Plenarios Clásicos. Ley 14.005 y Ley 13.512. Aplicación a "unidades funcionales" en Clubes de Campo.

En Buenos Aires, a los veinte días del mes de noviembre de mil novecientos ochenta y seis, en los autos ¨Lencina, Ramón D. y otro c. Las Casuarinas, s/consignación – escrituración¨, reunidos en acuerdo plenario, los jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, con el objeto de establecer la doctrina legal aplicable respecto de la siguiente cuestión: Si la ley 14.005, acerca de la venta de inmuebles fraccionados en lotes y cuyo precio debe satisfacerse en cuotas, rige también en el supuesto en el cual se hubiera indicado en el boleto que la venta en mensualidades era de una unidad funcional que el adquirente debía construir a su cargo bajo el régimen de la ley 13.512 de propiedad horizontal¨. A la cuestión propuesta, la mayoría en forma impersonal, dijo: 1º El tema que plantea la convocatoria es en esencia una cuestión de interpretación de una cláusula contractual que, según sea su encuadramiento jurídico, llevará o no a la aplicación de la ley 14.005. Como punto de partida, se considera conveniente recordar que ciertos principios que orientan aquella interpretación. En materia de contratos, la labor del intérprete debe ajustarse a las directivas del art. 1198 del cód. civil, texto reformado por la ley 17.711, el que estableció como principio de hermenéutica que ¨los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y revisión¨. Este principio, que receptó el criterio que ya predominaba doctrinal y jurisprudencialmente, no excluye la posibilidad de recurrir a las normas del art. 217 y sigtes. del cód. de com., en virtud de lo dispuesto por el art. 16 del cód. civil, por ser de aplicación analógica en las relaciones civiles (conf. Lavalle Cobo, ¨Código Civil y Leyes complementarias,comentado anotado y concordado¨; Belluscio-Zannoni, t. V, p. 906 y sigtes. y sus citas; Betti,¨Teoría General del negocio jurídico¨, trad. de A.Martín Perez, Madrid, 1943, p. 262, e ¨Interpretación de la ley y de los actos jurídicos¨, trad. de José L. De los Mozos, Madrid, 1975, p. 372; Borda,¨Tratado de Derecho Civil – Parte General¨, 6ª ed., t. II, p. 140, e ¨Interpretación de los actos jurídicos¨, en Revista de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad de Buenos Aires, Nº 20, julio-agosto 1950; p. 1187 y sus citas; C ifuentes,¨Negocio Jurídico¨, p. 250 y sigtes. y cita 392; Danz, ¨La interpretación de los negocios jurídicos¨, trad. de W. Roces, Madrid, 1926, p. 14; Llambías, 6ª ed. actualizada, t. II, p. 380 y sigtes.,quien sostiene, con relación al nuevo texto del art.1198, que ¨se trata de una clave esencial para la apropiada interpretación de cualquier acto jurídico¨; López de Zavalía, ¨teoría de los contratos – Parte General¨, 2ª ed., p. 250; Masnatta, ¨Inte rpretación de los Contratos¨, Enciclopedia Jurídica Omeba, t. XVI, p. 515 y sigtes.; Messineo, ¨Doctrina General del contrato¨, trad. de Fontanarrosa, Sentís Melendo y Volterra, Buenos Aires, 1952, p.109 y sigtes.; Moreno Dubois, ¨Principios que rigen la interpretación de los contratos¨, LL, 119-67:Rezzónico, ¨La Buena Fe como norma abierta para la interpretación de los contratos y límites de la interpretación¨, LL, 1983-C-270; Salas-Trigo Represas,¨Código Civil y leyes complementarias anotadas¨, 2ª ed. actualizada, t. II, p. 42 y sigtes., entre otros). Lo expuesto, en modo alguno

significa olvidar que en la tarea de interpretación que, en definitiva, está encaminada a buscar el significado de las manifestaciones de la voluntad, constituye también una guía importante el evitar ceñirse en forma estricta a la terminología empleada, de acuerdo con su significado técnicojurídico, considerando en cambio que son declaraciones provenientes de un profano que no conoce leyes, pero sí de la vida y del comportamiento humano (conf. Danz, ob. cit., p. 180) 2º A través de las pautas determinadas y entrando ya en la consideración de la cláusula que origina la convocatoria, cabe preguntarse si es jurídicamente