Lectura 2 - Adjudicación de Propiedad

Módulo 2

Unidad 2

Lectura 2

Adjudicación de Propiedad

Materia: Práctica Profesional II (Ejecución)

Profesor: Sonia Cabral

Materia: Práctica Profesional (Ejecución) Profesora: Sonia Cabral | 2

Unidad 2: Adjudicación de Propiedad

Antes de entrar al desarrollo de los temas que nos ocupan repasaremos

brevemente los siguientes contenidos:

Si la sentencia acoge la pretensión ejecutiva, se abre el período de ejecución

pura, con la finalidad de hacer pago al ejecutante, variando el trámite según

los bienes que se hubieren embargado: dinero, moneda nacional o

extranjera, créditos dinerarios, valores bursátiles, o demás clase de bienes.

No es obstáculo que estuvieren interpuestos, e incluso concedidos, recursos

de apelación, pues carecen de efecto suspensivo.

Tampoco obstan los recursos de casación, pero sí cuando son admitidos en

razón que la sentencia hace cosa juzgada sustancial.

La instancia de ejecución debe contener el ofrecimiento de fianza u otras

garantías, por un monto que asegure la posibilidad de devolución de la

cantidad que perciba el ejecutante, en caso de tener éxito el recurso de

apelación, o casación en su caso, del demandado, o el juicio declarativo

derivado, más los daños y perjuicios.

No es imprescindible la existencia de un embargo previo, pues si bien ello

es ineludible para llegar a la subasta, no hay razón para negarle al

ejecutante que pueda realizar otros trámites, que luego serán útiles.

Además del requerimiento de ejecución y ofrecimiento de la garantía,

el escrito puede contener:

• La liquidación de capital, intereses y costas

• La designación de martillero, o la solicitud de fijación de audiencia a

los fines de su sorteo

• Pedido de embargo (en caso que no se haya solicitado con

anterioridad.)o secuestro.

• Solicitud que se dispongan las medidas del art. 576 CPN

Legislación

Recuerde que para cumplir los objetivos de este módulo será necesario que consulte las leyes incluidas en los anexos del Módulo 1, toda vez que esta lectura haga referencia a esa legislación.


2.1 Adjudicación al comprador:

Desarrollo del acto de remate

A diferencia de lo que ocurre en las subasta privadas, en las cuales el

martillero actúa en calidad de mandatario o comisionista, según sea el

caso, del dueño de los bienes que hayan de venderse, en las subastas

judiciales aquel reviste el carácter de auxiliar del órgano judicial, en cuya

representación realiza el acto procesal de que se trata. Acorde a este

criterio el art 563 párrafo 3º CPN prescribe que el martillero debe ajustar

su cometido a las condiciones establecidas por el tribunal y las normas

legales vigentes, si no cumpliere con ese deber podrá ser removido; en su

caso se le dará por perdido total o parcialmente el derecho a comisión o

se aplicara en lo pertinente la sanción que establece la el párrafo 3º

(reintegro de la comisión percibida).1

1 Similar disposición se encuentra contemplada en los arts. 65 y 97 inc. b y e de la ley provincial cordobesa 7191. Según el acuerdo reglamentario N° 5, serie “B”, del 05/08/1986, art. 3 punto a en la provincia de Cordoba:

“En cada Sala de Remate se asignará un empleado policial uniformado sin cuya presencia no podrá realizarse la subasta. Cuando el actuario ingrese al recinto el empleado policial ordenará al público ponerse de pie por tal circunstancia, y luego les hará saber que el martillero informará todo lo relativo a la subasta antes de que comiencen las ofertas y no se admitirán preguntas durante el acto, ni conversaciones entre los concurrentes, todo bajo apercibimiento de ordenar el retiro de quienes perturban el acto.

El martillero no podrá efectuar la subasta si el Secretario no se encuentra presente”.

Si se hubiera autorizado al martillero a recibir ofertas bajo sobre, inmediatamente después de la lectura del edicto se procederá a la apertura de los sobres, en presencia del público, leyéndose su contenido y agregándoselos al expediente, dejando constancia posteriormente en el acta. Art. 66 ley 7191

Resultará adjudicatario‐comprador, quien haga la mayor oferta que supere la base en su caso, y no sea aumentada en el lapso de un minuto (arts. 583 C.P.C. y C. y 66 inc. f ley 7191).


El nombramiento del martillero debe recaer en la persona propuesta

expresamente por las partes de común acuerdo, y en defecto de este, en la

persona que designe el juez (art. 563, párrafo 2 CPN). 2El martillero

designado tiene el deber de aceptar el cargo dentro del plazo de tres días

computados desde la notificación del nombramiento (norma citada). De

acuerdo a lo prescripto en el art. 563, párrafo 2 CPN, el martillero no podrá

ser recusado, sin embargo cuando circunstancias graves lo aconsejaren, el

juez dentro del quinto día del nombramiento podrá dejarlo sin efecto. A fin

de apreciar la gravedad de las circunstancias que pueden justificar la

separación del martillero, el juez debe atenerse, por razones de analogía, a

los motivos que el art. 17 CPN erige en causales de recusación de los jueces.

Recordemos que el martillero no es parte en los trámites de cumplimiento

de la sentencia de remate y solo puede tener intervención en lo que se

refiere a su actuación en los términos establecidos en el CPN o en otra ley.

(Art. 563, ap. Final).

Recordemos:

La subasta “es la venta pública de bienes al mejor postor, hecha por

mandato judicial”3.Lo es, entonces, toda venta ordenada o autorizada por el

juez en un proceso: para dividir bienes comunes, para realizar la partición

de una herencia, etc., pero si se efectúa como medio de ejecución judicial

forzada, aparece una figura con caracteres propios, cuya nota distintiva es la

coactividad, que se verifica con la prescindencia de la voluntad del dueño de

los bienes, sujeta a las normas legales que le atañen y a las reglas fijadas por

el juez.

Se lleva a cabo, entonces, en ejercicio de la función jurisdiccional, de allí

que no es un acto comercial o civil, sino judicial, en el que el martillero

procede como delegado del juez.

2 La ley procesal prevé que el martillero es designado por el ejecutante. art. 568 CPCC. 3 Podetti, Ramiro J. Tratado de las ejecuciones. 3° Edición ampliada y actualizada por Victor A. Guerrero Leconte. Editorial Ediar. Buenos Aires, 1997, pág. 441.


El remate debe realizarse en presencia del actuario o funcionario que el

tribunal hubiere designado para autorizar el acto.

El acto del remate comenzará con la lectura del edicto. El martillero deberá

hacer las aclaraciones e informar los datos que le requieran los asistentes,

dejándose constancia en el acto si así se pidiere. Se anunciarán las posturas

que se admitan y el bien se adjudicará al autor de la última, cuando no haya

quien la mejore en un lapso de un minuto.

En relación a los inmuebles la base mínima es la determinada conforme las

previsiones que analizaran en líneas más arriba, en tanto que en el ámbito

de la provincia de Córdoba, esta surge de la base imponible para el pago del

impuesto inmobiliario provincial, salvo que las partes hubieren convenido

otra, como suele ocurrir en las hipotecas.

El tribunal carece de criterio para ponderar el acierto o error de la tasación

del fisco.

Por otro lado, aquel monto puede ser disminuido, prudencialmente, a

pedido de parte, si del informe resultare que el bien se encuentra ocupado

por terceros, pues esa circunstancia importa una desvalorización de la cosa,

porque podrían presentarse dificultades para la desocupación y de no

admitirse esa reducción podría redundar en el fracaso del remate por falta

de interesados.

En cuanto a los demás bienes, la regla es que salen a la venta sin base.

Si se trata de ejecución prendaria, la base es el importe del crédito, con los

incrementos que disponga el sistema contenido en el mismo título.

De tratarse de remate de derechos personales o posesorios sobre inmuebles,

el tribunal puede disponer base de acuerdo con la correspondiente al

impuesto inmobiliario.

En todos los casos, en el acto se abona la comisión del martillero a cargo del

comprador.

Respecto de bienes muebles y semovientes, no registrables, el pago del

precio es de contado, también en el mismo acto.


Si se trata de bienes muebles y semovientes registrables, o inmuebles, se

paga el veinte por ciento al finalizar el remate, y el saldo luego de la

aprobación del mismo.4

El precio de compra en subasta se pagará, en efectivo o cheque certificado:

1) En el caso de bienes muebles y semovientes no registrables, de

contado con más la comisión del martillero a cargo del comprador.

2) En el caso de bienes muebles y semovientes registrables e

inmuebles, el veinte por ciento con más la comisión del martillero a cargo

del comprador en el acto de la subasta, y el saldo al aprobarse el remate.

Si los bienes a que se refiere el punto 2) fueren de escaso valor, el tribunal

podrá resolver que sean rematados en la forma prevista en el punto 1).

