Lineamientos intervencion reestructurantes

PRODUCTO 2

ORDEN No. 035 DE 2008

SECRETARIA DISTRITAL DE PLANEACIÓN

DIRECCIÓN DE LEGALIZACIÓN Y MEJORAMIENTO

INTEGRAL DE BARRIOS

“DEFINIR LOS LINEAMIENTOS URBANISTICOS Y

NORMATIVOS PARA LA ELABORACION DEL

PROYECTO DE ACTO ADMINISTRATIVO QUE ADECUE

FUNCIONALMENTE LOS INSTRUMENTOS DEL POT QUE

PERMITAN INTERVENIR, LAS AREAS

REESTRUCTURANTES”

CONSULTOR:

ARQ. SERGIO MAURICIO MARTÍNEZ TOCANCIPA

9 DE FEBRERO DE 2009

i

ÍNDICE

TITULO PAG.

1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES…………………… 1

1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004)

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN……………………………………………………… 1

1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL…………………………… 3

1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL…………………………… 4

1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON RELACIÓN A LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES……………………………….. 6

2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO……………………………………… 7

3. LECTURA Y ANALISIS DE DOCUMENTOS...…………………………………… 10

4. AMBITO DE APLICACIÓN DEL PROYECTO…...………………………………. 11

4.1 ACTIVIDADES PREVIAS DE LA SDP…………………………………………… 14

4.2 RESUMEN GENERAL DE LAS AREAS A LAS CUALES SE LES ASIGNO LA MODALIDAD DE INTERVENCION REESTRUCTURANTE EN LA UPZ DE MEJORAMIENTO INTEGRAL ………………………………………………………..

14

5. CARACTERIZACION DE LAS UPZ ANALIZADAS……………………………... 16

5.1 UPZ No. 9 VERBENAL……………………………………………………………. 16

5.2 UPZ No. 96 LOURDES ……………………………………………………………. 18

5.3 UPZ No. 32 SAN BLAS …………………………………………………………… 20

5.4 UPZ No. 50 LA GLORIA ………………………………………………………….. 22

5.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES ………………………………………………. 24

5.6 UPZ No. 52 LA FLORA …………………………………………………………… 26

5.7 UPZ No. 56 DANUBIO ……………………………………………………………. 28

5.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA …………………………………………………….. 30

5.9 UPZ No. 58 COMUNEROS ………………………………………………………... 32

ii

5.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL ……………………………………………… 34

5.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL …………………………………………………… 36

5.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO …………………………………………………….. 38

5.13 UPZ No. 71 TIBABUYES ………………………………………………………... 40

5.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ ………………………………………….. 42

5.15 UPZ No. 54 MARRUECOS ………………………………………………………. 44

5.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY ……………………............................................... 46

5.17 UPZ No. 67 LUCERO …………………………………………………………….. 48

5.18 UPZ No. 68 EL TESORO ………………………………………………………… 50

5.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO ……………………………………………….. 52

5.20 UPZ No. 70 JERUSALEN ………………………………………………………... 54

6. CONDICIONES URBANISTICAS Y OBJETIVOS SEGÚN REGLAMENTACION DE CADA UPZ ……………………………………………….. 56

7. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE DENTRO DE LAS UPZ ESCOGIDAS……………………... 56

7.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES MAESTROS ……………………………………………………………………………. 57

7.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE CALIFICARAN A CADA ZONA REESTRUCTURANTE …………………………... 60

7.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN CADA UNA DE LAS 20 UPZ ANALIZADAS …………………………………………………………………… 62

7.3.1 UPZ No. 9 VERBENAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 3)………………….. 63

7.3.2 UPZ No. 96 LOURDES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 1)………………………………... 66

7.3.3 UPZ No. 32 SAN BLAS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 5)………………….. 69

iii

7.3.4 UPZ No. 50 LA GLORIA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 3)………………….. 72

7.3.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 4)………………….. 75

7.3.6 UPZ No. 52 LA FLORA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 1)………………….. 78

7.3.7 UPZ No. 56 DANUBIO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 3)………………………………... 81

7.3.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 1)………………….. 84

7.3.9 UPZ No. 58 COMUNEROS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 1)………………….. 87

7.3.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 10)……………….. 90

7.3.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 7)………………….. 93

7.3.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 3)………………….. 96

7.3.13 UPZ No. 71 TIBABUYES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 2)………………….. 99

7.3.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 2)………….

102

7.3.15 UPZ No. 54 MARRUECOS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 4)………………….. 105

7.3.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 2)………………….. 108

7.3.17 UPZ No. 67 LUCERO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 2)………………………………... 111

iv

7.3.18 UPZ No. 68 EL TESORO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 4)………………….. 114

7.3.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 1)………………….. 117

7.3.20 UPZ No. 70 JERUSALEN - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 5)………………….. 120

8. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL EN CADA UNA DE LAS UPZ ANALIZADAS……………………………......................................................................... 123

8.1 UPZ No. 9 VERBENAL…………………………………………………………. 123

8.2 UPZ No. 96 LOURDES …………………………………………………………. 125

8.3 UPZ No. 32 SAN BLAS ………………………………………………………… 126

8.4 UPZ No. 50 LA GLORIA ……………………………………………………….. 127

8.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES ……………………………………………. 128

8.6 UPZ No. 52 LA FLORA ………………………………………………………… 129

8.7 UPZ No. 56 DANUBIO …………………………………………………………. 130

8.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA ………………………………………………….. 131

8.9 UPZ No. 58 COMUNEROS ……………………………………………………... 132

8.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL …………………………………………… 133

8.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL ………………………………………………… 134

8.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO ………………………………………………….. 135

8.13 UPZ No. 71 TIBABUYES ……………………………………………………... 136

8.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ ……………………………………….. 137

8.15 UPZ No. 54 MARRUECOS ……………………………………………………. 138

8.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY ………………………………………………... 139

8.17 UPZ No. 67 LUCERO ………………………………………………………….. 140

8.18 UPZ No. 68 EL TESORO ……………………………………………………… 141

v

8.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO …………………………………………….. 142

8.20 UPZ No. 70 JERUSALEN ……………………………………………………... 143

9. CRITERIOS URBANISTICOS Y NORMATIVOS DE CONVENIENCIA PARA ADICIONAR A LAS AREAS CON MODALIDAD DE INTERVENCION REESTRUCTURANTE AREAS CIRCUNDANTES QUE AYUDARAN A CONSOLIDAR LA CONVENIENTE INTEGRACION DE LAS UPZ A LA ESTRUCTURA DE LA CIUDAD ……………………………………………………… 144

10. COSTOS Y BENEFICIOS ECONÓMICOS EN EL DESARROLLO DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES Y SUS ZONAS DE INFLUENCIA………………. 146

10.1 UPZ No. 9 VERBENAL………………………………………………………. 150

10.2 UPZ No. 96 LOURDES ………………………………………………………. 153

10.3 UPZ No. 32 SAN BLAS ……………………………………………………… 156

10.4 UPZ No. 50 LA GLORIA …………………………………………………….. 159

10.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES …………………………………………. 162

10.6 UPZ No. 52 LA FLORA ……………………………………………………… 165

10.7 UPZ No. 56 DANUBIO ………………………………………………………. 168

10.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA ……………………………………………….. 171

10.9 UPZ No. 58 COMUNEROS …………………………………………………... 174

10.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL ………………………………………… 177

10.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL ……………………………………………… 180

10.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO ……………………………………………….. 183

10.13 UPZ No. 71 TIBABUYES …………………………………………………... 186

10.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ …………………………………….. 189

10.15 UPZ No. 54 MARRUECOS …………………………………………………. 192

10.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY ……………………………………………... 195

10.17 UPZ No. 67 LUCERO ……………………………………………………….. 198

10.18 UPZ No. 68 EL TESORO …………………………………………………… 201

vi

10.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO ………………………………………….. 204

10.20 UPZ No. 70 JERUSALEN …………………………………………………... 207

11. IDENTIFICACION DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO, GESTION Y FINANCIACION…………………………………………………………..

210

11.1 INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN……………………… 210

11.2 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN……………………………………… 217

12. METODOLOGÍA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO………... 218

12.1 IDENTIFICACIÓN DE ACTORES A INTERVENIR EN EL PROCESO, DEFINIENDO EL ROL QUE CUMPLIRÁN EN EL MISMO……………………... 219

12.2 DEFINICIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS A IMPLEMENTAR… 220

12.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO A SER EJECUTADOS PARA REGLAMENTAR LA ACCIÓN URBANÍSTICA……

220

12.4 DEFINICION DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN A SER APLICADOS EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO……………. 222

12.5 MECANISMOS DE FINANCIACIÓN QUE LE DARÁN LA VIABILIDAD DE RECURSOS QUE SERÁN INVERTIDOS EN EL PROYECTO………………. 222

13. LINEAMIENTOS URBANÍSTICOS Y NORMATIVOS PARA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE DECRETO EN EL CUAL SE ADECUEN LOS INSTRUMENTOS PARA LA INTERVENCIÓN EN LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES………………………………………………………………… 224

13.1 UPZ ANALIZADAS…………………………………………………………… 224

13.2 PLANES MAESTROS ANALIZADOS………………………………………... 229

13.3 PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES Y VIVIENDA EN CADA UNA DE LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS…………………... 231

13.4 ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO E INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN………………………………... 233

1

1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES

A continuación se hará una reseña del surgimiento de las áreas reestructurantes dentro del

concepto del planeamiento territorial, para el efecto se analizaran dos documentos: en

primera instancia el Plan de Ordenamiento Territorial (POT - Decreto Distrital 190 de

2004) y en segundo termino el Documento Técnico de Soporte de este Plan.

1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004)

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN

Dentro de las Estrategia de Aplicación de los instrumentos de Gestión del Suelo Previstos

en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, enunciados en el Titulo III, se encuentran los

Instrumentos de Planeamiento en el Capítulo 2, los cuales se definen como procesos

técnicos que, mediante actos expedidos por las autoridades competentes, contienen

decisiones administrativas para desarrollar para complementar el POT, los siguientes son

los instrumentos creados mediante la implementación del POT:

Planes Maestros

Planes de Ordenamiento Zonal

Planes Zonales

Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ)

Planes Directores para Parques

Planes de Implantación

Planes de Regularización y Manejo

Planes de Reordenamiento

Planes de Ordenamiento Minero

Además y en términos generales cualquier acto administrativo referido al

ordenamiento del territorio en el Distrito capital

2

JERARQUIZACION DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO

NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN

1er Nivel

Planes Maestros

Son instrumentos fundamentales en el marco de la estrategia de ordenamiento ciudad-región, permiten definir las necesidades de generación de suelo urbanizado de acuerdo con las previsiones de crecimiento poblacional y de localización de la actividad económica, para programar los proyectos de inversión en el corto, mediano y largo plazo. Planes Maestros Prioritarios: Movilidad, Servicios Públicos, Acueducto y Alcantarillado, Equipamientos y de Espacio Público.

2o Nivel

Planes Zonales

Estos planes definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un área determinada, de las infraestructuras, el sistema general de espacio público y equipamientos colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos urbanísticos asignados en el área, los criterios para la precisión o ajuste de la normativa urbanística, así como la delimitación y criterios para la gestión de planes parciales.


Estos planes aplican los mismos criterios que los anteriores, pero se desarrollan en áreas de expansión y en las áreas urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar.

Unidades de Planeamiento Zonal

Tienen como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su inserción en el contexto regional. Las UPZ, determinan como mínimo: los lineamientos de la estructura urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos, las condiciones de edificabilidad y los lineamientos sobre el manejo de ruido acorde con la política ambiental.

Planes Parciales

Son los instrumentos que articulan de manera especifica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas, económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la generación de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios urbanos previamente existentes.


Es el conjunto de normas adoptadas por decreto del Alcalde Mayor, que tienen por objeto regular las condiciones especiales para actuaciones urbanas especificas, en las que se combinen tanto el reparto de cargas y beneficios entre los propietarios de la zona objeto de intervención, inicialmente destinada a uso dotacional de carácter privado y la adquisición de predios por parte del Distrito Capital para su destinación al uso público.

3


Legalización y regularización

Aunque dentro de la jerarquía de estos instrumentos no se mencionan como de 2º nivel estos procedimientos, se intuye que pertenecen a este nivel, con la interpretación de lo manifestado en el Art. 299 del Decreto Distrital 190 de 2004, así: “Las zonas urbanas en las cuales se aplica el Subprograma de Mejoramiento Integral se regirán por el Tratamiento de Mejoramiento Integral descrito en el presente Plan. Los usos y normativa urbana particular para cada Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) se desarrollarán en las fichas normativas reglamentarias o en los procedimientos de regularización y legalización que se describen en el presente Plan.”

3er Nivel


Son instrumentos para la aprobación y reglamentación de grandes superficies comerciales o de dotaciones de escala metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos urbanísticos negativos en las posibles zonas de influencia.

Planes de regularización y Manejo

Está dirigido a los usos dotacionales metropolitanos, urbanos y zonales existentes a la fecha de entrada en vigencia del POT, que no cuentan con licencia o cuya licencia solo cubra parte de sus edificaciones. El plan establecerá las acciones necesarias para mitigar los impactos urbanísticos negativos, así como las soluciones viales y de tráfico, generación de espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos y de los servicios de apoyo necesarios para su adecuado funcionamiento.

Planes de Recuperación Morfológica

Son los planes que se realizan en conjunto con los Planes Parciales en áreas de degradación morfológica, como áreas de actividad minera.

1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

El programa tiene por objeto el cumplimiento del derecho al acceso a una vivienda digna,

dando prioridad a las familias que se encuentran en situación de pobreza a través de la

planeación, gestión, prevención, control y vigilancia, ordenamiento y desarrollo armónico

de la ciudad en los aspectos ambiental, habitacional, de suelo, de renovación urbana y

mejoramiento integral.

Esta ultima actividad: “Mejoramiento Integral”, que consiste básicamente en la

transformación paulatina de sectores de origen clandestino carente de la mayoría de

4

estándares de vida, urbana y social propios de la ciudad formal, hacia una calidad de vida

propia de la ciudad desarrollada con las lógicas urbanas que han orientado su construcción

y desarrollo.

El POT convierte esta actividad en un Subprograma al interior del programa de Vivienda

de Interés Social, el cual tiene como objeto orientar las acciones de complementación,

reordenamiento o adecuación requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades

de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la

ciudad; con el fin de que sus habitantes accedan a la calidad de vida urbana definida para el

conjunto de la ciudad.

El desarrollo de este subprograma, como ya se insinuó, se implementara en aquellas áreas

de origen clandestino a las cuales se les aplicará el Tratamiento de Mejoramiento Integral,

concepto que se ampliara mas adelante y que corresponde a áreas periféricas con algún

nivel de marginalidad y aislamiento con relación a los sistemas generales de infraestructura

comunicación.

1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

El POT establece la aplicación de Tratamientos Urbanísticos a ares homogéneas, estos

tiene la finalidad de orientar las intervenciones que se puedan realizar en el territorio, el

espacio publico y las edificaciones, mediante respuestas diferentes para cada condición

existente, como resultado de la valoración de las características físicas de cada zona y su

función en el modelo territorial, para el efecto se establecieron 5 tratamientos, a saber:

Tratamiento de Desarrollo

Tratamiento de Consolidación

Tratamiento de Renovación Urbana

Tratamiento de Conservación

Tratamiento de Mejoramiento Integral

5

Veamos en que consiste este último Tratamiento, de conformidad con los preceptos

establecidos en el POT:

El Tratamiento de Mejoramiento Integral es aquel que rige las actuaciones de planeamiento

para la regularización de los asentamientos humanos de origen informal, para su

conveniente integración a la estructura de la ciudad, para lograr esto, este tratamiento se

divide en dos tipos de Modalidades de Intervención:

1.- De intervención Reestructurante: Se aplica a sectores que requieren generar

condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e infraestructuras de escala

urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren varias intervenciones y

acciones sectoriales. Se advierte en esta ultima frase que para poder generar las

condiciones descritas, las cuales se constituyen en parámetros urbanísticos ideales, deben

además incorporarse proyectos complementarios que produzcan efectos de reactivación,

congregación, intercambio y participación del territorio propio de cada UPZ y

particularmente de los habitantes de estas, con el fin de consolidar estructuras urbanas

análogas con las Centralidades y áreas de concentración de actividades terciarias. Lo

anterior engrana perfectamente con los conceptos de conformación y localización de nodos

para Equipamientos Sociales, definidos en los Planes Maestros de Equipamiento.

