RESCISIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE POR

LESIÓN ENORME

Comentario a la sentencia de la Corte Suprema 8 de Septiembre de 20091

Alexander Arias; Chery Espinoza; Mathias González; Mauricio Ramírez2

1 Jurisprudencia comentada. “Vergara con Vergara” (2009)2 Estudiantes de Derecho de la Universidad de Chile.

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INTRODUCCIÓN

Antes de entrar a analizar el caso señalaremos algunos elementos básicos para poder entender la figura de la lesión enorme en nuestro sistema, cómo se ha originado, cómo ha evolucionado y cuál es su aplicación práctica hoy en día.

La “laesio enormis” surge en el derecho romano, y era concebida para aquel vendedor que recibía menos de la mitad del justo precio de la cosa vendida, en cuyo caso el comprador debe restituir la cosa, o bien darle la diferencia correspondiente.3

Esta figura en un principio, se restringía sólo al vendedor de la cosa, y siempre que ésta fuera un bien inmueble. Además durante la historia tanto en Roma como en Francia fue abolida en ciertas ocasiones, pues más que fundamentarse netamente en los principios del derecho, se buscaba proteger al vendedor de buena fe, para que no hubiera un desequilibrio en las prestaciones. En este sentido, como señala Alessandri Besa: “el verdadero fundamento de la lesión es la equidad, contra la que se atenta al ejecutar un acto jurídico que acarrea desigualdad considerable entre las prestaciones de una y otra parte… la desigualdad permitida no debe exceder un límite que se transforma en explotación de una parte por la otra”4.

No obstante con la expansión del derecho canónico en los reinos europeos, estas leyes tuvieron una buena acogida, es así como se integran al derecho español, y posteriormente al francés, y es así como la Lesión se plasmó finalmente en el código de Napoleón.

En Chile la lesión operaba desde la conquista, pues la legislación española la recogía y no sólo daba esta acción al vendedor, sino también al comprador, además se podía accionar en razón de ventas tanto de bienes muebles como inmuebles. Luego en nuestro Código Civil se recogió la rescisión como sanción al igual que el código civil francés, no obstante marcando ciertas diferencias, que analizaremos a continuación.

Muchos se han preguntado cuál es la naturaleza de esta institución, para eso los autores han distinguido dos conceptos de lesión: la subjetiva y la objetiva. La primera considera a la lesión un verdadero vicio del consentimiento que da derecho a rescindir cualquier tipo de contrato donde se presente esta desigualdad en las prestaciones, y se puede generar ese efecto debido a que la voluntad estaba viciada por “la debilidad, la ignorancia o la necesidad de una de las partes con relación a la otra, y en el abuso cometido por ésta última que se aprovecha de la inferioridad de la otra para enriquecerse a sus expensas con su consentimiento”5. Este modelo está recogido en las legislaciones de Polonia, Suiza y Alemania y para configurarse debe siempre una parte aprovecharse del estado de necesidad de la otra desequilibrando así las prestaciones.

3 Guzmán (2001) pp. 137-1384 Alessandri (1990) p. 751 5 Planiol y Ripert (1928). citados en Alessandri (1990)

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Por otro lado la noción objetiva es mucho más restringida pues considera a la lesión como un vicio objetivo del acto mismo, no un vicio del consentimiento, por lo tanto es aplicable sólo a cierto tipo de contratos, y es esta visión la que recoge el Código Civil chileno, como el francés. Esto además quiere decir que para configurar la causal no debemos analizar el consentimiento o el comportamiento de los contratantes, sino sólo verificando que se cumpla matemáticamente con la norma, es decir con la desproporción del pago en relación al precio justo.

No obstante Andrés Bello en uno de los proyectos de código civil, como sucedía en el Código Civil francés, integraba la lesión dentro de los vicios de consentimiento, pero finalmente fue separada. Es así como en nuestro ordenamiento la sanción a la lesión enorme no es únicamente la rescisión, sino que también se da la opción al comprador, a su arbitrio a reparar el daño causado con un cierto valor agregado, y así subsanar el desequilibrio provocado, como lo señala el art. 1890 del CC. Esta separación provocaría por otro lado que la rescisión establecida para la lesión no estuviera regida bajo las reglas de los vicios del consentimiento, y tuviera características propias.

