arrendado, el cual se convierte en un
seguro para quien arrienda esperando por este: resarcir aquellas mensualidades no
pagadas, cancelar deudas contraídas por el inquilino con las empresas de servicio público,
ó, que cubra con los gastos por daños en la propiedad causadas por el mismo.
“Quien trata y contrata, a cumplir se ata”
Anónimo
TÍTULO II
2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
2.1. EL ARRENDAMIENTO
El arrendamiento es conocido por los tratadistas como el contrato más antiguo usado
y celebrado por la humanidad, ya que los primeros datos han sido hallados desde hace
5000 años A.C. utilizado por los sumerios quienes lo efectuaban para contratar el uso de
herramientas de agricultura, bueyes y otros animales. Son los primeros inclusive de hacer
uso del Leasing5 de acuerdo con las tablillas de arcillas encontradas en sus territorios en
las que se documentaban transacciones de arrendamiento. Archivos históricos aseguran
que en el año 1800 A.C. existía una empresa de arrendamiento en Babilonia, así lo
manifiesta una publicación dada por el portal web SCRIBD en la cual detalla “si un oficial
o soldado no quería cultivar la tierra que la monarquía le entregaba por sus servicios,
la arrendaba a una empresa conocida como el especialista en arrendamiento” dicha
empresa le pagaba por adelantado al soldado dueño de dichas tierras las cuales iban a ser
arrendadas a algún granjero. Los documentos legales encontrados sobre el arrendamiento
eran: tierras, barcos y animales; para su perfeccionamiento utilizaban testigos.
A Grecia se la considera como pionera del contrato de arrendamiento minero, los
cuales duraban de tres a siete años, así como también es pionero del arrendamiento
bancario, se tiene datos que ellos lo practicaban desde el año 370 A.C. donde incluían el
nombre del banco, los depósitos, oficinas y empleados. Julián Gallegos recoge en su libro
“El mundo rural en la antigua Grecia” donde el arrendamiento de tierras en la Atenas del
siglo IV, existían contratos de alquiler de propiedad agrícola, en la que, en casos de una
5 Leasing: Conocido también como arrendamiento financiero, es una herramienta que se emplea para
financiar inversiones a largo plazo de activos fijos, es decir, todo aquello que permite a una empresa
producir (https://www.definicionabc.com/negocios/leasing.php)
24
guerra, lo que quedaba de la cosecha estaba destinado a compartirse en partes iguales
entre el propietario y el arrendatario en vez del pago mensual.
Juan González en su libro “El Arrendamiento” manifiesta que en Roma es dónde se le
dio mayor importancia y estudio a la renta. La Locatio6 se practicó desde un inicio con
animales y esclavos hasta el siglo II donde se actuó con la renta de tierras. En Roma se le
conocía al contrato de arrendamiento como locatio conductio7 donde una persona
denominada locator8 se obliga a ceder temporalmente a otro conductor, el disfrute de una
cosa corporal o incorporal, mueble o inmueble, a cambio de una retribución que el mismo
derecho llamaba merces9. Los romanos distinguían dos tipos de contratos de
arrendamiento, el arrendamiento de cosas en la que el arrendatario es quien tiene que
pagar por la utilización de una cosa y el arrendamiento de servicios en la que es el
arrendador el que tiene que pagar por la obra que ha encargado. Esta necesidad del
arrendamiento en Roma surgió por la confusión que existía con la compraventa, en la cual
se entregaba una cosa a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Luego surgió
la llegada de migrantes a estas tierras en busca de comercio y oportunidades laborales, lo
que provocó la necesidad de atender el sector vivienda, en especial para la gente pobre y
de clase media quienes alquilaban una casa por un tiempo determinado pagando alquiler
al dueño de la propiedad.
En la antigua China la dinastía Sui10 es la que incorpora los primeros arrendamientos,
así lo describe el libro titulado “5000 años de Historia China” en que relata que el
emperador Sui entregaba a todos los hombres sanos 40 mou de tierras en propiedad
absoluta y un arrendamiento de por vida de 80 mou de tierras, que se devolvía al Estado
6 Locatio: Colocar, poner a disposición de quien va a arrendar para su uso y goce el disfrute del bien.
(García Garrido Manuel Jesús (1986). Diccionario de Jurisprudencia Romana) 7 Locatio conductio: Conocido también como arrendamiento. Es un contrato por medio del cual una
persona se obliga a entregar a otra para el uso y disfrute de una cosa determinada, o la prestación de ciertos
servicios, mediante el pago de un precio denominado generalmente alquiler. (García Garrido, Manuel
Jesús (1986). Diccionario de jurisprudencia romana.) 8 Locator: Palabra latina que significa locación, este término permite nombrar el arrendamiento o la acción
de arrendar y a su vez hace referencia a pagar un cierto precio para el aprovechamiento temporal de cosas
o servicios. (Julián Pérez Porto y Ana Gardey. Publicado: 2009. Actualizado: 2013. Definición de
locación; https://definicion.de/locacion/) 9 Merces: Pago por el uso temporal de una casa o terreno; canon de arrendamiento. (Derecho Privado
Romano | Antonio Ortega Carrillo de Albornoz | Página 2779. 10 Dinastía Sui: La dinastía Sui se estableció sobre el Zhou del Norte, cuyo trono fue usurpado por Yang
Jian en 581. Yang Jian rápidamente promulgó una serie de políticas para restaurar la economía de China.
Su reunificación de China marcó la creación de lo que algunos historiadores llaman el "Segundo Imperio
chino", que abarca las dinastías Sui, T'ang y Song Septentrional. (Li, Bo y Zheng Yin. (2001). 5000 años de
Historia China; Beijing – China; Editorial: El pueblo de Mongolia)
25
cuando el destinatario moría. Incluso las mujeres podían recibir un arrendamiento de por
vida de 40 mou11 de tierras que se devolvían al Estado al morir. El gobierno Sui cobraba
tres "Shi"12 de grano cada año. Los campesinos debían realizar 20 días de trabajo para el
Estado por año, pero los mayores de 50 podían pagar una pequeña tarifa.
En el Ecuador el arrendamiento es ubicado en principios de la época republicana, en
la que el dueño de la tierra les entregaba a los indígenas para que estos vivieran ahí, a
cambio ellos debían laborar en dichas tierras en la siembra y cría de ganado. A este grupo
de personas campesinas se las llamó los huasipungueros.
El escritor quiteño Jorge Icaza publicó en el año de 1934 la novela denominada
“Huasipungo” en la que describe la degradada situación en la que vivían los indígenas de
aquel tiempo, ya que el patrón se aprovechaba de su situación convirtiéndose en una
esclavitud en pleno siglo XX.
La inmigración hacia Ecuador tuvo su espacio crítico con la llegada de árabes en los
años de 1910 – 1925 principalmente a la costa ecuatoriana donde supuso un empuje a la
economía de la región ya que invertían en negocios que el país no conocía, volviéndose
lucrativos por su novedad. De igual manera soportó un alto ingreso de ciudadanos
uruguayos, argentinos y chilenos en la que, por esos tiempos, las dictaduras militares se
hacían con el poder. esto contribuyó a que se diera un aumento en el precio de alquiler.
El 10 de septiembre de 1834 asume la presidencia, el político, escritor y diplomático
Vicente Rocafuerte el cuál termina su mandato el 01 de febrero de 1839. En el año de
1837 tanto el presidente como el senado comisionan al Dr. José Fernández Salvador para
que laborara un proyecto de Código Civil, similar al de Bolivia; pero no fue examinado
por el Congreso de aquel tiempo.
En la presidencia de José María Urbina quien gobernó desde el 13 de julio de 1852
hasta el 16 de octubre de 1856, se empezó a mencionar sobre la necesidad de tener un
Código Civil, siendo así, en el año de 1855 se comisionó a la Corte Suprema para que
esta presentara un proyecto de dicho cuerpo legal, el cual duró dos años, tiempo en el que
11 Mou: Para los chinos un mou equivalía a una hectárea de terreno aproximadamente. (Herbert F. y Rolf
T. (1993); Historia Universal, El Imperio Chino; Volumen 19; Ciudad de México – México; Editorial:
Siglo XXI de España Editores S.A. pág. 122) 12 Shi: El shi en el Imperio Sui era la equivalencia a toneladas en producción (Carles B. (2010); Shangai y
la industrialización algodonera en China: el caso de la empresa Dafeng; Tesis Doctoral UPF (Universitat
Pompeu Fabra); pág. 55)
26
se llegó a conocer del Código Civil chileno, obra de Don Andrés Bello que le pareció
perfectamente aceptable para el Ecuador. El 21 de noviembre de 1857 fue aprobada el
nuevo marco legal y entró en vigencia el 01 de enero de 1861; en la que se regula por
primera vez a los arrendamientos de una cosa, de la ejecución de una obra o prestación
de un servicio.
El 1 de septiembre de 1948, se hace con la presidencia el político y diplomático Galo
Plaza Lasso, quien gobernó hasta el 31 de agosto de 1952, a inicios de su mandato
aprovechó que tenía el apoyo del Congreso para enviar la creación de la primera Ley de
Inquilinato el cuál fue aprobada el 29 de septiembre de 1950 pero no duraría mucho
tiempo, ya que fue derogada en la presidencia del Dr. Carlos Julio Arosemena Monroy
quien gobernó desde el 07 de noviembre de 1961 hasta el 11 de julio de 1963. En dicho
periodo prometió crear una nueva ley de arrendamientos en la que constare una
considerable reducción en el pago de alquiler, con ese precepto envía al Congreso para
su aprobación, y es así cómo el 06 de noviembre de 1962 se crea oficialmente la Ley de
Inquilinato mediante Registro Oficial 299. El 8 de octubre del mismo año, la Comisión
Legislativa empezó a realizar cambios al cuerpo legal, los cuales al terminar, fueron
enviados al Congreso para su debate y aprobación, siendo idónea su codificación el 28 de
septiembre de 1978 e inscrita en el Registro Oficial 681.
2.2. LA FIANZA
Desde luego hay que manifestar que la fianza no tiene un origen certero, puesto que
su desarrollo siempre ha dependido de la evolución de la sociedad y a sus necesidades
particulares entre sí, proporcionando de esta manera un mecanismo jurídico para hacer
valer las obligaciones acordadas sobre todo en lo referente a lo comercial en donde es
más factible pedir una garantía dineraria como mecanismo que obligue el pago o
devolución de la cosa en buen estado, antes que recibir objetos que con el pasar del tiempo
se desgastan y simplemente empiezan a perder su valor.
Lo más trascendental que se puede decir acerca de la fianza es la Tablilla de la
Biblioteca de Sargón I de Akkad; Rey de Sumer y Akkad13 aproximadamente en los años
13 Rey de Sumer y Akkad: También conocido como Sargón el Grande (en acadio Sharrum-Kin, “Rey
legítimo”, 2270 – 2215 A.C.) Conocido como la primera persona en crear un verdadero imperio; el Imperio
Acadio. Su imperio se extendía desde el Elam hasta el Mar Mediterráneo incluyendo la región del Tigris y
Éufrates, partes de Irán, Siria y de Turquía. Su capital fue Acadia. (Historia Universal. Prehistoria y
primeras civilizaciones. Daniel Gimeno {director} y Joan Ricart {coordinador}; Editorial Sol 90,
Barcelona-España; 2003; pág. 88
27
2568 a 2613 antes de Cristo, así lo manifiesta Zamora Chávez Ignacio en su libro “La
Importancia de la Fianza en la Administración Financiera”, en dicha inscripción se
encontraba establecida en esencia “cómo un tercero asumía una obligación que no le era
propia”.
En Egipto no se encontró rastro alguno de la fianza, pero lo más parecido a ello fueron
los tratados de paz que se daban ante los Dioses, así lo recoge Manuel Molina en su libro
“La Fianza” en el cual asegura que se grababan dichos acuerdos en manera de textos, los
cuales eran ofrecidos a los dioses quienes eran garantes de las obligaciones asumidas en
dichos tratados.
Encisco Efraín en su investigación con el tema “La Fianza. Los avisos al fiado. El
procedimiento privado que debe efectuarse.” trabajo presentado para el XVI Premio de
Investigación sobre Seguros y Fianzas en México el año 2009 nos manifiesta la Fianza
en el Derecho babilónico y griego. En el primero, la fianza lo podemos encontrar en el
Código de Hammurabi donde se establecía el depósito de un esclavo como garantía del
pago de una deuda, en caso de no cumplir con el pago, el acreedor podía disponer del
esclavo incluso hasta de su vida. Mientras que en el segundo caso, las obligaciones eran
garantizadas a través de las personas quienes avalaban el pago de una prestación
pecuniaria quedando esta como esclavo en caso de que el deudor no cancele la obligación.
Otro de los antecedentes lo podemos encontrar en la India en las Leyes de Manú14 las
cuales fueron expedidas desde el año de 1280 hasta el 800 antes de Cristo. La fianza se
regulaba en leyes civiles tanto en aspectos hereditarios, conducta de los reyes, así como
en el militar.
Aunque de igual manera no se tiene un acierto del aparecimiento de la Fianza en Israel,
se tiene un antecedente de esta, en el año 922 antes de Cristo, en una de las frases dichas
por el Rey Salomón, así lo recoge el texto bíblico “cualquiera que se convierta en fiador
de un extraño, tendrá que arrepentirse”
El Dr. Hernando Galindo Cubides expresa que “el afianzamiento o garantía viene
utilizándose desde tiempos inmemorables. En el Antiguo Testamento aparecen claras
14 Leyes de Manú: Es la designación inglesa aplicada comúnmente al "Manava Dharma-sastra", un métrico
compendio Sánscrito de las antiguas leyes y costumbres sagradas mantenidas en la más alta reverencia por
los adherentes ortodoxos del Brahmanismo. Los propios Brahmanes atribuían a la obra origen divino y una
remota antigüedad. Su supuesto autor es Manu. (George B.; traducido por Luis A.; (1886); Los sagrados
libros de oriente; Londres – Reino Unido).
28
referencias”. Antiguo Testamento: “Proverbio 11:15. - Ciertamente sufrirá el que sale
fiador por un extraño, pero el que odia salir fiador está seguro”.
Pero es en el Derecho Romano dónde podemos encontrar la figura jurídica de la Fianza
como antecedente directo del Contrato de Fianza. Su nombre moderno es tomado de la
Institución romana fidere15 el cuál es traducido como confianza, así manifiesta Manuel
Molina, y es aquí donde aparece los primeros contratos en los que terceras personas se
comprometían a pagar deudas que el deudor principal no las podía cumplir, ya que los
fiadores se obligaban a pagar o bien la totalidad de la deuda o una parte en la que el
acreedor no lo podía hacer.
En Roma existían tres verbos empleados por las partes: sponsio16, fidepromissio17 y
la fideiusso18; representando estas etapas distintas en la evolución de la fianza. Ya en el
S. III después de Cristo, se establece que todo propietario podía cubrirse de los daños que
pudieran amenazar desde otras propiedades, solicitando al pretor que obligue a su vecino
a otorgar una fianza en la que garantice el pago de un posible siniestro. Aquello se lo
denominaba como cautio damni infecti19.
En el libro “Historia general de la República del Ecuador” escrita por Federico
González Suarez, manifiesta que en tiempos de la colonia el Rey de España al ser una
autoridad suprema era quien dictaba leyes las cuales debían ser justas y apegadas a la
moral, pero eso no supuso que los gobernantes hicieran de las suyas en tierras americanas,
algo que obligó al Rey a buscar la forma de impedir aquellos abusos, poniendo a los
empleados y a los mismos virreyes a rendir cuentas, a estos últimos les solicitaba rendir
una fianza antes de ejercer su autoridad. Esta fianza era una prenda del buen desempeño
del cargo y con ella satisfacer penas con que se los castigara cuando fuesen sometidos a
la residencia.
15 Fidere: Contrato que se usaba en Roma, en el cual una persona se obliga a garantizar por otra ante un
tercero en caso de que el segundo no cumpliera. (Manuel Molina; “La Fianza” Editorial Mc. Graw Hill;
México D.F. 1985; pág.4) 16 Sponsio: Es un procedimiento de caución, es decir, una garantía. El sponsor era el garante quien
respondía ante el incumplimiento del deudor. (Enciclopedia-Wikipiedia) 17 Fidepromissio: Palabra utilizada en Roma referente al cumplimiento de las obligaciones
(http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com) 18 Fideiusso: Llamado Fianza, el cual es un contrato verbal accesorio en el que una persona se obliga a
pagar una deuda ajena en caso el deudor principal no lo pueda hacer. (Antonio O.; “Derecho Privado
Romano” Publicado en el Blog: Derecho en Red; el 25 de agosto de 2012) 19 Cautio damni infecti: Garantía que se otorgaba para asegurar el perjuicio que podía causar un daño
probable (http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com)
29
En el Ecuador después de la separación de la Gran Colombia, ya se usaba la figura
jurídica de la Fianza por parte del estado, así lo recoge J. Campuzano en el año de 1840
en su libro “Primer Registro Auténtico Nacional de la República del Ecuador” Tomo I,
en la que contiene: leyes, decretos, resoluciones legislativas, reglamentos y circulares del
poder ejecutivo. De acuerdo con lo descrito aquí, el Congreso Constitucional del Ecuador
en el año de 1831 crea el primer Código de Procedimiento Civil ecuatoriano, en la que,
en sus considerandos, explican la importancia de crear dicho cuerpo legal y la necesidad
de fijar reglamentos que eviten la retardación en pleitos para lograr una pronta
administración de justicia. Es aquí, dónde se tiene conocimiento de la aplicación de la
fianza en varios de sus apartados como se lo detalla a continuación:
Capítulo 10
Art.61.- se otorgará fianza para ser nombrado curador o defensor, entregando un valor
de 8 reales.
Capítulo 14
Art. 119.- el deudor deberá otorgar fianza al acreedor, y en caso de no hacerlo sería
enviado a prisión
Art. 129.- si el deudor interpone apelación dentro de los 5 días de notificada la
sentencia, se concederá el efecto devolutivo, debiéndose producir por el acreedor la fianza
correspondiente para llevarse a efecto la sentencia.
Art.130.- Si ya ha prestado fianza no tendrá que hacerlo nuevamente para aplicar el
recurso de nulidad ante la Alta Corte de Justicia o respectivo juzgado.
Art. 131.- Los deudores fraudulentos no se librarán de prisión, aunque ofrezcan fianzas
o hagan cesión de bienes.
De igual manera en el mismo libro recoge una circular enviada por el Ministro de
Hacienda Juan García del Río para los prefectos en el año de 1833, en la que prohíbe que
entren en posesión de las administraciones de recaudación de rentas aquellos que fueren
deudores a la hacienda pública o no hayan otorgado la correspondiente fianza.
En otra circular enviada por el mismo ministro con fecha 11 de enero de 1834 solicita
a las funciones del estado, el cobro de fianza con hipoteca a los empleados de sus
administraciones, la cual deberá ser capaz de cubrir cualquier quebranto por su accionar.
30
2.3. LA FIANZA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
Aunque no se tenga claro el inicio de dicha práctica en los contratos de arrendamiento,
la fianza arrendaticia se usaba en Roma de manera discrecional, ya que se dudaba de la
responsabilidad de pago por parte de quien arrienda. Bajo esta premisa se pedía a los
futuros arrendatarios algunas prendas u objetos de valor de los cuales retenía el dueño
como presión para el pago de los cánones de arriendo, desarrollando así el pignus20.
El adjetivo pignoraticio proviene del latín “pignus” que significa prenda, de esta raíz
proviene lo que llamamos como prendario, el cuál es un crédito o préstamo que se
concede con garantía de una prenda de valor que queda retenida como un aseguramiento
del cumplimiento de la obligación real.
Los romanos antes de arrendar sus propiedades solicitaban a sus arrendatarios un
praiwas, esta es una palabra con dos vocablos diferentes: del latín prai que significa: por
anticipado y was proveniente del indoeuropeo wadh que significa: dar en prenda. De esta
manera, acordaban sobre el uso del praiwas y la obligación de cancelación del arriendo.
La prenda en el Derecho Romano es considerada como un derecho real, en relación
con las acciones que se les podía conceder a los acreedores, los cuales podían incluso
hacer uso de la prenda de acuerdo a pactos, como son: el de poder vender la prenda, de
percibir los frutos del mismo e inclusive del Derecho de comiso, es decir, privar
definitivamente del bien objeto de prenda.
La falta de vivienda a inicios del Imperio Romano más la alta migración que sufrió la
capital en ese entonces, provocó que se crearan las insulae palabra latina que significa
isla, los cuales eran bloques de alquiler de varios pisos hechos de: palos, piedra y barro.
Se las llamaba insulae o islas, porque dichos bloques de departamentos se encontraban
rodeadas de calles. Se puede decir que las insulae fueron los primeros negocios
inmobiliarios, pues las ventas de los departamentos se disparaban a medida que los
migrantes seguían llegando a la ciudad, ya que los romanos compraban y arrendaban a
dichos inmigrantes, quienes, en muchas veces, debían de vivir en pequeños espacios y
con varias personas.
20 Pignus: En el Derecho Romano la prenda o pignus, es uno de los llamados préstamos pretorios, lo cual
era la entrega de un objeto como garantía hasta el fin de la obligación.
(https://es.wikipedia.org/wiki/Prenda_(derecho_romano))
31
Con el surgimiento de la vivienda y los arriendos en dicho Imperio, surge el término
jurídico praedium que se refiere a una propiedad, finca o un bien; el cual puede ser objeto
de garantías económicas. Este es un vocablo que se deriva de praedis la cual es una
garantía crediticia a favor de un deudor.
El praedium es considerado como una prenda mobiliaria y surge de la necesidad que
tiene el dueño del bien para solicitar un préstamo y eludir de esta manera aquellas
pignoraciones con intereses, apareciendo así dos tipos de contratos: la prenda inmobiliaria
con desplazamiento y la prenda inmobiliaria sin desplazamiento. En el primer caso se
traspasa la posesión del bien al acreedor hasta que el deudor cumpla con su obligación, y
así restituyéndola nuevamente a su respectivo dueño. En el segundo caso se constituye
una garantía sobre el bien inmueble, pero sin desplazarlo de la posesión al deudor, sólo si
existía incumplimiento de la obligación, se transfería la posesión como ejecución de pago.
La corona española en su época colonizadora dio paso a que los conquistadores
pudieran expandir sus tierras, ya sean para fundarse una nueva población o porque lo
solicitaban bajo pedido de los gobernadores a los virreyes quienes otorgaban dichas
concesiones en nombre del rey. Según Fernando Mayorga autor de la reseña histórica
titulada “La propiedad de tierras en la colonia” la concesión de tierras implicaba varias
obligaciones en las que debían de residir, construir, cultivar y criar ganado. Sólo
cumpliendo estos requisitos el dominio quedaba perfeccionado, disponiendo el dueño
para venderlas, arrendarlas o hipotecarlas. Hasta que eso ocurra, los poseedores de esas
tierras debían entregar una compensación como fianza por el uso de estas a la corona y
cancelar una mensualidad equivalente a una parte de su producción establecida por las
leyes de aquel entonces, en las que se lo hacía dependiendo la ubicación y tamaño de la
propiedad, pero sus posesiones eran tan grandes que les resultaba difícil poder cumplir
con aquellas disposiciones, así que entregaban a los indígenas y negros para que ellos las
trabajen a cambio de tener un lugar dónde vivir y hacer familia, cumpliendo con las
disposiciones reales y a más de esas, la de poblar, así garantizaban el dominio de
propiedad y el pronto otorgamiento de las escrituras. El colono, aunque sea propietario,
debía seguir entregando su contribución a la corona, ya que el no hacerlo significaba la
expropiación de sus tierras, las cuales podían ser ofertadas en subasta al mejor postor.
32
La fianza de arrendamiento se ha practicado desde inicios de la colonia y aún después
de la independencia de estas a la actualidad, con el propósito de resguardar cualquier
eventualidad que pueda afectar al bien que se encuentra en manos del arrendatario.
El estado ecuatoriano desde sus inicios no ha tomado las debidas precauciones en el
control del arrendamiento. La creación de leyes para regularlas ha sido en base a un
clamor ciudadano porque se controle esta situación. La información histórica sobre las
garantías arrendaticias en este país no es muy amplia, ya que los historiadores
ecuatorianos no han dado un seguimiento a una costumbre que ha trascendido por
generaciones, puesto que su interés ha sido la crítica hacia los gobiernos dejando a un
lado las prácticas cotidianas de su pueblo.
“Es la historia el más grande ejemplo de la vida, que se instituye con
la experiencia y se corrige con el ejemplo.”
Jacques Bénigne Bossuet
2.4. ESTADO ACTUAL DE LA SITUACIÓN DEL PROBLEMA
La fianza que solicita el arrendador, no se encuentra estipulada por ninguna norma
jurídica, pero se lo practica. En algunos hogares en cambio no lo solicitan, esperando del
inquilino que cumpla con el arriendo. Al ser este pedido un hábito, no existe ni base ni
techo en el valor para exigirla, simplemente es un pacto entre las partes lo que determina
el pago que en ocasiones no lo estipulan en el contrato.
