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COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA

REVISTA NOTARIAL 2000 - 1 Nro. 79

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LAS RELACIONES DE VECINDAD

Por Lilia Noemí Diez*

1 - CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LAS RELACIONES DE VE-CINDAD.

Las relaciones de vecindad constituyen una categoría dentro de las res-

tricciones y límites al dominio en la que se trata de sistematizar una cantidad de

normas dispersas en nuestro ordenamiento jurídico.1

El propósito de sistematizar las normas referentes a las relaciones de ve-

cindad resulta bastante complicado, a causa de los siguientes rasgos que la

caracterizan:

1) Un marcado casuismo: Los múltiples conflictos que nacen de las rela-

ciones de vecindad son de lo más variados, tanto que muchas veces tienen en

común eso: el de producirse en situaciones de vecindad. Es fácil imaginar la

multitud de problemas, más o menos graves, que con mayor o menor frecuen-

cia, se producen entre vecinos: el goteo de la ropa tendida, el humo y los malos

olores procedentes de un restaurante, el ruido de una discoteca, la privación de

vistas por una construcción, los ladridos de un perro, los ruidos, los humos, ce-

nizas y demás molestias procedentes de una fábrica, etc.

2) La concurrencia de factores sociales, jurídicos, científicos y tec-nológicos:

El factor social es la convivencia; los derechos de uso y disfrute que po-

seen las personas implicadas en las riñas vecinales, componen el jurídico, y los

factores científicos y tecnológicos, comprenden los avances de la ciencia y en

los procedimientos industriales, que, sobre todo en un tema de inmisiones, in-

* Docente de la Asignatura "Derecho Registral" de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales y Políticasde la Universidad Nacional del Nordeste. Docente de "Derecho Privado II" (Contratos civiles y comercia-les) de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional del Nordeste. Subdirectora delRegistro de la Propiedad Inmueble de la Provincia del Chaco.1 Inicialmente las normas que regulan las relaciones de vecindad están insertas en el Código Civil, al quese han ido añadiendo otras disposiciones, tanto de derecho privado como de derecho público, con loque la dispersión se ha ampliado al resto del ordenamiento jurídico.



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fluyen considerablemente.2

3) La permanencia en el tiempo, acompañada de una constante evo-lución. Las relaciones de vecindad nacen con las primeras agrupaciones

humanas, y desde entonces hasta hoy, han estado presentes en todas las épo-

cas; pero no siempre con las mismas características ni planteando iguales pro-

blemas, sino transformándose continuamente, merced a la evolución de los que

señalamos como sus presupuestos.

4) La participación de derechos e intereses de diverso tipo: En los

conflictos vecinales, resultan afectados intereses económicos, personales y

jurídicos. Pensemos en un lago en cuyo entorno conviven un grupo de pesca-

dores, un industrial, que vierte allí residuos contaminantes de su empresa, una

urbanización y un balneario turístico3 la actividad industrial lesiona los intereses

económicos del propietario del balneario, puesto que, probablemente, la pre-

sencia de la fábrica disminuirá el número de visitantes, afecta la tranquilidad y

el bienestar de quienes habitan en la urbanización, quienes tratan de relajarse

en el balneario, y puede incluso lesionar el derecho a la salud de estas perso-

nas; los pescadores se ven asimismo perjudicados, porque los desechos indus-

triales causan la muerte de los peces del lago, sin olvidar la lesión al medio

ambiente. Si para evitar todos estos daños, se ordena el cierre de la fábrica, se

ocasionará entonces un grave perjuicio económico al empresario, sus trabaja-

dores, que quedarán sin empleo, y como consecuencia, a la economía de la

región.

En estas condiciones determinar el contenido de las relaciones de vecin-

dad es muy difícil; unificar criterios y dictar normas que regulen la variedad de

supuestos que pueden darse, es poco menos que imposible, las soluciones

dependen de las circunstancias del caso y de la ponderación de los intereses

en conflicto. No obstante es posible, y necesario, delimitar siquiera en forma

2 Existen dos presupuestos determinantes del contenido de las relaciones de vecindad, la industria y lavida en vecindad, en la que destacamos la "propiedad horizontal" (ley 13512), los "country clubs", "ba-rrios cerrados", que suponen grandes concentraciones de vecinos.3 Ejemplo tomado de P. Gallo, "Immisioni, usi incompatibili e problemi di allocazione di ricorse scarse",en Revista de Diritto Civil, Roma, 1995, Tomo 1, página 663.



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aproximada las relaciones de vecindad.

A este propósito apunta este trabajo en el que intentaremos poner de re-

lieve la progresiva ampliación que experimentaron las relaciones de vecindad

con el transcurso del tiempo, hasta tal punto que Alonso Pérez asegura que

hoy, todos somos vecinos de todos.4 Para ello comenzaremos recordando la

evolución de las relaciones de vecindad. A continuación nos referiremos a la

concepción de las relaciones de vecindad en el Código Civil, así como en la

doctrina y la jurisprudencia de nuestro país, y finalmente expondremos nues-

tras conclusiones al respecto.

2 EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LAS RELACIONES DE VECINDAD.

La evolución histórica de las relaciones de vecindad está condicionada

por sus presupuestos. En lo que se refiere a la convivencia, factor clave de su

metamorfosis, ha sido la formación de las grandes ciudades, la implantación de

edificios divididos en pisos y locales comerciales, los planes de desarrollo ur-

banístico que han provocado un aumento de las interacciones en todo orden5

En cuanto al presupuesto jurídico, la pauta viene marcada por el progresi-

vo cambio de concepción del derecho de propiedad.

La gravedad del daño al medio ambiente ha exigido que los ordenamien-

tos jurídicos den respuesta más allá de planteo meramente económico, estímu-

lo-beneficios, costos-sanción, penetrando en el ámbito de la limitación del de-

recho de propiedad, con medidas de prevención y protección del medio am-

biente considerado como bien jurídico de interés general.6 El contenido del de-

recho de propiedad queda limitado no sólo por el tipo de bien inmueble de que

se trate, agrícola, urbano, forestal, etc., sino también, por el entorno en el que

4 Alonso Pérez "Las relaciones de vecindad", A D C. 1983, página 360. En la edificación unifamiliar lascuestiones vecinales surgen sólo entre5 En la edificación unifamiliar las cuestiones vecinales surgen sólo entre medianeros y colindantes, en losedificios de propiedad horizontal se intensifican las relaciones de vecindad y aumentan las ocasiones deconflictos entre los vecinos.6 Para una mayor ampliación del tema compulsar: Stefano Rodota. "El terrible derecho - estudios sobrela propiedad privada". Ed. Civitas, la edición, Madrid, 1996, pág.57 a 68.



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se encuentra.7

El litoral, la costa, la meseta o el páramo, el valle; el bosque o la cordillera

conforman aspectos muy diferentes en la realidad y necesitan, por tanto, un tra-

tamiento jurídico para la preservación de sus rasgos diferenciales. Fauna y flo-

ra forman parte de ese conjunto cuyo soporte físico es el suelo. Entorno natural

cuyo valor nos lleva de la ecología a la estética, el paisaje que amplía topográ-

ticamente la extensión del conjunto y nos introduce en el mundo de la cultura.

En cuanto a los valores culturales ya no se limitan a unos objetos o patri-

monio histórico-artísticos muy singulares y protegidos por una normativa tradi-

cional y especial, sino que la tutela de monumentos y lugares históricos va a

ser competencia del ordenamiento del territorio.8 9 Doctrinaria y jurispruden-

cialmente está aceptado que el derecho de propiedad es susceptible de adap-

tarse a las circunstancias sociales y económicas10 11 de cuanto llevamos ex-

7 "El espacio social también es fragmentado institucionalmente mediante la creación de unidades demanejo, gestión y planificación, yesos límites muchas veces responden tanto a fuerzas económicas comoa conflictos de poder o expresiones de influencia política. Existe por supuesto también una frag-mentación social, cada vez más evidente en nuestro país. que tiende a compartimentalizar el territorioen jerarquías de ingreso por grupos sociales definidos. Esto es mucho más visible en las ciudades que enlos territorios regionales, aunque vuelve a notarse al comparar las regiones entre sí". "Estructura ydinámica del territorio". Modulo 4. Gestión y Organización Ambiental del Territorio". Dr. Carlos Re-boratti, Maestría en Gestión Ambiental (Integrada a la Red "Desarrollo Sustentable en un Mundo Ur-banizado", Programa ALFA). Facultad de Arquitectura y Urbanismo. Universidad Nacional del Nordeste.Publicación del Programa Editorial de la Maestría en Gestión Ambiental. Enero de 1999, pág.19.8 Ley 12.665 de 1940 - Servidumbre de Monumentos y Lugares Históricos.9 La política de ordenación del territorio no pretende dar respuesta a todas las cuestiones. Sin embargo.la política debe ser clara y precisa y poner acento en las relaciones entre los diferentes elementos quecomponen el sistema territorial y sus correspondientes interacciones. No obstante una correcta políticade ordenación territorial puede ayudar a lograr objetivos esenciales en los cuales el territorio es prota-gonista. La política. las estrategias, y los instrumentos de actuación ayudarán a lograr un territorio máscompetitivo. una mayor cohesión espacial en lo económico y social. un apoyo a los procesos de recon-versión urbana y regional, una cualificación del espacio por mejor dotación de infraestructuras. unapreservación ambiental y del patrimonio cultural". De las conclusiones de "La gestión del territorio en elNuevo Contexto". Dr. Juan A. Roccatagliata. Este texto forma parte de un libro del autor citado, que seencuentra en preparación según su propia expresión. (Febrero de 1999), cuyo título es "Ciudades. Re-giones y Territorios en el Espacio Mundial Globalizado". Año 1999. Maestría en Gestión Ambiental (Inte-grada a la Red "Desarrollo Sustentable en un Mundo Urbanizado", Programa ALFA). Facultad de Arqui-tectura y Urbanismo. Universidad Nacional del Nordeste. publicación del Programa Editorial de la Ma-estría en Gestión Ambiental, pág.52.10 Entre las limitaciones al dominio impuestas por leyes especiales citamos. Servidumbre Ferroviaria (Ley2.873 de 1891, modificada por ley 18.374 de 1969): Servidumbre de Ruinas y Yacimientos Arqueológicosy Paleontológicos (Ley 9.080 de 1913): Servidumbre de Fronteras (Ley 14.027 de 1951): Servidumbre deSeguridad en la Navegación (Ley 19.922 de 1972): Servidumbre Aeronáutica (Ley 17.825 de 1927, refor-



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puesto y de conformidad con los textos legales ha de adaptarse al imperativo

de las circunstancias ecológicas.12 (Incidentalmente podemos aludir a que du-

rante siglos el derecho de propiedad estuvo vinculado al dueño, hoy está vincu-

lado a su entorno.)

La propiedad tiene ahora, una función eco lógica referida a la propiedad

de los recursos naturales, que coincide con las diferentes formas de dominio de

inmuebles (propiedades urbanas y rurales, montes, agua, minas), esta función

ecológica deriva de la necesidad de protección de los propios recursos natura-

les y la utilización racional de estos recursos impone una limitación del conteni-

do del derecho de propiedad de los mismos. Esta función ecológica de la pro-

piedad se proyecta sobre el inmueble, quedando el titular del mismo en segun-

do plano, no es que se deban proteger los bienes por los bienes mismos, ya

que esto no tendría sentido, jurídicamente hablando, con la función ecológica

mada por ley 22.930 de 1994): Servidumbre Administrativa de Electroducto (Ley 19.552 de 1972, modi-ficada por ley 24.065 de 1992): Servidumbre de telecomunicaciones (Ley 19.798 de 1972).11 Vélez Sarsfield, en el artículo 2611 del Código Civil, establece que las limitaciones fundadas en interéspúblico están regidas por el derecho administrativo. Pero a continuación regula en los artículos 2612 a2614. restricciones impuestas a la libre disposición de bienes y en los artículos 2639 y 2640 regula lalimitación impuesta a la propiedad que linde con cursos de aguas navegables. Estas limitaciones tienennaturaleza pública, por establecerse en interés de todos y sin embargo están excluidas del derecho ad-ministrativo, constituyendo una excepción a lo dispuesto en el artículo 2611 del Código Civil. Estos artí-culos han sido objeto de críticas por prestigiosos autores como Raymundo Salvat Tratado de DerechoCivil Argentino" "Derechos Reales". Tomo 2, Ed. Topográfica Editora Argentina, Buenos Aires, 1969,pág.235. Y Héctor B. Lafaille. "Derecho Civil". Tomo n, Ed. Ediar, Buenos Aires, 1944, pág.7 y ss.12 Además de las limitaciones impuestas por la, leyes especiales, la propiedad está sometida a diversaslimitaciones genéricas derivadas de su misma naturaleza: pues en la concepción moderna el dominio noresponde al exclusivo interés de su titular, sino que está llamada a cumplir una función social que le espropia por razón de su objeto. Entre las limitaciones genéricas hay algunas de naturaleza positiva. queafectan al ejercicio del dominio, y otros de naturaleza negativa que afectan a la facultad de excluir. Encuanto a las primeras destacamos la prohibición del abuso del derecho (artículo 1071 del Código Civil),en virtud de la cual se consideran ilícitos los actos que impliquen un ejercicio del derecho de propiedadanormal o contrarios a los fines económicos o sociales del mismo. Citamos como ejemplo de limitacio-nes: Excavar o abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de edificios vecinos (artículos 2165del Código Civil); Producir humo, calor olores, luminosidad. ruidos, o vibraciones intolerables que moles-ten a los vecinos (artículo 2618 – 1ª parte del Código Civil); Tener en su casa depósitos de aguas estan-cadas que ocasionen exhalaciones infectantes hacia propiedades vecinas (artículo 2625 del Código Civil);Hacer trabajos que transmitan a casas vecinas gases fétidos o permisivos (artículo 2625 del Código Civil);Tener fraguas o máquinas que hacen humo excesivo a propiedades vecinas (artículo 2625 del CódigoCivil); Hacer correr aguas de pozos o de servicios de la casa, hacia inmuebles vecinos (artículo 2632 delCódigo Civil). De nuestro trabajo: "Limitaciones al dominio establecidas en leyes especiales. Su publici-dad registral" en Revista "Hágase Saber", publicación del Departamento de Derecho de la Facultad deCiencia, Económicas de la Universidad Nacional del Nordeste. Año II. N°3. pagina, 18. 19 y 20.