Ahora bien el precio justo es el “que al tiempo de la venta, tenga la cosa en sí misma y que resulta del valor que le asigna la opinión común y general de las personas, pero de ningún modo es tal el que le atribuyen las afecciones individuales”6.

Para que se configure la lesión enorme en nuestro país se debe cumplir con estos requisitos7:

a) Que haya un contrato de compraventab) Debe ser una venta de bienes inmueblesc) En relación al precio se debe cumplir una de las dos premisas:

1. Que el precio pagado sea inferior a la mitad del justo precio (lesión al vendedor)2. Que el justo precio sea inferior a la mitad del precio pagado (lesión al comprador)

Configurándose estos requisitos legales, podría demandarse por lesión enorme, atendiendo además a otros elementos que da el Código como que la venta no sea hecha por ministerio de la justicia o que no haya prescrito la acción, cuyo plazo es de cuatro años contados desde la fecha del contrato.

Atendiendo entonces a estos conceptos comenzaremos a analizar jurisprudencia respecto de un caso de demanda por lesión enorme.

6 Alessandri (1926) p. 7547 Artículos 1888 a 1891, Código Civil

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RESEÑA DEL CASO

Don Moisés Vergara interpone una demanda en juicio ordinario por lesión enorme en contra de su hermano, don Luis Vergara, con el fin de obtener la nulidad del contrato de compraventa suscrito con fecha 5 de Diciembre de 2002 y por el cual vendió el bien raíz ubicado en la localidad de Huara, Provincia de Iquique, singularizado como sitio N° 12 del loteo Posadas de Huara, inscrito posteriormente a nombre del comprador en el Registro de Propiedad de Pozo Almonte del año 2003, esperando que se deje sin efecto la inscripción hecha a favor de don Luis, que se le restituya el inmueble, además de la condena en costas.

El demandado señala que, no obstante en la escritura el precio es de $1.000.000, en realidad ese no fue el precio pactado, sino que la suma ascendería a $5.831.500, que consistiría en: a) el pago de $1.000.000.- en efectivo, b) la dación en pago de un minibús patente RP 5458 avaluado por las partes en la suma de $ 3.000.000.-, c) la suma de $631.000.- que se destinó al pago de la deuda pendiente por contribuciones del bien raíz a Octubre de 2002 d) $1.200.000.- pagaderos con fecha 25 de Enero de 2003 para cuyo efecto se aceptó letra de cambio ante Notario Público a nombre del demandante y cuyo cobro se demandó en la causa rol N° 2710 del mismo tribunal.

Este mismo señala que el motivo por el cuál decidieron declarar un precio menor en la escritura era para pagar un arancel menor al notario.

Cabe destacar que el demandante acompañó como prueba la Escritura Pública de compraventa, y el Certificado de Avalúo emitido por el SII, donde señala el avalúo de la propiedad correspondiente al semestre de la venta del inmueble, entre otros. Por otro lado don Luis acompaña prueba documental y testimonial, que consiste en un certificado de deuda del impuesto territorial, un convenio de pago de este mismo, y una declaración de testigos quienes señalan que el demandado pagó además del millón las deudas de la propiedad y un minibús.

MARCO TEÓRICO DEL PROBLEMA

En el caso en comento debemos necesariamente referirnos a la teoría de la lesión. Podríamos definir la lesión como “el perjuicio primario que la realización de un acto jurídico irroga a su autor. En los contratos onerosos es el perjuicio que una de las partes experimenta a consecuencia de la desigualdad económica de sus respectivas prestaciones”8. Una definición más simple es la que identifica la lesión como “el perjuicio experimentado por una persona como consecuencia de la celebración de un acto jurídico”9. Otro autor nacional la define como “el perjuicio que sufre una parte en razón

8 Alessandri (1930) p. 206.9 Figueroa (2011) p. 67.

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del desequilibrio entre las prestaciones recíprocamente estipuladas”10. La lesión supone que una parte se encuentra en desventaja frente a la otra debido a que los efectos de un negocio jurídico favorecerán solo a una de las partes en perjuicio de la otra, existiendo tras la sanción a esta situación una presunción de que la parte perjudicada no habría consentido en la celebración del acto o contrato si hubieran concurrido circunstancias normales.

