LAUDO DE AVALIAÇÃO- FOLHA RESUMO SOLICITANTE: …

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Av. Amér ico Buaiz , 1016 - Ed. Vic tor ia Of f ice Tower - Torre Leste - Sala 406 - Enseada do Suá,

Vi tor ia /ES - CEP: 29050 -911 – Fone: (27) 3376-5662 – Cel : (27) 9 .9997-9700

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LAUDO DE AVALIAÇÃO- FOLHA RESUMO

Método (s) utilizado (s): MCDDM – Método Comparativo de Dados de Mercado pela

NBR 14.653-2.

Resultados da avaliação:

Valor de mercado para venda do imóvel:

R$ 4.807.000,00 (Quatro milhões oitocentos e sete mil reais) Classificação quanto à liquidez: Baixa

Grau de fundamentação do laudo: II

Grau de precisão do laudo: II

Dados e assinatura do ART do Laudo de Avaliação:

___________________________________

LEONARDO FERNANDES DO NASCIMENTO

Pós-graduado Engenharia de Avaliações e Perícias

Eng.º - Crea-ES 16.100-D – IBAPE ES 286

CPF: 093.678.757-03

______________________________________

FLAVIO LOBATO LA ROCCA

Docente da Pós Graduação de Engenharia de Avaliações e Perícias da Multivix

Engº. Crea 5662-D/ES - IBAPE 066-ES

CPF 009.639.197-92

SOLICITANTE: IPACI

INTERESSADO: IPACI

PROPRIETÁRIO: IPACI

OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: Definição do valor de mercado para venda do imóvel, de

41.230,00 m², localizado na Rodovia Mauro Miranda – CORAMARA – Cachoeiro do

Itapemirim -ES

ENDEREÇO DO IMÓVEL:

Rua: Rodovia Mauro Miranda nº: s/nº Bairro: CORAMARA Cidade:

Cachoeiro do Itapemirim UF: ES CEP: -

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

1- Solicitante

IPACI

2- Interessado/Proprietário

IPACI

3-Finalidade

Levantamento Patrimonial

4- Objetivo

Determinação do valor de mercado para venda.

5- Objeto de avaliação

Tipo do bem: Gleba Urbana

Rodovia Mauro Miranda

nº: s/nº

Bairro: CORAMARA

Cidade: Cachoeiro do Itapemirim UF: ES

Área total: 41.230,00 m²

Ocupante do imóvel: Desocupado

OBS.: Em vistoria foram encontrados bovinos de outra propriedade de pastando e se

movimentando pelo imóvel

Tipo de ocupação: Rural

6- Identificação e Caracterização do Bem Avaliando:

Data da vistoria:28/12/2017 hora: 10:30

A A.B.N.T. em sua norma NBR 14.653 (Avaliação de bens) – Parte 1: Procedimentos Gerais e

Parte 2: Imóveis Urbanos preconiza que a vistoria é o exame circunstanciado de um imóvel e

imprescindível para a elaboração do Laudo de Avaliação.

6.1) Caracterização da região:

Cachoeiro de Itapemirim, município capixaba localizado na região sul do estado com 201.259

habitantes, possui área territorial de 876,792 km², o que retorna uma densidade habitacional

de 229,54 hab./km². O município é distante da capital 129 km através de estrada asfaltada de

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boa qualidade e regular estado de conservação, principal via de escoamento da região, a BR

101.

6.1.1- Caracterização Física:

Cachoeiro de Itapemirim, município capixaba localizado na região sul do estado com 201.59

habitantes, possui área territorial de 890 km² e é distante da capital 129 km através de estrada

asfaltada de boa qualidade e regular estado de conservação, principal via de escoamento da

região, a BR 101. Possui receita total de aproximadamente R$ 219 milhões, conforme dados

de 2010. Ocupa a 7º posição no ranking estadual de receita total, e possui uma receita per

capita de R$ 1.089,40.

(fonte Anuário do Espírito Santo 2010, jornal A Gazeta, pág. 13).