2.- De intervención complementaria: Se aplica a sectores que requieren completar y/o

corregir las deficiencias urbanísticas, mediante la continuación de procesos ya iniciados

que apuntan a construir y cualificar el espacio publico, las dotaciones y las infraestructuras

locales. Esta intervención se orienta a la inversión con intervención física de aquellas áreas

públicas.

DEFINICIÓN DE SECTORES EN LAS FICHAS NORMATIVAS

En el proceso de reglamentación de las 26 UPZ de Mejoramiento Integral y

particularmente en el de establecer las intervenciones respectivas y reglamentar

urbanísticamente las situaciones existentes, se adoptaron en las fichas normativas unos

6

sectores con modalidad Reestructurante, tratando de consolidar áreas homogéneas en

aspectos comunes como: morfología de la zona, relación con sistemas y operaciones

estructurantes, usos predominantes, condiciones topográficas y grado de consolidación.

1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON

RELACIÓN A LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES

Dentro del capítulo de “Desarrollo y Gestión del Modelo” y particularmente en el título de

“Intervención Sobre el Territorio Urbano”, se desarrolla el concepto del Planeamiento

Zonal a partir de la tipificación de las Unidades de Planeamiento Zonal basado en el

análisis de un conjunto de variables físicas y socioeconómicas permitió caracterizar las

UPZ dentro del perímetro urbano y proponer una tipificación para orientar la planeación y

la gestión urbana, resultando 8 tipos:

Unidades tipo 1 - Residencial de Urbanización Incompleta: Sectores periféricos no

consolidados, con uso residencial predominante, de estratos 1 y 2, que presentan

deficiencias en infraestructura, accesibilidad, equipamientos y Espacio Publico. Hoy

en día llamadas: UPZ de Mejoramiento Integral

Unidades tipo 2 – Residencial Consolidado

Unidades tipo 3 – Residencial Cualificado

Unidades tipo 4 – Desarrollo

Unidades tipo 5 – Con Centralidad Urbana

Unidades tipo 6 – Comerciales

Unidades tipo 7 – Predominantemente Industrial

Unidades tipo 8 – Predominantemente Dotacional

7

UPZ DEL TIPO 1, O DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

(Ver Plano No. 1)

2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO

Con el fin de verificar los planteamientos generales descritos anteriormente, surgió el

proyecto denominado: “DEFINIR LOS LINEAMIENTOS URBANISTICOS Y

NORMATIVOS PARA LA ELABORACION DEL PROYECTO DE ACTO

ADMINISTRATIVO QUE ADECUE FUNCIONALMENTE LOS INSTRUMENTOS

DEL POT QUE PERMITAN INTERVENIR, LAS AREAS

REESTRUCTURANTES”

8

Este proyecto tiene el objetivo especifico de establecer la manera como se deben

seleccionar las áreas reestructurantes para la aplicación de los criterios por los cuales el

POT generó este tipo de intervención y los lineamientos de aplicación de los instrumentos

de planeamiento y gestión mas apropiados que den la posibilidad de reactivar

adecuadamente cada una de las UPZ de Mejoramiento Integral con nodos integrales de

equipamientos y áreas de influencia con usos comercialmente sostenibles como la

Vivienda de Interés Social y el comercio de manera que se estructuren las redes nodales

que fundamentan los Planes Maestros de Equipamientos. Además establecer los costos y

beneficios económicos y los lineamientos de aplicación de las acciones urbanísticas

necesarias y los mecanismos de financiación más adecuados.

Los productos acordados que se deben generar en el desarrollo del proyecto son:

Producto 1:

• Definición del Cronograma de actividades.

• Recopilación de la información existente relacionada con las 21 UPZ de

Mejoramiento Integral que serán analizadas en los temas relacionados con: usos

existentes, población, edificabilidad, infraestructura de servicios públicos e

inventario de equipamientos de salud, educación y bienestar social.

• Inventario de las áreas reestructurantes en las 22 UPZ de mejoramiento integral.

• Diagnostico y Caracterización de cada UPZ donde se determina el porcentaje de

usos existentes, edificabilidad, grado de consolidación e infraestructura de servicios

públicos con el fin de definir categorías de intervención.

• Criterios de selección de las áreas Reestructurantes a intervenir en cada UPZ.

• Caracterización de cada Área Reestructurante a intervenir.

• Establecer las deficiencias cuantitativas de cada Área Reestructurante en lo

relacionado con Equipamiento Social.

• Definir en coordinación con la Dirección de Planes Maestros la magnitud de la

infraestructura social (equipamientos y dotacionales), soluciones de VIS que cada

9

una de las áreas con modalidad reestructurante debe generar, el área de cobertura

que radiara y definir prioridades de desarrollo.

• Establecer los criterios urbanísticos y normativos de conveniencia para adicionar a

las áreas con modalidad de intervención reestructurante áreas circundantes que

ayudaran a consolidar la conveniente integración de las UPZ a la estructura de la

ciudad.

Producto 2:

• Costos y beneficios económicos en el desarrollo de cada proyecto en las áreas

reestructurantes.

• Identificar los instrumentos de planeamiento y gestión viables para aplicar en el

desarrollo de los proyectos para ser aplicados en los proyectos de cada área

Reestructurante.

• Definir una metodología para la estructuración de los proyectos en las áreas con

modalidad de intervención Reestructurante, en la cual se determinen los actores que

intervendrán en el proceso, el rol que cumplirá cada uno y la entidad encargada del

desarrollo.

• Establecer los lineamientos urbanísticos y normativos para la elaboración del

Proyecto de Decreto en el cual se adecuen los instrumentos para la intervención en

las áreas Reestructurantes.

10

CRONOGRAMA DE TRABAJO

3. LECTURA Y ANÁLISIS DE DOCUMENTOS

Con el fin de poder argumentar y sustentar los análisis y las propuestas que se adelantaran

en este proyecto, este documento presenta en su Anexo No. 1 una síntesis de los siguientes

documentos estudiados:

Plan Maestro de Equipamientos Educativos

Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social

Plan Maestro de Equipamientos Deportivos y Recreativos

Plan Maestro de Equipamientos Culturales

Plan Maestro de Espacio Publico

11

Plan de Ordenamiento Zonal de Usme

Criterios de Selección de Proyectos en Metrovivienda

Fiducia Mercantil

Además de lo anterior se realizo el estudio de la siguiente cartografía para cada una de las

UPZ:

1. Conformación de upz y áreas reestructurantes

2. Clasificación no. De pisos según terreno

3. Clasificación de usos según terreno

4. Clasificación de lotes vacíos según terreno

5. Clasificación no. De pisos y placas aéreas según terreno

6. Suelos de desarrollo decreto 327 de 2004

7. Predios de desarrollo y cesión entre 50.000 y 100.000 m2

8. Destino económico

9. Equipamiento por escalas

10. Tratamientos según reglamentación de pot

11. Usos según reglamentación de pot

12. Servicios urbanos básicos salud

13. Espacio publico

14. Servicios sociales cultura y bienestar

15. Servicios urbanos básicos educación

16. Usos según reglamentación upz

17. Instalaciones deportivas y parques

18. Tratamientos según reglamentación de upz

4. AMBITO DE APLICACIÓN DEL PROYECTO

El presente estudio se aplicara en 21 UPZ de las 26 UPZ de Mejoramiento Integral

establecidas por el POT, a continuación se presenta el listado:

12

No. Loc. LOCALIDAD UPZ NOMBRE ID 1 Usaquen 9 Verbenal 1 3 Santafé 96 Lourdes 2

4 San Cristóbal 32 San Blas 3 50 La Gloria 4 51 Los Libertadores 5

5 Usme

52 La Flora 6 56 Danubio 7 57 Gran Yomasa 8 58 Comuneros 9

7 Bosa 84 Bosa Occidental 10 85 Bosa Central 11

8 Kennedy 82 Patio Bonito 12 11 Suba 71 Tibabuyes 13

18 Rafael Uribe 53 Marco Fidel Suárez 14 54 Marruecos 15 55 Diana Turbay 16

19 Ciudad Bolívar

67 Lucero 17 68 El Tesoro 18 69 Ismael Perdomo 19 70 Jerusalén 20

Se excluyeron las UPZ No. 59 Alfonso López, No. 81 Gran Britalia, No. 28 El Rincón y

No. 66 San Francisco, por cuanto a estas UPZ ya se les había realizado un estudio similar a

través del contrato No. 0369 del 11 de diciembre de 2007. Además también se excluyo de

este estudio la UPZ No. 89 San Isidro Patios en la Localidad de Chapinero, debido a que

aun no ha sido reglamentada y la UPZ No. 11 San Cristóbal Norte por cuanto no tiene

áreas con Modalidad Reestructurante.

14

4.1 ACTIVIDADES PREVIAS DE LA SDP.

La SDP adelantó una información de campo, en la cual se envía a un personal a terreno con

el objetivo de obtener información directa relacionada con la evolución urbanística que han

tenido las 26 UPZ de mejoramiento integral, para el efecto se establece predio a predio la

edificabilidad, los usos y la infraestructura de servicios públicos y de equipamiento con

que cuenta cada unidad zonal, uno de los objetivos principales es poder determinar el

grado de consolidación y las necesidades para futuros procesos de Mejoramiento Integral y

de Regularización.

4.2 RESUMEN GENERAL DE LAS AREAS A LAS CUALES SE LES ASIGNO LA

MODALIDAD DE INTERVENCION REESTRUCTURANTE EN LA UPZ DE

MEJORAMIENTO INTEGRAL

En el proceso de reglamentación de cada una de las UPZ de Mejoramiento integral se

asignaron unos polígonos que definían sectores normativos bajo el titulo de

“Mejoramiento Integral con Intervención Reestructurante”, en la mayoría de los casos

este sector se distingue con el No. 4. Si como preceptúa el POT esta modalidad esta creada

para “generar condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e infraestructuras

de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren varias

intervenciones y acciones sectoriales” sin embargo sobre ellos no se definen acciones

especificas según la vocación y la localización territorial de cada UPZ, simplemente se le

asigna una gama de usos dotacionales, comercio vecinal, servicios personales y vivienda,

con un matiz de intensidad menor que la gama asignada a los Corredores de Movilidad

Local (CML), dejando de esta manera la responsabilidad del desarrollo a cada uno de los

predios que conforman este polígono dependiendo de la oferta y la demanda inmobiliaria.

Por lo tanto en esta etapa final de reglamentación de las UPZ de Mejoramiento Integral se

pierde la coherencia entre lo establecido en el POT como modelo y estrategia de ciudad y

el nivel secundario de planeamiento a escala zonal y sectorial.

15

Para tener una noción de territorialidad sobre la cual se diseñaron los polígonos con

Modalidad de Intervención Reestructurante, se presenta en la siguiente tabla por

localidades y UPZ la cantidad de áreas destinadas a esta modalidad y su magnitud en

hectáreas:

No. Loc. LOCALIDAD UPZ NOMBRE Área Has.

No. de Reestruc-turantes

Área de Reestruc- turantes (Has.)

% con respecto al A. UPZ

1 Usaquen 9 Verbenal 355,79 4 10,07 2,83%

11 San Cristóbal Norte 275,28 0 0,00 0,00%

2 Chapinero 89 San Isidro Patios 113,02 0 0,00 0,00%3 Santafé 96 Lourdes 200,14 2 11,19 5,59%

4 San Cristóbal

32 San Blas 400,03 6 13,70 3,42%50 La Gloria 385,86 5 47,77 12,38%51 Los Libertadores 364,94 7 21,87 5,99%

5 Usme

52 La Flora 180,32 2 7,43 4,12%56 Danubio 288,74 5 20,00 6,93%57 Gran Yomasa 535,80 4 26,52 4,95%58 Comuneros 493,04 2 40,89 8,29%59 Alfonso López 216,49 4 30,57 14,12%

7 Bosa 84 Bosa Occidental 430,38 10 29,85 6,94%85 Bosa Central 714,66 7 57,95 8,11%

8 Kennedy 81 Gran Britalia 179,90 6 21,89 12,17%82 Patio Bonito 317,32 4 55,75 17,57%

11 Suba 28 Rincón 710,09 1 148,92 20,97%71 Tibabuyes 726,38 4 22,67 3,12%

18 Rafael Uribe 53

Marco Fidel Suárez 184,54 3 16,77 9,09%

54 Marruecos 362,89 4 18,72 5,16%55 Diana Turbay 211,43 6 7,01 3,31%

19 Ciudad Bolívar

66 San Francisco 178,60 3 25,57 14,32%67 Lucero 586,39 7 32,32 5,51%68 El Tesoro 210,86 4 16,11 7,64%69 Ismael Perdomo 558,61 3 5,98 1,07%70 Jerusalén 537,48 5 15,39 2,86%

Lo anterior significa que dentro de la estructura de las UPZ se destinaron en la etapa de

reglamentación 704,93 Has. Para ser desarrolladas con el tratamiento de Mejoramiento

Integral, en la Modalidad de Intervención Reestructurante. No se contabilizan en esta tabla

la UPZ No. 11 San Cristóbal Norte, por cuanto no se le asigno dentro de su reglamentación

16

polígono alguno con la modalidad mencionada y por el contrario se asigno un polígono con

Modalidad de Intervención Complementaria, además de la UPZ No. 89 San Isidro Patios la

cual no se ha reglamentado aun por estar localizada en Reserva Forestal.

5. CARACTERIZACIÓN DE LAS UPZ ANALIZADAS

En este capitulo se describirá la caracterización de las 20 UPZ analizadas, dentro de los

datos generales se encuentran la ubicación geográfica, linderos, área, población, referentes

urbanos y vocación urbanística.

5.1 UPZ No. 9 VERBENAL

A. DATOS GENERALES

Ubicación Geográfica:

Se localiza al nororiente de la ciudad, en la localidad de Usaquen

17

Linderos:

Norte: calle 193 y UPZ No. 1 Paseo de Los Libertadores

Sur: Diagonal 187, Canal de Torca, Calle 183 (futura Av. San Antonio) y la UPZ No. 10

la Uribe

Oriente: Perímetro Urbano

Occidente: Autopista Norte o Avenida Paseo de Los Libertadores

Área: 3.557.901,87 M2

Población: 90.203 Hab. (Proyección a 2010)

B. REFERENTES URBANOS

Colindancia hacia el norte y el oriente con el perímetro urbano

Colindancia hacia el oriente con la Zona de Reserva Forestal

C. VOCACIÓN URBANISTICA

Correlación Urbanística:

Hace parte del área de influencia de la operación estratégica Eje de Integración Norte –

Centralidad Toberin – La Paz

Directrices generales para su desarrollo:

Esta destinada a promover la localización de servicios necesarios para integrar a la

ciudad con el norte de la región.

Consolidar el eje de integración regional con actividad económica de alta jerarquía

y garantizar la compatibilidad de la industria y comercio con las áreas de vivienda

circundantes

18

5.2 UPZ No. 96 LOURDES

A. DATOS GENERALES


Se localiza en el centro oriente de la ciudad al costado oriental del Barrio La Candelaria y

Egipto en la localidad de Santafé

Linderos:

Norte: Av. Circunvalar y UPZ No. 94 La Candelaria

Sur: Av. Fucha (Calle 11 sur) y UPZ No. 32 San Blas


19

Occidente: Transversal 7a. Este, Carrera 3a Este (futura Av. de la Hortúa) y UPZ No. 33

Sosiego, No. 94 La Candelaria y No. 95 Las Cruces

Área: 2.001.381,68 M2



Barrio La Candelaria

Barrio Egipto

Avenida Circunvalar

Cerros Orientales



Hace parte del área de influencia la centralidad Veinte de Julio y parte de la misma se

encuentra en la operación estratégica Centro (Centro Histórico – Centro Internacional)


Fortalecer y posesionar el centro como nodo internacional, nacional y regional.

Proteger el patrimonio cultural

Promover la renovación urbana

20

5.3 UPZ No. 32 SAN BLAS

A. DATOS GENERALES


Se localiza al sur oriente de la ciudad en colindancia con los cerros orientales en la

Localidad de San Cristóbal

Linderos:

Norte: Transversal 7a. Este, futura Av. Fucha (Calle 11 sur), Río San Cristóbal

Sur: Calle 41 A sur (Liceo San José), Av. de los Cerros (Carrera 12 este), Av. Ciudad de

Villavicencio.

21


Occidente: Av. La Victoria (Carrera 4 Este)

Área: 4.000.343,29 M2



Río San Cristóbal sus áreas de manejo y preservación ambiental

Colindancia con el tradicional barrio 20 de julio y su unidad deportiva con el

velódromo.



Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Centro (Centro Histórico y

Centro internacional) y de las centralidades de integración urbana Veinte de Julio,

Restrepo - Santander.


Fortalecer y posicionar el centro como nodo internacional, nacional y regional

Proteger el patrimonio cultural

Promover la renovación urbana.

22

5.4 UPZ No. 50 LA GLORIA

A. DATOS GENERALES




Linderos:

Norte: Av. Ciudad de Villavicencio, Av. de los Cerros (Carrera 12 este), Calle 41A sur

Sur: Quebrada Chiguaza

23


Occidente: Parque Entre Nubes (Cerro Guacamayas)

Área: 3.858.597,94 M2



Cerro Guacamayas




Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelito – Centralidad

Danubio.


Desarrollar el programa de mitigación de amenaza y recuperación ambiental del río

Tunjuelito como corredor ecológico y articulador del sur integrando la dotación de

equipamientos de escala urbana y las acciones para adecuar la zona minera

Buscar promover la localización de la actividad económica y servicios para suplir

las carencias de las nuevas áreas urbanas

24

5.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES

A. DATOS GENERALES




Linderos:

Norte: Quebrada Chiguaza

Sur: Límite localidad (San Cristóbal y Usme), Calle 73 sur (Barrio Juan Rey)

25


Occidente: Parque Entre Nubes (Cerro de Juan Rey) y Quebrada la Nutria

Área: 3.649.414,12 M2



Cerro Juan Rey

Quebrada Chiguaza

Quebrada La Nutria



Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelito - Centralidad

Danubio.



Tunjuelito, como corredor ecológico y articulador del sur.

Promover la localización de la actividad económica y de servicios para suplir las

carencias de las nuevas áreas urbanas

26

5.6 UPZ No. 52 LA FLORA

A. DATOS GENERALES


Se localiza en el extremo sur oriente de la ciudad en la Localidad de Usme

Linderos:

Norte: Límite localidad (San Cristóbal y Usme), Calle 73 sur (Barrio Juan Rey) y UPZ

No. 51 Los Libertadores

Sur: Límite sur del desarrollo Los Arrayanes, Parque Entre Nubes y UPZ No. 60 Parque

Entre Nubes

27

Oriente: Perímetro Urbano (Incluye desarrollo las Violetas)

Occidente: Límite Parque Entre Nubes (Cuchilla del Gavilán), Carrera 11C Este

Área: 1.803.209,70M2



Cerro Juan Rey

Antigua vía de salida a Villavicencio




Danubio.



Tunjuelito, como corredor ecológico y articulador del sur integrando la dotación de

equipamientos de escala urbana y las acciones para adecuar la zona minera.


carencias de las nuevas áreas urbanas.

28

5.7 UPZ No. 56 DANUBIO

A. DATOS GENERALES


Se localiza en al extremo norte de la localidad de Usme

Linderos:

Norte: Límite Administrativo de las localidades (Usme - Rafael Uribe)y UPZ No. 55

Diana Turbay

Sur: Límite sur del desarrollo Alaska, Límite oriental del desarrollo Duitama, Carrera 26B

Este y UPZ No. 57 Gran Yomasa

29

Oriente: Parque Entre Nubes (Cerro de Juan Rey) y UPZ No. 60 Parque Entre Nubes

Occidente: Av. Caracas y UPZ No. 62 Tunjuelito

Área: 2.887.423,82 M2


B. REFERENTES URBANOS:

Zona de extracción minera

Avenida Caracas (Troncal de Transmilenio)

Cerro de Juan Rey (Parque Entre Nubes)

Cárcel la picota

Escuela de Artillería



Hace parte del área de influencia de la “Operación Estratégica Río Tunjuelito – Nueva

Centralidad Danubio Río Tunjuelito”.







30

5.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA

A. DATOS GENERALES


Se localiza a todo lo largo de la Autopista al Llano en la localidad de Usme

Linderos:

Norte: Río Tunjuelito, Carretera a Usme o Av. Caracas, Carrera 26B Este; Límite Oriental

del desarrollo Duitama; Límite Sur Desarrollo Alaska y UPZ No. 56 Danubio y No. 60

Parque Entre Nubes.

31

Sur: Quebrada el Muerto, Quebrada Yomasa; Autopista al Llano y UPZ No. 58

Comuneros y No. 59 Alfonso López

Oriente: Límite Parque Entre Nubes (Cerro de Juan Rey), Carrera 11C Este; Parque Entre

Nubes (Cuchilla del Gavilán) y UPZ No. 52 La Flora y No. 60 Parque Entre Nubes

Occidente: Autopista al Llano, Río Tunjuelito. Incluye los desarrollos de Granada Sur y

Las Quintas y UPZ No. 63 El Mochuelo

Área: 5.358.014,49 M2



Zona de extracción minera

Autopista al Llano




Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Nuevo Usme – Eje de

integración – Llanos, Centralidad Eje de integración Llanos Nuevo Usme,


Programar el desarrollo de usos urbanos y consolidar el sistema de áreas protegidas

y de las áreas rurales.

Desarrollar un área de servicios y de actividades productivas, ligadas al intercambio

con el oriente del país a lo largo de la Autopista al Llano, equilibrada con nuevas

áreas de vivienda.

32

Promover la estructuración de un centro internacional y regional en la óptica de

integración Caracas, Bogotá, Quito.

5.9 UPZ No. 58 COMUNEROS

A. DATOS GENERALES


Se localiza al extremo sur del perímetro urbano de la ciudad en la localidad de Usme

Linderos:

Norte: Río Tunjuelito, Autopista al Llano y UPZ No. 57 Gran Yomasa

Sur: Predio EAAB futuro tanque Piedra Herrada, Quebrada el Piojo (Incluye desarrollo el

Tuno) y UPZ No. 61 Ciudad Usme.

33

Oriente: Autopista al Llano, Predio EAAB futuro tanque Piedra Herrada y UPZ No. 59

Alfonso López

Occidente: Río Tunjuelito y UPZ No. 64 Monte Blanco

Área: 4.930.382,38 M2



Río Tunjuelito

Autopista al Llano



Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Nuevo Usme – Eje de

integración – Llanos, Centralidad Eje de integración Llanos Nuevo Usme.


Programar el desarrollo de usos urbanos y consolidar el sistema de áreas protegidas

y de las áreas rurales.

Desarrollar un área de servicios y de actividades productivas, ligadas al intercambio

con el oriente del país a lo largo de la Autopista al Llano, equilibrada con nuevas

áreas de vivienda

Promover la estructuración de un centro internacional y regional en la óptica de

integración Caracas, Bogotá, Quito

34

5.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL

A. DATOS GENERALES


Se localiza en el centro de la localidad de Bosa

Linderos:

Norte: Futura Av. Tintal (Carrera 110 ) y UPZ No. 86 El Porvenir y No. 87 Tintal Sur

Sur: Río Tunjuelito y UPZ No. 85 Bosa Central

Oriente: Diagonal 48 sur, Límite Administrativo localidades de Kennedy y Bosa y UPZ

No. 81 Gran Britalia y No. 83 Las Margaritas

35

Occidente: Futura Av. San Bernardino (Calle 82 sur) y UPZ No. 87 Tintal Sur

Área: 4.303.819,79 M2



Río Tunjuelito

Avenida Ciudad de Cali



Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Centralidad Corabastos


Diversificación y aumento de la oferta de productos y servicios actuales

Integrar el área a los sectores urbanos circundantes a través de la red vial y el

sistema de espacio público

Recuperar los humedales de techo, la vaca y el burro y complementar la red de

saneamiento básico

36

5.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL

A. DATOS GENERALES


Se localiza en el extremo sur occidental de la ciudad en la localidad de Bosa

Linderos:

Norte: Río Tunjuelito y UPZ No. 87 Tintal Sur y No. 84 Bosa Occidental

Sur: Av. Sur o Autopista sur, Límite municipal Distrito con municipio de Soacha hasta

Humedal de Tibanica y UPZ No. 69 Ismael Perdomo

Oriente: Río Tunjuelito, Límite cementerio el Apogeo, Av. Bosa y UPZ No. 48 Timiza y

No. 49 Apogeo

37

Occidente: Límite del D. C. con el municipio de Soacha, futura Av. Circunvalar del sur.

Área: 7.146.599,59 M2



Río Tunjuelito

Autopista Sur (Troncal de Transmilenio)



Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelito Centralidad

Danubio, Operación estratégica Centralidad Corabastos


Consolidar y calificar la industria y los servicios existentes

Promover la localización de actividades relacionadas con la región

Promover la recalificación de las actividades económicas actuales y de sus

condiciones de accesibilidad y movilidad

Desarrollar el programa de mitigación de amenaza y recuperación ambiental del

Río Tunjuelito como corredor ecológico y articulador del sur integrando la dotación

de equipamientos de escala urbana y acciones para adecuar la zona minera

Promover la localización de actividades económicas y servicios para suplir las


38

5.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO

A. DATOS GENERALES


Se localiza al occidente de la localidad de Kennedy

Linderos:

Norte: Río Bogotá, futura Av. de los Muiscas (Calle 38 sur) y UPZ No. 79 Calandaima

Sur: Av. Ciudad de Cali y UPZ No. 80 Corabastos

Oriente: Futura Av. Tintal (Carrera 102), Futura Av. Manuel Cepeda Vargas y UPZ No.

79 Calandaima

39

Occidente: Futura Av. Ciudad de Villavicencio (Calle 43 sur) y UPZ No. 83 Las

Margaritas

Área: 3.173.232,23 M2



Río Bogotá

Futura Avenida ALO

Avenida Ciudad de Cali



Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Centralidad Corabastos


Diversificación y aumento de la oferta de productos y servicios actuales

Integrar el área a los sectores urbanos circundantes a través de la red vial y el

sistema de espacio público

Recuperar los humedales de techo, la vaca y el burro y complementar la red de

saneamiento básico

40

5.13 UPZ No. 71 TIBABUYES

A. DATOS GENERALES


Se localiza en el extremo noroccidental del perímetro urbano de la ciudad en la localidad

de Suba

Linderos:

Norte: Humedal de la Conejera y UPZ No. 8 Las Mercedes

Sur: Humedal Juan Amarillo o Tibabuyes y UPZ No. 72 Bolivia

Oriente: Futura Av. Longitudinal de Occidente (Alo) y UPZ No. 27 Suba y No. 28 El

Rincón

41

Occidente: Río Bogotá

Área: 7.263.836,34 M2



Río Bogotá

Humedal de La Conejera

Humedal de Juan Amarillo

Futura Avenida ALO



Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Centralidad de Suba


Promover la localización de equipamientos de escala urbana y el mejoramiento del

espacio público

Mejorar las condiciones de accesibilidad y movilidad del sector

Promover la localización de servicios y de actividades complementarias a la

vivienda

42

5.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ

A. DATOS GENERALES


Se localiza en el extremo sur oriente de la Localidad de Rafael Uribe en cercanías al pie de

monte del cerro de Guacamayas

Linderos:

Norte: Av. Caracas, Costado sur Urbanización Gustavo Restrepo y UPZ No. 89 Quiroga

Sur: Futura Av. - Ciudad de Villavicencio (Calle 38 sur) y UPZ No. 54 Marruecos

43

Oriente: Av. Darío Echandía (Carrera 10a.), Av. Ciudad de Villavicencio, Parque Bosque

de San Carlos (Calle 38 sur) y UPZ No. 36 San José.

Occidente: Av. Caracas y UPZ No. 89 Quiroga

Área: 1.845.375,23 M2



Avenida Caracas, Troncal Transmilenio

Parque Santa Lucia

Parque Bosque de San Carlos




Danubio.







44

5.15 UPZ No. 54 MARRUECOS

A. DATOS GENERALES


Se localiza al occidente del cerro de Guacamayas en la localidad de Rafael Uribe

Linderos:

Norte: Futura Av. Ciudad de Villavicencio (Calle 38 sur) y UPZ No. 53 Marco Fidel

Suárez

Sur: Quebrada Chiguaza, Futura Av. Guacamayas y UPZ No. 55 Diana Turbay

45

Oriente: Límite de Parque Entre Nubes (Cerro de Guacamayas) y UPZ No. 60 Parque

Entre Nubes


Área: 3.628.903,81 M2




Cerro de Guacamayas

Áreas de Actividad de extracción minera



Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelo – Centralidad

Danubio – Usme.







46

5.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY

A. DATOS GENERALES


Se localiza en el extremo sur de la localidad de Rafael Uribe

Linderos:

Norte: Quebrada Chiguaza, Futura Av. Guacamayas y UPZ No. 54 Marruecos

Sur: Límite Administrativo localidades Rafael Uribe y Usme u UPZ No. 56 Danubio

Oriente: Límite de Parque Entre Nubes (Cerros de Guacamayas y de Juan Rey) y UPZ No.

56 Danubio

47


Área: 2.114.342,64 M2




Cerro de Guacamayas




Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelo – Centralidad

Danubio







48

5.17 UPZ No. 67 LUCERO

A. DATOS GENERALES


Se localiza en la parte central de la ciudad en la localidad de Ciudad Bolívar

Linderos:

Norte: Quebrada Peña Colorada, costado sur de los desarrollos Sauces y Acacias, Av.

Boyacá y UPZ No. 62 Tunjuelito y No. 66 San Francisco

Sur: Futura Av. Camino de Pasquilla (Carrera 17A), Calle 71 A bis sur, Zanjón la

Represa, Carrera 18A bis, Calle 76 sur, costado norte del desarrollo El Tesoro, Carrera

18N, Calle 77D sur, Costado sur del desarrollo Tierra Linda y UPZ No. 68 El Tesoro.

49

Oriente: Río Tunjuelito, costado sur del desarrollo México, Av. Boyacá y Área Rural

Occidente: Límite occidental del desarrollo Bella Flor, Límites sur y occidental de los

desarrollos el Paraíso y el Mirador, Quebrada Peña Colorada y UPZ No. 62 Tunjuelito

Área: 5.863.895,80 M2



Avenida Boyacá

Suelo Rural Localidad de Ciudad Bolívar



Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelito – Nueva

Centralidad Danubio Río Tunjuelito



río Tunjuelito, como corredor ecológico y articulador del sur, integrando la

dotación de equipamientos de escala urbana y acciones para adecuar la zona

minera.

Promover la localización de actividad económica y servicios para suplir las


50

5.18 UPZ No. 68 EL TESORO

A. DATOS GENERALES


Se localiza en el extremo sur del perímetro urbano de la ciudad en la localidad de Ciudad

Bolívar

Linderos:

Norte: Costado sur del desarrollo Tierra Linda (Calle 79 sur), Calle 77D sur, Carrera 18N,

costado norte del desarrollo el Tesoro, Calle 76 sur, Carrera 18A bis, Zanjón la Represa,

Calle 71A bis sur, Carrera 17A y UPZ No. 67 Lucero.

Sur: Límite perímetro Urbano.

51

Oriente: Av. Boyacá y UPZ No. 63 El Mochuelo

Occidente: Límite perímetro Urbano, desarrollos El Recuerdo Sur y República de Canadá

Área: 2.108.633,08 M2



Avenida Boyacá









minera.



52

5.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO

A. DATOS GENERALES


Se localiza en el extremo occidental de la ciudad en colindancia con el Municipio de

Soacha en la localidad de Ciudad Bolívar

Linderos:

Norte: Av. Sur o Autopista del Sur y UPZ No. 49 Apogeo y No. 85 Bosa Central

Sur: Av. Jorge Gaitán Cortes, Desarrollo Jerusalén; Zanjón La Muralla y UPZ No. 70

Jerusalén

Oriente: Av. Ciudad de Villavicencio y UPZ No. 65 Arborizadora

53

Occidente: Límite Administrativo del Distrito Capital con el Municipio de Soacha

Área: 5.586.088,45 M2



Autopista Sur (Troncal de Transmilenio)

Avenida Boyacá









minera.



54

5.20 UPZ No. 70 JERUSALEN

A. DATOS GENERALES


Se localiza en la parte central del perímetro urbano de la Localidad de Ciudad Bolívar

Linderos:

Norte: Av. Jorge Gaitán Cortes, Desarrollo Jerusalén; Zanjón La Muralla y UPZ No. 69

Ismael Perdomo

Sur: Quebrada Peña Colorada costado sur del Parque Arborizadora Alta y UPZ No. 67

Lucero

Oriente: Av. Ciudad de Villavicencio, costado occidental de la Urbanización Candelaria la

Nueva y Juan José Rondón y UPZ No. 65 Arborizadora

55

Occidente: Límite Administrativo del Distrito Capital con el Municipio de Soacha

Área: 5.374.790,86 M2



Parte alta de la Localidad de Ciudad Bolívar

Avenida Boyacá



Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelito – Eje de

integración sur – Centralidad Delicias Ensueño





minera.



