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Mercado de Vivienda en Renta en México, Lecciones y Aprendizajes

Rodrigo Barrera VivancoCEO RETNA-Club de Rentas

2

Oportunidad del Mercado de Vivienda en Renta en MéxicoHoy la Vivienda en Renta puede ser un negocio formal, rentable y atractivo

• Bono demográfico de jóvenes, • incremento de precio de las casas por encima de

salarios, • dinámica social y laboral más móvil, • repliegue y selectividad del crédito hipotecarios en

segmento medio e inferior

Mayor Demanda de Renta Habitacional

Oferta Vigente informal y fragmentada e insuficiente

FIBRAs y CKDs reducen carga fiscal durante operación y al momento de

capturar plusvalía

Regimen Fiscal favorable

Mayor certeza jurídica y esquemas que promueven Infonavit, SHF y

Conavi para detonar la oferta de renta

Mecanismos de Cobranza y Garantías

En una clase de activo nueva que preferentemente presente elementos de diversificación y buena

relación riesgo-rendimiento

Apetito de Inversionistas Institucionales

Hoy la Vivienda en Renta puede ser un negocio formal, rentable y atractivo

Para capturar de manera rentable la oportunidadque vive el mercado

Economías de Escala, Diversificación y Operación Profesional a través de un Proyecto

Un Proyecto de Desarrollo y Renta de Vivienda, administrado de forma profesional puede aprovechar la oportunidad detectada y ofrecer a sus inversionistas

una alternativa segura (respaldada por inmuebles y desarrollos confiables), diversificada y competitiva en una clase de activo nueva y resistente al ciclo económico

Sector enano, no profesional, carente de soluciones dirigidas y con nulo nivel de servicio.

Tipología de vivienda sesgada a la venta

Volatilidad

???

¿Qué elementos presenta su Mercado?

Inv

ers

ión

en

Viv

ien

da

en

Re

nta

Brasil puede ser un inidcador adelantado de la economía en México

Caso Práctico:

Brasil-Oficinas y Centros Comerciales

3

Actividad económica como determinante del éxito de proyectos comerciales

Blackstone adquiere

participación en vivienda

Tishman migra a proyectos de

viviendas

septiembre de 2014

Periodico

4

3 de diciembre de 2017

¿Porqué si la Vivienda tiene un Cap Rate más bajo genera un ROE similar a otros Activos?

Cap Rate

Bajo

Crecimiento

Alto

Riesgo Economía

Bajo

ROE

15-18%

Cap Rate

Alto

Crecimiento

Medio

Riesgo Economía

Alto

ROE

15-18%

5

Vivienda en Renta

Centros Comerciales ó

Oficinas

Menor tasa de descuento (CoE) exigible

A nivel internacional los Fondos de Vivienda operan con menores Cap Rates, se descuentan a menor tasa y arrojan rendimientos incluso superiores al resto de los activos inmobiliarios

CARRERA SALARIALPROGRAMAS

SOCIALESMOVILIDAD

LABORAL

CULTURA FINANCIERA

CRÉDITOS HIPOTECARIOS

PRODUCCIÓN DE VIVIENDA

CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO

FORMACIÓN DE HOGARES

PRECIO DE LAS CASAS

Crecen por encima de los salarios

Menor por crisis de vivienderas

Cada vez mayor

Enfocados a la RentaMás pronunciada

con mayores expectativas

Que opta por construir patrimonio no ligado a

casa propia

Más escasos en segmentos

medios y bajo

Mayor y más dinámica

Bono demográfico en población más

susceptible a rentar

Porqué la Demanda de Renta en México es cada vez mayor…

6

¿ Que elementos detonan una mayor demanda de vivienda en renta?

DEMANDA

¿ Cómo se compara la renta de vivienda en CDMX con otras ciudades?

