Marzo/Abril 2013 3INFORMACIÓN DE ACTUALIDAD

INFORMA

AGRUPACIÓN TÉCNICA PROFESIONALCoordinadora General de los Colectivos Profesionales:

TECPEVAL - Peritos Tasadores Judiciales de Bienes InmueblesINTERFICO - Interventores de Fincas y Comunidades

ADPI - Asesores de la Propiedad Inmobiliaria

MEDFIN - Mediadores Financieros Titulados

Desde la Agrupación Técnica Profesional -ATP- , es nuevamente una satisfaccióndirigirnos a Vds., a fin de trasladarles información de máximo interés.

Estimado/a Sr./a Consocio/a Amigo/a:

En primer lugar aprovecho la ocasión para saludarle y presentarle mis respetos.

Me complace informarle mediante la presente que, próximamente se celebrará el SalónInmobiliario Internacional de Madrid, en su 15ª Edición SIMA 13, certamen que tendrálugar los próximos días del 30 de Mayo al 2 de Junio, ambos inclusive (de jueves a domingo) enel recinto de Feria de Madrid, con ubicación en el Pabellón 8.

Según los organizadores: SIMA ofrece a promotores, agencias, y empresas de serviciosrelacionados un canal de venta de eficacia probada y con un retorno de inversión medible, lo quele ha posicionado como una herramienta comercial imprescindible para entrar en contacto con unademanda muy numerosa de compradores e inversores interesados en la oferta de primera y segundaresidencia, además cuenta con importantes herramientas para facilitar el contacto de expositores yvisitantes y un programa de conferencias que dan respuesta a las demandas de los profesionales delsector.

1º.-Principales sectores de exposiciónPromotores inmobiliarios, agencias y consultores inmobiliarios, entidades financieras,administraciones públicas, aseguradoras, tasadoras, otras empresas de servicios,asociaciones profesionales, medios de comunicación.

2º.-Público numeroso y de calidadUn público que busca su primera o segunda residencia, o una oportunidad de inversióny que en su mayoría se plantea comprar de manera inmediata: compradores jóvenesinteresados en adquirir su primera vivienda, de mediana edad que buscan vivienda dereposición, de segunda residencia, etc.

Marzo/Abril 20134 INFORMACIÓN DE ACTUALIDAD

3º.-ProfesionalesSIMA complementa su enfoque comercial con contenidos profesionales que atraen a losdiferentes agentes del sector nacional e internacional: profesionales del sectorinmobiliario y corporativos del sector, inversores institucionales y privados,administraciones públicas, entidades financieras, colectivos profesionales y mediosde comunicación.

4º.-Promoción y comunicación

SIMA apuesta por la promoción y la comunicación a través de las redes socialesutilizando estos nuevos soportes y los medios convencionales, además las campañasde SIM A c on s i gue n gr an impa c to me d iá t ic o max i mi z ad o p o r nu mer o sa sc ol a bo ra c io nes con los medios líderes en información inmobiliaria.

5º.-Florida, Región Invitada

SIMA está desarrollando una nueva iniciativa de carácter internacional dentro de la Feria,se trata del proyecto de «Florida, región invitada SIMA 2013» a través del cual tieneel objetivo y reto primordial de destacar el estado norteamericano de Florida comouna de las regiones más interesantes a nivel mundial como destino de inversión comovacacional, trabajando en un programa de actividades junto con los más importantesrepresentantes inmobiliarios de la región, este programa incluirá un área expositiva,una jornada de conferencias específica y un conjunto institucional de actividades parala delegación visitante del estado norteamericano.

Con motivo de la celebración del citado certamen, a través de la Agrupación TécnicaProfesional «ATP», máximo exponente de los Profesionales Titulados citados, le informoque el Colectivo Profesional se complace en hacer partícipes a todos sus ProfesionalesAsociados, para que puedan acudir, si están interesados, mediante las INVITACIONESGRATUITAS de asistencia a este evento. Una vez efectuadas las verificaciones pertinentes,pongo en su conocimiento que dichas Invitaciones Gratuitas, para su comodidad y rapidez, podrádescargárselas (con probabilidad en la primera quincena del próximo mes de mayo),directamente en la página web www.simaexpo.com. No obstante si precisa de algunaaclaración añadida, o bien prefiere que por nuestra parte le proporcionemos la/s invitación/esque desee, no dude en hacernos llegar su petición.

En espera le dispense una buena acogida, quedo a su entera disposición para todo cuanto nosprecise.

Reciba un cordial saludo

Fdo. Francisco Sanfrancisco Gil

Marzo/Abril 2013 5INFORMACIÓN DE ACTUALIDAD

INFORMA

AGRUPACIÓN TÉCNICA PROFESIONALCoordinadora General de los Colectivos Profesionales:

TECPEVAL - Peritos Tasadores Judiciales de Bienes InmueblesINTERFICO - Interventores de Fincas y Comunidades

ADPI - Asesores de la Propiedad Inmobiliaria

MEDFIN - Mediadores Financieros Titulados

VARAPALO JUDICIAL CONTRA LOS API

Nuevo Somanta Varapalo Judicial contra los llamados API(API-Agentes de la Propiedad Inmobiliaria)

con relación a su continua e incesante altanera arrogancia

Sentencia T.S. (Sala 3) de 3 de enero de 2013

RESUMEN: Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad InmobiliariaAPI: Impugnación de Decreto de Catálogo Nacional de Cualificaciones Profesionales.Dudosa legitimación procesal del Consejo General para impugnación. Situación jurídica delos API igual antes y después de Decreto. No hay modificación de statu quo para laprofesión de los API, ni se invade sus competencias en el Decreto.Se desestima recurso.

En la Villa de Madrid, a tres de Enero de dos mil trece.

VISTO por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TribunalSupremo el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el CONSEJO GENERAL DELOS COLEGIOS DE AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DE ESPAÑA,representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Teresa de Jesús Castro Rodríguez,contra el Real Decreto 1550/2011, de 31 de octubre, por el que se complementa el CatálogoNacional de Cualificaciones Profesionales, mediante el establecimiento de tres cualificacionesprofesionales correspondientes a la familia profesional Comercio y Marketing.Se ha personado en este recurso, como parte recurrida, la ADMINISTRACIÓN GENERALDEL ESTADO, con la representación que le es propia.

FALLO: Desestimamos el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el ConsejoGeneral de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Españacontra el Real Decreto 1550/2011, de 31 de octubre. E imponemos a aquél las costascausadas, con el límite fijado en el fundamento de derecho sexto de esta sentencia.

Así por esta nuestra sentencia, que deberá insertarse por el Consejo General del PoderJudicial en la publicación oficial de jurisprudencia de este Tribunal Supremo, definitivamentejuzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada hasido la anterior sentencia por el Magistrado Ponente de esta Sala Excmo. Sr. D. SegundoMenendez Perez, todo lo cual yo el Secretario, certifico.

MECIMER - Mediadores Civiles y Mercantiles

«INFORMA»

INGESA - Interventores de Gestión Adminstrativa

Marzo/Abril 2013CUESTIONARIO PRÁCTICO DEFORMACIÓN CONTINUADA6

FONDO DE LIQUIDEZ PARA LAS OBRAS DEREHABILITACIÓN EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS

Las obligatorias obras derehabilit ación que se debenacometer en las comunidadesde propietarios se están viendodemoradas en su ejecuciónporque no hay dinero.

Las derramas, si es que todasse pagan, y las subvenciones afondo perdido, no llegan paracubr ir lo s pr esupuestos deejecución, y las líneas públicasde ayuda no resultan todo loefectivas que deberían al estargestionadas por entidades finan-cieras con unas condicionespoco preferentes.

Para tratar de superar esteparón y permitir que las obrasse ejecuten, desde algunos co-lectivos profesionales, se haplanteado la acometida de ins-trumentos de gestión adecuados,que pasar ían, po r ejemplo ,porque las subvenciones que losorganismos públicos aportancada año para la rehabilitaciónse dest inen a en un fondo deliquidez a un tipo de interés bajo,similar al que se presta a las

entidades de crédito, y un plazode amortización de hasta 10 años.

Así, en lugar del gasto públicoque supone la subvención, lo quese haría es un préstamo, nocomputando como déficit. Ylas comunidades tendrían ga-rant izada la financiación, yaque el dinero no se agota sino quese recupera el pr incipal delpréstamo más los intereses y lasdotaciones de los años siguientes.

Además, se ampliar ía e lmarco de las comunidades quepodrían acometer las obras, aprácticamente todas. Ahora, laconcesión de subvenciones afondo perdido está restringida alas comunidades de propietariosque cumplen mejor los requisitosestablecidos por cada adminis-tración, dejando fuera a un grannúmero de inmuebles que nopueden justificar la necesidad derealizar las obras para recibir laayuda.

Beneficios de este fondo seríala dinamización del sector de larehabilitación, con la creación de

empleo, y, además, garantizaríaque las empresas cobrarán elimporte de lo presupuestado demanera inmediata, sin tener queesperar a que la administraciónrespectiva tenga liquidez sufi-ciente para afrontar el pago delas facturas. Las administraciones,por su parte, volverían a generaringresos, los Ayuntamientos através de las licencias y el Estadocon el IVA.

El dinero público dotado enlos préstamos circularía por lasociedad, po r las empresascontratadas, los trabajadores yel consumo; los edificios serenovarían eficientemente; y elcapital público se recuperaríaíntegramente más los intereses.Es una idea que podría llevarsea la práctica sin demasiadoscambios legislativos, si acasouna modificación de la Ley dePropiedad Horizontal para dotarde plena personalidad jurídica ala comunidad de propietarios paratodas las operaciones que tenganque ver con su funcionamiento.

EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA SIGUESOBREVALORADO ENTRE UN 15% Y UN 35%

Los precios de la vivienda enEspaña no han terminado decorregirse. Según los cálculos delObservator io de CoyunturaEconómica del Instituto Juand e Mar iana para 2012, lo sinmuebles siguen sobrevaloradosal menos un 15%, pudiendo caerhasta un 35% más.

La sombra de la burbuja

inmobiliaria que vivió Españadurante la ant er io r década,todavía oscurece las perspecti-vas de recuperación de nuestraeconomía. Pese a las caídas deprecios desde los máximos enel ejercico 2007, el sector inmo-biliario aún no se ha ajustadotodo lo necesario y deseable, loque supone un obstáculo para la

vuelta al crecimiento sostenido.Así se desprende de la actuali-

zación de los cálculos realizadospor el Observatorio de CoyunturaEconómica (OCE) del InstitutoJuan de Mariana sobre el preciode la vivienda y de los alquileres.

En 2007 el OCE calculó porp r imer a vez la mag ni t ud dela burbuja de precios de la

Marzo/Abril 2013 7CUESTIONARIO PRÁCTICO DEFORMACIÓN CONTINUADA

vivienda en España. En aquellaprimera edición de este informeya se señaló que los precios dela vivienda estaban sobrevalora-dos en un 40%, tomando comoreferencia la relación entre losprecios de venta y lo s de al-quiler, una magnitud que losautores denominaron PER de laVivienda (en el lenguaje bursátilse denomina PER al númerode veces que el beneficio neto deuna empresa se encuentra inclui-do en el precio de sus acciones).Este múltiplo nos indica cuántosaños es necesario esperar pararecuperar la inversión en vivien-da (precio de adquisición) con surendimiento anual (alquiler). Dehecho, si hacemos la inversa delPER llegamos a la rentabilidadanual de la vivienda como in-versión. Aplicando esta mismametodología, el OCE acaba deactualizar dichos datos en marzodel presente ejercicio 2013.

El precio medio del metrocuadrado de la vivienda enEspaña se situó a finales de 2012en los 2.212 euros. Mientras,el alquiler medio por metrocuadrado y año costaba 97 euros.Esto quiere decir que a finalesdel pasado año el PER de laVivienda (número de años quese necesitaría alquilar un in-mu e b le p a r a r e c u p er a r e lmonto inicial de la inversión)se situó en 22,8. Esta cifra estáaún muy alejada del 19,5 (querefleja el promedio desde 1985hasta 2001, año en el que po-dríamos situar el comienzo dela burbuja de precios inmobilia-rios), aunque es cierto que hacaído sustancialmente respecto al32,3 que marcaba en 2007.

Desde el punto más alto de

la bu rbuja inmo biliar ia lo sprecios de la vivienda de obranueva en nuestro país han caídoun 24% (de 2.905 euros/m2 en2007 a los 2.212 de 2012) segúnlos datos publicados por la So-ciedad de Tasación.

Por su parte, y según cifras delInstituto Nacional de Estadística,el alquiler se ha revalorizado un7,7% (de 90 a 97 euros/ m2

anual). Con estas cifras podría-mos decir que si en 2007 eranecesario que los precios seajustaran alrededor de un 40% ala baja, en 2012 esa necesidadse había est rechado hasta el15%. De esta manera, volveríamosa un PER de la vivienda de 19,5.No obstante, este promedio aúnpodría considerarse demasiadoelevado si lo comparamos conotros países y ot ros activos,donde el PER se halla muchomás cercano a 15. Así, si utiliza-mos esta última referencia, a lavivienda todavía le faltaría unajuste del 35%.

Tomando el PER de 19,5, lavivienda ya habría corregido el75% de su sobrevalo ración(tomando el PER de 15, aproxi-madamente el 50%). Por tanto,con ese ritmo de ajuste faltaríantodavía unos dos años paracompletar el ajuste a un PER de19,5 (y otros cinco, hasta finalesde 2017, para llegar al PER de 15).

El lento ajuste de precios po-demos achacarlo en su mayorparte a un tardío, ineficaz y malencaminado conjunto de políticaspúblicas dirigidas a obstaculizar,en vez de acelerar, el procesode ajuste. La estrategia seguidacon el sector bancario es parti-cularmente destacable. Pese aque se han realizado avances en

este sentido, lo cierto es que son,por una parte, incompletos, y porotra, en lo que se refiere, porejemplo, a la SAREB, decepcio-nantes. Efectivamente, según seha conocido en lo s últ imosmeses, el llamado banco maloparece estar teniendo un efectocontrario al deseado: en lugar deact ua r co mo un e lement odinamizador del mercado, acele-rando el ajuste de precios, estásirviendo para lo contrario.

La lentitud del ajuste del casoespañol contrasta con el rápidoajuste de otros países europeosque también experimentaronburbujas inmobiliarias de mag-nitudes considerables, comoIrlanda o, aunque más difícil-mente comparables, los paísesbálticos. Mientras que en Irlandalos precios han caído más del50% desde sus máximos, enEspaña lo han hecho alrededordel 25%, según los datos de laSociedad de Tasación. Así, pare-cería que su sector inmobiliarioya habría tocado suelo, algoque todavía queda lejos para elespañol.

El caso estadounidense esta-ría en línea con el irlandés: trasun ajuste rápido e intenso, nosolo se ha hecho suelo, sino queen el año 2012 los precios de lavivienda han registrado su primerrepunte desde antes del iniciode la crisis y el sector inmobilia-rio ha empezado a contribuirpositivamente en la economíaestadounidense.

Ambos casos nos muestranque no solo es posible, sinotambién deseable, que los preciosde la vivienda se ajusten concierta rapidez a fin de que elsector deje de ser un lastre parala recuperación económica.

Marzo/Abril 2013CUESTIONARIO PRÁCTICO DEFORMACIÓN CONTINUADA8

CONTROL DEL ALQUILER NO DECLARADO DEVIVIENDAS PARA USOS TURÍSTICOS

El Gobierno tiene previsto de-sarrollar un plan para la luchacontra el fraude en el alquiler in-mobiliario durante 2013. Para ello,analizará todos los datos disponiblesde la Agencia Tributaria, el consumode energía eléctrica, los datos delcatastro y los anuncios de los portalesinmobiliarios para, de esta manera,hacer aflorar miles de pisos aparen-temente vacíos

Según los técnicos del Ministeriode Hacienda, el alquiler no declara-do de viviendas por periodos cortosy para usos turísticos, es la últimagran bolsa de fraude del sectorinmobiliario y que posiblementetenga sus días contados.

Los propietarios que tienen unpiso arrendado todo el año habi-tualmente lo declaran porque losinquilinos deben incluir la referenciacatastral de su vivienda en el IRPF.Además hay muchas ventajas fiscales,para el inquilino y para el propie-tario. En cambio, es muy raro quelos propietarios declaren el alquilerde un apartamento de costa, que

aunque sea por periodos cortospuede reportar buenas rentas.

No obstante, en relación con esteasunto habría que tener en cuentavarias consideraciones:

La lucha contra el fraude fiscalabarca muchos frentes, y el alqui-ler no declarado es uno de ellos. ElGobierno demuestra su voluntad deperseguir uno de los vicios que siempreha caracterizado el mercado delarrendamiento, tratando de apoyarseen la experiencia de los portales in-mobiliarios para detectar a los caserosque no alquilan sus inmuebles si-guiendo el protocolo legal.

Los expertos piensan que estafórmula no logrará los resultadosesperados, desperdiciándose recur-sos públicos. Las razones son varias.

En primer lugar, es complicadosaber si un inmueble publicado hasido alquilado o no, dado que los cla-sificados inmobiliarios online siempreestán en curso. En ocasiones, el pro-pietario olvida retirar el anuncio dela Web cuando lo alquila, y éstecaduca en función del tiempo que

tenga programado el portal paramantener la calidad de sus conteni-dos. En algunos casos, tres meses.Igualmente, hay veces que el inmueblese retira de la Web por el anunciante,y esto no significa necesariamente quehaya sido alquilado.

En segundo lugar, el volumen deanuncios particulares en alquiler enlos portales inmobiliarios, aunque eselevado, no representa la totalidaddel mercado.

Por último, muchas viviendas enalquiler carecen de localizaciónexacta, algo que únicamente se co-noce cuando el potencial inquilinose pone en contacto con el propietario.

En opinión de algunos exper-tos en la materia, para que aflorenlos alquileres no declarados, la me-jor medida es dotar al inquilino dealguna herramienta para denunciarque no tiene contrato, salvaguardan-do su anonimato. Asimismo, el temase resolvería de un modo aún mássencillo si, al igual que con la compra-venta, registrar un alquiler fueraobligatorio, no voluntario.

INFORME NACIONAL SOBRE LA MOROSIDAD EN LASCOMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Las malas perspectivas para 2013en cuanto a impagos se refiere seconfirman con los primeros datosrecogidos en el primer trimestre, yaque “los niveles de impago de cuotassoportadas por las comunidades depropietarios en 2012 se incrementaronen un 19% con respecto al ejercicioanterior, pasando de 1.350 a 1606millones de euros. El primer trimestrede 2013 confirma estos índices conun repunte en torno al 10% respectoal mismo ejercicio del pasado año”,según recoge el informe del Obser-vatorio de las Comunidades dePropietarios.

Con estos datos, el Informe consi-dera que las tasas totales de morosidadson alarmantes y con un horizonte

poco prometedor al respecto, razónque ha conllevado a que el 62% delas comunidades de propietarios hayareducido su presupuesto de gastos yel 92% han mantenido reducido suscuotas para sufragar el aumento delos impagados por morosidad.

