!LOS!INQUILINATOS!COMO!FORMADE! HABITARLACIUDAD! · 2006 2007 2008 2009 2010 Personas. 9475 11320...

LOS INQUILINATOS COMO FORMA DE HABITAR LA CIUDAD

Seminario sobre Vivienda y Hábitat 21 de Abril de 2016

Antecedentes 1.  “Caracterización y análisis de la vivienda de

alquiler (inquilinatos) en 3 barrios del centro de Medellín y formulación de propuestas de gesBón”. Para la Secretaría de Desarrollo Social. 2006.

2.  “Caracterización de los inquilinatos en Medellín y formulación parBcipaBva y concertada de la políBca pública para estos inquilinatos”. Para el ISVIMED. 2014.

CONTEXTO PEHMED: Línea estratégica 5: GesPón de cobertura y calidad de los bienes y servicios de la vivienda y al hábitat Propósito: Crear condiciones de acceso a vivienda digna y hábitat sostenible para mejorar la calidad de vida de los hogares y asentamientos humanos en situación de pobreza, vulnerabilidad y precariedad. Programa 12: Asistencia integral, regulación y control al inquilinato: Proyecto 31: Inquilinato saludable Proyecto 32: Transición a la vivienda individual

CONTEXTO PLAN DE DESARROLLO

2012-‐ 2015 ANTEPROYECTO DEL PLAN DE DESARROLLO 2016-‐ 2019 ()

Ref. al PEHMED 2011-‐ 2020 Programa “Convivencia y transformación del conflicto en el hábitat para la vida y la equidad – Vecinos y amigos” Indicador de producto: Acompañamiento social a hogares que viven en viviendas comparBdas-‐ inquilinatos 100 hogares Responsable: ISVIMED

Hábitat adecuado para Medellín: Programa: “Mejoramiento integral de barrios” Proyecto: Adopción, reglamenta-‐ción e implementación de la políBca pública de inquilinatos “Se requiere conformar mesas de trabajo interinsBtucionales para formular e implementar proyectos que permitan mejorar de forma integral la habitabilidad de los inquilinatos de Medellín.”

EL ESTUDIO Responsable: Escuela del Hábitat de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de Colombia, Sede Medellín, en alianza con las Corporaciones Talentos y Primavera. Términos de referencia: 1. Contextualización: conceptos (vivienda de alquiler); historia; marco legal; tendencias… 2. Caracterización en 16 comunas y 5 corregimientos 3. Seminario internacional con 7 países de América LaBna 4. Formulación concertada de la políBca pública 5. Formulación de proyectos-‐ piloto Además: Fortalecimiento del tema en el PEHMED

Inclusión del tema en el POT

¿ Qué es un inquilinato?

Un inquilinato es un Bpo de vivienda en una edificación adaptada y/o subdividida, con condiciones de habitabilidad generalmente precarias, que funciona como negocio para el arrendamiento informal de cuartos a través de un contrato verbal o, en algunos casos, escrito a personas o familias en condiciones de vulnerabilidad e informalidad. Se consBtuye en una opción temporal o permanente de vivienda, de acuerdo a las condiciones socio-‐ económicas o al esBlo de vida de los inquilinos.

-‐ Edificación en un contexto urbano -‐ Administrador -‐  Inquilino

¿ Qué sabemos sobre el diagnósPco urbano en torno a los inquilinatos?

32%

25% 8%

5%

5%

5%

3%

3%

3% 3%

2% 1%

1%

1% 1%

PORCENTAJE DE INQUILINATOS POR COMUNAS

10-‐ La candelaria 4-‐Aranjuez 5-‐CasBlla 9-‐ Buenos aires 11-‐Laureles-‐Estadio 16-‐Belén 12-‐ La américa 1 -‐ Popular 8-‐Villa Hermosa 6-‐Doce de octubre 7-‐Robledo 3-‐ Manrique 15-‐Guayabal 2-‐ santa cruz 13-‐ San Javier 60-‐ San cristobal

Los inquilinatos idenBficados y encuestados evidencian una fuerte expansión en el territorio y una estrecha relación con los nodos de mayor acBvidad e intercambio social y económico.

ANÁLISIS URBANO

ESPACIO PÚBLICO EQUIPAMIENTOS ÁREAS Y CORREDORES DE ACTIVIDAD MULTIPLE A ESCALA LOCAL

La caracterización del entorno urbano muestra la localización estratégica de los inquilinatos en zonas que ofrecen buena cobertura en servicios, cercanía a centros de alto flujo comercial y fácil accesibilidad a equipamientos y espacio público de carácter local y de ciudad, lo que corresponde a los modos de habitar de los habitantes de inquilinato, quienes, en su coBdianidad, desarrollan acBvidades económicas y sociales estrechamente arBculadas a la calle.