Consolidar y calificar la industria y los servicios existentes

Promover la localización de actividades vinculadas con la región

Promover la recalificación de las actividades económicas actuales y de sus

condiciones de accesibilidad y movilidad

56

6. CONDICIONES URBANISTICAS Y OBJETIVOS SEGÚN

REGLAMENTACION DE CADA UPZ

Además de la caracterización descrita en el numeral 5, se extrajeron la descripción de las

condiciones urbanísticas y los objetivos establecidos en cada uno de los decretos de

reglamentación de las UPZ analizadas, los cuales se presentan en la tabla siguiente:

7. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD

REESTRUCTURANTE DENTRO DE LAS UPZ ESCOGIDAS

En el proceso de escogencia de cada una de las áreas reestructurantes se adelantaron dos

actividades especificas: una, análisis de planos urbanísticos y planos de Planes Maestros;

dos, diseño de una metodología de determinantes urbanas que calificaran a cada zona y así

poder escoger la mas favorable para adelantar el proyecto.

57

7.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES

MAESTROS

Para este proceso se analizaron los siguientes planos:

ID PLANO 1 CONFORMACION DE UPZ Y AREAS REESTRUCTURANTES 2 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO 3 CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO 4 CLASIFICACIÓN DE LOTES VACÍOS SEGÚN TERRENO 5 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS Y PLACAS AÉREAS SEGÚN TERRENO 6 SUELOS DE DESARROLLO DECRETO 327 DE 2004 7 PREDIOS DE DESARROLLO Y CESIÓN ENTRE 50.000 Y 100.000 M2 8 DESTINO ECONÓMICO 9 EQUIPAMIENTO POR ESCALAS 10 TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE POT 11 USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN POT 12 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS SALUD 13 ESPACIO PUBLICO 14 SERVICIOS SOCIALES CULTURALES Y DE BIENESTAR 15 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS EDUCACIÓN 16 USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ 17 INSTALACIONES DEPORTIVAS Y PARQUES 18 TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ

Cada uno de estos planos otorgo la posibilidad de obtener la siguiente información y

análisis:

1. CONFORMACION DE UPZ Y AREAS REESTRUCTURANTES: Ubica

espacialmente a cada UPZ e identifica la totalidad de polígonos que fueron definidos

con Modalidad Reestructurante.

2. CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO: entrega información

sobre la edificabilidad actual de cada UPZ, que comparada con la misma información

del año 2004, momento en el cual se realizaron los estudios y los documentos técnicos

de soporte para expedir la reglamentación de las UPZ de mejoramiento integral,

refleja la evolución de las edificaciones las cuales cumplen en su etapa de crecimiento

58

y consolidación el paso de lotes vacíos a edificaciones de 1 o 2 pisos, posteriormente

esta se modifica a edificaciones de 2 y 3 pisos y de manera menos frecuente las

edificaciones consolidan su altura final en 4 y 5 pisos.

3. CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO: entrega información de la

vocación de cada uno de los sectores que componen la UPZ, en cuanto a su tendencia

en consolidación de usos, destacándose la localización de gran comercio zonal y

vecinal en los primeros pisos de Corredores de Movilidad Local (CML) y de vías

arterias, así mismo establece la gama de usos dotacionales o industriales.

4. CLASIFICACIÓN DE LOTES VACÍOS SEGÚN TERRENO: permite

establecer la cantidad de lotes susceptibles de edificarse y además entrega la

posibilidad urbanística de analizar los llenos y vacíos, con el fin de establecer futuros

predios con potencialidad de recurrir a un proyecto de conformidad con las

orientaciones de la UPZ.

5. CLASIFICACIÓN No. DE PISOS Y PLACAS AÉREAS SEGÚN TERRENO:

el levantamiento de este tipo de información permite establecer los sistemas

constructivos y la posibilidad de orientar los procesos de reconocimiento a aquellas

edificaciones cuyo cumplimiento con las normas sismorresistentes se cumplan o se

puedan ajustar las edificaciones a estos requerimientos normativos.

6. SUELOS DE DESARROLLO DECRETO 327 DE 2004: el análisis de esta

información nos permite establecer cuales de los predios que eran clasificados para

adelantar procesos de desarrollo por urbanización teniendo como orientación la norma

del Tratamiento de Desarrollo, han evolucionado a urbanizaciones formales o por el

contrario se ha iniciado procesos de desarrollo clandestino el cual amerita la

intervención de las entidades distritales competentes para frenarlos y legalizarlos o

regularizarlos.

59

7. PREDIOS DE DESARROLLO Y CESIÓN ENTRE 50.000 Y 100.000 M2: la

identificación de estos predios entrega la posibilidad de calcular las nuevas áreas que

se desarrollaran a partir de la aplicación del Tratamiento de Desarrollo y entregaran a

la UPZ nuevas áreas de cesión gratuita pública destinada a parques, zonas verdes y

equipamiento comunal.

8. DESTINO ECONÓMICO: esta cobertura es el resultado del terreno o la

formación en el sitio que hace la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

para identificar el usos o los usos con los cuales se esta desarrollando la actividad

económica de un predio permitiendo así, corregir la base de datos e identificar una

sola orientación económica o de equipamiento para un predio.

9. EQUIPAMIENTO POR ESCALAS: información obtenida de la cartografía

perteneciente a los Planes Maestros y permite localizar el tipo de equipamiento de

abastecimiento, educación, bienestar social y deportivo y recreativo existente con la

identificación de su cobertura por escalas, además presenta la información de la

proyección de localización de equipamientos de salud futuros.

10 y 11. TRATAMIENTOS Y USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE POT:

permite establecer las zonas homogéneas que para el POT podían desarrollarse con un

mismo uso y tratamiento, permitiendo ajustar los polígonos establecidos por el POT a

una escala de ciudad con los polígonos de tratamiento a escala de UPZ planteados o

que se proyecten.

12. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS SALUD: información proveniente del Plan

Maestro de Equipamientos de Salud, el cual establece la localización de cada uno de

estos equipamientos según las escalas definidas, la conexión para conformar las Redes

de Salud y la posible localización de futuros equipamientos.

13. ESPACIO PUBLICO: localiza los siguientes tipos de espacio publico existente y

proyectado: cicloruta, plazas, parques, nodos ambientales y alamedas, con el fin de

60

determinar las necesidades de este tipo de equipamientos y su conexión a partir del

sistema de movilidad.

14. SERVICIOS SOCIALES CULTURA Y BIENESTAR: esta información es la

consolidación de los Planes Maestros de Cultura y Bienestar Social y en el se ve

reflejada la localización y el tipo de equipamiento existente, además se hace una

proyección de los futuros nodos de equipamientos necesarios para la territorialidad

que plantea cada plan maestro.

15. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS EDUCACIÓN: información que tiene

como fuente el Plan Maestro de Equipamientos Educativos y establece la localización

de los diferentes tipos por escalas de este equipamiento, tratando de conformar zonas

homogéneas que involucren establecimientos educativos públicos y privados y hace la

propuesta de localización de un Área Nodal.

16 y 18. USOS Y TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ:

define la homogeneidad de zonas en la UPZ, con la posibilidad de otorgarse un

tratamiento y una consolidación de usos según la vocación de cada sector.

17. INSTALACIONES DEPORTIVAS Y PARQUES: la fuete de este plano esta en

el Plan Maestro de Equipamientos Deportivos y Recreativos, en el se localizan los

actuales predios y áreas destinadas a actividades deportivas y recreativas (parques de

diferentes escalas), estableciendo según su magnitud y la especialidad de las

edificaciones el área de influencia deportiva.

7.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE

CALIFICARAN A CADA ZONA REESTRUCTURANTE

A partir de las variables y determinantes urbanísticas establecidas en los Planes Maestros

de Equipamiento (Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de

Espacio Público), se diseñaron unas determinantes propias y especiales para poder escoger

la mejor área con intervención Reestructurante de cada una de las UPZ escogidas, los

61

criterios para el diseño de estas determinantes se basan en la cercanía o localización

geográfica con respeto a equipamientos, centralidades, operaciones estratégicas o sistemas

de movilidad, a continuación se presentan las variables utilizadas:

ID DETERMINANTES 1 ÁREA SECTOR REESTRUCTURANTE 2 CERCANÍA A MALLA VIAL ARTERIAL 3 CERCANÍA A CORREDOR VIAL DE MOVILIDAD 4 CERCANÍA CON EQUIPAMIENTO DE EDUCACIÓN 5 CERCANÍA CON EQUIPAMIENTO DE SALUD 6 CERCANÍA CON ZONA VERDE O PARQUE 7 CERCANÍA CON ÁREA CON TRATAMIENTO DE DESARROLLO 8 CERCANÍA CON PREDIOS O ZONAS INDUSTRIALES 9 ÁREA DE ACTIVIDAD DEL SECTOR

10 EDIFICABILIDAD ACTUAL DEL SECTOR 11 USOS ACTUALES DEL SECTOR 12 CONEXIÓN Y CERCANÍA CON OPERACIONES ESTRATÉGICAS (CENTRALIDADES)13 CERCANÍA CON SISTEMA INTEGRADO DE TRANSPORTE 14 % DE LOTES EN RANGO DE MAGNITUD

Cada una de estas determinantes se valoró a partir de tres niveles de favorabilidad

dependiendo de la cercanía o lejanía con los elementos urbanos estudiados, dando como

resultado la siguiente tabla complementaria en el análisis:

FAVORABILIDAD ALTA MEDIA BAJA

Mayor a 30.000 M2 Entre 13.000 y 30.000 M2 Menor a 13.000 M2 Entre 100 y 250 Mts Menor a 100 Mts Mayor a 250 Mts Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts Mayor a 400 Mts Entre 200 y 400 Mts Menor a 200 Mts Residencial Residencial con actividad económica Comercio y servicios Mayor al 50% en 1 piso Mayor al 50% en 2 pisos Mayor al 50% en 3 y mas pisos Mayor al 75% solo residencial Mayor al 75% residencial + otro uso Mayor al 75% uso diferente al residencial Mayor a 1.000 Mts Entre 500 y 1.000 Mts Menor a 500 Mts Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts Mayor al 50% en lotes mayores a 500 M2

Mayor al 50% en lotes mayores a 200 M2 Mayor al 50% en lotes mayores a 100 M2

62

La unión de las determinantes con los grados de favorabilidad se calificaba, dando como

resultado los puntajes que se describen a continuación:

PUNTAJES Cada favorabilidad alta entrega 5 puntos Cada favorabilidad media entrega 3 puntos Cada favorabilidad baja entrega 1 punto

A continuación vamos a describir la aplicación de la metodología enunciada en las cuatro

UPZ escogidas:

7.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN CADA UNA DE LAS 20

UPZ ANALIZADAS

Se le aplico la metodología descrita anteriormente dando como resultado la escogencia de

20 áreas reestructurantes.

En el anexo No. 2 se presentan todas las tablas correspondientes a cada área reestructurante

de cada UPZ analizada y a continuación se desarrolla la caracterización de cada área

reestructurante que resulto mejor calificada y se describen cada uno de los parámetros

calificados, tanto para el área reestructurante escogida, como para la mas desfavorable, con

el fin de presentar un paralelo:

63

7.3.1 UPZ No. 9 VERBENAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA

CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 3)

Área: 43.151,06 M2 No. de Manzanas: 9 No. de Lotes: 199 No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad: 61 Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 30,65% No. de Lotes que modificaron su uso: 59 Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 29,64%

64

Área Reestructurante Escogida (Z.3) – Mejor Calificación (52 puntos)

ID DETERMINANTES

URBANISTICAS FAVORABILIDAD

1 Área sector reestructurante ALTA: Por tener un área Mayor a 30.000 M2

2 Cercanía a malla vial arterial MEDIA: Por tener una cercanía menor a 100 Mts

3 Cercanía a corredor vial de movilidad

ALTA: Por estar a una distancia a CML Menor a 100 Mts

4 Cercanía con equipamiento de educación

ALTA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts a equipamiento educativo

5 Cercanía con equipamiento de salud ALTA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts a equipamiento de salud

6 Cercanía con zona verde o parque ALTA: Por estar a una distancia Menor a 100 Mts a parque

7 Cercanía con área con tratamiento de desarrollo

ALTA: Por estar a una distancia Menor a 100 Mts de área con tratamiento de desarrollo

8 Cercanía con predios o zonas industriales

MEDIA: Por estar a una distancia entre 200 y 400 Mts de predio con uso industrial

9 Área de actividad del sector ALTA: Por tener asignado Área de Actividad Residencial

10 Edificabilidad actual del sector BAJA: Por tener mas del 50% de los predios con una edificabilidad en 3 pisos o mas

11 Usos actuales del sector ALTA: Por tener mas del 75% de los predios con uso residencial

12 Conexión y cercanía con operaciones estratégicas (centralidades)

MEDIA: Por estar a una distancia entre 500 y 1.000 Mts con operaciones estratégicas o Centralidades

13 Cercanía con sistema integrado de transporte

BAJA: Por estar a una distancia mayor de 400 Mts con troncales de Transmilenio

14 % De lotes en rango de magnitud BAJA: Por tener mas del 50% de los lotes con un área mayor a 100 M2

65

Área Reestructurante (Z.2) – Peor Calificación (36 puntos)

ID DETERMINANTES


1 Área sector reestructurante MEDIA: Por tener un área entre 13.000 y 30.000 M2





BAJA: Por estar a una distancia Mayor a 400 Mts a equipamiento educativo

5 Cercanía con equipamiento de salud ALTA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts a parque

6 Cercanía con zona verde o parque BAJA: Por estar a una distancia Mayor a 250 Mts a equipamiento educativo


BAJA: Por estar a una distancia Mayor a 250 Mts de área con tratamiento de desarrollo


ALTA: Por estar a una distancia Mayor a 400 Mts de predios con uso industrial


10 Edificabilidad actual del sector BAJA: Por tener mas del 50% de los predios con una edificabilidad en 3 pisos o mas

11 Usos actuales del sector BAJA: Por tener mas del 75% de los predios con uso diferente al residencial


BAJA: Por estar a una distancia Menor a 400 Mts con operaciones estratégicas o Centralidades



14 % De lotes en rango de magnitud MEDIA: Por tener mas del 50% de los lotes con un área mayor a 200 M2

66

7.3.2 UPZ No. 96 LOURDES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA


Área: 94.344,02 M2 No. de Manzanas: 18 No. de Lotes: 452 No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad: 0 Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 0,00 % No. de Lotes que modificaron su uso: 91 Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 20,13 %

67


ID DETERMINANTES













ALTA: Por estar a una distancia Mayor a 400 Mts de predio con uso industrial


10 Edificabilidad actual del sector ALTA: Por tener mas del 50% de los predios con una edificabilidad en 1 piso







68


ID DETERMINANTES



2 Cercanía a malla vial arterial BAJA: Por tener una cercaníaMyor a 100 Mts





5 Cercanía con equipamiento de salud ALTA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts a parque

6 Cercanía con zona verde o parque ALTA: Por estar a una distancia Menor a 100 Mts a equipamiento educativo




ALTA: Por estar a una distancia Mayor a 400 Mts de predios con uso industrial


10 Edificabilidad actual del sector ALTA: Por tener mas del 50% de los predios con una edificabilidad en 1 piso







69

7.3.3 UPZ No. 32 SAN BLAS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA



70


ID DETERMINANTES








5 Cercanía con equipamiento de salud MEDIA: Por estar a una distancia entre 200 y 400 Mts a equipamiento de salud





ALTA: Por estar a una distancia mayor a 400 Mts de predio con uso industrial


10 Edificabilidad actual del sector MEDIA: Por tener mas del 50% de los predios con una edificabilidad en 2 pisos



ALTA: Por estar a una distancia Mayor a 1.000 Mts con operaciones estratégicas o Centralidades




71


ID DETERMINANTES


1 Área sector reestructurante BAJA: Por tener un área Menor a 13.000 M2



MEDIA: Por estar a una distancia a CML entre 100 y 250 Mts



5 Cercanía con equipamiento de salud BAJA: Por estar a una distancia Mayor a 400 Mts a equipamiento de salud





BAJA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts de predio con uso industrial









72

7.3.4 UPZ No. 50 LA GLORIA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA



73


ID DETERMINANTES



2 Cercanía a malla vial arterial ALTA: Por tener una cercanía entre 100 y 250 Mts



















74


ID DETERMINANTES
















11 Usos actuales del sector MEDIA: Por tener mas del 75% de los predios con uso residencial y otro uso






75

7.3.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 4)

