La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en

apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

La propiedad horizontal  tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un

derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que

conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley  deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de

administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.

También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe

de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de

Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En este documento  se señala entre otras cosas, la

intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica que uso se le va a

dar a estos apartamentos o locales, se señalan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de

pisos, cuantas personas conformarán la junta de condominio, etc.

Propiedad horizontalLa propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan

la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de

un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la

forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los

bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la

organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce

sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y

otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de

propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a

los bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre

los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se

consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es

completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.

La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una

sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin ánimo de lucro distinta a las

otras entidades sin ánimo de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista

propiedad horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden

coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del

siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las

propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de

propiedad por pisos y departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes individuales para cada tipo

de propiedad. En Colombia, la Ley 675 2001 dedica los primeros títulos a la propiedad horizontal y, el

último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad horizontal también se le llama condominio

y ley de residencia permanente.

La Ley de Propiedad Horizontal expresa: que no podrán acordarse la división de los locales o apartamentos sino en los casos en que lo autorice la Ley o la Asamblea de los Copropietarios por el voto de las dos terceras (2/3) partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las Autoridades competentes. (Art. 8 L.P.H).

PROPIEDAD HORIZONTALConcepto.

Se llama así la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública, directamente o por pasaje común.

Ordenamiento Normativo Vigente.

Son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5 L.P.H):

a.b. La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;c. Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada,

salida y comunicaciones;d. Las azoteas, patios o jardines.

Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;

d.e. Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas

Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;

f. Los locales destinados ala administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;g. Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;h. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración,

cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;i. Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio

común;j. Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar,

por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.

k. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos

o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;

l. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;

m. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.

Derechos Y Obligaciones De Los Propietarios.

Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento. (Art. 6 L.P.H).

El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador. (Art. 4 L.P.H)

Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local.

El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido alas siguientes normas (Art. 3 L.P.H):

a.b. Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local.c. Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no

perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder

d. Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.

e. Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores.f. Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos

oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo.

g. No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.

h. No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. (Art. 7 L.P.H.).

Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. (Art. 12 L.P.H.).

La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. (Art. 13 L.P.H.).

Constitución Del Condominio.

En los condominios, la administración de las cosas comunes corresponde, según lo dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, a tres órganos distintos, cada uno con su esfera propia de competencia, a saber:

a.b. La Asamblea General de Copropietarios,c. La Junta de Condominio yd. El Administrador.

La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios. De su seno sé elidirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de 60 días, luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por la Ley. (Art. 18 L.P.H.).

Enajenación De Apartamentos.

El hecho de la enajenación puede tener origen voluntario o legal.

Antes de proceder a la enajenación de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales.

No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.

a. Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio.b. La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga,

linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente.c. El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.

Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble.

La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento. A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.

El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. (Art. 34 L.P.H.).

Administración Y Extensión Del Condominio.

La administración del condominio corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.

En materia de administración y conservación de las cosas comunes, la Asamblea de Propietarios es la máxima autoridad en el Condominio y sus acuerdos tomados respecto a la Ley, serán obligatorios para todos los propietarios; a ella corresponde la elección de los miembros de la Junta de Condominio y la designación y remoción del Administrador. A la Junta de Condominio corresponde, entre otras actividades, velar por el uso que se le haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria. Al Administrador, como órgano ejecutivo del Condominio, se le asigna el mayor número de actividades con la Ley.

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:

a. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;c. Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a

designarlo;d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;e. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;

Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso (Art. 11 L.P.H.):

a. Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;b. Los que se hubieran acordado como tales por el 75% por lo menos, de los propietarios.

Corresponde al Administrador (Art. 20 L.P.H.):

a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como reparaciones menores de las cosas comunes.

c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios.

d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución.

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, y deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos.

g) Llevar los libros de:

1. Asamblea de Propietarios,2. Actas de la Junta de Condominio,3. Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya

jurisdicción se encuentre el inmueble.4. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Propiedad y Posesión

Propiedad: según el artículo 545 del Código Civil, la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.

Posesión: de acuerdo con el artículo 771 del Código Civil, la posesión es la tenencia de una cosa, o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre. La posesión propiamente dicha implica dos elementos, uno material y el otro psicológico: el "corpus" y el "animus" respectivamente.