posible que, tal como se pregunta en el tema, la ¨venta¨en mensualidades pueda comprender una unidad funcional a construir por el comprador, bajo el régimen de la ley 13.512. No cabe otra respuesta que la negativa y, consecuentemente si de una fracción en lotes de un inmueble se trata, no será mas que un supuesto abarcado por la ley 14.005. La ley 13.512 de propiedad horizontal, contiene prescripciones muy claras acerca de los requisitos que debe reunir todo inmueble para que pueda ser afectado a sus disposiciones. Comienza diciendo que los distintos pisos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios (art. 1º). Dispone, asimismo, que cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno, y las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad, refiriéndose, entre otras, a los cimientos, muros maestros, techos, etc. (art. 2º). Se ha considerado prudente la transcripción que antecede, para dejar en claro, desde ya, y siempre interpretando a través de las pautas enunciadas, que a la voluntad de las partes en modo alguno puede reconocérsele eficacia para modificar, mediante cláusulas convencionales, un orden normativo que, a través de disposiciones imperativas, interesa al orden público. Se tiende a resguardar la buena fe y la igualdad de las partes y, sobre todo, la tutela de una de ellas –la adquirente–, que es la principal destinataria de la protección jurídica y lo que se diga en el contrato no puede desnaturalizar la realidad del negocio. Aun cuando del art. 1º de la ley 13.512, surge que está contemplado el supuesto del terreno destinado a construir en él un edificio, sin especificar a cargo de quién está la obra, no puede sostenerse que comprenda también el caso en que sólo se entrega el terreno, quedando la construcción a cargo del adquirente, pues el verdadero sentido del precepto sólo puede referirse a la venta de unidades ya construidas, en construcción o a construíse (casos estos dos últimos del ámbito de la ley 19.724 de prehorizontalidad) por el vendedor. En síntesis, bajo el sistema vigente se enajena una unidad y no parte de un terreno sobre el que, quien lo adquiere, se obliga a construir a su costa. Es cierto que puede pensarse en unidades que estén en un mismo plano, pues para la viabilidad del sistema no es imprescindible que el edificio tenga más de una plana. Pero aun en esas condiciones,siempre deben darse los demás requisitos que impone la ley. 3º No se piense que los arts. 29 a 31 de la ley 19.724, al aludir a las obras por administración,mentan supuestos en los cuales la construcción la efectúan los propios adquirentes, pues se trata simplemente de las ventas ¨al costo¨, por contraposición a las ventas a precio ¨convenido¨. Tampoco sería correcto aplicar las normas de la ley 13.512, por la errada suposición de que con su actual redacción ellas son extensibles al régimen de los ¨clubes de campo¨. Es que la ley

vigente hace del terreno una cosa ¨necesariamente común¨de los distintos consortes (art. 2º, inc. a), lo que excluye que las parcelas separadas del terreno puedan ser objeto de la titularidad individual de los adquirentes. Tanto es así, que en el proyecto de reformas a la ley 13.512 elaborado en 1981 por la comisión especial designada al efecto por el Ministerio de Justicia de la Nación, integrada por los doctores Guillermo L. Allende, Jorge H. Alterini, Agustín G. J. Durañona y Vedia y Carlos A. Chevallier Boutell, precisamente para ampliar la aplicabilidad de la ley 13.512, se incluyeron nuevas previsiones. Así, en el art. 1º no se circunscribe la división del edificio a los supuestos de pisos o departamentos, sino que se amplía a parcelas de terreno. A su vez, el art. 2º in fine contiene esta norma: ¨En la organización de los clubes de campo y parques industriales que se sometan al régimen de esta ley,sólo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso compartido, con sus accesiones. Serán de propiedad exclusiva las parcelas asignadas a cada propietario y sus accesiones. El reglamento podrá establecer limitaciones edilicias (ver Revista del Notariado, Nº 778, julio-agosto 1981, p. 1259 y sigtes.). Pero, para la extensión es ineludible con el régimen de orden público vigente. 