Maestría en Desarrollos de Emprendimientos Inmobiliarios€¦ · Eva Zeida y Arq. Claudio Delbene,...

Maestría en Desarrollos de Emprendimientos Inmobiliarios

Facultad Arquitectura y Urbanismo

HOTELERIA SUSTENTABLE

Inserción de un nuevo modelo económico basado en

criterios sustentables para el mercado hotelero

Maestrando: Arq. Sofia Cal

Tutor/es: Arq. Mónica Inés Fernández

Arq. Guillermo Cristofani

Director: Arq. Agustina Galli

23/07/2012


Sofia A. Cal Castagnous

1

AGRADECIMIENTOS

A la Universidad de Belgrano, por permitirme realizar la maestría.

A los tutores, Arq. Mónica Fernández y Arq. Guillermo Cristofani, quienes me

guiaron durante el desarrollo de la tesis aportando su experiencia y conocimiento con

firme incentivo.

A mi director de tesis, la Arq. Agustina Galli por su colaboración y apoyo

constante, sus críticas y sugerencias que me permitieron llevar a cabo la investigación

de forma dinámica.

A los profesores de la maestría: Arq. Fernando Burone, Arq. Gervasio Ruiz de

Gopegui, Arq. Maria Laura Calle, Lic. Mariano Merlo, Lic. Nestor Sosa, Esc. Maria

Acquarone, Arq. Diego Alchourrón, Arq. Raúl Beati, Lic. Enrique Rosales Soria, Lic. Juan

Martín Rodriguez, Lic. Eva Zeida y Arq. Claudio Delbene, quienes brindaron

conocimiento con mucho profesionalismo a lo largo de los dos años de carrera.



2

INDICE

111 III INTRODUCCION ...................................................................................................... 3

222 III ABSTRACT ................................................................................................................ 7

333 III SUSTENTABILIDAD EN LA CONSTRUCCION ................................................... 8

3.1) Concepto ................................................................................................ 9

3.2) Entidades Internacionales ....................................................................... 13

3.4) Coyuntura en Latinoamérica .................................................................... 30

444 III HOTELERIA ............................................................................................................ 34

4.1) Destinos turísticos en Argentina .............................................................. 34

4.2) Mercado hotelero ................................................................................... 42

4.3) Tipología de hoteles ............................................................................... 46

4.4) Referentes hoteleros con políticas sustentables ......................................... 50

555 III DESARROLLO HOTEL BOUTIQUE SUSTENTABLE ........................................ 59

5.1) Locación nuevo emprendimiento ............................................................. 60

5.2) Usuario mercado meta ............................................................................ 63

5.3) Producto ............................................................................................... 66

5.4) Estrategia de negocio ............................................................................. 72

5.5) Factibilidad ............................................................................................ 76

666 III CONCLUSIONES .................................................................................................... 79

777 III RECOMENDACIONES ........................................................................................... 82

888 III ANEXO ..................................................................................................................... 84



3

111 III INTRODUCCION

En la actualidad, la crisis ambiental es una preocupación a nivel mundial. En los

últimos 20 años se ha cuadruplicado el número de desastres naturales, situación que

nos lleva a asumir la necesidad de realizar transformaciones en el modo de

relacionarnos con la naturaleza y en las formas de gestionar los recursos comunes.

El principio del desarrollo sustentable implica brindar una conexión entre el

crecimiento económico, la cohesión social y la protección del medio ambiente,

con la finalidad de no comprometer la ecología del planeta y de las generaciones

futuras para lograr una mejor calidad de vida. Dicho sistema se ha extendido en gran

medida a la industria de la construcción y de a poco se comienza a trasladar a la

industria hotelera.

Si nos enfocamos dentro del mercado hotelero, también resulta de suma

importancia tener en cuenta los daños que se causan al medioambiente, ya que

cualquier impacto negativo puede terminar degradando un destino turístico. Por eso es

importante entender que las buenas prácticas ambientales no sólo aportan al cuidado

del ambiente sino que además brindan beneficios específicos para atraer turistas y

asegurar inversiones a largo plazo.

El concepto de sustentabilidad cada vez se posiciona más fuerte en la

conciencia colectiva, logrando que varios países decidan participar de forma activa. Se

puede ver una gran participación en varios países de Europa que se involucran con las

exigencias de edificación que contemplan altos estándares de sustentabilidad, a tal

punto que se premia a las edificaciones energéticamente eficientes con disminuciones

impositivas. De esta forma, construir en forma sustentable resulta una decisión

estratégica para mejorar la calidad de vida y la economía local. En cambio, los países

de América Latina tienen algunas dificultades al momento de lograr desarrollar una

arquitectura sustentable, ya sea por falta de normativas, certificaciones, incentivos

financieros o bien la falta de formación profesional y técnica.

En Argentina son muy pocos los casos de empresas que utilizan la política de

un modelo sostenible para el proceso constructivo. El retraso de este tipo de sistemas

se debe en gran parte a la falta de sensibilización y divulgación. Asimismo, los pocos



4

casos de edificios que desarrollan políticas sustentables corresponden en gran medida

a edificios de oficinas que responden frente a la demanda de muchas empresas

internacionales cuyos valores se basan en dicho principio. No obstante, se ha

empezado a mostrar cierto interés en la utilización de hotelería sustentable por parte

de las mismas empresas al momento de elegir un tipo de alojamiento para sus

ejecutivos, con el objetivo de alinearse con la visión y misión de la compañía.

De esta forma, el presente trabajo de investigación, mediante el análisis del

funcionamiento del mercado hotelero en Argentina, detectará los aspectos fuertes a

mantener y los aspectos débiles a modificar y se definirán las pautas necesarias que

posibiliten la inserción de un nuevo producto: “hoteles sustentables”. Un producto que

se adapte a las nuevas tendencias mundiales del sector, sin disminuir la calidad de los

servicios ni su rentabilidad, y consiga atraer y potenciar la demanda turística. Para

llevar a cabo dicho negocio, se implementarán estrategias de negocio que orienten a

los desarrolladores a participar en el nuevo emprendimiento, asegurando una

rentabilidad a largo plazo con un riesgo bajo.


Campo Arquitectura – Turismo

Tema Desarrollo Inmobiliario Sustentable

Eje Análisis de Factibilidad

Proyecto Hotel Sustentable / Eco - Hoteles



5

111 III INTRODUZIONE

Attualmente, la crisi ambientale è una preoccupazione a livello mondiale. Negli

ultimi 20 anni si è quadruplicato il numero di disastri naturali, situazione che ci porta ad

assumere la necessità di realizzare trasformazioni nel modo di riferirci con la natura e

le modalità di gestione delle risorse comuni.

Il principio dello sviluppo sostenibile implica offrire una connessione tra la

crescita economica, la coesione sociale e la protezione dell'ecosistema, con la finalità di

non compromettere l'ecologia del pianeta e delle generazioni future per riuscire una

migliore qualità di vita. Detto sistema si è esteso in larga misura all'industria della

costruzione e a poco a poco si comincia a trasportare nell'industria alberghiera.

Se ci mettiamo dentro il mercato alberghiero, anche è di somma importanza

tenere in conto i danni che si causano al medioambiente, poiché qualunque impatto

negativo può finire degradando un destino turistico. Per quel motivo è importante

capire che le buone pratiche ambientali non apportano solo a cura dell'ambiente ma

inoltre offrono benefici specifici per attrarre turisti ed assicurare investimenti a lungo

termine.

Il concetto di sostenibilità ogni volta si posiziona più forte nella coscienza

collettiva, riuscendo che vari paesi decidano di condividere in forma attiva. Può vedersi

una gran partecipazione in vari paesi di Europa che si inseriscono con le esigenze di

edificazione che contemplano alti standard di sostenibilità, al punto che si premia

energeticamente alle edificazioni efficienti con diminuzioni impositive. In questo modo,

costruire in forma sostenibile risulta una decisione strategica per migliorare la qualità di

vita e l'economia locale. Invece, i paesi dell'America Latina hanno alcune difficoltà al

momento di riuscire a sviluppare un'architettura sostenibile, già sia per mancanza di

normative, certificazioni, incentivi finanziari oppure la mancanza di formazione

professionale e tecnica.

In Argentina sono pochissimi i casi di aziende che utilizzano la politica di un

modello sostenibile per il processo costruttivo. Il ritardo di questo tipo di sistemi si

deve in gran parte alla mancanza di sensibilizzazione e divulgazione. Ugualmente, i

pochi casi di edifici che sviluppano politiche sostenibili corrispondono in larga misura ad



6

edifici di uffici che rispondono di fronte alla domanda di molte aziende internazionali i

cui valori si basano su detto principio. Nonostante, si è incominciato a mostrare un

certo interesse nell'utilizzo di hotelaria sostenibile da parte delle stesse aziende al

momento di scegliere un tipo di alloggio per i suoi dirigenti, con l'obiettivo di allinearsi

con la visione e missione della compagnia.

In questo modo, il presente lavoro di investigazione, mediante l'analisi del

funzionamento del mercato alberghiero in Argentina, scoprirà gli aspetti forti a

mantenere e gli aspetti deboli a modificare e si definiranno i modelli necessari che

facilitino l'inserzione di un nuovo prodotto: "hotel sostenibili." Un prodotto che si adatti

alle nuove tendenze mondiali del settore, senza diminuire la qualità dei servizi né il suo

rendimento, e riesca ad attrarre e potenziare la domanda turistica. Per portare a

termine detto commercio, si implementeranno strategie di commercio che orientino agli

sviluppatori a partecipare al nuovo emprendimiento, assicurando un rendimento a

lungo termine con un rischio basso.

HOTELARIA SOSTENIBILE

Campo Architettura - Turismo

Tema Sviluppo Immobiliare Sostenibile

Asse Analisi di Fattibilità

Progetto Hotel Sostenibile / Eco - Hotel



7

222 III ABSTRACT

¿La sustentabilidad es un negocio? Es una pregunta que numerosos

empresarios se hacen hoy en día. Sin lugar a dudas es un concepto que esta de moda

en muchos campos, pero la realidad es que para algunos sectores resulta complejo

llevar a cabo dicha práctica. La falta de tecnología avanzada, la ausencia de una

política de estado promotora o bien la falta de educación, son algunos de los motivos

por los que muchas empresas privadas argentinas no se animan a participar en este

nuevo modelo.

La industria de la construcción, si bien es la más importante y lucrativa, sólo

participa de este sistema en emprendimientos de oficinas y locales comerciales, ligados

a empresas internacionales que exigen dicha aplicación debiendo ser certificados por

entidades reconocidas que avalen la veracidad del proyecto sustentable. De a poco

esta tendencia también se traslada al sector hotelero.

Este documento brindará la información necesaria que permita a los futuros

desarrolladores tener una aproximación al concepto de sustentabilidad en la

construcción y al mismo tiempo entender el funcionamiento del mercado hotelero

argentino, pudiendo participar en la inserción de un nuevo producto que responde a la

coyuntura del momento y a las demandas futuras. Asimismo, mediante el análisis y

presentación de la factibilidad realizada de un modelo base, el inversor se encontrará

capacitado para llevar a cabo el negocio, pudiendo fortalecer la marca, reduciendo los

costos y gestionando los riesgos.



8

222 III ABSTRACT

La sostenibilità è un commercio? È una domanda che numerosi impresari si

fanno oggigiorno. Indubbiamente è un concetto che è di moda in molti campi, ma la

realtà è che per alcuni settori risolta complesso portare a termine detta pratica. La

mancanza di tecnologia avanzata, l'assenza di una politica di stato promotrice oppure

la mancanza di educazione, sono alcuni dei motivi per i quali molte aziende private

argentine sono scoraggiate a partecipare a questo nuovo modello.

L'industria della costruzione, sebbene è il più importante e lucrosa, partecipa

solo in imprese di uffici e locali commerciali, legati ad imprese internazionali che

esigono detta applicazione dovendo essere certificati per entità riconoscenti che

avallino la veracità del progetto sostenibile. A poco a poco questa tendenza si trasporta

anche nel settore alberghiero.

Questo documento offrirà l'informazione necessaria che permetta ai futuri

sviluppatori di avere un avvicinamento al concetto di sostenibilità nella costruzione e

contemporaneamente capire il funzionamento del mercato alberghiero argentino,

potendo partecipare all'inserzione di un nuovo prodotto che risponde alla congiuntura

del momento ed alle domande future. Ugualmente, mediante l'analisi e presentazione

della fattibilità realizzata di un modello base, l'investitore si sentirà qualificato per

portare a termine il commercio, potendo fortificare la marca, riducendo i costi e

gestendo i rischi.



9

333 III SUSTENTABILIDAD EN LA CONSTRUCCION

3.1) Concepto

En la arquitectura siempre se manejaron ciertos parámetros para alcanzar el

confort de los ocupantes en la obra proyectada. Éstos resultan indispensables al

momento de diseñar y el arquitecto los tiene incorporados dentro de la etapa del

anteproyecto, tales como un correcto emplazamiento de la obra, un adecuado

asoleamiento, un estudio minucioso sobre el control térmico y las ventilaciones

necesarias entre tantos puntos. No obstante, hoy en día, dichas determinantes

resultan escasas frente a las nuevas necesidades que atentan contra la población

mundial.

El mundo está atravesando cambios climáticos constantes que exigen la

atención de los habitantes para trabajar sobre esta amenaza y empezar a plantear

soluciones inmediatas que ayuden a hacer una correcta manipulación y uso de los

recursos naturales.

Si hacemos enfoque en la industria de la construcción, se puede notar que ésta

representa una de las actividades más importantes y lucrativas del mundo,

constituyendo aproximadamente el 10% del Producto Bruto Mundial1. Asimismo, es

una de las principales consumidoras de recursos, energías y materiales.

Fig. 3.1.a

Fuente: Energy Information Administration, US 2009

1 “Sostenibilidad en la construcción de viviendas en Cuba” Observatorio Iberoamericano del desarrollo

local y la economía social. Junio de 2011

1°/ EDIFICIOS

2°/ TRANSPORTE

3°/ INDUSTRIAS



10

→ 40% consumo primaria de energía

→ 72% consumo de electricidad

→ 39% emisiones de CO2

→ 14% consumo de agua potable

Fig. 3.1.b

Fuente: - Environtamental Information Administration (EIA), US 2009

- US Geological Survey, 2000

La construcción de edificios es una de las actividades de mayor impacto

ambiental, debido al excesivo consumo de recursos naturales como pueden ser

madera, minerales, agua y energía. Asimismo, una vez edificados, continúan

contaminando debido a las emisiones que se producen en ellos y el impacto sobre el

territorio (causas directas) y por el consumo de energías y agua necesarias para su

funcionamiento (causas indirectas).

Según estudios realizados por US Energy Information Administration (2009 –

fig. 3.1.b) los edificios son los principales generadores de emisiones globales de CO2,

seguidos por los transportes y las industrias. Es un hecho indiscutible que la vida de las

personas gira en torno a las construcciones, ya sea desde la vivienda propia y los

medios de transporte que se utilizan para viajar, hasta el edificio de oficinas donde se

desarrollan las actividades laborales y los espacios de ocio para relacionarse entre sí.