Obligaciones

Concepto

Las obligaciones, según Agustiniano, “es el vínculo jurídico que nos constriñe en la necesidad a pagar alguna cosa, según el derecho de nuestra ciudad”. De acuerdo con Digesto, “la sustancia de la obligación, no consiste en hacer nuestro ningún cuerpo o alguna servidumbre, sino en constreñirnos a dar, hacer o prestar algo”.

Elementos

Sujeto: uno activo (el acreedor) y el otro pasivo (el deudor)

Objeto: es la prestación que puede consistir en un dar algo, un no hacer o un hacer.

El Vínculo: que es la relación que ata al acreedor y al deudor.

Fuentes de las Obligaciones

La Ley:

Es la fuente inmediata de la obligación. Las obligaciones nacen de la ley, es decir, su sola autoridad da nacimiento a una relación obligacional concreta (deudor, acreedor y prestación debida) con independencia de todo acto voluntario o de comportamiento del sujeto. La ley da origen a la obligación, de la voluntad de la ley surgen obligaciones.

Ejemplo:

Todos los padres tienen la obligación de prestar alimentos a sus hijos (es una obligación que se encuentra prescrita en la norma)

El contrato de compra venta. (da origen a la obligación de entregar algo a cambio de un precio y se encuentra tipificada en la norma)

2. La Voluntad de las partes:

La manifestación – la exteriorización – la declaración - de la voluntad de las partes da origen a una obligación. Esta voluntad declarada de las partes puede darse de manera unilateral o bilateral.

2. a. Es unilateral cuando la obligación nace por el acuerdo de una parte.

Ejemplo:

Las disposiciones testamentarias.

X en su testamento dispuso que todos sus herederos forzosos se comprometan a alimentar y a no regalar a ninguno de sus 40 gatos. De manera unilateral X generó obligaciones a sus herederos.

2. b. Es bilateral cuando la obligación nace por el acuerdo de dos o más partes.

Ejemplo:

Los contratos nominados o el acuerdo de las partes que pueda dar origen a contratos no nominados.

X (deudor) se compromete a pagar a B (acreedor) mensualmente la suma de 100 dólares por vivir en su casa.

X se obliga frente a C a defenderle en un proceso judicial

Cuando la obligación nace por el acuerdo de las partes, sea unilateral o bilateral, el legislador sólo interviene para sancionar la obra de las partes, es decir, otorgándoles el derecho de acción para controlar su actividad y limitando la libertad de los contratantes por medio de prohibiciones o nulidades.

Todas las obligaciones que no nacen de la voluntad de las partes, sea voluntad unilateral o bilateral, tienen por fuente a la ley.

En el Derecho Romano se reconocía 5 fuentes:

1. Los contratos: acuerdos de voluntades de dos o más partes para crear una obligación

2. Los   cuasi   contratos : aquellos actos que sin ser acuerdos de voluntad como los contratos generaban efectos similares a éstos

3. El delito: cuando una persona intencionalmente causaba un daño a otra

4. El   cuasi   delito : cuando el acto negligente de una persona producía un daño

5.  La ley

Contrato, Características

De acuerdo con el artículo 1.133 del Código Civil, “el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”

El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

El contrato es a título oneroso cuando cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente; es a título gratuito o de beneficencia cuando una de las partes trata de procurar una ventaja a la otra sin equivalente.

El contrato es aleatorio, cuando para ambos contratantes o para uno de ellos, la ventaja depende de un hecho casual.

Defina que es el consentimiento en las obligaciones, que pasa si no lo hay (Un contrato podría ser válido si no se expresa el consentimiento) en que casos el contrato es válido.

El consentimiento en las obligaciones es la declaración de voluntad que nunca debe estar viciada por error, dolo o violencia.

En cuanto al consentimiento, el acuerdo de voluntades no se manifiesta análogamente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

Por ende, el consentimiento puede ser afectado por error, violencia, dolo, lesión y por la incapacidad.

El consentimiento de las partes debe existir para que sea valida y exista el negocio jurídico, y tiene que existir para todo tipo de contratos. No solo debe existir para los consensuales sino también para los reales ya que no solo sirve la tradición.

Es la exteriorización común de ambas partes para lograr modificar sus derechos en el orden patrimonial (art.1137).