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de la propiedad inmueble, se persigue también la protección de la persona, pe-

ro no de la persona individualmente considerada y vista como titular del dere-

cho de propiedad, sino de la persona en abstracto, considerada como integran-

te del género humano incluso como perteneciente a las generaciones futuras

que también tendrán derecho a gozar de esos bienes, razón por la cual los titu-

lares dominiales actuales tendrían el deber de preservarlos de los riesgos de

deterioro o pérdida que los afecten.13

Puede llegarse a la conclusión, de que la protección del medio ambiente,

es el límite configurador del derecho de propiedad actual.14 15

y respecto de la técnica, la industrialización constituye una fuente muy po-

tente de molestias y perjuicios.

Hacemos dos observaciones previas antes de iniciar el relato histórico: La

primera es una obviedad: la narración del desarrollo de los diversos modelos

de organización social del derecho de propiedad y de los progresos científicos,

no puede ser exhaustivo sino que se reducirá a una exposición escueta y gene-

ral de la evolución en el tiempo de las relaciones de vecindad, de igual forma la

referencia a las distintas teorías que se han formado a lo largo de la historia

para fundamentar y proponer soluciones a los problemas de vecindad no pa-

sará de ser una simple mención16 La segunda observación tiene que ver con el

presupuesto jurídico que para nosotros comprende no sólo el derecho de pro-

piedad, sino también el de uso y disfrute sobre inmuebles, no obstante, sobre el

derecho de propiedad siempre ha girado la regulación de las relaciones de ve-

cindad, sin perjuicio de adelantar que trasladaremos nuestras conclusiones al

13 Emilio Pérez Pérez. "Propiedad, comunidad y finca registral". Ed. Colegio de Registradores de la Pro-piedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales, Madrid. 1995. pág.99.14 M. J. Moro Almaraz. "Medio Ambiente y función social de la propiedad". Revista Crítica de DerechoInmobiliario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. N° 617, Julio - Agosto,1993, pág. 1008.15 De nuestro trabajo "El Registro de la Propiedad Inmueble y el Medio Ambiente". Publicado en Revistadel Notariado del Colegio de Escribanos de la Capital Federal. Nº 858, página 49.16 Un análisis detallado de estas teorías puede encontrarse en Francisco Hernández Gil, "Obras Com-pletas", Ed Espasa Calpe. Madrid 1989, Tomo IV página 101 y siguientes, E. Algarra Prats, "La defensajurídico civil frente a humos, olores, ruidos y otras agresiones a la propiedad y a la persona", Ed. McGraw Hil!, Madrid 1995, página 327 y siguientes. I. A. Navarro Mendizábal, "Las inmisiones y molestiasmedioambientales", Ed. Dykinson. Madrid. 1997. Página 47 y siguientes.



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derecho de uso y disfrute.

2.1.-DERECHO ROMANO:

En el derecho romano clásico, la propiedad se concebía como plena in re

potestas, o sea como un poder absoluto y exclusivo sobre la cosa, que permitía

al titular proceder a su arbitrio con respecto a ella y repeler cualquier per-

turbación que proviniera de un tercero.17

Sus limitaciones sólo se admitían en casos excepcionales -cuando fueran

necesarias para consentir a otros sujetos el ejercicio de iguales derechos, ex-

plica Rubino- y siempre debían ser taxativamente determinadas, se trataba de

limitaciones externas al derecho de propiedad.18

Este concepto de propiedad, obedecía al espíritu induividualista de los

romanos, y a la situación de los fundos.19 Las fincas rústicas estaban circunda-

das por el limus, y las urbanas rodeadas por el ambitus,20

Los romanos aislaban las propiedades y por ello no sintieron la necesidad

de límites recíprocos, como ocurre cuando existe una situación de proximidad,

de la que se derivan molestias entre los propietarios vecinos. Para García

Sánchez, esta separación entre los inmuebles no eliminaba la relación de co-

nexión natural y recíproca dependencia porque "es prácticamente imposible

usar del fundo aisladamente: la naturaleza impone una relación de mutuo ser-

vicio y tolerancia, que hace imposible la aplicación del aislamiento de hecho y

17 J. Iglesias "Derecho Romano. Historia e Instituciones, II edición revisada con la colaboración de J. Igle-sias Redondo, Ed Ariel, Barcelona 1993, página 228. G. Scalfi, "Manual e de Diritto Privato". Tomo II.Segunda edición. Ed. Utet. Milán 1991, página 13, este autor destaca que el dominium, en el derechoromano clásico era ilimitado (en el espacio, en la forma de goce, y en la exclusión de cualquier injerenciade terceros), y exclusivo, en el sentido que no se toleraba, la concurrencia de derechos de terceros so-bre el bien objeto de la propiedad.18 D Rubino. "Modernas tendencias sobre los límites del Derecho de propiedad en Italia". En Revista deDerecho Privado 1948, página 188. G Perrticone, "La propieta e i suoi limiti".ed Alheneum, Roma. 1930,página 16, quien afirma que las limitaciones de la propiedad se consideran como perjuicios de proce-dencia externa contra un poder dominical fundamentalmente libre.19 Algarra Prats, ob. cit. página 34.20 El limus era un espacio de dos pies y medio de ancho que debía dejar cada propietario sin arar y culti-var; el ambitus era un espacio de igual medida que debía dejarse entre una aedes y otra para el paso.J.M. Martín Bernal, "El abuso del derecho (Exposición, descripción y valoración del mismo). Ed Monte-corvo, Madrid. 1982. página 28.



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de derecho"21

Es difícil sin embargo imaginar, la inexistencia de todo tipo de relación en-

tre fundas, y de hecho, en Roma existieron injerencias del dominus en la esfera

de la propiedad contigua,22 ahora bien, no puede negarse que cuanto mayor

sea la separación entre las fincas, menores serán las relaciones entre ellas.

Por ello, así como por la circunstancia de que no había en aquella época activi-

dades industriales generadoras de daños como las que ahora padecemos, ca-

be concluir que el número de molestias, entre los romanos, tuvo que ser redu-

cido y de poca gravedad. La propiedad en aquella época tenía un contenido

amplísimo pero no ilimitado,23

Las facultades de este derecho llegaron a comprender no sólo el poder de

usar, sino el de abusar de las cosas, en el sentido de poder usarlas para los

fines más anormales, siempre que del uso así realizado no se derivase lesión

para otro derecho ajeno. Se prohibía la inmisión en el fundo vecino, entendien-

do por tal toda actividad que, ejercitándose en el fundo vecino, llevara consigo

una injerencia en los confines del ajeno,24 realizada mediante la propagación

de sustancias corpóreas o sin entidad corpórea aprehensible, pero sí constata-

ble.25 Lo importante para la existencia de una inmisión, era el resultado dañoso

del acto, con independencia de la intención del autor, de donde se desprende

que eran lícitos los que hoy se consideran actos de emulación (que no coinci-

den con los así denominados en las fuentes romanas).26

21 J. García Sánchez, Teoría de la inmissio" (Caracteres de las relaciones de vecindad predial en Roma).Departamento de Derecho Romano y Ciencias Histórico Jurídicas de la Universidad Autónoma de Ma-drid. Facultad de Derecho. Madrid. 1975, página 8.22 Señala Alonso Pérez, "Las relaciones de vecindad", ob. cit. página, 367, "las relaciones de vecindad sepresentaron desde la época de las XII Tablas, como excepción testimonial a la creencia en una propiedadsin fronteras":23 Expresa R. M. Moreno Flores "Relaciones de vecindad y medio ambiente", en Derecho y Medio Am-biente (coordinado por L Rodríguez Ramos). M.O.P.U., Madrid 1981, páginas 198-199, que aunque elabsolutismo jurídico existió en el pueblo romano, no alcanzó límites tan exagerados como puede pare-cer a primera vista, puesto que siempre tuvo limitaciones, más o menos intensas.24 D. Rubino, ob. cil. página. 188.25 Alonso Pérez, ob. cit. página 367, García Sánchez, ob. cit. página 55.26 Así lo afirman Rubino, ob. cit. página, 188, Hernández Gil, ob. cit. Tomo 4, página 102, Iglesias ob. cit.página 230. El significado que actualmente se atribuye a los actos de emulación, se debe a la interpreta-ción equivocada de algunos textos de derecho romano justinianeo por los glosadores. En especial a la



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Los autores afirman que esta prohibición de toda inmmissio en fundo aje-

no está establecido en un texto de Ulpiano, D. 8, 5.8, 5, concretamente en una

frase: in suo enim alii hactenus facere licet quatenus nihil in alienum immi-

tat.27.28 Ahora bien sólo la inmisión grave (fumus gravis, dice el texto de Ulpia-

no), puede ser reprimida; la leve ha de ser tolerada por el vecino. Ya los roma-

nos, por tanto, fueron conscientes que las relaciones de vecindad no podían

ser resueltas con soluciones radicales, que prohibieran absolutamente las inmi-

siones o absolutamente las permitieran, sino que la solución debía pasar por el

sacrificio parcial de cada uno de los derechos en conflicto.

Asimismo se prohibió el facere in alienum; es decir, las injerencias direc-

tas en el fundo ajeno.29 El fundamento era el mismo que el de la inmmissio in

alienum: no es lícito penetrar en la esfera interna de la propiedad ajena, pero

particular lectura de Cino de Pistoia del texto D 50, 10, 3 pro este autor estimó que el citado fragmentose derivaba que la liberad de hacer en el propio fundo estaba limitada si la elevación de lo edificadotenía por objeto descubrir los secretos de los monjes de los monasterios vecinos pero en realidad, eltexto en cuestión contenía una norma que prohibía a los particulares construir obras en una ciudadcuando se hiciera por emulación con otra ciudad, diera lugar a una sedición, o la obra fuera un circo,teatro o un anfiteatro. El término aemulatio, que aparece en este fragmento significaba, competición,rivalidad, esfuerzo por superar a otro,. La finalidad de la disposición no era en absoluto la prohibición delos actos de emulación, tal y como hoy se entienden, se trataba por el contrario de una norma de dere-cho administrativo, tendiente a evitar la rivalidad entre las ciudades, a fin de prevenir numerosas dis-cordias. La opinión de Cino de Pistoia, fue seguida por comentaristas posteriores, a través de los cualesse impuso la concepción de aemulatio como la intención de quien realiza actos, que normalmente estar-ían comprendidos en el ejercicio del derecho, sin utilidad propia o con utilidad mínima, con el fin dedañar o molestar a otros. Desde principios de siglo XV, se acogió y se repitió sin reparos este concepto,así como la idea de la ilicitud de los actos cometidos con ánimo de dañar, de modo que paulatinamentese impuso la doctrina de que cada uno podía hacer con su cosa lo que quisiera con tal de que no lo hicie-ra con intención de causar daño a otro.27 "Es lícito hacer cualquier cosa en fundo propio, mientras no se inmita nada en fundo ajeno", este fueel principio inspirador de las soluciones romanas en materia de inmisiones.28 El supuesto era el siguiente: una persona. (parece que un tal Cerelius Vitalis) arrendó de una fábricade elaboración de quesos (taberna casearia) con el municipio de Mintumo y, como consecuencia inevi-table de dicha actividad, comenzaron a llegar inmisiones de humo a los pisos superiores del edificio. Eltexto, en el que Ulpiano recoge las opiniones de dos juristas de épocas anteriores, Alfeno y Aristón,como apoyo a la solución que ofrece dice que, salvo que exista una servidumbre constituida, no sonlícitas las inmisiones de sólidos (se habla, en concreto. de piedras), líquidos (se alude al agua), o a gases(se cita al humo). El término inmissio, aparece en otros textos, con referencia a supuestos variados. Asíinmisiones de agua, de humos, de luces, problemas de cloacas, intromisión de las raíces de los árboles.Para obtener una información más detallada ver. García Sánchez, ob. cit. página 16 y siguientes.29 Señala García Sánchez, ob. cit. página 9, que el primer criterio directivo en la regulación de los pro-blemas de vecindad, fue el de la prohibición de todo tipo de inmissioni in alienum, "existe otro vocabloque responde a análoga regulación y hace relación a un caso extremo de invasión de los confines de lapropiedad ajena: nadie puede desarrollar actividad directa alguna dentro de los confines del fundo veci-no".