De igual manera son pocos los que exigen un garante que muy a menudo se pueden
observar en aquellos arrendamientos que sobre pasan el salario básico. La gran mayoría
de propiedades en arriendo no son tan caros así que no lo exigen, dejando a la voluntad
del arrendatario quien al retirarse de la propiedad en arriendo, cancele toda deuda y
entregue en buenas condiciones el bien arrendado.
La fianza exigida por el propietario es una forma de asegurarse en casos de que el
arrendatario no cumpla con los acuerdos pactados en el contrato de arrendamiento. El
problema en este caso es que muchos arrendatarios piensan que las garantías les faculta
vivir gratis en la propiedad y no comprenden que es una medida de seguridad adoptada
por el propietario, el cual deberá ser resarcido al finalizar el tiempo de alquiler, siempre
y cuando sea devuelto el bien en las mismas condiciones que recibió, así como el pago
33
puntual de arriendo y por ende no se encuentre en morosidad, y la cancelación de deudas
adquiridas con las empresas de servicio público hasta el fin del arrendamiento.
Actualmente el Código Civil Art. 1883 estipula que puede retener los bienes del
arrendatario por morosidad hasta que este cancele lo adeudado y resarza los daños que
pudieron haberse dado mientras ocupó el bien, pero en la práctica muchas veces el dueño
de la propiedad lo que desea es que le desocupe, ya que no quiere ingresar en conflicto
alguno, algo que ha aprovechado el arrendatario para alargar su estadía a pesar de la
negativa del propietario, haciendo caso omiso a lo dicho por el dueño. De acuerdo con el
Art. 1909 de la misma norma legal, manifiesta que el arrendatario puede declararse
insolvente y de esta manera solicitar que un acreedor o acreedores le sustituyan en el
arriendo, prestando fianza a satisfacción del arrendador, algo que no se da, ya que el
arrendatario aduce no tener dinero y no hace nada por cumplir con su obligación. El
arrendador cansado de discutir espera que desocupe su inquilino lo más pronto posible,
lo que muchas veces ha provocado una variedad de conflictos, donde el arrendatario se
niega a salir de la propiedad por su voluntad, amenazando inclusive a los propietarios en
tomar represalias o acciones legales en la que aducen abuso de autoridad por parte del
arrendador para que el Juez sentencie a favor del inquilino y pueda seguir viviendo gratis.
De acuerdo con las entrevistas hechas a varios propietarios, uno de los temores que
infunden muy a menudo el inquilino, es el hecho de que se piensan quedar con la
propiedad y que se seguirán victimizándose las veces que sea necesarias con tal de que
no los saquen de ahí. Esto ha provocado en los propietarios que su salud se vaya
deteriorando, siendo sus enfermedades diversas y su temor permanente, ya que, al lograr
desalojar al inquilino indeseable, sienten miedo volver arrendar, provocando que los
lugares de alquiler disminuyan, convirtiéndose las propiedades en grandes bloques de
cemento inutilizables.
El principal problema es el desconocimiento de la ley, ya que los contratos de
arrendamiento no contienen las formalidades necesarias para otorgarlas, ni son inscritos,
convirtiéndose desde un inicio en un inconveniente. En la actualidad dichos contratos
deben ser registrados ante el notario, quien tiene la facultad de dar fe del acto contractual
y al mismo tiempo del desahucio al inquilino, algo que las personas o no conocen de este
último asunto o desean acercarse a la justicia directamente para solucionar sus problemas.
34
Un solucionador de conflictos el cuál se usa con mucha frecuencia, es el de la
mediación, en dónde se puede dar trámite a los aprietos que se originan entre arrendador
y arrendatario para llegar a acuerdos que les sean favorables para ambos. Pero hay casos
en las que el inquilino no desea hacerlo, aduciendo en ocasiones que no ha recibido
ninguna invitación o que por el tiempo no le permite acercase, escusas para alargar su
estadía en la propiedad, pues ir a mediar no es una obligación, convirtiéndose en otro
momento frustrado para el propietario.
En la actualidad, la mayor parte de juicios que reposan en las Unidades Judiciales por
concepto de inquilinato es el de la morosidad y de los daños causados en la propiedad,
dónde se han convertido en procesos largos y que muchas veces han aplicado a favor del
arrendatario, dejándolo desprotegido al arrendador, con cánones de arriendo por cobrar y
sin dinero para arreglar su propiedad. Este punto de vista sobre la problemática del
arrendamiento es tratada inclusive por parte de los constructores, así recoge una
publicación de Diario el Universo del 10 de noviembre de 2017 quienes manifiestan que
“en algunas ocasiones han intentado en lugar de reformar la ley para bien, la han hecho
más injusta, dando más facilidades a los inquilinos morosos y haciendo ver al dueño de
la casa como malo y al inquilino como víctima, ya que si investigan en los juzgados de
inquilinato, en la mayoría de los casos, los dueños de viviendas demandan a inquilinos
por morosidad en el pago de arriendo”.
De acuerdo con la Ley de Inquilinato, para proceder con la terminación del contrato,
el inquilino tiene que adeudar dos meses de arriendo para que el dueño pueda proceder
con el trámite de desahucio, pero, mientras transcurre el juicio pueden pasar meses e
inclusive años y por lo general el juez no ordena que el inquilino siga pagando los cánones
de arrendamiento siguientes a los meses demandados, sino, espera que termine el juicio
y hace una sola liquidación de todo el periodo que no ha cancelado, esto es, desde que se
inició la demanda y es ahí donde ordena que pague y desaloje la propiedad. Cuando el
inquilino moroso al verse advertido del desalojo antes que procedan hacerlo y embarguen
sus pertenencias, se cambia de vivienda aprovechando un descuido del propietario o
simplemente como suele suceder la mala costumbre, el de utilizar las noches para
empacar todo y poner a buen recaudo sus bienes, quedando en la mayoría de los casos en
la impunidad, burlada la justicia y el dueño del bien como el eterno perjudicado
económicamente, quien deberá cubrir de su bolsillo los daños ocasionados por el
arrendatario, quedando simplemente a contemplar su propiedad devuelta pero destruida,
35
mientras que el inquilino feliz por haber vivido gratis alardeando de su astucia por su
accionar.
TÍTULO III
3. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS
3.1. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS DEL ARRENDAMIENTO EN EL
ECUADOR
La Constitución de la República del Ecuador obliga a que todos los niveles de gobierno
del estado garanticen el derecho a una vivienda digna, así lo estipula en su Art. 375 y en
el numeral 7 pide que se aseguren a que se suscriban contratos de arrendamiento a un
precio justo y sin abusos.
Como se ha definido al arrendamiento anteriormente, este es un contrato por el cual
se obligan tanto arrendador como arrendatario a cumplir con las obligaciones establecidas
en él. De acuerdo con el Código Civil Art. 1860 define al arrendador como la parte que
da el goce de la cosa, mientras que arrendatario es la parte que da el precio. Este valor
puede ser en dinero o frutos naturales de la cosa arrendada, y es establecida de igual
manera como en la compraventa, aunque la Ley de Inquilinato manifiesta que las
pensiones de arrendamiento no podrán exceder de la doceava parte del diez por ciento del
avalúo comercial con que conste en el catastro municipal. Su estado, condición y
ubicación, serán los parámetros que se observarán para fijar los cánones de
arrendamiento.
De igual manera las autoridades correspondientes de cada cantón deberán tomar en
cuenta que cumpla la propiedad a arrendarse con las condiciones mínimas para poderlo
hacer, las cuales son:
a) Disponer de servicios higiénicos completos y permanentes;
b) Tener aireación y luz suficientes para las habitaciones;
c) Poseer permanentemente agua y luz;
d) No ofrecer peligro de ruina; y,
e) Estar desinfectados, lo que se acreditará con el correspondiente certificado de
sanidad.
Existen dos formas para establecer el contrato, el cual será: verbal o escrito; con un
plazo mínimo de dos años exceptuando algunos casos que lo establece el Art. 28 de la
Ley de Inquilinato, como son:
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a) De habitaciones en hoteles, casa de pensión o posadas;
b) De arrendamiento de locales a individuos o familiares que, teniendo residencia
habitual en un lugar, van a otros transitoriamente; y,
c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que,
por su propia naturaleza, tenga corta duración.
Las obligaciones del arrendador y arrendatario las establece el Código Civil; Del
Contrato de Arrendamiento; parágrafo segundo y parágrafo tercero respectivamente.
En el caso de las obligaciones del arrendador las podemos encontrar en el Art. 1865
en el que obliga a este a lo siguiente:
a) A entregar al arrendatario la cosa arrendada;
b) A mantener el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; y,
c) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa
arrendada
El resto de los artículos descritos en dicho parágrafo, hacen referencia sobre las
obligaciones de este con el arrendatario las cuales se describen hasta el Art. 1878
Los artículos que narran en cambio las obligaciones del arrendatario se las puede
ubicar desde el Art. 1879 hasta el Art. 1890.
En el Art. 1891 estipula aquellos motivos por los cuales puede expirar el
arrendamiento, entre los que se mencionan a continuación:
a) Por la destrucción total de la cosa arrendada;
b) Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
c) Por la extinción del derecho del arrendador; y,
d) Por decisión judicial, en los casos que la ley a previsto.
Pero si se trata de la terminación del contrato, la Ley de Inquilinato en el Art. 30
establece las causales para determinar esa acción, y son descritas a continuación:
a) Por la falta de pago de dos pensiones locativas mensuales, las cuales se hayan
mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;
b) Peligro de destrucción o ruina del edificio y que haga necesario la reparación;
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c) Algazaras21 o reyertas22 ocasionadas por el inquilino;
d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o destinado del convenido;
e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias
conforme a lo establecido en el artículo 7;
f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino sin tener
autorización escrita para ello;
g) Ejecución del inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el
arrendador.
h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación; y,
i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando
justifique legalmente la necesidad de hacerlo.
El desahucio se producirá mediante notificación anticipada a la otra parte el cuál se
ajustará al período que regula los pagos es decir de días o meses. En caso de que se ha
establecido un tiempo fijo no será necesario desahuciar y el inquilino deberá cancelar las
pensiones locativas hasta el último día en que se ha acordado el arriendo. Si en caso es
renovado por un periodo más, las partes contraerán un nuevo contrato en el que se
estipulará los parámetros para que se tenga claro los deberes y obligaciones de ambos.
En caso de controversias la Ley de Inquilinato manifiesta que esta se procederá con el
trámite en procedimiento sumario determinado por alguna de las causales del Art. 30. El
principal requisito entre los documentos que se acompañará a la demanda será el
certificado de fijación del canon otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamientos,
cumplido aquello, se procederá con los requisitos que se establecen en el Código
Orgánico General de Procesos, adjuntando a este el contrato de arrendamiento registrado
o la respectiva declaración juramentada ante cualquier notario.
Si el fallo es aplicado al literal (a) del artículo mencionado en el párrafo anterior, y
desea apelarlo, este no continuará sin que previamente se consigne el valor de las
pensiones de arrendamiento que se hallare adeudando a la fecha de expedición de la
sentencia.
21 Algazaras: Del árabe hispánico algazara (locuacidad), y de este del árabe clásico gazarah (abundancia);
1. Ruido, gritería de una o muchas personas juntas, que por lo común nace de alegría. (Diccionario de la
Real Academia de la Lengua Española: http://dle.rae.es/?id=1nKMGV1) 22 Reyertas: Disputa, lucha, enfrentamiento violento. (Diccionario de la Real Academia de la Lengua
Española: http://dle.rae.es/?id=WQu9oOl)
38
Aunque la Ley de Inquilinato manifiesta que su procedimiento se llevará a cabo por la
vía sumaria, el Código Orgánico General de Procesos establece también la facultad de
continuar mediante el procedimiento monitorio, siempre y cuando este no supere los 50
salarios básicos unificados, aclarando que este pretende cobrar aquella deuda
exclusivamente dineraria.
3.2. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS DE LA FIANZA ARRENDATICIA
CON RESPECTO A LEGISLACIONES INTERNACIONALES.
En Argentina, la Fianza de arrendamiento la podemos encontrar en la Ley de
Alquileres N° 23.091, Art. 4, las cuales establecen su necesidad y uso de estas. El Art. 7
menciona el techo en cobro de garantía y de las penalidades de incumplimiento en casos
de violación a las disposiciones legales. Un punto de vista muy importante de esta ley es
el Art. 10 literal (d) en el que se solicita un seguro obligatorio que cubrirá con las
obligaciones del arrendatario, incluido daños en la propiedad, así como a su familia ya
sea en casos de fallecimiento del titular, incapacidad o gravedad justificada. Lo más
importante aquí, es que este seguro será cancelado en partes iguales tanto por el
arrendador, así como por el arrendatario. De esta manera, se puede manifestar que la
incorporación de un Garante sea persona natural o en este caso jurídico, es posible, y que
guarda tranquilamente concordancia con la responsabilidad de cubrir las obligaciones que
el arrendatario no lo ha hecho, sea cual sea su razón.
Art. 4.- De las Fianzas o depósitos en garantía.
Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía
deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas
reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del
contrato al finalizar la locación
Art. 7.- Pagos anticipados
No podrá requerir el locador: …b) Depósitos de garantía, o exigencias
asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de
alquiler por cada año de locación contratado… La violación de estas
disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas
anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse
actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán reportadas por el
locador.
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Art. 10.- Creación y características.
Crease un sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas
a vivienda, con las siguientes características:
… d) Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación con
intervención de la Caja de Ahorro y Seguro. Este asegurará al locador el
cumplimiento de todas las obligaciones del locatario incluyendo
indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños causados
a la propiedad. Así mismo cubrirá al grupo familiar locatario en los
supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad total, permanente o
temporal del mismo y en todo caso de gravedad justificada. La prima será
pagada en partes iguales entre el locador y el locatario.
En Colombia la Ley de Arrendamientos Inmuebles Destinados a Vivienda Urbana,
tiene una particularidad sobre la fianza, la cual establece que cuando el pago de los
servicios públicos dependen directamente del arrendatario, el arrendador solicitará la
respectiva fianza de acuerdo a las dos últimas facturaciones de dichos servicios y este
dinero deberá ser depositado a las empresas, de esta manera es el arrendatario quien se
obliga a cancelarlas y en caso de no hacerlo las empresas quedan facultadas de tomar
posesión sobre ese dinero, en cambio, si supera el coste adeudado por el servicio ejercerán
las respectivas acciones judiciales contra ese inquilino. Se establece además que en los
contratos de arrendamiento se debe incorporar los datos personales de los contratantes:
arrendador, arrendatario, codeudores y fiadores e indicando la dirección a dónde se los
podrá hacer llegar las notificaciones judiciales, comprendiendo de esta manera que, al
firmar un contrato de arrendamiento es necesario que el arrendatario tenga un afianzador
protegiendo así el patrimonio del arrendador.
Art. 12.- Lugar para recibir notificaciones
En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores,
arrendatarios, codeudores y fiadores, deberán indicar en el contrato, la
dirección en donde recibirán las notificaciones judiciales y
extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de
arrendamiento. La dirección suministrada conservará plena validez para
todos los efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte del
contrato, el cambio de la misma.
40
Art. 15.- Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros
Cuando un inmueble sea entregado en arriendo a través de contrato
verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al
arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad
de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto
al pago de los servicios públicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir
al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de
garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos
domiciliarios el pago de las facturas correspondientes. La garantía o
depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios
públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de
conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos
períodos consecutivos de facturación.
2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa
de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la
respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y
remitirá las garantías o depósitos constituidos. El arrendador no será
responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los
servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación
correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato
y se remitan las garantías o depósitos constituidos.
3. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período
de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios
públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. En caso
de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá
hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si estas no
fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar
contra el arrendatario.
En Costa Rica se establece tres apartados con relación a la garantía, manteniendo
así el uso regulado de esta costumbre. Sus artículos son claros y de fácil entendimiento
para el ciudadano en referencia al tema. Si existiera algún problema de asunto legal se
41
someten a los jueces de su competencia y se tramitará por el proceso sumario ejecutivo,
así lo establece uno de sus articulados. Cabe mencionar que no se ha encontrado en este
marco legal la figura del garante.
Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos
Art. 59.- Garantías
Las garantías que acompañan el contrato de arrendamiento, cualquiera
sea su naturaleza, responderán por el pago de los alquileres y por todas
las demás obligaciones derivadas de la ley o del contrato, salvo pacto
expreso en contrario.
Art. 92.- Garantía y pago anticipado
El arrendatario no puede ser obligado a pagar, anticipadamente, más de
una mensualidad de la renta ni a rendir garantía por una suma mayor de
una mensualidad. Toda obligación contraria a esta norma es nula de pleno
derecho.
Art. 123.- Ejecución de garantías
La ejecución de las garantías que acompañan al contrato de
arrendamiento se tramitará por el proceso sumario ejecutivo, el proceso
de ejecución de apremio o el proceso ejecutivo hipotecario o prendario
del Código Procesal Civil, según la naturaleza del título.
En España la fianza arrendaticia es más notoria en relación con el trato que ha recibido
por expertos en el área de inquilinato, analizado por juristas que han llevado a que esta
figura legal sea estudiada con responsabilidad, ya que su interés radica en la búsqueda de
una convivencia pacífica entre arrendador y arrendatario.
La fianza arrendaticia se encuentra incorporada en la Ley de Arrendamiento Urbanos
en el Título IV: Fianza; Art. 36
1. A la celebración del contrato será obligatorio la exigencia y prestación de
fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el
arrendamiento de vivienda y de dos en el arrendamiento para uso distinto
del de vivienda.
42
2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará
sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el
arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que
disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta
vigente, según proceda al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo
pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo
estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado
sobre actualización de la renta de presumirá querido también para la
actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al
final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la
entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha
resolución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el
arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en
metálico.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones
Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las
Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración
Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y
demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser
satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Un punto de vista importante es que en este país para arrendar una propiedad los
arrendadores le exigen un aval bancario el cual según Lartaun de Azumendi lo define así:
“Un aval bancario es un contrato de afianzamiento o compromiso, con el que el banco
garantiza, ante un tercero, que su cliente va a cumplir con la obligación de un pago.
Estas obligaciones pueden ser monetarias, como es el caso del alquiler”. Para solicitar
dicho aval, la persona interesada, en este caso el arrendatario, deberá acercarse a cualquier
institución financiera y solicitarla, este revisará la capacidad del cliente para cumplir con
su obligación principal que es el de la renta y su disponibilidad financiera en casos de que
tuviera que devolver al banco el aval. Una vez verificado y aceptado, el arrendatario
43
deberá de formalizarla ante un notario para que este de trámite a una Póliza de Cobertura
de Garantía Bancaria, esta póliza regula la relación entre el cliente y el banco.
En la página web del BBVA23 indica la información básica que debe contener dicho
aval:
a) Importe Total
b) Plazo de duración y renovación
c) Condición de que pueda cobrarse por parte del arrendador siempre y cuando
acredite el incumplimiento del pago
Como mecanismo de protección por cualquier inconveniente, el banco manifiesta que
el inquilino debe de asegurarse de que el contrato de arrendamiento debe llevar
incorporado la existencia del aval, guardar el documento original para posterior
cancelarlo cuando llegue el momento.
Este aval garantiza el pago de alquiler y en caso de que el arrendatario dejara de
hacerlo, el banco lo realizará en nombre de este, pero luego solicitará al deudor que
reintegre esos pagos.
En México la incorporación de la fianza en la Ley de Inquilinato es muy diferente a
otras legislaciones, en la que se establece la prohibición de cobro de garantía. Esto ha
obligado a que los arrendadores cobren de manera discrecional a sabiendas que la ley les
prohíbe hacerlo, pero es el único modo de poder resguardar sus bienes. Aunque el hecho
de que exista este pedido incorporado en este marco legal da a entender de que el
legislador conoce muy bien de su práctica y aun así evita que sea regulada.
Artículo 4.- Los arrendamientos, materia de esta Ley, tendrán una
duración indefinida y no requerirán el otorgamiento de fianza ni la
constitución de depósitos para garantía de las obligaciones del
arrendatario.
23 BBVA: Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA); es una entidad bancaria española, con sede social en
Bilbao, presidido a la fecha por Francisco González. Tiene presencia tanto interna como externa, siendo el
mayor banco de México por capitalización. Cotiza en la Bolsa de Valores de Madrid.
(https://es.wikipedia.org/wiki/Banco_Bilbao_Vizcaya_Argentaria)
44
TÍTULO IV
4. ENFOQUE DEL PROBLEMA
4.1. CAUSAS DE LA INMATERIALIDAD LEGAL DE LA FIANZA
ARRENDATICIA EN LA LEGISLACIÓN ECUATORIANA.
a) El desinterés por parte del legislador en tratar este asunto que es tan relevante y
notorio sus problemas en nuestra sociedad.
b) El hecho de que en este país no existe un proyecto de reforma a la Ley de
Inquilinato para incorporar esta figura jurídica.
c) Considerable dejadez de la misma sociedad que pese a los inconvenientes dados
en materia de inquilinato, no se ha organizado para enviar una propuesta de
reforma a la Asamblea Nacional.
d) Un notable abandono al tema de arrendamientos en el Ecuador por parte del Poder
Ejecutivo, quien no ha realizado las respectivas observaciones a este marco legal.
e) Claro desconocimiento de la ley en materia de arrendamientos en el Ecuador.
f) Total desinformación sobre el tema en la sociedad, relacionado a: deberes,
obligaciones y prohibiciones del arrendador y arrendatario.
4.2. CONSECUENCIAS QUE A DERIVADO LA FALTA DE
NORMATIVA LEGAL QUE REGULE LA FIANZA
ARRENDATICIA EN EL ECUADOR
a) El desinterés de los legisladores sobre este tema ha provocado que ahonden los
problemas, ya que es de claro conocimiento de ellos, en saber que existe
controversias entre arrendador y arrendatario, algo que influye inclusive en el
sector de la construcción. Los propietarios con recelo intentan tomar mecanismos
para proteger su patrimonio de eventuales inquilinos morosos, algo que sería más
factible que la ley ampare y resuelva controversias.
b) Después del último tratamiento sobre la Ley de Inquilinato en la Asamblea
Nacional el 14 de marzo de 2012 en la que el expresidente Rafael Correa vetó
totalmente el proyecto reformatorio a la presente ley, no ha existido un nuevo
intento por reformarla. Cabe mencionar que en esta última vez se trató el tema de
garantías, para lo cual la sociedad estaba esperanzada que se realice el cambio
necesario, pero lamentablemente en dicho proyecto de ley, el gobierno obligaba a
que las garantías pasen a manos del Estado depositándolas obligatoriamente en el
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Banco Nacional de Fomento, apropiándose indebidamente de dicho dinero, lo que
obtuvo de forma inmediata el rechazo de la ciudadanía.
c) La misma sociedad a sabiendas de su problema no se ha unido para realizar un
análisis al cuerpo legal y enviar juntamente con varias organizaciones sociales y
gremiales un proyecto reformatorio a la Ley de Inquilinato en la que se trate dicho
tema.
d) El poder Ejecutivo es conocedor de esta problemática sobre arrendamientos, el
cual podría realizar las mejoras necesarias y dar fin a este conflicto en la que
arrendador y arrendatario no tiene el mecanismo legal para defenderse de futuros
inconvenientes.
e) Las personas al ser entrevistadas declaran desconocer sobre el contenido de la Ley
de Inquilinato y por ende creen que sus actos están protegidos por alguna norma
legal, lamentablemente al encontrarse frente a un juicio se topan que las cosas son
diferentes y que su desconocimiento trae consecuencias.
f) Cuando se arrienda, tanto arrendador, como arrendatario creen tener la razón y
eso se debe a que se dejan influenciar por personas que no tienen conocimiento
del arrendamiento, lo que ha provocado que se dé grabes conflictos entre ambos,
pues, aunque no tienen conocimiento de lo que les faculta la legislación
ecuatoriana en hacer y no hacer, infringen en las condiciones del contrato como
que fuere un papel sin valor legal. Pero cuando se topan con una demanda ven que
lo que les ha dicho las personas de su entorno es falso y que diferente es la
realidad.
4.3. GARANTÍAS DEL ESTADO ECUATORIANO
El Estado ecuatoriano garantiza el derecho a vivir en un lugar tranquilo en la que se
desenvuelva en total armonía las personas, algo que involucra directamente a la relación
que existe entre arrendador y arrendatario donde ambos desean que las cosas sean claras
y se resuelvan de forma rápida.
Lamentablemente las normas legales en materia de inquilinato guardan vacíos que
impiden que las personas puedan convivir en paz, ya que ambas partes sienten temores y
dudas en las responsabilidades y obligaciones que adquieren al momento de firmar un
contrato de arrendamiento, sobre todo en saber si están o no apegándose conforme lo
dictan las leyes ecuatorianas.
46
La Constitución garantiza la participación de la sociedad en materias tan
trascendentales como el de enviar proyectos reformatorios para que sean tratados por el
órgano legislativo quienes realizarán observaciones pertinentes en los debates internos
para que se dé su archivo o aprobación.
La sociedad lo que espera del estado es que garantice que su participación no sea en
vana sino tomada en cuenta en las decisiones sobre su presente y su futuro.