40%22% 50%48%

BogotáCDMX LondresNY

Porcentaje que rentan

Total Habitantes

Fuente: BID, Eurostat, HBS

…sin embargo dista mucho de lo que debería de representar

7

14% Viviendaen préstamo(390,000 hogares)

Aprox. 550,000 hogares

DEMANDA

La penetración en la Ciudad de México se encuentra por debajo de otras ciudades del mundo

Oferta de renta insuficiente

¿Quiénes son los que rentan en México?Segmento Asalariado

Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit 2013, OCDE, HBS, Análisis RETNA

8

Por Edad(jefe del hogar)

Tamaño de Localidad

<21

21-25

26-30

31-35

36-40

40-45

>=46

Por Nivel de Ingreso(decil a nivel hogar)

DEMANDA

20% Inf

20-40%

40-60%

60-80%

20% Sup

>=100mil

15 a 100 mil

2.5 a 15 mil

<2.5 mil

6020 40 20103010 20

Penetración de la Renta en México vs otras ciudades del mundo

30

CréditosInfonavit

Falta de Subsidioa la Renta

% del total de hogares asalariados

México OCDE

Distinto a la mayoría de los países, en México los que más rentan son los que más ganan

Tipo de Oferta de Vivienda en Renta en México

9

Oferta “Institucional”

Fuente: National Multifamily Housing Council and Softec

En México, 70% de la Oferta de Renta corresponde a Arrendadores con 10 o menos propiedades

Solo 1% de la vivienda en renta en la CDMX es institucionalOFERTA

<1%

CDMX USA

33%

Oferta “Particulares”Solo 10% es Oferta Formal

% de OfertaInstitucional

Informal, No Profesional y Atomizada

Nula o mala relación de Servicio con Inquilinos

Escasos Filtros de Selección

Industria Monoproducto- Carente de Soluciones Dirigidas

Foco 100% al Inmueble, no a Personas y Comunidades

Canales de Promoción Pasivos

Tipología de Vivienda sesgada a Venta- Foco en Familias Nucleares- 2 recámaras

Ofe

rta

de

Viv

ien

da

en

Re

nta

Mala, Insuficiente, Informal, y Segregada

Descripción Cualitativa de la Oferta de Renta en México

10

La Oferta de Vivienda en Renta es insuficiente dada la necesidad detectada de ciertos

segmentos de la población

Atención de Segmento Medio Superior CDMX

Fuente: Análisis RETNA Oferta Publicada

Ingreso Precio Renta

$14,161

$17,432

$22,507

$31,849

$75,94710%

10%

10%

10%

10%

% de Hogares del DF(Media Superior-Top 50%)

Decil X

Decil IX

Decil VIII

Decil VII

Decil VI

% de Oferta Renta Vivienda Nueva

(Hasta 5 años)

>$30,379

>$12,739

$5,664

$6,973 >$9,003

81% $5,000,000

$2,000,000

$1,200,000

$930,000

$760,000 11

95% de la oferta de renta nueva va al 20% superior de ingreso en DF

14%

Concentración en el Top 20% de ingresos y Tipologías de Viviendas para Venta, no Renta

Decil(por nivel de ingresos del

hogar)

Valor Inmueble(promedio)

OFERTA

$14,980,721

$10,695,348

$7,441,727

$4,181,625

$1,409,600

$70,976

$51,753

$38,487

$23,963

$9,955

Yield de la Renta enfunción del precio enCDMX

Fuente: Análisis RETNA Oferta Publicada

300-400 m2

Precio de Venta(promedio)

Precio de Renta(promedio)

12

200-300 m2

150-200 m2

0-100 m2

100-150 m2

Los precios de renta no se comprimen a la par de los de venta

5.7%

Gross Yield(anual)

5.8%

6.2%

6.9%

8.5%

Tamaño de Vivienda

OFERTA

Ingredientes para el Desarrollo de un Mercado de Vivienda en Alquiler

CULTURA APOYO DEL SECTOR

PÚBLICO

PRODUCTO BIEN

ORIENTADO

RECURSO PRIVADO

MODELO DE ADMON

CORRECTO

5

Rentar la Casa en la que vives es una ¿Mala Decisión económica?