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conceptualmente son términos distintos, en la medida en que aquella es con-

secuencia de un facere in suo. El pasaje donde más claro aparece reflejado

este principio es un responsum de Sabino y Cassio (D 39, 3, 1, 11,), en el que

ambos jurisconsultos declaran que a cualquiera le es lícito retener el agua de

lluvia en su fundo o conducir la que le sobre al vecino hasta el propio fundo,

con tal que no se realice un opus in alieno.30

En el derecho romano post-clásico, aumentaron las restricciones al domi-

nio por tres razones fundamentales: la aproximación de los fundos, la influencia

del cristianismo31 y la acentuación del poder del estado en la reglamentación de

las relaciones sociales.32

2.2. EDAD MEDIA:

En esta época se desintegró el concepto unitario de propiedad instaurado

por los romanos. Merced al régimen feudal la propiedad territorial se desmem-

braba entre el señor y el vasallo, aunque el primero seguía siendo propietario,

la perpetuidad del derecho de disfrute otorgado al vasallo, hizo que a éste tam-

bién se lo llegara a considerar como propietario (al derecho del señor se lo

llamó dominio directo, mientras que a la propiedad del vasallo se lo denominó

dominio útil)33 en cuanto a la organización social, no existían concentraciones

de población, los señores vivían en castillos fortificados, muy bien protegidos,

alrededor de los cuales se extendían los pastos comunales y las tierras de la-

branzas y habitaban los vasallos, formando pequeños núcleos de población. Se

trataba de una sociedad poco desarrollada, dedicada a la agricultura y al arte-

sanado. No había actividad económica a gran escala, por lo tanto no era nece-

30 García Sánchez, ob. cit. página 91.31 Sobre la influencia del cristianismo en la evolución de la propiedad, se puede consultar: V. Yaguas y 1.Messía" Concepto cristiano de la propiedad", en Derecho Civil. Folletos Varios. Madrid 1916, páginas 5 ysiguientes. Y nuestro trabajo "Función social del Registro Inmobiliario". En Revista "Hágase Saber" delDepartamento de Derecho de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional del Nor-deste N" 2, página 10.32 Acerca de los cambios ocurridos en la concepción romana del derecho de propiedad a lo largo de lasdiversas épocas, puede verse M Kaser, "El concepto romano de la propiedad", traducción al español porJ. Miquel González, A. A. M. N. 1968, página 5 y siguientes.33 D: Espín Cánovas, "Manual de Derecho civil español". Vol III, 7ª edición. Ed. Edersa. Madrid 1985,páginas 87, y 88.



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sario un uso intenso de los fundos ni una aglomeración de personas en un

mismo espacio. En estas circunstancias no había lugar para que se produzcan

molestias entre los vecinos derivadas de la normal actividad de los mismos, en

cambio se daban los motivos perfectos para la envidia y el odio, dados los es-

casos recursos y las grandes diferencias de clase.34 "Apareció entonces

-sostiene Bonfante- la teoría de los actos de emulación como el instrumento

más adecuado para reprimir las expresiones de puro despecho y que eran,

más que frecuente y normal en aquellas condiciones sociales.35 36

Se consideraban emulativos aquellos actos que normalmente estarían

comprendidos en el ejercicio de un derecho, pero que dejaban de estarlo por

realizarse sin utilidad propia y con el fin de dañar al vecino. Esta teoría introdujo

un elemento subjetivo, la intencionalidad del autor del acto molesto para el ve-

34 P Bonfante "Las relaciones de vecindad", (traducción al español, prólogo, concordancias y apéndicepor A. García Valdecasas), Ed Reus. Madrid. 1932, página 24, expresa claramente esta idea.: "En esterégimen -afirma- por tanto. el uso extraordinario no podía ser consecuencia de una necesidad económi-ca, sino de una hostilidad deliberada, que arrostra no sólo la falta de utilidad propia, sino a veces tam-bién el propio daño. Además en la Edad Media, es la era de las mayores desigualdades sociales "entreaquellos que sólo un muro y un zanja separan". Frente a esas desigualdades, nuestras luchas de clasesson torneos pacíficos. Era un época de contiendas pequeñas y grandes, de odios mortales ente vecinos,nacidos de una causa cualquiera, pero perpetuados de generación en generación con tal violencia desentimientos que ni siquiera el piadoso Dante se libra de ella: a él mismo lo desgarra y lo hace llorar lamuerte violenta de aquel pariente, que sus compañeros de vergüenza no habían sabido vengar aún. Entoda la historia de la humanidad jamás sacudió tan profundamente, los ánimos el espíritu de emulación,ni jamás suscitó tan grande energía obras tan valiosas e imperecederas, ni luchas tan atroces y mezqui-nas".

En el mismo sentido J. González Martínez, "Las conferencias del Dr. Ferrara. Relaciones de vecindad yprohibición de actos de emulación". En Revista Crítica de Derecho Inmobiliario 1928, página 683, desta-ca que: "en tiempo de turbulencias civiles, de odios entre familia y familia, de partidismos políticos, deluchas entre el estado, y la Iglesia, de envidias, y de venganzas, la vecindad fomentaba las disputas entrelos vecinos, por lo cual el propietario que ejercitaba la vecindad fomentaba las disputas entre los veci-nos, por lo cual el propietario ejercitaba su derecho no tanto por utilidad propia como por causar daño ydespecho al vecino".

Además de las envidias y los odios ancestrales entre las familias, hubo, otro motivo, de disputas en-tre vecinos, destacado por e Salvi, "Le immisioni industriali. Rapporti di vecinato e tutela dell'ambiente"Ed. Giuffré. Milán. 1979, página 5-8. La determinación de los confines de los fundos, observa este autorque el aislamiento de las viviendas rurales, la identidad de los procedimientos de utilización agraria delsuelo y la inexistencia de la industria en el sentido moderno, reducían el ámbito de las posibles contro-versias entre las fincas vecinas a la definición de los confines. Los instrumentos de regulación de lasrelaciones de vecindad eran, por tanto, aquéllos dirigidos a determinar el ámbito espacial de los diver-sos fundas y a resolver los conflictos que puedan surgir en relación con los confines35 P.Bonfante, ob. cit. pág. 24-25, Alonso Pérez, ob. cit. página 372, Algarra Prats, ob. cit. página 3636 "En lo jurídico, los actos de emulación se emparentan con el abuso del derecho". Manuel Osorio Dic-cionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales". Ed. Heliasta S.RL Buenos Aires. 1981, página 282.



[12]

cino, que no estaba presente en el derecho romano y que planteaba la dificul-

tad para quien había sido perjudicado para probar el animus nocendi (ánimo de

dañar). Con el objeto de evitar este problema y dotar de mayor eficacia a la

doctrina, se propugnó invertir la carga de la prueba, de modo que presumién-

dose la intención de dañar, fuera el propietario que causaba el perjuicio quien

hubiera de probar su inocencia,37

2.3. REVOLUCION INDUSTRIAL:

Pese a las modificaciones señaladas a la doctrina de los actos de emula-

ción, el comienzo de la industrialización, con la consiguiente elevación de los

casos de inmisiones, supuso su abandono, pues resultaba insuficiente. Expre-

sa Alonso Pérez "multiplicadas por mil a partir de la era industrial las inmisiones

tradicionales, no hay tiempo de detectar si, por ejemplo, el establecimiento de

fábricas que despiden olores fétidos, o la instalación de máquinas que produ-

cen ruidos ensordecedores, se hacen con o sin intención malévola. Importa

simplemente valorar si la molestia excede el límite tolerable al inmiscuirse en la

propiedad ajena y causar a los vecinos un daño no permitido por la necesidad

social38

Otra circunstancia que contribuyó al desprestigio de la teoría de los actos

de emulación, fue la revalorización de la propiedad como derecho absoluto

que, especialmente en la segunda mitad del siglo XVIII, promovió la escuela

racionalista del derecho naturaI.39 Uno de los rasgos característicos del citado

siglo, fue la concepción de la propiedad como derecho tendencialmente ilimita-

do de la persona, reconocido en defensa de su personalidad, y que sólo de

37 José Luis Lacruz Berdejo, "Elementos de Derecho Civil". Vol III. Tomo 1, 3 edición reimpresa. Ed Bosch.Barcelona. 1990, página. 333, Ángel M. López y López "Derechos reales y Derecho inmobiliario registral".Obra colectiva coordinada por Ángel M López y López y Vicente Montés Penadés. Primera edición. Ed.Tirant lo Blanch. Valencia, 1994. página 26038 Alonso Pérez. ob. cit. página 374, coincide con este autor José Luis Lacruz Berdejo, oh. cit. página 3639 "La prohibición de la emulación fue consagrada en el Algemeines Landrecht de los Estados Prusianosde 1794, en 1, 8 & 27, se prohibía hacer un mal uso de la propiedad de cada uno con ofensa o daño paraotro, y en 1, 8 &28 se explicaba que por mal uso había que entender "un uso tal de la propiedad que,por su naturaleza, sólo puede tener como designio el agravio a otra persona". También en los parágrafos255 y 432 del Proyecto Martini o Westgalizisches Gesetzbuch y en el Código Austríaco de 1811 se reco-gió esta prohibición". Alonso Pérez, ob. cit. página 373.



[13]

forma excepcional podía sufrir limitaciones o prohibiciones.40

El otro fue el principio sobre el que se basa el liberalismo económico, o

sea la libertad de iniciativa privada que asimismo favorecía la idea de la ilimita-

bilidad de la propiedad.41 El triunfo de la revolución francesa, con la conquista

del poder político y económico por la burguesía, implicó la supresión de las

cargas feudales que gravaban la tierra y la inserción de los bienes en la diná-

mica de la producción y el comercio, surgió tímidamente la actividad industrial y

como consecuencia de ella las emigraciones del campo a la ciudad, que au-

mentaron las molestias entre vecinos, no obstante un período de tiempo bas-

tante dilatado, las relaciones intervecinales se siguieron desarrollando en un

ámbito predial y agrícola, y en el marco de una economía básicamente agraria,

planteando dentro de ese ámbito, concretos supuestos de conflictos de inter-

eses.

2.4. EL SIGLO XVIII: LA PROPIEDAD COLECTIVA.

El concepto de propiedad que se pretende descalificar, es el de "propie-

dad burguesa", y se valora la transformación económica de la sociedad moder-

na, superando los modelos antiguos a los que Karl Marx llama: "el modo de

producción feudal".42 Modelo que debe ser en la estimación marxista, adapta-

dos a la realidad social. En este siglo se pone en cuestión la existencia de la

propiedad privada desde Rousseau, pasando por Prouhdon, hasta el comunis-

mo. En 1848, el Manifiesto comunista apunta a la abolición de la propiedad pri-

vada en cuanto a tal43, y a ciertas formas de propiedad, en particular, como la

40 El resultado de la Revolución Francesa fue, efectivamente, la vuelta a la concepción romana de lapropiedad, con la defensa a ultranza de su carácter individual y absoluto. Prueba de ello es la proclama-ción del derecho de propiedad en el art. 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciuda-dano, como "inviolable y sagrado", así como la definición que del mismo ofrecerá posteriormente el art.544 del Código Civil Napoleón, es el derecho a usar y disfrutar de las cosas "de la manera más absoluta",sin más limitaciones que la de no hacer un uso prohibido por las leyes o por los reglamentos.41 G. Scalfi, ob. cit. Tomo n. páginas 15 y 16.42 En Reinische Zeitung, de 26,27 y 30 de octubre y 3 de noviembre de 1842 (citado por P. Vilar en suobra. "Economía, Derecho e Historia", traducido al español, Barcelona, página 109): José Luis De losMozos, ob cit. página 164.43 "Os espantaís porque queremos abolir la propiedad privada, pero la propiedad está ya abolida envuestra sociedad para los 9/10 de sus miembros, y es precisamente porque ella no existe para esas nue-



[14]

de los "medios de producción". Ya a comienzos del siglo XIX, la propiedad co-

lectiva de los medios de producción se refleja en las ideas socialistas y comu-

nistas.44

2.5. EL SIGLO XIX: LAS CODIFICACIONES LIBERALES Y EL PANDECTIS-MO ALEMAN:

En el siglo XIX, se conceptual iza al derecho de propiedad como un dere-

cho subjetivo individual, libre, absoluto, e ilimitado, y en este período alcanza

su punto culminante el desarrollo industrial iniciado tiempo antes. Los métodos

de producción a gran escala sustituyen a las técnicas artesanales, lo que obliga

a disponer de vías de comunicación para comercializar los productos; lo que

supone un perfeccionamiento de los medios de locomoción, que junto con la

industria, serán una fuente productora de continuas inmisiones. La revolución

industrial trae consigo, además, el comienzo de profundos cambios sociales y

la proliferación de las concentraciones de población, la gente se traslada masi-

vamente a las ciudades en busca de trabajo, lo que provoca el crecimiento

rápido y desordenado de las mismas, y da lugar a condiciones de vida insalu-

bres para los trabajadores. La necesidad de aprovechar el espacio, hace surgir

el régimen de propiedad horizontal, en el que la mayor proximidad de los ocu-

pantes de los pisos y locales intensifica las molestias entre los vecinos.

En este contexto histórico, tienen lugar los códigos liberales del siglo pa-

sado.

El codificador francés, se había propuesto unificar los sistemas jurídicos

vigentes en Francia, en el siglo anterior, (el escrito inspirado en la concepción

romanista de la propiedad y el consuetudianario, fundado en reglas minuciosas

dirigidas sobre todo en lo referente a las relaciones de vecindad, a regular las

ve décimas partes que existe para vosotros. Nos reprocháis, pues, que queremos abolir una fortuna depropiedad que no puede constituirse sino a condición de privar de ella a la mayoría de la sociedad. Enuna palabra, nos acusáis de querer abolir "vuestra propiedad", y en verdad, es nuestra intención". JuanTouchard. "Historia de las Ideas Políticas". Cuarta edición. Semilla y Surco Colección de Ciencias Sociales.Serie de Ciencia Política, dirigida por Manuel Jiménez de Parga. Ed. Tecnos. Madrid. 1994, página 24244 José Luis De Los Moros, "El Derecho de Propiedad: Crisis y Retorno a la Tradición Jurídica". EditorialRevista de Derecho Privado. Editoriales de Derecho Reunidas. Primera edición. Madrid 1993, página 165.