Área: 36.034,28 M2 No. de Manzanas: 4 No. de Lotes: 63 No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad: 13 Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 20,63% No. de Lotes que modificaron su uso: 1

Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 1,58%

76


ID DETERMINANTES



2 Cercanía a malla vial arterial MEDIA: Por tener una cercanía Menor a 100 Mts








MEDIA: Por estar a una distancia entre 100 y 250 Mts de área con tratamiento de desarrollo




10 Edificabilidad actual del sector ALTA: Por tener mas del 50% de los predios con una edificabilidad de 1 piso






14 % De lotes en rango de magnitud ALTA: Por tener mas del 50% de los lotes con un área mayor a 500 M2

77


ID DETERMINANTES







MEDIA: Por estar a una distancia entre 200 y 400 Mts a equipamiento educativo















78

7.3.6 UPZ No. 52 LA FLORA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA



79


ID DETERMINANTES






















80


ID DETERMINANTES






















81

7.3.7 UPZ No. 56 DANUBIO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA



82


ID DETERMINANTES






















83


ID DETERMINANTES













BAJA: Por estar a una distancia Menorr a 200 Mts de predio con uso industrial









84

7.3.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA




85


ID DETERMINANTES













MEDIA: Por estar a una distancia entre a 200 y 400 Mts de predio con uso industrial







MEDIA: Por estar a una distancia entre 200 y 400 Mts con troncales de Transmilenio


86


ID DETERMINANTES




3 Cercanía a corredor vial de movilidad BAJA: Por estar a una distancia a CML Mayor a 250 Mts








BAJA: Por estar a una distancia Menorr a 200 Mts de predio con uso industrial


10 Edificabilidad actual del sector MEDIA: Por tener mas del 50% de los predios con una edificabilidad de 2 pisos







87

7.3.9 UPZ No. 58 COMUNEROS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA




88


ID DETERMINANTES




















ALTA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts con troncales de Transmilenio


89


ID DETERMINANTES




















ALTA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts con troncales de Transmilenio


90

7.3.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA




91


ID DETERMINANTES




















BAJA: Por estar a una distancia Mayor a 400 Mts con troncales de Transmilenio


92


ID DETERMINANTES



2 Cercanía a malla vial arterial BAJA: Por tener una cercanía Mayor a 250 Mts












10 Edificabilidad actual del sector BAJA: Por tener mas del 50% de los predios con una edificabilidad de 3 pisos y mas







93

7.3.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA




94


ID DETERMINANTES






















95


ID DETERMINANTES




3 Cercanía a corredor vial de movilidad BAJA: Por estar a una distancia a CML Mayor a 250 Mts

















96

7.3.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA


Área: 123.442 M2 No. de Manzanas: 25 No. de Lotes: 543 No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad: 125 Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 23,02% No. de Lotes que modificaron su uso: 150 Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 27,62%

97


ID DETERMINANTES






















98


ID DETERMINANTES






















99

7.3.13 UPZ No. 71 TIBABUYES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA


Área: 120.192,53 M2 No. de Manzanas: 44 No. de Lotes: 1.257 No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad: 419 Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 33,33 % No. de Lotes que modificaron su uso: 328 Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 26,09 %

100


ID DETERMINANTES






















101


ID DETERMINANTES






















102

7.3.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ - CARACTERIZACIÓN DE LA

ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 2)

Área: 123.488,47 M2 No. de Manzanas: 15 No. de Lotes: 704 No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad: 204 Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 28,97 % No. de Lotes que modificaron su uso: 28 Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 3,97 %

103


ID DETERMINANTES






















104


ID DETERMINANTES






















105

7.3.15 UPZ No. 54 MARRUECOS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA



106


ID DETERMINANTES






















107


ID DETERMINANTES






















108

7.3.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA



109


ID DETERMINANTES






















110


ID DETERMINANTES









6 Cercanía con zona verde o parque MEDIA: Por estar a una distancia entre 100 y 250 Mts a parque













111

7.3.17 UPZ No. 67 LUCERO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA


Área: 42.159,52 M2 No. de Manzanas: 11 No. de Lotes: 311 No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad: 41 Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 13,18 % No. de Lotes que modificaron su uso: 19


112


ID DETERMINANTES






















113


ID DETERMINANTES






















114

7.3.18 UPZ No. 68 EL TESORO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA



115


ID DETERMINANTES






















116


ID DETERMINANTES






















117

7.3.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA



118


ID DETERMINANTES






















119


ID DETERMINANTES









6 Cercanía con zona verde o parque BAJA: Por estar a una distancia Mayor a 250 Mts a parque













120

7.3.20 UPZ No. 70 JERUSALEN - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA



121


ID DETERMINANTES






















122


ID DETERMINANTES









6 Cercanía con zona verde o parque MEDIA: Por estar a una distancia entre a 100 y 250 Mts a parque













123

8. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL EN CADA UNA DE LAS UPZ

ANALIZDAS

Para establecer el déficit de equipamientos, se analizaron las deficiencias establecidas en

los Planes Maestros correspondientes, además se hizo una cuantificación del tipo y la

magnitud de los equipamientos que existen en cada UPZ. Sabiendo el inventario y la

deficiencia se aplicaron las formulas y las proporciones para calcular los nodos de

equipamiento que cada una de las UPZ demanda y pueden solucionarse en la zona

reestructurante escogida. Para el efecto se presentara a continuación por cada una de las 20

UPZ estudiadas el requerimiento establecido en cada Plan Maestro o en la Reglamentación

de la misma, para luego pasar a cuantificar cada uno de los equipamientos demandados y

establecer la magnitud del nodo de equipamientos propuesto y presentar la implantación

del esquema de localización de áreas.


124

ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS

De manera excepcional y como valor agregado al objeto contractual de este contrato en el

Anexo No. 3, se presenta para esta UPZ No. 9 Verbenal, un esquema de implantación de

un proyecto a nivel de Esquema Básico, con el fin de visualizar gráficamente como es el

comportamiento volumétrico en el evento teórico de la construcción del proyecto, tanto

para el nodo de equipamientos en el área con modalidad reestructurante escogida como en

el área de influencia con usos de vivienda y comercio.

125



126



127



128



129



130



131



132



133



134



135



136



137



138



139



140



141



142



143



144

9. CRITERIOS URBANISTICOS Y NORMATIVOS DE CONVENIENCIA PARA

ADICIONAR A LAS AREAS CON MODALIDAD DE INTERVENCION

REESTRUCTURANTE AREAS CIRCUNDANTES QUE AYUDARAN A

CONSOLIDAR LA CONVENIENTE INTEGRACION DE LAS UPZ A LA

ESTRUCTURA DE LA CIUDAD

En el análisis de cada uno de los Planes Maestros para Equipamientos estudiados

(Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de Espacio Público) se

destacan dos denominadores comunes que a su vez se convierten en estructuradores

urbanos, estos son: primero, la generación de Nodos de Equipamientos con el objetivo de

crear espacios dotacionales integrados afines en su función social para compartir espacios

y generar puntos de encuentro, congregación e identidad de los sectores; segundo, la

generación de estos nodos no garantizan per se estos espacios de integración, requieren de

usos propios de actividades terciarias (comercio y servios) de escala vecinal, zonal y en

algunos casos urbana para potencializar estos puntos urbanos con carácter propio e

integradores de las UPZ correspondientes.

Se destacan a continuación algunos conceptos extractados de los Planes Maestros de

Equipamiento relacionados con estos comunes denominadores urbanos que a continuación

se sintetizan:

1. Plan Maestro de Equipamientos Educativos

Impacto urbano y localización estratégica:

Carácter central o vocación de pequeño Centro Urbano de escala zonal o vecinal

Factor de Centralidad de tercer orden en áreas residenciales

Relación cercana a áreas estratégicas de la cuidad

Localización en áreas reestructurantes

145

2. Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social

Principios estructurales del Sistema Urbano Integral y Estratégico de Equipamientos

de Bienestar Social.

Generación de NODOS urbanos como aquel lugar donde se produce una integración

de equipamientos de carácter colectivo (educación, bienestar social, salud, cultura y

culto).

Posibilidad de convertirse en centros de actividades de la comunidad, por sus

características espaciales, de accesibilidad, de localización y relación estratégica

respecto a los sistemas de movilidad urbana, espacio público y áreas de centralidad

urbana.

Incorporación de actividades comerciales y de carácter productivo con el fin de

orientar a estas áreas para que se conviertan en Centralidades de escala urbana de

tercer nivel.

Generar Centralidades Sociales o lugares comunes a la comunidad que empiecen a

constituirse en imagen y puntos de referencia, generadores de procesos urbanos en

torno a ellos.

Los NODOS se convertirán en espacios de cohesión social en áreas periféricas.

3. Plan Maestro de Equipamientos Culturales

El PMEC se estructura a partir de dos escalas de NODOS, que cubren sectores de

ciudad y una red NODAL que responde a la cobertura del total del área territorial

Determinantes urbanísticas de localización:

En UPZ de Mejoramiento Integral, modalidad Reestructurante

En Centralidades de Integración Regional

Con el fin de aplicar estos convergentes urbanos de reactivación territorial y siguiendo el

paradigma urbanístico que establece que cada vez que se realiza una gran inversión el

146

territorio inmediato adquiere una nueva dimensión y genera el inicio de una transformación

por efecto del impacto sobre los predios, conduciéndolos a transformaciones inmobiliarias

destinadas a nuevos usos y densidades, convirtiéndose en áreas atractivas para producir

nuevas edificaciones para actividades terciarias y para vivienda en densidad media o alta

contrastando con el prototipo identificado en estas áreas reestructurantes en donde las

edificaciones en su mayoría corresponde a viviendas de uno y dos pisos con estructuras

ligeras y baja densidad.

Para efectos de este estudio se generaron alrededor de las áreas reestructurantes

intervenidas unas zonas de influencia directa, delimitadas por vías locales o arteriales,

configurando así, unas manzanas para una oferta inmobiliaria futura que se convertirá en la

dinamizadora del área y en la propuesta para un cambio en el patrón de configuración para

las UPZ de mejoramiento integral. Con este proyecto se pretende que exista una inversión

publica y privada que oriente la manera como los sectores sociales especialmente el

educativo, bienestar, cultura, recreación y deportes deben tomar líneas de trabajo conjunta

invitando y motivando a los propietarios de viviendas y a los inversionistas y gestores de

proyectos de vivienda de interés social a una alianza para que paulatinamente se vaya

mejorando el nivel de vida, las estructuras y las convivencias sociales de las áreas

periféricas.

10. COSTOS Y BENEFICIOS ECONÓMICOS EN EL DESARROLLO DE LAS

ÁREAS REESTRUCTURANTES Y SUS ZONAS DE INFLUENCIA

La estructura de costos tiene como base la definición de tres variables que influyen en la

valoración y la magnitud del proyecto a desarrollar en cada una de las zonas

reestructurantes escogidas y por supuesto en los datos generales de la UPZ beneficiada.

Estas variables corresponden a:

1. VARIABLE COSTOS: Definición de costos por M2 de cada uno de los siguientes

ÍTEMS que influyen en el valor de un proyecto:

147

ÍTEM 1. Valor Predio ocupado con una edificación 2. Valor de la edificación 3. Valor de la demolición de cada edificación 4. Construcción de Equipamiento Educativo 5. Construcción de Equipamiento de Bienestar Social 6. Construcción de Equipamiento Cultural 7. Construcción de Equipamiento Deportivo 8. Construcción de Parques y Equipamiento Recreativo 9. Construcción de vías locales 10. Construcción de redes de acueducto, alcantarillado y energía eléctrica 11. Construcción de Vivienda de Interés Social de 75 smlmv

Nota: Es conveniente aclarar que todos los valores están actualizados al año 2009

2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO: Establecer la magnitud de la

construcción por M2 de cada uno de los equipamientos que constituyen el nodo, utilizando

las siguientes proporciones:

EQUIPAMIENTO PROPORCIÓN 1. Equipamiento Educativo 5,7 M2/Alu. (Según Norma NTC 4595) 2. Equipamiento de Bienestar Social I.O. = 0,7 x 2 PISOS 3. Equipamiento Deportivo 60% del área en Edificaciones y vías internas 4. Equipamiento Cultural I.O. = 0,7 x 2 PISOS

5. Equipamiento para parques y recreativo

Sumar a la oferta proyectada para parques el 40% del requerimiento para Equipamiento Deportivo y Recreativo

3. VARIABLE ÁREAS: Establecer las áreas a intervenir de conformidad con los datos

correspondientes a áreas publicas y privadas del área reestructurante y de su área de

influencia urbanística, para de esta manera determinar que cantidad de áreas se debe

comprar a los particulares y cuales serian aportadas por el distrito clasificadas como

espacio público.

Una vez definidas estas variables, se procedió a diseñar la estructura de costos del nodo de

equipamientos localizado en la zona reestructurante a intervenir y la estructura de costos

del área de influencia urbanística inmediata que será desarrollada con vivienda en alta

148

densidad y un comercio local en el primer piso de las edificaciones, veamos el diseño de

cada una de las tablas de costos:

COSTOS NODO DE EQUIPAMIENTOS

ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND VALOR

UNT. VALOR TOTAL

1. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS)

2. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES

2.1. DE 1 PISO

2.2. DE 2 PISOS

2.3. DE 3 PISOS

2.4. DE 4 PISOS

2.5. DE 5 PISOS

3. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES

4. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL

4.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA REESTRUCTURANTE

4.2. REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGÍA

5. CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS

5.1. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. EDUCATIVO

5.2. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL

5.3. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DEPORTIVOS

5.4. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. CULTURAL

5.5. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. RECREATIVO Y PARQUES

6. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS)

7. COSTO TOTAL NODO DE EQUIPAMIENTOS

8. COSTO POR M2 DE ÁREA REESTRUCTURANTE INTERVENIDA

COSTOS ÁREA DE INFLUENCIA PARA VIS EN MEDIA DENSIDAD


UNT. VALOR TOTAL

1. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS)

2. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES

2.1. DE 1 PISO

2.2. DE 2 PISOS

2.3. DE 3 PISOS

2.4. DE 4 PISOS

2.5. DE 5 PISOS

3. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES


4.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA REESTRUCTURANTE


5. CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. 75 SMLMV

6. CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO

149


8. COSTO TOTAL V.I.S Y COMERCIO LOCAL

9. REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (15 SMLMV POR UND.)

10. TOTAL COSTOS

11. COSTO POR M2 DE ÁREA DE INFLUENCIA

12. SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 50 M2 PROMEDIO UND

13. DENSIDAD POR HECTÁREA NETA URBANIZABLE VIV/Ha

13. VALOR DE VENTA (75 SMLMV DEL AÑO 2008) $

14. VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. $

15. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL $

16. VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL $

17. VALOR TOTAL VENTAS ÁREA DE INFLUENCIA $

18. UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA $

Posteriormente y cumpliendo con uno de los objetivos de este proyecto se diseño la

estructura de costos para un predio con las condiciones 100% favorables, entendidas como

tal, bajo el marco de los criterios anotados en el capítulo respectivo de este documento, en

donde se desarrollaría un nodo dotacional con el mismo programa arquitectónico y

magnitud del que se desarrollaría en cada una de las zonas reestructurantes escogidas para

ser intervenidas, teniendo como resultado la siguiente tabla de costos:

COSTOS NODO DE EQUIPAMIENTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE


UNT. VALOR TOTAL

1. COMPRA ÁREA PRIVADA


2.1. VÍAS LOCALES 15% ÁREA PRIVADA


3. CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS

3.1. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. EDUCATIVO

3.2. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL

3.3. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DEPORTIVOS

3.4. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. CULTURAL

3.5. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. RECREATIVO Y PARQUES


5. COSTO TOTAL NODO DE EQUIPAMIENTOS

6. COSTO POR M2 DE ÁREA 100% FAVORABLE

A continuación se presentaran cada una de las variables y las tablas de estructura de costos

que se desarrollo para cada uno de los proyectos en las 20 UPZ estudiadas en este contrato.