El tribunal, por resolución expresa a pedido fundado de parte, podrá

otorgar facilidades para el pago del precio y disminuir el porcentaje de

contado, si conviniere para la obtención de un mejor resultado.

Si por culpa del postor cuya oferta fue aceptada como definitiva en el acto

de remate la venta no se formaliza, debe ordenarse una nueva subasta.

La responsabilidad del comprador remiso comprende:

a) la disminución que resulte del precio, respecto del contenido en la

subasta dejada sin efecto

b) los intereses acrecidos sobre la totalidad del precio que el postor ha

dejado de pagar y de acuerdo con la tasa fijada en la sentencia

respecto de la obligación ejecutada

c) las costas

4 Asimismo, el art. 66 de la ley provincial cordobesa 7191, permite utilizar el sistema de ofertas bajo sobre respecto de la subasta de cualquier clase de bienes, con o sin base, a pedido del martillero, aunque también, obviamente, a solicitud de partes.La autorización debe estar incluida, en principio, en el mismo decreto que dispone la subasta, y en todo caso antes del comienzo de la publicación de edictos.


El comprador remiso no queda relevado de otros daños y perjuicios, de

acuerdo con las reglas de responsabilidad común.

El incumplidor no pierde las sumas que hubiere abonado, pero el

ejecutante, o el ejecutado de aquél si ya viera satisfecha su acreencia,

pueden solicitar que queden afectadas a la resultas del juicio.

Se trata, aunque bajo otra denominación, de un embargo preventivo, sin

contra cautela, y sin monto determinado, puesto que alcanza a todo lo que

el postor hubiese depositado.

Debe levantarse un acta, tarea a cargo del martillero, la cual debe contener:

Lugar y fecha

Carátula del juicio

Tribunal donde tramita

Funcionario autorizante

Bienes objeto del remate

Precio obtenido por cada uno

Condiciones de pago

Identificación del comprador (nombre, numero de documento,

domicilio constituido)

Informe de deudas tributarias

El acto culmina con las firmas de los compradores, de las partes que

quisieren hacerlo, y del funcionario autorizante.

En caso de haberse comprado en comisión, esto es, para persona distinta

del oferente, en el acta se debe consignar el nombre y domicilio, real y legal

si se trata de persona jurídica del comitente.

Si en ella nada se expresa, la compra queda firme respecto de la persona

que formuló la oferta mayor, sin perjuicio de la facultad de ceder.

Por otro lado, dentro de los cinco días posteriores a la subasta, el comitente

debe ratificar la compra hecha en su nombre y constituir domicilio. Caso

contrario, el comisionado es considerado adjudicatario definitivo, con las

responsabilidades consiguientes.


El comprador, definitivo o en comisión, debe abonar en el acto, el total del

precio o la porción que es hubiere establecido en la orden de venta, en

efectivo o en cheque certificado, siendo responsable el martillero si acepta

otras formas.

En razón que el adjudicatario no solo adquiere derechos y contrae

obligaciones, sino que además se incorpora al proceso como parte

incidental, el art. 579 CPN prescribe que el martillero debe requerir a

aquel la constitución de domicilio en el lugar que corresponda al asiento

del juzgado, y que si no se lo constituye en el acto de la subasta o no lo

denuncia oportunamente, cabe aplicar el apercibimiento.

En lo que hace al contenido de la resolución sobre la subasta, no habiendo

impugnaciones el tribunal dictará resolución sobre el acto de la subasta,

aprobándola o no, pues la decisión, aún sin observaciones, debe recaer

sobre el mérito del remate.

La resolución debe contener, en caso que corresponda, el emplazamiento a

abonar el saldo de precio en el plazo que se fije o en las condiciones

establecidas en la orden de venta, la orden de poner en posesión de los

bienes al comprador, y la de inscribir registralmente el bien, otorgando los

instrumentos necesarios y la de cancelación de gravámenes

En el ámbito de la provincia de Córdoba se establece que el ejecutado sólo

podrá solicitar la suspensión de la subasta si en el mismo acto consigna el

importe de la liquidación, con más los gastos que se hubieren originado con

posterioridad y consten en autos y la comisión del martillero que

corresponda, cualquiera fuere la causa que se alegue. Si, practicada la

liquidación definitiva resultare un saldo impago, se lo emplazará para que

lo consigne bajo apercibimiento de disponer una nueva subasta. 5

5 En el ámbito de la provincia de Cordoba, el art. 17 inc. d de la ley 7191 dice que los remates se suspenden por orden judicial o por falta de postores, aunque en este segundo supuesto se trata en realidad de fracaso del remate, y concordantemente el art. 15 inc. j de la misma ley, prohíbe al martillero suspenderlo sin orden fehaciente del juez.

Queda claro, entonces, que debe mediar orden judicial en ese sentido, siendo pasible el martillero que infrinja el art. 15 inc. j de la ley 7191, de la sanción contemplada por el art. 97 inc. e de dicha ley, consistente en suspensión de la matrícula y de la lista por seis a doce meses.


En lo referente a la petición por el ejecutado o por un tercero, aunque el art. 582 alude solamente al ejecutado, de igual derecho goza cualquier persona, como decía el antiguo art. 597 del C.P.C. y C., en función del art. 727 del Código Civil.

Formulada la petición, si bien es factible oír, previo a resolver, al ejecutante, tampoco es imprescindible.

La suspensión es precedente si se cumple con las exigencias de la norma.

Debe depositar el importe de la liquidación, esto es la prevista en el art. 546; más los intereses corridos desde su fecha, incluidos los correspondientes a los honorarios, y hasta el momento de formular la petición; más los otros gastos, de toda índole, que se hubieren hecho con posterioridad, cuyos montos consten en el expediente.

Si se trata de un proceso en el que no se persigue una suma de dinero, y a falta de datos objetivos, como valor dado los bienes objeto del juicio en el inventario, o valuación fiscal de los inmuebles, corresponde consignar una cantidad prudencial.

De ser insuficiente el monto aportado, la suspensión queda supeditada al depósito del faltante en el breve plazo que el tribunal indique.

No se trata estrictamente de un pago, por cuanto tanto la comisión como los gastos del martillero, y los otros posteriores a la planilla, están sujetos a determinación previo el trámite correspondiente, o de depósito de una suma provisional.

En el supuesto de petición del ejecutante o de ambas partes, es suficiente cumplir con el depósito de la ficta comisión y de los gastos del martillero en la forma indicada. Asimismo, la suspensión de la subasta se impone como consecuencia necesaria de la admisión de ciertas peticiones principales, aunque éstas no apunten a la suspensión misma.

Tal es lo que dispone el art. 436 inc. 1 para la tercería de dominio.

Lo mismo ocurre con tercerías de mejor derecho...

Igual si el ejecutado plantea la cancelación del embargo por sostener la inembargabilidad de los bienes.


Cesión de compra hecha en remate

Lo ordinario es que una persona apueste a nombre propio, o bien que lo

haga mediante un mandatario o comisionista.

Pero hay supuestos en que al adjudicatario del remate puede convenirle

ceder sus derechos a un tercero, sobre todo con la finalidad de evitar, por

ejemplo, gastos de una escritura y tal vez eliminar algunos impuestos.

En tal caso estaríamos en el supuesto de una cesión de créditos que está

reglada por el Art. 1434 del Código Civil.

Además, el martillero debe rendir cuentas y depositar lo percibido menos el

importe de los gastos documentados.

Como dijimos anteriormente, el acta de la subasta deberá ser suscripta por

los adjudicatarios, quienes deberán constituir domicilio; las partes, si

hubieren concurrido y desearen hacerlo; el martillero y el actuario o

funcionario que el tribunal hubiere designado para autorizar el acto.

Verificada la subasta, corresponde agregar al expediente el acta de remate,

en original o copia auténtica, quedando a la oficina por cinco días fatales.

A continuación le brindamos escritos judiciales que pueden ilustrar lo

estudiado hasta ahora:

ACOMPAÑA CEDULA. FORMULA PLANILLA. HACE RESERVAS

Sr Juez de Familia:

Sonia E. Cabral, por la participación acordada en la

medida de mi interés en estos autos caratulados: “ROJAS MARCELA

ALEJANDRA C/CHARLES ALBERT OSONA-MEDIDAS URGENTES-“,

con domicilio constituido en Rivadavia 1366 Planta Baja “B”, ante V.S.

respetuosamente comparece y dice:

1. Que viene acompañar cedula de notificación debidamente

diligenciada, solicitando su incorporación a los presentes actuados.


2. Que, además viene a formular planilla de liquidación de capital e

intereses, conforme lo autoriza el art. 564 C.P.C.C.