[15]

distancias)45 y atribuir a la ley una situación de absoluta preeminencia como

fuente del derecho, reduciendo al mínimo la función decisoria del juez. Anima-

do por el propósito de limitar la arbitrariedad judicial, el legislador francés se

decidió por preferir en las relaciones de vecindad, el sistema consuetudianrio46.

Como reflejó el art. 544 del Code Civil de 1804, según el cual "la propie-

dad es el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absolu-

ta, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes o por los

reglamentos". Este precepto instauró el derecho de propiedad como categoría

unívoca.47 Caracterizada por el individualismo, la privacidad y la aboslutividad.

El individualismo supone que sobre cada inmueble existe una única situación

jurídica fundamental, que se refiere a una sola persona física48 y de ella deriva

el poder del propietario de excluir cualquier injerencia ajena en su esfera de

poder, la privacidad nos lleva a la distinción entre poderes públicos y privados

sobre el inmueble, el carácter absoluto, supone la vocación de libertad del de-

recho de propiedad, en la que los límites representan la excepción.49 Y además

45 El Código Civil Francés de 1804 materializó el ideal unificador revolucionario. Así el artículo 7 de la Leydel 30 Ventoso del año XII (21 de marzo de 1804), ley que reunió en un cuerpo único las 36 leyes pro-mulgadas entre 1800 y 1804 para la elaboración del Code Civil, contenía una disposición general dero-gadora del derecho antiguo respecto de las materias reguladas por el Código. En cuanto al derecho in-termedio (o sea el elaborado entre 1789 y 1804), fue abrogado tácitamente en lo que se contradijera lasdisposiciones del Código Civil.46 Durante la elaboración del Código Napoleón, estuvo presente la oposición tradicional entre el derechoescrito y el consuetudinario, ya que Napoleón eligió como redactores a dos estudiosos del derecho es-crito (Portalis y MalevilIe) y al dos estudiosos del segundo (Tronchet y Bigot de Préameneu), relata M:Juglart, en la cuarta edición del Tomo I, de H. Mazeaud, L. Mazeaud, J. Mazeaud, "Leçons du droit civil".Tomo 1, Ed. Montchrestein, París 1965, página 63, que Tronchet hizo triunfar el punto de vista consue-tudinario, especialmente la costumbre de París, a pesar de la elocuencia de Portalis, y de la terquedadde MalevilIe, aunque también se incluyeron en el Código Civil disposiciones procedentes del derechoescrito, del canónico y de las ordenanzas reales.47 Hasta entonces no había una forma única de propiedad, sino diversas instituciones jurídicas que ten-ían como objeto el bien inmueble y que estaban construidas como un conjunto de relaciones de diversocontenido y entre varios sujetos. Frente a ello la propiedad codificada es unívoca, hay un solo tipo dedominio, que se corresponde con una sola categoría de personas. como observa Vicente L. Montés Pe-nadés" "La propiedad privada en el sistema del Derecho civil contemporáneo", Ed Civitas.48 Lo señalado no quiere decir que no exista copropiedad, pero desde luego, el Código Civil Francés,trataba de evitada, como se desprende de lo regulado en el artículo 1686, si a una cosa común a muchosno puede dividirse cómodamente y sin pérdida, o sin en una partición de bienes comunes hecha amiga-blemente hubiese algunos que ningún comunero pueda o quiera aceptar, se procederá a su venta ensubasta y su precio se dividirá entre los copropietarios.49 Enseña Hernández Gil, que se resaltaba ante todo, en el derecho d propiedad, la idea de poder, comomáxima expresión de la libertad del hombre. Este poder estaba sujeto a ciertos límites, por supuesto, ya



[16]

se trata de restricciones que afectan sólo externamente al dominio.50 La impo-

sición de estos límites, fue realizada por el legislador a través de las servidum-

bres legales, entonces, a partir del Code, las relaciones de vecindad se reduje-

ron a relaciones entre propietarios, el vecino, será siempre el propietario veci-

no.51

El principio básico en las relaciones entre propietarios vecinos era el de

igualdad formal entre las propiedades, que desterraba definitivamente los es-

quemas feudales, de prevalencia de un fundo sobre otro. El sistema del Código

Civil francés tenía una contradicción importante: el principio de exclusividad del

derecho de propiedad implicaba la ilicitud de las inmisiones, en cuanto a las

injerencias en la esfera jurídica del propietario afectado, pero la exclusión del

efecto de la inmisión, constituye a su vez, el ejercicio del propio derecho de

propiedad por parte del vecino, que incide en la absolutividad del poder de go-

ce de éste, sin que exista norma legal alguna que prohíba aquella actividad.52

Influenciados por la filosofía del Código Civil Francés,53 54 se promulgaron

que los derechos subjetivos no podrían coexistir sin ciertas restricciones, pero se trataba de límites ex-cepcionales y cuantitativamente escasos. Ob. cit. Tomo 4, página 4350 A. De Vita "la proprieta nell esperienza giuridica contemporanea". Ed Giuffré . Milán 1969, página 48.En el mismo sentido Vicente L. Montés Penadés, ob. cit. página 78, afirma que los límites excepcionalesno afectan el contenido de la propiedad, sino que se consideran meros accidentes externos.51 Destaca Salvi que el legislador de 1804 se separó, en las cuestiones de vecindad, tanto de Domai comode Pothier, a quien sin embargo siguió fielmente en gran parte del Libor II del Código napoleónico,. J.Domat, Le leggi civili esposte nelloro naturale ordine (traducción del italiano por A. Padovani), Pavía1825, página 385 y 386, asumió como regla general para las relaciones de vecindad la procedente delderecho romano según la cual "el propietario puede hacer en su fundo lo que le plazca, siempre que nodañe al vecino o le prive de la libertad de gozar de la cosa propia". En cuanto a Pothier concibió las rela-ciones de vecindad como obligaciones ex lege, las concebía como un cuasicontrato, del que surgen,aparte de las obligaciones definidas en la ley, otras obligaciones recíprocas de no causar molestias exce-sivas y de soportar las que no sobrepasen la medida de los inconvenientes normales de la vecindad, estaconcepción resultaba imposible para el codificador, puesto que habría supuesto una contradicción conlos caracteres de absolutividad, exclusividad e individualismo que componían el esquema propietarioconsagrado en el art. 544 del Code. Por ello el codificador recurrió a la categoría de la servidumbre legal,en la que se incluyeron las servidumbres forzosas, que son verdaderamente servidumbres, junto con loslímites derivados de las relaciones de vecindad, que no lo son. G. Salvi ob. cit. página 31-32.52 G. Salvi, ob. cit. página 62-63.53 El artículo 348 del Código Civil español, establece que:"la propiedad es el derecho de gozar y disponerde una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes". Esta norma casi idéntica al art 544del Code, (se diferencia de él en que omite la referencia al goce y disfrute "de la manera más absoluta"),refleja, desde luego, igual caracterización del derecho de propiedad como absoluto y excepcionalmentelimitado



[17]

el Código Civil Italiano de 1865, el Código Civil Español de 1889 y el Código

Civil Argentino de 1871. La concepción del derecho de propiedad de estos tex-

tos legales, es la misma que la del Código Civil Francés. Sin embargo, el codi-

ficador argentino en su nota al artículo 2506, critica al artículo 544 del Código

Civil francés, diciendo que "en lugar de dar una verdadera definición, hace más

bien una enumeración de los atributos de la propiedad, una descripción de ese

derecho.", y acepta la definición de propiedad de Aubry et Rau, en el parágrafo

190 de su obra55 y define al dominio en el mencionado artículo.56 En el Código

Civil francés las relaciones de vecindad aparecen contempladas en el título de

las servidumbres legales, al igual que en los códigos español e italiano.57

Sin embargo, el codificador argentino se apartó de los antecedentes cita-

dos y trató las relaciones de vecindad en el Título VI "De las restricciones y

límites al dominio" en el Libro III del Código Civil. En su nota al artículo 2611,

segundo y tercer párrafo, expresa su opinión." Las restricciones al dominio pri-

vado, en mira de salvar otros derechos de las propiedades contiguas, son prin-

cipalmente el único objeto de este título. Y si agregamos disposiciones sobre la

libre transmisión de los bienes, es en el interés de esos mismos bienes. En casi

todos los Códigos y libros de derecho, esas restricciones se encuentran en el

número de las servidumbres, lo que es equivocar los antecedentes indispensa-

bles y todas las condiciones de las servidumbres. Las restricciones y límites

que en este título imponemos al dominio, son recíprocamente impuestos a los

propietarios vecinos por su interés respectivo, y no suponen una heredad do-

minante ni una heredad sirviente. Estas disposiciones no tienen en realidad

otro objeto que el de determinar los límites en los cuales debe restringirse el

54 En cuanto al art. 436 del Código Civil italiano disponía que:"la proprieta e il diritto di godere e di dispo-rre delle cose nella maniera piu assoluta, purche non se ne faccia un uso vietato dalle leggi i dai regola-menti55 Nota al artículo 2506 del Código Civil Argentino.56 Art. 2506: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la vo-luntad ya la acción de una persona".57 El artículo 590 del Código Civil español inserto entre las normas destinadas a regular las servidumbreslegales, contiene una norma relativa a las distancias legales mediante las que se pretende prevenir lasrelaciones de vecindad. Respecto del Código Civil italiano, los artículos 558 y 574, con el régimen de lasdistancias legales trataban de conseguir la indemnidad de las propiedades, mediante la separación físicade los inmuebles.



[18]

ejercicio normal del derecho de propiedad, o de conciliar los intereses opuestos

de los propietarios vecinos".

La pandectística alemana del siglo XIX introduce un cambio fundamental.

La propiedad adquiere un significado predominantemente económico, y se

convierte en una categoría abstracta y general, que confiere a su titular un valor

absoluto sobre la cosa que recae. Windscheid decía que la propiedad no es la

suma de singulares facultades, sino la plenitud del derecho sobre la cosa, y las

facultades son manifestaciones exteriores de la misma. La propiedad como tal

es ilimitada, pero admite "restricciones", que consisten en que, mediante un

especial "hecho jurídico", se sustraen una o varias, de la totalidad de relaciones

que la forman58.

El límite es el efecto de una norma, y no de las características naturales

de la cosa.59 y puede considerarse excepcional y específico sólo en el sentido

que no es susceptible de aplicación analógica; porque el límite "es general" o

sea la existencia de un régimen jurídico que sustrae algunas facultades al de-

recho de propiedad.60

En las relaciones de vecindad, el modelo de propiedad limitada determina

dos consecuencias importantes: la primera, que el límite sustituye a la servi-

dumbre legal como instrumento técnico de conflicto entre los propietarios veci-

nos, y la segunda que se incluyen en la categoría general de límite todas las

restricciones del poder del propietario, cualquiera que sea su naturaleza, fun-

ción y estructura.61

58 B Windscheid, "Diritto deBe pandette". (traducción del italiano por C. Fadda, P.E. Bensa. Volumen l.parte 2. Editorial Utet. Turín 1902, página 112.59 Dice José Luis De Los Mozos, en ob. cit. página 61, que la existencia de los jure in re aliena, sólo seexplica por la disposición de la ley, de donde deriva la tipicidad legal propia de los sistemas de numerusclausus, que han sido acogidos por numerosos Códigos civiles modernos60 Expresa G. Salvi, ob. cit, página 41 y 42, que también el modelo liberal de propiedad conoce y utiliza elinstrumento del límite, pero en él tiene esencialmente una naturaleza física y tiende a coincidir con losconfines del fundo. Cuando la elaboración pandectística depura la noción de límite de cualquier elemen-to naturalístico, y la construye exclusivamente como efecto de un hecho jurídico, desaparece también lacoincidencia entre el lindero físico del inmueble y el contenido del derecho.61 En opinión de Salvi, ob. cit. página 43, es discutible en el caso de las relaciones de vecindad, porque enellas, la norma instaura una verdadera relación intersubjetiva de derecho privado y no se limita a sus-traer algunas facultades al contenido del derecho.



[19]

Las relaciones de vecindad se fundan en el poder del propietario de ex-

cluir a otros sujetos interesados, del goce del inmueble. El jus excludendi, es

una forma específica de tutela, caracterizada por el poder de prohibir los com-

portamientos y de obtener la cesación de las situaciones de hecho que se con-

cretan en una injerencia en el inmueble.62 Para determinar qué injerencias pue-

de conseguir que sean prohibidas al propietario, la doctrina alemana propuso el

criterio del uso normal, según el cual deben soportarse aquellas molestias que

sean consecuencia de un uso normal del fundo que las ocasiona, mientras que

pueden impedirse aquellas que provengan de una actividad extraordinaria.63 64

2.6. EL SIGLO XX: LOS CÓDIGOS CIVILES DE LA SEGUNDA GENERA-CIÓN Y LAS CONSTITUCIONES MODERNAS.

El B.O.B. en su parágrafo 903, consagró la opinión de Windscheid acerca

del derecho de propiedad, al disponer que el propietario de una cosa puede, en

cuanto no se oponga a la ley y a los derechos de un tercero, proceder con ella

a su .libre arbitrio y sustraerla a la acción de los demás;

Y en el parágrafo 906 acogió, por influencia de Ihering, el criterio del uso

norma como regulador de las inmisiones.65

Este principio fue utilizado durante la vigencia del Código Civil italiano de

62 Dicha tutela se diferencia tanto del derecho a obtener el reconocimiento de la situación jurídica comodel derecho al resarcimiento del daño. G. Salvi, ob. cit, páginas 49-50. J. 1. De los Mozos, ob. cit. página61.63 Con este criterio sostenido por Ihering, se trataba de proteger a los propietarios de las amenazas de laincipiente industria, que, en esa época, aún era considerada una actividad anormal o extraordinaria. Elpaso del tiempo, dio lugar al resultado opuesto que se pretendía, ya que generalizada la producciónindustrial como actividad normal, el criterio se convirtió en un elemento favorecedor de la misma64 Este es seguido por el Dr. Borda autor de la ley 17711, reformadora del Código Civil argentino en1968, en el artículo 2618, que modificó el artículo de igual número del Código Civil.65 El B.G.B. en el parágrafo 903, omite toda referencia al carácter absoluto del derecho de propiedad, yafronta el dominio desde una consideración subjetiva, en el sentido que no hace referencia a la pro-piedad, sino a las facultades del propietario, con expresa mención de que el uso de esas facultades no seoponga a la ley o a los derechos de un tercero. En el parágrafo 906, en su redacción originaria (mo-dificada en 1956 y en 1994) disponía que el propietario de una finca no podía impedir la penetración degases, vapores, emanaciones, humo, hollín, calor, ruido, trepidaciones e injerencias semejantes proce-dentes de otra finca, si la inmisión no entorpecía de manera esencial el aprovechamiento de la suya, o siera producida por un uso del fundo emitente que según las circunstancias del lugar, fuese habitual enfincas de esta situación. Este precepto prohibía, además sin excepciones, la invasión por un conductoespecial



[20]

1865, y se lo acogió en el Proyecto de Código Civil de 1942, pero el texto defi-

nitivo del Código lo abandonó por el criterio de normal tolerabilidad.