Igualmente, el Informe corroboraque la morosidad de las entidadesfinancieras sigue siendo un problemaimportante para las comunidades depropietarios, al establecer que elpropio sistema de gestión del patri-monio genera dilaciones en el pagode los recibos comunitarios pendien-tes, que en el ejercicio 2012 alcanzóla cifra de 256 millones de euros, yello pese “a que las principales en-tidades financieras se desprendieron,

en 2012, de cerca de 110000 viviendas,más del doble que en 2011, ademásde incrementar, en un 15,9%, lapropiedad de viviendas procedentesde los desahucios”. La previsión delaumento de la morosidad de lasentidades financieras, para 2013, seprevé superior al 16% que se al-canzó en el año 2012.

El Observatorio de las Comunidadesde Propietarios tiene como objetivoanalizar la situación actual de las deudascomunitarias por recibos impagados,así como sus posibles soluciones enuna situación de crisis que requiereuna gestión profesional de la máximacualificación que garantice los derechosde consumidores y usuarios en unbien tan esencial como es la vivienda.

COLECCIONABLEMarzo/Abril 2013 9

LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOSY SU INSCRIPCIÓN CATASTRAL

Subdirección General de Valoración e InspecciónDirección General del Catastro

En las últimas décadas, determinados factores económicos y sociales han influido en el ámbito de lapromoción inmobiliaria condicionando, entre otros aspectos, los tipos edificatorios. Se crean nuevasconfiguraciones jurídicas y espaciales con un predominio de los espacios residenciales privados, sinolvidarnos de los complejos comerciales.

La escasez de suelo en los núcleos urbanos consolidados ha motivado el alejamiento de las nuevaspromociones de los centros y un crecimiento de la suburbanización privada. Surge un nuevo estilode vida y el ciudadano busca, con la compra de la vivienda, zonas ajardinadas y de disfrute que lecompensen del alejamiento del centro. Por ot ra parte, la necesidad de reducir costes tanto deconstrucción como fiscales y de disfrute de los servicios, ha derivado en el proyecto de tipologías en lasque se comparten elementos y servicios.

Con frecuencia nos encontramos conjuntos de propiedades urbanas integrados por parcelas oviviendas unifamiliares, tanto asiladas como pareadas o en hilera o bloques de edificios, en los que seestablecen elementos comunes a todos ellos como zonas de paso y ajardinadas, piscinas, etc.

Hay supuestos de edificios sobre parcelas independientes en los que cada edificio, a su vez, es unacomunidad, pudiendo incluso ser construidos por diferentes promotoras en distintas fases.

Estas configuraciones, complejas y variadas, se encuadran, en su mayoría dentro del concepto decomplejos inmobiliarios o urbanizaciones privadas, cada vez más frecuentes en la práctica.

Ante el vacío legal existente en los primeros momentos de su aparición, se introdujo su regulación enel Art. 24 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH) 1, si bien, en la práctica, esta se hademostrado insuficiente, abriéndose un debate doctrinal entorno al régimen jurídico de estos nuevosnegocios y su distinción de la tradicional división horizontal, en especial de la denominada divisiónhorizontal tumbada.

Complejos imobiliarios. Régimen jurídico

Como ya hemos indicado, el régimen jurídico de los complejos inmobiliarios se regula, básicamente,en el Art. 24 de la LPH. Además son de aplicación el texto refundido de la Ley de Suelo aprobado RealDecreto legislativo 2/2008, de 20 de junio (TRLS) y Resoluciones de la Dirección General de losRegistros y Notariado (DGRN)

De acuerdo con LPH los requisitos de configuración de un complejo inmobiliario son:

1º Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destinoprincipal sea la vivienda o locales.

2º Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentrendivididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisiblesobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Por tanto, son dos los elementos necesarios para la constitución de un complejo inmobiliario: laindependencia entre parcelas o edificios y la vinculación entre las edificaciones o parcelas y loselementos comunes.

COLECCIONABLE10 Marzo/Abril 2013

1 Artículo introducido por la Ley la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH

Como sabemos, esta vinculación entre un elemento independiente y los comunes, esta tambiénpresente en la división horizontal, por tanto lo que distingue al complejo inmobiliario es la independenciaentre parcelas o edificios.

De cuerdo con la LPH, a los complejos inmobiliarios que se ajusten a estos requerimientos les son deaplicación el régimen especial de la propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil 2, sin queello signifique que les otorgue la misma naturaleza jurídica.

Esta distinción entre los complejos inmobiliarios y la división horizontal que ha sido objeto de un ciertodebate doctrinal, se trata con más detenimiento en un epígrafe posterior.

La LPH estable dos posibles formas de constitución de los complejos inmobiliarios:a. En una sola comunidad de propietarios.b. En una agrupación 3 de comunidades de propietarios.

2Art. 396. CC: “Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamientoindependiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedadseparada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todoslos necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo… y cualesquiera otros elementos materialeso jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadaso embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenaciónde un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Estaforma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan , por la voluntadde los interesados”.

3Se incluye el término comunidad agrupada, tal y como aparece en la Ley, si bien no debe entenderse con lasimplicaciones jurídicas y fiscales (unión o agregación) sino como mancomunidad.

Por tanto, de acuerdo con la norma, es posible que una pluralidad de parcelas se organice en unacomunidad de propietarios o como una mancomunidad, sin que sea necesaria la agrupación registralprevia de las fincas y en tanto no se establece condición de contigüidad, las parcelas podrían, incluso,no ser contiguas.

Sin embargo, esta norma no es de aplicación obligatoria ya que de acuerdo con el apartado 4 delmismo artículo 4 caben otros modelos organizativos que implican cierta autonomía privada, al quedarsujetos al pacto entre propietarios y siéndoles de aplicación supletoria la LPH, con las mismasespecialidades ya descritas.

Por tanto en la práctica nos encontramos que cada complejo tiene sus propias características yproblemática lo que exige un análisis independiente de cada caso.

A estas variables tenemos que añadir, la posibilidad de configuración de complejos inmobiliarios quepodríamos denominar mixtos, una de las novedades incorporadas por el TRLS 5 , que estaríanformados por edificaciones de propiedad privada y de dominio público, siendo posible su constitución silos instrumentos de ordenación urbanística destinan superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo(o vuelo).

En estos casos las edificaciones de dominio público tendrían el carácter de fincas especiales deatribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan parala protección del dominio público.

La posibilidad de constitución de estas organizaciones enlaza con otro interesante debate sobre el

COLECCIONABLEMarzo/Abril 2013 11

Requisitos formales para su constitución e inscripción en el registro de la propiedad

Entre los requisitos formales específicos para la constitución de los complejos inmobiliarios, que seestablecen en las normas que les son de aplicación, están:

• Que la constitución y modificación del complejo inmobiliario debe ser autorizada por la Administracióncompetente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen.7

• En el supuesto de agrupación de comunidades: -El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada deberá ser otorgado por el propietario

único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla,previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.8

. - El título constitutivo debe contener la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y delos elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo se debe fijar, en su caso, la cuota departicipación de cada una de las comunidades integradas en el complejo.

Respecto a su inscripción, de acuerdo con lo establecido en el artículo 17 del TRLS es requisitoindispensable para la inscripción del complejo inmobiliario, que al título correspondiente se acompañela autorización administrativa concedida, o el testimonio notarial de la misma.

7Art. 17 del texto refundido de la Ley de Suelo aprobado Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio.8Art. 24.2.b de la Ley de Propiedad Horizontal.

Complejos inmobiliarios. División horizontal tumbada

En la práctica, la naturaleza jurídica de los complejos inmobiliarios y de la división horizontal puedellegar a ser difusa, siendo necesario establecer algún elemento que nos permita distinguir con másclaridad cuando se trata de una propiedad horizontal, especialmente si es tumbada, y cuándo de uncomplejo inmobiliario.

Determinadas resoluciones de la DGRN 9 establecen la distinción entre ambas figuras y la doctrinade los Tribunales es bastante clarificadora en este aspecto 10

9 Resolución de la DGRN de 3 de diciembre de 2009. Resolución de la DGRN de 3 de abril de 2012.10Sentencias la Audiencia provincial de Madrid de 26 de febrero de 2007 y 3 de octubre de 2008.

régimen jurídico del subsuelo, al regularse la posibilidad de la segregación del subsuelo sin necesidadde const itución de una propiedad horizontal y su inscripción independiente, hecho admitido conanterioridad por notarios y registradores 6 y que con la Ley de suelo pasa a ser regulado en una normajurídica. Estos complejos constituyen una alternativa a las concesiones administrativas, cuya gestiónes en la práctica complicada.

4Art. 24.4 LPH “A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurí-dicas señaladasen el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios,las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior”.

5Artículo 17.TRLS: formación de parcelas y su relación entre ellas.Cuando, de conformidad con lo previsto en sulegislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasantey el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliarioen el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y conlas limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.

6 Resolución de la DGRN de 5 de abril de 2002.Resolución de la DGRN de 24 de febrero de 2007 (BOE: 04-abril-07). Disgregación de titularidad (pública y privada)

entre el suelo y el subsuelo.

COLECCIONABLE12 Marzo/Abril 2013

Los Complejos Inmobiliarios Privados, aunque les sea de aplicación el régimen de la LPH, no tienenla naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha. Mientras que la propiedad horizontal bajo elcalificativo de “tumbada”, tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal ya que las fincasmantienen en común el suelo, vuelo (en su caso) y la unidad de la finca recibiendo la denominación detumbada, porque los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales.