La presente liquidación ha sido confeccionada con fecha 2 de setiembre

de 2008 y los guarismos son los siguientes:

Capital: ……………………………………………………$4723,34.-

Intereses: 2% mensual (Auto N| 1108 del 21/12/06)

19 meses, 38%…………………………………………..$ 1794,87.-

T.P.B.C., 11,47%...............................................................$541,76.-

Total intereses ………………………………………….$ 2336,63.-

Honorarios de ej. de sentencia auto N| 652 del 6/8/08…..$231.20.-

Total Capital actualizado………………………………..$7291.17.-

La presente planilla asciende a la suma de Pesos siete mil doscientos

noventa y uno con diecisiete ($7291,17.-).

3. Que hace reservas de ampliar la presente liquidación conforme el

art. precitado del C.P.C.C cuando lo considere conveniente.

4. Por lo expuesto a V.S. solicita:

a. Tenga por acompañada cedula de notificación.

b. Por confeccionada la planilla de liquidación

c. Por realizada la reserva al punto 3 del presente.

SERA JUSTICIA


Decreto del tribunal

Córdoba, 18 de setiembre de 2003. De la planilla vista al demandado.

CONTESTA VISTA: IMPUGNA PLANILLA.

Sr Juez:

D, demandado, con domicilio en. En estos caratulados: ROJAS

MARCELA ALEJANDRA C/CHARLES ALBERT OSONA-MEDIDAS

URGENTES-, ante V.S respetuosamente comparece y dice:

1. Que impugno planilla de fs… en relación a los siguientes rubros:

2. Capital: el actor ha expresado la suma que se menciona a fs…. de la

sentencia, sin tener en cuenta que en la parte dispositiva, a la que

hay que atenerse, se indica Pesos…..

3. Intereses. Por cuanto el cálculo se hace desde la fecha de libramiento

del cheque, y no desde la presentación del cobro, que es lo ordenado

en la sentencia. Correctamente calculados, el rubro asciende a la

suma de Pesos….

4. Gastos de gestoría: no solo que se pretende percibir una suma

desmesurada, sino que se trata de un oficio que se diligencio en la

Delegación local de la Dirección de Rentas, por lo que no fue

necesario los servicios de ningún gestor.

5. Que en consecuencia la planilla debe ser reducida a Pesos….

ES JUSTICIA

Decreto del tribunal:

Cordoba, 15 de abril de 2008, vista al actor.


Auto aprobando una subasta

Auto numero:

Cordoba, 15 de marzo de 2006. Y VISTOS: estos autos caratulados: A c/ D,

de los que resulta que a fs … corre el acta de subasta llevado a cabo el… y a

fs… la rendición de cuentas del martillero Sr…

Y CONSIDERANDO: 1.Que puestas las mismas a la oficina, según decretos

de fs…. y…. no fueron observadas. 2. Que a fs… se abono el impuesto de

sellos y a fs…. el aporte del art. 90 de la ley 7191. 3. Que, los compradores

abonaron la comisión del martillero, y el precio de compra de los bienes

muebles, salvo el actor por estar eximido. Que, los de los inmuebles el

veinte por ciento del precio. 4. Que el sr……. Para quien se compro en

comisión, ratifico la compra a fs….. Por ello, RESUELVO: 1. Aprobar la

subasta y la rendición de cuentas del martillero. 2 intimar a los

compradores de los inmuebles para en el plazo de …..días abonen el saldo

de precio, bajo apercibimiento de ley, y oportunamente líbrense oficios de

cancelación de gravámenes y para ponerlos en posesión del inmueble,

expídanse las copias del art. 599 CPC 3. Declarar definitiva la entrega de los

bienes muebles.

Transmisión de títulos (inscripción registral):

Trámites posteriores al acto de la subasta:

Inscripción de inmuebles en el registro:

Aprobada la subasta y abonado el precio por el comprador, se le debe dar la

posesión del bien mediante tradición, se debe realizar la inscripción en los

respectivos Registros, y para ello se deben cancelar los gravámenes

existentes.

Dentro de los cinco días de la aprobación del remate – que es el acto en

cuya virtud el juez verifica el cumplimiento de los requisitos que

Transmisión de Títulos (Inscripción Registral)

Con fines pedagógicos, este tema que corresponde al punto 2.3 del programa se trata en este apartado, dada su estrecha vinculación con el proceso que se viene desarrollando.


condicionan la validez de la venta-, el comprador debe depositar el importe

del precio que corresponde abonar al contado, en el banco de depósitos

judiciales, y si no lo hace en esa oportunidad ni invoca motivos fundados

para obtener la suspensión del plazo, corresponde que se ordene nueva

subasta.

A pesar de que el art. 586 del CPN, en concordancia con lo dispuesto en el

art. 1184 Cód. Civil no supedita el perfeccionamiento de la venta judicial al

otorgamiento de la escritura, siempre se considero que por razones

prácticas atinentes al tráfico inmobiliario , pago de impuesto y cancelación

de gravámenes , es incuestionable el derecho del comprador de exigir dicho

otorgamiento , así como de oponerse a que se disponga del precio mientras

no tenga lugar ese acto.

Recordemos que la venta queda perfeccionada una vez aprobado el remate,

pagado el precio o la parte que corresponda si se han otorgado facilidades y

luego realizada la tradición del inmueble a favor del comprador (art. 586

CPN). La posesión del inmueble adquirido en subasta debe ser conferida

judicialmente no pudiendo suplirse esa entrega por la efectiva ocupación

del inmueble por parte del comprador

Según la doctrina, la aprobación de la subasta “constituye recaudo esencial

en la venta de bienes inmuebles, en contraste con la de bienes muebles,

pues el art. 574, 2° párrafo del C.P.C. de la Nación dispone que la entrega

de los bienes se realice en el acto del remate, previo pago total o parcial

del precio, salvo que se hubiere ordenado lo contrario”6.

Con respecto a la desocupación del inmueble subastado, el CPN establece

que no procederá el desahucio de los ocupantes del inmueble hasta tanto no

se hubiere pagado el saldo del precio y hecho la tradición. Esto no se opone

al hecho que si con anterioridad al remate resulta acreditada la existencia

de ocupantes, se forme incidente al solo efecto de determinar su situación y

si permanecerán o no en la ocupación con posterioridad a la subasta, a fin

de que en los edictos se anoticie debidamente acerca de tales circunstancias.

6 Palacio, Lino E. Op. Cit., pág. 644


Claro está que esta norma no es aplicable si quien ocupa el inmueble es el

ejecutado, por cuanto teniendo este el deber de entregar libre de toda cosa

otra posesión (art. 1409 Código Civil) solo corresponde acordarle un plazo

para desocuparla bajo apercibimiento de lanzamiento.

En resumen:

Para considerar consumado un remate, o sea para tener a los compradores

como adquirentes del derecho real de dominio se requiere que se hayan

cumplido tres requisitos: aprobación del remate, pago del precio y

otorgamiento de la posesión… cabe destacar que el tradens se desprende de

la posesión cuando el tribunal la entrega a los compradores y éstos

voluntariamente la reciben. Esta subasta queda perfeccionada con su

inscripción, y a partir de allí será oponible a terceros.

En caso de que el inmueble se encuentre ocupado por el ejecutado y su

familia, dependientes y empleados, para obtener la desocupación basta con

la orden de lanzamiento emanada del juez interviniente (art. 750 C.P.C. y

C.).

En la hipótesis de que el inmueble se encuentre ocupado por terceros,

corresponde distinguir varias situaciones.

Si el tercero admite su calidad de tenedor pero alega un derecho personal a

permanecer en la ocupación, y es aceptado por el adquirente, la posesión se

toma mediante la notificación a aquél del nuevo propietario, a quien deberá

reconocer como tal, con los derechos inherentes a la condición de locador.

En caso de desconocimiento del derecho del tenedor por el adquirente, el

primero deberá obtener tal reconocimiento por vía incidental.

En el supuesto de resistencia a entregar y la ocupación se presente como

claramente ilegítima, basta también la vía incidental a promover por el

nuevo dueño.


Comunicación de la subasta:

La comunicación a otros jueces son innecesarias si los acreedores

comparecieron a la ejecución con motivo de la citación practicada

conforme el art. 575 CPN, en cuya hipótesis la resolución que dispone el

levantamiento de las medidas debe serles notificada por cedula en el

domicilio que hubiesen constituido.

Según el art. 58 de la ley 7191 (vigente en la provincia de Córdoba), es deber

del martillero y del secretario comunicar al órgano registral, dentro de los

cinco días de la realización del remate, si se hubieran vendido bienes

registrables.

En caso de incumplimiento, el martillero es sancionado con una multa

equivalente al 500% de la asignación básica del empleado de la

administración pública provincial (art. 97 inc. c ley 7191).

Esta comunicación afectará la situación registral existente con la anotación

provisional por el término de ciento ochenta días dispuesto por el inc. B del

art. 9 de la ley 17.801 (resolución general del Registro General N° 11/83).