4.4. JURISPRUDENCIA
Dentro de lo que podemos referir en jurisprudencia sobre el tema, la Sala Primera de
lo Civil y Mercantil en el Proceso 264 – 2000; con sentencia de fecha: 21 de junio del
2000; Registro Oficial: 13: 02 de agosto del 2000; Repositorio Jurídico: Título XLIX,
página 35; menciona el perfeccionamiento del contrato de arrendamiento: “El contrato
de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina consagrada en nuestra legislación, es
eminentemente consensual, es decir se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la
cosa y el precio; no se necesita que la declaración de la voluntad esté revestida de alguna
solemnidad especial para que se repute perfecta. Solo por excepción el contrato de
arrendamiento es solemne en los casos taxativamente puntualizados en la ley.” El
contrato de arrendamiento es obligación para las partes, por ende, el hecho de ser verbal
o escrita no impide que exista obligaciones y responsabilidades de ambos que deben ser
cumplidos.
Sobre la terminación por cumplimiento del plazo, la sentencia: 03 de julio de 1992;
Repositorio Jurídico: Título XXXVI; página 640; en su extracto manifiesta que al
terminar el plazo de arrendamiento, el arrendador podrá exigir que le devuelva su bien y
sólo se entenderá como tal, cuando el propietario disponga del mismo: “Si llegado el día
de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador
para exigirla cuando quiera. La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola
enteramente, poniendo a disposición del arrendador, y entregándole las llaves”.
El siguiente fallo de la Segunda Sala de lo Civil y Mercantil; Proceso: 413 – 2000;
Sentencia: 21 de noviembre del 2000; Registro Oficial: 301: 06 de abril de 2001;
Repositorio Jurídico: Título L; página 75; habla sobre la terminación unilateral del
contrato de arrendamiento, para lo cual en su extracto menciona la responsabilidad de
subsanación por parte de este al arrendador por el tiempo que resta para cumplir la fecha
de culminación del contrato: “El contrato de arrendamiento tiene el compromiso de las
47
partes, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por ese goce. Si el
contrato de arrendamiento da por terminado al arrendatario unilateralmente, éste
deberá reconocer al arrendador los perjuicios ocasionados, además de que estará
obligado a pagar el valor de la renta por el tiempo que faltare para la terminación del
mismo”.
El desahucio en materia de inquilinato es tratado en el fallo de la Sala de lo Civil y
Mercantil; Auto: 07 de septiembre de 1994; Repositorio Jurídico: Título XXXVIII;
página 99; “El desahucio es el derecho y acción que, por un motivo legal, corresponde
al arrendador expulsar al arrendatario de la cosa arrendada.” En este análisis sobre
desahucio Puig Peña, tratadista de Derecho Civil Español manifiesta que: Desde un
ángulo procesal, conceptúa que es un procedimiento especial que la ley establece para
desalojar al arrendatario cuando media una justa causa de terminación del contrato.
Según el parecer mayoritario de los tratadistas, la acción de desahucio debe clasificarse
entre las resolutorias del arrendamiento y el proceso como especial”. Este derecho que
puede invocar el propietario del bien y que se encuentra estipulado en nuestra norma
jurídica, es de vital importancia para obtener el bien devuelta conforme le fue otorgado
al arrendatario para su uso y conservación. Pero en este mismo tema existe otro fallo que
menciona la naturaleza jurídica dentro de nuestro sistema procesal, en el cual se
manifiesta que al ser un derecho no es un juicio, sino un aviso dado por el Juez competente
sobre la terminación del contrato. Segunda sala de lo Civil y Mercantil; Sentencia 13 de
febrero de 1997; Repositorio Jurídico: Título XLIII; página 32: “En nuestro sistema
procesal no existe el juicio de desahucio. El desahucio, conforme lo tiene resuelto la
Corte Suprema de Justicia, no es una demanda, ni siquiera una diligencia preparatoria,
sino el aviso autenticado por el Juez, que cuando tiene por objeto terminar un contrato
de arrendamiento sobre inmuebles urbanos, se lo debe dar, y como se trata de una
solicitud, y no de una demanda, se halla libre de solemnidades sustanciales, por lo que
no es posible anotar vicios de forma. El desahucio es el género; sus especies, entre otras,
son: el desahucio para dar por terminado el arrendamiento a la expiración de plazo de
duración, y el desahucio por transferencia de dominio de la cosa arrendada”. El Art.
1886 del Código Civil, trata sobre el desahucio en arrendamientos: “Cuando por culpa
del arrendatario se pone término al arrendamiento, estará el arrendatario obligado a la
indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte
48
hasta el día en que, desahuciando, hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el
arriendo hubiera terminado sin desahucio.
Podrá, con todo, eximirse de este pago, proponiendo, bajo su responsabilidad, persona
idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra
seguridad suficiente”.
En el expediente de Casación 331, en el Registro Oficial 73 de 27 de mayo de 1997
que trata sobre el Pago de Garante Solidario de Pensiones de Arrendamiento, que en la
parte tercera hace referencia a la Gaceta Judicial Serie III, N° 28, pág. 1456 dónde se lee
“Al demandarse la resolución del contrato el deudor principal, no se extingue la fianza,
ni hay relevo de ella concedido por el acreedor al fiador. Los Arts. Del Código Civil
2363, 2364, y 2365, determinan los únicos casos de extinción de la fianza. Entre esos
casos no se cuenta el de haberse declarado por sentencia la resolución del contrato. El
relevo de la fianza supone, necesariamente, un convenio directo entre el acreedor y el
fiador. Tal convenio no puede deducirse de la demanda de resolución del contrato, ni de
la sentencia que lo declara. Si bien la sentencia de resolución pronunciada en juicio
seguido sólo entre acreedor y deudor no surte efecto de cosa juzgada contra el fiador,
con todo, la sentencia constituye prueba plena de la obligación del fiador”. Con esto se
puede manifestar que la Fianza solidaria es un acuerdo de voluntades, consentido y fijado
entre las partes, la cual se encuentra inmersa en un contrato y que su terminación lo
estipula en el actual Código Civil, Libro IV, Título XXXIV, De La Fianza, Parágrafo 5°,
Extinción de la Fianza, Arts. 2283, 2284 y 2285. Contempla además que la procedencia
del juicio entre acreedor y deudor no obliga al fiador a cumplir con su parte, si este no se
lo ha involucrado desde un principio dentro del proceso. Este hecho lo manifiesta un
criterio jurisprudencial que se encuentra en la Gaceta Judicial Serie V, N° 131, Pág. 3144
que dice “De conformidad con el Art. 1504, es de esencia de las obligaciones solidarias
la facultad con que el acreedor puede dirigirse contra todos los deudores juntamente o
contra cualquiera de ellos a su arbitrio. Pero la mera posibilidad de que las demandas
separadas produzcan otros tantos pagos, no se puede desconocer los efectos de la
elección del acreedor, precisamente porque lo que deben los deudores solidarios es una
misma cosa, y siéndolo, uno cualquiera de esos pagos surte el efecto de que, a los que
paguen después, el acreedor recibe indebidamente”. Como se lo menciono
anteriormente, al proceder en una demanda debe de contemplarse en él, todos los
involucrados en el contrato, ya que se podría entender como un acto de mala fe por parte
del acreedor en la que se obligaría a cancelar a cada uno de aquellos que no fueron
49
demandados la totalidad de la deuda, cuando deberían responder por la porción que a cada
uno le corresponde hacerlo.
Sobre las fianzas solidarias, existe un fallo de tercera instancia el cual se lo ubica en
la Serie 2, de Gaceta Judicial 79 de fecha 21 de julio de 1884, página 630 en la que se
puede leer “lo subsidiario de las obligaciones que la ley denomina fianza, no desaparece
virtud de la solidaridad de ésta; pues la misma ley reconoce fianzas solidarias sin
confundirlas de ningún modo con las obligaciones principales que tengan esa misma
calidad” en la revisión del Código Civil vigente, no se ha encontrado la figura de la fianza
solidaria, lo que si existe en dicho cuerpo legal es acerca de las obligaciones solidarias en
el Libro IV, Título IX .- Obligaciones Solidarias; que abarca desde el artículo 1527 hasta
el artículo1539. En este apartado legal se puede verificar la responsabilidad que tienen
los contratantes deudores quienes responderán por la misma en todo, aunque en el Art.
1527 cada uno se compromete en cancelar la porción que le corresponde hasta subsanar
lo adeudado. Sobre la solidaridad de lo adeudado manifiesta dicho fallo lo siguiente. “la
solidaridad de la fianza, esto es, el que el fiador se hubiese obligado como codeudor
solidario, solamente le priva del derecho de pedir excusión de bienes”. Sobre la excusión
de bienes, el Abogado Alejandro Aras nos manifiesta que “este es un derecho de los
fiadores que se convierte en beneficio de ellos, para no ser obligados al pago mientras
tenga bienes suficientes el obligado principal o preferente”. En el Código Civil lo
podemos ubicar en el Art. 2259.- “El fiador reconvenido goza del beneficio de excusión,
en virtud del cual podrá exigir que, antes de procederse contra él, se persiga la deuda en
los bienes del deudor principal y en las hipotecas o prendas constituidas por éste para la
seguridad de la misma deuda.” En este mismo fallo podemos denotar el fin de la fianza,
en la que la prórroga dada por el acreedor al deudor para que cancele la deuda, le favorece
al afianzador solidario, ya que el deudor podrá cumplir con su obligación en un tiempo
más extenso. “se extingue la fianza, solidaria o no, a virtud de la prórroga del plazo
concedido al deudor.”
50
CAPÍTULO III
3. MARCO METODOLÓGICO
3.1. NIVELES DE INVESTIGACIÓN
Para poder alcanzar los objetivos propuestos de la investigación, es necesario aplicar
los siguientes niveles investigativos:
3.1.1. NIVEL DE CAMPO
La importancia radica en ser un problema social, así que es necesario que se realice
entrevistas, encuestas y el planteamiento de la propuesta con la sociedad, para que la
opinión de la gente ayude a comprender de mejor manera esta situación, verificando así
el cumplimiento del trabajo investigativo en que garantice soluciones a esta problemática
del arrendamiento.
3.1.2. NIVEL DESCRIPTIVO
Reúne este nivel todas las características acordes al problema en lo que se refiere a la
aplicación de la Fianza Arrendaticia, ya que describe el uso de esta en las diferentes
legislaciones internacionales, así como la particularidad en el Ecuador en la que se
practica sin una ley que la regule.
3.1.3. NIVEL DOCUMENTAL
El estudio realizado por tratadistas, así como las diferentes doctrinas y fallos
jurisprudenciales son de gran respaldo para el análisis y desarrollo del presente trabajo,
de esta manera, se sustenta con información verídica y argumentos coherentes, lo que
fortalece la investigación.
3.2. PROCESO DE OBSERVACIÓN DEL PROYECTO
Para este trabajo de investigación se realizó un análisis tanto de la legislación
ecuatoriana así como legislaciones de varios países sobre la figura de la fianza
arrendaticia, extrayendo los puntos más importantes de las mismas, las cuales han sido
examinadas con cautela usando doctrina jurisprudencial para comprender de mejor
manera su uso y afectación.
Se compartió tiempo con arrendadores y arrendatarios donde se pudo verificar el
alcance del proyecto, así como el impacto que podría generar en la sociedad, escuchando
sus experiencias y sus anhelos por tener una convivencia de mutuo acuerdo y de total
entendimiento entre las partes.
51
3.3. ACCIONES PRÁCTICAS SOBRE EL TRABAJO DE
INVESTIGACIÓN
Para poder realizar las encuestas tanto para arrendadores, arrendatarios y Abogados en
libre ejercicio, se utilizó el programa de encuestas online, en el cual me permitía crear el
modelo y tipo de encuesta que deseaba. Usando la plataforma pude crear los tres tipos de
encuestas que requería para mi proyecto de investigación y de esta manera distribuir
mediante el link que correspondiera al usuario encuestado. La búsqueda de los
participantes se hizo a través de las plataformas sociales, sobre todo de aquellas que
publicaban las ofertas de arrendamiento. Se escogía al azar al arrendador y al arrendatario,
los cuales recibían una cordial invitación de mi parte y al tener su aceptación, se le enviaba
el link de la encuesta que le correspondía contestar. En el caso de Abogados en libre
ejercicio, pude contactarme mediante estas plataformas sociales, para lo cual, se usaba el
mismo método de invitación para el envío del link de la encuesta que le correspondía
como Abogado contestar. Una vez respondida la encuesta, el sistema de forma inmediata
procesaba las respuestas y los guardaba, teniendo así en tiempo real y al instante los
resultados de los mismos. Las resultas eran única y exclusivamente visibles para mi
persona no para quien respondía la encuesta, el cual sólo veía un mensaje de
agradecimiento por su participación al finalizarla. De igual manera, el sistema le prohibía
hacer uso de la encuesta nuevamente desde el lugar en dónde se la efectuó.
En el caso de las entrevistas, me dirigí a la Corte Provincial de Pichincha para solicitar
se me permita entrevistar a un juez de lo civil, de igual manera, pude acercarme al
Municipio de Quito, asociaciones y Abogados en libre ejercicio que me pudieron
colaborar con mi trabajo investigativo.
La participación fue inmediata pudiendo expresar en las entrevistas su sentir
ciudadano y sus preocupaciones, aunque muchos de los cuáles manifestaban que es hora
de que el gobierno realice los cambios necesarios en la Ley de Inquilinato porque ese
vacío legal a dado a interpretaciones equívocas, provocando que en vez de solucionar
problemas estos se agraven.
Al momento de conversar directamente con las personas pude observar y comprender
que no existe un claro conocimiento sobre la Ley de Inquilinato y que muchas veces hay
temores sobre aspectos en los que versa la desinformación.
52
3.4.POBLACIÓN Y MUESTRA
La cantidad de personas que participaron para mi proyecto de investigación sobre pasó
mis perspectivas, ya que hubo mucho interés por el tema y se pudo observar una realidad
que se vive día a día en los hogares no sólo de los entrevistados, sino a nivel nacional.
Al ser esta una problemática social, la colaboración de la ciudadanía fue de gran
importancia. De esta manera los datos proporcionados por ellos sirvieron para asegurar
que este trabajo topa realmente un clamor nacional, convirtiéndose en un interés general,
que aqueja y amerita solución.
En total fueron 55 personas que intervinieron en el Proyecto de Investigación, dividas
de la siguiente manera:
3.5.DETERMINACIÓN Y APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS A USARSE
3.5.1. MÉTODO ANALÍTICO
El análisis jurídico doctrinario y la respectiva jurisprudencia revisada, ha sido
expuesto en el trabajo investigativo, ayudando a recabar información de gran importancia
para mejorar la presente propuesta, sirviendo de guía para el mejoramiento y ampliación
de la investigación.
3.5.2. MÉTODO COMPARATIVO
La revisión del marco jurídico legal del Ecuador en referencia a la presente
investigación ha sido analizado y comparado con legislaciones de otros países,
Razón Personas N° Participantes
Arrendadores 20
Arrendatarios 19
Abogados en libre
ejercicio9
Jueces 1
Municipio del Distrito
Metropolitano de Quito
(MDMQ)
1
Asociación de Corredores
de Bienes Raíces de
Pichincha (ACBIR)
1
Cámara de la Industria de
la Construcción de Quito
(CAMICON)
1
Abogados en libre
ejercicio3
Total 55
Encuestas
Entrevistas
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
1Tabla: Participantes
53
perfeccionando el planteamiento de una solución que ayude a mejorar la legislación
nacional y promueva el arrendamiento de vivienda de manera clara que atienda los
problemas de forma oportuna.
3.5.3. MÉTODO DOGMÁTICO
En el transcurso del desarrollo del trabajo investigativo, resultaron hechos innegables
que por su naturaleza dieron como resultado la eventual problemática social
convirtiéndose en un hecho dogmático es decir, innegable a la realidad, por lo que la falta
de legislación provoca que se interprete de distintas maneras la ley, suficiente razón para
que el presente trabajo investigativo apunte a una solución eficaz.
3.5.4. MÉTODO EXEGÉTICO
Para el uso de este método se ha determinado el análisis del marco legal en referencia
al tema de investigación, en el que se revisó detalladamente para su respectivo análisis
corroborando con la estructura coherente y de fácil entendimiento que posee el trabajo
investigativo.
3.5.5. MÉTODO HISTÓRICO
Este trabajo investigativo recaba la información desde el aspecto histórico de la
humanidad hasta nuestros días en referencia al arrendamiento, la fianza y la fianza
arrendaticia; lo que ha contribuido al enriquecimiento de información difundida aquí.
3.5.6. MÉTODO JURÍDICO
La interpretación del marco legal ecuatoriano para el presente trabajo de investigación
contribuyó en el desarrollo del proyecto, ya que el análisis de dichas normas llevo a
verificar el vacío legal que mantiene una práctica cotidiana en el país, con lo cual, se pudo
establecer el presente trabajo investigativo.
3.6. USO ADECUADO DE LAS TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN
Las técnicas de investigación a usarse tendieron la pauta para el trabajo de campo
dónde se pudo establecer y conocer de mejor manera esta situación. Las técnicas usadas
fueron las siguientes:
3.6.1. ANÁLISIS DOCUMENTAL
Para este trabajo de investigación se usó y analizó todo documento que amplíe el
conocimiento sobre la problemática del arrendamiento en el Ecuador, como fueron:
archivos jurisprudenciales, oficios u otros documentos.
54
3.6.2. ANÁLISIS BIBLIOGRÁFICO
Cada libro revisado, cada autor descrito fue leído e interpretado con absoluta
responsabilidad. La fianza arrendaticia a tenido un gran tratamiento por parte de juristas
e historiadores españoles principalmente. Mientras que en América Latina se a convertido
en una costumbre no normada y que por ende su falta de apoyo legal la convierte en parte
susceptible de malas interpretaciones tanto para arrendador y arrendatario, así como para
Abogados en libre ejercicio y jueces.
3.6.3. ENCUESTAS
El concepto de arrendamiento es de conocimiento nacional, por ende el trabajo de
campo en el que las encuestas juegan un papel importante, fueron necesarias para tener
una visión más precisa sobre la opinión de la ciudadanía con respecto a la fianza
arrendaticia.
3.6.4. ENTREVISTAS
La necesidad de oír al ciudadano y entender de él los problemas y soluciones que
requiere, fue necesaria en el trabajo investigativo para plantear y mejorar las posibles
soluciones.
3.6.5. OBSERVACIÓN DE CAMPO
La actividad del arrendamiento es visible y palpable, por ende, el trabajo es llevado a
cabo directamente con las personas ya que este es un problema social que compete e
interesa al país.
3.7. VALIDEZ Y CONFIABILIDAD DE LOS INSTRUMENTOS DE
INVESTIGACIÓN
El uso de las técnicas descritas anteriormente son las que guían el proceso
investigativo hacia la fiabilidad del trabajo y la validez del mismo. El uso de estas técnicas
ha dado paso para que la investigación se lleve con total y absoluta responsabilidad y que
por ende las fuentes de consulta sean totalmente confiables y verídicas, con lo que se
asegura la presentación de un trabajo de gran notoriedad y trascendencia para la sociedad.
3.8. TÉCNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE DATOS
Recabada la información que amerite el caso en el que se ha detallado con anterioridad
como son encuestas y entrevistas, se procede al análisis correspondiente de cada uno de
ellos y comprobar de esta manera, que el trabajo investigativo cumple a cabalidad el
55
enfoque con el que se ha propuesto llegar, comprobando aquellos resultados que
demuestran validez e importancia.
3.9. ENFOQUE DE LA INVESTIGACIÓN
El presente trabajo de investigación está enfocado en la problemática del
arrendamiento, por lo que se ha determinado que es de tipo social, inmerso en los deberes
y las obligaciones tanto de arrendador y arrendatario, lo cual, se encuentra sumido en la
legislación ecuatoriana pudiendo así, realizar el análisis jurídico correspondiente, que
determine las posibles soluciones a aquellos conflictos.
3.10. APLICACIÓN DE INSTRUMENTOS INVESTIGATIVOS
• Revisión de la normativa legal
➢ Constitución
➢ Código Civil
➢ Ley de Inquilinato
➢ Código Orgánico General de Procesos
• Revisión de legislaciones internacionales
• Revisión de documentos jurisprudenciales
• Páginas web confiables
• Repositorios Digitales
➢ Universidad Central del Ecuador: Escuela de Derecho
• Libros
• Diccionarios.
3.11. DETERMINACIÓN DE LAS VARIABLES
3.11.1. VARIABLE DEPENDIENTE
Falta de normativa legal que regule la fianza en los contratos de arrendamiento
3.11.2. VARIABLE INDEPENDIENTE
Implementación de la Fianza en los contratos de arrendamiento mediante reforma a la
ley de inquilinato.
3.12. OPERACIONALIZACIÓN DE LAS VARIABLES:
56
2 Tabla: Operacionalización de la variable dependiente VARIABLE
DEPENDIENTE
DIMENSIÓN INDICADORPREGUNTA
ÍTEM TÉCNICAS O
INSTRUMENTOS
Derecho a un hábitat seguro y
saludable
¿Considera que la falta de normativa legal que regule la Fianza
en los contratos de arrendamiento restringe a obtener un hábitat
seguro y saludable de la cosa objeto de arrendamiento?
1 Entrevistas
Derecho a la propiedad en
todas sus formas
¿Cree que la falta de la normativa legal que regule la Fianza en
los contratos de arrendamiento afecta el derecho como
propietario que tiene el arrendador sobre su propiedad?
2 Entrevistas
Derecho a suscribir contratos
de arrendamientos justos y sin
abusos
¿Piensa que al no existir la normativa legal que regule la Fianza
en los contratos de arrendamiento afecta el derecho de suscribir
contratos de arrendamientos que sean justos y sin abusos de
ambas partes?
3 Entrevistas y Encuentas
Obligación de las partes en el
contrato de arrendamiento
¿Opina usted que la falta de dicha normativa legal afecta las
obligaciones que tienen las partes al suscribir el contrato de
arrendamiento?
4 Entrevistas
Formalidades convencionales
en el perfeccionamiento del
contrato
¿Cree que la falta de la normativa legal sobre la Fianza en los
contratos de arrendamiento afecta las formalidades para que se
perfeccione dicho contrato?
5 Entrevistas
Obligación de uso de la cosa
de acuerdo al contrato
¿Considera que la falta de la normativa legal que regule la fianza
en los contratos de arrendamiento ha generado el
incumplimiento de las obligaciones descritas en el contrato?
6 Entrevistas
Derecho a retener los frutos
existentes de la cosa
arrendada como seguridad de
pago
¿Piensa que la falta de la normativa legal que regule la Fianza en
los contratos de arrendamiento ha provocado que se dé la
potestad al arrendador como seguro de pago poder retener los
frutos existentes de la cosa arrendada?
7 Entrevistas y Encuentas
Responsabilidad de las
personas en una obligación
ajena
¿Cree que la falta de normativa legal que regule la Fianza en los
contratos de arrendamiento limita solicitar el apoyo de personas
ajenas a cubrir con las responsabilidades contraídas por el
arrendatario?
8 Entrevistas
Terminación del contrato por
impago de dos pensiones
locativas mensuales
¿Considera pertinente que la falta de normativa legal que regule
la fianza en los contratos de arrendamiento sea la causante de
que exista conflictos en la terminación del contrato de
arrendamiento al no poder cubrir con los cánones de
arrendamiento?
9 Entrevistas y Encuentas
Derecho a pedir el desalojo
del inquilino por daños
causados en la propiedad
¿Opina usted que la falta de normativa legal que regule la fianza
en los contratos de arrendamiento a generado que se de el
desalojo del inquilino sin que este cubra sus daños a no ser dado
por sentencia de juez que lo obligue hacerlo?
10 Entrevistas y Encuentas
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Falta de Normativa
legal que regule la
Fianza en los
contratos de
arrendamiento
Constitucional: Art. 30;
Art.66 Numeral 26;
Art 375 numeral 7
Ley de Inquilinato Art.
30 Literal (a) y Literal
(e)
Legal
Código Civil: Art.
1856; Art. 1862; Art.
1879; Art. 1883; Art.
2238
57
3 Tabla: Operacionalización de la variable independiente
VARIABLE
INDEPENDIENTE
DIMENSIÓN INDICADOR
PREGUNTA
ÍTEM TÉCNICAS O
INSTRUMENTOS
Derecho a un hábitat seguro y
saludable
¿Estima que la implementación de la fianza en los contratos de
arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato permitirá
obtener un hábitat seguro y saludable de la cosa objeto de
arrendamiento?
11
Entrevistas
Derecho a la propiedad en
todas sus formas
¿Piensa que la implementación de la fianza en los contratos de
arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato le
generara derechos sobre la propiedad arrendada al arrendador?
12
Entrevistas
Derecho a suscribir contratos
de arrendamientos justos y sin
abusos
¿Opina usted que la implementación de la fianza en los contratos
de arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato
ayudará a que la suscripción de contratos de arrendamiento sea
justa y sin abusos entre las partes?
13
Entrevistas y Encuentas
Obligación de las partes en el
contrato de arrendamiento
¿Cree que la implementación de la fianza en los contratos de
arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato obligará a
las partes a cumplir los acuerdos contraídos en el contrato de
arrendamiento?
14
Entrevistas
Formalidades convencionales
en el perfeccionamiento del
contrato
¿Considera que la implementación de la fianza en los contratos
de arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato
permitirá obtener las formalidades que exige la ley para el
perfeccionamiento del contrato?