Es una necesidad imperante la existencia de edificios, no obstante, el grado de

consumo de los recursos existentes resulta insostenible para el planeta. Es por esto

que en los últimos años, la arquitectura ha tratado de asumir la responsabilidad sobre

los efectos generados al medio ambiente y ha comenzado a tomar cada vez más

protagonismo el concepto de sustentabilidad al momento de desarrollar un proyecto.

Las construcciones sustentables pretenden la creación de edificios más

respetuosos con su entorno natural y más eficientes en cuanto al uso de los recursos.

Se presentan mediante una estructura concebida para aumentar su eficiencia, reducir



11

el impacto negativo del entorno construido en la salud humana y el medio ambiente.

En resumidas cuentas, “pretende satisfacer las necesidades de las generaciones

presentes sin comprometer las posibilidades de las futuras generaciones’’2. Los

resultados obtenidos son edificios cuyo consumo de energía resulta radicalmente

menor que la consumida por los edificios estándares, con un ahorro en dinero a lo

largo del tiempo, con una mejor calidad de vida y confort para los usuarios y una

convivencia amigable con el medio ambiente.

La sustentabilidad implica el entendimiento de un concepto global, el cual debe

alcanzar a todos los ámbitos de la disciplina arquitectónica y está contenida por tres

aspectos fundamentales: económico, social y ambiental. Estos tres pilares se presentan

en la arquitectura bajo el nombre The Triple Bottom Line, planteando una serie de

beneficios que garantizan la calidad constructiva y una sana administración de los

recursos.

Fig. 3.1.c

Fuente: elaboración propia.

2 Definición del Informe de la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo (Comisión

Brundtland): Nuestro Futuro Común ONU (11/12/1987)



12

BENEFICIOS BENEFICIARIO

Monetario No

Monetario Desarrollador Usuario

AMBIENTALES

Mejora y protege los ecosistemas y la biodiversidad X X

Mejora el aire y la calidad del agua X X

Reduce los residuos sólidos X X X

Conserva los recursos naturales X X X

ECONOMICOS

Reduce los costos de operación X X

Aumenta el valor y los beneficios de los activos X X

Mejora la productividad y satisfacción de los empleados X X

Optimiza el rendimiento económico en todo su ciclo de vida X X

SOCIALES

Mejora el entorno térmico, acústico y la calidad del aire X X X

Aumenta el confort y la salud de los usuarios X X X

Reduce al mínimo el estrés de la infraestructura local X X X

Mejora la calidad de vida X X


Estos tres principios influyen en todos los aspectos de la construcción; ya sea

en su ingeniería, en la forma y diseño de los espacios exteriores-interiores, o bien en la

selección de los materiales.

Como se puede observar, un proyecto de arquitectura puede contribuir a

disminuir o incrementar sustancialmente los problemas generados al planeta. Puede

incidir positiva o negativamente en el balance ecológico de las ciudades y edificios

frente al entorno en que se encuentran, así como también pueden generar graves

consecuencias a la sociedad debido a la generación de espacios marginales y

degradados. La arquitectura sustentable plantea un reordenamiento de los principios

básicos del proyecto. Es por esto que, para obtener resultados positivos, el trabajo del

arquitecto económico, social y ambientalmente responsable resulta indispensable

desde el primer momento del inicio del anteproyecto.



13

3.2) Entidades Internacionales

Se puede encontrar, a nivel mundial, una serie de organizaciones

internacionales que se encargan de la regulación, promoción y control de un conjunto

de herramientas, programas y normas que permiten otorgar certificaciones a las

construcciones de edificios que cumplen con criterios sustentables.

Dentro de las distintas entidades existentes se puede encontrar un único

objetivo común: la voluntad de promover la aplicación de diversos métodos de

evaluación de calidad medio ambiental de las edificaciones, con la idea de

homogeneizar las bases de trabajo y sistemas de análisis, y conseguir la definición de

criterios compartidos a nivel internacional. Comparten un mismo fin, fundado

principalmente en poder contribuir a la transformación del mercado de la construcción

hacia una concientización y actitud más partícipe en lo que respecta a la sostenibilidad

y cuidado del medio ambiente para poder reducir, frenar o eliminar el impacto negativo

generado por las mismas.

La SBA (Sustainable Building Alliance) es una organización

internacional sin fines de lucro originada mediante una iniciativa entre la UNESCO3 y el

PNUMA4. En sus orígenes participaron países como Francia, Reino Unido, Italia,

España, Alemania, Finlandia y Brasil.

Dicha entidad está constituida por una red de universidades, centros de

investigación y desarrollo, actores del sector inmobiliario y empresas privadas activas

en la construcción edilicia, cuyo interés principal es lograr una correcta aproximación a

los sistemas de evaluación que permiten analizar las calidades medioambientales de las

construcciones.

La alianza surgió por el deseo de disponer información precisa que se adapte a

la realidad del mercado inmobiliario y sus necesidades, de manera tal que se pueda

3 UNESCO (Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura): organismo

fundado en las Naciones Unidas en 1945 con el objetivo de contribuir a la paz y seguridad en el mundo a través de la educación, la ciencia, la cultura y las comunicaciones. Compuesta por 195 Estados miembros. 4 PNUMA (Programa de Naciones Unidas para el Medio Ambiente): programa de la Naciones Unidas creado

en 1972. Se encarga de coordinar las actividades relacionadas al medio ambiente y asiste a los países en la implementación de políticas medioambientales adecuadas para fomentar el desarrollo sostenible.



14

ensanchar el marco de análisis (tanto del edificio como su entorno) de los aspectos

sociales, económicos y medioambientales, que respondan a criterios unitarios, ya sea a

nivel europeo o mundial.

Las acciones que SB Alliance plantea son:

- Generar un conjunto de indicadores que permitan llevar a cabo la

evaluación medioambiental de los edificios y urbanizaciones.

- Compartir gastos para el desarrollo de las actividades de investigación

dentro del ámbito de construcción sustentable.

- Manejar un lenguaje claro y común a todos, y facilitar el intercambio de

información.

- Potenciar la producción de herramientas que permitan trabajar sobre el

desafío del cambio climático

- Promover los resultados obtenidos en las investigaciones y comparar las

diferencias entre los países participantes.

- Promover programas de investigación desarrollados por los miembros

integrantes.

IISBE (Internacional Initiative for Sustainable) es una

organización internacional sin fines de lucro, compuesta por una junta de directores de

varias nacionalidades, que promueve la adopción de políticas, métodos y herramientas

que posibilitan el desarrollo de las edificaciones sustentables. Esta iniciativa pretende

mejorar la incidencia negativa que las edificaciones puedan tener sobre el medio

ambiente. Si bien el movimiento se manifiesta a nivel mundial, se posiciona muy fuerte

en países avanzados como Estados Unidos, Canadá, Italia y España.

La actividad desarrollada de mayor importancia es la creación de redes (bases

de datos, boletines informativos, e-mail, etc.) que ayudan a los profesionales a conocer

sus capacidades y necesidades. Asimismo, ha elaborado un sistema en Excel, conocido



15

como SBTool5, que puede adaptarse a cualquier condición o tipología edilicia y permite

evaluar el desempeño de una construcción.

Los objetivos planteados por IISBE son:

- Establecer foros que faciliten el intercambio de información sobre la

temática de sustentabilidad, evitando que se generen confusiones o

suposiciones ante ciertos vacíos por falta de datos.

- Promover y aumentar el conocimiento de la existencia de iniciativas que

trabajen con la sustentabilidad en la construcción.

- Llegar a aquellos países que no sean partícipes de la organización e

integrarlos a las redes existentes.

ISA (Internacional Sustainability Alliance) es una red global,

compuesta por desarrolladores, corporaciones líderes e inversores del mercado

inmobiliario. Esta entidad pretende conformar una asociación mundial con las

principales organizaciones comerciales interesadas en la propiedad y dedicadas a

lograr una mayor sustentabilidad en el entorno construido.

Funciona como una fuente de ayuda para sus miembros. Brinda capacitación

respecto cómo se debe realizar un edificio sustentable, qué medidas son necesarias

para mejorar su comportamiento respecto al efecto generado en el entorno y el

significado del valor y retorno de la inversión del proyecto.

Los objetivos de ISA son:

- Capturar datos que permitan comparar el desempeño ambiental de los

miembros participantes mediante el uso de indicadores de rendimiento

- Proporcionar un foro que permita compartir información sobre la

evaluación del impacto ambiental de los edificios.

5 SBTool: herramienta de evaluación de impacto edilicio sobre el medio ambiente. En 2008 SBAlliance lo

contrató para el desarrollo de un conjunto de indicadores que permitieron facilitar la elaboración de normas necesarias para lograr una certificación. La última versión existente es SBTool2010, aunque ya se está trabajando en la última versión 2011.



16

- Generar una plataforma que habilite el acceso a estándares de

certificaciones que puedan habilitar el desempeño ambiental del edificio

en estudio.

- Publicaciones de informes referentes que apoyen la promoción de la

aplicación de la actividad sustentable en la arquitectura.

- Creación de una base de datos e investigaciones que permitan influir en

los gobiernos para una mejor legislación en materia de asuntos

ecológicos.

- Promover la investigación científica de la sustentabilidad en el entorno

construido para el beneficio de la comunidad.

WGBC (World Green Building Council) es una coalición de todos los

consejos nacionales de construcción verde, logrando ser la mayor organización

internacional dedicada al desarrollo de todos los sistemas de certificación de

edificaciones sustentables. Su objetivo se basa en promover el intercambio de

información de dichos sistemas entre los consejos de edificios verdes de cada país.

Es la entidad encargada de organizar, regular y otorgar licencias a las distintas

organizaciones representativas de cada país. Se encargan de fomentar y apoyar a los

nuevos y emergentes Consejos Verdes de construcción, brindando herramientas y

estrategias a establecer para lograr organizaciones fuertes y bien posicionadas en sus

respectivos países.

Algunas de las acciones de WGBC son:

- Brindar información de su creación al público en general mediante

reuniones, eventos, publicaciones, etc.

- Realizar actividades para potenciar y fortalecer el posicionamiento de la

organización de cada país.

- Incentiva constantemente las relaciones con otros Consejos

Sustentables del mismo continente y externos a éste, para la creación

de una red de soporte que implemente determinadas iniciativas

ambientales a nivel local y global.



17

Consejos de Construcción Sustentable a nivel mundial:

Fuente: World GBC

America África

Argentina Green Building Council Ghana Green Building Council

Chile Green Building Council Nigeria Green Building Council

Uruguay Green Building Council Kenya Green Building Council

Brasil Green Building Council Mauritius Green Building Council

Paraguay Green Building Council Botswana Green Building Council

Peru Green Building Council Europa

Ecuador Green Building Council France Green Building CouncilColombia

Green Building Council España Green Building Council

Venezuela Green Building Council Israel Green Building Council

Dominican Republic Green Building Council Hellenic Green Building Council

Panama Green Building Council Albania Green Building Council

Costa Rica Green Building Council Montenegro Green Building Council

El Salvador Green Building Council Romania Green Building Council

Guatemala Green Building Council Serbia Green Building Council

Cayman Islands Green Building Council Hungary Green Building Council

Bahamas Green Building Council Croatia Green Building Council

Mexico Green Building Council Slovenia Green Building Council

Canada Green Building Council Italia Green Building Council

U.S. Green Building Council Austria Green Building Council

Oriente Medio y África del Norte Ireland Green Building Council

Morocco Green Building Council U.K. Green Building Council

Tunisia Green Building Council Dutch Green Building Council

Egypt Green Building Council German Green Building Council



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3.3) Tipos de certificación y sistema de puntaje

Se han desarrollado variados esquemas de certificación en diferentes partes del

mundo que manejan distintos niveles de sustentabilidad. El siguiente trabajo pretende

mostrar una visión general de lo que cada una de ellas transmite para poder entender

con mayor precisión su alcance. Si bien son muchos los sistemas existentes, sólo se

explicarán los más reconocidos y utilizados a nivel mundial.6

No todos los programas de certificación manejan los mismos parámetros, es por

esto que resulta importante hacer una selección de los sistemas que operan en cada

país y se ajuste a las limitaciones presupuestarias de cada empresa.

El World Green Building Council es el organismo encargado del desarrollo de

todos los sistemas existentes de certificación de construcciones sustentables y

posibilita el intercambio de información entre los distintos entes de cada país.

Green Star CASBEE GSBC BREEAM LEED

Una Estrella C Bronce Desaprobado Certificado

Dos Estrellas B - Plata Aprobado Plata

Tres Estrellas B+ Oro Bien Oro

Cuatro Estrellas A Muy Bien Platino

Cinco Estrellas S Excelente

Seis Estrellas Sobresaliente

Nota: Los niveles no son comparables entre sí.


6 Ver tabla de Programas de Certificación en Anexo 8.1



19

El sistema de certificación Green Star fue lanzado por primera vez en 2003 por

el Green Building Council de Australia. Si bien el programa de calificación es voluntario

y su campo de aplicación sólo corresponde por el momento para Australia, resulta

importante mencionar los criterios que maneja ya que han funcionado con gran éxito.

Las normas de Green Star se aplican a edificios nuevos y existentes con

reformas, donde prevalece primordialmente el diseño, la construcción y

mantenimiento. Las categorías que integran el programa de evaluación son:

1) Administración: considera la aplicación de los principios del desarrollo sostenible

en la concepción del proyecto (desde la etapa de diseño hasta su puesta en

marcha y operación).

2) Calidad ambiental interior: bienestar y confort de los ocupantes y una correcta

utilización de los sistemas de climatización e iluminación.

3) Energía: reducción de emisiones de gases contaminantes, reducción en la

demanda de energía, eficiencia en el uso y generación de fuentes alternativas.

4) Transporte: reducción de la demanda de automóviles particulares, desalentar

dichos usos y fomentar el uso de transporte público.

5) Agua: disminución de la utilización de agua potable, reutilización y sustitución

de la misma mediante otras fuentes de agua (ej.: agua de lluvia).

6) Materiales: selección, reutilización y prácticas de gestión eficaces de los

materiales.

7) Uso del suelo y Ecología: impacto del proyecto en su entorno inmediato,

desalentar la degradación del suelo y restauración de la flora y fauna.

8) Emisiones: contaminantes generados por los edificios a la atmósfera, cursos de

agua y ecosistemas locales.

9) Innovación: se recompensa la participación del mercado que fomenta la

transición a una arquitectura de construcción sustentable.

Por cada categoría se otorgan una serie de créditos que luego son ponderados para

poder sumar la totalidad de los puntos obtenidos y poder clasificar el nivel de

sustentabilidad que maneja el proyecto.



20

Calificación Puntaje

Una estrella 10 – 19

Dos estrellas 20 - 29

Tres estrellas 30 – 44

Cuatro estrellas 45 – 59

Cinco estrellas 60 – 74

Seis estrellas + 75

Nota: El Green Building Council de Australia sólo certifica aquellos

edificios que alcancen una calificación de cuatro, cinco o seis

estrellas.

Fuente: elaboración propia con datos de la pag. oficial Green Star.

Si bien Green Star requiere de un proceso formal de certificación, cualquier

proyecto puede descargar y utilizar las herramientas como guías para realizar un

seguimiento y mejorar los atributos ambientales.