CULTURA

1

15

16

PALANCAS DE REDUCCIÓN DE COSTO DEL ALQUILER

“MUCHO DE UNA COSA NOSIEMPRE ES BUENO”

Lucia y Manuel

Pareja joven (19 años)

Edad 19 21 24 27 31

Ingreso 8,048$ 9,235$ 11,352$ 13,953$ 17,151$

RUTA TIPICA 1a Renta 1a Compra 2a Compra TOTAL

Años Estadía 2 3 3 4 16 28

Valor Viv ienda 309,968$ 499,308$ 499,308$ 531,116$ 531,116$

Costo 68,257$ 153,034$ 153,034$ 136,557$ 546,230$ 1,057,113$

ALTERNATIVA 1a Renta 2a Renta 3a Renta 4a Renta 1a Compra TOTAL

Años Estadía 2 3 3 4 16 28

Valor Viv ienda 309,968$ 385,149$ 511,446$ 682,870$ 740,253$

Costo 68,257$ 118,617$ 145,800$ 241,263$ 363,335$ 937,272$

DIFERENCIA ALTERNATIVA / TIPICA

Calidad de Vida 0.0% -22.9% 2.4% 28.6% 39.4% 26.3%

Dif Costo Acum 0.0% 15.6% 11.1% -12.3% 11.3% 11.3%

347,387$ IMPACTO TOTAL CALIDAD DE VIDA + COSTO

“Puedo vivir en una mejor casa mientras me alcanza”

Gasto Total al plazo: Renta - Compra (pesos constantes al término)

ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD A PLUSVALÍA

5%

1

4%3%2%1%0%-1% 5%-2% 4%3%2%1%0%-1%

Plusvalía (crecimiento real anual)

Per

man

enci

a (a

ño

s)

Plusvalía (crecimiento real anual)

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

23

25

27

29

SIN Deducción CON Deducción

Diferencia Total (miles)RENTAR

COMPRAR

RENTAR

COMPRAR

Rentar se vuelve

más atractivo cuando la

plusvalíade la vivienda

no es alta

-2%

Si la casa no tiene plusvalía (real), es

mejor rentar por 20 años

¿Cuándo conviene Rentar vs Comprar?

Edad

Expectativa Ingresos

Est

abili

dad

(c

on

dic

ión

fam

iliar

/ p

laza

)

Mayores a los actuales Igual a los actuales Menores a los actuales

18-34 35-50 50+

Baja

Media

Renta Pura

Alta

Renta con Opción Compra

Compra

Renta Pura

Renta Pura

Renta con Opción Compra

Renta Pura

+ Patrimonio

+ P

atri

mo

nio

+ C

alid

ad V

ida

+ Calidad de Vida

Etapa(personal/laboral)

18-30

31-50

50+

Elección de Renta vs Compra por Tipo de Usuario¿En qué momento elegir Rentar o Comprar?

Segmentos Objetivo

20

¿A quienes dirigir los esfuerzos de promoción de vivienda en alquiler?

Los segmentos idóneos para los programas de Vivienda en Alquiler son:

Hogares Jóvenes de 1 ó 2 personas

Mayores a 50 años sin ingreso estable

o financiamiento

Jubilados que prefieren vivir en comunidades de retiro ó recibir de

rentas de otras propiedades

Trabajadores de Sectores volátiles (Turismo, maquila,

etc)

Especialmente aquellos que ya tienen o están próximos a tener

capacidad de crédito hipotecario

Penetración de la Renta vs Brecha de Asequibilidad*

Mexicali

Tijuana

Monterrey

Guadalajara

Aguascalientes

La Paz

Campeche

Carmen

Monclova

Saltillo

Torreon

Colima

Manzanillo

Tuxtla Gutierrez

Juarez

Chihuahua

Celaya

Irapuato Acapulco

Pachuca

TolucaMorelia

Cuernavaca

CancunOrizaba

Puebla

Queretaro

SLPOaxaca

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%

1

Ciudades Objetivo en México para Renta en Alquiler

% D

E P

AR

TIC

IPA

CIÓ

N D

E V

IVIE

ND

E E

N

ALQ

UIL

ER

( DE

L TO

TAL

DE

HO

GA

RE

S)

BRECHA DE ASEQUIBILIDAD EN TÉRMINOS DEL PIB LOCAL

Poca cultura y Baja brecha relativa

Alta Brecha pero sin cultura de alquiler

Alta necesidad y Buena cultura

Cultura presente de alquiler aunque poca

brecha relativa

Merida

Veracruz

Brecha Asequibilidad $$$

Poca Certeza Legal

Mercado Objetivo

* Accumulated difference between housing expenditure capacity and average house mortgage payment as suggested in MGI blueprint for addressinf the global affordable housing challenge

CDMX

¿Qué pedirle al Gobierno para la Promoción de un Mercado de Vivienda en Alquiler?