15 Entrevistas
Obligación de uso de la cosa
de acuerdo al contrato
¿Estima que la implementación de la fianza en los contratos de
arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato ayudará
en el cumplimiento de las obligaciones por el uso de la cosa
arrendada?
16 Entrevistas
Derecho a retener los frutos
existentes de la cosa
arrendada como seguridad de
pago
¿Cree que la implementación de la fianza en los contratos de
arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato evitaría la
retención que tiene como derecho el arrendador sobre los frutos
que se encuentran en el bien inmueble arrendado?
17 Entrevistas y Encuentas
Responsabilidad de las
personas en una obligación
ajena
¿Opina usted que la implementación de la fianza en los contratos
de arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato
obligaría a que personas ajenas cumplan con las obligaciones del
arrendatario tanto en la entrega de la cosa en buen estado, así
como en el pago de los cánones de arriendo?
18 Entrevistas
Terminación del contrato por
impago de dos pensiones
locativas mensuales
¿Piensa usted que la implementación de la fianza en los
contratos de arrendamiento mediante reforma a la ley de
inquilinato evitará que se de problemas en la terminación del
contrato por el impago de los dos cánones de arrendamiento
que da la ley para dar por finalizado el contrato de
arrendamiento?
19 Entrevistas y Encuentas
Derecho a pedir el desalojo
del inquilino por daños
causados en la propiedad
¿Cree usted que la implementación de la fianza en los contratos
de arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato podrá
cubrir los daños causados por el arrendatario en la propiedad?
20 Entrevistas y Encuentas
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Implementación de la
Fianza en los
contratos de
arrendamiento
mediante reforma a la
ley de inquilinato
Constitucional: Art. 30;
Art.66 Numeral 26;
Art 375 numeral 7
Ley de Inquilinato Art.
30 Literal (a) y Literal
(e)
Legal
Código Civil: Art.
1856; Art. 1862; Art.
1879; Art. 1883; Art.
2238
58
CAPÍTULO IV
4. PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE LA INVESTIGACIÓN
4.1. ANÁLISIS INTERPRETATIVO DE RESULTADOS
Las encuestas realizadas a través de la plataforma de encuestas online, sirvió para
entender de mejor manera esta situación del arrendador, arrendatario y la opinión de
Abogados de libre ejercicio. La participación de todos ellos fue necesaria e importante,
ya que de esta manera su percepción y opinión acerca del arrendamiento urbano daba a
comprender que era de interés general. Con respecto a las entrevistas puedo manifestar
que fue de gran importancia la participación de la Jueza de la Corte Provincial de
Pichincha para sustentar de mejor manera la importancia de la Fianza arrendaticia.
En el caso del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, en la Dirección de
Catastros, pude conversar con el secretario encargado de llevar los Registros de
Arrendamiento Urbano de propiedades particulares, con lo que pudo manifestar su
opinión referente al tema y además acotar con aspectos importantes en la que la
ciudadanía no tiene conocimiento y así poder descartar cualquier mito en referencia al
arrendamiento que guarda tanto arrendador así como arrendatario.
La Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Ecuador tuvo la amabilidad de
permitirme acercarme hacia uno de los miembros del directorio de la misma, quien
colaboró con la entrevista y a más de eso, contribuyó con aspectos tan importantes que se
suscitan en esta labor del arrendamiento. De igual manera, su enfoque hacia un
mejoramiento en la Ley de Inquilinato fue contundente, que incluso otro miembro del
directorio al estar atento a la entrevista manifestó su opinión e importancia de hacerlo.
En la Cámara de la Industria de la Construcción, fue el Arquitecto Anthony Ávila del
Departamento Técnico quien me colaboró con la entrevista. Se puso a conocimiento dicha
propuesta a la cual le pareció interesante y muy oportuna para el momento, por lo que de
igual manera manifestó su interés en que sea tratada de manera desinteresada y con visión
a superar la problemática social.
Los tres Abogados en libre ejercicio a quienes pude entrevistar, aludían la importancia
del trabajo de investigación al cuál acotaron con su opinión y con su perspectiva en
relación al arrendamiento en la actualidad.
59
4.2. TABULACIÓN Y GRÁFICA DE RESULTADOS
4.2.1. ENCUESTA REALIZADA A ARRENDADORES
1. ¿Qué tiempo usted arrienda?
a) 1- 5 años
b) 6- 12 años
c) 13 – 20 años
d) 21 – 30 años
e) Más de 30 años
4 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 1
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a 1-5 años 12 60%
b 6-12 años 5 25%
c 13-20 años 1 5%
d 21-30 años 2 10%
e más de 30 años 0 0%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
1 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 1
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 60% de los encuestados respondieron que arriendan de 1 a 5 años; el 25% afirmó
que arrienda entre 6 a 12 años; 5% que arrienda de 13 a 20 años, mientras que el 10%
arrienda entre 21 a 30 años; por último de las personas entrevistadas ninguna arrendaba
más de 30 años su propiedad. Esto nos hace comprender que existe una población todavía
en crecimiento y desarrollo como nuevos arrendadores y que su permanencia en este
aspecto es todavía algo joven en el campo de los arrendamientos, ya que en su mayoría,
es decir el 60%, arrienda entre 1 a 5 años.
60%25%
5%10%
0%
1. ¿Qué tiempo usted arrienda?
a) 1-5 años b) 6-12 años c) 13-20 años d) 21-30 años e) Más de 30 años
60
2. ¿Ha solicitado alguna vez asesoría de un Abogado en el tema de
inquilinato?
a) Sí
b) No
5Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 2
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 9 45%
b) No 11 55%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
2 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 2
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 55% de los encuestados, manifestaron no haber solicitado asesoría de un Abogado,
mientras que el 45% ha manifestado sí haber solicitado alguna vez asesoría de un
Abogado.
Da a comprender que existe un alto número de personas que no se han asesorado en el
caso de un arrendamiento por lo que pueda ser una de las causas en las que, el arrendador
tiene problemas con el arrendatario al tener un desconocimiento del marco jurídico legal
del Ecuador y eso ha permitido que exista desinformación sobre el arrendamiento y su
procedimiento en caso de controversias entre ambos.
El 45% que no se ha asesorado, nos da a comprender que muchas personas son
propensas a creer en desinformaciones, avivando más los problemas entre ambos.
45%
55%
2. ¿Ha solicitado alguna vez asesoría de un Abogado en el
tema de inquilinato?
Sí No
61
3. ¿Cuándo arrienda, realiza contratos de arrendamiento?
a) Sí
b) No
6 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 3
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 16 80%
b) No 4 20%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
3 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 3
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 80% de los encuestados manifiesta que sí realiza contratos de arrendamiento,
mientras que el 20% asegura no hacerlo.
Es muy importante establecer que la gran mayoría de arrendadores encuestados
realizan un contrato de arrendamiento por lo que intentan asegurar de alguna u otra forma
el bien arrendado, ya que por obvias razones, el hecho de tener a gente ajena siempre va
a dar un poco de temor puesto que no se tiene conocimiento de su educación ni de sus
comportamientos, simplemente se espera que sean buenos inquilinos.
El 20% no lo ha hecho ya que han manifestado varias razones entre esas tenemos: tiempo,
dinero o desconocimiento de aquello.
80%
20%
3. ¿Cuándo arrienda, realiza contratos de arrendamiento?
a) Sí b) No
62
4. ¿Conoce de las formalidades que se necesitan realizar para el
perfeccionamiento del arrendamiento?
a) Sí
b) No
7 Tabla: Encuestas arrendadores: pregunta4
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 12 60%
b) No 8 40%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
4 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 4
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 60% de los encuestados manifiestan desconocer de las formalidades que se
requieren para el perfeccionamiento del contrato de arrendamiento, mientras el 40% a
manifestado conocerlo.
El arrendamiento en muchos casos como demuestra las estadísticas no sigue los pasos
que son necesarios para su perfeccionamiento como son: la inscripción del arrendamiento
en el Registro de Arrendamientos del Municipio de Quito y notarizar el contrato de
arrendamiento. Las personas en su gran mayoría creen que con solo hacer firmar un
contrato ya está solucionado todo, cuando su perfeccionamiento claramente lo manifiesta
la Ley de Inquilinato y el no seguir estos pasos podría conllevar sanciones al propietario
que por desconocimiento simplemente no los realiza.
60%
40%
4. ¿Conoce de las formalidades que se necesitan realizar
para el perfeccionamiento del arrendamiento?
a) Sí b) No
63
5. ¿Sabe de las penalidades en las que puede incurrir usted como arrendador
si no se perfecciona el arrendamiento?
a) Sí
b) No
8 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 5
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 12 60%
b) No 7 35%
c) No responde 1 5%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
5 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 5
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 60% de los encuestados manifiestan conocer de las penalidades en las que pueden
incurrir como arrendador si no perfeccionan el arrendamiento, mientras que el 35%
manifiesta desconocerlo y un 5% no contesta.
La gran mayoría de arrendadores que han manifestado conocer las penalidades a las
cuales pueden incurrir por no perfeccionar el arrendamiento es un punto de vista positivo,
ya que son conscientes de que si no lo hacen incurrirán en sanciones, o simplemente si
tuvieran que enfrentarse a un juicio legal saben muy bien si están preparados o no para
poder demostrar que se ha cumplido con cabalidad el arrendamiento y se ha seguido
estrictamente lo manifestado por la Ley de Inquilinato.
60%
35%
5%
5. ¿Sabe de las penalidades en las que puede incurrir usted
como arrendador si no se perfecciona el arrendamiento?
a) Sí b) No c) No responde
64
6. ¿Tiene en cuenta al momento de arrendar cuáles son las obligaciones y
derechos del arrendatario?
a) Sí
b) No 9 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 6
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 14 70%
b) No 5 25%
c) No responde 1 5%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
6 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 6
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 70% de los encuestados han respondido conocer de los derechos y obligaciones del
arrendatario, un 25% manifiestan desconocerlo y un 5% no responde.
Podemos deducir que la gran mayoría de encuestados tiene conocimiento de los
derechos y de las obligaciones que tiene el arrendatario, por ende al momento de arrendar
son conscientes que deben de respetar aquello para poder mantener una convivencia
pacífica en la propiedad arrendada. Aunque un 25% dice desconocer de aquello y un 5%
no responde, debo manifestar que es en este punto crítico en dónde hay que trabajar más
con el ciudadano, puesto que al desconocer aquello no podrá establecer los límites como
arrendador que tiene ya que no debe existir abuso por parte de él contra el arrendatario.
70%
25%
5%
6. ¿Tiene en cuenta al momento de arrendar cuáles son las
obligaciones y derechos del arrendatario?
a) Sí b) No c) No responde
65
7. ¿Al momento de arrendar sabe cuáles son las obligaciones y derechos que
tiene usted como arrendador?
a) Sí
b) No
10 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 7
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 12 60%
b) No 7 35%
c) No responde 1 5%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
7 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 7
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 60% de los encuestados han manifestado conocer los derechos y obligaciones que
tienen como arrendadores, el 35% manifiesta desconocerlo, y un 5% no responde. Lo que
se puede manifestar en esta encuesta es que existe una gran mayoría de arrendadores que
conocen sus derechos pero que también sus obligaciones por un lado es positivo ya que
saben muy bien que como arrendadores deben cumplir también con ciertos parámetros
que exige la ley para que la vivienda arrendada sea un lugar tranquilo y seguro, y que los
desacuerdos sean solucionables de forma eficaz y rápida. Debo manifestar que hay un
gran porcentaje sobre el desconocimiento de aquello lo que preocupa ya que sobre todo
desconocer sus obligaciones como arrendadores puede acarrear serios conflictos con su
inquilino.
60%
35%
5%
7. ¿Al momento de arrendar sabe cuáles son las
obligaciones y derechos que tiene usted como arrendador?
a) Sí b) No c) No responde
66
8. ¿Cuándo arrienda, le pide una cierta cantidad de dinero como garantía a su
inquilino?
a) Sí
b) No
11 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 8
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 18 90%
b) No 2 10%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
8 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 8
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 90 % de los encuestados manifiesta pedirle garantía al arrendatario, mientras que el
10% no lo hace.
Esta es la razón por la cual se ha dado el presente trabajo ya que la gran mayoría de
personas han manifestado cobrar una cierta cantidad de dinero antes de que pase a vivir
el nuevo inquilino, es algo cotidiano y han argumentado como normal ya sea porque les
han dicho o simplemente porque han visto que otros lo hacen, pero la razón más
importante que han argumentado es el hecho de así asegurarse el cumplimiento de las
obligaciones del inquilino. El 10% argumenta que arriendan a personas que han sido
recomendadas por vecinos o que simplemente creen en la buena voluntad del inquilino
esperando de este poder estar tranquilo y seguro de que va a cumplir con los acuerdos.
90%
10%
8. ¿Cuándo arrienda, le pide una cierta cantidad de dinero
como garantía a su inquilino?
a) Sí b) No
67
9. ¿Cuándo arrienda, le solicita un garante a su inquilino?
a) Sí
b) No
12 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 9
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 2 10%
b) No 18 90%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
9 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 9
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 90% de los encuestados manifestaron que no solicitan un garante para arrendar,
mientras que un 10% dicen hacerlo.
No es muy usual que en el momento de arrendar se solicite un garante, pero su pedido
se da más en aquellos arrendamientos que sobre pasan un salario básico, por lo general la
población dice no hacerlo, ya sea porque no lo ven necesario o porque simplemente su
interés es arrendar y nada más.
El garante establecido en aquellos arrendamientos, se convierten en veedores, y al
mismo tiempo en un seguro del cumplimiento de lo pactado en el contrato ya que su
obligación se convierte en solidaria al tener que convertirse en un fiador de un ajeno si en
casos este no acata lo establecido en el contrato.
10%
90%
9. ¿Cuándo arrienda, le solicita un garante a su
inquilino?
a) Sí b) No
68
10. ¿Sabía usted, que no existe norma legal que regule las garantías arrendaticias
y que por ende, sería ilegal su pedido?
a) Sí
b) No
13 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 10
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 0 0%
b) No 20 100%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
10 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 10
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis Interpretativo:
El 100% de los encuestados respondieron desconocer de aquello, inclusive sus
mensajes eran de asombro puesto que han creído siempre que las garantías estaban
reguladas y permitidas por la ley.
Manifestaban conocer el marco jurídico legal pero al saber este vacío, su sorpresa se
convirtió en preocupación ya que su enfado iba en que la ley no protege dicha actividad,
la cual miles de personas lo hacen y que al no existir norma legal que lo proteja, se sentían
un poco temerosos si es que sus inquilinos se llegasen a enterar de aquello.
La alarma fue un sentir ciudadano que preguntaban el porqué de aquello y la razón por
la que el legislador no se ha interesado por este tema.
0%
100%
10. ¿Sabía usted, que no existe norma legal que
regule las garantías arrendaticias y que por ende,
sería ilegal su pedido?
a) Sí b) No
69
11. ¿Piensa que las garantías arrendaticias que solicita como arrendador son
necesarias?
a) Sí
b) No
14 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 11
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 20 100%
b) No 0 0%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
11 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 11
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
La respuesta fue un contundente Sí con un 100% en la encuesta, lo que nos da a
comprender la importancia de este proyecto de investigación.
Esta respuesta hace entender el interés por el ciudadano de que este vacío legal no
ayuda a la actividad arrendaticia y que las personas proclaman una inmediata respuesta,
ya que la totalidad de los encuestados desean que se regularice las fianzas arrendaticias,
las cuales protegen de alguna forma el bien arrendado y que logran de esta manera poder
estar en paz al momento de arrendar su propiedad.
Algunos comentarios manifestaban que esta situación se regule, ya que para la gran
mayoría, arrendar es una ayuda que sirve para apalear en algo la economía de un hogar,
en la que inclusive supieron decir “a llegar con las justas al final del mes”.
100%
0%
11. ¿Piensa que las garantías arrendaticias que solicita
como arrendador son necesarias?
a) Sí b) No
70
12. Si la ley de inquilinato estableciera que: “para asegurar el bien arrendado, el
arrendador podrá solicitar: el cobro de dos mensualidades de arriendo como
garantía, un garante y un seguro de arrendamiento que cubra las
eventualidades ocasionadas por el arrendatario así como de aquellas
mensualidades impagas” ¿Que escogería usted para sobre guardar el bien
arrendado?:
a) Cobro de dos mensualidades de arriendo
b) Un garante
c) Un seguro arrendaticio
d) Ay B
e) Ay C
f) A, B y C
g) B y C
h) Ninguna
15 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 12
Literales Elección de respuestas Arrendadores Porcentaje
a) Cobro de dos mensualidades de arriendo 5 25%
b) Un garante 3 15%
c) Un seguro arrendaticio 1 5%
d) A y B 4 20%
e) A y C 3 15%
f) A, B y C 4 20%
g) B y C 0 0%
h) Ninguna 0 0%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
12 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 12
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
25%
15%
5%20%
15%
20%
0% 0%
12. De lo siguiente ¿Qué escogería usted para sobre guardar el bien
arrendado?
a) Cobro de dos mensualidades de arriendo b) Un garante
c) Un seguro arrendaticio d) A y B
e) A y C f) A, B y C
g) B y C h) Ninguna
71
Análisis interpretativo:
Los resultados obtenidos por esta pregunta fueron los siguientes: el 25% manifestó
que cobraría sólo los dos meses de arriendo como garantía, es decir, escogió el literal (a);
el 20% tuvo una igual acogida en mismo valor porcentual tanto para el literal (d) así como
para el literal (f); el 15% empata entre los literales (b) y (e); mientras que un 5% optó por
el literal (c) es decir un seguro arrendaticio; el resto de literales (g) y (h) no tuvieron
acogida.
Se puede manifestar que el cobro de dos mensualidades como garantía para poder
arrendar el bien inmueble es muy común su uso, tal vez sea esa la situación por la que la
mayor parte de personas lo escogieron, puesto que es una costumbre y no asombraría que
estuviera en primer lugar.
Lo que si asombra es como una gran población también optó por los literales (d) y (f);
es decir aquellas respuestas en las que a más de los dos cánones arrendaticias, la figura
del fiador y el seguro arrendaticio tuvo una gran acogida dando a conocer de esta manera
el interés del arrendador porque exista modos en los que se pueda proteger el bien
arrendado.
Esto abre una posibilidad hacia un debate en la que ciudadanos y legisladores se
sienten a analizar, proponer y solucionar aquellos inconvenientes con respecto al
arrendamiento. Esta visión de mejorar este asunto atrae también el interés por aquellas
organizaciones que también sienten que este vacío legal perjudica la situación del país y
que por ende demandan su pronta solución.
El 15% tanto en el literal (b) así como en el literal (e), se palpa la figura del garante
nuevamente, proporcionando así, una idea sobre el interés del ciudadano porque esto se
pueda dar, ya que es muy poco su práctica en hogares en los que el arrendamiento no
supera el salario básico, pero en aquellos que si lo hacen se da con mayor frecuencia.
El 5% podrá resultar poco, pero los beneficios que han traído en Argentina poniendo
como ejemplo para el seguro arrendaticio, son de gran impacto, ya que ha colaborado en
el impulso del sector de la construcción y de los seguros de forma directa protegiendo el
bien arrendado en su continente y contenido, así como de aquellos inquilinos que no han
podido responder con los cánones arrendaticios, convirtiéndose en un uso necesario al
momento de arrendar.
72
13. ¿Cree que se debería regular las garantías arrendaticias en la Ley de
Inquilinato?
a) Sí
b) No
16 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 13
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 20 100%
b) No 0 0%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
13 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 13
Análisis interpretativo:
Nuevamente el 100% de los encuestados se imponen a favor de que se regule las
garantías arrendaticias en la Ley de Inquilinato vigente, dando a entender el interés
por el mismo porque esto deje de ser una costumbre y pase a formar parte del marco
legal ecuatoriano.
Hay que reconocer que los problemas entre arrendador y arrendatario siempre
están presentes en el sentir de las personas y que el propietario a través de su esfuerzo
y sacrificio a logrado construir espacios para arrendar y ayudarse así en la economía
de su hogar, ya que los encuestados han mencionado que muchas veces la edad es un
inconveniente para encontrar trabajo y los arriendos ayudan a solventar en algo sus
necesidades, convirtiéndose en un apoyo para ellos y sus familias.
100%
0%
13. ¿Cree que se debería regular las garantías
arrendaticias en la Ley de Inquilinato?
a) Sí b) No
73
14. ¿Ha tenido problemas alguna vez con uno de sus inquilinos?
a) Sí
b) No
17 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 14
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 12 60%
b) No 8 40%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
14 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 14
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
De acuerdo a la encuesta los resultados fueron los siguientes: el 60% manifestó haber
tenido problemas alguna vez con uno de sus inquilinos, mientras que el 40% ha optado
por la opción del No, es decir que no ha tenido problemas con ninguno de sus inquilinos.
Con estos datos la conclusión a la que se ha llegado es que la gran mayoría ha tenido
en algún momento de su vida problemas con uno de sus inquilinos, sea cual sea la razón,
es importante manifestar que siempre existe en algún momento desfases pero que si no
son atendidas a tiempo, pues la situación se agrava.
Hay que tomar en cuenta que un buen porcentaje es decir el 40% ha manifestado no
tenerlo, con lo que nos refleja una situación, y es que el arrendador intenta dar solución a
las controversias de la manera más pacífica con tal de que se dé un ambiente de armonía
en el bien arrendado.
60%
40%
14. ¿Ha tenido problemas alguna vez con uno de sus
inquilinos?
a) Sí b) No
74
15. ¿Ha recurrido a la mediación para solucionar los problemas que haya tenido
con alguno de sus inquilinos?
a) Sí
b) No
18 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 15
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 6 30%
b) No 14 70%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
15 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 15
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 70% de los encuestados manifestaron no haber acudido a un centro de mediación
para solucionar algún conflicto, mientras que el 30% dice sí haberlo hecho alguna vez.
El análisis al que puedo llegar en este caso es que las personas desconocían en su gran
mayoría sobre esta forma de solucionar conflictos, ya que muchos habían escuchado o
tenían información que todo problema es llevado a los juzgados para que sea ahí quien
resuelva cualquier situación.
Otra de las situaciones es que han intentado solucionar sus conflictos personalmente
sin necesidad de intentar acudir a una mediación, aunque han dicho que han tenido que
hacerlo “a la brava” ya que en ocasiones, no han querido salir por su propia voluntad a
sabiendas que no han cumplido sus obligaciones como inquilinos.
30%
70%
15. ¿Ha recurrido a la mediación para solucionar los
problemas que haya tenido con alguno de sus
inquilinos?
a) Sí b) No
75
16. ¿Ha tenido que acudir a la justicia alguna vez, para solucionar problemas
con el inquilino?
a) Sí
b) No
19 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 16
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 6 30%
b) No 14 70%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
16 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 16
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Un 70 % dijo no haberlo hecho, mientras que un 30% manifiesta si haber recurrido a
la justicia para solucionar el conflicto.
De igual manera que en el caso de la pregunta anterior tubo similar resultado, ya que
como se decía anteriormente, los conflictos han intentado solucionarlos personalmente,
ya sea por desconocimiento o simplemente porque no desean acudir a otras instancias
para hacerlo. Uno de los motivos que han tenido que acudir a la justicia para resolver este
problema, es que el inquilino no ha respondido a lo pactado en el contrato de
arrendamiento y el problema a salido de sus manos, por lo que no han tenido más opción
que acudir a ella.
30%
70%
16. ¿Ha tenido que recurrir a la justicia alguna vez
para solucionar problemas con el inquilino?
a) Sí b) No
76
17. Desde su punto de vista ¿la justicia es rápida y eficaz en materia de
inquilinato?
a) Sí
b) No
20 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 17
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 2 10%
b) No 18 90%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
17 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 17
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 90% de los encuestados manifiesta que la justicia no es rápida ni eficaz, mientras
que el 10% asegura sí serlo.
Se puede concluir con estos resultados que la ciudadanía lamentablemente no tiene fe
en la justicia, y por ende han intentado dar solución a sus problemas en persona, ya que
acudir a esta instancia sería porque necesitan realmente de ella.
Los comentarios que aludían algunos era que no creen que los jueces solucionen sus
conflictos ya que han manifestado que muchas veces han salido a favor del inquilino y
que por ende, acudir a esa instancia sería lo último que tendrían que hacerlo.
10%
90%
17. Desde su punto de vista ¿la justicia es rápida y eficaz
en materia de inquilinato?
a) Sí b) No
77
18. ¿Cree que una reforma a la Ley de Inquilinato estableciendo las garantías
arrendaticias como un medio para resguardar la propiedad arrendada
disminuirá los problemas entre arrendador y arrendatario?
a) Sí
b) No
21 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 18
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 18 90%
b) No 2 10%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
18 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 18
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Los resultados fueron los siguientes: el 90% manifestó que Sí, a una reforma a la Ley
de Inquilinato en la que se establezca a las garantías arrendaticias como medio para
resguardar el bien arrendado, mientras que el 10% manifestó que No.
Es un gran apoyo el que recibe la presente propuesta, ya que los encuestados supieron
manifestar que sí sería necesario e inclusive obligatorio hacerlo, puesto que es una
necesidad en la que los arrendadores puedan sentirse por lo menos seguros al momento
de arrendar su propiedad.