Costos

Sup. Edificio

(incluye estacionamiento)

Tarifa Standard

(incluye GST)

Miembro honorario

descuento (incluye GST)

0 – 9.999 m2 $AU 22.000 $AU 16.500

10.000 – 29.999 m2 $AU 27.500 $AU 22.000

+ 30.000 m2 $AU 33.000 $AU 27.500

Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial Green Star.



21

Comprehensive Assessment Survey for Building Environment Efficiency

(CASBEE) es un sistema de certificación cuya creación fue generada por un grupo de

académicos, profesionales y funcionarios del gobierno de Japón en el año 2001.

El programa tiene un enfoque más cuantitativo que otros sistemas de

certificación. La calificación consta de cuatro categorías (eficiencia energética,

eficiencia de recursos, medio ambiente local y ambiente interior) que luego son re-

categorizadas en dos rubros: Calidad (Q) y Cargas (L). La calidad Q considera el

impacto positivo en la calidad ambiental interior, mientras que las cargas L evalúan el

impacto negativo en la calidad del medio ambiente exterior. Dichas variantes se

presentan en un gráfico de ejes de coordenadas, donde Q se ubica en el “eje Y” y L en

el “eje X”, por lo tanto la eficiencia de la construcción en el medio ambiente (BEE) es el

gradiente de la línea que une el punto con las coordenadas (Q=0, L=0). Cuanto mayor

es el valor de la calidad (Q) y menor el valor de cargas (L), más pronunciada será la

pendiente y por ende mejor será la calificación.

Calificación

C Malo

B - Bien -

B+ Bien +

A Muy bien

S Sobresaliente

Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de Casbee.



22

Se pueden encontrar una serie de herramientas que permiten a los propietarios

y desarrolladores del edificio a certificar evaluar las necesidades según cada caso.

CASBEE pre diseño (CASBEE-PD): otorga las herramientas y el marco necesario

para ayudar en la selección del sitio y evaluar el impacto del proyecto.

CASBEE nueva construcción (CASBEE-NC): herramienta a utilizar durante la etapa

de diseño que permite aumentar la puntuación BEE (Building Environment

Efficiency), y de este modo mejorar la eficiencia ambiental del edificio y su

clasificación CASBEE.

CASBEE edificio existente (CASBEE-EB): corresponde a aquellos edificios que han

estado en operación por más de un año y poseen los registros de dicho período.

Los resultados de los análisis son válidos por cinco años, luego deben ser re-

evaluados.

CASBEE renovación (CASBEE-RN): se utiliza para evaluar los efectos de grandes

renovaciones, y su validez es de tres años, una vez superado este plazo debe ser

re-evaluado usando la última versión de CASBEE-RN o CASBEE-EB.

Los costos de certificación no incluyen los honorarios exigidos por los

profesionales asesores encargados de informar y evaluar el proyecto para su

aprobación.

Nota: Esta tabla es para el Institute for Buliding Environment and Energy Conservation (IBEC) y se aplica a los edificios en Japón.

Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de Casbee. * Si se trata de un complejo de edificios, la tarifa varía según la cantidad de tipos de construcción que el edificio combine. ** Si se trata de una re-certificación, la tarifa es el 70 % de los anteriores.

Sup. Edificada Número de tipos

de edificio* Cuota Impuesto Total U$S

2.000 – 10.000

m2

Uno 7.680 384 8.064

Dos 9.984 499,20 10.483,20

Tres 12.288 614,4 12.902,40

+ de Cuatro 14.592 729,60 15.321,60

10.000 – 50.000

m2

Uno 9.600 480 10.080

Dos 12.480 624 13.104

Tres 15.360 768 16.128

+ de Cuatro 18.240 912 19.152

+ 50.000 m2

Uno 11.520 576 12.096

Dos 14.976 748,80 15.724,80

Tres 18.432 921,60 19.353,60

+ de Cuatro 21.888 1.094,40 22.982,40



23

German Sustainable Building Council (GSBC), es la organización líder en el

sector de edificaciones sustentables de Alemania, creada por expertos del campo de la

construcción y sector inmobiliario en el año 2007. En el 2009 lanzaron al mercado

internacional el sistema de certificación DGNB el cual tuvo una rápida aceptación.

El proceso de valoración es apto para edificios existentes con reformas o

edificios nuevos y comprende seis aspectos fundamentales a analizar, los cuales

contienen una serie de criterios a seguir en todo el ciclo de vida del edificio. Los

primeros cinco aspectos definen la calificación final del edificio. El sitio no se incluye en

la evaluación global ya que los criterios varían dependiendo de las características del

país y el lugar de emplazamiento de la obra.

1) Ecología: estudia el impacto global y local sobre el medio ambiente y la

utilización de los recursos y residuos.

2) Economía: estudia los costos del ciclo de vida.

3) Aspectos socioculturales y funcionales: estudia el rendimiento, salud, confort y

satisfacción del usuario, y su funcionalidad.

4) Tecnología: estudia la calidad de la tecnología implementada (protección de

incendio, facilidad de limpieza y mantenimiento de la estructura, demolición,

reciclado, etc.)

5) Procesos: estudia la calidad de la planificación y la calidad de la actividad de la

construcción.

6) Sitio: estudia la imagen y el estado de la locación y el barrio, las conexiones con

el transporte público, desarrollo de la infraestructura y la relación con el edificio.

Cada item de las distintas categorías recibe un máximo de 10 puntos y luego se

los pondera entre 0 y 3. La sumatoria de todos los valores permite llegar a un

porcentaje final, el cual determinará el tipo de certificación a otorgar.



24

Calificación Puntaje %

Bronce 50 – 64

Plata 65 – 79

Oro + 80

Fuente: elaboración propia con datos de la pag. oficial de DGNB.

El GSBC cuenta además con un grupo de profesionales auditores que

acompañan a la persona o empresa interesada en obtener la certificación, brindando

información y asesoramiento sobre las cuestiones a evaluar. Los honorarios de los

asesores no están incluidos en los costos de certificación y deben ser considerados a

parte en el caso de contar con dicha asesoría.

Miembros DGNB

Proyecto m2 < 4.000 4.000 –

20.000

=

20.000

20.000 – 80.000 > 80.000

Precertificación

(Planificación y

ejecución del

proyecto)

2.000 € 2.000 €

+ 0,35 €/m2 7.600 €

7.600 €

+ 0,06 €/m2 11.000 €

Certificado

(Proyecto terminado)

3.000 €

3.000 €

+ 0,75 €/m2

15.000 €

15.000 €

+ 0,17 €/m2

25.000 €

Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de DGNB.

No Miembros DGNB

Proyecto m2 < 4.000 4.000 –

20.000

=

20.000

20.000 – 80.000 > 80.000

Precertificación

(Planificación y

ejecución del

proyecto)

4.000 € 4.000 €

+ 0,35 €/m2 9.600 €

9.600 €

+ 0,06 €/m2 13.000 €

Certificado

(Proyecto terminado)

6.000 €

6.000 €

+ 0,75 €/m2

18.000 €

18.000 €

+ 0,17 €/m2

26.000 €

Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de DGNB.



25

Programa de certificación verde creado en 1990 (también conocido como el

Método de Evaluación Medioambiental BRE) cuya administración y ejecución está a

cargo del sector privado del grupo BRE Global de Reino Unido. Es el sistema más

utilizado en dicho país dentro del sector comercial. No obstante, también se está

empezando a utilizar dentro del sector hotelero y a nivel internacional.

La certificación bajo las normas BREEAM se aplica a edificios nuevos y edificios

existentes con reformas. Se centra principalmente en el diseño, construcción y

operación, y su evaluación maneja 5 niveles de puntuación (aprobado, bien, muy bien,

excelente y sobresaliente) los cuales se dividen en diez categorías:

1) Energía: adecuada utilización del dióxido de carbono (CO2) y correcto

funcionamiento de la energía.

2) Gestión: Puesta en marcha, política de gestión y sitio.

3) Salud y Bienestar: espacio interior y exterior (ruidos, luz, calidad del aire)

4) Transporte: medios de transporte públicos cercanos a la localización.

5) Agua: consumo y eficiencia dentro y fuera de la obra.

6) Materiales: impacto generados por los materiales de construcción,

incluyendo los impactos en su ciclo de vida.

7) Residuos: eficiencia de los recursos de construcción y operación de gestión

de residuos y su minimización.

8) Uso del suelo: tipo de la huella ecológica del sitio y la construcción.

9) Contaminación: del aire exterior y el agua.

10) Ecología: valor ecológico, conservación y mejoramiento del sitio.

Calificación Puntaje %

Desaprobado <30

Aprobado 30

Bien 45

Muy Bien 55

Excelente 70

Sobresaliente 85



26

Bre Global cuenta con una red de asesores BREEAM que acompañan el proceso

de certificación y aceleran la acreditación. Asimismo, su participación aplica dos

puntos adicionales en la evaluación.

El costo inicial es aproximadamente de £4000 y puede ir creciendo si se

incorporan profesionales externos acreditados para su evaluación. Todas las solicitudes

son evaluadas en Ingles, y se cobra un cargo adicional en el caso que se solicite una

traducción.

Costos

Cuota de inscripción £650

Revisión de diseño y cuota de contratación £1500

Cuota de revisión posterior a la construcción £1000

Cuota de certificación £800

Total £3950

Nota: los valores son aproximados, y pueden variar.

Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de Breeam.



27

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) es un sistema de

certificación internacional de edificios sustentables, creado por los Estados Unidos en el

año 2000 mediante el Green Building Council (USGBC) y cuya administración está a

cargo de Green Building Certification Institute (GBCI). Distingue aquellos proyectos

cuyo compromiso está basado en el cumplimiento de altos estándares de eficiencia

energética y bajo impacto del medio ambiente.

Actualmente está en funcionamiento su tercera versión LEED v3, la cual no se

centra tanto en las normas de EEUU sino que trata de afrontar un enfoque global de la

acción sustentable.

Las certificaciones se pueden otorgar para distintos tipos de aplicación:

Diseño Edilicio y Construcción (nuevas edificaciones, remodelaciones,

núcleo y envolvente, escuelas)

Diseño Interior y construcción

Operación y Mantenimiento (edificios existentes)

Comercios

Hospitales

Viviendas

Desarrollo de Barrios

En cada campo de aplicación se analizan 6 categorías distintas:

1) Sitios Sustentables: elección del lugar, densidad, recuperación del terreno,

método de transporte alternativo, manejo de agua de lluvias, efecto “isla de

calor”, reducción de polución nocturna de luz, etc.

2) Eficiencia del agua: tecnología avanzada en aguas servidas, reducción

agua potable, paisajismo eficiente en uso del agua.

3) Energía y Atmósfera: optimización de la eficiencia energética, uso de

energías renovables, protección de la capa de ozono, proveer sistema de

medición de consumos, utilización de energía verde.



28

4) Materiales y Recursos: facilitar la recolección de desechos, manejo de

desechos de construcción, reutilización de recursos, uso de material regional,

materiales de renovación rápida, madera certificada.

5) Calidad del Ambiente Interior: control del humo de tabaco, monitoreo de

anhídrido carbónico, efectividad de la ventilación, plan de manejo de la

calidad del aire durante la construcción, materiales de baja emisión de

contaminantes, control de fuentes contaminantes químicas al interior del

edificio, confort térmico, luz natural y paisaje, etc.

6) Innovación y Diseño: se provee la oportunidad al equipo de trabajo para

implementar aspectos no considerados en el listado de verificación LEED

(ej.: acústica, educación de los ocupantes, desarrollo comunitario, etc.)

Cada categoría exige el cumplimiento de pre-requisitos para poder participar del

sistema LEED. Luego se deben seguir otros requisitos cuyo cumplimiento otorgan una

serie de créditos que al final de la evaluación permitirán definir el tipo de certificación

obtenida.7

Calificación Puntaje

Certificado 40 – 49

Plata 50 – 59

Oro 60 – 79

Platino + 80

Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de LEED.

Se puede contar con la asesoría de los LEED AP, profesionales acreditados que

facilitan la comprensión de las normas exigidas y acompañan en el proceso de

certificación. Si bien su participación no es obligatoria, el sistema otorga puntos

adicionales en la evaluación.

7 Ver Lista de Verificación y Lista de Puntos para LEED 2009 (última versión) en Anexo 8.2



29

Los costos de certificación se basan en dos componentes: una cuota de

inscripción y una cuota de certificación. El valor de ésta última varía según el tamaño

del emprendimiento. En la tabla a continuación se expresan los costos aproximados,

los cuales no incluyen los honorarios del LEED AP (ya que es opcional).

Costo Inicial Certificación

Registro

Proyecto

(tasa fija)

Menor a 50.000

Sq feet

50.000 – 500.000

square feet

+ 300.000

square feet

Miembro USGBC U$S 900 U$S 2.250 0,045 U$S/m2 U$S 22.500

No Miembro USGBC U$S 1.200 U$S 2.750 0,055 U$S/m2 U$S 27.500

Nota: los valores son aproximados, y pueden variar. Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de LEED.

Para mantener la certificación LEED en edificios existentes se debe solicitar una

re-certificación cada cinco años, no obstante, en aquellos casos que el trabajo se

aplique sobre edificios nuevos sólo se debe realizar una vez. Las tasas de re-

certificación son ligeramente inferiores a los costos de certificación inicial.

En aquellas construcciones donde la certificación corresponde solamente a

núcleo y envolvente (Core & Shell), LEED permite la habilitación de una pre-

certificación durante el proceso de construcción. Este documento avala el correcto

procedimiento de la empresa desarrolladora y, por ende, permite ser utilizada como

herramienta de marketing para realizar preventas.



30

3.4) Coyuntura en Latinoamérica

Si se analiza los distintos tipos de certificación existentes y el país del cuál surge

el desarrollo de cada uno, podemos detectar que dicha iniciativa se da en países que

presentan un equilibrio económico – político – social. Existe una gran participación y

concientización por parte de Europa y Asia. Asimismo, la creación del sistema LEED en

Estados Unidos tuvo gran repercusión y aceptación a nivel mundial, logrando ser el

modelo de certificación más utilizado y con gran cantidad de miembros.

Fig. 3.4.a) Tipos de Certificación

Fuente: Argentina Green Building Council (www.argentinagbc.org.ar)

En lo que respecta a Latinoamérica, si bien no existen organismos de

certificación locales, podemos encontrar un crecimiento en la generación de Green

Building Council que trabajan en la evaluación y aplicación de las normas LEED.

Actualmente, los consejos que se encuentran establecidos son: Argentina,

Brasil, Colombia, México y Perú. Al mismo tiempo hay consejos emergentes, tales

como: Chile y Guatemala; y consejos en prospectiva: Costa Rica, Panamá y Uruguay.

Por último encontramos países asociados al World Green Building Council: Bolivia,

República Dominicana, Ecuador, El Salvador, Honduras, Paraguay y Venezuela.8

Esta situación denota la voluntad de generar un cambio en la sociedad y

avanzar con una ideología sustentable tanto económica como políticamente.