El plazo es de días corridos, y la comunicación debe contener:

Lugar y fecha de expedición

Carátula de los autos

Bien subastado con sus datos de inscripción

Porcentaje de titularidad

Informe judicial con anotación preventiva de subasta

Profesional autorizado para el diligenciamiento

Copia certificada del acta de remate

La inscripción provisoria puede prorrogarse de acuerdo con el art. 10 de la

ley 17.801, y cuando medie incidente que obste a la aprobación de la

subasta.

En este caso, el tribunal debe comunicar prorrogándose la vigencia de

aquélla hasta la notificación de la resolución definitiva que recaiga en la

incidencia.


Al aprobarse el remate se ordenara la cancelación de los gravámenes que

recayeren sobre el valor del bien vendido. Si se tratare de bienes

registrables se dispondrán las anotaciones pertinentes al ordenar la

registración de la subasta.

Liquidación, pago fianzas y preferencias.

Dispone la ley que dentro de los cinco días contados desde que se pago el

precio (cuando se trata de subasta de muebles o desde la aprobación del

remate (en el caso de subasta de inmuebles) el ejecutante debe presentar la

liquidación del capital, intereses y costas de la que corresponde dar traslado

al ejecutado. Si el ejecutante no presenta oportunamente la liquidación,

puede hacerlo ele ejecutado, en cuyo caso debe conferirse traslado a aquel.

Contestado el traslado, o vencido el plazo para ello, el juez debe resolver

(art. 591, párrafo 1 y 2 CPN). La falta de impugnación de la planilla no

obliga a aprobarla en cuanto aquella no se ajuste a derecho (norma citada

párrafo 3) de modo que el juez, de oficio puede disponer la corrección de la

planilla cuando adolece de errores numéricos o contraria principios como

los contenidos en el art. 953 del Código Civil.7

Mientras el ejecutante no esté totalmente desinteresado las sumas

depositadas no pueden aplicarse a otro destino, salvo que se trate de las

costas de la ejecución, o del pago de otro acreedor preferente o privilegiado

(art. 590, párrafo 1º).

Una vez realizado el bien y obtenida su transformación en dinero el

acreedor estará listo para cobrar, pero se pueden interponer antes que él

algunos otros acreedores que pretendan tener preferencias establecidas

tanto en el Código Civil como en leyes especiales (por ejemplo, la ley N°

24.522- ley de Concursos y Quiebras).

Estos son los privilegios, es decir, “el derecho dado por la ley a un acreedor

para ser pagado con preferencia a otro”.

7 Art. 953. El objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.


Por cierto que el problema de los privilegios se aparecerá en el supuesto de

que el producido de la venta no alcance para repartir entre todos los

acreedores.

Si, por el contrario, resulta suficiente para cubrir y cancelar a todos, el

problema será inexistente. El privilegio no es un problema entre acreedor y

deudor, sino entre dos o más acreedores.

Según ha dicho Lambías, “la teoría de los privilegios constituye uno de los

más arduos y difíciles asuntos del derecho civil, pues a la complejidad de

la materia, derivada de la multiplicidad de las situaciones dignas de una

especial protección, se une la gravitación de precedentes históricos no

enteramente coherentes entre sí, y la deficiente técnica del codificador, lo

que hace que el tema esté impropiamente tratado en nuestra ley civil”8.

Se hará necesario empezar a referirnos a la clasificación de privilegios, para

lo cual seguiremos a Llambías9.

Una primera clasificación distingue los privilegios según recaigan sobre

cosas muebles o inmuebles. Esta clasificación carece de importancia y de

rigor científico, pues no se traduce en la diversidad de régimen entre las dos

categorías de privilegios.

Otra clasificación distingue entre privilegios generales y especiales, según

que su asiento sea el conjunto de bienes del deudor o algún bien

determinado.

Aquí se trata de una clasificación verdaderamente científica, porque toma

en cuenta un elemento intrínseco del privilegio, como es su asiento, y

origina un régimen diferencial aplicable a ambas categorías de privilegios.

A la cabeza de estos privilegios generales aparecen los gastos de justicia.

8 Llambías, Jorge J. Tratado de Derecho Civil. Obligaciones. Tomo I. Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1964, pág. 586. 9 Llambias, Jorge J. Op. Cit. Tomo I, pág. 603.


El privilegio por los gastos de justicia aparece pues tanto cuando dos

acreedores pretenden hacer valer la prioridad de cobro sobre un mismo

inmueble, como cuando se ejecutan inmuebles.

En lo que hace a nuestra materia, podemos destacar dos tipos de

privilegios:

Los gastos de justicia hechos en el interés común de los acreedores

Los créditos del fisco y de las municipalidades, por impuestos

públicos, directos o indirectos.

Al acordar primacía a las costas de la ejecución, esta norma coincide con la

regla del art. 3879, inc. 1 del Código Civil10l en cuya virtud tienen privilegio

sobre la generalidad de los bienes del deudor, sean muebles o inmuebles,

los gastos de justicia hechos en interés común de los acreedores (por

ejemplo los honorarios regulados al letrado). Siguen en prioridad los

créditos hipotecarios (Código Civil, arts. 3934 y 3936).11 Y prendarios

10 Art. 3.879. Tienen privilegio sobre la generalidad de los bienes del deudor, sean muebles o inmuebles:

1° Los gastos de justicia hechos en el interés común de los acreedores, y los que cause la administración durante el concurso;

2° Los créditos del fisco y de las Municipalidades, por impuestos públicos, directos o indirectos.

11 Art. 3.934. Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el día que se tomó razón de la hipoteca. Las inscripciones del mismo día concurren a prorrata.

Art. 3.936. La hipoteca garantiza a más del principal, los intereses o rentas debidas de dos años, y los que corran durante el juicio de ejecución hasta el efectivo pago.

Las legislaciones locales dispondrán el régimen procesal de la ejecución judicial de la garantía hipotecaria, conforme a las siguientes pautas: (Párrafo incorporado por art. 75. de la Ley N° 24.441 B.O. 16/1/1995.)

a) El procedimiento será el del juicio ejecutivo;

b) El trámite informativo sobre las condiciones de dominio y sobre impuestos, tasas, contribuciones y expensas podrá tramitarse de manera extrajudicial, y el estado de ocupación podrá constatarse por acta notarial;

c) No procederá la compra en comisión;


(decreto ley 15.348 /46, arts. 3 y 43). Si no existieren acreedores

privilegiados, o estos han sido desinteresados, desplazan al ejecutante los

créditos de los acreedores que hubiesen obtenido el embargo con

anterioridad, en los términos del art. 218. Finalmente la circunstancia que

el acreedor inhibiente carezca de preferencia, no obsta a que haga valer sus

derechos sobre el saldo que eventualmente arroje la subasta, una vez

desinteresados los acreedores privilegiados y preferentes

2.2. Honorarios del martillero y corredor:

El martillero: facultades, responsabilidad y derechos

Facultades y deberes:

Se debe tener presente que como “sujeto accesorio o eventual del proceso”,

la ley le ha asignado un rol más allá del que antes se le adjudicaba, hoy en

día, la ley lo ha legitimado para diversos actos en los que no necesita

instancia de parte ni firma de abogado.12

d) En ningún caso podrá declararse la indisponibilidad de los fondos producidos en el remate, si bien el juez podrá exigir caución suficiente al acreedor;

e) Si fuera solicitado por el acreedor, el juez decretará el desalojo del inmueble antes del remate.

12 La actuación de este funcionario ha sido reglada en la provincia de Córdoba por la ley 7191 y sus modificatorias 7534 y 7720. Es así como el art. 49 dispone que aceptado el cargo el martillero es parte en todo lo referente a sus funciones, reconociéndosele el derecho de solicitar medidas, y pedir oficio para el secuestro si lo embargado fueren muebles o que se mande anotar la subasta si se trataren de bienes registrales (art. 50 1° parte).

También puede requerir los demás informes y oficio que dispongan las leyes, e incluso cuando se hayan subastado bienes registrables debe notificar al órgano registral la realización del acto dentro de los cinco días (art. 58).

Puede solicitar con su sola firma los informes para remate a los organismos estatales municipales (art. 59). El martillero está sometido a la potestad del juez y a las instrucciones que éste le imparta, cos que no se ha cuidado de afirmar expresamente ni la ley 7191 ni nuestro C.P.C. y C., y en caso de apartamiento de las mismas podrá ser removido.

El martillero debe aceptar el cargo en el plazo de tres días; en caso de no hacerlo podrá ser removido debiéndose comunicar ello al Colegio Profesional.


Pero hay que tener muy en claro un aspecto fundamental: todas esas

facultades no quieren decir que el martillero sea parte en los trámites de

cumplimiento de sentencia de remate, tal como lo hemos puntualizado

anteriormente.