Proyectos que han desarraigado inquilinatos

A lo anterior, se suman las

consecuencias de tratamientos y de

proyectos estratégicos del

Acuerdo 46 de 2006

¿Qué sabemos sobre el habitante?

2006 2007 2008 2009 2010 Personas 9475 11320 13124 17837 18541

Hogares 3326 4100 4,844 6771 7034

Cuartos 3306 4086 4829 6756 7016

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000

Personas, hogares y cuartos. Sisben 2006 a 2010

Fuente: Elaboración propia con base en SISBEN Versión II, años 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010.

Tendencia de crecimiento de la población habitante de inquilinatos entre los años 2006 – 2010.

La dinámica poblacional muestra una expansión del inquilinato entre los años 2006 y 2010. En 4 años, hay un aumento del 48% en la canBdad de habitantes de inquilinatos, por la crisis de la familia, la i n f o r m a l i d a d d e l empleo, las migraciones y l o s p rocesos de desplazamiento.

Formulación participativa y concertada de la política pública para los inquilinatos en Medellín

1009

921

1050

2948

739

847

759

1072

987

5324

117

131

755

23

797

646

16

156

72

137

35

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000

1 -‐ Popular

2 -‐ Santa Cruz

3 -‐ Manrique

4 -‐ Aranjuez

5 -‐ CasBlla

6 -‐ Doce de Octubre

7 -‐ Robledo

8 -‐ Villa Hermosa

9 -‐ Buenos Aires

10 -‐ La Candelaria

11 -‐ Laureles -‐ Estadio

12 -‐ La América

13 -‐ San Javier

14 -‐ El Poblado

15 -‐ Guayabal

16 -‐ Belén

50 -‐ Palmitas

60 -‐ San Cristóbal

70 -‐ Altavista

80 -‐ San Antonio de Prado

90 -‐ Santa Elena

2006

2007

2008

2009

2010

Fuente: Elaboración propia con base en SISBEN Versión II, años 2006, 2007,

2008, 2009 y 2010.

Factores que han influido en la expansión y permanencia del inquilinato como Ppo de vivienda entre 2006 y 2010: •  La concentración de inquilinos en el centro de la ciudad, por flujos migrantes desde otras zonas.

•  La movilidad de los inquilinos hacia barrios cercanos al centro, por los procesos urbanos y las políBcas públicas •  La conformación de asentamientos informales en los barrios periféricos donde el inquilinato se incorpora como parte del mejoramiento de la economía domésBca. •  Los desarrollos en la infraestructura de transporte y los sistema s de transporte masivo que permiten la conexión con el centro y los lugares de trabajo en otras comunas.

Sobre el habitante de inquilinatos: •  El 72% de los habitantes corresponde a personas

solas •  Hay un ocupante por cuarto en 52% de los casos;

y dos en el 29% •  El 42% vive por 1ª vez en un inquilinato; y el 28%

siempre ha vivido en un inquilinato. •  El 31% ha vivido entre 1 y 5 años en el mismo

inquilinato; y el 17% entre más de 5 años y siempre en el inquilinato.

•  Las personas y las familias han llegado al inquilinato por problemas familiares (30%), razones económicas (26%), desplazamiento (18%), entre otros moBvos

•  El nivel educaBvo es bajo y Bende a limitarse a la primaria.

•  La cobertura en salud es muy limitada a pesar de las posibilidades que ofrece el SISBEN.

-‐5.31

-‐4.77

-‐4.33

-‐3.81

-‐4.48

-‐4.02

-‐3.66

-‐2.31

-‐2.65

-‐2.94

-‐2.96

-‐2.57

-‐1.84

-‐1.57

-‐1.01

-‐0.75

-‐0.59

4.75

5.05

4.00

4.50

5.67

5.13

3.72

2.85

2.85

3.04

2.63

1.82

1.38

0.96

0.70

0.63

0.72

-‐6.00 -‐4.00 -‐2.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00

0 a 4 años

5 a 9 años

10 a 14 años

15 a 19 años

20 a 24 años

25 a 29 años

30 a 34 años

35 a 39 años

40 a 44 años

45 a 49 años

50 a 54 años

55 a 59 años

60 a 64 años

65 a 69 años

70 a 74 años

75 a 79 años

80 años o más

Población habitante de inquilinatos. Sisben 2010

Mujeres

Hombres

Estructura poblacional

Fuente: Elaboración propia con base en SISBEN Versión II, año 2010

La vivienda, la pieza, el cuarto… Una de las caras de la pobreza Vivir en un inquilinato resulta una solución habitacional para las personas de bajos recursos en la ciudad. El imaginario colecBvo considera que la población de inquilinatos es la más pobre entre las pobres y que por sus condiciones de vulnerabilidad económica y social, debe necesariamente habitar en este Bpo de viviendas.