150


1. VARIABLE COSTOS:

ID ÍTEM VALOR UND.1 PREDIO 230.000,00 M2 2 EDIFICACIÓN 350.000,00 M2 3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2 4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.300.000,00 M2 5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 1.000.000,00 M2 6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.100.000,00 M2 7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2 8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 90.000,00 M2 9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 80.000,00 M2

10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 60.000,00 M2 11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 680.000,00 M2

2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO:

151

3. VARIABLE ÁREAS:

4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE

EQUIPAMIENTOS:

152

5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE

INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD:

153


1. VARIABLE COSTOS:




154

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

155



156


1. VARIABLE COSTOS:




157

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

158



159


1. VARIABLE COSTOS:




160

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

161



162


1. VARIABLE COSTOS:




163

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

164



165


1. VARIABLE COSTOS:




166

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

167



168


1. VARIABLE COSTOS:




169

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

170



171


1. VARIABLE COSTOS:




172

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

173



174


1. VARIABLE COSTOS:




175

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

176



177


1. VARIABLE COSTOS:

ID ÍTEM VALOR UND. 1 PREDIO 214.000,00 M2 2 EDIFICACIÓN 350.000,00 M2 3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2 4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.300.000,00 M2 5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 1.000.000,00 M2 6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.100.000,00 M2 7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2 8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 90.000,00 M2 9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 80.000,00 M2



178

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

179



180


1. VARIABLE COSTOS:




181

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

182



183


1. VARIABLE COSTOS:




184

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

185



186


1. VARIABLE COSTOS:




187

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

188



189


1. VARIABLE COSTOS:




190

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

191



192


1. VARIABLE COSTOS:




193

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

194



195


1. VARIABLE COSTOS:




196

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

197



198


1. VARIABLE COSTOS:




199

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

200



201


1. VARIABLE COSTOS:




202

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

203



204


1. VARIABLE COSTOS:




205

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

206



207


1. VARIABLE COSTOS:




208

3. VARIABLE ÁREAS:


EQUIPAMIENTOS:

209



210

11. IDENTIFICACION DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO,

GESTION Y FINANCIACION

Los proyectos urbanos definidos en los capítulos anteriores en las áreas reestructurantes

estudiadas, tienen que tener la posibilidad y la fortaleza de poder transformar, reactivar y

generar procesos de cambio en las UPZ a las cuales pertenecen y las que se encuentran en

su zona de influencia urbana, para que esto pueda volverse una realidad urbana e

inmobiliaria debe existir una estructuración del proyecto que logre concretar e impactar

positivamente estas zonas marginales y de periferia, desintegradas de las estructuras

urbanas.

Esta estructuración del proyecto esta cimentada en tres instrumentos fundamentales, que

son:

1. Instrumentos de Planeamiento

2. Instrumentos de Gestión

3. Instrumentos de Financiación

Para la aplicación correcta de estos instrumentos y la forma como deben ser identificados,

escogidos e implementados, en el capítulo 12 se describirá una metodología para la

estructuración efectiva del proyecto.

11.1 INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN

El planeamiento y la gestión hacen parte de los instrumentos que existen para la aplicación

de políticas urbanas de ordenamiento, el primero constituye el desarrollo y la apropiación

del espacio y hacia el espacio de todas las teorías de ordenamiento que el planificador

quiere plasmar en una realidad de dinámica urbana que encausa todas las tendencias y

vocaciones que a partir de las fuerzas sociales y económicas hacen que la ciudad se

transforme “ordenadamente” o por lo menos bajo la técnica del urbanismo y la lógica de

los sectores que influyen en su desarrollo; el segundo, corresponde a todas aquellas

acciones que debe cumplir el planificador o el “gestionador” para poder agrupar a los

211

diferentes actores que harán parte de la actuación urbanística para el desarrollo planificado

de un predio, terreno, área o territorio de ciudad, el objetivo principal de este instrumento

es poder lograr la concreción de un proyecto urbano dirigiendo y ordenando el rol que

deben cumplir estos actores, como son el propietario, la comunidad afectada o interesada,

el urbanizador, el constructor y la administración distrital.

La gestión Urbana también tiene un componente de diseño de todos los procedimientos y

las acciones encaminadas a estudiar, evaluar y planear todas las circunstancias y

determinantes que inducen a la toma de decisiones en asuntos urbanos, llámense políticas,

programas o proyectos en donde este involucrado el crecimiento o transformación de la

ciudad o parte de ella.

Para que estos instrumentos se concreten y se transformen en una realidad urbana palpable

y “vivible”, se deben sintetizar en acciones urbanísticas, las cuales, de conformidad con el

artículo 8 de la Ley 388 de 1997, corresponde a aquellas funciones de ordenamiento del

territorio distrital ejercidas por la Administración, en este caso en cabeza de la SDP, entre

las que se destacan las siguientes:

1. Clasificar el territorio en suelo urbano, rural y de expansión urbana.

2. Localizar y señalar las características de la infraestructura para el transporte, los

servicios públicos domiciliarios, la disposición y tratamiento de los residuos

sólidos, tóxicos y peligrosos y los equipamientos de servicios de interés público y

social, tales como centros docentes y hospitalarios, aeropuertos y lugares análogos.

3. Establecer la zonificación y localización de los centros de producción, actividades

terciarias y residenciales y definir los usos específicos, intensidades de uso, las

cesiones obligatorias, los porcentajes de ocupación, las clases y usos de las

edificaciones y demás normas urbanísticas.

4. Determinar espacios libres para parques y áreas verdes publicas, en proporción

adecuada a las necesidades colectivas.

212

5. Determinar las zonas no urbanizables que presenten riesgos para la localización de

asentamientos humanos, por amenazas naturales, o que de otra forma presten

condiciones insalubres para la vivienda.

6. Determinar las características y dimensiones de las unidades de actuación

urbanística.

7. Calificar y localizar terrenos para la construcción de viviendas de interés social.

8. Calificar y determinar terrenos como objeto de desarrollo y construcción prioritaria.

9. Dirigir y realizar la ejecución de obras de infraestructura para el transporte, los

servicios públicos domiciliarios y los equipamientos públicos, directamente por la

entidad pública o por entidades mixtas o privadas, de conformidad con las leyes.

10. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad

pública o interés social.

11. Localizar las áreas críticas de recuperación y control para la prevención de

desastres, así como las áreas con fines de conservación y recuperación paisajística.

12. Identificar y caracterizar los ecosistemas de importancia ambiental de común

acuerdo con la autoridad ambiental para su protección y manejo adecuados.

13. Determinar y reservar terrenos para la expansión de las infraestructuras urbanas.

Replicando lo ya mencionado, para que cada una de las actuaciones urbanísticas definidas

en la Ley 388 de 1997, tengan operatividad, sean funcionales y consecuentes con la gestión

urbana y con las acciones establecidas en el POT, se requiere de la aplicación de esos dos

instrumentos descritos: primero, el instrumentos de Planeamiento y segundo, el

instrumento de gestión existentes en la legislación y en la actividad inmobiliaria, los cuales

repercuten en el desarrollo y en la formación de ciudad. Estos instrumentos están basados

fundamentalmente en los principios constitucionales relacionados con la función social y

ecológica de la propiedad, de la prevalecía del interés general sobre el particular y con los

principios legales de la función publica del urbanismo y la distribución equitativa de las

cargas y los beneficios.

213

A continuación, inicialmente se describirán las actuaciones urbanas que están establecidas

en la Ley 388 de 1997, para luego hacer una descripción de los instrumentos de

planeamiento y gestión establecidos en el POT y en las leyes de Reforma Urbana:

1.- Actuaciones Urbanísticas

La actuación urbanística es toda actividad encaminada a modificar o generar inmuebles

que son susceptibles de incorporar en el mercado inmobiliario, básicamente y de

conformidad con el Art. 36 de la Ley 388 de 1997, son actuaciones urbanísticas la

parcelación, urbanización y edificación de inmuebles donde cada una de ellas implica

adelantar procedimientos de gestión y formas de ejecución que están reguladas en el POT.

2.- Instrumentos de planeamiento

De conformidad con el Art. 43 del Decreto Distrital 190 de 2004, los instrumentos de

planeamiento son procesos técnicos que mediante actos expedidos por las autoridades

competentes, contienen decisiones administrativas para desarrollar y complementar el

POT. Estos instrumentos se definen y jerarquizan en la siguiente tabla:

Tabla de Instrumentos de Planeamiento


1er Nivel

Planes Maestros

Son instrumentos fundamentales en el marco de la estrategia de ordenamiento ciudad-región, permiten definir las necesidades de generación de suelo urbanizado de acuerdo con las previsiones de crecimiento poblacional y de localización de la actividad económica, para programar los proyectos de inversión en el corto, mediano y largo plazo. Planes Maestros Prioritarios: Movilidad, Servicios Públicos, Acueducto y Alcantarillado, Equipamientos y de Espacio Público.

2o Nivel Planes Zonales

Estos planes definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un área determinada, de las infraestructuras, el sistema general de espacio público y equipamientos colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos urbanísticos asignados en el área, los criterios para la precisión o ajuste de la normativa urbanística, así como la

214

NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN delimitación y criterios para la gestión de planes parciales.


Estos planes aplican los mismos criterios que los anteriores, pero se desarrollan en áreas de expansión y en las áreas urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar.

Unidades de Planeamiento Zonal

Tienen como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su inserción en el contexto regional. Las UPZ, determinan como mínimo: los lineamientos de la estructura urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos, las condiciones de edificabilidad y los lineamientos sobre el manejo de ruido acorde con la política ambiental.

Planes Parciales

Son los instrumentos que articulan de manera especifica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas, económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la generación de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios urbanos previamente existentes.


Es el conjunto de normas adoptadas por decreto del Alcalde Mayor, que tienen por objeto regular las condiciones especiales para actuaciones urbanas especificas, en las que se combinen tanto el reparto de cargas y beneficios entre los propietarios de la zona objeto de intervención, inicialmente destinada a uso dotacional de carácter privado y la adquisición de predios por parte del Distrito Capital para su destinación al uso público.

Legalización y regularización

Aunque dentro de la jerarquía de estos instrumentos no se mencionan como de 2º nivel estos procedimientos, se intuye que pertenecen a este nivel, con la interpretación de lo manifestado en el Art. 299 del Decreto Distrital 190 de 2004, así: “Las zonas urbanas en las cuales se aplica el Subprograma de Mejoramiento Integral se regirán por el Tratamiento de Mejoramiento Integral descrito en el presente Plan. Los usos y normativa urbana particular para cada Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) se desarrollarán en las fichas normativas reglamentarias o en los procedimientos de regularización y legalización que se describen en el presente Plan.”

3er Nivel


Son instrumentos para la aprobación y reglamentación de grandes superficies comerciales o de dotaciones de escala metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos urbanísticos negativos en las posibles zonas de influencia.

215


Planes de Regularización y Manejo

Esta dirigido a los usos dotacionales metropolitanos, urbanos y zonales existentes a la fecha de entrada en vigencia del POT, que no cuentan con licencia o cuya licencia solo cubra parte de sus edificaciones. El plan establecerá las acciones necesarias para mitigar los impactos urbanísticos negativos, así como las soluciones viales y de tráfico, generación de espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos y de los servicios de apoyo necesarios para su adecuado funcionamiento.

Planes de Recuperación Morfológica

Son los planes que se realizan en conjunto con los Planes Parciales en áreas de degradación morfológica, como áreas de actividad minera.

3.- Instrumentos de gestión

Son todas aquellas herramientas creadas por la ley, con el fin de que sean usadas una por

una o en conjunto para la concreción de una actuación urbanística, con la aplicación de los

instrumentos de planeamiento mencionados. Estas herramientas surgieron con la Ley 9 de

1989, cundo a través de ella se crearon las figuras de los Bancos de Tierras y la Integración

Inmobiliaria, posteriormente se ampliaron con la Ley 388 de 1997 y luego con la

expedición del POT, el distrito las acomodo a sus necesidades y genero otras que ayudan a

concretar todas las acciones urbanísticas establecidas en el POT y sus decretos

reglamentarios, desarrollables únicamente con la participación activa de los diferentes

actores que tienen la función de generar una consolidación y un crecimiento de la ciudad.

En la tabla siguiente se hará una descripción de cada uno de los instrumentos de gestión

existentes:

Tabla de Instrumentos de Gestión

INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN Ley 388 de 1997

Unidades de actuación

Es el área conformada por uno o varios inmuebles explícitamente delimitada por las normas que desarrolla el POT que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios,

216

INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante el reparto equitativo de las cargas y los beneficios

Transferencia de derechos de construcción y desarrollo

Son derechos transferibles de construcción y desarrollos que permiten trasladar el potencial de un predio con tratamiento de conservación urbanística a un predio definido como receptor de los mismos dentro del POT.

Reajuste de tierras o integración inmobiliaria

Corresponde a una nueva definición predial para una mejor configuración del globo de terreno que conforma la unidad de actuación urbanística, con el fin de realizar y garantizar una justa sectorización del desarrollo del predio y una distribución equitativa de las cargas y los beneficios.

Cooperación entre participes

Cuando no se requiera una nueva configuración predial de la superficie que compone la unidad de actuación urbanística, las cargas y los beneficios de su desarrollo pueden ser repartidos en forma equitativa entre sus propietarios, la ejecución podrá adelantarse a través de sistemas de cooperaron entre los participes.

Compensación en tratamientos de conservación

Como mecanismo para asegurar el reparto equitativo de las cargas y beneficios generados en el ordenamiento urbano y para garantizar el pago de compensaciones en razón de cargas urbanísticas de conservación, la administración distrital podrá constituir fondos, los cuales podrán ser administrados mediante encargos fiduciarios.

Desarrollo y construcción prioritaria

Es una declaratoria que surge por la necesidad que tiene el distrito para la utilización prioritaria de terrenos y que para el efecto de su adquisición se pueden utilizar los mecanismos de enajenación voluntaria o forzosa o de expropiación.

Enajenación forzosa

Es la afectación jurídica que declara la administración distrital contra un predio con el fin de adquirirlo por necesidad prioritaria para el beneficio en el desarrollo de lo establecido en el POT

Enajenación voluntaria

Es la venta voluntaria de un terreno cuando el distrito declare su necesidad para desarrollarlo de conformidad con el POT

Expropiación por vía administrativa

Instrumento que le permite al Estado adquirir para si o a favor de terceros, bienes inmuebles que no han podido ser negociados mediante enajenación voluntaria.

Decreto Distrital 190 de 2004, POT. Sustitución de zonas de uso público

Es la variación de las zonas de uso público incluidas en el espacio público, cuya posibilidad esta determinada en los diferentes instrumentos de planeación que se reglamenten, siempre y cuando sean sustituidas por otras de características y dimensiones equivalentes o superiores o mediante un pago compensatorio en los fondos especiales.

217

Algunos de estos instrumentos se encuentran reglamentados y en uso, otros están en

proceso de ser reglamentados y puestos al servicio para llevar a cabo satisfactoriamente las

actuaciones urbanísticas.

11.2 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN

Son todos aquellos mecanismos que de una u otra forma establecen procedimientos,

imponen retribuciones o establecen documentos negociables con el fin de recaudar dineros

adicionales al presupuesto corriente, que redundaran en beneficio de los actores

inmobiliarios, llámense beneficiarios, urbanizadores, constructores, promotores o

administración distrital, dentro del POT se han establecido los siguientes instrumentos de

financiación:

Tabla de Instrumentos de Financiación

INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN Decreto Distrital 190 de 2004, POT.

Participación en la plusvalía

Las actuaciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades publicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones, esta participación se destinará a la defensa y el fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como el mejoramiento del espacio público y, en general de la calidad urbanística del territorio distrital.

Fondos para el pago compensatorio de cesiones y parqueaderos

Son fondos creados en el distrito para la cancelación de cierto tipo de cesiones que por su tamaño o localización resulta más beneficioso para la ciudad reunirlas en un fondo, así mismo el fondo para parqueaderos se crea para la cancelación de cupos de estacionamiento que algunas actuaciones urbanas no logran localizar al interior de los proyectos.

Transferencia de derechos de construcción y desarrollo

Son derechos transferibles de construcción y desarrollos que permiten trasladar el potencial de un predio con tratamiento de conservación urbanística a un predio definido como receptor de los mismos dentro del POT.

Títulos representativos de derechos de construcción y desarrollo

Son títulos valores emitidos por la administración distrital que representan el monto nominal de ciertos derechos de construcción y desarrollo, que tienen como fin otorgarle el derecho para el aumento de edificabilidad de un proyecto con base en aquellos potenciales de edificación que podrían tener otros inmuebles que por razones de

218

INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN conservación u otras no se pueden desarrollar.

Títulos representativos de derechos adicionales de construcción y desarrollo

Son títulos valores similares a los anteriores, pero que la administración distrital emite para que puedan realizarse edificabilidades o aprovechamientos urbanísticos superiores a los topes de las normas básicas con el fin de incentivar algunas áreas y así poder obtener beneficios adicionales tanto el interesado como la administración distrital.