8 Fuente: World GBC, Regional Report, Septiembre 2011.



31

Fig. 3.4.b

Fuente: elaboración propia con datos del GBCI (Green Building Certification Institute) al 12 de

Octubre del 2010



32

Los proyectos tienen una demora de aproximadamente dos años desde el

momento que son registrados hasta que obtienen su certificación. No obstante, se

detecta un incremento exponencial de los proyectos registrados entre el 1° y 2°

trimestre del 2010 en Brasil (posicionándose como país líder en arquitectura

sustentable de Latinoamérica) y un incremento en los proyectos ya certificados en los

dos primeros trimestres de México, el cual fue duplicado.

En Argentina, Chile, Colombia, Costa Rica y Panamá siguiendo la tendencia

demostrada hasta la fecha analizada se plantea un crecimiento exponencial de corto

plazo. La aceleración de las tendencias puede verse afectada según las políticas

gubernamentales que cada país formule.

Es importante destacar que la mayoría de las construcciones sustentables

corresponden a edificios de oficinas comerciales y al Retail, seguidos de proyectos

residenciales y hoteles.9 Y 10

Argentina GBC fue creado en 2007 con la voluntad de promover una rápida

transformación en la economía a través del desarrollo de las industrias de

construcciones sustentables. Si bien los emprendimientos inmobiliarios (la mayoría se

encuentran en proceso de certificación) corresponden a proyectos del sector privado,

el consejo pretende trabajar con políticos, líderes del gobierno y profesionales del

sector para la promoción e identificación de políticas públicas que fomenten dicha

actividad.

Las iniciativas que AGBC plantea son11:

- Establecer una organización de investigación y asesoría que pueda

mantenerse económicamente, y que pueda ofrecerle a sus miembros

individuales y corporativos (como ser empresas, profesionales de la industria, y

gobiernos locales y federales) servicios que incluyan el acceso a información y

recursos para guiar un desarrollo sustentable y un diseño ambiental.

9 Ver Total Proyectos LEED por tipología en Anexo 8.3

10 Ver Total Proyectos LEED en Latinoamérica por Rating System en Anexo 8.4

11 Objetivos tomados del AGBC (Argentina Green Building Council) www. argentinagbc.org.ar



33

- Promover programas educativos para sectores claves en cuanto a arquitectura

sustentable, el concepto de sustentabilidad, y las maneras de alcanzarlo,

adaptándose a cada situación y cada cliente.

- Fomentar procesos de diseño y de construcción transparentes.

-Guiar el desarrollo de iniciativas ambientales.

- Promover la integración de tecnologías sustentables dentro de la industria de

la construcción.

- Implementar guías y pautas de referencia para construcciones sustentables,

basadas en el sistema LEED del USGBC, adaptándolas a estándares locales.

- Crear una entidad de certificación que aplique estas pautas.

"La misión del ArgentinaGBC es la de facilitar y promover el diseño y la

construcción de edificios sustentables, aumentar la conciencia acerca del cambio

climático y preocupaciones ambientales, y ofrecer soporte a responsables del diseño de

normas y profesionales brindando asistencia y sirviendo de guía para el desarrollo de

practicas ecológicas tanto para edificios y desarrollos urbanos existentes como

nuevos..."

Carlos Grinberg

Presidente AGBC



34

444 III HOTELERIA

4.1) Destinos turísticos en Argentina

Argentina es un país cuya superficie cubre 3.800.000 km2 y se caracteriza por

la gran variedad de climas y geografías que presenta a lo largo y a lo ancho. Entre sus

atractivos turísticos se pueden encontrar ciudades que combinan sus raíces culturales

(predominantemente europeas) con urbanizaciones muy contemporáneas en su

arquitectura y estilo de vida. Asimismo, posee grandes riquezas y tesoros naturales

que ofrecen distintas actividades para el sector turístico.

Si bien se puede disfrutar todo el año, la temporada alta de turismo transcurre

en los meses de enero y febrero (verano) y julio (invierno). En estos períodos el

turismo local acrecienta y los precios aumentan.

Fig. 4.1.a) Regiones Argentina

NORTE

Quebrada de Humahuaca, Jujuy

LITORAL

Cataratas del Iguazú

CUYO

Valle de la Luna, La Rioja

CORDOBA

Villa Carlos Paz

PATAGONIA

Glaciar Perito Moreno, Calafate

BUENOS AIRES

Puerto Madero



35

NORTE

Comprende las provincias de Jujuy, Salta, Tucumán, Santiago del Estero y

Catamarca. Allí se puede encontrar ruinas de fortalezas, poblados indígenas y

construcciones devenidas de la época de la Conquista y la Colonización. Presenta un

paisaje lleno de contrastes, con salares y selvas subtropicales que surgen desde la

llanura hasta las altas cumbres.

Los destinos más visitados…

La Quebrada de Humahuaca, Jujuy

El Tren de la Nubes, Salta

Termas Río Hondo, Stgo. Del Estero

Conocida en el mundo por su paisaje

colorido, con sutilezas cromáticas y

variación de texturas originadas por los

movimientos geológicos, erosión y paso

del tiempo.

Fuente imagen: www.turismo.jujuy.gov.ar

Es uno de los ferrocarriles más altos del

mundo. Parte de Salta y cruza la

Cordillera de Los Andes. Por su gran

altura, en algunos tramos, se puede

apreciar la vista de nubes debajo de los

puentes.

Fuente imagen: www.moglik.com

Ciudad asentada sobre 14 napas

mesotermales, lo que permite disfrutar

de sus aguas en todos los hoteles de la

zona. Surgidas como balneario termal,

funciona durante todo el año.

Fuente imagen: www.bonziweb.com.ar



36

LITORAL

Comprende las provincias de Formosa, Chaco, Santa Fe, Entre Ríos, Corrientes

y Misiones. Conocida como la región de los grandes ríos, del trópico húmedo, de la

tierra roja y la selva virgen.


Cataratas del Iguazú, Misiones

Esteros del Iberá, Corrientes

Parq. Nacional El Palmar, Entre Ríos

El río Iguazú forma en las cercanías de su

confluencia con el río Paraná un gran

sistema de cataratas, justo en la frontera

entre Brasil y Argentina. Considerada una

de las siete maravillas naturales del

mundo.

Fuente imagen: www.misionescataratas.com.ar

Constituida en gran parte por lagunas,

unidas a los esteros y bañados, provocan

un ambiente de gran humedad, lo que

dio lugar a una diversidad de especies

animales y vegetales. Es una de las

áreas biológicas más ricas de Argentina.

Fuente imagen: www.verfotosde.org

Conserva extensos palmares de hasta

12m de altura, muchos de los cuales

alcanzan los 200 años. Con amplia

riqueza en flora y fauna, presenta un

contraste entre los palmares y la selva.

Fuente: www.patriotaargentino.blogspot.com



37

CUYO

Comprende las provincias de La Rioja, San Juan, San Luis y Mendoza. Es la

región de las altas cumbres con escasa vegetación, volcanes nevados y serranías. Es la

principal zona productora de vinos de Sudamérica.


Valle de la Luna, San Juan

Talampaya, La Rioja

El Aconcagua, Mendoza

Hace millones de años fue un lago con

abundate vegetación. Hoy el clima es

desértico, con poca lluvia, fuertes vientos

y temperaturas extremas. Declarado

Patrimonio Natural de la Humanidad por

la UNESCO.

Fuente imagen: www.welcomeargentina.com

Cercano al Valle de la Luna, constituye

un yacimiento paleontológico y

arqueológico de gran importancia. Se

puede observar múltiples petroglifos y

cerámicas de los habitantes anteriores a

la colonización.

Fuente imagen: www.wikipedia.org

Es el cerro más alto del continente

americano. Se eleva hasta los 6.959 m

sobre el nivel del mar. Es la meta de

escaladores de todas partes del mundo.

Fuente imagen: www.argentina.gob.ar



38

PATAGONIA

Comprende las provincias de Neuquén, La Pampa, Río Negro, Chubut, Santa

Cruz y Tierra del Fuego. Extensa zona de mesetas y serranías de origen precámbrico.

Existe una gran cantidad de lagos, muchos de los cuales son de origen glacial.


San Carlos de Bariloche, Río Negro

Glaciar Perito Moreno, Santa Cruz

Lago Nahuel Huapi, Neuquén

Con una fisionomía de lagos, ríos, cerros

y bosques. Se realizan actividades como

snowboard y deportes blancos (invierno)

y pesca, remo y aventura (verano).

Fuente imagen: www.viajaramerica.net

Increíble pared de hielo que se extiende

a lo largo de un profundo valle. Con un

frente de 5 km de largo y más de 60 m

de altura. Siendo uno de los glaciares

más imponentes del mundo, ha sido

declarado como Patrimonio de la

Humanidad por la UNESCO.


Lago compartido entre Neuquén y Río

Negro. Se destaca por su profundidad

(464 m) y sus siete ramificaciones y

posee varias islas. Sus aguas, islas y

paisajes linderos lo convierten en uno de

los lagos más atractivos de Argentina.

Fuente imagen: www.viajesypaquetesturisticos.blogspot.com



39

CORDOBA

La provincia de Córdoba se sitúa en el centro del territorio continental de

Argentina. Su capital, ubicada en el centro de la provincia, recibe una gran cantidad de

visitas turísticas durante todo el año debido a su clima, su alto nivel de seguridad y su

infraestructura. Presenta una gran cantidad de servicios gastronomitos y actividad

cultural, así como shoppings, centros comerciales, teatros, confiterías y discotecas.


Villa Carlos Paz

La Falda

Villa General Belgrano

Perteneciente a las Sierras Pampeanas.

Se destaca por su agradable clima y

atractivos paisajes con múltiples

balnearios donde se practican diversos

deportes acuáticos.

Fuente imagen: www.bdsturismo.com.ar

Presenta un agradable microclima,

considerado hace algunos años el

“Tercer mejor clima del mundo”, con

antiguos bosques naturales. Con una

muy buena infraestructura hotelera,

campings, balnearios y clubes nocturnos.


Pequeña ciudad cuyos primeros

pobladores fueron inmigrantes alemanes,

suizos, italianos y austriacos. Entorno

rodeado de bosques con abundantes

arroyos.




40

BUENOS AIRES

Es la capital de Argentina, una gran urbe cosmopolita y multifacética, con más

de 11 millones de habitantes. Se destaca por ser el centro favorito de turistas

extranjeros y nacionales. Con una gran influencia europea, ofrece una amplia oferta

cultural, gastronómica y de entretenimiento. Conserva las viejas tradiciones

caracterizándose por las diferentes personalidades que cada barrio presenta, con un

amplio abanico de oferta cultural y comercial. La “noche porteña” es un gran atractivo

turístico, con variedad de discotecas, restaurantes y confiterías, se extiende hasta altas

horas de la madrugada.

Rodeada de distintos escenarios que la naturaleza ofrece. A las afueras de la

ciudad de Buenos Aires, se puede visitar el campo y sus tradiciones, la zona costera y

sus balnearios (Mar Del Plata, Villa Gesell, Pinamar, etc.), las serranías para realizar

turismo aventura, o disfrutar de la tranquilidad de la gran variedad de islas del Paraná.


Puerto Madero

La Boca

Cercano a la zona céntrica de la ciudad,

su extensión y vista al río hacen de este

barrio uno de los más exclusivos de la

capital federal. Predominan los edificio

de oficinas y residenciales, con gran

oferta gastronómica.

Fuente imagen: www.latidobuenosaires.com

Situado al límite sudeste de la ciudad.

Denominado La Boca por estar ubicado

en la desembocadura del Riachuelo en el

Río de La Plata. Zona portuaria y

proletaria, con conocidas pinturas de

Quinquela Martín, quien reflejó la vida

del barrio.

Fuente imagen: www.gilera150.com.ar



41

Palermo

Mar del Plata

Tandil

Paraná

Es el barrio de mayor extensión de la

ciudad. Presenta una mixtura de usos:

residencial, oficinas, comercial,

gastronómico, etc. Asimismo se

caracteriza por la gran cantidad de bares

y discotecas de la “noche porteña”.

Fuente imagen: www.elguianocturno.com.ar

Ciudad e importante balneario ubicado

en la costa del mar Argentino. Luego de

la ciudad de Bs. As., es uno de los

principales centros turísticos. Cuenta con

un puerto que concentra gran parte de la

actividad pesquera del país.

Fuente imagen: www.argentour.com

Ciudad ubicada al sudeste de la provincia

de Bs. As. Su economía se basa es la

agricultura, ganadería y minería. En

semana santa recibe mucho turismo del

país por las actividades religiosas que allí

se desarrollan.

Fuente imagen:

www.plataformacultural.com.ar

Los ríos y arroyos del Delta por su

naturaleza son aguas calmas, lo que

posibilitó la formación de islas. Se

practican deportes como remo,

navegación a vela y natación.

Fuente imagen: www.compactonea.com.ar



42

4.2) Mercado hotelero

La extensa geografía con gran diversidad de paisajes y oferta cultural hacen de

Argentina un destino ideal para el disfrute. El turismo es uno de los sectores más

dinámicos de la economía nacional, con un papel vital en la generación de ingresos y la

creación de nuevos puestos de trabajo. Asimismo, es el quinto país con más recepción

de turistas en América, luego de Estados Unidos, México, Canadá y Brasil.

En el transcurso de la década, la oferta turística argentina creció tanto en

cantidad como en calidad, lo cual posicionó y consolidó al país como uno de los

destinos más destacados en Sudamérica.

Analizando las estadísticas realizadas por Indec (Instituto Nacional de

Estadística y Censos) durante el primer semetre de 2010, se puede observar que gran

parte del turismo receptivo proviene de Brasil y países de Europa, los cuales aportan

gran capital en sus gastos diarios. En lo que respecta a EE.UU. y Canadá, si bien es

menor la cantidad de turistas visitantes, éstos dedican gran cantidad de días para su

estadía y por ende una gran cantidad de gastos por día.

Fig. 4.2.a) Turistas internacionales (2010) Fuente: Indec



43

Fig. 4.2.b) Estadía promedio en noches (2010) Fig. 4.2.c) Gasto diario promedio por turista

en U$S (2010).

Fuente: Indec Fuente: Indec

La cantidad de hoteles ha crecido constantemente acompañando el crecimiento

del turismo en todo el país. El mercado se compone de marcas internacionales y

hoteles independientes. Estos últimos desempeñan un papel más importante del que

ocupan en el extranjero debido a las diversas posibilidades que ofrecen con atención

personalizada. En “tipología de hoteles” se puede observar las distintas escalas en

cuanto a sus edificaciones y la oferta de cada uno de ellos.

El negocio del turismo creció mucho a partir del 2002, cuando se volvió

competitivo por los bajos precios que manejaba el mercado debido a la devaluación.

Hoy la realidad es completamente distinta, ya que muchos segmentos priorizan la

calidad por sobre el precio y los valores (en dólares) que la oferta maneja son mucho

más elevados que en el 2002. No obstante, a comparación del resto del mundo, los

precios siguen siendo más económicos.

Si bien la ciudad de Buenos Aires es uno de los lugares más visitados por los

turistas extranjeros, en los últimos 8 años también se dio un crecimiento en la

ocupación del interior, sobre todo en la Patagonia, Iguazú y Mendoza. En la actualidad

se detecta una importante demanda turística en la provincia de Córdoba, Buenos Aires,

la Costa Atlántica y las provincias del Norte.