90%
10%
18. ¿Cree que una reforma a la Ley de Inquilinato
estableciendo las garantías arrendaticias como un medio
para resguardar la propiedad arrendada disminuirá los
problemas entre arrendador y arrendatario?
a) Sí b) No
78
19. ¿Actualmente como arrendador se siente protegido por las leyes en materia
de arrendamiento, para seguir arrendado su propiedad tranquilamente?
a) Sí
b) No
22 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 19
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 4 20%
b) No 14 70%
c) No responde 2 10%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
19 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 19
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 70% de los encuestados manifestaron No sentirse protegidos actualmente por la
Ley de Inquilinato para seguir arrendado con tranquilidad su propiedad, mientras que el
20% manifestó Sí sentirse seguros, mientras que un 10% No respondió.
Debo de manifestar que muchas de las personas supieron decirme que dudaron en
responder esta pregunta ya que no tenían un conocimiento sobre la Ley de Inquilinato y
que al enterarse de la falta de normativa legal que regule las garantías de arrendamiento,
se sentían un poco decepcionados ya que no arriendan por negocio sino por necesidad.
20%
70%
10%
19. ¿Actualmente como arrendador se siente protegido
por las leyes en materia de arrendamiento, para seguir
arrendado su propiedad tranquilamente?
a) Sí b) No c) No responde
79
20. ¿Si las garantías arrendaticias se encontraran incorporadas en la Ley de
Inquilinato, cree que mejoraría la relación de arrendador y arrendatario?
a) Sí
b) No
23 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 20
LiteralesElección de
respuestasArrendadores Porcentaje
a) Sí 20 100%
b) No 0 0%
Total 20 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
20 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 20
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Los encuestados en esta pregunta respondieron por el Sí el 100%, lo que da a
comprender el interés del arrendador porque se reforme la Ley de Inquilinato y se de un
empuje positivo al arrendamiento en el Ecuador, estableciendo la presente propuesta
como una solución al problema que se da entre arrendador y arrendatario, por lo que es
indispensable que se tome en cuenta la reacción del mismo en este sentido.
Los comentarios referentes a la encuesta eran sobre todo de necesidad de reforma para
la Ley de Inquilinato y de interés sobre el tratamiento de los problemas que se dan entre
arrendador y arrendatario, que por lo general han manifestado que proceden sobre el
incumplimiento del pago de alquiler y la devolución del bien inmueble y su temor es el
tiempo que demora en desahuciar al inquilino.
100%
0%
20. ¿Si las garantías arrendaticias se encontraran
incorporadas en la Ley de Inquilinato, cree que
mejoraría la relación de arrendador y arrendatario?
a) Sí b) No
80
4.2.2. ENCUESTA REALIZADA A ARRENDATARIOS
1. ¿Qué tiempo se encuentra arrendando?
a) 1- 5 años
b) 6 – 12 años
c) 13 – 21años
d) 21 – 30 años
e) Más de 30 años 24 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 1
LiteralesElección de
respuestasArrendatarios Porcentaje
a 1-5 años 11 57,89%
b 6-12 años 4 21,05%
c 13-20 años 4 21,05%
d 21-30 años 0 0%
e más de 30 años 0 0%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez 21 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 1
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo
Los resultados fueron los siguientes: el 58% de los encuestados manifestaron que
arriendan entre 1 a 5 años; el 21% lleva un empate entre las respuestas de los literales (b)
y (c); mientras que no hubo respuesta para los literales (d) y (e).
Con esto se puede decir que el tiempo en arrendamiento es de larga duración y que por
ende al existir un alto número de personas que buscan un lugar dónde estar se convierte
el arrendamiento en un sector económico de gran empuje y de interés para el Estado.
57,89%21,05%
21,05%
0% 0%
1. ¿Qué tiempo se encuentra arrendando?
a) 1 - 5 años b) 6 - 12 años c) 13 - 21 años
d) 21 - 30 años e) Más de 30 años
81
2. ¿Ha solicitado alguna vez asesoría de un Abogado en el tema de inquilinato?
a) Sí
b) No
25 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 2
LiteralesElección de
respuestasArrendatarios Porcentaje
a Sí 1 5,26%
b No 18 94,74%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
22 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 2
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 94,74% de los encuestados manifestaron no haberse asesorado con un Abogado en
materia de inquilinato mientras que el 5,26% manifestó sí hacerlo.
Podemos con esto verificar que la gran mayoría de personas que van a arrendar en
cualquier lado, no han recibido dicha asesoría, por lo que de igual manera existe un gran
vacío en el tema del arrendamiento al desconocer sus derechos y obligaciones que tienen
al momento de arrendar para así al momento de hacerlo tener en cuenta esos parámetros.
Esta es una realidad nacional, no todos los inquilinos se asesoran legalmente por lo
que de igual manera está a lo que dirán el resto de las personas, teniendo así una idea
errada sobre el arrendamiento en nuestro país.
5,26%
94,74%
2. ¿Ha solicitado alguna vez asesoría de un Abogado en el
tema de inquilinato?
a) Sí b) No
82
3. ¿Cuántas veces ha cambiado de domicilio?
a) 1 – 3 veces
b) 4 – 8 veces
c) 8 – 12 veces
d) Más de 12 veces
26 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 3
LiteralesElección de
respuestasArrendatarios Porcentaje
a 1 - 3 veces 17 89,47%
b 4 - 8 veces 2 10,53%
c 8 - 12 veces 0 0%
d Más de 12 veces 0 0%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
23 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 3
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
De acuerdo a los resultados el 89,47 % respondieron que han cambiado de domicilio
de 1 a 3 veces, mientras que el 10,53% han manifestado hacerlo de 4 a 8 veces, las
respuestas de los literales (c) y (d) obtuvieron 0%.
Al verificar estos resultados puedo afirmar que la gran mayoría de inquilinos al no
cambiarse a menudo de un lugar a otro desean también estar estables y encontrarse en un
lugar en el que puedan vivir tranquilamente con reglas claras sobre la vivienda.
Esto podría resultar ser también una respuesta positiva para el arrendador, que lo que
más desea es que quien ingresa a alquilar su propiedad permanezca por largo tiempo.
89,47%
10,53%
0% 0%
3. ¿Cuántas veces ha cambiado de domicilio?
a) 1 - 3 Veces b) 4 - 8 Veces c) 8 - 12 Veces d) Más de 12 veces
83
4. ¿Tiene conocimiento de la Ley de Inquilinato?
a) Sí
b) No
27 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 4
LiteralesElección de
respuestasArrendatarios Porcentaje
a Sí 5 26,32%
b No 14 73,68%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
24 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 4
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 73,68% de los encuestados manifestaron desconocer la Ley de Inquilinato, y el
26.32% han dicho que sí la conocen.
Este resultado bastante amplio da a comprender que si existe un desconocimiento
pleno de dicha normativa legal, por obvias razones los problemas siempre van a ahondar
entre propietarios e inquilinos, ya que si verificamos los resultados que arrojaron las
encuestas de los arrendadores se puede observar que existe un alto número que desconocía
de la misma, por ende, ambas partes siempre estarán prestos a tomar como verdad las
informaciones falsas que dicen otras personas sobre el arrendamiento en el Ecuador. El
desconocimiento sin embargo es por el desinterés en este caso del inquilino por conocer,
y por ende avivando aún más los problemas, dónde cada uno cree tener la razón sin antes
saber del contenido de la ley.
26,32%
73,68%
4. ¿Tiene conocimiento de la Ley de Inquilinato?
a) Sí b) No
84
5. En la mayoría de los lugares dónde ha arrendado ¿le han solicitado garantía
de arrendamiento?
a) Sí
b) No
c) A veces
28 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 5
LiteralesElección de
respuestasArrendatarios Porcentaje
a Sí 17 89,47%
b No 0 0%
c A veces 2 10,53%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
25 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 5
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Los resultados en esta pregunta fueron los siguientes: el 89,47 % manifestó que Sí le
han exigido garantía arrendaticia, mientras el 10,53% han manifestado que a veces y por
el No la respuesta ha sido del 0%. Estos datos que salen, nos da a comprender que es una
realidad nacional no normada y que por ende su práctica es en todos los hogares
ecuatorianos, el hecho de solicitar algún tipo de garantía para arrendar su propiedad, lo
que nos da a entender que se necesita que sea tomada en consideración por el legislador,
ya que la devolución del dinero otorgado como garantía es una de las causantes también
de conflictos, afirmando que en algunos casos no han sido devueltos, a pesar de haber
cumplido con todas sus obligaciones establecidas en el contrato.
89,47%
0%
10,53%
5. En la mayoría de los lugares dónde ha arrendado ¿le
han solicitado garantía de arrendamiento?
a) Sí b) No c) A veces
85
6. En los lugares dónde ha arrendado ¿le han solicitado garante?
a) Sí
b) No
c) A veces
29 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 6
LiteralesElección de
respuestasArrendatarios Porcentaje
a Sí 2 10,53%
b No 17 89,47%
c A veces 0 0%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
26 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 6
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Los resultados obtenidos en esta pregunta fueron los siguientes: El 89,47%
manifestaron que No, mientras que el 10,53% aseguraron que Sí, y por A veces obtuvo
un 0%.
Aunque es un resultado bajo el decir que Sí les han solicitado garante, es una tendencia
que se está dando sobre todo en aquellos arrendamientos que sobrepasan el canon
arrendaticio al salario básico; pero es determinante que en la mayoría de los hogares
ecuatorianos no lo hacen ya que es un requisito más que los propietarios sobre todo de
arrendamientos de valores no muy elevados, no lo consideran necesario hacerlo.
10,53%
89%
0,00%
6. En los lugares dónde ha arrendado ¿le han solicitado
garante?
a) Sí b) No c) A veces
86
7. ¿Ha tenido problemas en la devolución de la garantía?
a) Sí
b) No
30 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 7
LiteralesElección de
respuestasArrendatarios Porcentaje
a Sí 10 52,63%
b No 9 47,37%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
27 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 7
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Los resultados que arrojo la pregunta en mención fueron: 53,63% afirmaron que han
tenido problemas en la devolución de su garantía, mientras que el 47,53% que no lo han
tenido.
Lamentablemente los problemas sobre la entrega del dinero por parte del arrendatario
al arrendador por el buen uso del bien inmueble en arriendo, al momento de ser solicitados
que los restituyan, han sido un suplicio ya que en muchas ocasiones han manifestado que
ni siquiera contemplan esa parte en los contratos de arrendamiento y que por ende
reclamarlos es un proceso largo en la que muchas veces el tiempo no apremia y han tenido
que llegar a acuerdos con el propietario para ser restituido ese dinero de alguna forma.
53,63%
47,37%
7. ¿Ha tenido problemas en la devolución de la garantía?
a) Sí b) No
87
8. ¿Cree que es muy frecuente los problemas entre arrendador y arrendatario
con respecto a las garantías que entrega como arrendamiento?
a) Sí
b) No
31 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 8
LiteralesElección de
respuestasArrendatarios Porcentaje
a Sí 14 73,68%
b No 5 26,32%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
28 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 8
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Esta pregunta tuvo los siguientes resultados: 73,68% dijeron que Sí, mientras que el
26,32% manifestaron de No.
Este es un problema que se está convirtiendo en un factor determinante en los
conflictos entre arrendador y arrendatario al momento de exigir la devolución del dinero
de la garantía que le fue exigido al momento de arrendar la propiedad. Aunque en muchos
casos la entrega es pronta por lo que el valor no es muy alto, en aquellos en los que
superan el salario básico son los que tienen mayor conflicto, ya que es muy difícil para el
arrendador volver a reunir ese dinero si no es hasta que se vuelva a arrendar al mismo
precio el departamento que acaba de desocupar su inquilino para de ahí devolverle la
garantía, una costumbre que se sigue dando en el Ecuador.
73,68%
26,32%
8. ¿Cree que es muy frecuente los problemas entre
arrendador y arrendatario con respecto a las garantías
que entrega como arrendamiento?
a) Sí b) No
88
9. Antes de ingresar a arrendar ¿ha firmado un contrato de arrendamiento?
a) Sí
b) No
32 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 9
LiteralesElección de
respuestasArrendatarios Porcentaje
a Sí 11 57,89%
b No 8 42,11%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
29 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 9
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Estos resultados los presento a continuación: el 57,89% se ha pronunciado por el Sí,
mientras que el 42,11% por el No. Es un punto de vista muy bueno el saber que la gran
mayoría de personas que alquilan hayan firmado un contrato de arrendamiento ya que así
pueden tener en conocimiento de aquellas cosas que les es permitido hacer y no hacer.
Lamentablemente el contrato se ha vuelto una hoja sin valor ya que en muchas ocasiones
han firmado sin saber de su contenido, lo que preocupa mucho, ya que es el inquilino
quien debería ser el más interesado en saber lo que firma. También hay que recalcar que
es un número muy elevado el hecho de conocer que existen personas que no firman un
contrato de arrendamiento y que por ende se ven envueltos a convivir de acuerdo a las
costumbres de cada uno de ellos, esperando tener una convivencia pacífica.
57,89%
42,11%
9. Antes de ingresar a arrendar ¿ha firmado un contrato de
arrendamiento?
a) Sí b) No
89
10. En controversias entre arrendador y arrendatario, ha recurrido a:
a) Las unidades judiciales
b) Mediación
c) Se ha resuelto el conflicto sin necesidad de acudir a ninguna institución
d) Nunca ha tenido problemas, y la salida de la propiedad ha sido siempre en paz.
33 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 10
Literales Elección de respuestas Arrendatarios Porcentaje
a Las Unidades Judiciales 0 0%
b Mediación 3 15,79%
cSe ha resuelto el conflicto sin necesidad de acudir a
ninguna institución.4 21,05%
dNunca ha tenido problemas, y la salida de la
propiedad ha sido siempre en paz.12 63,16%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
30 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta10
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Los resultados obtenidos fueron los siguientes: el 63,16% manifiesta que nunca ha
tenido problemas al momento de dejar la propiedad arrendada, el 21,05% dicen que si ha
existido algún problema lo han resuelto en mutuo acuerdo, el 15,79% que han tenido que
recurrir a los Centros de Mediación para solucionar algún conflicto, mientras que de los
que participaron en esta encuesta aseguran que nunca han tenido que acudir a las
Unidades Judiciales para solucionar algún altercado que se haya suscitado.
0%
15,79%
21,05%
63,16%
10. En controversias entre arrendador y arrendatario, ha recurrido a:
a) Las Unidades Judiciales
b) Mediación
c) Se ha resuelto el conflicto sin necesidad de acudir a ninguna institución.
d) Núnca ha tenido problemas, y la salida de la propiedad ha sido siempre en paz.
90
11. Desde su punto de vista ¿la justicia es eficaz, y rápida en materia de
inquilinato?
a) Sí
b) No
34 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 11
LiteralesElección de
respuestasArrendatarios Porcentaje
a Sí 4 21,05%
b No 15 78,95%
Total 19 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
31 Gráfico: Encuesta arrendatarios: pregunta 11
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
La presente encuesta arrojo los siguientes resultados: el 78,95% manifestaron que no
creen que la justicia es eficaz y rápida en materia de inquilinato, mientras que un 21,05%
aseguran que sí lo es.
Analizando esta pregunta la percepción de la ciudadanía tanto para el arrendador así
como para el arrendatario con respecto a la justicia es muy elevada, en el sentido de que
la misma no cumple las perspectivas del ciudadano y al contrario, existe un temor de que
acercarse a ella resulta a la final una pérdida de tiempo o un desaire con la sentencia, al
no invocar la justicia a favor de quien en ese momento realmente la necesita.
21,05%
78,95%
11. Desde su punto de vista ¿la justicia es eficaz, y rápida
en materia de inquilinato?
a) Sí b) No
91
4.2.3. ENCUESTA REALIZADA A ABOGADOS EN LIBRE EJERCICIO.
1. ¿Qué tiempo ejerce la profesión de Abogado?
a) 1 – 5 años
b) 6 – 12 años
c) 13– 20 años
d) 21 – 30 años
e) Más de 30 años
35 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 1
LiteralesElección de
respuestasAbogados Porcentaje
a 1-5 años 9 100%
b 6-12 años 0 0%
c 13-20 años 0 0%
d 21-30 años 0 0%
e Más de 30 años 0 0%
Total 9 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
32 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 1
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 100% de las personas que participaron para esta encuesta manifestaron estar en el
libre ejercicio entre 1 a 5 años. La encuesta que se presenta en este momento tuvo una
coincidencia total en el tiempo del ejercicio de su profesión. Cabe mencionar que antes
de enviar la encuesta simplemente se les pregunto por su interés en responderla, a la cual
aceptaron muy comedidamente participar de ésta.
100%
0%0%0%0%
1. ¿Qué tiempo ejerce la profesión de Abogado?
a) 1 - 5 años b) 6 - 12 años c) 13 - 20 años
d) 21 - 30 años e) Más de 30 años
92
2. Desde su punto de vista, ordenando de mayor a menor incidencia ¿cómo ubicaría los siguientes problemas? (Utilizar sólo letras
para responder)
a) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino.
b) Cobro de fianzas de arriendo.
c) Daños en la propiedad arrendada.
d) Devolución de fianzas de arriendo
e) Ejecución de obras por parte del inquilino sin aprobación del dueño de la propiedad.
f) Impago de arriendo.
g) Subarriendo sin autorización del arrendador.
36 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 2
1 2 3 4 5 6 7 No
Primer Abogado/a b c d e g f a Fila a b c d e f g Total a b c d e f g Total
Segundo Abogado/a a e g f b c d 1. 1 4 1 0 0 2 1 9 11% 44% 11% 0% 0% 22% 11% 100%
Tercer Abogado/a b f c d g e a 2. 3 1 2 1 1 1 0 9 33% 11% 22% 11% 11% 11% 0% 100%
Cuarto Abogado/a f b e c a g d 3. 1 0 1 2 1 1 3 9 11% 0% 11% 22% 11% 11% 33% 100%
Quinto Abogado/a c a f b g e d 4. 0 1 2 1 2 3 0 9 0% 11% 22% 11% 22% 33% 0% 100%
Sexto Abogado/a g d a f e c b 5. 1 1 0 1 3 0 3 9 11% 11% 0% 11% 33% 0% 33% 100%
Séptimo Abogado/a f a g c e b d 6. 1 1 2 0 2 2 1 9 11% 11% 22% 0% 22% 22% 11% 100%
Octavo Abogado/a b c d f e a g 7. 2 1 1 4 0 0 1 9 22% 11% 11% 44% 0% 0% 11% 100%
Noveno Abogado/a b a g e d f c Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
RespuestasParticipantes
Abogados
Resultados por columnas de mayor a menor incidencia ubicados en filas
Porcentaje
93
Gráficos y análisis interpretativos de la pregunta No 2
33 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 1
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
De acuerdo a los resultados de la encuesta, se ubica en primer lugar de incidencia para
la mayor parte de Abogados el literal (b), es decir, el cobro de fianza arrendaticia con un
44%; seguido por los literales (f) y (g) con un 22% cada uno y por último el literal (c) con
un 11%
34 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 2
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
En segundo lugar de incidencia de acuerdo a la encuesta para la mayor parte de
Abogados es el literal (a) con un 33%, es decir, a las algazaras o reyertas ocasionadas por
el inquilino, seguido del literal (c) con un 22% y en iguales porcentajes con un 11% los
literales (b), (d), (e) y (f).
11%
44%
11%
0%
0%
22%
22%
Columna 1
a) b) c) d e f g
33%
11%22%
11%
11%11%
0%
Columna 2
a) b) c) d) e) f) g)
94
35 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 3
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Con el 33% para el literal (g) es decir, el subarriendo sin autorización del arrendador
se convierte en el mayor votado por los Abogados para ubicarlo en tercer lugar de
incidencia, seguido por el literal (d) con un 22% y en empate de resultados con un 11%
los literales (a), (c), (e) y (f).
36 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 4
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Como cuarta incidencia para los Abogados encuestados ubican en su mayoría al literal
(f) es decir, el impago del arriendo con un 33%, a continuación le sigue con un 22% para
los literales (e) y (f), de igual manera con 11% se encuentran dos literales que son: (b) y
(d). Aquí podemos interpretar que el pago arrendaticio como cuarta incidencia se debe
sobre todo a que el arrendador prefiere solucionar por su cuenta el problema ya que
muchas veces como han manifestado algunas personas, “viven con las justas” eso quiere
decir que les es algo difícil poder requerir los servicios de un profesional del Derecho.
11%
0%
11%
22%
11%11%
33%
Columna 3
a) b) c) d) e) f) g)
0%
11%
22%
11%22%
33%
0%
Columna 4
a) b) c) d) e) f) g)
95
37 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 5
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
De acuerdo a los resultados como quinta incidencia con 33% empatan los literales (e)
y (g) es decir: la ejecución de obras por parte del inquilino sin aprobación del dueño de
la propiedad; y el subarriendo sin autorización del arrendador; le siguen con un 11% los
literales (a), (b) y (d).
38 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 6
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Empatan como sexta incidencia los literales (c), (e) y (f) con un 22% es decir daños
en la propiedad privada, ejecución de obras sin permiso del propietario y el impago
arrendaticio; le siguen los literales (a), (b) y (g). Esta situación se debe sobre todo a que
tal vez porque no es muy usual que el inquilino realice una obre sin autorización del
propietario, aunque hay que mencionar que los daños estructurales si son un sentir
ciudadano, ya que al momento de devolver el departamento muchos inquilinos utilizan el
descuido del propietario para fugarse y no pagar los daños ocasionados por éste.
11%11% 0%
11%
33%0%
33%
Columna 5
a) b) c) d) e) f) g)
11%11%
22%
0%
22%
22%
11%
Columna 6
a) b) c) d) e) f) g)
96
39 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 7
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Como séptima incidencia, los Abogados que han respondido a esta encuesta ubican al
literal (d), es decir, la devolución de las fianzas de arriendo, seguido con un 22% por el
literal (a) y un 11% por los literales (b), (c) y (g).
Los resultados obtenidos en esta encuesta son de gran ayuda y relevancia ya que se ha
logrado de esta manera poder identificar cuáles han sido los conflictos tratados desde el
punto de vista de cada uno de los Abogados en libre ejercicio que supieron responder a la
misma.
La visión que busca resaltar esta pregunta es poder identificar al ciudadano en los
casos dónde ha recurrido al apoyo de un profesional del Derecho y resolver sus
problemas, de esta forma, se puede ordenar de mayor a menor incidencia aquellos casos
tratados por ellos de la siguiente manera:
1. Literal (b): Cobro de fianzas de arriendo
2. Literal (a): Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino
3. Literal (g): Subarriendo sin autorización del arrendador
4. Literal (f): Impago de arriendo
5. Literal (e): Ejecución de obras por parte del inquilino sin aprobación del dueño
de la propiedad.
6. Literal (c): Daños en la propiedad arrendada
7. Literal (d): Devolución de fianzas de arriendo
22%
11%
11%44%
0%0%
11%
Columna 7
a) b) c) d) e) f) g)
97
3. De los casos patrocinados, de mayor a menor relevancia ¿cómo ubicaría los siguientes?:
a) Vivienda: casa o departamento
b) Locales comerciales
c) Terrenos
d) Bienes inmuebles
1 2 3 4 No
Primer Abogado/a a b d c Fila a b c d Total a b c d Total
Segundo Abogado/a d c a b 1. 5 1 1 2 9 56% 11% 11% 22% 100%
Tercer Abogado/a a b c d 2. 1 2 4 2 9 11% 22% 44% 22% 100%
Cuarto Abogado/a a c b d 3. 2 5 1 1 9 22% 56% 11% 11% 100%
Quinto Abogado/a d a b c 4. 1 1 3 4 9 11% 11% 33% 44% 100%
Sexto Abogado/a c d b a
Séptimo Abogado/a b c a d
Octavo Abogado/a a d b c
Noveno Abogado/a a c b d
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
RespuestasParticipantes
Abogados
Resultados por columnas de mayor a menor relevancia
ubicados en filas
Porcentaje
37 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 3
98
Gráficos y análisis interpretativos de la pregunta No 3
40 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 3, columna 1
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
De los resultados de la encuesta obtenida, se puede verificar que los casos de mayor
relevancia resueltos por los Abogados encuestados tienen que ver con el literal (a) es decir
sobre aquellos de Vivienda: casa o departamento; con un 56%; seguido con un 22% de
bienes inmuebles es decir literal (d) y un 11% los literales (b) y (c). Se puede decir que
es obvio que en primer lugar se encuentre los casos de vivienda ya que son los que más
se arriendan y por ende mayor relevancia al momento de tratarse.
41 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 3. Columna 2
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
En la segunda fila podemos observar que la mayoría de los Abogados encuestados
ubican en segundo lugar con un 44% al literal (c), es decir al de terrenos, seguidos con un
22% por los literales (b) y (d), y con un 11% el literal (a). Pueda ser que los terrenos los
ubiquen en segundo lugar ya que existe gran cantidad de tierras en arriendo, puesto que
sus dueños, no los trabajan y dejan que campesinos de otros lados lo hagan por ellos.