Pagares de reforma urbana

Son títulos valores que la administración emite con el fin de financiar la adquisición de inmuebles que se requieran para la ejecución de las actuaciones urbanísticas declaradas de utilidad publica o de interés social previstas en el POT

Bonos de reforma urbana

Son títulos valores emitidos por la administración distrital con el fin de financiar la ejecución de las actividades referidas en el Art. 104 de la Ley 9 de 1989, las cuales se relacionan con: remodelación urbana, reintegro y reajuste de tierras, construcción, mejoramiento y rehabilitación de viviendas de interés social, construcción, ampliación, reposición y mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado, infraestructura urbana, planteles educativos y puestos de salud, centros de acopio, plazas de mercado y ferias, mataderos, instalaciones recreativas y deportivas, tratamiento de basuras y saneamiento ambiental.

12. METODOLOGÍA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO

La siguiente es la metodología que se escogió para establecer una estructuración del

proyecto que permita abrir el camino para la discusión y oriente a los interesados en los

temas urbanos, en definir la mejor manera para la aplicación de los instrumentos de

planeamiento, gestión y financiación en un proyecto aplicado a las áreas con Intervención

Reestructurantes definidas en las UPZ de Mejoramiento Integral, por que son sectores que

requieren generar condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e

infraestructuras de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren

varias intervenciones y acciones. La metodología se compone de cinco procesos o

actividades, así:

1. Identificación de actores a intervenir en el proceso, definiendo el rol que cumplirán

en el mismo.

2. Definición de las acciones urbanísticas a implementar.

219

3. Identificación de los instrumentos de planeamiento a ser ejecutados para

reglamentar la acción urbanística.

4. Definir los instrumentos de gestión a ser aplicados en el proceso de ejecución del

proyecto.

5. Establecer los mecanismos de financiación que le darán la viabilidad de recursos

que serán invertidos en el proyecto.

A continuación se hará un ejercicio de aplicación de esta metodología para la

estructuración de alguno de los veinte proyectos que se desarrollaron en este trabajo, para

el efecto se ejecutaran cada uno de los procesos descritos.

12.1 IDENTIFICACIÓN DE ACTORES A INTERVENIR EN EL PROCESO,

DEFINIENDO EL ROL QUE CUMPLIRÁN EN EL MISMO

ACTORES ROL Propietarios de predios Su rol tiene dos alternativas, esperar a vender y localizar su

vivienda y su modo de vida en otro sector de la ciudad, lo cual lo identifica como un actor pasivo, o participar del proyecto aportando el predio a una fiducia mercantil o a un reajuste de tierras, lo cual lo convierte en un actor activo y participativo.

Sectores vinculados Corresponde a la cabeza en la toma de decisiones de las diferentes entidades distritales que representan los sectores de bienestar y planeamiento, como Educación, Cultural, Recreación y Deportes, Bienestar Social, Planeación y Hábitat, en el cual tendrá que existir un consenso para definir el lugar de intervención y el programa arquitectónico que este tendrá, para de esta forma caracterizar el proyecto en cuanto a su localización y magnitud.

Gerente de Proyecto Es la persona que se encargara de adelantar todas las gestiones para conducir el planeamiento, la toma de decisiones y la ejecución del proyecto, esta persona o entidad será definida en consenso por todos los actores.

Fiducia Mercantil Con la constitución de un patrimonio autónomo, será la encargada de administrar todos los recursos o activos necesarios para estudiar, planear y ejecutar el proyecto.

Beneficiarios o compradores

Corresponde a todas aquellas personas o entidades beneficiaras del proyecto agrupadas y representadas por gremios o asociaciones, que serán las que le den viabilidad social y económica al proyecto y corresponden la población objetivo del mismo

220

12.2 DEFINICIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS A IMPLEMENTAR

Las acciones urbanísticas que se proponen en la ejecución de esta metodología y que se

consideran las más apropiadas para acometer un proyecto de esta magnitud, son:

1. Establecer la zonificación y localización de los centros de producción, actividades

terciarias y residenciales y definir los usos específicos, intensidades de uso, las

cesiones obligatorias, los porcentajes de ocupación, las clases y usos de las

edificaciones y demás normas urbanísticas.

2. Determinar espacios libres para parques y áreas verdes publicas, en proporción

adecuada a las necesidades colectivas.

3. Calificar y localizar terrenos para la construcción de viviendas de interés social.

4. Calificar y determinar terrenos como objeto de desarrollo y construcción prioritaria.

5. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad

pública o interés social.

12.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO A SER

EJECUTADOS PARA REGLAMENTAR LA ACCIÓN URBANÍSTICA

Los siguientes son los instrumentos de planeamiento que se proponen para ser aplicados

previamente en las áreas a intervenir identificadas en este proyecto con el fin de otorgarle

un sustento jurídico y normativo a las acciones urbanísticas que se pretenden:

Planes Zonales: Estos planes definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un

área determinada, de las infraestructuras, el sistema general de espacio público y

equipamientos colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos urbanísticos

asignados en el área, los criterios para la precisión o ajuste de la normativa urbanística, así

como la delimitación y criterios para la gestión de planes parciales. La UPZ o el conjunto

de UPZ que serán influenciadas por el desarrollo del proyecto pueden convertirse en el

territorio para delimitar estos Planes Zonales.

221

Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ): Tienen como propósito definir y precisar el

planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su

inserción en el contexto regional. Las UPZ, determinan como mínimo: los lineamientos de

la estructura urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos, las condiciones

de edificabilidad y los lineamientos sobre el manejo de ruido acorde con la política

ambiental. Para el caso de las UPZ estudiadas y de los polígonos que enmarcan áreas de

Intervención Reestructurante debe existir una redelimitación, proporcionalidad y vocación

para tener un sustento normativo y de ordenamiento urbano que soporte los nuevos

criterios de desarrollo que se proponen en cada proyecto (centros de intercambio y

pequeñas centralidades de escala zonal, compuesta por los nodos dotacionales definidos

para las zonas reestructurantes y el desarrollo de vivienda y comercio en la zonas de

influencia urbanística).

Otra de las maneras en que las UPZ tendrían un sustento jurídico para la intervención de

las zonas reestructurantes y sus áreas de influencia es con la asignación del Tratamiento de

Renovación Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, aplicando lo establecido en el

Artículo 375 del Decreto 190 de 2004, en el cual se permite la incorporación posterior a

este tratamiento de los sectores en los que se genere un impacto propicio, por efecto de las

nuevas decisiones de planeamiento.

Planes Parciales: Son los instrumentos que articulan de manera especifica los objetivos de

ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas,

jurídicas, económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la generación de los

soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios

urbanos previamente existentes. Instancias de planeamiento que complementarían a una

menor escala la intervención en el territorio definido.

222

12.4 DEFINICION DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN A SER APLICADOS

EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO

Los siguientes son los instrumentos que se proponen, deben ser aplicados por la Gerencia

del Proyecto con el fin de integrar todos los actores y hacerlos participes de sus roles

encomendados y asumidos:

Reajuste de Tierras o Integración Inmobiliaria: Corresponde a una nueva definición

predial con el fin de realizar y garantizar una justa sectorización del desarrollo del predio y

una distribución equitativa de las cargas y los beneficios.

Desarrollo y Construcción Prioritaria: Es una declaratoria que surge por la necesidad

que tiene el distrito para la utilización prioritaria de terrenos y que para el efecto de su

adquisición se pueden utilizar los mecanismos de enajenación voluntaria, forzosa o de

expropiación.

Enajenación Voluntaria: Es la venta voluntaria de un terreno cuando el distrito declare su

necesidad para desarrollarlo de conformidad con el POT.

Expropiación por Vía Administrativa: Instrumento que le permite al Estado adquirir

para si o a favor de terceros, bienes inmuebles que no han podido ser negociados mediante

enajenación voluntaria.

12.5 MECANISMOS DE FINANCIACIÓN QUE LE DARÁN LA VIABILIDAD DE

RECURSOS QUE SERÁN INVERTIDOS EN EL PROYECTO

A continuación se describen los mecanismos mas idóneos y factibles que se proponen para

la consecución de recursos y hagan viable económicamente el desarrollo de estos

proyectos:

Participación en la Plusvalía: Las actuaciones urbanísticas que regulan la utilización del

suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento generan beneficios

223

que dan derecho a las entidades publicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas

acciones, esta participación se destinara a la defensa y el fomento del interés común a

través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los

costos del desarrollo urbano, así como el mejoramiento del espacio público y, en general

de la calidad urbanística del territorio distrital.

Esta participación que obtiene el distrito por el cobro del 50% en la diferencia de valores

que adquiere un terreno o una edificación puede estar destinada al pago del financiamiento

que el distrito acometería para la ejecución de las obras del urbanismo local que por ser

responsabilidad de los promotores, propietarios o urbanizadores tendrían que solventar, sin

embargo el pago de esta retribución puede cruzarse con la definición de los costos y

beneficios en estas obras de carácter zonal o propias del proyecto.

Títulos representativos de derechos adicionales de construcción y desarrollo: Son

títulos valores emitidos por la administración distrital que representan el monto nominal de

ciertos derechos de construcción y desarrollo, que la administración distrital emite para que

puedan realizarse edificabilidades o aprovechamientos urbanísticos superiores a los topes

de las normas básicas con el fin de incentivar algunas áreas y así poder obtener beneficios

adicionales por parte del interesado (promotor, constructor, propietario o urbanizador) y de

la administración distrital al obtener recursos en dinero para una destinación especifica,

que en este caso puede ser para la adquisición de terrenos para equipamiento dotacional o

para Vivienda de Interés Social.

Bonos de Reforma Urbana: Son títulos valores emitidos por la administración distrital

con el fin de financiar la ejecución de las actividades referidas en el Art. 104 de la Ley 9 de

1989, las cuales se relacionan con: remodelación urbana, reintegro y reajuste de tierras,

construcción, mejoramiento y rehabilitación de viviendas de interés social, construcción,

ampliación, reposición y mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado,

infraestructura urbana, planteles educativos y puestos de salud, centros de acopio, plazas

de mercado y ferias, mataderos, instalaciones recreativas y deportivas, tratamiento de

basuras y saneamiento ambiental.

224

13. LINEAMIENTOS URBANÍSTICOS Y NORMATIVOS PARA LA

ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE DECRETO EN EL CUAL SE ADECUEN

LOS INSTRUMENTOS PARA LA INTERVENCIÓN EN LAS ÁREAS

REESTRUCTURANTES

En este ultimo capítulo se desarrollaran una serie de lineamientos urbanísticos y

normativos, que surgieron desde el análisis de los documentos que le dieron sustento a este

proyecto hasta la estructuración del mismo, que servirán para la elaboración de un proyecto

de decreto en el cual se adecuen los instrumentos para la intervención efectiva de las áreas

con modalidad Reestructurante identificadas y señaladas en las UPZ de Mejoramiento

Integral, estos lineamientos se van a ir abordando sobre los mismos temas que de

conformidad con las etapas por las cuales transcurrió el proyecto le dieron estructuración al

mismo.

13.1 UPZ ANALIZADAS

Lineamientos normativos inconcomitantes con los Documentos Técnicos de

Soporte: Las UPZ no dan respuesta a los documentos técnicos de soporte que

surgieron de los estudios y las consultorías previas a su expedición, estas se quedan

en el desarrollo de una pro-forma de acto administrativo sobre la cual se hicieron

cambios estadísticos y de magnitud a las mismas. Por lo tanto la directriz urbanística

y la estrategia de desarrollo que debe tener cada UPZ de Mejoramiento Integral debe

responder a sus estudios base y al concepto del modelo de ciudad que se desea, no

debe ser una “Receta” pre-establecida; no puede estar ajena a las realidades

urbanísticas identificadas y a los cambios sufridos en esta ultima década.

Redelimitación de las zonas con modalidad Reestructurante y función de las

mismas: Si no se quisiera hacer una modificación de fondo al Tratamiento de

Mejoramiento Integral, se propone una revisión de todas las 26 UPZ, con el objetivo

de determinar una nueva delimitación de las áreas con modalidad Reestructurante y

entregarles una función mas precisa dentro del contexto de la UPZ y de las UPZ

colindantes o de influencia, así mismo otorgarle la posibilidad de desarrollarse en una

225

gama de usos mas amplia, similar o aun mas fuerte que la entregada a los Corredores

de Movilidad Local (CML), con el fin de que los nodos de equipamientos que allí se

construyan tengan un carácter de centralidad propio de escalas zonales o barriales y

puedan generar áreas colindantes que refuercen el nodo de equipamientos con usos

comerciales complementarios a la vivienda.

Criterios urbanísticos a tener en cuenta en una posible redelimitación: Las zonas

definidas en las UPZ para ser desarrolladas a través de la modalidad reestructurante

del Tratamiento de Mejoramiento Integral, si bien, responden a un criterio de

delimitación establecido en el POT, no se menciona en la reglamentación de la UPZ

cual es el objetivo especifico de las mismas, de que manera se debe orientar su

desarrollo para que responda a la definición del POT en su calidad de reestructurante,

por el contrario pareciera que solo se limitaron a definir el limite de un polígono,

aplicando el criterio de baja edificabilidad o baja consolidación urbanística en cuanto

a alturas y usos diferentes a vivienda. Se propone una nueva redelimitación que

involucre predios con tratamiento de desarrollo, proporcionalidad con relación a la

necesidad que demanda las deficiencias de equipamiento de cada UPZ, definición de

una forma urbana que otorgue la posibilidad de desarrollar al interior de este polígono

un nodo de equipamientos factible, conveniente y necesario. Además evitar constituir

Áreas con Modalidad Reestructurante muy próximas a otras o con características

urbanas inapropiadas para contener Nodos de Equipamientos Educativos, de

Bienestar Social, Cultural, Deportivo y Recreativo. Para el efecto en el cuadro

siguiente se encuentran los parámetros urbanísticos con los cuales se calificaron cada

una de las áreas con Modalidad Reestructurantes, los cuales servirán para redelimitar

en un futuro estas áreas, si el criterio es mantenerlas y fortalecer su modelo de

desarrollo:

El área reestructurante sea mayor a 30.000 M2 La cercanía con la malla vial arterial este entre 100 y 250 Metros La cercanía a corredor vial de movilidad sea menor a 100 Metros La cercanía con equipamiento de educación existente e identificado como

importante en el Plan Maestro de Equipamientos Educativos sea menor a 200 Metros

226

La cercanía con equipamiento de salud existente e identificado como importante el Plan Maestro de Equipamientos de Salud sea menor a 200 Metros

La cercanía con zona verde o parque identificada por el POT o el IDRD sea menor a 100 Metros

La cercanía con predios o zonas a las cuales se les haya asignado el tratamiento de desarrollo sea menor a 100 Metros

La cercanía con predios o zonas industriales sea mayor a 400 Metros El área de actividad del sector debe ser residencial La edificabilidad del sector estudiado debe tener por lo menos el 50% de os

predios en 1 piso Los usos actuales de los predios en el sector estudiado deben tener por lo

menos el 75% como residenciales La conexión y cercanía con operaciones estratégicas o centralidades debe ser

mayor a 1.000 Metros El porcentaje de los lotes en rango de magnitud a 500 M2 debe ser por lo

menos el 50% del sector.

Modificación de la definición de Modalidad de Intervención Reestructurante: Se

debe modificar el siguiente concepto del POT (Art. 386 del D. 190 de 2004): “Las

áreas con Modalidad de Intervención Reestructurante se aplican a Sectores que

requieren generar condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e

infraestructuras de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos que

integren varias intervenciones y acciones sectoriales”. Y ampliar el concepto a

generar áreas con usos e infraestructura que reactiven las UPZ a las que pertenecen a

través del desarrollo de proyectos integrales que contengan nodos de equipamiento

dotacional y nuevas áreas para vivienda de interés social con alta densidad y usos de

actividades terciarias complementarios a los anteriores.

Unificación de datos estadísticos: Los datos estadísticos que aparecen en los

documentos técnicos de las UPZ, recogidos en los considerandos de los decretos de

reglamentación de las mismas y los que aparecen en los Planes Maestros, difieren

sustancialmente, sobre todo en los aspectos de población, generando

dimensionamientos equivocados en las propuestas.

Revisar los conceptos de instrumentos en las reglamentaciones de las UPZ: Existe

una confusión en el manejo de los conceptos relacionados con los instrumentos de

Gestión en los textos de los Decretos que reglamentas las UPZ de Mejoramiento

227

Integral, lo que allí aparece como instrumentos de Gestión, no son instrumentos de

gestión, son simplemente aplicación de la norma como resultado de la

implementación de los Instrumentos de Planeamiento y algunos instrumentos son de

financiación como la consecución de recursos a través del mecanismo de

valorización.