44

Fig. 4.2.d) Estadía promedio de turistas internacionales según destino visitado en Arg. (2009)

Fuente: Indec

En lo que respecta a los turistas, existe una clasificación según los motivos del

viaje. Por un lado existen los clientes que viajan por motivos de negocios, en general

son representantes de empresas, industrias o gobierno y conforman una parte

importante de la demanda hotelera. Buscan hospedarse en hoteles de gran prestigio,

de 4 y 5 estrellas, con comodidades en cuanto a la cercanía con sus centros de negocio

y con posibilidades de atención personalizada que les permitan desarrollar su labor

dentro del hotel y descansar al mismo tiempo. En general la estadía ronda entre los 4 y

5 días de alojamiento.

También existen los turistas que viajan simplemente por placer. Este segmento

busca visitar lugares de interés cultural y comercial dentro de la ciudad, incluso a veces

se combinan con visitas familiares, y a veces su estadía es transitoria con destino final

en otro lugar en las afueras de CABA. Su alojamiento dura aproximadamente 3 y 4

días, y buscan hospedarse en hoteles de 4 y 5 estrellas o casas de familia.

Finalmente, dentro de la categoría Otros, se ubican a los turistas que viajan

para asistir a determinados eventos (seminarios, conferencias, etc.), o grupos de

personas que forman clubes o asociaciones y viajan para realizar actividades

deportivas, religiosas, espirituales, arqueológicas, etc.



45

Fig. 4.2.e) Motivos de viaje (2009) Fig. 4.2.f) Tipo de alojamiento (2009)

Fuente: Indec Fuente: Indec

Elaboración propia Fuente: Indec

Concluyendo con las estadísticas del INDEC, se puede destacar que los hoteles

con más demanda corresponden a aquellos de 4 y 5 estrellas, lo que convierte al

mercado de alta categoría (segmento Luxury y Upper Upscale) en una plaza muy

competitiva. Dentro de estas categorías se encuentran los hoteles de cadenas

internacionales, apart-hoteles y hoteles boutique, modelos que ofrecen un mejor

servicio con internacionalización de estándares y mayores beneficios para los

huéspedes.



46

4.3) Tipología de hoteles

El hotel es un establecimiento equipado y planificado para ofrecer alojamiento a

huéspedes o viajeros de manera temporal.

En el mercado hotelero se presentan diversas clasificaciones según las

comodidades y servicios que brindan al usuario. El sistema más conocido es el de

“estrellas”, el cual otorga una valoración según el cumplimiento de determinadas

exigencias que existen a nivel mundial. Asimismo, surgen distintas opciones en cuanto

a las tipologías de alojamientos. Dentro de la oferta se pueden encontrar hostal o

pensiones, moteles, aparthoteles y hoteles. Estos últimos se clasifican en diversas

maneras: por sus dimensiones, calidad y variedad de los servicios, infraestructura,

política empresarial, ubicación, entre tantos otros puntos.

A fin de comprender la oferta típica que presenta el mercado hotelero en

Argentina y sintetizar la extensa información, se considerará la clasificación que la

mayoría de los sitios de Internet utilizan al momento de facilitar la búsqueda de

alojamiento al turista.

Hoteles de 1, 2, 3, 4 y 5 estrellas12

Son los hoteles más económicos y los que menos servicios ofrecen.

Generalmente las habitaciones son muy pequeñas, sin vistas atractivas, algunas tienen

baño privado y otras lo comparten con otras habitaciones. Son lugares de paso, para

dormir, y no cuentan con servicio de limpieza. En general corresponden a pequeños

edificios o residencias ubicados en zonas distantes al centro de la ciudad.

12 La Organización Mundial de Turismo es quien se encarga de determinar y unificar las bases y requisitos

que deben cumplir los hoteles y hospedajes para alcanzar los distintos niveles de estrellas.



47

Ofrecen habitaciones más amplias con baño privado. Ubicados en zonas

céntricas la mayoría de las veces, pero su paisaje turístico no es el más atractivo. En

sus servicios incluyen caja de seguridad, teléfono privado y desayuno. Habitualmente

cuenta con servicio gastronómico de menúes básicos y con horarios muy reducidos.

Hoteles con habitaciones amplias y mobiliario completo. Con una muy buena

ubicación, ya sea en el centro de la ciudad o en lugares turísticos de grandes

atracciones. Cuentan con servicio de comidas por la mañana, a la tarde y noche, y una

gran variedad de excursiones para los viajeros. Incluye servicio de botones y conserjes

las 24 hs y bilingüe.

Estos hoteles son considerados de primera clase por sus amplios espacios y

lujosas decoraciones. Poseen tiendas comerciales, servicio de lavandería, salas de

reuniones de negocios, centros de ocio, sectores de juegos, restaurantes (algunos

abiertos al público) entre otras facilidades. Con personal altamente capacitado: cheffs,

botones y valet parking, guías que ofrecen gran variedad de actividades.

Hoteles de lujo con una excelente atención al público y una amplia gama de

servicios: spa, piscina, gimnasio con profesores, animadores infantiles, guardería,

shows, eventos casi todas las noches, restaurantes exclusivos con gastronomía de la

región, salón de eventos y conferencias donde se organizan congresos y reuniones

especiales. Sus habitaciones presentan amplios y cómodos espacios, con TV cable,

servicio de limpieza y atención personalizada las 24 hs. En general incluyen un servicio

de coctel gratuito y entradas con descuentos para los eventos del lugar.



48

Hotel Boutique

Este modelo de hotel surgió en los años 80 en Europa y actualmente se

posiciona muy fuerte dentro del mercado inmobiliario argentino. Se desarrollan en

edificios de mediana o pequeña escala, con pocas habitaciones (entre 10 y 35

aproximadamente), lo que permite brindar cierta privacidad e intimidad a los usuarios

con una atención personalizada.

Dos aspectos resultan fundamentales en esta tipología de hotel: la oferta

gastronómica y la ambientación.

Según el lugar de emplazamiento, el hotel se inclina a explotar lo mejor del

lugar. En el interior del país, se destacan los paisajes y las propuestas relacionadas con

el turismo ecológico. En lo que respecta a la ciudad de Buenos Aires, hay un

predominio de los hoteles boutique de diseño, con ambientaciones contemporáneas en

los distintos ambientes y espacios confortables.

Los servicios que se pueden encontrar son: piscina, solarium, spa, galería de

arte, bar-restó, salas de reuniones.

Los turistas que mayormente eligen este tipo de producto son norteamericanos

y europeos. Asimismo, muchas empresas y corporaciones internacionales buscan este

modelo de alojamiento ya que buscan una atención más personal y relajada para sus

ejecutivos, distinta a la que ofrecen las cadenas internacionales.

La Purificadora hotel Hotel boutique Mine Butterfly hotel Hong Kong

Fuente imágenes: - www.plataformaarquitectura.cl (Hotel Purificadora) - www. boutiquehotelsargentina.com (Hotel Mine)

- www.thecoolhunter.net (Hotel Butterfly)



49

Resorts

Son complejos turísticos que abarcan distintas actividades orientadas a la

relajación y recreación. En ellos se desarrolla la hotelería, el ocio, deporte,

entretenimiento y compras.

Se ubican en zonas rurales o semi urbanas con entornos y paisajes

privilegiados, lo cual representa un valor agregado para el mismo con respecto a los

hoteles más lujosos de las grandes urbes. Dependiendo del lugar de emplazamiento se

pueden encontrar resorts en zonas de playa, zonas de esquí, con instalaciones para

Spa, resorts familiares, gastronómicos, etc.

Por ubicarse en terrenos de extensas superficies, se proyectan edificios de gran

escala con una amplia cantidad de habitaciones y comodidades. Asimismo, por las

características que dicha tipología presenta suelen posicionarse dentro de la categoría

de hoteles de 4 y 5 estrellas.

Playa Grande Resort Spa The Sunset Beach Resort Spa Valle Nevado Ski Resort

Fuente imágenes: - www.visitlatin.com (Playa Grande Resort Spa)

- www.temptingplaces.com (The Sunset Beach Resort Spa) - www.youknowchile.com (Valle Nevado Ski Resort)



50

4.4) Referentes hoteleros con políticas sustentables

Fuente imágenes: www.starwoodhotels.com

Situado en el centro del Valle Sagrado de Urumbamba, el hotel Tambo del Inka

Resort & Spa es el primer edificio de Perú en haber obtenido la certificación LEED

otorgada por GBC de Estados Unidos.

Los aspectos fundamentales del proyecto se basan en el emplazamiento y el

respeto por el entorno existente. Se posiciona con una volumetría organizada a base

de una sucesión de volúmenes trapezoidales y rectangulares dispuestos de forma

paralela al recorrido del río Vilcanota con una correcta adaptación a la topografía del

terreno mediante la utilización de desniveles interiores y terrazas.

El hotel cuenta con una estación de tren privada que le permite a los huéspedes

visitar Machu Pichu. Asimismo ofrece distintas actividades de recreación y

entretenimiento: spa de lujo de 1.800 m2, dos piscinas climatizadas, gimnasio, sala de

juegos, salones para eventos y conferencias, restaurantes de comida fusión, espacio

comercial con 11 tiendas en las que los artesanos de la zona exponen y venden sus

productos, etc.

HOTEL TAMBO DEL INKA

Ubicación

Valle Sagrado de Urumbamba, Perú

Arquitecto

Bernardo Fort Brescia

Propietario

Starwood y Hoteles Libertador

Superficie Terreno 118.306 m2

Superficie Proyecto

19.508,68 m2

Estado del Proyecto

Construido

LEED

Certificado LEED 2009



51


Cuenta con 128 habitaciones de diseño que aprovechan las visuales de los

Andes y el río Vilcanota, completas en equipamiento y superficies muy amplias. El

huésped puede elegir entre 4 clases de habitaciones: superior (40 m2), deluxe (40 m2),

suite junior (70 m2) y suite senior (80 m2). Los valores varían entre los U$S 175 y U$S

800 por noche.


Aproximación a los Sustentable…

En lo que respecta al proceso de certificación, éste tuvo una duración de 19

meses desde la conceptualización del proyecto hasta lograr la certificación del mismo.

Fuente: Informe Certificación Leed 2011 Hotel Tambo del Inka



52

En cuanto a las exigencias de las distintas categorías que LEED plantea se

cumplimentaron las siguientes:

Conservación del agua y la energía

- Iluminación de alta eficiencia en las habitaciones

- Iluminación de alta eficiencia en las áreas públicas

- Sensores de ocupación

- Accesorios para la conservación del agua

- Prácticas inteligentes de riego

- Mantenimiento preventivo constante

Minimización de residuos y compras ambientalmente responsables

- Cestos para materiales reciclables

- Reciclaje de residuos orgánicos

- Opciones de comida y bebida sostenible

Mejora de la calidad ambiental interior

- Servicio de limpieza de habitaciones con productos ecológicos

Incremento de concientización ambiental

- Opciones de transporte alternativo, como estacionamiento preferente para

vehículos ecológicos y servicios de traslado.

LEED 2009

Puntaje

Máximo

Puntaje

Obtenido

Sitio Sustentable 26 15

Eficiencia del agua 10 11

Energía y Atmósfera 35 6

Materiales y Recursos 14 2

Calidad en Ambiente Interior 15 6

Innovación y Diseño 6 6

TOTAL 106 46

Fuente: elaboración propia basada en informe Certificación Leed 2011 Hotel Tambo del Inka



53

Fuente imágenes: www.explora.com

La Posada Mike Rapu se ubica en una colina de Te Miro One, en la zona sur de

Rapa Nui, a 8km de Hanga Roa (lugar más poblado de la isla).

El diseño del proyecto procuró un adecuado desarrollo en lo que respecta a la

intervención del entorno y minimizar el impacto sobre el mismo. El edificio se erige en

un terreno no apto para la agricultura, y la flora exterior se mantuvo intacta.

Su estructura se materializó con piedras extraídas del lugar, las cuales fueron

reunidas, transportadas y trabajadas por mano de obra local. También se utilizó

madera de pino y hormigón para el resto de la construcción.

El hotel cuenta con un sector abierto donde se encuentra la piscina, jacuzzi

climatizado con paneles solares y un bar. Cercana a ésta área se ubica el Hare Ateta,

zona de spa donde se puede disfrutar de masajes de distinto tipo. En las instalaciones

interiores además se pueden encontrar tiendas de artesanías y restaurante con una

gastronomía local.

POSADA MIKE RAPU

Ubicación Isla de Pascua, Chile

Arquitecto

José Cruz Ovalle

Propietario

Explora S.A.

Superficie Terreno 96.035 m2

Superficie Proyecto 5.400 m2

Estado del Proyecto

Construido

LEED

Certificado LEED v2.2



54


La posada alberga 30 habitaciones con vista al mar que se extienden hacia el

norte y el sur desde una nave central. Decoradas con elementos propios de la cultura

de la zona, como piezas de arte étnico y tejidos naturales. Presentan espacios

acogedores para los huéspedes, con un área de estar y baño con hidromasaje para

que puedan relajarse luego de un día de exploración. Asimismo, no cuentan con

televisión para mantener el silencio y la tranquilidad del lugar. Sus superficies varían

entre los 30 y 40 m2 con valores de U$S 300 hasta U$S 550.



La posada Mike Rapu fue el primer hotel en obtener certificación LEED NC

v2.213 en Sudamérica otorgada por GBC Estados Unidos. En su proyecto garantizan

una serie de beneficios ambientales y sociales tanto para la comunidad local como para

los turistas visitantes.

Uso eficiente del agua

- Sistemas de purificación con plantas de tratamiento y reutilización para riego.

- Áreas exteriores con suelos semi-permeables para filtración de las aguas de lluvia.

- Habitaciones con artefactos sanitarios de doble descarga.

13

LEED NC v2.2: versión anterior al LEED 2009. Maneja niveles de puntaje menores a esta última.



55

- Fomento de reutilización de toallas, disminución del uso de agua de lavado.

Uso eficiente del energía

- Utilización de energía solar para climatizar aguas de piscina, jacuzzi y duchas.

- Utilización del calor residual de los generadores para el precalentamiento del

agua sanitaria.

- Arquitectura que optimiza los flujos naturales de aire.

- Utilización de luminarias interiores de ahorro energético.

- Iluminación exterior con fotoceldas que optimizan el encendido y apagado.

Manejo de residuos

- Cuentan con centros de reciclaje, donde separan y compactan residuos como

cartones, plásticos, vidrios y latas.

- Incorporan para las exploraciones botellas de agua reutilizables.

- Desde el hotel, organizan salidas periódicas de recolección de basura a lo largo

de la costa de la isla.

Concientización ambiental

- La mayoría de las exploraciones que organizan son a pie, a caballo o bicicleta.

Sólo se utilizan los vehículos para el traslado de los huéspedes al comienzo o

término de su estadía.

- Los guías del lugar se encargan de transmitir conciencia ambiental a los viajeros.

LEED NC v2.2

Puntaje

Máximo

Puntaje

Obtenido







TOTAL 69 36

Fuente: elaboración propia basada en datos de Miranda & Nasi Consultores LTDA.