56%11%
11%
22%
Columna 1
a) b) c) d)
11%
22%
44%
22%
Columna 2
a) b) c) d)
99
42 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 3, columna 3
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
En tercer lugar de relevancia ubicada por los Abogados encuestados, ubican en su
mayoría al literal (b) con un 56% es decir, los locales comerciales, le sigue con un 22%
literal (a) y con un 11% empatan los literales (c) y (d).
43 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 3; columna 4
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
En la presente encuesta ubican con un 44% como menor relevancia al literal (d) es
decir a los bienes inmuebles, seguido con un 33% al literal (c), y un 11% los literales (a)
y (b).
En sí, podemos manifestar que de mayor a menor relevancia de acuerdo a los Abogados
encuestados, los casos serían ubicados de la siguiente manera: a) Vivienda: casa o
departamento; c) Terrenos; b) Locales comerciales; y, d) A los bienes inmuebles.
22%
56%
11%11%
Columna 3
a) b) c) d)
11%11%
33%
44%
Columna 4
a) b) c) d)
100
4. Los casos atendidos por usted en su gran mayoría se han resuelto por la vía:
a) Judicial
b) Extrajudicial
38 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 4
LiteralesElección de
respuestasAbogados Porcentaje
a Judicial 6 66,67%
b Extrajudicial 3 33,33%
Total 9 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
44 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 4
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Los resultados en esta encuesta arrojan que el 66,67% de los Abogados han resuelto
por vía judicial, mientras que el 33,33% lo han hecho por vía extrajudicial.
Se puede decir que la gran mayoría de casos sobre todo dependiendo del problema si
es que no han logrado llegar a un acuerdo es ahí donde solicitan la ayuda de un Abogado
en libre ejercicio para que los asesore y puedan verificar las opciones que tienen para
resolverlo.
Como se pudo observar la mayoría de los casos en resolverse son los de vivienda y los
casos de mayor incidencia son sobre todo el cobro de la fianza que entrega el arrendatario
al arrendador por el bien inmueble en arriendo.
66,67%
33,33%
4. Los casos atendidos por usted en su gran mayoría se
han resuelto por la vía:
a) Judicial b) Extrajudicial
101
5. En su opinión la mediación en casos de controversia en materia de inquilinato
es:
a) Muy Buena
b) Buena
c) Regular
d) Mala
39 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 5
LiteralesElección de
respuestasAbogados Porcentaje
a Muy Buena 4 44,44%
b Buena 2 22,22%
c Regular 3 33,33%
d Mala 0 0%
Total 9 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
45 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 5
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 44,44% manifestó que la Mediación es Muy Buena, mientras que un 33,33% dijo
que es Regular, seguida por un 22,22% que dijo que era Buena.
Estos resultados reflejan que el uso de la mediación para controversias en materia de
inquilinato es de gran importancia, y que sobre todas las cosas, es recomendada, aunque
siempre se debe asesorarse sobre el tema ya que muchas veces las cartas de invitación
para algunos, son como una notificación de un juez, cuando realmente no la es, incluso
es voluntad de quien la recibe asistir a ella o no, si llegan a un acuerdo, se celebra un acta
de mediación dónde consta dicho acuerdo, el cual tiene efecto de sentencia.
44,44%
22,22%
33,33%
0
5. En su opinión la mediación en casos de controversia en
materia de inquilinato es:
a) Muy Buena b) Buena c) Regular d) Mala
102
6. ¿Cree usted que los procesos legales en materia de inquilinato son
judicializados de forma ágil y eficaz?
a) Sí
b) No
40 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 6
LiteralesElección de
respuestasAbogados Porcentaje
a Sí 2 22,22%
b No 7 77,78%
Total 9 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
46 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 6
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
El 77,78% de los Abogados encuestados, manifestaron que la justicia No es ágil ni
eficaz, mientras que el 22,22% aseguro sí serlo.
Esta tendencia ya se la pudo observar inclusive en los arrendadores y arrendatarios,
actualmente ahora en los Abogados en libre ejercicio, que le dan una pésima calificación,
eso significa que no existe confianza del ciudadano en general en acudir a ella, y que por
ende, se debería buscar esa solución a esta percepción que no es de un sector, sino que se
demuestra que es en general. Siendo así los Jueces deben ser llamados a verificar en que
están fallando y que es lo que deberían mejorar, para que se de esa confianza de poder
acudir a ella.
22,22%
77,78%
6. Cree usted que los procesos legales en materia de
Inquilinato son judicializados de forma ágil y eficaz
a) Sí b) No
103
7. Desde su perspectiva, ¿cree legítimo el cobro de fianza al arrendatario para
que pueda hacer uso de la propiedad arrendada?
a) Sí
b) No
41 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 7
LiteralesElección de
respuestasAbogados Porcentaje
a Sí 9 100%
b No 0 0%
Total 9 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
47 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 7
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo
Fue contundente la respuesta por parte de los Abogados en libre ejercicio encuestados,
al manifestarse el 100% por el Sí.
Esta respuesta empata de igual manera con el arrendador que cree necesaria el cobro
de dicha fianza para sobre guardar el bien arrendado, de igual manera lo han manifestado
contundente mente los profesionales del Derecho.
Al momento de arrendar una propiedad, es el esfuerzo de quien trabajó por largo
tiempo para tener lo que tiene, y como ya se ha dicho anterior mente la gran mayoría no
arrienda por negocio, sino por necesidad, que muchas veces la misma renta se ha
convertido en ese ingreso necesario para sobrevivir.
100%
0%
7. Desde su perspectiva, ¿cree legítimo el cobro de
fianza al arrendatario para que pueda hacer uso de la
propiedad arrendada?
a) Sí b) No
104
8. Desde su criterio, ¿cree necesario el pedido de un afianzador en los contratos
de arrendamiento, para que responda por los daños y perjuicios ocasionados
en la vivienda, así como de los cánones arrendaticios en mora que el inquilino
no los pueda pagar?
a) Sí
b) No
42 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 8
LiteralesElección de
respuestasAbogados Porcentaje
a Sí 5 55,56%
b No 4 44,44%
Total 9 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
48 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 8
Elaborado por. Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Los resultados de la encuesta son los siguientes: el 55,56% manifestó que sí se debería
solicitarlo, mientras que el 44,44% cree que no es necesario hacerlo.
La razón por la que se puso la pregunta es para verificar la opinión del profesional en
Derecho sobre el pedido de un afianzador en los contratos de arrendamiento, y siendo así
podemos observar que existe un choque de ideas ya sea este a favor o en contra de aquello,
por lo que es interesante, ya que se puede observar que la mayor parte piensa que al
hacerlo se protege el bien arrendado y se convierte en un seguro en casos que el inquilino
no cumpla con sus obligaciones.
55,56%
44,44%
8. Desde su criterio, ¿cree necesario el pedido de un
afianzador en los contratos de arrendamiento?
a) Sí b) No
105
9. ¿Cree que se debería incluir a la fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato?
a) Sí
b) No
43 tabla: Encuesta Abogados; pregunta 9
LiteralesElección de
respuestasAbogados Porcentaje
a Sí 8 88,89%
b No 1 11,11%
Total 9 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
49 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 9
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Es un resultado muy optimista puesto que el 88,89% de los participantes aseguraron
que sí se debería incluir la Fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato, mientras que un
11,11% asegura, que no se lo debería hacer.
Este resultado refleja el interés inclusive ya no del ciudadano porque se reforme dicha
ley, sino que ahora inclusive por parte del profesional del Derecho que manifiesta que sí
se lo debería incluir, de esta manera se dejaría por fin saneado ese vacío legal que
actualmente perjudica al arrendamiento en el Ecuador.
Estas acciones ayudarían inclusive a que los problemas en materia de inquilinato
disminuyan notoriamente, ya que es el interés de todas las personas que se lo efectúe.
88,89%
11,11%
9. ¿Cree que se debería incluir a la Fianza
Arrendaticia en la Ley de Inquilinato?
a) Sí b) No
106
10. ¿Cómo sería el impacto en la sociedad ecuatoriana desde su perspectiva, si es
que la fianza arrendaticia estuviere incorporada en la Ley de Inquilinato?
a) Positiva
b) Negativa
44 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 10
LiteralesElección de
respuestasAbogados Porcentaje
a Positivo 8 88,89%
b Negativo 1 11,11%
Total 9 100%
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
50 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 10
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Análisis interpretativo:
Los resultados de la presente encuesta reflejan los siguientes resultados: el 88,89%
asegura que sería positiva que la Fianza Arrendaticia estuviere incorporada en la Ley de
Inquilinato, mientras que un 11,11% manifiesta que sería negativa su incorporación.
Estos resultados ayudan a demostrar que existe un interés porque se regule esta
situación, ya no sólo por parte del ciudadano en general, sino que también por parte de
los Abogados en libre ejercicio, ya que manifiestan en su gran mayoría que sería no sólo
positivo, sino que necesario hacerlo, para así tener las reglas claras sobre el arrendamiento
en el Ecuador.
88,89%
11,11%
10. ¿Como sería el impacto en la sociedad ecuatoriana
desde su perspectiva, si es que la Fianza Arrendaticia
estuviere incorporada en la Ley de Inquilinato?
a) Sí b) No
107
4.3. ESTUDIO E INTERPRETACIÓN DE LAS ENTREVISTAS.
4.3.1. JUEZA DE LA CORTE PROVINCIAL DE PICHINCHA.
La jueza Rita Bravo Quijano de la Corte Provincial de Pichincha es quien colaboró
con la entrevista en materia de inquilinato, en el análisis que se puede detallar sobre la
entrevista es que determina desde su punto de vista sobre los problemas de arrendamiento
en el Ecuador, de igual manera manifiesta la necesidad de que se dé un tratamiento
especial a este sector ya que existe algunas normas que deberían adecuarse. De igual
manera hace hincapié en la disminución de causas con la propuesta planteada.
4.3.2. MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO –
DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO.
El Señor Julio Jaime Jaramillo - secretario del Departamento de Arrendamientos
Urbanos Particulares de la Ciudad de Quito es quien concedió la entrevista para este
trabajo investigativo, por lo que en el análisis del mismo se puede verificar varios aspectos
importantes tratados, en el que consta: la cantidad de predios inscritos como
arrendamientos en la ciudad de Quito, así como del control de la misma; de igual manera
los motivos que cree por los que el ciudadano no inscribe el predio, y los requisitos que
necesita para hacerlo.
La información que pudo otorgar fue amplia y de gran importancia ya que los puntos
en relevancia ayudaron a esclarecer varias inquietudes que muchas veces tiene el
ciudadano con respecto al arrendamiento.
4.3.3. CÁMARA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN DE QUITO
– DEPARTAMENTO TÉCNICO.
El Arquitecto Anthony Ávila del Departamento Técnico fue quien concedió la
entrevista para el presente trabajo investigativo. Con él se trató sobre el impacto del
arrendamiento en el sector de la construcción; las garantías que presta la Ley de
Inquilinato actual como impulso a esta actividad; y la opinión como gremio. Sus aportes
fueron de gran relevancia, y se notó el interés porque esta situación mejore para el
desarrollo de la construcción en el Ecuador.
108
4.3.4. ASOCIACIÓN DE CORREDORES DE BIENES RAÍCES DE
PICHINCHA.
El Señor Iván Andrés Moncayo Aguirre miembro del Directorio de la Asociación de
Corredores de Bienes Raíces de Pichincha, es quien concedió la entrevista para el presente
trabajo investigativo. En este se destaca asuntos como el arrendamiento urbano en la
Provincia de Pichincha; la afectación de la ley de inquilinato con respecto al corretaje de
arrendamientos, y la opinión como gremio sobre el tema de los arrendamientos en el
Ecuador. Al finalizar la entrevista, manifestó no sólo la necesidad de un cambio que
mejore la actividad del corretaje de arrendamientos en el Ecuador, sino que sirva de
impulso como motor económico, ya que el número de personas sin vivienda y en busca
de espacios para arrendar han aumentado progresivamente y eso atrae nuevas inversiones
para el país.
4.3.5. ABOGADOS EN LIBRE EJERCICIO.
La opinión del profesional del Derecho es de gran importancia para el presente trabajo
investigativo, ya que los casos sobre arrendamientos se manejan día a día, por lo que
amerita ser tratada desde este punto de vista.
Los temas que se puso en consideración fueron la problemática por la que la mayor
parte de personas acuden a sus despachos a solicitar su asesoría o ayuda en materia de
inquilinato; de igual forma se trató sobre la falta de la normativa legal que tiene
legislación ecuatoriana con respecto a la fianza arrendaticia y los efectos que esta a
provocado al momento de acudir a la justicia para ser resuelta.
Un aspecto muy importante al tratarse fue el criterio propio sobre el arrendamiento en
el Ecuador y las acciones que se deberían tomar para mejorar la situación entre arrendador
y arrendatario.
4.4. DEMOSTRACIÓN DE RESULTADOS SOBRE LOS OBJETIVOS
PROPUESTOS.
El objetivo general planteado para este trabajo investigativo en el cual se pretendía
demostrar mediante el análisis jurídico - doctrinario, la importancia de implementar la
fianza arrendaticia en los contratos de arrendamiento mediante una reforma a la ley de
109
inquilinato, se lo consiguió durante todo el proceso del trabajo investigativo que se
encuentra descrita en el mismo.
La información destacada sobre el arrendamiento en el Ecuador resultó ser de gran
interés para la sociedad, ya que su participación tuvo una gran acogida demostrando así
que las personas tanto arrendadores, arrendatarios, Abogados en libre ejercicio y gremios;
manifestaron su interés por que se implemente dicha figura jurídica en la Ley de
Inquilinato, asegurando que esto disminuiría los conflictos entre el propietario y el
inquilino al tener reglas claras al momento de arrendar, que incluso permitirían impulsar
la economía del país.
Se demostró de igual manera como las legislaciones de otros países ya tienen incluido
la fianza arrendaticia y que eso ha sido tratado por catedráticos y expertos en materia de
inquilinato que han dado su punto de vista sobre dicho tema al encontrarse incluida en los
diferentes marcos legales.
En el caso de los objetivos específicos debo asegurar que se logró cumplir con esa
meta, ya que en el transcurso del trabajo investigativo se indicó en qué consiste la fianza
arrendaticia; se explicó las consecuencias que ha originado la falta de dicha figura jurídica
en la legislación ecuatoriana; se realizó un análisis comparativo de la legislación
ecuatoriana con legislaciones extranjeras que trataren acerca del tema a desarrollarse; se
determinó la importancia de la fianza arrendaticia, mediante las encuestas realizadas a
varias personas; y, se estableció su impacto gracias a las respuestas dadas por los
participantes en este trabajo investigativo, los cuales manifiestan como positivo que esto
se llegara a dar para una mejor convivencia y protección al bien arrendado, en cambio,
los gremios aseguran que sería un impulso a la economía ecuatoriana, puesto que de forma
directa es beneficiosa para el inversionista al saber que la ley al proteger el bien inmueble
objeto de arriendo le interesa seguir adquiriendo más propiedades, y de forma indirecta,
se transforma en un impacto favorable para la industria de la construcción en el Ecuador
y por ende al fortalecimiento y aumento de empleo en este sector, provocando que nuevas
actividades se realicen entorno al arrendamiento.
110
CAPÍTULO V
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1. CONCLUSIONES
El arrendamiento en el Ecuador es una actividad que se ha generado desde antes de
inicios de la República, por lo que su actividad ha estado manejado directamente por la
costumbre, la que se ha encargado de poner las reglas y ejecutarse; lamentablemente las
reformas dadas con el pasar de los años a la Ley de Inquilinato, no han ayudado a que se
establezca una garantía real para proteger el bien arrendado, por lo que el arrendador se
encuentra indefenso en el marco legal, al no tener el apoyo del mismo para poder arrendar.
Muchas veces al arrendador se lo ha ubicado como el malo en este tema, pero olvida
el legislador que es el esfuerzo de años de cada una de las personas que actualmente son
propietarios de viviendas que han logrado construir un espacio donde pueden vivir y otro
dónde puedan arrendar para tener un ingreso extra, y como se ha podido observar, la
mayor parte de ellos lo realizan por necesidad.
La fianza que entrega el arrendatario al arrendador por el uso del bien arrendado no
está normada, por lo que al momento de solicitarla se podría verificar su ilegalidad, ya
que no existe ni base ni techo, peor aún obligación requerirla. Este hecho ha causado un
problema entre arrendadores y arrendatarios, así se establece en las estadísticas por parte
de los arrendatarios, dando a comprender que la mayoría se queja porque no existe una
pronta devolución de ese dinero entregado, o peor aún, no existe base legal que la regule
y por ende, pedirlo de vuelta se ha convertido en un suplicio para hacerlo.
En cambio por parte del arrendador, la fianza que solicita no cubre los daños
ocasionados por el inquilino, solicitando al juez que reconozca esta situación y ayude a
que se atienda de manera eficaz y oportuna, quien sin tener una ley a la cual pueda
apegarse, ha permitido que varios inquilinos simplemente burlen a la misma y felizmente
pongan en buen recaudo sus bienes, sabiendo que han salido debiendo meses de arriendo,
provocando daños en la propiedad y deudas que cancelar con las empresas que otorgan el
servicio público, que al final del día, se convierten en gastos que el dueño debe afrontar
transformándose en un problema que tratar, al cual hay que dedicarle: tiempo, dinero y
salud.
La falta de esta figura jurídica también se ha convertido en un factor negativo para las
inversiones en el sector de la construcción, que como se ha podido manifestar en las
111
entrevistas dadas por representantes de varios gremios, la ley no colabora para el
despegue de esta actividad económica, por lo que se detienen los proyectos y se reducen
las fuentes de empleo, ya que el comprador en este aspecto, adquiere un bien inmueble
esperando que sea más rentable invertir en él para arrendarlo obteniendo mejores ingresos
que tenerlo en el banco a plazos; si observa que no es apropiado hacerlo, se declina la
adquisición de propiedades provocando una desaceleración en el sector de la construcción
que hasta la fecha sigue siendo el de mayor ocupación laboral en el Ecuador.
Por otro lado, el propietario que lo hace por necesidad que es la gran mayoría de las
personas que arriendan, ven con recelo a la persona que va a ingresar a vivir en ella, y
con temor de que pueden pasar malas experiencias con inquilinos. Esto ha provocado que
vayan desapareciendo los lugares de alquiler, ya que el propietario prefiere tener
abandonado ese espacio y utilizarlo para otras cosas antes que volver a arrendar, por lo
que se han convertido algunas construcciones con capacidad de alojamiento en
propiedades abandonadas, disminuyendo los espacios de vivienda en el país.
La Ley de Inquilinato establece las causales por las cuales se puede dar por terminado
el arrendamiento, pero al no establecer las garantías que puede solicitar el propietario al
inquilino provoca un sentimiento de indefensión al momento por parte de la legislación
ecuatoriana, por lo que no hay mecanismos legales en los cuales el propietario pueda
ampararse para solicitarlas y así tener protegido el espacio que arrienda, transformándose
en una suerte de alquilar, en la que se espera de la buena voluntad de quien está de
inquilino en la propiedad, a que cumpla sus obligaciones sin previas garantías que ayuden
a proteger el bien arrendado.
Se concluye además indicando el interés del ciudadano en que se ponga en
conocimiento al legislador este pedido para que así se pueda garantizar el derecho a un
arrendamiento seguro, donde, tanto propietarios así como inquilinos puedan convivir con
normas claras que aseguren la protección de ambos; así el inquilino sabe que el dinero
que entregó como fianza será devuelta de forma inmediata si es que ha cumplido con sus
obligaciones; así como al del propietario, que si ve destrucción en la propiedad o impagos
en el arriendo o deudas con las empresas de servicio público, los pueda cobrar;
convirtiéndose la fianza arrendaticia en un seguro indispensable al momento de arrendar
un bien.
112
5.2. RECOMENDACIONES
➢ La reforma a la Ley de Inquilinato en la que se añada a la fianza arrendaticia es
necesaria e importante para el Ecuador. Se establecería la fianza que entrega el
inquilino al propietario, el garante quien responda por las obligaciones que no ha
podido cumplirlas el inquilino, el seguro arrendaticio que en caso de daños en la
propiedad o que por alguna eventualidad el inquilino no haya logrado cubrir con
la cuota de arriendo las aseguradoras cubran estos hechos; y el Aval financiero
que proteja al propietario en casos de que el fiador y el inquilino no puedan
responder con sus obligaciones. Así el propietario puede sentirse tranquilo al
momento de arrendar.
➢ Se promueva el arrendamiento responsable en el Ecuador, con talleres a la
ciudadanía en las que tanto arrendador como arrendatario conozcan de sus
deberes, derechos, obligaciones y responsabilidades que pueden acarrear cada uno
de ellos al momento de incumplir los compromisos pactados en el contrato de
arrendamiento.
➢ El legislador debe de parar de seguir viéndole al arrendador como el ofensor y al
inquilino como la víctima, ambos merecen un trato justo al momento de crear
leyes referentes al arrendamiento, la gran mayoría de apartados han defendido al
arrendatario mientras que al dueño de la propiedad lo han puesto en indefensión.
Deben darse cuenta de que el arrendamiento es una actividad que se practica en
su gran mayoría por necesidad, ya que muchas veces ese ingreso representa poder
sobrevivir con las justas, puesto que los factores que impiden tener acceso a una
plaza de empleo son varias, entre las cuales se pueden mencionar las siguientes:
por la edad, discapacidad o por alguna enfermedad; provocando en estos casos
que sea el arriendo su único ingreso.
➢ La anexión de la fianza arrendaticia sería el impulso necesario a uno de los
sectores que mayores plazas de empleo generan en el Ecuador de forma directa e
indirecta, llegando en su punto más alto en el año 2015 a ocupar cerca de medio
millón de trabajadores y que lamentablemente después de la aprobación de la
llamada Ley de Plusvalía, se ha reducido de acuerdo al último informe del INEC
en trescientos mil trabajadores, pero al ser derogada en febrero del 2018,
representó un incremento significativo en la ocupación laboral. Esta reforma
ayudaría a que el sector de la construcción se reactive, provocando nuevas
inversiones, más plazas de trabajo y por ende, el desarrollo del Ecuador.
113
CAPÍTULO VI
6. PROPUESTA
6.1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El presente trabajo investigativo intenta equilibrar el balance entre arrendador y
arrendatario mediante la incorporación de la fianza arrendaticia por medio de una reforma
a la Ley de Inquilinato, ya que es este cuerpo legal es el que maneja los parámetros del
arrendamiento en el Ecuador, siendo así, se convierte en el espacio ideal para que
contenga mediante una reforma, el apartado referente a la fianza arrendaticia.
Con esto se pretende establecer la seguridad del propietario al momento de arrendar,
en la que dejaría de ser ilegal solicitarle fianza al arrendatario para arrendar, así como de
un fiador y un seguro arrendaticio, los cuales se convertirían en instrumentos necesarios
e imprescindibles que garantizan la protección y cuidado de la propiedad.
El estudio de la Fianza arrendaticia abarcó la problemática de los arrendamientos en
el Ecuador, en la que la participación de las personas contribuyó a que este trabajo
adquiera información relevante por parte de aquellos que intervienen día a día en esta
actividad económica. Es necesario manifestar que existió interés por parte de los
entrevistados y encuestados sobre el tema, por lo que fue de gran notabilidad al proceder
con la investigación de campo que ayudó a ampliar la visión del proyecto y las
necesidades de la gente en materia de inquilinato, para aquello, los objetivos planteados
fueron la guía necesaria para proceder con el trabajo investigativo ya que se partió desde
lo general hacia lo específico para así demostrar la importancia de la labor desarrollada
en busca de la igualdad al momento de arrendar en el Ecuador, protegiendo los intereses
de ambos.
6.2. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA
La presente propuesta pretende incorporar a la Fianza Arrendaticia mediante una
reforma a la Ley de Inquilinato en la que se incorpore todos aquellos aspectos necesarios
que resguarden la propiedad arrendada y sirva de protección al arrendador para que este
se sienta seguro al momento de alquilar su bien.
Los beneficiarios descritos en el anterior apartado demuestran que la presente
propuesta es necesaria ya que sería una solución a los distintos problemas que aquejan a
nuestra sociedad con relación al arrendamiento en el país, de esta manera por una parte
se asegura el propietario de que la exigencia de la fianza arrendaticia ya no sería ilegal,
114
puesto que la norma jurídica la respalda para solicitarla al momento de arrendar a su
inquilino. Por otro lado el arrendatario asegura que tendrá devuelta su dinero que entregó
al momento de arrendar si es que cumplió con todas sus obligaciones.
La reforma a dicha ley procura dar una solución al arrendamiento en el Ecuador con
respecto a las fianzas que solicitan y que no se encuentran enmarcadas en ninguna
disposición legal por lo que su exigencia se ha convertido en motivo de controversias. Al
no tener una norma legal que las regule al momento de ser exigidas, ambas partes se
sienten temerosos practicarlas; mientras que existiendo simplemente deben conocer y
remitirse a esas disposiciones al momento de arrendar para que así se sientan seguros.
6.3. FACTIBILIDAD
La propuesta es factible, ya que el trabajo investigativo fue abordado directamente con
inquilinos y propietarios, así como de juristas conocedores del tema en materia de
inquilinato para asegurar su viabilidad e impacto que podría tener en el Ecuador. De igual
manera se recabó información de legislaciones de otros países en los cuales ya se
encuentra incorporada la figura de la fianza arrendaticia y se realizó su respectivo análisis.