Algunos autores establecen como aspecto esencial que distingue estas figuras el que, en el complejoinmobiliario el objeto de las propiedades separadas consiste en cosas (parcelas edificadas o edificables)que, en lo principal, son independientes entre sí, a diferencia del régimen de propiedad horizontal en elcual, cada unidad inmobiliaria objeto de las diversas propiedades separadas (vivienda, garaje o local)consiste en parte integrante de una misma cosa: el edificio 11

. El otro aspecto importante a considerar es que, en el caso de la división horizontal, el suelo escomún en su totalidad. Y es entorno a esta circunstancia donde la doctrina ha establecido una clarapostura al considerar que la atribución de un uso exclusivo sobre partes del suelo a titulares de elementosprivativos, se debe considerar como una verdadera división y por tanto es obligatorio el otorgamientode la correspondiente licencia de parcelación, de conformidad con la normativa urbanística que sea deaplicación en cada caso.

Esta consideración cobra especial interés en el caso del suelo rústico, ya que puede evitar posiblesfraudes en los supuestos en los que se intente esconder bajo la apariencia formal de una divisiónhorizontal tumbada, autenticas divisiones del terreno que den lugar a la fragmentación de estos suelosen contra de la legislación urbanística autonómica aplicable 12

. En este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 octubre de 2008 afirma queexiste verdadera división de los terrenos en el caso de efectuarse una división horizontal con asignacióna cada titular del uso individualizado de una parte del terreno, así como, en el supuesto de divisiónhorizontal con agotamiento de la totalidad de la finca matriz sin que exista resto de suelo que seclasifique como elemento común, lo que exige la necesidad de aportar licencia de parcelación 13

. En la misma línea el TRLS en su Art. 17 establece que la división o segregación de una finca paradar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las característicasexigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística y asimila estos supuestos ael caso de enajenación, sin di-visión ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya elderecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca así como a la constituciónde asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilizaciónexclusiva.

Y en consecuencia el TRLS obliga a que en la autorización de escrituras de segregación o división defincas, los notarios exijan, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad,aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregaciónconforme a la legislación que le sea aplicable, siendo el cumplimiento de este requisito exigido por losregistradores para practicar la correspondiente inscripción.

Si bien parece que actualmente la doctrina de manera homogénea establece con claridad estadistinción, todavía pueden plantearse casos intermedios entre ambos supuestos de difícil calificaciónjurídica en la práctica.

11Manuel Peña Bernaldo de Quirós. “Derechos reales, derecho hipotecario”.12 Determinadas resoluciones daban pie a estos supuestos, Resoluciones de la DGRN de 10 de diciembre de 2003

y de 14 de junio de 2004, ambas con idéntico fundamentos de derecho. Si bien esta doctrina fue anulada por losTribunales ya que ambas resoluciones fueron anuladas respectivamente por las Sentencias la Audiencia provincialde Madrid de 26 de febrero de 2007 y 3 de octubre de 2008.

COLECCIONABLEMarzo/Abril 2013 13

13 Con anterioridad ya se había establecido esta línea. En la Resolución de la DGRN de 12 de febrero de 2001 seestablece: “La compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietariode un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte de aquel, exige que estas partes carezcan de autonomíafísica y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos e independientes entre sí pues enotro caso aquella tributación implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o elmecanismo jurídico bajo el que pretenda encubrirse.

Inscripción de complejos inmobiliarios en el catastro

El Catastro como registro administrativo de bienes inmuebles, cuenta con una base de datos (BDC)en la que figura su descripción catastral que incluye, información económica, física y jurídica, así comola representación gráfica del inmueble en la cartografía catastral.

Algunos de los aspectos a considerar en relación a la inscripción en la BDC de los complejosinmobiliarios, ya los hemos expuestos en los epígrafes anteriores al enmarcar y definir esta figura,entre ellos:

• La complejidad y falta de homogeneidad de su configuración, incluso la dificultad de distinción conotras formas de organización jurídica, como son las divisiones horizontales tumbadas.

El Catastro como organización caracterizada por su implantación a nivel territorial y con una políticade alianzas y convenios de colaboración con otras entidades, precisa dotar a sus procesos de unasistematización que permita su ejecución de manera homogénea.

La diversidad de supuestos y la complejidad que en algunos casos tienen, supone tener que analizarindividualmente el caso concreto para adaptarlo, en la medida de lo posible, al esquema general.

• Contribuir a la seguridad jurídica preventiva en el ámbito inmobiliario. Considerando lo expuestoen el apartado anterior y en orden a la responsabilidad de la DGC en relación a la inscripción de bienesinmuebles y considerando que uno de sus objetivos es el de contribuir a la seguridad jurídica preventivaen el ámbito inmobiliario, es preciso establecer, en el procedimiento correspondiente de inscripción, elcontrol y comprobación del cumplimiento de los requerimientos y de la normativa autonómicacorrespondiente.

• Compatibilizar la complejidad de estas organizaciones con la estructura de datos catastral sinobviar, en lo posible, la coordinación con el Registro de la Propiedad, en tanto que uno de los objetivosde la DGC, que se ha ido consolidando e incrementando en las últimas modificaciones legislativas 14, esla colaboración y coordinación con Notarios y Regist radores de la propiedad, de acuerdo conlo ya expuesto.

En ocasiones, dependiendo de la complejidad del caso, coordinar la configuración jurídica y físicaes complicado.

Entre los elementos a considerar en la inscripción catastral de los complejos están:° La consideración de los distintos objetos como bienes inmuebles a efectos catastrales.De acuerdo con la normativa catastral tienen la consideración de bieninmueble a los exclusivos efectos catastrales 15

— La parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal ycerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho depropiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas endicho ámbito.

COLECCIONABLE14 Marzo/Abril 2013

— Los diferentes elementos privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamientoindependiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal, así como el conjunto constituidopor diferentes elementos privativos mutuamente vinculados y adquiridos en unidad de acto y, en lascondiciones que reglamentariamente se determinen, los trasteros y las plazas de estacionamiento en‘‘pro indiviso’’ adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular.

14 Ver modificaciones del TRLCI introducidas por la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible enrelación al procedimientos de incorporación mediante comunicaciones, y constancia de la referencia catastral endocumentos notariales y en el registro de la propiedad.

15 Artículo 6 del texto refundidlo de la Ley del Catastro inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legi slativo1/2004, de 5 de marzo.

La parcela catastral aparece definida en la normativa catastral, al introducir el concepto de bieninmueble, como la porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal ycerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito espacial del derecho de propiedad 16,

° La inscripción de los elementos comunes y su vinculación a los elementos privativos.A efectos del cómputo final de superficies y de la atribución de los elementos comunes a los respectivos

inmuebles, a los efectos de su valoración catastral.Con ayuda de algunos ejemplos, analizaremos bajo la perspectiva de su inscripción catastral los dos

modelos básicos en los que se encuadran los complejos inmobiliarios, de acuerdo con lo establecido enla LPH:

A. Complejo inmobiliario formado por parcelas independientes, no edificadas, constituido en unaúnica comunidad de propietarios.

B. Complejo inmobiliario constituido por varias comunidades de propietarios.

Caso A: parcelas independientes en una única comunidad de propietarios (figura 1)

De acuerdo con el concepto de bien inmueble y parcela catast ral, cada una de las parcelasindependientes constituye un bien inmueble a efectos catastrales y figurara en la cartografía catastralcomo parcela independiente.

La problemática se plantea respecto de la inscripción y representación gráfica del suelo común, asícomo de la forma de vinculación a los elementos privativos.

En este caso se inscribiría otro inmueble correspondiente a la parcela de suelo común, en régimen decopropiedad de cada uno de los titulares del complejo, a modo de vinculación “ob rem”. Esta soluciónpuede plantear algún problema:

— En el supuesto enajenación de uno de los elementos privativos requería el control del cambio detitularidad de la correspondiente parte indivisa, al no realizarse dicho cambio de modo simultáneo al noestar vinculados en la BDC.

— La inscripción del suelo común como inmueble independiente puede no ajustarse jurídicamente ala estructura del complejo, especialmente si dicho común se configura como parcelas discontinuas.

Caso B. Complejo inmobiliario constituido por varias comunidades de propietarios

En este supuesto, cada elemento priva-tivo tiene asignado una cuota o coeficiente de propiedadsobre los distintos elementos comunes a los que esta vinculado. Un ejemplo de este caso sería elesquematizado en el figura 2.

En este modelo la problemática se establece respecto a:— La inscripción y vinculación a los elementos privativos de los elementos comunes a las comunidades

integrantes del complejo.

COLECCIONABLEMarzo/Abril 2013 15

La opción, como vimos en el supuesto anterior es la inscripción del elemento común de maneraindependiente y su vinculación “ob rem”.

La asignación de los coeficientes de participación de los distintos elementos privativos.De acuerdo con los requisitos formales establecidos en la ley para la constitución de un complejo

inmobiliario de este tipo, en el título constitutivo debe fijar la cuota de participación de cada uno de lascomunidades integradas en el complejo.

No se establece un sistema fijo de determinación de los coeficientes de propiedad, como tampoco lohay en los supuestos de divisiones horizontales. Con carácter general cada elemento privativo tendráasignado un coeficiente por cada comunidad en la que part icipa, así, siguiendo como modelo elesquema de la figura 2, un local privativo de la comunidad A tendrá un coeficiente de propiedad sobrelos comunes de la comunidad A y otro sobre los elementos comunes de A y B (mancomunidad).

En el modelo esquematizado de la figura 3, una de las comunidades integradas en el complejo(comunidad C) es un aparcamiento y algunos de los elementos privativos de esta comunidad (plazas deaparcamiento) se vinculan como anejo inseparable de los locales privativos de las otras comunidades.

A partir de estos esquemas generales, la estructura de estas organizaciones jurídicas puede ser máscompleja y su adaptación al modelo de datos del Catastro supone la variación, según los casos, en loscriterios de reparto de comunes y por tanto de la definición de las superficies finales de los inmuebles.