Según Salvat es una manifestación bilateral ya que surge del concurso de ambas voluntades unilaterales. Barbero opina que es la resultante de 2 negocios unilaterales, ambas son voluntades recepticias.

La doctrina esta dividida en cuanto a que es el consentimiento, y el Código Civil da la siguiente significación (art.1145/46 y 1157).

1.   Algunos siguen a Salvat, el consentimiento es un acto bilateral.

2.   Para otros son hechos individuales que son recepticios ya que uno oferta y el otro acepta.

3.   Le da una doble significación etimológicamente es el acuerdo de voluntad de las partes. Restringidamente es la conformidad de adhesión de c/u de las partes a las condiciones del contrato.

La ultima es similar a la que dice el Código (art.1144 que habla de las ofertas y las propuestas y que las voluntades son unilaterales), otra de las fuentes del art.1144 es el 1138 que separa el consentimiento de c/contratante, además el art.1145/46 habla de la voluntad de c/u de las partes.

Art.1137 cuando dice “Es la voluntad de ambas partes’’, esta también admitiendo que las voluntades son también individuales.

El consentimiento como expresión de la voluntad en el Contrato

Es el elemento esencial del contrato y debe existir al momento del acuerdo contractual (art.1197), es fundamental para que haya contrato, una oferta y su correspondiente aceptación.

Defina que es la prescripción adquisitiva o Usucapión, de que nos sirve cuando nace el derecho.

El Código Civil Venezolano sigue la tradición Europea de no hablar de Usucapión sino de prescripción, en efecto, el Artículo 1.952 señala que:

“La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley”.Esta disposición es similar a la de los Códigos Español, francés e italiano. Este Artículo es la concreción del Artículo 796 ejusdem, que en su parte final señala que la propiedad también puede adquirirse por la prescripción.El Artículo 1.953 expresa que: “Para adquirir por prescripción se necesita posesión legítima” y la posesión legítima la define el Legislador Patrio de la siguiente manera: “Artículo 772: “La posesión es legítima cuando es continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como suya propia”.El Artículo 1.959 determina que: “La prescripción no tiene efecto respecto de las cosas que no están en el comercio”; ¿Cuáles son éstas?: en primer lugar, tenemos lo que prescribe en el Artículo 543 ejusdem que señala: ‘‘Los bienes del dominio público son inalienables; los del dominio privado pueden enajenarse de conformidad con las leyes que les concierne ’’. Vid 538 al 542 ejusdem; otro ejemplo de cosas vetadas a la prescripción es el agua de los ríos navegables en las condiciones previstas en el Artículo 654, y asimismo el Artículo 654 y así mismo el Artículo 778 expresa que “No produce efecto jurídico la posesión de las cosas cuya propiedad no puede adquirirse”.El Legislador Patrio en las causas que impiden o suspenden la prescripción, plantea los mismos problemas que se planteaban los romanos, por ejemplo, en el caso de la sucesión en la posesión de una cosa lo vemos re suelto en el Artículo 1.961: “ Quien tiene o posee la cosa en nombre de otro, y sus herederos a título universal, y sus herederos no pueden jamás prescribirla, a menos que se haya cambiado el título de su posesión por causa procedente de un tercero, o por la oposición que ellos mismos hayan hecho al derecho del propietario”. Asimismo nadie, al igual que en Roma, podía prescribir contra su propio título y esta demostrado en el Artículo 1.963 cuando señala que: ‘‘Nadie puede cambiarse a si mismo las causas y el principio de su posesión ’’.Los romanos establecieron, como se ha dicho en el presente trabajo, contra quién no se puede usucapir, dicho en términos modernos, contra quién no corre la prescripción; El Legislador Patrio establece en los Artículos 1.964 y 1.965 a qué persona no

los afecta la prescripción en la Doctrina Romanística, tal como lo hemos estudiado, se determina que la Usucapión puede interrumpirse civil o naturalmente, lo que ha trascendido a las Legislaciones Post Románicas tal como se demuestra en nuestra Legislación civil en el Artículo 1.967, y al igual que en Roma cuando ésta se interrumpe a favor de uno de los copropietarios aprovecha igualmente a las demás (Artículo 757).Para finalizar en cuanto al tiempo necesario para prescribir, en lo que respecta al cómputo no hay diferencia con la Legislación Romana en lo que respecta a cómo se cuentan los días (Artículo 1.975) y a partir de que día se consuma la prescripción (Artículo 1.976). En lo que si hay una marcada diferencia es en cuanto al tiempo para adquirir por prescripción la propiedad de un inmueble, puesto que el Legislador en su Artículo 1.977 señala 20 años para las acciones reales, vale decir las que se refieren a inmuebles, y sin distinguir entre ausentes y entre presentes como la mayoría de las Legislaciones y señalando que no puede oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe y salvo disposición contraria de la Ley

Defina la figura de Propiedad Horizontal.