Se dice que la teoría de la lesión es un límite a la autonomía de la voluntad, porque “las legislaciones civiles, ya sea lo hagan de manera general o particular, establecen un límite a las obligaciones emanadas de los contratos, y dicho límite se encuentra en la prestación de la contraparte, de modo que en ambas exista la conmutatividad que se proclama de todo contrato oneroso. Por lo mismo, se dice que la acción rescisoria por lesión enorme es irrenunciable”11.

La naturaleza jurídica de la lesión enorme no es un tema pacífico en la doctrina. Algunos autores han sostenido que se trata de un vicio del consentimiento y otros de un vicio objetivo del contrato. Los primeros plantean que el vicio del consentimiento sería de carácter objetivo, al predominar el elemento material que consiste en determinar el perjuicio que sufre una parte. Los autores que siguen la segunda tesis sostienen que la lesión es un defecto del contrato que se deriva de las consecuencias económicas perjudiciales.

Así “en las situaciones de lesión enorme, el afectado ha manifestado su voluntad con la clara intención de celebrar el acto jurídico, de modo que éste produzca todos los efectos establecidos por la ley, y sin embargo lo ha celebrado en una situación de desequilibrio frente a la otra parte, lo que tiene como consecuencia que se produzca una desproporción entre las prestaciones recíprocas de ellas, rompiéndose con la equidad natural de los contratos conmutativos”12.

En el Derecho Comparado encontramos respecto a este tema legislaciones que admiten la lesión en diferentes categorías:

1. Como vicio subjetivo

2. Como vicio objetivo

3. Como vicio objetivo y subjetivo a la vez

Dentro de las legislaciones que admiten la lesión como un vicio subjetivo tenemos a la inglesa y norteamericana. Existe en el derecho inglés la institución del “Equity” (jurisprudencia de la Corte que corrige y completa los errores de legislación existentes) y dentro de ella se aplica la teoría de la lesión, que es un vicio del consentimiento. Los ingleses conocen cinco vicios del consentimiento. A uno de ellos, llamado “undue influence” (influencia indebida o abuso de confianza) ha recurrido la Equity para reprimir las convenciones lesionarias”13.

Las legislaciones que admiten la lesión como un vicio objetivo reconocen la preponderancia del elemento material de la lesión. Un ejemplo es el derecho francés, que en

10 Domínguez (1975) p. 105.11 Figueroa (2011) p. 6912 Figueroa (1975) p. 6713 Larraín (s. a) p. 551.

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el artículo 1118 del Código Civil Francés indica que la lesión se aplica a ciertos contratos y a ciertas personas. En materia de compraventa, la lesión solo se aplica a ventas de inmuebles, como ocurre en Chile, sin embargo el lesionado ha de ser únicamente el vendedor y el comprador demandado tiene la facultad de elegir entre la restitución de la cosa o el pago del suplemento del precio disminuido en un diez por ciento.

Existen legislaciones que admiten la lesión como un vicio objetivo y subjetivo a la vez. Es el caso del derecho alemán, que adopta los dos elementos de la lesión: “el elemento objetivo que está representado por la exigencia de desproporción de las prestaciones y; el elemento subjetivo cuando habla de la explotación de la necesidad, inexperiencia o ligereza de otro”14. Se dice que la ley alemana fue la primera que reguló de manera general la lesión. Según el artículo 138 del Código Civil Alemán: el acto jurídico contrario a las buenas costumbres es nulo; es nulo en particular el acto jurídico por el cual, explotando cualquiera la desgracia, la ligereza o la inexperiencia de otro, se haga prometer o dar por él o un tercero, en cambio de una prestación, ventajas patrimoniales que excedan al valor de esta prestación, de tal modo que, según las circunstancias, las ventajas estén en enorme discordancia con ella.