56

Fuente imágenes: informe presentación Own Puerto Madero Leed Certified (2009)

Own Group, encabezado por el arquitecto Nicolas Bonta, y Swiss Finance &

Property (fondo de capitales suizo), invirtieron U$S 3 millones para la construcción del

primer hotel boutique con certificación sustentable en Argentina. Actualmente se

encuentra en construcción, por lo que la certificación LEED todavía no fue otorgada.

El nuevo emprendimiento se ubica en la ciudad de Buenos Aires, en el barrio de

Puerto Madero, una de las zonas turísticas más visitadas por extranjeros. Ubicada a

pocos minutos del centro, cerca del río, se destaca por combinar una arquitectura

portuaria (conservación de edificios) con construcciones contemporáneos de gran

tecnología. Asimismo, varios usos se desarrollan en toda su extensión: costosas

residencias, restaurantes, museos, oficinas de grandes empresas y hoteles exclusivos.

El proyecto de Own Puerto Madero ha sido diseñado para satisfacer los altos

estándares de aquellos turistas que viajan tanto por placer como negocios. Es por esto

que dentro de su oferta se puede disfrutar del restaurante – bar ubicado en la planta

baja, junto al lobby de recepción, que se abre al público también. Cuenta con una zona

de piscina al aire libre, la cual puede cerrarse en invierno, un spa y terraza solarium

con vistas panorámicas de la ciudad.

OWN PUERTO MADERO

Ubicación Buenos Aires, Argentina

Arquitecto

Arq. Nicolas Bonta

Propietario

Swiss Finance & Property Argentina

Superficie Terreno 483 m2

Superficie Proyecto 1.538 m2

Estado del Proyecto

En construcción

LEED

En proceso



57


El edificio posee 11 pisos, los cuales contienen 22 suites standards y 4 master

suites. Las habitaciones se proyectaron con superficies amplias que varían entre 30 y

45 m con diseños personalizados.

2º a 7º piso 8º a 11º piso



Si bien el edificio se encuentra en construcción y por ende en proceso de

certificación, se puede enunciar ciertas de las iniciativas a llevar a cabo por el estudio

para lograr cumplir con algunas de las exigencias sustentables LEED.

Sitio

- Cercano a medios de transporte público.

Uso eficiente del agua

- Reciclaje del agua de lluvia

- Habitaciones con artefactos sanitarios de doble descarga.



58

- Fomento de reutilización de toallas, disminución del uso de agua de lavado.

Uso eficiente del energía

- Utilización de energía de paneles solares


Materiales y Recursos

- Aplicación de materiales provistos por empresas que no superan los 800 km de

distancias.

- Utilización de productos certificados como ecológicos.

Concientización ambiental

- Espacio para estacionamiento de bicicletas.

- Marketing publicitario de conciencia ambiental.



59

555 III DESARROLLO HOTEL BOUTIQUE SUSTENTABLE

Haciendo enfoque en la problemática actual y entendiendo hacia dónde

apuntan el negocio todos los nuevos emprendimientos, se denota un gran interés por

trabajar con la idea de compromiso ambiental. Si bien muchos proyectos simplemente

lo utilizan como pantalla (basándose solamente en una campaña de marketing),

existen muchos otros que realmente se comprometen con dicha política y trabajan con

una serie de tareas que les permite certificar la autenticidad del proyecto sustentable.

Es notable la nueva tendencia ecológica en lo que respecta a edificaciones

responsablemente comprometidas con el medio ambiente y la sociedad, tendencia

cuyos orígenes devienen de Europa y Estados Unidos. En lo que respecta a

Latinoamérica, la mayoría de las construcciones sustentables corresponden

mayoritariamente a oficinas comerciales y Retail, seguidos por viviendas y con un

mínimo porcentaje en hoteles.

Hace algunos años atrás resultaba difícil que los hoteles sean considerados

como producto a explotar dentro del marco de desarrollos inmobiliarios. Sin embargo,

hoy en día, el negocio hotelero está ocupando de a poco un lugar en la agenda de los

inversionistas y desarrolladores. De aquí la voluntad de combinar este mercado en

crecimiento y la nueva tendencia mundial: hotelería sustentable.

En Argentina hay muchas variables que entran en juego al momento de analizar

la factibilidad de este nuevo emprendimiento. Por un lado, ser ambientalmente

responsables en la construcción implica un aumento en los costos, no obstante, si se

aprende a trabajar con un diseño integrado y una correcta metodología (regulada por

un sistema de certificación), se evitarían los imprevistos y, por ende, los sobrecostos.

Por otro lado, hay una falta de concientización en la sociedad, para lo que se requiere

una campaña educativa. Este proceso de educación debe darse de forma lenta y

paulatina. A modo de trabajar ambos aspectos, el hotel boutique resulta ser la

tipología más apta para estudiar su inserción en este nuevo emprendimiento

inmobiliario, ya que por su pequeña escala y altos estándares de calidad permite

regular y equilibrar la relación costo – precio manteniendo una buena rentabilidad.



60

5.1) Locación nuevo emprendimiento

Habiendo analizado las distintas variables investigadas en el capitulo 4

Hotelería14, se puede definir las mejores zonas del país para llevar a cabo el nuevo

emprendimiento.

Si bien Argentina se destaca por ser un país con una gran mixtura tanto en su

clima como geografía, es importante tener en cuenta los destinos más visitados por los

turistas, ya que este punto afecta de gran manera al éxito del proyecto. En las

encuestas realizadas por el INDEC se observa una demanda turística muy fuerte

encabezada por la Ciudad de Buenos Aires, la provincia de Córdoba y la Costa

Atlántica.

El presente trabajo centrará su investigación en el mercado inmobiliario de

CABA (Ciudad Autónoma de Buenos Aires), no sólo por ser la ciudad más grande de

Argentina, sino que además por ser considerada la segunda metrópolis de Sudamérica

luego de San Pablo. De esta forma, además de ser la puerta de entrada para turistas

extranjeros en tránsito hacia los destinos locales finales, ofrece una gran variedad de

generadores de demanda para todos los segmentos turísticos, convirtiéndola en uno de

los sitios más atractivos para el turismo internacional. Esto no resulta ser un hecho

menor, ya que dichos turistas se encuentran familiarizados con la temática de

sustentabilidad por provenir de países con un gran desarrollo de concientización

ambiental y de construcciones certificadas (Brasil, Estados unidos, y algunos países de

Europa), variable que facilita la inserción del nuevo producto al mercado hotelero local.

La concentración turística dentro de la capital federal se localiza en los barrios

de Palermo, Recoleta, Retiro, Puerto Madero, San Nicolás, Monserrat, San Telmo y La

Boca, cada uno lindero entre sí.

14 Ver “Destinos turísticos de Argentina” y “Funcionamiento actual del mercado hotelero”.



61


Palermo: Se distingue por la gran oferta gastronómica argentina y de todo el mundo,

con una amplia variedad de bares temáticos. Asimismo, cada vez son más los locales

de indumentaria de diseñadores independientes que deciden establecer su negocio allí,

pese a la presencia de grandes centros comerciales.

Recoleta: Es uno de los barrios más caros. Rodeada de edificios de estilo francés, con

amplios espacios verdes y restaurantes de excelente gastronomía. El Cementerio

(ubicado en la calle Junín y Av. De la Quintana) es el más reconocido del mundo, ya

que presenta famosas esculturas, criptas y tumbas de personajes de la historia de

Argentina.

Puerto Madero: se distingue por la extensión de su área y la conexión con el paso

ribereño. Predominan los edificios de oficinas, espacios verdes, y una amplia gama de

restaurantes. Sus calles evocan los nombres de diversas mujeres protagonistas de la

historia argentina.

San Telmo: es uno de los barrios más antiguos de la ciudad. Se caracteriza por sus

calles angostas de adoquines y construcciones coloniales. Por ser un barrio tradicional

predominan las antiguas iglesias, museos y anticuarios.

La Boca: puerto en el que muchos inmigrantes de Italia y España arribaron a principio

de siglo. Se destaca por sus casas coloridas, materializadas en zinc y madera. En sus

calles se pueden observar muestras de baile de tango, y otras artes.

Palermo

Recoleta

Retiro

San Nicolás

Monserrat

Puerto Madero

San Telmo

La Boca



62

A partir del impacto turístico de estos barrios fueron surgiendo los distintos

emprendimientos hoteleros. La mayoría de los nuevos proyectos de alta gama se

desarrollan en Puerto Madero, ya que éste es asociado con un estilo de vida de gran

categoría, y permite la construcción de grandes edificios para las cadenas

internacionales. Asimismo, existen otros sectores de la ciudad con potencial para las

inversiones, sobretodo para el segmento de hoteles boutique cuya oferta es limitada

por su pequeña escala. Si bien no existe un registro oficial de la cantidad y ubicación

de dicha tipología de hoteles, la mayoría se localizan en viejas casonas remodeladas

por la zona de Palermo, Recoleta y San Telmo, zonas próximas a los generadores de

demanda. Sin embargo, en los últimos tiempos, dicha tendencia se extendió hacia

Belgrano y Barrio Norte (barrios fuera del circuito turístico), ya que muchos visitantes

también buscan vivir la experiencia de la cotidianidad local.


Belgrano

Palermo

Recoleta

San Telmo



63

5.2) Usuario mercado meta

El mercado hotelero experimentó un crecimiento notable entre el 2002 y 2008

gracias a la oferta de alta calidad para turistas en viaje de placer a precios

internacionales convenientes y al fuerte posicionamiento de Buenos Aires como uno de

los destinos turísticos más importantes de Sudamérica. En 2009, a partir de la crisis

económica internacional y la gripe A, el segmento se vio gravemente afectado, y

comenzaron a caer los indicadores de desempeño. Como solución para estabilizar la

actividad del mercado y estimular los niveles de ocupación, se optó por resignar los

altos valores de las tarifas. La recuperación de las mismas comenzó a darse a

mediados del 2010, sostenida por el alza en la demanda y una mayor cotización del

peso argentino. La expansión del nivel de ocupación y la contracción de las tarifas

promedio de dicho período generaron un incremento del 20,37% del RevPar15.

Fig. 5.2.a) Comparativo Ene-Jul ADR(U$S) y OCC (%) 2009-2010.

Fuente: HVS Buenos Aires

La recuperación de la industria ha reactivado proyectos que (debido a la

incertidumbre general) habían sido congelados, y alentó el lanzamiento de otros

nuevos emprendimientos dentro de la cartera inmobiliaria en Buenos Aires. Se estima

un aumento del 14,7% de la oferta para el mercado de alta gama.

15

RevPar: Abreviatura de Revenue Per Available Room. Ratio utilizado en la industria hotelera para

valorar el rendimiento financiero de un emprendimiento. Se refiere a un período determinado de tiempo, ya sea semanal, mensual o anual.



64

Fig. 5.2.b) Proyección de la oferta en segmentos Luxury & Upper Upscale.

Fuente: HVS Buenos Aires

Dicha proyección presenta un escenario positivo que incentiva la inserción del

hotel boutique sustentable como un nuevo producto potencial para inversores dentro

del mercado hotelero.

Entendiendo que en Argentina hay una falta de concientización y conocimiento

respecto a la importancia de las construcciones sustentables y sus beneficios, como así

también existe una mala prensa referida a los sobre costos que dichas edificaciones

conllevan, resulta difícil llegar a los inversores locales. Es por esto que dentro del

mercado meta a alcanzar para el desarrollo del nuevo emprendimiento hacemos

enfoque a grupos inversores internacionales, como el caso del hotel Own Puerto

Madero (financiado por el fondo de capital suizo Swiss Finance & Property).

Demanda:

- Las empresas internacionales que se instalan en el país, hoy en día

buscan edificios de oficinas que hayan sido construidos con criterios

sustentables y con certificación LEED. Esta exigencia muchas veces es

obligatoria para la empresa, ya que la actividad que desarrolla afecta al

medio ambiente y se busca lograr una compensación con el lugar de

trabajo. Estas mismas empresas son las que buscan un tipo de

alojamiento, para sus ejecutivos, que este alineado con la visión y

misión de la compañía.



65

- Los turistas internacionales con mayor recepción corresponden a

aquellos que provienen de Brasil, Estados Unidos y Europa (según

INDEC), lo cual facilita la demanda del nuevo producto, ya que además

de buscar alojamiento de 4 o 5 estrellas, se encuentran familiarizados

con las políticas sustentables por vivir en países con una gran

participación del cuidado ambiental.



66

5.3) Producto

El hotel boutique domina, dentro de la tendencia, el diseño urbano

contemporáneo con un enfoque particular en la decoración de los interiores.

Generalmente se presentan como construcciones de pequeña o mediana escala, con

superficies de 950 – 1900 m2 aproximadamente. Se caracteriza por tener pocas

habitaciones, con una imagen diferente al resto de los hoteles y con atención

personalizada a sus huéspedes, llegando a posicionarse como un producto de lujo. No

sólo se ocupa de resolver cuestiones de interiorismo, sino que también propone

soluciones novedosas que lo distinga de la competencia. Como bien se viene

desarrollando a lo largo del trabajo, este nuevo emprendimiento de hotel boutique

pretende cumplir con los estándares internacionales propios del producto y apostar

por más mediante el cumplimiento de determinadas pautas que regulan aspectos

sustentables y permiten lograr la certificación LEED americana. Aspecto que no sólo

permite diferenciarse del resto de la oferta hotelera local, sino que otorga un plusvalor

al proyecto.

Si bien es real que la sociedad no se encuentra muy informada sobre la

existencia de este tipo de normativas, existe una “moda” hacia la arquitectura “verde”,

es decir, edificios que no poseen el aval de la certificación, pero en su imagen se

muestran como eco-friendly, y mediante una campaña de marketing promueven el

cuidado ambiental. Este modelo de hotel funciona con éxito en el mercado, lo que

indica una aceptación del nuevo emprendimiento por parte del público.

Fuente imágenes: www.casacalma.com.ar16

16

CasaCalma: Hotel boutique eco-friendly ubicado en Suipacha 1015, Bs. As. – Argentina (2008)



67

La figura de hotel boutique, ya de por sí es un producto de alta gama, lo que

genera un costo inicial de proyecto bastante elevado. Si a este escenario se le agregan

los costos necesarios para poder obtener la certificación LEED, entonces los mismos

vivencian un aumento del 7 – 12%. A modo de regular este porcentaje y asegurarse

que el mismo no aumente (considerando que el país tiene altas y bajas económicas) y

brindarle seguridad a los inversores, se propone plantear un modelo estandarizado de

construcción, que cumpla con cierto puntaje exigido por las normas americanas, y

aplique la certificación green building sobre dicho modelo sin afectar la toma de

decisiones en cuanto al diseño. De este modo no sólo se reducen los costos, ya que

pasaría a ser un producto estandarizado, sino que se respeta la esencia de “diseño

personalizado” que caracteriza al hotel boutique.

La elaboración del modelo que se desea estandarizar no se desarrollará en este

trabajo, ya que para ello se requiere mayor tiempo de análisis y una activa

participación de gente especializada en la materia. No obstante se plantearán pautas a

presentar en dicho modelo y un sistema de puntaje básico a cumplir para llegar a

alcanzar el nivel certificado de LEED NC, a modo tal de poder seguir con los

alineamientos de la factibilidad.