La ley 20.266 dictada en el año 1973 y modificada por ley 25.098, año 1998,

que regula el régimen legal de Martilleros y Corredores establece en su art.

8 facultades de los martilleros especificando:

a) Efectuar ventas o remate público de cualquier clase de bienes, excepto

las limitaciones resultantes de leyes especiales;

b) Informar sobre al valor venal o de mercado de los bienes para cuyo

remate los faculta esta ley (tasaciones);

c) Recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y

particulares, los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de

las obligaciones previstas en el artículo 9 (informes);

d) Solicitar de las autoridades competentes las medidas necesarias para

garantizar el normal desarrollo del acto de remate (medidas de seguridad).

A su turno en el art. 9 de la referida ley regula las obligaciones del

profesional estableciendo:

Son obligaciones de los martilleros;

a) (Libros) Llevar los libros que se establecen en el capítulo VIII;

b) (Títulos) Comprobar la existencia de los títulos invocados por el

legitimado para disponer del bien a rematar. En el caso de remate de

La función del martillero es en principio indelegable, pero puede serlo con causa justificada a criterio del juez (arts. 15 inc. 8 y 48 ley 7191).

Legislación

Recuerde que para cumplir los objetivos de este módulo será necesario que consulte las leyes incluidas en los anexos del Módulo 1, toda vez que esta lectura haga referencia a esa legislación.


inmuebles, deberán también constatar las condiciones de dominio de los

mismos.

c) (Convenio con el legitimado) Convenir por escrito con el legitimado

para disponer del bien, los gastos del remate y la forma de satisfacerlos,

condiciones de venta, lugar de remate, modalidades del pago del precio y

demás instrucciones relativas al acto, debiéndose dejar expresa constancia

en los casos en que el martillero queda autorizado para suscribir el

instrumento que documenta la venta en nombre de aquél;

d) (Publicidad) Anunciar los remates con la publicidad necesaria,

debiendo indicar en todos los casos su nombre, domicilio especial y

matrícula, fecha, hora y lugar del remate y descripción y estado del bien y

sus condiciones de dominio.

e) (Remate de lotes) En caso de remates realizados por sociedades,

deberán indicarse además los datos de inscripción en el Registro Público de

Comercio. Cuando se trate de remates de lotes en cuotas o ubicados en

pueblos en formación, los planos deberán tener constancia de su mensura

por autoridad competente y de la distancia existente entre la fracción a

rematar y las estaciones ferroviarias y rutas nacionales o provinciales más

próximas. Se indicará el tipo de pavimento, obras de desagüe y saneamiento

y servicios públicos, si existieran;

f) (Acto de remate) Realizar al remate en la fecha, hora y lugar

señalados, colocando en lugar visible una bandera con su nombre y, en su

caso, el nombre, denominación o razón social de la sociedad a que

pertenezcan;

g) Explicar en voz alta, antes de comenzar el remate, en idioma nacional

y con precisión y claridad los caracteres, condiciones legales, cualidades del

bien y gravámenes que pesaren sobre el mismo;

h) (Posturas) aceptar la postura solamente cuando se efectuare de viva

voz: de lo contrario la misma será ineficaz;

i) (Instrumentos de venta) Suscribir con los contratantes y previa

comprobación de identidad, el instrumento que documenta la venta, en el

que constarán los derechos y obligaciones de las partes. El instrumento se


redactara en tres (3) ejemplares y deberá ser debidamente sellado,

quedando uno de ellos en poder del martillero.

h) (Bienes muebles) Cuando se trate de bienes muebles cuya posesión

sea dada al comprador en el mismo acto, y ésta fuera suficiente para la

transmisión de la propiedad, bastará el recibo respectivo; i) (Precio) Exigir

y percibir del adquirente, en dinero efectivo, el importe de la seña o cuenta

del precio, en la proporción fijada en la publicidad, y otorgar los recibos

correspondientes;

j) (Rendición de cuentas) Efectuar la rendición de cuentas documentada

y entregar el saldo resultante dentro del plazo de cinco (5) días, salvo

convención en contrario, incurriendo en pérdida de la comisión en caso de

no hacerlo;

k) (Deber de conservación) Conservar, si correspondiere, las muestras

certificadas e informes relativos a los bienes que remate hasta el momento

de la transmisión definitiva del dominio;

l) (Otros deberes) En general, cumplimentar las demás obligaciones

establecidas por las leyes y reglamentaciones vigentes.

El art. 10 establece que sin perjuicio de las obligaciones establecidas en la

presente ley, cuando los martilleros ejerciten su actividad no hallándose

presente el dueño de los efectos que hubieren de venderse, serán reputados

en cuanto a sus derechos y obligaciones, consignatarios sujetos a las

disposiciones de los artículos 232 y siguientes del Código de Comercio.

Conforme surge del texto de la ley transcripta aparte del deber

genéricamente impuesto al martillero por el art. 563 CPN,en el sentido de

ajustar su cometido a las instrucciones que le imparta el juez, incumbe

aquel el deber de depositar el importe percibido en la subasta y el de

rendir cuentas sobre el resultado de esta. Le corresponde hacerlo, de

acuerdo con lo prescripto por el art. 564 CPN, dentro de los tres días de

realizado el remate, y si omite la realización de ese acto sin justa causa,

carece de derecho a cobrar comisión. En caso de que el martillero no haya

rendido cuenta en ese término el juez deberá intimarlo para que lo haga en

un plazo perentorio, y en caso de no cumplir el mandato se habrá cometido

el delito de peculado (art. 261 Código Penal).


De la rendición de cuentas presentadas por el martillero debe conferirse

traslado a las partes por el plazo de cinco días (CPN, art. 150). Transcurrido

ese plazo sin que medien objeciones el juez debe aprobar la venta y la

rendición de cuentas, aunque en virtud de la calidad que reviste el

martillero en la ejecución forzada, puede aquel rechazar o modificar las

cuentas. En el supuesto de mediar objeciones de cualquiera de las partes,

corresponde aplicar el trámite de los incidentes.

Derechos:13

La ley nacional 20.266 también regula los derechos del martillero, así en el

art. 11 menciona que tiene derecho a:

a) Cobrar una comisión conforme a los aranceles aplicables en la

jurisdicción, salvo los martilleros dependientes, contratados o adscriptos a

empresas de remate o consignaciones que reciban por sus servicios las

sumas que se convengan, pudiendo estipularse también la comisión de

garantía en los términos del artículo 256 del Código de Comercio;

b) Reintegro de gastos: Percibir del vendedor, el reintegro de los gastos del

remate, convenidos y realizados.

También establece en el art. 12 que en los casos en que iniciada la

tramitación del remate, el martillero no lo llevare a cabo por causas que no

le fueren imputables, tendrá derecho a percibir la comisión que determine

el juez de acuerdo con la importancia del trabajo realizado y los gastos que

hubiere efectuado. Igual derecho tendrá si el remate fracasare por falta de

postores.

Por su parte se establece en el art. 14 que si el remate se anulare por causas

no imputables al martillero, éste tiene derecho al pago de la comisión que le

corresponda, que estará a cargo de la parte que causó la nulidad.

Resumiendo los derechos que tienen los profesionales martilleros, podemos

mencionar los siguientes:

13 En la provincia de Cordoba,lo atiente a los derechos del martillero ha sido establecido en el art. 14 de la ley 7191


Percibir los honorarios devengados a su favor

Pueden surgir según lo convenido por el comitente (en el caso de remates

privados) o por arancel legal (los judiciales). Por ello si el remate se

suspende o fracasa sin culpa del martillero, el monto de la comisión debe

ser fijada por el juez, de acuerdo con la importancia del trabajo realizado.

Derecho al reintegro de gastos necesarios y autorizados

Aún en caso de fracaso del remate, de suspensión o de anulación por causa

no imputable al mismo. Es decir deben serles reintegrados de los importes

de los gastos que corrientemente insume la realización de la subasta (por

ejemplo, publicidad común, deposito y secuestro de bienes muebles,

movilidad, etc.) e incluso de aquellos de carácter extraordinarios a cuyo

respecto haya mediado oportuna autorización judicial. Por lo demás,

cuando el martillero lo solicita y el juez lo considera procedente, las partes

deben adelantar los fondos que se estimen necesarios para realización de

la subasta (art. 565 párrafo final, CPN)

Percibir por vía de apremio el pago de honorarios y gastos

aprobados judicialmente

Requerir directamente de las oficinas públicas, bancos oficiales y

privados, entidades financieras y particulares los informes y

certificaciones necesarios para el cumplimiento de sus actividades

profesionales

Honorarios y comisiones del martillero:

Arancel y base económica:

En el orden nacional la comisión no ha sido legalmente fijada, de manera

que corresponde atenerse a la costumbre con arreglo a la cual aquella es


del 10 % sobre el total del precio de venta en materia de bienes muebles y

del 3% cuando se trata de bienes inmuebles.14

En todos los casos se calcula sobre el precio obtenido

Según nuestro criterio, siempre debería tenerse en cuenta el valor de los

bienes, exclusivamente, tal como lo ha dicho la jurisprudencia en reiteradas

ocasiones, y lo dispone el art. 13 de la ley N° 20.266:

“Si la venta no se llevare a cabo, la comisión se determinará sobre la base

del bien a rematar, en cuyo caso se estará a ésta.