APOYO DEL SECTOR

PÚBLICO

2

Palancas de reducción del alquiler y Modelo de Distribución

Fuente: Análisis RETNA Oferta Publicada

Un marco para detonar un Mercado de Vivienda Multifamiliar en Renta en Mexico

Tierra y Construcción para Renta

Costos Operativos

Mitigantes de Riesgo

Financiamiento

Impuestos y Subsidios

Involucramiento Social

Fondeo

Plataforma de Distribución

Gobierno de ProgramasMODELO DE

DISTRIBUCIÓN

PALANCAS DE REDUCCIÓN

DEL ALQUILER

GOBIERNO

MAS VIVIENDA EN RENTA BIEN UBICADA Y ASEQUIBLE ACTORES

SECTOR PRIVADO COMUNIDAD

Fortalecimiento del Entorno

Crecimiento del Sector

Mercado guiado por consumidor

Po

lítica

s y R

ec

urso

sTRANSICIÓN EN EL TIEMPO

= Incentivos

Matriz de Impacto y Costo de Iniciativas

Fast -Track permitting and non -stop project development

Make Rent Collection VAT deductible (0% on Rent)

Level Landlord and Tenant Rights Legal Certainty

Modernize civil court trials

Allocate High Density and Potentiality ONLY for Rental Projects

Land Reutilization for Rental Housing

Allow less parking spaces in MF Rental Projects

Flip to Rent: Other use Building reutilization for Rental Housing

Rent+Leveraged Saving Schemes

Rent+Saving Schemes

Grants and Tax Credits

Condition Home Acquisition Subsidy on Assessed Applicant Stability

Making Rent Payment tax deductible

Rent collection via Infonavit

Lease Scoring Services

Guarantee Rent with Housing Fund Savings

Guarantee Rent with Payroll deducted collateralPromote Alternative Dispute

Resolution entities

Transfer Density and Potentiality to specific rental housing oriented areas

Release Well-Located Public Land for Rental Housing

Flip to Rent: Residential and Mixed Used Building reutilization for Rental

LT Multifamily Rental Project Financing

Promote Capital market MF Funding (CKD+FIBRA)

Rental Housing provident fund

Subsidize multifamily rent

No Tax retention on Landlord Collective Leasing Funds

Lease Origination: Government Sponsored Classifieds portal and

Syndicated Pull campaigning

Lease Origination: Public - Private on Job Site rental housing Push

campaigning

Maintenance and Consumables: Landlord Consortia

Utilities: Eco -Rent (Payment Capacity -Utility Expense Trade -off)

Rent collection via Pension payment

Community Coaching Services

Placemaking Development Services (grant)

OP Tech Retrofit Funding

Introduce foreign sources and multilateral sponsorship

Loan Guarantees

COSTO POLÍTICO – TIEMPO CABILDEO

IMP

AC

TO

EN

EL

OB

JET

IVO

DE

VIV

IEN

DA

EN

ALQ

UIL

ER

HIG

HLO

W

LOW HIGH

QUICK WINS

Palanca Tema INGRESO/COSTO

8

RISK MITIGATION

Decrease Default Probability

Rent collection via Infonavit (Social Security subscribed Payroll)

I

$$$ 7 3

Lease Scoring Services (access to government traditional and alternative data)

$$ 5 2

Reduce Loss Severity

Guarantee Rent with Housing Fund Savings $$ 5 3

Guarantee Rent with Payroll deducted collateral (when capacity allows for)

$$ 4 3

Promote Alternative Dispute Resolution entities $ 4 2

LAND AND BUILDING FOR RENT

DensityTransfer Density and Potentiality to specific rental housing

oriented areas$$$ 6 2.8

Land Release Well-Located Public Land for Rental Housing $$$$ 4.2 2.8

RenewalFlip to Rent: Residential and Mixed Used Building reutilization

for Rental Housing$$$ 4 1.4

FINANCING

Expand access to LT Rental Project Financing

LT Multifamily Rental Project Financing (Grace Period, Debt service through rent)