Los documentos jurisprudenciales sirvieron para dar el enfoque que necesariamente lo
sugiere el presente trabajo investigativo con respecto al arrendamiento y la fianza en el
Ecuador, la anexión de la presente propuesta legal en la Ley de Inquilinato ayudaría a que
se emitan con mayor objetividad los fallos jurisprudenciales con respecto a las fianzas
arrendaticias.
6.4. OBJETIVOS DE LA PROPUESTA
6.4.1. OBJETIVO GENRAL
Elaborar la propuesta de solución del problema planteado en la que se incorpore LA
FIANZA ARRENDATICIA en la LEY DE INQUILINATO mediante una reforma a la
misma, con el propósito de mejorar la relación de arrendador y arrendatario.
6.4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
1. Se establezca en la Ley de Inquilinato mediante Título: La Fianza Arrendaticia;
en la que se procede a instaurar los diferentes articulados que protejan la actividad
del arrendamiento en el Ecuador.
2. Se incorpore en dichos apartados legales: la fianza de arriendo, el fiador, el seguro
arrendaticio y el aval financiero
115
3. Permitirle en el presente marco legal que sea el arrendador quien decida qué tipo
de garantías solicita al arrendatario por el uso de la propiedad en arriendo.
4. Si solicita fianza, se indique el techo de cobro que puede solicitar el arrendador al
arrendatario por el buen uso del bien inmueble arrendado y su obligación de
devolución proporcional o total dependiendo de las circunstancias en las que deja
la propiedad.
5. Con normas claras se dé un ambiente de seguridad al momento de arrendar.
6.5. UBICACIÓN FÍSICA
La presente propuesta del trabajo investigativo en la que se pretende incorporar la
Fianza Arrendaticia mediante una reforma a la Ley de Inquilinato sería de alcance
nacional, es decir, beneficiaría a todos los habitantes de la República del Ecuador.
6.5.1. MAPA
Imagen 1; Mapa del Ecuador
https://ecuador10.com/mapa-politico-del-ecuador-actualizado
6.6. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPUESTA
La propuesta a plantearse tiene las siguientes características:
a) Su alcance es nacional ya que la reforma a la Ley de Inquilinato se aplicaría para
todas las personas que desean arrendar en la República del Ecuador.
b) Se garantiza la protección del bien arrendado, de esta manera el arrendador tiene
los mecanismos legales que puede exigir al inquilino.
c) Se garantiza la devolución total o proporcional del dinero que entrega el
arrendatario al arrendador por el buen uso del bien en arriendo.
d) Mejora la relación de arrendador y arrendatario
116
e) Incentiva el trabajo de la construcción
f) El corretaje del arrendamiento de bienes raíces se lo realizaría con más confianza.
g) Se impulsa el sector de los seguros al aparecer un nuevo servicio en sus portafolios
a sus clientes.
h) Afronta un nuevo reto para las instituciones financieras con la prestación de un
aval arrendaticio.
i) Disminuye los procesos judiciales en materia de inquilinato al tener varios
mecanismos el propietario para resguardar su bien en arriendo.
6.7. BENEFICIARIOS
Los beneficiarios con esta propuesta de trabajo investigativo son varios entre los
cuales podemos mencionar los siguientes:
6.7.1. EL ARRENDADOR
El arrendador, quien mediante este mecanismo legal protegería el bien arrendado de
futuros problemas que puedan originarse con el inquilino, ya sea este en el cobro de los
cánones arrendaticios en mora y la seguridad de tener devuelta la propiedad arrendada en
las mismas condiciones en que le arrendó a esa persona. Siendo así, la fianza arrendaticia
se convierte en una garantía legal que ayuda a que la actividad de los arrendamientos sea
resguardada.
6.7.2. EL ARRENDATARIO
El arrendatario al momento de arrendar una propiedad es quien entrega un dinero como
garantía del buen uso del bien arrendado, pero como la ley no da ni base ni techo, no sabe
si está pagando demás o si es legal el cobro de aquello, por lo que de esta manera se
solventaría esa duda y exigiría que sea cobrado lo justo y no lo excesivo para arrendar.
De igual forma, el presente trabajo incorpora la obligación de que se le devuelva ese
dinero de forma rápida y oportuna si es que ha cumplido con todo lo expuesto en el
contrato de arrendamiento y ha dejado saneado todas las deudas así como la entrega de la
propiedad en buen estado.
6.7.3. A LA JUEZA O AL JUEZ
La jueza o juez quien mediante su interpretación pretende dar solución a los problemas
que aquejan al arrendador y arrendatario por no tener establecida la figura jurídica de la
fianza arrendaticia. Al estar incorporada estrictamente se apegaría a lo que la ley ordena
sobre arrendamientos en el Ecuador para dictar su sentencia.
117
6.7.4. A LA ABOGADA O AL ABOGADO EN LIBRE EJERCICIO
Este es quien de igual manera deduce lo que cree que es procedente y lo justo, pero no
se basa en un marco legal para afirmar lo dicho al momento de asesorar a una persona o
al proceder con la defensa de la misma, ya que si el inquilino sale de la propiedad
poniendo a buen recaudo sus bienes antes que sea citado, el juicio no prosigue quedando
en indefensión el propietario y sin poder exigir a alguien quien responda por los daños
causados por quien arrendó en su propiedad.
6.7.5. LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS
En la que su actividad depende en gran mayoría de la venta de sus bienes, las cuales
son compradas por clientes quienes esperan tener rentabilidad en las propiedades
adquiridas mediante el arriendo de las mismas y si estas no dan la seguridad jurídica para
seguir haciéndolo simplemente empieza a disminuir la adquisición de las mismas;
desacelerando la actividad de la construcción, disminuyendo puestos de trabajo y
cerrando empresas relacionadas a estas.
La fijación de la fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato marcaría el impulso del
sector de la construcción al tener esa protección legal de su cliente quien desea arrendar
o pueda ser de la empresa misma al no poder vender el 100% del proyecto y por ende lo
arriendan, convirtiéndose en una alternativa para continuar trabajando en este campo
económico.
6.7.6. EL CORRETAJE DE ARRENDAMIENTOS EN EL ECUADOR
Al corretaje de bienes raíces en relación al arrendamiento, en la que sus clientes
esperan que al momento de arrendar, las leyes los resguarden, convirtiéndose en un nuevo
espacio de desarrollo productivo para quienes se dediquen a esta actividad.
6.7.7. LAS ASEGURADORAS
Al tener incorporada la fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato en la que se incluya
el seguro arrendaticio, ayudaría a que estas implementen dicho servicio en sus portafolios
de ventas, provocando atracción de otro tipo de clientes a sus empresas, asegurando al
propietario: el cobro de las pensiones arrendaticias, la restitución de la cosa arrendada en
buen estado así como de alguna eventualidad que impida el inquilino cumplir con sus
obligaciones para que esta lo haga hasta su salida de la propiedad.
118
6.7.8. LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS
El presente trabajo investigativo busca establecer al aval financiero en la que el
arrendador podrá solicitar al arrendatario una póliza arrendaticia la cual ayudaría a que
sea esta un aseguramiento para el cumplimiento del contrato de arrendamiento,
convirtiéndose en un nuevo producto que ofertarían las instituciones financieras a sus
clientes.
6.8. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA
Como se detalla en el presente trabajo investigativo, las distintas reformas a las que ha
sido sometida la ley de inquilinato no han solucionado las controversias entre arrendador
y arrendatario siendo un problema que persiste hasta en estos tiempos. Esto se debe sobre
todo a que el propietario no tiene los mecanismos legales para resguardar su bien, algo
que el legislador tiene conocimiento y no realiza el respectivo tratamiento ni el interés
por dar una pronta solución a aquello.
Por estas razones existe un temor en el propietario por arrendar su bien en la que las
razones son varias y por ende algunos desisten de seguir haciéndolo, otros en cambio su
necesidad le impide tener abandonado ese espacio en la que espera que en algún momento
llegue un inquilino que cumpla a cabalidad con sus obligaciones contractuales.
La presente propuesta busca dar una solución a todos esos problemas en las que la
normativa legal pueda resguardar la actividad del arrendamiento en el Ecuador y por ende
se convierta en otro espacio de crecimiento productivo para el país.
La anexión de un apartado referente a la fianza arrendaticia mantendrá el equilibrio
entre arrendador y arrendatario, ya que ambas partes se sujetarán a dichas disposiciones
y necesariamente será cuenta del dueño del bien si desea o no hacer uso de las distintas
formas de asegurar esa propiedad.
6.9. ETAPAS DE LA PROPUESTA
a) Reconocimiento del problema h) Factibilidad
b) Viabilidad del trabajo investigativo i) Trabajo de campo
c) Descripción j) Interpretación de resultados
d) Fundamentación k) Conclusiones y recomendaciones
e) Análisis l) Presentación de la propuesta
f) Correcciónes m) Sociabilización
g) Revisión general
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
119
6.10. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES
45 Tabla: Cronograma de actividades
MESES 2018
SEMANAS 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
Factivilidad
Trabajo de campo
Interpretación de resultados
Conclusiones y recomendaciones
Presentación de la propuesta
Sociabilización
ÓRDEN ACTIVIDAD
Reconocimiento del problema
Viabilidad del trabajo investigativo
Descripción
Fundamentación
Análisis
Correcciones
Revisión General
MAYO JUNIO JULIO
6.11. RECURSOS FINANCIEROS 46 Tabla: Recursos financieros
CONCEPTO DESCRIPCIÓN UNIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
Constitución del Ecuador 1 $ 6,00 $ 6,00
Código Civil 1 $ 12,00 $ 12,00
Ley de Inquilinato 1 $ 8,00 $ 8,00
Código Orgánico General de
Procesos1 $ 12,00 $ 12,00
Computadora 1 $ 700,00 $ 700,00
Impresora 1 $ 500,00 $ 500,00
Grapadora 1 $ 4,50 $ 4,50
Perforadora 1 $ 4,50 $ 4,50
Hojas 800 $ 0,02 $ 16,00
Tintas de impresora 4 $ 12,00 $ 48,00
carpetas 6 $ 0,75 $ 4,50
esfero 1 $ 5,00 $ 5,00
lápiz 1 $ 0,80 $ 0,80
borrador 1 $ 0,25 $ 0,25
INTERNET Red de conección a internet 1 $ 22,00 $ 22,00
Copias 400 $ 0,05 $ 20,00
Impresiones 600 $ 0,15 $ 90,00
Anillados 3 $ 2,50 $ 7,50
Empastados 3 $ 12,00 $ 36,00
CD 1 $ 1,50 $ 1,50
MOVILIZACIÓN $ 75,00
LIBROS DE CONSULTAS $ 150,00
$ 1.723,55 TOTAL
Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez
CUERPOS LEGALES
MATERIAL DE
OFICINA
bus urbano y taxi
varios librosIMPREVISTOS
GASTOS VARIOS
POR SERVICIOS
120
6.12. DESARROLLO DE LA PROPUESTA
6.12.1. INCORPORACIÓN DE LA FIANZA ARRENDATICIA EN LA
LEGISLACIÓN ECUATORIANA MEDIANTE REFORMA A LA LEY
DE INQUILINATO
En referencia a los beneficios que esta persigue y en vista de la gran cantidad de
problemas con respecto a las fianzas arrendaticias que solicita el arrendador al
arrendatario sin norma jurídica que respalde dicha acción, esta propuesta es necesaria e
importante, ya que su implementación implicaría un resguardo legal que protege el bien
arrendado y que otorga garantías al propietario para que siga realizando dicha actividad.
La propuesta es beneficiosa, ya que se ha demostrado mediante el trabajo investigativo
que regula el cobro de fianza al momento de arrendar y restituye la misma al arrendatario
al entregar la cosa arrendada en las condiciones en las que le fue otorgado antes de
ingresar a vivir en ella y al haber cancelado toda deuda con las empresas contratantes de
servicio público. Si es que no lo puede hacer, el fiador que se encuentra incorporado en
el contrato de arrendamiento le puede prestar fianza para sanear cualquier deuda con el
propietario del bien. Si de darse el caso en que tanto arrendatario así como fiador se
declaran insolventes y por ende imposible de cumplir con la deuda, el seguro arrendaticio
ayudaría para que el propietario pueda solicitar el pago de mensualidades en mora y la
restitución del bien en buen estado si el inquilino ha producido algunos daños en la
propiedad arrendada, la cual mediante sentencia le podrá exigir a la aseguradora que
cumpla con su obligación.
El aval financiero se convierte en una novedad que resguarda y protege el
arrendamiento en el Ecuador, ya que al encontrarse frente a un juicio de inquilinato en la
que fiador e inquilino se declaran insolventes, la póliza arrendaticia cubriría esas deudas
pendientes.
Con lo descrito se puede decir que la ley protegería tanto al dueño del bien así como
al inquilino, ya que se apegarían a las normas establecidas en la ley de inquilinato con
respecto a las fianzas arrendaticias, creando beneficios para esta actividad que podría
convertirse en una ayuda para el desarrollo del Ecuador, en la que los inversionistas verían
seguro sus capitales al adquirir un bien que gane más rentabilidad en el arrendamiento
que de intereses generados por instituciones financieras, lo que dinamizaría alrededor del
alquiler de bienes varios sectores productivos de la economía nacional.
121
6.12.2. PROPUESTA: PROYECTO DE INCORPORACIÓN DE LA FIANZA
ARRENDATICIA EN LA LEY DE INQUILINATO MEDIANTE
REFORMA
LA HONORABLEA ASAMBLEA NACIONAL
CONSIDERANDO
Que, el artículo 30 de la Constitución establece el derecho de las personas a un hábitat
seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna con independencia de su situación
social y económica.
Que, de acuerdo al artículo 375 numeral 7 de la Constitución el Estado asegurará que toda
persona tenga derecho a suscribir contratos de arrendamiento a un precio justo y sin
abusos.
Que, en el artículo 84 de la Constitución la Asamblea Nacional tiene la obligación de
adecuar, formal y materialmente las leyes y demás normas jurídicas garantizando la
dignidad del ser humano.
Que, la iniciativa de presentación de proyectos de ley establecidas en el artículo 134
numeral 5 de la Constitución le faculta a las ciudadanas y los ciudadanos que estén en
goce de los derechos políticos y a las organizaciones sociales que cuenten con el respaldo
de por lo menos el cero punto veinticinco por ciento de las ciudadanas y ciudadanos
inscritos en el padrón electoral.
Que, la actual Ley de Inquilinato mantiene vacíos sustantivos y procesales por lo que
requiere de manera inminente su actualización a las nuevas exigencias del Estado social
de derecho y justicia.
Que, es necesario brindarle a la ciudadanía los mecanismos que aseguren tranquilidad y
confiabilidad sobre el arrendamiento en el Ecuador.
En uso de sus atribuciones constitucionales y legales expide lo siguiente:
122
LEY REFORMATORIA A LA LEY DE INQUILINATO
Artículo 1.- A continuación del artículo 41 agréguese el siguiente Título y artículos
innumerados
TÍTULO …: DE LA FIANZA ARRENDATICIA
Artículo … De la fianza. –El arrendador podrá solicitar fianza al arrendatario por el buen
uso del bien arrendado el cuál no superará el valor de dos meses de arriendo acordado
entre las partes y deberá serlo en moneda de curso legal.
Artículo … Destino del depósito de fianza. – La fianza prestada por el arrendatario al
arrendador será destinada a aquellas deudas adquiridas por el inquilino con las empresas
de servicio público, morosidad en el arriendo y por daños en el bien arrendado mientras
lo ocupe.
Artículo … Reembolso del depósito otorgado como fianza. – La fianza será devuelta
al arrendatario en su totalidad cuando entregue definitivamente la propiedad sin daños en
su estructura ni afectación en el contenido, cancelado todos los cánones arrendaticios y
no se encuentre adeudando a las empresas de servicios públicos utilizados durante su
estadía.
Artículo … Del fiador. - El fiador podrá ser exigido por parte del arrendador al
arrendatario en casos de que este último no pueda responder con sus obligaciones
contractuales el cuál quedará establecido en el contrato de arrendamiento si es que así
disponen las partes. De igual manera, el arrendador podrá hacer uso de un fiador para
devolver el depósito que entregó el arrendatario por el uso del bien arrendado.
Artículo … Del seguro arrendaticio. – Las partes podrán contratar un seguro para la
propiedad en arriendo. Este asegurará al arrendador en el cumplimiento de las
obligaciones del arrendatario incluyendo indemnización por daños causados a la
propiedad y ocupación indebida; y al grupo familiar del arrendatario en los siguientes
casos:
a) Fallecimiento del titular;
b) Incapacidad total, permanente o temporal del mismo; y
c) En todo asunto de gravedad justificada.
Las primas del seguro arrendaticio serán canceladas por el arrendador y el arrendatario.
123
Artículo … De la póliza arrendaticia. – El arrendador podrá pedirle al arrendatario que
solicite a cualquier institución financiera una póliza arrendaticia de hasta un año de
alquiler acordado entre las partes.
Artículo … Custodia del contrato de póliza arrendaticia. - Una vez que el arrendatario
haya firmado la póliza arrendaticia, la institución financiera entregará dos copias; la una
custodiará el arrendador y la otra el arrendatario incorporándose este pedido en el contrato
de arrendamiento.
Artículo … Del cobro de póliza arrendaticia. - El arrendador podrá solicitar el cobro
total o proporcional de la póliza arrendaticia en los siguientes casos:
a) Cánones arrendaticios por cobrar;
b) Daños en el continente y contenido del bien arrendado; y
c) Mediante sentencia que lo determine.
La institución financiera podrá recurrir a las acciones legales que crea correspondiente en
contra del arrendatario por la póliza arrendaticia.
Artículo … Terminación de la póliza arrendaticia. – Tanto arrendador como
arrendatario están obligados a indicar la terminación del contrato de arrendamiento a la
institución financiera si es que no existe novedad para el cobro de la póliza arrendaticia.
Artículo … De los servicios públicos. – Si el pago de los servicios públicos corresponde
exclusivamente al arrendatario, deberá el propietario comunicar la existencia del contrato
de arrendamiento y depositar en favor del inquilino el valor de las dos últimas
facturaciones emitidas por ellas, quedando deslindado el propietario de cualquier
responsabilidad y su inmueble no será afectado por los cobros que tengan que realizarse
por alguna de las obligaciones incumplidas con dichos servicios.
Las empresas de servicio público están obligadas a acatar esta disposición.
Artículo … Vencimiento de facturación de los servicios públicos. - Una vez vencido
el periodo de facturación, la responsabilidad recae exclusivamente sobre el arrendatario.
En caso de que no cancele la deuda, la empresa podrá hacer uso del dinero depositado y
si este no cubre con el pago podrán ejercer las acciones que crean pertinentes.
124
Artículo … Restitución del depósito por parte de las empresas de servicio público. –
La fianza será devuelta al arrendador, cuando las empresas aseguren que no existe deuda
alguna que cancelar por parte del arrendatario y haya finalizado el contrato.
DISPOSICIÓN FINAL
Esta ley reformatoria entrará en vigencia el día de su promulgación en el Registro Oficial.
125
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Traducida por Pedro Rodríguez y Mariano de Asensi; Ciudad de México – México;
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Weber, M. (2004) Historia Agraria Romana. Madrid – España, Ediciones Akal S.A.
127
CUERPOS LEGALES - ECUADOR
Asamblea Nacional; Código Civil. (Última Codificación: Cod. 2005-010. Registro
Oficial – S 46: 24 de junio de 2005)
Asamblea Nacional; Constitución de la República del Ecuador (2008), Registro Oficial
449: 20 de octubre de 2008
Asamblea Nacional; Legislación de Inquilinato y Propiedad Horizontal. Codificación de
la Ley de Inquilinato (Cod. s/n. Registro Oficial 196: 01 de noviembre del 2000)
Asamblea Nacional: Código Orgánico General de Procesos: Registro Oficial 506: 22 de
mayo de 2015.
LEGISLACIÓN EXTRANJERA
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http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=8738
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http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/65000-
69999/66159/texact.htm
128
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cantón Quito; Repositorio Digital: Universidad Central del Ecuador; Disponible en
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http://www.confianza.com.ec/fileadmin/user_upload/editor/presentaciones_y_pdfs
/glosario.pdf. Consultado el 15 de junio de 2018.
129
ANEXOS
130
Anexos 1: Entrevista realizada a Jueza de la Corte Provincial de Pichincha
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO
Entrevista a Jueza de la Corte Provincial de Pichincha
Nombre: Dra. Rita Bravo Quijano
Fecha: 06 de julio de 2018
1. ¿Qué tiempo se encuentra laborando como Jueza de lo Civil?
4 años
2. De los casos de inquilinato desde su punto de vista, ¿cuáles han sido los de
mayor incidencia?
Terminación de contrato
3. ¿Todos los casos que ha tratado han llegado hasta determinar sentencia?
En los casos de recursos de apelación se han dictado sentencia en todas las causas
4. ¿En que porcentaje cree usted que los casos llegan a sentencia?
En los casos que han sido interpuestos recursos de apelación se han dictado
sentencia en un 80% y resolución un 20%
5. ¿Alrededor de cuántos casos en referencia a inquilinato cree usted que llegan
mensualmente?
Las causas de inquilinato que me han sido sorteadas mensualmente son alrededor
de 10 causas.
131
6. ¿Desde la implementación del COGEP, cree que los casos en materia de
inquilinato se resuelven más rápido de con el Código de Procedimiento Civil?
Existe causas que han sido resueltas con rapidez, toda vez que las normas del
COGEP imponen términos para que sean resueltos mediante sentencia.
7. ¿Desde su punto de vista, en los casos de mayor relevancia que se han
judicializado, cuáles cree que son las causas?
Incumplimiento de pago del canon de arrendamiento
8. ¿Cree que las garantías que entrega el inquilino al propietario resuelven en
algo los problemas?
Sí, por cuanto la garantía que recibe el propietario del inmueble arrendado sirve
para que el dueño del inmueble pueda arreglar el daño ocasionado por el inquilino.
9. ¿En la Ley de Inquilinato no se establece el cobro de garantía arrendaticia,
ni de garantes, cree que es legal el pedido?
Cuando no se establece en la ley es ilegal, pero si en el contrato de inquilinato se
establece esa garantía es totalmente válida por cuanto el contrato es ley para las
partes.
10. ¿Si el contrato de arrendamiento cumple con todas las formalidades hasta su
perfeccionamiento, y en el se establece a un fiador en casos de que el
arrendatario no cumpla con su obligación, el juicio en materia de inquilinato
es procedente?
Si es procedente.
11. ¿Si el fiador arrendaticio fallece, quien es responsable por las obligaciones
que este adquirió ante un ajeno?
El arrendatario.
12. En un proceso legal en el que se ha establecido a un garante arrendaticio ¿es
necesario incorporarlo en la demanda de arrendamiento, o se debe seguir
otro tipo de proceso?
132
Es necesario que se le demande al garante también de otro modo no se
consolidaría el litis consorcio
13. En un proceso legal en la que se ha establecido sentencia en la que obliga al
arrendatario a pagar las obligaciones exigidas por el arrendador ¿el buró
crediticio del arrendatario queda afectado?
No afecta.
14. ¿Qué puede hacer el arrendador si tanto el arrendatario así como el fiador
se declaran insolventes?
Solicitar la terminación del contrato y la desocupación inmediata.
15. ¿Cree que disminuiría los juicios en materia de inquilinato si se incorporara
a la Fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato?
Sí disminuiría los juicios de inquilinato pero aumentaría otro tipo de juicios para
hacer efectiva la fianza.
16. ¿Piensa que si la Ley de Inquilinato estableciera a la Fianza arrendaticia en
la que se incorpore las opciones para el arrendador para sobre guardar su
bien como son: el cobro de dos mensualidades como garantía, el pedido de un
garante y la adquisición de un seguro arrendaticio, disminuiría los problemas
entre arrendador y arrendatario?
Sí disminuiría, pero ante la realidad social es imposible que se pueda aplicar lo
manifestado en la pregunta.
17. Al no estar la Fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato ¿cree que ha
provocado que se dé interpretaciones tergiversadas por parte del juzgador
para proceder con la sentencia
No, por cuanto las causas se resuelven en base a lo que consta de autos.
18. Actualmente ¿qué tiempo en promedio se demora un juicio de inquilinato?
Aproximadamente 6 meses.
19. Incorporada la figura jurídica de la Fianza arrendaticia ¿piensa que los
procesos podrán ser judicializados más rápido?
133
No
20. En su opinión ¿cree que el legislador se ha descuidado en materia de
inquilinato?
Existe normas de la ley de inquilinato que si deben se adecuadas a la realidad de
la que vive el inquilino.
134
Imagen 2; Entrevista a Jueza, página 1
135
Imagen 3; Entrevista a Jueza, página 2
136
Imagen 4; Entrevista a Jueza; página 3
137
Anexos 2; Entrevista realizada al secretario del Departamento de Arrendamientos Urbanos Particulares del Municipio de Quito
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO
Entrevista a Municipio del Distrito Metropolitano de Quito
Nombre: Julio Jaime Jaramillo
Fecha: 22 de junio de 2018
1. ¿Cuántos predios se encuentran registrados en el Municipio para arrendamientos?