Paolo Biscaretti di Ruffia, explicando la Constitución italiana de 1947, se-

ñala entre los derechos públicos subjetivos, al derecho de propiedad, y el autor

citado lo clasifica, con otros derechos "en relación a su mayor o menor consis-

tencia frente a la autoridad administrativa", mientras algunos parecen plenos y

perfectos, otros sufren limitaciones particulares (por exigencias de seguridad,

de sani9<id, de tutela de la clase trabajadora, etc. Especialmente sensibles

respecto a los derechos de libertad y propiedad, y otros aún resultan subordi-

nados, en su persistencia a exigencias de orden público, cuya valoración se

remite con modalidades predeterminadas a la autoridad en cuestión (los llama-

dos derechos condicionados o debilitados, en cuanto son susceptibles de debi-

litarse, en cierto instante, convirtiéndose en meros intereses legítimos), pudien-

do a veces ser suspendidos (como el derecho de reunión) o convertidos (como

el derecho de propiedad seguido de expropiación o requisa por utilidad públi-

ca), en interés al pago de un derecho equitativo66.

Las normas constitucionales actuales imponen que, en la solución de con-

flictos referidos a la producción de inmisiones industriales, sean considerados

intereses colectivos, no reducibles a relaciones inter-propietarios, ni a la rela-

ción particular - autoridad pública.67

Esta idea de imponerle límites al derecho de propiedad en ciertos casos,

ya aparece con fuerza en los textos constitucionales contemporáneos que man-

tienen la propiedad como uno de los fundamentos del orden social, pero ya no

confiere más que prerrogativas limitadas. Es un derecho mediatizado por el

interés general de la comunidad, que priva a aquél de su fundamento individua-

lista.

La Constitución alemana de 1949 enuncia esta concepción en términos

concluyentes, al decir que: "Propiedad obliga. El uso de la propiedad debe con-

tribuir al mismo tiempo al bien de la colectividad".

66 Paolo Biscaretti di Ruffia. "Derecho Constitucional"- Sexta edición. Ed. Tecnos Madrid. 1982, pág. 189.67G. Salvi, ob. cit. página 33-34.



[21]

Igual idea se expresa en el art. 42 de la Constitución italiana: "la propie-

dad privada es reconocida y garantizada por la ley que determina sus modali-

dades de adquisición, de disfrute, así como los límites, a fin de asegurar su

función social y de hacerla accesible a todos".

La Constitución española de 1978 responde a esta misma evolución. Así

su artículo 33, tras reconocer el derecho a la propiedad privada y a la herencia,

declara que "la función social de estos derechos delimitará su contenido de

acuerdo con las leyes".68 Esta proclamación que la función social delimita su

contenido de acuerdo con las leyes, sirve para cobijar por su amplitud y flexibi-

lidad, a todas las formas de limitaciones a la titularidad dominial impuestas en

las leyes administrativas, que en su conjunto integran lo que se ha denominado

"régimen administrativo de la propiedad privada" que trata de las limitaciones

administrativas de la propiedad privada propiamente dichas, ya sea de servi-

dumbres administrativas, ya sea de limitaciones al dominio fundadas en interés

público.

La Constitución argentina de 1853, estableció en su art. 17: "La propiedad

es inviolable y ningún habitante de la Nación, puede ser privado de ella, sino en

virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad públi-

ca debe ser calificada por ley y previamente indemnizada". La reforma constitu-

cional de 1949 estableció en el art. 38 que decía: "La propiedad privada tiene

una función social, y en consecuencia, estará sometida a las obligaciones que

establezca la ley con fines de bien común, la expropiación por causa de utilidad

pública o interés general debe ser calificada por ley y previamente indemniza-

da... "

La revolución libertadora, derogó la Constitución de 1949 y le devolvió vi-

gencia a la de 1953, posteriormente el art. 17 no fue modificado por los refor-

madores de la constitución en el año 1994.

Resumiendo, podemos decir que la concepción liberal del derecho de

68 Nadie puede ser privado en todo o en parte de los bienes de su propiedad, a no ser por causa jus-tificada de utilidad pública, o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de confor-midad con lo dispuesto por las leyes "Constitución Española. 2ª edición. Reimpresión 1995. Ed. Civitas.Madrid 1995, pág. 21



[22]

propiedad, en la que lo esencial es la titularidad (que implica señorío o libre

actuación), ha dado paso a una concepción que descansa sobre la actividad

como fundamento de aquella. El acento se pone en el ejercicio del derecho de

propiedad, más que sobre su titularidad. Esta circunstancia es relevante res-

pecto de las relaciones de vecindad, porque, como ha señalado Hernández Gil,

si cuenta la utilización de las cosas, es claro que los derechos reales que con-

fieren el uso y disfrute, pueden quedar afectados por las relaciones de vecin-

dad, ampliamente entendidas.69

Otra modificación del derecho de propiedad es el criterio de la función so-

cial de la propiedad,70 71 que ya ha sido consagrado por las constituciones mo-

69 Hernández Gil, ob. cit. Tomo 4, página 9470 Esta teoría fue formulada por León Duguit, en su obra: "La proprieté, c' est chose elle -meme: Traitéde Droit Constitutionnel", París 1927, página 447.71 Esta idea de una propiedad delimitada opuesta a la tesis de la propiedad absoluta sustentada por elliberalismo económico ha sido una constante en la doctrina social de la Iglesia Católica, en efecto desdela Summa Theológica de Santo Tomás de Aquino, hasta la actualidad, siempre se ha defendido que lapropiedad tiene una función social que cumplir. El Papa León Xlll en su Encíclica "Rerum Novarum" en elaño 1891, y por lo tanto antes que Duguit, ya expresó su preocupación por definir el dominio de lascosas. A fines del siglo XIX, este Papa, en la mencionada encíclica se mostró contrario al ejercicio ilimita-do del derecho de propiedad. Este pensamiento se llamó "la doctrina social de la Iglesia Católica", y fue"actualizado", cuarenta años después por el Papa Pío XI en su Encíclica Quadragésimo Anno.destacandoen el punto II ("La Doctrina de León XIII puesta al día"), párrafo 1, que se titula "Del dominio o Derechode Propiedad", expresa que: "El doble carácter de la propiedad llamada individual, y social, porqueatiende al interés de los particulares y mira el bien común .... ", refiriéndose al apartado b) "obligacionesinherentes al dominio" nos enseña: "Para poner límites determinados a las controversias suscitadas entomo al dominio, y obligaciones a él inherentes, queda establecido, a manera de principio fundamentallo mismo que proclamó León XIII a saber: "que el derecho de propiedad se distingue de su uso. Respetarsanamente la división de los bienes y no invadir el derecho ajeno traspasando los límites del dominiopropio, son mandatos de la justicia que se llama "conmutativa.... ", y finaliza expreando: "La naturalezaíntima de los deberes que gravan la propiedad, y concretan los límites que las necesidades de la convi-vencia social trazan al mismo derecho de propiedad y al uso o ejercicio del dominio". La doctrina socialde la Iglesia Católica, fue seguida por Juan XXIII, en su Encíclica "Mater et Magistra", y últimamente porel Papa Juan Pablo n en su Encíclica "Centessimus Annus", que conmemora el centenario de la Encíclica"Rerum Novarum", en su punto 31, 2° párrafo, nos enseña de modo gráfico y rotundo que "Dios ha dadola tierra a todo género humano para que ella sustente todos sus habitantes, sin excluir ni privilegiar aninguno", y en su Encíclica "Sollicitudo Rei Socialis", el Papa Juan Pablo II, al cumplirse el vigésimo ani-versario de la Encíclica "Populorum Progressio", de S.S. Pablo VI, expresa: "La falta de vivienda se verificaen el nivel universal y se debe en parte al fenómeno siempre creciente de la urbanización". También ensu Encíclica. "Laborens excersens" expresó: en el Capítulo IV números 30 y siguientes. "La necesidad y,por lo tanto, la licitud de la propiedad privada, así como los límites que pesan sobre ella " ... Encíclicascitadas: Rerum Novarum, Encíclica de S.S. León XIII, Ediciones Paulinas, Buenos Aires 1963. Quadragési-mo Anno, Encíclica de S.S. Pío XI, Ediciones Paulinas, Buenos Aires, 1963. Sollicitudo Rei Socialis, Encícli-ca de S.S Juan Pablo II, Ediciones Paulinas. Buenos Aires. 1988.



[23]

dernas,72 73 dicho de otro modo, es el concepto de propiedad en función de los

valores sociales.74 La propiedad ya no se presenta sólo como un derecho, o

una situación de poder, sino que sin dejar de ser un derecho subjetivo, se defi-

nen deberes. Y ello es así porque además del interés del titular, está presente

el interés de la colectividad.75 Es importante aclarar que la función social repre-

senta un criterio de solución de conflictos entre el interés egoísta del propietario

y el colectivo, que no guarda relación con los principios que regulan las solu-

ciones interindividuales, como los que reglamentan las relaciones de vecin-

dad.76

2.7. LA SITUACION ACTUAL:

La situación en el momento actual es el resultado del agravamiento de los

problemas surgidos con la industrialización y las transformaciones sociales y

urbanísticas. El desarrollo urbanístico, estructurado mediante planes que deci-

den la disposición territorial de los inmuebles y condicionan sus formas de utili-

zación, hace que no tenga sentido el concepto de igualdad de contenido jurídi-

co entre las distintas propiedades, (porque el conflicto se genera entre activida-

des económicas incompatibles entre sí, y el conflicto entre vecinos surge por

los intereses contrapuestos); guardando relación con el intervencionismo esta-

tal y el criterio de la función social de la propiedad. El desarrollo industrial impa-

rable ha originado muchos conflictos, tanto en número como en clases, y uno

de ellos es el conflicto con los vecinos, en el que cobra gran importancia la cre-

72 Como por ejemplo la Constitución española (artículo 33.2).73 Para ampliar este tema se puede consultar "La propiedad de la tierra en los textos constitucionales".Trabajo aportado a IV Congreso Internacional de Derecho Registral de México 1980, por Francisco CorralDueñas, publicado por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid1981, página 561 y siguientes, y publicado también en Cuadernos Inmobiliarios, Uruguay 1981, página19.74 No consagra este concepto la Constitución Nacional de 1853, pese a que fue modificada en 1994, sí locontemplan algunas constituciones de provincias, como por ejemplo. la de la provincia del Chaco, en suartículo 40. "La propiedad privada es inviolable y el ejercicio de ese derecho está subordinado a un in-terés social".75 V. L. Montés Penadés, ob. cit. página 87 y 103. 76.76 V. L. Montés Penadés, ob. cit. página 93



[24]

ciente preocupación por la salud de las personas y el medio ambiente.77

3. CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CODIGO CIVIL.

La propiedad, conforme lo dispuesto en nuestro Código Civil es "absolu-

ta", regulada en interés exclusivo del dueño. Este carácter absoluto de la pro-

piedad se relaciona con la mayor o menor amplitud de las facultades que la ley

confiere al propietario para usar, gozar, o disponer de su cosa. El Código Civil

al definir el derecho de propiedad en el art. 2506, habla sólo de la sumisión de

una cosa a la voluntad de una persona, sin establecer que esta sumisión sea

de una manera absoluta.78 79 En el art. 2508 el codificador establece: "El domi-

nio es exclusivo". Pero en la nota a este artículo dice: "Cuando establecemos

que el dominio es exclusivo, es con la reserva que no exige con ese carácter

sino en los límites y bajo las condiciones determinadas por la ley, por una con-

sideración esencial a la sociedad, el predominio para el mayor bien de todos y

de cada uno, del interés general y colectivo sobre el interés individual". Una

lectura de este artículo y su nota realizada a continuación de lo que se expresa,

en cuanto a la función social de la propiedad en el tema siguiente, nos permitir-

ía afirmar que Vélez Sarsfield, en este tema como en otros, fue un visionario,

un adelantado en el tiempo. Pero esto no es así. Y en esto nos permitimos

transcribir a Villegas Basabilvaso, que ha estudiado las fuentes de dicho artícu-

lo y su nota y se pregunta. "Esta reserva fundada en el interés social que limita

lo exclusivo de la propiedad, ¿permitiría afirmar que dicho interés ha sido teni-

do en cuenta por el codificador? Entiende, acertadamente a nuestro juicio, el

77 "Las relaciones de vecindad, que trataban de impedir el immitiere, entre fundos contiguos, alejar lapropagación de fundos contiguos, alejar la propagación de pequeños humos trepidaciones, ruidos, etc.Propios de un mundo agrícola y artesano, el desarrollo de la técnica y de la gran industria en nuestrosdías, la peligros, por omnímoda, inmisión del estado en la economía moderna, ha traído consigo unaafluencia ilimitada de relaciones vecinales -en el mundo intercomunicado de nuestros días todos somosya vecinos- generadoras de constantes y graves inmisiones traídas por la electricidad, las grandes em-presas multinacionales, los gases contaminantes del medio ambiente, la energía termonuclear, el dete-rioro químico de la naturaleza, etc. etc. Alonso Pérez, ob. cit. página 359-360.78 Vélez Sarsfield, toma este artículo de Aubry et Rau, Tomo II, párrafo 190, pág. 169 y nota 1.79 El codificador al reglamentar las facultades del dueño de los inmuebles, y consagrar la amplitud deellas como por ejemplo, está autorizado para destruir o degradar la cosa (art. 2513), puede usar y gozarde ella en la forma que crea más conveniente, aunque con ello se prive a los terceros de ventajas, co-modidades o placeres (arts. 2513 y 2514), además en la nota al art. 2513, nos dice que los excesos en elejercicio del dominio, son en verdad la consecuencia inevitable del derecho absoluto de propiedad.