•  El 62% de las personas encuestadas considera que el inquilinato es su única opción de vivienda y no han pensado trasladarse a otro lugar

•  El 61% es población desempleada y el 22% trabaja en el sector informal

•  El 57% dice no tener ingresos, pero sobrevive por ejemplo, mediante trueque de servicios en el mismo inquilinato o gracias a acBvidades generadoras de recursos ocasionales (día de la madre, fiestas religiosas…).

En torno a los inquilinatos, se tejen relaciones de solidaridad, pero también conflictos…

¿Qué sabemos sobre el administrador?

•  Predomina la mujer (66%) en edad adulta. •  Los administradores Benen una acBvidad económica. •  Su nivel educaBvo es a penas un poco más alto que el de los inquilinos (primario y bachillerato incompleto)

•  Tienen mejores condiciones de acceso a la salud que sus inquilinos.

•  La mitad comparte con los inquilinos, la vivienda de la cual son propietarios

•  El 80% exige pago anBcipado, independientemente de si es diario, semanal o mensual.

•  Predomina un precio que oscila entre $150.000 y $300.000 mensuales, y que, en un 90% de los casos, incluye los servicios públicos. Se fija al considerar lo que hacen otros administradores.

•  El administrador establece los criterios de ingreso y el reglamento. Muchos excluyen ciertas poblaciones: niños, mujeres, personas con mascotas… (aprox. 25% en cada caso)

•  En 79% de los casos, el contrato es verbal. •  ManBene la vivienda, pero hace pocas mejoras. •  Considera el inquilinato como une fuente de ingresos (27%), como un buen negocio (23%), como la única fuente de ingresos (17%).

•  La mitad de los administradores no aspira a tener más piezas u otro inquilinato.

¿Qué sabemos sobre la vivienda y la pieza?

Niño

Adulto hombre Adulto mujer

Casa de Don Argemiro Inquilinato en San Benito

Residencias Los Andes Inquilinato en San Lorenzo

Piso 1/2

Niño


Niño


Vivienda William Clavijo Inquilinato en San Lorenzo

Niño


Hotel Mónaco Inquilinato en San Lorenzo

Niño


Casa de Doña Ilduara y Don Pastor Inquilinato en San Pedro

•  Los sanitarios, las duchas, los lavamanos y los puntos de agua son comparBdos.

•  En muchas ocasiones, la cocina y los lavaderos son abiertos a todos los inquilinos, pero con horarios y condiciones definidas.

•  Los cuartos son construidos con materiales de segunda y, a veces, improvisados al subdividir la sala (62% de los casos).

•  En algunos inquilinatos, se prestan servicios adicionales o complementarios: internet, televisión… generalmente mediante pago.

¿ Qué queremos hacer con la políPca pública formulada?

Retos de la políPca •  Visibilizar el inquilinato como forma mal conocida de habitar la

ciudad. •  Incluir el inquilinato en la Bpología de vivienda. •  Reconocer el inquilinato como vivienda frecuentemente arBculada

a las formas de sobrevivencia de los centros urbanos y barriales. •  Proponer tratamientos diferenciales por la diversidad y

heterogeneidad de inquilinatos, inquilinos y administradores. •  Reconocer la presencia de inquilinatos en áreas de renovación

urbana, y los procesos de “desplazamiento ” de inquilinatos. •  Incluir el inquilinato en los Planes de Ordenamiento Territorial, de

Desarrollo Municipal y de Desarrollo Local. •  Regular el inquilinato, sin formalizarlo, para mejorar las

condiciones sociales, psicas y económicas de esta vivienda y sus habitantes.

Formulación participativa y concertada de la política pública para la atención integral a los

inquilinatos en Medellín

¿Qué hacer?