4º Desde otra óptica, el art. 1323 del cód. civil es suficientemente claro cuando prescribe que hay compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Esta norma descarta por lo tanto la posibilidad de que el comprador adquiera una unidad funcional a construir por él mismo, ya que el vendedor no le estaría trasfiriendo a propiedad de ¨esa¨cosa, faltando en consecuencia, uno de los elementos del contrato. Lógica conclusión es que, como ya se anticipara, la compraventa sólo puede referirse a un lote de terreno, que de pertenecer a una fracción mayor, estará sometido a las disposiciones de la ley 14.005 (conf. CNCiv., sala A, causa ¨Cardozo González c.Las Casuarinas¨, de noviembre 24-1983; ídem, sala B, causa ¨Cardozo Garacho c. Las Casuarinas¨, de octubre 18-1983; ídem, sala C, causa ¨Colque c.Las Casuarinas¨de julio 7-1983; ídem, sala C, causa ¨Llampa c. Las Casuarinas¨, de setiembre 13-1983; ídem, causa ¨Mendieta o Mendieta Aguilera c. Las Casuarinas¨, de mayo 22-1984; ídem, sala E,causa ¨Alfonso c. Las Casuarinas¨, de marzo 4-1986; ídem, sala F, causa ¨Luque c. Las Casuarinas¨, de diciembre 9-1985; ídem, sala G, causa ¨Agular c. Las Casuarinas¨, CNCiv., sala B, causa ¨Lencina c. Las Casuarinas¨, de junio 17-1985, entre otras. En contra, CNCiv., sala B, causa ¨Lencina c. Las Casuarinas¨, sent. recurrida de setiembre 10-1985, voto mayoritario). En consecuencia, respondiendo a la pregunta formulada, como doctrina legal obligatoria (art. 303, cód. procesal), se resuelve: ¨La ley 14.005, acerca de la «venta» de inmuebles fraccionados en lotes y cuyo precio debe satisfacerse en cuotas, rige también el supuesto en el cual se hubiera indicado en el boleto que la «venta» en mensualidades era de una unidad funcional que el adquirente debía construír a su cargo bajo el régimen de la ley 13.512 de propiedad horizontal¨–Jorge H. Alterini. –Alberto J. Bueres. –Mario P. Calatayud. – Eduardo A. Zannoni. –José A. Martín de Mundo. –Jorge Escuti Pizarro. –Teresa Estévez Brasa (con aclaración). –Rómulo E. M. Vernengo Prack (en disidencia).–Hugo Molteni. –Santos Cifuentes. –Agustín G. J. Durañona y Vedia. –Mario C. RussostínG. J. Durañona y Vedia. –Mario C. Russomanno.–Carlos E. Ambrosioni. –Osvaldo D. Mirás.–Juan C. G.

Dupuis. –Gustavo A. Bossert. –Ana M. Conde. –Moisés Nilve. –Ricardo L. Burnichón.(con ampliación de fundamentos). –Roberto E. Greco. (con ampliación de fundamentos). –Leopoldo L. V. Montes de Oca (con ampliación de fundamentos). Aclaración de la doctora Estévez Brasa: Adhiere a la postura mayoritaria y se remite a las manifestaciones vertidas en los autos que provocaron la presente controversia. Teresa M. Estévez Brasa. Ampliación de fundamentos de los doctores Burnichón, Greco y Montes de Oca: En orden a una mayor precisión interpretativa, no debe olvidarse que se está ante una compraventa, que generalmente refiere las características de un ¨contrato de adhesión¨, que en realidad no revela distinción con los típicos contratos de compraventa de lotes en mensualidades que caen bajo la regulación de la ley 14.005. Es necesario poner de relieve que las modificaciones a dicha tipicidad no pueden ser justificadas por el principio de la autonomía de la voluntad. Tales modificaciones transgreden aquellos principios a los que se ha referido, con mucha agudeza y versación Juan C. Rezzónico (¨Cláusulas abusivas en condiciones contractuales generales: panorama y soluciones¨,LL, 1983-B-998, es esp. Cap. III, parta 13, comentando antecedentes alemanes), en el sentido que son ineficaces las cláusulas de las condiciones negociales generales, cuando en oposición al principio de la buena fe perjudican indebidamente al adherente; y en la duda se presume un perjuicio indebido cuando un cláusula es incompatible con ideas esencialmente fundamentales de la regulación legal, de las que se parta o limita