[25]

autor, que tal interpretación es errónea. La nota transcripta, dice este autor, es

una inconsciente reminiscencia de las doctrinas utilitarias de Bentham que lle-

gan al mismo crudo individualismo del derecho natural y de la legislación roma-

na al fundamentar el derecho, no en la razón natural que enseñaba todo lo que

es conveniente al hombre, sino en el interés general y colectivo que es el que

produce el mayor bien de todos y de cada uno. Explica Villegas Basabilvaso

que el individualismo a pesar de la nota al art. 2508 inspiró al codificador. El

título VI del Libro III, titulado "De las restricciones y límites al dominio", no con-

tiene límites y condiciones impuestas a la propiedad en interés social, sino una

reglamentación del principio individualista de la coexistencia "para hacer posi-

ble el ejercicio de la propiedad de cada uno".80 81 En esta "regulación" no apa-

rece la idea de lo social. El mismo Vélez Sarsfield, en la nota al art. 2611 lo ex-

presa en términos inequívocos: "Las restricciones y límites que en este título

imponemos al dominio, son recíprocamente impuesto a los propietarios veci-

nos, por su interés respectivo... “Concluye el autor, que transcribimos, diciendo:

"Las consideraciones precedentes demuestran que el Código Civil en ma-

teria de propiedad acusa un crudo individualismo, que está en abierta contra-

dicción con el predominio de las ideas sociales que acusan las últimas trans-

formaciones constitucionales y legislativas desde el segundo decenio del siglo

XX". Ha de señalarse sin embargo que el criterio económico y jurídico sobre la

institución que estudiamos, fue seguido por Vélez Sarsfield. Su formación inte-

lectual respondía a ese criterio,82 Aún más, el Código descuidó el factor social y

en el fondo, se ha dicho, en materia de propiedad es más anticuado que otros

imperantes en el momento de su elaboración.83 Opinión no compartida por La-

80 Martínez Paz, "Dalmacio Vélez Sarsfield y Código Civil Argentino", ob.cit. pág. 254, cita colocada en elpárrafo del autor que hemos transcripto, que origina la nota 22 de la página 21, nota que no transcribi-mos.81 N. del A. Se refiere al excelente texto de Enrique Martínez Paz, "Dalmacio Vélez Sarsfield y el CódigoCivil Argentino", editado en la ciudad de Córdoba en el año 1916, en una única edición, hoy la-mentablemente hace muchos años agotada.82 Corresponde a la nota 23 del autor citado, nota que no hemos transcripto.83 Villegas Basabilvaso, ob.cit. pág. 20, 21, y 22.



[26]

faille84 quien señala que "el fundamento de las limitaciones impuestas a la pro-

piedad privada, finca en la potestad del Estado para adaptada a las miras con

que fue instituida, dentro de la convivencia y del interés superior de la socie-

dad".

Toda regulación legal del derecho de propiedad, los derechos de usar y

disponer del dominio, están limitados por las leyes que reglamentan su ejerci-

cio. Ningún derecho es absoluto. Prueba de ello es que la propiedad privada es

expropiable.85 Así lo dijo la Corte Suprema de Justicia en el "leading case", "Er-

colano vs Lanteri de Renschaw".86

En nuestro derecho, el dominio no es perpetuo,87 porque puede perderse

mediante la expropiación por causa de utilidad pública,88 previa indemnización,

tampoco es exclusivo de su titular, porque existen derechos reales sobre cosas

ajenas, derechos de uso y goce que constituyen desmembraciones del domi-

nio.89 Y tampoco es absoluto, porque ningún derecho constitucional lo es, así

ha dicho la Corte Suprema en el "leading case", que citamos más arriba. Un

derecho ilimitado, será una concepción antisocial. La reglamentación o limita-

ción de los derechos individuales, es una necesidad derivada de la convivencia

social".90

4. CONFIGURACION DE LAS RELACIONES DE VECINDAD EN EL CODIGOCIVIL ARGENTINO.

El Código Civil entiende a las relaciones de vecindad, como restricciones

o límites al dominio fundados en razones de interés privado, siguiendo a Aubry

et Rau, quienes sostenían que les rapports du voisinage, son restricciones

84 Héctor Lafaille. "Derecho Civil". Tomo IV. Tratado de los Derechos Reales. Vol. II, Compañía Argentinade Editores S.R.L. Buenos Aires, pág. 6.85 Conf. Art. 17 de la Constitución Nacional y art. 2511 del Código Civil86 "Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible, con el derecho de los demás, dentro dela comunidad y con los intereses superiores a ella". Fallos. Tomo CXXXVI, considerando 3, pág. 161.87 Vélez Sarsfield, en el art. 2597, define al dominio como pleno o perfecto cuando es perpetuo y no estágravado a favor de persona alguna.88 Conf. Art. 17 de la Constitución Nacional, y ley 2149989 Conf. Art. 2507 del Código Civil.90 Fallos, ob.cit. pág. 163



[27]

recíprocas impuestas a los propietarios vecinos, en protección de sus respecti-

vos intereses, que no implican idea alguna de fundo dominante y fundo sirvien-

te; estas disposiciones no tienen otro objetivo -añaden estos autores- que el de

"determinar los límites en los que debe tener lugar el ejercicio normal del dere-

cho de propiedad, o de conciliar, en una especie de transacción, los intereses

opuestos de los propietarios vecinos" .91

Nosotros entendemos procurando tener una visión más amplia a las rela-

ciones de vecindad, como un conjunto de facultades y límites de cualquier de-

recho de uso y disfrute sobe un inmueble. Veámoslo.

4.1. CONCEPCION TRADICIONAL DE LAS RELACIONES DE VECINDADCOMO LIMITES AL DERECHO DE PROPIEDAD POR RAZONES DE INTER-ES PRIVADO.

Frente a la antigua concepción del dominio como absoluto, carente de

límites, hoy nadie duda que este derecho está sujeto a determinadas restriccio-

nes.92 Se distingue en el contenido de la propiedad, un aspecto negativo, mani-

festado en una serie de restricciones impuestas a este derecho, y uno positivo,

que se Concreta en el poder que cabe ejercitar sobre la propiedad con tal que

no sean traspasados sus límites. Para delimitar el contenido positivo, se partirá

del contenido negativo, en otras palabras: "el contenido normal del derecho de

propiedad debe marcarse, no positivamente mediante la enumeración de facul-

tades que encierra, sino negativamente, mediante la indicación de aquello a

que alcanza", es decir mediante la fijación de sus límites.93

Los límites integran el contenido normal del derecho de propiedad, el

91 C.Aubry, C.Rau; "Cours de Droit civil français", vol. 2, París 1869, página 195. En la misma línea A. Co-lin, Henry Capitant, "Curso elemental de Derecho Civil", Tomo II, Vol. 2, traducción al español con notasde D. De Buen, Madrid. 1961, página 153, hacen notar que algunas de las pretendidas servidumbresreguladas en el Código Civil francés no son tales, porque no suponen una derogación al orden normal delas cosas, que es la libertad del fundo, sino que constituyen "el derecho común de la propiedad en Fran-cia, la situación jurídica normal creada por la ley para todos los fundos que se encuentran colocados endeterminadas condiciones".92 La auténtica quiebra de la concepción absoluta de la propiedad, a la que no obsta la existencia delimitaciones a favor de terceros privados o del interés general, llegó con la llamada: "doctrina social dela Iglesia Católica", y la consagración de tal concepción en las constituciones modernas93 F Messineo, "Manual de Derecho Civil y Comercial", (traducción al español por Santiago Santís Melen-do), Tomo III, EJEA, Buenos Aires. 1971, página 256 y 264.



[28]

régimen ordinario de restricciones que afectan de manera general a todas las

titularidades dominiales que versan sobre un inmueble. De los límites se distin-

guen las limitaciones, que son reducciones del poder del propietario en casos

singulares y afectan al contenido normal del derecho de propiedad, es decir el

fijado por los límites. Los límites son internos, en tanto que las limitaciones son

externas porque recortan desde afuera el contenido del derecho de propie-

dad.94

Características de los límites son la generalidad y la igualdad, se imponen

por igual a todos los que se hallan en la misma situación por decisión de la ley,

y por lo tanto no precisan un acto especial para establecerlo sobre cada in-

mueble en particular, ni probar su existencia (basta con invocar la norma que

los determina y su aplicación), no suponen relación de dependencia de un in-

mueble a otro, ni se extinguen por la falta de uso. Las limitaciones, en cambio,

se establecen por un acto especial, relativo a la propiedad que se trata y, como

son excepcionales, deben ser probadas, porque la propiedad se presume libre

de ellas95

Nuestro Código Civil, emplea como sinónimos los vocablos "restricciones

y limitaciones del dominio". Utilizó la voz "restricciones" en lugar del vocablo "li-

mitaciones",96 Para Marienhoff, esta identidad de términos técnicamente no es

aceptable y explica que desde el punto de vista idiomático, ambos vocablos tie-

nen la misma acepción, pero jurídicamente la diferencia tiene importancia con-

ceptuaI.97Coincide con Benjamín Villegas Basavilvaso, a quien cita.98

Distinguir entre "limitaciones" y "restricciones", importa establecer una re-

lación de género a especie, siendo la "restricción" al dominio una "especie" de-

ntro del género "limitaciones", cada "restricción" es una "limitación" que impacta

94 Lacruz Berdejo, ob. cit. Vol III. Tomo I. pág. 91. y. L. Montés Penadés ob. cit. página 252, López yLópez, ob. cit. página 256.95 Lacruz Berdejo. ob. cit. Vol lIl, Tomo I, página 324. López y López, ob. cit. pág. 256-257-96 Marienhoff Miguel S. "Tratado de Derecho Administrativo". Tomo 5, N° 1727, pág. 22 y 141, Ed. Abe-ledo Perrot, Bs. As. 1970.97 Marienhoff, ob.cit. pág. 22.98 Villegas Basavilvaso Benjamín, "Derecho Administrativo". Tomo 6, Ed. Tipográfica Editora Argentina.Bs. As. 1952. pág. 41



[29]

de modo diferente de las otras especies sobre el derecho de propiedad. Cada

restricción tiene su propia manifestación, su propio alcance, y su propia conse-

cuencia sobre el derecho de propiedad que alcanza. Marienhoff ejemplifica es-

tos conceptos de restricción señalando a las "servidumbres", la "expropiación",

la "ocupación temporánea", las "requisiciones" y el "decomiso"99 y concluye

expresando: "no es posible hablar de "restricciones" y límites al dominio cuando

lo que se desea es referirse a las "limitaciones" al mismo. En tal supuesto debe

hablarse de "limitaciones" a la propiedad privada en interés público, pues en

esa forma quedan comprendidas todas las especies pertinentes.100 101

Hay diversas clasificaciones de límites y limitaciones, que aunque básica-

mente son coincidentes, presentan alguna diferencia, en contenido como en

terminología.102

Ya en el siglo pasado la doctrina alemana adelantaba la conveniencia de

distinguir entre límites o confines y limitaciones estrictas del derecho de propie-

dad. Los límites señalan el punto normal hasta donde llega el poder del propie-

tario, o sea, el régimen ordinario de restricciones a que está sujeto el poder del

dominio. Estos "límites" o confines de la propiedad, determinan concretamente

el ámbito de las facultades de su titular, y permiten el cumplimiento de la fun-

ción social a que está llamado el derecho. Por el contrario, las "limitaciones"

reducen en casos singulares el poder que normalmente -dentro de los límites-

tiene el propietario sobre la cosa.

La distinción es importante porque los límites, por referirse al régimen

normal de la propiedad, existen sin necesidad de un acto especial que los es-

tablezca en cada caso. Por el contrario las limitaciones han de quedar estable-

99 Marienhoff, ob.cit. pág. 22.100 Marienhoff, ob.cit. pág. 23.101 Señala Lafaille que: "...algunas de las normas legales son de hacer y de dar al mismo tiempo, como ladel art. 2626. Los artículos 2639-2640 contienen una limitación-restricción. Si a ello se agrega que debentomarse en cuenta las de beneficios colectivo, orden público y de interés vecinal, el sistema es hartocomplejo y parece desproporcionado con la finalidad que se tuvo en mira. Tratado de los Derechos Re-ales". Vol. II, pág. 8. N° 10.102 Según una clasificación, son limitaciones los derechos reales, las servidumbres administrativas y lasprohibiciones de disponer. En cuanto a los límites los hay por causa de interés público o por razones deinterés privado. López y López, ob. cit. página 257.