16La Ley 14/2010, de 5 de julio, sobre las infraestructuras y los servicios de información geográfica en España, ensu Anexo I. establece la parcela catastral como información geográfica de referencia y la define como:

“... porción de suelo que constituye el objeto geográfico básico de la cartografía catastral y que delimita lageometría del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso, así como los demás bienes inmueblesinscritos en el Catastro con sus correspondientes referencias catastrales…”.

COLECCIONABLE16 Marzo/Abril 2013

Estimado/a Lector/a:

En est a sección de nuestro Bolet ín Oficial, denominada «Coleccionable» iremose x p o n ie nd o a q u e l lo s t e ma s q u e c o ns id e r e mo s d e in t e r é s p r o f e s io na l p a r a laactualización y formación cont inuada de nuestros Colegiados. El desarrollo de los temasexpuestos en est a sección variará según su extensión y contenido , po r lo cual algunosde e llo s se r án expues to s du rant e va r ias edic io nes de l Bo le t ín , mient r as que o t ro scomenzarán y finalizarán en una misma edición.

En este número de nuestra publicación, correspondiente al mes de Marzo/Abril de2013 desarrollamos, el tema «Los complejos inmobiliar ios y su inscr ipción cat ast ral»,comenzando y finalizando el mismo en esta edición. Esperamos que el tema elegido seade su interés y agrado.

ConclusionesLos cambios en el sector inmobiliario inciden directamente en el Catastro como registro administrativo

de bienes inmuebles que cuenta con información económica, física y jurídica de los mismos. El modelode datos catastral precisa adaptarse a los nuevos requerimientos legales y técnicos, dando respuestasen consonancia con los compromisos y objet ivos marcados por la organización, como son, lacoordinación con Notarios y Registradores de la propiedad o la contribución a la seguridad jurídica enel tráfico inmobiliario.

La diversidad y complejidad de determinadas organizaciones jurídicas, entre las que se encuentranlos complejos inmobiliarios, unida a la falta de una regulación más específica y a la heterogeneidad denormas que tiene incidencia en este sector como la legislación urbanística, competencia de cadaComunidad Autónoma, dificultan la sistematización de respuestas válidas para todos los casos.

Marzo/Abril 2013 17FORMACIÓN DEÁMBITO GENERAL

INSPECCIONES INSTALACIONES ELECTRICASCOMUNIDAD PROPIETARIOS ANTES 18/9/2013

Las Comunidades de Propietariosdeben contratar la inspección de lainstalación eléctrica de la finca antesdel 18 de septiembre de 2013, en cumpli-miento de la Legislación Estatalcorrespondiente. Si se produce algúnsiniestro en la finca y no ha pasadolas inspecciones reglamentarias puedetener problemas con el seguro.

VER REAL RECRETO: ElReglamento electrotécnico para bajatensión (RD 842/2002), publicado enel BOE nº 224, de 18 de septiembrede 2002, atendiendo a su artículo2.2.c), es de aplicación: “c) A lasinstalaciones existentes antes de suentrada en vigor, en lo referente alrégimen de inspecciones, si bien loscriterios técnicos serán los correspon-dientes a la reglamentación con laque se aprobaron”.

Sobre las inspecciones prescribe:“Artículo 21. Inspecciones. Sinperjuicio de la facultad que, deacuerdo con lo señalado en el artícu-lo 14 de la Ley 21/1992, de Industria,posee la Administración Públicacompetente para llevar a cabo, porsí misma, las actuaciones de inspec-ción y control que estime necesarias,el cumplimiento de las disposicionesy requisitos de seguridad establecidospor el presente Reglamento y susinstrucciones técnicas complemen-tarias, según lo previsto en el artículo12.3 de dicha Ley, deberá sercomprobado, en su caso, por un or-ganismo de control autorizado eneste campo reglamentario.

A tal fin, la correspondienteinstrucción técnica complementariadeterminará:

a) Las instalaciones y las modifi-caciones, reparaciones o ampliacionesde instalaciones que deberán serobjeto de inspección inicial, antesde su puesta en servicio.

b) Las instalaciones que deberán

ser objeto de inspección periódica.

c) Los criterios para la valoraciónde las inspecciones, así como lasmedidas a adoptar como resultadode las mismas.

d) Los plazos de las inspeccio-nes periódicas”.

La Instrucción Técnica Comple-mentaria (ITC-BT-05, VERIFICA-CIONES E INSPECCIONES) adicho Reglamento determina:

INSPECCIONES.

Las instalaciones eléctricas enbaja tensión de especial relevanciaque se citan a continuación, deberánser objeto de inspección por un Or-ganismo de Control, a fin de asegurar,en la medida de lo posible, el cum-plimiento reglamentario a lo largode la vida de dichas instalaciones.Las inspecciones podrán ser:

- Iniciales: Antes de la puesta enservicio de las instalaciones.

- Periódicas;

Inspecciones iniciales.

Serán objeto de inspección, unavez ejecutadas las instalaciones, susampliaciones o modificaciones deimportancia y previamente a serdocumentadas ante el Órganocompetente de la Comunidad Autó-noma, las siguientes instalaciones:

a) Instalaciones industriales queprecisen proyecto, con una potenciainstalada superior a 100 kW;

b) Locales de Pública Concurrencia;

c) Locales con riesgo de incendioo explosión, de clase I, exceptogarajes de menos de 25 plazas;

d) Locales mojados con potenciainstalada superior a 25 kW;

e) Piscinas con potencia instaladasuperior a 10 kW;

f) Quirófanos y salas de intervención;

g) Instalaciones de alumbradoexterior con potencia instaladasuperior 5 kW.

Inspecciones periódicas.CUADRO DE INSPECCIONESCOMUNIDADES PROPIETARIOS

Garajes de más de 25 plazas hasta100 plazas cada 5 años

Garajes de más de 100 plazashasta 200 plazas cada 5 años

Garajes de más de 200 plazashasta 200 plazas cada 5 años

Piscinas con potencia instaladasuperior a 10 kW cada 5

Piscinas con potencia instalada supe-rior a 10 kW, otros usos cada 5 años

Alumbrados exteriores con po-tencia instalada superior a 5 kW,cada 5 años

Instalaciones comunes de edificiosde viviendas con potencia instaladasuperior a 100 kW y 20 viviendascada 10 años

«Serán objeto de inspeccionesperiódicas, cada 5 años, todas lasinstalaciones eléctricas en bajatensión que precisaron inspeccióninicial, según el punto anterior, y cada10 años, las comunes de edificios deviviendas de potencia total instaladasuperior a 100 kW”.

REAL DECRETO 842/2002

Artículo 20. Mantenimiento delas instalaciones.

Los titulares de las instalacionesdeberán mantener en buen estadode funcionamiento sus instalaciones,utilizándolas de acuerdo con sus

FORMACIÓN DEÁMBITO GENERAL Marzo/Abril 201318

características y absteniéndose deintervenir en las mismas para modifi-carlas. Si son necesarias modificaciones,éstas deberán ser efectuadas porun instalador autorizado.

Ley 21/1992, de 16 de julio, deIndustria.

Título V.- Infracciones y sanciones

Artículo 30. Infracciones.

1. Constituyen infracciones admi-nistrativas en las materias reguladasen esta Ley las acciones u omisionesde los distintos sujetos responsablestipificadas y sancionadas en los ar-tículos siguientes, sin perjuicio de lasresponsabilidades civiles, penales ode otro orden que puedan concurrir.No obstante lo anterior, y de con-formidad con lo establecido en elartículo 9, apartado 4, de la presenteLey, cuando estas conductas consti-tuyan incumplimiento de la normativade seguridad, higiene y salud labo-rales, será esta infracción la queserá objeto de sanción conforme alo previsto en dicha normativa.

2. La comprobación de la infracción,su imputación y la imposición de laoportuna sanción, requerirán laprevia instrucción del correspon-diente expediente.

3. Cuando a juicio de la Adminis-tración competente las infraccionespudieran ser constitutivas de delito ofalta, el órgano administrativo darátraslado al Ministerio Fiscal y seabstendrá de proseguir el procedimien-to sancionador mientras la autoridadjudicial, en su caso, no se haya pronun-ciado. La sanción penal excluirá laimposición de sanción administrativa.Si no se hubiera estimado la existenciade delito o falta, la Administraciónpodrá continuar el expediente san-cionador con base, en su caso, enlos hechos que el órgano judicial com-petente haya considerado probados.

4. En los mismos términos, lainstrucción de causa penal ante losTribunales de Justicia suspenderá la

tramitación del expediente adminis-trativo sancionador que se hubieraincoado por los mismos hechos y, ensu caso, la ejecución de los actosadministrativos de imposición desanción. Las medidas administrativasque hubieran sido adoptadas parasalvaguardar la salud y seguridad delas personas se mantendrán hastatanto la autoridad judicial se pronunciesobre las mismas en el procedimientocorrespondiente.

Artículo 31. Clasificación delas infracciones.

1. Son infracciones muy graveslas tipificadas en el punto siguientecomo infracciones graves, cuando delas mismas resulte un daño muygrave o se derive un peligro muygrave e inminente para las personas,la flora, la fauna, las cosas o el medioambiente.