de tal manera derechos o deberes esenciales que surgen de la naturaleza del contrato, que pone en peligro la obtención del fin de éste. –Ricardo L. Burnichón. –Roberto E.Greco. –Leopoldo L. V. Montes de Oca. Disidencia del doctor Vernengo Prack: 1º La mayoría no ha dado una respuesta afirmativa muy clara, dado que se supone que se remitió a los conceptos desarrollados por la sala A (Libre 2125 de noviembre 24-1983), el voto disidente de la sala B, y los desarrollados por la sala C, en los autos ¨Colque, Alejandro c. Las Casuarinas,S.R.L. s/consignación, escrituración¨del 7 de julio de 1983, atento a que en el recinto de la sala de sesiones de esta Cámara no se formuló argumentación alguna, a favor de la que aparentemente ha resultado la tesis mayoritaria. 2º Erigir el enunciado que antecede en una supuesta norma obligatoria para todo el Fuero Civil de la Capital, supone mucho más que errores conceptuales. 1. La Capital Federal, hace más de cincuenta años que no realiza loteos. Ergo, los jueces quieren dar normas obligatorias para un ámbito en el cual no tienen jurisdicción natural: la provincia de Buenos Aires. 2. La provincia de Buenos Aires tiene leyes especiales al respecto, que por referirse al ¨uso de la tierra¨se encuentran dentro del ámbito de su competencia legislativa: loteos, club de campo, etc. 3. Se desconoce –pese a las inspecciones oculares que se invocaron en algún fallo– las motivaciones de los adquirentes que optan por un sistema (loteo simple) u otro (propiedad horizontal), porque la realidad social no se capta con una visita del juez al lugar del pleito, aunque ésta dure varias horas. 4. Se quita eficacia a un contrato válido, sin ninguna causal técnica del derecho civil: anulación,nulidad, caducidad, o prescripción de los derechos pendientes, haciendo inciertos los derechos de los que consolidan el contrato cumpliendo sus prestaciones recíprocas (los que pagaron sus cuotas y desean ser protegidos por el régimen de la propiedad horizontal), y sin específica petición de parte. 5. Se desnaturaliza y se retrocede en

la aplicación de la propiedad horizontal, como forma comunitaria y cooperativa de coprotección entre los adquirentes, para una convivencia más armónica interna y externa, en lugares en que la autoridad está lejos y carece de medios. 3º Sólo algunas de las proposiciones anteriores merecen desarrollo, teniendo en consideración una nueva generación de letrados jóvenes, a cuyo talento e inteligencia habla este voto, como siempre de una idea que ellos serán capaces de desarrollar, cuando este querido país llegue a su mayoría de edad. 4º La razón de ser de la propiedad horizontal. Tanto en el fallo libre 2125 de la sala A, del 24 de noviembre de 1983 (olque c. Las Causarinas s/consignación¨) de la sala C se sostiene que no tiene sentido la afectación de un mismo plano, de unidades de propiedad horizontal. Que la esencia del ¨negocio celebrado es la compraventa de un lote de terreno¨. El segundo fallo, el único elemento de juicio que puede ser considerado válidamente en este plenario, es todavía más radical: ¨La propiedad horizontal requiere distintos pisos o departamentos en edificio de una sola planta, independientes y con salida a la vía pública, en donde se exterioricen la propiedad exclusiva y la común¨. Tan se está fuera de la realidad con esas afirmaciones,que la sala que integro acaba de fallar en la causa denominada ¨Sestito c. Casan¨donde los titulares de unidades de propiedad horizontal sobre canales de río, poseen amarras y fondeaderos para sus embarcaciones; canales comunes; el edificio de esparcimiento no es una sola planta ni está unido a todas las unidades en propiedad horizontal. Fuera del ámbito del edificio se encuentran las canchas de tenis y la pileta de natación, como así también la de squash. Sin embargo la sala B de la Capital Federal ha aplicado a este complejo habitacional la ley 13.512 y fue planteado en previo control del cumplimiento de la 19.724. Antes de comenzar las obras los terrenos ribereños eran