a fondoinmueble

I. Requisitos para su instalación enlas zonas comunitarias

Los artículos 7 y 11 de la Ley de PropiedadHorizontal, establecen que en un edificio cons-tituido en régimen de propiedad horizontal, nin-gún propietario puede efectuar modificacionesen elementos comunes ni cambiar su configu-ración externa, a no ser que medie el consen-timiento unánime de los comuneros.

Partiendo del hecho de que la fachada delinmueble, el patio interior o la azotea delmismo, tienen la naturaleza de elementocomún, según artículo 396 Código Civil, si lainstalación de un aparato de aire acondiciona-do por el propietario de un piso o local conlle-va la alteración de la fachada del inmueblerequiere en principio el consentimiento unáni-me de la Comunidad.

A pesar de lo dicho, la Sentencia AudienciaProvincial de Madrid de fecha 26 de marzo de2010 expone: En este sentido cabe señalarque existen dos corrientes doctrinales contra-puestas, ya que un sector de la doctrina de las

Audiencias Provinciales y diversas resolucionesdel TS, consideran que la instalación de apara-tos de aire acondicionado, desde el momentoen que determina la ocupación de una parte dela fachada del edificio o de un elemento comúndel mismo, [...], supone la modificación de ele-mentos comunes que con arreglo al artículo 7de la Ley de Propiedad Horizontal exigirá lacorrespondiente autorización comunitaria paraser realizada válidamente, produciéndose den-tro de esta orientación, a su vez, la discrepan-cia sobre si la instalación exige acuerdo mayo-ritario o unánime.

Otro sector doctrinal, sin embargo, entiendeque la norma jurídica ha de ser interpretadacon arreglo a la realidad social, tal y comoestablece el artículo 3.1 del Código Civil, sien-do actualmente los aparatos de aire acondicio-nado electrodomésticos de existencia habitualy normal en viviendas y locales de negocio, detal manera que su instalación se tratará simple-mente de una manifestación de la posesión dela vivienda o local de negocio y un uso inocuode elemento común autorizado por el artículo394 del CC , señalándose normalmente un tri-

Lo que dicen los jueces:Instalación de aparatos deaire acondicionado

�� Irene Boned SegarraDepartamento jurídico de LDC

El acondicionamiento de aire consiste en regular las condiciones en cuanto a la tem-peratura (calefacción o refrigeración), humedad, limpieza (renovación, filtrado) y elmovimiento del aire dentro de estancias cerradas, como viviendas o locales. Segúnesta definición no habría problema alguno para las Comunidades de Propietarios sino fuera porque técnicamente dicho acondicionamiento viene acompañado de apa-ratos externos que dan lugar a discusiones en torno a la afectación a elementoscomunes derivados de su instalación o a los ruidos que genera su funcionamiento.

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ple requisito para entender viable la instalaciónde aparatos de aire acondicionado sin necesi-dad de acuerdo comunitario, como es que nose instalen en la fachada principal, no sean detamaño desmedido y no generen molestias alos vecinos.

Por otra parte, esta misma sala, AudienciaProvincial de Madrid, en sentencia de 16-1-2008, nº 19/2008, rec. 411/2006 por su parte,ha entendido que, de existir acuerdos comuni-tarios que de forma expresa establezcan nor-mas a las que se han de adecuar la instalaciónde aparatos de aire acondicionado, deben res-petarse tales acuerdos (sentencia de 17-11-2005), pero no existiendo tales acuerdos regu-ladores de la instalación de aire acondicionado,se ha acogido a la segunda corriente interpre-tativa, es decir, aquélla que propugna unainterpretación amplia de la normativa aplicable,entendiendo que es procedente la instalaciónde aparatos de aire acondicionado sin necesi-dad de autorización, siempre salvo que generemolestias a los demás vecinos.

En general, a pesar de esta división jurispru-dencial las resoluciones más recientes flexibili-zan esta postura para adecuarla a las circuns-tancia de cada caso. Así, la Sentencia delTribunal Supremo, Sala 1ª de 22 octubre 2008,manifiesta que, respecto al aire acondicionado,la doctrina científica y jurisprudencial sostienenque la colocación de aparatos sin necesidad

de obras de perforación, no se consideracomo alteración de elementos comunes, pues,en el supuesto contrario, se impediría el uso ydisfrute de los adelantos técnicos en todos losedificios no preparados para dicho particular,que no es la interpretación correcta que acep-ta la sociedad, habida cuenta de la actuacióngeneralizada de los comuneros sobre estamateria en nuestro país, por lo que correspon-de acudir a la realidad social impuesta en elartículo 3.1 CC.