[30]

cidas mediante una ley especial de constitución referido a un inmueble deter-

minado, y sólo puede perjudicar a un tercero, si han sido objeto de la corres-

pondiente publicidad registral.

Esta terminología ocupada, tiene su apoyo en el significado de cada una

de ellas, así: "limitación" significa acción y efecto de limitar o limitarse. Distrito,

demarcación,103 y "límite" significa término, confín, o lindero de reinos, provin-

cias, posesiones104 Términos que usaremos en adelante, porque consideramos

más precisos que los establecidos en el Código Civil.105

Concluyendo, podemos decir que las relaciones de vecindad son restric-

ciones (llámense límites o limitaciones) internas del derecho de propiedad que

obedecen a razones de interés privado.

4.2. DIFERENCIAS ENTRE LAS RELACIONES DE VECINDAD Y LAS SER-VIDUMBRES.

Los autores ponen de relieve las siguientes diferencias entre las relacio-

nes de vecindad y las servidumbres.

1) Las relaciones de vecindad son una limitación normal al dominio: contri-

buyen a configurar el contenido de este derecho, al contrario que las servidum-

bres, que suponen una limitación excepcional al dominio, que derogan su régi-

men legal.

2) Falta la existencia de un fundo dominante y de un fundo sirviente, que

son elementos de las servidumbres y ajenos a las relaciones de vecindad.

3) Las limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad, colocan a los

inmuebles en una posición de igualdad y establecen derechos y deberes recí-

procos, así cada propietario compensa el sacrificio del propio derecho con la

ventaja que deriva del sacrificio correlativo del derecho del vecino. Las servi-

dumbres en cambio, aunque sean forzosas, colocan a uno de los inmuebles s

103 Salvat, "Diccionario Enciclopédico Salvat". Tomo 4. Ed. Salvat Editores, Barcelona, 1968, pág. 2045.104 Ídem.105 Vélez Sarsfield, en el Título VI del Libro III, llama "restricciones", a nuestra definición de limitaciones,y "límites" a nuestra definición de "límites".



[31]

en una posición de subordinación respecto de la otra. La bilateralidad o recipro-

cidad de los derechos de vecindad no implica su interdependencia, sino que

cada propietario puede exigir el respeto del suyo, aún cuando por su parte no

haga lo propio con el del vecino.106

4) Las servidumbres imponen al dueño del inmueble gravado, el deber de

soportar determinados actos del propietario del inmueble dominante, o bien

abstenerse de algunos otros en interés de aquél. Las restricciones al dominio

exigen actos positivos por parte de los vecinos.

5) Los límites derivados de las relaciones de vecindad no hacen nacer el

derecho a ser indemnizado por el vecino que sufre la restricción, ni un deber de

indemnizar en el vecino que se beneficia con ella, (salvo cuando hay una

transgresión de los límites), esto es lógico porque las relaciones de vecindad,

en la medida en que son límites normales al derecho de propiedad, no suponen

una merma de sus facultades, sino que configuran su contenido normal, tam-

bién la reciprocidad justifica la ausencia de indemnización, puesto que siendo

el sacrificio de ambos inmuebles, recíproco, el del uno se compensa con el del

otro. En las servidumbres, por el contrario, es preciso indemnizar al propietario

del inmueble que ocupa una posición subordinada, como justa compensación a

la reducción· del contenido normal del derecho de propiedad, en beneficio del

fundo dominante.

6) Los límites resultantes de las relaciones de vecindad son inherentes al

dominio, de forma que no nacen separadamente de él, sino en un mismo acto,

por lo que no hay un específico título de adquisición del poder para exigir su

cumplimiento por parte del vecino, ese título reside en el derecho Il}ismo de

propiedad. Por ello no es necesario un acto específico de constitución, pues

estos límites surgen directamente de la ley. Las servidumbres, incluso las lega-

les, no nacen directamente de la ley, sino que, después de su nacimiento,

constitución a partir del cual existen.

106 Enseña González-Alegre Bernardo, "Las relaciones de vecindad", Ed. Nauta. Barcelona. 1967. página72, No se puede aplicar el principio “inadirnplenti non est adimplendum” que rige en materia de contra-tos



[32]

7) Los límites derivados de las relaciones de vecindad, son imprescripti-

bles, aunque prescriben las acciones derivadas, de la no observancia de las

obligaciones que de ellos emanan. Las servidumbres en cambio, prescriben por

el no uso durante el tiempo establecido por la ley.

8) Los límites derivados de las relaciones de vecindad no necesitan pro-

barse, sino que basta con invocar, en su caso, la norma jurídica que los esta-

blece. En cambio las servidumbres no se presumen y han de probarse, porque

la propiedad se considera en principio libre de gravámenes, y a quien los invo-

que a su favor le corresponde la carga de la prueba.

9) Las limitaciones vecinales protegen los intereses ligados a la buena

convivencia y al uso tolerable de los inmuebles vecinos, pero no atribuyen un

derecho real, en ellas existe un conjunto de elementos reales y obligacionales.

Las servidumbres son derechos reales107.

4.3. FUNDAMENTO LEGAL:

Como las "limitaciones", implican un ejercicio del derecho de propiedad

ceñido a una reglamentación que lo establece, diremos que las leyes que im-

ponen "limitaciones", reglamentan el derecho de propiedad, establecido en el

art. 14 de la Constitución Nacional. Estas "limitaciones a la propiedad privada

en interés público", constituyen una facultad reservada a las provincias no de-

legadas por ellas a la nación (arts. 104 y 105 de la Constitución Nacional), por

ello las leyes que reglamentan las limitaciones son, en su mayoría, provincia-

les, excepcionalmente son nacionales (en caso de una materia delegada por

las provincias a la nación o se trate de un asunto de interés público nacional, o

en lugares donde la nación tenga jurisdicción exclusiva). De modo que las limi-

taciones a la propiedad privada fundadas en interés público, se establecen

107 En relación con las diferencias expuestas entre las relaciones de vecindad y servidumbres, BernardoGonzáIez Alegre, ob. cit. página 67 y siguientes. Alonso Pérez ob. cit. página 365. López y López, ob. cit.página 360, De Los Mozos, ob. cit. página 285, Algarra Prats, ob. dI. página 22 y siguientes. Messineo,ob. cit. página 284. R Albano "Le limitazioni legali delIa proprieti¡". En Tratatto di Diritto Privato (dirigidopor P. Rescigno), Vol VII, 1, Dtet, Turín. 1982, página 569.



[33]

siempre en una ley nacional o provincial.108

El propio codificador establece la competencia nacional o provincial al es-

tablecer en el art. 2611: "Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en

el interés público, son regidos por el derecho administrativo". Esto es así por-

que al ser una materia administrativa, puede emanar de la administración na-

cional o provincial.

Las restricciones al dominio fundadas en interés privado, se han basado

en distintas teorías como la del cuasi contrato de vecindad de Pothier,109 la te-

oría del hecho ilícito (art. 1109 del Código Civil) desarrollada por Aubry et Rau,

y por Demolombe, imperan te en la época de sanción del Código, qué el codifi-

cadar no siguió;110 pero que influyó en el art. 1133 que estableció una presun-

ción juris tantum de negligencia; luego derogado por la ley 17711, estas doctri-

nas, hoy superadas por las más modernas, como el sistema del abuso del de-

recho de Josserand (art. 1071 del Código Civil), sistema del uso excepcional

del fundo, sistema de la expropiación,111 la doctrina del riesgo de Josserand, la

de las servidumbres, desarrollada por Planiol y Ripert, de la reciprocidad de

cargas mutuas, hasta llegar a la teoría de la inmisión que fue desarrollada en la

doctrina alemana por Wolff y criticada por Ihering.112

Lafaille enseña que las limitaciones al dominio son "meras situaciones de

hecho, que imponen a quienes viven dentro de los centros urbanos, no .ejercer

en su plenitud los derechos que les incumben, para tornar posible esa existen-

cia en común, con ventaja para todos, ya que permite el mejor desenvolvimien-

to de las actividades de cada cual. Aquello que en un principio fue obra de la

costumbre, pasó luego a la ley, que en nuestra época reglamenta dichas rela-

ciones".113

108 N. del A.: Las leyes cuyo comentario se incluye en el título referido a las "Limitaciones al dominio109 Pothier le reconocía tanta trascendencia que llamaba al condominio "cuasicontrato de sociedad",Lafaille, ob. cit. Tomo IV, Vol. II, página 3, nota Nº 95.110 Raymundo Salvat, ob. cit, tomo II, páginas 350.353.111

112 Lafaille, ob. cit. páginas 36, y 37.113 Lafaille, ob. cit. página 14.



[34]

4.4. LIMITACIONES GENERICAS AL DOMINIO.

Además de las limitaciones impuestas por las leyes especiales, la propie-

dad está sometida a diversas limitaciones genéricas derivadas de su misma

naturaleza pues en la concepción moderna, el dominio no responde al exclusi-

vo interés de su titular, sino que está llamado a cumplir un fin racional y la fun-

ción social que le sea propia por razón de su objeto. Entre estas limitaciones

genéricas hay unas de naturaleza114 positiva, que afectan al ejercicio del domi-

nio, y otras de naturaleza negativa, que afectan a la facultad de excluir.

En cuanto a las primeras destacamos la prohibición del abuso del dere-

cho, (art. 1071 del Código Civil), en virtud de la cual, se consideran ilícitos los

actos que impliquen un ejercicio del derecho de propiedad anormal o contrarios

a los fines económicos o sociales del mismo. O aquellos que obedezcan tan

sólo al deseo de dañar, sin verdadero interés para el propietario.

Nosotros citamos los siguientes actos del propietario que son reputados

como abusos jurídicos en nuestro Código Civil, a modo de ejemplos:

• Excavar o abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de edifi-

cios vecinos. (art. 2615).

• Producir humo, calor, olores, luminosidad, ruidos o vibraciones intolera-

bles, que molesten a los vecinos (art. 2618, la parte).

• Tener en su casa depósitos de aguas estancadas que ocasionen ex-

halaciones infestantes hacia propiedades vecinas. (art. 2625).

• Hacer trabajos que transmitan a casas vecinas gases fétidos o pernicio-

sos (art. 2625).

• Tener fraguas o máquinas que lancen humo excesivo a propiedades ve-

cinas. (art. 2625).

• Hacer correr aguas de pozos, o de servicios de la casa, hacia inmuebles

114 Vélez en su nota al art. 2611 señala: "Las restricciones y límites que en este título imponemos al do-minio son recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos por su interés respectivo.... estas dispo-siciones no tienen en realidad otro objeto que el de determinar los límites en los cuales debe restringir-se el ejercicio normal del derecho de propiedad....".



[35]

vecinos. (art. 2632).

Estas limitaciones al dominio están contempladas en nuestro derecho en

el art. 1071 del Código Civil porque la ley no ampara el abuso del derecho o

sea el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención

de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase

manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño pa-

ra tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las

medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

Especialmente el art. 2514 del Código Civil reza: "El ejercicio de estas faculta-

des no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terce-

ros de ventajas o comodidades.

En cuanto a las limitaciones que importan la facultad de excluir, se tradu-

cen en las atribuciones de ciertos derechos a los extraños, aún sin constituir

verdaderas servidumbres y que, al margen de los supuestos que configuran el

estado de necesidad se refieren básicamente a prohibiciones como las señala-

das en los arts. 2511 y 2516 del Código Civil. En el primero de ellos, el propie-

tario puede tomar todas las medidas para excluir a terceros del uso y goce, o

disposición del inmueble y también puede prohibir que en sus inmueble s se

ponga cualquier cosa ajena, que se entre o pase por ella. En el segundo se

excluye la posibilidad que el propietario sea privado de su propiedad, sino por

expropiación por causa de utilidad pública, previo pago de una justa indemni-

zación.

4.5 .CLASIFICACION DE LAS LIMITACIONES.

Existen diversos criterios de clasificación de las limitaciones al dominio:

1) Por su origen, pueden distinguirse las limitaciones legales -o impuestas

por la ley- y las convencionales115

115 Héctor LafailIe. "Derecho Civil". Tomo IV. Ed. Ediar, Buenos Aires, 1944, pág. 18. N°827- Clasificacióncon la que no comparte, este autor, por entender que: "Bajo el nombre de "limitaciones convenciona-les", se alude convenientemente a las que contemplan la libertad de disponer, pero si nos atenemos alas consignadas en nuestro Código, ellos restringen el "ius abutendi" por voluntad del legislador y nieganeficacia a todo pacto en sentido contrario



[36]

2) Por el fin que persiguen se subdividen, las impuestas por la ley, en limi-

taciones de interés público -de carácter predominantemente administrativo- y

las de interés privado- de carácter civil,116 establecidas principalmente, por

razón de la vecindad de los inmuebles como por ejemplo, la utilización de mu-

ros medianeros o divisorios, de luces y vistas, de desagüe de edificios etc. es-

tablecidas en el Código Civil.

3) Por la parte del dominio a que afectan, pueden distinguirse las restric-

ciones que tienen relación con la totalidad del dominio (art. 2511 del Código

Civil) y las que sólo afectan alguna de sus facultades, como la de gozar o dis-

poner (arts. 2502, 2612, 2614, y 2617 del Código Civil).117

5. LAS RELACIONES DE VECINDAD COMO CONJUNTO DE FACULTADESY LÍMITES AL EJERCICIO DE CUALQUIER DERECHO DE USO Y DISFRU-TE SOBRE INMUEBLES CONTIGUOS O PROXIMOS.

Las relaciones de vecindad constituyen un límite al ejercicio del derecho

de propiedad, su contenido se manifiesta en tres aspectos fundamentales:

1) Una situación de vecindad entre inmuebles.