É o município capixaba mais importante da região sul do estado, e tem sua economia

alicerçada basicamente na extração, beneficiamento e comercialização de mármore, granito e

seus derivados. É o principal pólo de exportação destas pedras ornamentais do Brasil, por isso

torna-se atrativo aos investidores, que aquecem o mercado local, gerando empregos diretos e

indiretos.

Principal centro econômico do sul do Espírito Santo, Cachoeiro de Itapemirim é a segundo

pólo mais importante do estado, depois da conurbação de Vitória, a capital.

Cachoeiro possui uma das maiores jazidas de mármore do Brasil e é um centro internacional

de rochas ornamentais, sendo o responsável pelo abastecimento de 80% do mercado brasileiro

de mármore. A cidade é berço de grandes empresas com destaque para a Viação Itapemirim e

a Itabira, a maior Fábrica de Cimento do Grupo João Santos, segundo maior produtor de

cimento do País.

O município, localizado na bacia do Rio Itapemirim, possui relevo misto caracterizado por

grandes baixadas de solo sedimentar, rodeado de grandes afloramentos rochosos, onde se

processa a exploração das jazidas de rochas metamórficas, notadamente pedras ornamentais

como mármores e rochas calcíticas e dolomíticas destinadas à moagem para uso agrícola

como o calcário e também destinação industrial como componente na fabricação de tintas.

Cachoeiro de Itapemirim é hoje sobretudo um centro de extrativismo e beneficiamento

mineral (mármores, granitos e moagem de calcário). Na indústria sobressai a produção de

cimento, calçados e laticínios, havendo também significativa pecuária e cafeicultura. Polo

educacional do sul capixaba, o município conta com estabelecimentos de ensino superior.

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6.1.2- Serviços/ Infraestrutura

O Bairro COROMARA é tipicamente comercial Por conta dessa particularidade a localidade

tem uma vocação para atividade logística, principalmente àquelas ligadas a distribuição e

beneficiamento de pedras ornamentais.

A região também e margeada pelo rio Itapemirim o que aliado ao fato de boa parte da região

seja formada por propriedades rurais do entorno do avaliando faz com que a região tenha

características de zona rural, com um comercio local pouco desenvolvido, ou quase escasso, e

infraestrutura urbana incipiente contanto apenas com pavimentação das rodovias que cortam a

região, telefonia e água.

Os pontos comerciais no interior do bairro, com atividades diversificadas, mais voltadas a

consumo interno da população residente. Essa manifestação comercial é pulverizada por todo

o bairro.

A Rodovia Estadual ES-482 possui todos os melhoramentos públicos e serviços de

infraestrutura urbana pertinentes, como pavimentação, meio-fio, rede de água tratada,

iluminação pública, telefonia fixa, drenagem de águas pluviais, coleta de lixo, comércio, posto

da polícia, agências bancárias e áreas de lazer.

6.2- Caracterização do imóvel avaliando

O objeto desta avaliação trata-se de uma gleba de uso rural com 41.230,00 m² de extensão,

com pedologia susceptível a alagamento (por conta do córrego a céu aberto que corta o

imóvel), topografia ondulada com 80% do terreno plano, com boa capacidade de

assentamento imóveis residenciais.

Segundo o Plano Diretor Municipal que foi instituído pela lei nº 5890, o imóvel em tela está

localizada em uma zona de expansão urbana, cujo Zoneamento descrito é ZAD 01 / ZAD 02 e

ZAD 03 (Lei nº 6394/2010 e alterada pelas Leis nº 6702/2012 e 7146/2015), que são Zona de

Atividade Dinâmicas (ZAD).

7- Fotos do avaliando e entorno:

O relatório fotográfico da vistoria está disponível no ANEXO II- Relatório Fotográfico.

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8- Croquis de localização do imóvel avaliando:

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9- Planta de situação atual do imóvel

Não foi disponibilizado pela contratante a planta atual do imóvel.

10- Legislação

Lei de Instituição do PDM nº 5890

Lei nº 6394/2010 e alterada pelas Leis nº 6702/2012 e 7146/2015

NBR 14.653 e Suas Partes Correlatas

11- Diagnóstico do Mercado:

O mercado imobiliário de imóveis comerciais na região do avaliando apresenta-se com um

número considerável de ofertas para uma demanda estimada como baixa, tendo em vista as

perspectivas de retração econômica, que perdura pelo país e que afeta o principal atividade

econômica de Cachoeiro de Itapemirim que é o extrativismo e beneficiamento de rochas

ornamentais.