En este sentido se pronuncia la STS Sala 1ªde 15 diciembre 2008 cuando señala que [...]respecto a la colocación de estos aparatos,que cuando no necesitan de obras de perfo-ración, no se considera como alteración deelementos comunes, pues, en el supuestocontrario, se impediría el uso y disfrute de losadelantos técnicos en todos los edificios nopreparados para dicho particular, que no esla interpretación correcta que acepta lasociedad, habida cuenta de la actuacióngeneralizada de los comuneros sobre estamateria en nuestro país, por lo que corres-ponde acudir a la realidad social impuesta enel artículo 3.1 del Código Civil.

Esta realidad social no implica que el propie-tario pueda libremente, en elementos comu-nes del inmueble, como son las fachadas delos patios interiores, realizar obras que

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�� Las sentencias más recientes consideran que cuando la colocación del aparato del airerequiera perforación en la fachada,será necesaria la unanimidad, encaso contrario bastará el acuerdomayoritario

Instalación de aparatos de aire acondicionado

ACUERDOS DE INSTALACIÓN DE AIREACONDICIONADO

SE REQUIERE UNANIMIDAD

•Si se trata de una modificación sustancial dela fachada o resto de elementos comunescomo apertura de huecos y perforaciones deimportancia

BASTA LA MAYORÍA

• cuando su tamaño no sea desmedido y noafecte a la fachada principal del inmueble

• y que, además, no cause daños específicosa la comunidad o a alguno de los demás pro-pietarios

SumarioI. Requisitos para su instalación en las

zonas comunitarias

II. Consentimiento tácito de laComunidad

III. Actividades molestas

afecten a estos los elementos o que perjudi-quen o molesten a otros propietarios (SSTSde 26 de noviembre de 1990 y 24 de febre-ro de 1996).

Así pues, una interpretación de la norma con-forme a la realidad social permite entender quebastaría en estos casos el acuerdo mayoritariode la Junta.

También cabe la posibilidad de instalar apa-ratos de aire acondicionado en un lugarmenos visible, como es por ejemplo lacubierta del edificio, supuesto en el que,concurriendo las circunstancias de peque-ña dimensión, no alterar el aspecto externodel edificio y no causar molestias al resto delos vecinos, queda también excluida de laregla de la unanimidad, manteniendo lanecesidad de aprobación por mayoría enJunta, por tratarse de un uso privado dezona común, aun siendo un uso inocuoconsentido por artículo 394 CC.

Ahora bien, cuando la instalación ha reque-rido la apertura de huecos en un elementocomún como es la fachada, o la perforaciónde la azotea, seguirá manteniendo la nece-sidad del acuerdo unánime de la Junta depropietarios autorizando dicha obra puesestaremos ante una modificación de la con-figuración o del estado del edificio.

Es preciso tener en cuenta también la nor-mativa municipal al respecto, en tanto queen muchos Ayuntamientos, existenOrdenanzas en las que se regula expresa-mente el funcionamiento e instalación delaire acondicionado para proteger el medioambiente, así como normas específicas enlos Planes generales de Ordenación en lasque se contienen disposiciones respecto dela distancia que debe guardar la instalacióncon las ventanas vecinas, lo que puedesobresalir del plano de la fachada o la pro-hibición de su funcionamiento en horasnocturnas, ya que estos sistemas facilitan lapropagación de ruidos y vibraciones proce-dentes de la maquinaria a lo largo de susconductos.

2. Consentimiento tácito de laComunidad

Es habitual en este tipo de instalaciones, cuan-do los aparatos llevan instalados algún tiempo,que se alegue por el propietario que instaló elaparato que ha habido "consentimiento tácito"por parte de la comunidad, es decir, que lacomunidad aceptó válidamente la colocaciónde los aparatos de aire acondicionado.

Señala la STS Sala 1ª de 10 junio 2002, que nose debe confundir el "consentimiento tácito" conla inactividad durante un cierto período de tiem-po, ya que si se actuara conforme a una interpre-tación laxa, se procedería por esta vía soterradaa acortar, sin fundamento razonable, el tiempopara el válido ejercicio de la acción, antes de queésta se extinga por prescripción. Por ello essumamente importante valorar el tiempo de inactividad que medie entre conocimiento de laComunidad del hecho aparentemente ilícito yacción externa para su eliminación.

Además, es preciso tener en cuenta que lasresoluciones judiciales que afirman la existen-cia de "consentimiento tácito", en casi todosestos supuestos así contemplados, los perío-dos de tiempo transcurridos son bastanteamplios: 20 años (STS Sala 1ª de 23 julio2004), más de 10 años (STS Sala 1ª de 23 julio2004), 9 años (STS Sala 1ª de 11 julio 1994), o26 años (STS Sala 1ª de 17 abril 1998).