Definir términos precisos de intervención en las UPZ de Mejoramiento Integral:

La dinámica de transformación de las UPZ de Mejoramiento Integral es

considerablemente ágil, lo cual se ve reflejado en la siguiente tabla donde se indican

en porcentajes el aumento de edificabilidad y el cambio de uso de vivienda a

comercio en un lapso de cuatro años, entre el año 2004 y el año 2008.

UPZ % DE AUMENTO DE EDIFICABILIDAD

% DE CAMBIO DE USO

No. 9 Verbenal 30,65% 29,64% No. 96 Lourdes 0,00% 20,13% No. 32 San Blas 4,61% 6,76% No. 50 La Gloria 22,19% 3,83% No. 51 Los Libertadores 20,63% 1,58% No. 52 La Flora 12,21% 14,50% No. 56 Danubio 12,79% 5,63% No. 57 Gran Yomasa 16,22% 2,39% No. 58 Comuneros 22,22% 13,10% No. 84 Bosa Occidental 33,21% 16,60% No. 85 Bosa Central 26,71% 10,70% No. 82 Patio Bonito 23,02% 27,62% No. 71 Tibabuyes 33,33% 26,09% No. 53 Marco Fidel Suárez 28,97% 3,97% No. 54 Marruecos 27,23% 14,46% No. 55 Diana Turbay 21,09% 3,90% No. 67 Lucero 13,18% 6,10% No. 68 El Tesoro 8,47% 10,16% No. 69 Ismael Perdomo 23,89% 18,14% No. 70 Jerusalén 21,95% 7,60%

Por lo anterior es el momento de tomar acciones efectivas sobre los territorios de las

UPZ de Mejoramiento Integral y particularmente sobre aquellas áreas que se definan

nuevamente como de Modalidad Reestructurante definiendo programas y proyectos

228

de ejecución en el tiempo, relacionados directamente con los periodos de gobierno de

cada administración y así mismo se vean reflejados en los Planes de Desarrollo y los

proyectos de inversión.

Cambio en el manejo de las modalidades del tratamiento de mejoramiento

integral: Si se llegare adoptar el criterio de modificar radicalmente el manejo que se

le debe dar al Tratamiento de Mejoramiento Integral, se debería poner en la mesa de

discusión la siguiente alternativa. Las áreas a las cuales se les asignó el Tratamiento

de Mejoramiento Integral, corresponden al conjunto de barrios de origen informal o

aquellos que están en proceso de ser legalizados, al interior de estos barrios existen

áreas libres, susceptibles de ser urbanizadas legal o ilegalmente. Estos barrios se

caracterizan por la deficiencia en infraestructura de servicios, vial y social, por lo

tanto requieren de un manejo adecuado para superar los desajustes urbanísticos y

mejorar de esta manera los índices de calidad de vida y seguridad humana.

Las tipologías urbanísticas que se configura a partir del análisis urbano y la

descripción anterior de cada uno de los barrios, ayudan a determinar las diferentes

modalidades para el manejo de este tratamiento, estas tipologías son:

1. Área libre sin reconocimiento urbanístico o área libre al interior de un barrio

legalizado.

2. Área desarrollada informalmente, que no ha adelantado proceso de legalización.

3. Área desarrollada informalmente, legalizada y que se encuentra delimitada por una

vía del plan vial arterial o por una vía local que corresponde a un corredor de

movilidad.

4. Área desarrollada informalmente, legalizada sin ejes viales importantes y donde

predomina el uso de vivienda.

A partir de estas tipologías se generan tres tipos de modalidades para el manejo del

Tratamiento de Mejoramiento Integral:

229

A. Modalidad de Intervención Prioritaria: la cual implica una intervención del

distrito manejando los conceptos de áreas de desarrollo prioritario, con el fin de

orientar un desarrollo formal o la obtención de áreas publicas para parques o

equipamiento

B. Modalidad de Redesarrollo: Se asemeja a las áreas con Tratamiento de

Renovación Urbana y a las cuales se les aplica una modalidad similar, con el

objetivo de reordenar áreas o manzanas para generar un nuevo espacio urbano.

C. Modalidad de consolidación con cambio de patrón: Se asemeja a las áreas con

tratamiento de consolidación urbanística, en las que se pretende a futuro aumentarles

las densidades.

En la siguiente matriz se establece como debe ser la aplicación de cada una de las

modalidades con relación a las tipologías encontradas:

MODALIDADES TIPOLOGÍAS

1 2 3 4 A B C

Definición de vocaciones urbanas en las UPZ de Mejoramiento Integral: Debido a

que en la actualidad existen nuevos estudios y un conocimiento mas amplio del

territorio, de sus sistemas y de los Planes Maestros que guían el desarrollo sectorial,

las UPZ de Mejoramiento Integral deben reorientarse para que sean allí dentro de sus

áreas donde se de solución a las necesidades y a las vocaciones urbanísticas y sociales

de cada sector de la ciudad, por lo tanto se deben ajustar las vocaciones de cada

unidad de planeamiento al modelo de ciudad planteado en el POT y particularizado

en cada uno de los Planes Maestros.

13.2 PLANES MAESTROS ANALIZADOS

Coherencia de los Planes Maestros de Equipamiento con el Modelo de ciudad:

Coinciden en la manera como se deben estructuran en relación a la cobertura, el

230

cubrimiento y la integración con los sistemas generales, la mayoría se basan en el

concepto de nodos, para la solución local o zonal y en el concepto de redes para la

unión de estos nodos y generar un cubrimiento a escala territorial o metropolitana. Sin

embargo se estructuran teniendo divisiones territoriales diferentes, algunos se basan

en divisiones geográficas del territorio, otros se basan en la delimitación de las UPZ o

la unión de algunas de estas, otros establecen la escala mínima de intervención en la

sectorización por barrios catastrales, lo que hace difícil establecer una unidad que

dimensione los equipamientos y genere un cubrimiento similar. Se recomienda

desarrollar un ajuste efectivo a los Planes Maestros para que exista una coherencia

entre los mismos y entre estos y el modelo de ciudad desarrollado en el POT.

Reforzamiento de los territorios, Común Denominador de los Planes Maestros:

Otro punto de coincidencia en los Planes Maestros de equipamientos, es el criterio de

localización de los nuevos equipamientos en las UPZ de Mejoramiento Integral y

particularmente las zonas con modalidad Reestructurante, por lo tanto el Modelo de

ciudad densa y poblada con equilibrio en la localización de equipamientos se puede

ver beneficiada con la importancia que se le entregue a las nuevas áreas con

Modalidad de Intervención Reestructurante.

Mejoramiento en la presentación y el diseño grafico de los documentos: La

presentación grafica y documental que se encuentra publicada en cada uno de los

Planes Maestros hace difícil su interpretación, los planos se encuentran en escalas

muy pequeñas y en algunos casos los colores se limitan a la gama de grises, que

hacen difícil entender la implantación de cada uno de ellos y la conjunción de los

mismo en todo el territorio. Este detalle que parece trivial es oportuno observarlo por

que para futuras revisiones o para nuevos actos administrativos debe tenerse en

cuenta la presentación de la cartografía, tanto en impresión en papel como en archivos

digitales o magnéticos.

Incorporación de Instrumentos de Planeamiento y Gestión en los P.M.: Con el fin

de estructurar los planes maestros con las futuras actuaciones urbanísticas de

particulares o de la administración distrital, deben incorporarse allí, la forma de

231

consecución de tierras y los instrumentos de planeamiento y gestión que otorgarían la

posibilidad de ir implantando las estructuras nodales y de redes en todo el territorio,

uno de los aspectos que no se tuvo en cuenta, es como las reglamentaciones de cada

uno de los tratamientos puede ayudar a consolidar los Planes Maestros.

Adelantar un trabajo mancomunado: Es conveniente realizar un trabajo mas

coordinado entre el grupo de profesionales que adelantan el estudio para la

integración de todos los planes maestros, con el resto de grupos de la Secretaria de

Planeación, por ejemplo con la dirección de Legalización con el fin de concretar

aquellas áreas donde urbanísticamente se constituyen en sectores importantes para la

consolidación de los planes maestros, una de ellas son las UPZ de Mejoramiento

Integral y particularmente las áreas con modalidad Reestructurante.

13.3 PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES Y VIVIENDA EN CADA UNA

DE LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS

Criterios de dimensionamiento de los proyectos nodales en las áreas con

Modalidad Reestructurante: El dimensionamiento de la propuesta se basa en los

déficit que presenta cada una de las UPZ a las cuales pertenece la zona reestructurante

con relación a los Planes Maestros de Equipamiento estudiados, cruzando este déficit

con la formula para proporcionar los nuevos nodos dotacionales cuyo dato

fundamental es la población. Por lo tanto las dimensiones de predios y de áreas

construidas definidas en cada proyecto responden a las necesidades de la UPZ

correspondiente, se adelanto este proyecto bajo esta premisa y este sesgo como un

ejercicio teórico, a sabiendas de incurrir en sobre-dimensionamientos o en respuestas

que desconocen de alguna manera las UPZ colindantes o de influencia directa. Por lo

tanto para poder redimensionar, redelimitar y relocalizar las áreas con Modalidad

Reestructurante deben tenerse en cuenta el tipo de nodo que va a solucionar y la

respuesta de este con su entorno inmediato, con la UPZ y la relación estructural de

esta a través de todos los sistemas con la ciudad.

232

Criterio de generación de áreas de influencia directa por proyectos nodales: Se

debe establecer un área de influencia urbanística para fortalecer el nodo de

equipamientos, como punto de encuentro y generador de actividades de intercambio,

desarrollada con vivienda en alta densidad (máximo 6 pisos) y comercio en el primer

piso, esta área se debe ver reflejada en la definición de sectores normativos de las

UPZ de mejoramiento integral.

Integración predial y norma urbana aplicable a las áreas de influencia: La

propuesta de vivienda se desarrolla en la misma estructura urbana de manzanas que

rodean el área reestructurante y en ella se hace una intervención conjunta (integración

predial) de todos los lotes que componen la manzana, aplicándole normas del

Tratamiento de Consolidación con Cambio de Patrón, de esta manera el índice de

ocupación es mas alto, y no se exigirían áreas de cesión por cuanto la zona

reestructurante otorgaría todos los requerimientos urbanísticos en cuanto al tema de

equipamientos y espacio publico que esta nueva área de vivienda demandaría.

Instrumentos que hacen viable financieramente los proyectos en las áreas

Reestructurantes: El análisis de la estructura de costos en los proyectos de vivienda

indican que la gran mayoría presenta una viabilidad en cuanto a utilidades positivas, a

excepción del proyecto en el área reestructurante de las UPZ No. 82 Patio Bonito y

No. 71 Tibabuyes, los cuales presentan números en rojo en la casilla de utilidades,

teniendo que aumentarse densidad y altura para poder superar este déficit, sin

embargo realizar esta operación va en contra de calidad de vida, saturación en

densidad y generación de situaciones sociales difíciles de controlar. Una de las

maneras de superar estos números negativos es generando la reducción de costos en

el valor de la tierra a través de la congelación de precios aplicando el instrumento de

gestión denominado “Anuncio de Proyecto” (Art. 52 del D. 190 de 2004) o

aplicando el instrumento de financiación denominado “Títulos Representativos de

Derechos de Construcción y Desarrollo” (Art. 438 del D. 190 de 2004), para

aquellos constructores o promotores que desarrollen proyectos en otros sectores de la

ciudad.

233

Generar escenarios de intervención factibles: tal como se ha mencionado, en este

contrato se han desarrollado proyectos en áreas con modalidad reestructurante, bajo la

premisa de adelantar una propuesta teórica para determinar los costos y los beneficios

económicos en nodos dotacionales que solucionen en un porcentaje muy alto, casi el

100%, las necesidades de equipamiento social y de espacio publico de cada una de las

UPZ estudiadas, sin embargo como se puedo establecer ese escenario teórico puede

ser poco viable económicamente, por lo tanto se deben adelantar ejercicios que

diseñen escenarios para establecer los equilibrios justos que combinen una solución a

la mayoría de problemas sociales de las UPZ, con la viabilidad técnica y económica y

con la posibilidad de poder generar áreas que se destinen a vivienda social en alta

densidad a través de nuevos tratamientos como el de Renovación Urbana o con la

modificación del Tratamiento de Mejoramiento Integral.

Respuesta de los proyectos a territorios unificados: Se debe realizar un ejercicio

que delimite territorios, que pueden ser UPZ, la combinación de estas o áreas

delimitadas por accidentes geográficos o topográficos, con el fin de poder hacer una

conjunción entre los criterios que se manejan en los Planes Maestros con la solución

en el dimensionamiento (predios y edificación) de los nodos dotacionales o de

equipamientos como respuesta a las necesidades de esta escala territorial unificada,

no podemos seguir hablando de UPZ para reglamentaciones urbanísticas o fichas

normativas y por otro lado de redes nodales que responden a territorios diferentes.

13.4 ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO E INSTRUMENTOS DE

PLANEAMIENTO, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN

Nuevos instrumentos de Planeamiento, Gestión y Financiación: Existen

numerosos instrumentos creados por la Ley 388 de 1997 y por el POT, sin embargo la

mayoría de ellos aún no se han utilizado o están en proceso de reglamentación,

podrían existir muchos mas de acuerdo con las necesidades, la viabilidad jurídica y la

creatividad de los legisladores o los gestores de proyectos. En este proyecto se

234

propone la utilización de los que a nuestro criterio son los más adecuados y los más

viables. Se propone crear los siguientes instrumentos:

Compensación en Tratamientos de Desarrollo y Consolidación: Se propone crear

este nuevo instrumento de gestión, como mecanismo para asegurar el reparto

equitativo de las cargas y beneficios generados en el ordenamiento urbano y para

garantizar el pago de compensaciones en razón de cargas urbanísticas en los

tratamientos de desarrollo y consolidación que generan el equilibrio con los

beneficios obtenidos en los proyectos inmobiliarios privados, este instrumento se

podría aplicar entre otros al traslado de áreas destinadas al equipamiento comunal en

procesos de desarrollo o para predios localizados en sectores con tratamiento de

consolidación con cambio de patrón sobre ejes de importancia para la ciudad que

soporten mayores densidades e intensidad de usos comerciales o de servicios.

Direccionar la participaron en la plusvalía a generar V.I.S.: Una de las

posibilidades para poder obtener recursos económicos es a través del cobro en la

participación de la plusvalía, para el efecto, el Distrito tendría que reglamentar que

únicamente la destinación de los recursos provenientes de este recaudo sea para la

generación de Vivienda Social en cualquiera de sus modalidades, reasentamiento,

compra de predios urbanizables o proyectos de renovación urbana, por lo tanto por

iniciativa del ejecutivo se debería presentar una modificación al Acuerdo No. 118 de

2003.

Plan Parcial como Instrumento de Planeamiento viable: Uno de los instrumentos

de planeamiento que se pueden aplicar para la implementación de este tipo de

proyectos es el Plan Parcial en sectores con Tratamiento de Mejoramiento Integral,

regulando una reglamentación urbanística y arquitectónica en donde se mezclan los

tratamientos de desarrollo para la generación de espacio publico y el Tratamiento de

Consolidación con Cambio de Patrón para el desarrollo de la edificabilidad.

Estructura de funcionamiento y gestión: Siendo este proyecto una aproximación

teórica, que entra en la etapa del inicio de una discusión, la metodología propuesta

para la estructuración del mismo, se basa en la organización de procesos

pertenecientes a un plan de trabajo o un plan de negocio en donde se combinan

235

negocios inmobiliarios privados e inversiones sociales publicas, por que en el

equilibrio de las dos, es donde deben actuar todos los participes activos mencionados

en el documento, para que realmente la estructuración sea viable.

Oportunidad de nuevas áreas para el desarrollo de V.I.S.: No es atrevido afirmar

que dentro de 10 años las áreas urbanizables o urbanizadas para el desarrollo de

proyectos dotacionales o de Vivienda Social se hayan acabado al interior del

perímetro de Bogotá, por lo tanto la solución a esta demanda se dará en áreas libres

de la sabana, generando una ciudad expandida e incontrolable, o por el contrario al

interior de la misma en todas las zonas periféricas en donde aun existe la posibilidad

de consolidarla, mejorarla e integrarla con proyectos de calidad, aumentando la

densidad y elevando la calidad de vida de sus habitantes.

Lineamientos intervencion reestructurantes

Documents

Transcript of Lineamientos intervencion reestructurantes