Actualmente nos encontramos en el libro 5° 2018 – 2020; 1200 de la zona norte y 500 de
la zona sur
2. ¿Existe control sobre el cumplimiento de los requerimientos mínimos para
arrendar?
No tiene el Municipio potestad de ese control, ya que es acuerdo de voluntades de las
partes contratantes.
3. ¿Cuáles son los requisitos que solicita el Municipio para inscribir una propiedad en
arrendamiento?
• Formulario de inscripción de predios en Arrendamiento de la página
www.quito.gob.ec
• Copia de la cédula de identidad del propietario
• Copia de papeleta de votación del propietario actualizada
• Copia de la carta de impuesto predial
En caso se encuentra fuera del país el propietario, deberá tener un poder la persona que
desee realizar dicho trámite a nombre de éste; y si no puede venir personalmente estando
dentro del país puede hacerlo su representante mediante una autorización; cabe
mencionar que este trámite no puede hacerlo el inquilino.
138
4. ¿Desde qué momento corre el plazo para que el arrendador ingrese el registro del
nuevo arrendatario en el Municipio?
No pone plazos ni sanciona el Municipio.
5. ¿Posee el municipio algún departamento de asesoría sobre arrendamientos para que
el ciudadano pueda acercarse e informarse de dicha actividad?
Aquí en el Municipio no, pero sí lo puede realizar en la Unidad de Relaciones Vecinales.
6. ¿Cuál cree que sería la razón por la que la gran mayoría de arrendadores no registra
su predio como arrendamiento en el Municipio?
La gran mayoría cree que la declaración que se está haciendo con la inscripción de predios
es para aumentarles el valor del cobro del impuesto predial, cuando esto no es así, se
puede manifestar así siendo como una desinformación total de aquello.
7. En promedio, al año ¿Cuántos predios se registran?
Más o menos al año se inscriben 7500 predios
8. Al desocupar el arrendatario la propiedad ¿el arrendador debe notificar al
Municipio?
No es necesario notificarlo
9. Si la propiedad no cuenta con planos aprobados pero desea el propietario
arrendarla ¿Puede inscribir su predio?
No hay problema, se puede inscribir, no estamos en la potestad de sancionar, sólo de
inscribir los arrendamientos que llegan a nuestras oficinas.
10. ¿Cuáles son los parámetros que el Municipio usa para establecer el valor de
arriendo?
No existe tasas para cobrarlo el procedimiento es gratis. Esta oficina sólo inscribe más no
sanciona y el valor de arriendo es de mutuo acuerdo entre las partes contractuales, el
Municipio no interviene en ese aspecto.
11. ¿Cómo es la inscripción del arrendamiento?
En primer lugar la inscripción es gratis y puede hacerlo cualquiera de las partes
interesadas, actualmente inclusive las notarías piden que primero se inscriban en el
Municipio para proceder con notarizar el contrato y la inscripción del predio.
139
12. ¿Puede solicitar el inquilino al Municipio que se le entregue alguna copia de la
inscripción del predio?
Claro que sí, inclusive muchas veces es él quien más ha venido a solicitarlo y cuando
verifican que no está, van a poner la denuncia de aquello provocando que sea sancionado
el arrendador por incumplir en este aspecto, así que es preferible que lo hagan si además
es gratis.
Ese cobro no lo realiza el Municipio sino la Unidad de Relaciones Municipales, nosotros
sólo emitimos un informe de que si está o no inscrita el predio y nada más.
13. ¿Cómo procede la fijación del canon de arrendamiento?
Esto en su mayoría lo realizan los inquilinos al creer que están siendo cobrados en exceso,
pueden acercarse a la oficina de arrendamientos y solicitar que se fije el valor a cobrarse
y ahí sí intervenimos en aquello.
Imagen 5; Secretario del Departamento de Arrendamientos Urbanos Particulares del Municipio de Quito
140
Anexos 3; Entrevista realizada a uno de los miembros del Directorio de la ACBIR
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO
Entrevista para la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Pichincha
(ACBIR)
Nombre: Juan Andrés Moncayo Aguirre
Fecha: 22 de junio de 2018
1. En materia de arrendamientos urbanos ¿qué tan amplia es esta área en
Pichincha?
Bastante amplia, aunque la competencia es leal y desleal al mismo tiempo, ya que
cualquier persona puede realizar esta actividad, cuando creemos que debería serlo
una persona acreditada, para lo cual estoy planteando una nueva ley en la que se
regule esta situación en la que el corredor debe ser un representante y no solo de
una intervención.
2. ¿Cree usted que el arrendamiento es un impulso para el sector de la
construcción?
Al momento no por el costo de construcción que no significa una buena inversión
para el arrendamiento, ya que más se gana interés teniéndolo en un banco que en
un arrendamiento.
3. ¿Cómo funciona el corretaje de arrendamientos urbanos?
Es un servicio que nos permite la ley del corredor, el monto que se gana en una
transacción de oferta con respecto al arrendamiento es el valor de un canon del
mismo más I.V.A. De igual manera realizas un contrato como corredor que
representa al propietario para hacerlo
141
4. ¿Cómo gremio, han asesorado al ciudadano en materia de inquilinato?
Por el momento se asesora a los socios para que sean ellos los que al momento de
tener contacto directo con el cliente les informe en este aspecto legal sobre el
arrendamiento y como se procede en el corretaje.
5. En la práctica ¿siempre ha solicitado el propietario algún tipo de garantía
antes de arrendar?
Como garantía el propietario lo que nos pide es que le podamos dar un voto de
confianza sobre la persona que desea arrendar
6. ¿Qué tipo de garantías solicitan para arrendar una propiedad?
Para poder darle una cierta tranquilidad al inquilino, porque al final de cuentas es
eso, ya que por obvias razones, no se sabe lo que sucederá después si es que podrá
o no continuar arrendando y cancelando puntualmente, pero aún así pedimos
referencias personales de la persona que desea alquilar, así como verificar las
causas de la finalización del arrendamiento en otro lado, cuál es su ocupación
laboral e inclusive de cuánto gana al mes para tratar de tener una idea en que pueda
cumplir con el arriendo.
7. ¿Tiene conocimiento de que la Ley de Inquilinato no solicita garantías para
arrendar y que por ende su pedido sería ilegal?
Sí conocíamos de aquello, pero es una formalidad solicitarlo y por ende si sería
bueno que esta situación se regule.
8. ¿Cree necesario que se deben solicitar garantías antes de arrendar?
Si, ya que como lo manifesté es una formalidad y más allá de eso, es necesaria
para proteger el bien arrendado
9. Si la Ley de Inquilinato manifestara que el propietario para poder arrendar
puede solicitar el pago de dos cánones de arriendo como garantía del buen
uso de la propiedad, un garante y un seguro de arrendamiento. ¿Cree que
mejoraría a la relación de arrendador y arrendatario y por ende un impulso
a la construcción?
142
Absolutamente mejoraría la relación, es más sería una ayuda para que proteja de
esta manera al arrendador de alguna eventualidad del inquilino. Aunque la mayor
parte de los problemas que se dan son por la devolución de la garantía ya que el
inquilino no acepta que la propiedad en la que arrendaba necesita ser arreglada y
ahí viene los inconvenientes.
10. ¿Cree que se debería incorporar las garantías arrendaticias en la Ley de
Inquilinato?
Claro, eso es indispensable, ya que el propietario va a ser quien asuma el gasto y
lamentablemente la balanza está en su contra, por lo que inclusive seguir el trámite
de juicio de arrendamiento es una pérdida de tiempo, 6 u 8 meses y quien le
devuelve eso al propietario, entonces, sí sería bueno que se lo incorpore en la Ley.
Imagen 6; Miembro del Directorio de la ACBIR
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Anexos 4; Entrevista realizada a la Cámara de la Industria de la Construcción – Departamento Técnico
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO
Entrevista para la Cámara de la Industria de la Construcción (CAMICON)
Nombre: Arquitecto Anthony Ávila
Fecha: 28 de junio de 2018
1. Desde la consulta popular realizada en febrero de 2018 en la que se derogó la
“Ley de Plusvalía” ¿qué impacto ha tenido el sector de la construcción?
Ha devuelto la confianza al inversionista y principalmente al consumidor final.
Un crecimiento en función al P.I.B. de la Construcción con un 8,41%, lo que
representa un aumento de ventas en el sector inmobiliario
2. ¿Desde su opinión el arrendamiento en el Ecuador es un impulso para el
sector de la construcción?
En la actualidad se considera como un impulso ya que de cierta forma existe un
movimiento económico en el sector de la construcción
3. ¿Cuál cree que sería los mayores problemas entre arrendador y
arrendatario?
• Puntualidad en el pago
• Instalaciones del bien
• Fianza arrendaticia
• Incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento
4. Actualmente en el Ecuador para arrendar, los arrendadores solicitan el pago
de cierta cantidad de dinero como garantía del buen uso de la propiedad. En
144
otros casos solicitan un garante ¿Usted cree que es necesario que realicen los
arrendadores este pedido?
Sí es necesario, ya que de esta manera se precautela las instalaciones del bien
5. ¿Sabía usted que no existe norma legal que regule el pedido de estas garantías
arrendaticias y que por ende sería ilegal hacerlo?
Sí sabíamos, actualmente no existe legislación al respecto
6. ¿Cree usted que las leyes en materia de inquilinato impactan directamente al
sector de la construcción?
Sí creo, porque es un tema de inversión para el inmobiliario.
7. ¿En qué sentido puede mejorar la Ley de inquilinato para que ayude en el
desarrollo de la construcción?
Mejoraría las regulaciones de seguridad para el arrendador.
8. Como gremios de la construcción ¿han impulsado alguna reforma a la Ley
de Inquilinato para mejorar la situación actual del arrendamiento en el
Ecuador?
Sí, se realizó una discusión de proyectos que fueron archivados, los mismos que
mejorarían las leyes de arrendamiento
9. El presente trabajo investigativo tiene como objetivo proponer una reforma
a la Ley de Inquilinato, en la que se establezca un apartado acerca de la
Fianza arrendaticia; indicando que “el arrendador para asegurar su bien
podrá solicitar al inquilino: el cobro de dos mensualidades de arriendo como
garantía, un garante y un seguro que cubra las eventualidades ocasionadas
por el arrendatario así como de aquellas mensualidades impagas.” ¿De
acuerdo a usted, ayudaría esta propuesta a mejorar la situación de la
construcción en el Ecuador?
Sí ayudaría indirectamente, para mejorar el sector de la construcción en el Ecuador
para mayor seguridad entre las partes
145
10. Piensa que incorporada la propuesta en la Ley de Inquilinato disminuirán
los problemas entre arrendador y arrendatario?
Sí mejoraría si existe una mejor regulación
11. ¿Cree que los casos en materia de inquilinato disminuirán incorporada la
presente propuesta?
Sí, ya que la regulación incentiva a una buena relación entre las partes
12. Establecida la fianza arrendaticia, ¿cree que mejoraría la relación de
arrendador y arrendatario?
Sí mejoraría con el monto establecido siendo este parcial para las dos partes.
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Imagen 7; Entrevista realizada a la CAMICON; página 1
147
Imagen 8; Entrevista realizada a la CAMICON; página 2
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Anexos 5; Entrevista a Abogados en libre ejercicio; N° 1
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO
Entrevista para Abogados en libre ejercicio
Nombre: Dr. Líder Teobaldo Calle Ochoa
Fecha: 25 de junio de 2018
Credencial: 07 – 1998 - 5059
1. ¿Qué tiempo ejerce la profesión de Abogado?
20 años
2. Desde su punto de vista, ¿cuáles son los problemas de mayor incidencia en casos
de inquilinato?
La devolución de las garantías y el cumplimiento de las obligaciones en los cánones
arrendaticios
3. De los casos que ha patrocinado en inquilinato ¿todos han llegado a sentencia o
en el transcurso del proceso han desistido continuar?
La mayor parte prefiere llegar a acuerdos que no involucren juicios, ya hacerlo es lo
último que desean.
4. ¿Para usted cómo consideraría a la fianza arrendaticia?
Es una prenda irregular obviamente ya que esta se incorpora al contrato de
arrendamiento como obligación del cumplimiento de los acuerdos del contrato, siendo
necesaria para el arrendador.
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5. En la revisión de la Ley de Inquilinato en el Ecuador, no se encuentra establecido
el pedido de una fianza arrendaticia, pero el uso de la misma en los hogares es
inevitable. ¿desde su punto de vista, el cobro de dicha fianza para arrendar el
bien inmueble, es legal y procedente?
Al estar establecido en el contrato es obligación de las partes acatarlas por ende se
vuelve legal su pedido
6. En caso de arrendamientos que superan el salario básico unificado, existen
pedidos de un garante a más de la garantía de arriendo. ¿Es legal y procedente?
La mayor parte la solicitan las compañías para resguardar las propiedades como es el
caso de las inmobiliarias que al no alcanzar a vender sus propiedades las arriendan
solicitando que un tercero pueda responder por las obligaciones del inquilino siendo
legal al estar incorporado en el contrato de arrendamiento como la fianza.
7. Desde su punto de vista ¿el cobro de esta fianza para arrendar es necesaria? Y
¿Por qué?
Sí es necesaria ya que su función es resguardar el bien arrendado y de esta manera
cubrir con aquellas deudas que adquiera el inquilino con alguna empresa pública y no
las pueda cancelar o por algún daño en la propiedad y ahí el propietario asume la
garantía para cubrir esos gastos.
8. ¿Si el afianzador arrendaticio acepta serlo por parte del arrendatario y firma el
contrato de arrendamiento el cual ha cumplido con su perfeccionamiento, puede
en cualquier momento desistir de seguir siéndolo?
Las decisiones tomadas antes de firmar el contrato es voluntad de las partes, y en
cualquier momento puede desistir de serlo, aunque deberá el propietario ser informado
y por ende solicitarle al inquilino un nuevo garante si así lo desea.
9. ¿Qué pasaría si en el contrato de arrendamiento, el cuál cumple con todas las
formalidades del caso para ser perfeccionado, se establece la obligación del
arrendatario a permanecer por cierto tiempo para que exija el dinero que entregó
como garantía por el buen uso del bien inmueble en arriendo, pero decide irse
150
antes del tiempo acordado, puede hacer exigible la devolución del dinero que
entregó?
Hay que considerar que muchas veces el propietario no entiende que el dinero que
recibe por parte del inquilino es prestado, es decir, le fía una cantidad de dinero por el
uso del bien el cual debe ser restituido al momento de que este le solicite si es que a
cumplido con sus obligaciones de inquilino. No hacerlo significa abuso de autoridad
por parte del arrendador.
10. Si el arrendador no entrega el dinero que recibió como fianza por el bien en
arriendo al arrendatario en el mismo momento que comprueba que todo está
bien, este dinero podrá ser exigido con intereses?
El juez es quien determina la exigibilidad de la devolución del dinero entregado y el
establecerá si se da con intereses o no, aunque en la demanda lo puede requerir.
11. En un proceso legal en el que se ha establecido en el contrato de arrendamiento
el garante o afianzador arrendaticio, el arrendador en casos de no poder exigir el
cumplimiento de las obligaciones al arrendatario, ¿puede proceder directamente
sin juicio al cobro de aquellas obligaciones al garante?
Lo puede hacer pero es preferible que sea mediante sentencia del Juez quien determine
aquello para evitar cualquier contratiempo.
12. Si el garante arrendaticio fallece ¿Quién responde por las obligaciones que este
adquirió ante un ajeno?
Nadie, ya que el contrato es personalísimo, por ende es obligación para las partes
contratantes, excepto que en él se haya establecido que dichas obligaciones corran
también a otras personas como solidarias de las deudas que adquiera el inquilino con
el propietario en casos de que el garante no lo pueda hacer ni el arrendatario.
13. Si el fiador a subsanado la totalidad de la deuda por el arrendatario ¿puede este
hacer exigible ese dinero que canceló por dicha deuda al arrendatario?
Claro que lo puede hacer. El Fiador puede exigir al inquilino la devolución de su dinero
incluido intereses, por ende puede irse contra sus bienes y congelamiento de cuentas
con tal de hacer exigible el cobro de lo adeudado.
151
14. En caso de un proceso legal por cumplimiento de obligaciones por parte del
arrendador en contra del arrendatario. ¿el buró crediticio tanto del arrendatario
así como del fiador es afectado?
No hay norma que lo haga por ende no es afectado, aunque debería serlo para que así
le pueda servir al arrendatario como un escarmiento para no volver a realizar eso.
15. ¿Qué podría hacer el arrendador para hacer efectivo el cobro de lo requerido por
él si tanto el arrendatario así como el fiador se declaran insolventes ante la
justicia?
Actualmente nada.
16. ¿Cuál es su opinión acerca de las garantías arrendaticias?
Que son necesarias para proteger el bien arrendado del propietario, ya que así se
asegura de la devolución de su propiedad en las condiciones en las que entregó al
momento de arrendar y puede descontar de ese dinero si es que tiene deudas con las
empresas de servicio público.
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Anexos 6; Entrevista realizada a Abogados en libre ejercicio; N° 2
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO
Entrevista para Abogados en libre ejercicio
Nombre: Dr. Luis Alfredo Cabezas Iza
Fecha: 03 de junio de 2018
Credencial: 07 – 1998 - 5059
1. ¿Qué tiempo ejerce la profesión de Abogado?
11 años
2. Desde su punto de vista, ¿cuáles son los problemas de mayor incidencia en casos
de inquilinato?
La desocupación del arrendatario
3. De los casos que ha patrocinado en inquilinato ¿todos han llegado a sentencia o
en el transcurso del proceso han desistido continuar?
No todos, ya que han dependido de la situación en la que desean arreglar sus
conflictos.
4. ¿Para usted cómo consideraría a la fianza arrendaticia?
Necesaria para sobre guardar el bien arrendado
5. En la revisión de la Ley de Inquilinato en el Ecuador, no se encuentra establecido
el pedido de una fianza arrendaticia, pero el uso de la misma en los hogares es
inevitable. ¿desde su punto de vista, el cobro de dicha fianza para arrendar el
bien inmueble, es legal y procedente?
Se remite a la costumbre de las personas.
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6. En caso de arrendamientos que superan el salario básico unificado, existen
pedidos de un garante a más de la garantía de arriendo. ¿Es legal y procedente?
En la ley no existe pero si se solicita no hay falta de legalidad y procedencia.
7. Desde su punto de vista ¿el cobro de esta fianza para arrendar es necesaria? Y
¿Por qué?
Sí, ya que garantiza el cumplimiento de las obligaciones.
8. ¿Si el afianzador arrendaticio acepta serlo por parte del arrendatario y firma el
contrato de arrendamiento el cual ha cumplido con su perfeccionamiento, puede
en cualquier momento desistir de seguir siéndolo?
No lo puede hacer mientras dure el contrato
9. ¿Qué pasaría si en el contrato de arrendamiento, el cuál cumple con todas las
formalidades del caso para ser perfeccionado, se establece la obligación del
arrendatario a permanecer por cierto tiempo para que exija el dinero que entregó
como garantía por el buen uso del bien inmueble en arriendo, pero decide irse
antes del tiempo acordado, puede hacer exigible la devolución del dinero que
entregó?
Si exige debe entregar el bien arrendado en buenas condiciones.
10. Si el arrendador no entrega el dinero que recibió como fianza por el bien en
arriendo al arrendatario en el mismo momento que comprueba que todo está
bien, este dinero podrá ser exigido con intereses?
Sí lo puede hacer.
11. En un proceso legal en el que se ha establecido en el contrato de arrendamiento
el garante o afianzador arrendaticio, el arrendador en casos de no poder exigir el
cumplimiento de las obligaciones al arrendatario, ¿puede proceder directamente
sin juicio al cobro de aquellas obligaciones al garante?
Si existe acuerdo entre las partes lo puede hacer.
12. Si el garante arrendaticio fallece ¿Quién responde por las obligaciones que este
adquirió ante un ajeno?
154
Los descendientes de conformidad con la ley
13. Si el fiador a subsanado la totalidad de la deuda por el arrendatario ¿puede este
hacer exigible ese dinero que canceló por dicha deuda al arrendatario?
Lo puede hacer mediante el derecho de repetición.
14. En caso de un proceso legal por cumplimiento de obligaciones por parte del
arrendador en contra del arrendatario. ¿el buró crediticio tanto del arrendatario
así como del fiador es afectado?
No es afectado.
15. ¿Qué podría hacer el arrendador para hacer efectivo el cobro de lo requerido por
él si tanto el arrendatario así como el fiador se declaran insolventes ante la
justicia?
Ya nada puede hacerse en ese caso.
16. ¿Cuál es su opinión acerca de las garantías arrendaticias?
Son necesarias para el arrendamiento en el Ecuador.
155
Anexos 7; Entrevista realizada a Abogados en libre ejercicio; N° 3
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO
Entrevista para Abogados en libre ejercicio
Nombre: Myriam Soledad Daquilema Sangucho
Fecha: 25 de junio de 2018
Credencial: MAT. 17-2016-1372-F.A.
1. ¿Qué tiempo ejerce la profesión de Abogado?
1 año 6 meses
2. Desde su punto de vista, ¿cuáles son los problemas de mayor incidencia en casos
de inquilinato?
Los desahucios.
3. De los casos que ha patrocinado en inquilinato ¿todos han llegado a sentencia o
en el transcurso del proceso han desistido continuar?
En algunos se ha desistido de continuar, en otros se ha llegado a un acuerdo en el
transcurso del proceso.
4. ¿Para usted cómo consideraría a la fianza arrendaticia?
Considero es necesaria para que se mantenga en perfecto estado el inmueble arrendado
y de no ser así contar con la garantía para subsanar los daños ocasionados en el
inmueble.
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5. En la revisión de la Ley de Inquilinato en el Ecuador, no se encuentra establecido
el pedido de una fianza arrendaticia, pero el uso de la misma en los hogares es
inevitable. ¿desde su punto de vista, el cobro de dicha fianza para arrendar el
bien inmueble, es legal y procedente?
No es legal, por tanto no se encuentra en nuestro ordenamiento jurídico, sin embargo
considero que es procedente, ya que la mayoría de los contratos al momento del pacto
lo establecen; y se aplicaría el principio Pacta sunt servanda que es una
locución latina, que se traduce como «lo pactado obliga».
6. En caso de arrendamientos que superan el salario básico unificado, existen
pedidos de un garante a más de la garantía de arriendo. ¿Es legal y procedente?
No es legal, y considero que tampoco es procedente porque solo con una garantía es
suficiente.
7. Desde su punto de vista ¿el cobro de esta fianza para arrendar es necesaria? Y
¿Por qué?
Sí, es necesaria para que se mantenga en perfecto estado la cosa arrendada, y de no ser
así se cuente con la garantía para subsanar los daños ocasionados.
8. ¿Si el garante o afianzador arrendaticio acepta serlo por parte del arrendatario
y firma el contrato de arrendamiento, el cual, ha cumplido con su
perfeccionamiento, puede en cualquier momento desistir de seguir siéndolo?
Sí, pero debería dejar otra persona que sea garante.
9. ¿Qué pasaría si en el contrato de arrendamiento, el cuál cumple con todas las
formalidades del caso para ser perfeccionado, se establece la obligación del
arrendatario a permanecer por cierto tiempo para que exija el dinero que entregó
como garantía por el buen uso del bien inmueble en arriendo, pero decide irse
antes del tiempo acordado, puede hacer exigible, la devolución del dinero que
entrego?
Sí, siempre y cuando cumpla con el procedimiento establecido para estos casos; el cual
sería a través del desahucio que es el aviso legal para desocupar el bien inmueble
arrendado.
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10. Si el arrendador no entrega el dinero que recibió como fianza por el bien en
arriendo al arrendatario en el mismo momento que comprueba que todo está
bien, este dinero podrá ser exigido con intereses?
Sí, porque estaría ocasionando un perjuicio al arrendatario.
11. En un proceso legal en el que se a establecido en el contrato de arrendamiento el
garante o afianzador arrendaticio, el arrendador en casos de no poder exigir el
cumplimiento de las obligaciones al arrendatario, ¿puede proceder directamente
sin juicio al cobro de aquellas obligaciones al garante?
Sí, así lo establecieren en el contrato sí.
12. Si el garante arrendaticio fallece ¿Quién responde por las obligaciones que este
adquirió ante un ajeno?
Sería una forma de extinción de la obligación ya que el garante es un obligado
subsidiario.
13. Si el fiador a subsanado la totalidad de la deuda por el arrendatario ¿puede este
hacer exigible ese dinero que canceló por dicha deuda al arrendatario?
Sí, a través de un proceso Judicial.
14. En caso de un proceso legal por cumplimiento de obligaciones por parte del
arrendador en contra del arrendatario. ¿el buró crediticio tanto del arrendatario
así como del fiador es afectado?
Solo sería afectado el arrendatario que quedaría fichado en el sistema financiero como
deudor.
15. ¿Qué podría hacer el arrendador para hacer efectivo el cobro de lo requerido por
él si tanto el arrendatario así como el fiador se declaran insolventes ante la
justicia?
Sí tuvieran bienes procedería al embargo y remate de bienes, si no poseen ningún bien
tanto el arrendatario como el fiador; no se podría hacer nada.
16. ¿Cuál es su opinión acerca de las garantías arrendaticias?
Necesarias cuando se traten de bienes de mayor cuantía