3. Actividades molestas

Cabe recordar en relación a este tema quedentro del concepto de actividades molestasquedan comprendidas aquellas actividadesque constituyan una incomodidad por ruidos,emisiones caloríficas o vibraciones. Con estadefinición se da cabida a las posibles molestias

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Irene Boned Segarra

�� Para que se entienda que laComunidad aceptó tácitamente lainstalación del aparato de aire, losjueces señalan que debe pasar unamplio periodo de tiempo sin quese accione contra el propietario

que pueda ocasionar a los vecinos a la instala-ción de aparatos de aire acondicionado.

El problema más frecuente y grave en las rela-ciones de vecindad suelen ser los ruidos pro-vocados por los motores exteriores de aireacondicionado ocasionados generalmente poruna deficiente instalación, unas dimensionesdesproporcionadas o un estado de manteni-miento inadecuado. En estos supuestos, paraque se tenga en cuenta el ruido de cara a unaposible reclamación las molestias ocasionadaspor dicha instalación deben suponer una inco-modidad grave, es decir, deben sobrepasar loslímites de las molestias inherentes a todas lasrelaciones de vecindad, dificultando el normaluso y disfrute de una cosa o derecho. STS Sala3ª de 16 diciembre 1999.

No existe una normativa específica y generali-zada a nivel nacional respecto del nivel de ruidomáximo ocasionado por los aparatos de aireacondicionado. Por Real Decreto 1513/2005se establece que los Ayuntamientos serán losresponsables de llevar a cabo una delimitaciónde sus usos del suelo en función del nivelsonoro que alcance cada uno, con 6 tipos dife-renciados: residencial, industrial, recreativo,sanitario, de transporte y espacios naturales,

cada uno de los cuáles llevará asignado unnivel máximo de ruido, que será diferente parael periodo diurno, comprendido entre las07:00-23:00 horas, y periodo nocturno, com-prendido entre las 23:00-07:00 horas.

Los niveles máximos establecidos por losorganismos competentes en materia deruido varían de un municipio a otro, peroestán establecidos de media en España en55 dB(A) durante el día, y 45 dB(A) durantela noche en zonas residenciales, siendo elmáximo esta¬blecido por la OrganizaciónMundial de la Salud de 55 dB(A) en periodonocturno como tolerables para una adecua-da habitabilidad.

A la hora de llevar a cabo la instalación, es tam-bién muy importante tener en cuenta la eva-

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Instalación de aparatos de aire acondicionado

MEDIA EN ESPAÑA DEL NIVEL MÁXIMO DERUIDO PERMITIDO

DURANTE EL DÍA(07:00-23:00 h ) …….....…………... 55 db

PERIODO NOCTURNO (23:00-07:00 h ) ….....……………… 45 db

cuación del agua de condensación para queésta no vaya a parar a la calle o a otra propie-dad privada o comunitaria, sino que vaya ade-cuadamente conectada a alguna cañería dedesagüe.

Respecto de la ubicación de estos aparatos,los planes generales de ordenación urbanahacen referencia o establecen las distanciasmínimas que han de guardar las salidas de airerespecto de los huecos o ventanas.

Así, por ejemplo, el plan general de ordenaciónurbana de Madrid establece que si el volumenevacuado de aire enrarecido es inferior a 0,2metros cúbicos por segundo, el punto de sali-da de aire distará, como mínimo, dos metrosde cualquier hueco de ventana situada enplano vertical. Asimismo, la distancia mínimaentre la salida y el punto más próximo de cual-quier ventana situada en distinto paramentoserá de 3,5 metros.

De manera que, si la distancia es inferior a laestablecida en los planes a los que nos referi-mos, la Comunidad o cualquier vecino podrállevar a cabo la correspondiente denuncia.

Así pues, aunque la Junta de Propietarios hayaaprobado, incluso por unanimidad, la posibili-dad de colocar aparatos de aire acondicionadoque alteren la configuración o forma exteriordel edificio, y se cumplan todos los requisitoslegales en cuanto a su instalación, tal instala-ción no podrá admitirse si produce molestiasreales a los vecinos, pudiendo ejercitar los per-judicados por ruidos, focos de calor, vibracio-nes, etc., las acciones civiles o administrativasque estimen oportunas, con lo que puedeprosperar la reclamación judicial de un copro-pietario si acredita que le causa perjuicios porconsistir en una actividad molesta (SAPAlicante de 22 enero 2003).

Por ello, en el supuesto de la colocación enlas fachadas de estos aparatos sin haberobtenido la necesaria autorización de laJunta de Propietarios, para que prospere laacción de cesación ejercitada en base al artí-culo 7.2 LPH será preciso probar que sehaya producido con la instalación un menos-cabo o alteración de la seguridad del edificio,su estructura general, su configuración oestado exteriores, o un perjuicio grave de losderechos de otros propietarios.

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Irene Boned Segarra