C $$ 5 1

Promote Capital market MF Funding (CKD+FIBRA)I

$$$$$ 4 2

Leverage Collective Savings Rental Housing provident fund $$$ 5 3

TAX & SUBSIDIESSubsidies Subsidize multifamily rent (demand subsidy) C $$$$$ 5 3

Tax No Tax retention on Landlord Collective Leasing Funds I $ 4 2

Iniciativa IMPACTO COSTO POL

Caso Infonavit: Frentes en los que INFONAVIT puede ayudar al Alquiler de Vivienda

27

POLITICA DE SUBSIDIO EN CRÉDITO PARA COMPRA01Arrendavit 2.0

Educación Financiera

COBRANZA

CAPITAL

INFORMACIÓN

Directamente

Con crédito de DDHH

Buró de Arrendamiento

02

03

04

• Contrato Anual sin rescisión

• 6 meses de Renta garantizada

• Depósito Mensual en cuenta de Arrendador

• Efecto percibido de subsidio

* Característica en proceso de evaluación para ser incorporada en programa piloto

• Mantenimiento y Prima de Opción de Compra incluida

• Flujo que aumenta capacidad de Renta del trabajador

• Incentivo de atracción y permanencia

Características y Beneficios

Producto de Renta Infonavit

Solución Administrativa

Sociedad de Información (Buró) de Arrendamiento

29

Inscribe tu Renta a BuróOriginación de Renta

PROSPECTO INQUILINO

CAPACIDAD DE PAGO

VOLUNTAD DE PAGO

Consulta Buró

Prospección

Historial

Estudio Socioecon

Riesgo

¿Qué tipo de Oferta de Alquiler

3

PRODUCTO BIEN

ORIENTADO

hace falta?

31

298,133 Hogares

Independientes

En la CDMX la gran mayoría de los jóvenes profesionistas viven en casa de alguien más

82%

Hogares Jóvenes de 1 ó 2 personas

CDMX

1,914,880

% de Hogares NO independientes

1,616, 747 Hogares “Capullo”

1,616,747 viven en casa de alguien más porque no les alcanza (Hogares Capullo)

32

40% más de los hogares unipersonales podrían

aspirar a vivir cerca de sus empleos con un

inmueble adecuado para renta

Fuente: ENIGH 2014 INEGI y Análisis RETNA

Zona Recorrido

Regular 1.5hrs

Aceptable 1hr

Buena 40mins

Excelente 20 mins

Hogares Jóvenes de 1 ó 2 personas

Modelo de Desarrollode Barrio

Concebido para generar orígenes, destinos y trayectos, contibuyendo a crearcomunidades caminables

34

Pequeños edificios Residenciales con o sin estacionamiento y/o retail

Edificio Central de Amenidades y Administración

Estacionamiento Público con [Instalaciones Deportivas]

Ciertos barrios pueden requerir mejoras al espacio público, esfuerzos de activación de

barrio y/o gestión de riesgo social, lo que permitirá maximizar la rentabilidad

35

El Coliving busca ofrecer espacios modernos y funcionales de renta , bien ubicados, acorde a las necesidades y presupuesto de la población de jovenes profesionistas, principalmente.

Las áreas privadas son reducidas a falta de elementos que no son requeridos como cocina, comedor o cuarto de lavado y aprovechan el espacio mediante el uso de mobiliario funcional que está incluido en la renta.

En complemento, existen espacios comunes bien dotados como salas de estar, terrazas con comedor y asadores, y cuarto de lavandería. No existen cajones de estacionamiento y predomina el uso de la bicicleta y el transporte público.

Finalmente, el diseño y organización de la comunidad juega un rol fundamental en crear un entorno único y deseable para sus residentes.