2. Son infracciones graves lassiguientes:

a) La fabricación, importación,venta, transporte, instalación o utili-zación de productos, aparatos oelementos sujetos a seguridad industrialsin cumplir las normas reglamentarias,cuando comporte peligro o dañograve para personas, flora, fauna,cosas o el medio ambiente.

b) La puesta en funcionamientode instalaciones careciendo de lacorrespondiente autorización, cuandoésta sea preceptiva de acuerdo conla correspondiente disposición legalo reglamentaria.

c) La ocultación o alteracióndolosa de los datos a que se refierenlos artículos 22 y 23 de esta Ley, asícomo la resistencia o reiterada demo-ra en proporcionarlos siempre queéstas no se justifiquen debidamente.

d) La resistencia de los titularesde actividades e instalaciones in-dustriales en permitir el acceso o facilitarla información requerida por lasAdministraciones Públicas, cuandohubiese obligación legal o regla-

mentaria de atender tal petición deacceso o información.

e) La expedición de certificadoso informes cuyo contenido no seajuste a la realidad de los hechos.

f) Las inspecciones, ensayos opruebas efectuadas por los Organismosde Control de forma incompleta ocon resultados inexactos por unainsuficiente constatación de los hechoso por la deficiente aplicación denormas técnicas.

g) La acreditación de Organismosde Control por parte de las Entidadesde Acreditación cuando se efectúesin verificar totalmente las condicionesy requisitos técnicos exigidos parael funcionamiento de aquéllos omediante valoración técnicamenteinadecuada.

h) El incumplimiento de las pres-cripciones dictadas por la autoridadcompetente en cuestiones de seguridadrelacionadas con esta Ley y con lasnormas que la desarrollen.

i) La inadecuada conservación ymantenimiento de instalaciones si deello puede resultar un peligro para laspersonas, la flora, la fuana, los bieneso el medio ambiente.

j) La aplicación de las ayudas ysubvenciones públicas a fines distintosde los determinados en su concesión,así como no efectuar su reintegrocuando así se hubiera establecido.

3. Son infracciones leves lassiguientes:

a) El incumplimiento de cualquierotra prescripción reglamentaria noincluida en los apartados anteriores.

b) La no comunicación, a la Admi-nistración competente, de los datosreferidos en los artículos 22 y 23 de estaLey dentro de los plazos reglamentarios.

c) La falta de colaboración conlas Administraciones Públicas en elejercicio por éstas de las funcionesreglamentarias derivadas de esta Ley.

Marzo/Abril 2013 19FORMACIÓN DEÁMBITO GENERAL

Artículo 32. Prescripción.

1. El plazo de prescripción de lasinfracciones previstas en esta Leyserá de cinco años para las muygraves, tres para las graves y unopara las leves, a contar desde sutotal consumación.

El cómputo del plazo de prescrip-ción se iniciará en la fecha en que sehubiera cometido la infracción o, sise trata de una actividad continuada,en la fecha de su cese.

2. El plazo de prescripción de lassanciones establecidas en esta Leyserá de cinco años para las referidasa infracciones muy graves, tres paralas graves y uno para las leves.

Artículo 33. Responsables.

1. Serán sujetos responsables de lasinfracciones, las personas físicas ojuridicas que incurran en las mismas.En particular se consideran responsables:

a) El propietario, director o gerentede la industria en que se compruebela infracción.

b) El proyectista, el director deobra, en su caso, y personas queparticipan en la instalación, repa-ración, mantenimiento, utilizacióno inspección de las industrias,equipos y aparatos, cuando la infrac-ción sea consecuencia directa de suintervención.

c) Los fabricantes, vendedores o im-portadores de los productos, aparatos,equipos o elementos que no se ajustena las exigencias reglamentarias.

d) Los organismos, las entidades ylos laboratorios especificados en estaLey, respecto de las infracciones come-tidas en el ejercicio de su actividad.

2. En caso de existir más de unsujeto responsable de la infracción,o que ésta sea producto de laacumulación de actividades debidasa diferentes personas, las sancionesque se impongan tendrán entre sícarácter independiente.

3. Cuando en aplicación a lapresente Ley dos o más personasresulten responsables de una infrac-ción y no fuese posible determinarsu grado de participación, seránsolidariamente responsables a losefectos de las sanciones que sederiven.

Artículo 34. Sanciones.

1. Las infracciones serán sancio-nadas en la forma siguiente:

a) Las infracciones leves conmultas de hasta 500.000 pesetas.

b) Las infracciones graves conmultas desde 500.001 hasta15.000.000 de pesetas.

c) Las infracciones muy gravescon multas desde 15.000.001 hasta100.000.000 de pesetas.

Se autoriza al Gobierno paraactualizar el importe de las sancionesimponibles, de acuerdo con los índicesde precios de consumo del InstitutoNacional de Estadística.

2. Para determinar la cuantía delas sanciones se tendrán en cuentalas siguientes circunstancias:

a) La importancia del daño odeterioro causado.

b) El grado de participación ybeneficio obtenido.

c) La capacidad económica delinfractor.

d) La intencionalidad en lacomisión de la infracción.

e) La reincidencia.

3. La autoridad sancionadoracompetente podrá acordar además,en las infracciones graves y muygraves, la pérdida de la posibilidadde obtener subvenciones y la prohi-bición para celebrar contratos conlas Administraciones Públicas, du-rante un plazo de hasta dos añosen las infracciones graves y hastacinco años en las muy graves.

4. Las sanciones impuestas porinfracciones muy graves, una vezfirmes, serán publicadas en la formaque se determine reglamentariamente.

5. Sin perjuicio de lo dispuestoen el artículo 30, apartado 1, lasacciones u omisiones tipificadasen la presente Ley que lo esténtambién en otras, se calificaráncon arreglo a la que comportemayor sanción.»

RESOLUCIÓN de 12 de juliode 2012, de la Dirección Generalde Industria, Energía y Minas, porla que se publican las instrucciones parala realización de inspecciones periódi-cas de las instalaciones comunes enedificios de viviendas.

(1) El Reglamento Electrotécnicopara Baja Tensión vigente (REBT),aprobado mediante Real Decreto842/2002, de 2 de agosto, y publi-cado en el Boletín Oficial del Estadode 18 de septiembre de 2002, deter-mina que el régimen de inspeccionesque en él se establece resulta deaplicación, entre otras, a las ins-talaciones existentes antes de suentrada en vigor, si bien los criteriostécnicos aplicables en dichasinspecciones serán los correspon-dientes a la reglamentación con laque se aprobaron las mencionadasinstalaciones.

El régimen de inspecciones seregula en la ITC-BT-05 del citadoREBT, en la cual se establece, entreotras obligaciones, la de realizaruna inspección periódica cada diezaños a las instalaciones eléctricas co-munes de edificios de viviendas depotencia total instalada superior a100 kW. Dado que el REBT entróen vigor al año de su publicaciónen el Boletín Oficial del Estado, esdecir, el 18 de septiembre de 2003,todos los edificios de viviendas depotencia total instalada superior a100 kW deben ser objeto de unainspección de sus instalacioneseléctricas comunes antes del 18 deseptiembre de 2013.

FORMACIÓN DEÁMBITO GENERAL Marzo/Abril 201320

Por otro lado, la reglamentacióntécnica de seguridad aplicable a lasinstalaciones eléctricas comunes enedificios de viviendas que sean ob-jeto de inspección no es homogénea,dependiendo del año de puesta enservicio de dichas instalaciones. Laevolución tanto de la tecnologíacomo de las exigencias de seguridaden materia de instalaciones eléctricasen las últimas décadas supuso laaprobación del vigente REBT,aplicable tanto a las nuevas instala-ciones como a las existentes quesean objeto de modificaciones o re-paraciones de importancia, o a susampliaciones. No obstante, tambiénes aplicable, de acuerdo con elartículo 2.3, a las instalaciones exis-tentes cuando, a juicio del órganocompetente, su estado, situación ocaracterísticas impliquen un riesgograve para las personas o los bienes,o se produzcan perturbaciones impor-tantes en el normal funcionamientode otras instalaciones.

Por ello, se hace imprescindibleestablecer:

- Por una parte, criterios técnicoshomogéneos que, a juicio de estaDirección General, clarifiquen elalcance para la aplicación de lacitada instrucción técnica en losedificios de viviendas de la Comuni-dad de Madrid, teniendo en cuentala dificultad inherente a la identi-ficación de edificios de viviendas depotencia total instalada superior a100 kW.

- Y por otra parte, establecer lascondiciones mínimas de seguridadque deben tenerse en cuenta en lasinspecciones periódicas de aquellasinstalaciones comunes de edificios deviviendas cuya reglamentación deseguridad ya ha sido derogada,teniendo en cuenta los defectos que,a juicio de esta Dirección General,implican un riesgo grave para las

personas o los bienes, o puedenproducir perturbaciones importantesen el normal funcionamiento de otrasinstalaciones.

La competencia de esta Direc-ción General de Industria, Energíay Minas para resolver sobre lacuestión planteada viene determina-da por el Real Decreto 1860/1984,de 18 de julio, y el Decreto 25/2009,de 18 de marzo, por el que se esta-blece la estructura orgánica de laÁrea de Coordinación Legislativa yRelaciones Institucionales Resoluciónde 12 de julio de 2012 Consejería deEconomía y Hacienda; la Ley 21/1992,de 16 de julio, de Industria; la Ley54/1997, de 27 de noviembre, delSector Eléctrico, y el Real Decreto842/2002, de 2 de agosto, por elque se aprueba el ReglamentoElectrotécnico para Baja Tensióny sus Instrucciones TécnicasComplementarias.

Por todo ello, esta Dirección Ge-neral de Industria, Energía y Minas,en uso de las atribuciones que tienelegalmente establecidas

RESUELVE

Primero

Publicar las instrucciones quese incluyen en el Anexo I, parala clarificación del alcance de losedificios de viviendas que debenestar sujetos a inspección periódicacada diez años, de acuerdo con elReglamento Electrotécnico paraBaja Tensión, aprobado medianteReal Decreto 842/2002, de 2 deagosto, y sus Instrucciones TécnicasComplementarías.