A falta de base se estará al valor en plazo en la época prevista para el

remate”.

Le sugerimos acudir al Código Procesal Civil de su provincia y ubicar las

normas pertinentes del trámite de ejecución de sentencias. Ponga especial

14 Para la subasta realizada, los aranceles están fijados en el art. 83 de la ley 7191, incs. a, b, c, d, f y g, y son comunes para toda clase de subasta: judiciales, oficiales y privadas, con diferentes porcentajes según la naturaleza de los bienes y a cargo de cada parte: comprador y vendedor o ejecutado, salvo en el inc. a, relativo a bienes muebles en general, en cuyo caso quedan a cargo del comprador.

En definitiva, viene a resultar que el honorario se duplica, pues el 3% debido por los incs. b y f, y el 3% de los incs. c, d y g, son debidos por el comprador y por el ejecutado, de modo que en realidad la comisión total es del 6% y del 10%, respectivamente.

Los porcentajes son los siguientes:

Bienes muebles en general: 10% Inmuebles, salvo si se trata de fraccionamiento de tierras, loteos y terrenos urbanos: 5%

Ganado mayor y menor, aves y animales de cualquier especie: 3% Concesiones y explotaciones mineras, yacimientos de cualquier naturaleza y explotaciones forestales, valores mobiliarios, títulos de créditos, derechos y acciones, y fondos de comercio: 5%

Actividad: 1. ¿Conoce la legislación vigente en su provincia?

Transmisión de Títulos (Inscripción Registral)

Con fines pedagógicos, este tema que corresponde al punto 2.3 del programa ha sido tratado al final del proceso de adjudicación (pág. )


énfasis en aquellas referidas a las diligencias previas a la subasta, como al

remate propiamente dicho.

A continuación : las normas pertinentes del CPN

CAPITULO III

CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA DE REMATE

SECCION 1. Ámbito. Recursos. Dinero embargado. Liquidación. Pago inmediato. Títulos o acciones

Artículo 559: AMBITO.- Si la subasta se dispone a requerimiento de

propietario o de condómino y no en cumplimiento de UNA (1) sentencia de

condena, la operación se regirá por las normas del derecho sustancial; en

este caso, las que se establecen en este Código sólo serán aplicables en

lo que fueren conciliables con aquéllas.

Artículo 560: RECURSOS.- Son inapelables, por el ejecutado, las

resoluciones que se dictaren durante el trámite de cumplimiento de la

sentencia de remate, salvo las que se refieran a cuestiones que:

1 No pueden constituir objeto del juicio ordinario posterior.

Además: ¿conoce si existe en el ámbito de su provincia una ley aplicable a los

martilleros y corredores?


2 Debiendo ser objeto del juicio ordinario posterior, con arreglo al artículo

553, no obstante, han sido debatidas en la etapa de cumplimiento de la

sentencia por haber asentido el ejecutante.

3 Se relacionen con el reconocimiento del carácter de parte.

4 En los casos de los artículos 554 inciso 4 y 591, primero y segundo

párrafos.

Artículo 561: EMBARGO. SUMAS DE DINERO. LIQUIDACION. PAGO INMEDIATO.- Es requisito del trámite de cumplimiento de la sentencia de

remate, la traba de embargo. Cuando lo embargado fuese dinero, una vez

firme la sentencia o dada la fianza a que se refiere el artículo 555, el

acreedor practicará liquidación de capital, intereses y costas, de la que se

dará traslado al ejecutado, aplicándose, en lo pertinente, las reglas de los

artículos 503 y 504. Aprobada la liquidación, se hará pago inmediato al

acreedor del importe que de ella resultare.

Artículo 562: ADJUDICACION DE TITULOS O ACCIONES.- Si se

hubiese embargado títulos o acciones que se coticen oficialmente en los

mercados de valores, el ejecutante podrá pedir que se le den en pago al

precio que tuvieren a la fecha de la resolución que así lo dispone; si no se

cotizaren, se observará lo establecido por el artículo 573.

SECCION 2. Disposiciones comunes a la subasta de muebles, semovientes o inmuebles

Artículo 563: MARTILLERO. DESIGNACION. CARACTER DE SU ACTUACION. Las cámaras nacionales de apelaciones abrirán, cada año,

UN (1) registro en el que podrán inscribirse los martilleros con más de

DOS (2) años de antigüedad en la matrícula y que reúnan los demás


requisitos de idoneidad que reglamente el tribunal. De dicha lista se

sorteará el o los profesionales a designar, quienes deberán aceptar el

cargo dentro de tercero día de notificados. El martillero será nombrado de

oficio, en la forma establecida en el párrafo precedente, salvo si existiere

acuerdo de las partes para proponerlo y el propuesto reuniere los

requisitos a que se refiere el párrafo primero. No podrá ser recusado; sin

embargo, cuando circunstancias graves lo aconsejaren, el juez, dentro de

quinto día de hecho el nombramiento, podrá dejarlo sin efecto. Deberá

ajustar su cometido a las instrucciones que le imparta el juez; si no

cumpliere con este deber podrá ser removido; en su caso, se le dará por

perdido total o parcialmente el derecho a comisión o se aplicará en lo

pertinente la sanción que establece el tercer párrafo del artículo 565. No

podrá delegar sus funciones, salvo autorización expresa del juez. El

martillero no es parte en los trámites del cumplimiento de la sentencia de

remate; sólo podrá tener intervención en lo que se refiere a su actuación,

en los términos establecidos en este Código o en otra ley.

Artículo 564: DEPOSITO DE LOS IMPORTES PERCIBIDOS POR EL MARTILLERO. RENDICION DECUENTAS.- El martillero deberá depositar

las sumas recibidas y rendir cuentas del remate al juzgado, dentro de los

TRES (3) días de realizado. Si no lo hiciere oportunamente, sin justa

causa, carecerá de derecho a cobrar comisión.

Artículo 565: COMISION. ANTICIPO DE FONDOS.- El martillero percibirá

la comisión que corresponda conforme al bien subastado, establecida por

la ley o, en su caso, la costumbre. Si el remate se suspendiere o fracasare

sin culpa del martillero, el monto de la comisión será fijado por el juez, de

acuerdo con la importancia del trabajo realizado; si se anulare, también sin

su culpa, tendrá derecho a la comisión que correspondiere. Si el mismo

martillero vendiere el bien en un remate posterior, su retribución será

determinada atendiendo al efectivo trabajo que le hubiere demandado esa

tarea. Si el remate se anulare por culpa del martillero, éste deberá

reintegrar el importe de la comisión que percibió, dentro de tercero día de

notificado por cédula de la resolución que decreta la nulidad. Cuando el

martillero lo solicitare y el juez lo considere procedente, las partes deben


adelantar los fondos que se estimen necesarios para la realización de la

subasta.

Artículo 566: EDICTOS.- El remate se anunciará por edictos, que se

publicarán por DOS (2) días en el Boletín Oficial y en otro diario, en la

forma indicada en los artículos 145, 146 y 147. Si se tratare de bienes de

escaso valor, sólo se publicarán en el Boletín Oficial, por UN (1) día y

podrá prescindirse de la Publicación si el costo de la misma no guardare

relación con el valor de los bienes. Si se tratare de inmuebles, podrá,

asimismo, anunciarse en diarios del lugar donde estén situados. En los

edictos se indicará el juzgado y secretaría donde tramita el proceso, el

número del expediente y el nombre de las partes si éstas no se opusieren;

el lugar, día, mes, año y hora de la subasta; no tratándose de bienes de

escaso valor, se individualizarán las cantidades, el estado y el lugar donde

podrán ser revisados por los interesados; se mencionará, asimismo, la

obligación de depositar el importe de la seña y de la comisión en el acto

de remate y, en su caso, las modalidades especiales del mismo. Si la

subasta fuere de inmuebles, deberá indicarse, además, la base,

condiciones de venta, estado de ocupación y horario de visitas; si

estuvieren sujetos al régimen de propiedad horizontal, en las

publicaciones y en el acto del remate deberá determinarse el monto de las

expensas comunes correspondientes al último mes, y la deuda por este

concepto, si fuere posible. En todos los casos, la última publicación deberá

realizarse cuando menos CUARENTA Y OCHO (48) horas antes del

remate. No podrán denunciarse defectos de publicidad de la subasta

vencidos CINCO (5) días contados desde la última publicación.