Línea 1. El inquilinato es una oferta de vivienda reconocida en la ciudad desde su heterogeneidad

Problemas AlternaPvas de actuación

•  Desconocimiento histórico; esBgmaBzación e invisibilización

•  Poca consideración del inquilinato en las políBcas de vivienda y hábitat

•  DesarBculación de las intervenciones insBtucionales

•  Desconocimiento de alternaBvas como los procesos de construcción progresiva

•  Vivienda de alto costo para población de bajos ingresos

•  Limitaciones para el acceso de personas solas a la vivienda

•  Considerar el inquilinato como una posible vivienda digna

•  Incorporar el inquilinato en las políBcas de vivienda

•  ArBcular las insBtuciones •  Incluir en inquilinato en los sistemas de información

•  Desarrollar estrategias pedagógicas, comunicaBvas, arqsBcas y culturales para el reconocimiento de esta forma de habitar, por parte de la ciudadanía y las insBtuciones

Línea 2. El inquilinato es un Ppo de vivienda inscrito en el sistema habitacional de Medellín


•  El inquilinato entendido como parte del déficit cuanBtaBvo habitacional de la ciudad.

•  Desconocimiento de las dinámicas de uso comercial y de servicios asociadas a este Bpo de vivienda

•  Presencia de inquilinatos en viviendas declaradas patrimoniales y tendencia al deterioro

•  Ubicación de los inquilinatos en sectores de alta conflicBvidad social y territorial.

•  Considerar el inquilinato como parte del déficit cualitaBvo.

•  Incorporar el inquilinato como elemento estratégico en la políBca de vivienda social, arBculado al PEHMED.

•  Vigilar el patrimonio. •  Diferenciar el inquilinato de la

vivienda comparBda y la colecBva, y de otros Bpos de servicios habitacionales.

•  Reconocer la localización de los inquilinatos

•  Establecer un Comité Técnico

Línea 3. El inquilinato es una forma de habitar con condiciones adecuadas y dignas


•  Ausencia de manuales de convivencia. •  Ausencia o escasez de espacios

venBlados e iluminados naturalmente. •  Ausencia de medidas de prevención

frente amenazas naturales, tecnológicas y humanas

•  Abuso de las subdivisiones que reducen el tamaño de los cuartos

•  Ausencia de criterios que orienten el acondicionamiento de los inquilinatos

•  Riesgo estructural por la baja calidad de los materiales uBlizados

•  Limitaciones en el espacio para el desarrollo de acBvidades producBvas y sociales

•  Incorporar el inquilinato en la políBca nacional y municipal de vivienda

•  Generar garanqas de condiciones de calidad habitacional.

•  Promover la inclusión de subsidios y créditos para el mejoramiento de las condiciones psico-‐ espaciales.

•  Brindar acompañamiento y asistencia técnica para garanBzar venBlación e iluminación, además de espacios para la producción.

•  Ejercer control por parte de enBdades de la administración municipal

Línea 3. El inquilinato es una forma de habitar con condiciones adecuadas y dignas


•  Bajas condiciones de accesibilidad en baños, escaleras, corredores…

•  Insuficiencia de sanitarios y duchas en relación con el número de habitantes.

•  Restricción por costo adicional, del disfrute de unos arqculos y servicios.

•  Condiciones psicas de hacinamiento y sobrepoblación que generan problemáBcas sociales.

•  Altos riesgos de insalubridad, y proliferación de enfermedades asociadas al deterioro de la salud pública

•  Deterioro de la vivienda residencial tradicional por el uso intensivo del espacio

•  Elaborar Manuales de convivencia para inquilinatos, administradores e inquilinos

•  Crear un centro de atención, mediación y formación para administradores e inquilinos

Línea 4. El Inquilinato es una forma de habitar en la ciudad para diferentes poblaciones


•  Problemas de convivencia entre los inquilinos

•  Restricción y/o exclusión de familias numerosas y/o con niños, grupos étnicos, mascotas, entre otros

•  Limitaciones en los espacios colecBvos (Privacidad, inBmidad)

•  Exclusión y/o auto-‐ exclusión de los programas sociales, culturales, recreaBvos y deporBvos

•  Incremento de la vulnerabilidad en los sectores de mayor conflicBvidad social y territorial.

•  Ausencia de políBcas nacionales de acceso a la vivienda

•  Formular propuestas de diseño arBculadas a un estudio socio-‐ cultural para conocer las condiciones de los inquilinos y sus formas de vida

•  Reconocer las idenBdades territoriales y las formas parBculares de regulación a parBr de las relaciones entre el administrador y los inquilinos

•  Dar formación a los habitantes en materia de derechos y deberes.