Segundo

Publicar los protocolos deinspección que incluyen los criteriosmínimos de seguridad que deben sertenidos en cuenta en todas las ins-

pecciones periódicas de las instala-ciones eléctricas comunes de losedificios de viviendas cuya puesta enservicio haya sido anterior a la en-trada en vigor del REBT actual, y portanto la reglamentación de seguridadque le sea de aplicación se encuen-tre en la actualidad derogada.

ANEXO I

INSTRUCCIONES PARA LACLARIFICACIÓN DEL ALCANCEDE LOS EDIFICIOS DE VIVIEN-DAS QUE DEBEN ESTAR SUJETOSA INSPECCIÓN PERIÓDICACADA DIEZ AÑOS

De acuerdo con la ITC-BT-05del REBT, son objeto de inspecciónperiódica cada diez años las instala-ciones eléctricas comunes de edifi-cios de viviendas de potencia totalinstalada superior a 100 kW. En estesentido, hay que tener en cuenta queen la Comunidad de Madrid existeun parque de edificios cuyas instala-ciones eléctricas en más de un 70 por100 fueron ejecutadas con el Regla-mento del año 1973 (Decreto 2413/1973) o con reglamentos anteriores.Ello supone que en muchas oca-siones la comunidad de propietariostitular del edificio no dispone de ladocumentación acreditativa de lascaracterísticas técnicas de la ins-talación eléctrica que le permitaconocer su potencia y saber si estáobligado o no a realizar la inspec-ción periódica.

Por otra parte, el nuevo REBT,debido a la mayor funcionalidad ynivel prestacional con que se haquerido dotar a la instalación eléctri-ca de las viviendas, considera unaprevisión de carga por vivienda máselevada que la anterior normativa. Noobstante, esta circunstancia no supo-ne un aumento del riesgo eléctrico delas instalaciones comunes, máximecuando precisamente las instalacio-nes ejecutadas con el actual REBT

Marzo/Abril 2013 21FORMACIÓN DEÁMBITO GENERAL

han incorporado mejoras en mate-ria de seguridad muy importantes.Es por ello que no se considera jus-tificado que una misma tipología deedificio sea objeto de inspección ono en función del reglamento conel que se autorizó, debiendo esta-blecerse un criterio vinculado al ni-vel de seguridad que debe mantener-se en las instalaciones y que seaademás fácil de aplicar por los ti-tulares de los edificios obligados,así como por los Organismos deControl Autorizados que tienen querealizar dichas inspecciones.

Debe señalarse, además, que sonmuchos los edificios que aunqueestén dedicados principalmente aviviendas, disponen de localesdestinados a diversas actividadeseconómicas, fundamentalmente co-merciales y de oficinas, circunstanciaque debe ser también considerada.

Por ello, para la realización de lasinspecciones periódicas se tendrán encuenta los siguientes aspectos:

- Se considera que deberán rea-lizar la inspección periódica de lasinstalaciones eléctricas comunes cadadiez años los edificios destinados aviviendas que dispongan de 25 omás suministros para viviendas (seexcluyen los suministros para otrosservicios generales o resto de servi-cios comunes).

- En el caso de edificios destinados.principalmente a viviendas y quedispongan de locales se aplicará elmismo criterio, computándosetambién los suministros para loslocales existentes.

- A los efectos de las presentesinstrucciones, se considera edificiocomo la construcción que dispone deinstalaciones de enlace (caja generalde protección, línea o líneas generalesde alimentación, centralización ocentralizaciones de contadores,etcétera) con un solo titular y CIF

(comunidad de propietarios o pro-pietario del edificio), sin perjuicio deque este edificio pueda estar integra-do con otros en un bloque de edificiosque compartan otros servicios comu-nes tales como piscina, garaje, etc.

- Los servicios comunes que debenser objeto de inspección periódicacada diez años comprenden:

. Las instalaciones de enlace (ins-talaciones que unen la caja o cajasgenerales de protección, incluida estas,con las instalaciones interiores o recep-toras del usuario, excluidas estas).

. Las instalaciones correspondientesa los servicios generales del edificio(alimentación eléctrica de ascensores,aparatos elevadores, centrales decalor y frío, grupos de presión,alumbrados, etcétera).

. El resto de las posibles instala-ciones comunes asociadas a losedificios de viviendas (piscina, ga-raje, alumbrado exterior, etcétera).En el caso de que estas últimas esténobligadas a realizar inspección pe-riódica específica cada cinco años deacuerdo a su tipicidad, se procuraráhacerla coincidir con la inspeccióndecenal de las instalaciones comunes.

- Por lo que se refiere al plazo enel que es exigible la inspecciónperiódica citada, teniendo en cuentaque el Real Decreto 842/2002 entróen vigor el 18 de septiembre de 2003,se considerarán los plazos siguientes:

. Aquellas instalaciones cuyalegalización sea anterior al 18 deseptiembre de 2003, antes del 18 deseptiembre de 2013.

. Para las legalizadas con posterio-ridad al 18 de septiembre de 2003,transcurridos diez años desde sufecha de legalización.

. Para las inspecciones periódicassucesivas se considerarán diez añosdesde la fecha de la última inspección.

ANEXO II

PROTOCOLOS DE INSPECCIÓNPARA LAS INSPECCIONESPERIÓDICAS DE LAS INSTALA-CIONES DE SERVICIOS COMUNESEN EDIFICIOS DE VIVIENDAS

El parque de edificios existentesen la Comunidad de Madrid esheterogéneo en cuanto a su anti-güedad, lo que implica la necesidadde tener en cuenta distintas regla-mentaciones en materia de seguridadindustrial para las instalacioneseléctricas de los edificios. Muchasde estas instalaciones han sido reali-zadas y puestas en servicio deacuerdo con el Reglamento Electro-técnico del año 1973 (Decreto 2413/1973), y algunas con reglamentos an-teriores. No obstante, las prescrip-ciones de seguridad del vigenteREBT se deben de aplicar en aque-llas instalaciones existentes cuando, ajuicio del órgano competente, suestado, situación o característicasimpliquen un riesgo grave para laspersonas o los bienes, o se produzcanperturbaciones importantes en elnormal funcionamiento de otrasinstalaciones.

De acuerdo con la experiencia yel estado actual de la tecnología, esimprescindible exigir unas condicionesmínimas de seguridad que debentenerse en cuenta en las inspeccionesperiódicas de las instalaciones eléc-tricas comunes en edificios de viviendascuya reglamentación de seguridad yano esté en vigor porque ha sido sus-tituida por el vigente REBT. Por ello,se ha establecido un protocolo deinspección tanto para las instalacioneseléctricas de enlace como para losservicios comunes en edificios de vi-viendas, que incluye una relación dedefectos que, a juicio de esta DirecciónGeneral, implican un riesgo gravepara las personas o los bienes, opueden producir perturbacionesimportantes en el normal funciona-miento de otras instalaciones.»

Marzo/Abril 2013 OPINIÓN 21

LA MOROSIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOSESPAÑOLAS ALCANZARÁ LOS 1.900 MILLONES EN 2013Las deudas superaron los 1.600 millones al cierre del ejercicio 2012 y el periodo medio de cobro es de 151 días.Son datos extraídos del II Informe de Morosidad elaborado por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios.

A estos niveles de impago hayque añadir que el 62% de lascomunidades de propietarios hareducido su presupuesto de gastos,y el 92% han mantenido o reducidosus cuotas para sufragar el aumentode los impagos por morosidad. ElInforme también destaca que elporcentaje de deuda que se abonaen fase extrajudicial, es decir, deforma amistosa, sigue descendiendo,situándose en un 29,22% conrespecto al año anterior, que erade un 38,02%. Las razones de estareducción se encuentran en lasituación de crisis económica actual.

Estos datos han sido presentadosen un encuentro informativo con elObservatorio de las Comunidadesde Propietarios para dar a conocerel II Informe Nacional sobremorosidad en comunidades. EsteObservatorio tiene como objetivoaunar opiniones, conceptos e iniciativasy crear un foro de investigaciónespecializado y altamente cualificadoque constituya una referencia sobrela materia, y que sea capaz deimpulsar soluciones de la mano delas organizaciones más representativasde la sociedad civil en materia devivienda.

A partir de una encuesta realizadaa más de 800 profesionales del sec-tor que, en su conjunto, administran43.000 comunidades de propietariosen toda España, este II Informe ponede manifiesto que las deudas alcan-zaron los 1.606 millones de euros en2012, y confirma las malas pers-pectivas para 2013, «los niveles deimpago previstos para 2013 puedenalcanzar los 1.900 millones de euros,y las entidades financieras seguirán

siendo uno de los principales morososde las comunidades de propietarios,lo que hace necesario que se reali-cen una serie de reformas legales,entre ellas, que se pueda solicitarel pago de la deuda de cinco añosen lugar de los dos años que ac-tualmente marca la Ley».

A lo anterior deben unirse lasprincipales causas de una deficientegestión de la morosidad: retrasos enla reclamación por falta de recursos,defectos formales que dificultan lainiciación del procedimiento, certifi-caciones deficientes, defectos denotificación, ausencia de docu-mentación, etc. Este problema estápresente en la mayoría de las co-munidades de propietarios que nocuentan con un profesional que lagestione y, «la falta de un profesionalcualificado que conozca la profesión,conlleva para la comunidad depropietarios una pérdida de dineroy tiempo en temas tan importantescomo es el de la morosidad, al nosaber cumplir con los requisitos for-males establecidos para iniciar unprocedimiento judicial de reclama-ción de deudas».

Las deudas de las entidades fi-nancieras, para José Juan Muñoz,coordinador jurídico del Observatorioy representante de Acción Legal, se-guirán aumentando y superaran los256 millones de euros del año 2012,dado «que la gestión de los activosinmobiliarios de la banca está siendoun problema, y ello, pese a que sedesprendieron de 110.000 viviendasen 2012, más del doble que en 2011.Una gestión patrimonial externalizadaproduce unas dilataciones en los

pagos que conlleva que el resto delos copropietarios no puedan asumirlas deudas de las entidades financieras».