Es una tendencia mundial de solución de Renta habitacional que ofrece:

COLIVING (Co-habitación)

Excelente ubicaciónPara caminar o llegar al trabajo rápidamente

Espacios funcionalesAreas privadas reducidas con mobiliario abatible

Servicios incluidosLa renta incluye agua, luz gas, e internet

ComunidadEspacios de Convivencia, servicios comunes y actividades

36

Edificio “Flores”Del. Cuautémoc, CDMX

Inversión (MXN) $16,800,000

Unidades en Renta33 koons ($6,600)

Plazo de Inversión 7 años

Flujo Anual Estimado al Inversionista

9.0%

Retorno Anual Proyectado Inversión

22.3%*

PROYECTO TIPO 1 :

* Rendimiento neto de Gastos, Bonos y Comisiones de Administración, antes de impuestos. Incluye dividendo anual.

FICHA

20m2– Loft

$6,000 - $8,000

RANGO DE RENTA

Ubicación

Diseño Funcional

39

Departamentos preferentemente pequeños en zonas bien ubicadas de la ciudad y en conjuntos que privilegien el valor más que amenidades

Objetivo

Espacios de esparcimiento

PROYECTO TIPO 1

Segmento(Ingreso Hogar)

14,000$

Delegación Cuauhtémoc

Colonia SDSDF

Tamaño 33 deptos

m2 / Depto 16-20

ECUVE (U) 10

Oficinas 10

Transporte 10

Servicios 10

Mercado 10

Demanda 10

Competencia 10

Inversión Renta Tasa Anual

$/m2 28,511$ 365$ 15.40%

¿Existen Recursos más alláde los Inversionistas Institucionales?

4

RECURSO PRIVADO

Fondo de Inversión para Vivienda de Co-habitación en Renta

Documento ConfidencialIngeniería Inmobiliaria

04

03

01

04

03

¿Qué hace el Fondo y cuánto paga?Fondo de Inversión de Vivienda Multifamiliar en Renta busca ofrecer un dividendo anual 2 a 5% en el tiempo y un retorno sobre inversión a la salida de 12-16% anualizado

43

Recibe Inversión/Aportación

Solicita Crédito sobre 100% del Valor de Deptos

Compra más Deptos

Invierte en etapa de Desarrollo

80%

Paga Gastos y Comisiones

Paga Crédito

Reparte Resultado Neto

2-5% anual pagadero trimestral

Vende Deptos

Coloca Fondo en Bolsa

Distribuye Capital con Ganancia a Inversionistas

Paga Bono de Desempeño al Administrador

12-16% anual incluyendo dividendo

01

03

02

04

05

Compra Deptos en Bloque

Renta Deptos adquiridos

Recibe Ingreso Neto

02

Al Inicio

(Primeros 2 años)Operación

(+5 años)

Salida

RendimientoDividendo20%

02 Paga Saldo de Crédito

01 Cobra Rentas

44

¿Cómo logra el Fondo generar un rendimiento de más de 20% anual?

7%

4%

7%

9%

13%

Remodelación para Renta

Rentas Apalancamiento Plusvalía Oferta Pública óVenta Institucional

Beneficio obtenido por el margen al comprar viviendas usadas, remodelarlas y agregarls densidad para renta

Remodelación para Renta

Ingreso por rentas que se maximiza al invertir en segmentos y zonas con alto % de renta/compra

Rentas

Crédito de tasa fija a largo plazo que permite seguir adquiriendo propiedades y obtener un diferencial a favor

Apalancamiento

Permite obtener una ganancia sobre capital a la salida al mismo tiempo que capturer una mayor renta.

Plusvalía

Valor adicional a capturar si el Fondo se vende en un bloque completo a inversionistas institucionales o al Gran Público Inversionista a través de una Oferta Pública en Bolsa

Oferta Pública o Venta Institucional

A diferencia de otros fondos, el rendimiento que ofrece Fondo COLIV México – I proviene de fuentes identificables y sólidas

Rendimiento Esperado

(anualizado)La suma de distintos elementos a capturar permiten ofrecer al inversionista un rendimiento confiable