En el derecho chileno, el concepto de lesión enorme se desprende del artículo 1889 del Código Civil, que sanciona independientemente a ambas partes y adquiere gran relevancia la noción de justo precio, pues “el justo precio se tiene en cuenta, para determinar si hay o no lesión, en el momento de celebrado el contrato, como la lesión enorme solo tiene cabida en la venta de bienes raíces y, esta es solemne, hay que tener en cuenta el justo precio que tenía la cosa al tiempo de otorgarse la respectiva Escritura Pública, el valor del cambio de la cosa y no su valor de afección”.15

ANÁLISIS DEL FALLO

El tribunal de primera instancia, en el considerando QUINTO de la sentencia definitiva determina que “en los términos establecidos en los artículos 1888 y 1889 del Código Civil el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y el justo precio se refiere al tiempo del contrato. Conforme a lo reseñado para que se produzca la situación indicada en la demanda de autos es menester que concurran estos requisitos copulativos:

a) Que exista un contrato de compraventa.

b) Que recaiga sobre un inmueble.

c) Que el precio que recibió el vendedor sea inferior a la mitad del justo precio de la cosa que se vende.”

Respecto a lo anterior, en lo referente a las letras a) y b), el razonamiento del Juez de Pozo Almonte, en el considerando SEXTO de esta sentencia, es establecer que ambos

14 Contador (1975) p. 2415 Ibíd. p. 31

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presupuestos se encuentran plenamente acreditados con la escritura pública de compraventa rolante a fojas 1 donde aparece que el 5 de diciembre de 2002, el demandante don Moisés Vergara Guzmán le vendió al demandado don Luis Vergara Guzmán la propiedad que en dicho instrumento público se señala. Ahora bien, con respecto al punto c), en su considerando SÉPTIMO el Tribunal expresa que es menester dejar asentado que le corresponde la carga de la prueba a quien ha alegado la circunstancia que allí se señala, esto es al demandante y vendedor don Moisés Vergara Guzmán, y para tales efectos “solo acompañó el certificado de avalúo rolante a fojas 4 emitido por el servicio de Impuestos Internos, donde se señala que el avalúo total deflactado al segundo semestre de 2002 de la propiedad es de $10.560.087.- pero repara en la indicación del demandante al aportar la prueba, que en tal instrumento no se consigna una tasación comercial de la propiedad.

A su vez, en el considerando OCTAVO, señala este Tribunal que “la doctrina y jurisprudencia de nuestros tribunales reiteradamente han señalados (sic) que para determinar en este tipo de juicios el justo precio de venta de una propiedad es menester de forma imprescindible que se efectúa un informe pericial de la propiedad en litigio y si aquella probanza no se produjera en el juicio, indefectiblemente el tribunal procede que rechace la acción intentada al respecto”.

Por todo lo anterior, dejando constancia de que no se ha presentado en este juicio la referida prueba, que a juicio del Juez de Pozo Almonte permitiría establecer el justo precio, y en virtud de los artículos 144; 188 y ss.; 254; 309; 318; 327; 341; 342; 356; 409; 410; 411, todos del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1888 y 1889 del Código Civil chileno, rechaza la demanda de autos.

Por sentencia de 14 de marzo de 2008, la Ilustrísima Corte de Apelaciones de Iquique, conociendo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en causa rol 533-2007, en un fallo de escuetas 4 líneas, y sin mayor razonamiento, confirma la sentencia de primera instancia.

Conociendo del recurso de casación en el fondo interpuesto por el demandante, la Excelentísima Corte Suprema en su razonamiento establece que la afirmación del Juez de Pozo Almonte, en que asegura que no se rindió en autos la "única" prueba que permite resolver el presente juicio, esto es, el informe pericial, resulta errónea, puesto que el demandante se encontraba habilitado para invocar como medio de prueba legal la documental rendida. Al efecto agrega que la prueba documental aportada por el actor consistente en el certificado de avalúo fiscal de la propiedad rol 2300-0001 y ubicada en Panamericana ST 12 Posada Huara, que según el artículo 1700 del Código Civil, al tener carácter de instrumento público, hacen plena prueba en cuanto al valor asignado por el Fisco de Chile a la propiedad materia del contrato sub-lite a la fecha de la transacción, 5 de Diciembre de 2002, el que corresponde a $ 10.560.087.-, y lo anterior es razón más que suficiente para afirmar que “no pudieron los sentenciadores excluir simplemente la prueba, sin con ello vulnerar el citado precepto.”16