•  GaranBzar el acceso de los habitantes de inquilinatos a la oferta insBtucional en salud, educación, recreación e informar sobre las políBcas públicas poblacionales.

Línea 4. El Inquilinato es una forma de habitar en la ciudad para diferentes poblaciones


•  Bajo nivel de formación y parBcipación de los inquilinos y los administradores

•  Población excluida del acceso a la educación y a la salud.

•  Desconocimiento insBtucional de las redes y dinámicas sociales, culturales y económicas que se forman al interior de los inquilinatos

•  Alto porcentaje de hogares unipersonales viviendo en inquilinatos

•  Reconocer en los inquilinatos, los procesos progresivos de construcción, subdivisión y sus diferentes expresiones en el Bempo.

•  Promover la creación de unidades producBvas, emprendimientos, eco-‐ huertas y prácBcas amigables con el ambiente

•  Incluir en la políBca de vivienda, las personas solas y las familias que no son sujetos de crédito y de subsidios, dándoles derecho a acceder a las diferentes ofertas de vivienda, tanto en alquiler como en propiedad.

Línea 5. El inquilinato está inscrito en la economía informal

Problemas AlternaPvas de actuación •  Desconocimiento de la relación entre

el inquilinato y el entorno inmediato. •  Abuso en el aprovechamiento de

apartamentos como inquilinatos. •  Lógica de sobrevivencia económica,

población relacionada con el mercado informal de trabajo.

•  Desconocimiento de la importancia del inquilinato en el mercado inmobiliario popular e informal

•  Especulación en los precios de alquiler de piezas.

•  Alto costo de la vivienda frente a los ingresos recibidos: de 50% a 120% de los ingresos para el pago de la pieza.

•  Re-‐ significar y potenciar el tejido económico local en los inquilinatos

•  Reconocer el inquilinato como negocio y desarrollar procesos de formación y capacitación con los administradores.

•  Reconocerlo como un espacio potencialmente generador de acBvidades producBvas y promover la creación de emprendimientos

•  Reconocer los procesos de consolidación y ampliación de los inquilinatos; dar asesoría técnica y créditos; controlar la calidad.

•  Promover la creación de un banco inmobiliario para alquilar cuartos

•  Apoyar la organización de una red de inquilinatos dignos

Línea 6. El inquilinato en los procesos históricos y la transformación urbana


•  Ausencia de garanqas por desplaza-‐miento por procesos de renovación urbana y macro-‐ proyectos, y altos impactos en las redes económicas, sociales y culturales

•  Alta movilidad territorial y socio-‐ espacial de la población.

•  Generación de procesos de gentrificación con expulsión de la población original hacia sectores marginales

•  Falta de compensaciones en los procesos de reasentamiento o reubicación y no aplicación del principio de protección a moradores para el habitante de inquilinatos

•  Generar, desde la normaBva, garanqas para la protección a moradores, sobre todo en renovaciones.

•  Inscribir el inquilinato como un Bpo de uso del suelo y acBvidad económica en la normaBva del POT.

•  Promover la construcción de inquilinatos en el marco del POT y del Sistema Habitacional; o acudir a los edificios municipales desocupados

•  Generar mecanismos público-‐ privados para la gesBón de inquilinatos

•  Reconocer el uso comercial de los inquilinatos para los procesos de compensación en los tratamientos urbanos

Retos para el Plan de Desarrollo •  GesBonar la aprobación de la políBca pública cuyo Decreto está listo y se quedó sobre el escritorio del Alcalde anterior.

•  Crear el Comité Técnico arBculado a la Comisión responsable del PEHMED

•  Implementar la políBca, haciendo algunas apuestas como producir inquilinatos y darlos en administración a organizaciones competentes para la gesBón social; o como evaluar la normaBvidad del POT en la materia y las condiciones de habitabilidad acordadas mediante gesBón interinsBtucional.

•  Comprometer todas las dependencias de la Administración

Retos para el Proceso de Paz •  Asumir que muchos actores del conflicto llegarán a las ciudades y tendrán que acudir a los inquilinatos.

•  Preparar los servidores públicos y los administradores para atender esta nueva población.

•  Preparar los inquilinos actuales para la convivencia •  Fomentar las acBvidades producBvas en los inquilinatos •  Establecer el centro de atención para los inquilinos y los administradores para suministrar asesoría en materia de derechos y deberes, convivencia, solidaridad y respeto mútuo….

Muchas gracias

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