Puntaje

Máximo

Puntaje

Obtenido







TOTAL 106 45

Cuadro de puntajes a cumplir para llegar a nivel certificado de LEED 2009. Fuente: elaboración propia.



68

Sitio Sustentable

- Control de la contaminación durante la etapa de construcción.

- Cercano a medios de transporte público.

- Evitar la creación de estacionamientos.

- Impulsar política de Van pool para traslados de huéspedes a terminales, puerto o

aeropuertos.

- Ofrecer a los huéspedes la posibilidad de utilizar bicicletas para recorrer la

ciudad.

- Utilización de solados exteriores que eviten la reflexión solar.

- Generación de cubiertas verdes.

Eficiencia del agua

- Reciclaje del agua de lluvia, utilización para riego externo.

- Utilización de artefactos y griferías de consumo eficiente.

- Habitaciones con artefactos sanitarios de doble descarga para reducir el consumo

de agua potable.

- Fomento de reutilización de toallas, para que los huéspedes cooperen con un uso

adecuado del agua evitando el lavado diario de las mismas.

Energía y Atmósfera

- Utilización de paneles solares para calentamiento del agua.


- Utilización de tarjetas de activación de electricidad en las habitaciones para

fomentar el ahorro de energía.

- Aplicación de equipos de AA que no requieran de refrigerantes dañinos, tales

como CFC.17

17

CFC: gases que perduran en la atmósfera entre 50 y 100 años. Con el correr del tiempo alcanzan la

estratosfera y por acción de la radiación ultravioleta sufren una disociación, lo que genera la liberación de cloro y afecta a la destrucción del ozono.



69

Materiales y Recursos

- Aplicación de materiales provistos por empresas que no superan los 800 km de

distancias.

- Utilización de productos certificados como ecológicos.

- Maderas y papeles comprados con certificación FSC.18

- Empapelados de tejidos sobre tejidos, para contribuir con un menor consumo de

árboles y su deforestación.

- Utilización de dispensers recargables con el fin de evitar el desecho de envases

individuales.

- Separación de desechos y entrega de materiales reutilizables a las cooperativas.

- Entrega del aceite de cocina utilizado al Gobierno de la Ciudad para la fabricación

de bio combustibles.

- Producción de comida orgánica, evitando el uso de pesticidas y fertilizantes.

Calidad Ambiente Interior

- Utilización de doble vidriado hermético en las carpinterías

- Prohibición de fumar en habitaciones y áreas públicas del hotel.

- Utilización de pintura y recubrimiento de baja emisión.

- Utilización de sistema de alfombrado (baja emisión).

- Utilización de controles de uso de HVAC e iluminación.

- Habitaciones con buenas visuales y luz natural.

Innovación y Diseño

- Marketing publicitario de conciencia ambiental.

- Contará con el asesoramiento de un LEED AP para el seguimiento de la normativa

LEED.

18

FSC: Forest Stewardship Council. Organización no gubernamental y sin fines de lucro, fundada en 1993

para promover el manejo responsable de los bosques del mundo.



70



71

Otras acciones…

Participación del Programa Hoteles Responsables con el Ambiente

La APrA19 otorga un reconocimiento a aquellas entidades hoteleras

que trabajen en mejorar la gestión de negocios hacia una visión

sustentable.

El programa reconoce a aquellas empresas que demuestren

fehacientemente el cumplimiento de la normativa ambiental y las

regulaciones específicas del sector. Las mismas rigen en el territorio

de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y se refieren a los distintos

aspectos que se deben tener en cuenta para un correcto cuidado del ambiente, de

este modo se regula la interacción de la actividad humana y el medio ambiente. El

cumplimiento de dicha normativa será reconocido con un distintivo que podrá ser

exhibido en sus establecimientos en todo material institucional de difusión.

Asimismo, el hotel certificado será promocionado como Hotel Responsable con el

Ambiente en la página web de la Agencia de Protección Ambiental.20

Para poder participar de este programa, el representante o responsable del hotel

debe completar un formulario que permitirá evaluar el proyecto.21

19

APrA: Agencia de Protección Ambiental de la ciudad de Buenos Aires. Se encarga de velar por la calidad

del aire, agua y suelo, así como también propone acciones tendientes a proteger los recursos naturales y favorecer su uso racional. 20

Ver Legislación Ambiental en Anexo 8.5 21

Ver Formulario Programa Hotel Responsable en Anexo 8.6



72

5.4) Estrategia de negocio

Entendiendo que la sociedad no se encuentra del todo preparada para asimilar

la nueva oferta, y que dicha asimilación se da en forma lenta, resulta clave ofrecer un

core competence22 que sea externo al escenario sustentable y permita diferenciarse de

la competencia existente. El mismo esta basado en ofrecer una atención

personalizada, como por ejemplo llevar el desayuno a la habitación (incluido en la

tarifa), o bien hacer entrega de un formulario a completar por los huéspedes para

conocer los gustos de cada uno y hacer entrega de un itinerario con diferentes

actividades a realizar y lugares a visitar de acuerdo a sus preferencias.

Para poder definir una estrategia de negocio a seguir, es indispensable hacer

un estudio de mercado con el fin de poder entender cómo funciona la competencia en

relación a las distintas variables a considerar y, de esta forma, comprender la actitud

de compra del consumidor. Dentro de estas variables se deben analizar los precios, las

especificaciones del producto en cuanto a la oferta del mercado y el posicionamiento

de la marca (funcionalidad).

Valores en escala de 1 a 10

Hotel Boutique Ubicació

n Precio Especificaciones23 Funcionalidad

24

1 Urbanica Belgrano 506 3 4

2 Moreno Hotel Bs. As. San Telmo 550 5 4

3 Telmho Hotel boutique San Telmo 572 1 1

4 Esplendor Palermo 587 2 7

5 Hotel Costa Rica Palermo 615 2 1

6 Howard Jhonson Recoleta 616 6 5

7 248 Finisterra Belgrano 660 4 3

8 Vain Palermo 684 3 3

9 Blue Soho Palermo 685 2 1

1

0 Atempo Design Hotel Palermo 748 8 6

1

1 Mine Hotel Palermo 805 7 8

12 Be Hollywood Palermo 836 6 7

1

3 Own Palermo Palermo 924 5 6

14 Casa Calma Wellness Centro 947 5 7

22

Core competence: expresión en ingles, se refiere a la habilidad central que presenta la empresa para

desarrollar ventajas competitivas sostenibles en el tiempo. 23

Especificaciones: se refiere a la cantidad y calidad de servicios ofrecidos por el hotel. 24

Funcionalidad: indica el posicionamiento de la marca en el mercado. Ligado al marketing de la empresa.



73

15 Melia Recoleta Plaza Recoleta 1048 8 9

1

6 Vitrum Palermo 1188 8 9

Estudio de mercado de algunos hoteles boutique (4 estrellas) en las zonas más demandadas. Los precios están en moneda argentina. Corresponden para habitaciones Premium en

temporada alta. Fuente: elaboración propia.

Fig. 5.4.a) Grilla actitudinal de la demanda Fuente: elaboración propia.

Se observa una falta de posicionamiento del Telmo hotel, Hotel Costa Rica y

Blue Soho en la mente del consumidor por presentar una baja relación en cuanto a sus

especificaciones y funcionalidad. El caso de Esplendor se aleja de esta situación por ser

una marca más reconocida dentro del mercado, esto se debe a una buena campaña de

marketing.

En lo que respecta a Urbanica, Vain, 248 Finisterra, Hotel Moreno, Howard

Jonson y Own Palermo, se ubican dentro del cono de las marcas líderes por manejar

productos con una oferta estándar acorde a su funcionalidad. Casa Calma Wellness, Be

Hollywood, Atempo Design Hotel, Mine, Melia Recoleta y Vitrum son marcas Premium

por su alto grado de especificaciones y su suprafuncionalidad. El nuevo producto a

desarrollar, por ser un hotel con una política de vanguardia y ser pionero en el



74

mercado hotelero, se ubicará dentro de esta zona de trabajo con un fuerte soporte de

marketing.

Corredor estratégico

Fig. 5.4.b) Matriz diferenciación – precio Fig. 5.4.c) Normalización precios

Fuente: elaboración propia. Fuente: elaboración propia

Dentro del corredor estratégico (fig. 5.4.b) podemos encontrar a Esplendor,

Urbanica, Atempo Design y Mine como los hoteles que mayor demanda tienen en el

mercado por ofrecer una relación armónica en lo que respecta al precio-calidad

percibida. El resto de la oferta que se ubica por debajo del corredor queda fuera del

mercado competitivo, ya sea por presentar un escaso nivel de especificaciones o bien

manejar precios demasiado alto para la demanda estándar. Esto último ocurre con el

caso de Melia Recoleta, Vitrum y Casa Calma Wellness, ya que por ser marcas

Premium y presentar servicios exclusivos, tienen una demanda de elite.

Se proyecta que el nuevo hotel boutique sustentable se ubicará por debajo del

corredor estratégico por ser un producto exclusivo, con un alto nivel de funcionalidad,

y con una política ambiental poco valorada dentro del mercado. Es por esto que se



75

recomienda no sólo trabajar con una efusiva campaña publicitaria que trabaje con el

insight de los usuarios y permita que se identifiquen con el producto, sino que además

será necesario reducir un poco los precios estipulados para las habitaciones, a modo

de no estar fuera del alcance de los usuarios y posicionarse dentro del corredor.

* Se empieza a notar el interés que ciertas empresas sustentables internacionales tienen al

momento de elegir un tipo de alojamiento para sus ejecutivos, con el objetivo de alinearse con la visión y misión de la compañía

Fig. 5.4.d) Red de Valores

Fuente: Elaboración propia

HOTEL SUSTENTABLE

- Turistas norteamericanos y

europeos

CLIENTES

-Alimentos y Bebidas

-Equipos y Suministros

-Ingenieria y Construcción

-Otros Servicios

-Mobiliario y Decoración

PROVEEDORES

-LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

COMPLEMENTADORES

Hoteles Boutique

-Urbanica

-Esplendor

-Atempo Design Hotel

-Mine Hotel

- Empresas Sustentables

internacionales *

NUEVOS INGRESANTES

COMPETIDORES



76

5.5) Factibilidad

Para poder analizar la factibilidad se tomará un modelo de hotel boutique con

características típicas para un terreno estándar de la capital de Buenos Aires. Se trata

de un edificio de 11 pisos, con una superficie total a construir de 1300 m2, de los

cuales 20% corresponde a los espacios comunes y el resto se encuentran distribuidos

en 22 suites standards de 30 m2 y 5 master suites de 45 m2 (“superficie de alfombra”)

y servicios complementarios tales como restaurante – bar, café y solarium. Para este

tipo de construcción se estima un tiempo aproximado de 18 meses de obra, teniendo

en cuenta previo registro y evaluación del anteproyecto con asesores LEED y

obteniendo la certificación a los dos años subsiguientes de haber finalizado la obra.

Fig. 5.5.a) Cronograma obra hotel sustentable Fuente: Elaboración propia

Años 2012 2013 2014 TOTALES

EGRESOS Terreno $ 900.000 $ 900.000 $ 900.000 $ 900.000

Avance Anual de Obra en U$S $ 831.402 $ 176.358 $ - $ 1.007.760

Avance Acumulado de Obra $ 831.402 $ 1.007.760 $ 1.007.760 $ 1.007.760

Honorarios Profesionales $ 74.977 $ 5.643 $ - $ 80.621

Construcción sustentable (12%) $ 99.768 $ 21.163 $ - $ 120.931

Certificación LEED * $ 3.950 $ 6.000 $ 6.000 $ 15.950

Gastos varios y contingencias (3%) $ 24.942 $ 5.291 $ - $ 30.233

Equipamiento $ 32.010 $ 16.005 $ - $ 48.015

Gastos comerciales $ - $ 17.636 $ 7.558 $ 25.194

% avance construcción 83% 83% 0% 100%



77

% acumulado avance construcción 83% 100% 100% 100%

Total egresos por construcción $ 831.402 $ 176.358 $ - $ 1.007.760

Total egresos $ 1.967.050 $ 1.148.096 $ 913.558 $ 2.228.704

Acumulado egresos $ 1.967.050 $ 2.215.146 $ 2.228.704 $ 2.228.704

Egresos hotel boutique sustentable25 Fuente: Elaboración propia

Analizando las tarifas exigidas por los hoteles boutique, obtenidas en el estudio

de mercado, y comprendiendo los ritmos de rentas en las distintas temporadas (fig.

5.5.b) se estima un valor de 28 u$s/m2 promedio por mes26 con un gasto operativo del

4% de las rentas. Dicho valor comprende las rentas recibidas por la franquicia del

restaurante del hotel y café, las cuales aportan un ingreso importante de dinero por

estar abierto al público.

u$s/hab/noche m2 cantidad precio unitario total

master suite 45 5 355 1775

suite standard 30 22 320 7040

total 8815 10 u$s/m2

* Los valores se consideraron para el mes de Agosto, para equilibrar las temporadas altas y bajas

u$s/m2 m2 cantidad precio unitario total

restaurante bar 85 1 2200 2200 26 u$s/m2

café 45 1 2200 2200 49 u$s/m2

Valores renta habitaciones / restaurante

Fuente: Elaboración propia

En lo que respecta al porcentaje de ocupación para este tipo de inmueble,

dentro de la Ciudad de Buenos Aires, se estima un promedio anual del 65% para el

2013. Dicho porcentaje surge de haber analizado los valores correspondientes al año

2010 (fig. 5.5.c) y haber aplicado un aumento del 10% debido al crecimiento turístico

de los últimos años. Se prevé que el mercado acrecentará sus valores de renta en un

2% anual (medido en dólares).

25

Ver Detalle Costos en Anexo 8.6 26

El gráfico de tarifas promedio en hoteles boutique corresponde al año 2010, siendo éste la última

estadística realizada y publicada por el Ministerio de Haciendo GCBA. Si bien los valores están desactualizados, sólo se ha tomado en cuenta el ritmo de los alquileres en las distintas temporadas.



78

Fig. 5.5.b) Tarifa promedio hotel boutique ($) Fig. 5.5.c) Tasa de ocupación hotel boutique Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (ver tablas en anexo 8.6)

Entendiendo el cronograma de obra y los egresos necesarios para llevar a cabo

el emprendimiento, se observa un gran desembolso durante el 2012 y mitad de 2013.

El segundo semestre de dicho año, con el hotel en funcionamiento, la cantidad de

gastos requeridos es compensada con las rentas de las habitaciones y el restaurante.

Ingresos por rentas y gastos operativos

Fuente: elaboración propia



79

La hotelería, por ser un negocio de rentas, tiene un recupero a largo plazo (10

años), por lo que el riesgo es bajo en comparación a los negocios de corto plazo. Como

se observa en la fig. 5.5.d y 5.5.e, desde el momento en que el hotel empezará a

funcionar hasta el 2021 inclusive, si bien el flujo neto se mantiene constante, recién en

el 2022 el hotel comenzará a percibir las ganancias del emprendimiento llevado a cabo.

Se estima una Tasa Interna de Retorno (TIR)27 del 11%, la misma supera la

tasa de corte (10%), por lo que indica que el funcionamiento del proyecto es óptimo

para llevar a cabo.