La Excelentísima establece en su razonamiento que, los jueces del grado al negar al demandante el medio probatorio recién consignado han rechazado un medio de prueba permitido por la ley, toda vez que no han dado por acreditado el justo precio en el caso sub

16 Jurisprudencia comentada. “Vergara con Vergara” (2008)

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judice del inmueble objeto de la compraventa, en circunstancias que se han acompañado las pruebas suficientes para establecer que el precio del bien raíz al momento de la transacción correspondía, al menos, a la suma de $10.560.078.-, y concluye al fin que se ha rechazado una demanda que ha debido otorgarse.

COMENTARIO AL FALLO

En nuestro análisis, tanto la Excelentísima Corte Suprema como los jueces del fondo resultan imprecisos en su razonamiento. La primera, por razones mucho más discretas que los segundos, pero igualmente imprecisa. Nos referimos con lo anterior a que el planteamiento de la Corte Suprema, por un lado, establece que “se ha rechazado una demanda que debió otorgarse”, por la sencilla razón de que el medio probatorio aportado por el recurrente, a juicio de este Tribunal, ha sido más que suficiente para acreditar el justo precio, presupuesto que faltaría para terminar de configurar la Lesión Enorme, según el razonamiento del primer Tribunal. A su vez, se limita a referirse a las pruebas aportadas por el demandante para acreditar la ya referida circunstancia, pero omite pronunciarse sobre aquellas aportadas por el demandado, toda vez que -consideramos- tenía el deber correlativo de demostrarle al tribunal que efectivamente había pagado lo que decía. Con respecto a lo anterior, nos llama la atención cómo la Corte Suprema , al censurar la sentencia definitiva de primera instancia, solo le cuestiona haber afirmado que no se acreditó el justo precio y que por ello no se entiende producida la Lesión Enorme, y no en su lugar, haber verificado si efectivamente se cumplía en su totalidad el requisito que trataba de configurar, a saber, que el vendedor realmente haya recibido un precio inferior a la mitad del justo precio. Habiendo aportado pruebas documentales y testimoniales, todas fueron desestimadas por el juez de Pozo Almonte en su oportunidad, encasillando la solución de este asunto en la configuración de los presupuestos desde la vereda del vendedor. Sostenemos que el yerro del referido Tribunal fue aún más grande de lo que a esta altura pareciera, toda vez que no se hizo cargo de la valoración de la prueba en los términos del artículo 1.698, para ambos lados, tanto en la alegación del derecho que reclamaba el actor, como de la extinción que pretendía probar el demandado.

Según el razonamiento del Tribunal de Casación, “se entienden vulneradas las normas reguladoras de la prueba, fundamentalmente, cuando los sentenciadores invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley rechaza, desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley le asigna uno determinado de carácter obligatorio o alteran el orden de precedencia que la ley le diere. (y continúa) Se ha repetido que ellas constituyen normas básicas de juzgamiento, que contienen deberes, limitaciones o prohibiciones a que deben sujetarse los sentenciadores.” Ahora bien, el problema que acarrea toda esta situación se traduce en los siguientes puntos:

1.- La Ilustrísima Corte de Apelaciones de Iquique, conociendo del recurso de

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apelación interpuesto por la demandante en contra de la sentencia definitiva de primera instancia, siendo un juez del fondo, no se dio el trabajo de verificar el perjuicio que eventualmente le producía al recurrente el fallo que le precedía en instancia. Mucho menos se hizo cargo de desarrollar un razonamiento que llevara a la misma conclusión que el tribunal anterior, y es manifiestamente grave cuando con el grado de conocimiento que tenía el Ilustrísimo Tribunal, no reparó en los manifiestos errores de Derecho en que incurrió el tribunal base.