Su concepto lo establece en la doctrina Mariano Fernández quien la define como: “Una Propiedad especial que constituida exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble”.

Es una figura específica en donde se conjugan dos derechos: El derecho de Propiedad del apartamento o local. El derecho sobre las cosas comunes del inmueble.

Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes. 

Se articulan así dos derechos: El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual), el derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho colectivo). Interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en derechos iguales.

En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina Subalternade Registro correspondiente.

Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. Edificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad.

Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.

CARACTERISTICAS: 

Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiación independiente.

La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del Documento de Condominio. 

Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes. 

Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales.

Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Orden de prelaciones

En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del Código Civil y cualesquiera otras que sean aplicables, como el caso de la Ley de Registro Público, en lo relativo a los derechos por la compraventa de inmueble.

Defina Titulo de Propiedad, Titulo Justo y Justo Título.

Título de propiedad es  el documento que confirma la compraventa de una posesión o residencia, en la que se detalla los requisitos esenciales para la adquisición de un derecho sobre una propiedad o un bien.

Justo título: según la legislación argentina, se refiere a todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana. En Venezuela (art. 1963º) se ha dicho que nadie puede prescribir contra su título, en el sentido de que nadie puede cambiarse a sí mismo la causa y el principio de su posesión. Por ende, se puede decir que justo título: es la causa suficiente de adquisición de un derecho real pero presenta algunos defectos o vicios de forma. Título justo  es el emanado del verdadero propietario, y sin ningún defecto de forma, ni de fondo-, unido a la tradición de la cosa, transmite plenamente el derecho real, y por tanto resulta innecesario recurrir a la prescripción decenal para consolidar el derecho del adquirente.

Inicio de la propiedad horizontalAunque algunas de sus características provienen del antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como "Código Napoleón". En su artículo 664, este código legislaba sobre el caso en el cual "... distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios" y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y el mantenimiento del edificio.

Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un modo u otro.

Desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente.

La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, es decir, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el año 1948 (fecha en que apareció la Ley 13.512), quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.

Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También permite que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.

A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales -de propiedad exclusiva de cada propietario-, y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituido por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, es decir, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.

Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio. Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro. 18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la misma, pues establece que quien debe redactar ese Reglamento es el dueño de la obra que se irá a dividir y no los que en definitiva van a ir a vivir o a trabajar allí.

Antecedentes legislativos de la propiedadLa primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en París en 1672, en la cual se sostiene que "Cuando un edificio es poseído por dos propietarios distintos, de los cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca en la porción suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la solidez del edificio.

Ya el Código de Napoleón en 1804, en su artículo 604, admitió la posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pertenecieran a diversos propietarios e incorporó a su texto el concepto de las áreas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporción al valor de sus respectivos pisos, al consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de hacer las reparaciones y reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente: las paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario del primer piso hace la escalera que a él le conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que le conduce a su casa, y así sucesivamente".

La primera ley que reguló esta institución con sus características actuales se promulgó en Bélgica en el año 1924, y en el continente americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones más completas sobre la Propiedad Horizontal.

En Cuba surge el primer intento de regulación a través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglamentó la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la copropiedad de los elementos comunes. En el año 1951, la Asociación Interamericana de abogados celebró en Montevideo una conferencia a la que fue invitada la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal.

En Venezuela La primera legislación que reguló esta institución fue la Ley de Propiedad de apartamentos del 3 de junio de 1957. En la actualidad rige la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela de 4 de agosto de 1983, la que establece que si no se inscribe no pueden ser enajenados los apartamentos del edificio.