menos que pantanos. Por lo que más interesa es que la venta en propiedad horizontal de ¨unidades¨que –lo mismo que varios pisos– al comienzo no son nada; una vez en funcionamiento el régimen de los adquirentes tienen un derecho más concreto a las mejoras comunes: las calles no son públicas y están mejor protegidas contra la delincuencia externa (muy numerosa y fuera del alcance de las autoridades en lugares donde se realizan estas divisiones); los copropietarios resultan vinculados por contrato que resuelven por mayorías (Reglamento de C. y Adm.); se faculta la instalación de mejoras comunes: el tanque de agua, las cloacas, la electricidad, el teléfono, el gas. No se puede afirmar que el sistema de la ley 13.512 no tiene sentido y que sólo es para sentido y que sólo es para simular una escapatoria a la ley 14.005. La ley 8912 de la provincia de Buenos Aires, fue publicada el 28 de octubre de 1977. Tiene casi nueve años de vigencia. Pero hay unidades construidas por los dueños en propiedad horizontal en el campo, que tienen más de veinte años en la provincia de Buenos Aires. La ley 9116 (julio 28- 1978), fue sancionada después de la 8975 y la 9087. Como se ha dicho más arriba, uno de los inconvenientes graves es que el art. 56 de los loteos comunes establece que los propietarios ¨deben ceder gratuitamente al Estado provincial las superficies destinadas a espacios circulatorios, verdes y libres públicos y a reserva para la locación de equipamiento comunitario de uso público, de acuerdo con los mínimos ... que a continuación se indican...¨. En cambio, en el caso del club de campo se garantizan servicios esenciales: agua, cloacas, energía eléctrica (art. 66, apart. 2.1) y según el art. 67... ¨Podrá convenirse con la Municipalidad el «cerramiento total del área y la

prestación de servicios que habitualmente de carácter comunal bajo responsabilidad de la autoridad peticionante»¨. El hecho de que en algunos pleitos (ver ¨Sestito¨cit.) no se haya justificado la existencia de los casos contemplados en dicha normativa, no impide que la doctrina del plenario obstaculice su funcionamiento, con una norma obligatoria que intentará aplicar en un territorio ajeno a su competencia, y donde existe una norma legal en contrario, es decir, en la provincia de Buenos Aires. 5º Hermenéutica normal: 1: Desgloso la aplicación de los arts. 217 y 218 del cód. de com., aunque me da lástima tener que mencionar todavía esta argumentación en pleno 1986, por lo siguiente: En el arpart. I del Título Preliminar del código de comercio se indica claramente que el Derecho Civil es supletorio del Comercial y no viceversa. Ello es lógico dado que el Derecho Comercial es un fuero especial y el Derecho civil es un fuero común. Así lo reafirma el apart. V. del mencionado Título Preliminar. Las ¨leyes análogas¨a las que se refiere el art.16 del cód. civil deben ser necesariamente de la misma jerarquía normativa, por ejemplo las leyes procesales de la provincia de Buenos Aires, son leyes análogas con respecto a las leyes procesales de la Capital Federal. Pero nunca puede aplicarse un fuero especial, como el comercial, a un ciudadano que no es comerciante o a un acto que no constituye acto de comercio. Tampoco podrá aplicarse el fuero militar a civiles, porque éstos no lo conocen, no están familiarizados con esas reglas. Está demás aclarar que dichas reglas exclusivas del Derecho Comercial (de seguir las III y IV del Título Preliminar del código comercial no podrán existir los plenarios comerciales ni civiles) como también las contenidas en los arts. 217 y 218 del cód. de com. Se refieren a fallas gramaticales de los vocablos usados, de allí su relegación hermenéutica casi nula. El inc. 7º del art. 218 no tiene sentido en el derecho civil, donde se precona la igualdad del deudor y acreedor, y aun dicho inciso se refiere a fallas nominales o gramaticales de las palabras usadas, lo que no ocurre en el presente. 