Artículo 567: PROPAGANDA. INCLUSION INDEBIDA DE OTROS

BIENES.- La propaganda adicional será a cargo del ejecutante, salvo si el

ejecutado hubiese dado conformidad, o si su costo no excediere del DOS

POR CIENTO (2 %) de la base. No se podrá mencionar en la propaganda,

ni subastar en el mismo remate, bajo pena de perder el martillero su

comisión, bienes distintos de aquéllos cuya venta fue ordenada

judicialmente. Si la propaganda adicional se realizare a través de diarios,

será aplicable lo dispuesto en el último párrafo del artículo anterior.


Artículo 568: PREFERENCIA PARA EL REMATE.- Si el bien estuviere

embargado en diversos procesos seguidos contra el ejecutado, salvo

disposición específica de otra ley que regule ejecuciones especiales, la

subasta se realizará en el que estuviere más adelantado en su trámite,

con prescindencia de la naturaleza o garantías que tuvieren los créditos.

La preferencia que se acordare para la realización del remate importa

reconocer al acreedor que promovió el juicio donde se ordena, la facultad

de proponer martillero, si en el acto constitutivo de la obligación se le

hubiere otorgado esa prerrogativa.

Artículo 569: SUBASTA PROGRESIVA.- Si se hubiese dispuesto la

venta de varios bienes, el juez a pedido del ejecutado, podrá ordenar que

la subasta se realice en distintas fechas y que se suspenda cuando el

precio obtenido alcanzare a cubrir el crédito, intereses y costas

reclamados.

Artículo 570: POSTURAS BAJO SOBRE.-Cualquiera sea la naturaleza

de los bienes a subastar, a pedido de parte o de oficio el juez podrá

disponer que se admitan posturas en sobre cerrado, en las condiciones

que fije, que deberán indicarse en los edictos y, en su caso, en la

propaganda. La Corte Suprema de Justicia de la Nación o las cámaras

podrán establecer las reglas uniformes de aplicación de la expresada

modalidad del remate. Si se tratare de subasta de muebles que se realice

por intermedio del Banco de la Ciudad de Buenos Aires u otras

instituciones oficiales que admitan posturas bajo sobre, se aplicará esa

modalidad en los términos que establezcan las respectivas

reglamentaciones.

Artículo 571: COMPRA EN COMISION.- El comprador deberá indicar,

dentro de tercero día de realizada la subasta, el nombre de su comitente,

en escrito firmado por ambos. En su defecto, se lo tendrá por adjudicatario


definitivo. El comitente constituirá domicilio en esa presentación, bajo

apercibimiento de lo dispuesto en el artículo 41, en lo pertinente.

Artículo 572: REGULARIDAD DEL ACTO.- Si existieren motivos

fundados y sin perjuicio de la facultad del juez para disponerlo de oficio, el

ejecutante, el ejecutado o el martillero podrán solicitar al juzgado la

adopción de las medidas necesarias para proveer a la regularidad del

remate y al mantenimiento del orden que asegure la libre oferta de los

interesados.

SECCION 3a. Subasta de muebles o semovientes

Artículo 573: SUBASTA DE MUEBLES O SEMOVIENTES.- Si el

embargo hubiere recaído en bienes muebles o semovientes, se

observarán las siguientes reglas:

1 Se ordenará su venta en remate, sin base, al contado o con las

facilidades de pago que por resolución fundada se establezca, por UN (1)

martillero público que se designará observando lo establecido en el

artículo 563.

2 En la resolución que dispone la venta se requerirá al deudor para que,

dentro del plazo de CINCO (5) días, manifieste si los bienes están

prendados o embargados. En el primer caso, aquél deberá indicar el

nombre y domicilio de los acreedores y el monto del crédito; en el

segundo, el juzgado, secretaría y la carátula del expediente.

3 Se podrá ordenar el secuestro de las cosas, que serán entregadas al

martillero para su exhibición y venta; al recibirlas éste, las individualizará

con indicación de su estado y del lugar y fecha en que se lleva a cabo la

entrega.


4 Si se tratare de muebles registrables, se requerirá a los registros que

correspondiere UN (1) informe sobre las condiciones de dominio y

gravámenes.

5 La providencia que decrete la venta será comunicada a los jueces

embargantes; se notificará por cédula a los acreedores prendarios,

quienes podrán formular las peticiones que estimaren pertinentes, dentro

de tercero día de notificados.

Artículo 574: ARTICULACIONES INFUNDADAS. ENTREGA DE LOS BIENES.- Al adjudicatario que planteare cuestiones manifiestamente

improcedentes que demoraren el pago del saldo del precio, se le impondrá

la multa que prevé el artículo 581. Pagado totalmente el precio, el

martillero o la parte que, en su caso, correspondiere, entregará al

comprador los bienes que éste hubiese adquirido, siempre que el juzgado

no dispusiere otra cosa.

SECCION 4. Subasta de inmuebles

A) DECRETO DE LA SUBASTA

Artículo 575: EMBARGOS DECRETADOS POR OTROS JUZGADOS. ACREEDORES HIPOTECARIOS.- Decretada la subasta se comunicará a

los jueces embargantes e inhibientes. Se citará a los acreedores

hipotecarios para que dentro de tercero día presenten sus títulos. Los de

grado preferente, dentro del mismo plazo, podrán solicitar el aumento de

la base hasta cubrir el importe de sus créditos.


Artículo 576: RECAUDOS.- Antes de ordenar la subasta el juez requerirá

informes:

1 Sobre la deuda por impuestos, tasas y contribuciones.

2 Sobre las deudas por expensas comunes, si se tratare de UN (1) bien

sujeto al régimen de propiedad horizontal.

3 Sobre las condiciones de dominio, embargo e inhibiciones, según las

constancias del registro de propiedad inmueble. Los informes tendrán una

vigencia de SESENTA (60) días, a cuyo vencimiento deberán ser

actualizados. Asimismo, intimará al deudor para que dentro de tercero día

presente el título de propiedad del inmueble, bajo apercibimiento de

obtener testimonio a su costa. No se realizará la subasta mientras no se

haya agregado el título o, en su caso, el testimonio. Podrá comprobarse

judicialmente el estado de ocupación del bien si las circunstancias así lo

aconsejaren.

Artículo 577: DESIGNACION DEL MARTILLERO. LUGAR DEL REMATE.- Cumplidos los recaudos a que se refiere el artículo anterior, se

ordenará la subasta, designando martillero en los términos del artículo 563

y se determinará la base. Oportunamente se fijará el lugar donde aquélla

debe realizarse que será donde tramita la ejecución, o el de ubicación del

inmueble, según lo resolviere el juez de acuerdo con lo que resultare más

conveniente; se establecerá también el día y la hora, que no podrán ser

alterados salvo autorización del juez o acuerdo de partes expresado por

escrito. Se especificará la propaganda adicional autorizada, en los

términos del artículo 567.

Artículo 578: BASE TASACION.- Si no existiere acuerdo de partes, se

fijará como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada


correspondiente al inmueble. A falta de valuación, el juez designará de

oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la

tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha

tasación. Para la aceptación del cargo, plazo para el cumplimiento de la

tarea y, en su caso, remoción, se aplicarán las reglas de los artículos 469

y 470. De la tasación se dará traslado a las partes, quienes dentro de

CINCO (5) días comunes expresarán su conformidad o disconformidad.

Las objeciones deberán ser fundadas. El juez tiene la facultad de

apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base

en una suma que impida que los bienes sean malvendidos.

B) CONSTITUCION DE DOMICILIO.

Artículo 579: DOMICILIO DEL COMPRADOR. -El martillero requerirá al

adjudicatario la constitución de domicilio en el lugar que corresponda al

asiento del juzgado. Si el comprador no lo constituyese en ese acto y no lo

denunciare oportunamente, se aplicará la norma del artículo 41, en lo

pertinente.

C) DEBERES Y FACULTADES DEL COMPRADOR

Artículo 580: PAGO DEL PRECIO. SUSPENSION DEL PLAZO. -Dentro

de los CINCO (5) días de aprobado el remate, el comprador deberá

depositar el importe del precio que corresponda al contado, en el banco de

depósitos judiciales; si no lo hiciere en esa oportunidad y no invocare

motivos fundados para obtener la suspensión del plazo, se ordenará

nueva subasta en los términos del artículo 584. La suspensión sólo será

concedida cuando medien circunstancias totalmente ajenas a la conducta

del adquirente y en situaciones que no pudieren ser superadas con la sola

indisponibilidad de los fondos. El ejecutante y el ejecutado tienen

legitimación para requerir el cumplimiento de las obligaciones del

comprador.