Definición de propiedad horizontal: se denomina propiedad horizontal a una singular especie de copropiedad en la cual la titularidad del dominio pertenece a varias personas, conforme a la ley de propiedad horizontal y recae sobre diversos pisos de un edificio o sobre los apartamentos en que se divide cada piso. Puntualizando se puede aseverar que el término "propiedad horizontal" se refiere a un conjunto de derechos de propiedad asignados sobre cierto edificio de departamentos u oficinas, en el cual hay porciones bajo dominio individual y otras sujetas a dominio colectivo por parte de los propietarios del edificio.

CaracterísticasLa característica básica de la propiedad horizontal, como comúnmente se la entiende hoy en día, es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.

Así, las partes de uso privado (es decir, los departamentos u oficinas propiamente dichos) constituyen propiedad individual, pero todas las partes comunes (terreno, muros externos, halls de entrada, sistemas de calefacción central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetos a la propiedad colectiva de todos los propietarios del edificio.

Lo que los dueños poseen en un régimen de propiedad horizontal es, por lo tanto, un conjunto de derechos que implica el uso exclusivo de sus departamentos y oficinas y el uso no exclusivo de todas las partes comunes del edificio, y tales derechos son perpetuos y transferibles. Sin embargo, los derechos exclusivos y no exclusivos son indivisibles, en el sentido de que no es posible vender el derecho sobre las partes individuales sin incluir también en la transacción al derecho sobre las partes comunes, o viceversa.

Desde un punto de vista legal, por lo tanto, la propiedad horizontal es fundamentalmente distinta del tipo de propiedad que podría ejercer una sociedad o asociación de propietarios que asignara los departamentos a sus diferentes miembros pero retuviera los derechos de propiedad en cabeza de un único propietario (que en ese caso sería la propia sociedad). También difiere del concepto de "propiedad comunitaria" o "condominio", en el cual todos los propietarios son dueños de todo y el uso exclusivo de algunas partes del edificio se establece a través de arreglos contractuales.

En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada "consorcio de propietarios", que es el conjunto de todos los propietarios del edificio.

El modo en el cual este consorcio opera, se establece a través de un "Reglamento de copropiedad y administración". Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados al consorcio de propietarios.

Naturaleza jurídicaEs un derecho real autónomo, se debió crear una normativa específica, para resolver todos los problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia.( dominio y condominio).

Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos están regulados por un reglamento de copropiedad y administración, cuya redacción e inscripción registral dan nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal.

El dueño de un departamento es dueño de este, pero tiene que compartir las paredes, piso y techo. Tampoco lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al fin al que fue creado.

Objeto

La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que además, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo.

El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.

Es necesario examinar por separado las partes privativas y las partes comunes.

Partes privativas.

Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.-

El objeto exclusivo de la PH puede consistir en: Los pisos de un edificio: se da en este caso la verdadera división horizontal puesto que el objeto esta íntegramente ubicado entre dos planos horizontales

En este supuesto la división es vertical. Los departamentos de un mismo piso: la palabra departamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide por ejemplo un edificio.

Los departamentos de un edificio de una sola planta: en este caso es más nítida la división vertical, no existen planos superpuestos salvo los que constituyen el piso y el techo de la totalidad del edificio.

Por lo tanto, la PH puede aplicarse a locales de comercio, galerías comerciales, oficinas, consultorios, puesto de un mercado, cocheras, etc.

Cosas y partes comunesCosas de uso común del edificio

Cosas indispensables para el mantenimiento .la seguridad del edificio

Principio de necesidad común.

La siguiente clasificación no es taxativa y el reglamento de copropiedad puede incluir otras:

El terreno.

Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines.

Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.

Los locales para alojamiento del portero y portería.

Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Sótanos y azoteas lo son, salvo convención en contrario. Cosas muebles que figuren en el reglamento de copropiedad.

Terreno: se trata de una cosa necesariamente común, es el suelo sobre el que asienta el edificio, si bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la extensión que surge del respectivo titulo, aunque algunos sectores estén libres de construcción.

Demás cosas y partes comunes

Si bien puede concebirse un edificio cuya única parte común sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras. Son:

Cosas de uso común del edificio y cosas indispensable para mantener la seguridad del mismo. Cosas de uso común: son las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en la práctica algunos no las

utilicen. Ejemplo: puerta de entrada,. Pasillos, ascensores, tanque de agua, etc. Cosas indispensables para la seguridad: se trata de cosas que deben ser comunes por cuanto hacen a la seguridad misma

del edificio o a si estabilidad, aunque no sean de uso común sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros columnas, techos, etc.