2. Aquí el único argumento, artificialmente esgrimido sin fuerza de convicción alguna, consiste en que la convención de aplicar la ley de propiedad horizontal a unidades a ser construidas por el titular de las mismas y partícipe del consorcio es contraria al orden público. Ello no es cierto, porque es tan de orden público la ley 14.005, como la ley que organiza y protege el suelo a través de los derechos reales que sobre él se asientan por afectar la soberanía territorial (arts. 2502, cód. civil; 10: que lo excluye expresamente de la ley extranjera aplicable a otros derechos; ley 13.512), máxime cuando la aplicación de esta última, tiene en definitiva un sentido cooperativo y protector de que carece el adquirente de un lote, totalmente desprotegido luego de la escrituración de la cuota que le impide la resolución. El art. 21 no sólo menciona el orden público que fundamentalmente protege de la delincuencia común, sino también de las ¨buenas costumbres¨ como serán las cloacas, el agua potable, la luz y el gas. (Ver también la nota al art. 2507, sobre el concepto de ¨dominio eminente¨). De ahí que no sólo ha sido desacertado comparar fallos con particularidades circunstanciales del caso como la mencionada por la sala B (no se había consignado lo que se debía como mensualidades, existía certificado de dominio haciendo constar expresamente que no estaba afectada a la ley 14.005; y se había usado de toda una organización para adelantar sumas mucho mayores que las consignadas a peritos, pero no a los acreedores enajenantes, demostrando con ello que no se trataba de personas de

pocos recursos), sino que de la doctrina resulta totalmente desacertada frente a la aplicación frecuente de la citada legislación provincial de unidades construidas por los titulares de propiedad horizontal, copropietarios y consorcistas de lugares comunes de la más variada naturaleza. Voto pues por la realidad circundante. Voto por la negativa, que quiere decir la libertad del adquirente de adquirir el derecho a construir su unidad en un complejo de propiedad horizontal, beneficiándose con la infraestructura de las cosas comunes que se le ofrecen a cambio. Ello es totalmente distinto de la adquisición de un lote por mensualidades, estado protegido por específica legislación de la provincia de Buenos Aires, ajena al ámbito de la competencia judicial de este Tribunal, donde no existen más loteos. –Rómulo E. M. Vernengo Prack. Por lo que resulta del acuerdo que antecede, y como doctrina legal aplicable (art. 303, cód procesal) se resuelve: ¨La ley 14.005, acerca de la «venta» de inmuebles fraccionados en lotes y cuyo precio debe satisfacerse en cuotas, rige también el supuesto en el cual se hubiera indicado en el boleto que la «venta» en mensualidades era de una unidad funcional que el adquirente debía construir a su cargo bajo el régimen de la ley 13.512 de propiedad horizontal¨. Vuelvan los autos a la sala de origen. Dése cumplimiento al art. 51 del reglamento del fuero. Buenos Aires, noviembre 25 de 1986. En atención a la doctrina sentada por el Tribunal en pleno y en virtud de lo dispuesto por el art.303 del cód. procesal, déjase sin efecto la sentenciarecurrida dictada a fs. 303/305 por la sala B y procédase al dictado de un nuevo fallo por la sala que resulte sorteada. A los fines indicados, remítase las actuaciones al Centro de Informática y cumplido que sea, devuélvanse para la sala B a sus efectos. – Jorge H. Alterini. –Alberto J. Bueres. –Mario P.Calatayud. –Eduardo A. Zannoni. –José A. Martín de Mundo. –Jorge Escuti Pizzarro. –Teresa M. Estévez Brasa. –Rómulo E. M. Vernengo Prack (en disidencia). –Hugo Molteni. –Santos Cifuentes. – Agustín G. J. Durañona y Vedia. –Mario C. Russomanno.–Carlos E. Ambrosioni. –Osvaldo D. Mirás.–Juan C. G. Dupuis. –Gustavo A. Bossert. – Ana M. Conde. –Moisés A. Nilve. –Ricardo L.Burnichón. –Roberto E. Greco. –Leopoldo L. V.Montes de Oca. Disidencia del doctor Vernengo Prack: No corresponde dejar sin efecto la sentencia recurrida,por cuanto la misma se dictó teniendo en consideración las particularidades de la causa. –Rómulo E. M. Vernengo Prack.