RENDIMIENTO BRUTO ANUAL ANTES DE GASTOS INTERESES Y COMISIONES

Se necesita replantear el paradigma de adquisición de viviendaRenta

+

Ahorro FIBRA Multifamilar

Arrendatario

Paga Renta

Ahorrador

Fondos

Dividendos

ESCENARIO 1

Ingresos Mayores

FIBRA Multifamilar

Arrendatario

Paga Renta

Ahorrador

Fondos

Ahorra parte

Dividendos Dividendos

ESCENARIO 2

Ingresos Mayores

FIBRA Multifamilar

Arrendatario

Paga Renta

Ahorrador

Fondos

Ahorra parte + CREDITO Hipotecario

Dividendos Dividendos

ESCENARIO 3

Edad

Expectativa Ingresos

Est

abili

dad

(c

on

dic

ión

fam

iliar

/ p

laza

)

Mayores a los actuales Igual a los actuales Menores a los actuales

18-34 35-50 50+

Baja

Media

Renta Pura

Alta

Renta con Ahorro

+ Patrimonio

+ P

atri

mo

nio

+ C

alid

ad V

ida

+ Calidad de Vida

Etapa(personal/laboral)

18-30

31-50

50+

Se necesita replantear el paradigma de adquisición de viviendaSeparación de

Dónde quiero vivir

vs

Dónde quiero invertir

Renta con Ahorro

Renta con Ahorro

Renta con Ahorro

Renta con Ahorro

Renta Pura

Renta Pura

Renta Pura

“El éxito del Proyecto depende de la concepción y ejecución del mismo”

5

MODELO DE ADMON

CORRECTO

INMUEBLES INQUILINOS

Ing

en

ierí

a C

om

un

ita

ria

Ing

en

ierí

a F

ina

ncie

ra

Selección de Proyectos basada en Calidad de

Vida (ECUVE)

Tipologia de Deptos ajustada al Tipo de

Inquilino

Incentivos Solidarios de Conservación y Mantenimiento

Política y Precios de Opciones

de Compra

Optimización de Seguros y Coberturas

Segmentación basada en Perfil Psico-Social-

Familiar

Layout Comunitario y Cuotas de

Representación

Promotor “Coach” Comunitario

Perfil Crediticio y

Prospección de Rentabilidad

Pricing basado en Segmentos de Necesidad y

ajustado por Riesgo

Rebalanceo Dinámico de

Mezcla de InquilinosModelos de Cobranza

Inquilino con Equity y Portabilidad

LA RENTA CÓMO MODELO DE CRÉDITO EN

COMUNIDAD

Tablero Estratégico de RETNA

50

2 Frentes x 2 Destinos de Aplicación

Líneas Estratégicas Principales

Rebalanceo de Activos

RETNA: solución punta a puntacapacidades que permiten atender todos los aspectos del ciclo del proyecto

51

Desarrollo OperaciónSetup

Planeación Pre-Desarrollo

DeudaLevantamiento de Capital

Construccion*DesarrolloAdmin

Comunitaria

Admin de Propiedades*

Admin Cartera de Rentas

* Bajo supervision. Operado directamente por terceros

Estructurador, Administrador y Operador de Portafolios de Renta Multifamiliar

✓ Inmobiliario✓ Comunitario

Búsqueda, Evaluación y Compra de Proyectos

Estructuración Admin de Activos

✓ Establecimiento✓ Rebalanceo✓ Estrategia Salida

(Control Admin + Financiero)

Diseño Comunitario

52

Familia Ancla

Dis

eñ

o C

om

un

ita

rio

d

e C

on

jun

to

TEJIDO

PromotorComunitario

Distribución que maximice buen clima comunitario

Definir quotas por Segmento

Acompaña en etapa inicial a vecinos para asesorarlos en organización

*En colaboración con académicos de la Universidad de Stanford y el FLACSO

Formar comunidades armónicas para preservar el valor y rentabilidad

Diseño e Ingeniería Comunitaria*

Ingeniería Comunitaria

Métodos tradicionales y proactivos para

ampliar prospectos, incrementar cierre, y minimizar tiempos de

desocupación

Promoción

Segmentación y Filtro de Inquilinos con base

en estadística y modelos de créditos

Selección

Precio de la Renta definido con base en

potencial y riesgos identificados

Pricing

Oferta personalizada de renta que considera

elementos de coparticipación, multianualidad y

garantías

Productos

Esquemas de cobro por nómina, responsabilidad

solidaria, subsidios y mejores prácticas de

cobranza extraordinaria

Cobranza

Amplia red de proveedores

desarrollada con quien se tiene una relación de

negocio continua

Proveedores

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¿Cómo atraer inquilinos y no solamente esperar

a que lleguen?