Flujo neto

-40000000

-30000000

-20000000

-10000000

0

10000000

20000000

30000000

40000000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Fig. 5.5.d) Flujo Neto

Fuente: elaboración propia

Flujo acumulado

-40000000

-30000000

-20000000

-10000000

0

10000000

20000000

30000000

40000000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Flujo acumulado

Fig. 5.5.e) Flujo Acumulado Fuente: elaboración propia

27

TIR: tasa de inversión, definida como el promedio geométrico de los rendimientos futuros esperados de

dicha inversión. Se utiliza para decidir sobre la aceptación o rechazo de un proyecto de inversión, para lo cual la TIR se compara con una tasa de corte. Si la tasa de rendimiento supera a la tasa de corte, se acepta, de lo contrario se rechaza.



80

Entendiendo que la coyuntura del país puede sufrir cambios en cuanto a su

política económica, se analizó el escenario más pesimista que el negocio puede tolerar.

Llegando a considerar una tasa de ocupación del 62% podemos ver que la TIR llega a

un valor del 10%. En este caso, la tasa obtenida como resultado equipara a la tasa de

corte (ver Factibilidad Económica Escenario Pesimista en anexo 8.7).

666 III CONCLUSIONES

- La industria de la construcción es una de las principales consumidoras de recursos,

energías y materiales.

- Existen organizaciones internacionales dedicadas al desarrollo de sistemas de

certificación de edificaciones sustentables.

- La iniciativa se da en países que presentan un equilibrio económico – político – social

(mayormente en Europa y Asia).

- En Argentina la mayoría de las construcciones sustentables corresponden a edificios

de oficinas comerciales y al Retail. Tendencia que comienza a trasladarse al sector

hotelero.

- Argentina es el quinto país con más recepción de turistas en América. El turismo

receptivo proviene de Brasil y países de Europa, seguidos por turistas de EE.UU. y

Canadá.

- La Ciudad Autónoma de Buenos Aires es la ciudad más grande de Argentina y está

considerada la segunda metrópolis de Sudamérica.

- El mercado hotelero se compone de marcas internacionales y hoteles independientes.

- El hotel boutique, por su pequeña escala y altos estándares de calidad, es la tipología

con mayor demanda en los últimos años.

- La mayoría se localizan en viejas casonas remodeladas por la zona de Palermo,

Recoleta y San Telmo, zonas próximas a los generadores de demanda. Asimismo,

dicha tendencia se extendió hacia Belgrano y Barrio Norte.



81

- A mediados del 2010, luego de la crisis económica internacional y la gripe A, la

industria hotelera pudo recuperarse y reactivar proyectos que (debido a la

incertidumbre general) habían sido congelados, y se alentó el lanzamiento de otros

nuevos emprendimientos.

- El hotel boutique, gracias a sus características Luxury, es apta para satisfacer los

estándares internacionales y apostar al cumplimiento de aspectos sustentables que

permitan lograr la certificación LEED americana. Aspecto que no sólo permite

diferenciarse del resto de la oferta hotelera local, sino que otorga un plusvalor al

proyecto.

- Por la falta de concientización y conocimiento respecto a la importancia de las

construcciones sustentables y sus beneficios, resulta difícil llegar a inversores locales,

teniendo que hacer enfoque en atraer grupos inversores internacionales.

- Se proyecta que el nuevo hotel boutique sustentable, se encontrará lejana a la

demanda regular durante sus primeros meses de lanzamiento, por ser un producto

exclusivo, con un alto nivel de funcionalidad, y con una política ambiental poco

valorada dentro del mercado.



82

666 III CONCLUSIONI

- L'industria della costruzione è una delle principali consumatrici di risorse, energie e

materiali.

- Esistono organizzazioni internazionali affezionate allo sviluppo di sistemi di

certificazione di edificazioni sostenibili.

- L'iniziativa si dà in paesi che presentano un equilibrio economico. politico. sociale,

maggiormente in Europa ed Asia.

- In Argentina la maggioranza delle costruzioni sostenibili corrispondono ad edifici di

uffici commerciali ed il Retail. Tendenza che comincia a trasportarsi nel settore

alberghiero.

- L'Argentina è il quinto paese con più accoglienza di turisti in America. Il turismo

ricettivo proviene dal Brasile e paesi dell'Europa, seguiti per turisti degli Stati Uniti e

Canada.

- La Città Autonoma di Buenos Aires è la città più grande dell'Argentina ed è

considerata le seconde metropoli di Sud-America.

- Il mercato alberghiero comprende marche internazionali e hotel indipendenti.

- L'hotel boutique, per la sua piccola scala ed alti standard di qualità, è la tipologia con

maggiore domanda negli ultimi anni.

- La maggioranza si localizzano in vecchie casone rimodellate per l’area di Palermo,

Recoleta e San Telmo, zone prossime ai generatori di domanda. Ugualmente, detta

tendenza si estese verso Belgrano e Barrio Norte.



83

- A metà del 2010, dopo della crisi economica internazionale e l'influenza A, l'industria

alberghiera potè rimettersi e riattivare progetti che, dovuto all'incertezza generale,

erano stati congelati, e si incoraggiò il lancio di altri nuovi imprese.

- L'hotel boutique, grazie al suo caratteristico Luxury, è adatta per soddisfare gli

standard internazionali e scommettere al compimento di aspetti sostenibili che

permettano di riuscire la certificazione Leed Americanar. Aspetto che non permette

solo di differenziarsi dal resto dell'offerta alberghiera locale, ma concede un plusvalore

al progetto.

- Per la mancanza di coscientizzazione e conoscenza rispetto all'importanza delle

costruzioni sostenibili ed i suoi benefici, è difficile arrivare ad investitori locali, dovendo

concentrare gli sforzi in attrarre gruppi investitori internazionali.

- Si proietta che il nuovo hotel boutique sostenibile, si sentirà lontana alla domanda

regolare durante i suoi primi mesi di lancio, per essere un prodotto esclusivo, con un

alto livello di funzionalità, e con una politica ambientale poco stimata dentro il mercato.



84

777 III RECOMENDACIONES

- Cumplir estrictamente con los tiempos estipulados de obra para poder poner en

funcionamiento el hotel y empezar a percibir ingresos que permitan mantener el flujo

de inversión constante.

- Complementar las rentas percibidas por habitación con otras rentas para poder

aumentar el promedio de ingresos por m2 (ej.: alquiler de local comercial, oficinas,

restaurante).

- Trabajar con una efusiva campaña publicitaria que trabaje con el insight de los

usuarios y permita que se identifiquen con el nuevo emprendimiento.

- Reducir un poco los precios estipulados para las habitaciones durante los primeros

meses de lanzamiento, a modo de no estar fuera del alcance de los usuarios y

posicionarse dentro de la demanda.

- Participar de programas de responsabilidad social, incentivados por sectores públicos

o privados, con el fin de poder agrandar la red de valores e intereses.

- Generar fuertes lazos con empresas y proveedores ligados a la política ambiental,

otorgando y percibiendo beneficios y atenciones especiales que permitan potenciar la

inserción del nuevo modelo.



85

777 III RACCOMANDAZIONI

- Compiere strettamente i tempi stipolati di opera per potere mettere in funzionamento

l’ hotel ed incominciare a percepire entrate che permettano di mantenere il flusso di

investimento costante.

- Completare i redditi percepiti per stanza con altri redditi per potere aumentare la

media di entrate per m2, es.: affitto di locale commerciale, uffici, ristorante.

- Lavorare con un'effusiva campagna pubblicitaria che lavori con l'insight degli utenti e

permetta che si identifichino con il nuovo imprendimento.

- Ridurre un po' i prezzi stipolati per le stanze durante i primi mesi di lancio, a modo di

non stare fuori della portata degli utenti e posizionarsi dentro la domanda.

- Condividere programmi di responsabilità sociale, incentivati per settori pubblici o

privati, col fine di potere ingrandire la rete di valori ed interessi.

- Generare forti lacci con imprese e fornitori legati alla politica ambientale, concedendo

e percependo benefici ed attenzioni speciali che permettano di potenziare l'inserzione

del nuovo modello.



86

888 III ANEXO

8.1) Green Certifications



87

8.2) Certification LEED 2009



88

Fuente: Checklist del sitio de Internet de USGBC oficial (www.usgbc.org)

8.3) Total Proyectos LEED por tipología



89

Fuente: Datos del GBCI (Green Building Certification Institute) al 12 de Octubre del 2010

8.4) Total Proyectos LEED en Latinoamérica por Rating System



90

Fuente: Datos del GBCI (Green Building Certification Institute)

8.5) Legislación Ambiental



91

Principales leyes y regulaciones ambientales vigentes en el territorio de la

Ciudad Autónoma de Buenos Aires:

- Ley 123 de Evaluación Ambiental.

- Ley 1854 de Residuos Sólidos Urbanos.

- Ley 154 de Residuos Patogénicos – Regulación.

- Ley 1356 de Preservación recurso aire y prevención y control de la

contaminación atmosférica – Regulación.

- Ley 1687 de Educación Ambiental.

- Ley 1727 de Regulación Limpieza a Seco en Tintorerías.

- Ley 1556 de Regulación Arbolado Público Urbano.

- Ley 1540 de Control de la Contaminación Acústica.

- Ley 760 de Sustancias PCBs – Producción y Comercialización –

Prohibición.

- Ley 303 de Información Ambiental.

Para encontrar el desarrollo de cada ley se puede ingresar al sitio oficial de

Internet del Centro de Documentación Municipal (www.cedom.gov.ar). El CEDOM

reúne, procesa y difunde información referida a derecho administrativo, derecho local y

temas comunales (organización político-institucional, gobierno y administración local;

economía y finanzas, obras y servicios públicos, urbanismo, ecología y medio

ambiente, tránsito y transporte, edificación, salud, educación, cultura, etc.).

8.6) Programa Hoteles Responsables con el Ambiente

http://www.cedom.gov.ar/



92

Los hoteles deben completar un formulario que se registra en la página del

gobierno de la ciudad de Buenos Aires para poder participar de dicho programa.

Fuente: www.buenosaires.gov.ar




93




94



95





96

8.6) Tarifa promedio y tasa de ocupación hotelera

Tarifa promedio

1Establecimientos hoteleros son aquellos categorizados como hoteles de 1, 2, 3, 4 y 5 estrellas,

boutique y apart hoteles, mientras que los establecimientos parahoteleros, incluyen hoteles sindicales, hostel, cabañas, bungalows, hospedajes, bed & breakfast, hosterias, residenciales, etc.

Nota: la tarifa promedio resulta de dividir el total facturado por alojamiento en el mes de referencia por el total de habitaciones vendidas en el mismo mes, excepto en el caso de los hostels, donde el valor de la tarifa es el promedio de lo cobrado por persona/por cama en el mes. El precio está expresado en pesos y no incluye el impuesto al valor agregado.

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). EOH.



97

Tasa de ocupación de habitaciones

1Establecimientos hoteleros son aquellos categorizados como hoteles de 1, 2, 3, 4 y 5 estrellas, boutique y apart hoteles, mientras que los establecimientos parahoteleros, incluyen hoteles sindicales, hostel, cabañas, bungalows, hospedajes, bed & breakfast, hosterias, residenciales, etc. Nota: la tasa de ocupación de habitaciones es la relación entre las habitaciones ocupadas y las habitaciones disponibles. Surge de dividir la cantidad de las primeras sobre la cantidad de las segundas. En el caso particular de los hostels, no se publica la tasa de ocupación de habitaciones por tratarse de establecimientos que prestan el servicio de alojamiento en habitaciones semiprivadas o comunes.

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). EOH.



98

8.6) Costos Hotel Boutique sustentable

HOTEL SUSTENTABLE

Superficie edificada 1300 m2

Sup habitaciones 885 m2

Sup servicios (resto, etc) 155 m2 Sup. Comun (20%) 260 m2

Esquema plan de inversión mensual (2012-2013)

Equipamiento m2 cantidad precio unitario total

master suite 45 5 $ 5.227,27 $ 26.136,36

suite standard 30 22 $ 4.454,55 $ 98.000,00

recepcion 47 1 $ 9.545,45 $ 9.545,45

resto 85 1 $ 17.045,45 $ 17.045,45

terraza 40 1 $ 3.409,09 $ 3.409,09

IVA 21% $ 39.681,82 $ 48.015,00

mes porcentaje a designar aporte mensual

Gastos comerciales $25.935,00

13

20

$ 1.037,40

(2,5% costo construcción) 14 $ 1.037,40

15 $ 1.037,40

16 $ 1.037,40

17 $ 1.037,40

18 10 $ 2.593,50

19

40

$ 1.729,00

20 $ 1.729,00

21 $ 1.729,00

22 $ 1.729,00

23 $ 1.729,00

24 $ 1.729,00

25

30

$ 1.296,75

26 $ 1.296,75

27 $ 1.296,75

28 $ 1.296,75

29 $ 1.296,75

30 $ 1.296,75



99

8.7) Factibilidad económica (escenario pesimista)

Flujo neto

-40000000

-30000000

-20000000

-10000000

0

10000000

20000000

30000000

40000000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Flujo acumulado

-40000000

-30000000

-20000000

-10000000

0

10000000

20000000

30000000

40000000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Flujo acumulado



100

999 III BIBLIOGRAFIA

- Edwards, Brian (2008) “Guía básica de la sostenibilidad”, Barcelona, Ed.

Gustavo Pili.

- Rivera, Mario (2010) “Reporte Verde Latinoamericano” , Toronto, Colliers

International

- Starwood Hotel & Resorts “Green Certification Programs”

- BREEAM Technical Manual (2011) SD5073-2.0, United Kingdom

- World GBC (2011) “Americas Regional Report”

Sitios web consultados

- “Sostenibilidad en la construcción de viviendas en Cuba” Observatorio

Iberoamericano del desarrollo local y la economía social. Junio de 2011

(http://www.eumed.net/rev/oidles/10/acch.pdf)

- Energy Information Administration, US 2009 http://www.eia.gov/forecasts/aeo/

- Informe de la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo

(Comisión Brundtland): Nuestro Futuro Común ONU (11/12/1987)

(http://worldinbalance.net/intagreements/1987-brundtland.php)

- www.wikipedia.org

- Sitio oficial de SBAlliance: www.sballiance.org

- Sitio oficial de IISBE: www.iisbe.org

- Sitio oficial de ISA: www.internationalsustainabilityalliance.org

- Sitio oficial de WGBC: www.worldgbc.org

- Sitio oficial Green Star: www.gbca.org.au

- Sitio oficial CASBEE: www.ibec.or.jp/CASBEE

- Sitio oficial GSBC: www.dgnb.de

- Sitio oficial BREEAM: www.breeam.org

- Sitio oficial USGBC: www.usgbc.org

- www.edificioverde.com

- www.gbci.org



101

- www.argentina.gov.ar

- www.indec.gov.ar

- www.starwoodhotels.com

- www.explora.com

- www.buenosaires.gov.ar

- www.cedom.gov.ar

http://www.cedom.gov.ar/

Maestría en Desarrollos de Emprendimientos Inmobiliarios€¦ · Eva Zeida y Arq. Claudio Delbene,...

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