Artículo 581: ARTICULACIONES INFUNDADAS DEL COMPRADOR. -Al

adjudicatario que planteare cuestiones manifiestamente improcedentes

que demoraren el pago del saldo del precio, se le impondrá una multa que

podrá ser del CINCO POR CIENTO (5 %) al DIEZ POR CIENTO (10 %)

del precio obtenido en el remate.

Artículo 582: PEDIDO DE INDISPONIBILIDAD DE FONDOS. -El

comprador que hubiere realizado el depósito del importe del precio podrá

requerir su indisponibilidad hasta tanto se le otorgue la escritura, o se

inscriba el bien a su nombre si prescindiere de aquélla, salvo cuando la

demora en la realización de estos trámites le fuera imputable. La

indisponibilidad no regirá respecto de los gastos de escrituración y pago

de impuestos.

D) SOBRESEIMIENTO DEL JUICIO

Artículo 583: SOBRESEIMIENTO DEL JUICIO. - El ejecutado sólo podrá

liberar los bienes depositando el importe del capital y de lo presupuestado

en concepto de intereses y costas, sin perjuicio de la liquidación que

ulteriormente correspondiere; asimismo, una suma a favor del comprador,

integrada por la comisión del martillero, sellado del boleto y el equivalente

a una vez y media del monto de la seña. Los importes deberán ser

satisfechos aunque el martillero hubiere descontado los gastos del remate

de la cantidad correspondiente a seña. La indemnización establecida

sobre la base del valor de la seña es sin perjuicio de otras que pudieren

corresponder en concepto de responsabilidad civil. La simple promesa de

pago no autoriza a pedir el sobreseimiento; tampoco podrá supeditarse el

pago a la exigencia de una liquidación previa. El ejecutado no podrá

requerir el sobreseimiento si el comprador hubiese depositado en pago el

saldo del precio dentro de los plazos a que se refiere el artículo 580, o

antes. Por saldo de precio se entiende el que debe abonarse al contado.

La facultad de solicitar el sobreseimiento sólo podrá ser ejercida por el


ejecutado o, en su caso, sus herederos. Si el adquirente fuere el acreedor

autorizado a compensar, el ejecutado podrá requerir el sobreseimiento

antes de que se tenga por oblado o compensado el precio de venta con el

crédito del adquirente. En las cuestiones que se plantearen acerca de la

suficiencia del pago realizado por el ejecutado, el comprador sólo es parte

en lo que se refiere a las sumas que podrían corresponderle de

conformidad con lo establecido en el párrafo primero.

E) NUEVAS SUBASTAS

Artículo 584: NUEVA SUBASTA POR INCUMPLIMIENTO DEL COMPRADOR. -Cuando por culpa del postor cuya oferta hubiese sido

aceptada como definitiva en el acto del remate la venta no se formalizare,

se ordenará nuevo remate. Dicho postor será responsable de la

disminución real del precio que se obtuviere en la nueva subasta, de los

intereses acrecidos, de los gastos ocasionados y de las costas causadas

con ese motivo. El cobro del importe que resultare, previa liquidación,

tramitará por el procedimiento de ejecución de sentencia, quedando

embargadas a ese efecto las sumas que el postor hubiere entregado.

Artículo 585: FALTA DE POSTORES. -Si fracasare el remate por falta de

postores, se dispondrá otro, reduciendo la base en un VEINTICINCO POR

CIENTO (25 %). Si tampoco existieren postores, se ordenará la venta sin

limitación de precio.

F) PERFECCIONAMIENTO DE LA VENTA. TRAMITES POSTERIORES. DESOCUPACION DEL INMUEBLE

Artículo 586: PERFECCIONAMIENTO DE LA VENTA. -La venta judicial

sólo quedará perfeccionada una vez aprobado el remate, pagado el precio


o la parte que correspondiere, si se hubieren otorgado facilidades, y luego

de realizada la tradición del inmueble a favor del comprador.

Artículo 587: ESCRITURACION. -La escritura de protocolización de las

actuaciones será extendida por escribano sin que sea necesaria la

comparecencia del ejecutado. El adquirente que solicita la escrituración

toma a su la realización de las diligencias tendientes a ella, pero no está

obligado a soportar los gastos que corresponden a la otra parte.

Artículo 588: LEVANTAMIENTO DE MEDIDAS PRECAUTORIAS. -Los

embargos e inhibiciones se levantarán al solo efecto de escriturar, con

citación de los jueces que los decretaron. Una vez escriturado el bien, sin

otro trámite, esas medidas cautelares se levantarán definitivamente, si

fuere procedente, con la presentación del testimonio para la inscripción en

el registro de la propiedad. Los embargos quedarán transferidos al importe

del precio.

Artículo 589: DESOCUPACION DE INMUEBLES. -No procederá el

desahucio de los ocupantes del inmueble subastado hasta tanto no se

hubiere pagado el saldo del precio y hecho la tradición. Las cuestiones

que se suscitaren con motivo de la desocupación del inmueble se

sustanciarán por el trámite de los incidentes, cuando la ilegitimidad de la

ocupación apareciere manifiesta, o no requiriere la dilucidación de

controversias que por su naturaleza y complejidad deban, a criterio del

juez, ser sometidas a otra clase de proceso.

SECCION 5. Preferencias. Liquidación. Pago. Fianza

Artículo 590: PREFERENCIAS. -Mientras el ejecutante no esté

totalmente desinteresado, las sumas depositadas no podrán aplicarse a

otro destino, salvo que se tratare de las costas de la ejecución, o del pago

de otro acreedor preferente o privilegiado. Los gastos causados por el


deudor para su defensa no tendrán, en ningún caso, prelación, salvo

cuando correspondiere por aplicación de la ley sustancial. El defensor de

ausentes no podrá cobrar honorarios al ejecutado por su intervención.

Artículo 591: LIQUIDACION. PAGO. FIANZA. - Dentro de los CINCO (5)

días contados desde que se pagó el precio o desde la aprobación del

remate, en su caso, el ejecutante presentará la liquidación del capital,

intereses y costas; de ella se dará traslado al ejecutado. Si el ejecutante

no presentare oportunamente liquidación, podrá hacerlo el ejecutado, en

cuyo caso se conferirá traslado a aquél. Contestado dicho traslado o

vencido el plazo para hacerlo, el juez resolverá. La falta de impugnación

no obligará a aprobar la liquidación en cuanto ésta no se ajustare a

derecho. Si el ejecutado lo pidiere, el ejecutante deberá prestar fianza

para percibir el capital y sus intereses. Dicha fianza quedará cancelada,

sin que se requiera declaración expresa, si el deudor no promoviere el

proceso ordinario dentro del plazo de QUINCE (15) días desde que

aquélla se constituyó. En este caso se impondrá al ejecutado una multa

que no podrá exceder del VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del importe

de la fianza, y que será a favor del ejecutante.

SECCION 6. Nulidad de la Subasta

Artículo 592: NULIDAD DE LA SUBASTA A PEDIDO DE PARTE. -La

nulidad del remate, a pedido de parte, sólo podrá plantearse hasta dentro

de quinto día de realizado. El pedido será desestimado "in límine" si las

causas invocadas fueren manifiestamente inatendibles o no se indicare

con fundamento verosímil el perjuicio sufrido. Esta resolución será

apelable; si la cámara confirmare, se impondrá al peticionario una multa

que podrá ser del CINCO (5) al DIEZ (10) POR CIENTO (%) del precio

obtenido en el remate. Si el pedido de nulidad fuere admisible, se conferirá

traslado por CINCO (5) días a las partes, al martillero y al adjudicatario;

dicho traslado se notificará personalmente o por cédula.


Artículo 593: NULIDAD DE OFICIO. - El juez deberá decretar de oficio la

nulidad de la subasta cuando las irregularidades de que ella adoleciere

comprometieren gravemente la actividad jurisdiccional; no podrá hacerlo si

hubiere decretado medidas que importen considerar válido el remate.

SECCION 7. TEMERIDAD

Artículo 594: TEMERIDAD.— Si el ejecutado hubiere provocado dilación

innecesaria en el cumplimiento de la sentencia de remate, el juez le

impondrá una multa en los términos del artículo 551, sobre la base del

importe de la liquidación aprobada.

.


Bibliografía Lectura 2 Podetti, Ramiro J. Tratado de las ejecuciones. 3° Edición ampliada y actualizada por Victor A. Guerrero Leconte. Editorial Ediar. Buenos Aires, 1997.

Palacio, Lino Enrique, Manual de Derecho Procesal Civil. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2010. Llambías, Jorge J. Tratado de Derecho Civil. Obligaciones. Tomo I. Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1964.

Olcese, Juan María. La Ejecución de Sentencia Civil. Editorial Mediterránea. Córdoba, 2006.

www.uesiglo21.edu.ar

Lectura 2 - Adjudicación de Propiedad

Documents

Transcript of Lectura 2 - Adjudicación de Propiedad