¿Qué tipos de inquilinos existen, y cómo

determinar su potencial de renta y riesgos?

¿Cuál es el precio de la renta que cubre los

riesgos de cada inquilino y maximiza los ingresos en el tiempo?

¿Qué variantes existen de la renta tradicional que permiten atender

necesidades detectadas y lograr una mayor

demanda?

¿Qué esquemas de cobranza y beneficios se pueden aprovechar

para minimizar los costos y riesgos?

¿Cuál es la red de proveedores construida

en beneficio del Proyecto?

Modelo Comercial y de Administración de Renta

Club de Rentas®

PIMI: TendenciayNivelesde PrecioVenta y Renta

ILUSTRATIVO

®

GRACIAS

Mercado de Vivienda en Renta en México, Lecciones y Aprendizajes

Rodrigo Barrera VivancoCEO RETNA-Club de Rentas

Video

https://youtu.be/WjoOYxLYP8Y

Rodrigo Barrera cuenta con más de 20 años de experiencia en distintos sectores y ha ocupado diversos cargos directivos de estrategia, desarrollo

operativo y finanzas que aplica actualmente a la estrategia de Portafolios y modelos de inteligencia de renta habitacional en RETNA.

Previo a RETNA, fue Director de Finanzas Corporativas en BBVA Bancomer como parte del equipo del Dr. Alejandro Werner en dondedesarrolló y operó una práctica de asesoría a empresas e instituciones en materia de cobertura, valuación, endeudamiento, y mercados de capital.

Como Director de Planeación e Innovación del Infonavit adquirió un profundo entendimiento del mercado hipotecario e inmobiliario en Méxicoy fue responsable de crear y operar la estrategia general de sustentabilidad del Instituto y diversos programas que ayudan al Infonavit a prospectarmejor sus riesgos de crédito y afectar las condiciones de originación de más de 500,000 hipotecas al año, manejando un staff de 40 personas.

En esta labor detonó múltiples estudios de mercado de las condiciones de las viviendas financiadas (desocupación, valor patrimonial, etc) y las

necesidades de los trabajadores, detectando la oportunidad de la renta institucional como alternativa de solución de vivienda e ideando políticas

públicas para su atención.

Antes del Infonavit, fungió como Director de Planeación, Gestión de Ingresos, e Inversiones en Grupo Modelo, cargo en el que desarrolló áreasy funciones de pricing, estrategia de mercado, inversiones, y logística que emplean a más de 100 personas en el Grupo y generan beneficiospermanentes cercanos a los $100 millones de dólares al año. Rodrigo fue un elemento clave en la modernización de la compañía que a la postrela posicionó para ser adquirida por AB Inbev.

También ocupó distintas posiciones de Banca de Inversión y Administración de Riesgos en Banamex-Citigroup siendo pionero en la colocaciónde deuda estatal y municipal, así como en el desarrollo y operación de modelos y sistemas de medición de riesgo de mercado.

Finalmente, a su paso por Silicon Valley desarrolló múltiples planes de negocio para empresas de alta-tecnología enfocadas en Minería de Datos

y Estrategia de Inversión de Portafolios, y realizó labores de desarrollo operativo y búsqueda de capital con firmas como KPCB y Redpoint

Ventures.

Rodrigo Barrera es doble maestro en Ingeniería Económica y Ciencias Administrativas por la Universidad de Stanford, e Ingeniero Industrialde la Universidad Iberoamericana, forma parte de un grupo multilateral consultivo del BID para detonar pilotos de activación de Vivienda enAlquiler en México, y participa activamente como mentor en varios programas que apoyan a startups de alto impacto en desarrollar sus planes denegocio.

Rodrigo Barrera VivancoDirector General

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