2) La ocupación estable de los inmuebles por personas físicas o jurídicas,

que serán por extensión vecinos.

3) La realización de determinadas actividades por esas personas, en el

ejercicio de sus derechos, que repercuten en las del vecino o en sus derechos,

en otras palabras, la existencia de una relación entre los respectivos derechos

de los vecinos.

5.1. LA VECINDAD ENTRE INMUEBLES:

116 LafailIe en su obra citada, pág. 17, N° 827 y pág. 9, N°820, señala que este criterio "finalista" no con-duce a la determinación precisa del límite entre el carácter de una restricción y otra, y señala limi-taciones que contemplan el "interés público", y sin embargo no son regidos por el derecho adminis-trativo, (como lo establece el art. 2611), y señala como ejemplo los concernientes a la facultad de dis-poner (arts. 2502, 2612, 2614 y 2617) y el deber de reservar una calle o camino público junto a los ríos ocanales navegables (arts. 2639 y 2640), criterio que compartimos.117 Clasificación que Lafaille, considera que "obedece a motivos racionales" y señala que existen pre-ceptos que conciernen tanto al dominio como al uso, así el art. 2625". Lafaille ob. cit. pág. 16. N° 827 ynota Nº 39.



[37]

No es necesario para hablar de vecindad, que los inmueble s sean colin-

dantes, basta con que sean próximos.118 Pero hay supuestos en los que sí se

necesita la contigüidad o colindancia entre los inmueble s (por ejemplo en el

desagüe de edificios art. 2631 del Código Civil), en otros casos, es suficiente

una mera proximidad o cercanía como ocurre en el supuesto de la propagación

o penetración de humos, olores etc. (artículo 2618 primera parte del Código

Civil), que puede tener lugar sin necesidad que los inmuebles sean limítrofes.

La valoración de la proximidad es extraordinariamente variable y cambiante, ya

que depende del grado de influencia que la utilización de un inmueble pueda

ejercer sobre otros bienes y este grado de influencia a su vez, depende, no

sólo del destino de un inmueble determinado, sino también de aquellos que

resulten afectados, como también del tipo de molestia o inmisión que se trate.

5.2. LA CUALIDAD DE VECINO.

La realidad física es que el inmueble constituye la base de las relaciones

de vecindad, pero como se trata de una relación jurídica no puede prescindirse

de las personas, o de la conducta humana, y los problemas que acarrean las

relaciones de vecindad se dan principalmente cuando se trata del ejercicio d~

los derechos.119

Es necesaria la actitud de las personas que ocupan los inmuebles próxi-

mos o contiguos, estas personas no son sólo los propietarios, sino también los

118 Durante mucho tiempo los conflictos vecinales se concebían sólo entre dos inmuebles que lindabanentre sí y en presencia de dos propietarios. Pero con el tiempo, se ha aceptado que la vecindad equivalea proximidad, que no es sinónimo de contigüidad, evidentemente que cuanto más cercanos sean losinmuebles, mayor será la posibilidad que se produzcan injerencias, pero eso no significa que sea necesa-ria la colindancia. M. Wolff, en L. Ennecerus, T. Kipp, M.Wolff, "Tratado de Derecho Civil". Tomo III,vol. I, (traducción al español con anotaciones de B. Pérez Gonzalez, y J. Alguer, Tercera edición. Por l.Puig Prutau, Ed. Bosch Barcelona. 1971, página 339119 Para Luis Diez Picazo y Ponce de León y Gullón Ballesteros, las relaciones de vecindad son merasrelaciones de interconexión, o de contacto interpersonal que el derecho regula, y no relaciones jurídicas,ya que una relación sólo es jurídica cuando es cauce para la realización de funciones económicas o socia-les. Luis Diez Picazo y Ponce de León, Gullón Ballesteros, "Sistema de Derecho Civil", Volumen I, Octavaedición. Ed Tecnos. Madrid. 1992, páginas 215 y 216. Nosotros entendemos siguiendo a los autorescitados, que no basta con que el derecho atribuya ciertos efectos jurídicos a una relación social o vitalpara que ésta constituya una relación jurídica sino que ha de ser un medio idóneo para la realización deuna función económica o social merecedora de tutela jurídica. Pero creemos que las relaciones de ve-cindad en sentido jurídico cumplen una función social, digna de protección jurídica, cual es la de ordenarla convivencia, por lo que creemos que cabe su consideración como relaciones jurídicas.



[38]

arrendatarios, usufructuarios, comodatarios y en general cualquier titular de un

derecho de uso y disfrute sobre un inmueble, todos ellos sujetan sus respetivos

derechos a determinados límites, por razones de vecindad, por ello más que un

límite al derecho de propiedad, las relaciones de vecindad constituyen un límite

genérico por razones de proximidad, al ejercicio de los derechos de uso y dis-

frute de los inmuebles. Cuando el causante de la molestia sea el propietario de

un inmueble vecino, a otro, será el límite al ejercicio del derecho de propiedad,

cuando sea el usufructuario del inmueble, será el límite al ejercicio del derecho

de usufructo.120

El conflicto no se presenta entre propietarios, sino entre vecinos, cualquie-

ra sea su título de ocupación de los inmuebles. Hay un problema entre ciertas

libertades de uno y ciertas libertades de otro, en el que la cualidad de propieta-

rio no tiene relevancia alguna.

Hay dos categorías de relaciones de vecindad, las estrictamente persona-

les y las debidas a la propiedad de inmuebles contiguos. Las primeras se dan

"cuando el sólo hecho de la vecindad sea causa de relaciones ente vecinos

motivadores de intereses contrapuestos o en fricción, como consecuencia de

los derechos de uso y disfrute de la vida doméstica o profesional de un vecino,

con los derechos subjetivos del otro y que en nada hacen a la condición de

propietarios de los inmuebles". En las segundas, por el contrario, entra en jue-

go la condición de propietario, el título de propiedad entre los vecinos, y los

conflictos precisamente emanan por causa del dominio, se trata entonces de

reglamentar las facultades derivadas del dominio haciéndolas compatibles con

una buena vecindad entre los propietarios, no en cuanto éstos sean vecinos,

120 Bernardo González Alegre, sostiene que el contenido de las relaciones de vecindad abarca, no sólo lasderivadas entre personas propietarias de inmuebles colindantes o contiguos y por razón de esta conti-nuidad, con repercusiones puramente patrimoniales, sino también las que tienen lugar exclusivamenteentre personas sean o no propietarias, por el simple hecho o circunstancia de ser vecinas, y en cuantosus actos tengan repercusión personal o patrimonial de orden privado. Bernardo González Alegre, "Lateoría del abuso del derecho como principio informador de las relaciones de vecindad". En Revista deDerecho español y americano. 1968, página 41, también en "Las relaciones de vecindad", ob. cit. página10. Alonso Pérez, ob. cit. página 363, Lacruz Berdejo, ob. cit. Vol. III, Tomo 1, página, 332, De Los Mozos,ob. cit. página 278.



[39]

sino en cuanto lo son los inmuebles de los que son propietarios121

Algunos autores prefieren hablar de relaciones de vecindad con significa-

do o eficacia obligacional y relaciones de vecindad con significado o eficacia

real. Con la primera expresión se designan las que solamente dan lugar a la

indemnización por el daño causado, y en las que la figura de la vecindad no se

presenta con tanta firmeza, aunque la vecindad sigue contando. En ellas el in-

terés protegido es la persona. Las relaciones de vecindad con significado o efi-

cacia real, por el contrario, son aquellas en que la exclusión (como manifesta-

ción del derecho de propiedad), la tolerancia, (como deber limitativo de su ejer-

cicio), y el contenido del la propiedad deriva de la concurrencia de derechos

que presuponen la existencia de inmuebles colindantes o vecinos. Como efecto

complementario de la tutela de la relación de vecindad, cabe una indemniza-

ción si se ha causado un daño, pero es un efecto secundario: el interés prote-

gido es la propiedad misma.

Entre las relaciones de vecindad con eficacia real se incluye el artículo

2621 del Código Civil. Entre las de significado obligacional, el artículo 2618

primero y segundo párrafo del mismo texto legal.

Si pensamos en las consecuencias de la violación de estas normas: son

el ejercicio de la acción negatoria, en el primero (art 2800 del Código Civil) e

indemnización de daños y perjuicios en el segundo (art. 2168 segundo párrafo

del Código Civil).

Si atendemos al interés protegido por estos preceptos, tenemos dudas,

porque ni las distancias, ni las demás precauciones que impone el art. 2621 del

Código Civil, tratan de proteger únicamente a la propiedad, ni los daños indem-

nizables, según el artículo 2168, puesto que la norma no aclara si se refiere a

las personas o a las propiedades. Creemos que ambos artículos tratan de pro-

teger tanto a las personas como a los inmuebles vecinos. Además en ambos

casos se ofrece protección contra las inmisiones, respecto de las cuales la

condición de propietario es irrelevante. Lo relevante es la vecindad entre los

121 Bernardo González Alegre, ob. cit, página 12-13.



[40]

inmuebles, y la relación estable de los titulares con ellos, lograda mediante la

titularidad de los derechos de uso y disfrute sobre los inmuebles.

5.3. LAS RELACIONES ENTRE LOS VECINOS COMO CONSECUENCIADEL EJERCICIO DE SUS RESPECTIVOS DERECHOS SOBRE LOS INMUE-BLES.

Tenemos dos inmuebles próximos y dos titulares de derechos de uso y

disfrute sobre los mismos. El ejercicio concurrente de estos derechos es lo que

provoca el conflicto. De las relaciones de vecindad resultan invasiones recípro-

cas en los derechos de ambos, o bien lesiones a otros derechos de los sujetos

titulares de aquellos.122 Dicho de otro modo, las relaciones de vecindad presu-

ponen la influencia recíproca entre las actividades desarrolladas por los titula-

res de los derechos reales o personales, de uso y disfrute sobre bienes inmue-

bles vecinos. Pero no es preciso que dicha influencia se deje sentir sobre estos

derechos, sino que puede afectar a otros derechos o intereses legítimos de los

vecinos como la salud. (tomamos como ejemplo lo prescripto en los artículos

2621 y su nota y art. 2625 del Código Civil).

5.4. DESCRIPCIÓN APROXIMADA DE LAS RELACIONES DE VECINDAD.

Considerando los tres aspectos analizados anteriormente, describimos a

las relaciones de vecindad, como aquellas que instauran un conjunto de facul-

tades de exclusión y obligaciones de tolerancia recíproca a los titulares de

cualquier derecho de uso y disfrute sobre inmuebles, vecinos, entendiendo por

tales los que se encuentren lo bastante próximos como para influirse mutua-

mente. Es ésta una concepción amplia de las relaciones de vecindad, tanto en

el ámbito espacial, como respecto de la cualidad de vecino, que contrasta con

las definiciones tradicionales, que entienden a las relaciones de vecindad como

122 Messineo sostiene que las limitaciones que operan sobre las relaciones de vecindad tratan de ase-gurar la armónica coexistencia y la posibilidad del simultáneo ejercicio de varios derechos de propie-tarios singulares sobre inmuebles colindantes o próximos; o asegurar indirectamente, necesidades ele-mentales de la vida, como de luz, aire, yagua, y beneficios a la agricultura, o a la industria, o bien tutelarla higiene de los edificios. Messineo, ob. cit. página 283.



[41]

límites al derecho de propiedad, y otorgan condición de vecino sólo al propieta-

rio.123

Las relaciones de vecindad representan el conflicto, y de su regulación se en-

carga el derecho civil, en algunos países se llama derecho de vecindad. El fun-

damento de este derecho, como una rama del derecho civil, será, por consi-

guiente la regulación de los derechos de exclusión y deberes de tolerancia de

los vecinos, a fin de permitir la coexistencia pacífica de sus respectivos ámbitos

jurídicos reales y personales.124

6. LOS PRINCIPIOS DEL CODIGO CIVIL QUE REGULAN LAS RELACIO-NES DE VECINDAD.

Los artículos 2618 a 2620, unidos a las disposiciones del título VI, del Li-

bro III del Código Civil, nos orientan acerca de los principios que el codificador

tuvo en cuenta al regular las relaciones de vecindad.

1) Son limitaciones establecidas en la ley de índole genérica, si bien los

vecinos pueden establecerlas ya que nada les impide constituir servidumbres

personales o reales que graven los inmueble s con mayor intensidad, no les

está permitido establecer limitaciones genéricas al dominio.

2) Todo propietario tiene el deber de soportar aquellas incomodidades

normales que surgen de la vecindad (art. 2618 primer párrafo y conexos), pero

no las que excedan esa tolerancia normal, porque en ese caso corresponde la

indemnización por los daños y perjuicios causados (artículo 2618 segundo

párrafo del Código Civil).

3) El resarcimiento es independiente de toda culpa por parte de quien

causa la molestia. (artículo 2.618 del Código Civil)

4) El ejercicio de las facultades no puede ser restringido, salvo que fuere

123 Las definiciones de Bernardo González Alegre, ob. cit. página 4 y de Hernández Gil, ob. cit. Tomo 4,página 89.124 Tal es la opinión de Hernández Gil, ob. cit, Tomo 4, página 166-167. Diez Picazo y Ponce de León,Gullón Ballesteros, ob. cit. volumen III, página 167. López y López, ob. cit. página 259.



[42]

abusivo, y no puede considerarse abuso la mera privación de alguna ventaja.

(art. 2.514 del Código Civil modificado por la ley 17.711 y art. 2.620 del Código

Civil).

5) Se prohíben los actos que lesionan intereses ajenos, sin otorgar venta-

jas a quienes lo realizan, (actos de emulación)125 estos actos se vinculan con el

abuso del derecho establecido en el art. 1071 del Código Civil.

125 Lafaille, ob. cit. Páginas 37-38

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