2.- El Excelentísimo tribunal, en su planteamiento del problema, consideró como error de Derecho solamente la grave afirmación del Juez de Pozo Almonte “el único medio probatorio que acredita el justo precio es el informe pericial”, habiendo más, como por ejemplo, la mala interpretación del artículo 1698 del Código Civil en tanto establece que “incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta”. De este modo, se tiene que los tres Tribunales entendieron que se debía aplicar las normas reguladoras de la prueba solo respecto del demandante, cosa absolutamente inadecuada, toda vez que el demandado aportó pruebas de las que dependía establecer si el vendedor efectivamente había o no recibido la proporción indicada para no configurar lesión enorme.

3.- Ninguno de los tribunales se hizo cargo, por lo anterior, del monto que, según instrumentos públicos acompañados por el demandado, había pagado a las entidades recaudadoras, por concepto de pago y convenio de deuda por impuesto territorial, en circunstancias en que el propietario del inmueble era el obligado al pago del mismo, y que por cierto a la fecha seguía siendo el demandante. En este punto queremos detenernos, pues creemos necesario aportar que en dichas circunstancias, don Luis, independiente de afirmar en juicio -y no lograr probar por la inobservancia a las normas reguladoras de la prueba- que pagó estos montos por la sencilla razón de aportar con estos montos al total del precio supuestamente acordado por la compraventa del bien raíz; aparecía en los documentos como el representante legal del negocio que mantenía con su hermano, consistente en una posada. Si bien pagó los montos según consta en los instrumentos públicos acompañados en juicio, y don Moisés reconoció esta situación, los jueces del fondo determinaron que estos pagos los había hecho porque le correspondía hacerlo, en virtud de la relación de negocios que compartían los hermanos. Queremos sostener, respecto a esto último, que en el caso en que don Luis hubiese pagado ese dinero en virtud de los negocios en común que tenían, correspondía al juez del fondo decir al menos que “en virtud de los negocios en común que mantenían los hermanos, y no habiéndose acreditado la compensación, el demandado debe exigir el reembolso de lo pagado, si procede, en la proporción que corresponda, a prorrata de su participación en los negocios comunes”. En el caso en que hubiese dado por acreditada la compensación, esperábamos de este tribunal que se refiriera también a esta situación, o bien en el efecto en que desestimara las pruebas por estimarlas sobreabundantes, o insuficientes, pero que de todas formas se pronunciara al respecto.

Volviendo a la investidura del demandado al momento de realizar el pago del impuesto territorial a la entidad recaudadora, sostenemos que, en el evento de tenerse por no acreditada la compensación, de todos modos está mal el razonamiento del tribunal base al determinar que basta el hecho no controvertido de que los hermanos sostenían negocios en común para establecer que le correspondía al demandado ese pago por ser el representante legal. A nuestro entender, el demandado investía la calidad de mandatario en circunstancias en que el negocio que tenían en común funcionaba en el inmueble que era de propiedad del demandante, y no hay constancia de que el inmueble perteneciera a la

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sociedad, o bien que haya cedido el usufructo u otros derechos a la persona jurídica que representaba ante las autoridades (legalmente), el demandado, así, quizás habría sido más apropiado un pronunciamiento del tribunal del orden de “habiéndose acreditado el pago de lo no debido en cuanto al impuesto territorial efectivamente pagado por don Luis Vergara, se tiene que esa obligación correspondía al demandante y el demandado deberá entablar acción de reembolso ante los tribunales de justicia". De este modo, lo lógico habría sido no dar por sentado que el pago de tal cantidad de dinero correspondía hacerlo al demandado en virtud del cargo que investía, sino entrar en la duda de si correspondía o no hacer ese pago, si procedería en un futuro, si fuera voluntad del demandado, ejercer una acción de reembolso, o bien si cabía o no preguntarse si el demandante efectivamente había recibido más dinero del que constaba en la escritura pública de la compraventa.

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Código de Procedimiento Civil, Artículos 144; 188 y ss; 254; 309; 318; 327; 341; 342; 356; 409; 410; 411,

Código Civil Alemán, artículo 138.

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JURISPRUDENCIA CITADA

“Vergara con Vergara” (2009): Corte Suprema 8 de septiembre de 2009 (Recurso de Casación en el Fondo) Rol 1890-2008

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