Lo principal y lo accesorio en el objeto de la PHEl objeto de la PH es la unidad funcional, el derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las partes privativas.

Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

La enajenación de la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a la misma con relación a las partes comunes. Se vende entonces el departamento mas un tanto porciento indiviso del terreno y demás partes de cosas comunes.

Adquisición de la propiedad horizontalEstado de PH. Para que puedan llegar a existir los derechos reales de PH. Sobre cada una de las unidades sobre las que se han dividido un edificio, es necesario que con anterioridad haya nacido el denominado estado de PH.

Esto sucede cuando es redactado por escritura pública el reglamento de copropiedad y administración y, además, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Modos de adquisición

Se ejerce por la adquisición. Las formas de adquisición son tres: la tradición, la sucesión y la prescripción.

Tradición: rige la teoría del titulo y del modo, para la adquisición derivada y por actos entre vivos del derecho real de PH son necesarios: el título suficiente (compra venta donación permuta) hecho por escritura pública y el modo suficiente, o sea la tradición.

Prescripción: la PH es usucapible por la larga o la breve. Si fueren varias los poseedores de un edificio sin subdividir deberán primero usucapir el condominio y luego a través de la partición podrán arribar a la PH.

Posibilidad de arribar al PH a través de la partición del condominio

Es necesario que la partición sea físicamente posible o sea la independencia y la salida a la vía pública directamente o por un pasaje en común. La adjudicación puede que no equivalga a la partición que le correspondía al condominio, entonces entre todos puede hacerse un partición mixta o con saldo.

De no haber conformidad de la totalidad de los condóminos se discute si la partición en especie puede ser impuesta por uno o alguno de ellos a los demás. No habría una verdadera partición ya que subsistiría el condominio sobre el terreno y las demás partes comunes.

La jurisprudencia admite esta forma de partición bajo el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes cumplan con la exigencias de la ley

b) la partición debe ser cómoda y de fácil realización: No podría aceptarse si debería hacerse nuevas obras.

c) Debe respetarse el principio de la igualdad

b) Reglamento de Copropiedad y Administración:

El reglamento es el estatuto básico, y regula los derechos. y obligaciones de la comunidad.

Las cláusulas de este, son la ley que los copropietarios deben obedecer), y son parte integrante del titulo de dominio de c/u de ellos. Además no solo es ley para sus dueños sino para los que habiten en esos inmuebles.

El reglamento tiene naturaleza contractual a pesar de que se pueda modificar por mayorías y de que la ley le imponga ciertas cláusulas que limitan por ello la autonomía de la voluntad.

Facultades del titular de la PHRespecto a su piso o departamento: son las propias de un dueño, se puede distinguir entre facultades materias y jurídicas.

Facultades Materiales

Derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión

Derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y las buenas costumbre)

Derecho de gozar: puede percibir los frutos

Derecho de disponer materialmente: es limitada

Facultades jurídicas

Cada propietario puede enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el mismo, por lo tanto tiene los siguientes derechos:

Derecho de enajenar:

Derecho de gravar:

Derecho de constituir derechos personales: puede locar, Derecho de abandonar: es traslativo de propiedad

Respecto de las cosas y partes comunes

Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo derecho de los demás.

Las facultades de uso y goce reconocen una doble limitación: respetar el destino y no perjudicar ni restringir el derecho de los demás.

Facultades jurídicas.

Así como no se pueden ejercer facultades jurídicas sobre el piso o departamento tampoco puede ejerce sobre las cosas y partes comunes.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes de piso o departamentosCada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

Violación de las prohibiciones

En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del articulo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo

Esta legitimado a promover la acción el administrador o los propietarios. El primero no debe acreditar un perjuicio concreto ya que esta obligado a velar por el cumplimiento del reglamento. Cuando la acción es intentada por un propietario impone el requisito de que tenga que demostrar que la transgresión le causa un daño.

Obligación de los titularesGastos de conservación y reparación de los pisos o departamentos

Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Muchas veces se plantea el conflicto de saber sobre el origen del daño esto es si proviene de partes comunes o privativas.

Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes