Ley Arrendamientos Inmobiliarios (Comercios)

8/3/2019 Ley Arrendamientos Inmobiliarios (Comercios)

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LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOSEn ejercicio de la atribucin que le confiere el ordinal 8 del artculo 190 de la Constitucin y deconformidad con lo dispuesto en el numeral 4 del artculo 1 de la Ley Orgnica que autoriza al Presidentede la Repblica para dictar Medidas Extraordinarias en Materia Econmica y Financiera requeridas por elInters Pblico de fecha 22 de Abril de 1999, publicada en la Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela

N36.687 de fecha 26 de abril de 1999, en Consejo de Ministros,

Dictael siguiente

DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

TITULO I

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artculo 1: El presente Decreto-Ley regir el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanosy suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales,industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados osubarrendados totalmente o por partes.

Artculo 2: Los cnones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda,comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetosa regulacin bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

Artculo 3: Quedan fuera del mbito de aplicacin de este Decreto-Ley, el arrendamiento osubarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

b) Las fincas rurales.

c) Los fondos de comercio.

d) Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionaleso recreacionales y dems establecimientos de alojamiento turstico, los cuales estn sujetos a regmenesespeciales.

e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

Artculo 4: Quedan excluidos del rgimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijacin de los cnones dearrendamiento:

a) Los inmuebles pertenecientes a la Repblica de Venezuela, los Estados, los Municipios y los InstitutosOficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con

motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes acten en funcinjurdico-privada.

b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cdula deHabitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987,

c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por losorganismos encargados de la regulacin, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.


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Pargrafo Unico: El Ejecutivo Nacional podr modificar el valor de exencin mencionado en el literal c) delpresente artculo, cuando as lo aconsejen razones de inters pblico o social.

Artculo 5: Quedan excluidas del rgimen del presente Decreto-Ley, slo a los efectos de la terminacinde la relacin arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupacinsea consecuencia de una relacin laboral, o de una relacin de subordinacin existente; no as a los

efectos de la fijacin de la renta mxima mensual de los inmuebles sujetos a regulacin, cuando el valorrental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgnica del Trabajo.

Artculo 6: Se declara ilcito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanasque no posean las condiciones elementales mnimas de sanidad y habitabilidad. Estn comprendidas eneste caso, especialmente, las viviendas comnmente llamadas ranchos, que son aquellas construidascon materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de serviciosde infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estar obligado a pagar arrendamiento por viviendasde esta clase.

Artculo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios sonirrenunciables. Ser nula toda accin, acuerdo o estipulacin que implique renuncia, disminucin omenoscabo de estos derechos.

CAPITULO II

DEFINICIONES

Artculo 8: Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:

a) Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras, aquellas unidades de vivienda que se encuentrenfsicamente ubicadas dentro del rea de las ciudades, y las segundas, aquellas que sean edificadas en suszonas de influencia, que se caractericen desde el punto de vista urbanstico como reas de expansin,conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.

b) Organismos de Inquilinato: Aquellos organismos administrativos a quienes se atribuye la competenciainquilinaria en el presente Decreto-Ley.

c) Clusula Penal Arrendaticia: Es la sancin prevista por las partes en virtud del incumplimiento de unacualesquiera de las clusulas del contrato.

CAPITULO III

DE LA JURISDICCION ESPECIAL INQUILINARIA

Artculo 9: Las Funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del PoderEjecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podr ser delegado por este Poder Nacional a lasAlcaldas, en cuyo caso las multas que aquellas impongan como sanciones a los contraventores de estaLey, ingresarn al respectivo Tesoro Municipal. En el Area Metropolitana de Caracas estas funciones nopodrn ser delegadas, y las ejercer el Ejecutivo Nacional por rgano de la Direccin General deInquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Artculo 10: La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas corresponde a los TribunalesSuperiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnacin de los actosadministrativos emanados de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en elresto del pas, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en lalocalidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la Repblica se les atribuye lacompetencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demsprocedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos ysuburbanos ser competencia de la jurisdiccin civil ordinaria.


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CAPITULO IV

DE LOS INTERESADOS

Artculo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:

a) El propietario.

b) El arrendador y el arrendatario.

c) El subarrendador y el subarrendatario.

d) El usufructuante y el usufrauctuario.

e) Todas aquellas personas que tengan un inters personal, legtimo y directo en el procedimiento ypudieren resultar afectadas por la regulacin de un inmueble, o la exencin de tal regulacin.

Pargrafo Unico: Se consideran tambin interesados a las personas naturales o jurdicas, que tengancomo actividad habitual la administracin de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carcter de

administradores.

TITULO II

DE LA RELACION ARRENDATICIA

CAPITULO I

CONDICIONES DE LA RELACION ARRENDATICIA

Artculo 12: Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento estn en laobligacin de mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservacin. A estos efectos, deberncontratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas,incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumticos, y cumplir con lo establecidoen las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmuebles. Todo ello sin

perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligacionesderivadas del incumplimiento de esta disposicin se regirn por las disposiciones del Cdigo Civil y demsLeyes u Ordenanzas aplicables. El propietario no estar obligado a efectuar reparaciones que se originenpor daos maliciosos causados por los arrendatarios.

Artculo 13: El arrendatario o subarrendatario no est obligado a pagar alquileres superiores a loslegalmente fijados, ni primas por la cesin, traspaso o arriendo, o venta de punto, as como aceptar comocondicin para la celebracin del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentrenubicados dentro del rea que se pretende arrendar.

Artculo 14: En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobreinmuebles exentos de regulacin y en los que no se haya pactado clusula de valor a los fines de laactualizacin peridica del canon de arrendamiento mensual, ste se ajustar cada vez que haya

transcurrido un (1) ao de la relacin arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidorestablecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo perodo, si las partes nohubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.

Artculo 15: Es nulo el subarrendamiento realizado sin autorizacin expresa y escrita del arrendador. Losinfractores de esta disposicin, incurrirn en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio delderecho que asiste al arrendador de solicitar la resolucin del contrato o el desalojo.

Artculo 16: Los avisos de prensa o de cualquier otro medio de publicidad, a travs de los cuales seofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrn carcter de oferta pblica. En consecuencia, el oferentequeda obligado a cumplir con los trminos de la oferta y a no revocar sta sin justa causa.


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Artculo 17: Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad enlos cuales:

a) Se exija como condicin para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de notener nios, la de ser extranjero el arrendatario o subarrendatario, as como establecer discriminacionesrelativas a raza, sexo, credo o condicin social.

b) Quienes solicitaren viviendas, expresen los sealamientos indicados en el literal que antecede.c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infraccin de las disposiciones legales sobre lamateria.

Pargrafo Primero: En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntosresidenciales y otros, construidos y diseados especialmente con la finalidad de destinarlos alarrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad ysosiego, podr sealarse esta circunstancia.

Pargrafo Segundo: En los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el pago delalquiler en moneda extranjera, se considerar al arrendatario liberado de su obligacin principal cuandoacredite el pago equivalente en moneda nacional.

Artculo 18: Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casasparticulares o de cualquier otra porcin de un inmueble arrendado o subarrendado por partes para serhabitado, no podr exigir ms de un veinticinco por ciento (25%) del alquiler mximo fijado en cada caso,por concepto de pagos de limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbradoelctrico ni por cualquier otro servicio similar.

Artculo 19: En las edificaciones sujetas a regulacin, que consten de unidades independientementeconsideradas, cualesquiera que fuere su uso, dadas en arrendamiento y que no estn comprendidas en elrgimen de propiedad horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservacin, agua, energa elctrica ycualquier otro servicio similar, podr ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no exceda deun veinticinco por ciento (25%) del monto del canon de arrendamiento.

Artculo 20: Si durante la relacin arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a serpropiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estar obligado arespetar la relacin arrendaticia en los mismos trminos pactados, y las acciones relativas a la terminacinde la relacin arrendaticia sobre el inmueble slo podrn tramitarse conforme a las disposicionescontenidas en el presente Decreto-Ley.

CAPITULO II

GARANTIAS DE LA RELACION ARRENDATICIA

Artculo 21: El arrendador podr exigir al arrendatario garantas reales o personales en respaldo de lasobligaciones asumidas por ste. En ningn caso, podrn coexistir ambos tipos de garantas.

Artculo 22: Cuando se constituya depsito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones

derivadas del contrato de arrendamiento, ste no podr exceder del equivalente a cuatro(4) meses dealquiler, ms los intereses que se generen conforme al artculo 23 de este Decreto-Ley, sumas stas queno podrn ser nunca imputables al pago de los cnones de arrendamiento.

Artculo 23: En el caso de que se constituya depsito en dinero para garantizar las obligaciones derivadasdel contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurdica, deber colocar dicha suma enuna Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras.Los intereses que se produzcan correspondern al arrendatario y sern acumulados a la cantidad dada engaranta.


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Artculo 24: Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligacin establecida en el artculoprecedente, quedar obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva promediode los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relacin arrendaticia, conforme a lainformacin que suministre el Banco Central de Venezuela.

Artculo 25: El arrendador deber reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) das calendario

siguientes a la terminacin de la relacin arrendaticia, la suma recibida como garanta de las obligacionesdel arrendatario, ms los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuvieresolvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

Artculo 26: Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depsito y sus intereses,vencido el trmino a que se refiere el artculo anterior, el arrendatario podr ocurrir al Tribunal competentepor la cuanta para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitar en instancia nica,conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto-Ley.

Artculo 27: Los interese de mora causados por el atraso en el pago de los cnones de arrendamiento, nopodrn ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conformea la informacin que suministre el Banco Central de Venezuela.

Artculo 28: Las partes podrn establecer clusulas penales por el incumplimiento de la obligacin asumidapor el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

TITULO III

DE LA FIJACION DE CANONES DE ARRENDAMIENTO

Artculo 29: La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin deconformidad con el presente Decreto-Ley, estar basada en los siguientes porcentajes de rentabilidadanual sobre el valor del inmueble, representado en unidades Tributarias:

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual

b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual

c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual

d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual

Pargrafo Unico: El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en esteartculo, cuando as lo determinen razones de inters pblico o social.

Artculo 30: Para la determinacin del valor del inmueble a los fines del artculo anterior, el organismoencargado de efectuar la fijacin del canon de arrendamiento mximo deber tomar en consideracin los

siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situacin, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan enlas operaciones y clculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales tambin se especificarnrazonadamente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisinde la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulacin, y losprecios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los ltimos dos (2) aos.


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Pargrafo Unico: A los efectos de la fijacin de la renta mxima mensual, en los inmuebles sometidos alrgimen de Propiedad Horizontal, se tomar en consideracin la contribucin para el pago de los gastoscomunes causados por la administracin, conservacin, reparacin o reposicin de las cosas comunes, aque se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

Artculo 31: El alquiler mximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda

sujeta a regulacin, ser fijado por las partes contratantes sin que en ningn caso pueda ser mayor del dospor ciento (2%) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los muebles, enningn caso, podr exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble.

Artculo 32: Los cnones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artculo 2 de este Decreto-Ley, sern revisados por el organismo encargado de la regulacin a instancia de uno cualquiera de losinteresados, en los casos siguientes:

a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) aos despus de cada fijacin del canon mximo dearrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el rgano administrativo competente.

b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.

c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el literala) del presente artculo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

Pargrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artculo, los interesados podrn pedir larevisin hasta con sesenta (60) das de anticipacin al vencimiento del trmino fijado en dicho aparte.

Pargrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrioeconmico de las relaciones arrendaticias, cuando ningn interesado solicitare la regulacin, podr deoficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considerenecesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicacin de las sanciones a que hubiere lugar.

TITULO IV

DE LA TERMINACION DE LA RELACION ARRENDATICIA

CAPITULO I

DE LAS DEMANDAS

Artculo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de arrendamiento,reintegro de sobrealquileres, reintegro de depsito en garanta, ejecucin de garantas, prorroga legal,preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra accin derivada de una relacin arrendaticiasobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarn y sentenciarn conforme a las disposicionescontenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Ttulo XII delCdigo de Procedimiento Civil, independientemente de su cuanta.

Artculo 34: Solo podr demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamientoverbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la accin se fundamente en cualesquiera de lossiguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2)mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientesconsanguneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de reparaciones que ameriten la desocupacin.


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d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o encontravencin a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quienhaga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para elinmueble se pact en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito delarrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del usonormal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.f) Que el arrendatario haya incurrido en la violacin o incumplimiento de las disposiciones del ReglamentoInterno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al rgimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominioy el Reglamento de Condominio, previstos en el artculo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, seconsiderarn a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente elinmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Pargrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento

en las causales sealadas en los literales b) y c) de este artculo, deber concederse al arrendatario unplazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de lanotificacin que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Pargrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otrascausales distintas a las previstas en el presente artculo.

CAPITULO II

DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Artculo 35: En la contestacin de la demanda, el demandado deber oponer conjuntamente todas lascuestiones previas previstas en el Cdigo de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales sern

decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podr proponer reconvencin,siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuanta.

La negativa a la admisin de la reconvencin no tendr apelacin. De ser opuestas las cuestiones previaspor falta de jurisdiccin del Juez o la incompetencia de este, el Tribunal se pronunciar sobre stas en lamisma oportunidad de ser opuestas o en el da de despacho siguiente, decidiendo el asunto con loselementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recuso deregulacin de la jurisdiccin y/o de la competencia contra la decisin que se haya pronunciado sobre la

jurisdiccin y/o de la competencia, stos se tramitarn en cuaderno separado, y el proceso continuar sucurso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspender hasta que conste en autos ladecisin del recurso interpuesto.

Artculo 36: La decisin de Segunda Instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales

previstas en los literales del artculo 34 de esta Ley, no tendrn recurso alguno.

Artculo 37: Dentro de los tres (3) das de despacho siguientes a la publicacin de la sentencia dictada enSegunda Instancia, el Juez remitir los autos al Tribunal de la causa.

TITULO V

DE LA PRORROGA LEGAL

Artculo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados enel artculo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el da del vencimiento del


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plazo estipulado, ste se prorrogar obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para elarrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin hasta de un (1) ao o menos, se prorrogarpor un lapso mximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin mayor de un (1) ao y menor de cinco (5)aos, se prorrogar por un lapso mximo de un (1) ao.

c) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de cinco (5) aos o ms, pero menor de diez(10) aos, se prorrogar por un lapso mximo de dos (2) aos.

d) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de diez (10) aos o ms, se prorrogar, por unlapso mximo de tres (3) aos.

Durante el lapso de prrroga legal, la relacin arrendaticia se considerar a tiempo determinado, ypermanecern vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contratooriginal, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento deregulacin, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulacin.

Artculo 39: La prrroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podr exigir delarrendatario el cumplimiento de su obligacin de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez asolicitud del arrendador, decretar el secuestro de la cosa arrendada y ordenar el depsito de la mismaen la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, sihubiere lugar a ello.

Artculo 40: Si al vencimiento del trmino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimientode sus obligaciones contractuales o legales, no tendr derecho a gozar del beneficio de la prrroga legal.

Artculo 41: Cuando estuviere en curso la prrroga legal a que se refiere el artculo 38 de este Decreto-Ley,no se admitirn demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del trmino. No

obstante, s se admitirn aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legalescontractuales.

TITULO VI

DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL

ARRENDATICIO

Artculo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta,en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condicin dearrendatario. Slo ser acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga ms de dos (2) aoscomo tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga lasaspiraciones del propietario.Artculo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en lasmismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiereel inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisin del derecho de propiedad. Paraejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artculo anterior.

Artculo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deber notificar al arrendatario,mediante documento autntico, su manifestacin de voluntad de vender. En dicha notificacin se deberindicar el precio, condiciones y modalidades de la negociacin.

Pargrafo Unico: El arrendatario deber notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, suaceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el trmino de quince (15) das calendario a contar de


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la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este trmino sin que el arrendatario hubiere aceptado elofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismascondiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artculo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) das calendario despus del ofrecimiento de venta a que serefiere el artculo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedar sin efecto dicho

ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otranegociacin que se pretendiere celebrar.

Artculo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurdica, haga el ofrecimiento de venta en nombre delpropietario, deber acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documentoautntico, y determinar con precisin las condiciones establecidas por el propietario para la negociacin.

Artculo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artculo 43, deber ser ejercido por el arrendatariodentro del plazo de cuarenta (40) das calendario, contados a partir de la fecha de la notificacin cierta quede la negociacin cierta que de la negociacin celebrada deber hacerle el adquiriente. A dicha notificacindeber anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociacin, la cualquedar en poder del notificado.

Artculo 48: El arrendatario podr ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artculo 43, si seprodujeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificacin prevista en el artculo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ellaalguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren msfavorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

Artculo 49: El retracto legal arrendaticio no proceder en los casos de enajenacin o transferencia globalde la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivivenda, oficina o local arrendado.

Artculo 50: Para las situaciones no previstas en el presente Ttulo, se aplicarn las disposicionespertinentes contenidas en el Cdigo Civil.

TITULO VIII

DEL PAGO POR CONSIGNACION

CAPITULO I

DE LA CONSIGNACION ARRENDATICIA

Artculo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tcitamente recibir el pago de lapensin de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podr el arrendatario ocualquier persona debidamente identificada que acte en nombre y descargo del arrendatario, consignarlapor ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicacin del inmueble, dentro de los quince (15) dascontinuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Artculo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causaderivada directa o indirectamente de la relacin arrendaticia, el arrendador o propietario podr retirar ydisponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artculo anterior, sin que ellopueda considerarse como renuncia o desistimiento de la accin intentada, a menos que sta estuvierefundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

CAPITULO II

DEL PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO


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Artculo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicar su nombre y apellido, el carcter conque acta, as como la identificacin completa y la direccin de la persona natural o jurdica en cuyo favorconsigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por elcual efecta la consignacin.

El Juez dar al interesado comprobante de la consignacin y cursar notificacin al beneficiario, en la cual

se sealarn las menciones referidas en el prrafo anterior y le indicar que la suma consignada, se halla asu orden y disposicin. A los fines de dar cumplimiento al presente artculo, el arrendatario tiene laobligacin de aportar los datos suficientes para el logro de la notificacin al beneficiario, dentro un plazo nomayor de treinta (30) das continuos siguientes a la primera consignacin.

La omisin por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificacin al beneficiario, no invalidar laconsignacin. Cuando la notificacin al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligenciaimputable al consignante, dicha consignacin no se considerar como legtimamente efectuada.

Pargrafo Unico: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la direccin del arrendador y a lossolos fines de cumplir con la notificacin que antecede, el arrendatario deber solicitar al Tribunal receptorla expedicin de un cartel de notificacin, y proceder a una sola publicacin en uno de los diarios de mayorcirculacin en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignar para

ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.

Artculo 54: Efectuada la primera consignacin, se abrir un expediente en el cual se llevarn lasdiligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignacin posterior enese mismo expediente. No se considerarn legtimamente efectuadas las consignaciones subsiguientesrealizadas en un Tribunal distinto.

Artculo 55: La suma de dinero consignada conforme a los artculos precedentes, slo podr ser retiradapor el beneficiario de la consignacin o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y enningn caso podr retirarla el arrendatario o el tercero consignante.

Artculo 56: En virtud de la consignacin legtimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presenteTtulo, se considerar al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderapreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

Artculo 57: A los efectos de la consignacin arrendaticia, todas las actuaciones en el Tribunal estarnlibres de derechos, emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.

TITULO VIII

DEL REINTEGRO

Artculo 58: En los inmuebles sometidos a regulacin conforme al presente Decreto-Ley, quedar sujeto arepeticin todo cuanto se cobre en exceso del canon mximo establecido por los organismos competentes.

Artculo 59: La obligacin de repetir conforme al artculo precedente, corresponder al arrendador o alperceptor de los sobrealquileres. Si stos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad

ser solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurdicas entre stas y se aplicarn las sanciones establecidasen este Decreto-Ley.Artculo 60: El reintegro se referir a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciacin del contratohasta la fecha de la regulacin que resultare definitivamente firme.

Artculo 61: Las acciones para solicitar la repeticin de sobrealquileres a que se refiere este Ttulo, seintentarn por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuanta y se tramitarn conforme alprocedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley.

Artculo 62: La accin para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) aos.


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Artculo 63: Los reintegros previstos en este Ttulo son compensables con los alquileres que el arrendatariodeba satisfacer y se considerar a ste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro,establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagarpor concepto de alquileres.

Artculo 64: El tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro a que se refiere esteTtulo, remitir de oficio al organismo regulador correspondiente, copia certificada de la sentenciadefinitivamente firme recada en la causa, a los fines de la aplicacin de la sancin prevista en el artculo82 del presente Decreto-Ley.

TITULO IX

DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

INQUILINARIO

Artculo 65: El conocimiento y tramitacin de los asuntos cuya competencia atribuye este Decreto-Ley alorganismo regulador, se regir de acuerdo al procedimiento contemplado en el presente Ttulo.Artculo 66: El procedimiento se iniciar a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita.Presentada sta, el organismo regulador la admitir dentro de los tres (3) das hbiles administrativossiguientes, si cumple con todos los requisitos que establece el Reglamento del presente Decreto-Ley. Si lasolicitud presentare defectos u omisiones se notificar al interesado para que las mismas sean subsanadaso corregidas dentro de los quince (15) das calendario siguientes contados a partir de su notificacin. Si lasomisiones fueren subsanadas, se le dar curso a la solicitud. La decisin que niegue la admisin de lasolicitud, deber ser motivada y contra ella se podr interponer el recurso contencioso administrativocorrespondiente, dentro de los sesenta (60) das calendario siguientes a la notificacin del actoadministrativo denegatorio.

Artculo 67: Admitida la solicitud, se notificar a los interesados, y se les indicar que debern compareceral tercer da hbil administrativo siguiente a su notificacin, a exponer lo que estimen conveniente.

Artculo 68: En la oportunidad sealada, los interesados debern consignar por escrito todas sus defensasy pretensiones. Las razones en que se fundamente la oposicin debern exponerse en esta oportunidad,sin que despus se admitan otras.

Artculo 69: En este procedimiento quedar abierta de pleno derecho, una articulacin de diez (10) dashbiles administrativos para la promocin y evacuacin de pruebas instrumentales, quedando a criterio dela autoridad administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los Cdigos Civil, deProcedimiento Civil y Orgnico Procesal Penal o en otras leyes. El acto administrativo que niegue laadmisin de alguna prueba deber motivarse suficientemente.

Artculo 70: A los efectos de determinar el valor del inmueble sus anexos y accesorios, se abrir un lapsode treinta (30) das calendario al vencimiento del trmino fijado en el artculo anterior. El organismoregulador podr extender dicho lapso hasta por treinta (30) das calendario ms, cuando razones deimportancia as lo impongan. Dichos lapsos se entendern concluidos en la fecha en que se determine elvalor del inmueble, sus anexos y accesorios.

Cuando se solicite la fijacin del canon de arrendamiento de una porcin de un inmueble cuyo valorhubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en fecha no anterior en dos (2) aos a la de lasolicitud, no se proceder a una nueva determinacin del valor, sino que se aplicar sobre la parteproporcional que corresponda a la porcin cuya regulacin se solicite, el porcentaje de rentabilidadestablecido en el artculo 29 de este Decreto-Ley a los aumentos de los porcentajes que fije el EjecutivoNacional.

Artculo 71: El organismo regulador dictar su decisin dentro del lapso de diez (10) das hbilesadministrativos, a contar de aqul en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos yaccesorios. Dicha decisin deber ser notificada de acuerdo a los artculos subsiguientes.


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Artculo 72: Las decisiones de los organismos encargados de la regulacin sern notificadaspersonalmente a las partes interesadas, debiendo contener la notificacin un resumen de la decisin eindicar los recursos que proceden en contra de la misma, con expresin de los lapsos para ejercerlos y delos rganos o tribunales ante los cuales deban interponerse.

Artculo 73: Si la notificacin no pudiere hacerse personalmente, se dejar expresa constancia en el

expediente administrativo, sealando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse. Eneste caso, se proceder a publicar un resumen de la decisin, mediante simple aviso en uno de los diariosde mayor informacin de la localidad donde est ubicado el inmueble. La publicacin del aviso deber serconsignada en el expediente administrativo por el interesado, y se fijar a la vista del pblico en el localdonde despacha el funcionario que dict la decisin y en la puerta de la morada u oficina de losinteresados. Transcurridos diez (10) das hbiles administrativos, contados a partir de que conste en elexpediente administrativo la fijacin de la publicacin del aviso a que se refiere este artculo, se entenderque los interesados han sido notificados, circunstancia que se har constar expresamente en el texto delaviso. La parte que haya solicitado la publicacin deber correr con el costo de la misma.

Artculo 74: A los fines de las notificaciones que con ocasin de este procedimiento deban practicarse fuerade la jurisdiccin territorial del respectivo Organismo regulador, ste podr librar despacho o exhorto alorganismo de inquilinato de la jurisdiccin en los trminos de ley. Cumplida como haya sido sta, se

devolvern las actuaciones con sus resultas al organismo de origen.

Artculo 75: Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la va administrativa.

Artculo 76: En todo lo no previsto en el presente Ttulo, se aplicarn las disposiciones contenidas en la LeyOrgnica de Procedimientos Administrativos y en el Cdigo de Procedimiento Civil.

TITULO X

DEL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO

Artculo77: Los interesados podrn interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativasemanadas del organismo regulador, por ante la jurisdiccin contencioso administrativa, dentro de lossesenta (60) das calendario siguientes a la ltima de las notificaciones de la decisin respectiva, efectuadaa las partes.

Artculo 78: Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativoinquilinario de anulacin, los siguientes Tribunales: a) En la Circunscripcin Judicial de la Regin Capital,los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo. B) En los Estados, losrespectivos Jueces de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre elinmueble. La tramitacin y decisin del recurso, se har de conformidad con las pertinentes disposicionesde la Ley Orgnica de la Corte Suprema de Justicia, o de la ley que en su momento regule losprocedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares.

Artculo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actosregulatorios de los cnones mximos de arrendamiento no podrn fijar su monto. La decisin de mrito

deber quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la leyespecial sobre la materia.

En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, elrgano deber proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyocaso, deber reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurdico todasaquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulospor el mismo.

Artculo 80: Cuando cursaren ante los tribunales de la jurisdiccin contencioso administrativa, ms de un(1) recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo inquilinario, proceder la acumulacin de los


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procesos respectivos. Dicha acumulacin podr ser solicitada hasta en estado de sentencia de la causacursante ante el Tribunal de la prevencin.

Artculo 81: A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al JuezContencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrsuspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata

ejecucin comporte perjuicios o gravmenes irreparables o de difcil reparacin por la definitiva. En talescasos, el Juez podr exigir garanta suficiente a la parte interesada.

TITULO XI

DE LAS SANCIONES

Artculo 82: Los infractores del presente Decreto-Ley sern penados por el organismo encargado de lafijacin de los cnones de arrendamiento, con multa que no podr exceder del equivalente a cuatrocientasveinte (420) Unidades tributarias, segn la gravedad de la falta y el mrito de las respectivas circunstanciasatenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto, guardando la debida proporcionalidad yadecuacin a los supuestos de hecho de la norma.

Pargrafo Unico: El organismo regulador, utilizando todos los medios legales a su alcance, investigar loshechos que puedan constituir infracciones al presente Decreto-Ley.

Artculo 83: La resolucin en la cual se imponga una multa, se notificar personalmente al infractor,remitindole copia de ella junto con la correspondiente Planilla de Liquidacin, a fin de que satisfaga elmonto de la multa respectiva en una Oficina Receptora de fondos Nacionales, dentro de los cinco (5) dashbiles siguientes a la fecha en la cual se haga la notificacin. Cuando el organismo regulador fuere unaAlcalda, el monto de la multa ingresar al respectivo Tesoro Municipal.

Pargrafo Unico: Los funcionarios encargados de la regulacin, podrn valerse de las autoridadespoliciales para efectuar la notificacin a que se refiere este artculo.

Artculo 84: Si la notificacin al infractor no pudiere hacerse de la manera indicada en el artculo anterior,

se seguir el procedimiento establecido en el artculo 73 de este Decreto-Ley.

Artculo 85: En los casos de reincidencia se podr aplicar a los infractores hasta el doble de la multaimpuesta.

Artculo 86: Quien se opusiere u obstaculizare el cumplimiento de las actuaciones de los funcionariosadscritos a los organismos reguladores, ser sancionado de conformidad con lo establecido en el artculo82 de este Decreto-Ley. Para cumplir con sus atribuciones, el organismo regulador podr requerir el auxiliode la fuerza pblica, si fuere necesario.

Artculo 87: La accin administrativa para aplicar la sancin establecida en el presente Ttulo, prescribe alos dos (2) aos de cometida la infraccin.

TITULO XII

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Artculo 88: Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarn desde su entrada en vigencia,pero los procedimientos administrativos en curso seguirn tramitndose hasta su conclusin definitiva porlas disposiciones bajo las cuales se inici su tramitacin, en lo que les sea aplicable.Artculo 89: Con el objeto de estimular la participacin de la iniciativa privada en la construccin deviviendas en conformidad con la Ley del Subsistema de Vivienda y Poltica habitacional, el EjecutivoNacional podr declarar de inters social determinados proyectos que tengan por objeto la edificacin de


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viviendas para ser arrendadas a cnones razonablemente bajos. Los ingresos por concepto dearrendamientos quedarn exentos de pago del impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) aoscontados desde la fecha de terminacin de la construccin.

Artculo 90: Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales todas las actuacionesque se realicen con ocasin del presente Decreto-Ley.

Artculo 91: Los arrendadores que mantengan para la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley,garantas constituidas en depsitos de dinero, debern acogerse en un plazo de noventa (90) dascalendario a lo dispuesto en el artculo 23 de este Decreto-Ley.

TITULO XIII

DISPOSICIONES FINALES

Artculo 92: El Ejecutivo Nacional podr crear Oficinas especiales para prestar asistencia legal y jurdicagratuita a aquellas personas carentes de medios econmicos suficientes y que la requieran para la defensade sus derechos en los procedimientos establecidos en el presente Decreto-Ley. Artculo 93: Por el presente Decreto-Ley quedan derogadas:

1) Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960.

2) Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulacin de Alquileres del 2 de enero de 1987.

3) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947.

4) Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendadel 5 de febrero de 1972.

5) Resolucin No. 3729 del Ministerio de Fomento del 1 de julio de 1976.

6) Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971.

7) Decreto No. 298 de fecha 15 de junio de 1989.

8) Decreto No. 1493 del 18 de marzo de 1987.

9) Todas las dems disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley.

Artculo 94: El presente Decreto-Ley entrar en vigencia el primero (1) de enero del ao 2000.

Dado en Caracas, a los veintin das del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve. Ao 189 dela independencia y 140 de la Federacin.

(L.S)

Ignacio Arcaya

Refrendado:

El Encargado del Ministerio del Interior y Justicia,

Alexis Aponte


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El Encargado del ministerio de Relaciones Exteriores,

Jorge Valero

El Ministro de Finanzas,

Jos A. Rojas Ramrez

El Ministro de la Defensa,

Ral Salazar Rodrguez

El Encargado del ministerio de la Produccin y el Comercio,

Eduardo Ortiz Bucaran

El Encargado del Ministerio de Educacin, Cultura y Deportes,

Jos Miguel Cortazar

El Ministro de Salud y Desarrollo Social,

Gilberto Rodrguez Ochoa

El Ministro del trabajo,

Lino Antonio Martnez Salazar

El Encargado del Ministerio de Infraestructura,

Jos Luis Pacheco

El Encargado del Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales,

Ricarte Leonett

El Encargado del Ministerio e Planificacin y Desarrollo,

Fernando Hernndez

El Ministro e la Secretara de la Presidencia

Francisco Rangel Gmez

Ignacio Arcaya

Encargado de la Presidencia de la Repblica

Ley Arrendamientos Inmobiliarios (Comercios)

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