Especificamente para venda de glebas no entorno do avaliando, o mercado apresenta um

número de ofertas definido como alto, com demanda estimada como média, restrita a poucos

investidores autônomos, ligados atividade industrial e logística que se desenvolveu na região.

Há de se ressaltar ainda que o boom imobiliário da última década deu espaço à recessão que

com a escassez de crédito aliada às novas políticas de financiamento habitacionais dos

principais bancos de fomento, fez criar microbolhas no mercado imobiliário com um elevado

número de oferta de unidades habitacionais e altas taxas de quebras de contratos e devolução

de unidades prontas.

A instabilidade do cenário político e as turbulências do cenário econômico contribuem para o

esvaziamento de investimentos privados. Atualmente a economia brasileira passa por um

momento de recessão e as previsões são que continue em recessão ao longo do ano de 2017,

somada a uma alta inflação, redução de investimentos públicos, alta taxa de juros, aumento de

impostos, aumento do número de saques do FGTS com o aumento da taxa de desemprego.

Estes fatores tendem a restringir o crédito (inclusive houve alteração nas taxas de juros da

CAIXA para financiamento de imóveis), principalmente para terrenos, ocorrendo uma

diminuição da oferta de crédito para aquisição de imóveis.

Há de se ressaltar também que além dos problemas citados acima o estado do Espirito Santo

sofre com uma grande estiagem que atinge diretamente agricultura cafeeira, um dos pilares da

economia capixaba. Não bastasse esse cenário crítico também vale destacar a catástrofe

ambiental com o rompimento da barragem da mineradora SAMARCO (uma das holdings da

VALE, principal empresa do estado capixaba) que destruiu a fauna e a flora do Rio Doce.

É neste cenário que está inserido o nosso imóvel avaliando, uma gleba com frente voltada

para uma das principais vias que cortam o bairro e localizado ao lado da CEASA do

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município, altamente adensada com galpões comerciais e logística, com alta vocação para

desenvolver empreendimentos similares, mas sem potenciais investidores com afã de realizar

tal investimento diante desse cenário de incertezas.

Outro fator que pode atravancar o desenvolvimento da região é que existem várias áreas que

estão com entraves e gravames documentais, por se tratarem de imóveis de remanescentes

rurais.

Face ao exposto estimamos que o prazo de absorção para o imóvel objeto variando de 18 a 36

meses, isto é, liquidez baixa.

12- Metodologia para venda:

MCDDM – Método Comparativo de Dados de Mercado pela NBR 14.653-2.

13- Pesquisa de valores e Tratamento de Dados para venda

Período de pesquisa: Entre 02/2014 e atualizada com dados de 12/2017 Tratamento dos Dados: ESTATÍSTICA INFERENCIAL – Os cálculos para a

obtenção dos valores e os resultados estatísticos gerados pelo software SISDEA 1.30

estão disponíveis no Anexo V – Resultados Estatísticos.

14- Memória de Cálculo para venda:

Demais informações quanto os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, e justificativas para o

resultado adotado estão disponíveis no Anexo IV – Memória de Cálculo.

15- Dados de Mercado Pesquisados e Utilizados para Venda:

Disponível no Anexo III – Pesquisa Imobiliária.

16- Especificação da avaliação:

Enquadramento do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, de acordo com o item 8.2.1 da

Norma 14653, parte 2 da ABNT e atende as seguintes especificações da avaliação,

conforme item 9 da mesma norma, com enquadramento no Grau de Fundamentação II

e Grau de Precisão II conforme explicitado abaixo.

Segundo a NBR 14.653- Parte 2: Imóveis Urbanos, item 9 e sub-itens 9.1 a 9.2.1.4

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Item Descrição Grau Grau Grau Pontos

obtidos

III II I

1 Caracterização do

imóvel avaliando

Completa quanto a

todas as variáveis

analisadas

Completa quanto às

variáveis utilizadas

no modelo

Adoção de situação

paradigma

III

2 Quantidade mínima de

dados de mercado,

efetivamente utilizados

6 (k+1), onde k é o

número de variáveis

independentes



independentes



independentes

III

3 Identificação dos dados

de mercado

Apresentação de

informações

relativas a todos os

dados e variáveis

analisados na

modelagem, com

foto e características

conferidas pelo autor

do laudo

Apresentação de

informações

relativas a todos os

dados e variáveis

analisados na

modelagem

Apresentação de

informações

relativas aos dados e

variáveis

efetivamente

utilizados no modelo

II

4 Extrapolação Não admitida Admitida para

apenas uma variável,

desde que: a) as

medidas das

características do

imóvel avaliando

não sejam superiores

a 100% do limite

amostral superior,

nem inferiores à

metade do limite

amostral inferior, b)

o valor estimado não

ultrapasse 15% do

valor calculado no

limite da fronteira

amostral, para a

referida variável

Admitida, desde que:

a) as medidas das

características do

imóvel avaliando

não sejam superiores

a 100 % do limite

amostral superior,

nem inferiores à

metade do limite

amostral inferior; b)

o valor estimado não

ultrapasse 20 % do

valor calculado no

limite da fronteira

amostral, para as

referidas variáveis,

de per si e

simultaneamente, e

em módulo

II

5 Nível de significância 10% 20% 30% III

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(somatório do valor

das duas caudas)

máximo para a rejeição

da hipótese nula de

cada regressor (teste

bicaudal)

6 Nível de significância

máximo admitido para

a rejeição da hipótese

nula do modelo através

do teste F de Snedecor

1% 2% 5% III

Tabela 2 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear.

Graus III II I

Pontos Mínimos 16 10 6

Itens obrigatórios no grau

correspondente

2, 4, 5 e 6 no grau III e

os demais no mínimo

no grau II

2, 4, 5 e 6 no mínimo no

grau II e os demais no

mínimo no grau I

Todos, no mínimo

no grau I

Logo, Grau de Fundamentação II, (Segundo ABNT norma NBR 14.653-2: Imóveis

Urbanos), Tabela 2, Item 9.2.1.6.1.

Segundo ABNT norma NBR 14.653- Parte 2: Imóveis Urbanos, item 9 e sub-item 9.2.3.

Tabela 5 - Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de

regressão linear; Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da

estimativa de tendência central ficou abaixo dos 40 %, logo, Grau de Precisão II, (Segundo

ABNT norma NBR 14.653-2: Imóveis Urbanos), Tabela 5, Item 9.2.3.

17- Resultado da avaliação e data de referência

O método utilizado para a consignação do valor foi o seguinte:

a) Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: O método consiste em estabelecer

em amostragem correta dos valores de mercado para lotes praticados na região de

Cachoeiro de Itapimirim.

Valor de mercado para venda (alienação):

R$ 4.807.000,00 (Quatro milhões oitocentos e sete mil reais)

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18- Profissional responsável:

Vitória 10/01/2018

___________________________________

LEONARDO FERNANDES DO NASCIMENTO

Pós-graduado Engenharia de Avaliações e Perícias

Eng.º - Crea-ES 16.100-D – IBAPE ES 286

CPF: 093.678.757-03

______________________________________

FLAVIO LOBATO LA ROCCA

Docente da Pós Graduação de Engenharia de Avaliações e Perícias da Multivix

Engº. Crea 5662-D/ES - IBAPE 066-ES

CPF 009.639.197-92

Anexos:

➢ I- Documentação utilizada no trabalho;

➢ II- Relatório Fotográfico

➢ III – Pesquisa de Mercado

➢ IV - Memória de Cálculo

➢ V- Resultados Estatísticos SIDEA.

➢ VI – ART (Registro de Responsabilidade Técnica);

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I- DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA NO TRABALHO

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II- RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

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III – PESQUISA DE MERCADO

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IV - MEMÓRIA DE CÁLCULO

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V- RESULTADOS ESTATÍSTICOS SIDEA.

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VI – ART (REGISTRO DE RESPONSABILIDADE

TÉCNICA)

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