El tema de las tasas judiciales esotro de los problemas que preocupanal Observatorio de las Comunidadesde Propietarios porque podríaconllevar, en palabras de ManuelGambin, consejero del Observatorioy miembro de Logalty, «la decisiónde la Junta de Propietarios de noreclamar judicialmente determinadasdeudas por lo que supondría elpago de dichas tasas, difícilmenteasumibles por una comunidad depropietarios con un alto índice deimpagados. No ayuda, en estos mo-mentos, establecer una nueva cargaimpositiva para las reclamacionesjudiciales a partir de 2.000 euros».

Referido al tema de las tasasjudiciales, «los profesionales quegestionan fincas defienden los in-tereses del 90% de los ciudadanosdel país, y consideramos que lastasas no deben de ser un obstácu-lo para interponer una demandajudicial. Los porfesionales del sectordeben trabajar por este derechoa la reclamación judicial porque esde interés social y garantiza losderechos de los consumidores yusuarios».

En esta línea, lo profesionalesque gestionan las comunidadesde propietarios, han solicitado a laAgencia Tributaria que «las comuni-dades de propietarios se considerencomo consumidores finales al noposeer personalidad jurídica propia.Con ello no les sería de aplicaciónlas tasas judiciales».

CONSULTORIO Marzo/Abril 201322

EN ESTA SECCIÓN INTENTAREM OS CONTESTAR A TODAS LAS PREGUNTAS(JURÍDICAS, FISCALES, LABORALES, ETC.) QUE VDS. NOS FORMULEN PORRIGUROSO ORDEN DE LLEGADA Y SIEMPRE QUE SEAN DE INTERÉS PARA TODONUESTRO COLECTIVO.

elemento físico del edificio aptopara destinarse o dedicarse alexpresado servicio (artículo 396del Código Civil). Para la supre-sión del servicio de portería ysu sust it ución po r po r t eroautomático,video portero seprec isar ía acuer do de t r esquintos (art. 17 regla 1ª) ; parala de t e rminac ió n de có moprestar el servicio (en lugar deportero a plena dedicación queresida en e l piso po r t e r ía ,conser je a t iempo parcial)basta con el acuerdo mayori-tario, por no existir disposiciónsobre e lemento s comunes ,concepto en el que no cabe in-cluir la mera forma de prestar unservicio común y sin que lasimple desocupación de la vi-vienda asignada al po rt eroentrañe desafección. Sin embargopara los actos de disposiciónsobre el elemento común desafec-ción para su venta o incorporacióna otro elemento privativo del in-mueble, arrendamiento o darcualquier ot ro dest ino si espreciso el acuerdo unánime.Naturalmente tal desafecciónimplicará una redistribución decuotas comunitarias. Una vezdesafectado por unanimidad,para el arriendo de este elemen-to bast ará con el acuerdo detres quintos.

PREGUNTA

¿Puede el propietario de unavivienda votar si figurando comomoroso en la convocatoria hapagado antes de la Junta?

PREGUNTA

¿Cual es la mayoría necesaria paradesafectar y vender el piso de laportería?.

RESPUESTA

En el seminario sobre propie-dad ho rizontal celebrado enMadrid en marzo de 2011 sellegó a la siguiente conclusiónen base a jurisprudencia exis-tente (STS 16/7/1992, 26/2/1996, 30/7/1998, 30/3/2007, 15/6/2007, SAP Madrid de 5/7/2006, SAP Cádiz de 27/9/2006,SAP Burgos de 24/1/2007, SAPBarcelona de 19/7/2007, SAPBarcelona de 1/12/2009):

La desafección de elementoscomunes no esenciales es posi-ble en la medida que el art. 396CC no es en su totalidad de iuscogens, sino de ius dispositivum,lo que permite que bien en eloriginario Título Constitutivo deledificio en régimen de propiedadhorizontal, bien por acuerdounánime de la comunidad depropietarios (según art. 17 regla1ª de la Ley de P r op iedadHorizontal) pueda at ribuirsecarácter de privat ivos (des-afección) a ciertos elementoscomunes que no siéndo lo pornaturaleza o esenciales, como elsuelo, las cimentaciones, losmuros, las escaleras…lo seanp o r d es t ino o ac ce so r io s ,como los pat io s int er io r es ,lasterrazas a nivel o cubiertasde parte del edificio , los pisosde porteros…

Debe distinguirse el conceptopor ter ía como servicio y elco ncepto de po r t er ía como

RESPUESTA

La privación del derecho devoto en Junta como consecuen-c ia de deudas venc idas co nla comunidad de propietariosviene establecida en el artículo15.2 de la Ley de PropiedadHorizontal que dispone tambiénen su artículo 16.2 que la convo-catoria contendrá una relaciónde los propietarios que no esténal corriente en el pago de lasdeudas vencidas y advertirá dela privación del derecho devoto si se dan los supuestosprevistos en el art. 15.2. Ahorabien, el art. 15.2 LPH establecela privación de voto cuando sees deudor «en el momento deiniciarse la Junta» por lo quecomo fundamenta la Sentenciadel Tribunal Supremo de 02-07-2009 «no porque un comuneroconste como moroso en la ci-tación de la Junta se encuentraen tal situación, toda vez quedesde entonces hasta el día dela celebración ha podido abonarsu débito con la Comunidad; elmomento de concret ar est acircunstancia ha de verificarseal inicio de la reunión».

Por tanto, cualquier propieta-rio que figurando como morosoen la convocatoria salde susdeudas antes de la Junta tendráderecho de voto.

PREGUNTA

¿El acuerdo para iniciar ac-cio nes jud icia les cont r a uncomunero requiere su inclusiónen el orden del día?.

CONSULTORIOMarzo/Abril 2013 23

RELLENA ESTE CUPÓN CON LETRAS MAYÚSCULAS, RECÓRTALO Y ENVÍANOS POR FAX OCARTA TU CONSULTA ESCRITA EN UN FOLIO A:

ATP.- Sección Consultorio. C/ Gascó Oliag nº 10 -1º -1ª.- 46010 VALENCIA .- Fax: 96/ 393 57 49

NOMBRE........................................................................APELLIDOS......................................................................................................D.N.I.: .............................................. DIRECCIÓN ......................................................................................... Nº ........................POBLACIÓN ......................................................................... PROVINCIA ........................................................ C.P. .......................PROFESIÓN ......................................................................................................................................................................................

RESPUESTA

Si bien es jurisprudenciareiterada del Tribunal Supremoque la validez de los acuerdosexige que en el orden del díafigu ren lo s a sunto s a t r a t a ren Junta , el Alt o Tr ibuna lfundamenta en este caso quecuando se t r at a de inic ia racciones judiciales contra unmiembro de la comunidad depropietarios, como expresióndel derecho a inst ar de lo sJueces y Tribunales la t ut elade sus derechos, el acuerdo dela junt a de pro pie t a r io s esplenamente ajustado a la Leyy a los Estatutos, con indepen-dencia de que no se hubieraintroducido en el orden del día.

Debe reco rdarse en est esent ido que la comunidad depropietarios debe iniciar ac-ciones judiciales a t ravés desu r ep r es ent an t e le ga l , e lPresidente, y que es doctrinajur isprudencial del TribunalSupremo que el Presidente dela comunidad necesita acuerdoexpreso de la Junta de propie-tarios para ejercitar accionesjudiciales en defensa de aquella.

Sentencia del Tribunal Su-premo, 15-03-2013 (Extracto)

De las tres infracciones quese denunciaron en el recursode casación únicamente una deellas ha sido admitida. Se refierea la infracción del art ículo 16de la LPH , que se just ificaporque la comunidad de pro-pietarios adoptó un acuerdo queno estaba previsto en el ordendel día, referido al ejercicio deacciones judiciales. El acuerdo,que si estaba en el orden deldía, dice lo siguiente: «Informa-ción de la situación de las obrasrealizadas en los pisos cuartos asolicit ar de la propiet aria deC A LLE 000 nº NUM002NUM003 NUM004, Dª Matilde(y otros propietarios)». Conside-ra quien recurre que esta dicciónequivale a una mera cuest ióninformativa que no puede darlugar a un acuerdo de anulaciónde auto r ización e inicio deacciones judiciales, sobre todocuando en las Juntas anterioresse habían puesto textos similaresen orden del día, que se referíana mero seguimiento de la obra.

El motivo de desestimaCiertamente, los términos del

orden del día son claros, comoclaro es el acuerdo de iniciaracciones judiciales, como ex-p r es ió n de l de r e cho de la

co munidad de propietar ios ainstar la tutela judicial para ladefensa de sus derechos e in-tereses, al carecer de facultadesde autotutela en relación a lasmismas. Como tal expresión delderecho a instar de los Jueces yTribunales la tutela de sus de-rechos, el acuerdo de la Junta depropie t ar io s es plenamenteajustado a la Ley y a los Estatu-tos, con independencia de queno se hubiera introducido en elorden del día. En primer lugar,porque es de este informe quese somete a la consideración dela Junta del que la comunidad depropietarios deduce la ilegalidadparcial o total de las obras delque resulta el acuerdo de ejerci-tar acciones judiciales.

En segundo lugar, porque elhecho de que se acuerde iniciaracciones judiciales nada dicesobre la legalidad de las obras.El acuerdo a que se refiere elmotivo se limita a dar vía librea la comunidad para emprenderlos trámites legales necesarios yno es más que la expresión claray evidente de su derecho a latutela judicial efectiva ante loque considera una actuacióncontraria a los Estatutos porparte de unos comuneros.